21bb12194 Bijlage behorende 21bb12192 - Meerjarenperspectief Grond en Vastgoed 2021

Horeca in hotels valt onder het gemeentelijk horecabeleid. In een aantal gebieden waar overlast ervaren wordt, zijn beperkt nieuwe hotels wenselijk. Omdat de gemeente in ‘kwetsbare’ gebieden een horecavergunning eist (Horecagebiedsplannen 2019 - 2021), worden er in de praktijk minder nieuwe hotels geopend in deze gebieden. Coronacrisis De hotellerie is een conjunctuurgevoelige sector. De coronacisis heeft de hotelmarkt zwaar getroffen. Niet alleen de zakelijke individuele markt, de vraag vanuit meerdaagse congressen, beurzen en evenementen, en het binnen- en buitenlandse toerisme zijn weggevallen, ook de andere sectoren in de vrijetijdssector als leisure, horeca en detailhandel zijn geraakt. Dit heeft grote gevolgen voor de hotellerie. Diverse hotels waren in de eerste fase van de lockdown geheel gesloten en hebben waar mogelijk het personeelsbestand verkleind. De bezettingsgraad van hotels lag door de contactbeperkende maatregelen veel lager dan gebruikelijk, namelijk ruim onder de 25%. Uit CBS-cijfers blijkt dat hotels in april, mei en juni ruim 75% minder hebben omgezet dan in de eerste drie maanden van het jaar. Diverse hotels in Rotterdam zeggen verliezen op te vangen met financiële reserves en steunmaatregelen van de overheid. Voor hotelexploitanten en vastgoedeigenaren was het van belang dat het toerisme na de lockdown snel weer op gang kwam.

Hoewel er in de zomerperiode van 2020 een kleine opleving was van het aantal toeristische bezoeken, zette dit effect zich richting het ‘zakelijke seizoen’ (vanaf september) niet door. Niet duidelijk is in hoeverre de effecten van de coronacrisis op de hotelsector structureel zijn, maar net als in 2020 zijn de verwachtingen voor 2021 niet optimistisch. Op de langere termijn mag voorzichtig verwacht worden dat de drive van mensen om te ontdekken en te ontspannen, niet totaal zal veranderen, wat op lange termijn de reisindustrie weer voedt. Een stad als Rotterdam blijft aantrekkelijk voor bezoekers vanwege de kleinschaligheid, duurzaamheidsambities en het niet-massale druktebeeld. Rotterdam is bovendien niet direct afhankelijk van het langzaam herstellende luchtverkeer. Hotels zullen zich steeds meer op gasten uit Nederland richten. Prijsontwikkeling Uitgaande van gronduitgiften op de beste locaties leiden de huidige marktontwikkelingen tot een daling van de grondprijzen. Op langere termijn is herstel mogelijk en ontwikkelen de grondprijzen zich volgens de langjarige inflatie. Vraag en aanbod De vraag naar hotels in Rotterdam nam de afgelopen jaren fors toe. Dat leidde tot veel dynamiek op de hotelmarkt, met nieuwe plannen en nieuwe concepten.

Sommige hotelplannen genereren aantoonbaar een eigen vraag, bijvoorbeeld congreshotels, en leiden tot uitbreiding van de verwachte marktruimte. De coronacrisis leidt in ieder geval tot een tijdelijke dip in het aantal

28

hotelovernachtingen. De huidige verwachting is een ontwikkeling volgens een ‘basisscenario’ met verdere stijging van het aantal hotelovernachtingen op middellange termijn. 2.500.000 2.300.000 2.100.000 1.900.000 1.700.000 1.500.000 1.300.000 1.100.000 900.000 700.000 500.000 2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Basisscenario

Tweede golf scenario

Vlot herstel scenario

Kamernachten 2019

2027

2028

Grafiek 7: Verwachte groei kamernachten tot en met 2028 (bron: ZKA, 2020) 

Basisscenario: jaarlijks gemiddelde groei van 2,4% (volume uit 2019 wordt geëvenaard in de loop van 2022); tot en met 2028 ruimte voor circa 8.500 kamers



Vlot herstel scenario: jaarlijkse gemiddelde groei van 3,7% (volume 2019 wordt geëvenaard in de loop van 2021); tot en met 2028 ruimte voor circa 9.500 kamers



Recessie scenario: jaarlijks gemiddelde groei van 0,7% (volume 2019 wordt geëvenaard eind 2025/begin 2026); tot en met 2028 ruimte voor circa 7.250 kamers

Het planaanbod voor hotels in Rotterdam is het afgelopen decennium fors gestegen. Voor de komende jaren zijn circa 24 plannen (met in totaal circa 3.300 kamers) bekend. Daarnaast lopen er nog circa 20 initiatieven voor nieuwe hotels (totaal circa 2.000 kamers). Als gevolg van de coronacrisis zal het planaanbod minder snel groeien. De verwachting is dat vergevorderde, onderscheidende plannen waarvoor financiering rond is, zullen doorgaan. Andere plannen zullen worden uitgesteld of (tijdelijk) omgezet naar bijvoorbeeld studentenkamers of kleinschalige kantoren. Ambitie 1. Sturing op het planaanbod hotels. Sturing op basis van kwaliteit alleen (Hotel Kwaliteitskader, 2017) lijkt niet voldoende om de binnenstad van Rotterdam leefbaar te houden voor bewoners. Nieuw hotelbeleid stimuleert spreiding van hotels over de stad.

29

1.6 Vrijetijdsvoorzieningen Trends en ontwikkelingen De afgelopen decennia is de vrijetijdsbesteding van Nederlanders intensiever geworden. Veel mensen vinden een betekenisvolle invulling van hun vrije tijd belangrijk. De vrijetijdssector speelt daar op in. Deze sector is in Nederland ontwikkeld tot een commerciële 24-uurs economie met 92 miljard euro omzet per jaar. De sector omvat vrijetijdsvoorzieningen als restaurants, cafés, pretparken, speeltuinen, bioscopen, casino’s, kartcentra, theaters, musea, poppodia, fitness, golfterreinen, zwembaden, detailhandel (funshopping), sauna’s, evenementen en conferentiecentra. Deze voorzieningen zijn ook aantrekkelijk voor binnen- en buitenlandse toeristen. Vier trends zijn leidend in vrijetijdsbesteding (www.vrijetijdskennis.nl, Breda University of applied sciences, Lukken, 2020):  Ver-entertainisering (groei van mogelijkheden om je te entertainen in jouw vrije tijd, bijvoorbeeld in grote (all inclusive) vrijetijdscomplexen / beleving)  Technologie  Betekenisvol genieten (bijvoorbeeld samen met je familie zijn of iets leren)  ‘Uit-staan’ (tijd doorbrengen in de natuur, in stilte of op een plaats die ‘off the grid’ is / duurzaamheid, milieu en authenticiteit). Buitenrecreatie (sport), uitgaan (horeca, cultuur) en winkelen voor plezier zijn populaire vrijetijdsactiviteiten.

De meeste uithuizige activiteiten vinden plaats in het voorjaar in de eigen gemeente (ruim vier op de tien). Rotterdam beschikt over diverse ‘reasons to visit’: Trekkers van (inter)nationale allure. Er zijn basisvoorzieningen en ‘vasthouders’ die zorgen dat gasten langer blijven. In Rotterdam is het aanbod van (fastfood)restaurants (meer dan 1.500 in 2018) en van sportscholen en fitnesscentra (116 in 2018) de afgelopen jaren gestegen. Het aanbod van speel- en amusementshallen is gelijk gebleven. Het aanbod van pret- en themaparken (11) is gestegen. Coronacrisis De coronacisis heeft de markt van vrijetijdsvoorzieningen zwaar getroffen. In de reisbranche daalde de omzet in 2020 met 63,2% ten opzichte van 2019. Nu de pandemie en daaropvolgende lockdowns en reisrestricties al meer dan een jaar voortduurt, is het duidelijk dat de horeca één van de zwaarst getroffen sectoren is. Uit cijfers van het CBS blijkt dat de omzet van de horeca in 2020 enorm is gedaald, met 33,9% ten opzichte van een jaar eerder. Dit staat gelijk aan een omzetverlies van zo'n 8 miljard euro. Het is de eerste keer in zeven jaar tijd dat er omzetverlies is in de horeca. Naast de horeca, is ook de cultuursector één van de hardst geraakte sectoren. Deze sector heeft vrijwel volledig stilgestaan voor het voornaamste gedeelte van 2020.

De internationale toeristen worden gemist, maar er komen eveneens minder nationale (dag)bezoekers. Uit onderzoek van Panteia blijkt dat gezien de aanhoudende maatregelen en tweede semi-lockdown, wordt verwacht dat de waarde in de economie van de cultuur en recreatiesector rond de 30% zal krimpen. Voor kampeerterreinen en bungalowparken is in de tweede helft van 2020 een groei te zien in vergelijking met vorig jaar. Dit is te danken aan het grote aantal binnenlandse vakanties die dit jaar door Nederlanders zijn ondernomen. Toch is deze groei niet genoeg om de verliezen uit het eerste en tweede kwartaal te compenseren. Het vrijetijdsgedrag verandert als gevolg van de lockdown als volgt: - Toename van thuisentertainment: Films kijken via Netflix/Disney+/Videoland, thuis eten laten bezorgen, meer uitgaven in supermarkten, toename gebruik (social) media en online voorstellingen van attractieparken en musea; - Lokalisering: Focus op het vrijetijdsaanbod in de eigen buurt, vermijden van drukke plekken, toename van wandelen en fietsen; - Online versus uit-staan: De toename van online werken en sociale contacten leidt tot bewuste tijd offline en (buiten) onthaasten.

30

Prijsontwikkeling Uitgaande van gronduitgiften op de beste locaties houdt de gemeente voor 2019 en 2020 voor alle categorieën bedrijfsmatig vastgoed een lichte stijging van de grondprijzen aan. Daarna ontwikkelen de grondprijzen zich volgens de langjarige inflatie. Vraag en aanbod De afgelopen jaren groeide het aanbod van vrijetijdsvoorzieningen als gevolg van een groeiende vraag. Het aantal inwoners en bezoekers groeit en consumenten gaven meer geld uit aan vrijetijdsbesteding. Het planaanbod voor de komende jaren bestaat uit circa acht plannen met horeca en/of leisure. Ambitie 1. Evenwichtige spreiding van vrijetijdsvoorzieningen over de stad. De gemeente stuurt nu beperkt op nieuwe initiatieven. Een gevarieerd aanbod van vrijetijdsvoorzieningen zorgt voor een aantrekkelijke stad, mits er sprake is van een goede balans tussen rust en reuring. Uitgangspunt is dat voorzieningen die ‘goed zijn voor de Rotterdammer, goed zijn voor de toerist’ (Visie Toerisme, 2020). 2. Aantrekken van nieuwe vrijetijdsvoorzieningen om de verschillende gebieden van Rotterdam op de kaart te zetten. Nieuwe vrijetijdsvoorzieningen kunnen bijdragen aan het economisch herstel van Rotterdam. Vrijetijdsvoorzieningen zorgen ook voor werkgelegenheid.

31

2. Maatschappelijke Vastgoed Trends en ontwikkelingen De gemeente stuurt op het voorzieningenniveau in de stad op korte en lange termijn. Om een inschatting te maken van de toekomstige ruimtevraag maakt de gemeente gebruik van referentiewaarden (Referentiewaarden voor maatschappelijke voorzieningen, 2019), ook voor niet-wettelijke huisvestingstaken. De gemeente legt in een voorzieningenplan vast waar het aanbod gerealiseerd kan worden. Hierin staat informatie over het huidige aanbod aan voorzieningen, de ontwikkeling van de vraag en de opgaven en prioriteiten die daaruit volgen, zowel voor bestaand als nieuw vastgoed. Pas als gemeentelijk vastgoed niet meer nodig is, ook niet voor andere gemeentelijke opgaven, zal tot verkoop worden overgegaan. Het inkrimpen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille door verkoop blijft een opgave. Op korte termijn voldoet het aanbod van maatschappelijke voorzieningen aan de vraag. Kwalitatief gezien sluit het aanbod niet aan. Het aanbod voldoet niet aan functionele en duurzaamheidseisen. Daarom vernieuwt de gemeente bestaand vastgoed en ontwikkelt nieuw vastgoed. Op lange termijn dreigt in Rotterdam een tekort aan maatschappelijke voorzieningen, vanwege het groeiende inwonertal en de toenemende druk op de ruimte, met stijgende vastgoedprijzen als gevolg. De bevolkingsgroei van Rotterdam zal leiden tot een nieuwe vraag naar voorzieningen.

Coronacrisis De effecten van de actuele coronapandemie op de diverse maatschappelijke sectoren zijn nog niet bekend. Die effecten zullen per sector anders zijn. De culturele sector is relatief zwaar getroffen door de lockdown en de “anderhalvemeter-samenleving”. De komende periode zal steeds meer duidelijk worden over de gevolgen van de coronapandemie voor het gebruik van maatschappelijke voorzieningen en mogelijke veranderingen in de vraag naar huisvesting. Verduurzaming van de gemeentelijke vastgoedportefeuille De Rotterdamse ambitie is dat in 2050 al het vastgoed energieneutraal en toekomstbestendig is: - Energieneutraal betekent energievraag van gebouwen beperken en inzet van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanbrengen van zonnepanelen en de omschakeling naar stadverwarming. - Toekomstbestendig houdt in circulair en klimaatadaptief natuurinclusief bouwen. Circulair bouwen houdt een gesloten kringloop van grondstoffen, water en energie in, bij ontwerp, de bouw, beheer en sloop. Met klimaatadaptief bouwen wordt de voorraad aangepast aan de gevolgen van klimaatwijzigingen. Dit gebeurt o.a. door groene daken en inrichting van groene schoolpleinen, waarmee gelijktijdig een bijdrage wordt geleverd aan de biodiversiteit.

De gemeente verduurzaamt haar vastgoed volgens Europese en landelijke wetgeving om een bijdrage te leveren aan klimaatdoelstellingen, zowel bij onderhoud als bij ontwikkeling van nieuw vastgoed. Sinds 1 januari 2020 is alle nieuwbouw in Nederland verplicht bijna energieneutraal, “BENG”. Kantoren moeten vanaf 2023 minimaal energielabel C hebben. Voor (utiliteits-)gebouwen worden aangescherpte energie eisen verwacht om ervoor te zorgen dat aan de doelstelling “alle gebouwen label A in 2030” van het Klimaatakkoord en klimaatneutraal in 2050 wordt voldaan. De energieprestatie van het gemeentelijke vastgoed wordt onderzocht en vastgelegd in het vastgoedinformatiesysteem, waarmee een totaalbeeld van de energieprestatie van de gemeentelijk vastgoedportefeuille aanwezig is en er gestuurd kan worden op de verduurzaming van de portefeuille via enerzijds vernieuwing en anderzijds beheer en onderhoud. Net als vele andere partijen actief in de vastgoedsector heeft de Gemeente Rotterdam in september 2020 het Paris Proof Commitment ondertekend en daarmee een toezegging gedaan over ambitie, transparantie, realisatie, monitoring en promotie van de Parijs-doelen. Ambitie Om in te spelen op verwachte (markt-)ontwikkelingen die effect hebben op de vastgoedportefeuille zet de gemeente onder meer in op het volgende: 1.

Voorbereiding op een nieuwe vraag naar voorzieningen vanwege een groeiend inwonertal van Rotterdam. Met behulp van referentiewaarden voor maatschappelijke voorzieningen en

32

voorzieningenplannen per gebied wil de gemeente beter sturen op evenwicht tussen vraag naar en aanbod van voorzieningen en slimmere en toekomstgerichte keuzes maken over de inzet en ontwikkeling van vastgoed voor het huisvesten van maatschappelijke voorzieningen. 2. Intensivering van het gebruik van maatschappelijke voorzieningen door slim en flexibel te bouwen, ten behoeve van gebruik door verschillende doelgroepen - om leegstand te beperken en huisvestingskosten te optimaliseren. 3. Verbetering van kwaliteit van onderwijshuisvesting, sportvoorzieningen en cultureel vastgoed om huisvesting te laten voldoen aan de eisen van de tijd en in te spelen op een groeiend aantal Rotterdammers (leerlingen, bezoekers). 4. Verduurzaming van de vastgoedportefeuille door bij nieuwbouw te voldoen aan BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) en minimaal BREEAM Good of GPR 7,5 en bij onderhoud van bestaand vastgoed duurzame verbeteringen toe te passen. 5. Verkoop en/of transformatie van objecten die de gemeente niet meer nodig heeft, als duidelijk is dat panden niet (meer) nodig zijn voor maatschappelijke doeleinden.

2.1 Jeugd en Onderwijs Het primair, voortgezet en speciaal onderwijs kennen elk hun eigen vraagontwikkeling (Integraal Huisvestingsplan, 2019). De coronapandemie heeft hier geen directe invloed op. De komende jaren komt het totale aanbod in vierkante meters overeen met de verwachte vraag. Maar het huidige scholenbestand is technisch verouderd, niet duurzaam en inflexibel in gebruik - en er is onvoldoende spreiding en variatie in het aanbod. Ook hebben sommige scholen een te klein leerlingenaantal. De gemeente zet in op een evenwichtiger aanbod van scholen en toekomstbestendige huisvesting. Overzicht onderwijsportefeuille

Bron: Vastgoedinformatiesysteem gemeente Rotterdam; peildatum juni 2021 In het primair onderwijs ligt de focus op variatie en groei van scholen naar een solide omvang enerzijds en betere spreiding en vernieuwing van het scholenbestand anderzijds. In het voortgezet onderwijs op Zuid wordt ingezet op een gevarieerd aanbod, zodat leerlingen op Zuid in hun eigen stadsdeel naar school gaan, en niet in Noord of randgemeenten (convenant “Herontwerp VO op Zuid”). In het voortgezet onderwijs in Noord zet de gemeente in op spreiding, gebouwkwaliteit en solide omvang van scholen. Daar is het aanbod al ruim en gevarieerd. De inzet voor het speciaal onderwijs, vaak met een regionale functie, richt zich op gebouwkwaliteit en het creëren van een evenwichtig aanbod. Voor kinderopvang heeft de gemeente wettelijk geen huisvestingsplicht. De gemeente subsidieert voorschoolse educatie (VE) vanwege doorlopende leerlijnen en huisvest alleen kinderopvang in combinatie met scholen (Integrale Kind Centra).

33

Uitvoeringsorganisatie kwaliteitsverbetering onderwijshuisvesting In 2014 is het Integraal Huisvestingplan (IHP) voor de periode 2015-2019 vastgesteld. Doel hiervan was om de kwaliteit te verbeteren van een 50-tal projecten, die zijn voortgekomen uit een lijst met 146 “aandachtspanden”. De manier waarop scholen zijn gehuisvest, draagt bij aan onderwijsresultaten. In 2020 is het IHP voor de periode 2020-2023 vastgesteld: nieuwe projecten worden hierdoor aan de bestaande lijst toegevoegd. Begin 2021 heeft het uitvoeringsteam 79 bouwprojecten (circa 180.000 m2 BVO) onder handen uit het reguliere huisvestingsprogramma en uit de IHP’s. Op dit moment zitten 19 projecten in de ontwerpfase en 10 projecten in de uitvoeringsfase. Sinds de start van de uitvoeringsorganisatie zijn 11 bouwprojecten (27.181 m2 BVO) opgeleverd. De investeringskosten – van de projecten die in initiatief, ontwerp en uitvoeringsfase zitten – zijn op € 487 miljoen geraamd, pp 2019 en 2020. Deze raming is inclusief kosten ambitie frisse scholen klasse B. Stijgende aannemersprijzen, rentekosten en inflatie van het totale budget vormen risico’s voor de te ontwikkelen bouwprojecten.

2.2 Sport en Recreatie Rotterdam heeft een uitgebreid aanbod van sportvoorzieningen, van diverse binnen- en buitensportaccommodaties tot topsportvoorzieningen zoals de Willem-Alexander roeibaan en het Topsportcentrum Rotterdam. Ongeveer een derde van de sporters maakt gebruik van het gemeentelijk aanbod aan sportvoorzieningen, een derde van de openbare ruimte (hardlopen, fietsen) en een derde van commerciële voorzieningen (bijvoorbeeld fitness). Ongeorganiseerde sport groeit, terwijl het gebruik van sportvoorzieningen niet terugloopt. Doelstellingen zijn: - Voldoende, goede en betaalbare breedte- en topsportvoorzieningen, verspreid over de stad; - Hogere bezettingsgraad van sportvoorzieningen door intensiever gebruik en multifunctionele inzet, onder andere door medegebruik, multifunctionaliteit en samenwerking met private partijen, maatschappelijke organisaties en sportbonden; - Inrichting van de buitenruimte die nadrukkelijk uitnodigt om meer te sporten en bewegen; - Handhaven van de huidige bespeelcapaciteit voor breedte- en topsport, om de verwachte groei van de sport op te kunnen vangen - waar nodig groeien voorzieningen mee. Voorzieningen zullen niet opgeheven worden en nieuwe accommodaties worden ontwikkeld, indien daartoe noodzaak is (Sportnota 2017-2020, 2016).

Uitgangspunten voor de gemeentelijke sportaccommodaties zijn (Integraal Huisvestingsplan Sport 2020-2030, 2020): - De sportaccommodaties blijven voldoen aan de huidige en nieuwe gebruikerseisen en aan duurzaamheidseisen; - Sportaccommodaties die het einde van hun levensduur hebben bereikt en nodig blijven, worden vervangen of grootschalig gerenoveerd; - De bestaande capaciteit van de sportaccommodaties blijft behouden. De bezetting van binnensportaccommodaties (sporthallen, sportzalen en gymzalen) voor bewegingsonderwijs en verenigingssporten, dans- en verdedigingsporten, buurtsport et cetera was de afgelopen jaren in piekweken erg hoog. Tot 2035 wordt een tekort verwacht van twee sporthallen, daarom is er een sporthal in Huis op Zuid in voorbereiding. Het huidige aanbod aan buitensportvoorzieningen (velden en banen) voldoet aan de huidige behoefte. Voor de toekomstige groei aan behoefte wordt ingezet op het efficiënter benutten van de bestaande sportterreinen door o.a. bestaande natuurgrasvelden om te zetten in kunstgrasvelden. Kunstgrasvelden kunnen veel intensiever worden bespeeld. Tevens wordt

34

ingezet op versterking en tenminste behoud van de sportcomplexen op de zogenaamde “Sportcirkel”, sportterreinen die gunstig gelegen zijn tussen de oude stadswijken en de naoorlogse uitbreidingswijken. Versterking van deze cirkel is van belang om de sportvoorzieningen centraal en bereikbaar te houden (Actieprogramma Verenigingen, juni 2019). De zwembaden worden goed benut voor school- en privéles, sportverenigingen en recreatief- en doelgroep-zwemmen. In Noord, met name in het centrum, ontstaat een tekort aan m² zwemwater als gevolg van een groeiend inwonertal. Uitbreiding wordt onderzocht in relatie tot mogelijke herontwikkeling van zwembad Oostervant en zwembad Overschie. Zwembad Afrikaanderbad wordt vervangen door Huis op Zuid (2022). De gemeente is juridisch eigenaar van 13 zwembaden. De andere 2 zwembaden (Alexanderhof en het Zwemcentrum) zijn eigendom van derden. Volgens de Rotterdamse Planningsnorm Zwembaden kunnen de komende tien jaar geen zwembaden afgestoten worden; de bestaande capaciteit blijft nodig. Enkele van de zwembaden, die nog voor 2030 ouder dan 40 jaar zijn of worden, zijn al gerestaureerd. Deze zwembaden zijn op orde en hebben een nieuwe economische levensduur tot na 2040. Bij de overige oudere zwembaden is aan de hand van de bouwtechnische kwaliteit en de functionaliteit onderzocht of ze ingrijpend dienen te worden gerenoveerd, dan wel vervangen.

In vrijwel alle gevallen blijkt levensduurverlenging vanuit het perspectief van de technische conditie van die zwembaden economisch mogelijk binnen de bestaande onderhoudsbudgetten. Alleen bij zwembad Overschie is dit niet mogelijk, dit zwembad moet vervangen worden. De vervanging van zwembad Overschie is opgenomen in de financiële raming van het IHP-Sport 2020-2030. Om de sportinfrastructuur op orde te houden en te laten voldoen aan de huidige gebruikerseisen is er een programma opgesteld voor gemeentelijke sportaccommodaties, inclusief de daarvoor benodigde middelen en de gedeeltelijke dekking daarvoor; een Integraal Huisvestingsplan Sport (IHP-Sport) 2020-2030. Dit Integraal Huisvestingsplan Sport 2020-2030 heeft in financiële zin als doel om “rust te scheppen” in de gemeentebegroting. Dus niet pas de benodigde middelen zoeken wanneer een vervanging nodig is, maar in plaats daarvan in de meerjarenraming de benodigde extra middelen ramen. Bij de individuele investeringsbesluiten zijn de middelen dan al beschikbaar. Op deze wijze vindt er een gelijkmatige belasting van de gemeentebegroting plaats. Overzicht sportportefeuille

Bron: Vastgoedinformatiesysteem gemeente Rotterdam, peildatum juni 2021

35

Overzicht recreatieportefeuille

Bron: Vastgoedinformatiesysteem gemeente Rotterdam, peildatum juni 2021

2.3 Kunst en Cultuur De gemeente stimuleert kunst en cultuur middels meerjarige subsidies aan onder meer culturele instellingen (musea, theaters, orkest) en bibliotheken. Tot de lockdown als gevolg van de coronapandemie stegen bezoekersaantallen bij onder andere musea. De culturele sector is zwaar getroffen door de “anderhalvemeter-samenleving”. Angstbeeld is dat podia en theaters leeg komen te staan, omdat bezoekersaantallen dalen waardoor theaterproducties en muziekuitvoeringen niet langer kostendekkend zijn. De eerdere verwachting dat het aanbod van kunst en cultuur de komende jaren verder zal groeien vanwege de groei van de stad moet mogelijk worden herzien. De afgelopen twee jaar is het aantal kunst- en cultuurpanden gegroeid, onder andere door nieuwe atelierruimte op Zuid. De meeste culturele instellingen huren panden van marktpartijen of hebben een eigen gebouw. Op dit moment zijn 22 cultuurplaninstellingen gehuisvest in 38 gemeentelijke panden. Vaak zijn de gemeentelijke panden monumentale en tot de verbeelding sprekende gebouwen, zoals het Museum en Depot Boijmans van Beuningen, het Wereldmuseum, de Schouwburg en De Doelen. Los van de mogelijke effecten van de coronapandemie is er een mismatch in de portefeuille, zowel kwantitatief en kwalitatief als geografisch.

Dit komt omdat: - Veel gebouwen door hun levensduur verouderd zijn; - De bestaande gebouwen niet altijd meer aansluiten op de vraag van het publiek; - De spreiding over de stad onvoldoende is; - De panden niet toekomstbestendig, toegankelijk, noch duurzaam zijn; - De groei van de stad met 50.000 woningen vraagt om meer voorzieningen. Daarom vindt renovatie plaats, onder andere van het museum Boijmans van Beuningen en op termijn bij de Centrale Bibliotheek, De Doelen en Theater Rotterdam. Vanwege de bijzondere panden is herontwikkeling vaak complex. Daarnaast herontwikkelt de gemeente de Leuve Paviljoens, onderzoekt mogelijkheden voor nieuwe poppodia en breidt atelierruimte uit op Zuid (Atelier- en Broedplaatsenbeleid 2017-2021, 2016). Een aantal instellingen heeft het initiatief genomen voor de ontwikkeling van een Cultuurcampus (hoger onderwijs, onderzoek en cultuur) op Zuid. De verwachting is dat deze investeringen bijdragen aan de groeiende behoefte aan culturele voorzieningen op termijn. Om deze uitdagingen het hoofd te bieden, dient er de komende jaren flink geïnvesteerd te worden in het maatschappelijk vastgoed van culturele instellingen. Het Integraal Huisvestingsplan Cultuur geeft een investeringsagenda voor de komende 10 jaar.

36

Overzicht kunst- en cultuurportefeuille

Bron: Vastgoedinformatiesysteem gemeente Rotterdam, peildatum juni 2021

2.4 Welzijn en Zorg Welzijnsactiviteiten vinden plaats in diverse soorten vastgoed, zoals Huizen van de Wijk, huiskamers van de wijk, scholen, multifunctionele centra en verzorgingscentra. De gemeente streeft naar een minimumaantal voorzieningen verspreid over de stad, waarbij zo efficiënt mogelijk wordt gehuisvest en zo min mogelijk panden worden ingehuurd. Er is een Integraal Huisvestingsplan Welzijn opgesteld die de basis vormt voor voorzien in behoefte van de wijk. De doelstellingen zijn het op peil brengen van de panden door te investeren in renovatie en duurzaamheid en het bevorderen van de toegankelijkheid voor meerdere doelgroepen. Indien een pand verouderd is, wordt het pand vervangen. De panden die momenteel op orde zijn, worden op peil gehouden. Sinds de decentralisaties in het sociaal domein werken gemeente, zorgaanbieders en corporaties gezamenlijk toe naar sociale inclusie voor iedereen. Zelfstandigheid en zelfredzaamheid worden daarin gestimuleerd. Wonen met zorg betreft een vrij kleine portefeuille als het gaat om het vastgoed dat de gemeente in eigendom heeft. Het betreft panden die worden gebruikt als woonvoorzieningen, nachtopvang, crisisopvang en dagbesteding voor de doelgroepen jongeren, volwassenen, gezinnen en slachtoffers van huiselijk geweld, kindermishandeling en mensenhandel.

In totaal heeft de gemeente voor deze doelgroepen zo’n 15 panden in eigendom. Een aantal gebouwen is technisch en functioneel verouderd en dient te worden vervangen. Voor zorg hanteren we voor het IHP 2021-2031 de volgende uitgangspunten: 1. Opvang is kernportefeuille. Voor onze doelgroep (zowel jongeren, volwassenen, gezinnen als doelgroep slachtoffers huiselijk geweld, kindermishandeling, mensenhandel) behoren de nacht/crisis- en winteropvang tot onze kernportefeuille. 2. Wonen: markt/corporaties tenzij. Als het gaat om begeleid of beschermd wonen, zien we daar vooral een taak voor de corporaties in het huisvesten van kwetsbare doelgroepen. 3. Wissellocatie: Wanneer een noodsituatie zich voordoet, denk aan brand, waterschade of een andere reden waardoor een tijdelijke verhuizing nodig is en een groep bewoners op straat kan komen te staan, is een wissellocatie een heel goede oplossing die een hoop onrust kan voorkomen. Op korte termijn voldoet het aanbod aan de vraag. Voor de langere termijn (tot 2035) kan het beeld veranderen. Vooral in wijken waar het aantal ouderen gaat toenemen en door nieuwbouw ontstaat behoefte aan extra ontmoetingsruimte, beschermde woonvormen voor ouderen en andere (kwetsbare) doelgroepen met zorg in de nabijheid. De gemeente onderzoekt samen met corporaties en zorgpartners een slimme wijze van organiseren van wonen, welzijn en zorg.

37

Overzicht welzijn- en zorgportefeuille

Bron: Vastgoedinformatiesysteem gemeente Rotterdam, peildatum juni 2021

2.5 Parkeren De gemeente wil de binnenstad bereikbaar en aantrekkelijk houden en stimuleert het gebruik van P+W (Park & Walk)-garages en P+R-voorzieningen. De gemeente bezit en beheert 70 parkeerobjecten, waarvan het merendeel een gebouwde parkeervoorziening (garage) is. In de huidige situatie voorziet het aanbod in de vraag. In de komende jaren streeft de gemeente naar capaciteitsuitbreiding met een nieuwe P+R-voorziening bij Noorderhelling nabij het (nieuwe) Stadion Feijenoord en een vergroting van P+R Meijersplein en P+R Kralingse Zoom. Daarnaast zet de gemeente in op uitbreiding van mogelijkheden voor fietsparkeren in gebouwde parkeervoorzieningen, bijvoorbeeld in de Schouwburgpleingarage.

2.6 Concernhuisvesting De afgelopen jaren is het ambtelijk apparaat van de gemeente gehuisvest op vier hoofdlocaties: Librijesteeg, Stadhuis, Timmerhuis en De Rotterdam. Daarnaast bezit de gemeente locaties voor specifieke dienstverlening, zoals stadswinkels, wijkteams, stadsmariniers en milieuparken. De afgelopen jaren steeg de huisvestingsvraag, maar door verplicht thuiswerken als gevolg van de coronapandemie zal de vraag naar huisvesting voor ambtenaren opnieuw bijgesteld worden. Komende periode wordt de businescase #anderswerken nader uitgewerkt en krijgt ook het Integraal Huisvestingsplan (IHP) verdere uitwerking. In het IHP ligt de focus op het op peil houden van huisvesting die past en voldoet, het op peil krijgen van huisvesting die niet meer past of voldoet en het verankeren van ontwikkelingen in de organisaties in de huisvestingsportefeuille. Het IHP zal jaarlijks herijkt worden om actuele ontwikkelingen hierin mee te nemen. Denk hierbij onder andere aan ontwikkelingen als digitalisering, wet- en regelgeving, werken in de wijk en verduurzaming.

38

B. Gemeente Portefeuilles 1. Grond 1.1 Grondexploitaties in uitvoering Het aantal gemeentelijke grondexploitaties in uitvoering is gestegen van 70 in 2020 naar 75 in 20211. De grondexploitaties hebben een einddatum tussen 2020 en 2040. In 14 grondexploitaties zijn de planning, het programma, de kosten en/of opbrengsten eind 2020 significant bijgesteld (Monitor Grondexploitaties bij Jaarrekening 2020, april 2021). Het netto contante waarde saldo2 van de grondexploitatieportefeuille is gedaald van € 166,4 miljoen naar € 117,7 miljoen als gevolg van winstnemingen en flink verlagen van de indexatie van de uitgifteprijzen in 2021 van de grondexploitaties. Deze indexatie is een inschatting van de toekomstige marktomstandigheden. De totale portefeuille grondexploitaties omvat 7.231 woningen, 181.712 m² bedrijfsgronden, 132.929 m² bvo (bruto vloeroppervlak) kantoren en 9.784 m² BVO winkels. Het aantal woningen in de portefeuille is ten opzichte van 2020 toegenomen, het aantal m2 bvo kantoren is nagenoeg gelijk gebleven, het programma voor bedrijven is afgenomen en het programma voor winkels is licht toegenomen. In 2020 zijn 363 woningen gerealiseerd in The Hudsons, Nesselande, Parkstad en Maasranden. Circa 28.800 m² grond is uitgegeven op de bedrijventerreinen Nesselande, Park Zestienhoven, Spaanse Polder en Noorderhelling.

Daarnaast zijn er circa 35 grote en kleine locaties verspreid over de stad in studie voor (her)ontwikkeling.

1 2

Dit aantal is inclusief 15 grondexploitaties voor ‘restgebieden’, waarin kleine ontwikkelingen worden geadministreerd. Dit is de optelsom van alle saldi van de grondexploitaties inclusief ruimtelijke PR-plannen.

39

Legenda bij kaart grondexploitaties d.d. januari 2021 a1

DGE-010300-Waterwegcentr. HvH

a2

DGE-011600-Dirk v/d Burgweg

i3

DGE-130800-Ontw.Locaties RCD

a3

DGE-030100-Kulkweg

j1

DGE-115700-Leonidas

a4

DGE-030200-Oranjebonnen

j2

DGE-411200-Nieuw Kralingen

b1

DGE-920800-Herstr. Oudeland

j3

DGE-420500-Noordelijk Niertje

b2

DGE-921500-Haifaweg

k1

DGE-390100-Brainpark III

b3

DGE-990400-Stadshart

k2

DGE-440600-Prinsenland 2De Fas

b4

DGE-990500-Maasranden

k3

DGE-490800-Bramanteplein e.o.

e1

DGE-720400-2e Carnissestraat

k4

DGE-491000-Nikkelstraat

e2

DGE-720500-Carnisse Poort

k5

DGE-680200-Nesselande

e3

DGE-720600-Urkersingel

m1

DGE-510500-Kleinpolder Zuidwes

e4

DGE-730200-Zuidel.Tuinsteden

m2

DGE-530200-Revit Spaanse pld

e5

DGE-731300-ASVZ Lage Weide

m3

DGE-530300-Revit.Sp P.2015 2e

e6

DGE-770600-Windpark Charlois

m4

DGE-550600-Park Zestienhoven

e7

DGE-930600-Heijplaat Nw. Dorp

m5

DGE-550800-Schieveen

f1

DGE-800800-Motorstraatgebied

m6

DGE-560600-Oversch.Kleine Bouw

f2

DGE-810600-Kindercampus Bloemh

m7

DGE-560900-OK80 vm boerderij

f3

DGE-810700 Dahliablok

n1

DGE-600400-Bedr.Ter.Schiebroek

f4

DGE-820200-Hillesluis.

n2

DGE-600700-Teldersweg

f5

DGE-820600-Groningerstraat

n3

DGE-651000-V Ballegooijsingel

f6

DGE-850800-Katendrecht

z

DGE-516400-Wilgentuin

f7

DGE-851200-Rijnhaven Bouwprogr

f8

DGE-861000-Tweebosbuurt-NPRZ

DGE-570100-Restgebied Centrum

f9

DGE-872400-Kop v Zd vernieuwd

DGE-570200-Restgebied Charlois

f10

DGE-871500-Parkstad

DGE-570300-Restgeb.Delfshvn

f11

DGE-872800-Dukdalf

DGE-570400-Restgeb.Feijenoord

g1

DGE-840900-Revit.Hordijk Bedr.

DGE-570500-Restgeb.H'Berg-Schb

g2

DGE-841600-Smeetsland

DGE-570600-Restgebied HvH

g3

DGE-890400-Centrumplan Ijsselm

DGE-570700-Restgeb.Hoogvliet

g4

DGE-891900-Groenenhagen/Tuinen

DGE-570800-Restgeb.Ijsselmonde

g5

DGE-892100-Sportcampus R'dam

DGE-570900-Restgeb.Kr.-Croosw.

g6

DGE-892300-Nrd. HellingZdiepje

DGE-571000-Restgebied Noord

h1

DGE-191100-Coolhaven little C

DGE-571100-Restgeb.Overschie

h2

DGE-200900-de Machinist

DGE-571200-Restgebied Pernis

h3

DGE-210500-Hudson

DGE-571300-Restgeb.Prins Alex

h5

DGE-260300-Vierhavenstrip

DGE-571400-Restgebied Havens

h6

DGE-291000-Lloydkwartier

DGE-572300-Restgebied Stad

p

DGE-351600-Noorderbld Supermkt

i1

DGE-102100-Wynhaveneiland

DGE-572400-Zelfbouwkavels

40

1.2 Risico’s Risicomanagement voor de grondexploitatieportefeuille is gericht op beheersing van project- en omgevingsrisico’s door het analyseren en kwantificeren van risico’s en het vaststellen en monitoren van beheersmaatregelen als financiële voorzieningen, bestemmingsreserves en weerstandsvermogen. Daarnaast wordt voor elke grondexploitatie minimaal één keer per jaar een risicoanalyse uitgevoerd om de onzekerheidsreserve voor projectrisico’s te bepalen. Het risicoprofiel van de grondexploitatieportefeuille is ten opzichte van 2020 verbeterd. Dit komt doordat er in het basisscenario een bijstelling naar beneden heeft plaatsgevonden op de uitgifteprijzen. Daarmee is al een stukje risico in het basisscenario (met bijbehorende NCW) opgenomen, waardoor de benodigde weerstandscapaciteit daalt. De verwachting is dat het risicoprofiel van de grondexploitatieportefeuille op termijn zal verslechteren als gevolg van de coronacrisis (denk aan hogere bouwkosten als gevolg van schaarse materialen), als het programma moet worden aangepast of door rentestijging en toenemende inflatie. Ook ontstaan risico’s door het complexe binnenstedelijk en gestapeld bouwen, investeringen in buitenruimte, infrastructuur en OV, door maatregelen voor verduurzaming, energietransitie en klimaatverandering, veranderende procedures als gevolg van invoering van de omgevingswet en door (nieuwe) milieuwetgeving.

Daarnaast is de kans op vertraging door bezwaarprocedures groter bij bouwen in bewoond gebied.

1.3 Weerstandscapaciteit Op basis van de marktanalyses zijn scenario’s voor de grondexploitatieportefeuille opgesteld. Op basis van de bandbreedtes in de marktvraag en de kosten- en opbrengstenontwikkeling is de benodigde weerstandscapaciteit voor de totale portefeuille bepaald op € 57 miljoen. Uitgangspunten en weerstandscapaciteit per scenario voor de grondexploitatieportefeuille Scenario

Positief Scenario

Negatief Scenario

Verwachte

Verwachte marktvraag

Verwachte marktvraag

marktvraag

Hoog per gebied

Laag per gebied

Verwachte

Kantoren: 33% hoger dan basis

Kantoren: 33% lager dan basis

marktvraag

scenario voor de periode 2021-

scenario voor de periode 2021-

per sector

2031

2031

Bedrijven: 23% hoger dan basis

Bedrijven: 23% lager dan basis

scenario voor de periode 2021-

scenario voor de periode 2021-

2031

2031

Winkels: 14% hoger dan basis

Winkels: 14% lager dan basis

scenario voor de periode 2021-

scenario voor de periode 2021-

2031

2031

Huidige Grondexploitatieportefeuille

Woningbouw

per gebied Werklocaties

Kosten Opbrengstenindex op uitgiften

Niet meegefaseerd 2021: -2.5%

2021: 2%

2021: -2,4%

2022 t/m 2030: 1 %

2022: 3%

2022: -0,9%

Na 2030: 0%

2023: 3,2%

2023: -0,5%

2024: 3,5%

2024: 0,8%

2025: 2,6%

2025 t/m 2030: 0,9%

2026 t/m 2030: 2,4%

Na 2030: 0%

Na 2030: 0% Verwervingsindex

2,0%

41

2021: 6%

2021: 20%

2022 5%

2022: 10%

2023: 4%

2023 10%

2024: 3%

2024 8%

2025 t/m 2030: 2% Bouw- en woonrijp

2,0%

Na 2030: 0%

Tussen -2,0% en 4,5% (top op

Tussen -0,7% en 5,8% (top op

kostenindex Afdelingskosten-

2,0%

2025 t/m 2030: 2,0%

Na 2030: 0% 1,39%)

2,69%)

Na 2030: 2,0%

Na 2030: 2,0%

Tussen 0,25% en 2,75% (top op

Tussen 0,65% en 3,15% (top op

index

1,63%)

2,03%)

Na 2030: 2%

Na 2030: 2%

-

-

NCW saldo (bij 95%)

€ 168 miljoen

€ 76 miljoen

Saldo Verschil huidige

€ -50 miljoen

€ 42 miljoen

€ 15 miljoen

€ 15 miljoen

€ -35 miljoen

€ 57 miljoen

Gemiddelde uitkomst

€ 118 miljoen

portefeuille Risico op deelnemingen Benodigde weerstandscapaciteit

De risico’s bij woningbouw zijn berekend op basis van ‘laag scenario’ d.d. januari 2021 De weerstandscapaciteit is de uitkomst van de portefeuillebrede risicoanalyse van grondexploitaties en deelnemingen als gevolg van mogelijke marktontwikkelingen 3. Dit bedrag is nodig in het geval van een “realistisch negatief” scenario waarin de marktvraag daalt, vertraging optreedt in de gronduitgiften, bouwkosten stijgen en verkoopopbrengsten dalen. 2019

2020

NCW grondexploitatieportefeuille

165

118

NCW grondexploitatieportefeuille worstcasescenario

96

76

Grex GU+PR worstcasescenario minus verschil NCW

69

42

PLUS: deelnemingen minus voorziening

15

15

TOTAAL Benodigde Weerstandscapaciteit

84

57

De benodigde weerstandscapaciteit is met € 27 miljoen gedaald ten opzichte van een jaar geleden. Onderstaand een opsomming van zaken die effect hebben gehad op de weerstandscapaciteit, waarbij het uiteindelijke resultaat positief is en dit leidt tot een lagere benodigde weerstandscapaciteit: - De portefeuille is in omvang toegenomen. Dit zorgt voor een verhoging van het risico, met name bij de opbrengsten uit uitgifte. - Daarbij is het winstgevende saldo op NCW met € 47 miljoen afgenomen. Dit heeft twee oorzaken: o Op grond van de regels rondom begroting en verantwoording is er het afgelopen jaar fors winst genomen of zijn verliezen uit de vorige crisis teruggedraaid [Nesselande, P16 Hoven, Parkstad, Katendrecht, Lloydkwartier]. o In het basis scenario heeft er een bijstelling naar beneden plaatsgevonden op de uitgifteprijzen. Hierdoor is er feitelijk al een stukje risico in het basisscenario opgenomen waardoor de benodigde weerstandscapaciteit daalt. - Bij de marktvraag voor woningbouw zijn de vertragingen toegenomen als gevolg van de toename van de gehele voorraad en gelijkblijvende voorraad in de grondexploitaties. Hierdoor komt de marktvraag voor een kleiner deel toe aan de voorraad in de grondexploitaties. - Verwervingen NPRZ zijn gelijk gebleven ten opzichte van vorig jaar. In dit gebied blijven de prijzen vooralsnog flink stijgen.

3 Daarnaast kennen grondexploitaties projectgebonden risico’s, die worden opgevangen door een onzekerheidsreserve in de desbetreffende grondexploitatie. Projecten in het kader van het NPRZ hebben een eigen bestemmingsreserve.

42

-

-

-

De ontwikkeling van de grondprijzen (opbrengstenindex) is in het negatieve scenario negatiever ingeschat dan vorig jaar. Het verschil tussen basisscenario en het negatieve scenario is ondanks deze negatievere inschatting kleiner geworden. Hierdoor is het risico kleiner geworden. Nieuwe normen voor PAS en PFAS hebben nu geen effecten. De verwachting is dat PAS alleen in Hoek van Holland speelt. Voor PFAS zal er in individuele projecten een kleine vertraging en verhoging van de kosten optreden. Het risico op de deelnemingen is gelijk gebleven. Er is geen rekening gehouden met recente berichten van rentestijging op de 10-jaarsrente en een inflatiespook door de coronacrisis. Stijgende rente heeft een tweetal effecten: o Grondexploitaties met meer gerealiseerde kosten dan gerealiseerde opbrengsten betalen meer rente en het saldo daalt. o De hypotheekrente stijgt, waardoor kopers van woningen minder geld kunnen lenen, waardoor de vrij op naamprijzen minder stijgen. Tezamen met de stijgende bouwkosten levert dit lagere grondprijzen en dus minder grondopbrengsten in de grondexploitaties. Hierdoor daalt het saldo van de grondexploitaties. Ontwikkeling benodigde weerstandscapaciteit grondexploitatieportefeuille4

4

De lagere waarde in 2011 is het gevolg van een verliesneming bij de jaarrekening 2010.

43

2. Vastgoed De gemeente Rotterdam is eigenaar van een grote hoeveelheid vastgoed, verspreid over de stad. Maatschappelijk vastgoed is een gebouw of een terrein met een publieke maatschappelijke functie. Hier vinden maatschappelijke activiteiten plaats. Het gaat om voorzieningen met een publieke maatschappelijke functie zoals onderwijs, welzijn, kinderopvang, sport en recreatie, kunst en cultuur en (gezondheids)zorg. Niet alleen de gemeente heeft maatschappelijk vastgoed in eigendom, ook scholen, woningcorporaties en andere instellingen en verenigingen bezitten en/of beheren maatschappelijk vastgoed. Het bezit van vastgoed is voor de gemeente geen doel op zich. Nieuwe vraag naar maatschappelijk vastgoed wordt zoveel mogelijk opgelost in bestaand (leegstaand) vastgoed van de gemeente of van derden. Het totale aantal objecten van de gemeentelijke portefeuille is in 2020 met 87 objecten afgenomen naar 2.958. De boekwaarde per 01-01-2021 is iets toegenomen – vanwege nieuwe activeringen zoals het RACC (Ahoy) – en bedraagt € 1,6 miljard. De totale portefeuille is opgesplitst in een kernportefeuille met maatschappelijk vastgoed, een niet-kernportefeuille en een portefeuille vastgoedontwikkeling.

2.1 Kernportefeuille Onder de kernportefeuille vallen objecten met de maatschappelijke functies Onderwijs, Sport & Recreatie, Kunst & Cultuur, Welzijn & Zorg, Parkeren en Concernhuisvesting. Het aantal objecten binnen de portefeuille maatschappelijk vastgoed is in 2020 licht gedaald van 1.344 naar 1.333 (peildatum 1-1-2021) door overheveling van objecten naar de niet-kernportefeuille. De boekwaarde van de maatschappelijke portefeuille is daarmee ook gedaald, namelijk van € 1,36 miljard naar € 1,33 miljard. De totale huuropbrengsten voor deze portefeuille zijn circa € 155 miljoen per jaar. Maatschappelijke portefeuille: Objecten per sector per 1 januari 2021 Aantal WOZ-waarde Boekwaarde objecten in € miljoen in € miljoen Onderwijs 508 854 542 Sport en Recreatie 4905 6 466 225 Kunst en Cultuur 55 99 57 Welzijn en Zorg 95 71 36 Parkeren 69 344 267 Concernhuisvesting 116 339 201 Totaal 1333 2.173 1.328 In vierkante meters bruto vloeroppervlak bepalen onderwijsgebouwen ongeveer de helft van de maatschappelijke vastgoedportefeuille. Het merendeel van de schoolgebouwen wordt bekostigd via het Rijk vanwege de wettelijke huisvestingsplicht van de gemeente. Na levering van de gebouwen gaat het eigendom over naar de schoolbesturen. Via het claimrecht vervalt een schoolgebouw aan de gemeente als een schoolbestuur een schoolgebouw niet meer nodig heeft.

Voor de bestaande kinderopvangobjecten in de onderwijsportefeuille wordt in 2020 een onderscheid gemaakt tussen gesubsidieerde instellingen (VVE) en puur commerciële kinderopvang. De gemeente is voornemens deze laatstgenoemde categorie naar de nietkernportefeuille over te hevelen en te verkopen.

2.2 Niet-kernportefeuille

5

De gemeente heeft de exploitatie, het beheer, de tariefstelling en de programmering van een aantal sportaccommodaties (zwembaden, sporthallen, gymzalen en sportvelden) per 1-1-2018 overgedragen aan het Sportbedrijf. Het Sportbedrijf is verantwoordelijk voor het onderhoud van de accommodaties, uitgezonderd onderhoud aan bomen. 6 In deze portefeuille is voor 46 objecten een administratief object geopend in het vastgoedsysteem om aanvullende boekwaardes en WOZ-waarden te kunnen administreren en te verrekenen. Dit zijn geen fysieke objecten.

44

De niet-kernportefeuille bestaat uit Bedrijfsmatig Onroerend Goed, Beheer Gebiedsontwikkeling, Beheer Grondexploitaties, Brandstofverkooppunten, Grond en Water, Reclame en Wonen. Het gaat met name om bedrijfsruimten, winkels, kantoren en woningen. Het aantal objecten in deze portefeuille is ten opzichte van begin 2019 licht gedaald, namelijk van 1.701 objecten naar 1.625 objecten (inclusief 772 objecten Grond en Water).

Objecten niet-kernportefeuille (1-1-2021) 42

16

7

Grond en Water Gebiedsontwikkeling beheer panden NPRZ Bedrijfsmatig Onroerend Goed Gebiedsontwikkeling beheer grondexploitaties Beheer Gebiedsontwikkeling

81 97 97 772 247

Wonen Brandstofverkooppunten Strategisch

266

Reclame

Deze portefeuille wordt grotendeels afgestoten. Objecten die de gemeente niet nodig heeft voor het realiseren van huisvesting van maatschappelijke voorzieningen, nu of op termijn, worden verkocht. Verkoop vindt plaats in tranches via verschillende kanalen. Totdat de verkoop rond is, worden de objecten tegen marktconforme tarieven verhuurd. De gemeente verkoopt niet meer met transformatieverplichting, omdat de vraag naar objecten met een maatschappelijke bestemming toeneemt. In de planning van 2020 zouden 115 objecten worden verkocht. Uiteindelijk zijn er 105 verkocht (openbaar en op inschrijving, beperkt aan zittende huurders). De 10 niet verkochte objecten zijn doorgeschoven in de tijd of overgedragen aan de portefeuille van SO Gebiedsontwikkeling. In 2021 staan 153 objecten op de verkoopplanning en voor 2022 78 objecten. Van de 153 objecten in 2021 zullen er circa 40 objecten in drie pakketten worden verkocht (vergelijkbare objecten, dichtbij elkaar gelegen). Circa 5 objecten worden in 2021 te koop aangeboden ten behoeve van de uitvoering van de motie coöperatieve woonvormen. De levering van deze objecten zal naar verwachting in 2022 plaatsvinden. In de niet-kernportefeuille is het aandeel Grond en Water het grootst. Om de beheerlast te verlichten biedt de gemeente reststroken te koop (of te huur) aan bewoners die deze gronden – vaak al jaren – in gebruik hebben.

Gronden die niet verhuurd of verkocht worden, worden in principe aan het openbaar gebied toegevoegd. Daarnaast omvat de niet-kernportefeuille een groot aantal “gebouwen en gronden ten behoeve van gebiedsontwikkeling”. Deze worden tijdelijk verhuurd of bewust niet verhuurd. Het gaat bijvoorbeeld om objecten (woningen en bedrijfspanden) die zijn aangekocht in het kader van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). Wat betreft brandstofverkooppunten zullen de risico’s qua beheer en marktwaarde toenemen door de ingezette mobiliteits- en energietransitie (voornamelijk elektrisch rijden). Dit kan op de langere termijn leiden tot locaties die minder aantrekkelijk worden en/of minder opbrengsten hebben.

2.3 Vastgoedontwikkeling De gemeente initieert een project als de markt of maatschappelijke partners zelf niet in staat zijn een gewenste ontwikkeling te realiseren. De gemeente heeft 79 vastgoedprojecten in ontwikkeling met een totale ontwikkelwaarde van € 327 miljoen. Het aantal projecten en de

45

ontwikkelwaarde is sinds vorig jaar gestegen met 4 projecten (en € 85,3 miljoen ontwikkelwaarde), vooral als gevolg van een kwaliteitsslag in onderwijshuisvesting, de start van de uitvoering van het project Huis op Zuid (uitvoeringskrediet € 30,2 miljoen) en een drietal nieuwe projecten voor concernhuisvesting. Opbouw portefeuille vastgoedontwikkeling

Onderwijs Sport en Recreatie Welzijn en Zorg Kunst en Cultuur Parkeren Concernhuisvesting Overig Totaal

Aantal projecten

Ontwikkelwaarde in miljoen €

59 7 2 4 2 3 2 79

119,6 46,2 3,1 8 69.801.918 € 102,5 11,2 36.3 8,1 327,0

In de Kunst en Cultuurportefeuille speelt een aantal majeure (renovatie)projecten: - De Centrale Bibliotheek is qua functionaliteit en technische staat niet meer geschikt. Een integrale renovatie moet leiden tot meer bezoekers en meer inkomsten, maar bovenal tot een bibliotheek die in de toekomst haar belangrijke maatschappelijke rol kan blijven vervullen. Ook de aansluiting op de omgeving moet verbeteren. De raad heeft in 2020 ingestemd met de opstart van het project. - Het gebouw van De Doelen voldoet niet meer aan de wettelijke eisen en de voorzieningen in de Jurriaanse Zaal moeten op hedendaags niveau worden gebracht. Uitvoering is verwacht in 2021. - Het Museum Boijmans Van Beuningen voldoet niet aan wet- en regelgeving. Het monumentale gebouw wordt gerenoveerd. Hiervoor wordt een verkenning gedaan die naar verwachting in 2022 meer duidelijkheid brengt.

46

2.4 Risico’s Het risicoprofiel van de gemeentelijke portefeuille maatschappelijk vastgoed is ten opzichte van 2020 gelijk gebleven. De grootste risico’s zijn: Kostprijsdekkende huur De gemeente brengt nu niet alle kosten in rekening bij de gebruiker (interne kosten, incidenteel onderhoud). Met de bestuursopdracht “toekomstbestendig sturen en begroten vastgoed”, afgerond in mei 2021, zijn toekomstige baten en lasten zo realistisch mogelijk ingeschat en verwerkt in een nieuwe meerjarenbegroting. Voor een betere aansluiting tussen de feitelijke en de verrekende kosten zal de gemeente de verrekenmethode aanpassen. Incidenteel onderhoud maatschappelijk vastgoed Het onderhoudsbudget in de huurberekening is begroot op regulier onderhoud als storingen, keuringen, preventief en planmatig onderhoud. Het niet planmatig (incidenteel) onderhoud maakt geen onderdeel uit van het meerjarenonderhoudsplan (MOP). Denk hierbij aan asbestsanering, funderingsproblematiek, kosten als gevolg van bodemverzakking en vanwege aanpassingen door nieuwe wettelijke eisen (bijvoorbeeld brandveiligheid). Financiering verduurzaming gemeentelijk vastgoed Een deel van de gebouwen voldoet niet aan toekomstige eisen en moet worden aangepast. Deels wordt dit opgepakt met de vernieuwing van de portefeuille (de IHP-opgave). Bij de vernieuwing worden de duurzaamheidseisen meegenomen.

In het deel van de portefeuille waar geen vervanging wordt voorzien, wordt bij het beheer en onderhoud verduurzaamd. De mate waarin dit gebeurd is afhankelijk van de dekking. De verduurzaming van de bestaande voorraad is risicovol, omdat een deel van de kosten niet terugverdiend kunnen worden door besparing op energielasten, omdat de verduurzaming geen direct effect heeft op de energielasten (circulair en klimaatadaptatie). Deze moeten beschouwd worden als een kwaliteitsverbetering die tot hogere huisvestingslasten gaan leiden. Verduurzaming van bestaand schoolgebouwen is primair een verantwoordelijkheid van de schoolbesturen. Bij nieuwbouw en renovatie krijgen scholen duurzame kwaliteitsrichtlijnen mee (BENG, ambitie frisse scholen). Kostenstijging vastgoedontwikkelingsprojecten Ontwikkeling van vastgoed brengt risico’s met zich mee. Het gaat hier vooral om projectrisico’s, zoals overschrijding van planningen en beschikbare budgetten door bijvoorbeeld een sterke stijging van de stichtingskosten. Bij het in de markt zetten van grote, technisch complexe aanbestedingen kunnen de kostenoverschrijdingen fors zijn. Leegstand Het leegstandsrisico is sterk afgenomen door de bezetting te verhogen en door intensivering van het gebruik en herschikking van panden.

De leegstand in de maatschappelijke portefeuille is afgenomen tot de frictieleegstand (dit is tijdelijke leegstand als gevolg van verhuizing, verkoop of verbouwing). In de niet-kernportefeuille is de verhuurbare leegstand ook gedaald. De niet-kernportefeuille bestaat voor het grootste deel uit panden die niet verhuurbaar zijn, omdat het verkoopproces loopt of omdat panden zijn gereserveerd voor toekomstige ontwikkelingen. Per 1 januari 2021 bedroeg het percentage verhuurbare leegstand 5,1 %. De verhuurbare leegstand is ten opzichte van vorig jaar afgenomen, toen bedroeg het percentage 6,3%, maar leegstandsrisico blijft een punt van aandacht.

47