21bb12194 Bijlage behorende 21bb12192 - Meerjarenperspectief Grond en Vastgoed 2021

Meerjarenperspectief Grond & Vastgoed 2021.

Colofon. Titel

Meerjarenperspectief Grond & Vastgoed 2021 Datum

September 2021 Opsteller

Stadsontwikkeling Foto voorzijde: SWA / Balsley

Impressie van de vergroende Maashaven in vogelvlucht

2

Inhoudsopgave. Perspectief. Inleiding

4.

Trends en ontwikkelingen

4.

Vraag en aanbod

6.

Risico’s

8.

Opgave en aanbevelingen

9.

Bijlages. A. Marktanalyse

13.

B. Gemeentelijke portefeuilles

39.

3

Perspectief. Inleiding Sinds 2020 staat de wereld in het teken van de coronapandemie. Een pandemie die leidde tot een economische en sociale crisis die Rotterdam in eerste instantie hard trof. Veel wat in de aflopen jaren was opgebouwd, wat Rotterdam aantrekkelijker maakte om in te wonen, werken en ontmoeten, is door de pandemie in de kern geraakt (Herstel- en Vernieuwingsagenda Rotterdamse economie, 2020). Gedurende 2021 blijkt de stad minder hard getroffen dan eerder gedacht en is er sprake van het eerste economisch herstel. Toch blijft de pandemie een nieuwe uitdaging boven op bestaande opgaves die de afgelopen jaren op de stad afkwamen, zoals het vergroten van de bouwproductie, de nieuwe wijze van stadsontwikkeling in next city en de internationale noodzaak om te verduurzamen (Meerjarenplan BWT 2018-2021, 2018). Juist in tijden van crisis is het van belang om te investeren. Rotterdam kiest ervoor om met een herstel- en vernieuwingsagenda te investeren, om de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van de stad te versterken. Versterking van de veerkracht van de economische ambities komen onder andere tot uiting in het versneld verduurzamen, het onderhouden en vernieuwen van het gemeentelijk en maatschappelijk vastgoed.

Er wordt gewerkt aan de transformatie van winkelgebieden voor een toekomstbestendige winkelstad en een recoveryplan leisure om de ontmoetingsfunctie en de daarbij behorende voorzieningen van de stad nieuw leven in te blazen. Wat verder belangrijk blijft is het monitoren van de behoefte aan (betaalbare) werkruimte (Ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid, 2021) en gezien de huidige krapte op de woningmarkt: het stimuleren van de woningbouwproductie (Herstel- en Vernieuwingsagenda Rotterdamse economie, 2020). In al deze aspecten spelen de gemeentelijke grond en vastgoedportefeuilles een belangrijke rol. Hoewel er nog veel onzekerheden zijn over wat het langjarige effect is van de coronapandemie op de ruimtevragen in de stad, lijkt vrijwel zeker dat op langere termijn de vraag naar ruimte in de stad aanhoudt, terwijl deze steeds schaarser wordt. Grond en vastgoed zijn belangrijke instrumenten van de gemeente om te sturen op de ontwikkeling van de stad. De gemeente Rotterdam beschikt over grote grondexploitatie- en vastgoedportefeuilles. Het bezit en de ontwikkeling van grond en vastgoed brengen risico’s met zich mee.

Het Meerjarenperspectief Grond & Vastgoed geeft jaarlijks inzicht in de marktontwikkelingen die van invloed zijn op de gemeentelijke grond- en vastgoedportefeuilles (programma, prijs en/of planning) en op de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitatieportefeuille.

Trends en ontwikkelingen De coronacrisis had in eerste instantie een flinke impact op de economie van Rotterdam en regio. De pandemie heeft de uitdagingen waar Rotterdam en regio voor staan – zoals de energietransitie en de digitalisering van de productie – vergroot (Economische Verkenning Rotterdam, 2021). De impact van de coronapandemie verschilt per sector en per opgave. Zo is de druk op de woningmarkt, met de toegenomen krapte en prijsstijgingen, tegen eerdere verwachtingen in versterkt. De horeca-, culturele en toeristische sector werden daarentegen wel enorm geraakt door de reis- en contactbeperkende maatregelen. Economisch herstel is gedurende 2021 ingezet, maar de gevolgen van de coronacrisis werken nog door (Centraal Economisch Plan, maart 2021). De verwachtingen over de economische groei zijn daarmee nog onzeker. Vooralsnog is er sprake van economische groei in 2021 en wordt een verdere groei in 2022 verwacht. 4

De pandemie heeft de bevolkingsgroei in Rotterdam geremd. In 2020 waren er in Rotterdam 1.162 inwoners meer dan het jaar daarvoor (Bevolkingsmonitor, april 2021). De gemiddelde jaarlijkse bevolkingsgroei was in de periode 2014 t/m 2019 5.414 personen. Vanaf de uitbraak van het coronavirus in 2020 zakt de bevolkingsgroei in Rotterdam relatief sterk in ten opzichte van Nederland en Groot-Rijnmond. De Rotterdamse bevolkingsgroei drijft sterk op de inkomende buitenlandse migratiestroom en juist deze stroom is in 2020 grotendeels stilgevallen (Economische Verkenning Rotterdam, 2021). Nog onzeker is in hoeverre er sprake is van structurele gedragsverandering op de woningmarkt, zoals de voorkeur voor grotere woningen met meer kamers en buitenruimte, wat kan leiden tot een versterkte oriëntatie op wonen buiten de (Rand)stad. Dat zou van invloed op de toekomstige bevolkingsontwikkeling in Rotterdam kunnen zijn. Er is sprake van een sterke groei van (online) detailhandel (+31,8%) (webshops). De vlucht naar e-commerce zal leiden tot een versnelde daling van de vraag naar vierkante meters detailhandel. Dit vraagt om een nieuwe programmering van bestaande en nieuwe winkelgebieden. Voor andere werklocaties, met name in de kantorenmarkt, lijkt er een gedragsomslag te zijn, omdat sommige bedrijven en groepen werknemers erop voorsorteren dat een deel van het thuiswerken blijvend wordt.

Op termijn kan dit leiden tot een verminderde behoefte aan kantoorruimte in de stad. Dat hoeft voor Rotterdam niet erg te zijn, omdat er – ondanks de thuiswerktrend – nog steeds te weinig A-locaties zijn met kwalitatief goed kantooraanbod (Economische Verkenning Rotterdam, 2021). De ruimtevraag die aanhoudt vergt wel een andere insteek, namelijk gericht op het faciliteren van ontmoeting. Ook het hotelbeleid van Rotterdam draait om ontmoetingen. Door de pandemie en beperkende maatregelen had Rotterdam te maken met veel minder bezoekers (Economische Verkenning Rotterdam, 2021). In de gemeentelijke visie op toerisme wordt ervoor gekozen om toerisme in dienst te laten staan van de stad (Te gast in Rotterdam – Een nieuwe kijk op toerisme, maart 2020). Toerisme is geen doel op zich, maar een middel om de ambities van de stad te realiseren. Het draait daarbij om spreiding over de stad en aandacht voor haar gebieden, Rotterdamse eigenheid en kwaliteit, duurzaamheid en lokale economie. De afgelopen jaren was er landelijk een terugloop van de vraag naar maatschappelijke accommodaties. Leegstand nam toe, met name bij onderwijsgebouwen. Inmiddels is in Rotterdam een kentering zichtbaar, omdat het inwonertal groeit. De verwachting is dat op termijn meer mensen een beroep zullen doen op maatschappelijke voorzieningen.

Daarom zal bestaand vastgoed (van gemeente, private partijen en corporaties) effectiever gebruikt (moeten) worden en is er behoefte aan nieuw vastgoed. De opgave verschilt per wijk. Als het gaat om culturele voorzieningen, richt Rotterdam zich op een inclusieve, innovatieve en interconnectieve culturele sector (Cultuurplan 2021-2024, 2020). Een aantrekkelijk aanbod voorzieningen is belangrijk voor de aantrekkelijkheid van Rotterdam en de Rotterdamse economie. Cultuur versterkt dit voor de stad en zorgt voor een belangrijk aandeel in de werkgelegenheid. Wat sportvoorzieningen betreft investeert de gemeente de komende jaren in het toekomstbestendig maken van de voorzieningen op de veldsportcomplexen en de renovatie van de gemeentelijke zwembaden en binnensportaccommodaties, zoals sporthallen en -zalen (Integraal Huisvestingsplan, IHP, Sport 2020-2030). De trends die de voorbije jaren de vastgoedmarkten domineerden – zoals digitalisering, flexibilisering en verduurzaming – zijn als gevolg van de coronapandemie versneld. Het blijkt dat de lokale context juist van belang is in het digitale tijdperk, waarbij er vier belangrijke factoren zijn: de digitale infrastructuur, een dynamisch innovatieklimaat, de internationale oriëntatie en de aantrekkelijkheid om te wonen en te leven (Economische Verkenning Rotterdam, 2021). Niet alleen op de vastgoedmarkt maar ook als het gaat om de 5

bredere welvaart lijkt de pandemie uitdagingen te hebben vergroot. Uit de Staat van de stad (2020) blijkt dat Rotterdam zich de afgelopen jaren gunstig ontwikkeld heeft, maar niet altijd een gunstige positie inneemt ten opzichte van de drie andere grote steden. Om een inhaalslag te maken is het belangrijk om breder dan alleen vanuit een economisch perspectief naar de stad te kijken. Rotterdam doet dit door bijvoorbeeld in 2020 aan te sluiten bij de VNG-campagne “Gemeente4GlobalGoals”. Dit is een campagne waarmee de VNG sinds 2015 Nederlandse gemeenten inspireert en ondersteunt bij de implementatie van de Sustainable Development Goals van de Verenigde Naties. Kijkend naar deze doelen ligt er in het kader van dit meerjarenperspectief een grote uitdaging op de dimensie huisvesting van bewoners, een duidelijk gevolg van de gespannen huizenmarkt (Economische Verkenning Rotterdam, 2021). Ondanks dat de eerste trends zich aftekenen is het te vroeg om de langetermijneffecten van de pandemie te kunnen overzien. In het algemeen lijkt de coronapandemie de verschillen in de samenleving te vergroten (De verdeelde samenleving, 2020), wat op termijn ook consequenties kan hebben voor hoe de gemeente Rotterdam haar grond- en vastgoedportefeuille wil inzetten. De gemeente beschikt niet altijd over voldoende middelen om deze grootschalige problematiek op te lossen.

Daarom zijn er vanuit het Rijk middelen ter beschikking gesteld, zoals de Woningbouwimpuls en het Groeifonds. Ook het interne investeringsbeleid inclusief de inzet van de gemeentelijke grond- en vastgoedportefeuille is van belang voor het behalen van ruimtelijk maatschappelijke doelstellingen. Daarnaast is de gemeente afhankelijk van samenwerking met partijen uit het maatschappelijk veld en het bedrijfsleven, om het draagvlak voor beleid en daarmee de kans op het realiseren van dergelijke doelstellingen te vergroten. Dit alles speelt zich af binnen de context van nieuwe wettelijke ontwikkelingen zoals de verwachte invoering van de Omgevingswet in 2022. Hiermee wordt de afweging en besluitvorming van ruimtelijke plannen meer integraal gemaakt (milieu, technische kwaliteit, ruimtelijke kwaliteit, veiligheid etc.) en krijgt het lokale bestuur meer eigen afwegingsruimte (Meerjarenplan BWT 2018-2021, 2018). De uitgangspunten voor Rotterdam zijn dat er een bijdrage geleverd moet worden aan een compacte, productieve, inclusieve, duurzame en gezonde stad (Ontwerp-Omgevingsvisie Rotterdam, 2021). De pandemie heeft de noodzaak van deze perspectieven verder versterkt.

Vraag en aanbod De verwachting is dat de actuele trends en ontwikkelingen in meer of mindere mate tot veranderingen leiden in verschillende vastgoedsectoren. Commercieel vastgoed - De vraag naar woningen blijft structureel groot en het woningtekort is fors, zowel landelijk als in Rotterdam. De grootste uitdaging is om het aanbod betaalbaar te houden, om een aantrekkelijke stad te blijven voor iedereen. Betaalbaarheid in de bestaande voorraad gaat ook over de kosten die nodig zijn voor woningvitaliteit (Vitaliteitsonderzoek gemeente Rotterdam, 2021). In de nieuwbouw is er steeds meer focus op realisatie van betaalbare koop- en huurwoningen. De gemeente zet in op het versnellen van woningbouwplannen om het aanbod te vergroten. Actieve bijsturing in het middensegment is daarbij essentieel. Focus op het middensegment alleen zal niet voldoende zijn om de problemen rondom betaalbaarheid op de woningmarkt te verminderen. De woningmarkt als systeem is te complex om lokaal op te lossen, ook het Rijk is aan zet om deze structureel te hervormen. - De ontwikkeling van de vraag naar kantoren is met onzekerheid omgeven. Kwalitatief lijken de behoeftes veranderd, van fulltime werken op kantoor, naar een mix van 6

-

-

-

-

thuiswerken en op locatie (hybride) ontmoeten. Wat dit voor gevolgen heeft voor de kwantitatieve vraag, is nog niet duidelijk. In de planontwikkeling van kantoorlocaties moet daarom voldoende flexibiliteit worden meegenomen. De markt voor bedrijfsruimte is uit balans, waarbij de (kwalitatieve) vraag niet aansluit bij het aanbod. Dit vraagt afstemming in de regio. Op papier is vraag en aanbod van nieuwbouw tot 2030 in evenwicht, maar een gedeelte hiervan is voorbehouden aan specifieke doelgroepen. Vestigingsmogelijkheden voor alle doelgroepen zijn beperkt. De ontwikkelingen in de detailhandel betekenen dat er op termijn minder winkeloppervlak nodig is in Rotterdam. Dat vraagt onder meer om concentratie van detailhandel in winkelgebieden en om transformatie van leegstaande winkelpanden naar andere functies. De vraag naar hotels in Rotterdam nam de afgelopen jaren fors toe. Dat leidde tot veel nieuwe initiatieven op de hotelmarkt, met nieuwe plannen en nieuwe concepten. De coronacrisis leidt tot een tijdelijke dip in het aantal hotelovernachtingen. De huidige verwachting is een verdere stijging van het aantal hotelovernachtingen op middellange termijn, verspreid over de stad. De afgelopen jaren groeide het aanbod van vrijetijdsvoorzieningen als gevolg van een groeiende vraag. Het aantal inwoners en bezoekers groeit en consumenten gaven meer geld uit aan vrijetijdsbesteding.

De coronacisis heeft de markt van vrijetijdsvoorzieningen zwaar getroffen. Het is nog onzeker wat dit op de langere termijn betekent voor de vrijetijdssector.

Maatschappelijk vastgoed Op korte termijn heeft Rotterdam voldoende aanbod van maatschappelijke voorzieningen. Doordat het maatschappelijke vastgoed met name gebouwd is tussen 1945 en 1990 is er een omvangrijke vernieuwingsopgave. Daarom vernieuwt en vervangt de gemeente bestaand vastgoed. De vernieuwingsopgave is opgenomen in Integrale Huisvestingsplannen (IHP’s). - De huidige vraag naar onderwijshuisvesting voldoet niet aan het aanbod (IHP Onderwijs 2020-2023). 27% van de schoolgebouwen heeft een matige tot onvoldoende bouwkwaliteit en voldoet niet aan eisen ten aanzien van flexibel gebruik, duurzaamheid en aan de ambitie “frisse scholen”. Zowel bij primair als bij secundair onderwijs is betere spreiding van variatie en kwaliteit van onderwijsgebouwen nodig. Dit betekent onder meer herontwikkeling van bestaand vastgoed en nieuwbouw door gemeente en/of schoolbesturen. - De vraag naar en het aanbod van sportvoorzieningen is niet in balans (IHP Sport 20202030). Sommige voorzieningen hebben wachtlijsten, andere hebben onbenutte capaciteit. De gemeente zet in eerste instantie in op een hogere bezettingsgraad van voorzieningen door intensiever gebruik en samenwerking met private partijen. De gemeente ontwikkelt alleen nieuwe accommodaties als daartoe noodzaak is.

- Los van de mogelijke effecten van de coronapandemie is er een mismatch in vraag en aanbod van culturele voorzieningen, zowel kwantitatief en kwalitatief als geografisch. Bestaande gebouwen sluiten niet meer aan op de vraag van het publiek, zijn relatief verouderd en niet duurzaam en onvoldoende verspreid over de stad. - In het domein Welzijn en Zorg voldoet op korte termijn het aanbod aan de vraag. Voor de langere termijn (tot 2035) kan het beeld veranderen. Er is een Integraal Huisvestingsplan Welzijn opgesteld dat de basis vormt voor de behoefte van de wijk. De doelstellingen zijn het op peil brengen van de panden door te investeren in renovatie en duurzaamheid en het bevorderen van de toegankelijkheid voor meerdere doelgroepen. - Ook voor de portefeuille Concernhuisvesting is een IHP opgesteld waarin de planbare vervangingsinvesteringen zijn opgenomen. In het IHP is onder andere de

7

doorontwikkeling van het gemeentelijk huisvestingconcept opgenomen, waarbij ook de invloeden van de pandemie zijn meegenomen. - Parkeren. Het gemeentelijk parkeerbeleid zet in op gratis parkeren van auto’s aan de rand van de stad, autoparkeergarages in de stad voor Park & Walk en een intensivering van publieke voorzieningen voor fietsparkeren in de binnenstad. In de huidige situatie voorziet het aanbod in de vraag, maar voor de langere termijn is capaciteitsuitbreiding gewenst. Met het huidige aanbod blijft op lange termijn het (kwalitatief) op peil houden van de juiste maatschappelijke voorzieningen een uitdaging. Naast de samenstelling van de vastgoedportefeuille (bouwjaar, locatie, etc.) hebben het groeiende inwonertal en de toenemende druk op de ruimte stijgende vastgoedprijzen als gevolg. Door de omvangrijke vernieuwingsopgave van het maatschappelijke vastgoed is het gewenst om overkoepelend te sturen op vastgoedontwikkeling. Door kansen voor gezamenlijke ontwikkelingen te identificeren en samenwerking met de private markt te initiëren kan deze vernieuwingsopgave worden gerealiseerd. De vraag naar ruimte voor sociale voorzieningen (gezondheidscentra, kinderopvang, en zorg, ontmoeting) stijgt, als de verwachte bevolkingsontwikkeling (verjonging, vergrijzing) doorzet. Ook de vraag naar huisvesting van bijzondere doelgroepen blijft stijgen.

Deze sociale voorzieningen zijn essentieel voor het functioneren van de stad. Verkoopopgave De gemeentelijke vastgoedportefeuille met objecten die niet (meer) worden ingezet voor doeleinden die passen bij gemeenten – de niet-kernportefeuille – omvat 1.625 objecten, waarvan 303 objecten de komende jaren worden verkocht (stand per 1-1-2021). De overige panden (en gronden) houdt de gemeente vooralsnog aan. Tijdens de pandemie zijn er wel andere afwegingen en strategische keuzes gemaakt ten aanzien van verkopen. In 2020 zijn er in totaal 105 objecten verkocht. Daarnaast zijn er ook circa 10 objecten niet meer beschikbaar voor de verkoop, omdat ze worden opgenomen in gebiedsontwikkelingen. Omdat de verwachting is dat de druk op de vastgoedportefeuille verder zal toenemen, is het niet ondenkbaar dat er in de toekomst ook strategische aankopen worden gedaan. In 2020 is ook het vaststellen van de verkoopopgave voor de komende jaren verder vormgegeven. Sinds 2020 wordt ieder jaar opnieuw de verkooplijst vastgesteld. Voorafgaand aan deze vaststelling wordt de lijst ter beoordeling voorgelegd aan de gebiedsorganisaties. Tevens is een wijkplanner in het leven geroepen, die ook haar oordeel geeft over de verkoopopgave. Hiermee wordt extra draagvlak gecreëerd voor de te verkopen objecten en voorkomen we dat er objecten worden verkocht, die op een ander moment toch nodig blijken te zijn.

Risico’s Grond Risicomanagement voor de grondexploitatieportefeuille is gericht op beheersing van projecten omgevingsrisico’s door het analyseren en kwantificeren van risico’s en het vaststellen en monitoren van beheersmaatregelen als financiële voorzieningen, bestemmingsreserves en weerstandsvermogen. Daarnaast wordt voor elke grondexploitatie minimaal één keer per jaar een risicoanalyse uitgevoerd om de onzekerheidsreserve voor projectrisico’s te bepalen. Het risicoprofiel van de grondexploitatieportefeuille is ten opzichte van 2020 verbeterd. Dit komt doordat de opbrengstenindex van de uitgifteprijzen op basis van voortschrijdend inzicht is aangepast bij de jaarrekening 2020. De verwachting is dat het risicoprofiel van de 8

grondexploitatieportefeuille op termijn zal verslechteren als gevolg van de coronacrisis, als het programma moet worden aangepast of door rentestijging en toenemende inflatie (stijging bouwkosten en materiaalprijzen). Daarnaast zijn programma-aanpassingen soms noodzakelijk om betaalbare woon- en werkruimte in de stad te borgen. Ook ontstaan risico’s door het complexe binnenstedelijk en gestapeld bouwen, door maatregelen voor verduurzaming, energietransitie en klimaatverandering, veranderende procedures als gevolg van invoering van de omgevingswet en door (nieuwe) milieuwetgeving. Vastgoed Het risicoprofiel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is het afgelopen jaar gelijk gebleven. Het totale aantal gemeentelijke objecten is met 87 objecten afgenomen tot 2.958 (peildatum 1-1-2021, boekwaarde € 1,6 miljard). Hiervan zijn 1.333 objecten (44%, boekwaarde € 1,33 miljard) bedoeld voor maatschappelijk gebruik. De grootste risico’s van deze portefeuille zijn dat niet alle kosten voor vernieuwing zijn gedekt door de huidige huurprijzen. Daarnaast zijn er onvoorziene duurzaamheidsinvesteringen (bestuursopdracht Toekomstbestendig sturen en begroten Vastgoed, mei 2021). De gemeente heeft 79 nieuwbouwprojecten in voorbereiding (totale ontwikkelwaarde € 327 miljoen). Sinds 2020 zijn er 16 nieuwe projecten gestart, vooral voor onderwijshuisvesting.

Het grootste risico bij vastgoedontwikkeling is de stijging van bouwkosten. Deze hebben tot gevolg dat eerder gemaakte ramingen voor de Integrale Huisvestingsplannen sneller worden overschreden, wat op langere termijn tekorten op kan leveren. Daarnaast is het onzeker of het combineren van functies in nieuwe ontwikkelingen leidt tot kostenbesparingen of dat deze teniet worden gedaan door de toegenomen complexiteit van een project.

Opgave en aanbevelingen De gemeente kan grond en vastgoed strategisch inzetten om maatschappelijke doelen te bereiken. Investeringen die belangrijk zijn brengen vaak wel financiële risico’s met zich mee. Het is van belang om de opgaven en risico’s steeds zorgvuldig af te wegen. Hoewel de risico’s voor de gemeentelijke portefeuilles op korte termijn minder groot lijken dan vorig jaar verwacht, zijn er verschillende trends en ontwikkelingen die mogelijk in de toekomst voor nieuwe risico’s zorgen binnen de gemeentelijke portefeuilles. Denk hierbij aan de noodzaak voor het verduurzamen van vastgoed, het tegengaan van leegstand, het borgen van voldoende maatschappelijke functies en (betaalbare) werkgelegenheid in de stad en het bouwen van meer woningen in het middensegment. Onderstaande aanbevelingen benoemen opgaven waar dilemma’s kunnen optreden. Hier is nader onderzoek naar de opgave en de financiële effecten voor de gemeente nodig. 1. Doorontwikkeling van de stad door het verbeteren van de bestaande omgeving en te sturen op gedifferentieerde nieuwbouwplannen voor wonen, werken en andere voorzieningen. Het versterken van de leefkwaliteit in Rotterdam vraagt niet alleen om nieuwbouw van woningen maar ook om werkgerelateerde en maatschappelijke functies, in combinatie met duurzamer mobiliteitsgebruik en een opwaardering van de buitenruimte.

De Ontwerp-Omgevingsvisie Rotterdam biedt handvatten voor “goede groei”. Verbetering van de bestaande omgeving en realisatie van nieuwbouw vraagt de komende jaren om het maken van keuzes en structurele investeringen (ook van derden). 2. Vergroten en vasthouden van het betaalbare woningaanbod (focus op middensegment; huur en koop) voor starters tot ouderen en verspreid over de stad. De opgave bij nieuwbouw van middensegment woningen (huur en koop) is complex 9

vanwege de grote vraag naar woningen, hoge bouwkosten, versnipperd grondeigendom en stapeling van (wettelijke) eisen en beleidsdoelstellingen. Een effect hiervan is dat de kwaliteit van nieuwbouw – vooral de grootte van woningen – onder druk staat. De toekomstbestendigheid van nieuwe plannen mag niet ten koste gaan van de huidige situatie op de woningmarkt. Er zijn landelijke systeemwijzigingen en structurele investeringen nodig om de problematiek op de woningmarkt, in het bijzonder ten aanzien van het middensegment, te verminderen. 3. Versterken van de winkelgebieden en zoeken naar transformatiekansen voor het creëren van nieuwe bedrijfsruimte omdat een goede balans tussen wonen, werken en verblijven essentieel is om de stad levendig te houden. Leegstaande (horeca- of winkel-)panden kunnen worden getransformeerd naar functies waar ook behoefte aan is: maatschappelijke voorzieningen en/of kleinschalige bedrijfs- en kantoorpanden (voor ontmoeting). Er moet gewaakt worden dat bedrijfsmatige of maatschappelijke functies bij transformatie en nieuwbouw het onderspit delven omdat woningbouw, kantoren en detailhandel hogere (huur)opbrengsten kennen. 4. Optimalisatie en verduurzaming van gemeentelijk vastgoed door intensiever gebruik, renovatie en/of vervanging, ten behoeve van een toekomstbestendige, energieneutrale vastgoedportefeuille.

Gezien de relatief oude voorraad en de verwachte (markt)ontwikkelingen is leegstand niet ondenkbaar. Dit biedt ook mogelijkheden voor intensivering (meervoudig ruimtegebruik) en innovatie (als vliegwiel bij nieuwe ontwikkelingen) van de portefeuille en sturingsmogelijkheden voor “goede groei” (voldoende ruimte voor duurzame maatschappelijke voorzieningen op stedelijk niveau). Bij vernieuwing van vastgoed worden koppelkansen aangegrepen om aanvullend in woningbouw en andere voorzieningen te voorzien.

10

Infographic MGV 2021.

Vraag en aanbod werklocaties. De ontwikkeling van de vraag is onzeker

Vraag en aanbod maatschappelijk vastgoed niet in balans (kwalitatief en/of kwantitatief).

11

Meerjarenperspectief Grond & Vastgoed 2021.

Bijlages. A. Marktanalyse. 1. Commercieel vastgoed. 1.1 Woningen 1.2 Kantoren 1.3 Bedrijven 1.4 Winkels 1.5 Hotels 1.6 Vrijetijdsvoorzieningen 2. Maatschappelijk vastgoed. 2.1 Jeugd en Onderwijs 2.2 Sport en Recreatie 2.3 Kunst en Cultuur 2.4 Welzijn en Zorg 2.5 Parkeren 2.6 Concernhuisvesting B. Gemeentelijke portefeuilles. 1. Grond. 1.1 Grondexploitaties in uitvoering 1.2 Risico’s 1.3 Weerstandscapaciteit 2. Vastgoed. 2.1 Kernportefeuille 2.2 Niet-kernportefeuille 2.3 Vastgoedontwikkeling 2.4 Risico’s 2.5 Ambitie

12

A. Marktanalyse. 1. Commercieel Vastgoed. 1.1 Woningen Trends en ontwikkelingen 2020 heeft voor de Rotterdamse woningmarkt geen ontspanning gebracht. Tegen de verwachtingen in heeft het gedaalde consumentenvertrouwen en de economische laagconjunctuur geen vat gekregen op de woningmarkt. Door het landelijke woningtekort, de verder gedaalde hypotheekrente en de aantrekkelijkheid van vastgoed als investering is de vraag naar bestaande en nieuwbouwwoningen vele malen groter dan het aanbod. In het laatste kwartaal van 2020 werd in Rotterdam het hoogste aantal transacties in drie jaar geregistreerd (Kadaster, 2021). Landelijk wordt er nu gesproken over de krapste woningmarkt deze eeuw (NVM, 2021). In de periode 2018 tot en met 2020 bedroeg de woningbouwproductie in Rotterdam in totaal ca. 10.350 woningen. Ondanks de gestagneerde bevolkingsgroei in 2020 blijft de vraag naar koop- en huurwoningen groot, door zowel particulieren als beleggers. Alle zeilen worden bijgezet om de bouwambities van deze collegeperiode te realiseren. De combinatie van grote vraag en alsmaar stijgende bouwkosten zorgen ervoor dat veel nieuwbouwaanbod ontwikkeld wordt in het hogere en topsegment. Nieuwbouwwoningen die wel in het middensegment gerealiseerd worden, zijn om marktconform te blijven vaak gericht op kleine huishoudens.

Het middensegment in de bestaande woningvoorraad neemt door prijsstijgingen steeds verder af, terwijl de vraag naar koop- en huur in dit segment velen malen groter is dan het aanbod. Vanuit de gemeente is actieve bijsturing nodig om de gewenste woningdifferentiatie met behoud van kwaliteit te realiseren.

13

Tabel 1: Stand van zaken woningmarkt voorjaar 2021 Het woningtekort in Rotterdam en in Nederland staat hoog op de agenda van de gemeente en van de Rijksoverheid. Tijdens de Tweede Kamerverkiezingen begin 2021 was er landelijk politieke consensus dat er 1 miljoen woningen bijgebouwd moeten worden in de komende 10 jaar. Als het om betaalbaarheid gaat, blijkt dat het woningtekort niet altijd samenhangt met prijsontwikkeling, maar veel meer met de financieringsruimte die huizenkopers hebben (DNB, 2020). Meer bouwen betekent dus niet automatisch meer betaalbare woningen of een stabilisatie van de huidige prijsontwikkeling. De vraag is hoelang de Rijksoverheid blijft sturen op het verhogen van de bouwproductie, terwijl het vergroten van het betaalbaar segment om nieuwe en ingrijpende systeemwijzigingen vraagt. Coronacrisis De uitbraak van de coronapandemie in Nederland en de daaropvolgende lockdowns duwde de economie in diepe laagconjunctuur. Het consumentenvertrouwen maakte een historisch diepe duik. In het verleden leidde een daling van het consumentenvertrouwen gemiddeld 6 maanden later tot minder transacties op de woningmarkt, met dalende vraagprijzen tot gevolg (TU Delft, 2020). Het tegenovergestelde bleek het geval. Het aanbod nam in eerste instantie toe, maar door de aanhoudende vraag gold dit ook voor het aantal transacties.

Een jaar later ligt het aanbod van bestaande woningen in Rotterdam zelfs lager dan tijdens het begin van de pandemie (Funda, 2021). De verwachte stijging van hypotheekrentes, door de toegenomen risico’s op de kapitaalmarkt, bleef ook uit. De hypotheekrente vestigde zelfs een nieuw laagterecord aan het begin van 2021. Dit stimuleert de vraag naar koopwoningen alleen maar verder. Van grote vraaguitval is allerminst sprake. Wel worden de verschillen tussen huizenbezitters met veel overwaarde en starters die de woningmarkt willen betreden, steeds groter. Dit is onder andere terug te zien in het aantal hypotheekaanvragen begin 2021 (HDN, 2021). De wereldgezondheid speelt voor woningzoekers een marginale rol, als belangrijkste redenen om niet te verhuizen noemen zij het gebrek aan aanbod en de gestegen prijzen (Funda, 2021).

14

De pandemie lijkt geen vat te krijgen op de verhuisgeneigdheid van woningzoekenden. Toch blijft voorzichtigheid geboden, omdat de woningmarkt altijd laat-cyclisch van aard is geweest. De afbouw van economische steunmaatregelen door de Rijksoverheid, inflatie en rentestijgingen, of een stagnerende bevolkingsgroei waardoor het woningtekort sneller ingelopen wordt, zal gevolgen hebben voor de woningbehoefte. Daarnaast is het afwachten of berichtgeving over veranderende woonvoorkeuren, zoals grotere woningen of meer buitenruimte, structureel zijn na het terugdringen van de pandemie. Desondanks blijft de verwachting dat de vraag naar woningen in Rotterdam op langere termijn standhoudt. Prijsontwikkeling In 2020 stegen de prijzen van bestaande koopwoningen met 7,8%, naar het hoogste niveau sinds de start van de metingen in 1995 (CBS, 2021). De lage rente en het beperkte aanbod stuwen de prijzen omhoog. Ondanks de coronacrisis was de gemiddelde vraagprijs in Rotterdam eind 2020 gestegen met 10,7%, naar gemiddeld € 3.554 / m2 (Huizenzoeker.nl, 2021). De prijsstijgingen in de particuliere huursector waren in de grote steden beperkter dan het landelijk gemiddelde, de prijzen blijven echter fors. Het gebrek aan betaalbare woningen is een steeds groter maatschappelijk probleem.

De afschaffing van de overdrachtsbelasting voor kopers onder de 35 jaar heeft begin 2021 alleen maar bijgedragen aan nog verdere prijsopdrijving.

Grafiek 1: Gemiddelde vraagprijs €/m2 in Rotterdam Vraag en aanbod De bouwscenario’s laag, midden en hoog (zie grafiek 2 op pagina 16) kennen een aantal randvoorwaardelijke uitgangspunten. De scenario’s zijn een combinatie van vraag en (plan)aanbod afgezet tegen de opnamecapaciteit binnen de verschillende gebieden. Ze zijn afhankelijk van economische omstandigheden en voldoende ambtelijke capaciteit en investeringsmiddelen binnen de gemeentelijke organisatie. - Korte termijn (2021) Op de korte termijn lijkt de woningmarkt geen hinder te ondervinden van de coronapandemie. Dit wordt geconstateerd doordat: o Het sentiment op de koopmarkt sinds eind 2020 weer positief is; o Het aanbod op de koop- en huurmarkt krap blijft; o Door het krappe aanbod, de aanhoudende vraag en lage hypotheekrente woningprijzen blijven stijgen; o Van vraaguitval of een omslag naar een kopersmarkt nog geen sprake is. Vanwege het woningtekort blijft de vraag hoog. Wat aanbod betreft staan er meer dan 10.000 woningen in planvoorraad in 2021. Voor veel projecten zijn er eind 2020 omgevingsvergunningen aangevraagd. Voor de bouwscenario’s betekent dit dat het hoge scenario is opgehoogd van 5.250 naar 5.500 woningen, het middenscenario van 3.500 naar 4.500 woningen en het lage scenario –

15

ondanks de coronapandemie – gehandhaafd blijft op 3.000 woningen. Het lage scenario is mede gebaseerd op een risicoscan van het planaanbod. - Middellange termijn (2022 t/m 2025) Zomer 2020 was het lage scenario op de middellange termijn verlaagd vanwege toegenomen risico’s door de coronapandemie. Inmiddels is het lage scenario weer verhoogd naar 2.000 woningen per jaar, in overeenstemming met de minimale bouwstroom uit het Doorbouwmanifest (2020). De coronapandemie lijkt weinig effect te hebben op de woningmarkt, waardoor de risico’s minder lijken toe te nemen dan eerder gedacht. Het structurele woningtekort houdt de vraag hoog, door het tekort aan aanbod zal zelfs vraaguitval onder specifieke groepen weinig invloed hebben. Dit houdt de behoefte aan productie op gang. Daarnaast is er door de gemeente voldoende (nieuwe) planvoorraad gecreëerd om de aantallen van het lage scenario te halen. Hetzelfde geldt voor het middenscenario, dat op 3.000 woningen per jaar staat. Op papier is er voldoende planvoorraad, inclusief de overmaat uit 2021, om bij een realisatiegraad van 50% dergelijke aantallen te halen. Het hoge scenario staat op 4.000 woningen per jaar. Dit is, zoals afgelopen jaren gebleken, ambitieus. Het planaanbod op de middellange kent ook diverse risico’s (bezwaren, milieuwetgeving, invoering Omgevingswet) waardoor er sprake kan zijn van planningsoptimisme.

Naast deze risico’s kunnen dergelijke aantallen alleen gehaald worden bij gunstige economische omstandigheden (lage werkloosheid, koopkracht op peil, lage rentes), een positief sentiment onder woningzoekenden en als de plannen financieel haalbaar zijn of dat tekorten worden afgedekt met bijdragen vanuit de Rijksoverheid (WBI-geld) of onze eigen investeringsmotor. Deze aantallen vragen ook om structurele borging van middelen en capaciteit binnen het ambtelijk apparaat. - Lange termijn (2026 e.v.) Op de langere termijn zakken de bouwscenario’s terug naar de langjarige gemiddeldes van 3.200 (hoog), 2.800 (midden) en 1.600 (laag) woningen per jaar, waarbij het middenscenario dichterbij het hoge dan het lage scenario ligt. De vraag naar woningen op de langere termijn blijft lastig te voorspellen. Mogelijk dat de coronapandemie structurele veranderingen in woonvoorkeuren veroorzaakt, die nadelig zijn voor de huidige planvoorraad. De bevolkingsgroei is het afgelopen jaar ook afgevlakt. Er wordt echter nog steeds een grote groei van de bevolking, dan wel van het aantal huishoudens, verwacht tot 2030. Daarnaast is er een woningtekort dat ingelopen moet worden. De populariteit van de stad en daarmee de behoefteramingen zien er op langere termijn nog steeds positief uit, waardoor er de komende jaren structureel meer gebouwd zal moeten worden om aan de groeiopgaves te voldoen.

Dit soort trends en ontwikkelingen worden o.a. in samenwerking met het Rijk verder onderzocht, waarbij er een spanningsveld is tussen woningaantallen, gewenste prijssegmenten, bouwkosten, kwalitatieve aspecten zoals gebruiksoppervlakte en financieringsmogelijkheden. Het middenscenario bevat voldoende planaanbod om aan de ambitie van minimaal 50.000 woningen tot en met 2040 uit de Strategische Verkenning Verstedelijking (2019) te voldoen.

16

Grafiek 2: Bouwscenario’s vs. start bouw verleden, inclusief planaanbod (peildatum 1-5-2021) Ambitie 1. Sturen op start bouw van 18.000 nieuwe woningen t/m 2021 door diverse nieuwe bouwmaatregelen en intensieve samenwerking met de markt (Doorbouw Manifest Rotterdam, 2020). Naast 18.000 nieuwbouwwoningen bestaat de beoogde woningbouwproductie ook uit 2.000 onzelfstandige studenteneenheden. 2. Sturing op een gebalanceerd aanbod van nieuwe huur- en koopwoningen verspreid over de stad; 20 procent sociale woningbouw, 30 procent middensegment, 30 procent hoger segment en 20 procent topsegment (Woonvisie 2030 en Addendum, 2019; Actieplan Middenhuur, 2019; Gebiedsatlas Ontwikkeling Woningvoorraad, 2019). 3. Toevoeging van planaanbod woningbouw op middellange en lange termijn met focus op toevoeging van middensegment (tot € 1.060 huur per maand, koop tot € 325.000, prijspeil 2021) door zowel versnelling en verdichting van plannen op middellange termijn, zoals Rijnhaven, Alexanderknoop en Merwe-Vierhavens en op nieuwe verstedelijkingslocaties op de lange termijn (onder andere in Kralingse Zoom, Stadionpark) (Verkenning Omgevingsvisie Rotterdam, 2018; Integraal Verstedelijkingsakkoord Zuidelijke Randstad, 2019). Overige ambities ten aanzien van de woningvoorraad zijn: 4. Verduurzaming van de woningvoorraad.

Rotterdam wil in de komende vier jaar 15.000 woningen energiezuinig maken en 10.000 woningen aardgasvrij. Alle nieuwbouwwoningen zijn aardgasvrij en gebruiken in potentie duurzame energie. 5. Aanpak van de particuliere woningvoorraad. Het Nationaal Programma Rotterdam Zuid heeft grote ambities met betrekking tot de woningvoorraad. In 2011 is afgesproken om in een periode van 20 jaar 35.000 woningen te verbeteren of te vervangen, waarvan 12.000 corporatiewoningen en 23.000 woningen in particulier bezit. Het gaat zowel om versterking van beheer en onderhoud van 13.000 woningen: ‘Steigers op Zuid’ als om grootschalige renovatie en/of samenvoegingen van 10.000 woningen.

17

6. 7.

Innovatie in wonen door het stimuleren van nieuwe woonconcepten, bijvoorbeeld wooncoöperaties en tiny houses. Een levensloopbestendige woningvoorraad waarin bewoners gedurende verschillende fases van hun leven op een aangename manier zelfstandig kunnen (blijven) wonen. Deze ambitie krijgt onder meer vorm in het Langer Thuis Akkoord 2020-2025.

18

1.2 Kantoren Trends en ontwikkelingen In 2020 is de opname van kantoren fors gedaald. Vooral in de grote steden is minder kantoorruimte in gebruik genomen omdat verhuizingen van grotere bedrijven hier het marktbeeld bepalen. Door de corona-uitbraak zijn werknemers van grote bedrijven vaak verplicht tot thuiswerken. Bij de kleinere bedrijven in het MKB (tot 500 m2) is nauwelijks sprake van een afname van de vraag. De leegstand is (nog) niet toegenomen omdat de meeste huurcontracten doorlopen en omdat grotere bedrijven optimaal gebruik willen maken van de beschikbare ruimte: Uit voorzorg is er nu per werknemer meer ruimte nodig om afstand tot anderen mogelijk te maken.

Grafiek 3: Landelijk aantal transactie naar oppervlakteklasse, Dynamis (2021) Makelaars verwachten post-corona een forse stijging van aanbod én marktvraag. Enerzijds zijn er veel bedrijven die het thuiswerken incorporeren in hun huisvestingsbeleid. Dit leidt tot afname van kantoorgebruik bij grotere organisaties als zij hun contract kunnen aanpassen en waarschijnlijk ook door onderhuur. Er ontstaat bovendien een inhaalslag bij de verhuringen, omdat veel kantoorgebruikers tijdelijk hebben verlengd en nu keuzes gaan maken voor aanbod dat beter past bij de nieuwe situatie. Dat kan dus een kleiner en soms goedkoper kantoor zijn. Anderzijds is ook belangstelling voor nieuwe concepten, waarbij het kantoor de ontmoetingsplek is en waar de identiteit van de organisatie beter vorm kan krijgen. Naast deze ‘club-kantoren’ verwacht vastgoedadviseur CBRE ook dat grote bedrijven gaan decentraliseren en meer flexibele kantoorruimte dichter bij de woonplaats van hun werknemers willen bieden. Dit betekent dat het aanbod van flex-concepten mogelijk nog verder zal toenemen en hiervoor ook buiten de grote centrumlocaties meer vraag zal ontstaan. Prijsontwikkeling Tot 2020 zijn de huurprijzen voor kantoren gestegen met gemiddeld ruim 20% sinds 2015. Het planaanbod kantoren in gemeentelijke grondexploitaties bevindt zich op goede locaties.

De huidige onzekerheden in de kantorenmarkt zullen op korte termijn leiden tot hogere bruto aanvangsrendementen (risico-inschattingen), waardoor druk ontstaat op de grondprijzen voor kantoren. Vraag en aanbod Vanwege de onzekerheden op de kantorenmarkt is nog geen bijstelling van de verwachte marktvraag ten opzichte van vorig jaar doorgevoerd. De vraag naar nieuwbouw van kantoren is in 2020 geraamd op 36.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) per jaar (op basis van de publicatie

19

Ruimte voor economische activiteit tot 2030, Ministerie van Economische Zaken, 2019). De vraag groeit gemiddeld met 0,8% per jaar. Daarnaast is nieuwbouw nodig als compensatie voor transformatie van kantoren naar andere functies (circa 30.000 m2 per jaar). Scenario

Prognose uitbreiding

Prognose onttrekking (transformatie)

Jaarlijkse nieuwbouwvraag

Bestaand overaanbod (meer dan 8%)

Jaarlijkse nieuwbouwbehoefte

Behoedzaam

0,6 procent

25.000 m2

46.000 m2

22.000 m2

24.000 m2

Basis

0,8 procent

30.000 m2

58.000 m2

22.000 m2

36.000 m2

Gunstig

1,0 procent

35.000 m2

70.000 m2

22.000 m2

48.000 m2

Het planaanbod kantoren in Rotterdam is in 2020 op hoog niveau gebleven, met name in het Central Business District in de binnenstad (Weena-Coolsingel-Blaak). Het planaanbod is in evenwicht met de verwachte vraag voor de corona-uitbraak. Als de marktvraag daalt, zal nieuwbouw worden uitgesteld en verschuift de focus waarschijnlijk naar renovatie van verouderde kantoren op goede locaties of naar transformatie van verouderde kantoren. De gemeente heeft een aandeel van 20% in de nieuwbouwplannen voor kantoren. Deze projecten zijn voornamelijk gepland na 2030.

Grafiek 4: Planaanbod kantoren in relatie tot verwachte marktvraag in m2 bvo per 5 jaar Verduurzaming Per 1 januari 2023 moeten kantoren minimaal energielabel C hebben om als kantoor te kunnen worden gebruikt (Bouwbesluit 2012). De verplichting geldt niet als: a. minder dan de helft van het gebouw als kantoor wordt gebruikt; b. het kantoor(deel) kleiner is dan 100 m2; c. het een rijksmonument is; d. het tijdelijk gebruik betreft (minder dan 2 jaar); e. het gebouw onteigend wordt; f. het kantoorgebouw geen energie gebruikt; of g. de kosten van energielabel C een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar. Deze maatregel zal naar verwachting vooral impact hebben op de onderkant van de vastgoedmarkt, waar de investeringskosten niet gemakkelijk kunnen worden terugverdiend door huurverhoging. De voorraad aan incourant vastgoed zal fors toenemen, aangezien bijna de helft nu (nog) geen Label C heeft. Veel kantoren hebben dus nog forse investeringen nodig om te kunnen voldoen aan de regelgeving.

20

In Rotterdam heeft nu ruim de helft van het vastgoed een Label C of hoger. Van het restant heeft ruim een derde geen label, en ook geen status als monument (Bron: Vastgoeddata, mei 2021). Hoewel dit vooral een zaak is voor eigenaren & gebruikers, en subsidies en regeling landelijk zijn, is er wel een gemeentelijke zorg over de kwaliteit van de kantorenvoorraad. Ambitie 1. Ontwikkeling van kwalitatief hoogwaardige kantoren op prioritaire concentratielocaties door nieuwbouw en/of upgrading (Rotterdam Central District, Prins Alexander) en op bijzondere locaties (Rotterdam The Hague Airport, Erasmus Medisch Centrum sciencepark, haven) om de internationale positie van Rotterdam te behouden en te versterken. Uitwerking vindt plaats op basis van de vastgestelde Nota Kantoren Rotterdam (2020) en de koersen per gebied. 2. Transformatie van incourant kantorenvastgoed met aandacht voor niet-wonenfuncties zoals bedrijfsruimte, leisure en hotels. De ambitie is om tot 2023 minimaal 180.000 m2 kantoren te onttrekken door transformatie. De stand van zaken per 1 januari 2020 is 82.000 m2. Transformatie naar wonen is kansrijk, maar moet niet leiden tot een tekort aan (kleinschalige) werklocaties in de wijken. 3. Verduurzaming van de bestaande kantorenvoorraad. Voor 2023 dienen eigenaren hun bestaande kantorenvastgoed te verduurzamen tot energielabel C. 4.

Sturing op voldoende betaalbare kleinschalige kantoorruimte om te voorzien in huisvesting voor het grote aantal starters en scale-ups in Rotterdam. Deze kleine bedrijven zijn van groot belang voor (de vernieuwing van) de Rotterdamse economie.

21

1.3 Bedrijven Trends en ontwikkelingen Voor bedrijventerreinen wordt in de regio Rotterdam uitgegaan van een forse ruimtebehoefte tot 2035 (Ecorys, 2018). Ook het Ministerie van Economische Zaken voorziet een groei van 10 tot 16% van het ruimtegebruik tot 2030 (Ruimte voor economische activiteit tot 2030, Ministerie van Economische Zaken, 2019). De groeiende vraag naar bedrijfsruimte leidt tot een toenemende druk op de bestaande voorraad bedrijfsruimte in Rotterdam. Dit wordt versterkt door de volgende ontwikkelingen: - Het Havenbedrijf focust op zeehavengerelateerde bedrijvigheid. Overige bedrijven gehuisvest in havengebied (Sluisjesdijk, Waalhaven Zuid) moeten op zoek naar nieuwe locaties in of rondom Rotterdam. - Binnenstedelijke bedrijventerreinen transformeren naar woon-werkmilieus, bijvoorbeeld Rijnhaven, Maashaven en Kop van Feijenoord. Daardoor dreigt een tekort te ontstaan aan locaties voor bedrijfsruimte in een hoge milieucategorie en watergebonden bedrijvigheid. - Rotterdam heeft een aanzienlijk aantal incourante bedrijfspanden, zonder uitbreidingsmogelijkheden. Circa 60% van de voorraad bedrijfsruimte in Rotterdam is gebouwd of gerenoveerd voor 2000. Deze panden worden steeds vaker in gebruik genomen voor opslag of voor consumentendiensten.

Dit gebruik is gebaat bij grote, verouderde (betaalbare) ruimte in of nabij woonwijken (bijvoorbeeld fitnesscentra, consumentenopslag). Andere kleine bedrijfspanden worden getransformeerd naar woningen of kantoren, omdat die functies meer huur opbrengen. - Nieuwe bedrijventerreinen zijn moeilijk inpasbaar, vanwege tekort aan ruimte voor ‘green fields’ (dit zijn uitleglocaties buiten het bestaande, bebouwde stadsgebied), vereiste milieucontouren en eisen aan de infrastructuur. Logistieke bedrijven wijken uit naar grote bedrijventerreinen in de regio (Nieuw Reijerwaard, Oudeland, Lansingerland). Stadslogistieke bedrijven hebben echter wel een plek in of rond de stad nodig. - De ontwikkeling van stadslogistiek en circulaire bedrijven kunnen in de toekomst leiden tot een nieuwe behoefte aan bedrijfsruimte op locaties aan de rand van de stad (ZES: Zero Emission zone voor Stadslogistiek) en aan watergebonden bedrijfslocaties. Deze ontwikkelingen veranderen de bedrijfsruimtemarkt in de regio Rotterdam. Bedrijven die willen of moeten verhuizen hebben steeds minder keuze. Het aanbod van bedrijfsterreinen is in Rotterdam en de regio al jaren in onbalans met de marktvraag. De totale voorraad bedrijfsruimte is in 2020 weliswaar toegenomen, maar dit is het gevolg van de oplevering van nieuwe, grootschalige distributiecentra in het havengebied.

Vooral op de Maasvlakte, in de Europoort en in de Eemhaven wordt (grootschalige) nieuwbouw gepleegd. Daarnaast worden op de Spaanse Polder enkele kleine(re) bedrijfsunits gerealiseerd. Het aanbod van bedrijfsruimte buiten de haven en grote bedrijventerreinen is schaars en vaak incourant. Het beperkte aanbod bestaat overwegend uit bestaande bedrijfsobjecten kleiner dan 100 m2 of groter dan 5.000 m2, of uit bouwkavels (Hoog Zestienhoven, Nesselande, Hordijk en Nieuw Reijerwaard). In het Centrum en in Rotterdam-Noord is het marktaanbod beperkt, maar laat de voorraad een lichte stijging zien (1,1 resp. 2%). In Rotterdam-Zuid krimpt de voorraad bedrijfsruimten. In de regionale bedrijventerreinenstrategie van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (Strategie Werklocaties MRDH, 2018) is afgesproken dat afstemming plaatsvindt als transformatie van (een deel van) een bedrijventerrein niet binnen de gemeentegrenzen kan worden gecompenseerd. Het juiste type bedrijvigheid op de juiste locatie in de stad en regio is het uitgangspunt. Prijsontwikkeling De toenemende schaarste aan goede bedrijfsruimte heeft in de afgelopen jaren geleid tot stijgende huurprijzen, met name op de bedrijventerreinen Noord-West, Spaanse Polder en Waalhaven-Zuid. Als gevolg van de coronacrisis wordt voor de komende jaren op goede locaties een stabilisatie van de huurprijzen verwacht.

In combinatie met de hogere bouwkosten wordt een stabilisatie of lichte daling van de grondprijzen voor bedrijventerreinen verwacht.

22

Coronacrisis Over de gevolgen van de coronacrisis voor vraag en aanbod van bedrijfsruimte zijn verschillende beelden. De groei van de logistiek – vooral door de stijging van internetverkopen – leidt zowel tot een vraag naar grote distributielocaties (XL: 40.000 m2 en hoger) als naar nieuwe concepten voor kleinere, stedelijke distributiepunten (van 100 m2 tot 10.000 m2). In 2020 is het aantal verkoop- en huurtransacties licht gedaald vergeleken met dezelfde periode een jaar geleden. Toch waren bedrijfsruimten in Rotterdam het gehele jaar populair (a.d.h.v. het aantal contacten met makelaars en views) met een piek in het laatste kwartaal. Vooral de in Rotterdam sterk vertegenwoordigde groothandel ondervindt negatieve effecten van de coronacrisis. Dit heeft nog geen effect op het ruimtegebruik in de stad. Vraag en aanbod Het afgelopen jaar is de vraag naar grond voor bedrijfsruimte (bedrijfskavel) tot 2024 licht gestegen van 83.500 m2 bvo naar 89.000 m2 bvo per jaar (Ruimte voor economische activiteit tot 2030, Ministerie van Economische Zaken, 2019). Circa de helft van deze vraag betreft ruimte voor distributie, stedelijke hubs en circulaire economie. De verwachting is dat de vraag naar nieuwbouw van bedrijfsvastgoed verder zal stijgen als gevolg van uitplaatsing van bestaande bedrijven uit binnenstedelijk gebied. Scenario

Prognose

Jaarlijkse

Bestaand tekort

Jaarlijkse nieuwbouw

uitbreiding

nieuwbouwvraag

Behoedzaam

1,0 procent

65.000 m2 bvo

5.000 m2 bvo

70.000 m2 bvo

Basis

1,3 procent

84.000 m2 bvo

5.000 m2 bvo

89.000 m2 bvo

Gunstig

1,6 procent

104.000 m2 bvo

5.000 m2 bvo

109.000 m2 bvo

behoefte

Het totaal aan planaanbod bedrijfsruimte tot 2040 is het afgelopen jaar gestegen van 1.000.000 m2 bvo naar 1.117.000 m2 bvo. Het aandeel van de gemeente is circa 13%. Bijna de helft van het aanbod is te vinden in Merwe- en Vierhavens (dat sinds kort als particulier wordt aangemerkt). Ook het havengebied en Nieuw Reijerwaard (particuliere gronden) bieden veel ruimte. Op papier is vraag en aanbod van nieuwbouw tot 2030 in evenwicht. Maar, zowel het aanbod in Merwe- en Vierhavens, als het aanbod in het havengebied en Nieuw Reijerwaard is voorbehouden aan specifieke doelgroepen: resp. innovatieve maakindustrie, havengerelateerde bedrijven en agro/food. De bedrijventerreinen Hordijk, Nesselande en Spaanse Polder bieden vestigingsmogelijkheden voor alle doelgroepen, maar dit aanbod is beperkt en grote kavels zijn op deze locaties schaars.

23

Grafiek 5: Planaanbod bedrijfsruimte in relatie tot verwachte marktvraag in m2 bvo per 5 jaar Ambitie 1. Vergroting van het planaanbod bedrijfsruimte in afstemming met regiogemeenten in relatie tot de vestigingswensen van de klanten. De regio kan voor een deel voorzien in de Rotterdamse vraag naar ruimte voor de transport- en distributiesector. Verruiming van het planaanbod kan ook door ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen in de regio en bijvoorbeeld in Hoek van Holland, Schieveen en Zuidplaspolder. 2. Behoud van voldoende betaalbare, kleinschalige bedrijfsruimte in woonwijken. Diversiteit in werkgelegenheid en ruimte voor starters en scale-ups is van groot belang voor (de vernieuwing van) de Rotterdamse economie. Bijvoorbeeld door transformatie van leegstaande winkels naar bedrijfsruimte en herontwikkeling van verouderde bedrijfsruimte, samen met ondernemers en vastgoedeigenaren. 3. Herprofilering van bedrijventerreinen. Het aanbod aan bedrijven in Rotterdam wint aan kracht door onderscheidende profielen. Sommige bedrijventerreinen zijn alleen geschikt voor bedrijven met een hoge milieubelasting, andere bedrijventerreinen bieden kansen voor menging met andere functies, bijvoorbeeld woningen. Daarnaast biedt een aantal locaties in de stad, waaronder Spaanse Polder, mogelijkheid voor watergebonden bedrijvigheid in het kader van stadslogistiek en circulaire bedrijven.

(Nota bedrijfsruimte Rotterdam en koersen per gebied, 2020). 4. Verduurzaming van bedrijventerreinen en bedrijfspanden om energiegebruik en mobiliteit te reduceren. Hieronder valt ook vergroening van ‘versteende’ terreinen in het kader van klimaatadaptatie en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Er kan geleerd worden van de ervaring van verduurzaming van bedrijventerrein Schiebroek.

24

1.4 Winkels Trends en ontwikkelingen De detailhandelsector is het afgelopen decennium sterk veranderd door de opkomst van winkelen via internet. Dat heeft gevolgen voor het functioneren van winkelgebieden. Er is minder vraag naar winkelruimte en meer vraag naar opslagruimte voor stadslogistiek gerelateerd aan thuisbezorging en afhaalpunten. Detailhandelformules hebben bovendien niet langer behoefte aan panden met meer dan een verdieping of een filiaal in lange winkelstraten. Steeds vaker worden leegstaande winkelpanden gevuld met horeca of omgezet naar woningen. De vraag naar grotere winkelpanden komt voornamelijk van supermarkten die inzetten op schaalvergroting (verzorgingsgebied). Winkelgebieden zonder supermarkten (solitaire locaties en winkelstrips met speciaalzaken) zijn op lange termijn niet toekomstbestendig. Het aandeel van de internetwinkels groeit jaarlijks. Dat leidt tot sterk verminderde kansen voor de fysieke detailhandel, ook al gaan zij via internetplatforms de concurrentie aan. Prijstechnisch kunnen zij echter niet op tegen de grote (inter)nationaal opererende inkopers. Dit betekent dat zij vooral lokale specialiteiten moeten bieden en ‘beleving’ van nieuwe producten. In de winkel gaat het om aandacht voor de klant, lokaal specialisme en het bieden van extra diensten (blurring / blending met bv.

horeca) Er zijn steeds meer succesvolle initiatieven met een gemengd aanbod van horeca, winkel en marktkraam (Fenix Foodfactory, Markthal, IKEA, Albert Heijn XL). Ook in woningen is deze mix zichtbaar: mensen starten aan huis een winkel(tje), postkantoor, afhaalpunt of een werk- of opslagplaats. Het toekomstbeeld voor de fysieke detailhandelsector wordt verder beïnvloed door: - Verdere toename bestedingen online (ook voor dagelijkse boodschappen); - Middensegment detailhandel verder onder druk (versus discounters en luxe winkels); - Toename faillissementen, vooral van winkels in de niet-dagelijkse sector (kleding, schoenen); - Belang van beleving winkelgebied: minder horeca en winkels, maar kansen voor mix met leisure, persoonlijke, culturele en maatschappelijke diensten en zelfs werkfuncties (vormen van lichte maakindustrie). Coronacrisis De coronacrisis heeft de omzet van winkelen via internet fors vergroot en de fysieke detailhandel in de non-food sector zwaar getroffen.

In de rapportage van de Taskforce Retail Rotterdam is het volgende beeld gegeven: - 19% van de banen in Rotterdam is gekoppeld aan de 7250 retail gerelateerde vestigingen in de stad; - De verwachting is dat het aantal retail gerelateerde vestigingen de komende jaren mogelijk zal afnemen met 20 tot 30%; - De verwachting is dat daarom tussen de 5.000 en 11.000 banen in de retail verloren zullen gaan; - Ongeveer 9% van de bijna 1,1 miljoen m2 retail gerelateerd vastgoed staat nu leeg, dat is dus ruim 100.000 m2 retail en 10% van het aantal vestigingen; - De verwachting is dat deze leegstand flink zal toenemen met zo’n 100.000-240.000 m2 extra en ook op lange termijn slechts gedeeltelijk te vullen is met retail. Prijsontwikkeling Voor de komende jaren wordt voor de betere winkellocaties stabilisatie of lichte stijging van de aanvangsrendementen verwacht in combinatie met gemiddeld een lichte daling van de huren. In combinatie met de stijging van de bouwkosten de afgelopen jaren wordt daling van de grondprijzen voor winkels verwacht. Daarnaast is het van belang dat er voldoende betaalbare winkelruimte beschikbaar blijft. Vraag en aanbod Er is vanwege de onduidelijkheid door corona geen nieuwe raming opgesteld. Uitgangspunten uit 2020 blijven daarom gehandhaafd. De marktvraag naar nieuwbouw is bepaald op basis van de gemiddelde (gerealiseerde) nieuwbouwvraag in de periode 2010-2019.

Uitgangspunt is dat de nieuwbouwvraag substantieel zal krimpen. De gemiddelde vraag is het afgelopen jaar gestegen van gemiddeld 8.200 m2 bvo per jaar naar 9.000 m2 bvo per jaar. De vraag richt zich op kwalitatief

25

onderscheidend vastgoed op A-locaties. Nieuwbouw wordt gevuld met winkels die verhuizen vanuit niet-toekomstbestendige locaties en door winkels met onderscheidende winkelconcepten. In de sterke winkelgebieden zullen beleggers bereid zijn om te investeren in de vernieuwing van de winkelvoorraad en de directe omgeving. Buiten deze gebieden is (ver)nieuwbouw afhankelijk van eigenaar-gebruikers. Scenario

Gemiddelde nieuwbouwvraag

Prognose

Jaarlijkse

(2010-2019)

krimp/jaar

nieuwbouwbehoefte

Behoedzaam

9.000 m2

30 procent

6.300 m2

Basis

9.000 m2

20 procent

7.200 m2

Gunstig

9.000 m2

10 procent

8.100 m2

Het planaanbod winkels vertoont een forse boeggolf (zie onderstaand figuur). Het planaanbod voor de eerste 5 jaar volstaat voor de nieuwbouwvraag tot 2030. Het aandeel van de gemeente bedraagt tussen de 10 en 15% van het planaanbod. Hart van Zuid is met 5.500 m2 het grootste gemeentelijke project.

Grafiek 6: Planaanbod winkelruimte in relatie tot verwachte marktvraag in m2 bvo per 5 jaar De ontwikkelingen in de detailhandel betekenen dat er op termijn minder winkeloppervlak nodig is in Rotterdam. Dat vraagt zowel om concentratie van detailhandel in winkelgebieden als om transformatie van leegstaande winkelpanden naar andere functies. Dit beleid is in uitwerking (Gebiedskoersen 2021-2024). Daarnaast is er een aantal locaties in Rotterdam in ontwikkeling waar planaanbod voor specifieke doelgroepen gerealiseerd wordt, zoals in de Pols van Katendrecht (design) en Feyenoord City (sport). Ambitie 1. Versterking van toekomstbestendige centrumgebieden. Het kernwinkelgebied in de binnenstad krijgt krachtige impulsen door de aanpak van de buitenruimte (Coolsingel). Alexandrium is conceptueel verouderd (9 tot 5 functioneel shoppinggebied) en is gebaat bij mix met wonen en andere functies om de verblijfskwaliteit te vergroten. Verbreding van boodschappencentra naar voorzieningencentra met andere functies, zoals maatschappelijke

26

en culturele voorzieningen, zorg, werkruimte, cultuur en wonen zal naar verwachting toenemen. 2. Transformatie van leegstaande winkels in niet toekomstbestendige winkelgebieden. De gemeente stimuleert sinds 2018 transformatie in drie gebieden (in totaal 90 panden). De verwachting is dat de leegstand versneld toeneemt als gevolg van de coronacrisis. Dit kan betekenen dat ook winkels (en horecapanden) in andere gebieden in aanmerking komen voor transformatie, waarbij specifieke aandacht voor economisch en maatschappelijk gebruik wenselijk is om een gezonde groei van Rotterdam mogelijk te maken. 3. Verduurzaming van de bestaande winkelvoorraad. Bijna 70 procent van de winkelvoorraad voldoet nog niet aan energielabel C. Hier is winst te behalen. 4. Beperkte ontwikkeling van perifere detailhandel. Bij nieuwe initiatieven voor bouwmarkten en tuincentra gaat het vaak om een ontwikkeling op een bedrijventerrein. Aangezien de voorraad bedrijfsruimte krimpt en bouwmarkten gericht zijn op consumenten is terughoudendheid bij nieuwe/uitbreiding van perifere detailhandel op bedrijventerreinen wenselijk. Hier is zoveel mogelijk een ‘nee, tenzij’ houding bij de intake van initiatieven noodzakelijk. 5. Sturen op voldoende en betaalbare kleinschalige winkels in het aanbod.

Omdat starters en scale-ups van groot belang zijn voor (de vernieuwing van) de Rotterdamse economie, moet in de stad voldoende aanbod van betaalbare winkelruimte beschikbaar blijven. Hiervoor zijn visies, afspraken en plannen met stakeholders op gebiedsniveau nodig.

27

1.5 Hotels Trends en ontwikkelingen De hotelsector is belangrijk voor Rotterdam, zowel voor de zakelijke markt als voor toeristen uit binnen- en buitenland (België, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk). De afgelopen jaren is het aantal toeristen en hotelovernachtingen in Rotterdam gegroeid. Sinds 2013 groeit het aantal hotelovernachtingen in Rotterdam jaarlijks met circa 10%. In 2018 ging het zelfs om een groei van 15% (1,3 miljoen gasten en 2,1 miljoen overnachtingen). In 2019 was er een lichte daling. Rotterdam had het afgelopen jaar 87 hotels (geclassificeerd en niet-geclassificeerd) met in totaal circa 6.200 kamers. Rotterdam verwelkomde ruim 1,2 miljoen hotelgasten (2 miljoen overnachtingen). De gemiddelde bezettingsgraad van hotels is gestegen. Daarnaast verhuren sommige woningeigenaren (een gedeelte van) hun woning tijdelijk aan toeristen via internetplatforms als Airbnb of via een concept als Bed & Breakfast. In de afgelopen jaren presenteren hotels zich nadrukkelijker met een concept waarin de niethotelgast ook wordt bediend. Onderdelen van het hotel, zoals de lounge, het restaurant en de bar, zijn openbaar toegankelijk. Veel hotels staan in de binnenstad van Rotterdam. Op sommige locaties leidt de concentratie van hotelgasten tot overlast. Met de Visie Toerisme (2020) streeft de gemeente naar een goede groei van de stad, met balans tussen rust en reuring.