21bb11897 Bijlage behorende bij 21bb11896 - masterplan Zomerhofkwartier

De bestaande bomen blijven zoveel mogelijk behouden en worden aangevuld met nieuwe. In de autostraten worden deze toegevoegd voor extra verkoeling, in de smallere binnenstraten worden geen bomen, maar verticaal gevelgroen toegevoegd. Op het Zomerhofplein blijven de vier bestaande platanen (zo mogelijk) staan en zorgen daar voor schaduw. Door goede positionering komt er enerzijds voldoende zonlicht op het centrale plein, anderzijds levert dat juist aanzienlijke schaduwplekken op. Daarnaast wordt het centrale plein uitgevoerd in een halfverharding van een lichte kleurstelling, hetgeen opwarming beperkt. Dankzij de overdekte openbare sportvoorziening kan het sporten altijd uit de zon plaatsvinden. En doordat het sportdak bovenop vergroend is en een groot deel van de gevel opengeschoven kan worden, zal er geen sprake zijn van interne opwarming op het overdekte sportveld.

08

N 02

76

Schaduwval op het daklandschap in de namiddag. Het daklandschap biedt op elk moment van de dag plekken in de schaduw. Bovendien zorgt de groene inrichting voor veel verkoeling

ZOHO Masterplan Klimaatadaptatie

Energie Woningklimaat Bij het binnenklimaat van alle woningen wordt voldaan aan de eis TOjuli (≤ 1,2) van de BENG. Deze eis heeft feitelijk ten doel om de kans op overschrijding van de temperatuurgrenswaarden te minimaliseren en daarmee het aantal (extreem) hete dagen in de woning te beperken. Om die overschrijding te minimaliseren worden in ZOHO actieve en passieve maatregelen getroffen. Actieve maatregelen zijn bijvoorbeeld het toepassen van vloerkoeling in de woning. Passieve maatregelen betreffen bijvoorbeeld de vermindering van direct zonlicht door het tactisch toepassen van overstekken in de STAD laag, buitenzonwering en/of zonwerende beglazing. Per situatie wordt er bekeken hoe te voldoen aan de TO-eis, aangezien dit sterk ontwerp-afhankelijk is en er per kavel een andere keuze gemaakt kan worden. Voor de woningen aan de Almondestraat (Kavel 6.0) wordt bijvoorbeeld voldaan door op de zonbelaste gevels buitenzonwering toe te passen. Voor de overige woningen geldt in beginsel dat deze worden aangesloten op de WKO-installatie, waarmee de temperatuuroverschrijding substantieel lager uitkomt dan de eis, namelijk op nul. Hybride energiesysteem De woningen in ZOHO worden aangesloten op het bestaande netwerk van stadsverwarming. De ambities voor ZOHO liggen echter hoger, mede vanuit de ambitie om hittestress te minimaliseren.

We kiezen daarom in grote delen van ZOHO en in samenwerking met Eneco voor een hybride vorm: warmte en koeling via een nieuw aan te leggen WKO-systeem, in combinatie met een aansluiting op Eneco’s stadsverwarming. Zodoende kan piekverwarming opgevangen worden en kan teruggevallen worden op een back-up. Op deze manier voldoen we aan de aansluitplicht en lossen we toch onze belofte om op energetisch vlak ambitie te tonen.

09 09

Het systeem van vloerverwarming kan tevens als koeling ingezet worden

10

Overstekende balkons geven schaduw en verminderen zo de opwarming van de woonruimtes

11

Zonwerende beglazing

12

Principe van een WKOinstallatie

13

Doorsnede van het energiesysteem voor ZOHO

11

Energieopwekking ZOHO is gericht op de toekomst. Met de keuze voor een hybride energievoorziening lijkt er een minimale hoeveelheid aan zonnepanelen nodig voor het behalen van de BENG-eisen. Toch kiezen we ervoor, in overleg met de betrokken afnemers, om de energievraag deels lokaal en op duurzame manier op te lossen. Dit houdt in dat er op de daken van de STAD laag panelen worden geïnstalleerd, die worden benut voor het lokaal opwekken van energie. Het water, dat ook hier wordt opgevangen, heeft als bijkomend voordeel dat het zorgt voor een natuurlijke koeling die het rendement van de panelen doet stijgen. Het dak van de STAD laag vereist een integrale ontwerpoplossing. Het aantal te plaatsen panelen is namelijk sterk afhankelijk van de ruimte die overblijft als verschillende installaties geplaatst zijn. De opgewekte stroom zal in eerste instantie per kavel gebruikt worden voor de algemene voorzieningen in de STAD-blokken. Aanvullende maatregelen, zoals energieopslag in de elektrische auto’s van de mobiliteitshub of het plaatsen van slimme laadpalen aldaar lijken voor kavel 1.0 kansrijk, maar moeten in samenspraak met de betrokken stakeholders nader worden onderzocht.

10

12

13

77

78

ZOHO Masterplan Klimaatadaptatie

ZOHO Masterplan Mobiliteit

Hoofdstuk 8

Mobiliteit.

79

ZOHO Masterplan Mobiliteit

Mobiliteit en parkeren Op mobiliteitsvlak wordt ZOHO een toonbeeld voor moderne, binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Mede door de ligging van ZOHO kan dat ook. Voor langzaam verkeer staat ZOHO bijvoorbeeld in goede verbinding met het Oude Noorden en de binnenstad. De Zwart Janstraat en het Eudokiaplein, de belangrijkste plekken voor de dagelijkse voorzieningen, liggen op slechts op 5 minuten loopafstand.. Ook de Coolsingel en Koopgoot zijn via de Luchtsingel of Raampoortstraat te voet binnen 10-15 minuten bereikt, op de fiets nog sneller. Kortom: voor wie een groot bereik wil hebben binnen, zonder dat de auto eraan te pas hoeft te komen, is ZOHO de ideale uitvalsbasis. Voor grotere afstanden heeft ZOHO een uitstekende OV-bereikbaarheid. Niet alleen zijn binnen 200 meter en aan drie zijden (Schiekade, Heer Bokelweg, Noordsingel) tramhaltes beschikbaar, ook ligt de buurt binnen 800 meter vanaf Rotterdam Centraal Station, zo’n 10 minuten lopen. Een wandeling die alleen maar sneller en gemakkelijker zal worden, als het Hofbogenpark publiekelijk toegankelijk wordt en gekoppeld is met de Luchtsingel. De ligging ten opzichte van Rotterdam CS geeft bovendien aanleiding om in ZOHO met een gereduceerde parkeernorm te werken en dat sluit aan bij de ambitie om direct vanaf het begin het eigen autogebruik terug te dringen.

Een stevige inzet op ‘Mobility as a Service’ (MaaS) en een ruim aanbod van fietsparkeerplekken reikt bewoners en gebruikers in ZOHO goede alternatieven aan voor de eigen auto.

02

03

01

80

04

01

Openbaar vervoer in de directe omgeving

02

De Teilingerstraat is ingericht als fietsstraat

03

Het centraal station ligt op ca 800m afstand

04

Tramhalte aan de Heer Bokelweg

ZOHO Masterplan Mobiliteit

Mobilityhub Alle bewoners en gebruikers van ZOHO krijgen toegang tot het deelmobiliteitsconcept (Mobility as a Service). In overleg met de te selecteren exploitant voor de MaaS zal onderzocht worden, in hoeverre onze ambitie om mensen uit de omliggende wijken hierop aan te takken gerealiseerd kan worden. Naast een positieve uitwerking op de business case van de MaaS is dit wenselijk voor de inbedding van ZOHO in de omliggende wijken. Er wordt in het deelconcept een duurzame mobiliteitsmix aangeboden, van fiets tot e-scooter en van bakfiets tot auto’s in allerlei soorten en maten. Reserveren gebeurt met een app die toegang geeft tot alle vervoersmiddelen, dus ook van OV, en helpt gebruikers hun reis te plannen. Het gebruik van het deelvervoer wordt voortdurend gemonitord en het aanbod in de hub wordt daarop afgestemd. De auto’s en scooters van het mobiliteitsconcept krijgen in de parkeergarage van kavel 1.0 een plek. Deelfietsen staan wat meer verspreid door ZOHO in de centrale fietsenstallingen bij de woningen. De eerste jaren zal het mobiliteitsconcept echter vooral op straat te zien zijn: zo stimuleren we de opstart en het gebruik ervan. De plekken op straat zullen na verloop van tijd verdwijnen en naar de mobiliteitshub verplaatst worden. Omdat er beperkt ruimte is voor de eigen auto, is het belangrijk dat (deel)mobiliteit gegarandeerd is.

Gebruikers van het concept moeten erop kunnen vertrouwen dat er altijd vervoer beschikbaar is. Daar wordt het aanbod dan ook op afgestemd. In de aanloopfase zal het aanbod nog niet compleet zin, maar vanwege de af te geven garantie zullen er direct genoeg auto’s staan. Wij nemen onze verantwoordelijk in de aanloopverliezen die hiermee gepaard gaan. Het mobiliteitsconcept moet bovendien langjarig gegarandeerd kunnen worden richting gebruikers en dat zal mede de keuze voor de meest passende exploitant bepalen. Omdat dit type vervoer echter nog in de kinderschoenen staat en we de komende jaren veel ontwikkelingen verwachten,

pinnen we ons vooralsnog niet vast op één enkele aanbieder. Wel geven we de garantie dat het mobiliteitsconcept voor een minimale periode van 10 jaar geëxploiteerd zal worden, zoals dat nu ook op andere plekken in Rotterdam gebeurt wanneer er gebruik wordt gemaakt van de bijbehorende korting op de parkeernorm. Parkeergarage Voor de eigen auto is beperkt plek in ZOHO: geen enkele gebruiker zal eigenaar worden van een (bebouwde) parkeerplaats in het gebied of een parkeervergunning op straat verleend krijgen. Hierdoor is er te allen tijde controle over het gebruik van de parkeerplaatsen. De inpandige parkeervoorziening in kavel 1.0 voorziet in maximaal 125 parkeerplaatsen, waarmee wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm inclusief kortingen op het vlak van fietsparkeren, nabijheid OV en MaaS. Van deze (maximaal) 125 parkeerplaatsen zullen wij 15 tot 30 plekken reserveren voor deelauto’s. Voor de resterende parkeerplekken in de garage zullen abonnementen worden uitgegeven aan bewoners of gebruikers van ZOHO. Recente cijfers vanuit ervaringen met deelmobiliteit laten zien dat een vloot van 15 tot 30 auto’s in verschillende categorieën vraag en aanbod in balans zal houden: de vloot is groot genoeg om altijd een auto beschikbaar te hebben voor gebruik, waarbij alle auto’s doorlopend in gebruik zijn.

Dat deze balans in de toekomst kan verschuiven, is een gegeven waar rekening mee gehouden wordt. Zo kan het zijn dat de vloot zal vergroten als blijkt dat de vraag groter is dan het aanbod. Digitale gegevens van de bezetting van de auto’s in combinatie met evaluatie met gebruikers geeft hierbij altijd een actueel inzicht waar op ingespeeld kan worden. Bij de verdere uitwerking van de mobilityhub in kavel 1.0 zal één en ander in overleg met de afdeling Mobiliteit van de gemeente worden uitgewerkt waarbij het de ambitie is om de parkeereis zo veel mogelijk te verlagen.

06

05

Locatie van de mobilityhub

06

Deelfietsen

07

MaaS werkt met een app

08

Parkeergarage

09

Impressie van een mobilityhuB

07

08

zoekgebied mobiliteitshub

05

09

81

ZOHO Masterplan Mobiliteit

Gebiedslogistiek We gaan uit van dubbelgebruik, dus niemand heeft een eigen plek buiten de plek van het mobiliteitshub, die geclusterd wordt op de begane grond van de parkeergarage. De exacte verdeling van huurplekken en deelmobiliteit in de parkeergarage blijft flexibel om in kunnen spelen op de toekomstige vraag. Mochten er in de loop der jaren meer dan 30 parkeerplaatsen nodig zijn om het deelvervoer te faciliteren, dan zal de bovengrens hierop aangepast worden. De garage met mobiliteitshub is goed vindbaar en ontsloten. Vanuit stadszijde lijkt de Zomerhofstraat de meest logische plek voor de publieke ontsluiting en vanuit buurtzijde lijkt het Zomerhofplein de meest aangewezen plek. Eén en ander wordt nader vastgesteld in het kavelpaspoort. Fietsen Met voldoende fietsparkeerplekken voor alle bewoners en minder autoparkeerplaatsen volgen we de Rotterdamse regeling ten aanzien van fietsparkeren. Voor elk bouwblok is er een centrale, goed bereikbare fietsenstalling om de fiets altijd binnen handbereik te hebben. De fietsenstallingen liggen inpandig, zo veel mogelijk uit het zicht: alleen de entrees zijn aan de gevel zichtbaar. Ook voor fietsen van bezoekers worden voorzieningen getroffen, bijvoorbeeld door verspreid over het gebied fietsnietjes aan te brengen. Dat zal in clusters van maximaal 8 nietjes gebeuren.

10

82

Straatparkeren Langs de buitenranden van ZOHO en in de Almondestraat worden in totaal 65 parkeerplekken op straat gerealiseerd, die in de eerste plaats gericht zijn op bezoekers van bedrijven en horeca in ZOHO. Deze worden in clusters van maximaal 4 plekken gerealiseerd om voldoende ruimte voor groen te scheppen. In de straat zijn maximaal 10 parkeerplaatsen tijdelijk gereserveerd voor deelvervoer, wat het gebruik ervan zal stimuleren. Na verloop van tijd worden deze parkeerplaatsen geleidelijk ‘uitgeplaatst’ richting de centrale mobiliteitshub. Het dynamische en experimentele karakter van ZOHO laat zich ook zien in het parkeren op straat: de Zomerhofstraat en Vijverhofstraat zijn namelijk proeftuinen voor de ZOHO’ers. Mocht de parkeerdruk dat toelaten, dan krijgen zij de ruimte te experimenteren met het (tijdelijk) anders gebruiken van parkeerplekken. Uiteindelijk zal per plek en afhankelijk van de parkeerdruk in overleg met de gemeente worden bepaald of deze definitief als reguliere parkeerplaats dan wel als parklet wordt ingevuld, die in dat laatste geval voor onze rekening in samenwerking met gebruikers wordt gerealiseerd. Gebiedslogistiek ZOHO kent een gefaseerde gebiedsontwikkeling. We streven naar een kwalitatieve openbare ruimte waar ontmoeting centraal staat.

Om de plinten actief te houden, kiezen we ervoor zo min mogelijk logistieke ruimtes of entrees aan de gevel te hebben. Inpandige afvalinzameling strookt niet met die ambitie. Het leidt tot veel expeditiedeuren op de begane grond en mogelijke rommeligheid van containers op ophaal dagen buiten. Bovendien is de bereikbaarheid voor afvalophaaldiensten ook beperkt. In de Almondestraat wordt reeds ondergronds afval ingezameld. De rest van ZOHO zal dit voorbeeld volgen. Dit sluit aan bij het gemeentelijk beleid op dit punt gewijzigd is ten opzichte van de Nota van Uitgangspunten.

11

10

Parkeren, gebiedslogistiek, afval en expeditie

11

Fietsparkeren

ZOHO Masterplan Mobiliteit

Afval en expeditie De afvalinzameling is in ZOHO centraal geregeld. Op verschillende plekken in de wijk zijn ondergrondse afvalinzamelingsplekken. Hierbij is rekening gehouden met de maximale loopafstand, 75 meter, tussen de entree van de woningen en de afvalbakken. In de wijk zijn 4 kort-parkeerplekken beschikbaar, die voor maximaal 30 minuten gebruikt kunnen worden. Deze zijn onder andere bedoeld voor bezorgdiensten. Voor maakateliers en horeca op straat blijft bedrijfsgebonden expeditie een optie. Hulpdiensten Alle straten in het gebied blijven berijdbaar en toegankelijk voor nooddiensten op basis van een vrije doorgang van tenminste 4,5 meter. De opstelruimte voor hulpdiensten is maximaal 40 meter van de entrees van de woningen of woongebouwen. Uiteraard dienen de opstelplaatsen voor de brandweer te zijner tijd nog te worden goedgekeurd.

12

Draaicirkels brandweer

12

83

Hoofdstuk 9

Programma.

84

ZOHO Masterplan Programma

We maken van ZOHO een gemengde en veerkrachtige stadswijk. Om dit te verwezenlijken zal naast de grote toevoeging van woningen minimaal 20% van het programma met voorzieningen worden gerealiseerd. Het voorzieningenprogramma is stedelijk en divers. Deze mix zorgt ervoor dat er de gehele dag roering is in ZOHO. De voorzieningen zijn niet alleen aantrekkelijk voor de bewoners en de mensen die werken in ZOHO, maar het krijgt een buurtoverstijgende aantrekkingskracht. De huidige Mooie Boules is daar al een mooi voorbeeld van. Woonprogramma De gelaagdheid van ZOHO wordt versterkt door de realisatie van een grote diversiteit aan woningtypen. Naast woningen in het vrije koop- en huursegment, maken sociale huurwoningen integraal onderdeel uit van de ontwikkeling. De gelijkwaardige opbouw van koop-, vrije sector, midden- en sociale huurwoningen zorgt ervoor dat er een gemengde wijk ontstaat waarbij bewoners elkaar op een laagdrempelige manier kunnen ontmoeten op straat of op de groene Land-laag. Het totale woonprogramma van alle kavels tezamen, bedraagt circa 600 woningen en circa 58.000 m2 BVO.

ZOHO Masterplan Programma

Een stedelijk programma Woningmix Het sociale woonprogramma omvat 175 woningen die worden afgenomen en verhuurd door Havensteder.. Er worden twee typen sociale huurwoningen gerealiseerd, te weten 120 appartementen van gemiddeld 53 m2 GO en 55 appartementen van gemiddeld 67 m2 GO. Beide woningtypen komen terug op de twee kavels waar het sociale woonprogramma wordt gerealiseerd en ze bevinden zich op de LAB, LAND en STAD laag. Dit faciliteert een divers aanbod aan woningtypen binnen de sociale sector. Minimaal 20% van het woonprogramma zal langjarig verhuurd worden in het middensegment, met een maandhuur tot €1.035 (prijspeil 1 januari 2020). De overige 50% van de woningen zal worden ontwikkeld als vrije-sectorhuurwoning in het dure – en topsegment of als particuliere koopwoning. Momenteel is de verhouding circa 10% in de vrije huursector en 40% in de koopsector, maar gezien de lange doorlooptijd van de ontwikkeling van ZOHO en marktomstandigheden die in die periode kunnen wijzigen, zou deze verhouding door voortschrijdend inzicht kunnen wijzigen. De vrije-sectorhuur- en koopwoningen worden eveneens over verschillende kavels en over LAB, LAND en STAD laag verspreid waardoor toevallige ontmoetingen van verschillende doelgroepen versterkt zal worden. Juist het brede woningaanbod zal namelijk een divers publiek aantrekken.

Kavel

6.0

1.0

Sociale huurwoningen

4.2

2.1

90-110

70-80

Midden huurwoningen

50-60

50-70

Vrije sector huurwoningen

20-30

20-30

Particuliere koopwoningen

30-35

90-110

0-10

3.0

4.1

2.2

20-40

20-40

40-60

02

Om meer inzicht te geven in de spreiding van het woonprogramma is in de hierboven weergegeven tabel een bandbreedte per woningcategorie per kavel gegeven. Daarbij maken wij een nadrukkelijk voorbehoud dat dit indicatieve getallen zijn. De aantallen en segmentering zijn afhankelijk van diverse marktontwikkelingen en behoeven daarmee flexibiliteit bij de ontwikkeling van ZOHO.

01

Verbeelding van posities vrije sector en sociaal woningbouwprogramma

02

Tabel met indicatieve bandbreedtes woningbouw per kavel

01

85

ZOHO Masterplan Programma

Innovatieve woonvormen ZOHO is een bijzonder gebied: de verschillende lagen met elk een eigen identiteit maakt, dat het gebied lijkt te zijn opgebouwd uit verschillende eigen unieke plekjes binnen een groter geheel. Van regulier woningaanbod kunnen we dus nauwelijks spreken. Alleen de appartementen in de STAD laag laten enige uniformiteit zien. In de tenderfase is er rekening gehouden met ook in deze laag een innovatieve component, de collectieve ruimtes, deze zijn echter vervallen in het masterplan. Vooral de woningen in de LAB en LAND laag zijn anders. Dankzij het rauwe karakter van de woningen in de LAB laag en de ontwerpmogelijkheden die de grotere verdiepingshoogte biedt, zijn dit bij uitstek woningen die door toekomstige bewoners naar eigen hand gezet kunnen worden. De nieuwbouwwoningen aan de Almondestraat zijn eveneens verre van alledaags: de opbouw geeft alle ruimte voor de realisatie van uiteenlopende woningtypen voor een breed publiek. Je zou kunnen zeggen, dat alle woningen in de LAB en LAND laag innovatief zijn. In deze Masterplanfase is het nog niet mogelijk om dit te vatten in plattegronden van woningen per kavel, dit is onderdeel van de uitwerkingsfase. Dat 15% van de woningplattegronden afwijkt van een standaard woning, is vrijwel evident, maar zal zich per kavelontwikkeling bewijzen.

Ontwikkelcollectieven Vanuit de ontwikkelcombinatie willen we de mogelijkheid bieden om een kavel uit te laten ontwikkelen door een wooncollectief, mocht dit financieel haalbaar zijn en de juiste partij geselecteerd kan worden. Op dit moment maakt deze optie nog geen onderdeel uit van de ontwikkeling, maar dit wordt wel bij de start van kavel 3.0 en/of 4.1 nader onderzocht.

03 03

In de Almondestraat krijgen de bovenwoningen grote dakterrassen als buitenruimte.

De dubbellaagse woningen in de LAB laag zijn eenzijdig georiënteerd. De bredere opzet en transparante gevels geven de stadswoningen een stoerheid die naadloos aansluit van het DNA van ZOHO.

86

Axonometrie met posities van mogelijke bijzondere woonvormen

ZOHO Masterplan Programma

In de STAD laag zien we verschillende typen appartementen voor allerlei inkomensgroepen.

De LAND laag biedt een uniek groene woonbeleving: het hoogteverschil zorgt voor wonen in een park, onttrokken aan de reuring van de straat.

Kavel 4.1 is qua flexibiliteit uitermate geschikt voor een collectieve woonvorm. Wij zullen bij dergelijke geschikte kavels collectieven uitnodigen een voorstel in te dienen.

7 micro-appartementen

4 appartementen

87

ZOHO Masterplan Programma

Niet-woonprogramma Voorzieningen ZOHO brengt mensen bij elkaar. Door zorgvuldige plaatsing van specifieke voorzieningen in de plint van gebouwen organiseren we die ontmoetingen en zorgen we dat aangrenzende openbare plekken een eigen karakter krijgen. Op een aantal plekken zal kleinschalige horeca (4 t/m 8) worden toegevoegd die qua concept is afgestemd op de identiteit van die plek. Op het buurtplein richten we ons bijvoorbeeld op een lokale koffiecorner die toevallige ontmoetingen van bewoners van ZOHO en de Agniesebuurt op een natuurlijke wijze faciliteert.

ligt de nadruk in de plint op maakateliers, maar deze kunnen ook langs de Vijverhofstraat of Teilingerstraat een plek krijgen. Door 50% van de werkruimtes met een gemaximeerde huur te verhuren kunnen we het lokale ondernemerschap en daarmee de ‘couleur locale’ behouden. De maakruimtes hebben een open relatie tussen binnen en buiten, flexibele drempelruimte en bevinden zich inpandig of op straat, zonder dat sprake is van een permanente situatie. In de buurtstraten zal er ruimte worden gezocht voor woon-werkunits, om een natuurlijke overgang te bieden van de meer stedelijke georiënteerde Zomerhofstraat naar het buurtgeoriënteerde Zomerhofplein.

In de toekomst zullen naast horeca ook sportvoorzieningen (1), maatschappelijke functies zoals de NAS (2), de ZOHO huiskamer (3) en een kleine supermarkt (9) worden toegevoegd. Voorts voegen wij een (co-living) hotel toe in het gebied, zodat ook werkenden die voor een korte periode in Rotterdam moeten zijn alsook toeristen die voor extra levendigheid zorgen ook onderdeel kunnen zijn van het inclusieve en gemeenschappelijke ZOHO. Het mobiliteitsconcept is wellicht minder zichtbaar als plintfunctie, maar heeft ook een aantrekkingskracht op mensen van buitenaf. Het werken, dat nu de boventoon voert in ZOHO, zal worden doorgezet, zij het in mindere mate dan nu het geval is, maar wel zichtbaarder. In de straten in en rondom ZOHO ontmoeten buurt en stad elkaar en komen ook andere doelgroepen zoals makers en scholieren bij elkaar. Hier zijn maatschappelijke voorzieningen geplaatst met een buurtoverstijgend karakter, liggen de werkruimtes en is de ruimte voor horeca. De nieuwe horeca zal in aanvulling zijn op de bestaande horeca die wordt gerespecteerd. Het totale niet-woonprogramma, inclusief de reeds bestaande horeca van MONO en Mooie Boules, bedraagt circa 25.000 m2 BVO.

Niet woonprogramma:

Indicatieve oppervlakte

Kantoor- en bedrijfsruimte (waarvan 50% een gemaximeerde huurprijs heeft voor een periode van 10 jaar)

8.300 m2

Co-living hotel

4.700 m2

Parkeergarage met mobiliteitshub

4.000 m2

Maatschappelijke voorzieningen (NAS en kinderdagverblijf)

3.000 m2

Horeca (exclusief de reeds bestaande horeca van MONO en Mooie Boules)

800 m2

Buurtsupermarkt

300 m2

Overdekt sportveld

700 m2

Boulderhal

500 m2

Overige voorzieningen (o.a. collectieve huiskamer)

730 m2

Werken In het Gele gebouw ligt de nadruk op kantoorprogramma. Hier wordt een plek geboden aan zowel kantoorruimte met een gemaximeerde huur als aan commerciële kantoorruimte. In de Zomerhofstraat

Bovenstaande tabel zet het niet-woonprogramma uit in verschillende categorieën. Daarbij maken wij een nadrukkelijk voorbehoud dat de daarbij opgegeven oppervlaktes indicatief zijn. De uiteindelijke realisatie is afhankelijk van marktontwikkelingen en behoeft daarmee flexibiliteit bij de uitontwikkeling.

Zoekgebied werk

Zoekgebied werk Supermarkt

Zoek gebied maak atelier

Maatschappelijk

Zoekgebied Woonwerk woningen

Horeca

88

04

05

04

Kaart met posities specifieke functies

05

Kaart met zoekgebied werk functies

ZOHO Masterplan Programma

Straatbeeld ZOHO is een gemixte buurt waar wonen, werken, horeca en cultuur allemaal een plek hebben. Borging van de sfeer, de identiteit en de aansluiting op de omgeving vereist een goede balans op straatniveau. In de programmering van de straten is de tweedeling tussen meer buurtgerichte ruimtes en meer stadsgerichte ruimtes duidelijk te zien. Het aanbrengen van diversiteit en afwisseling op straat is belangrijk, maar het unieke karakter van de straten van ZOHO wordt mede bepaald door het mogelijke plintprogramma. Voor de drie typen straten zijn ruimtelijk-programmatische ambities beschreven waarmee elk type een andere en eigen identiteit krijgt.

06

Vijverhof, Zomerhof en Teilingerstraat Een brede programmatische mix, duidelijke entrees en een open binnen-buiten relatie faciliteren hier het stedelijke leven: • Tenminste iedere 22 meter een andere functie • Ruimte gereserveerd voor horeca, bedrijfsruimten en maatschappelijke voorzieningen • Functies liggen achter grote transparante puien, die minimaal 70% van de gevel uitmaken • Entrees zijn groot opgezet om de binnen-buiten relatie te versterken • Open, transparante entrees tot woongebouwen dragen bij aan de relatie tussen straat en binnen

06

Binnenstraten De nadruk ligt hier op wonen en, ondergeschikt hieraan, werken aan-huis: • Tenminste iedere 8 meter een nieuwe woning • Individuele woningentrees afgewisseld met kleinschalige opgangen naar bovengelegen woningen • Opgangen doen mee in ritme en maat van de woningentrees • Plaats voor kleinschalige bedrijfsruimten

Almondestraat Een zodanig intieme leefwereld, dat grenzen tussen binnen en buiten verdwijnen en interactie tussen buurtgenoten vanzelfsprekend wordt. • Maximale beukmaat 8 m • Publieke functies zijn maatschappelijk en buurtgericht • Elke functie heeft een hybride zone van 1 meter tussen privé en openbaar • Kleinschalige woningentrees

Identiteit van de stratem

89

ZOHO Masterplan Programma

07

90

07

Het straatbeeld van ZOHO nu

ZOHO Masterplan Programma

08

Het straatbeeld van ZOHO straks

08

91

ZOHO Masterplan Bouwenveloppen

Hoofdstuk 10

Bouwenveloppen.

92

In dit Masterplan leggen we bewust geen vastomlijnd eindbeeld vast. De zorgvuldige inpassing van het nieuwe programma in de bestaande stad, met een hoge ambitie voor behoud van identiteit, de korrel van het gebied en een samenbindend daklandschap, zorgt voor een hoge mate van complexiteit. Complexiteit, waarbij vooral aan de architecten ruimte gelaten moet worden om een aantal lastige ontwerpvraagstukken te ondervangen. Hoe om te gaan met lichtinval in de woningen bij de torens, die dichtbij elkaar staan? Hoe steekt de nieuwbouwconstructie straks door te behouden gebouwdelen heen? Hoe integreren we grotere programmaonderdelen, zoals een mobilityhub of een overdekt sportveld optimaal? De bouwenveloppen borgen de ruimtelijke inpassing van het programma in het bestaande stedelijk weefsel en de stedenbouwkundige kwaliteit. Er is bewust gekozen om voor elk van de lagen eigen regels op te stellen. Regels, die passen bij de integraliteit van het plan en de inpassing in de stad. • • •

01

Een mogelijke invullling binnen de voorgestelde bouwenveloppen

ZOHO Masterplan Bouwenveloppen

Ruimtelijke inpassing De 3D-verbeeldingen, zoals nu getoond, zijn het stedenbouwkundig startpunt voor de ontwikkeling van de eerste kavels. Want natuurlijk is er een startpunt. Een model, van waaruit de architect met de eerste kavel aan de slag gaat. Zodra de architect van de eerste ontwikkeling echter zijn kavelgerichte vraagstukken heeft opgelost, zal er gebruik gemaakt zijn van schuifruimtes. Dat heeft onherroepelijk impact op het startpunt en schuifruimte van de eerstvolgende ontwikkeling. Om te voorkomen dat er problemen worden doorgeschoven, is constante stedenbouwkundige supervisie noodzakelijk zoals in de ontwikkelvisie is beschreven en geborgd. Daarbij zal bij de start van elke ontwikkeling een kavelpaspoort worden opgesteld vastgelegd als uitgangspunt van de verdere ontwikkeling.

De LAB laag borgt het uitgangspunt dat de bestaande structuur leidend is. De regels zijn hier hard en van bewegingsruimte is geen sprake. De LAND laag kent beperkte bewegingsruimte voor een goede aansluiting tussen LAB en STAD. De STAD laag biedt de meeste vrijheden om torens goed te positioneren en aansluiting op de omgeving te optimaliseren.

01

93

ZOHO Masterplan Bouwenveloppen

Flexibiliteit Bestaande kavels als uitgangspunt De rijkdom aan kavelgrootte in het bestaande gebied geeft de kans om een hoge mate van diversiteit in het gebied te realiseren. Met deze bestaande korrels als uitgangspunt behouden we een groot deel van de ruimtelijke identiteit van het gebied. De bestaande percelering en hoogtes worden vastgezet in de LAB laag. Dit laat geen flexibiliteit toe. Wel kunnen die kavels, afhankelijk van hun grootte, worden opgetopt met een LAND laag en/of één of twee nieuwe stadsblokken. Stapsgewijs aansluiten Door het gebied in drie zones te verdelen, ontstaan er heldere tredes om de overgang van de lage 19e-eeuwse stadswijken naar de hogere bebouwing aan de stadsboulevards te maken. We bieden in de STAD laag ook de meeste flexibiliteit: zo kunnen we op zorgvuldige wijze zoveel mogelijk programma richting de binnenstad positioneren. Doordat sprake is van een maximaal programma, zal dat middels de ‘wet van de communicerende vaten’ leiden tot meer lucht aan de zijde van de stadswijken. Dat geeft op zijn beurt weer meer ontwerpruimte op de specifieke situaties aldaar en het beperken van de impact op de laagbouw milieus. LAND laag als horizontale en verticale verbinder De LAND laag vormt het groene cement, dat dankzij enige flexibiliteit de LAB en de STAD laag en tussen ZOHO en de stadswijken aan elkaar verbindt.

Verticaal zorgt het voor goede verhoudingen tussen het basement van de LAB laag en de torens van de STAD laag, zodat op elke kavel een goed ensemble ontstaat. Horizontaal trekt het de 19e-eeuwse stadswijken het plan in en vormt het een stuk herkenning, maar verbindt het ook de daken van de LAB laag, waardoor er een nieuw samengesmolten landschap ontstaat, waartoe alle bewoners toegang hebben.

XXL Korrel

N

XL Korrel

Hoogte: 30- 50 m

L Korrel

Hoogte: 15 - 35 m

M Korrel

Hoogte: 10- 25 m

S Korrel

Hoogte 6 - 12 m

02

15

25

35

50

03

94

04

02

Themakaart korrel en gebouwhoogte 1:4000

03

Themakaart overgang van lage 19e eeuwse stadswijken naar hogere bebouwing aan de stadsboulevard in gemiddelde hoogte

04

Principe land-laag als horizontale en vertical verbinder

ZOHO Masterplan Bouwenveloppen

Ruimtelijke principes De belangrijkste spelregels voor de stedenbouwkundige bouwenveloppen kunnen samengevat worden in zes principes, verdeeld over de drie lagen. De principes zorgen op verschillende niveaus voor een reactie op de omgeving. LAB

LAND

STAD

•

•

De bebouwing van de LAND laag ligt altijd minimaal 1,5 m achter de rooilijn De sculpturale LAND laag (kavels 1.0, 2.1 en 2.2) zijn 2-4 verdiepingen hoog LAND lagen op naastgelegen kavels zijn nooit van dezelfde hoogte

•

LAND laag sluit wel aan op de rooilijnen van aanpalende straten uit de Agniesebuurt om zo straatwanden meer continu te maken.

•

Huidige rooilijnen worden grotendeeld gevolgd om een helder straten patroon te maken.

• •

•

Huidige kavels worden zoveel mogelijk gevolgd.

•

• •

Accenten naar hoeken om zo meer open ruimte en een goede aansluiting te creëren richting Agniesebuurt. Hoogste accent op hoek kavel 1.0 Wisselende hoogtes

Stadsblokken tussen accenten liggen terug met wisselende afstanden.

95

ZOHO Masterplan Bouwenveloppen

Bouwenveloppen LAB • Langs de Teilingerstraat, Vijverhofstraat en Zomerhofstraat de bestaande rooilijnen aanhouden. Bebouwing wordt geacht in de rooilijn gerealiseerd te worden. • De hoogte van de LAB laag wordt geïnspireerd op de bestaande bebouwing. Dit betekent dat de meeste basementen een hoogte hebben tussen de 4,5 en 8,5 meter, kavel 2.1 en 5.0 wijken hier echter vanaf. • Het Gele gebouw blijft behouden • Bij Kavel 2.1 zal de glazen gevel met dezelfde karakteristieken worden teruggebouwd. Omdat deze glazen gevel voor de LAND gevel wordt geplaatst, lopen LAB en LAND op deze hoek door elkaar heen. • Voor Kavel 4.1 en 4.2 geldt ook, dat de LAB laag in de rooilijn staat, om heldere straatwanden te creëren. • Op de verbinding Almondestraat-Schoterbosstraat in het verlengde van het Almondepad geldt de rooilijn van de Rehobotkerk als uitgangspunt en aan de overzijde de hoek van de Horecavakschool. De rooilijn van kavel 3 is afhankelijk van het wel of niet mee-ontwikkelen van Korrektbouw.

05

96

LAND • De bebouwing kent hier geen harde rooilijn, maar vormt een sculpturale sokkel onder de torens van de STAD laag. • De rooilijnen van de LAND laag liggen over het algemeen tenminste 1,5 meter terug van de dakrand van de LAB laag om de menselijke maat op straat te bevorderen. Uitzonderingen hierop zijn de koppen van 2.1, 3.0, 4.1 en 4.2. • Binnen die maximale grens beweegt de rooilijn van de LAND laag orthogonaal heen en weer tussen inspringingen. • De bebouwing van de LAND laag is 2-5 lagen hoog en is in kavel 1.0 en 2.1 tussen de verdiepingen net zo sculpturaal als langs de rooilijn. Setbacks maken stevige sprongen van 1 tot 3 meter terugliggend.

06

05

Bouwenveloppen kaart LAB-laag

06

Bouwenveloppen kaart LAND-laag

ZOHO Masterplan Bouwenveloppen

STAD De STAD laag is waar het volume gemaakt wordt, maar ook waar de bezonning en schaduwval op openbare plekken bepaald wordt. • De stadsblokken op de hoeken van Vijverhof-Zomerhof en Vijverhof-Teilingerstraat worden zoveel mogelijk in de hoek geplaatst. • De stadsblokken hebben (exclusief buitenruimte) een maximale diagonaal van 40 meter. • Langs de Vijverhofstraat geldt een minimale afstand van 25 m tussen de torens. • Langs de Zomerhofstraat geldt een minimale afstand van 15 m tussen de torens. • Langs de Teilingerstraat geldt een minimale afstand van 15 m tussen de torens. • In hoogte maken de torens sprongen van minstens 3 verdiepingen (9 meter) van Vijverhofstraat richting Almondestraat. • De stadsblokken kunnen een vierkante footprint, een rechthoekige vorm of een afgeschuinde zijde hebben. Juist de variatie maakt ZOHO sterk.

* De bouwenvelop voor kavel 5.0 is indicatief. De specifieke ruimtelijke en programmatische

invulling zal, na een tussen ons en de gemeente uit te schrijven architectenselectie, nader worden onderzocht om tot een gedragen ontwerp te komen.

*

07

Bouwenveloppen kaart stad-laag

07

97

ZOHO Masterplan Bouwenveloppen

*

98

01

Ullit am, officia essitiis saepediscius moditae

02

siti re velligeni optatempos sequistiis mos dolorro quis restiorit ditatiusam faces aute

03

volor atio maximaion ea

ZOHO Masterplan Bouwenveloppen

Scenario’s Binnen de bouwenveloppen zijn meerdere scenario’s mogelijk. Ter illustratie zijn er drie mogelijke scenario’s weergegeven hoe ZOHO haar vaste vorm kan krijgen. Door de geformuleerde regels in de bouwenveloppen en door het strakke ontwikkelplan is er flexibiliteit, maar deze wordt in goede banen geleid door een stapsgewijze controle op het vaststellen van de verschillende kavelpaspoorten. Op deze momenten voert de ontwikkelcombinatie in samenwerking met de gemeente een strakke regie op de stedenbouwkundige compositie.

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

99

ZOHO Masterplan Beeldkwaliteit

Hoofdstuk 11

Beeldkwaliteit.

100