Document · PDF

21bb11897 Bijlage behorende bij 21bb11896 - masterplan Zomerhofkwartier

Gemeenteraad 24 februari 2022, gemeente RotterdamBij agendapunt: 18. Het masterplan Zomerhofkwartier23.493 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Masterplan ZOHO Rotterdam

BS21/01292 21bb011897

4 augustus 2021

ZOHO.

ZOHO Masterplan

Een nieuw hoofdstuk in de rijke geschiedenis van ZOHO ZOHO staat aan de vooravond van een nieuwe transformatiefase. Een fase, die volgt op eerdere ingrijpende transformaties in de geschiedenis van het Zomerhofkwartier: van kleinschalige stadswijk voor het bombardement naar bedrijfs- en kantoorgebied tijdens de wederopbouw, tot creatieve broedplaats door een alternatief gebruik van dezelfde bebouwing: dit is ZOHO. Deze nieuwe fase in het bestaan van ZOHO werd in 2019 ingeluid door het uitschrijven van de tender door de gemeente Rotterdam, Havensteder en de ZOHOcitizens. Een bijzondere samenwerking tussen drie partijen, met ieder een sterk eigen belang in de herontwikkeling van ZOHO: de ambitie van de gemeente om de woningbouwopgave binnenstedelijk op te vangen, de focus van corporatie Havensteder op de centrale taakstelling van sociale woningbouw en de ZOHOcitizens als huidige gebruikers van het gebied. In de Nota van Uitgangspunten is de gezamenlijke ambitie van de drie partijen beschreven: een gemengd stedelijke stadswijk die Rotterdam-Noord en de binnenstad met elkaar verbindt. De ontwikkelcombinatie Leyten/Stebru wist met haar plan het beste te reageren op de gestelde ambitie.

Met het winnen van de tender is de ontwikkelcombinatie eigenaar geworden van het bestaande vastgoed in het plangebied en krijgt daarmee de verantwoordelijkheid om de komende tien jaar het dynamische ZOHO te gaan herontwikkelen. Dit Masterplan is een verdere uitwerking van ons winnende plan en is tot stand gekomen door een verdere verdiepingsslag op basis van voortschrijdend inzicht en nadere afstemming met Gemeente en Havensteder. In dit Masterplan lichten wij de kaders van ons integrale plan toe en staan we stil bij de achtergrond van het gebied, de uitgangspunten van ontwikkeling en onze visie op stedenbouw, openbare ruimte, klimaatadaptatie, mobiliteit, programma en de ontwikkelstrategie. Wij zijn trots op het document dat voor u ligt en staan in de startblokken om samen met gemeente, Havensteder en alle andere stakeholders in het Zomerhofkwartier aan de slag te gaan: zie je in ZOHO!

Beeld huidig ZOHO

Beeld van de (werk)maquette uit de tenderfase

ZOHO Masterplan

Maquette uit de tenderfase

ZOHO Masterplan

Inhoudsopgave 7 Hoofdstuk 1 Aanleiding. 15 Hoofdstuk 2 Ruimtelijk concept. 27 Hoofdstuk 3 Wederopbouw. 39 Hoofdstuk 4 Ontwerp maaiveld. 55 Hoofdstuk 5 Daklandschap. 65 Hoofdstuk 6 Natuurinclusiviteit. 71 Hoofdstuk 7 Klimaatadaptatie. 79 Hoofdstuk 8 Mobiliteit. 84 Hoofdstuk 9 Programma. 92 Hoofdstuk 10 Bouwenveloppen. 100 Hoofdstuk 11 Beeldkwaliteit. 113 Hoofdstuk 12 Ontwikkelstrategie. 121 Hoofdstuk 13 Participatie. 131 Bijlagen.

ZOHO Masterplan

De Documenttitel ZOHO Masterplan Aanleiding

Hoofdstuk 1

Aanleiding.

ZOHO Masterplan Aanleiding

De opgave Het Zomerhofkwartier is een binnenstedelijk bedrijventerrein op de grens van de binnenstad en de Agniesebuurt. Sinds haar ontstaan heeft het gebied vele gezichten gehad. In de huidige identiteit is deze gelaagdheid goed terug te zien: het huidige karakter en de beleving zijn onlosmakelijk verbonden met het roerige verleden. Zo trokken in de jaren ‘90 trokken veel activiteiten weg, de bebouwing leeg achterlatend. Met een gezamenlijk initiatief in 2010 zetten Havensteder en de gemeente de eerste stappen om de toenemende leegstand en de verloedering van het gebied te stoppen. Door de bestaande bebouwing vrij te geven aan ondernemers en te verhuren tegen lagere tarieven is er een bijzondere dynamiek ontstaan. Creatieve ondernemers namen hun intrek en maakten het gebied ‘eigen’. Zo ontstond er een aparte gemeenschap in een uniek stukje stad. Na tien jaar slow-urbanism is de tijd aangebroken voor een nieuwe fase. ZOHO moet herontwikkeld worden naar een gemengd stedelijke stadswijk die Rotterdam-Noord en de binnenstad met elkaar verbindt en de stad verrijkt. Het toevoegen van een nieuw, duurzaam en inclusief hoofdstuk aan de geschiedenis van het gebied is een opgave die de ontwikkelcombinatie met alle zorgvuldigheid oppakt. De combinatie van de typische wederopbouwarchitectuur en de vele creatieve bedrijfjes in het gebied geeft ZOHO de identiteit waar het om bekend staat.

Het behoud van deze identiteit vormt de kern van de opgave voor de herontwikkeling van ZOHO.

Van ambities naar uitgangspunten Zoals in het voorwoord al benoemd, is de wens om het Zomerhofkwartier te herontwikkelen ontstaan vanuit een bijzondere samenwerking tussen gemeente, Havensteder en de ZOHOcitizens, met ieder een sterk eigen belang in de herontwikkeling van ZOHO. Gezamenlijk hebben zij ambities geformuleerd en ten behoeve van de tender vastgelegd in een kaderstellende Nota van Uitgangspunten. In de volgende paragraaf staan wij kort stil bij deze ambities en randvoorwaarden.

Tender en Masterplan: een andere scope Het plangebied van dit Masterplan wordt begrensd door de Vijverhofstraat, Teilingerstraat, Almondestraat en Zomerhofstraat. Dit zijn , dezelfde contouren zoals uitgevraagd bij de tender. Het verschil in scope zit in de het bestaande vastgoed binnen het plangebied. De tender had betrekking op het vastgoed in bezit van Havensteder en de gemeente. Er moest onafhankelijk van de overige particuliere bezittingen binnen het plangebied een plan gemaakt worden. Voor het Masterplan zijn de particuliere eigendommen wel meegenomen in de planvorming. Nog één perceel is niet in eigendom van de ontwikkelcombinatie. Hierover vinden momenteel gesprekken plaats met de eigenaar met als doelstelling deze integraal onderdeel te laten zijn van de gebiedsontwikkeling.

Horeca/showroom vestigt zich in oude bedrijfshallen

Scope masterplan

De Nota van Uitgangspunten beschrijft de ambities en randvoorwaarden op het gebied van ruimte, programma en resilience voor de herontwikkeling van ZOHO. Omdat deze het vertrekpunt vormde om tot ons winnende plan te komen, hechten wij er belang aan de belangrijkste ambities uit de NvU te benoemen. In de rest van dit Masterplan document zullen wij verder toelichten hoe we de gestelde ambities en randvoorwaarden vormgeven in het ZOHO van de toekomst. Ruimtelijk In het Zomerhofkwartier draait het om verbondenheid, eigenheid en verblijfskwaliteit. Voor goede verbindingen is de aansluiting van ZOHO bij de bestaande doorgaande routes cruciaal. Het bewaren van de eigenheid die ZOHO kenmerkt vraagt om bewuste keuzes rond hergebruik en aandacht bij nieuwbouw voor de elementen die daaraan bijdragen, zoals de korrelgrootte, variatie in bouwhoogte en aantrekkelijke plinten. Om het verhaal van de geschiedenis van de plek aan een nieuwe generatie Rotterdamers door te kunnen vertellen, is ook hergebruik een belangrijk uitgangspunt bij de herontwikkeling. De hoge dichtheid die in ZOHO wordt gerealiseerd noopt tot het optimaal benutten van de ruimte ten behoeve van een aantrekkelijk verblijfsklimaat. Drie elementen dragen hier in belangrijke mate aan bij: groen, comfort en multifunctionele daken. Programmatisch Het huidige creatieve ondernemerschap wordt versterkt met woonprogramma.

Het nieuwe programma omvat ruim 75.000m2 en is divers en gemengd: wonen, werken, horeca, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en parkeren krijgen een plek in ZOHO. Het complete woonprogramma beslaat straks ongeveer 80 procent van het totaalprogramma, het nietwoonprogramma dus circa 20 procent.

ZOHO Masterplan Aanleiding

Nota van Uitgangspunten Wonen Het beoogde woonmilieu is dynamisch stedelijk. Jongeren, starters, settlers, gezinnen en ouderen moeten allemaal hun plek kunnen krijgen. Het woningbouwprogramma van ZOHO dient dan ook inclusief en divers te zijn. Van alle woningen zullen 175 woningen sociaal verhuurd worden door Havensteder. Daarnaast zal minimaal 20% van de woningen verhuurd worden in het middensegment en zullen er 24 zorgwoningen worden gerealiseerd ten behoeve van de Nico Adriaans Stichting. 50 m.

Werken De kleinschalige en creatieve bedrijvigheid van ondernemers in de zakelijke dienstverlening en makers in de creatieve industrie kenmerken het Zomerhofkwartier. De ambitie is om dit creatieve ondernemerschap en de ‘couleurRotterdamse locale’ laag in ZOHO de toekomst te behouden. De helft van de te realiseren 2 - 6 verdiepingen werk- en maakruimte zal gedurende 10 jaar ‘sociaal’ verhuurd worden met een gemaximeerde Heer Bokelweg Teilingerstraat huurprijs. De bijzondere werkgebouw-typologieën die in deZomerhofstraat wederopbouw tot stand zijn gekomen, zijn geschikt om innovatieve werkvormen te integreren in het gebied. Voorzieningen mobiliteit Zomerhofkwartier: een en naoorlogse intermediar tussen stadswijken (Agniesebuurt) en hoogstedelijk gebied (Pompenburg) Behalve wonen en werken dragen ook horeca, detailhandel, dienstverlening en maatschappelijke en/of zorgfuncties bij aan een gemengd en aantrekkelijk woon-werkgebied. Ook mobiliteit is een belangrijk aandachtsgebied. Dankzij de centrale ligging van het Zomerhofkwartier staat het autogebruik hier niet centraal: met de introductie van een ‘flexibele’ parkeernorm worden alternatieve denkpatronen ten aanzien van mobiliteit gestimuleerd.

In de Vijverhofstraat is steeds meer horeca geland dat stedelijke aantrekkingskracht heeft Randvoorwaardenkaart uit de nota van uitgangspunten

rooilijn uiterste rooilijn

beeldbepalend gebouw binnen verkoopgrens optimale diversiteit programma plint ten minste 1.000 m2 openbare ruimte (ligging ntb)

hoekpunt op rooilijn verbinding

buurtoverstijgende sportvoorziening circa 1.200 m2 ligging ntb)

informele verbinding (ligging ntb)

stevige boomstructuur

Plankaart verkoopgebied

ZOHO Masterplan Aanleiding

Resilience Het toekomstige Zomerhofkwartier dient in te spelen op de veranderingen waar we als maatschappij voor staan. Een integrale benadering van drie elementen - een evenwichtige samenleving, een klimaatbestendige leefomgeving en een succesvolle energietransitie – geeft ZOHO de veerkracht die het behoeft. Evenwichtige samenleving Het Zomerhofkwartier heeft een hechte ‘community’; de sociale samenhang is groot en de gebruikers zijn betrokken bij elkaar en bij het gebied. Bewoners, ondernemers, publieke organisaties kunnen straks samen bijdragen aan ‘hun’ wijk en die vormgeven. Dat stimuleren staat centraal. Het betrekken van zowel de toekomstige gebruikers, als de huidige gebruikers van het gebied en de directe omgeving bij de plannen, is cruciaal. Ook dien er aandacht te zijn voor diversiteit in eigenaarschap én blijvende zeggenschap van gebruikers over hun leefomgeving. Als toegankelijke en aantrekkelijke plek voor wonen en werken door diverse groepen, dient ZOHO rond beide thema’s alle gelegenheid te geven te starten en vervolgstappen te zetten. ZOHO is daarin ook adaptief van opzet: het moet in staat zijn mee te bewegen met kansen die zich voordoen.

Klimaatbestendige leefomgeving Het Zomerhofkwartier wordt een klimaatbestendige stadswijk, die dankzij de opvang en berging van hemelwater die weerbaar is bij langdurige droogte en hitte en waar ecologische verbindingen voor plant en dier worden benut en ondersteund. Succesvolle energietransitie In het Zomerhofkwartier ligt de ambitie op bijna energieneutrale gebouwen (BENG), in combinatie met gebruik van het restwarmtenet.

De entree van ZOHO aan de Heer Bokelweg

Artist impression uit de tenderfase. Hoek Vijverhofstraat en Zomerhofstraat

ZOHO Masterplan Aanleiding

07 Foto van de maquette uit de tenderfase

ZOHO Masterplan Aanleiding

Het winnende plan De tender van het Zomerhofkwartier omvatte verschillende rondes en uiteindelijk werd de inzending van ontwikkelcombinatie Leyten/Stebru als beste beoordeeld. Hieronder beschrijven wij de belangrijkste hoofdonderdelen van dit winnende plan. Deze zullen in dit Masterplan document verder worden uitgewerkt. 1. De omgang met de bestaande identiteit Het vasthouden van de identiteit en de energie die daaruit is ontstaan, is een belangrijk uitgangspunt en krijgt vorm door het behoud van bestaande korrelgroottes, structuren en beeldbepalende elementen. Zo ontstaat een duidelijk herkenbaar beeld: het is alsof het toegevoegde programma uit het bestaande ZOHO omhoog groeit. Bestaande beeldbepalende bebouwing blijft deels behouden en voor andere kenmerkende gebouwen worden met respect voor het oorspronkelijk ontwerp herontwikkeld. We bouwen voort op de gelaagdheid die ZOHO kenmerkt en introduceren een uniek ruimtelijk concept dat bestaat uit drie lagen. Iedere laag in ZOHO verwijst naar zowel gebruik, context als vormgeving. We identificeren: 1. De LAB laag: het maaiveld, een wereld van experiment, in zowel de ‘makers’ die zich er vestigen als in de bijzondere woningen of voorzieningen. De typologie en beeldkwaliteit van de wederopbouw zijn hierbij het uitgangspunt. 2.

De LAND laag: het landschap van de Noordsingel, dat omhoogklimt, een plek om tot rust te komen in de stad. Wonen aan het landschap in een architectuur, die traditioneel baksteen en vergroening mengt. 3. De STAD laag: de vooruitwijzing naar de binnenstad met volledige focus op wonen in een eigentijds gebouw, dat in uitstraling contrasteert met de daaronder gelegen LAND laag.

2. Sociaal hart ZOHO kent een stedelijke ‘buitenkant’ en een op de buurt gerichte ‘binnenkant’. We creëren een sociaal hart door de introductie van een nieuw buurtplein met daaromheen verschillende buurtgerichte functies, zoals een buurthuiskamer, mobilityhub, tribune en een openbaar overdekt sportveld. Aangevuld met kleinschalige horeca wordt dit een bijzondere ontmoetingsplek in de luwte van de stad, die niet alleen van waarde is voor de toekomstige bewoners en gebruikers van ZOHO, maar ook voor de omliggende wijken. Zo heeft het overdekte sportveld een wijkoverstijgende functie: ook de jongeren uit de Agniesebuurt zullen deze plek weten te vinden om een balletje te trappen. Door de inrichting van het plein, of beter gezegd, door deze juist niet volledig in te vullen, ontstaat de mogelijkheid om deze vrij te gebruiken. Soms zullen kinderen hier spelen, waarbij de ouders toekijken vanaf de rand met een kopje koffie van de horeca op de hoek. Op andere momenten kunnen ondernemers het plein gebruiken voor het organiseren van een expositie. Door de keuzevrijheid van het gebruik kan het plein door iedereen eigen worden gemaakt.

Artist impression uit de tenderfase. Hoek Teilingerstraat en Vijverhofstraat

Artist impression uit de tenderfase Zomerhofplein

ZOHO Masterplan Aanleiding

3. Een klimaatadaptief daklandschap Op de daken van de LAB laag introduceren wij een daklandschap, waardoor er een tweede maaiveld ontstaat. Eén, die intiemer is dan het openbare plein. Het functioneert als collectieve tuin voor de bewoners en gebruikers van ZOHO, waar buurtgenoten ook welkom zijn. Die identiteit als tuin heeft een grote betekenis voor de manier waarop het daklandschap wordt vormgegeven. Zo speelt (de groeilaag voor) beplanting een belangrijk rol voor het aantrekken van bepaalde dieren. Door de aanliggende groenstructuren mee te laten wegen in de keuze, voegt ZOHO iets toe aan de bestaande ecologische structuur.

Artist impression daklandschap

Voorbeeld van één van de participatie evenementen uit 2020: de wandeling om het project te introduceren bij de buurt.

4. Participatie Participatie is onmisbaar voor het proces van duurzame stadsontwikkeling en een belangrijke pijler van het winnende plan. Informeren, betrekken, feedback en suggesties ontvangen en verwerken.: inmiddels heeft die opzet in de praktijk al zijn beslag gekregen met verschillende activiteiten in 2020. Zo is het winnende plan getoetst bij de omgeving en zijn ideeën van betrokkenen meegenomen in de planontwikkeling - en dus ook in dit Masterplan. Deze werkwijze wordt gedurende de gehele ontwikkeling voortgezet, van bestemmingsplan en inrichtingsplannen tot de opening van de panden.

Het daklandschap heeft bovendien een sterke klimaatadaptieve functie. Regenwater wordt vastgehouden onder het daklandschap, dat van zichzelf al veel vocht nodig heeft. Vanuit de gedachte van een gesloten watersysteem, is er dus juist zelfs behoefte aan aanvullende berging, om in droge periodes te kunnen irrigeren. Het water op de daken hoeft niet te infiltreren of afgevoerd worden, omdat het verdampt via het daklandschap.

Naast informerende activiteiten krijgt participatie in ZOHO ook een formele invulling met het ZOHO beraad. Dit is een orgaan, waarbinnen de diverse stakeholders de ontwikkeling van ZOHO met elkaar zullen bespreken. De ambitie is om ook na de volledige ontwikkeling het ZOHO beraad in tact te houden, als een plek waar men alles wat leeft in de buurt en de wijk met elkaar kan bespreken. Aan het ZOHO beraad nemen in elk geval Havensteder, de gemeente Rotterdam en ontwikkelcombinatie Leyten/Stebru deel. Om de verbinding met de wijk te garanderen zal hieraan ook de wijkraad toegevoegd worden en verschillende collectieven uit in het plangebied.

ZOHO Masterplan Aanleiding

ZOHO Masterplan Ruimtelijk concept

Hoofdstuk 2

Ruimtelijk concept.

ZOHO Masterplan Ruimtelijk concept

Het nieuwe ZOHO De opgave van het Zomerhofkwartier is te lezen als een stapeling van zowel ruimtelijke als programmatische, resilience en identiteitsambities. Het ruimtelijk concept vertaalt deze ambities naar verschillende lagen, die gestapeld en met elkaar verweven worden. Immers, waar de druk op ruimte toeneemt, wordt de benadering van de gelaagde stad alleen maar relevanter. We benoemen drie gestapelde lagen: LAB – LAND – STAD, met elk een eigen ruimtelijke verschijning en programma. De eigen identiteit van het nieuwe ZOHO wordt gevormd door deze drie gestapelde en verweven lagen in al hun samenhang. ZOHO past zich in en verbindt zich aan de omliggende bebouwing en wijken door een zorgvuldige gelaagdheid. Een gelaagdheid die voortkomt uit enerzijds de opgave, de wens om circa 600 woningen toe te voegen, en anderzijds de context: de identiteit van zijn omgeving, zoals die weerspiegeld wordt in stedelijke structuren, bebouwing en architectuur en de activiteiten die complementair zijn zowel in de gebouwen als in de buitenruimte. ZOHO trekt vanuit iedere context het Oude Noorden en de Agniesebuurt, de wederopbouw langs de Zomerhofstraat en Heer Bokelweg en de binnenstad iets het gebied binnen, om ze daar te laten versmelten in een uniek eigen ruimtelijk concept. Stedelijke context ZOHO ligt op een overgangsgebied in de stad, van de binnenstad naar 19e-eeuwse stadswijken.

Het plangebied zelf is nu echter nog een rafelrand, door verschillende tijdsgewrichten ontstaan, en creëert een breuk in het stedelijk weefsel: de wederopbouw, als invulling van de leegte na het bombardement, lijkt abrupt in het plangebied beëindigd. De gaten die hierop overbleven, zijn tijdens

de stadsvernieuwing alsnog ingevuld. Daardoor staan achterkanten van bedrijfsgebouwen tegenover kleinschalige sociale woningbouw, wordt de openbare ruimte gedomineerd door verharding die ondersteunend was in de logistiek en ligt het Cruyff Court verscholen tussen de hallen. Het nieuwe ZOHO moet de continuïteit in het stedelijk weefsel herstellen, rekening houdend met de sinds de wederopbouwperiode sterk veranderde context vanuit de binnenstad. De binnenstad verkleurt meer en meer naar een woongebied met ondersteunende voorzieningen, waarbij het stedelijk leven zich steeds meer buiten de woning afspeelt. Nieuwe ontwikkelingen, zoals het Pompenburg, kennen een hoge woningbouwdichtheid en actieve plinten met horeca. De voorbode van mix is ook al te zien in het Hofpleinstation, de Hofbogen en de Vijverhofstraat. Tegelijkertijd is er in de 19e-eeuwse stadswijken al tijden een roep om meer kwalitatieve verblijfsruimte: de woningen staan er dicht op elkaar, straten zijn nauw, er is weinig groen en er zijn weinig speelplekken. Bij de stedelijke inpassing dient zich ook een nieuwe opgave aan. De opgave om onze stad klaar te maken voor klimaatextremen leidt ertoe, dat we meer groen moeten toevoegen om opwarming tegen te gaan en ruimte te scheppen voor waterbuffering en infiltratie.

Door goed naar de context te kijken hebben we deze opgaven scherp gemaakt en ZOHO een structuur gegeven, die enerzijds zorgdraagt voor continuïteit in het stedelijk weefsel en anderzijds ook een grens van twee werelden markeert, de binnenstad en de stadswijken: hier brengen we stadsleven en buurtleven bij elkaar.

Vogelvlucht van een mogelijke verbeelding van het ruimtelijke concept in de

context

ZOHO Masterplan Ruimtelijk concept

Continuïteit in het stedelijk weefsel De morfologie van het Zomerhofkwartier wordt gedicteerd door het roerige verleden. Het bombardement op Rotterdam in de 2e wereldoorlog heeft de brandgrens (de rode lijn in de onderstaande afbeeldingen) gecreëerd tussen de fijnmazige stedenbouwkundige structuur van de Agniesebuurt en het huidige Zomerhofkwartier waarin allerlei kavelmaten en massa’s voorkomen. Langs de Heer Bokelweg en de Schiekade voert de grootschaligheid van utiliteitsbouw de boventoon. De blokken van de wederopbouw kenmerken zich door een duidelijke voor- en achterkant. Daardoor ligt niet alleen het gehele ZOHO-gebied verscholen achter de grootschalige bebouwing van de Heer Bokelweg, maar ligt ook de binnenkant van ZOHO zelf verstopt achter gebouwen. Met het toevoegen van een nieuwe doorbraak in de Vijverhofstraat en een alzijdige bebouwing maken we het hart van ZOHO toegankelijk en aantrekkelijk. Zo ontstaat een nieuw buurtplein.

Stedelijk weefsel ZOHO in de huidige situati. In het rood de brandgrens

Stedelijk weefsel ZOHO in de toekomst. In het rood de brandgrens

ZOHO Masterplan Ruimtelijk concept

Versteviging van het groen-blauw raamwerk De oude Stadswijken hebben zich gevormd rondom het Singelplan van Rose. Binnen de buurten zelf is nauwelijks groen te ontwaren, een schril contrast met de Noordsingel als groene oase met een variëteit aan 19e-eeuwse bebouwing. Het bedrijventerrein van ZOHO kenmerkt zich vooral door een grote mate van verharding, waar alleen tussen de parkeerplaatsen bomen staan. De eerste stap naar het vergroenen van het gebied is gezet door de ZOHOcitizens, met hun initiatief parkeerruimte op te heffen ten behoeve van een regentuin. Een mooie impuls om de groene kwaliteit van de singels verder de wijk in te trekken en het begin van een verfijning van de van grootstedelijke singels naar een uitgebreid groen raamwerk met alle ruimte voor stadsecologie en klimaatadaptie. Het verwijderen van verharding ten behoeve van vergroening in de straten zetten we door. Daarnaast trekken we via het Almondepad het landschap naar binnen en breiden het met het vergroenen van de daken in het hart van ZOHO uit.

Groen-blauwe netwerk in de huidige situatie

Groen-blauwe netwerk in de toekomst

ZOHO Masterplan Ruimtelijk concept

Een sociale functiemix Het huidige ZOHO was grotendeels een monofunctioneel gebied, passend bij de wederopbouwgedachte van ‘scheiding van functies’: het bestaat geheel uit bedrijven. Wel is er, in een zoektocht naar meer speel- en sportplekken voor de Agniesebuurt, een Cruyff Court met wijkoverstijgende aantrekkingskracht geplaatst. De bottom-up periode van de ZOHOcitizens heeft, in combinatie met een uitdijende binnenstad, de eerste horecazaken naar het gebied getrokken. Het stedelijk leven verstomt er nog dikwijls, omdat woningen in het gebied ontbreken. Vooral de Schoterbosstraat en het Almondepad zijn nog steeds niemandsland in de stad. In ZOHO speelt het stedelijk leven zich op straat af. Om dat te bereiken voegen we niet alleen wonen toe aan het programma: we mengen ook het wonen met andere functies op het maaiveld. Zo activeren we de straten gedurende de dag en op alle momenten van de week. We realiseren een grote verscheidenheid aan publieke voorzieningen om het leven te faciliteren, concentreren buurtfuncties rondom het nieuwe plein en geven het sportveld een bijzondere positie: sporten en bewegen stimuleren immers voor een belangrijk deel sociale ontmoetingen in de stad.

Functies ZOHO en omgeving in de huidige situatie

Indicatieve functies van ZOHO en omgeving in de toekomst

ZOHO Masterplan Ruimtelijk concept

Ruimtelijke principes Slim stapelen Inpassing in en versterking van het bestaand stedelijk weefsel op deze kleinschalige plek is alleen mogelijk als we onze drie ambities slim stapelen en aan elkaar verbinden. Daarom hebben we ze vertaald naar drie duidelijk te onderscheiden lagen. De LAB laag staat voor het behoud van de identiteit van de bestaande bebouwing en de viering van de diversiteit aan functies, de LAND laag voor groene kwaliteit en het unieke woonmilieu met een knipoog naar de Noordsingel. De STAD laag vertegenwoordigt de verdichting van het gebied door de toevoeging van een gevarieerd woningbouwprogramma.

LAB De LAB laag conformeert zich in korrel en programma aan de huidige identiteit: hier gaan werken, cultuur en horeca hand in hand en wordt wonen als nieuwe component toegevoegd. De bestaande rooilijnen worden gerespecteerd. Nieuwe bebouwing zorgt voor continuïteit in het gebied en alzijdigheid van de bebouwing. Langs de Zomerhofstraat en de Vijverhofstraat manifesteert de LAB laag zich in stedelijke straten met brede stoepen waar auto’s en fietsers welkom zijn. Hier vindt de stedelijke reuring plaats: grote korrel, rauwe structuren, open lobby’s en entrees, werkplaatsen, horeca, vrije tijd en op de stad georiënteerde bedrijven. Hier presenteert ZOHO zich aan de stad en maakt het tegelijkertijd een welkom gebaar naar binnen toe. Aan de binnenzijde vertaalt de structuur en transparantie van de LAB laag zich juist als basis voor een hechte buurt. De LAB laag heeft alles in zich om met succes te dienen als overgangszone tussen privé en publiek: dankzij zowel de hoge plinten met grote werkdeuren als de plinten met terugliggende gevels, ontstaat er als vanzelf een prettige relatie tussen de straat en de bebouwing. De basis voor de reuring en ontmoeting in ZOHO wordt hier gelegd.

Concept schema van de gelaagdheid van ZOHO

Conceptueel aanzicht Vijverhofstraat

Voorbeelden van de overgangszone in ZOHO

Bijzondere overgangen als basis ingredient voor de ZOHO LAB laag

ZOHO Masterplan Ruimtelijk concept

LAND De LAND laag vormt de tussenlaag en representeert de baksteenarchitectuur van de Agniesebuurt en de kwaliteit van de Noordsingel: grondgebonden wonen aan een kwalitatieve groenzone. De LAND laag laat dat zien door het collectieve daklandschap, met de nadruk op rijkelijk toegevoegd groen en in de bebouwingstypologie en architectuur. Het groen verspreidt zich door ZOHO en sluit aan bij de regentuin in de Vijverhofstraat. Het groen klimt via een tribune op het Zomerhofplein omhoog, waarbij het zich als een groene deken over de LAND laag drapeert. Hiermee worden de condities geschapen om het groene grondgebonden woonmilieu aan dit tweede maaiveld te realiseren en dooradert de kwaliteit van de Noordsingel zich zowel horizontaal als verticaal door het plangebied.

STAD De STAD laag refereert aan het hoogstedelijke Rotterdam. We introduceren een nieuwe tussenmaat met ruim opgezette stadsblokken, waarin verschillende woonvormen mogelijk zijn. Een slimme inzet van de drie lagen zorgt voor een goede overgang tussen de binnenstad en stadswijken met respect voor het wederopbouwverleden. Door deze driedeling in het plangebied kunnen we de hoogtes van 50 meter, die refereren aan de binnenstad, in treden van ca. 10 meter terugbrengen naar de bouwhoogtes van de 19e-eeuwse stadswijk. In die aftrapping zijn de LAND en STAD laag vervormelijk, terwijl de LAB laag constant blijft. Voor een goede overgang zal een deel van de stadsblokken tegen het Oude Noorden ook helemaal weggelaten worden.

35 12

Groene kwaliteiten en grondgebonden woonmilieus rondom ZOHO

Versteviging van het groenblauwe netwerk van de stad

Een nieuwe bebouwingstypologie als aanvullende laag bovenop gestapeld

Basis principe van de hoogte opbouw om een goede overgang te organiseren

ZOHO Masterplan Ruimtelijk concept

Planopbouw Het stedenbouwkundig plan van ZOHO kent acht onafhankelijk te ontwikkelen kavels (1.0, 2.1, 2.2, 3.0, 4.1, 4.2, 5.0 en 6.0). Gezien het integrale karakter van de LAB, LAND en STAD laag zijn de verschillende kavels gegroepeerd tot plandelen. Een onafhankelijke realisatie is mogelijk, maar in de gebouwuitwerking dient dan wel extra rekening met de onderlinge samenhang te worden gehouden. Openbare ruimte De structuur van de openbare ruimte blijft grotendeels ongewijzigd, zo wordt er bijvoorbeeld een nieuwe doorsteek vanuit de Vijverhofstraat gecreëerd. Het verkeerskundig karakter van de buitenzijde (Vijverhofstraat, Teilingerstraat, Zomerhofstraat en Almondestraat) eveneens. De binnenzijde (verlengde Agniesestraat, Schoterbosstraat, verlengde Almondepad, de nieuwe doorsteek en het nieuwe Zomerhofplein) worden volledig voetgangersgebied en dus auto en fietsvrij. De ruimte voor de auto in de openbare ruimte wordt teruggedrongen ten gunste van meer groen en verblijfs- en speelplekken. LAB De bestaande rooilijnen van de plinten van de LAB laag worden gerespecteerd. Nieuwe toevoegingen aan de binnenzijde maken een intiemere ruimte. De bestaande percelering blijft in de LAB laag intact, behalve op kavel 1.0.

Daar wordt, zonder afbreuk te doen aan de eenheid in architectuur, een grotere afwisseling van functies geïntroduceerd, met name om een bijdrage aan de diversiteit van functies te leveren. De nieuwbouw in de LAB laag toont een middelgrote verkavelingsopzet, passend bij de basismaat van de wederopbouwkavels. LAND De LAND laag groeit uit de LAB laag omhoog. De bebouwing ligt daarmee altijd terug van de rooilijnen en neemt sculpturale vormen aan. Zo ontstaat een organische en landschappelijke typologie. De LAND laag is geen statisch gegeven, maar drapeert zich over de hoogteverschillen van de LAB laag heen en heeft ook zijn eigen hoogte. Vanuit de Noordsingel gezien is de eerste bebouwing van ZOHO een stapeling van LAB en LAND. Daarmee wordt de combinatie van de werelden van de oude stadswijken en de wederopbouw geïllustreerd en is sprake van slechts een beperkte hoogtesprong als overgang naar het nieuwbouwgebied. STAD Richting de binnenstad wordt de derde laag, de STAD laag toegevoegd. Deze losse stadsblokken worden boven op de LAND laag geplaatst. Ze behoren duidelijk tot dezelfde familie, maar hebben elk een eigen uitstraling. De blokken introduceren een nieuwe hoogte in het gebied, die de verbinding zoekt met de grotere blokken aan de Heer Bokelweg en een opmaat naar de hoogbouw van het Pompenburg.

Zo vormen de blokken een intermediar tussen de schaal van de stadswijken en de hoogbouw van de binnenstad.

Opbouw van het plan; kavels, maaiveld, LAB laag, LAND laag en STAD laag

Stedenbouwkundige plankaart

ZOHO Masterplan Ruimtelijk concept

Ullit am, officia essitiis saepediscius moditae

siti re velligeni optatempos sequistiis mos dolorro quis restiorit ditatiusam faces aute

17 03

volor atio maximaion ea

ZOHO Masterplan Ruimtelijk concept

Kenmerkende plekken Entree De Zomerhofstraat en Vijverhofstaat vormen de stedelijke entree tot het gebied. Hier verrijzen de wederopbouwiconen en voelen we de kracht van de nieuwe toevoegingen in de LAND en STAD laag. De functies in de plint van kavel 1.0, 2.2 en 5.0 zorgen voor de gewenste reuring, de massa’s van de bebouwing voor het stedelijk karakter. Verschillende horecavoorzieningen, de supermarkt en de maakruimtes zorgen voor dynamiek in de stedelijke straten. In ZOHO wordt gewoond, gewerkt en ontspannen. Niet achter de gevel, maar juist op het grensvlak van buiten en binnen. ZOHO VANAF DE HEER BOKELWEG Het Gele gebouw en het Blauw-witte gebouw vormen de niet te missen markering van de entree van ZOHO vanaf de Heer Bokelweg. Ze bieden kleur en verrassing in de schaduw van Katshoek en het Zadkine college. Dat kleurrijke gevoel behouden we, net als de herkenbaarheid van beide gebouwen. Uitgebreid met spannende optoppingen wordt de entree vanaf de Heer Bokelweg niet alleen nog prominenter, het gebied wordt hiermee ook meer verbonden met en onderdeel van het stedelijk netwerk.

Vijverhofstraat De Vijverhofstraat wordt een vanzelfsprekende voortzetting van de bogen aan de Raampoortstraat. Hiermee ontstaat een continu stedelijk weefsel van Hofplein tot ZOHO. Met de versterking van de programmering in de Hofbogen en het toevoegen van stedelijk programma in de plinten van de aan de Vijverhofstraat grenzende ZOHO gebouwen, ontstaat er een nieuwe vibrante stedelijke straat. GROEN, RUIMTE EN ADAPTIEF VERMOGEN De Vijverhofstraat verandert in een éénrichtingsweg en haaks parkeren wordt vervangen door eenzijdig langsparkeren aan de ZOHO zijde en een flexibele strook aan de Hofbogen. Zo krijgen fietsers en voetgangers, maar ook terrassen, verblijfsruimte en groen de ruimte. De regentuin wordt in groene speelse pockets doorgezet in de Vijverhof- en Zomerhofstraat. Deze groene plekken krijgen een klimaatadaptieve betekenis, maar dagen ook uit tot verblijf, spel, en testen van nieuwe klimaatinnovaties.

Zomerhofstraat De Zomerhofstraat is een stoere, groene en gemixte stedelijke straat. Een straat waar zichtbaar gewerkt en geëtaleerd wordt, waar de dominantie van auto’s minder wordt, meer ruimte is voor groen en verblijf en waar de entree naar de parkeergarage zich bevind. De huidige dichte plinten van het karakteristieke Blauw-witte gebouw en Gele gebouw worden geopend en gaan meedoen als levendige plinten in het gebied. Hier is heel goed te zien hoe de schaalsprong tussen de Heer Bokelweg en Noordsingel wordt gemaakt. VOLOP VARIATIE EN MOGELIJKHEDEN Aan het begin van de straat markeert het silhouet van het Gele gebouw de stevigere schaal. Er wordt onderzocht of het Gele gebouw een toevoeging op de laagbouwzijde kan krijgen, met als uitgangspunt dat de gevel, met een licht en modern karakter, aan de Zomerhofstraat terug ligt ten op opzichte van de rooilijn van het huidige gebouw. Aan de overzijde zijn de eerste delen landschap en baksteen van de LAND laag boven de kenmerkende Blauw-witte gevel te zien, terwijl daarboven een stedelijk blok uitsteekt. Naar achteren toe zien we nog enkele stedelijke optoppingen, terwijl de LAND laag duidelijk groeit en de overstap maakt naar de 19e-eeuwse stadswijken.

ZOHO Masterplan Ruimtelijk concept

Zomerhofplein Het Zomerhofplein vormt het kloppend hart van het nieuwe ZOHO, maar niet alleen voor de toekomstige bewoners en gebruikers ervan: dankzij een brede oriëntatie op functies en toegankelijkheid is het plein ook uitnodigend voor de omliggende wijken. KLOPPEND HART VAN ZOHO Het plein wordt gemoedelijk en vormgegeven met oog voor de menselijke maat. De platanen zorgen voor een lommerrijke sfeer. Kinderen spelen op het plein, ouders drinken een kopje koffie bij een horecagelegenheid op de hoek en jongeren trappen een balletje op het overdekte sportveld die het Cruyff Court vervangt. Op de ruime tribune is altijd plek om te sporten, spelen en ontspannen. Het basement van de bebouwing is 6-8 meter. De LAND en STAD lagen liggen ten zuiden en westen verder naar achteren op het basement. Zo is er ruimte voor een dakpark en goede bezonning op het plein. De bebouwing aan de oostzijde is veel kleinschaliger, met een kleiner verschil tussen basement en bovenbouw.

Daklandschap Op het tweede maaiveld ligt het daklandschap. Een groene, verbindende wereld met hoogteverschillen en een diversiteit aan functies. Dit is het leefgebied voor een keur aan inheemse soorten flora en fauna, maar ook een uitgelezen ontspanningsen ontmoetingsplaats voor jong en oud. Het daklandschap is voor bewoners toegankelijk vanuit alle aangrenzende gebouwen en overdag via de tribune vanaf het plein en mogelijk vanuit de huiskamer en de Teilingerstraat.

Almondepad De Horecavakschool markeert samen met de Rehobothkerk het Almondepad, dat uitkomt op de Noordsingel. De bestaande verbinding tussen deze twee panden, met hun duidelijke wederopbouwarchitectuur in een klassieke baksteen, wordt doorgetrokken tot het Zomerhofplein. De groene loper tussen Zomerhofplein en Noordsingel is een uitnodiging over en weer, die niet alleen bijdraagt aan de leesbaarheid van de wijk, maar ook zorgt voor meer uitwisseling tussen de straten en buurten.

Almondestraat Voor een gebalanceerd straatbeeld wordt het gemixte karakter van de straat, waar meerdere identiteiten en bouwperiodes bij elkaar komen, zowel gevierd als genuanceerd. Er is aandacht voor horizontale en verticale geleding, afhankelijk van de positie in het plan. De bouwhoogte neemt toe naar kavel 4.1 om aan te sluiten op de schaal van de Horecavakschool.

UITNODIGENDE DOORGANG Voor het verlengde Almondepad wordt de schaal van de bestaande doorgang en omliggende bebouwing aangehouden. Twee kavels (4.1 en 3.0) hebben hier hun adres en krijgen op maaiveld een transparante gevel. De LAB en LAND werelden versmelten in dit stukje ZOHO. Onder meer, dankzij het toegenomen zicht op de rode baksteen van de Noordsingel, maar ook, omdat het overdekte sportveld, het daklandschap en de tribune duidelijk te zien zijn in de doorloop. De stevige structuren van de LAB laag blijven daarbij onverminderd herkenbaar.

ZOHO Masterplan Ruimtelijk concept

ZOHO Masterplan Wederopbouw

Hoofdstuk 3

Wederopbouw.

ZOHO Masterplan Wederopbouw

Identiteit behouden De huidige identiteit als uitgangspunt Het behouden van de creatieve sfeer en ongepolijste identiteit van ZOHO is één van de pijlers van de herontwikkeling. Deels zit dat in de mensen en type bedrijvigheid, waar ook in het nieuwe ZOHO plek voor wordt geboden. Ook de rauwe uitstraling van de wederopbouwarchitectuur speelt hierin een belangrijke rol. . De architectonische uitgangspunten die hierbij zijn toegepast, zoals de diversiteit in korrelgrootte en het toepassen van grootschalige structuren bepalen voor een groot deel de nu zo bekende uitstraling van de gebouwen en dragen bij aan de identiteit van ZOHO. We streven ernaar om deze identiteit zoveel mogelijk te behouden, ook na de herontwikkeling van een groot deel van ZOHO. De combinatie van deze karakteristieke uitgangspunten van de wederopbouwarchitectuur in de LAB laag met de nieuwbouw die daarboven wordt gerealiseerd, geeft het gelaagde stedenbouwkundig ontwerp van het toekomstig ZOHO zijn kracht.

Analyse per pand Per pand is gekeken naar de specifieke kwaliteiten en de (on)mogelijkheden. Sommige van de huidige gebouwen zijn in dusdanige slechte staat en niet als beeldbepalend bestempeld, waardoor we overgaan tot sloop-nieuwbouw van deze panden. Anderen zullen in het geheel behouden blijven, of worden herontwikkeld met specifieke eisen (zie onderstaande afbeelding).

De toevoeging van de nieuwbouw op de bestaande panden maken het letterlijke behoud van de bestaande bebouwing complex en op de meeste plekken zelfs onmogelijk. Het goed functioneren van zowel de plinten als de bovenliggende bouwblokken dienen te worden meegenomen bij de afweging voor het fysieke behoud van de bestaande bebouwing. Gevolgen voor de plint door het stapelen van functies en volumes, zoals de ontsluiting van de bovenliggende woonblokken, de impact van het laten landen van de constructie op de plattegronden en deugdelijke bouwfysische kwaliteitenzijn zaken waarmee rekening dient te worden gehouden. De combinatie van deze eisen vormt samen met het streven naar behoud van identiteit een complexe kaderstelling voor de diverse kavelontwikkelingen.

Voor het Glazen en het Blauw-witte gebouw zijn specifieke ontwerpeisen geformuleerd, die we in dit hoofdstuk nader hebben uitgewerkt. De herontwikkeling van deze twee panden vormt zich vanuit de geest van het bestaande gebouw. Behoud van het oorspronkelijke karakter is het uitgangspunt en waar kansen ontstaan voor het maken van verbeteringen zullen deze worden doorgevoerd. Per pand is vastgesteld of, en in hoeverre behoud mogelijk is, of dat een transformatie waarin de beeldbepalende kenmerken terugkeren de aangewezen weg is.

Vijverhofstraat 45, waar Mooie Boules momenteel gevestigd is, zal één-op-één behouden blijven: niet alleen past het pand met zijn rauwe en industriële karakter in het nieuwe ZOHO, het huidige gebruik sluit er eveneens naadloos bij aan. Het Gele gebouw krijgt een bijzondere plek in het nieuwe ZOHO. Het huidige pand zal worden behouden en tegelijkertijd wordt onderzocht hoe nieuwbouwprogramma op deze kavel kan worden toegevoegd.

Bij de resterende panden en de ontwikkeling van braakliggende kavels zal (sloop-) nieuwbouw toegepast worden. Hierbij gelden in de plint strikte eisen vanuit de zakelijke wederopbouwarchitectuur, zoals omschreven in het hoofdstuk Beeldkwaliteitsplan. Door bijvoorbeeld te sturen op stoere, in het zicht springende beton- en staalskeletten zorgen we dat nieuw en oud elkaar op passende wijze versterken.

Behoud

Herontwikkeling met specifieke eisen

Nieuwbouw

Omgang met bestaande panden en kavels in ZOHO

die samenhangen met de stad Rotterdam, zijn te verwachten in het hele plangebied, maar vooral langs de (voormalige) Rottekades en langs de Schie. Ook de mogelijke, in de bodem aanwezige resten van de lakenramen, kunnen archeologisch gezien van belang zijn (bron: BOOR). ZOHO Masterplan Wederopbouw

Waarderingskaart.

Legenda Waarderingskaart. 88

Cultuurhistorische verkenning Zomerhofkwartier

Voor onze analyse hebben wij ons onder meer verdiept in de cultuurhistorische verkenning van het gebied die architect Wijnand Galema in opdracht van Stadsontwikkeling in 2018 heeft uitgevoerd. Hij beschrijft in zijn rapport CV Zomerhofkwartier 2018 hoe het bombardement van mei 1940 het gebied grotendeels verwoestte, hoe de wederopbouw pas in de jaren zestig van de vorige eeuw op gang kwam en hoe in de tussenliggende periode tijdelijk ingericht met noodbebouwing voor bedrijven en een enkele kerk of kantoor. Hij beschrijft de geplande, maar nooit gerealiseerde aanleg van een nieuwe spoorlijn en een invalsweg voor autoverkeer, die de ontwikkeling van het gebied jarenlang in hun greep hielden. En documenteert hoe de laatste lege plekken er in de periode van de stadsvernieuwing werden bebouwd. Galema beschrijft het hart van het gebied op dat moment als een binnenstedelijk bedrijventerrein met een mix van kantoren, groothandel, opslag en kleine industrie, met eromheen scholen, kerken en enkele woningbouwprojecten. Maar ook het verval dat vanaf de jaren negentig intrad, met wegtrekkende bedrijven en een verdere isolatie van het gebied van de binnenstad door de aanleg van de spoortunnel, met een kentering rond de eeuwwisseling. Bron: CV Zomerhofkwartier 2018

Zomerhofstraat 1900

Heer Bokelweg en ZOHO ca. 1960

ZOHO Masterplan Wederopbouw

Vijverhofstraat 45 Vijverhofstraat 45 is in vrijwel ieder opzicht te zien als sprekend voorbeeld, zowel van het Zomerhofkwartier van de wederopbouw, als van het ZOHO van de toekomst: in de kleine korrel, gebouwopzet en -architectuur tonen zich de herkenbare taal van de bebouwing van het Zomerhofkwartier. De adaptiviteit in programmatisch opzicht wordt bewezen door de intrek van een bijzonder horecaconcept als Mooie Boules, waar spel en horeca worden gecombineerd. Met behoud van de bestaande structuur en korrel van het gebied als uitgangspunt voor de ontwikkeling van ZOHO, ligt het behoud van Vijverhofstraat 45 voor de hand.

De stevige hoeken Vijverhofstraat/Teilingerstraat en Vijverhofstraat/Zomerhofstraat vormen de intermediair met de grootschaligere omgeving. Die hoeken worden in toekomstig ZOHO versterkt, met Vijverhofstraat 45 als de noodzakelijke buffer tussen de hoek Vijverhofstraat/Teilingerstraat en het woongebouw dat op kavel 2.2 langs de Vijverhofstraat wordt toegevoegd. Bovendien heeft de huidige exploitant met Mooie Boules een onmiskenbare pioniersrol op zich genomen in de transitie van de Vijverhofstraat tot een stedelijke straat met veel reuring overdag en in de avond. Met behoud van pand en onderneming wordt die pioniersrol een voorbeeldrol en bron van inspiratie.

Toekomstig perpspectief van de Vijverhofstraat, de bestaande korrel en bebouwing is nog duidelijk afleesbaar

De oude bedrijfsdeuren geven aanleiding voor een bijzondere overganszone

Aan de achterzijde is sprake van een hogere verdiepingshoogte om ruimte te geven aan de werkplaats. Nieuwe gebruikers benutten de hoogte om tot een bijzondere binnenwereld te komen

Oorspronkelijke geveltekening

Omgang met bestaande panden. De architectuur en organisatie van het gebouw is nog volledig intact verschillnde gebruikers hebben hun sporen achtergelaten.

ZOHO Masterplan Wederopbouw

Kenmerkend voor het gebied Het ensemble van gebouwen aan de Zomerhofstraat en de Vijverhofstraat laat een variatie aan bedrijfsgebouwen zien in een perceelsgewijze structuur met relatief kleine korrelgrootte. Dit geeft een evenzo gevarieerd gevelbeeld van individuele gebouwen in een typisch wederopbouwidioom, bestaande uit eenvoudige constructies van beton met weefgevels met vullingen van baksteen, kunststeen of puien in hout of staal, bandgevels met een horizontale geleding van raamstroken en borstweringen, of vliesgevels van staal en glas. De plinten hadden oorspronkelijk zoveel mogelijk representatieve ruimtes, hetgeen het industriële karakter aan de straat enigszins verzachtte. De ontsluiting van werkplaatsen en distributie van goederen vond plaats aan de achterliggende expeditiehoven. De gevels hebben hier een sober en utilitair karakter. Het pand van Vijverhofstraat 45 is een typisch voorbeeld van deze typologie. Bron: CV Zomerhofkwartier 2018

ZOHO Masterplan Wederopbouw

Gele gebouw De kenmerkende kop van het Gele gebouw de vormt de eerste aanblik van ZOHO vanuit de Heer Bokelweg en dat blijft zo: we behouden het Gele gebouw in zijn huidige vorm en functie. Uiteraard dienen gevel en interieur gerenoveerd en gemoderniseerd te worden om aan de hedendaagse maatstaven te voldoen. Dit is mogelijk met behoud van het bestaande gebouw en dat is daarmee het uitgangspunt voor de ontwikkeling van dit kavel. De ontwikkeling van ZOHO betekent een verandering van de stedelijke context waarin het Gele gebouw zich bevindt. In de komende jaren gaat er behoorlijk wat gebeuren. Zo zal de STAD laag van kavel 1.0 een hoogte bereiken van circa 50 meter en ook bij het Katshoek zijn er plannen voor middenhoogbouw. In deze veranderende context zal de positie van het Gele gebouw heroverwogen moeten worden. Een mogelijkheid hiervoor is het toevoegen van een hoogteaccent, waarbij het karakteristieke silhouet als zodanig herkenbaar blijft. Door de bouwenvelop ruim op te stellen, houden we ruimte voor een breed palet aan mogelijkheden van dit accent, die gezamenlijk tussen de gemeente, ontwikkelcombinatie en ECHO als stedenbouwkundig adviseur onderzocht zal worden.

Hiervoor worden verschillende ontwerpsessies georganiseerd. Het selectieproces van de architect zal ook in gezamenlijkheid plaatsvinden De kantoorfunctie in het huidige Gele gebouw behouden we. Daarom ligt het realiseren van aanvullend kantoorruimte in het nieuwbouwvolume voor de hand. Dit kan mogelijk gecombineerd worden met een hotelfunctie, in gezamenlijkheid met de gemeente zal dit nader onderzocht worden. Het mogelijke nieuw toe te voegen volume dient uiteraard, in verschijning en programma, complementair te zijn aan het Gele Gebouw. Om tot een gedragen ontwerp te komen, zal een architectenselectie worden uitgeschreven die ervoor moet zorgen dat er een balans ontstaat tussen de stedelijke inpassing en met respect voor het bestaande gebouw. De hieronder getoonde afbeeldingen laten de ruimte zien waar nieuwbouwprogramma geplaatst kan worden. Het is een zoekgebied en zal niet volledig bebouwd worden.

Perspectief vanaf de Vijverhofstraat met behoud en ruimte voor mogelijke nieuwe overbouwing

Perspectief vanaf de Regentuin met behoud en mogelijke nieuwe overbouwing

Het trappenhuis en de entree liggen op de overgang van het hoge bouwdeel en het lage bouwdeel en worden duidelijk gemarkeerd.

Oorspronkelijke tekeningen Hoek Vijverhofstraat Zomerhofstraat (2020)

De kop van het Gele gebouw

Entree tot ZOHO vanaf de Heer Bokelweg; Gele gebouw en Blauw witte gebouw vormen entree van het gebied

ZOHO Masterplan Wederopbouw

Kenmerkend voor het gebied Het Gele gebouw vormt een belangrijke schakel in de stedenbouwkundige opzet voor het gebied, tussen het grootschalige Katshoek aan de Heer Bokelweg en het kleinschalige karakter van de Zomerhofstraat. Waalveem, zijn oorspronkelijke benaming, heeft aan de Vijverhofstraat een unieke tussenmaat van zes bouwlagen en in aansluiting op de omringende panden aan de Zomerhofstraat drie bouwlagen. Kenmerkend aan het gebouw De gevels zijn rondom opgebouwd uit twee elementen: borstweringen van grintbeton en diepliggende, doorgaande vensterstroken van aluminium kozijnen. Door deze te stapelen is een ‘spekkoek’ van horizontale lagen ontstaan, waarin enkele afwijkingen voor onderbrekingen en sculpturaliteit zorgen. Op de overgang van het lage naar het hoge bouwdeel wordt het trappenhuis gemarkeerd door een verdiept liggende, verticale raamstrook. De sculpturaliteit wordt verder versterkt door het spel van onderbroken en verspringende borstweringen. De begane-grondgevel is rondom in donker metselwerk uitgevoerd, met aan de Vijverhofstraat grote etalagevensters. Bron: CV Zomerhofkwartier 2018

ZOHO Masterplan Wederopbouw

Blauw-witte gebouw Het Blauw-witte gebouw zal voor menig gebruiker en bezoeker van ZOHO als zeer herkenbaar worden ervaren: wie de gevel ziet, is aangekomen in ZOHO. Hoewel in de cultuurhistorische verkenning niet bestempeld als beeldbepalend, kunnen en willen we met zijn opvallende blauwwit geschilderde motief op de gevel niet om het gebouw heen: door dit kenmerkende perspectief heeft het Blauw-witte gebouw dan ook al vroeg een prominente plek gekregen in onze projectie van het toekomstige ZOHO. Het oorspronkelijke gebouw is gerealiseerd om de Rotterdamsche Coöperatieve Broodbakkerij en Verbruiksvereeniging ‘Vooruitgang’, de Co-op bakkerij, te huisvesten. De kern van coöperatief ondernemen is dat de leden de samenwerking opzoeken om zo meer te bereiken dan ieder voor zich. Voortbordurend op deze oorspronkelijke functie krijgt het (deel)mobiliteitsconcept een plekje in het nieuwe gebouw en speelt ontmoeten een belangrijke rol in de collectieve huiskamer.

huurwoningen, buurtsupermarkt, horeca, maak- en werkvoorzieningen én een parkeergarage moeten allemaal op deze kavel ingepast worden. Door de programmaomvang, functiemix en de complexe draagstructuur van het één op één behoud van het gebouw niet mogelijk. Gezien de waarde die we aan de kenmerkende blauwwitte gevel aan de Zomerhofstraat hechten, houden we deze, op een alternatieve manier, in stand. De uitstraling van het blauwwitte gebouw wordt in stand gehouden door behoud van de compositie en originele geleding van het gebouw: een teruggelegde gevel met kolommen in de rooilijn op de begane grond en daarboven twee verdiepingen. De gevel is opgebouwd uit horizontale stroken van glas en sierbetonnen borstweringen. De betonnen elementen zullen worden gedemonteerd en teruggebracht in de nieuwbouw. Vanuit de circulaire gedachte en -ambitie zal het materiaal dat vrij komt bij de sloop van de rest van het pand worden verzamelend en hergebruikt. Zo zullen de herkenbare ZOHO letters op het dak van het Blauw witte gebouw ook in het nieuwe ZOHO een prominente plek krijgen.

Vervolg studie naar behoud

Op de kavel van het Blauw-witte gebouw wordt het grootste programma van de hele gebiedsontwikkeling ontwikkeld, met eveneens aanzienlijke mix van functies: koop- en

new insulated structure

old facade structure

Perspectief vanaf de Vijverhofstraat met behoud van de uitstraling van de oorspronkelijke gevel en ruimte voor nieuwe overbouwing

Principe van het gevelbehoud, bron: Orange Architects

Het Blauw witte gebouw blijft een markant herkenningspunt waar de vele tijdslagen van ZOHO zichtbaar zullen worden.

Overhoekse raamstroken op de verdiepingen en een gesloten begane grond

De voormalige garagedeuren en terugliggende gevel geven aanleiding voor een bijzondere overgangszone

CO-OP 1965

Door overschildering heeft het een geheel andere uistraling gekregen

cold structure outside space & support

scenario behoud als tweede huid

ZOHO Masterplan Wederopbouw

Kenmerkend voor het gebied Het Blauw-witte gebouw vormt een grote formele straatwand aan de Zomerhofstraat. De diversiteit komt voort uit de verschillende invullingen in de terugliggende begane grond, een wisselende overgangszone. Aan de Zomerhofstraat ligt het hoogste bouwdeel van drie bouwlagen, de aansluiting tussen de tweelaagse bedrijfsbebouwing aan de Vijverhofstraat en het Waalveem en Katshoek. Kenmerkend aan het gebouw De gevels van het voorgebouw zijn rondom met sierbetonnen elementen bekleed. Vanaf de hoek aan de Vijverhofstraat tot bijna de gehele lengte aan de Zomerhofstraat is de begane grond teruggelegd achter de kolommen. Op de plek van de etalagepuien bevonden zich oorspronkelijk garagedeuren. De hoofdentree in het midden heeft een naar voren uitspringend tochtportaal met natuurstenen kader. Doordat het hele gebouw is overgeschilderd, valt de originele geleding van het gebouw minder op: de teruggelegde gevel lijkt mee te doen met de verdiepingen. Dit is jammer, omdat deze teruggelegde gevel oorspronkelijk een andere functie had, maar ook veel functiemogelijkheden creëert. Op de verdiepingen zijn de hoge, doorlopende raamstroken, uitgevoerd in stalen puien en penanten, overhoeks doorgezet tot halverwege de zijgevels. Bron: CV Zomerhofkwartier 2018

ZOHO Masterplan Wederopbouw

Glazen gebouw Het Glazen gebouw, ook bekend als het Kramer & Röder pand, stelt ons voor een grote uitdaging. De uitstraling van het huidige gebouw is van waarde voor de buurt en voor ZOHO wat wordt bevestigd door de beeldbepalende status ervan in de cultuurhistorische verkenning van 2018.. De wens om dit gebouw te behouden is daarom groot, het is echter in bouwfysisch en bouwtechnisch opzicht in dermate slechte staat gebleken, dat behoud onmogelijk zal zijn. Zeker, omdat op deze kavel een groot volume wordt toegevoegd. In het technisch vervolgonderzoek, dat wij afgelopen maanden hebben verricht, werd de buitengewoon slechte conditie van het gebouw helaas nogmaals bevestigd. We zijn daarom aangewezen op nieuwbouw, waarbij de waarde van het huidige pand als uitgangspunt dient In het plan, dat wij voor de tender hebben ingediend, hebben we hier reeds rekening mee gehouden. We hebben ons hierbij gericht op de specifieke kenmerken van het gebouw, zoals de rastergevel die wij in de verbeelding van de nieuwbouw hebben laten terugkomen. Om zoveel mogelijk aan te sluiten bij het beeldbepalende karakter van het oorspronkelijke pand, worden in het definitieve nieuwbouwontwerp in elk geval de beeldbepalende kenmerken

meegenomen. Kenmerken die de architectonische basis voor het huidige pand vormen zoals de plintopbouw, de detaillering van het raster en omgang met de hoeken vormen het startpunt voor het kavelpaspoort. Deze wordt bij de start van de kavelontwikkeling vastgesteld . De kenmerken worden feitelijk als inspiratie meegegeven aan de architect, met als uiteindelijke opgave om een verbeterde en eigentijdse versie van dit pand te realiseren In de nieuwbouw zal tevens ruimte worden gezocht voor verbijzonderingen om kenmerkende historische elementen te versterken, ook in relatie tot de gehele ZOHO ontwikkeling. Zo vormt de entree van de oorspronkelijke centrale showroom een aanleiding om een relatie aan te gaan tussen de Teilingerstraat en het achtergelegen daklandschap. Hoe deze relatie precies wordt vormgegeven is onderdeel van de uitwerking van het kavel. Tot de mogelijkheden behoren een programmatische of een fysieke verbinding in de vorm van een trap. In de tekening is een pijl aangegeven om deze relatie te duiden.

De kenmerkende vliesgevel keert terug

De vliesgevel geeft een kans om een bijzonder woon en buitenruimtes te maken

Afgebladerde verf en slecht gevelonderhoud doen afbreuk aan de uistraling

Kenmerkende overhoekse raamstroken met de kolommen vrij daarachter

De hoofdentree aan de Vijverhofstraat

Gevel herstel en overschildering hebben sporen achtergelaten

Vijverhofstraat 47 kort na oplevering, duidelijk zichtbaar de showroom entree aan de Teilingerstraat.

Oorspronkelijke geveltekening

ZOHO Masterplan Wederopbouw

Kenmerkend voor het gebied Het Glazen gebouw vormt de hoek van het gebied voor hen, die vroeger via het spoor de stad in kwamen en vanuit de Provenierswijk het gebied introkken. De stevige en formele hoek markeert de plek, maar het hoekpand maakt ook een overgang naar de lagere bedrijfsgebouwen aan de Vijverhofstraat. De verfijnde vliesgevel geeft het gebouw een markante, unieke en herkenbare uitstraling, die de hoek zeer herkenbaar maakt. Kenmerkend aan het gebouw De kelder, begane grond en eerste verdieping volgen de perceelsgrenzen. De tweede tot en met vierde verdieping steken hier bovenuit, vormen een wand aan de Teilingerstraat en worden ontsloten door een lift- en trappenhuis, dat tegen de achtergevel is geplaatst. De hoofdingang bevindt zich aan de Vijverhofstraat. In de gevels van het pand is een scheiding aangebracht tussen begane grond en verdiepingen. Aan de Teilingerstraat bevindt zich een doorgaande, stalen winkelpui op een lage plint van donkergrijze baksteen, die overhoeks is doorgezet. De gevel van de verdiepingen kraagt iets uit en bestaat volledig uit een vliesgevel met zeer dunne, stalen profielen. Een dergelijke verfijnde ‘curtain wall’ is vaker toegepast in de naoorlogse architectuur, zoals bij het Hufpand aan de Hoogstraat, maar is op deze schaal vrij zeldzaam.

In de loop van de tijd zijn de borstweringspanelen overgeschilderd en aan de binnenzijde afgetimmerd, ten koste van het transparante karakter. De vliesgevel zelf is echter nog helemaal aanwezig.

Bron: CV Zomerhofkwartier 2018

ZOHO Masterplan Wederopbouw

ZOHO Masterplan Ontwerp maaiveld

Hoofdstuk 4

Ontwerp maaiveld.

ZOHO Masterplan Ontwerp maaiveld

Visie maaiveld ZOHO intensiveert, dat vraagt om een buitenruimte die voor veel doelgroepen en activiteiten een ontmoetingsplek is. Zo zijn er ‘de makers’ die de stoepen innemen en experimenteren met nieuwe inrichtingen. Er zijn jongeren die sporten en horecabezoekers die op straat vertoeven. Straks komen daar de gezinnen bij, die gezellig met de buren buiten willen zitten, met kinderen die willen spelen, hondeneigenaren die een ommetje maken en ouderen die gewoon rustig op een bankje willen zitten. Veel verschillende behoeften, die vragen om verschillende plekken. Tegelijkertijd willen we voldoende raakvlakken creëren, die zorgen dat al die groepen elkaar blijven treffen. De stad en de buurt We maken een duidelijke keuze tussen een binnen- en een buitenwereld. De buitenwereld (Teilingerstraat, Vijverhofstraat en Zomerhofstraat) is de wereld van makers, horeca en reuring. Hier houden we het straatprofiel met brede stoepen, parkeren en de rijbaan grotendeels in stand in afstemming op het IP Vijverhofstraat en de ontwikkeling van de Hofbogen. Het haaks parkeren langs de Zomerhofstraat maakt plaats voor langsparkeren ten gunste van bredere stoepen en meer groenvakken. Het gebied rondom de kruising Zomerhofstraat/Vijverhofstraat staat centraal in deze wereld. De regentuin vormt het vertrekpunt en die groene beleving verspreidt zich verder door de straten.

De groenvakken in de straten krijgen een vergelijkbare beplanting met randen en zitelementen. De binnenzijde biedt een nieuwe belevingswereld. Wat voorheen slechts een achterkant was, wordt nu overduidelijk het hart van een woonbuurt. De autovrije binnenstraten kennen een eenduidige materialisering van gevel tot gevel. Hierin krijgen de bewoners ruimte om eigen invulling te geven aan hun stoepen en wordt ontmoeting tussen buren gefaciliteerd. Om de verkleuring van stedelijk gebied naar buurthart expliciet te maken, wordt een gradiënt van grijs naar rood in het straatwerk aangebracht. Zo wordt de overgang voelbaar. Aan het eind van de drie binnenstraten ligt het nieuwe Zomerhofplein. Dit plein is de ontmoetingsplek voor alle bewoners en inwoners van omliggende buurten en wordt geactiveerd door omliggende voorzieningen als het overdekte sportveld, de huiskamer, kleinschalige horeca en de tribune/ opgang naar het daklandschap. Jongeren kunnen hier 365 dagen per jaar sporten op het overdekte

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=RotterdamRaad&id=2c7591a9-70c8-4265-8697-f2beabc9b9b0