21bb11840 Bijlage behorende bij 21bb10349 - Raadsvoorstel over vaststelling nota van uitgangspunten ontwikkeling RISE
Tekst van het document
RISE
Nota van Uitgangspunten - september 2021
Colofon Deze Nota van Uitgangspunten RISE is opgesteld door experts van de clusters Stadsontwikkeling, Stadsbeheer, Maatschappelijke Ontwikkelingen en het Ingenieursbureau van de Gemeente Rotterdam.
RISE
Projectleider (inlichtingen): Robert Paf rh.paf@rotterdam.nl Gebiedsontwikkelaar: Jan van de Ree
Projectmanagement: Robert Paf Mohamed el Azouti Robin Volman-van Leijen Stedenbouw : Kristin Jensen Bob van den Hoven Landschap: René Bosch Programma: Ramon Rodrigo, Esther Roth, Hans Hogervorst, Evert Jan Kleine Mobiliteit: Chris Visser Duurzaamheid: Cedrique Steenkamer Ingenieursbureau: Remco Versteeg Stadsbeheer: Laura de Nijs Planeconomie: Evert Peterse Markt & contracten: Martine de Vos
Verantwoording beeldmateriaal: De auteur van het beeldmateriaal is vermeld in het beeldonderschrijft. Indien niet anders vermeld is het beeldmateriaal opgesteld door de gemeente Rotterdam.
beeld + beeld omslag: Google Earth
2
september 2021
Dit document is vastgesteld door de gemeenteraad Rotterdam op 14 oktober 2021.
RISE NvU
Inhoud 1. Introductie. ............................................................. 4 5. Mobiliteit.................................................................. 66 8. Proces...........................................................................86 1.1 Aanleiding
5.1 Bereikbaarheid
8.1 Procedure
1.2 Opgave
5.2 Parkeren
8.2 SMP en IP
1.3 Eigendom & participanten
5.3 Duurzame mobiliteit
8.3 Fasering
1.4 Beleidskader
5.4 Personen en goederenvervoer
8.4 Participatie en communicatie
5.5 Aan-/afrijroutes politie
2. Plangebied............................................................. 16
Bijlagen. ................................................................... 90
2.1 Locatie
6. Duurzaamheid. ................................................. 72
2.2 Historie
6.1 Integrale duurzaamheid
2_ Peilmaten
2.3 Huidige situatie
6.2 Sociale duurzaamheid
3_Kabels en leidingen
2.4 (Toekomstige) ontwikkelingen
6.3 Duurzaamheidskompas
4_Concept Stedenbouwkundig Matenplan (SMP)
I. Energietransitie
3. Ruimtelijke uitgangspunten.......... 38
II. Circulair
3.1 Stedenbouw
III. Klimaatbestendig
3.2 Landschap & openbare ruimte
IV. Gezonde leefomgeving
3.3 Programma
1_Bestemmingsplan
5_Aanvullende documenten
6.4 Smart City 6.5 Resilience
4. Beeldkwaliteit. ................................................. 58 4.1 Architectuur
7. Technische Randvoorwaarden �� 78
4.2 Landschap & openbare ruimte
7.1 Technisch 7.2 Beheer 7.3 Milieu 7.4 Aanvullend t.b.v. OMV
Inhoud
september 2021
3
1. Introductie 1.1 Aanleiding 1.2 Opgave 1.3 Eigendom & participanten 1.4 Beleidskader
4
september 2021
RISE NvU
1. Introductie
september 2021
5
Hofbogen
Schiekadeblok S ch
POMPENBURG
i e ka de
Rotterdam CS
RISE
ROTTERDAM CENTRAL DISTRICT (RCD) n
a t-J co
p le i
n Si
H of
bs
at tr a Do
e ve se
el s
ag
r
r
de
LAURENSKWARTIER
Stadhuis
l s in
Bi
gel
ui
wate Doel
Co o
en
a an
nn
b Lijn
in
e
le uisp
tt
ein
h Stad
ro
isp l K ru
De Doelen
Kr
a sk
ts aa
Hilton
Ha
na Wee
pl
Politiebureau
Laurenskerk LIJNBAANKWARTIER S ch ouw
Beurs
bur g p le i n
g Westersin el
Theater Rotterdam Beu
6
september 2021
r
e vers s tr a
Beu
r s tr
rse ave
RISE NvU
1.1 Aanleiding De RISE-ontwikkeling bevindt zich aan het meest prominente stadsplein van Rotterdam, het Hofplein, en vormt vanuit het noorden en oosten de entree van de binnenstad. De huidige bebouwing, bestaande uit twee verouderde kantoorgebouwen en het sociale woningen complex uit de jaren tachtig, draagt niet bij aan de allure van dit belangrijke stadsplein. De lage en veelal dichte plinten maakt een aantrekkelijke programmering moeilijk, de openbare ruimte nodigt niet uit om te verblijven en de routes voor voetgangers zijn verstopt en voelen onveilig. De binnenstad van Rotterdam is ook in de toekomst één van de meest logische plekken om de groei van de stad te blijven accommoderen om het hoogstedelijke interactiemilieu (op twee oevers van de Nieuwe Maas) te versterken, met een grote functiemix, hoge dichtheid, intensief en meervoudig ruimtegebruik, levendigheid en goed openbaar vervoer. In het centrum speelt de omgeving rondom het Weena en het Hofplein een belangrijke rol als verstedelijkingszone nabij het openbaar vervoer.
Pompenburg
1. Introductie
De locatie kan, met respect voor de cultuurhistorische waarde, worden ontwikkeld tot een ensemble met drie hoge torens die het Hofplein markeren binnen de hoogbouw-as en de skyline van de stad. Er ontstaat ruimte voor een groot programmatisch aanbod in een mix van woningen, kantoren, een hotel, maatschappelijke voorzieningen en horeca waarmee de lang gemiste reuring weer nieuw leven wordt ingeblazen en waarmee opnieuw een brede mix van bewoners en bezoekers naar het Hofplein wordt gebracht. De nu verstopte openbare ruimte wordt geopend naar de stedelijkheid en allure van het nieuw ingerichte Hofplein en de Doelstraat wordt een tegenpool in de luwte voor groen, ontmoeting en kunst. De nieuwe vorm van de gebouwen begeleidt op heldere manier het fijnmazige netwerk van wandel- en fietsroutes naar het centrum en het Hofplein, naar het Hofbogenpark op de Hofbogen, naar Noord en het Laurenskwartier en het openbaar vervoer.
Hofplein 33
Coolsingel 6
De ontwikkeling van de locatie kan substantieel bijdragen aan de doeleinden van de verdichtingsopgave door de transformatie van de zuidoosthoek van het Hofplein naar een bruisend en opvallend stuk stad:
Initiatief De RISE-ontwikkeling is in 2018 als marktinitiatief aangedragen door RED Company, gedelegeerd ontwikkelaar voor Hofplein Ontwikkel BV. Het projectvoorstel gaat uit van de herontwikkeling van: de verouderde panden Coolsingel 6 (kantoren en horeca in de plint) en Hofplein 33 (kantoren en retail in de plint) (beide panden zijn eigendom van Hofplein Ontwikkel BV.) het woningbouwcomplex Pompenburg (sociale huur Doelstraat 5 t/m 275 en Pompenburg 406 t/m 654), (deze opstal is in erfpacht van Havensteder) en de commerciële plint en parkeergarage (eigendom Gemeente Rotterdam (hierna: gemeente)). Om het beoogde omvangrijke en gemengde programma mogelijk te maken zullen de ca. 50.000 m2 BVO bestaande gebouwen worden vervangen door ca. 200.000 m2 BVO nieuwbouw:
·· ··
Bestaand programma 226 sociale huurwoningen collectieve binnentuin commerciële plint (ca. 2.000 m2 BVO) ca. 22.000 m2 BVO kantoren 155 parkeerplaatsen (auto)
·· ·· ·· ·· ··
Beoogd programma tenminste 226 (of meer) sociale huurwoningen ca. 1.100 woningen (vrije sector huur & koop) collectieve daktuin gemengde plint met horeca, nachthoreca, commercieel, kleinschalige bedrijvigheid ca. 22.000 m2 BVO kantoren hotel maatschappelijke voorzieningen (zorg en gezondheid, beschermd wonen, kinderdagverblijf) Innovatief mobiliteitsconcept
·· ·· ·· ·· ·· ·· ·· ··
september 2021
7
Hofplein toren
Coolsingel toren Weena toren
Hofplein 33 Pompenburg Coolsingel 6
torens: diverse mix woningen
- Woningen
parkeergarage kantoor hotel - Hotel sociale woningen
gemengde - Plint plint
Kantoor Rotterdamse laag: kantoren & voorzieningen Plint -
commerciële plint
commerciële plint
- Parkeerkelder
gemengde plint -1 / -2 mobiliteit
Bestaande programmaverdeling RISE (RED Company)
8
september 2021
Schema beoogde programmaverdeling RISE (RED Company) RISE NvU
Ambitiedocument
Nota van Uitgangspunten
Het projectvoorstel van de initiatiefnemer is door de gemeente positief ontvangen en vertaald naar het Ambitiedocument RISE dat op 3 november 2020 is vastgesteld door het College van B&W. Tijdens de voorbereidingen voor het Ambitiedocument hebben Havensteder en RED Company gesprekken gevoerd over de voorwaarden waaronder Havensteder bereid is samen te werken in de ontwikkeling. Het terugbouwen van minimaal het huidige aantal van 226 en de gebruiksoppervlakte aan sociale huurwoningen en een terugkeergarantie voor huidige bewoners vormen voor Havensteder niet onderhandelbare uitgangspunten.
In de aanloop tot de NvU hebben RED Company, Havensteder en de gemeente in gezamenlijk overleg de onderzoeksvragen uit het ambitiedocument nader uitgewerkt. Aan de hand van de resultaten heeft de gemeente de uitgangspunten opgesteld. RED Company heeft een participatietraject doorlopen en Havensteder is in gesprek gegaan met hun huurders. Enkele onderzoeksvragen konden niet volledig beantwoord worden, maar zijn, concreter geformuleerd en met procesafspraken voorzien opgenomen in deze NvU.
Voor Havensteder biedt het projectvoorstel de kans om haar huidige woningcomplex te vervangen door meer toekomstbestendige, duurzamere nieuwbouw. Hierbij staat het vernieuwen en vergroten van de sociale woningvoorraad in het centrum centraal. Havensteder is voornemens eind 2021 te besluiten of zij definitief meedoen in de ontwikkeling. De afgelopen decennia heeft de gemeente ingezet op verdichting, vergroening en meer levendigheid met de strategie ‘Binnenstad als City Lounge’ (2008). Als vervolg daarop wordt nu in het kader van de omgevingsvisie het ‘Binnenstadsplan’, uitgewerkt. Hierin wordt de focus ‘compact’ verlegd naar ‘goede groei’. Met dit binnenstadsplan geeft de gemeente richting aan een toekomstig gezond en vitaal hart van Rotterdam. Omdat de RISE-ontwikkeling zal bijdragen aan deze ambitie, heeft de gemeente op basis van het Ambitiedocument nader onderzoek gedaan en met de resultaten van het tot nu toe gevoerde participatietraject door RED Company en Havensteder de nu voorliggende Nota van Uitgangspunten (hierna: NvU) opgesteld als leidraad voor de ontwikkeling.
1. Introductie
Leeswijzer De Nota van Uitgangspunten bevat negen hoofdstukken. Hoofdstuk 1 geeft een overzicht van de aanleiding, opgave, ambities en beleidskaders. Hoofdstuk 2 gaat over de ligging en de betekenis van de locatie in de directe en stedelijke context. In de hoofdstukken 3 tot en met 7 zijn de uitgangspunten geformuleerd voor onder andere de ruimtelijke inbedding, beeldkwaliteit, mobiliteit, duurzaamheid, techniek en beheer. Hoofdstuk 8 geeft inzicht over het vervolgtraject en de procedures. Aan het einde van het document zijn de bijlagen opgenomen.
Deze Nota van Uitgangspunten beschrijft de uitgangspunten waar de gewenste planvorming op de locatie aan moet voldoen. De NvU is de leidraad voor het ontwerptraject, het wijzigen van het bestemmingsplan en om ten slotte te komen tot een omgevingsvergunningaanvraag. De NvU wordt vastgesteld door de gemeenteraad en is geldig tot aan de start bouw, doch uiterlijk tot 2 jaar na vaststelling. De NvU is zonder toestemming van de gemeente niet overdraagbaar aan andere partijen. Doorkijk op proces RED Company, Havensteder en de gemeente Rotterdam hebben in een voorovereenkomst onder andere afgesproken dat plannen voor de haalbaarheid van het project verder zullen worden uitgewerkt op basis van de Nota van Uitgangspunten. Havensteder is voornemens eind 2021 te besluiten of zij meedoen in de ontwikkeling om het aantal bestaande huurwoningen op de locatie te waarborgen en potentieel uit te breiden. Na vaststelling door de gemeenteraad is de NvU openbaar. Partijen zullen met elkaar een samenwerkingsovereenkomst aangaan onder andere om de projectbestemmingsplanprocedure op te kunnen starten, met als doel om het bestemmingsplan aan te passen ten behoeve van de ontwikkeling van RISE.
september 2021
9
Schetsimpressie van RISE in haar context, met de drie torens: de Coolsingeltoren, de Hofpleintoren en de Weenatoren (RED Company)
10
september 2021
RISE NvU
1.2 Opgave 1. Een integrale bouwsteen voor het centrum De RISE-ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van de bestaande gebouwen en de bouw van drie torens: de Coolsingeltoren, de Hofpleintoren en de Weenatoren. Mede door de grote omvang van de ontwikkeling moet deze zorgvuldig als integrale bouwsteen ingepast worden in zijn omgeving. RISE volgt de gemeentelijke ambitie voor de ontwikkelingsrichting van de Binnenstad en sluit aan op de principes voor ‘goede groei’ en de gebiedsbeslissingen die momenteel in het ‘Binnenstadsplan’ in het kader van de omgevingsvisie worden uitgewerkt (zie hoofdstuk programma). Programmatische versterking: Het door kantoren gekenmerkte gebied rondom het Weena versterken door toevoegen van een divers en gemengd stedelijk programma met wonen (sociaal en vrije sector huur én koop), werkgelegenheid, maatschappelijke voorzieningen, horeca en hotel voor 24-uurs economie. Het programma draagt bij aan de programmatische balans van de binnenstad, ook in relatie tot andere ontwikkelingen in het gebied. De uitstraling van het Hofplein als belangrijk stadsplein en ‘entree naar de binnenstad’ wordt versterkt door het situeren van levendig, stedelijk programma in de plinten met ruimten voor ontmoeten en verblijven. Handhaven van ten minste het totaal oppervlak sociale huurwoningen.
Minstens 20% van het woonprogramma bestaat uit sociale huur en minstens 50% van de woningen is betaalbaar (de grenzen tussen sociale en vrije sector huur en betaalbare en dure woningen worden ieder jaar aangepast. Toetsing van de prijssegmentering vindt plaats op het moment van aanvragen van de omgevingsvergunning. Bijzondere aandacht voor levensloopbestendige woningen en zorgconcepten. Zorgvuldig regisseren van ruimte voor interactie, ontmoeting en rust zodat een aantrekkelijk stuk binnenstad ontstaat waar bewoners, werknemers en bezoekers graag verblijven en elkaar ontmoeten. Openbaar vervoer, mobiliteitsconcepten, voorzieningen
··
·· ·· ··
·· ·· ··
1. Introductie
en schaarse ruimte optimaal benutten door nabijheid en efficiënt ruimtegebruik. Ruimtelijke versterking: Ruimtelijke versterking van de stedenbouwkundige structuur op het kruispunt van de assen Weena en Coolsingel door vormgeven van de rechthoek Hofplein. Hofplein markeren met hoogteaccent in de skyline van de binnenstad. Volume op ooghoogte zorgvuldig inbedden in de directe omgeving; aan het Hofplein, de Coolsingel, het Pompenburg, de Haagseveer en de Doelstraat. Levendigheid, groen en verblijfskwaliteit toevoegen op maaiveldniveau. Bijdragen aan betere verbindingen naar het Laurenskwartier, Pompenburg, de Coolsingel en het Hofplein door levendige plinten om de doorstroming van het gebied met aantrekkelijke wandelroutes te verbeteren.
·· ·· ·· ·· ··
Duurzaamheid: Hoge eisen ten aanzien van duurzaamheid. Waaronder speciale aandacht voor circulariteit; hergebruik van oorspronkelijke materialen uit het (oude) gebouw en slim en duurzaam gebruik van nieuwe materialen. Synergiën benutten van duurzame (water, energie, warmte) en ecologische netwerken. Social return in de vorm van het creëren van ondersteunende diensten bij de mobiliteitshub, hotel, kantoren en butlerservices bij de woningen
·· ·· ··
2. Een ingenieus ensemble Het projectvoorstel omvat ca. 200.000 m2 bruto vloeroppervlak en biedt ruimte voor circa 1.300 woningen, een hotel, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, bedrijfsruimte, horeca, commerciële ruimte en een mobiliteitshub. De interne organisatie en de interactie met de openbare ruimte van een dusdanig groot complex moet gewaarborgd zijn door: Plinten vrijhouden voor levendige invulling door slimme interne organisatie van expeditie en techniek. Programma’s moeten elkaar versterken (bijvoorbeeld door dubbelgebruik) en elkaar niet belemmeren (bijvoorbeeld door geluids- of geuroverlast). Flexibele ruimtes voor veranderend gebruik in de toekomst. Breed aanbod van groene en bruikbare buitenruimte. Slim: gezond, duurzaam, ecologisch, smart, inclusief en resilient.
·· ·· ·· ·· ··
3. Aandachtspunten in het ontwikkelingstraject De bouwomvang, de omvang van de plot in relatie tot de binnenstedelijke ligging, de sloopopgave en de samenwerking van publieke en private partijen maken het ontwikkelingstraject complex. Er is rekening te houden met ruimtelijke en programmatische scenario’s en erbij passende ontwikkelingsstrategieën en fasering, binnen de geformuleerde uitgangspunten voor: Een goed functionerend bouwplan met daarin afgewogen programmaonderdelen met goede huisvesting voor alle bewoners. Organiseren tijdelijke huisvesting voor (een deel van) de huidige bewoners. Overlast voor de bewoners van de ontwikkeling en omwonenden en andere stakeholders tijdens de bouw beperken. Planning van bouwtijd en -logistiek. Afstemming met de herinrichting van het Hofplein. Afstemming met andere projecten in de omgeving die gedurende de bouwtijd van RISE in uitvoering gaan. Vormgeven van de samenwerking met Havensteder.
·· ·· ·· ·· ·· ·· ··
september 2021
11
Ho fple in
861
G
urg penb Pom
er al
ij
795 -3 12
04
15
797
796
654 4061
271
671 32
l ei n
-55 28 1-2 8
3 1-
680 5
Ho fp
749 3 -4 15
681 a lstra Do e
en ol m r we
9 -7 45
f
570
750
l
914
5 5-27
rd
e lsing Co o
431
oo N
er ve se ag Ha
t
746
8 798
833
321 285-
2-18
Exploitatiegebied "RISE" 5 11 81
23
Gemeente Gemeente met erfpacht
a Doelw
ter
918
Gemeente met opstalrecht Particulier Kadastraal bekend : Gemeente Rotterdam 8e afd sectie AD
30
Lokatie: Hoek Coolsingel / Hofplein / Pompenburg
s Zand
Bron: Kadastraal & BGT d.d. juli 2020
traat
mple
in
Plotnaam: explgr_de_rise
A3
Tekenaar : S. Gravekamp Stadsbeheer (wijziging: R.C. van den Hoven) Basisinformatie
3-9
D
R
september 2021
736
Datum : 7-7-2020 14-3-2021 (wijziging)
Co
12
Gemeente Rotterdam 735
Schaal : 1 : 750
4 22-2
Kaart met kadastrale eigendommen en plangrens exploitatiegebied
-
Plangrens
5
7 45-4
799
RISE NvU
1.3 Eigendom & participanten De gronden en opstallen in het ontwikkelingsgebied zijn in eigendom van Hofplein Ontwikkel BV en de gemeente. Havensteder is eigenaar van het recht van erfpacht dat is gevestigd op de grond onder het woningbouwcomplex Pompenburg. Havensteder en de gemeente hebben aangegeven onder randvoorwaarden de integrale ontwikkeling mogelijk te willen maken. Een (groot) deel van deze randvoorwaarden is opgenomen in deze NvU. Plangrens De aan de ontwikkeling grenzende openbare ruimte maakt onderdeel uit van het exploitatie-gebied, om een goede afstemming tussen gebouw en buitenruimte in het ontwerp te waarborgen en om rekening te kunnen houden met mogelijk noodzakelijke aanpassing van de inrichting van de buitenruimte na afronding van de bouwwerkzaamheden. De definitieve plangrens van het exploitatiegebied wordt vastgelegd in afstemming met het project inrichtingsplan (IP) Hofplein. Ontheffingsvergoeding In de leveringsaktes (privaatrechtelijk) zijn bouw- en gebruiksbepalingen opgenomen. Deze komen niet overeen met de toekomstige bebouwing en het daarbij horende gebruik. RED Company dient toestemming/ontheffing te vragen aan de gemeente om de bepalingen te wijzigen. De gemeente kan aan het verlenen van toestemming/ontheffing nadere financiële voorwaarden verbinden.
Eigendomssituatie
Participanten
Hofplein Ontwikkel BV RED Company is gedelegeerd ontwikkelaar voor Hofplein Ontwikkel BV, eigenaar van Coolsingel 6 en Hofplein 33 met daarin het volgende programma: Hofplein 33: kantoorgebouw, verouderd (14 verdiepingen, 6.053 m2 BVO) en commerciële plint (281 m2 BVO). Coolsingel 6: kantoorgebouw, verouderd (7 verdiepingen, 13.595 m2 BVO) en commerciële plint (1.686 m2 BVO) Totaal kantoorprogramma: 19.648 m2 (BVO) Totaal commercieel programma: 1.937 m2 (BVO)
Ontwikkelaar RED Company, namens Hofplein Ontwikkel BV
·· ··
Havensteder Havensteder is eigenaar van de opstal en is gerechtigd tot de erfpacht gevestigd op de grond onder het woningbouwcomplex Pompenburg met daarin het volgende programma: 226 sociale huurwoningen De parkeergarage Haagseveer (in eigendom van de gemeente, zie hieronder) heeft 155 parkeerplaatsen. Daarvan worden er ca. 55 gehuurd door huidige bewoners van Pompenburg.
··
Architect Powerhouse Company
··
Adviseurs / specialisten Procesadvies: Kickstad Cultuurhistorie: SteenhuisMeurs Constructeur: Buro Happold-Adviesbureau Tielemans Technisch projectmanagement: DVP Bouwkostendeskundige: ISIS Bouwadvies Landschap: Delva Landscape Architecture & Urbanism Ruimtelijke Ordening: Mees Ruimte & Milieu
·· ·· ·· ·· ·· ·· ··
·· ··
Gemeente Rotterdam De gemeente Rotterdam is eigenaar van: De grond onder het woningbouwcomplex dat in erfpacht is uitgegeven aan Havensteder (zgn. “bloot eigendom”). De plint onder de woningen van Havensteder aan het Pompenburg met daarin commerciële voorzieningen (horeca ca. 250 m2 (BVO), kappersacademie ca. 174 m2 (BVO), overig commercieel ca. 675 m2 (BVO) + leegstaand ca. 330 m2 (BVO). De aan de Doelstraat gelegen parkeergarage (twee lagen op maaiveld, 155 plekken) De aanrijroute aan de binnenzijde van het blok naar de parkeergarage en de omliggende openbare ruimte.
·· ·· ·· ··
1. Introductie
september 2021
13
1.4 Beleidskaders Bestemmingsplan
Afwijking van het bestemmingsplan
Ter plaatse van de projectlocatie vigeert het bestemmingsplan “Lijnbaankwartier-Coolsingel”, vastgesteld op 17 oktober 2019 door de Raad van de gemeente Rotterdam. De projectlocatie heeft de bestemming ‘Centrum - 1’, met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’. Voor het deel van de projectlocatie, gelegen aan de Coolsingel is sprake van de functieaanduiding ‘Kantoor’. Daarnaast is tussen de bebouwing van Coolsingel 6 en Hofplein 33 een bouwaanduiding ‘onderdoorgang’ opgenomen. Voor de gehele projectlocatie geldt op basis van het vigerende bestemmingsplan een maximum bouwhoogte van 40 meter. De gronden rondom de bebouwing hebben de bestemming ‘Verkeer – verblijfsgebied’. In het bestemmingsplan is een vrijstelling opgenomen voor de bouwhoogte: binnen het vlak met de maatvoeringsaanduiding “maximum bouwhoogte 40 meter” kan afgeweken worden tot een maximum bouwhoogte van 70 meter. De vrijstelling wordt enkel verleend indien de afwijking van de toegestane maximum bouwhoogte niet leidt tot een onevenredige aantasting van het woon-, werken leefklimaat en het bouwplan vanuit stedenbouwkundig oogpunt verantwoord wordt geacht.
De nieuwe ontwikkeling is in strijd met de regels van het bestemmingsplan. RED Company zal met toepassing van de coördinatieregeling van artikel 3.30 en verder van de Wet ruimtelijke ordening de noodzakelijke publiekrechtelijke vergunningen aanvragen en procedures voeren. Dit document is opgesteld aan de hand van de voor deze locatie relevante beleidsdoelstellingen (zie volgende bladzijde) die het toetsingskader vormen voor de planologische procedure.
Bestemmingsplankaart
250m
Daarbij wordt opgemerkt dat als gevolg van de uitspraak van de Raad van State van 19 augustus 2020 wonen voorlopig niet is toegestaan (behoudens bestaande woningen) binnen de plangrens totdat het bestemmingsplan op dit punt is gerepareerd. De gemeente heeft van de Raad van State de opdracht gekregen om het bestemmingsplan op het gebied van wonen in de “overige zone-aandachtsgebied geluid” te repareren, en is al aan deze opdracht begonnen. Het college van B&W wil de combinatie van horeca en wonen mogelijk blijven maken. De gemeenteraad is uiteindelijk bevoegd het bestemmingsplan vast te stellen.
150m 150m 70m
36m
Ontwikkelruimte met vrijstelling (70m) + contour RISE
14
september 2021
RISE NvU
Beleidsdoelstellingen Hiernaast staan de voor de ontwikkeling van de locatie relevante beleidsdoelstellingen. RED Company dient zich ervan bewust te zijn dat gedurende de looptijd van de planvorming er ook sprake zal zijn van nieuw beleid, wat mogelijk consequenties gaat hebben voor de inhoud van deze NvU. Op dit moment is in ieder geval het Binnenstadsplan in het kader van de Omgevingsvisie in voorbereiding. Voor zover nu valt te overzien zal dit document geen consequenties hebben voor de inhoud van deze NvU. De informatie is te vinden op internet of kan aangeleverd worden.
1. Introductie
Nieuwe energie voor Rotterdam 2018Rotterdam 2013; (2013, RIS kenmerk ·· Coalitieakkoord: ·· Grondprijsbeleid 2022; 2018, (RIS kenmerk 18bb5320) 13gr2074) vigerende bestemmingplan Lijnbaankwartier – en marktbenadering projectmatige wo·· Het ·· Grondbeleid Coolsingel; https://www.ruimtelijkeplannen.nl/ ningbouw d.d. 27 juni 2019 (RIS kenmerk 19bb13130 en Binnenstad inclusief de daarin benoem19bb16680); ·· Vuistregels de beleidsdocumenten (12-09-2019); RIS kenmerk Mobiliteitsaanpak (RMA) (20 februari 19bb19845 en 19bb19844 ·· Rotterdamse Hoogbouwvisie herziening (2019) (RIS kenmerk 2020); RIS kenmerk 19bb24254 ·· 19bb21410); OV visie Rotterdam 2018 – 2040; 2018, RIS kenmerk ·· 18bb568) ·· Afwegingskader bezonning (2021). verkeersplan Rotterdam d.d. 23 januari 2017; ·· Stedelijk Actualisatie ontwikkelingsvisie Lijnbaankwartier (2017); (2017, RIS kenmerk 17bb559) ·· RIS kenmerk 18bb2162 bijlage 1 Beleidsregeling parkeernormen auto en fiets (2018); ·· (2018, RIS kenmerk Welstandsnota Rotterdam (2012); RIS kenmerk 12gr1777 18bb738) ·· Cultuurhistorische verkenning Weena - Hofplein Rotter·· dam (2021). Duurzaamheidskompas d.d. september ·· Rotterdams 2019. RIS kenmerk 19bb19655 ontwikkeling woningvoorraad Rotterdam Rotterdams Weerwoord (2019)(RIS ·· Gebiedsatlas ·· Urgentiedocument 2030, herijking 2020 (kenmerk 20bb6924) kenmerk 19bb11875) Woningbouw Rotterdam 2018-2021 2019-2022.
http://www.rotterdamcir·· Bouwmaatregelen ·· Grondstoffennota (kenmerk 18bb10674 bijlage 1); culair.nl/grondstoffennota/ Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen, 2020, RIS ·· Nieuw openbare ruimte 2020-2030 (RIS kenmerk kenmerk 20bb003778 en 20bb7471 ·· Visie Thuis in Rotterdam, Addendum Woonvisie 2030 (RIS 19bb12319); ·· kenmerk 20bb10260) openbare ruimte Rotterdamse Stijl (2008); ·· Handboek Actieplan Middenhuur en factsheet middenhuur nieuwhttps://www.rotterdam.nl/wonen-leven/rotterdamse·· bouw (2019) (kenmerk 19bb13503 bijlage 1); stijl/ Nota Bedrijfsruimte Rotterdam (juni 2019); RIS kenmerk stijl Lichtplan Rotterdam d.d. april 2011; ·· 19bb15095 ·· Rotterdamse https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/rotterdamsekantoren Rotterdam (2019) (RIS kenmerk stijl/ ·· Nota https://www.rotterdam.nl/wonen19bb15095 bijlage 1); ·· Boomstructuurvisie. Referentiewaarden maatschappelijke voorzieningen leven/rotterdamse-stijl/ ·· (2019); RIS kenmerk 19bb24634 Thuis Akkoord (2019); RIS kenmerk 20bb1264 ·· Langer Centrum (2020); RIS kenmerk; bij·· Voorzieningenplan lage bij 12gr1095 Wakker worden in een wereldstad, 2021 ·· Hotelbeleid (RIS kenmerk 21bb6008)
september 2021
15
2. Plangebied 2.1 Locatie 2.2 Historie 2.3 Huidige situatie 2.4 (Toekomstige) ontwikkelingen
16
september 2021
RISE NvU
2. Plangebied
september 2021
17
business
ict
H
u it g a a ur
Laurenskwartier:
e won
cult
u
n
ASR
n
wi n k ele n
Perspectief Binnenstad
st s ed elijke functie
&
Lumiere
1 Ontwikkelingen (gebouwen en openbare ruimte) rondom de RISE locatie in het RCD, Pompenburg en het noordelijk Lijnbaankwartier.
o No
RISE
Hofplein
The Rise
ofplei
n
Treehouse
str di
rd
r Pompenburg Schiekade blok
ie
e ecr at
3 De RISE locatie als schakel tussen het bruisende stedelijke gebied en de rustigere (woon)wijken.
ca
.7
00
m
Hoogbouw-as - max. 250m Overgangszone - max. 150m 2 De RISE locatie ligt aan de hoogbouw-as en grenst aan de overgangszone en het Laurenskwartier.
18
september 2021
4 De RISE locatie - Uitstekend bereikbaar voor voetgangers, fietsers en openbaar vervoer: NS Centraal Station op ca. 700m afstand, metro- en tramhalte grenzend aan locatie . RISE NvU
2.1 Locatie 1 Verdichtingslocatie noordelijke binnenstad
2 Hoogbouw als baken aan het Hofplein
4 ‘Speler’ in de mobiliteitstransitie
Het gebied rondom Weena en Hofplein is volop in ontwikkeling. In een grote zone aan de noordzijde van de binnenstad zijn verschillende grote bouwplannen en openbare ruimte projecten in de maak. Een deel van deze ontwikkelingen is geïnitieerd door de gemeente, zoals het Rotterdam Central District (RCD) en de herinrichting van het Hofplein als een van de Zeven Stadsprojecten, maar op andere plaatsen zijn de ontwikkelingen geïnitieerd door ontwikkelaars die bestaand vastgoed willen herontwikkelen.
De RISE locatie ligt in de hoogbouwzone op de ‘hoogbouwas’. In de Hoogbouwvisie 2019 is de maximale hoogte verruimd van 200m naar 250m. Dit is aanleiding voor veel marktpartijen in de noordelijke binnenstad om het potentieel van de ingeluide schaalsprong te verkennen. Ruimtelijk kan hoogbouw op deze locatie positief bijdragen aan de markering van het belangrijke stadsplein en van de hoogbouw-as in de skyline van de stad.
RISE is een van de ontwikkelingen die in deze grote context bijdraagt aan de in de omgevingsvisie gedefinieerde ‘goede groei’, waarin de verdichting (compact) gepaard gaat met de perspectieven gezond, inclusief, circulair en productief. Voor de ontwikkelingen in dit gebied betekent dat dat zij hun bijdrage leveren aan een integraal resultaat op gebiedsniveau: Een sterk verdicht maar aantrekkelijk woon- en werkmilieu voor bewoners, bezoekers en alle Rotterdammers. Een optimaal verbonden gebied waarin de routes en verblijfskwaliteit versterkt worden door de juiste programmering. Een balans tussen de hoogstedelijke sfeer en de behoefte aan rust van bewoners door een passend aanbod van openbare ruimte en programmering. Duurzaame netwerken voor mobiliteit, energie, water en ecologie.
De projectlocatie ligt als schakel tussen de bruisende stedelijkheid aan het Hofplein, het Weena en de Coolsingel enerzijds en de rustige stadsstraten Haagseveer, Doelstraat en Doelwater anderzijds. De locatie maakt onderdeel uit van de stedelijke coulisse van het Hofplein als belangrijk plein en entree van het centrum, en van de stadsboulevards Weena en Coolsingel met beeldbepalende publieke gebouwen zoals het Stadhuis, het postkantoor en het Centraal Station. In contrast met deze prominente oriëntatie tonen de overige straten rondom de projectlocatie (Pompenburg, Haagseveer, Doelstraat en Doelwater een rustig en functioneel karakter. De straten verbinden de locatie met het politiebureau, het Stadhuis en de winkelgebieden rondom de Meent en de Beurstraverse, maar ook met de aangrenzende (woon) wijken Noord en het Laurenskwartier en de daar gelegen groenvoorzieningen het Hofbogenpark en de Sint Jacobsplaats. De RISE-ontwikkeling kan de allure en uitstraling van de reuring van de ‘stedelijke kant’ versterken en aan de andere kant bijdragen aan betere verbindingen, programmering en aantrekkelijke verblijfsruimte op wijkniveau.
De locatie profiteert van het grote en diverse aanbod van voorzieningen en vervoersmiddelen in het centrum. Lopen en fietsen liggen voor de hand voor dagelijkse benodigdheden en voor lange afstanden is er keuze uit het mobiliteitsaanbod van de stad (bus, tram, metro) de metropoolregio (metro en bus) en - op 10 minuten loopafstand - de (inter) nationale treinen vanaf het Centraal Station. Rotterdam zet met de Rotterdamse Mobiliteits Aanpak (RMA) in op het versterken van openbaar vervoer en langzaam verkeer, met behoud van de noodzakelijke bereikbaarheid voor gemotoriseerd bestemmingsverkeer. Deze doelstelling uit de RMA krijgt nu en in de komende jaren gestalte door de herinrichting van de Coolsingel, Hofplein en de Westblaak. Met een slim mobiliteitsconcept kan RISE substantieel bijdragen aan de doelen van de RMA.
·· ·· ·· ··
2. Plangebied
3 Schakel tussen rust en reuring
september 2021
19
1) ‘Rotterdam en omlegende Landerijen, 1784. (Beeld: SAR)
2) Stadsplattegrond Rotterdam, 1865. (Beeld: SAR)
3) Plan Witteveen (Hofplein), 1936. (Beeld: SAR)
4) Basisplan (Van Traa), 1946. (Beeld: SAR)
5) Model Weena-boulevard, 1981. (Barbieri 1981)
Gelaagde tijdsopbouw van de noordelijke binnenstad van Rotterdam. (Beeld: CHV Weena - Hofplein, 2021)
20
september 2021
RISE NvU
2.2 Historie De ontwikkelingslocatie vormt de hoek van het Hofplein en is verweven met de geschiedenis van het Hofplein en het Weena. In de nabijheid wordt gewerkt aan de herinrichting van het Hofplein (een van de zeven Stadsprojecten) en meerdere vastgoedprojecten. De raakvlakken tussen alle projecten was de aanleiding voor het opstellen van de cultuurhistorische verkenning (CHV) Weena – Hofplein (2021). Deze CHV vertelt de ontstaansgeschiedenis van het hele noordelijke centrumgebied en geeft een waardering en aanbevelingen mee. Hieronder zijn de voor de locatie relevante aspecten uit de CHV samengevat.
Biografie De vooroorlogse stad (tot 1945) In de 16e eeuw verkreeg Rotterdam haar lange tijd kenmerkende driehoeksvorm (1). De stad opende zich vanuit één punt op het land - het huidige Hofplein - zo ver als mogelijk naar de Maas. Het organisch ontstane kruispunt van landen waterwegen vormde lange tijd de voorruimte van de twee noordelijkste stadspoorten: de Hofpoort en de Delftse Poort. Vanaf de tweede helft van de 19e eeuw (2) zorgden de stadsuitbreidingsplannen van stadsarchitect W.N. Rose en de komst van de spoorlijn ervoor dat het plein ingelijfd werd in de stad. De stadsgracht werd gedempt, de Hofpoort gesloopt en de naam ‘Hof van Weena’ leefde voort in de naam van het Hofplein. De stad en het spoor bleven doorgroeien. Aan het begin van de 20e eeuw had het spoor de functie en de ruimte van de waterwegen overgenomen en de Coolsingel straalde als ‘Wereldboulevard’ de allure uit van de vooruitgang. Plannen om het Hofplein als belangrijk kruispunt en entree van de stad als geordende pleinruimte hierop aan te laten sluiten sneuvelden door het bombardement in 1940. De wederopbouwstad (1945-1970) In de periode van de Wederopbouw werd het Hofplein in de eerste plannen van stadsarchitect W.G. Witteveen (3) opgenomen als verbindende pleinruimte tussen de historische structuren.
In het Basisplan (Van Traa) (4) uit 1946 werd het idee radicaal vervangen door een orthogonale structuur met brede en statige structuren van boulevards en verkeerspleinen. Het Hofplein behield daarin de func-
2. Plangebied
tie van kruispunt van de stadsboulevards Weena en Coolsingel en kwam aan de oostzijde te liggen het Weena, dat de belangrijkste stedelijke ruimte van het centrum moest worden. Het trechtervormig ontwerp voor de bebouwing rondom het verkeersplein werd in 1951 losgelaten om de “gebouwen als lossen objecten, maar onder rechte hoeken, te kunnen situeren op het raster van verkeerswegen”. Hierdoor kon het stedenbouwkundig concept van de Coolsingel met de karakteristieke afwisseling van koppen en wanden (‘dubbele rooilijn’) verlengd worden over het Hofplein heen tot een ‘spoortoren’ als visueel eindpunt (later ingevuld met het Technikon-complex (1970)). Als onderdeel van de continue oostwand van de Coolsingel, waarin het ensemble van de drie vooroorlogse gebouwen stadhuis, het postkantoor en het beursgebouw naar voren steken, verrezen het ENNEN-gebouw (Coolsingel 6, 1959) en het gebouw N.V. Shell Tankers (1960) aan de Schiekade. Aan de westwand van de Coolsingel werden het Hilton (1963) en de Weenaflat (1984) toegevoegd aan de ritmiek van kopgebouwen, die uit de lagere bebouwing van de Coolsingel naar voren springen. De leefbare stad (1970-1985) Na de realisatie van de eerste gebouwen op de Coolsingelas aan het Hofplein, duurde het tot na de aanleg van de metro dat de plannen voor de Weena-as invulling kregen.
In de periode van de leefbare stad stonden thema’s als herbergzaamheid en de menselijke maat centraal. De gemeente zette de bouw van kantoren stop en bestemde de laatste gaten in de binnenstad tot woongebied. De vraag naar de invulling van het Weena werd in 1979 duidelijk gesteld: intensivering van het grondgebruik, verbetering van de noord-zuidrelatie en de inrichting als stedelijk woongebied. In 1981 werd vervolgens het ruimtelijk plan ‘Weena-oost’ (5) vastgesteld om deze doelen te verwezenlijken en om o.a. de westkant van het Hofplein met rechte hoeken vorm te geven. Eveneens in 1981 werd de Pompenburgflat (1981) gerealiseerd. Het woongebouw werd door Carel Weeber in een gezamenlijk plan met het politiebureau ontworpen aan de zuidoosthoek van het Hofplein. Het ontwerp volgde de bebouwingsregels die waren opgesteld om de programmatische en ruimtelijke samenhang op het Weena te waarborgen. De bouwhoogte
werd gerelateerd aan het Hilton gebouw (‘Hilton hoogte’) en een inspringende plintzone over twee verdiepingen (‘arcades’) moest een aantrekkelijke ruimte bieden voor de beoogde levendige stedelijke programmering. De Pompenburgflat moest, samen met de hoge bebouwing aan de noordkant van de boulevard een visuele afsluiting vormen van de Weena-as aan het Hofplein. Daarnaast werd veel nadruk gelegd op kunst in de openbare ruimte en goede ontsluiting voor voetgangers, met zogenoemde ‘olifantenpaadjes’ vanaf het Hofplein naar de erachter gelegen gebieden. De nieuwe stad (1985-2000) In de periode van de Nieuwe Stad stond de visie uit het Binnenstadsplan 1985 centraal, die een breuk met de ideeën uit het Basisplan betekende. Speerpunt was om van Rotterdam een multifunctionele stad van allure te maken. Een stad waarin aan werken, wonen, cultuur en recreatie gelijk belang wordt gehecht. Hiertoe werden functiemenging, het terugbrengen van levendigheid in de binnenstad en het toelaten van hoogbouw op de tweede linie als uitgangspunten gedefinieerd. Investeerders werden met open armen ontvangen, de vestigingsvoorwaarden soepel gehanteerd. Internationale projecten zoals Canary Wharf dienden als referentie om het Weena uit te roepen tot ‘toplocatie’ voor de dienstverlenende sector.
Terwijl de regels voor de ruimtelijke samenhang herkenbaar zijn toegepast, werden de ambities voor een levendige programmering van de plinten en een netwerk van ‘olifantenpadjes’ minder nadrukkelijk gevolgd. Een voorbeeld hiervoor is het aan Hofplein 33 gerealiseerde kantoorgebouw AEGON (‘het spiegeltje’, 1987). De Metropool (2000-nu) In de periode van de Metropool wordt doorgewerkt op de binnenstedelijke visie uit de voorgaande periode. Verdichting in het centrum staat in het teken van een integrale aanpak. Alle ontwikkelingen dragen bij aan de versterking van de programmamix en aan werkgelegenheid, een betere kwaliteit op ooghoogte, de vergroening en betere programmering van de openbare ruimte, meer ruimte en verbindingen voor fietsers en voetgangers en een gezonder leefklimaat.
september 2021
21
Gegroeide en ontworpen ensembes rondom Weena en Hofplein. (Beeld: CHV Weena - Hofplein, 2021)
Tor und Stele (1994). (Beeld: CHV Weena - Hofplein, 2021)
22
september 2021
Studie voor de Pompenburgflat en politiekantoor (1979). (Beeld: CHV Weena - Hofplein, 2021)
Gegroeide ensemble Hofplein. (Beeld: CHV Weena - Hofplein, 2021)
Samenhang stedelijke arcades en Hilton hoogte. (Beeld: CHV Weena - Hofplein, 2021) RISE NvU
Ruimtelijke analyse Het systeem van wegen De RISE-locatie grenst aan de historische wegenstructuur Coolsingel/Schiekade, de oostwest-as Weena/Pompenburg uit het Basisplan en de historische weg- en waterstructuren Haagseveer en Delftsevaart. Het gebruik van de ruimte Rondom Weena domineert de kantoorfunctie. De programmatische ambitie om de historisch gegroeide, stedelijke levendigheid in dit gebied terug te brengen is niet gerealiseerd. Het stedenbouwkundige uitgangspunt van een bijzondere vormgeving van een twee-laagse plintzone met arcades daarentegen, is terug te vinden in het hele gebied, ook in de Pompenburgflat en het politiebureau. Openbare ruimte en kunst De Doelstraat is te beschouwen als een plein, maar heeft een onbestemd karakter en een gefragmenteerde inrichting van de openbare ruimte. Naast de formele hoofdstructuur kent het Hofplein ook een informele en gegroeide structuur van ‘olifantenpaadjes’, die in elke hoek een doorgang verschaffen, zoals onder ‘het spiegeltje’ door naar de Doelstraat. Op de pleinruimte in de Doelstraat staat het kunstwerk Tor und Stele (Günther Förg, 1994) . De klassieke vormen (poort en obelisk) zijn – door de plaatsing op dit achterafplein – een parodie op de monumentaliteit en verwijzen naar de leegheid van de groots opgezette pleinen in de omgeving. De Nieuwe Delftse Poort (Cor Kraat, 1995) refereert aan de 18e-eeuwse stadspoort.
De staalconstructie lijkt een kunstwerk in aanbouw, symbool voor het feit dat Rotterdam nog steeds aan het bouwen is.
·· ·· ··
··
Stedenbouwkundige ensembles Het Hofplein is niet te lezen als autonome ruimte, maar als een integraal onderdeel van twee ensembles, elk met een sterke eigen identiteit: de naoorlogse compositie van de Coolsingel met de dubbele rooilijn, die de noordzuid as domineert en het in 1984 uitgewerkte boulevardmodel voor het Weena, dat de oost-west as domineert.
··
2. Plangebied
Shelltoren (1976) en het woongebouw Pompenburg ·· De (1981) onderscheiden zich van de gebouwen in hun om-
··
geving door hun ongekend forse maat en schaal en een vormgeving die daarbij past. Met hun krachtige vorm zijn zij zowel van betekenis voor Hofplein als het stadsbeeld en representeren de koerswijziging van ‘de leefbare stad’ naar de ‘nieuwe stad’. Naast de formele hoofdstructuur van het Hofplein is er een informeel fijnmazig netwerk, dat in elke hoek een doorgang verschaft: onder ‘het spiegeltje’ door naar de Doelstraat, tussen de twee Shellgebouwen door naar de Couwenburg en tussen Hilton en Stad Rotterdam door naar het Weena-Zuid. De doorgang in de noordwesthoek, tussen de Weenaflat en het Weenahuis, is dichtgezet.
Bebouwingsbeeld Kantoorgebouw EN-NEN (Coolsingel 6), Coolsingel 4-18 Bureau Van Bruggen, Drexhage, Sterkenburg en Bodon, 1959 Het kantoorgebouw van de Eerste Nederlandsche Levensverzekering Maatschappij en de Nieuwe Eerste Nederlandsche Verzekeringsbank (EN-NEN) opende in 1959 de deuren op dit ‘spectaculaire punt aan de hoofdboulevard van de stad’. Het was het laatste gebouw langs de oostwand van de Coolsingel, maar het allereerste dat aan het Hofplein verrees en een aanzet tot een pleinhoek vormde. Het EN-NEN gebouw staat, ten opzichte van het naastgelegen stadhuis, iets terug uit de rooilijn. Deze manier van eerbetoon aan het stadhuis, toont zich ook in de verticale opbouw waardoor een subtiele aansluiting werd gemaakt op de kapafdekking van het raadhuis: een duidelijke onderbouw, gevolgd door de kantoorverdiepingen en daarboven twee afzonderlijk behandelde bovenste verdiepingen. Aan de noordkant van het gebouw konden bezoekers vanaf het uitkragende terras van het caférestaurant Bristol van het uitzicht genieten over het Hofplein. Een schuin geplaatst glazen blokje van één verdieping met daarin het ‘cabaret’ vormde het overgangselement naar de bebouwing die aan de zuidzijde van het Pompenburg was gepland. In de jaren tachtig zijn de stalen kozijnen vervangen door een spiegelglazen invulling met een sterke vervlakking van het gevelbeeld tot gevolg.
Woongebouw Pompenburg, Pompenburg 406-632/Doelstraat 5-227, Bureau Hoogstad, Weeber, Schulze, Van Tilburg architekten, 1981 Het gebouw is een van de bekende sociale woningbouw ontwerpen van Carel Weeber en het direct gevolg van het gemeentebeleid dat inzette op meer woningen in en rond het stadscentrum. De voor de uitbreiding van het hoofdbureau van politie gereserveerde locatie, werd verdicht met een bouwblok met woningen, commerciële voorzieningen en een parkeergarage. Weeber werkte in talloze stedenbouwkundige studies met drie hoofduitgangspunten: 1. Het gebouw is ontworpen vanuit een cirkelvorm; 2. Politiekantoor en woongebouw zijn ontworpen als één ensemble (strenge driehoekvorm en organische vorm); 3. De twee volumes zijn van elkaar gescheiden door een diagonale straat (Doelstraat), en er is een doorsteek voor voetgangers vanaf het Hofplein. Ook de karakteristieken van de omgeving zijn opgenomen in het ontwerp, zoals de zichtlijnen naar het Hofplein, de bouwhoogten, de beleving vanaf het Pompenburg en de relatie tot het Weena. Dat resulteerde in een driehoekig galerijblok, met een open zijde naar het Hofplein. De hoogte varieerde van tien lagen aan de zuidkant (overgang naar politiekantoor) tot veertien lagen aan Pompenburg. De begane grond en eerste verdieping springen terug.
Op het binnenterrein ligt een parkeergarage van twee lagen met op het dak groen en speelplekken. Het woongebouw onderscheidt zich van zijn omgeving door de krachtige ronde vorm en de functie en heeft betekenis voor het Hofplein en voor de stad. Kantoorgebouw AEGON (Hofplein 33) (bureau Drexhage, Sterkenburg, Bodon & Venstra, 1987) In 1987 werd de laagbouw (Bristol) vervangen door het AEGON kantoorgebouw dat door de vorm en positie van de onderbouw voor het allereerst daadwerkelijk een ‘hoek’ maakte aan het Hofplein. Er vond een inverse plaats: het laagste volume aan het Hofplein werd een van de hoogste. De schuine rooilijn bleef, maar het gebouw verhield zich op geen enkele manier tot zijn buren. De voetgangersdoorsteek naar het Hofplein werd functioneel geintegrëerd in de plint.
september 2021
23
24
Waardering structuren. (Beeld: CHV Weena - Hofplein, 2021)
Waardering objecten. (Beeld: CHV Weena - Hofplein, 2021)
Fricties. (Beeld: CHV Weena - Hofplein, 2021)
Maquettestudie Coolsingel (omstreeks 1955). (Beeld: SAR)
EN-NEN gebouw (omstreeks 1960). (Beeld: SAR)
Doorgang woongebouw Pompenburg en kantoor AEGON.
september 2021
RISE NvU
Waardering (CHV Weena-Hofplein) Structuren en openbare ruimte Het wegensysteem uit het Basisplan is bepalend voor de beleving van het noordelijke centrumgebied. Essentiële wegen voor de ontwikkelingslocatie zijn de stadsboulevards Weena en Coolsingel en het knooppunt Hofplein. Het Haagseveer, de Delftsevaart en het Doelwater zijn eeuwenoude landwegen, waterstructuren en stadsroutes. Stedenbouwkundige ensembles Het Hofplein is een belangrijk circulatieplein in de stad. De bebouwing aan het plein is integraal onderdeel van de stedenbouwkundige ensembles Coolsingel en Weena Oost. Beeldbepalende objecten Kantoorgebouw EN-NEN (Coolsingel 6): Beeldbepalend als stedenbouwkundig ankerpunt in het doortrekken van de Coolsingel over het Hofplein. Met het EN-NEN gebouw heeft het Hofplein op elke hoek een gebouw met een herkenbare en kwalitatief hoogstaande wederopbouwarchitectuur. De stedenbouwkundige plaatsing (uit de rooilijn) en de volumeopbouw (drie duidelijk van elkaar te onderscheiden lagen) zijn afgestemd op het naastgelegen Stadhuis. De architectonische kwaliteit is aangetast door de later aangebrachte schil van gevelplaten en spiegelglas, maar het volume en de getrapte opbouw (plint, middenbouw, terugliggende bovenbouw) die aansluit bij de gootlijn en dakkap van het Stadhuis zijn nog herkenbaar.
Woongebouw Pompenburg: Binnenstedelijke tegenhanger van de Peperklip en prominent voorbeeld van Rotterdamse beleid in deze jaren: sociale woningbouw met variëteit woningtypes en voorzieningen, hoogstedelijke schaal & menselijke maat. Onderdeel van het oeuvre van een meest prominente en veelbesproken architecten: Carel Weeber. De hoogte en krachtige vorm zijn afgestemd op de karakteristieken van de omgeving: zichtlijnen van binnenin het bouwblok naar het Hofplein, de beleving vanaf het Pompenburg, samenhang met Shell-toren en de relatie tot het Weena). Samen ontworpen met het politiebureau.
·· ·· ·· ··
·· ·· ··
2. Plangebied
Fricties (CHV Weena-Hofplein)
··
··
Het voormalige Aegon-kantoor (‘het Spiegeltje) aan het Hofplein werkt op meerdere niveaus verstorend: Het maakt de fraai vormgegeven opbouw van het EN-NEN gebouw onzichtbaar en niet meer te begrijpen vanaf het Hofplein. Het blokkeert de zichtrelatie tussen Hofplein en het binnenterrein van het woongebouw Pompenburg. De manier waarop de aanhechting met de beide buurgebouwen is vormgegeven is ondermaats en onnauwkeurig. De arcade is te ondiep om daadwerkelijk als beschutte voetgangersroute te kunnen functioneren. De Doelstraat tussen de Pompenburgflat en het politiebureau is te zien als een plein, maar heeft een onbestemd karakter en een gefragmenteerde inrichting.
··
Aanbevelingen (CHV Weena-Hofplein) Hofplein De cultuurhistorische betekenis van het plein vloeit voort uit de afleesbaarheid van de opeenvolgende stadsvisies, de stedenbouwkundige gelaagdheid en de veelvormigheid van de architectuur. Versterk de kwaliteiten en los de knelpunten op. Hoek Hofplein/Pompenburg Zet in op het leesbaar houden van de historische gelaagdheid van dit samengestelde bouwblok met een duidelijke wederopbouwwand en een Post 65 gezicht (kenmerk en kwaliteit van alle hoeken van het Hofplein). Onderzoek in hoeverre de bestaande kwaliteiten en de oorspronkelijke stedenbouwkundige en architectonische ontwerpuitgangspunten van het kantoorgebouw EN-NEN en het woongebouw Pompenburg een rol kunnen spelen bij de herontwikkeling. Behoud zestiende-eeuwse structuur van het Doelwater. Behoud het bouwvolume en de getrapte opbouw van het kantoorgebouw EN-NEN. De stedenbouwkundige betekenis overstijgt het hoekblok. Het is een van de stedenbouwkundige bouwstenen in de noordzuid compositie van de Coolsingel over het Hofplein. De architectuurhistorische waarde is sterk aangetast. Nader onderzoek kan uitwijzen wat de precieze impact is geweest van de
·· ·· ·· ··
ingrijpende gevelwijzigingen en kan gerichtere handvatten voor transformatie bieden. Het verdient aanbeveling om in stedenbouwkundige opzet en in architectonische uitstraling een balans te vinden tussen behoud en ontwikkeling, om er zo voor te zorgen dat dit hoekblok een herkenbaar onderdeel blijft van het wederopbouwensemble van de Coolsingel. Het woongebouw Pompenburg is een imposant Post 65 wooncomplex op een belangrijke plek in de stad én ontworpen door een van de belangrijkste architecten uit dit tijdvak. Het ontwerp volgt uit zorgvuldige analyse van de van de omgeving: de beleving vanaf het Pompenburg en het Haagseveer, de samenhang met de Shelltoren, de relatie tot het Weena en de relatie met het Hoofdbureau van de politie. Hergebruik van het bouwvolume ligt voor de hand. Er ligt een kans om de dichte plinten te verbeteren en te verlevendigen. Gezien de groeiende aandacht voor het Post 65 erfgoed is het goed om het oorspronkelijke concept en kernwaarden beter in het vizier te krijgen, voordat het besluit tot sloop genomen wordt.
Kleine pleinruimtes Versterk de stedenbouwkundige rol van de Doelstraat als voorruimte (schakel) van het Hofplein.
··
Routes Verbeter de uitstraling en inrichting van de Doelstraat als potentiële volwaardige secundaire wandelroute. Versterk de betekenis van de informele routes (olifantenpaadjes) tussen het Hofplein en de achterliggende gebieden als potentiële volwaardige verbindingen.
·· ··
Het bebouwingsbeeld Behoud de leesbaarheid en herkenbaarheid van de vijf tijds-lagen in het bebouwingsbeeld door bij ontwikkelingen in te zetten op behoud van beeldbepalende objecten. Kunstwerken Inzetten op behoud van de specifiek voor de locatie ontworpen kunstwerken de Nieuwe Delftse Poort en Tor und Stele.
september 2021
25
Pompenburg ontwikkeling
bu r
de
we n
ieka
C ou
Sch
g
RCD
p Po m
e nb
urg
Niewe Delftse Poort
Hofplein
Pompenburg
St .- J ac
Hofplein 33
ob sp
at tra Do
r
e ls
e ve
Politiebureau
Coolsingel 6
D oe
Thalia
ru
i
l wa t
er
e
Coo
Stadhuis
gel
b aa
lsi n
Li j n
K
ad sk
s
se
Hilton hotel
at
ag
a
la
Ha
n Wee
n
Post
Beeld: Google Earth
26
september 2021
RISE NvU
2.3 Huidige situatie Stedenbouwkundige structuur De ontwikkellocatie grenst aan de boulevards Coolsingel, Pompenburg en het Hofplein. Op het Hofplein komen belangrijke stedelijke assen samen, naast de Coolsingel en Pompenburg zijn dat het Weena en de Schiekade. De Coolsingel is een belangrijke stadsas en een deftige stadsboulevard en vormt tevens de ruggengraat van de hoogbouwzone (samen met het Weena). De bebouwing aan de oostzijde van de Coolsingel kenmerkt zich door statige gebouwen of bouwblokken van bijzondere architectonische kwaliteit en allure. Pompenburg verbindt de (noord-)oostflank van de stad met het centrum en andersom. De inrichting van Pompenburg laat te wensen over. Het Hofplein zelf is een van de belangrijkste stadspleinen van de binnenstad. De pleinruimte van Hofplein wordt orthogonaal begeleid door de bebouwing op drie van de hoeken zodat de boulevards centraal aansluiten op de statige fontein. De vierde hoek van het Hofplein is in de huidige situatie schuin opgevuld met het gebouw Hofplein 33. Deze schuine hoek botst met het voorstel voor de herinrichting van het Hofplein. Weena verbindt de locatie met het Rotterdam Central District (RCD). De as is gekenmerkt door hoogbouw en kantoorprogramma.
Op het kruispunt van de as van de Westersingel naar het (NS) Centraal Station ligt het stationsplein/Kruisplein - in tegenstelling tot het Hofplein een levendig stadsplein en entree naar de binnenstad. De Schiekade verbindt de noordelijke stadswijken met het centrum en de stad met de grotere context dankzij de koppeling met de A13 en A20. De zuidzijde van de ontwikkeling wordt gekenmerkt door een functioneel karakter waar de verblijfskwaliteit te wensen over laat. De straten maken hier onderdeel uit van het fijnmazige netwerk van voetgangers en fietsers: De Doelstraat ligt ten zuiden van de projectlocatie en is verdeeld in een autovrij gebied aan de kant van het politiebureau en een doodlopende straat die dient ter ontsluiting van de parkeergarages, als opstelplek voor de politie/ME en voor expeditiedoeleinden. Er is een verbinding voor voetgangers naar Hofplein door een (ver-
·· ··
··
·· ··
··
·· ·· ··
2. Plangebied
stopte) onderdoorgang in het pand Hofplein 33. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan het Haagseveer, een belangrijke schakel in het stedelijk netwerk: Haagseveer is een belangrijke verbindende ader voor langzaam verkeer tussen het centrum van de stad en het noorden.
Bebouwing De huidige bebouwing op de ontwikkellocatie is weinig samenhangend en verschilt van elkaar in bouwperiode en architectuur (zie hoofdstuk geschiedenis). Wel sluit het geheel goed aan op de omgeving qua bouwhoogte. De bebouwing aan Pompenburg en de Coolsingel is onderdeel van de ‘Rotterdamse laag’, de locatie kent een klein hoogteaccent aan Hofplein. De locatie bestaat hoofdzakelijk uit drie bouwdelen: Sociaalwoningbouwcomplex met commerciële plint aan Pompenburg/Doelstraat en parkeergarage Kantoortoren Hofplein 33 met commerciële plint aan het Hofplein Kantoorgebouw Coolsingel 6 met commerciële plint
·· ·· ··
Wat de drie gebouwen gemeen hebben, is een duidelijke voorkant met hun oriëntatie op respectievelijk Pompenburg, Hofplein en Coolsingel. Al mist er bij het gebouw aan Pompenburg wel een open, representatieve plint. In tegenstelling tot de andere projectgrenzen, voelt de Doelstraat aan als een achterkant, een vergeten tussenstraat tussen de grote stadsassen, waarin de veelal gesloten gevels van het woningbouwcomplex en van het politiebureau niet bijdragen aan een aangename openbare ruimte en gevoel van veiligheid.
De doorgang vanuit Hofplein naar de Doelstraat is weinig uitnodigend en weinig zichtbaar en zorgt dus ook niet voor meer levendigheid. De kunstwerken in de Doelstraat pogen met een (visuele) verbinding tussen de Nieuwe Delftse Poort (aan Pompenburg/Haagseveer) en het stadhuis (aan de Coolsingel) de straat meer betekenis te geven.
Ontsluiting Zoals beschreven, ligt de projectlocatie op het kruispunt van vier belangrijke stadsassen en is daarmee uitstekend bereikbaar. Zowel tram- als metrohaltes liggen direct aangrenzend aan de projectlocatie. Tevens ligt het Centraal Station op ca. 700m van Hofplein. Waar autoverkeer nu nog een dominante rol heeft, zal er in de toekomst meer ruimte zijn voor langzaam verkeer (fietsers en voetgangers) en openbaar vervoer. De Coolsingel is omgevormd tot een centrumboulevard en Hofplein zal als een van de ‘Zeven Stadsprojecten’ meer ruimte krijgen voor groen, verblijf en langzaam verkeer.
Programma Het huidige programma op de locatie bestaat voornamelijk uit wonen (aan Pompenburg), kantoren, aan de Coolsingel , het Hofplein en het Pompenburg, een commerciële plint en parkeren in de parkeergarage in het binnengebied van het woongebouw de Pompenburg. Het woonprogramma is sociale woningbouw dat in eigendom is van Havesteder.
Relatie met rijksmonumenten De ontwikkeling bevindt zich in de buurt van de rijksmonumenten stadhuis, Hilton Hotel, Thalia en Postkantoor. Het stadhuis ligt direct naast de ontwikkellocatie en is als herkenbaar baken aan de Coolsingel vanuit veel hoeken zichtbaar en herkenbaar. De nieuwe ontwikkeling houdt de zichtlijnen open door een gepaste rooilijn aan te houden, zowel aan de Coolsingel als aan de Doelstraat waar de kunstwerken zijn uitgelijnd met de noordwest toren van het stadhuis.
Relatie met het politiebureau Aan de zuidzijde van de ontwikkeling bevindt zich het politiebureau aan de Doelstraat/Doelwater. Ondanks de pleinachtige ruimte daar waar de Doelstraat en Doelwater elkaar ontmoeten, is er weinig interactie van het politiebureau met de openbare ruimte. Door het activeren van de Doelstraat ontstaat er een aangenamere route met beter verblijfsklimaat. Bij een mogelijke transformatie, renovatie of herontwikkeling van het politiebureau kan hierop worden aangesloten (zie ook pagina 25).
september 2021
27
Door verbouwing is oorspronkelijke transparantie gebouw kwijt geraakt Zichtas naar Technikon goed waarneembaar Relatie met Stadhuis: 3delige gevelopbouw & terugliggende rooilijn
rommelige plintzone
Bron foto (bewerkt door gemeente): Google Earth
28
september 2021
RISE NvU
De relatie tussen de twee gebouwen als ‘poort’ van de oost-west as is stedenbouwkundige en architectonisch niet overtuigend.
Hofplein 33 is ingepropt tussen Pompenburg en Coolsingel 6 en sluit in hoogteontwikkeling en architectuur niet goed aan.
Doorgang naar de Doelstraat is moeilijk te vinden
krappe hoek voor voetgangers
Bron foto (bewerkt door gemeente): Google Earth 2. Plangebied
september 2021
29
Forse en hoge bouwmassa. Ronde hoek laat richtingskeuze in het midden: Is dit het begin van de oost-west as Weena of de Doelstraat?
De relatie tussen het Pompenburg gebouw en het politiebureau is vanaf dit perspectief abrupt.
De gevelplastiek met afwissling in kozijnmaten en balkons verlicht de uitstraling van de forse bouwmassa .
Zicht- en kunstas Doelstraat
Naar binnen getrapte en deels blinde plint zone geeft ‘beknelde uitstraling’ Bron foto (bewerkt door gemeente): Google Earth
30
september 2021
RISE NvU
De gevelplastiek met afwissling in kozijnmaten en balkons verlicht de uitstraling van de forse bouwmassa .
De openbare ruimte is een doorgangsruimte en niet aantrekkelijk ingericht en geprogrammeerd. De relatie tussen de gebouwen kenmerkt zich door contrast in plintzone, hoogte, gevelplastiek en functie. De kunst- en zichtas vormt een gezamenlijk midden, maar draagt niet bij aan een positieve uitstraling.
Naar binnen getrapte en deels blinde plint zone geeft ‘beknelde uitstraling’
Gesloten plinten, fietsparkeren voor gevels
De doorgang naar het Hofplein wordt begeleid door achterkanten aan de expeiditestraat. De overgang van deze straat naar het autovrije deel van de Doelstraat is abrupt.
Bron foto (bewerkt door gemeente): Google Earth 2. Plangebied
september 2021
31
Impressie van de herinrichting van de Coolsingel (reeds in uitvoering/opgeleverd) (Beeld: West 8)
Kunstwerk Tor und Stele Beeld: P.A.C. Rook, archief (SIR/BKOR), CBK Rotterdam
32
september 2021
Kunstwerk de Nieuwe Delftse Poort Beeld: © Max Dereta
Ongelukkige hoogteverschillen, een sleetse, anonieme en stenige inrichting van het binnengebeid Beelden: Google Earth + Gemeente Rotterdam
RISE NvU
Openbare ruimte De openbare ruimte rondom de projectlocatie laat te wensen over. Over het algemeen wordt de plek gedomineerd door stenige inrichting en weinig oog en ruimte voor langzaam verkeer. Wel is de gemeente gestart met het opwaarden en vergroenen van de openbare ruimte, met daarbij meer ruimte voor voetgangers en fietsers. De eerste resultaten hiervan zijn zichtbaar in de herinrichting van de Coolsingel. Coolsingel De Coolsingel is een belangrijke centrumboulevard, die getransformeerd is om meer ruimte te geven aan fietsers en voetgangers. De Coolsingel is ingericht met een asymmetrisch profiel. Aan de westkant ligt een brede promenade voor voetgangers met daaraan parallel een breed tweerichtingsfietspad. Vervolgens is er ruimte voor de tram en de auto, het profiel sluit aan de oostzijde opnieuw af met een brede zone voor voetgangers. Dit voetgangersgebied raakt de toekomstige ontwikkeling RISE. Hofplein Hofplein is een belangrijk stadsplein met een allure die ver buiten de stad rijkt (mede) dankzij de iconische fontein. Echter wordt de ruimte vooral gekenmerkt door de vele en drukke verkeersstromen. In de huidige inrichting is er vooral ruimte voor de auto, de tram en in mindere mate de fiets. Hierdoor blijft er nauwelijks ruimte over voor voetgangers en blijft de verblijfskwaliteit achter bij de status van het plein.
In het kader van de 7 stadsprojecten, wordt Hofplein heringericht als onderdeel van de groene long, zie hiervoor paragraaf toekomstige ontwikkelingen. Pompenburg De boulevard is overwegend verhard en de materialisatie oogt sleets. De boulevard is aangezet met rijen platanen die niet op alle punten zijn afgemaakt. Met de komst van een nieuw Hofplein veranderen in de toekomst de aantakkingen van stadsboulevard Pompenburg op het Hofplein. Veranderingen van de (complete) inrichting zijn op termijn te verwachten.