21bb11357 Bijlage 1 behorende bij 21bb11365 - Ontwerpbestemmingsplan Kop van Zuid121021

22

de hand van losse activiteiten is opgebouwd. Dit wil zeggen dat de activiteiten worden vergund die in een horeca-inrichting kunnen plaatsvinden. Het vergunningstelsel biedt ondernemers op deze manier ruimte voor verschillende horecaconcepten. Exploitatiecategorieën De combinatie van activiteiten die in een horeca-inrichting worden aangeboden bepaalt in welke exploitatiecategorie de inrichting valt. Daarbij is relevant in hoeverre de activiteiten effect hebben op de openbare orde en het woon- en leefklimaat in de omgeving van het horecabedrijf. Hoe meer effect, des te zwaarder de exploitatiecategorie. Hoe zwaarder de categorie, des te zwaarder de toets bij vergunningverlening. Elke ondernemer kan gebruik maken van de voor hem of haar geldende vrijstelling van de exploitatievergunningplicht (categorie 0). Indien meer of zwaardere activiteiten worden aangeboden is een exploitatievergunning vereist in de categorie 1 t/m 4+ (licht, regulier, middelzwaar, zwaar, buiten categorie). Gebiedsgericht werken Een belangrijk, zo niet het belangrijkste onderdeel van de Horecanota is gebiedsgericht werken; kennis uit de wijk is bepalend voor wat kan en wat niet. Deze werkwijze, waarbij maatwerk en flexibiliteit centraal staan, heeft in de afgelopen jaren reeds z’n vruchten afgeworpen op het gebied van horeca.

Door per wijk of buurt een duidelijke visie en/of ambitie te hebben en daaraan vestigingsvoorwaarden te stellen, kunnen bekende en nog onbekende horeca-ontwikkelingen worden beoordeeld en gerealiseerd. Het horecagebiedsplan biedt het kader hiervoor. 2.3.10 Horecagebiedsplannen Feijenoord 2017-2019 Vastgesteld door B&W op 20 juni 2017 De wijk Kop van Zuid / Wilhelminapier is te definiëren als een gemengd woongebied. De Wilhelminapier is een (groot) stedelijk gebied met een historische rijkdom, omgeven door water waar gewoond en gewerkt wordt. Hier vertrokken de schepen van de Holland Amerika Lijn. Sinds een aantal jaren meren luxe cruiseschepen weer aan en is de voormalig aankomsthal van de Holland Amerika Lijn ook weer als Cruiseterminal voor de cruisevaart in gebruik. Vanwege de strategische ligging aan de rivier – pal tegenover het huidige stadscentrum – is de Wilhelminapier vooral een geschikte locatie voor functies op het gebied van zakelijke dienstverlening, gerelateerd aan Rotterdam als mainport. Het gebied telt zo’n 1.850 inwoners en dit aantal zal verder toenemen door de oplevering van nieuwe woningen. Het gebied is sterk in trek bij hoogopgeleiden die waarde hechten aan de kwaliteit van huisvesting en de nabijheid van culturele voorzieningen, restaurants en de ligging dichtbij het stadscentrum.

De havenhistorie (waaronder de geschiedenis van de Holland Amerika Lijn) uitdragen is een kracht. Het masterplan voor de Wilhelminapier voorziet in een doordachte combinatie van karakteristieke pakhuizen in de middenstrook van de pier en luxe appartementen en moderne, goed uitgeruste kantoorpanden langs de kades van de Nieuwe Maas en de Rijnhaven. Het totale plan gaat uit van een woon- en werkgebied met ruime recreatieve en andere stedelijke voorzieningen. Uitbreiding van horeca is in nagenoeg alle nieuwbouwprojecten en herontwikkelingsprojecten mogelijk op de begane grond om op die manier een levendig en divers centrummilieu te creëren. Door de realisatie van de Rijnhavenbrug is de Wilhelminapier direct verbonden met Katendrecht, waardoor deze gebieden elkaar versterken. In het gebied zijn voornamelijk ochtendhoreca en daghoreca gevestigd. Het horeca-aanbod is in balans met de overige functies in de wijk. De woonfunctie is fysiek hoger gelegen en betreft een hoger segment. Wel dient de komende periode gemonitord te worden hoe de voorzieningenfunctie zich ontwikkelt ten opzichte van de woonfunctie. Om die reden, zullen nieuwe horeca-inrichtingen een aanvulling moeten zijn op het huidige aanbod van horecaconcepten.

Gestreefd wordt naar kwalitatief hoogwaardige horeca en innovatieve concepten die de huidige functies van de pier niet verstoren en ook toekomstige ontwikkelingen niet in de weg staan. Shishalounges, 'ontmoetingsplekken' en amusementhallen (activiteiten 15, 17 en 18) worden beschouwd als activiteiten die de balans tussen wonen en de andere functies kunnen verstoren, omdat zij een andere bezoekersstroom aan kunnen trekken. Voor shishalounges (activiteit 15) geldt, dat deze alleen kan worden vergund in combinatie met activiteit 9 (restaurants e.d.). Een restaurant waar na het diner een waterpijp gerookt kan worden sluit

23

beter aan op de sfeer op de Wilhelminakade dan een lounge waar alleen waterpijpen worden aangeboden. Gewenste ontwikkelrichting voor nieuwe en bestaande inrichtingen: Ontwikkelen tot en met categorie 2 met uitzondering van 17 en 18. Activiteit 15 wordt alleen vergund in combinatie met activiteit 9, waarbij activiteit 15 aantoonbaar ondergeschikt moet zijn. Vrijgesteld van de vergunningplicht: Toegestaan. 2.3.11 Toetsingskader Hotelinitiatieven Rotterdam Vastgesteld door het college van B&W op 14 juni 2016 De hotelmarkt is een belangrijke sector voor de Rotterdamse economie. Daarom geldt er een een kader voor hotelinitiatieven. Een studie naar het functioneren van de hotelmarkt is de aanleiding geweest om meer sturing te geven aan hotelontwikkelingen. Tussen 2007 en 2012 steeg het aantal hotelkamers in Rotterdam met 26% en de overnachtingen met 8%. Mede door deze sterkere groei van het aanbod dan de vraag, daalde de kamerbezetting in deze periode met bijna 10% en de gerealiseerde kamerprijs met ruim 10%. Voor de komende jaren wordt uitgegaan van overcapaciteit (in kwantitatief opzicht). Conclusie toetsingskader voor de Kop van Zuid: De Kop van Zuid heeft een licht positieve totaalscore. De aantrekkingskracht op individuele vraagsegmenten is positief en op de groepsmarkt neutraal.

Op basis van de sterkere voorkeur van de (individuele) doelgroepen (voorkeur centrum), de huidige marktsituatie in combinatie met de recentelijke toevoegingen van het hotelaanbod in dit kerngebied is door het onderzoeksbureau geadviseerd om niet actief op dit kerngebied in te zetten. De meest kansrijke gebieden hebben zowel aantrekkingskracht op toeristen/leisure gasten als op zakelijke gasten. Dit betreft vooral de binnenstad en Kop van Zuid. De andere gebieden hebben vooral kansen binnen één of enkele marktsegmenten (of niches hierbinnen) en vergen – zeker als de beoordeling voor de meeste segmenten (zeer) negatief is – onderscheidende hotelconcepten/-formules met toegevoegde waarde voor de hotelmarkt. 2.3.12 Werklocaties: nota kantoren en nota bedrijfsruimten Vastgesteld op 12 maart 2020 door de gemeenteraad. Kantoren Doel van het beleid is om richting te geven aan de ontwikkeling van de Rotterdamse kantorenmarkt door: Het versterken van de nieuwe economie door concentratie van kantoren op zes locaties met de beste bereikbaarheid en verblijfskwaliteit, en ontwikkeling van specifieke clusters op vijf andere locaties; Een goede balans tussen vraag en aanbod door introductie van een Rotterdamse ladder (zodat snel duidelijk is of er een markttechnische onderbouwing is voor nieuwbouw); Het stimuleren van verduurzaming van de kantorenvoorraad en -omgeving.

Bedrijfsruimte Doel van het beleid is om voldoende bedrijfsruimte in Rotterdam te waarborgen - en richting te geven aan de ontwikkeling van bestaande en nieuwe bedrijfslocaties: Behouden en zo goed mogelijk benutten van bedrijfsruimte: - De totale omvang van de voorraad bedrijfsruimte wordt behouden en zo efficiënt mogelijk benut. - Bedrijfsruimte in de wijken wordt zo veel mogelijk behouden. - Nieuwe bedrijventerreinen krijgen een plek in de regio. Functiemenging waar het kan, functiescheiding waar het moet: - Ruimte-extensieve en zware bedrijvigheid wordt ingepast aan de rand van de stad of in de regio, arbeidsintensieve en lichte bedrijvigheid behoudt een plek in de stad; - Op bedrijventerreinen met een transformatieopgave wordt ingezet op woon-werkgebieden met

24

behoud van (vervangende) werkgelegenheid. Stadsgebonden bedrijvigheid: - Focus op vestiging van bedrijven die vanwege hun klanten- en werknemerskring een directe relatie hebben met de stad, en op: - Kleinschalige datacenters (digitalisering), city hubs en XS-warehouses (e-commerce), incubators en bedrijfsverzamelgebouwen (‘de nieuwe economie’). Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen: - Focus op verduurzaming (energietransitie, circulariteit en klimaatadaptatie), en op - Verbetering van de gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde en van de multimodale bereikbaarheid. Relatie met regionaal beleid Het nieuwe Rotterdamse beleid sluit aan op de Strategie Werklocaties van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH), waarin de regiogemeenten afspraken hebben gemaakt over de programmering van bedrijventerreinen. De nota’s voor kantoren en bedrijfsruimte vormen samen met de Nota Detailhandel 2017 totaalbeleid voor werklocaties. Dit samenhangende beleid dient onder meer als basis voor gemeentelijke investeringen in de lokale economie. Kantoren- en bedrijfskoersen per gebied De lange termijn ambities voor kantoren- en bedrijfsruimte zijn vertaald naar koersen per gebied voor de korte termijn. Zo ook voor Kop van Zuid, een van de zes prioritaire gebieden.

In het kantorenbeleid is de Kop van Zuid een prioritair concentratiegebied omdat het gebied een belangrijke vestigingslocatie is voor grote bedrijven en succesvolle scale-ups. Door de moderne architectuur en iconen als de Erasmusbrug en Hotel New York heeft het gebied een onderscheidend en positief imago waardoor het nieuwe bedrijven, werknemers en inwoners kan aantrekken. Uitbreiding Groei van de voorraad is wenselijk tot een niveau van 309.000 m² vvo (+ 29.500 m² t.o.v. situatie begin 2019). De bestaande voorraad wordt gekenmerkt door (zeer) grootschalige kantoren, terwijl ook veel kleinere kantoorgebruikers zich in het gebied vestigen. Hiervoor is een toevoeging van kleinschaligere kantoren van toegevoegde waarde. Vestiging kleinschalige bedrijven De Kop van Zuid is één van de logische opvanglocaties voor de overloop uit de binnenstad die kan ontstaan door de verdichting met wonen. Nieuwbouw voor 2030 betreft de ontwikkeling van Baltimore (max. 40.000 m² kantoren, maar waarschijnlijk veel minder door combinatie met appartementen) en de ontwikkeling van de Rijnhaven (ongeveer 20.000 m² in meerdere kleinschalige kantoren).

2.3.13 Beleidsnota Archeologie 2008-2011, Archeologische Waarden- en Beleidskaart (AWK), lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), Erfgoedverordening Rotterdam 2020 Vastgesteld op 17 juli 2008 door de Rotterdamse Gemeenteraad, vastgesteld op 31 januari 2006 en vastgesteld op 29 september 2009 door de Burgemeester en Wethouders van Rotterdam, vastgesteld op 28 januari 2021 door de Rotterdamse Gemeenteraad In 1992 hebben de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen te Valletta (Malta) het Europese Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed ondertekend. Met het Verdrag van Malta is het streven vastgelegd naar onder meer: het behoud van het archeologisch bodemarchief ter plaatse (in situ); het documenteren van het archeologisch bodemarchief, indien behoud niet mogelijk blijkt; het vroegtijdig en volwaardig betrekken van de archeologie bij ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening; het verbreden van het draagvlak voor de archeologie; het toepassen van het beginsel 'de verstoorder betaalt'. De afspraken van Malta zijn verwerkt in de Wet op de archeologische monumentenzorg, die op 1 september 2007 in werking is getreden. Het zwaartepunt van het archeologiebeleid is bij gemeenten komen te liggen. In een bestemmingsplan moet een gemeente aangeven welke archeologische waarden

25

mogelijkerwijs aan de orde zijn. Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van het Rotterdamse archeologiebeleid is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden. De gemeente Rotterdam bezit een vastgestelde Archeologische Waarden- en Beleidskaart (AWK), een vastgestelde Beleidsnota Archeologie 2008-2011 en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de eveneens vastgestelde Erfgoedverordening Rotterdam 2020. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. 2.3.14 Beleidsnota "Erfgoedagenda Rotterdam 2017-2020"en de Erfgoedverordening Rotterdam 2020 Vastgesteld op 22 december 2016 en vastgesteld op 28 januari 2021 door de Rotterdamse gemeenteraad Rotterdam heeft een inmiddels volwassen monumententraditie. Er is sprake van een toenemend historisch bewustzijn in de stad.

De karakteristieke vermenging van tijdlagen en de daarbij horende afwisseling van oud en nieuw zorgt voor een belangrijke en onderscheidende identiteit van het stadsbeeld. In de beleidsnota Erfgoedagenda Rotterdam 2017-2020 wordt de visie op het Rotterdams gebouwde erfgoed en de hieruit voortvloeiende ambities beschreven. Rotterdam verbindt de zorg voor behoud van het gebouwd erfgoed met de hedendaagse opgaven van de stad. Ingezet wordt op bescherming, behoud en hergebruik, en instandhouding van erfgoed. Steeds vaker wordt cultuurhistorie gekozen als uitgangspunt voor (gebieds-)ontwikkelingen, waardoor de historische gelaagdheid van de stad behouden blijft voor toekomstige generaties. Het wettelijke instrumentarium hiervoor is de Erfgoedverordening Rotterdam 2020. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van het planologisch instrumentarium. 2.3.15 Vuistregels voor het bouwen in de binnenstad van Rotterdam Vastgesteld door het college van B&W in 2019 De Vuistregels voor het bouwen zijn een instrument bij de werkwijze van planontwikkeling voor bouwprojecten in Rotterdam. De Vuistregels geven een samenvatting van het gemeentelijk beleid en de gemeentelijke ambities. De Vuistregels bieden helderheid aan de voorkant, zorgen voor een dialoog met ontwikkelende partijen en versnellen daarmee het ontwikkelproces om de gewenste kwaliteit te leveren in de realisatie van de bouwproductie.

26

Hoofdstuk 3 3.1

Archeologie

3.1.1

Beleidskader

Beschrijving van het plangebied

Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van de Rotterdamse archeologie is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden. De gemeente Rotterdam bezit een Archeologische Waardenkaart (AWK) en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de gemeentelijke erfgoedverordening. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Dit instrumentarium sluit aan op en komt mede voort uit het rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het Europese 'Verdrag van Malta' is ontwikkeld. Het vaststellen, waarderen en documenteren van archeologische waarden vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureau-onderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek.

De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. 3.1.2

Bewonersgeschiedenis

Het plangebied omvat delen van het oude eiland Feyenoord, van de voormalige Nieuwe Hille-Buitenpolder, het Zwaansgat en het aangeplempte gebied van de Nieuwe Maas. De ondergrond van het plangebied bestaat uit kom- en oeverafzettingen op een afwisseling van Hollandveen en Afzettingen van Gorkum. In een deel van het gebied heeft diepe erosie door de Maas plaatsgevonden. Tijdens de aanleg van de Willemsspoortunnel zijn door het Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam in deze erosie-afzettingen vondsten van verspoeld aardewerk uit het Neolithicum, de IJzertijd, de Romeinse tijd en de Middeleeuwen (8e-12e eeuw) gedaan. Het geeft aan dat de oevers van de Maas vanouds aantrekkelijk waren voor bewoning. Het Maasmondgebied heeft zwaar te lijden gehad van overstromingen aan het einde van de 12e eeuw. Mogelijk is het gebied van het eiland Feyenoord bij het (her)bedijken van het verloren gegane gebied buiten de toen ontstane Riederwaard komen te liggen. De Riederwaard zelf ging in 1373 ten onder. Het Zwaansgat zou in 1373, in deze periode van zware overstromingen, gevormd kunnen zijn. In de 17e eeuw wist men nog te vertellen dat bij het uitgraven van sloten bij de Hille en Varkensoord boomstronken werden opgedolven "alsmede sware moppen, daer men wil seggen eertijdts een clooster gestaen zoude hebben".

Dat dit niet denkbeeldig hoeft te zijn, bewijzen de diverse opgegraven funderingen van gebouwen uit de periode vóór 1373 op het eiland IJsselmonde, zoals bijvoorbeeld de kasteelfunderingen in Oud-Charlois en bij Ridderkerk. Ten zuiden van het plangebied vonden vanaf de 15e eeuw (Hillepolder) herbedijkingen plaats. Het eiland Feyenoord, dat omgeven werd door de Nieuwe Maas en het Zwaansgat, wordt reeds in 1441 vermeld. Oorspronkelijk was het als opwas slechts 13 morgen groot. Door aanpoldering en aanplemping was het in 1814 uitgegroeid tot een gebied van wel 167 morgen groot. Door het graven van de Noorderhaven ontstond in 1874 het Noordereiland. Het Zwaansgat werd, eveneens aan het einde van de 19e eeuw, vergraven tot Spoorweghaven.

27

3.1.3

Archeologische verwachting

In het gebied waar de oude kom- en oeverafzettingen en het veen nog aanwezig zijn, kunnen bewoningssporen vanaf het Neolithicum aanwezig zijn. In recente tijd is het hele plangebied sterk opgehoogd, zodat eventueel aanwezige archeologische waarden uitsluitend in de diepere ondergrond aanwezig kunnen zijn. 3.1.4

Aanbevelingen

Waarde - Archeologie 1 Voor het landgedeelte van het plangebied (Waarde - Archeologie 1) geldt een bouwregeling en een omgevingsgunning voor bouw- en graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 3,0 meter beneden maaiveld en die tevens een terreinoppervlak beslaan groter dan 100 vierkante meter. Waarde - Archeologie 2 Voor het binnen het plangebied gelegen water (Waarde - Archeologie 2) geldt een bouwregeling en een omgevingsgunning voor bouw- en graafwerkzaamheden die dieper reiken dan de onderwaterbodem en die tevens een terreinoppervlak beslaan groter dan 100 vierkante meter.

3.2

Stadsgezichten en Monumenten

3.2.1

Algemeen

De gemeente Rotterdam kent een groot aantal panden en gebieden die vanwege cultuurhistorische waarden worden beschermd. Voor de bescherming wordt gebruik gemaakt van bestaand instrumentarium - Erfgoedwet (2016) en Erfgoedverordening Rotterdam 2020. Daarnaast krijgen rijks beschermde stadsgezichten, wederopbouwaandachtsgebieden en beeldbepalende panden op de verbeelding en in de regels van een bestemmingsplan de dubbelbestemming "Waarde - Cultuurhistorie". Rijksmonumenten (RM) en Gemeentelijke monumenten (GM) Een rijks- of gemeentelijk monument kan zijn een gebouw, water, terrein of een ander object dat van nationaal belang is, of van algemeen belang voor Rotterdam is (gemeentelijk monument), vanwege de schoonheid, betekenis voor de wetenschap of de cultuurhistorische waarde. Dit is vastgelegd in respectievelijk de Erfgoedwet (2016) en de Erfgoedverordening Rotterdam 2020. Bij een monument gaat het om één gebouw of complex, zowel buiten als van binnen. Als vanzelfsprekend is het verboden om wijzigingen aan te brengen aan een beschermd monument zonder vergunning. Beschermde stadsgezichten (BS) Rotterdam kent door haar stedelijke omgeving alleen beschermde stadsgezichten. Een beschermd stadsgezicht is een groep van onroerende zaken die van algemeen belang zijn wegens schoonheid, onderlinge ruimtelijke structurele samenhang of wetenschappelijke waarde.

De bescherming richt zich op de stedenbouwkundige karakteristiek en op een samenhangend geheel van straten en bebouwing. Het gaat om gebieden van voor 1945. Na aanwijzing van een beschermd stadsgezicht dient er binnen twee jaar een bestemmingsplan beschikbaar te zijn waarin de historische kwaliteiten en de relatie tot eventuele toekomstige ontwikkelingen vastliggen. Wederopbouwaandachtsgebieden Naast de van rijkswege beschermde stadsgezichten kent Rotterdam twee wederopbouwaandachtsgebieden van nationaal belang. Verder heeft de gemeente in de binnenstad een aantal wederopbouwaandachtsgebieden met een waardevolle samenhang tussen het stratenplan, de invulling van de bouwblokken en de architectuur. Bij nieuwe ontwikkelingen dient bekeken te worden hoe deze historische kwaliteiten kunnen worden behouden. Betreffende gebieden hebben geen wettelijke bescherming. Beeldbepalende objecten (BO) In Rotterdam is een groot aantal gebouwen te vinden die geen status hebben als monument, maar wel

28

cultuurhistorisch waardevol zijn, zogenaamde beeldbepalende objecten. Voor deze panden geldt geen wettelijke bescherming, maar de gemeente zet zich wel in om de waarden van deze panden te behouden. 3.2.2

Monumenten en objecten in het plangebied

Voor de Rijnhaven en omgeving is in 2018 een uitgebreide cultuurhistorische verkenning uitgevoerd. In het Rijnhavengebied zijn cultuurhistorisch waardevolle objecten uit het havenverleden aanwezig. Dit zijn objecten met een status als rijks- of gemeentelijk monument. Er zijn echter ook objecten die deze status (nog) niet hebben, maar als herinnering aan de rijke geschiedenis van de haven toch een hoge waarde bezitten. Zij kunnen bovendien een belangrijke ‘bouwsteen’ bij de transformatie van dit gebied zijn. Naast de objectmatige cultuurhistorische bouwstenen zijn er ook waardevolle stedenbouwkundige bouwstenen c.q. structuren in het gebied aanwijsbaar. Hoewel deze niet altijd in eerste instantie tot de verbeelding spreken, zijn zij van groot belang voor de instandhouding van de (historische) leesbaarheid van het havenbassin en zijn omgeving. Ook in de kadewanden drukt zich de geschiedenis van de havenkom uit. Aan de uiterste oostzijde, bij de Hillelaan, juist vóór metrostation Rijnhaven, resteert nog een deel van de eerste kadewand uit 1901. De andere kadewanden zijn – na de vernietiging door de Duitse bezetter – tijdens de Wederopbouw tot stand gekomen. Deze beheersen het totaalbeeld.

Hieronder zijn, op basis van gegevens van het gemeentelijke Bureau Monumenten, de gebouwen en

29

gebieden genoemd die van cultuurhistorische waarde zijn binnen het plangebied:

Straat

Mon- Functie type

Architect Bouwstijl

Bouwjaar

Koninginnehoofd 1 Hoofdkantoor Holland Amerikalijn

RM

Bedrijfsgebouw

C.B. van der Tak (e.a.) Overgangsstijl

1901

Prinsendam Pakhuis Leidsche Veem

RM

Bedrijfsgebouw

C.V. Seem Neo-renaissance

1898

Wilhelminakade 52-58 Pakhuismeesteren. Pakhuizen Celebes, Java, Borneo en Sumatra

BO

Bedrijfsgebouw

... Nieuwe Zakelijkheid

1940

Wilhelminakade 300-336 Las Palmas

BO

Bedrijfsgebouw

Van den Broek en Bakema Nieuwe Zakelijkheid

1953

Wilhelminasteen in 2013 herplaatst in kademuur

BO

gedenksteen (met tijdcapsule)

De Lastdrager (aan pakhuis de Eersteling) in 2014 herplaatst

BO

Gevelbeeld

Han Rehm (beeldhouwer)

1950

Wilhelminakade 699 Vm vertrekhal Holland Amerikalijn

GM

Bedrijfsgebouw

J.A Brinkman Nieuwe Zakelijkheid

1949

3.3

1891

Stand van zaken ontwikkeling Wilhelminapier

De feitelijke ontwikkeling van de Wilhelminapier is opgestart met de herbestemming van een aantal historische gebouwen op de Wilhelminapier, stuk voor stuk rijksmonumenten. De bekendste is ongetwijfeld het Hotel New York, het voormalige hoofdkantoor van de Holland Amerika Lijn (HAL) dat eind jaren negentig na een periode van leegstand een hotel- en restaurantfunctie heeft gekregen. In diezelfde tijd hebben ook de voormalige vertrekhal van de HAL (Cruiseterminal) en het voormalig pakhuis Leidsche Veem een nieuwe functie gekregen. In de Cruiseterminal is nu een horecagelegenheid gevestigd. De overige ruimte doet dienst als ontvangstruimte met douanefaciliteiten voor de passagiers van internationale cruiseschepen en als tentoonstellingsruimte/ feestzaal en onderwijsruimte voor de Marine Safety Rotterdam (MSR). Het Leidsche Veem is omgebouwd tot studentenwoningen. Het gebouw heeft daarvoor aan de zijde van het Wilhelminaplein een nieuwe uitbreiding gekregen met in de plint publieksfuncties, waaronder horeca. Eind jaren negentig is met de oplevering van de Toren op Zuid (KPN) aan de Wilhelminakade de eerste hoogbouw op de Wilhelminapier verschenen. In 2018 uitgebreid met horeca in de plint van het gebouw. In 2001 verscheen met het World Port Centre op de kop van de Wilhelminapier de tweede toren en aan het Wilhelminaplein is het nieuwe Luxortheater in gebruik genomen.

Eind 2005 is het gebouw Montevideo met luxe appartementen in een toren van bijna 150 meter hoog en met kantoren en commerciële ruimten gereedgekomen. Las Palmas, een mooi voorbeeld van het Nieuwe Bouwen, is gerenoveerd en ingevuld met het fotomuseum, een vrije ruimte, creatieve functies, commerciële ruimte, horeca en kantoren. De herontwikkeling van het gebouw Pakhuismeesteren is in 2018 voltooid. Het pakhuis van het voormalige bedrijf Pakhuismeesteren is verbouwd tot een hotel met 230 kamers met op de begane grond horeca (foodhallen) en enkele commerciële ruimtes. Inmiddels is aan de Wilhelminakade De Rotterdam, een multifunctioneel gebouw met commerciële functies, hotel, kantoren, horeca in de plint en woningen opgeleverd en grotendeels in gebruik. Het gebouw 'New Orleans' was destijds met 158 meter het hoogste woongebouw van Nederland. In het

30

gebouw is ook het filmhuis Lantaren Venster gevestigd. Het gebouw is na Montevideo de tweede van in totaal zes woontorens die aan de zuidzijde van de Wilhelminapier worden gebouwd. Boston & Seattle zijn twee nieuwe woontorens die gebouwd zijn aan de Otto Reuchlinweg op de Wilhelminapier in Rotterdam. De twee torens met 220 appartementen zijn 70 meter hoog. 'Boston & Seattle' (voorheen 'San Francisco & Boston') hebben een gemeenschappelijke onderbouw van vijf verdiepingen met hierin 1.500 m2 commerciële ruimte voor o.a. een mandjessupermarkt en horeca, parkeerplaatsen voor de bewoners en een tweelaagse, ondergrondse openbare parkeergarage. Tussen 'Boston & Seattle' en het nieuwe Luxortheater is begonnen met de ontwikkeling van 'Philadelphia en Havana'. Het gaat hier om de laatste twee woontorens die aan de zuidzijde van de Wilhelminapier in Rotterdam komen, een toren van circa 90 meter en een van circa 170 meter hoog. De ondergrondse garage van 'Boston & Seattle' loopt door onder het kavel van Philadelphia en Havana. De parkeergarage is openbaar en heeft twee lagen ondergronds. De parkeergarage is voor de bezoekers van de Wilhelminapier toegankelijk. Aan de Wilhelminakade is tussen het World Port Centre en de Cruiseterminal ontwikkelruimte voor 'Baltimore'.

Dit wordt een nieuwe toren met een hoogte van circa 175 meter met gemengde functies – appartementen, kantoren, restaurants en recreatieve faciliteiten – op de Wilhelminapier. Tussen 'Las Palmas' en Hotel New York ligt de ontwikkellocatie 'Chicago'. Op deze locatie wordt gestudeerd op een nieuw gebouw, met waarschijnlijk een hotel en overige commerciële functies. Deze ontwikkeling gaat op korte termijn spelen.

3.4

Stand van zaken ontwikkeling Zuidkade

Het kantorenprogramma is door de realisatie van de Wilhelminahof (o.a. belastingkantoor en gerechtsgebouw) tussen de Posthumalaan en de Laan op Zuid voor een belangrijk deel ingevuld. Inmiddels is ook de Maastoren enige tijd geleden opgeleverd. Het aanbod van woningen is de afgelopen 10 jaar toegenomen. In 2003 is woongebouw De Rede opgeleverd dat 107 woningen en een klein aantal vierkante meters aan plintfuncties omvat. In 2004 werd De Compagnie (plot B&C) opgeleverd. Dit woongebouw langs de Laan op Zuid omvat 182 woningen. Ook ontwikkeld is de plot Stadswonen (Cité). Hierin zijn 494 kortverblijf (short stay) woningen

31

gerealiseerd. De oppervlakte aan voorzieningen is met het gebouw van hogeschool INHOLLAND ingevuld. Met de ontwikkeling van de locatie aan de Veemstraat, hoek Posthumalaan is de ontwikkeling van deelgebied Zuidkade min of meer compleet.

3.5

Stand van zaken ontwikkeling Rijnhaven

Initiatieven Voor de Rijnhaven zijn sinds de Kop van Zuid-ontwikkeling vele ideeën, (tijdelijke) initiatieven en plannen langsgekomen. Tot nu toe is weinig succesvol gerealiseerd, op een paar tijdelijke evenementen en initiatieven na. De opeenvolgende crises en het afhaken van partijen hebben geleid tot het einde van de eerder beoogde planontwikkeling. Ook de aanbesteding van een gebiedsconcessie voor de Rijnhaven in 2013 kon niet worden gegund. De Rijnhaven werd vervolgens gereserveerd voor de eventuele huisvesting van de World Expo 2025. De Nederlandse regering heeft het Rotterdamse bid echter niet gesteund, waarmee de kans op de World Expo in de Rijnhaven is verdwenen. Terwijl er op Katendrecht volop wordt gebouwd en de Wilhelminapier op een termijn van enkele jaren wordt afgerond wil Rotterdam de volgende stap zetten in de ontwikkeling op Zuid met de ambitie voor de ontwikkeling van de Rijnhaven. De Rijnhaven kan ruimte bieden voor het toevoegen van woningen in het midden en hogere segment. De verdichtende stad heeft ook meer en aantrekkelijk ingericht openbaar gebied nodig. Zeker in de directe omgeving van de Rijnhaven is reeds sprake van intensief bebouwd stedelijk gebied. Het toevoegen van een stedelijk park kan een antwoord geven op behoeften van velen.

Het kan een afwisselend “Rondje Rijnhaven” opleveren, een uniek stedelijk recreatief gebied voor Rotterdammers en bezoekers van de stad. Bestemmingsplan 2009 Het bestemmingsplan uit 2009 is de eerste herziening van het bestemmingsplan uit 1991. Om te kunnen voorzien in de parkeerbehoefte in het gebied (met name de Wilhelminapier) lag het in de bedoeling onder de kade aan de Rijnhaven een parkeergarage te bouwen. De kade dient hiervoor met maximaal 100 meter verbreed te worden om het zicht over de lengte van de Rijnhaven open te houden. Alhoewel er strikt genomen geen strijdigheid was met het bestemmingsplan 'Kop van Zuid' uit 1991, is de herziening van 2009 aangegrepen om de benodigde ruimte voor de parkeergarage volledig op de verbeelding weer te geven. De bebouwingsmogelijkheden van de kade boven de parkeergarage zijn verkleind. Tevens is het mogelijk gemaakt om in het water van de Rijnhaven binnen een zone van 50 meter uit de nieuwe kade, een in het water gesitueerde gebouwde recreatieve publieksvoorziening (bijvoorbeeld een duikcentrum) te realiseren. Het onbebouwde gebied van de Kop van Zuid is volgens de beschrijving in hoofdlijnen bedoeld voor onder meer toeristisch-recreatieve voorzieningen. De aanwezigheid van de rivier en de diverse havens bieden mogelijkheden voor watergebonden recreatie: een jachthaven, veerdiensten, watertaxi's, promenades en dergelijke.

De randen van de havens op de Kop van Zuid, vooral de Rijnhaven, hebben voor de nadere invulling het thema 'Wereldhavencentrum' meegekregen. Hierbij wordt onder meer gedacht aan een haveninformatiecentrum van het gemeentelijk Havenbedrijf, een afvaart van (draagvleugel-)boten naar het westelijk havengebied en Hoek van Holland, de aanleg van boorplatforms, een 'rivierbus' als aanvullend openbaar vervoer tussen linker- en rechteroever. Masterplan Rijnhaven (vastgesteld door gemeenteraad op 23 april 2020) In, op en langs de ‘oude’ Rijnhaven, met zijn historische kades, industriële monumenten en fraaie vergezichten, komt een nieuw stuk stad. Bijzondere en compacte hoogbouw met een mix aan functies, grenzend aan een groot park dat voor een belangrijk deel uit water bestaat. Een park dat drijft in het havenbekken, inclusief een permanent stadsstrand. Goed bereikbaar met ov en fiets vanwege de hoogwaardige infrastructuur. Toegankelijk en met prettige voorzieningen om te werken, ondernemen en

32

recreëren. Met diverse woonmogelijkheden en woonvormen. Kortom: een uitbreiding van het stadscentrum op de ‘andere’ oever met een nieuw stuk stad voor iedereen, waar je geniet van een park, strand en de rivier tegen de achtergrond van de Rotterdamse skyline.

33

Hoofdstuk 4 4.1

Planbeschrijving

Inleiding

De Kop van Zuid is anno 2020 een prominente beeldbepalende plek in de stad. Noord en zuid zijn met de aanleg van de Erasmusbrug (1996) en de transformatie van het oude havengebied tot gemengd stedelijk gebied aan elkaar gesmeed. Als uitwerking van het stedenbouwkundig masterplan Wilhelminapier uit 1994 is een aantal markante gebouwen verrezen en hebben enkele oude havengebouwen een publieks- en gedeeltelijk woonfunctie gekregen. Verder heeft ook de inrichting van de buitenruimte in sterke mate bijgedragen aan het nieuwe gezicht van het gebied.

4.2

Opzet van het plan

Van het gewenste programma is anno 2020 een belangrijk deel gerealiseerd of in uitvoering genomen. De ruimtelijke context van het gebied is daardoor sterk veranderd. Het globale eindplan van weleer heeft gediend als aanjager van de ontwikkelingen. Dat plan wordt nu ingeruild voor een meer gedetailleerd bestemmingsplan, waarin de resterende ontwikkelingen een duidelijke plek krijgen en waarin ruimtelijke kaders meegegeven worden. Dit zijn ruime kaders waarbinnen flexibele uitwerking van een bouwplan mogelijk is. Nadere kaders worden aangegeven door de gemeente ten tijde van de bouwplanontwikkeling. De gerealiseerde ontwikkelingen met centrumbebouwing hebben de bestemming 'Centrum - 1' gekregen. De centrumbebouwing kent diverse functies, zoals wonen, kantoren, hotels. Deze functies zijn enigszins, maar niet volledig uitwisselbaar. Met functieaanduidingen is aangegeven waar wonen, detailhandel, onderwijsgebouwen en bijvoorbeeld hotels zijn toegestaan. Feitelijk betreft het hier geen ontwikkelingen, maar een beschrijving van de huidige situatie waar slechts in beperkte mate verschuivingen zullen optreden. Bij de overige centrumbestemmingen is dit anders geregeld. Hier is sprake van duidelijke ontwikkelingen, waarbij het nodig is meer precies aan te geven wat die ontwikkeling inhoudt.

4.3

Ontwikkelingen

4.3.1

Locatie Baltimore

De locatie heeft de bestemming 'Centrum - 2' en wordt momenteel gebruikt voor parkeren én voor het gebouw van STC. Op de totale locatie is nieuwbouw mogelijk met een totaal oppervlak van ongeveer 102.000 m2 b.v.o..

34

Huidge parkeerterreinen ter plaatse van de locaties Baltimore en Chicago

Het beoogd programma is gemengd en bestaat uit appartementen, kleinschalige kantoorruimte, een restaurant en recreatieve voorzieningen in een gebouw met aan de zuidwestzijde een hoogte tot 22 meter en aan de noordoostzijde een toren met een hoogte tot 175 meter. De maatvoering en schaal is afgestemd op de hoogbouwvisie.

In de 'Agenda Kantoren MRDH 2015-2025' (2016) was de locatie Baltimore nog opgenomen met een groter programma voor de ontwikkeling van grootschalige kantoren in concentratielocaties, en wel voor 43.000 m2 in het planaanbod voor kantoren in de periode na 2025. Met de herijking van werklocaties in 2019, voor de periode 2019-2030 is dit planaanbod voor het grootste deel afgevoerd en omgezet naar programma voor woningbouw. De locatie Baltimore is belangrijker geworden voor woningen. De vraag naar kleinschalige kantoorruimte is een andere dan die van grootschalige in concentratielocaties en blijft nog wel van toepassing op de locatie Baltimore. In de herijking is voor grootschalige kantoren een totale reductie genoemd van 36.000 m2. Kleinschalige kantoren passen in principe nog steeds binnen de strategie. Voor de locatie Baltimore is in het bestemmingsplan ruimte gelaten voor een beperkte hoeveelheid kleinschalige kantoren, te weten 3.000 m2 maximaal. De hoogwaardige kleine kantoren zijn elk niet groter dan 750 m2 per vestiging, waarmee deze onderdeel zijn van de strategische opgave tot optimalizeren van de kantoorlocatie op de Wilhelminapier. Het is noodzakelijk om op verschillende niveaus de behoefte aan kantoren te blijven monitoren en af te stemmen. Daarom is een regel voor afwijken opgenomen om meer kantoren of ook grootschalige kantoren toe te staan.

Afwijken bij het verlenen van een vergunning kan alleen als het plan past binnen een aanvaarde regionale kantorenvisie. Die kantorenvisie moet afgestemd zijn met de provincie. Voor de locatie Baltimore wordt de ligging van de rooilijnen vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten. Het bestemmingsplan geeft de maximale maten aan. Daarbij is op de verbeelding aangegeven waar een overkraging en onderdoorgang dient te komen. Daar geldt een vrije hoogte van 8,5 meter.

35

De voetprint van de locatie ligt op 25 meter van de Nieuwe Maas. Dit is tevens de veiligheidszone die geldt vanwege de risico's die horen bij transport over water (zie verder 6.9.2). Buiten de voetprint is een overkraging van het gebouw ook aan de zijde van de Nieuwe Maas toegestaan. De overkraging van maximaal 9 meter ligt binnen de veiligheidszone van 25 meter. Op advies van de Veiligheidsregio zijn in verband met de veiligheid extra bouwregels opgenomen voor de gevels. De regels stellen dat de gevel bestand moet zijn tegen een grote hoeveelheid warmtestraling. Een hoeveelheid warmtestraling die zich voor kan doen bij een plasbrand op de rivier. 4.3.2

Locatie Chicago

Het plot ‘Chicago’ ligt in de centrale zone van de Wilhelminapier, tussen Hotel New York en Las Palmas. Gebouwen mogen niet hoger zijn dan 30 meter en vanaf 22 meter, de maat voor de "Rotterdamse laag", ligt de bebouwing minimaal 3,5 meter terug ten opzichte van de straatwand. De bebouwing boven de 22 meter neemt maximaal 30% in van het dakvlak.

Het gaat om stedelijke functies zoals cultuur en ontspanning, mogelijk een hotel met horeca, zwembad en wellness, maar een woongebouw is niet uitgesloten. Het bouwprogramma heeft geen kantoren, maar wel lichte bedrijfsactiviteiten, dienstverlening en eventueel kleinschalige detailhandel in de vorm van een gemakswinkel. Bij de bedrijfsactiviteiten geldt dat ondergeschikte detailhandel in ter plaatse vervaardigde goederen is toegestaan. De locatie krijgt de bestemming 'Centrum - 3'. Op de locatie is nieuwbouw mogelijk met een totaal oppervlak van ongeveer 21.000 m2 b.v.o.. 4.3.3

Optoppen gebouw Leidsche Veem

Het gebouw ‘Leidsche Veem' ligt in de centrale zone van de Wilhelminapier, tussen de straten Edam en Prinsendam. Gebouwen mogen niet hoger zijn dan 30 meter en vanaf 20 a 22 meter, de maat voor de "Rotterdamse laag", ligt de bebouwing minimaal 3,5 meter terug ten opzichte van de straatwand. De bebouwing boven de 20 meter neemt maximaal 30% in van het dakvlak. De bouwregels zijn overgenomen uit het vorige bestemmingsplan. De bouwregels laten een opbouw toe van circa 3.000 m2 b.v.o.. Er worden plannen gemaakt voor optoppen met woningen.

Luchtfoto van het uitgekernde pakhuis Leidsche Veem met aangesloten nieuwbouw (1996-1998)

36

4.3.4

Locatie Philadelphia en Havana

In de 107 meter hoge Philadelphia en de 180 meter hoge toren Havana komen mogelijk zo'n 900 a 1000 appartementen. Het gaat om de ontwikkeling van de Sax. Beide woontorens worden op 70 meter hoogte verbonden door een 'balk'. De ontwikkeling van een hotel in de balk is minder zeker, maar wordt in het bestemmingsplan niet uitgesloten. In de plint zijn enige commerciële functies toegestaan, zoals horeca en fitness. In het woonconcept is op meerdere verdiepingen ruimte voor gedeelde voorzieningen, zoals daktuinen, werk-, fitness- en ontmoetingsruimten en bijvoorbeeld collectieve wasserijvoorziening. De locatie heeft de bestemming 'Centrum - 4' gekregen. De maximale bouwhoogte is in overeenstemming met de nieuwe hoogbouwvisie. De twee torens zijn niet alleen in de 'plint', maar ook op hoogte met elkaar verbonden. De ondergrondse garage van de locatie Boston en Seattle loopt door onder het naastgelegen kavel van Philadelphia. Bovengronds is tussen beide torens tot aan het dakterras op de achtste verdieping sprake van een geavanceerd parkeersysteem voor personenauto's. Op de totale locatie is nieuwbouw mogelijk met een totaal oppervlak van ongeveer 100.000 m2 b.v.o..

Impressie Philadelphia en Havana, gezien vanuit zuidelijke richting (afbeelding MVRDV)

4.3.5

Locatie Veemstraat /Posthumalaan in Wilhelminahof

De locatie is deel van de Wilhelminahof, t.p.v. de tijdelijke horecakeet en een parkeergarage (van nu zo'n 10.300 m2). Het gebouw is maximaal 150 meter hoog en biedt ruimte aan ongeveer 300 tot 500 nieuwe appartementen. Daarnaast zal een deel van het programma worden gerealiseerd als uitbreiding van kantoren van de Wilhelminahof. In de plint is ruimte voor maatschappelijke functies, bedrijfsruimte en horeca. De locatie heeft de bestemming 'Centrum - 5' en omvat maximaal zo'n 50.000 m2 b.v.o. inclusief parkeergarage. In de 'Agenda Kantoren MRDH 2015-2025' (2016) was de locatie opgenomen onder de noemer van Uitbreiding van de Rechtbank. De locatie stond voor 11.500 m2 aan kantooroppervlak in de lijst. Na herijking van de werklocaties in 2019 is het totale planaanbod voor kantoren voor Kop van Zuid en Rijnhaven bijgesteld naar 10.325 m2. De Rijnhaven neemt hiervan 3.325 m2 op. De resterende 7.000 m2 is in beginsel beschikbaar voor de uitbreiding van de rechtbank. Het betreft een buitencategorie kantorenlocatie om specifieke kantoorontwikkeling mogelijk te maken ten dienste van andere (dominante) functies in het gebied. Het is noodzakelijk om op verschillende niveaus de behoefte aan kantoren te blijven monitoren en af te stemmen. Daarom is een regel voor afwijken opgenomen om meer kantoren of ook grootschalige kantoren toe te staan.

Afwijken, in dit geval tot een maximaal kantorenoppervlak van 16.000 m2 b.v.o., kan alleen als sprake is dat het plan past binnen een aanvaarde regionale kantorenvisie, afgestemd met de provincie.

37

Locatie Veemstraat nu nog in gebruik als tijdelijke horecastandplaats en parkeergarage

4.3.6

Uitbreiding Rotterdam Marina in Spoorweghaven

Beter benutten van het water door toevoegen van recreatieve voorzieningen, zoals ook aangegeven in het gebiedsplan en het vorige bestemmingsplan. In de Spoorweghaven is de uitbreiding van de jachthaven Rotterdam Marina voorzien.

Uitbreiding Rotterdam Marina in Spoorweghaven

4.3.7

Ontwikkeling in de directe omgeving: de Rijnhaven

Rotterdam heeft de ambitie om de oude overslaghaven Rijnhaven om te toveren tot een aantrekkelijk woongebied met onder meer horeca, een strand en een stadspark. De studies gaan verder dan de mogelijkheden die het bestemmingsplan uit 2009 biedt door middel van een wijzigingsbevoegdheid. Masterplan Rijnhaven Vastgesteld door de gemeenteraad op 23 april 2020 De consultatierondes over het Ambitiedocument Visie Rijnhaven, het Uitvoeringsprogramma Rivieroevers, de Cultuurhistorische Verkenning van de Rijnhaven en de Verkenning Omgevingsvisie hebben geleid tot een gewijzigde scope en hogere ambitie voor deze gebiedsontwikkeling. De scope is veranderd van een landpark van 6 ha in een 18 ha groot park op het land en in het water, vanuit een visie op het totale Rijnhavenbekken inclusief drijvende steigers en een brugverbinding. De ontwikkeling van de Rijnhaven heeft sterk samengevat drie kenmerken: de centrale positie in de stad, de ligging aan de stadsas met hoogwaardig ov en het autovrije rondje Rijnhaven. Met het masterplan ontstaat er een centrumstedelijk milieu met globaal een programma van circa 250.000-325.000 m2 bouwvolume. Waarvan circa 2.000-2.500 woningen en ongeveer eenderde van het bouwvolume voor niet-woonfuncties. De niet-woonfuncties hebben een mix van kantoor- en

38

bedrijfsruimte, leisure en horeca, retail, maatschappelijke voorzieningen, zoals beoogd met de recent door de gemeenteraad vastgestelde referentiewaarden. Verder ontstaat er een stedelijk groen-blauw park van circa 18 hectare dat inspeelt op de behoefte aan openbare ruimte die past bij de verdichting van het gehele gebied. Met het gebruik en de benaderbaarheid van het water als unique selling point: verblijf aan, op en in het water, onder andere door het park ook op waterniveau langs de kaden van de Wilhelminapier en Katendrecht door te zetten en door de - nader te werken - optie om een strand toe te voegen. De beelden In het Masterplan moeten niet als ontwerp worden opgevat, maar dienen ter visualisatie. In het Masterplan zijn de essenties van de ruimtelijke hoofdcontouren vastgelegd: Drie hoogstedelijke hoge-dichtheid bouwblokken, de contour van het blauw/groene park bestaande uit een landdeel en twee drijvende parkdelen en de brugverbinding.

4.4

Juridische planbeschrijving

4.4.1

Centrumfuncties

De bestemming 'Centrum - 1' is gebruikt voor de gerealiseerde stedelijke functies in gebouwen. De maximale bouwhoogte zijn in grote lijnen overeenkomstig de gerealiseerde situatie op de verbeelding aangegeven. De centrumbestemming maakt het mogelijk om diverse bestemmingen uit te wisselen. Onder meer vanuit milieutechnische overwegingen is het tevens nodig om maatwerk toe te passen en te werken met aanduidingen voor bepaald gebruik. Dit geldt bijvoorbeeld voor detailhandel, wonen, kinderdagverblijven en hotels. De bestemming 'Centrum - 2' tot en met 'Centrum - 5' zijn gebruikt voor de vier ontwikkellocaties 'Baltimore', 'Chicago', 'Philadelphia en Havana' en 'Veemstraat/Posthumalaan'. In de regels is meer precies aangegeven wat per ontwikkellocatie is toegestaan voor wat betreft bebouwing, gebruiksmogelijkheden en maatvoering.

39

4.4.2

Detailhandel, dienstverlening en overige bedrijfsactiviteiten

In de 'Centrum'-bestemmingen zijn op de begane grond kleine bedrijven en dienstverlenende activiteiten toegestaan. Het gaat om bedrijven en activiteiten tot en met milieucategorie 2 die zijn opgenomen in de lijst met toegestane bedrijfsactiviteiten. De lijst hanteert de codes, begrippen en categorie-indeling volgens de VNG. Het is mogelijk om bij de vergunningverlening van de lijst af te wijken als de activiteiten naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn. Hiervoor is het oordeel van de milieudeskundige nodig. Detailhandel is op een paar locaties in de bestemming 'Centrum - 1' toegestaan. Deze locaties zijn aangegeven met een aanduiding 'detailhandel' en komen overeen met de huidige situatie. Op de locaties Chicago en Veemstraat is kleinschalige detailhandel in de vorm van gemakswinkels toegestaan. Er geldt tevens een maximum oppervlak van 300m2. Overigens is ondergeschikte detailhandel in ter plaatse vervaardigde goederen bij een productiebedrijf toegestaan. Werken aan huis In de voorschriften is een regeling voor werken aan huis opgenomen. Deze regeling gaat uit van een zo groot mogelijke flexibiliteit in toegestane bedrijfsactiviteiten, mits de omgeving geen gevaar loopt en geen onevenredige hinder ondervindt van de activiteit. De bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan in alle woningen, ongeacht het type woning of het gebied waar de woning staat.

De belangrijkste voorwaarden zijn dat maximaal 30% van de woning voor beroeps-/bedrijfsactiviteiten mag worden gebruikt en dat de woning er aan de buitenkant als woning uit blijft zien. Reclame-uitingen aan de buitenzijde van de woning zijn niet toegestaan. Verder worden detailhandelsactiviteiten en bedrijfsmatige reparatie en onderhoud aan motorvoertuigen nadrukkelijk uitgesloten. Seksinrichtingen Het schrappen van het algemene bordeelverbod uit het Wetboek van Strafrecht maakt het mogelijk de exploitatie van seksinrichtingen aan gemeentelijke regelgeving te onderwerpen. In de "Nota prostitutie en seksbranche, Rotterdam 2015" staat hoe dit in de gemeente Rotterdam is geregeld. Het beleid is gericht op het tegengaan van misstanden en mensenhandel in de seksbranche, op een beheersbare vergunde sector, op het versterken van de positie van de sekswerker en op het beschermen van het woon- en leefklimaat. Het vergunningstelsel wordt als middel gebruikt om de grip op de vergunde branche te behouden en te verbeteren. Het vormt daardoor een barrière voor mensenhandel. De gestelde voorwaarden en vereisten worden streng gecontroleerd en bij nieuwe vergunningaanvragen worden exploitanten gescreend op grond van de Wet Bibob. Het nieuwe vergunningstelsel sluit beter aan bij de verschillende activiteiten die in de seksbranche worden aangeboden.

Daarnaast kunnen vergunningen voor nieuwe seksbedrijven worden aangevraagd via een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan. Het vergunnen van seksbedrijven dient niet ten koste te gaan van de veiligheid en aantrekkelijkheid van de stad. Overlastgevende seksbedrijven worden aangepakt en nieuwe vergunningen worden alleen verleend wanneer aan de strikte vestigingsvoorwaarden voor seksinrichtingen wordt voldaan. Binnen dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen bestemd. Belwinkels De aanwezigheid van belwinkels wordt in Rotterdam in menig gebied als problematisch ervaren. Voor belwinkels die alleen de mogelijkheid bieden om (goedkoop) te telefoneren geldt de Winkeltijdenwet niet en dat betekent dat die dienst 24 uur per dag, 7 dagen in de week, mag worden aangeboden. Dit kan leiden tot overlast door het komen en gaan van klanten op late uren in straten waar wonen en detailhandel van oudsher worden gecombineerd. Overeenkomstig het vorige bestemmingsplan legt dit bestemmingsplan de realisatie van belwinkels aan banden. Het beleid is gericht op het beperken van het aantal belwinkels in Rotterdam.

40

In het plangebied van dit bestemmingsplan komen dergelijke belwinkels niet voor. Belwinkels zijn doorgaans toelaatbaar in bestemmingen die de functie 'dienstverlening' mogelijk maken. In dit bestemmingsplan is in de begripsbepalingen opgenomen dat belwinkels niet onder Dienstverlening worden begrepen. Hoog-risico biologische laboratoria Binnen bedrijfsbestemmingen en maatschappelijke bestemmingen zijn in principe ook laboratoria toegestaan. Voorheen waren binnen deze bestemmingen dus ook hoog-risico biologische laboratoria toegestaan. Dit is vanuit het oogpunt van veiligheid niet wenselijk. Op basis van de parapluherziening Biologische Veiligheid, zijn hoog-risico biologische laboratoria gereguleerd. Het gaat daarbij om speciale laboratoria die vallen onder de werking van het "Beleidskader hoog-risico biologische laboratoria". De speciale laboratoria zijn genoemd in artikel 4.4 onder k, categorie 4, onderdeel C van Bijlage I van het Besluit omgevingsrecht. Het beleidskader is als bijlage bij de regels gevoegd. In de algemene gebruiksregels, art 21.1 onder a is daartoe een verbodsbepaling opgenomen. Wanneer er gewerkt wordt met genetisch gemodificeerde organismen zijn dat alle categorieën van fysische inperking op inperkingsniveaus III en IV, zoals genoemd in Bijlage 4 van het Besluit genetisch gemodificeerde organismen milieubeheer 2013.

Kort gesteld zijn het laboratoria met biologische veiligheidsklasse 3 of hoger. Na nadere afweging is het wel mogelijk om een hoog-risico laboratorium toe te staan. Op grond van art 21.1 onder b en artikel 23.3 kunnen burgemeester en wethouder hiervan met een omgevingsvergunning afwijken. Bij de afweging wordt een advies van de GGD/VRR betrokken. Deze instanties geven een advies op basis van het “Beleidskader hoog-risico biologische laboratoria Rotterdam-Rijnmond”. Aan de hand van het beleidskader kan worden beoordeeld of de risico's van een hoog-risico biologisch laboratorium voldoende beheersbaar zijn bij calamiteiten en of een hoog-risico biologisch laboratorium al dan niet wenselijk is op de voorgenomen locatie. Benadrukt wordt dat de verbodsbepaling alleen betrekking heeft op nieuwe hoog-risico laboratoria in de zin van nieuwvestiging of een uitbreiding van een bestaand hoog-risico laboratorium. Binnen het plangebied zijn geen hoog-risico laboratoria aanwezig. 4.4.3

Horeca

In de "Horecanota Rotterdam" worden de hoofdlijnen van het horecabeleid in de gemeente Rotterdam beschreven. Dit beleid is, voor zover ruimtelijk relevant, vastgelegd in dit bestemmingsplan. Horeca definitie en afbakening Het bedrijfschap Horeca en Catering deelt horeca in vier bedrijfsgroepen in, te weten de drankensector, fastfoodsector, restaurantsector en hotelsector. Voor de definitie van een horecabedrijf zoals in de horecanota bedoeld wordt, is aangesloten bij het begrip 'openbare horeca-inrichting' uit de Rotterdamse APV. Binnen een openbare horeca-inrichting kan een ondernemer verschillende activiteiten ontplooien op het gebied van etenswarenverstrekking, het schenken van (alcoholhoudende) drank en het aanbieden van amusement. Beleidsonderwerpen die wel voor de horecabranche gelden of sterke raakvlakken hebben maar niet binnen de horecanota expliciet beschreven worden, zijn de hotelsector, de kwaliteitseisen ten aanzien van terrassen (nota kwaliteitseisen voor terrassen) en het programma gericht op het tegengaan van (overmatig) alcohol- en drugsgebruik en uitgaansgeweld. Vergunningvrij exploiteren Rotterdam biedt een groot aantal bedrijven, waarbij horeca ondergeschikt is aan de primaire detailhandelfunctie en bedrijven waar het exploiteren van horeca een minimale weerslag heeft op de omgeving, de mogelijkheid om vergunningvrije horeca te exploiteren.

Dit betreft bijvoorbeeld het koffiehoekje in de supermarkt, de bakkerij waar ook een gebakje gegeten kan worden en het restaurant in ouderenhuisvesting. Vergunningvrij betekent dat geen vergunning hoeft te worden aangevraagd en derhalve ook geen leges verplicht zijn. De exploitatie van de volgende inrichtingen kan zonder vergunning plaatsvinden: 1. inrichtingen die geopend zijn tussen 07.00 en 22.00 uur, geen (zwak of sterk) alcoholische drank

41

2. 3. 4. 5.

schenken, geen versterkt geluid ten gehore brengen, geen vergunningplichtig terras exploiteren (gevelzitplaats wel mogelijk) en geen speelautomaten hebben. bedrijfskantines, voor zover deze uitsluitend als zodanig in gebruik zijn; inrichtingen in musea, crematoria, begraafplaatsen en rouwcentra, voor zover deze worden gebruikt als ondersteuning van de bedrijfsvoering; inrichtingen in ziekenhuizen, ouderenhuisvesting en verpleegtehuizen, voor zover deze uitsluitend gericht zijn op de bewoners/patiënten en hun bezoekers; horeca in tuincentra en congrescentra, voor zover deze worden gebruikt als ondersteuning van de bedrijfsvoering en uitsluitend gericht zijn op hun bezoekers.

Exploitatievergunning nodig Voor alle overige inrichtingen, waar horeca de primaire bedrijfsfunctie betreft, is een exploitatievergunning vereist. De horeca-exploitatievergunning wordt afgegeven voor de inpandige m² alsmede voor de eventuele m² terras en heeft een looptijd van vijf jaar. Voor de beoordeling van de aanvraag van de exploitatievergunning geldt dat het bestemmingsplan van de betreffende locatie leidend is. Of een vergunning wordt toegewezen, hangt daarnaast onder andere af van afwegingen die ten aanzien van het beleid worden gemaakt (horecagebiedsplannen). Daarnaast wordt beoordeeld of het pand bouwtechnisch en geluidtechnisch geschikt is voor de door de ondernemer aangevraagde activiteiten. Voor het proces en vereisten van de vergunningverlening wordt verwezen naar paragraaf 4.3 van de horecanota 2012-2016. Terrassen Binnen de verkeersbestemmingen nabij horeca zijn tevens ongebouwde terrassen toegestaan aangrenzend aan bestemmingen die horeca toelaten. 4.4.4

Hotels

In de regels van het bestemmingsplan is de definitie gegeven voor een hotel (het bedrijfsmatig verstekken van nachtverblijf en bijbehorende voorzieningen, zoals ter plaatse nuttigen van voedsel en het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie). De aanduiding 'hotel' is gebruikt binnen de bestemming 'Centrum - 1' voor locatie Hotel Nhow. De bestemming 'Horeca - Hotel' is gebruikt voor Hotel New York. Op beide locaties is tevens op zich staande horeca toegestaan en aanwezig. Binnen de ontwikkellocaties met de 'Centrum - 3' en 'Centrum - 4' is tevens een hotel toegestaan. 4.4.5

Kantoren

In de bestemmingen 'Centrum - 2' en 'Centrum - 5' is de hoeveelheid kantoren begrensd. Met de herijking van werklocaties in 2019 is dit planaanbod voor het grootste deel afgevoerd en omgezet naar programma voor woningbouw. De nieuwe locatie aan rand van Kop van Zuid kan inspelen op vraag naar hoogwaardige kleine kantoren naast grootschalige kantoren. Voor 'Centrum - 2' geldt een maximum oppervlak van 3.000 m2 bedoeld voor kleinschalige kantoren. Daarom geldt een maximum oppervlak per kantoorvestiging. Voor locatie Wilhelminahof/Veemstraat, die tevens bedoeld is als uitbreiding van de rechtbank, geldt een maximum oppervlak van 7.000 m2. Hier is geen grens aan het oppervlak per vestiging gesteld. Wel is bij beide ontwikkellocaties de mogelijkheid opgenomen om af te wijken van de maximale hoeveelheid kantoren. Afwijken is mogelijk als de ontwikkeling past binnen een regionaal en provinciaal afgestemde kantorenvisie. De nu opgegeven maatvoering past binnen die visie. De visie geldt nog tot 2024. 4.4.6

Maatschappelijke voorzieningen

Onder maatschappelijke voorzieningen worden voorzieningen op het gebied van onderwijs, religie, gezondheidszorg, cultuur, maatschappelijke dienstverlening en publieke dienstverlening verstaan. Deze voorzieningen kunnen wel of niet geluidgevoelig zijn volgens de Wet geluidhinder. Geluidgevoelige voorzieningen zijn bijvoorbeeld scholen, kinderdagverblijven, ziekenhuizen, terwijl buurthuizen of kerkgebouwen niet geluidgevoelig zijn. In de Centrum-bestemmingen is aangegeven of maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan.

42

Daarnaast is aangegeven dat op bepaalde locaties alleen de niet-geluidgevoelige maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan. Tevens is voor een aantal locaties aangegeven dat kinderdagverblijven of juist onderwijsvoorzieningen zijn toegestaan. 4.4.7

Parkeerregeling

Dynamische verwijzing Op 1 juli 2018 zijn de stedenbouwkundige voorschriften uit de Bouwverordening 2010 van de gemeente Rotterdam, waaronder de voorschriften over parkeernormen, komen te vervallen. Dat betekent dat er vanaf dat moment niet meer getoetst kan worden aan die voorschriften en er dus geen parkeernormen meer gelden. Gelet daarop, is er op 1 februari 2018 over parkeren beleid vastgesteld. Het betreft de “Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018” (hierna: de beleidsregeling). De beleidsregeling is op 21 februari 2018 in werking getreden. De beleidsregeling geeft normen voor parkeren van auto's én fietsen. Aan deze normen moet voldaan worden bij een omgevingsvergunning voor het bouwen of bij een omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken. Om aan dit beleid te kunnen toetsen is er in het bestemmingsplan in artikel 24.1 een bepaling opgenomen waarin staat dat er alleen een omgevingsvergunning voor het bouwen of gebruiken van gronden of bouwwerken mag worden verleend als sprake is van voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen op basis van het geldende beleid ten aanzien van parkeren in de gemeente Rotterdam. De bepaling is vormgegeven als een zogenaamde “dynamische verwijzing”.

Dat wil zeggen dat er alleen wordt geregeld dat er voldoende parkeergelegenheid moet zijn voor fietsers en auto's conform het in de gemeente Rotterdam geldende parkeerbeleid. In de bepaling wordt niet expliciet verwezen naar de hiervoor genoemde beleidsregeling. Dat is een bewuste keuze. Op het moment van tot stand komen van dit bestemmingsplan is de “Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018” het geldende beleid waaraan getoetst moet worden. Dit beleid kan in de toekomst echter wijzigen. Om ook aan een eventuele wijziging van het beleid van de gemeente Rotterdam te toetsen, zonder dat het bestemmingsplan daarvoor aangepast moet worden, is de beleidsregeling niet expliciet genoemd of bijgevoegd. Met de bepaling is bedoeld dat er bij het verlenen van een omgevingsvergunning voldoende parkeergelegenheid moet zijn voor auto's en fietsen op basis van parkeerbeleid van de gemeente Rotterdam dat geldt op het moment van verlenen van de omgevingsvergunning. Beleidsregeling De op dit moment geldende “Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018” is via de volgende link te raadplegen: http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/xhtmloutput/Historie/Rotterdam/486392/486392_1.html De desbetreffende beleidsregeling geeft parkeernormen voor zowel auto's als fietsen.