21bb10635 Bijlage behorende bij 21bb10634 - voortgangsrapportage Woonvisie
Tekst van het document
Voortgangsrapportage woonvisie editie 2020
Samenvatting
1
Colofon Gemeente Rotterdam, cluster Stadsontwikkeling (SO) Inlichtingen: Marco de Bruin September 2021
Samenvatting De voortgangsrapportage woonvisie verschijnt inmiddels voor de vierde keer. De rapportage visualiseert en duidt ontwikkelingen op het gebied van bevolking, woningvoorraad, bouwproductie, koopmarkt, corporatiehuur en middensegment huur. Bij alle onderwerpen kijken we terug op realisatie in het afgelopen kalenderjaar (2020) of als dat niet kan, naar het laatste jaar waarover informatie beschikbaar is. Waar mogelijk, plaatsen we die informatie in het perspectief van een reeks voorgaande jaren. De rapportage bevat geen prognoses. De belangrijkste conclusies uit de editie 2020 zijn als volgt: -
de bevolkingsgroei haperde, vooral door internationale reisbeperkingen wegens de coronapandemie, maar ook door toenemende uitstroom, nu vaker naar gemeenten buiten de regio;
-
de woningvoorraad als geheel groeit gestaag door substantieel meer toevoegingen, dan onttrekkingen;
-
de sociale voorraad neemt in omvang snel af, vrijwel geheel door waardeontwikkeling in de koopsector; de afname is inmiddels groter, dan in het addendum op de woonvisie over de gehele periode tot 2030 was verwacht;
-
het aantal startbouw stijgt; het aandeel middensegment blijft in productie nog achter bij de doelstelling, maar neemt in planvoorraad door gemeentelijke sturing toe;
-
de gestarte projecten zijn veelal huur, ontwikkeld door private partijen, en goed toegankelijk voor mensen met een fysieke handicap; de helft van de stedelijke productie wordt gerealiseerd in de gebieden Centrum en Feijenoord;
-
de koopmarkt blijft lokale records breken, aanbod is beperkt, overbieden is de norm, en Rotterdam nadert het landelijke prijsniveau;
-
de inschrijfduur van geslaagd woningzoekenden is nog altijd relatief kort, maar het aantal verhuringen door corporaties ligt opnieuw lager dan het voorgaand jaar, en ijkpunten beschikbaarheid worden niet gehaald.
Meer in detail zijn de conclusies per thema als volgt:
Bevolking Groei van de bevolking hapert ⌂ in 2020 kreeg Rotterdam er per saldo 672 inwoners bij, fors minder dan voorheen ⌂ op 1 januari 2021 telde Rotterdam 651.269 inwoners Binnenlands migratiesaldo is sterk negatief ⌂ instroom neemt af en uitstroom neemt toe, per saldo verloor Rotterdam 4.755 personen aan andere gemeenten ⌂ mensen kiezen vooral nog voor buurgemeenten, maar verhuizingen naar plaatsen elders in de provincie nemen toe Buitenlands migratiesaldo blijft positief ⌂ reisbeperkingen door corona zorgen voor minder instroom ⌂ het saldo van buitenlandse migratie blijft desondanks sterk positief, met 5.674 personen erbij Selectieve migratie ⌂ ondanks uitstroom van midden- en hogere inkomens en hoger opgeleiden neemt hun aandeel in de stad toe ⌂ dit komt door de autonome ontwikkeling van de zittende bevolking
Samenvatting
3
Woningvoorraad Totale woningvoorraad groeit ⌂ op 1 januari 2021 telde Rotterdam 317.945 woningen, een netto voorraaduitbreiding van 2.380 woningen ⌂ de groei komt door veel toevoegingen/opleveringen (nieuwbouw, transformatie, renovatie) en weinig onttrekkingen Omvang en ontwikkeling sociale voorraad (bestaande uit koop en huur, van corporaties en particulier verhuurders) •
sociale voorraad krimpt snel ⌂ tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2020 nam de sociale voorraad af met ongeveer 14.550 woningen ⌂ waardeontwikkeling in de koopsector is hiervan veruit de belangrijkste oorzaak (-/-12.000 woningen) ⌂ bij corporaties en particuliere verhuurders was een veel kleinere afname te zien, respectievelijk -/- 950 en -/-1600 ⌂ 60,4% van de woningen in Rotterdam is sociaal, regionaal gemiddeld is dat 52,3%
•
aandeel sociaal basis van corporaties voldoet aan afspraken ⌂ regionale afspraak is minstens 70% sociaal basis in corporatievoorraad, in Rotterdam is dat bijna 88%
•
binnen sociale doelgroep is inkomensontwikkeling zichtbaar ⌂ 175.700 zelfstandige huishoudens (58,2% van het totaal) behoort op 1 januari 2019 tot de sociale doelgroep; dit zijn de meest recente inkomensgegevens ⌂ de sociale doelgroep wordt procentueel en absoluut kleiner; ongeveer -/- 1.700 huishoudens in twee jaar tijd ⌂ binnen de sociale doelgroep wordt de primaire doelgroep gestaag kleiner en de secundaire doelgroep groter ⌂ de groep midden- en hogere inkomens is constant stijgend en telt 126.200 huishoudens (41,8%) op 1 januari 2019
Nieuwbouwproductie Bouwproductie gestegen, maar onder de doelstelling ⌂ in 2020 is gestart met 3.125 woningen, waarvan 58% nieuwbouw, 25% functieverandering en 17% vernieuwbouw ⌂ bij de productie in 2018 en 2019 opgeteld, zijn in totaal 10.405 woningen gestart Grootste bouwactiviteit opnieuw in Centrum en Feijenoord ⌂ Centrum en Feijenoord samen waren in drie jaar tijd goed voor bijna de helft van de stedelijke productie ⌂ in 2020 was de overige productie evenwichtiger verdeeld over de stad dan in voorgaande jaren Spreiding over prijssegmenten, maar middensegment blijft achter ⌂ 44% van de productie in 2020 was sociaal segment, totaal met 2018 en 2019 komt op 35%; streven is 20% 27% sociaal basis in 2020, totaal met 2018 en 2019 is 14% 17% sociaal in 2020, totaal met 2018 en 2019 is 21% sinds 2018 zijn 100 zelfstandige sociale woningen in aanbouw genomen, die exclusief bestemd zijn voor studenten ⌂ 12% van de productie in 2020 was middensegment; totaal met 2018 en 2019 komt op 16%; streven is 30% ⌂ 13% van de productie in 2020 was hoger segment; totaal met 2018 en 2019 komt op 21%; streven is 30% ⌂ 31% van de productie in 2020 was topsegment; totaal met 2018 en 2019 komt op 28%; streven is 20 Meer huur- dan koopwoningen ⌂ in 2020 was 67% van de productie huur, uiteenlopend van sociaal basis tot topsegment ⌂ in 2020 was 26% koop, nadrukkelijk in hoger en topsegment, en 7%
eigendom nog onbekend We werken aan een toegankelijk Rotterdam ⌂ in 2020 is gestart met 705 eengezinswoningen ⌂ in 2020 is gestart met 1.789 lift-ontsloten appartementen, In lijn met het Langer Thuis akkoord ⌂ opgeteld bij de jaren 2018 en 2019, gaat het om ruim 6.800 toegankelijke woningen, 2/3e van de totale productie ⌂ van de toegankelijke woningen is slechts een klein deel exclusief voor senioren bestemd
4
Samenvatting
Bestaande koopwoningen Weinig aanbod en veel transacties ⌂ de verkoopvijver blijft krap: eind 2020 stonden tussen 1000 en 1300 woningen te koop, 1/3e van ‘normaal’ (voor 2008) ⌂ het aantal transacties is tweede helft 2020 verder toegenomen, waardoor aanbod nog krapper wordt Prijzen blijven records breken ⌂ eind 2020 was de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen ongeveer 319.000 euro ⌂ prijs van eengezinswoningen is eind 2020 ongeveer 3050 euro/m2 en van appartementen ongeveer 3325 euro/m2 ⌂ jaar-op-jaar prijsstijging is procentueel minder heftig dan enkele jaren geleden; is met 8,5% over 2020 niettemin fors Verkoop boven vraagprijs is de norm ⌂ eind 2020 lag de verkoopprijs van appartementen gemiddeld 5,4% boven vraagprijs; bij eengezinswoningen is dat 2,0% Elk gebied wordt duurder, maar niet in gelijke mate ⌂ de gemiddelde verkoopprijs is in het stadscentrum het hoogst (4550 euro/m 2), in Rozenburg het laagst (2300 euro/m2) ⌂ prijsstijgingen variëren van 6% (stadscentrum) tot 13% (Charlois) ten opzichte van 2019 ⌂ de verkoopprijs per woning ligt in Charlois met 191.000 euro nog altijd op het laagste niveau van de stad Gemiddelde verkoopprijs nadert landelijk niveau ⌂ gemiddelde woningprijs in Rotterdam was eind 2020 volgens Kadaster 308.000 euro, landelijk 342.000 euro ⌂ gemiddelde prijzen in Amsterdam, Utrecht en Den Haag liggen (zeer) ruim boven het landelijk
niveau
Verhuringen door corporaties Afnemend aantal verhuringen ⌂ in totale sociale segment zien we een daling van 6.825 verhuringen in 2017 naar 5.514 verhuringen in 2020 ⌂ daarbinnen neemt het aantal verhuringen in sociaal basis harder af dan in de bovenkant van het sociale segment Inschrijfduur blijft vrijwel onveranderd ⌂ mediane inschrijfduur van geslaagden in Rotterdam is 16 maanden in 2020, nagenoeg gelijk aan voorgaande jaren ⌂ in regionaal perspectief en ten opzichte van ander grote steden is de wachttijd in Rotterdam bescheiden IJkpunt beschikbaarheid 1: voldoende beschikbaarheid van sociaal basis woningen •
onderdeel A: ten minste 5.376 verhuringen in sociaal basis ⌂ met 4.298 verhuringen is het ijkpunt in 2020 niet behaald
•
onderdeel B: ten minste 75% toewijzing sociaal basis aan primaire doelgroep ⌂ met 74,7% van de verhuringen is het ijkpunt in 2020 zo goed als behaald
IJkpunt beschikbaarheid 2: voldoende beschikbaarheid van woningen tot kwaliteitskortingsgrens •
onderdeel A: ten minste 582 verhuringen tot kwaliteitskortingsgrens ⌂ met 448 verhuringen is het ijkpunt in 2020 niet behaald
•
onderdeel B: ten minste 75% toewijzing tot kwaliteitskortingsgrens aan jongeren tot 23 jaar ⌂ met 52,2% van de verhuringen is het ijkpunt in 2020 niet behaald
IJkpunt beschikbaarheid 3: percentage verhuringen aan regulier woningzoekenden en kwetsbare groepen •
onderdeel A: ten minste 45% verhuringen in sociaal basis aan regulier woningzoekenden ⌂ met 41,8% van de verhuringen is het ijkpunt in 2020 niet behaald
Samenvatting
5
•
onderdeel B: ten hoogste 25% van verhuringen in sociaal basis aan kwetsbare doelgroepen ⌂ met 24,4% van de verhuringen is het ijkpunt in 2020 wel behaald
Middenhuur Nieuwbouw naar 20% middenhuur en 10% middenkoop in bouwprogramma ⌂ van gestarte bouwproductie tot en met 2020 was 16% middensegment, waarvan 13% huur en 3% koop ⌂ in planvoorraad 2021 is 26% middensegment, 23% huur en 3% koop ⌂ bij steeds meer projecten wordt realisatie en behoud van middenhuur contractueel vastgelegd ⌂ voor borging van middelsegment koop zal een zelfbewoningsplicht gelden •
voorwaarden uit het Actieplan Middenhuur vaker ter discussie ⌂ het actieplan is bij partijen breed bekend ⌂ minimale oppervlakte en maximale aanvangshuur worden, door stijgende kosten, wel vaker belemmerend ervaren ⌂ gematigd huurbeleid is minder problematisch, mogelijk doordat nu ook van rijkswege regels voor huurverhoging in de vrije sector gelden
•
verruimde mogelijkheden voor corporaties in middenhuur ⌂ medio 2020 zijn corporaties voor drie jaar vrijgesteld van de markttoets, waardoor een groot knelpunt vervalt ⌂ met corporaties worden mogelijkheden verkend voor meer en versneld bouwen van middensegment huurwoningen
Bestaande bouw ⌂ de minister heeft maatregelen aangekondigd om betaalbaarheid van woningen (koop en huur) te waarborgen ⌂ voor huur gaat het om verhuurvergunning, maximale huurverhoging in vrije sector en transparantie aanvangshuren ⌂ maatregelen vergen nog uitwerking; Rotterdam en andere grote steden zijn hierbij betrokken. Verhuur aan middeninkomens en beroepsgroepen •
pilots beroepsgroepen in ontwikkeling ⌂ toewijzen aan beroepsgroepen bij nieuwbouw is geregeld of wordt onderzocht bij projecten Leeuwenkuil, OurDomain Blaak (Bright) en Parkhaven ⌂ in Bloemhof en Hillesluis kunnen maatschappelijke beroepen voorrang krijgen in sociale huur (Rotterdamwet art.9); in 2021 zal dit voor meer Rotterdamse straten gaan gelden ⌂ in Lombardijen krijgen leraren en hulpverleners voorrang bij middenhuurwoningen
•
vrije toewijzingsruimte in sociale segment wordt beperkt gebruikt ⌂ corporaties gebruiken 5% van 10% vrije ruimte in sociale segment om aan middeninkomens te verhuren ⌂ vanwege wijken in balans wil Rotterdam deze ruimte blijven benutten
•
corporaties maken onderlinge afspraken over aanbod middenhuur ⌂ eind 2020 is in regionaal verband toewijzing van middenhuur aan middeninkomens afgesproken ⌂ de helft van middeldure huurwoningen gaat naar doorstromers uit de sociale huur
6
Samenvatting
Inhoudsopgave Samenvatting
3
Inhoudsopgave
7
Inleiding
9
1.1 Aanleiding voor de rapportage
9
1.2 Leeswijzer
9
Bevolking
11
2.1 Groei van de bevolking hapert
11
2.2 Binnenlands migratiesaldo is sterk negatief
11
2.3 Buitenlands migratiesaldo blijft positief
12
2.4 Selectieve migratie
13
Woningvoorraad
15
3.1 Totale woningvoorraad
15
3.1.1
Groei door meer toevoegingen dan onttrekkingen
15
3.1.2
Omzetting naar onzelfstandige woonruimte
16
3.2 Sociale voorraad
16
3.2.1
Sociale koopvoorraad krimpt te snel
17
3.2.2
Aandeel sociaal basis van corporaties voldoet aan afspraken
18
3.2.3
Binnen sociale doelgroep is inkomensontwikkeling zichtbaar
19
Nieuwbouwproductie
21
4.1 Bouwproductie gestegen, maar onder de doelstelling
21
4.2 Grootste bouwactiviteit opnieuw in Centrum en Feijenoord
22
4.3 Spreiding over prijssegmenten, maar middensegment blijft achter
23
4.4 Meer huur- dan koopwoningen
24
4.5 We werken aan een toegankelijk Rotterdam
24
Bestaande koopwoningen
27
5.1 Weinig aanbod en veel transacties
27
5.2 Prijzen breken lokale records
28
5.3 Verkoop boven vraagprijs is de norm
30
5.4 Elk gebied wordt duurder, maar niet in gelijke mate
30
Inhoudsopgave
7
5.5 Gemiddelde verkoopprijs nadert landelijk niveau
Verhuringen door corporaties
33
6.1 Afnemend aantal verhuringen
33
6.2 Inschrijfduur blijft vrijwel onveranderd
34
6.3 IJkpunten voor beschikbaarheid
35
6.3.1
IJkpunt 1 voldoende beschikbaarheid van sociaal basis woningen
35
6.3.2
IJkpunt 2 voldoende beschikbaarheid van woningen tot kwaliteitskortingsgrens
36
6.3.3
IJkpunt 3 percentage verhuringen aan regulier woningzoekenden en kwetsbare groepen
37
Middenhuur
39
7.1 Nieuwbouw
8
32
39
7.1.1
Naar 20% middenhuur en 10% middenkoop in bouwprogramma
39
7.1.2
Voorwaarden uit het Actieplan Middenhuur vaker ter discussie
40
7.1.3
Verruimde mogelijkheden voor corporaties in middenhuur
40
7.2 Bestaande bouw
40
7.3 Verhuur aan middeninkomens en beroepsgroepen
41
7.3.1
Pilots beroepsgroepen in ontwikkeling
41
7.3.2
Vrije toewijzingsruimte in sociale segment wordt beperkt gebruikt
41
7.3.3
Corporaties maakten onderlinge afspraken over aanbod middenhuur
42
Bijlage: prijsgrenzen
43
Prijsgrenzen nieuwbouw
43
Prijsgrenzen Actieplan Middenhuur
44
Inhoudsopgave
Inleiding
1.1 Aanleiding voor de rapportage In 2016 heeft de gemeenteraad, bij behandeling van de woonvisie 2030, gevraagd om een jaarlijkse voortgangsrapportage. Daarin zouden in ieder geval de volgende onderwerpen een plek moeten krijgen: •
de ontwikkeling in de goedkope huurvoorraad in verhouding tot de vraag hiernaar vanuit huishoudens die hier op grond van hun inkomen aanspraak op kunnen maken;
•
de woningproductie in de stad, uitgesplitst naar gebied, type (huur of koop e.d.) en eventuele doelgroep (o.a. studenten en senioren);
•
cijfers over de migratie van en naar Rotterdam, in de geest van het onderzoek ‘Komen en Gaan 2013’;
•
de ontwikkeling van de goedkope huurvoorraad in omliggende gemeenten.
Een beknopte eerste versie van de rapportage verscheen in september 2017. Edities in de jaren daarna werden steeds uitgebreider. De voortgangsrapportage is nadrukkelijk geen uitvoerig en diepgaand verslag over alle acties en maatregelen uit woonvisie en addendum. Het is een duiding en visualisatie van ontwikkelingen op een beperkt (maar groeiend) aantal thema’s. De rapportage gaat in op ontwikkelingen ten aanzien van bevolking, woningvoorraad, bouwproductie, koopmarkt, corporatiehuur en middenhuur. Bij alle onderwerpen kijken we terug op realisatie in het afgelopen kalenderjaar (2020) of als dat niet kan, naar het laatste jaar waarover informatie beschikbaar is. Waar mogelijk, plaatsen we die informatie in het perspectief van een reeks voorgaande jaren. De rapportage bevat geen prognoses.
1.2 Leeswijzer Hoofdstuk 2 gaat in op de ontwikkeling van het aantal inwoners, door natuurlijke aanwas en door verhuizingen. Ook de selectiviteit van in- en uitstroom naar inkomen en opleidingsniveau wordt bekeken. Hoofdstuk 3 gaat in op de ontwikkeling van de woningvoorraad. Het betreft zowel de totale voorraad als de sociale voorraad daarbinnen. Ook het inkomen van huishoudens komt aan bod, specifiek de omvang van de doelgroep voor sociale woningen. Hoofdstuk 4 gaat in op de gestarte woningbouwproductie. Aandacht is er voor de verdeling over prijssegmenten, spreiding over de stad, huur en koop, soort opdrachtgever en woningtypologieën. Bij dat laatste gaan we ook in op doelgroepen als senioren en studenten. Hoofdstuk 5 gaat in op de koopmarkt. Deze is ongekend snel hersteld na de kredietcrisis. We laten zien hoe het aanbod en de prijzen van bestaande woningen zich ontwikkelen. We kijken naar de stad als geheel, gebieden daarbinnen en maken een vergelijking met de prijsontwikkeling in andere grote steden.
Inleiding - Hoofdstuk 1
9
Hoofdstuk 6 gaat in op de verhuringen door corporaties. Veel aandacht is er voor de ontwikkeling van de (nieuwe) ijkpunten beschikbaarheid. We laten zien, of het aantal verhuringen in het sociaal basissegment en tot de kwaliteitskortingsgrens hoog genoeg is. We laten ook zien, aan welke (inkomens)groepen deze woningen worden toegewezen. Daarnaast gaan we in op de inschrijfduur van geslaagd woningzoekenden. Hoofdstuk 7 gaat in op het middensegment huur. We laten zien hoe we het aanbod in dit marktsegment via nieuwbouw vergroten en in bestaande bouw waarborgen. Ook de toewijzing van middeninkomens en maatschappelijke beroepsgroepen in midden- en sociale huursegment komt aan de orde. Een overzicht van prijsklassengrenzen voor nieuwbouwwoningen en prijzen vanuit het actieplan middenhuur is als bijlage opgenomen.
10
Inleiding - Hoofdstuk 1
Bevolking Met het woonbeleid faciliteren we de bevolkingsgroei van Rotterdam. In dit hoofdstuk rapporteren we over de bevolkingsontwikkeling. We doen dit aan de hand van gegevens uit de Basisregistratie Personen (BRP). Denk aan geboorte, sterfte en verhuizing.
2.1 Groei van de bevolking hapert Op 1 januari 2021 telde Rotterdam 651.269 inwoners. Dat zijn er slechts 672 meer dan een jaar eerder. Een flinke daling ten opzichte van de jaarlijkse groei van 5 tot 6 duizend inwoners in voorgaande jaren. De beperkte groei in 2020 komt in de eerste plaats door het coronavirus. Dat leidde tot lagere natuurlijke aanwas (door meer sterfgevallen dan normaal) en per saldo minder buitenlandse vestiging (door reisbeperkingen). Natuurlijke aanwas en buitenlandse migratie zijn altijd belangrijke oorzaken van groei geweest. Figuur 1
Aantal inwoners op 1 januari bron: OBI, bewerking Stadsontwikkeling 660.000
651.269
650.000 640.000 630.000 620.000 610.000
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
600.000 590.000 580.000 570.000 560.000
2.2 Binnenlands migratiesaldo is sterk negatief Er vertrokken in 2020 opnieuw meer mensen naar een andere Nederlandse gemeenten dan zich in Rotterdam vestigen. Het binnenlands migratiesaldo (de gele lijn in onderstaande grafiek) is met -4.755 personen voor het vierde jaar op rij negatief. Daarbij zijn grote verschillen zichtbaar. Met de rest van Nederland is het saldo positief; we zien nog altijd meer instroom in onze stad. Maar met de regiogemeenten en de rest van de provincie heeft Rotterdam een negatief saldo. Dit vertrek is sinds 2016 fors en was in 2020 groter dan in het begin van deze eeuw, toen er veel Vinex-wijken werden gebouwd. Verschil is wel, dat nu ook meer Rotterdammers uitstromen naar stedelijke gemeenten als Vlaardingen en Schiedam.
Bevolking - Hoofdstuk 2
11
Figuur 2
Binnenlands migratiesaldo, exclusief vestiging/vertrek onbekend bron: OBI, bewerking Stadsontwikkeling
(aantal personen)
4.000 2.000 0 -2.000 -4.000
Regio Rotterdam
Overig Zuid-Holland
Overig Nederland
Binnenlands saldo
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
-6.000
Ook in de andere grote steden zien we een dergelijk patroon. Behalve tijdens de kredietcrisis, is er de afgelopen twintig jaar steeds per saldo sprake van uitstroom van inwoners aan andere gemeenten. Dit zijn over het algemeen de direct omliggende gemeenten. Maar de afstanden waarover verhuizingen plaatsvinden, nemen in de gespannen woningmarkt wel toe. Een stijgend aantal mensen gaat verder weg wonen, in een ander deel van Zuid-Holland of elders in het land.
2.3 Buitenlands migratiesaldo blijft positief Sinds 2013 nam het buitenlandse migratiesaldo toe. Die stijging is in 2020 echter omgeslagen in een daling. Toch zijn er nog altijd veel meer vestigers dan vertrekkers. In 2020 was het buitenlands saldo 5.674 personen erbij. Het aantal mensen met een achtergrond uit andere EU-landen en Azië was lager dan in voorgaande jaren. Dit is een direct gevolg van reisbeperkingen vanwege het coronavirus. Figuur 3
Buitenlandse migratie, exclusief vestiging/vertrek onbekend bron: OBI, bewerking Stadsontwikkeling 15.000
(aantal personen)
10.000 5.000
0 -5.000
Buitenlands vertrek
12
Buitenlandse vestiging
Bevolking - Hoofdstuk 2
Buitenlands saldo
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
-10.000
2.4 Selectieve migratie Via het enquête-onderzoek Komen & Gaan konden we tot 2016 inzage geven in de selectiviteit van verhuizingen. Dat wil zeggen, of de verhouding tussen inkomensgroepen en opleidingsniveaus binnen verhuisstromen (de stad in en uit) anders was. In het onderzoek werd ook gevraagd naar de redenen voor verhuizing. Dit gaf inzicht in de oorzaak van selectieve migratie. Op grond van privacyregels kan het onderzoek echter niet meer worden herhaald. Er leek enige tijd geen alternatief voorhanden. In de afgelopen twee edities van de voortgangsrapportage woonvisie hebben we dan ook geen nieuwe inzichten over selectieve migratie kunnen opnemen. Door gebruik te maken van gedetailleerde CBS statistiek (microdata) kunnen we nu toch weer rapporteren over selectieve migratie. We kijken wel noodgedwongen wat verder terug in de tijd, omdat de koppeling aan informatie over inkomens pas na enkele jaren mogelijk is. Het meest recente jaar is 2018. Microdata bevatten ook geen informatie over verhuismotieven. Over oorzaken van selectiviteit kunnen we dus geen uitspraken doen. In de cijfers over 2018 zien we geen ander beeld dan in voorgaande jaren, trends zetten zich door. Vestigers in Rotterdam hebben een vaak laag inkomen. Onder vertrekkers zijn weliswaar ook veel lage inkomens, maar ook meer midden- en hoge inkomens dan onder vestigers.
Het verhuissaldo voor midden- en hogere inkomens is daardoor negatief. Door de jaren heen zien we dit vertrek van midden- en hogere inkomensgroepen toenemen. Maar de aandelen van deze groepen onder vertrekkers zijn niet groter dan de verhouding binnen de zittende bevolking. Ondanks het vertrek van midden- en hogere inkomensgroepen, neemt de omvang van deze groepen in de stad toch toe. (Zie ook paragraaf 3.2.3) Dit komt doordat de zittende bevolking inkomensontwikkeling doormaakt. Bij het opleidingsniveau zien we door de tijd heen het aandeel hoogopgeleiden onder vertrekkers toenemen. Anderzijds neemt bij de vestigers het aandeel laagopgeleiden door de tijd heen af en het aandeel hoogopgeleiden toe. (Onder de hoger opgeleiden zijn relatief veel studenten.) Per saldo is er meer instroom van mensen met een middenopleiding, en meer uitstroom van mensen met een lage of hoge opleiding. De natuurlijke ontwikkeling van de Rotterdam gaat echter harder dan via verhuizingen wordt beïnvloed. Het aandeel hoger opgeleiden in de stad neemt al jaren constant toe.
Bevolking - Hoofdstuk 2
13
Woningvoorraad Met het woonbeleid werken we aan een grotere en kwalitatief betere woningvoorraad. In dit hoofdstuk rapporteren we over de omvang van de voorraad. We meten dit aan de hand van gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Daarbij kijken we ook naar de reden van verandering in omvang. Denk aan nieuwbouw, functieverandering van bijvoorbeeld kantoor naar woonbestemming, sloop of samenvoeging van woningen. Nieuwbouw of functieverandering is in dit verband een opgeleverde woning, niet startbouw. We rapporteren in dit hoofdstuk ook over de omvang van de sociale voorraad. Hiervoor maken we gebruik van gegevens uit de monitor van het regioakkoord Nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam 2018-2030. Ook de omvang van de doelgroep voor sociale woningen maken we inzichtelijk. Dit doen we op basis van CBS-gegevens.
3.1 Totale woningvoorraad 3.1.1 Groei door meer toevoegingen dan onttrekkingen Doordat de afgelopen tijd grote projecten met lange bouwperiodes in aanbouw zijn genomen, is er in 2020 een dip in het aantal opleveringen. Toch is de woningvoorraad per saldo met 2.380 woningen uitgebreid. Het zeer beperkte aantal onttrekkingen valt op. Figuur 4
Wijzigingen woningvoorraad per jaar, Rotterdam bron: CBS, bewerking Stadsontwikkeling 6000
4000 2.380
2000 0 -2000 -4000
-6000 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Nieuwbouw
Overige toevoeging
Sloop
Overige onttrekking
Correctie
Saldo voorraad
2020
In de meerjarige reeks springt 2016 eruit, met een groot aantal overige onttrekkingen. In dat jaar heeft een hercodering van zorg- en studentenwoningen plaatsgevonden in de BAG. Dat was een administratieve actie.
Woningvoorraad - Hoofdstuk 3
15
De woningvoorraad is in 2020 gegroeid met 2.380 woningen. Dit betrof niet alleen nieuwbouw, maar ook “overige toevoeging”, zoals omzetting van niet-woningen naar woonruimte en het verbouwen van bestaande woningen maar meerdere (kleinere) woningen. Dit laatste wordt woningvorming genoemd. Dit is in Rotterdam slechts beperkt toegestaan. In 2020 zijn hier 80 vergunningen voor verleend, waarmee in totaal ongeveer 100 woningen verbouwd zijn naar ongeveer 200 woningen. Op 1 januari 2021 telde Rotterdam volgens voorlopige cijfers bijna 318.000 woningen. De komende jaren zal de voorraad nog verder in omvang toenemen. Op 1 januari 2021 waren 6.500 woningen in verschillende stadia van aanbouw. Figuur 5
Woningvoorraad op 1 januari, Rotterdam bron: CBS, bewerking Stadsontwikkeling 315.565 311.168
317.945
309.693
306.227
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021*
3.1.2 Omzetting naar onzelfstandige woonruimte Een andere belangrijke ontwikkeling binnen de woningvoorraad is de omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte (ook wel kamerverhuur genoemd). In 2020 is voor 134 woningen een vergunning verleend voor kamerverhuur. In totaal betrof dit kamergewijze huisvesting van in totaal 737 personen. Deze vergunning was in 2020 alleen vereist bij onzelfstandige bewoning van een woning door 4 of meer personen. Op 1 januari 2020 was op basis van de inschrijvingen in de gemeentelijke basisregistratie bekend dat 3779 woningen werden bewoond door 3 personen, waarvan niet bekend was dat zij één huishouden voerden. Dit aantal was op 1 januari 2021 toegenomen tot 4051, een toename van 7%. Het staat niet vast, dat al deze woningen op dat moment kamergewijs bewoond werden, maar het geeft wel een indruk van de mate waarop deze bewoning voorkomt. De toename (van 7%) komt overeen met het beeld van de toenemende druk op de woningmarkt. Deze is aanleiding geweest om in 2021 kamerbewoning door 3 personen ook vergunningplichtig te maken.
3.2 Sociale voorraad Over de omvang van de sociale voorraad zijn regionaal afspraken gemaakt. Gemeenten streven naar meer balans in de regio. Voor sommigen betekent dit behoud of uitbreiding van de sociale voorraad, voor andere is afname wenselijk. Rotterdam valt in de laatste categorie. In ons Addendum op de woonvisie hebben wij aangegeven welke beweging wij tot 2030 veronderstellen. Regionale afspraken en Addendum hebben de situatie op 1 januari 2017 als vertrekpunt.
16
Woningvoorraad - Hoofdstuk 3
3.2.1 Sociale koopvoorraad krimpt te snel De regionale woningmarktafspraken worden gemonitord. Rotterdam neemt cijfers uit die monitor over in de voortgangsrapportage woonvisie. In juni 2021 is de nieuwste editie van de regionale monitor opgeleverd. Deze beschrijft de ontwikkeling van de totale en sociale woningvoorraad. Gegevens komen uit diverse bronnen: CBS (totale voorraad en sociale koopvoorraad), Maaskoepel en niet aangesloten corporaties (sociale corporatievoorraad) en VNG / Lokale Monitor Wonen (particuliere sociale huurvoorraad). De meest recente gegevens in de monitor van het regioakkoord gaan over de stand per 1-1-2020. We kunnen dus zien, wat er in drie jaar tijd is gebeurd. De Rotterdamse sociale voorraad is in die periode met ruim 14.500 woningen afgenomen. Dat is veel harder, dan wanneer de afname uit het Addendum zich tussen 2017 en 2030 lineair zou ontwikkelen: ongeveer 3.100 woningen in drie jaar tijd. Hoewel binnen regionale afspraken nog een bescheiden afname mogelijk zou zijn, zit de daling al aan de grenzen van wat het Addendum toestaat voor de totale periode tot 2030. De afname is vrijwel geheel het gevolg van prijsontwikkeling in de koopvoorraad. In de huur zijn de ontwikkelingen veel beperkter.
We zien in de corporatiesector een kleine afname van de sociale voorraad (anders dan vorig jaar werd gemeld, doordat cijfers in regionale monitor zijn bijgewerkt) en in de particuliere huur lijkt de afname eveneens beperkt. Bij de particuliere huur moeten we een aantal belangrijke voorbehouden maken. Cijfers in de regionale monitor over de particuliere huur in 2020 zijn een inschatting. Zodra via de gebruikte bron definitieve gegevens beschikbaar komen, worden deze in de monitor verwerkt. Dat zal echter niet eerder dan medio 2022 zijn. Tevens moeten we ons beseffen, dat het beeld over huurprijsniveaus uit de gebruikte bron (ook over eerdere jaren) rooskleuriger kan zijn dan de realiteit, die wij vanuit steekproeven voor Goed Huren en Verhuren aantreffen. Er is echter geen andere bron, die ons stadsbreed en regionaal inzicht kan verschaffen in de prijsopbouw van de particuliere huurvoorraad. Figuur 6
Ontwikkeling sociale woningvoorraad, periode 2017-2020 bron: monitor regioakkoord, bewerking Stadsontwikkeling 0 -2.000 -4.000
-3.120
corporatie -953 particuliere huur -1.584
-6.000 -8.000
koop -12.010
-10.000 -12.000 -14.000 -16.000 verwacht (lineair)
-14.547 realisatie
Rotterdam liet vorig jaar al een daling van de sociale voorraad zien. De regio als geheel beziend, was er door verhoging van de sociale koopprijsgrens in 2019 sprake van groei. Over de periode 2017-2020 beschouwd, is de sociale voorraad in de regio alsnog afgenomen met ruim 16.100 stuks. In 2020 telt deze 311.268 woningen. Dat is een aandeel van 52,3%. De afname komt niet uitsluitend door Rotterdam. Ook andere gemeenten zagen in 2020 het effect van waardeontwikkeling in de koopvoorraad, met een soms sterke daling tot gevolg. De sociale voorraad van particuliere verhuurders verandert minder in omvang (met daarbij nadrukkelijk de eerder geplaatste kanttekeningen). De voorraad van corporaties met een huurprijs in het sociale segment laat in vrijwel alle regiogemeenten een lichte daling zien.
Woningvoorraad - Hoofdstuk 3
17
Gemeenten waar binnen regionale afspraken ruimte is voor afname van de sociale voorraad, realiseren die afname sneller dan verwacht. Gemeenten met een opgave voor behoud of groei van de sociale voorraad, moeten zich meer inspannen, om dit voor elkaar te krijgen.
52,3%
47,0%
38,8%
45,1%
47,2%
19,3%
30%
21,9%
40%
25,9%
26,9%
50%
30,1%
45,7%
60%
36,7%
60,1%
60,9%
70%
60,4%
Aandeel sociale voorraad per regiogemeente bron: monitor regioakkoord, bewerking Stadsontwikkeling
20% 10% 0%
2017
2018
2019
2020
3.2.2 Aandeel sociaal basis van corporaties voldoet aan afspraken Regionaal zijn niet alleen afspraken gemaakt over de omvang van de totale sociale voorraad. Er is ook afgesproken, dat in iedere gemeente ten minste 70% van de sociale corporatiewoningen een huurprijs heeft in het sociaal basissegment (tot 663 euro in 2020). Alle gemeenten in de regio voldoen daaraan in 2020. In Rotterdam gaat het om 87,8% van de corporatievoorraad, een waarde boven het regionaal gemiddelde. Figuur 7 Aandeel sociaal basis in sociale corporatievoorraad, 2020 bron: monitor regioakkoord 100%
87,8%
86,3%
88,2%
87,9%
85,2%
80%
70,9%
71,1%
82,2%
85,5% 78,0%
73,4%
60% 40% 20% 0%
aanwezig
18
Woningvoorraad - Hoofdstuk 3
gewenst (≥70%)
78,1%
86,1%
85,9% 78,6%
3.2.3 Binnen sociale doelgroep is inkomensontwikkeling zichtbaar De doelgroep voor sociale woningen valt in twee delen uiteen. Er is de zogenaamde primaire doelgroep: eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot ongeveer 23.200 euro of meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot ongeveer 31.500 euro (beide peil 2020). Dit is de groep, die door corporaties een huurwoning krijgt toegewezen onder de aftoppingsgrens (619 of 663 euro in 2020, afhankelijk van de huishoudensgrootte). En er is de secundaire doelgroep: huishoudens met een inkomen vanaf bovengenoemde bedragen tot ongeveer 39.000 euro (peil 2020). Dit is de groep, die veelal woningen krijgt toegewezen tussen aftoppings- en huurprijsgrens (ook bekend als liberalisatiegrens, 737 euro in 2020). Het geheel van de primaire en secundaire doelgroep wordt vaak de EU doelgroep genoemd. Dit is een verwijzing naar Europese regels voor geoorloofde staatssteun. Voor inzicht in de grootte van de groepen zijn we afhankelijk van inkomensgegevens. Die krijgen we via het CBS. Maar omdat cijfers zijn gebaseerd op vastgestelde belastingaangiften van particulieren en zzp’ers, kijken we ieder jaar noodgedwongen vrij ver terug in te tijd. De meest recente data zijn eind 2020 beschikbaar gekomen. Die gaan over het belastingjaar 2018 en zijn te beschouwen als de stand per 1 januari 2019.
Eind 2021 kunnen we dus pas iets zeggen over de stand per 1-1-2020; et cetera. In de cijfers zien we sinds 2017 een daling van het aantal huishoudens in de primaire doelgroep. Huishoudens maken een positieve inkomensontwikkeling door. Dit is terug te zien in de groei van de secundaire doelgroep. De absolute omvang van de EU doelgroep (primaire en secundaire doelgroep bij elkaar genomen) is stabiel. In 2019 hadden 126.200 zelfstandige huishoudens een midden- of hoger inkomen, 48,2% van het totaal. De ontwikkeling van deze groepen laat een consequent stijgende lijn zien. Figuur 8
Inkomens zelfstandige huishoudens, stand op 1 januari bron: CBS, bewerking Stadsontwikkeling 350.000
300.000 250.000
114.770
117.200
118.700
122.500
126.200
44.890
43.370
46.200
47.300
50.100
129.780
132.120
131.200
129.600
125.600
2015
2016
2017
2018
2019
200.000
150.000 100.000 50.000 0
sociaal primair
sociaal secundair
midden- en hogere inkomens
Woningvoorraad - Hoofdstuk 3
19
Nieuwbouwproductie In het Coalitieakkoord 2018 – 2022 staat de bouwambitie: 18.000 nieuwe woningen tot 2022. Voor alle Rotterdammers en verspreid over de stad. De doelstelling vertaalt zich in een jaarlijks gemiddelde productie van 4.500 woningen en een in prijs gedifferentieerd programma. We meten en rapporteren over zelfstandige woonruimte.
4.1 Bouwproductie gestegen, maar onder de doelstelling In 2020 vond de startbouw plaats van 3.125 woningen. Opgeteld bij de productie in 2018 en 2019 is in drie jaar van de collegeperiode gestart met 10.405 woningen. Dat is 77% van de doelstelling voor die periode, uitgaande van een tussentijdse mijlpaal van 13.500 gestarte woningen. Figuur 9
Woningbouwproductie 2000-2020 bron: Stadsontwikkeling 5.000 4.000 3.125 3.000 2.000 1.000
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
0
Voornaamste oorzaak voor het achterblijven van de productie zijn: -
het onvoldoende opgestart hebben van planvoorraad in de jaren 2008 – 2015;
-
aanlooptijd van op orde brengen van de capaciteit binnen de dienst Stadsontwikkeling;
-
risicovolle projectenportefeuille met veel binnenstedelijke hoogbouw;
-
snel stijgende bouwkosten en schaarste van beschikbare aannemers;
-
investeringen stonden in het begin van de coronapandemie tijdelijk on hold.
De enorme versnellingsopgave die in Rotterdam in gang is gezet, wordt steeds zichtbaarder in de cijfers. In 2020 zijn vergunningen aangevraagd voor de nieuwbouw van 6.600 woningen. Voor de komende vier jaar is de planvoorraad opgelopen tot boven de 30.000 woningen.
Nieuwbouwproductie - Hoofdstuk 4
21
Van de 3.125 gestarte woningen in 2020 ging het bij 1.816 woningen om het slaan van de eerste paal voor nieuwbouw. Bij 764 woningen ging functieverandering van bijvoorbeeld een kantoor- naar woongebouw. Bij 545 woningen ging het om zogenoemde vernieuwbouw. Dit zijn grootschalige renovaties van minimaal € 65.000, waarvoor bewoners zijn uitverhuisd. Figuur 10
Gestart, naar soort productie in 2020 (links), totaal sinds 1 januari 2018 (rechts) bron: Stadsontwikkeling 979
545 17%
9%
2.688 26%
Woningbouw
764 25%
6.735 65%
1.816 58%
Functieverandering Vernieuwbouw
4.2 Grootste bouwactiviteit opnieuw in Centrum en Feijenoord De bulk van de bouwproductie landt ook in 2020 rond de rivier. In het Stadscentrum en Feijenoord samen werd gestart met de bouw van 1.206 woningen. Onder andere de nieuwbouwprojecten Boompjes 60-68 (342 woningen) en Westewagenstraat (231 woningen) en de functieveranderingsprojecten Prins Hendrikkade 12-18 (102 woningen op het Noordereiland) en Zuiderziekenhuis (103 woningen in Vreewijk) droegen hieraan bij. In totaal is de afgelopen drie jaar tijd in de binnenstad en Feijenoord gestart met 5.067 woningen. Dat is bijna de helft van de stedelijke productie. Figuur 11
Bouwproductie per gebied bron: Stadsontwikkeling Rotterdam Centrum Feijenoord Nieuw Mathenesse Delfshaven Charlois IJsselmonde Kralingen/Crooswijk Prins Alexander Overschie Noord Hoogvliet Hillegersberg/Schiebroek Hoek van Holland Rozenburg Pernis
2018
0
22
Nieuwbouwproductie - Hoofdstuk 4
1.000
2019
2.000
2020
3.000
Elders in de stad werd in 2020 ook doorgebouwd. In IJsselmonde is een flinke productie behaald, onder andere door de vernieuwbouw van de Kreekflats (276 woningen) en het nieuwbouwproject Parlando (75 woningen). In Charlois is gestart met onder andere nieuwbouw en vernieuwbouw in de Pendrechtse Tiengemetenbuurt (150 woningen) en nieuwbouw nabij Hart van Zuid (42 woningen). In Delfshaven is onder andere de laatste fase van het project Hudsons in aanbouw genomen (82 woningen in Bospolder). In Overschie is begonnen met de vernieuwbouw van het complex Welschen 2 (80 woningen in fase 1). In de kleine kernen heeft de nieuwbouw van het project Prins Hendrikstraat(76 woningen) tot significante productie geleid.
4.3 Spreiding over prijssegmenten, maar middensegment blijft achter Op stedelijk niveau streven we naar een evenwichtige verdeling van 20% sociaal, 30% middelduur, 30% hoger en 20% topsegment in het bouwprogramma. Zo is er nieuwbouw voor elke doelgroep en portemonnee. De afbakening van prijssegmenten is te vinden in de bijlage. In 2020 bestond 44% van de bouwproductie uit woningen in het sociale segment. Dit komt onder andere door vernieuwbouwprojecten als De Kreek (IJsselmonde), Welschen (Overschie), Tiengemeten Midden (Pendrecht) en nieuwbouw als de Westewagenstraat (Stadscentrum), Prins Hendrikstraat (Hoek van Holland) en Parlando (Lombardijen). Daardoor is het aandeel sociaal in de productie gestegen tot 35% in de eerste drie jaar van deze collegeperiode. Conform het Akkoord Studentenhuisvesting 2020-2025 beschouwen wij 100 woningen in het hierboven genoemde project Westewagenstraat als studentenwoning. Dit geldt ook voor een aantal projecten uit eerder jaren: 9 woningen aan de Oude Binnenweg, 24 woningen in de Schutterstraat en 54 woningen in het project MaJa. In totaal dus 187 woningen in de periode 2018 tot en met 2020. Overige woningen met een sociale huurprijs in deze projecten en in bijvoorbeeld OurDomain en Startmotor zijn weliswaar geschikt voor studenten, maar bedoeld voor een bredere, jonge doelgroep. Figuur 12
Gestart, naar prijssegment in 2020 (links), totaal sinds 1 januari 2018 (rechts) bron: Stadsontwikkeling 2149 727 27%
21%
459 17%
1661 16%
1415 14% 324 12%
sociaal basis sociaal midden
hoog 857 31%
359 13%
2140 21%
2928 28%
top
Met 12% van de productie in 2020 en 16% over de eerste drie jaar van de collegeperiode genomen, blijft de startbouw van het middensegment achter. Dit komt doordat op projecten die in een verder gevorderd stadium van planvorming waren, toen nieuwe maatregelen werden vastgesteld, deels nog oude afspraken van toepassing zijn. In de nieuw aangevraagde vergunningen zien we een stijging van 9% middensegment (voor woningen die in 2018 zijn aangevraagd), naar 22% middensegment (voor woningen die in 2020 zijn aangevraagd). Gestarte bouwprojecten met woningen in het middensegment bestaan overwegend uit huurwoningen. Deze woningen voldoen in toenemende mate aan de voorwaarden over langdurige borging, zoals beschreven in het Actieplan Middenhuur (door de raad vastgesteld in 2019). Hoofdstuk 7 gaat nader in op de voortgang van het Actieplan Middenhuur.
Nieuwbouwproductie - Hoofdstuk 4
23
Hoge bouwkosten en hoge verkoopprijzen als gevolg van krapte op de markt, maken het moeilijk om middeldure koopwoningen te realiseren. Eind 2021 verschijnt een nieuw actieplan, om de productie van koopwoningen in betaalbare marktsegmenten op te voeren. In de duurdere segmenten zagen we ook het effect van gestegen bouw- en verkoopprijzen. Het topsegment maakt met 31% van de productie in 2020 en 28% over de eerste drie jaar van de collegeperiode een relatief groot deel van het gestarte bouwprogramma uit.
4.4 Meer huur- dan koopwoningen Van de productie in 2020 was 67% huur (2.095 woningen), 26% koop (804 woningen) en 7% eigendom onbekend (226 woningen). Het aandeel huur in de eerste drie jaar van deze collegeperiode komt uit op 64%, het aandeel koop op 34%. Corporaties namen in 2020 bijna 30% van de gestarte woningen voor hun rekening. Dat is een toename ten opzichte van de periode ervoor. Over de eerste drie jaar van de collegeperiode bezien, waren marktpartijen echter nog altijd goed voor 80% van de stedelijke bouwproductie. Figuur 13
Gestart, naar opdrachtgever en huur/koopprijs in 2020 (links), totaal sinds 1 januari 2018 (rechts) bron: Stadsontwikkeling 5.000
1.500
789
4.000 1.000
1.039
365
49
3.000 1.254
390
281
500
308
hoog
199 313
95
0 corpo
markt
huur
corpo
1.108
673
658
corpo
markt
0
markt
koop
953
1.000
374
482
top
2.117
2.000
onbekend
huur
corpo
962
midden
295
sociaal
markt
sociaal basis
koop
onbekend
Huur- en koopwoningen bedienen duidelijk verschillende marktsegmenten. Woningen in de koopsector hebben vrijwel uitsluitend prijzen in het hogere en topsegment. Veelal gaat het om grotere appartementen en grondgebondenwoningen. Woningen in de huursector bedienen een breder spectrum, van sociaal basis tot topsegment. Corporaties zijn logischerwijs voornamelijk actief in het sociale segment. Zij bieden appartementen en grondgebonden woningen in verschillende afmetingen en voor verschillende doelgroepen. Productie door corporaties in midden- of hoger segment is nog zeer beperkt en betreft grondgebonden woningen. Particuliere verhuurders richten zich met hun woningen in sociaal of middensegment op kleine, jonge huishoudens. Dit ging de afgelopen jaren om grote aantallen. Bij de woningen worden vaak uitgebreide services aangeboden. Met hun duurdere en grotere woningen richten de particuliere verhuurders zich op een andere, brede leeftijdsgroep.
4.5 We werken aan een toegankelijk Rotterdam Van de gestarte woningen in 2020 was 23% een grondgebonden woning. Dat aandeel in de stedelijke productie is door de jaren heen vrij constant. In de eerste drie jaar van deze collegeperiode bij elkaar genomen, is gestart met 2.325 grondgebonden woningen.
24
Nieuwbouwproductie - Hoofdstuk 4
Ruim driekwart van de gestarte woningen in 2020 was een appartement. Daarvan zijn er 1.789 met een lift toegankelijk. Dit maakt deze woningen makkelijker bereikbaar en ook voor ouderen geschikt. De bouw daarvan is een opgave vanuit (onder andere) het Langer Thuis akkoord. In de eerste drie jaar van deze collegeperiode is gestart met 6.820 lift-ontsloten woningen Een beperkt aantal nieuwe woningen is exclusief voor senioren gelabeld. In 2020 is in Hoek van Holland gestart met de bouw van 76 woningen aan de Prins Hendrikstraat; een belangrijk project in dit vergrijzende dorp. En in Ommoord worden in complex Boekholt via transformatie 30 woningen voor vitale senioren toegevoegd. Figuur 14
589 19%
38 1%
Gestart, naar typologie in 2020 (links), totaal sinds 1 januari 2018 (rechts) bron: Stadsontwikkeling 705 23%
1.167 11%
79 1%
2.325 22%
Eengezinswoning Appartement met lift
Appartement zonder lift Maisonnette 1.789 57%
Typologie onbekend
6.820 66%
De appartementen zonder lift in de productie hebben betrekking op vele kleinschalige transformaties, met een paar woningen per transformatie. Daarnaast gaat het om enkele kleinere (ver)nieuwbouwcomplexen, waarbij het plaatsen van een lift niet mogelijk of op grond van het bouwbesluit nodig was.
Nieuwbouwproductie - Hoofdstuk 4
25
Bestaande koopwoningen De crisis in de woningmarkt begon in de tweede helft van 2008. De koopmarkt werd hard geraakt. Prijzen daalden en bereikten hun dieptepunt in 2013. Het herstel voltrok zich sindsdien echter in ongekend tempo. De markt is inmiddels oververhit. Belangrijkste oorzaken zijn beperkt aanbod, opkooppraktijken door kleine particuliere investeerders en de mogelijkheid om goedkoop geld te lenen. Informatie in dit hoofdstuk over transacties komt uit data van bureau Calcasa. Dat is anders dan in voorgaande edities van de voortgangsrapportage. Toen werd gebruik gemaakt van data van NVM-makelaars. NVM dekt echter slechts een deel van de markt; het duurdere deel. Gegevens van Calcasa zijn niet beperkt tot woningverkopen via NVM-makelaars en daardoor representatiever voor alle transacties op de koopmarkt. Wegens overschakeling naar de nieuwe bron zijn alle tijdreeksen in dit hoofdstuk opnieuw bepaald. Bedragen in de nieuwe reeksen zijn lager dan en onvergelijkbaar met voorgaande edities.
5.1 Weinig aanbod en veel transacties De ‘verkoopvijver’ waaruit consumenten in de bestaande woningvoorraad kunnen kiezen, is dynamisch. Door verkoop gaan er woningen af en door nieuw aanbod komen er woningen bij. Al ruim drie jaar heeft de consument weinig te kiezen. Het aantal te koop staande woningen bedraagt slechts1/3e van ‘normaal’, de periode voor de kredietcrisis. Tijdens de eerste maanden van de coronapandemie liep het aantal licht op, om later in 2020 weer te dalen tot waarden tussen 1.000 en 1.300 woningen. Figuur 15
Aantal te koop staande woningen bron: huizenzoeker.nl, bewerking Stadsontwikkeling 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000
3.000 2.000 1.000
Jan 2020
Jan 2019
Jan 2018
Jan 2017
Jan 2016
Jan 2015
Jan 2014
Jan 2013
Jan 2012
Jan 2011
0
Bestaande koopwoningen - Hoofdstuk 5
27
Vanaf eind 2014 liep het aantal woningtransacties op, waardoor de verkoopvijver snel kleiner werd. Veroorzaakt door minder aanbod, zakte het aantal transacties na 2017 iets in. Maar eind 2020 was toch weer een toename van het aantal verkopen te zien. Dit kwam door aanhoudende woningvraag, vertrouwen in de markt en veranderende belastingregels. Figuur 16
Aantal transacties, bestaande bouw bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling 2.000
1.500 1.000
500
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4
0
2011
2012
2013
2014
2015
appartementen
2016
2017
2018
2019
2020
eengezinswoningen
5.2 Prijzen breken lokale records De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen lag eind 2020 op 319.000 euro, een toename van 50% in vijf jaar tijd. Onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs van alle woningen (weergegeven als staven), en een die van appartementen en eengezinswoning (weergegeven als lijnen). Doordat vanaf 1 januari 2021 andere regels voor overdrachtsbelasting gelden, zagen we dat starters in het laatste kwartaal van 2020 hun aankoop uitstelden. Dit vertaalde zich in een lichte (en inmiddels tijdelijk gebleken) daling van de gemiddelde transactieprijs. Appartementen werden eind 2020 verkocht voor gemiddeld 282.000 euro. Eengezinswoningen verkochten voor gemiddeld 410.000 euro. Figuur 17
Gemiddelde transactieprijs, bestaande bouw bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling € 500.000 € 410.000 € 400.000 € 282.000
€ 300.000 € 200.000
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4
€ 100.000
2011
2012 totaal
28
2013
2014
2015
appartementen
Bestaande koopwoningen - Hoofdstuk 5
2016
2017
2018
2019
eengezinswoningen
2020
Hoewel de absolute verkoopprijs van woningen voor velen het meest aansprekend is, is het niet de zuiverste methode om ontwikkelingen te analyseren. Er worden tenslotte woningen in alle soorten en maten verkocht. Voor goede vergelijkbaarheid hanteren we liever de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning. De navolgende grafieken en toelichtende teksten gaan daarvan uit. Sinds begin 2014 vertonen de prijzen een opgaande lijn. Eerst nog wat aarzelend, maar vanaf 2016 versnelde het tempo van marktherstel. Vooral de prijs van appartementen liep snel op: in 2018 werd op jaarbasis een 18% hogere prijs genoteerd. In 2020 lag de vierkante meterprijs van woningen gemiddeld 8,4% hoger dan een jaar eerder. In het laatste kwartaal van 2020 was dat een fractie lager (8,3%), omdat starters hun aankoop uitstelden. Figuur 18
Transactieprijs per m2, ten opzichte van een jaar eerder bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling 20% 15% 8,3%
10% 5% 0%
-5% -10%
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4
-15%
2011
2012
2013
totaal
2014
2015
2016
appartementen
2017
2018
2019
2020
eengezinswoningen
Tot halverwege 2016 lagen de vierkante meterprijzen onder het hoogste niveau van vóór de kredietcrisis. Daarna veranderde dat en zijn met regelmaat nieuwe records gevestigd. De gemiddelde transactieprijs van een appartement in Rotterdam lag eind 2020 op ongeveer 3.050 euro per vierkante meter. Bij eengezinswoningen was de gemiddelde transactieprijs eind 2020 ongeveer 3.325 euro per vierkante meter. Figuur 19
Gemiddelde transactieprijs per m2, bestaande bouw bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling € 3.325
€ 3.500 € 3.000
€ 3.050 € 2.500 € 2.000
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4
€ 1.500
2011
2012 totaal
2013
2014
2015
appartementen
2016
2017
2018
2019
2020
eengezinswoningen
Bestaande koopwoningen - Hoofdstuk 5
29
5.3 Verkoop boven vraagprijs is de norm Er is sprake van overbieden, als de consument meer dan de vraagprijs wil betalen. In Rotterdam werden altijd al woningen boven vraagprijs verkocht. Het gebeurde vroeger bij 10 tot 20% van de eengezinswoningen en 30% van de appartementen. Onder invloed van de gespannen markt is overbieden echter de norm geworden. Vroeger werden woningen gemiddeld 5% onder de vraagprijs verkocht. In de nasleep van de kredietcrisis konden kopers soms nog wel meer van de vraagprijs afkrijgen. Die tijden zijn voorbij. Eind 2020 werden eengezinswoningen gemiddeld 2% en appartementen 5,4% boven de vraagprijs verkocht. En doordat de prijzen hoger liggen, gaan die percentages over grotere absolute bedragen dan enkele jaren geleden. Figuur 20
Verhouding tussen transactie- en vraagprijs bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling 110% 105,4% 105%
102,0%
100% 95%
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4
90%
2011
2012
2013
2014
2015
Appartementen
2016
2017
2018
2019
2020
Eengezinswoningen
5.4 Elk gebied wordt duurder, maar niet in gelijke mate Overal in de stad lagen de prijzen in 2020 hoger dan in 2019. Het percentage prijsstijging is afhankelijk vaak van het absolute prijsniveau in een gebied. In gebieden met een relatief goedkope voorraad liggen de percentages veelal hoger. In Charlois lag de gemiddelde verkoopprijs in 2020 bijvoorbeeld op 2550 euro per vierkante meter, 13% hoger dan een jaar eerder. In het stadscentrum - het duurste gebied van Rotterdam - werden woningen voor gemiddeld 4550 euro per vierkante meter verkocht, 6% meer dan een jaar eerder. De gebieden Kralingen-Crooswijk en Noord zijn opvallend. Daar zijn woningen per vierkante meter duur én zien we in 2020 een prijsstijging van (meer dan) 10% ten opzichte van een jaar eerder zien. De prijzen liggen er op respectievelijk 4200 en 3775 euro per vierkante meter. Fors boven het stedelijk gemiddelde. Ook Hillegersberg-Schiebroek heeft met 3850 euro een bovengemiddelde vierkante meterprijs en Feijenoord ligt op het gemiddelde; 3200 euro. De kleine kernen Rozenburg en Pernis zijn de goedkoopste gebieden van Rotterdam. De vierkante meterprijs van verkochte woningen in 2020 ligt daar respectievelijk op 2300 en 2350 euro. Ook Hoogvliet mag met gemiddeld 2400 euro per vierkante meter in stedelijk perspectief betaalbaar worden genoemd.
30
Bestaande koopwoningen - Hoofdstuk 5
Figuur 21 Gemiddelde transactieprijs (€/m2), per gebied, periode 2011 t/m 2020 bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling € 5.000
€ 4.550 € 4.200 € 3.850
€ 4.000 € 3.125 € 3.000
€ 3.775
€ 3.200 € 2.800
€ 2.550
€ 2.400
€ 3.200
€ 3.025 € 2.550
€ 2.925 € 2.350
€ 2.300
€ 2.000
€ 1.000
€0
2011-2019
2020
Zoals eerder gesteld, zijn woningen onderling beter vergelijkbaar als we de vierkante meterprijs gebruiken. De absolute prijzen zijn echter aansprekender. Daarom laten we hieronder de gemiddelde prijs per verkochte woning zien. Aangezien de woninggrootte sterk varieert per gebied, ziet het plaatje van onderlinge verhoudingen er niet per se hetzelfde uit als in de voorgaande grafiek. Want hoewel de vierkante meterprijs in Charlois niet (meer) de laagste is van de stad, ligt de absolute verkoopprijs er nog wel ruimschoots op het laagste niveau: 191.000 euro in 2020. Dit komt doordat de verkochte woningen er tot de kleinste van de stad behoren. Omgekeerd zien we, dat woningen in bijvoorbeeld Overschie een significant lagere vierkante meterprijs hebben dan in Noord. Maar doordat de woningen in Overschie groter zijn, komt de gemiddelde absolute verkoopprijs er toch hoger uit. Figuur 22 Gemiddelde transactieprijs (€/won), per gebied, periode 2011 t/m 2020 bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling € 500.000
€ 459.000
€ 458.000
€ 410.000 € 400.000 € 315.000 € 300.000
€ 345.000
€ 330.000
€ 337.000
€ 347.000
€ 256.000 € 225.000
€ 200.000
€ 356.000
€ 225.000
€ 319.000 € 236.000
€ 191.000
€ 100.000
€0
2011-2019
2020
Bestaande koopwoningen - Hoofdstuk 5
31
5.5 Gemiddelde verkoopprijs nadert landelijk niveau Alle grote steden laten een grotere dynamiek zien dan landelijk gemiddeld, maar de prijsniveaus zijn wezenlijk verschillend. Amsterdam is van de buitencategorie. Volgens het Kadaster ligt de gemiddelde transactieprijs daar eind 2020 rond 513.000 euro, tegenover landelijk 342.000 euro. Prijzen in Utrecht lagen al vanaf begin van de crisis boven het landelijke niveau. Ook Den Haag heeft sinds vier jaar een prijs boven het landelijke niveau. De gemiddelde transactieprijs eind 2020 is in Utrecht bijna 415.000 euro en in Den Haag ruim 351.000 euro. In Rotterdam lag de gemiddelde verkoopprijs eind 2020 op ongeveer 308.000 euro. Dat is nog steeds de laagste prijs van de G4, maar het landelijk prijsniveau begint in zicht te komen. Figuur 23
Gemiddelde transactieprijs bestaande bouw, vanaf 1996 in G4 en NL bron: CBS/Kadaster, bewerking Stadsontwikkeling € 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
€0
NL
32
Amsterdam
Bestaande koopwoningen - Hoofdstuk 5
Rotterdam
Den Haag
Utrecht
Verhuringen door corporaties In de woonvisie zijn drie ijkpunten opgenomen, om de beschikbaarheid van betaalbare woningen te waarborgen. Bij vaststelling van het Addendum op de woonvisie is een amendement aangenomen. Dat draagt op om de ijkpunten te herzien. Een voorstel voor herziening wordt parallel aan deze voortgangsrapportage in besluitvorming gebracht. De belangrijkste aanpassingen uit dat voorstel zijn in dit hoofdstuk opgenomen.
6.1 Afnemend aantal verhuringen Sinds 2015 neemt het aantal verhuringen door corporaties af. Er is grote vraag naar woningen in Rotterdam en het vrijkomend aanbod wordt kleiner. De lage beschikbaarheid van sociale huurwoningen komt, doordat er te weinig doorstroming plaatsvindt binnen de sociale woningbouw. Ook stromen te weinig mensen door van een sociale huurwoning naar een woning in het midden- of hogere segment. De Rotterdamse sociale huurwoningenmarkt van corporaties is geen solitaire markt. Het is een markt die functioneert binnen bredere maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Wel zien we in het corporatiebezit dat de druk op dit segment van de woningmarkt ook toeneemt. Dit uit zich in een afnemend aantal verhuringen, toename van aantallen actief woningzoekenden en daardoor een dalende slaagkans. Veel verklaringen voor deze ontwikkelingen zijn in alle Nederlandse gemeenten zichtbaar en daaraan liggen landelijke beleidskeuzes ten grondslag, zoals passend toewijzen, extramuralisering en diverse taakstellingen voor doelgroepen. Opvallend is, dat het aantal verhuringen in het sociaal basis segment de afgelopen jaren afneemt, terwijl het aantal verhuringen in de bovenkant van het sociale segment van corporaties, tussen de 2 e aftoppingsgrens en de huurprijsgrens, vrijwel constant blijft. Figuur 24
Verhuringen tot 737 euro, Rotterdam, absoluut bron: Maaskoepel, bewerking OBI/Stadsontwikkeling 9.000
7.623
7.578
8.159 7.968 7.940 7.849
8.000
7.295
7.000
6.825 6.619
6.075 5.514
6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
onder kwaliteitskortingsgrens [€ 432]
onder lage aftoppingsgrens [€ 619]
onder hoge aftoppingsgrens [€ 663]
onder huurprijsgrens [€ 737]
2020
Verhuringen door corporaties - Hoofdstuk 6
33
6.2 Inschrijfduur blijft vrijwel onveranderd Tot en met 2019 werd de situatie op de woningmarkt regionaal en lokaal gemonitord door o.a. de gemiddelde inschrijfduur. In overleg met de regiogemeenten is besloten, om vanaf 2020 de mediane inschrijfduur voor regulier woningzoekenden te hanteren. De mediaan is de middelste waarneming in een reeks, die is gerangschikt van laag naar hoog. Het gemiddelde wordt beïnvloed door uitschieters, de mediaan niet. Voor de vergelijking met eerdere voortgangrapportages zal dit jaar ook nog de gemiddelde inschrijfduur gepresenteerd worden, volgend jaar alleen de mediane inschrijfduur. Figuur 25
Gemiddelde inschrijfduur (in maanden) van geslaagd woningzoekenden Rotterdam bron: Maaskoepel, bewerking OBI/Stadsontwikkeling 55 43
40
36
2016-2019
40 35 29
27
per doelgroep
per prijssegment
wens & wacht
loting
direct kans
tot huurprijsgrens
tot hoge aftoppingsgrens
inschrijfduur
14
tot lage aftoppingsgrens
tot kwaliteitskortingsgrens
niet-EU-doelgroep
secundaire doelgroep
primaire doelgroep
R'dam
23
19
17
excl. directe bemiddeling
2020
wijze van aanbieden
Figuur 26
Mediane inschrijfduur (in maanden) van geslaagd woningzoekenden Rotterdam bron: OBI/Maaskoepel, bewerking Stadsontwikkeling 2016-2019
35
R'dam
21
per prijssegment
loting
direct kans
inschrijfduur
16
14
10
tot huurprijsgrens
tot lage aftoppingsgrens
tot kwaliteitskortingsgrens
niet-EU-doelgroep
secundaire doelgroep
10
per doelgroep
21
14
tot hoge aftoppingsgrens
14
primaire doelgroep
TOTAAL
16
wens & wacht
23
21
2020
wijze van aanbieden
Noot bij de grafieken: geteld wordt het aantal maanden tussen datum van eerste inschrijving en datum waarop verhuring is geregistreerd
34
Verhuringen door corporaties - Hoofdstuk 6
De mediane inschrijfduur in 2020 was 16 maanden. Dit is nagenoeg gelijk aan de jaren 2017 t/m 2019. Bij model ‘inschrijfduur’ is de mediane inschrijfduur gedaald naar 35 maanden in 2020, in tegenstelling tot 40 maanden in 2019. Voor de modellen Direct Kans, Loting en Wens & Wacht is de mediane inschrijfduur licht gestegen. In regionaal perspectief is de wachttijd in Rotterdam relatief bescheiden. In vrijwel alle regiogemeenten is deze langer. Ook ten opzichte van andere grote steden is de wachttijd in Rotterdam laag. Ter vergelijking: in Den Haag is de mediane wachttijd bij model ‘inschrijfduur’ 71 maanden.
6.3 IJkpunten voor beschikbaarheid Met herziening van het Addendum op de woonvisie in 2020 zijn nieuwe ijkpunten vastgesteld voor beschikbaarheid van woningen in de segmenten sociaal basis en sociaal. De ijkpunten zijn geformuleerd als aantallen en percentages, het betreft verhuringen op jaarbasis. Met de corporaties maken we prestatieafspraken over hun bijdrage aan het behalen hiervan.
6.3.1 IJkpunt 1 voldoende beschikbaarheid van sociaal basis woningen Onderdeel A: aantal verhuringen sociaal basis In ijkpunt 1A meten we het aantal verhuurde woningen in het sociaal basis segment. Dat zijn woningen met een prijs tot de tweede aftoppingsgrens (663 euro maandhuur in 2020). Jaarlijks moeten ten minste 5.376 vrijkomende corporatiewoningen in het sociaal basis segment worden verhuurd. Tot 2018 slaagden de Rotterdamse corporaties er nog in om het ijkpunt te behalen. Maar in 2019 lukte dat ruimschoots niet meer en in 2020 is de situatie verder achteruitgaan: er waren 4.298 nieuwe verhuringen tot de aftoppingsgrens. Figuur 27