05gr4258 Rapportage Houthoff Buruma Beoordeling Erfpachtconversie dd 19 12 2005
Tekst van het document
^
Bezwaren van de hee
** ^ ^
102.
Kort gezegd komen de bezwaren van de heer op het volgende neer. De heer had op basis van de aanbieding verwacht dat de Gemeente hem grond zou leveren in plaats van een appartementsrecht-blooteigendom.
^ ,>-, *" ^ *" *,
103.
De heer is voorts van mening dat de concept-leveringsakte onbegrijpelijke, onredelijkeen bedreigende bepalingen bevat. Hieronder vallen volgens hem artikel 11.1 onder g, artikel 15.1, artikel 18.1 en 18.2, artikel 20.2 en artikel 21.3. Naarde mening van de heer heeft de Gemeente niet voldaan aan haar informatieplicht. Hij stelt dat de Gemeente zowel regels van het Burgerlijk Wetboek als van de Algemene Bepalingen voor uitgifte van onroerend goed in erfpacht heeft geschonden.
Q ^ ^ ^
104.
Blijkens een telefoonnotitie van 12 juli 2005 van een medewerker van het OBR is over het probleem gesproken met de heer Toegezegd is het een en ander uit te zoeken. In de brief van 13 juli 2005 zet de heer nader uiteen waarom hij de akte van levering niet wenste te ondertekenen.
^ ,-,
105.
Op 19 juli 2005 vraagt de heer per e-mail om in de gelegenheid gesteld te worden vragen te stellen aan de leden van de Raadscommissie FIV.
^
Reactie van OBR
x~^ ** ^
106.
Q ^
o Q O Ü O
19/25
Bij brief van 27 juli 2005 antwoordt het OBR op de brief van 13 juli jl. van de heer . Getracht wordt hierbij duidelijkheid aan de heer e verschaffen omtrent de levering van het appartementsrecht-blooteigendom. Voorts wordt gesteld dat de Gemeente gebruik maakt van modelakten. Nu deze akten een notariële toets hebben ondergaan en zijn gebaseerd op de algemene voorwaarden die door de Gemeente zijn opgesteld en worden gehanteerd, zullen de door de heer voorgestelde wijzigingen niet worden overgenomen.
o o o o o -~ *r ^-, **
O
HOUTHOFF BURUMA
107.
Verder deelt OBR aan de heer mee dat wanneer hij geen medewerking verleent aan de levering, dit zal worden opgevat als een tekortkoming in de leveringsverplichtingen. De nadelige gevolgen voortvloeiende uit de vertraagde levering komen voor rekening van de heer
^
Reactie van de hee
^ f. *" /-, *" ^ ^
108.
In zijn brief van 1 augustus 2005 ventileert de heer zijn gevoelens ten aanzien van de erfpachtconversie. De brief van 27 juli 2005 van het OBR blijkt de heer pas op 5 augustus 2005 te hebben ontvangen. Zijn reactie hierop is de brief van 7 augustus 2005, waarin hij aangeeft hoe het probleem wat hem betreft kan worden opgelost. Hij verwacht vóór 1 september 2005 een antwoord van de Gemeente. Op 13 augustus schrijft de heer een brief aan het college van B&W waarin hij aangeeft hoe de briefwisseling met het OBR tot dan toe verlopen is en wat samengevat zijn bezwaren zijn tegen de huidige gang van zaken.
^
109.
Bij brief van 8 september 2005 probeert notaris r te bemiddelen in het geschil. Hij tracht nogmaals duidelijk te maken hoe de erfpachtconversie, met name waar het een in appartementsrechten gesplitst erfpachtrecht betreft, in elkaar steekt en nodigt de heer uit vooreen gesprek.
Q
110.
Van eventueel na deze datum gevoerde correspondentie bezitten wij geen kopieën.
,•--.
Juridische beoordeling van de klachten van de heer
£.
111.
O x-\
t
De klachten van de heer
kunnen worden onderverdeeld in twee categorieën:
a.
aard van het aangebodene: geen grond maar een 'appartementsrecht bloot-eigendom',
^
b.
kritiek op de bepalingen in de conceptakte van levering.
Q
Hieronder gaan wij op elk van deze categorieën in.
Q
Aard van het aangebodene: geen grond maar een 'appartementsrecht bloot-eigendom'
Q
112.
verlangt dat aan hem grond wordt geleverd en niet een appartementsrecht, De heer dat recht geeft op een aandeel in de bloot-eigendom van de zaak waarop het erfpachtrecht is gevestigd.
113.
De Gemeente heeft ervoor gekozen om aan iedere afzonderlijke appartementseigenaar een conversieaanbod te doen, omdat bij één conversieaanbod aan alle appartementseigenaren tegelijk (om het in de splitsing betrokken erfpachtrecht in één keer naar eigendom te kunnen
ö O Q
converteren), de kans groot is dat niet alle appartementseigenaren meewerken, waardoor Q
Q
conversie van het (gehele) erfpachtrecht onmogelijk is.
114.
O
Q
115.
O
Q (J
U 20/25 Ü
Een conversieaanbod aan iedere afzonderlijke appartementseigenaar komt erop neer dat aan deze niet de bloot-eigendom van (een aandeel in) de zaak waarop het erfpachtrecht is gevestigd wordt aangeboden, maar een appartementsrecht dat een aandeel vertegenwoordigt in de bloot-eigendom van die zaak. In Deel l van deze brief zijn wij hierop reeds nader ingegaan. Ook hebben wij in Deel l reeds een kanttekening geplaatst bij de informatie die de Gemeente bij het conversieaanbod verstrekt aan de appartementseigenaren. Vraag is of deze niet uitge-
o o o o o ^. ^ ,- ^
HOUTHOFF BURUMA
breider had moeten zijn, gezien de juridische complexiteit; hiervoor hebben wij daarop onze visie gegeven. Uit de brieven van de heer blijkt inderdaad dat hij op het moment waarop hij het 'Antwoordformulier aanbod appartement' ondertekende niet precies begreep (en ook niet had kunnen begrijpen) wat het aanbod precies behelsde.
'
*" .T-N ^ •TN, *^
116.
Uit kopieën van de brieven die de Gemeente na het conversieaanbod aan de heer heeft verstuurd kunnen wij evenmin afleiden dat de Gemeente uitgebreid uitleg heeft gegeven met betrekking tot de vraag waarom zij een appartementsrecht aanbiedt in plaats van - kort gezegd - grond. Pas in de brief van notaris d.d. 8 september 2005 wordt enige uitleg gegeven over de conversiesystematiek.
^ ^ ^ f^ *"
117.
Daarbij komt dat in de brief van de Gemeente d.d. 20 april 2005 wordt gesproken van de 'bij uw appartement behorende grond'. Begrijpelijk is dat de Gemeente in haar aanbiedingsbrieven niet al te juridische taal bezigt. Het feit dat in het door de heer ondertekende 'Antwoordformulier aanbod appartement' geen precieze omschrijving van het aangebodene is opgenomen, is echter niet gelukkig.
^
Beoordeling kritiek op de bepalingen in de conceptakte van levering
*^ Q ^
118.
De heer heeft verder kritiek op enkele bijzondere bedingen in de conceptakte van levering die aan hem is toegezonden. Het betreft artikel 11.1 onder g, artikel 15.1, artikel 18.1 en 18.2, artikel 20.2 en artikel 21.3. van die conceptakte.
^ y-v ^ ^
119.
De Gemeente is niet inhoudelijk op de kritiek ingegaan, maar heeft gesteld dat de conceptakte is totstandgekomen nadat een notariële toets heeft plaatsgevonden. Bovendien wijst het OBR er op dat de conceptakte is gebaseerd op de door de Gemeente vastgestelde algemene voorwaarden.
s^. ^ Q ^
120.
Hierboven in Deel l onder 78 e.v. zijn wij ingegaan op de inhoud van de modelakte, met name de daarin opgenomen sturingsinstrumenten. Daar zijn de meeste punten die de heer aanroert in algemene zin besproken. Hieronder gaan wij in op de overige punten die de heer tegen de conceptakte van levering heeft ingebracht.
121. Q ^ £\
Artikel 11.1. onder g van de conceptakte van levering bepaalt- kort gezegd - dat de koper verplicht is om de in appartementsrechten gesplitste zaak 'ten genoegen van de Gemeente af te scheiden en afgescheiden te houden'. De kritiek van de heer op deze bepaling hangt samen met het feit dat hij grond geleverd wil krijgen en geen appartementsrecht. Kennelijk heeft hij geen bezwaar tegen de afscheidingsplicht zelf; daarom gaan wij verder niet op
Q
dit punt in.
Q ^ Q
<J
122.
Artikel 15 van de conceptakte van levering bepaalt dat als de koper uit twee of meer personen bestaat deze personen één van hen als vertegenwoordiger (richting de Gemeente) dient aan te wijzen. De heer vindt dat ook de verkoper, dus de Gemeente, een vertegenwoordiger moet aanwijzen.
123.
Verschillende personen binnen de Gemeente zijn bevoegd om de Gemeente te vertegenwoordigen. Omdat binnen de Gemeente veelvuldig wijzigingen van het personeelsbestand voorkomen, kan ons inziens niet van haar gevergd worden om een vaste vertegenwoordiger aan te wijzen. De bepaling is naar onze mening dus niet onredelijk.
Q ^ £\
o ü o ü
21/25
o Q
HOUTHOFF BURUMA
Q Ü Q Q
124.
Artikel 18 van de conceptakte van levering is een boeteclausule: als de koper in strijd handelt met een in de akte van levering opgenomen verplichting jegens de Gemeente is hij aan laatstbedoelde een boete verschuldigd. De heer ervaart dit boetebeding kennelijk als onredelijk.
125.
Boetebedingen zijn in het rechtsverkeer heel gebruikelijk, ook in contracten met de overheid. Een boetebeding zoals door de Gemeente wordt gehanteerd beoogt de door de Gemeente opgelopen schade ten gevolge van een tekortkoming in de nakoming van een verplichting van de koper te fixeren. Waar de boete tot onredelijke gevolgen leidt, heeft de rechter op grond van artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek de bevoegdheid om deze te matigen. Hoewel begrijpelijk is dat de heer de bepaling 'onvriendelijk'vindt, vinden wij artikel 18opzichzelf beschouwd niet onredelijk.
126.
Artikel 20.2. van de conceptakte van levering regelt dat de Gemeente onder omstandigheden zal meewerken aan een toekomstige wijziging van de splitsingsakte. Een van die omstandigheden is dat de Gemeente geen kosten is verschuldigd en dat zij financiële voorwaarden kan stellen als zij - kort gezegd - door de wijziging wordt benadeeld. Het aan de heer aangeboden 'appartementsrecht bloot-eigendom' is ontstaan als gevolg van een door de Gemeente verrichte (tweede) splitsing in appartementsrechten.
** s-, ^ ^
127.
Deze tweede splitsing, onderwerp van artikel 20.2 van de conceptakte, is een premisse voor de conversie. De tweede splitsing dient dus geen ander doel dan het mogelijk maken van de conversie. In Deel l hebben wij reeds kritische kanttekeningen geplaatst bij de conversiesystematiek, waarvan artikel 20.2. een uitvloeisel is. Wij verwijzen naar punt 69 e.v.
t—, **
128.
Artikel 21.3 van de conceptakte van levering houdt (geheel) verband met de hiervoor onder 78 e.v. bedoelde sturingsinstrumenten, waarop wij in Deel l al dieper zijn ingegaan. Wij ver-
Q Q ^ ^ r-, *^ £•* ^ C\ *"
0 ^ ^
p,
wijzen naar punt 78 e.v.
,- -^
Verdere beoordeling van het geschil
£--, ^
129.
Vraag is of de klachten van de heer rechtvaardigen dat hij (voorlopig) niet meewerkt aan de ondertekening van de notariële akte van levering.
^ f, *" Q
130.
De ondertekening door de heer van het'Antwoordformulier aanbod appartement1 kan naar onze mening niet worden aangemerkt als de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen de Gemeente en de heer . Deze conclusie wordt bevestigd door de tekst van het formulier zelf, waarin staat vermeld:
f-\
"[....], in welk verband de koopover&enkomst u op korte termijn wordt toegezonden."
£-, ^ £\ ^ s-*
Q Q Q Q Q
Dit correspondeert met de tekst van de later door het OBR aan de heer toegezonden conceptakte van levering. De koopovereenkomst is opgenomen in die conceptakte. De koopovereenkomst (waarvan artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek voorschrijft dat deze, indien een particulier een 'tot bewoning bestemde onroerende zaak' koopt, schriftelijk moet worden aangegaan) komt pas tot stand door ondertekening van de akte van levering.
22/25
H O U T H O F F BURUMA
131.
De vraag rijst vervolgens of partijen wellicht in een dusdanig vergevorderd stadium van onderhandeling waren, dat de heer zich niet eenzijdig had mogen terugtrekken. Deze vraag moet in onze visie ontkennend worden beantwoord.16
132.
Aansprakelijkheid voor het afbreken van de onderhandelingen moet zeer terughoudend worden benaderd, leder van de onderhandelende partijen is in beginsel vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij en het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.17 Vrijheid tot afbreken staat dus voorop, met name nu de horde van onaanvaardbaarheid in de (rechts)praktijk erg moeilijk te nemen is.
133.
Gelet op deze strenge maatstaf - én gelet op het feit dat er in dit geval geen sprake is van gelijkwaardige partijen - zijn wij van mening dat in dit geval niet kan worden gezegd dat de weigering van de heer de conceptakte te ondertekenen, onaanvaardbaar is in diens verhouding tot de Gemeente.
134.
d.d. 27 juli 2005, zal De volgende alinea in de brief van de Gemeente aan de heer tegen de achtergrond van het voorgaande ons inziens weinig effect (kunnen) sorteren: "Indien u geen medewerking verleent aan de levering zal dit worden opgevat als een tekortkoming in de leveringsverplichtingen. De nadelige gevolgen voortvloeiend uit de vertraagde levering, onder meer ten aanzien van de rente, zullen in dit kader dan ook voor uw rekening komen."
135.
Moeilijk houdbaar lijkt voorts de stelling dat de heer enigerlei schadevergoeding verschuldigd zou zijn. Het 'Antwoordformulier1 bedraagt een zodanig voorlopig karakter, dat ondertekening daarvan veeleer als een intentieverklaring moet worden opgevat dan als een
Principieel vertrekpunt (of: algemene gedragsnorm) bij contractsonderhandelingen is dat partijen, door in onderhandeling te treden over het sluiten van een overeenkomst, tot elkaar komen te staan in een bijzondere door de goede trouw beheerste rechtsverhouding, die meebrengt dat zij hun gedrag mede moeten laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij. Niet uitgesloten is dat de onderhandelingen in een zodanig vergevorderd stadium zijn gekomen, dat het afbreken daarvan in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid, omdat partijen over en weer - maar met name ook de wederpartij van de afbrekende partij - op totstandkoming van een overeenkomst mochten vertrouwen. De toets is echter zwaar: het afbreken moet, gelet op alle omstandigheden van het geval, onaanvaardbaar zijn (Hoge Raad 12 augustus 2005, Ri/oW2005, 93). Relevante factoren bij de beoordeling hiervan zijn (i) de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat totstandkomingsvertrouwen heeft bijgedragen en (ii) de gerechtvaardigde belangen van de afbrekende partij. Daarbij kan (iii) voorts relevant zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan. De afbrekende partij kan in dat geval tot schadevergoeding en/of dooronderhandelen worden veroordeeld.
Ten slotte is voor het moment waarop van totstandkomingsvertrouwen sprake is nog van belang: vooral wanneer de onderhandelingen zich over een langere tijd uitspreiden kan het voorkomen dat het gerechtvaardigd vertrouwen op enige moment weliswaar aanwezig is, maar later wegebt. In dat geval is doorslaggevend hoe op het moment van afbreken van de onderhandelingen over het meergenoemde vertrouwen moet worden geoordeeld, zulks tegen de achtergrond van het verloop van de gehele onderhandelingen. Deze lijn is vastgelegd in de arresten Hoge Raad 15 november 1957, A/J 1958, 67 m.nt. LEHR (Baris/Riezenkamp) Hoge Raad 18 juni 1982, A/J 1983, 723, m.nt. CJHB, (Plas/Valburg), Hoge Raad 23 oktober 1987, A/J 1988, 1017, m.nt. CJHB, (VSH/Shell), Hoge Raad 31 mei 1991, NJ1991, 647, m.nt. PvS, ('Pseudovogelpest'), Hoge Raad 14 juni 1996, A/J 1997, 481, m.nt. HJS. (De Ruijter/MBO) en Hoge Raad 4 oktober 1996, NJ 1997, 65, r.o. 3.5.2.2 (ABB/Staat). Hoge Raad 12 augustus 2005, RvoW2005, 93.
23/25
HOUTHOFF BURUMA
akkoordverklaring met de (op dat moment nog niet eens uitgewerkte) koopovereenkomst. Daarbij speelt bovendien nog een rol dat er in dit geval geen sprake is van gelijkwaardigheid van partijen; een rechter zal geneigd zijn eventueel door de heer bij de Gemeente opgewekt vertrouwen (nl. dat een koopovereenkomst tot stand zou komen) te relativeren in het voordeel van de heer Toepassing conversiebeleid 136.
De zaak demonstreert dat-zoals wij ook in Deel l hebben opgemerkt-de informatievoorziening door de Gemeente op onderdelen te wensen overlaat, vooral als daarbij de complexiteit van de conversie ingeval van appartementensplitsing in ogenschouw wordt genomen.
137.
De opmerking in de brief van het OBR van 27 juli 2005 aan de heer dat het OBR niet inhoudelijk in hoeft te gaan op de vragen / klachten van de heer met betrekking tot de conceptakte van levering omdat dit een (notarieel getoetste) modelakte betreft, is in het licht van de vorige zin weinig gelukkig.
Conclusies Deel M
Zwaartepunt van de kritiek van de heer is dat de Gemeente niet duidelijk heeft gemaakt waarom zij een 'appartementsrecht bloot-eigendom' aanbiedt in plaats van grond. Reeds bij de toezending van de brief waarin de Gemeente een conversieaanbod doet aan de heer had de Gemeente ons inziens daaromtrent (veel) meeren betere informatie moeten verschaffen, danwei moeten aangeven hoe de informatie had kunnen worden verkregen (zie conclusies Deel l). Overige kritiekpunten van de heer betreffen bepaalde bedingen in de conceptakte van levering. Voor zover de kritiek zich richt tegen de bedingen die zien op de door de Gemeente gehanteerde sturingsinstrumenten, is deze begrijpelijk. Het had op de weg van de Gemeente gelegen om (in een vroeg stadium) meer tekst en uitleg te geven over doel en strekking van de betreffende bepalingen. De opmerking in de brief van het OBR van 27 juli 2005 aan de heer dat het OBR niet inhoudelijk in behoeft te gaan op de vragen / klachten van de heer met betrekking tot de conceptakte van levering omdat dit een (notarieel getoetste) modelakte betreft, is in het licht van het voorgaande weinig gelukkig (zie verder conclusies Deel l). De brief van de Gemeente d.d. 27 juli 2005 bevat stellingen die juridisch naar verwachting en de Gemeente weinig effect zullen sorteren. Er is in onze visie tussen de heer (nog) geen koopovereenkomst tot stand gekomen.
De heer zou zich eenzijdig mogen terugtrekken, zonder dat hij ons inziens kan worden verplicht om een schadevergoeding aan de Gemeente te betalen. De Gemeente had zich dit kunnen (en misschien zelfs moeten) realiseren, gezien de tekst van het 'Antwoordformulier' en de conceptakte van levering die aan de heer zijn toegezonden.
Tot een nadere toelichting zijn wij gaarne bereid.
24/25
HOUTHOFF BURUMA
Me
25/25
H O U T H O F F BURUMA
BIJLAGE 1
O
HOUTHOFF BURUMA
Geraadpleegde bescheiden:
Notariële akte van Levering aan de heer d.d. 2 juni 1993 van het appartementsrecht te Rotterdam, Notariële akte d.d. 12 juli 2002 ter zake van wijziging van het splitsingsreglement, Memorandum Wijziging Grondbeleid Gemeente Rotterdam d.d. 26 oktober 2002,opgesteld door het OBR in samenwerking met Loyens & Loeff en Fakton, Brief van College van Burgemeester en Wethouders aan de leden van de Gemeenteraad d.d. 1 november 2002, ter zake van de wijziging van het grondbeleid van de Gemeente Rotterdam, Notitie van de Griffie Gemeente Rotterdam/P.J. Brouwer aan Commissie Fysieke Infrastructuur en Verkeer d.d. 20 november 2002 ter zake van het collegevoomemen m.b.t. de uitgifte in eigendom, Brief van de Commissie Fysieke Infrastructuur en Verkeer aan de leden van de Gemeenteraad d.d. 27 november 2002 ter zake van de wijziging van het grondbeleid van de Gemeente Rotterdam, Rapportage "Argumenten voor een (gedeeltelijke) afschaffing van de Rotterdamse erfpacht" d.d. 17 maart 2003, uitgebracht door SBV Research (mr. H.M.I.Th. Breedveld), Brief van College van Burgemeester en Wethouders aan de leden van de Gemeenteraad, d.d. 14 juli 2003 ter zake van de wijziging van het grondbeleid, 2de tranche, Contra-expertise "Van erfpacht naar eigendom in Rotterdam", opgesteld door het bureau Rigo Research en Advies B. V.
in oktober 2003, in opdracht van Vereniging Eigen Huis, Brief van wethouder Pastors aan de Commissie Fysieke Infrastructuur en Verkeer ter zake van wijziging grondbeleid 2de tranche, Notariële akte d.d. 31 maart 2005 ter zake van splitsing bloot-eigendom appartementsrechten, Brief van OBR aan de heer d.d. 20 april 2005 ter zake van Peilingsbrief Erfpachtconversie, met Toelichting koopsomberekening, Informatie over het vervolg op het aanbod en een Antwoordformulier aanbod appartement, Ongedateerde brief van de heer ter zake van de vastgestelde grondwaarde. Brief van OBR aan de heer d.d. 28 april 2005 ter zake van de vaststelling van de grondwaarde, Antwoordformulier van de heer d.d. 26 mei 2005, Brief van OBR aan de heer d.d. 30 mei 2005 ter zake van ontvangstbevestiging Antwoordformulier, Kadastrale gegevens te Rotterdam, Brief van OBR aan de bewoners d.d. 2 juni 2005 ter zake van het aanbod erfpachtconversie, Controleformulier concept-akte Appartementen van OBR d.d. 3 juni 2005, Brief van het College van Burgemeester en Wethouders aan de leden van de Commissie Fysieke Infrastructuur en Verkeer, d.d. 7 juni 2005 ter zake van de koopsomberekeningsmethodiek bij erfpachtconversie, Brief van OBR aan de heer d.d. 10 juni 2005 terzake van concept koop- en leveringsakte, Brief van OBR aan Notariskantoor Leijser d.d.
10 juni 2005 terzake van de koopsom van de erfpachtgrond, Brief van het college van Burgemeester en Wethouders aan de Commissie Fysieke Infrastructuur en Verkeer d.d. 22 juni 2005 ter zake van de voortgang erfpachtconversie, Brief van OBR aan Notariskantoor Leijser d.d. 4 juli 2005 ter zake van de bevestiging van de passeerdatum, Factuur van OBR aan de heer t d.d. 4 juli 2005, Brief van Notariskantoor Appel aan OBR d.d. 11 juli 2005 ter zake van de overdracht van blooteigendom aan de heer
HOUTHOFF BURUMA
Brief van de heer aan OBR d.d. 11 juli 2005 ter zake van verzoek tot levering van de overeengekomen zaak, Telefoonnotitie van OBR d.d. 12 juli 2005 ter zake van overdracht bloot-eigendom, Brief van de heer aan OBR d.d. 13 juli 2005 ter zake van de leveringsakte Appartementsrecht bloot-eigendom, E-mailbericht van de heer aan de Commissie Fysieke Infrastructuur en Verkeer d.d. 19 juli 2005 ter zake van verzoek tot stellen van vragen aan de raadscommissie en het antwoord daarop d.d. 20 juli 2005, Brief van OBR aan de heer d.d. 27 juli 2005 ter zake van de leveringsakte Appartementsrecht bloot-eigendom, Brief van de heer aan OBR d.d. 1 augustus 2005 ter zake van 2de verzoek tot levering van de overeengekomen zaak, Brief van de heer t aan OBR d.d. 7 augustus 2005 ter zake van leveringsakte bloot-eigendom, Brief van de heer aan het College van Burgemeester en Wethouders d.d. 13 augustus 2005 terzake van bezwaar tegen de gang van zaken m.b.t. erfpachtconversie, Checklist werkdossier Project Erfpacht Conversie d.d. 25 augustus 2005, Brief van Notaris Leijser aan de heer d.d. 8 september 2005 ter zake van de erfpachtconversie, ie Conceptakte van levering ter zake van bloot eigendom appartementsrecht Rotterdam, brief van OBR Gemeente Rotterdam d.d. 29 januari 2003, met bijgesloten folder over het gewijzigde grondbeleid van de Gemeente Rotterdam, Rapport erfpacht Rotterdam d.d.
18 maart 2004 van de heer P.G. Jager (Frisia Makelaars), brief van Gemeente Rotterdam, College van Burgemeester en Wethouders, aan Vereniging Eigen Huis d.d. 16 juni 2004 ter zake de conversie van erfpacht naar eigendom, Memorandum d.d. 10 maart 2003 van mevrouw H. Kolsteraan de heer A. van Nes en de heer L. Platier inzake Conversie bij Appartementsrechten.
Rotterdam, 16 december 2005
,-.
(J
«*
3 8
2/2
H O U T H O F F BURUMA
BIJLAGE 2
Q
O
OBR G»rne*nt« Rotterdam
Gemeente Rotterdam wijzigt het gronduitgiftebelefd De gemeente Rotterdam heeft haar gronduJtgiftebeleid gewijzigd. Grond wordt niet langer in erfpacht uitgegeven maar in eigendom. Ook bestaande erfpachters kunnen de grond onder hun (koop)woning in eigendom verwerven. Bent u erfpachter, dan krijgt u binnen de periode van 3 jaar, een eenmalig koopaanbod van het Projectbureau Erfpachtconversïe. De planning van de aanbiedingen wordt hieronder weergegeven. Deelgebied
Prins Alexander IJsselmonde Feijenoord Charlois Hoogvliet en Pernis Hoek van Holland Overschïe Hillegersberg-Schiehroek Kralingen-Crooswijk Noord * Delfshaven Stadscentrum
Aanbiedingen [oncfer voorbehoud}
2QQ3120Q4 2004
2004/2005 2004/2005 2004/2005 2005 2005 2005 2005
2005 2005 2005
Canonbelalers in alle gebieden krijgen in 2004 een aanbod.
Het overgaan van erfpacht naar eigendom, levert u een aantal voordelen op. Immers door de grond te kopen: - heeft u als canonbetaler geen last meer van tussentijdse indexeringen en herzieningen. Daarnaast kan voor u de financiering van de koopsom voordelig uitpakken: door de huidige lage rentestand zal het aflossingsbedrag lager zijn dan de canonverplichtingen; - hoeft u als afkoper voor 50 jaar of gehele duur na afloop van het contract niet opnieuw voor de grand onder uw woning te betalen; - bent u eigenaar van huis én grond; - profiteert u zelf van een eventuele grondwaardestijging als u later uw woning verkoopt. Bovendien worden bij dit eersle aanbod de administratiekosten (€350,-) niet bij u in rekening gebracht.
Maakt u gebruik van het aanbod dan heeft u, na betaling van de koopsom, geen betalingsverplichtingen meer aan de gemeente. De andere rechten en verplichtingen in uw erfpachtsakte, zoals bijvoorbeeld erfdienstbaarheden, bestemmings- en gebruiksvoorschriften of onderhoudsbepalingen, blijven wel gehandhaafd.
Koopsom Voor de omzetting van de erfpacht in eigendom is een koopsom verschuldigd. Deze koopsom wordt berekend op basis van de grondwaarde (prijspeil 1 januari 2003) en het voor u geldende erfpachtcontract, namelijk of u canon betaalt of deze verplichting deels of voor de gehele looptijd heeft afgekocht. Het aanbod van de gemeente om de grond te kopen is eenmalig en geldt voor een bepaalde periode. Als u in deze periode geen gebruik wilt maken van het aanbod, dan is koop op een later moment ook mogelijk. De koopsom wordt dan gebaseerd op de op dat moment geldende grondprijs. Verder wordt er € 350,-- aan administratiekosten in rekening gebracht.
Wat komt er verder bij kijken? Notaris De levering van de eigendom vindt plaats bij notariële akte. De gemeente heeft hiervoor project nota rissen benoemd, afkomstig van vier verschillende notariskantoren. Voor de grondoverdracht maakt u een keuze uit een van die vier kantoren. De kosten van de notariële dienstverlening zijn voor rekening van de koper. Belasting Voor de levering van de grond bent u overdrachtsbelasting verschuldigd over een deel van de koopsom. Financiering De gemeente kan geen ondersteuning verlenen bij de financiering van de koopsom. Een eventuele financiering regelt u dus zelf. Ook de kosten hiervan zijn voor uw eigen rekening. Houdt u er rekening mee dat de overgang van erfpacht naar eigendom tot een aanpassing van uw huidige hypotheekakte kan leiden (door een akte van bijverband). let op: Voorjaar 2003 zijn alle toenmalige erfpachters geïnformeerd over de overgang van erfpacht naar eigendom. Door koop en verkoop van woningen verandert in de loop der tijd dit erfpachtersbestand. Wilt u weten of er al een koopaanbod voor de grond onder uw woning is uitgebracht, neem dan contact op mei een van de medewerkers van het Projectbureau (z.o.z.).
HOUTHOFF BURUMA
BIJLAGE 3
OntwikkelfngsBedrijf Rotterdam Postadres: Postbus 6575 3002 AN Rotterdam Projectbureau Erfpachtconversie
Bezoekadres: Galvanistraaf 15 3029 AD Rotterdam Telefoon: (010)489 3666 Fax: (010)489 3644 Website: www.rotterdam.nl E-mail: infoerfpacht@obr.rolterdam.nl Behandeld door: Projectbureau Erfpachtconversie Ons Kenmerk: 593117/PEC.144015 Betreft: Peilingbrief Erfpachtconversie Datum: 20 april 2005
Geachte heer Zoals wij u eerder lieten weten, heeft de gemeente Rotterdam het grondbeleid gewijzigd. Als gevolg hiervan krijgen erfpachters met koopwoningen en kantoren een aanbod om de grond te kopen. Met deze brief ontvangt u het aanbod om de bij uw appartement behorende grond aan de te kopen. Deze koopsom is voor uw situatie vastgesteld op € 576,26. Hoe deze koopsom tot stand is gekomen, vindt u in de toelichting koopsomberekening. In de bijlage staat het vervolg van de procedure beschreven. Het overgaan van erfpacht naar eigendom, levert u een aantal voordelen op. Immers door een aandeel in het eigendom van de grond behorende bij uw appartement te kopen: heeft u als canonbetaler geen last meer van tussentijdse indexeringen en herzieningen. Daarnaast kan voor u de financiering van de koopsom voordelig uitpakken: door de huidige lage rentestand zal het aflossingsbedrag lager zijn dan de canonverplichtingen; hoeft u als afkoper 50 jaar of gehele duur na afloop van het contract niet opnieuw voor de grond te betalen; heeft u als appartementseigenaar ook een aandeel in de eigendom van de grond; profiteert u zelf van een eventuele grondwaardestijging als u later uw appartement verkoopt. Bovendien worden bij dit eerste aanbod de administratiekosten (€ 350 excl. BTW) niet bij u in rekening gebracht.
Als u van deze aanbieding gebruik wilt maken, stuurt u het volledig ingevulde antwoordformulier terug in de bijgevoegde envelop. Dit kan tot uiterlijk acht weken na de datum die vermeld staat in de aanhef van deze brief. Nadat u het formulier heeft teruggestuurd, ontvangt u binnen 4 tot 6 weken de conceptakte van koop en levering. Vervolgens heeft u 12 weken de tijd om de aKte te ondertekenen.
Pagina: 2 van 2 Datum: 20 april 2005 Kenmerk; 593117/PEC.144015
Mocht u naar aanleiding van deze brief, de toelichting en/of bijlage nog vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met collega's van het Projectbureau Erfpachtconversie. Op werkdagen zijn zij van 9:00 uur tot 16:00 uur telefonisch bereikbaar op telefoonnummer (010) 489 36 66. Daarnaast vindt u op de website www.rotterdam.nl onder "gemeenteloket/wonen en bouwen" een lijst niet meest gestelde vragen en antwoorden over de erfpachtconversie. Met vriendelijke groet,
dr J.C.G. Stam, Algemeen Directeur OntwikkelingsBedrijf Rotterdam
Toelichting koopsomberekening Waardebepaling van de bij uw appartement behorende grond De waarde van de bij uw appartement behorende grond (grondwaarde van het aandeel), is belangrijk bij het vaststellen van de koopsom. Om deze grondwaarde te bepalen, wordt allereerst de marktwaarde van uw appartement inclusief bijbehorende grond vastgesteld. Hiervoor gebruiken wij de WOZ-waarde uit 1999. Deze waarde moet nog wel worden bijgesteld naar 1 januari 2003, de peildatum die geldt voor dit aanbod. Makelaars verrichten daarom taxaties orn van vergelijkbare appartementen de marktgroei in de periode 1999 tot 2003 vast te stellen. Deze groei wordt vertaald in een percentage waarmee vervolgens de WOZ-waarde wordt verhoogd. Het bedrag dat zo verkregen wordt, is de marktwaarde van appartement en bijbehorende grond op 1 januari 2003. Om nu de grondwaarde te berekenen, worden de kosten van de bouw van het appartement (=stichtingskosten) van de marktwaarde afgehaald. Deze stichtingskosten zijn genormeerd en worden door externe deskundigen vastgesteld. WOZ-waarde 1999 voor uw appartement: Vastgestelde marktgroei tussen 1999 en 2003 is 65,00%: De marktwaarde per 1 januari 2003 voor uw appartement, inclusief de bij uw appartement behorende grond bedraagt: De stichtingskosten voor uw appartement zijn vastgesteld op: De waarde van de bij uw appartement behorende grond op peildatum 1 januari 2003:
€ 124.789,00 + € 81.112,85
€ 205.901,85 -/- € 126.100,00
€ 79.801,85
Berekening van de koopsom van het appartementsrecht Als uitgangspunt voor deze berekening geldt uw huidige erfpachtcontract. De toekomstige betalingsverplichtingen worden nu afgekocht. Daarbij wordt rekening gehouden met de rente (=contante waarde berekenen). De "grondwaarde" is gefixeerd per 1 januari 2003. Dit betekent dat eventuele waardevermeerderingen na die datum niet meegerekend worden. Deze komen u toe. U heeft uw erfpachtverplichtingen voor de gehele duur afgekocht. De koopsom is daarom gelijk aan de te betalen waarde van het appartementsrecht na afloop van het erfpachtrecht, contant gemaakt naar 1 januari 2003: De koopsom op peildatum 1 januari 2003:
EUR 576,26 EUR 576,26
Overige kosten Omdat als peildatum 1 januari 2003 wordt aangehouden, wordt voor de periode 1 januari 2003 tot en met de datum van de overdracht, 4,5 % rente (op jaarbasis) over de koopsom berekend. De overdrachtsbelasting is 6% over de koopsom en de rente over de koopsom. De notariskosten, inclusief de kosten voor het inschrijven in het kadaster zijn afhankelijk van uw keuze. Zie hiervoor de achterzijde van het antwoordformulier.
Kenmerk: 593117/PEC.144015
Bijlage: informatie over het vervolg op dit aanbod Via bijgevoegd antwoordformulier taat u weten dat u de bij uw appartement behorende grond wilt kopen. Het gaat hierbij om een aandeel in de eigendom van de grond onder het appartementencomplex. Dit aandeel wordt door middel van een appartementsrecht overgedragen. Termijnen Dit aanbod geldt voor de termijn van 8 weken na de datum die vermeld staat in de aanhef van de brief. Als binnen deze termijn geen ingevuld formulier is ontvangen, gaan wij ervan uit dat u geen gebruik maakt van dit aanbod. Het aanbod vervalt dan. Heeft u op tijd ingestuurd dan ontvangt u de conceptakte van koop en levering. De notaris zal vervolgens een afspraak met u maken om de akte te ondertekenen. Deze ondertekening zal uiterlijk twaalf weken nadat u de conceptakte hebt ontvangen, plaats moeten vinden. Vanzelfsprekend houdt de notaris rekening met deze termijn. U wordt tijdig benaderd. Voorde akte ondertekend wordt, moet het bedrag van de koopsom en bijkomende kosten door de notaris ontvangen zijn. Notaris Op de achterzijde van het antwoordformulier kunt u uw voorkeur aangeven voor één van de genoemde notariskantoren. Deze notarissen zijn bekend met de werkzaamheden.
De akte van koop en levering Kort samengevat zal deze akte het volgende inhouden: (i) persoonsgegevens van de koper van de grond: voor- en achternamen, woonplaats, adres en burgerlijke staat; (ii) omschrijving van de grond: ligging, grootte en kadastrale gegevens; (ui) de door u te betalen koopsom; (iv) de overige geldende rechten en verplichtingen, die u in de bestaande situatie als erfpachter jegens de gemeente reeds heeft. Financiering Voor financiële en hypothecaire zaken, raden wij u aan contact op te nemen met een (financieel) adviseur en/of uw hypotheekbank. Deze koop van de grond past namelijk goed in een woninghypotheek waarvan de rente fiscaal aftrekbaar is. Wellicht kunt u zelfs gebruik maken van de 'Nationale Hypotheek Garantie' waardoor een lagere hypotheekrente mogelijk is. Als u besluit om de koopsom te laten financieren, bent u voor de hypotheekakte vrij in de keuze voor een notaris. Alle kosten die verband houden met een nieuwe hypotheek of met een aanpassing van de bestaande hypotheek, zijn voor uw eigen rekening. U dient er op bedacht te zijn dat, ook wanneer u de koopsom uit eigen middelen financiert, de hypotheekbank een aanpassing van uw hypotheekakte kan eisen, dit in de vorm van een akte van bijverband of een oversluitingsakte. De kosten die hieruit voortvloeien, zijn dus voor uw rekening.
Op de extra bijlage zijn ter informatie de kosten van een akte van bijverband bij de verschillende projectnotarissen aangegeven. Eenmalig aanbod De koopsom van dit aanbod is gebaseerd op het prijspeil van 1 januari 2003. Als u geen gebruik wilt maken van dit aanbod, hebt u ook in de toekomst nog de mogelijkheid om de grond van de gemeente te kopen, fn dat geval wordt de koopsom gebaseerd op de dan geldende grondwaarde. Bovendien zult u bij een volgend aanbod € 350,- (excl. BTW) aan administratiekosten moeten betalen.
Kenmerk: 593117/PEC.144015
ANTWOORDFORMULIER AANBOD APPARTEMENT Aan:
OntwikkelingsBedrijf Rotterdam
Van:
Ondergetekende(n) verklaart/verklaren gebruik te willen maken van de conversie van erfpacht naar eigendom. De aanbieding en voorwaarden, zoals is vermeld in de peilingbrief d.d. 20 april 2005 met kenmerk 593117/PEC.144015 worden met de ondertekening van dit formulier aanvaard, in welk verband de koopovereenkomst u op korte termijn wordt toegezonden. In de lijst van de deelnemende notariskantoren op de achterzijde van dit formulier heb ik mijn keuze aangegeven/hebben wij onze keuze aangegeven.
Getekend te Rotterdam, Datum: Naam:
Naam:
Handtekening:
Handtekening:
Geboortedatum: Geboorteplaats:
Geboortedatum: Geboorteplaats:
Overdag ben ik (zijn wij) telefonisch bereikbaar op telefoonnummer Voordat u het formulier aan het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam terugstuurt: 1. Zijn uw persoonsgegevens juist; zoniet, wilt u ze dan corrigeren? NB: aangezien wij de naam hanteren zoals in de akte wordt vermeld (meisjesnaam), kunnen wij dit helaas niet aanpassen. 2. Is het formulier voorzien van een telefoonnummer, geboortedatum, datum en handtekening? 3. In het geval van twee erfpachters graag beiden ondertekenen. 4. Heeft u op de achterzijde van dit formulier uw keuze voor een notariskantoor aangekruist?
Na volledige invulling en ondertekening gelieve u dit formulier vóór de vervaltermijn van de aanbieding aan het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam op te sturen. U kunt hiervoor gebruikmaken van de bijgevoegde retourenvelop.
Kenmerk: 593117/PEC. 144015
OVERZICHT PROJECTNOTARISSEN ERFPACHTCONVERSIE Hieronder dient u uw keuze aan te geven voor één van genoemde notariskantoren. Bij elk kantoor staat het tarief dat berekend wordt.
Kruis hieronder uw notariskeuze aan. Notaris/adres/telefoon
Geef hieronder uw notariskeuze aan !!
Tarief (inci. BTW)
Notariskantoor Leijser* Schouwburgplein 30-34, 3012 CL Rotterdam Telefoon: 010-404 11 11
D
€ 350 -
Nouwen Notarissen Straatweg 280, 3054 AP Rotterdam Telefoon: 01 0-285 86 86
D
€370,58
Dekker Notarissen Komijnhof 1, 3193 JJ Hoogvliet Telefoon: 01 0-506 70 44
D
€ 375,--
Van Nieuwland & De Randamie Haagseveer34, 3011 DA Rotterdam Telefoon: 0 1 0 - 4 3 3 0 3 5 5
D
€501,96
D
€ 569,79
Rotterdamse Notariscombinatie Erfpachtconversie** P/a Millenaar Fokkema Notarissen Heemraadssingel 131, 3022 CD Rotterdam Telefoon: 01 0-476 26 88 Notan'svoorkeur:
Notariskantoor Leiiser werkt samen met de notariskantoren Appel en Van Niekerk. De Rotterdamse Notariscombinatie Erfpachtconversie bestaat uit de volgende notariskantoren: Millenaar Fokkema; Holland van Gijzen; Paulusma Loof; Ligthelm & Dekker; Van Agt & Dussel; Kooijman Lambert en Van Heeswijk.
Kenmerk: 593117/PEC.144015