Eindrapportage raadsonderzoek - Uitkoop Poolse supermarkt Gastelseweg.pdf

Het totale aanbod bedraagt € 3.425.000,-. Voorwaarde voor het aannemen van het aanbod is dat de gemeente in de uiteindelijk op te stellen overeenkomst een voorwaarde zal opnemen dat “Swojska Chata B.V. of een aan [naam eigenaar] gerelateerde bestaande of nog op te richten bedrijfsvorm in Roosendaal geen nieuwe supermarkt of vergelijkbare bedrijfsactiviteit zal gaan exploiteren.”67 Deze voorwaarde wordt door de gemeente nadrukkelijk benoemd, maar wordt niet verder besproken. Voor zowel de gemeente als de supermarkteigenaar was het doel om eerst overeenstemming te vinden over het uitkoopbedrag. In het voorjaar doet de eigenaar een telefonisch tegenbod van € 7.628.024,-. In eerste instantie bevatte het tegenbod geen onderbouwing.68 De gemeente vraagt om onderbouwing, en deze wordt aangeleverd op 18 maart 2024.69 In de onderbouwing zijn exploitatiewaarde (€ 4.439.424,-), vastgoedwaarde (€ 1.235.000,-) en ontwikkelwaarde (€ 1.953.600,-) opgenomen. De vastgoedwaarde is vastgesteld via een taxatie die is uitgevoerd door een taxateur die in opdracht van de supermarktondernemer werkt. Er zit daarmee een fors verschil tussen de onderbouwing van de gemeente en die van de supermarkt. Dit verschil wordt voornamelijk verklaard door een fors hoger bedrag voor de waarde van de exploitatie en de goodwill-factor. Goodwill bestaat uit de waarde die nog 67 Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V.

(2024, 25 januari). Brief Gastelseweg 31/aanbod gemeente Roosendaal 68 Gemeente Roosendaal (2024, 25 april). Emailcontacten adviesaanvraag uitkoop Poolse supermarkt 69 Compagnie. (2024, 18 maart). Bijlage 2: Onderbouwing grondwaarde Gastelseweg

22.

niet op de balans staat, zoals netwerk, een goede naam of een vaste klantenkring. De gemeente heeft in de taxatie van de supermarkt reeds rekening gehouden met de ontwikkelwaarde. Tabel 1: Verschil berekening Overwater Grondbeleid en supermarkteigenaar

Indicator

Bod van de gemeente

Tegenbod van de supermarkt

Gastelseweg 31 (supermarkt)

€ 1.800.000,-

€ 700.000,-

Gastelseweg 35/35a (woning en kiosk)

€ 875.000,-

€ 285.000,-

Gastelseweg 33a (woning)

€ 250.000,-

€ 250.000,-

€ 500.000,-

€ 939.424,-

Vastgoedwaarde

Exploitatie Waarde exploitatie supermarkt Goodwill en toekomstige verwachting

€ 3.500.000,-

Ontwikkelwaarde Grondwaarde

€ 1.320.000,-

Ontwikkelresultaat

€ 633.600,-

2.3.2 Onderhandeling vindt plaats op basis van taxatiewaarden De gemeente heeft de supermarkteigenaar medegedeeld dat het voor een overheid belangrijk is om onderbouwd tot een overeenkomst te komen. Dat betekent dat een eventuele overeenkomst op basis van een onderbouwde taxatie moet worden gesloten, en er niet onderhandeld kan worden over de financiële waarde. Wel is het mogelijk om over uitgangspunten waarop de taxatie is gebaseerd, te spreken. Tijdens de onderhandelingen deelt de eigenaar van de supermarkt mede dat hij voornemens is om een tabakswinkel te openen op één van de locaties (Gastelseweg 35a, de ‘kiosk’) waar reeds een detailhandelsbestemming op rust. De gemeente vond het opportuun om de exploitatiewaarde van de tabakswinkel mee te nemen in berekening. Door dit voornemen moet er niet alleen getaxeerd worden op de vastgoedwaarde, maar moet ook de toekomstige exploitatiewaarde van dit pand worden meegenomen in de onderhandelingen. Dit betreft volgens de rentmeester een extra € 1.250.000,-.

Na de onderhandelingen over de uitgangspunten van de taxatie vraagt een ambtelijk betrokkene op 6 mei 2024 aan Overwater om de taxatie aan te passen en hierbij het voornemen van de eigenaar mee te nemen om tabakswaar te gaan verkopen in de kiosk.70 Overleg met raadsleden over de onderhandelingen Op 22 april 2024 vond er een gesprek plaats tussen enkele woordvoerders uit de gemeenteraad (die voorstander waren van uitkoop), de gemeentesecretaris en de portefeuillehouder over de

70 Gemeente Roosendaal. (2024, 6 mei). Emailcontact: aanpassen berekening Poolse supermarkt

23.

onderhandelingen. Het verschil tussen het bod van de gemeente en het tegenbod werd hier besproken, alsmede het openbaar bespreken van keuzeopties in de gemeenteraad.

2.3.3 De gemeente onderzoekt of er sprake zou zijn van staatssteun in de nieuwe situatie Op 24 april 2024 stuurt een ambtenaar een e-mail naar onder andere de portefeuillehouder. Hij geeft aan dat er rekening gehouden moet worden met staatssteun bij de optie om de supermarkt uit te kopen. Ambtelijk wordt besloten deze kwestie aan AKD voor te leggen.71 Op 25 april vraagt de gemeente advies aan AKD. Er wordt gevraagd of uitkoop binnen de staatssteunregels kan plaatsvinden en wat er nodig is als uitkoop niet gerealiseerd kan worden binnen de drie genoemde opties.72 Concreet wordt gevraagd of de optie van uitkoop via onteigeningssystematiek een optie is. Op 2 mei bevestigt een juridisch adviseur van AKD per e-mail dat voor de uitkoop van de Poolse supermarkt rekening moet worden gehouden met het staatssteunaspect en laat AKD weten wat hiervoor de kaders zijn73. Geen staatssteun: de optie tot onteigenen De gemeente Roosendaal is voornemens om de supermarkt en belendende panden uit te kopen. Uit advies en analyse van AKD blijkt dat hierop het staatssteunrecht van toepassing is (waarmee nog niet gezegd is dat er sprake is van staatssteun). AKD schetst daarnaast de optie van minnelijke uitkoop op basis van de onteigeningssystematiek. De schadevergoeding die in dit kader wordt geleverd, levert, onder voorwaarden, geen staatssteun op.

Om dit mogelijk te maken geldt echter een belangrijk uitgangspunt: het is vereist dat er concrete aanwijzingen zijn dat de gemeente daadwerkelijk tot onteigening zal overgaan als het niet lukt om met de Poolse supermarkt tot minnelijke overeenstemming te komen. Volgens AKD is daar op dat moment, ook gezien het raadsvoorstel dat een week later behandeld wordt in de gemeenteraad, weinig aanleiding toe. Daarnaast zou onteigening inhouden dat ook de appartementseigenaren (wonend boven de winkel) onteigend zouden moeten worden. Dit maakte op dit moment geen onderdeel uit van de gesprekken en onderhandeling. Als oplossing wordt geschetst dat in de onderhandelingen met de Poolse supermarkt en bijvoorbeeld in de overwegingen van de overeenkomst uitdrukkelijk wordt benoemd dat het gaat om een minnelijke overeenstemming ter voorkoming van onteigening. Om te bepalen of de onteigeningsvergoeding toereikend zou zijn, zou een onafhankelijke taxatie moeten plaatsvinden. Het wordt door AKD in de context verdedigbaar geacht dat dat een schadevergoeding wordt betaald conform de principes van het nadeelcompensatierecht. In de toelichting op het raadsvoorstel van 16 mei 2024 is uiteindelijk opgenomen dat onteigening in het kader van woningbouw een optie is, als het niet tot een minnelijke overeenkomst komt.74

2.3.4 Besluit tot voorkeursscenario uitkoop In de raadsvergadering van 16 mei 2024 ligt het raadsvoorstel Notitie ter beantwoording van het

amendement van de raad inzake de Poolse Supermarkt Gastelseweg voor. In het raadsvoorstel worden zes oplossingsrichtingen geformuleerd: 71 Gemeente Roosendaal (2024, 25 april). Emailcontact RE: staatssteun/optie uitkoop supermarkt 72 Gemeente Roosendaal (2024, 25 april). Emailcontact adviesaanvraag uitkoop Poolse supermarkt/staatssteun 73 AKD. (2024, 2 mei). Emailcontacten RE: adviesvraag uitkoop Poolse supermarkt/staatssteun [ AKD-PRACTICE.FID679498]. 74 Gemeente Roosendaal (2024, 19 maart). Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal (Gastelseweg)

24.

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Uitkoop van de Poolse supermarkt en herontwikkeling van de gehele plot tot wonen. Verplaatsing van de Poolse supermarkt ten gunste van wonen. Nadere inzet van planologisch en juridisch instrumentarium. Overlast ervarende bewoners faciliteren met verhuizen. Gastelseweg herinrichten t.b.v. straat met gemengde functies. Continueren maatregelenplan.75

Voordat de raad gevraagd wordt om een voorkeur uit te spreken voor een van de zes oplossingsrichtingen, vinden in de aanloop naar de raadsvergadering van 16 mei een besloten raadsvergadering (6 mei 2024) en een openbare commissievergadering (8 mei 2024) plaats. Op de onderliggende vergaderstukken is dan nog geheimhouding opgelegd, omdat de ‘tactische overwegingen uit de geheime bijlage pas openbaar kunnen worden gemaakt nadat er een besluit is genomen’.76 Besloten raadsvergadering van 6 mei 2024 In de besloten raadsvergadering wordt gesproken over een geheime bijlage die bij de raadsstukken voor 16 mei zit: de Bijlage raadsvoorstel Scenario’s Gastelseweg. In deze geheime bijlage licht de gemeente de zes scenario’s nader toe en worden de financiële consequenties per scenario beschreven. De haalbaarheid van de voorgestelde scenario’s is volgens het college deels afhankelijk van de onderhandelingen met de ondernemer. Over scenario 2, verplaatsing van de Poolse supermarkt, schrijft het college dat de raad eerder in het geheim is geïnformeerd over verplaatsing naar Spoorstraat 79. Dat zal, gelet op de gesprekken die de gemeente op dat moment met de huidige eigenaren heeft gevoerd, niet eenvoudig zijn. Het college schrijft dat de eigenaren van Spoorstraat 79 terughoudend zijn om met de gemeente in gesprek te gaan.

‘De verwachting is dat verwerving van dit pand niet eenvoudig is en niet op korte termijn geëffectueerd kan worden.’ Bij scenario 3, inzet van volledig planologisch en juridisch instrumentarium om overlast te elimineren, merkt de gemeente op dat moet ‘worden opgemerkt dat de juridische haalbaarheid van onderstaande maatregelen niet is bewezen en onzeker is’. 77 Uit de notitie Financiële dekking scenario’s Gastelseweg78 blijkt dat er voor scenario 3 en 5 op dat moment nog geen structurele ruimte is gevonden in de begroting. In beide gevallen schrijft het college dat, indien dit scenario gewenst is, ‘er keuzes gemaakt moeten worden om financiële middelen ergens anders vandaan te halen. Tijdens de besloten vergadering van 6 mei 2024 worden de raadsleden in de gelegenheid gesteld om vragen te stellen over de voorliggende scenario’s. De meeste vragen worden gesteld bij scenario 1, de optie tot uitkoop. De raad stelt de portefeuillehouder onder andere vragen over staatssteuncriteria, precedentwerking en de mogelijkheid van een eventueel uitsluitingscriterium voor hervestiging.79 De portefeuillehouder zegt daar de volgende zaken over: Tabel 2: Beantwoording portefeuillehouder 6 mei 2024

Onderwerp

Beantwoording portefeuillehouder

Kosten

De portefeuillehouder spreekt de verwachting uit dat de uitkoop niet 7,6, maar naar alle waarschijnlijkheid 5 tot 5,5 miljoen euro zal kosten. Dit

75 Gemeente Roosendaal (2024, 19 maart). Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal (Gastelseweg) 76 Gemeente Roosendaal. (z.d.). Samenvatting besluiten en toezeggingen BESLOTEN raadsvergadering 6 mei 2024 77 Gemeente Roosendaal. (z.d.). Geheim Bijlage raadsvoorstel Scenario’s Gastelseweg 78 Gemeente Roosendaal. (2024, 25 april). Financiële dekking scenario’s Gastelseweg 79 Gemeente Roosendaal. (z.d.). Notulen van de vergaderingen van de raad van Roosendaal vergadering maandag 6 mei 2024

25.

gewijzigde bedrag is het resultaat van gesprekken tussen de gemeente en de ondernemer.80 Hervestiging

De portefeuillehouder krijgt de vraag of het met de uitkoop mogelijk is dat de supermarkt zich elders in Roosendaal kan hervestigen. De portefeuillehouder antwoordt daar als volgt op: “Een van de clausules die in zo'n overeenkomt zou staan, die ik u altijd zou adviseren, mocht u als raad besluiten om hier ja tegen te zeggen, is een uitsluitingscriterium van een nieuwe vestiging in Roosendaal. Dus met andere woorden, boter bij de vis.”81 Vervolgens wordt gevraagd of het wettelijk is toegestaan een dergelijke clausule toe te voegen. Daar antwoordt de portefeuillehouder als volgt op: “Ik zie mijn mensen op de achterbank ja knikken.”82

Staatssteun

De portefeuillehouder kan op het moment van de vergadering (6 mei 2024) nog geen duidelijkheid geven over staatssteun. Wel merkt hij daar het volgende over op: “En als er geen sprake is van staatssteun, als ik dat voldoende onderbouwd krijg, dan durf ik het aan u voor te stellen woensdag. En dan durf ik daar antwoord ja op te geven. Is het dan geoorloofd, dan is het ja. Als het wel staatssteun is, durf ik dat absoluut niet te doen. Want ten eerste krijgt u als gemeente dan toch een reprimande van de rechter. Dat is gewoon niet goed om daar in dat beeld zichtbaar te worden. Maar dat betekent ook dat de transactie teruggedraaid kan worden.” De consequentie die de portefeuillehouder hier meedeelt aan de raad is in lijn met eerdere analyses van AKD en op basis van een berekening van de rentmeester. De portefeuillehouder gaat ook in op het feit dat de ondernemer voornemens is op 1 juli een tabakswinkel te openen. Hij geeft aan: “Dus we nemen die ook mee in de staatssteunberekening, want het is voor u van belang dat u goed aan de voorkant weet waar u ja dan wel nee tegen zegt waar het gaat om iets als staatssteun.”

Precedentwerking

De gemeenteraad vraagt de portefeuillehouder naar het risico van precedentwerking. Hij stelt dat, zijn inziens, precedentwerking niet zal optreden vanwege drie redenen: 1. Precedentwerking is bijna onmogelijk om aan te tonen, omdat er nooit twee gelijke situaties zijn; 2. De portefeuillehouder benadrukt dat de gemeenteraad afwijkt van het collegestandpunt (dat uitgaat van doorzetten van maatregelenplannen) en daarmee geen precedent voor het college schept: “U als raad hebt het heft in eigen handen genomen door te zeggen dat het collegestandpunt, u wilde zelf afwijken van het collegestandpunt, is continueren van een maatregelenplan. Dus u gaat als raad daar mogelijk een ander besluit op nemen. Dus dat is de raad als politiek orgaan. Daarmee schep je vooral voor het dagelijks bestuur

80 Gemeente Roosendaal. (z.d.). Notulen van de vergaderingen van de raad van Roosendaal vergadering maandag 6 mei 2024 81 Gemeente Roosendaal. (z.d.). Notulen van de vergaderingen van de raad van Roosendaal vergadering maandag 6 mei 2024 82 Gemeente Roosendaal. (z.d.). Notulen van de vergaderingen van de raad van Roosendaal vergadering maandag 6 mei 2024

26.

van de gemeente, namelijk het college, geen precedent. Dus daar kun je op terugvallen.”83 3. Dit betreft een unieke situatie waarbij de winkel op een bijzonder ongelegen plek zit. Op 6 mei 2024 vraagt de gemeente aan AKD of een afkoopsom van € 5,0 mln. past binnen de marges van staatssteun. AKD reageert dat de getaxeerde marktwaarde in ieder geval kan worden verstrekt zonder dat er sprake is van staatssteun zolang de taxatie voldoet aan de criteria die de Europese Commissie hiervoor heeft.84 Openbare commissievergadering van 8 mei 2024 In de commissievergadering van 8 mei 2024 wordt gedebatteerd over de zes scenario’s. Voorafgaand aan de openbare raadsvergadering van 16 mei 2024 wordt de geheime bijlage met daarin de bedragen Toelichting raadsvoorstel Notitie ter beantwoording van het amendement van de raad inzake de Poolse Supermarkt Gastelseweg verstrekt aan de gemeenteraad.85 Ook wordt de financiële onderbouwing van de panden aan de Gastelseweg gedeeld.86 De portefeuillehouder verduidelijkt tijdens deze vergadering zijn rolopvatting: “In dit dossier speel ik een bijzondere rol. Ik ben eigenlijk niets anders dan uw doorgeefluik.

U bent eigenlijk zelf de portefeuillehouder, en ik heb al aangegeven in eerdere termijnen dat ik het van belang vindt om objectieve feiten te schetsen en niet mijn mening.” Tijdens de openbare commissievergadering zijn er (onder andere) vragen gesteld over staatssteun en precedentwerking. Over de hervestiging van de supermarkt zijn er tijdens deze vergadering geen vragen gesteld. Tabel 3: Beantwoording portefeuillehouder 8 mei 2024

Onderwerp

Beantwoording portefeuillehouder

Staatssteun

In de vergadering van 8 mei 2024 verwijst de portefeuillehouder naar de toelichting op het raadsvoorstel waarin het volgende is opgenomen: “Door onze adviseur is de waarde van de uitkoop van de exploitatie van de supermarkt en de verwerving van het aanpalende vastgoed bepaald op € 4.880.000,-. Op basis hiervan en daarover uitgebracht advies van AKD, blijft een bedrag van € 5.000.000,- binnen de regels van staatssteun. Het verschil tussen de getaxeerde marktwaarde en beoogde koopprijs (ad € 120.000,-) kan (volgens AKD) als de-minimissteun worden verstrekt. Op verzoek van de burgemeester wordt hiervoor nog een cijfermatige check uitgevoerd. Dit is naar verwachting voor de raadsvergadering van 16 mei afgerond. De uitkomsten hiervan zullen worden gedeeld, zodra gereed.”

Precedentwerking

De portefeuillehouder geeft aan dat bij precedentwerking er sprake moet zijn van een vergelijkbare casus. Verder wordt dit onderwerp niet behandeld.87

83 Gemeente Roosendaal. (z.d.). Notulen van de vergaderingen van de raad van Roosendaal vergadering maandag 6 mei 2024 84 Gemeente Roosendaal en AKD (2024, 6-7 mei). Emailcontacten vraag Poolse supermarkt/bedrag afkoopsom binnen marges

staatssteun 85 Gemeente Roosendaal (2024, 19 maart). Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal (Gastelseweg. 86 Gemeente Roosendaal. (z.d.) Onderbouwing grondwaarde Gastelseweg 87 Gemeente Roosendaal (2024, 8 mei). Videoverslag vergadering commissie Bestuur. Geraadpleegd op 15 mei 2025 via https://raad.roosendaal.nl/Vergaderingen/Commissie-Bestuur/2024/8-mei/18:30/Raadsvoorstel-Notitie-amendement-Poolsesupermarkt-Gastelseweg

27.

Verder worden in deze vergadering beknopt de overige opties besproken. Bijvoorbeeld over de handhaving van het alcoholverbod en mogelijkheden om maatregelen op te nemen in de APV. Openbare raadsvergadering op 16 mei 2024 In de aanloop naar de raadsvergadering van 16 mei 2024, wordt de geheime Bijlage raadsvoorstel Scenario’s Gastelseweg aangevuld met extra informatie over scenario 1.88 De raad wordt geïnformeerd over de reden waarom de waarde van een toekomstige exploitatie van een tabakswinkel is meegenomen in de onderhandelingen en wat hiervan de eventuele risico's zijn. De eigenaar heeft kenbaar gemaakt dat hij voornemens is om op 1 juli 2024 een tabakswinkel te exploiteren. Formeel gezien is er dan nog geen sprake van een exploitatie en is ‘afkoop van die exploitatie is in die zin strikt genomen dus niet van toepassing’. De gemeente schrijft in de bijlage dat het ‘gelet op het feit dat deze ontwikkeling op zeer korte termijn plaats vindt en planologisch is toegestaan, opportuun kan worden geacht om deze toekomstige exploitatie te vergoeden.’ ‘Indien de rechter, in het kader van een eventuele procedure, tot het oordeel zou komen dat er met betrekking tot uitkoop van de voorgenomen toekomstige exploitatie van de tabakswinkel, sprake is van staatssteun, dan zal in beginsel alleen die transactie nietig zijn’.

De gemeente heeft overleg gevoerd met de ondernemer waarin werd aangegeven dat het niet opportuun voor het onderhandelingsproces zou zijn, als de ondernemer de tabakszaak meteen zou openen. In de openbare raadsvergadering wordt vooral gesproken over de mogelijkheden om bevoegdheden binnen de APV te verruimen. De waardebepaling is voor deze vergadering aan de stukken toegevoegd. Ook in deze vergadering benadrukt de portefeuillehouder dat hij een bijzondere positie heeft. Hij zegt: “ik ben de portefeuillehouder, maar ook weer niet: u bent zelf als raad portefeuillehouder, u gaat erover. [laat] ik het amendement aan het oordeel raad, zoals u zult begrijpen. Ik ga er niet op adviseren, ik ga alleen uw vragen beantwoorden, uw feitelijke vragen.”89 Op 16 mei 2024 besluit de raad zijn voorkeur uit te spreken voor scenario 1: uitkoop van de Poolse supermarkt en herontwikkeling van de gehele plot tot wonen. Nadat er gestemd is over scenario 1 worden de overige scenario’s niet meer in stemming gebracht. Wederom omdat door het aannemen van scenario 1 als zwaarstwegend voorstel, de andere voorstellen niet meer in stemming hoefden te worden gebracht.

De gemeenteraad spreekt zich uit voor de uitkoop van de Poolse supermarkt onder de volgende veronderstellingen, op basis van de verstrekte stukken en de beantwoording van de portefeuillehouder: • Het is mogelijk om voor +/- € 5.000.000,- de supermarkt uit te kopen binnen de staatssteunregels, gebaseerd op een waardebepaling van € 4.880.000,- en de-minimissteun. • Er komt een uitsluitingscriterium voor vestiging in Roosendaal in de overeenkomst, en dat is juridisch mogelijk. • De kans op precedentwerking is zeer beperkt. AKD wijst op de beperkingen van de reikwijdte van haar juridisch advies

88 Gemeente Roosendaal (2024, 16 mei). Geheim Bijlage raadsvoorstel Scenario’s Gastelseweg 89 Gemeente Roosendaal. (2024, 16 mei). Videoverslag raadsvergadering. Geraadpleegd op 15 mei 2025 via:

https://raad.roosendaal.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2024/16-mei/19:30/Voorstel-021-Notitie-amendement-Poolsesupermarkt-Gastelseweg

28.

Uit gesprekken blijkt dat binnen de gemeenteraad het beeld bestond dat de overeenkomsten uitgebreid juridisch waren getoetst. In de toelichting van het raadsvoorstel van 16 mei 2024 staat dat een bedrag van € 5.000.000 binnen de regels van staatssteun kan worden verstrekt. AKD geeft op 24 mei aan dat zij geen analyse heeft gemaakt van het feit dat in de taxatie van Overwater de exploitatiewaarde van de toekomstige tabakszaak is opgenomen. 90 AKD heeft in plaats daarvan expliciet de aanname gedaan dat de taxatie van Overwater voldoet aan de eisen die de Europese Commissie stelt aan taxaties. Op basis van deze aanname kan de gemeente zich volgens AKD op het standpunt stellen dat de marktwaarde van € 4.880.000 geen staatssteun vormt.91 Dit risico was opgenomen in de raadsstukken. Op 23 mei geeft AKD daarnaast advies over de hervestigingsclausule. Zij geeft aan dat een clausule met daarin een hervestigingsverbod mogelijk in strijd is met het vrij verkeer van diensten (artikel 56 Verdrag Werking Europese Unie) en daarom mogelijk door de rechter buiten toepassing zal worden gelaten.92

2.3.5 Aanloop naar en sluiten overeenkomsten De gemeente en de supermarkteigenaar zijn ondertussen in onderhandeling. De onderhandelingen zijn aan de start van het proces gevoerd door de ambtelijke top. Richting het sluiten van de overeenkomsten sloot de portefeuillehouder aan om tot een finaal onderhandelingsresultaat te komen, zo blijkt uit gesprekken. De portefeuillehouder heeft de onderhandelingsgesprekken altijd met ambtelijke ondersteuning gevoerd. Op 27 mei 2024 deelt AKD de eerste versies van de drie koopovereenkomsten (voor de drie afzonderlijke percelen). Een concept van de vaststellingsovereenkomst, waarin onder andere afspraken over hervestiging en staatssteun worden vastgelegd, is er dan nog niet. In de overeenkomsten is een totstandkomingsvoorwaarde opgenomen voor goedkeuring door gemeenteraad en college van B&W.93 De overeenkomsten zijn opgesteld op basis van een nieuwe berekening van Overwater Grondbeleid van 15 mei 2024. Deze taxatie is op enkele punten anders dan de eerste taxatie: • Het daadwerkelijke verhuurbare winkeloppervlakte was groter dan in de eerste taxatie (die op basis van openbare gegevens en metingen vanaf de openbare weg plaatsvond).

• Doordat Poolse supermarkten, anders dan ‘Nederlandse supermarkten’, inkopen doen in Polen tegen een lagere kostprijs, wordt er een andere methodiek gehanteerd voor het bepalen van de verkoopwaarde van de voorraad. Dit heeft ook invloed op de uiteindelijke berekening van toekomstige exploitatie. • Naast de vastgoedwaarde van de Gastelseweg 35a moet ook de exploitatiewaarde van de toekomstige rookwarenwinkel worden mee-berekend. • Er wordt een vergoeding gegeven voor de kosten koper ten behoeve van de aankoop van vervangend vastgoed. Op 28 mei 2024 vindt er nog correspondentie met AKD plaats over de vraag of de supermarktondernemer over de uitkoop en schadevergoedingen btw in rekening kan brengen. In de finale overeenkomst is op advies van AKD een zinsnede opgenomen die stelt dat beide partijen zich op 90 AKD. (2024, 24 mei). Emailcontacten FW: Roosendaal [ AKD-PRACTICE.FID1079955] 91 AKD. (2024, 7 mei) Emailcontacten: RE: vraag Poolse supermarkt/bedrag afkoopsom binnen marges staatssteun [ AKD-

PRACTICE.FID1079955] 92 AKD. (2024, 23 mei). Emailcontacten FW: Roosendaal [ AKD-PRACTICE.FID1079955] 93 AKD (2024, 27 mei). Emailcontacten concept koopovereenkomsten inz. dossier Poolse supermarkt/gemeente Roosendaal 1017985

29.

het standpunt stellen dat er geen sprake is van omzet in de zin van de btw-wetgeving. AKD adviseert ook een zinsnede op te nemen waarin staat dat het risico van het toch moeten afdragen van de btw als de fiscus anders oordeelt, voor rekening van de ondernemer is. Deze zinsnede is niet in de uiteindelijke overeenkomst opgenomen omdat dit geen onderdeel is geworden van het onderhandelingsresultaat.94 Het college stemt op 28 mei in met de conceptovereenkomsten Op 28 mei 2024 besluit het college conform advies: 1. in te stemmen met het aangaan van de bijgevoegde concept-overeenkomsten met Chata B.V. en/of de heer [naam supermarkteigenaar] ter uitvoering van het raadsbesluit 16 m.b.t. uitkoop van de Poolse supermarkt; 2. De burgemeester, Han van Midden, te mandateren om de benodigde wijzigingen aan te laten brengen in de overeenkomsten genoemd onder beslispunt 1; 3. Om op grond van artikel X95 Gemeentewet gelet op het belang genoemd in artikel 5.1 tweede lid onder b Wet open overheid, geheimhouding op te leggen op de inhoud van deze adviesnota (incl. bijlagen). De geheimhouding, met uitzondering van de geheime bijlage bij raadsvoorstel (bijlage 5), op te heffen zodra de overeenkomsten door alle partijen zijn ondertekend en de overeengekomen opschortings- en ontbindingsvoorwaarden niet meer van toepassing zijn.

Het college besluit conform advies met inachtneming van de navolgende noten: 1. de burgemeester tekent niet als er materieel iets wordt veranderd in de overeenkomst; 2. de gemeenteraad heeft een besluit genomen niet zijnde conform het oorspronkelijke voorstel van het college.96 Het college heeft hier dubbele gevoelens bij en respecteert tegelijkertijd het besluit van de gemeenteraad als hoogste bestuursorgaan en zal dientengevolge handelen.97 Daarnaast wordt op 28 mei 2024 door de gemeente aan AKD gevraagd om de vaststellingsovereenkomst aan te passen en om in de hervestigingsclausule het volgende op te nemen: ‘Clausule hervestiging met boetebeding: geen hervestiging door eigenaar (aandeelhouders en/of daaraan gelieerde familieleden etc.) van de supermarkt in woonwijken. In alle andere gevallen hervestiging supermarkt in overleg met gemeente Roosendaal’. Het toevoegen van woonwijken is dan nieuw: in de conceptversie die AKD eerder op de dag stuurt (28 mei 2025) wordt nog gesproken van ‘nieuwe detailhandelsactiviteit(en) start(en) in de gemeente Roosendaal en de daarbij behorende kernen’.98 In de dagen voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten wordt duidelijk, na overleg met AKD, dat er vragen zijn over de juridische afdwingbaarheid van een dergelijk hervestigingsverbod voor de gehele gemeente Roosendaal.

Na intern overleg is toen besloten om de overeenkomsten aanpassen om tegemoet te komen aan wat men als de belangrijkste wens van de raad: geen hervestiging in een woonwijk. De verplaatsing naar Spoorstraat 93 was immers ook een optie voor de gemeenteraad, daaruit werd afgeleid dat het uitsluiten van hervestiging in een woonwijk het belangrijkste uitgangspunt was. Daarnaast gaf de ondernemer aan niet akkoord te kunnen gaan met een algeheel verbod op hervestiging. Op advies van AKD is gekozen voor een verwoording in de overeenkomst

94 Gemeente Roosendaal. (2024, 28 – 29 mei). Emailcontacten Re: opmerkingen overeenkomsten dossier Poolse

supermarkt/opmerking wijziging koopovereenkomsten 95 Het artikelnummer is niet opgenomen in het collegebesluit 96 Hiermee wordt gedoeld op het raadsbesluit van 16 mei 2024 97 Gemeente Roosendaal. (2024, 13 juni). Emailcontacten [Zaakmail 915868-fb9d03] Afhandeling besluit Aangaan overeenkomsten ter uitvoering raadsbesluit 16 mei 2024 m.b.t. dossier Poolse supermarkt 98 AKD. (2024, 28 mei). Emailcontacten Vaststellingsovereenkomst Poolse supermarkt || 1016494 [ AKD-PRACTICE.FID1079955]

30.

waarin de ondernemer verklaart geen nieuwe winkel te vestigen in een woonwijk. In de interne communicatie hierover wordt gesproken over ‘onderhandelingsresultaat’. Het is belangrijk om op te merken dat de wijzigingen in de conceptovereenkomsten pas in gang worden gezet nadat het college heeft ingestemd met de conceptovereenkomsten. Uit de notulen van de collegevergadering van 28 mei 2024 blijkt dat de gewijzigde clausule wel expliciet op tafel heeft gelegen tijdens de besluitvorming. Voorbereidingstijd voor het college In de notulen van de collegevergadering is te lezen dat de stukken voor dit besluit door de portefeuillehouder ‘onder de arm’ zijn meegenomen. Dat betekent dat het college geen kennis heeft kunnen nemen van de stukken voorafgaand aan de vergadering. Wel is de collegevergadering tijdelijk geschorst voor een leespauze. Ook in de collegevergadering voorafgaand aan het raadsbesluit van 16 mei 2024 zijn er stukken meegenomen onder de arm door de portefeuillehouder. Zowel de tijdsdruk op het dossier, als de strikte geheimhouding worden in gesprekken als reden hiervoor aangedragen. Het college werd wel, op momenten, in de mededelende sfeer meegenomen in het dossier. Dit was geen vast onderdeel van de agenda, en was louter mondeling.

In sommige gevallen werden stukken wel vantevoren aan collegeleden verstrekt, maar gebeurde dit buiten het zaaksysteem om vanwege de tijdsdruk.99 Op verzoek van de gemeente wordt op 30 mei 2024 ook de hoogte van de boete aangepast naar aanleiding van de onderhandelingen: waar de boete voor nieuwe detailhandelsactiviteiten eerst op 10.000 euro per dag lag, wordt dit nu gewijzigd in 5.000 euro per dag. Hetzelfde geldt voor het maximumbedrag dat wordt gehanteerd: dit wordt verlaagd van 5.000.000 euro naar 100.000 euro. AKD past de vaststellingsovereenkomst vervolgens aan, maar schrijft in de toelichting op die wijziging ook dat “deze wijziging gevolgen zal hebben voor de afwegingen die Chata / [naam supermarkteigenaar] maken (denkbaar is dat het, voor een winstgevende winkel, ‘de moeite waard kan zijn’ om het boetebeding te overtreden) en daarmee voor de effectiviteit van de overeenkomst om toekomstige overlast te voorkomen. Mede in relatie tot het bedrag dat de gemeente aan de wederpartij betaalt, zijn de boetebedragen nu aan de erg lage kant”. Daarnaast is het verbod beperkt tot supermarkten, slijterijen en tabaksverkooppunten, waardoor andere detailhandelsactiviteiten mogelijk blijven.

In de vaststellingsovereenkomst is opgenomen dat hervestiging uitsluitend plaatsvindt na overleg met de gemeente Roosendaal.100 AKD merkt op dat ook als het overleg niet leidt tot overeenstemming, hervestiging mogelijk alsnog plaats kan vinden omdat het overleg wel heeft plaatsgevonden.101

2.3.6 Het sluiten van de overeenkomsten Op 30 mei 2024 worden drie koopovereenkomsten en één vaststellingsovereenkomst getekend. Er wordt één koopovereenkomst per pand getekend, één voor no. 35 en 35a, één voor no. 33a en één voor

99 Gemeente Roosendaal. (2023, 9 november). Emailcontacten vertrouwelijk collegevoorstel GW/college 14/11 100 AKD. (2024, 30 mei). E-mailcontacten RE: opmerkingen overeenkomsten dossier Poolse supermarkt/opmerking wijziging

koopovereenkomsten [ AKD-PRACTICE.FID1079955] 101 AKD. (2024, 30 mei). E-mailcontacten RE: opmerkingen overeenkomsten dossier Poolse supermarkt/opmerking wijziging koopovereenkomsten [ AKD-PRACTICE.FID1079955]

31.

no. 31. Verder is er een vaststellingsovereenkomst getekend waarin een aantal nadere afspraken zijn opgenomen. Tabel 4: Voorwaarden koopovereenkomsten en vaststellingsovereenkomst

Onderwerp

Voorwaarden in de overeenkomsten

Hervestiging

Over de hervestiging is in de vaststellingsovereenkomst het volgende opgenomen: • Chata en de heer [naam eigenaar, geanonimiseerd], verklaren dat zij, na overdracht van de onroerende zaken als bedoeld in de considerans, in de gemeente Roosendaal en de daarbij behorende kernen geen nieuwe detailhandelsactiviteiten in de vorm van een supermarkt, slijterij en tabaksverkooppunt in woonwijken zullen ontplooien en/of voortzetten. Zulks op straffe van een boete van Eur 5.000,-- per dag dat het verbod door Chata en/of haar bestuurder wordt overtreden met een maximum van Eur 100.000,--. • [naam eigenaar, geanonimiseerd] en/of Chata verbeurt/verbeuren voornoemde boete ook, indien een van hun bloed– of aanverwanten in de 1e en/of 2e graad een nieuwe detailhandelsactiviteit start in een woonwijk in Roosendaal en/of een nieuwe rechtspersoon waarin Chata en/of [naam eigenaar, geanonimiseerd] overwegende zeggenschap heeft/hebben een of meerdere nieuwe detailhandelsactiviteit(en) start(en) in een woonwijk in de gemeente Roosendaal en de daarbij behorende kernen. Overtreding door voornoemde derden komt, ook al zijn zij zelf niet de overtreder, voor rekening en risico van Chata en/of [naam eigenaar, geanonimiseerd] en is aldus bezien aan hen toerekenbaar.

De aanspraak op boete laat onverlet het recht van de Gemeente op nakoming en/of schadevergoeding en de overige aan niet nakoming door de wet verbonden rechtsgevolgen. Deze bepaling is niet van toepassing op de reeds bestaande winkels in Roosendaal van Chata en/of de heer [naam eigenaar, geanonimiseerd].

Overleg met de gemeente

Hervestiging van de detailhandelsactiviteiten in de vorm van een supermarkt, slijterij en tabaksverkooppunt vindt in alle andere gevallen, niet genoemd in bepaling 1.1 van deze overeenkomst, uitsluitend plaats in overleg met de gemeente Roosendaal. Zulks op straffe van een boete van € 50.000,- bij niet nakoming van deze bepaling. Hoe dat overleg, indien noodzakelijk, precies zal worden vormgegeven, wordt niet in de overeenkomst beschreven.

Totstandkomingsvoorwaarde

In de koopovereenkomsten is opgenomen dat deze alleen tot stand kunnen komen na definitieve goedkeuring van de gemeenteraad en het college van B&W. De goedkeuring door de gemeenteraad is verduidelijkt als “waaronder begrepen het budgetrecht”. Er is geen vergelijkbare totstandkomingsvoorwaarde op de vaststellingsovereenkomst van toepassing. Wel wordt daarin de ondertekening van de koopovereenkomsten als voorwaarde opgenomen.

Op 30 mei 2024 worden de vaststellingsovereenkomst en de drie koopovereenkomsten gesloten. Op dezelfde dag informeert het college de gemeenteraad per brief van het feit dat het college en de

32.

eigenaar van de supermarkt tot overeenstemming zijn gekomen over de uitkoop van de supermarkt.102 De gemeente koopt de percelen Gastelseweg 31 (de supermarkt), Gastelseweg 33a, Gastelseweg 35 en Gastelseweg 35a aan en is met de eigenaar overeengekomen dat de supermarkt per 2 januari 2025 zal sluiten. De daadwerkelijke uitkoop kost de gemeente uiteindelijk € 5.020.499. In de jaarstukken, die eveneens op 30 mei verschijnen, stelt het college voor om ‘dit bedrag in de Bestemmingsreserve Kapitaallasten te storten, zodat we daarmee de afschrijvingslasten van het pand kunnen dekken’. In antwoord op raadsvragen die de Roosendaalse Lijst op 21 mei 2024 stelt, antwoordt het college dat: “het maatregelenplan gecontinueerd moet worden, maar dat de raad een ander standpunt heeft ingenomen. Het college geeft aan dat zij zich dan ook richt op de uitvoering van een in meerderheid genomen raadsbesluit:”103 Het college was voorstander van het continueren van het maatregelenpakket, en niet van uitkoop, terwijl de raad op 16 mei 2024 bij meerderheid had besloten de voorkeur te geven aan uitkoop. Met deze passage geeft het college aan dat het een raadsbesluit uitvoert, maar zelf een ander standpunt heeft.

Verduidelijkende raadsvraag over hervestigingsclausule Na het uitspreken van de voorkeur voor uitkoop op 16 mei 2024 door de gemeenteraad, is de voorwaarde waarop hervestiging kan plaatsvinden aangepast. De uiteindelijk gesloten overeenkomst wijkt daarmee af van de veronderstelling waarin de raad heeft besloten voor uitkoop. Het college van B&W is op grond van artikel 160 GW bevoegd om privaatrechtelijke overeenkomsten te sluiten. De Roosendaalse Lijst heeft over de hervestiging vragen gesteld. Op 21 mei is de volgende raadsvraag gesteld: “Zijn er met de ondernemer duidelijke afspraken gemaakt over het niet opnieuw starten van een of meerdere andere supermarkten in onze gemeente? Zo ja, hoe is dit afgekaderd? En hoe is dit afgekaderd wanneer dit gebeurt door eventueel familie of relaties?” Het antwoord op deze vraag wordt gegeven op 30 mei 2024 en luidt als volgt: “In de op 30 mei 2024 gesloten overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het eventueel hervestigen van een Poolse supermarkt. In de overeenkomst is bepaald dat naast de eigenaar (persoon) en Chata BV en eerste en tweede graads bloed- of aanverwanten geen nieuwe detailhandelsactiviteiten, zijnde supermarkt, tabakswinkel, slijterij, mogen ontplooien en of voortzetten in woonwijken.

Daarnaast is bepaald dat eventuele hervestiging uitsluitend in overleg met de gemeente mag plaats vinden.”104 Daarnaast zijn op 25 juni 2024 de drie koopovereenkomsten en de vaststellingsovereenkomst waarin de nieuwe clausule staat, onder geheimhouding met de raad gedeeld. Op 30 mei 2024 vertrekt de heer Van Midden als burgemeester van Roosendaal. In de periode van 1 juni 2024 tot 18 juni 2024 is de heer Van Gestel de waarnemend burgemeester vanuit zijn rol als 1e locoburgemeester. Op 18 juni 2024 treedt de heer Buijs aan als nieuwe burgemeester van Roosendaal. Na vragen vanuit de raad worden de vier overeenkomsten op 25 juni 2025 door de nieuwe burgemeester aan de raad verstrekt.105 Hierbij is een begeleidende brief van de burgemeester toegevoegd waarin staat: “Bij besluit van 16 mei 2024 heeft uw raad een scenario van voorkeur 102 Gemeente Roosendaal. (2024, 30 mei). Collegebrief Overeenstemming Poolse supermarkt Gastelseweg 103 Gemeente Roosendaal. (2024, 21 mei). Beantwoording raadsvragen Financiën uitkoop Poolse supermarkt 104 Gemeente Roosendaal. (2024, 30 mei). Beantwoording Raadsvragen Kaders keuzes en gevolgen uitkoop Poolse supermarkt.

Geraadpleegd op 9 mei 2025 via: https://raad.roosendaal.nl/Documenten/084-2024-Beantwoording-raadsvragen-RoosendaalseLijst-Kaders-keuzes-en-gevolgen-uitkoop-Poolse-supermarkt.pdf 105 Burgemeester Roosendaal (2024, 25 juni). Vertrouwelijke brief Getekende overeenkomsten ter uitvoering van het raadsbesluit d.d. 16 mei jl. “uitkoop Poolse supermarkt Gastelseweg”

33.

uitgesproken voor de uitkoop van de Poolse supermarkt. Ter uitvoering van dit raadsbesluit zijn een viertal overeenkomsten gesloten met de eigenaar van de Poolse supermarkt, te weten een drietal koopovereenkomsten en een vaststellingsovereenkomst”. De brief bevat, anders dan de beantwoording van raadsvragen, geen aanvullende informatie over de overeenkomsten. De raad stelt de jaarstukken vast in de vergadering van 4 juli 2024, waarbij het afboeken van de lasten voor aankoop van de Poolse supermarkt aan de Gastelseweg expliciet is opgenomen als beslispunt.106

2.4 Bedenkingen bij de overeenkomsten, opheffing geheimhouding overeenkomsten en plannen voor hervestiging (mei 2024 – 7 maart 2025) 2.4.1 Het college deelt taxaties Gastelseweg 31, 33A, 35 en 35A onder geheimhouding met de raad Op verzoek van de Roosendaalse Lijst deelt het college op 9 oktober 2024 de taxatierapporten van de panden aan de Gastelseweg met de raad.107 De raad ontvangt dan, onder geheimhouding, de taxatierapporten die door Lenaers Makelaardij in opdracht van de eigenaar zijn opgesteld.108 Ook deelt het college de waardeberekening van de huidige exploitaties die door de eigenaar is gemaakt en waarin de vastgoedwaarde, de exploitatiewaarde en de ontwikkelwaarde zijn meegenomen.109 Tot slot ontvangt de raad de berekening die Overwater Grondbeleid in opdracht van de gemeente heeft gemaakt en op basis waarvan het college de uiteindelijke koopovereenkomst heeft gesloten. 110

2.4.2 Initiatief voor nieuwe locatie supermarkt In het najaar van 2024 wordtambtelijk een oriënterend gesprek met de supermarkteigenaar gevoerd om een bestaande supermarkt (feitelijk twee locaties) te verplaatsen naar een nieuwe locatie, Gastelseweg 96. De ondernemer handelt hiermee conform de vaststellingsovereenkomst die voorschrijft dat hervestiging alleen in overleg met de gemeente kan plaatsvinden.111 Op 16 oktober 2024 presenteert de supermarktondernemer een plan voor verplaatsing van een van zijn supermarkten. In de uitnodiging aan de raad voor deze avond, staat dat ‘de presentatie is bedoeld om een beeld te krijgen van het plan’. Er is op dat moment nog geen formele aanvraag ingediend. Naast de toelichting van de exploitant, wordt ook een korte toelichting op het plan gegeven door de gemeente. De beoogde locatie is op dat moment Gastelseweg 96. De ondernemer ziet daar een grotere winkel voor zich, met minder woningbouw in de omgeving en een grote, eigen en afgesloten parkeerplaats. Het maatregelenpakket zal volgens de ondernemer actief ingezet worden en hij zal de reden voor de sluiting van de oude supermarkt aan de klanten communiceren, zodat ‘hier in de toekomst verandering in komt en rekening mee wordt gehouden’.112 Op 14 november 2024 komen de fractiewoordvoerders en de burgemeester samen op verzoek van een raadslid.

Daarbij is ook ambtelijke ondersteuning aanwezig. Deze vergadering is niet geheim, maar in gesprekken is aangegeven dat de informatie die daar gedeeld werd, niet bedoeld was om mee naar buiten te treden. De informatie kan wel gedeeld worden met de fractie. Aanleiding voor deze bijeenkomst is de presentatie van het plan voor de Poolse supermarkt op 16 oktober 2024. Een aantal 106 Gemeente Roosendaal. (z.d.). Raadsbesluit Jaarstukken 2023 107 Gemeente Roosendaal. (2024, 9 oktober). Collegebrief Geheim Taxatierapporten dossier Poolse super Gastelseweg 108 Lenaers Makelaardij. (2024, 15 maart). Taxatierapport Gastelseweg 31-33A-35-35A, Roosendaal 109 Gemeente Roosendaal. (z.d.). Onderbouwing grondwaarde Gastelseweg 110 Overwater Grondbeleid (2024, 15 mei). Waardeberekening Vastgoed Gastelseweg 31 – 33a – 35 – 35a 111 Gemeente Roosendaal. (2024, 6 december). Beantwoording raadsvragen Nieuwe Poolse supermarkt Gastelseweg 112 Gemeente Roosendaal. (z.d.). PowerPoint-presentatie Gastelseweg

34.

raadsleden heeft aangegeven ‘geen positief gevoel’ aan die presentatie te hebben overgehouden. Raadsleden geven aan in de veronderstelling te zijn geweest dat er is afgesproken dat vestiging van de supermarkt van deze ondernemer op een nieuwe locatie niet mogelijk zou zijn. De vraag die bij sommige raadsleden speelt, is of zij iets over het hoofd hebben gezien of dat de raad iets anders heeft besloten dan op voorhand gedacht. Tijdens deze bijeenkomst licht de ambtelijke organisatie toe op welke wijze hervestiging mogelijk is en welke stappen de raad rondom die keuze kan nemen. Ambtelijk wordt opgemerkt dat er ‘een privaatrechtelijke overeenkomst is gesloten, waardoor men niet kan uitsluiten dat iemand opnieuw investeert’ en dat de gemeente niet kan voorkomen dat zoiets gebeurt, binnen de huidige kaders. Als de bestemming van een beoogd pand op enig moment gewijzigd moet worden, dan ‘is het aan de raad c.q. het college om hier wel of geen medewerking aan te verlenen’. Als het aan het college is om hier over te besluiten, dan zal de raad worden geconsulteerd. De ambtenaar merkt op dat de locatie die de ondernemer op dat moment op het oog heeft, een grootschalige detailhandelsbestemming heeft, waardoor daar niet zondermeer een supermarkt gevestigd kan worden, zonder toestemming van de gemeente.

De ambtenaar benadrukt dat het aan de raad is om te besluiten of er wel of niet wordt ingestemd met het huidige plan van de ondernemer. De raad stelt tijdens deze bijeenkomst ook vragen over de houding van de ondernemer tegenover nieuwe gesprekken en is benieuwd of de plannen al concreter zijn dan op 16 oktober. In antwoord op de vraag of de plannen van de ondernemer al concreter zijn dan op 16 oktober, deelt de ambtelijke organisatie mee dat dit het geval is, maar dat er nog geen formele aanvraag is gedaan.113 Alleen hervestiging met toestemming van de gemeente? Tijdens het informele overleg op 14 november 2024 wordt gesteld dat de ondernemer zich alleen kan vestigen met medewerking van de gemeente. Hier zijn twee belangrijke kanttekeningen bij te maken. De ambtelijke organisatie wijst in dit gesprek de raad op meewerking van de gemeente in een procedure in het kader van de Omgevingswet. Op basis van de hervestigingsclausule kan de gemeente hervestiging niet tegenhouden. Bij het opstellen van de overeenkomsten waarschuwt AKD dat de uiteindelijke hervestigingsclausule alleen overleg met de gemeente Roosendaal als voorwaarde stelt voor hervestiging.

Daarmee wordt gedoeld op de volgende zinsnede: “vindt in alle andere gevallen, …, uitsluitend plaats in overleg met de gemeente Roosendaal.” AKD geeft bij het opstellen van deze overeenkomst al aan dat het aannemelijk is dat het juridisch geen voorwaarde is dat het overleg tot overeenstemming moet leiden. Met andere woorden, als de supermarkteigenaar in overleg met de gemeente is geweest, maakt de uitkomst van dat overleg niet uit. Het feit dát overleg plaatsvindt, is de enige vereiste voor hervestiging. Er kan daarnaast een vraag worden gesteld of deze clausule van toepassing is omdat er geen sprake is van hervestiging maar van verplaatsing. Deze voorwaarde spreekt (in tegenstelling tot de andere voorwaarden) expliciet over hervestiging. Dat er sprake is van verplaatsing, en niet van hervestiging maakt voor de overeenkomst niet uit aangezien er wordt gesproken over “geen nieuwe detailhandelsactiviteiten in de vorm van een supermarkt, slijterij en tabaksverkooppunt in woonwijken zullen ontplooien en/of voortzetten.” Een verplaatsing valt daar ook onder.

113 Gemeente Roosendaal. (z.d.). Verslag overleg fractiewoordvoerders 14 november 2024

35.

2.4.3 De raad heft de geheimhouding op de overeenkomsten op en stelt vragen over staatssteun en de mogelijkheid tot hervestiging Op 12 december 2024 besluit de raad om de geheimhouding op te heffen die het college eerder op de drie koopovereenkomsten en de vaststellingsovereenkomst had gelegd. Deze stukken worden openbaar gemaakt, met uitzondering van enkele onderdelen die in verband met privacy, de financiële belangen van de gemeente, concurrentiebelangen van de onderneming en het algemeen belang van de gemeente geheim blijven.114 Tijdens dezelfde vergadering wordt de beantwoording van raadsvragen over de nieuwe Poolse supermarkt besproken. Een raadslid geeft aan dat 'er sprake lijkt te zijn van forse staatssteun' en vraagt het college om een second opinion uit te laten voeren. De burgemeester geeft aan dat het aan de raad is om een second opinion aan te vragen rondom het aspect staatssteun. Naar aanleiding van reacties van raadsleden in de tweede termijn doet de burgemeester de toezegging om alsnog een second opinion aan te vragen. Deze second opinion – uiteindelijk in opdracht uitgezet door de griffier op 18 december 2024 - wordt uitgevoerd door Justion Advocaten. Zij geven in hun advies aan sterke vermoedens van staatssteun te hebben, tenzij de marktconformiteit kan worden aangetoond.

Ook worden vanuit de raad vragen gesteld over hoe het mogelijk is dat de supermarkt zich opnieuw lijkt te kunnen vestigen. De burgemeester geeft aan dat de raad via de beantwoording van vragen is geïnformeerd over de mogelijkheid tot hervestiging. Hij geeft daarnaast aan dat bij het nieuwe initiatief de raad vanuit zijn ruimtelijke rol altijd wordt betrokken en wil hier verder nog niet inhoudelijk op ingaan omdat het college normaal gesproken niet ingaat op individuele initiatieven die nog niet tot een vergunningaanvraag hebben geleid. Wel geeft de burgemeester aan dat een vergunningaanvraag vraagt om een zuiver ruimtelijke afweging van het college en van de raad.115 De gemeente kan zich niet beroepen op de hervestigingsclausule in de vaststellingsovereenkomst.

2.4.4 Naar aanleiding van de vragen van de raad wordt de betaling van de bedragen aan de ondernemer stopgezet Kort voor de raadsvergadering van 12 december 2024 neemt de gemeente ambtelijk contact op met de supermarktondernemer. Vanuit de gemeente wordt aangegeven dat er vragen zijn over het aspect staatssteun. Op dat moment zijn twee van de drie betalingen in het kader van de koopovereenkomsten reeds verricht. Nadat de burgemeester op 12 december besluit om een second opinion uit te voeren, schort de gemeente de derde betaling op. De gemeente neemt ook contact op met de notaris die verantwoordelijk is voor de leveringen. Deze notaris geeft aan dat er geen argument is om de levering te annuleren, omdat de gesloten overeenkomst rechtsgeldig is. De gemeente treedt hierna in overleg met de ondernemer om te bezien hoe (en of) de levering doorgang kan vinden.116 Hierna wordt advies ingewonnen bij Van Doorne. Zij gaven aan dat bij onduidelijkheid over staatssteun, er een ‘stand-still’ in de levering kan worden ingeroepen. De levering wordt daarop opgeschort.

2.4.5 Raadsvragen verstrekken informatie omtrent uitkoop Poolse supermarkt Op 6 januari 2025 vraagt de PvdA-fractie via raadsvragen de AKD-adviezen op. De PvdA-fractie schrijft dat deze stukken ‘voor ons van belang zijn in verband met de positiebepaling en goede beoordeling van

114 Gemeente Roosendaal. (2024, 12 december). Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal 115 Gemeente Roosendaal (2024, 12 december). Videoverslag raadsvergadering 12 december 2024. Geraadpleegd op 13 mei 2025

via Commissie Bestuur 12 december 2024 19:30:00, Gemeente Roosendaal 116 Gemeente Roosendaal. (2025, 11 februari). Raadsmededeling stand van zaken Poolse supermarkt

36.

dit dossier’. Het college verstrekt de AKD-adviezen en de bijbehorende e-mails in antwoord op dit verzoek ongelakt en onder geheimhouding aan de raad.117

2.4.6 Verstrekking documenten Woo-verzoeken Op 29 mei 2024 en 3 oktober 2024 ontving de gemeente Roosendaal twee Woo-verzoeken waarin werd verzocht om informatie met betrekking tot de taxatie, de communicatie met portefeuillehouder over de uitkoop en de communicatie voor overige gebruikers en huurders. Ook werd verzocht om de tot dan toe geheimgehouden informatie die hoort bij het raadsvoorstel van 16 mei 2024, te verstrekken. Op 13 januari 2025 schrijft het college, na het daarvoor benodigde raadsbesluit van 19 december 2024, dat de gevraagde informatie aan de Woo-verzoekers wordt verstrekt en dat de stukken ter kennisneming met de raad worden gedeeld.118 119

2.4.7 De gemeente laat een hertaxatie uitvoeren en maakt nieuwe afspraken met de supermarktondernemer Op 13 februari 2025 melden het college en de gemeenteraad in een gezamenlijk persbericht dat in de afgelopen periode nieuwe afspraken zijn gemaakt met de Poolse supermarktondernemer.120 Dit is gedaan naar aanleiding van een nieuwe taxatie, die is opgesteld door Kendes Rentmeesters Veenendaal B.V. en definitief is gemaakt op 20 februari 2025. De waarde-peildatum van dit rapport is 31 januari 2024. Deze taxatie valt lager uit dan de taxatie van Overwater Grondbeleid van 15 mei 2024121 die de gemeente tot dan toe heeft gebruikt om tot een overeenkomst met de ondernemer te komen. Met deze lagere taxatie zou de oorspronkelijke overeenkomst mogelijk vernietigd kunnen worden door de Europese Commissie, met de financiële consequenties voor de ondernemer tot gevolg. De ondernemer gaat vooralsnog akkoord met het lagere bedrag. Afgesproken wordt dat het verschil tussen beide taxaties (€ 1,1 mln.) in mindering wordt gebracht op de derde levering. Beide partijen stellen een taxateur aan die samen met een derde onafhankelijk taxateur komt tot een gezamenlijke taxatie. Als dit leidt tot een hogere taxatie dan die van Kendes, wordt het verschil aan de Poolse supermarkt vergoed. Tevens wordt aan de Europese Commissie gevraagd of er sprake is van staatssteun.

Indien er geen sprake is van staatssteun, wordt het verschil tussen beide taxaties alsnog aan de ondernemer vergoed om te voldoen aan de oorspronkelijke overeenkomst. 122 Tabel 5: Verschillen tussen taxaties Overwater Grondbeleid en Kendes

Indicator

Overwater Grondbeleid

Kendes

Gastelseweg 31 (supermarkt)

€ 2.870.457

€ 2.683.539

Gastelseweg 33a (woning)

€ 394.800

€ 371.200

Gastelseweg 35 (woning)

€ 336.000

€ 352.675

Gastelseweg 35a (kiosk)

€ 1.219.242,40

€ 283.650

Totaal

€ 4.820.499

€ 3.691.064

Waarde

117 Gemeente Roosendaal (2025, 6 januari). Beantwoording raadsvragen PvdA 004-2025 - Verstrekken informatie omtrent uitkoop

Poolse supermarkt Gastelseweg 118 Gemeente Roosendaal. (2025, 13 januari). Raadsmededeling Tweemaal Woo-verzoek uitkoop Poolse supermarkt 119 Gemeente Roosendaal. (2025, 13 januari). Bijlage Raadsmededeling Tweemaal Woo-verzoek uitkoop Poolse supermarkt, 13 documenten AKD onder geheimhouding aan de raad te verstrekken 120 Gemeente Roosendaal. (2025, 13 mei). Persbericht nieuwe afspraken over uitkoop Poolse supermarkt. Geraadpleegd op 13 mei 2025 via: https://www.roosendaal.nl/nieuwe-afspraken-over-uitkoop-poolse-supermarkt 121 Overwater Grondbeleid. (2024, 21 mei). Emailcontacten Fwd: Nieuwe berekening Gastelseweg (2) 122 Gemeente Roosendaal. (2025, 11 februari). Raadsmededeling stand van zaken Poolse supermarkt

37.

Hoe komt het dat er ruim € 1,1 mln. verschil zit tussen beide taxaties? In de berekening van Kendes zijn enkele zaken verschillend ten opzichte van de berekening van Overwater Grondbeleid: - De toekomstige exploitatie van de tabakswinkel ter waarde van € 1.250.000 en de bedrijfskosten die hieruit voortkomen (ongeveer 150.000 euro) zijn niet meegenomen in de berekening van Kendes. Deze berekening is gebasseerd op de vastgoedwaarde van het pand. - Er zijn nog enkele PM-posten in de berekening van Kendes die nog niet zijn ingevuld.

2.4.8 De raad besluit tot het instellen van een extern onderzoek Tijdens de raadsvergadering van 13 maart 2025 neemt de gemeenteraad unaniem een motie aan waarin de griffier de opdracht krijgt om een onafhankelijk en extern onderzoek in te stellen naar de uitkoop van de supermarkt. De resultaten van de taxaties en de aanvraag bij de Europese Commissie zijn bij de start van dit externe onderzoek nog niet afgerond.123

123 Gemeente Roosendaal (2025, 13 maart). SPOEDEISENDE EIGENSTANDIGE MOTIE Extern onderzoek uitkoop Poolse

supermarkt Gastelseweg. Geraadpleegd op 13 mei 2025 via: https://raad.roosendaal.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2025/13maart/19:30/Spoedeisende-eigenstandige-motie-Extern-onderzoek-uitkoop-Poolse-supermarkt-Gastelseweg/7a-Spoedeisendeeigenstandige-Motie-1-onderzoek-Gastelseweg.pdf

38.

Analyse, conclusies en aanbevelingen

39.

3. Beantwoording beschrijvende deelvragen In dit hoofdstuk worden de beschrijvende deelvragen beantwoord. De evaluerende deelvragen worden beantwoord in de analyse. Wanneer, op welke wijze en door wie is de uitkoop van de supermarkt besproken, verkend of onderzocht? Op 22 december 2022 geeft de gemeenteraad de portefeuillehouder de opdracht om onderzoek te doen naar uitkoop of verplaatsing van de supermarkt. De portefeuillehouder adviseert in deze besloten vergadering om geheimhouding op te leggen ten aanzien van het onderzoek naar deze alternatieven. Dit vanwege de financiële belangen van de gemeente en het verwachtingsmanagement richting inwoners. In de aanloop naar de besloten raadsvergadering waarin de raad deze opdracht geeft, vindt een presidiumvergadering plaats. Voorafgaand aan die presidiumvergadering hebben de portefeuillehouder en een deel van de woordvoerders elkaar gesproken, zo blijkt uit de gesprekken. De onderzoeksopdracht wordt door de gemeente Roosendaal verstrekt aan Twynstra Gudde. In het rapport dat op 26 mei 2023 wordt opgeleverd, worden drie scenario’s beschreven: uitkoop en bedrijfsbeëindiging (1), verplaatsing naar Spoorstraat 75-79 (2) en verplaatsing naar Spoorstraat 75-79 met woningbouw (3). Het onderzoeksrapport resulteert uiteindelijk in een raadsvoorstel, dat voorligt op 12 juli 2023.

Tijdens deze vergadering kiest de gemeenteraad ervoor om uitkoop en verplaatsing verder te onderzoeken, zie hiervoor ook deelvraag 7.

Hoe zijn het voorstel en besluit om voorkeur uit te spreken voor de oplossingsrichting van uitkoop ambtelijk en bestuurlijk voorbereid, en wie waren daarbij betrokken? In mei 2024 spreekt de raad de voorkeur uit voor de oplossingsrichting van uitkoop en verplaatsing. Bij de voorbereiding van dit voorstel was allereerst de portefeuillehouder betrokken. De portefeuillehouder is, sinds op 3 maart 2021 de motie Dossier Poolse Supermarkt werd aangenomen, burgemeester Van Midden. Ambtelijk werd het voorstel voorbereid door een projectgroep van ambtenaren. Deels waren dit ambtenaren die zich eerder ook hebben beziggehouden met de uitvoering van de maatregelen om overlast tegen te gaan. Uit gesprekken blijkt dat het college en de ambtelijke organisatie in alle voorbereidende besluitvorming hebben gekozen om de regie in het dossier nadrukkelijk bij de raad te laten. De raad is dan ook betrokken geweest bij alle uitvoeringsstappen (bijvoorbeeld bij het kiezen voor een offerte van een alternatievenonderzoek). Meerdere ambtelijk betrokkenen geven aan dat de ambtelijke organisatie ondersteunend werkte, maar geen inhoudelijke adviezen gaf.

Daarnaast zijn gedurende de voorbereiding intensief externe adviseurs betrokken in het kader van het onderzoek naar alternatieven (Twynstra Gudde), de juridische houdbaarheid van de scenario's (AKD) en de taxatie van de panden aan de Gastelseweg (Overwater). Waar de raad in mei 2024 de voorkeur uitspreekt voor uitkoop en verplaatsing, stelt het college van burgemeester en wethouders in antwoord op raadsvragen van de Roosendaalse Lijst juist dat het maatregelenplan gecontinueerd zou moeten worden. Het college voert het raadsbesluit uit, maar heeft zelf een ander standpunt.

40.

Op welke wijze zijn de verkoopovereenkomsten en de vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen? a. Wie zijn op bestuurlijk en ambtelijk niveau betrokken geweest bij de totstandkoming van de overeenkomsten? Bij de oriënterende gesprekken (juli 2023) over uitkoop dan wel verplaatsing zijn vanuit de gemeente alleen ambtenaren vanuit de projectgroep aanwezig. De onderhandelingen zijn gedurende het proces gevoerd door ambtenaren. In de slotfase, als de overeenkomsten bijna worden gesloten, is de portefeuillehouder ook bij de onderhandelingen aanwezig. Hierbij was altijd ambtelijke ondersteuning aanwezig. Betrokkenen geven aan dat de portefeuillehouder erbij was om tot een finaal onderhandelingsresultaat te komen. Daarnaast is in de periode voorafgaand aan het raadsbesluit waarin is gekozen voor uitkoop en verplaatsing overleg geweest tussen de portefeuillehouders en enkele woordvoerders uit de gemeenteraad over het verloop van de onderhandelingen. b. Is de raad geïnformeerd en gefaciliteerd voor wat betreft de mogelijkheid van de raad om middels het goedkeuringsvoorbehoud in de overeenkomsten de uitkoop niet door te zetten? In de koopovereenkomsten is opgenomen dat deze alleen tot stand kunnen komen na definitieve goedkeuring van de gemeenteraad en van het college van B&W.

In de koopovereenkomsten wordt met ‘waaronder begrepen het budgetrecht’ gedoeld op de goedkeuring door de gemeenteraad. Er is geen vergelijkbare totstandkomingsvoorwaarde opgenomen in de vaststellingovereenkomst. De gemeenteraad is op 25 juni 2024 voor het eerst in de gelegenheid om de vier overeenkomsten in te zien. Bij deze terinzagelegging wordt geen aanvullende informatie over de overeenkomsten aangeboden. Bij het vaststellen van de resultaatbestemming van 2023 op 4 juli 2024 is het afboeken van €5.000.000 ten behoeve van de aankoop van de panden aan de Gastelseweg expliciet opgenomen als beslispunt.

Op welke manier heeft de gemeente invulling gegeven aan de uitvoering van de overeenkomsten? In het najaar van 2024 start de gemeente met de betaling van het verschuldigde bedrag aan de Poolse supermarktondernemer. De betaling vindt plaats in 3 leveringen. De eerste twee leveringen verlopen volgens planning. De 3e levering wordt opgeschort nadat advocatenbureau Justion in een second opinion aangeeft vermoedens te hebben van staatssteun. Hierna heeft de gemeente nieuwe afspraken gemaakt met de supermarktondernemer (zie deelvraag 5). De vaststellingsovereenkomst zag onder meer op de voorwaarden waaronder hervestiging in Roosendaal zou kunnen plaatsvinden. De supermarktondernemer heeft met de gemeente contact opgenomen over de vestiging van een supermarkt aan de Gastelseweg 96. Of hier sprake is van hervestiging valt te betwisten, omdat er feitelijk sprake is van verplaatsing van een andere locatie. In ieder geval is (conform de vaststellingsovereenkomst) ambtelijk een oriënterend gesprek met de ondernemer gevoerd over de alternatieve locatie.