Bijlage Toelichting Terugdringen horeca en detailhandel.pdf

TOELICHTING

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Doel 1.2 Ligging plangebied 1.3 Geldende bestemmingsregeling 1.4 Leeswijzer

4 4 5 5 5

HOOFDSTUK 2 BELEIDSKADER 2.1 Rijksbeleid 2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 2.1.2 Retailagenda 2.2 Provinciaal beleid 2.2.1 Werk aan de winkel in de regio 2.3 Gemeentelijk beleid 2.3.1 Omgevingsvisie Roosendaal 2.3.2 Detailhandelsbeleid Roosendaal 2016 2.4 Relevante jurisprudentiële ontwikkelingen

7 7 7 7 8 8 9 9 10 12

HOOFDSTUK 3 PROBLEEMBESCHRIJVING 3.1 Inleiding 3.2 Trends en ontwikkelingen detailhandel 3.3 Inventarisatie

15 15 15 19

HOOFDSTUK 4 VISIE EN ONDERBOUWING 4.1 Uitgangspunten en randvoorwaarden 4.2 Positionering van winkelgebieden 4.3 Effectuering concentratiebeleid 4.4 Overzicht van de locaties

20 20 20 20 21

HOOFDSTUK 5 Juridische planbeschrijving 5.1 Stappenplan 5.2 Opzet bestemmingsplanregeling 5.2.1 Uitgangspunten 5.2.2 Opbouw van de regels

23 23 23 23 24

HOOFDSTUK 6 Economische uitvoerbaarheid

25

HOOFDSTUK 7 Overleg en inspraak 7.1 Overleg 7.1.1 Gevolgde procedure 7.2 Inspraak 7.2.1 Gevolgde procedure 7.3 Gesprekken met eigenarenbelanghebbenden 7.4 Zienswijzen

26 26 26 26 26 26 26

HOOFDSTUK 8 BIJLAGE

27

HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Doel Hoofddoel van dit bestemmingsplan is te komen tot een toekomstbestendige winkelstructuur van Roosendaal, waarbij versterking van de binnenstad, dat wil zeggen het 'gebied binnen de centrumring' en van de andere door de gemeente op basis van de Detailhandelsnota aangewezen winkelgebieden, voorop staat. Het plangebied van dit bestemmingsplan bestaat uit een aantal locaties (percelen en panden) gelegen buiten het gebied, dat omgeven wordt door de centrumring, maar wel gelegen binnen de bebouwde kom of het stedelijk gebied van Roosendaal. In Roosendaal komen verspreid of meer geconcentreerd horeca en detailhandel voor. Wanneer deze functies ook daadwerkelijk fysiek ter plaatse gevestigd zijn, dan maken de percelen waar dat het geval is, geen deel uit van het onderhavige bestemmingsplan. Er zijn echter ook percelen en panden, waar op basis van de ter plaatse geldende planologische regeling horeca en/of detailhandel tot de mogelijkheden behoort, maar waar op dit moment de betreffende functies niet feitelijk worden uitgeoefend. Gesproken wordt dan van 'onbenutte plancapaciteit'.

Niet benutte plancapaciteit heeft diverse ‘verschijningsvormen’: <0000> het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor horeca/detailhandel, maar er moet nog gebouwd worden en horeca/detailhandel vindt derhalve nog niet plaats; <0000> het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor horeca/detailhandel, maar er moet nog gebouwd worden en horeca/detailhandel vindt nog niet plaats. Er is wel een omgevingsvergunning verleend. <0000> het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor horeca/detailhandel en het gebouw staat er al, maar horeca/detailhandel vindt niet plaats. Er is wel sprake van een andere invulling; <0000> het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor horeca/detailhandel en het gebouw staat er al, maar het gebouw staat leeg. In alle gevallen geldt: <0000> het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor vestiging van horeca/detailhandel; <0000> de functie horeca/detailhandel is niet, nog niet of niet meer aanwezig. Daarbij zijn twee mogelijkheden: 1. er is sprake van leegstand; 2. in het pand is een andere functie dan horeca en/of detailhandel gevestigd.

Dit bestemmingsplan heeft tot doel om de niet-benutte plancapaciteit van de functies horeca en detailhandel buiten de Centrumring en buiten de wijk- en buurtwinkelcentra, de Kade en Stadsoevers, het gebied Go-Stores en Rosada, 'weg te bestemmen' voor zover het daarbij gaat om leegstaande panden en panden die getransformeerd zijn naar woning(en). Het gaat daarbij dus om de verspreid liggende leegstaande panden die niet in de aangewezen winkelgebieden liggen, maar waar op basis van de huidige bestemmingsplannen een horecazaak en/of winkel gevestigd kan worden. Tevens zijn enkele panden (waar op dit moment horeca en/of detailhandel is toegestaan) in het recente verleden verbouwd tot woning/woningen. Op deze locaties kunnen de planologische horeca- en/of detailhandelsmogelijkheden komen te vervallen, aangezien de panden hier niet meer geschikt voor zijn. De reden om dit bestemmingsplan op te stellen en in procedure te brengen vloeit voort uit de hedendaagse situatie waarin veel binnensteden en derhalve ook de Roosendaalse binnenstad zijn komen te verkeren. Er is sprake van een overaanbod van de planologische mogelijkheden om horeca en detailhandel te vestigen, terwijl inmiddels sprake is van een fikse krimp van horeca en detailhandel.

Met dit bestemmingsplan wil de gemeente bereiken, dat in de gebieden buiten de centrumring de planologische horeca- en detailhandelsmogelijkheden enigszins worden beperkt voor zover het gaat om niet-benutte plancapaciteit en voor zover het daarbij gaat om leegstaande of tot woningbouw getransformeerde panden. Dit impliceert dat in die situaties de planologische horeca- en detailhandelsmogelijkheden daadwerkelijk worden "wegbestemd". Uiteraard dienen voor de locaties waar het om gaat, andere adequate functionele mogelijkheden beschikbaar te blijven.

Voor de panden waarin sprake is van benutte plancapaciteit (dat wil zeggen: de horeca- en/of detailhandelsfuncties zijn ook feitelijk aanwezig overeenkomstig het ter plaatse geldende bestemmingsplan), is dit bestemmingsplan in ieder geval niet van toepassing. Voor die situaties geldt, dat bestaande horeca en detailhandelsvestigingen ook in de toekomst gewoon verder kunnen blijven functioneren. Ook is het onderhavige bestemmingsplan (in tegenstelling tot de eerste versie) evenmin van toepassing op die situaties waarin panden weliswaar niet zijn ingevuld met horeca en/of detailhandel, maar waar wel een andere zakelijke functie in is gevestigd. Tijdens een tweetal informatiebijeenkomsten in januari 2019 werd door diverse betrokkenen gesteld dat het feitelijk niet mogelijk is om binnen een jaar een horecazaak en/of winkel in een pand onder te brengen omdat er al een andere functie in het pand is gevestigd en dat daarmee de geboden mogelijkheid om binnen een jaar alsnog gebruik te maken van de oorspronkelijke bestemmingsregeling, om die reden illusoir is. Deze stelling kan worden onderschreven. Daarnaast vloeit voort uit jurisprudentie, dat eigenaren van panden op dat onderdeel meer bescherming genieten en daar dient uiteraard rekening mee gehouden te worden.

1.2 Ligging plangebied De werkingssfeer omvat diverse percelen en locaties gelegen buiten de centrumring, maar binnen het stedelijk gebied van de stad Roosendaal. De Kade en Stadsoevers, de verschillende buurt- en wijkwinkelcentra, het gebied Go-Stores en Rosada vallen niet binnen de reikwijdte van dit bestemmingsplan. Dat betekent dat in deze gebieden de op dit moment vigerende bestemmingsregelingen onverkort van kracht blijven. Dit zijn immers de op basis van de Detailhandelsnota aangewezen winkelgebieden. Het onderhavige bestemmingsplan is evenmin van toepassing op de dorpen en het buitengebied. Het is immers alleszins wenselijk dat in leegstaande winkelpanden in de dorpen weer winkels gevestigd kunnen worden met het oog op de leefbaarheid van de kern. Voor zover het gaat om bedrijventerreinen wordt opgemerkt, dat aldaar de mogelijkheden tot vestiging van horeca- en detailhandelsfuncties zeer beperkt dan wel niet aanwezig zijn. Voor zover het gaat om de toelaatbaarheid van detailhandel op bedrijventerreinen is alleen zogenaamde perifere detailhandel mogelijk. Het gaat daarbij overwegend om volumineuze goederen (auto's, boten, caravans, etcetera) die vanwege de grootte niet thuishoren in een binnenstedelijk winkelgebied.

Horeca is op een bedrijventerrein in slechts zeer beperkte mate toegestaan als kleinschalige horecavoorziening ten behoeve van werknemers en bezoekers (chauffeurs) van het bedrijventerrein.

1.3 Geldende bestemmingsregeling Er zijn voor de diverse percelen verschillende bestemmingsplannen van kracht. Dit zal verder in de toelichting door middel van een overzicht in hoofdstuk 4 worden aangegeven.

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 zal worden aangegeven welk beleidskader aan de orde is dan wel ten grondslag ligt aan het opstellen van dit bestemmingsplan. Daarbij komen voor zover relevant de landelijke en provinciale beleidskaders aan de orde, maar er zal vooral aandacht geschonken worden aan het gemeentelijk detailhandelsbeleid zoals dat verwoord is in de in 2016 door de gemeenteraad vastgestelde Detailhandelsnota. Ook komt het rapport 'Roosendaal: gezonde stad' aan de orde. In dit beleidsstuk wordt weliswaar voornamelijk een visie geëtaleerd op de ontwikkelingsrichting van de Roosendaalse binnenstad met een aantal voorstellen voor projecten in de binnenstad, maar dit document dient ondersteund te worden door een visie en uitwerking daarvan voor de gebieden buiten de centrumring. In hoofdstuk 3 wordt de probleembeschrijving verder toegelicht: waarom is het noodzakelijk om dit bestemmingsplan op te stellen? Daarbij wordt ingegaan op trends en ontwikkelingen in de detailhandel in zijn algemeenheid en in Roosendaal. Ook wordt inzicht gegeven in de mate waarin

horeca en detailhandel voorkomen buiten de aangewezen winkelgebieden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in benutte en niet-benutte plancapaciteit. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van de wijze waarop de gemeente Roosendaal niet-benutte plancapaciteit wil terugdringen en waarom de gemeente hiervoor kiest. Het gaat namelijk om een ingrijpende maatregel en dan is het belangrijk goed aan te geven en te onderbouwen waarom voor deze regeling is gekozen. Tevens wordt een overzicht gepresenteerd van de percelen en objecten waar de planologische horeca- en/of detailhandelsmogelijkheden komen te vervallen en welke nieuwe bestemming voor deze percelen/panden wordt voorgesteld. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling. Tot slot komen in hoofdstukken 6 en 7 de economische uitvoerbaarheid respectievelijk de inspraak en overleg aan de orde.

HOOFDSTUK 2 BELEIDSKADER In dit hoofdstuk komen alleen de voor de reikwijdte van dit bestemmingsplan relevante beleidskaders aan de orde. Dit betekent dat aandacht wordt geschonken aan beleid van rijk, provincie en gemeente op het terrein van detailhandel, een en ander gerelateerd aan hedendaagse trends.

2.1 Rijksbeleid 2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de invoering van Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking treedt, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Welke op 11 september 2020 naar de Tweede Kamer gestuurd is. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: <0000> Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; <0000> Duurzaam economisch groeipotentieel; <0000> Sterke en gezonde steden en regio's; <0000> Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De meeste steden zullen te maken krijgen met oplopende leegstand. Dit heeft niet alleen grote gevolgen voor de detailhandel, maar ook voor de leefbaarheid van deze Nederlandse steden. Om de leefbaarheid ook voor de toekomst te waarborgen en om aantrekkelijk te blijven voor bezoekers en bewoners, staan deze steden voor een grote en complexe transformatieopgave. In fysieke zin is het van belang om het overblijvende kernwinkelgebied compact te houden en nieuwe functies te vinden voor gebouwen die leeg komen te staan. Met onderhavig bestemmingsplan wordt beoogd om de planologische horeca- en detailhandelsmogelijkheden buiten het compacte centrumgebied enigszins te beperken, waardoor de winkelgebieden, zoals aangewezen in de Detailhandelsnota, compact en aantrekkelijk blijven. Hiermee wordt aansluiting gezocht bij het nationale beleid omtrent de winkelgebieden in steden.

2.1.2 Retailagenda De Retailagenda is in 2015 gestart op initiatief van het ministerie van Economische Zaken en betrokken organisaties en marktpartijen die streven naar een gezonde en toekomstbestendige retailsector. Aanleiding voor de Retailagenda zijn de grote structurele veranderingen in de retail die de afgelopen jaren sterk zichtbaar werden met vele faillissementen en leegstand als gevolg. Deze veranderingen zijn van invloed op de leefbaarheid van stadcentra, dorpskernen en centrumgebieden. Aan de ene kant is er sprake van een teveel aan winkelmeters dat moet worden teruggebracht, aan de andere kant is er innovatiekracht nodig om aan de veranderende eisen van de consument te voldoen. Die slag kan alleen worden gemaakt als alle betrokken partijen samenwerken. De eerste twee jaar is gewerkt aan de implementatie van een agenda met 21 agendapunten. In de periode 2018 tot 2020 heeft de Retailagenda focus aangebracht op vijf thema’s: <0000> regionale sturing <0000> lokale transformatie <0000> samen investeren <0000> Human Capital Agenda <0000> kenniscreatie en innovatie

De vijf thema’s zijn onderling met elkaar verbonden. Regionale afstemming en lokale transformatie hebben een directe impact op het winkellandschap.De Retailagenda en haar partners hebben in de zomer van 2021 uitgebreid onderzoek laten doen naar de belangrijkste drijfveren die impact uitoefenen op retail en kernen in de toekomst. Dit heeft eind juni geresulteerd in een strategische visie “Duurzame en leefbare kernen richting 2025”. Daarbij is de focus de vitaliteit van kernen, steden en dorpen, waar retail en vastgoed bijdragen aan de leefbaarheid. Deze visie geeft richting aan het beleid van de Retailagenda in de komende jaren. Op basis van de strategische visie is een routekaart opgesteld die de basis vormt voor de strategische pijlers waar de Retailagenda zich in samenwerking met haar partners op richt. Hierin is benoemd dat binnensteden en kernen in een snel tempo veranderen. Dat vraagt om andere functies en voorzieningen die toegevoegde waarde kunnen bieden, zodat een gebied ook toekomstbestendig kan blijven. Samen met partners is er de ambitie om de transformatie in een versnelling te brengen en de aanpak in binnensteden, centrumgebieden en winkelgebieden een impuls geven, om zo te zorgen dat kernen vitaal, duurzaam en (economisch) aantrekkelijk blijven.

Onderhavig planvoornemen voorziet in het terugdringen van horeca en detailhandel buiten de aangewezen winkelgebieden, zodat de concentratie van binnenstedelijke functies (met name horeca en detailhandel) behouden kan blijven in de aangewezen winkelgebieden. Hiermee wordt, in aansluiting op de Retailagenda, getracht de aangewezen winkelgebieden vitaal, duurzaam en (economisch) aantrekkelijk te houden.

2.2 Provinciaal beleid 2.2.1 Werk aan de winkel in de regio De uitgangspunten van het detailhandelsbeleid van de provincie Noord-Brabant zijn opgenomen in de notitie Werk aan de winkel in de regio: Naar een regionale aanpak ter versterking van de detailhandelsstructuur in Noord-Brabant. De provincie acht het van groot belang dat er op regionale schaal een gedeeld en breed gedragen beeld bestaat over wat een vitale, toekomstbestendige detailhandelsstructuur inhoudt. Dat wordt vastgelegd in regionale detailhandelsvisies. Het maken van regionale afspraken over detailhandelsontwikkelingen ziet de provincie als een belangrijke schakel in een voortdurend proces om in (sub)regionaal verband de trends en ontwikkelingen in de detailhandelssector nauwgezet te volgen.

Voor de uitwerking van de regionale detailhandelsvisies zijn de volgende uitgangspunten van belang: <0000> streef naar concentratie van detailhandel en voorkom verspreide bewinkeling; <0000> scherp de toepassing van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ aan door detailhandelsontwikkelingen in of aansluitend aan bestaande winkelgebieden te accommoderen; <0000> wees terughoudend met perifere detailhandelsontwikkelingen (zowel wat uitbreiding als branchering betreft); <0000> voeg per saldo géén extra winkelmeters toe; <0000> benoem perspectiefrijke en perspectiefarme winkelgebieden; <0000> investeer in perspectiefrijke gebieden en bied alternatieven voor perspectiefarme gebieden; <0000> speel in op de ruimtelijke effecten van internetwinkelen: bestem showrooms of afhaalpunten van internetwinkels zo veel mogelijk in of aansluitend aan winkelgebieden (geen showrooms buiten bestaande winkelgebieden); <0000> bied ruimte aan innovatieve concepten; <0000> verbind nieuwe ontwikkelingen met (de effecten op) de bestaande detailhandelsstructuur; <0000> laat detailhandelsinitiatieven aansluiten bij de specifieke kwaliteit en uniciteit (het DNA) en de ambities van de regio; <0000> betrek marktpartijen, kennisinstellingen en centrummanagement bij de opstelling van regionale detailhandelsvisies en de vormgeving van nieuwe detailhandelsontwikkelingen.

Onderhavig planvoornemen voorziet in het terugdringen van horeca en detailhandel buiten de aangewezen winkelgebieden, zodat de concentratie van binnenstedelijke functies (met name horeca en detailhandel) behouden kan blijven in de aangewezen winkelgebieden. Hiermee wordt, in aansluiting op het provinciaal beleid, gestreefd naar concentratie van detailhandel.

2.3 Gemeentelijk beleid In het rapport 'Roosendaal: gezonde stad' worden de beleidskaders weergegeven om te komen tot het versterken van de Roosendaalse binnenstad, het gebied gelegen binnen de nieuwe centrumring. Dat impliceert dat de gemeente een proces wil faciliteren - en waar mogelijk ook wil versnellen - dat erop gericht is dat horeca en detailhandel bij voorkeur worden gevestigd in het gebied waar passantenstromen het grootst zijn (dit is het kernwinkelgebied). Voor de gebieden buiten de centrumring betekent dit dat op termijn de functies horeca en detailhandel zullen afnemen of in ieder geval worden geconsolideerd op het nu feitelijke niveau. Dit heeft gevolgen voor de gebieden buiten de centrumring. Op basis van en voortvloeiend uit het rapport 'Roosendaal: gezonde stad' is het project 'Organiseer de compacte binnenstad' van start gegaan. Daarmee wordt zeer expliciet tot uitdrukking gebracht, dat de Roosendaalse binnenstad aantrekkelijker gemaakt dient te worden en dat gestreefd moet worden naar een compacte, complete binnenstad met daarin de concentratie van binnenstedelijke functies, met name van horeca en detailhandel. Dat betekent omgekeerd de noodzaak om buiten het gebied van de compacte binnenstad de vestigingsmogelijkheden voor horeca en detailhandel te bevriezen en waar mogelijk terug te dringen.

Sedert de economische crisis die Nederland gedurende een groot aantal jaren in de greep hield, maar wellicht meer nog vanwege veranderend koopgedrag (opkomst internetverkoop en het onder druk komen van de fysieke winkel) is concentratie van winkelvoorzieningen in het stadscentrum, alsmede het terugdringen van het aantal m2 alleen nog maar urgenter geworden. Terwijl het rapport 'Roosendaal: gezonde stad' zich vooral richt op het in dit rapport aangewezen binnenstadsgebied (het gebied binnen de centrumring), waar de binnenstadsfuncties horeca en detailhandel zouden moeten worden geconcentreerd, is het project 'Organiseer de compacte binnenstad' een aanvulling daarop dat erop gericht is de horeca- en detailhandelsfuncties buiten de centrumring terug te dringen c.q. te consolideren. Dit project richt zich in ieder geval op het 'wegbestemmen' van niet-benutte plancapaciteit voor zover er daarbij tevens sprake is van leegstand of een duurzame transformatie naar woningbouw. Dit komt erop neer, dat horeca- en detailhandelsmogelijkheden die toegestaan zijn op basis van een bestemmingsplan, maar die niet feitelijk (meer) plaatsvinden, zullen worden wegbestemd zodat op die locaties na planherziening de uitoefening van voornoemde functies niet meer tot de mogelijkheden behoort. Dit vergt echter een zorgvuldige procedure en voorbereiding, die de nodige tijd in beslag neemt.

2.3.1 Omgevingsvisie Roosendaal Roosendaal heeft de ambitie zich verder te ontwikkelen als een ‘verbonden gemeente‘. Een gemeente waar inwoners zich verbonden voelen met elkaar en met hun leefomgeving. Een gemeente waarbinnen stad en dorpen met elkaar verbonden zijn. Roosendaal ontleent ook haar kracht aan de verbondenheid met omliggende gemeenten in de regio, met de Brabantse stedenrij en met de metropolen Rotterdam, Antwerpen en Brainport Eindhoven. Deze verbondenheid is al eeuwen de stuwende motor achter de ontwikkeling van Roosendaal en zorgt ervoor dat voor inwoners een scala aan kwalitatieve voorzieningen én werkgelegenheid binnen handbereik ligt. Voor bedrijven zijn internationale afzetmarkten goed bereikbaar. In de toekomst kent Roosendaal een aantrekkelijke en compacte binnenstad, waarin het prettig wonen, werken, winkelen en recreëren is. Dit wil de gemeente realiseren door onder andere het concentreren van horeca en detailhandelsfuncties in het kernwinkelgebied en daarbuiten de transformatie naar wonen en werken te faciliteren.Door diverse ontwikkelingen (waaronder online winkelen, minder regionale aanloop van bezoekers) neemt de winkelvloeroppervlakte af en is leegstand ontstaan. Daarom wordt gestreefd naar een compactere commerciële binnenstad. Een binnenstad die compacter wordt, maar grootser aanvoelt.

Winkels en voorzieningen worden zoveel mogelijk geconcentreerd in de binnenstad.

De gemeente Roosendaal staat geen nieuwe locaties toe voor detailhandel, en de mogelijkheden voor solitaire winkelvoorzieningen worden beperkt. Detailhandslocaties buiten het centrum zullen (indien dit juridisch tot de mogelijkheden behoort) zoveel mogelijk worden ‘wegbestemd’ om de concentratie in het centrum te ondersteunen. Daarbij is wel sprake van maatwerk. Niet alle detailhandelsfuncties kunnen worden verplaatst en sommige functies zijn niet geschikt voor een nieuwe plek in het centrum. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in het wegbestemmen van de mogelijkheid tot het vestigen van horeca en/of detailhandel op meerdere locaties buiten de aangewezen winkelgebieden. Hiermee voorziet het bestemmingsplan in de planologische uitwerking van het genoemde beleid in de Omgevingsvisie Roosendaal.

2.3.2 Detailhandelsbeleid Roosendaal 2016 In 2016 is door de gemeenteraad de nieuwe detailhandelsnota van de gemeente vastgesteld. In deze detailhandelsnota zijn de volgende uitgangspunten leidend: <0000> optimalisering consumentenverzorging centraal: het gaat daarbij om de verzorging van de lokale en regionale consument in perspectiefrijke winkelgebieden; <0000> vernieuwing van detailhandel faciliteren door medewerking te verlenen aan kwalitatieve impulsen, innovatieve concepten of vervanging van oud door nieuw; <0000> duurzaam ruimtegebruik door nieuwe ontwikkelingen te laten plaatsvinden in of aansluitend op bestaande concentraties waarbij leegstand/bestaande bebouwing zoveel mogelijk wordt ingezet om tot kwaliteitsverbetering te komen; <0000> type koopgedrag leidend voor keuzes en positionering winkelgebieden. Door in te zetten op een bepaald bezoekmotief (recreatief, boodschappen, doelgericht) kunnen winkelgebieden zich duidelijk profileren en hun eigen identiteit uitdragen. In de detailhandelsnota wordt een hiërarchie van winkelgebieden voorgestaan: <0000> binnenstad; <0000> perspectiefrijke centra in wijken, buurten en dorpen; <0000> Rosada als themacentrum gericht op designer outlet; <0000> Oostpoort; <0000> verspreid gelegen bewinkeling.

Op basis van de stand van zaken in de winkelgebieden in Roosendaal, de trends en ontwikkelingen in de retailsector en de (beperkte) marktmogelijkheden zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd voor de ontwikkeling van de detailhandelsstructuur in Roosendaal: <0000>

<0000>

<0000>

<0000>

De doelstelling van het detailhandelsbeleid is om de lokale consument zo goed mogelijk te bedienen in Roosendaal. De centrale doelstelling is de lokale binding te vergroten door een optimale invulling van de consumentenbehoefte in de Roosendaalse perspectiefrijke winkelgebieden. Daar waar mogelijk wordt zoveel mogelijk geprofiteerd van regionaal / bovenregionaal bezoek. Waar mogelijk wordt vernieuwing gefaciliteerd, door medewerking te verlenen aan kwalitatieve impulsen, innovatieve concepten of vervanging van oud door nieuw. Nieuwe ontwikkelingen dienen plaats te vinden in of aansluitend op bestaande concentraties waarbij leegstand / bestaande bebouwing zoveel mogelijk wordt ingezet om tot kwaliteitsverbetering te komen. Omdat de ontwikkelingsmogelijkheden niet eindeloos zijn en de detailhandel onder druk staat, dienen er keuzes gemaakt te worden. De perspectiefrijke detailhandelsstructuur en het type koopgedrag worden hierbij als leidend beschouwd. Door in te zetten op een bepaald bezoekmotief (recreatief, boodschappen, doelgericht) kunnen winkelgebieden zich duidelijk profileren en hun eigen identiteit uitdragen. Dit draagt weer bij aan het onderscheidend vermogen van de winkelgebieden.

Hiermee wordt gestreefd naar een heldere, evenwichtige en duurzame voorzieningenstructuur, waarbij de winkelgebieden complementair aan elkaar worden gepositioneerd en zij ieder een eigen taak binnen de structuur vervullen: Omdat een sterke binnenstad als 'huiskamer van de stad' van groot belang is voor de profilering van de gemeente Roosendaal en de positie van de binnenstad onder druk staat, wordt er prioriteit gegeven aan het versterken van de aantrekkingskracht van de binnenstad. De binnenstad wordt actief aangepakt met als doel ‘het hart weer te laten kloppen’. Onder andere het inzetten op een compacte binnenstad, leegstandsbestrijding, het intensiveren van de samenwerking en het

<0000> <0000>

<0000>

verbeteren van de bereikbaarheid vormen hierbinnen belangrijke speerpunten. Horecaondernemers, retailondernemers, vastgoedpartijen, bewoners en de gemeente werken samen. De aanpak van de binnenstad staat onder regie van de binnenstadsorganisatie, een samenwerkingsverband van marktpartijen, gemeente en bewoners. De perspectiefrijke centra in de wijken, buurten en dorpen vervullen een functie voor de dagelijkse boodschappen in het eigen verzorgingsgebied. Vanwege de beperkte marktmogelijkheden wordt uitbreiding enkel op een aantal plekken in beperkte mate mogelijk gemaakt, wanneer dit noodzakelijk is om de consumentenverzorging voor de dagelijkse boodschappen in het verzorgingsgebied op peil te kunnen houden. Rosada wordt ten opzichte van de binnenstad complementair gepositioneerd als themacentrum gericht op designer outlet. Op Oostpoort wordt enkel ruimte geboden aan aanbod dat direct gerelateerd is aan het woonthema of dat ruimtelijk niet in te passen is in andere winkelgebieden. Hieronder worden onder andere verstaan winkels in de wooninrichtingsbranche > 500 m² wvo en winkels die gerelateerd zijn aan het thema ‘in en om het huis’ > 1.000 m² wvo (bruin-, wit- en grijsgoedzaken, detailhandel in rijwielen en automaterialen, speciaalzaken op het gebied van tuin, groen en dier en speciaalzaken op het gebied van bouw- en inrichtingsmaterialen).

Verspreid gelegen bewinkeling wordt zoveel mogelijk teruggedrongen. Dit betekent dat detailhandelsfuncties op nieuwe locaties buiten de perspectiefrijke structuur niet worden toegestaan en dat clustering van detailhandel in de perspectiefrijke winkelgebieden (zoals de binnenstad) zoveel mogelijk wordt nagestreefd. Hier is verdere uitwerking aan gegeven in het plan van aanpak ‘detailhandel en horeca buiten de centrumring’.

Vertaling visie naar beleid per winkelgebied De algemene uitgangspunten van de visie zijn vertaald naar een detailhandelsbeleid op winkelgebiedsniveau. In navolgend schema is de positionering, de strategie en de belangrijkste ontwikkelopgaven per winkelgebied samengevat weergegeven. Ontwikkelingsrichting winkelcentra Roosendaal Type

Winkelgebied

Strategie

Opgaven

Binnenstad

Hoofdwinkelgebied

Versterken

Versterken van de recreatieve functie en de boodschappenfunctie Verbreden en creëren samenhang van binnenstedelijke functies binnen een compact(er) gebied Vergroten ruimtelijke kwaliteit (m.n. meer groen, verweven oud-nieuw, herinrichten Nieuwe Markt) Bepaling ontwikkelingsperspectief en mogelijkheden voor functietransformatie aanloopstraten. Aanpakken van leegstand (o.a. door huisvesting van pop-up stores, transformatie naar bijvoorbeeld wonen) Inzetten op een digitale stadsontwikkeling (Smart Retail City) Inzetten op ‘blurring’ van functies (concepten die diverse sectoren verbinden zoals retail, horeca, cultuur, ambacht en/of dienstverlening). Verbeteren bereikbaarheid en parkeren (o.a. nieuwe centrumring)

Tolbergcentrum

Wijkwinkelcentrum

Vitaal houden

Ruimtelijke kwaliteitsimpuls i.c.m. sociale veiligheid bevorderen Een bescheiden uitbreiding kan onder voorwaarden aan de orde zijn

Dijkcentrum

Wijkwinkelcentrum

Vitaal houden

Verbeteren uitstraling zuidzijde centrum + plein Evt. schaalvergroting fullservicesupermarkt tot ca. 1.500 m² wvo

Rembrandtgalerij

Buurtwinkelcentrum

Vitaal houden

Ruimtelijke kwaliteitsimpuls winkelcentrum Schaalvergroting fullservicesupermarkt tot maximale maat van circa 1.000 - 1.200 m² wvo Geen toevoeging tweede supermarkt

Lindenburg

Buurtwinkelcentrum

Vitaal houden

Aandacht voor ruimtelijke uitstraling buitenzijde

Kroevencentrum

Buurtwinkelcentrum

Vitaal houden

Optimalisering supermarkt tot max. ca. 1.000 1.200 m² wvo onder voorwaarde dat dit parkeertechnisch mogelijk is Ruimtelijke revitalisering

Kalsdonk

Buurtsteunpunt

Vitaal houden

Verplaatsen en vergroten Aldi tot ca. 1.000 m² wvo Clustering overige winkels nastreven zonder dat detailhandelsfunctie per saldo wordt uitgebreid

Wouw, Nispen en Heerle

Dorpscentrum

Vitaal houden

Behoud supermarkt wanneer deze aanwezig is en evt. optimalisatie d.m.v. beperkte schaalvergroting Behoud overige bewinkeling Initiatieven die bijdragen aan clustering winkels ondersteunen

Oostpoort

Concentratie PDV en Vitaal houden grootschalig

Geen verdere brancheverbreding. Verbetering ruimtelijke uitstraling Oostplein in lijn met ‘Go Stores’ Geen grootschalige uitbreiding, wel positieve houding ten aanzien van schaalvergroting en verplaatsing van solitair gelegen aanbod

Rosada

Bijzondere concentratie

Vitaal houden

Geen verdere uitbreiding aan de orde

Supermarkten centrumrand

Binnenstad

Versterken

Optimaliseren Jumbo tot grootschalige supermarkt (max. uitbreiding + 1.000 m² wvo)

Bijzondere vormen detailhandel Afhaalpunten: er wordt nagestreefd afhaalpunten onder te brengen in de bestaande winkelgebieden. Daarbuiten zijn afhaalpunten alleen onder voorwaarden toegestaan. Ambulante handel: het streven is er op gericht het sterke aanbod aan warenmarkten te behouden. Toetsingskader Toekomstige initiatieven dienen getoetst te worden aan het hierboven gepresenteerde detailhandelsbeleid. Hierbij wordt allereerst beoordeeld of een initiatief van meerwaarde kan zijn voor de versterking van de recreatieve aantrekkingskracht van de binnenstad. Indien het antwoord hierop positief is, dan is de binnenstad de enige aangewezen plek voor de ontwikkeling. Wanneer dit niet het geval is, dan staat de vraag centraal of het initiatief van meerwaarde kan zijn voor versterking van het profiel en de positionering van een van de overige perspectiefrijke winkelgebieden, zonder dat de positie en het perspectief van de binnenstad belemmerd wordt. Enkel wanneer dit het geval is, dan is honorering van het initiatief buiten de binnenstad mogelijk binnen de kaders van het detailhandelsbeleid.

2.4 Relevante jurisprudentiële ontwikkelingen Enige jaren geleden leek het nog goed mogelijk om horeca- en detailhandelsfuncties 'weg te bestemmen' zonder al te grote planschaderisico's, op voorwaarde dat er voldoende functionele mogelijkheden zouden blijven bestaan of zouden worden gecreëerd en er bovendien een redelijke

overgangstijd in acht zou worden genomen om gedurende die termijn nog gebruik te maken van de geboden planologische mogelijkheden. Inmiddels is daar verandering in gekomen. Onderstaand wordt ingegaan op een tweetal uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State die de nodige beperkingen opleveren voor de mogelijkheid om functies weg te bestemmen zonder kans op (terechte) planschadeclaims. Eén uitspraak dateert overigens al van 2014 (ABRS 26 maart 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1037) en heeft betrekking op de situatie van een eigenaar/exploitant van een makelaarskantoor op wiens pand een bestemming van toepassing was die ook detailhandel mogelijk maakte. De eigenaar exploiteerde zelf een makelaarskantoor en had de mogelijkheid tot een bepaald tijdstip om in het pand een winkel onder te brengen. Volgens de Afdeling kon van hem niet worden verwacht dat hij het pand vóór dat tijdstip voor andere doeleinden zou gebruiken of zou laten gebruiken dan het op dat moment in het pand gevestigde makelaarskantoor. De andere uitspraak is van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 26 september 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:3133) inzake een casus in Amsterdam. Een eigenaar van een bedrijfsruimte had een tweede etage verhuurd als kantoor. De ter plaatse geldende bestemming maakte ook horeca mogelijk.

De gemeente wilde echter de horecafunctie in het gebied waar de bedrijfsruimte was gesitueerd, terugdringen. Er werd nog een periode geboden waarin gebruik gemaakt kon worden van de oude mogelijkheden. Betrokkene kon hiervan echter geen gebruik maken, omdat er sprake was van een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd voor de verhuur van de ruimte als kantoor. De Afdeling sprak uit dat gedurende de huurovereenkomst de eigenaar niet vrijelijk over de bedrijfsruimte kon beschikken -hij was immers gehouden aan de huurovereenkomstzodat hij niet binnen de benuttingsperiode een horecazaak in het pand kon onderbrengen. Dit impliceert dat hier geen sprake kan zijn van passieve risicoaanvaarding. En dat betekent weer, dat hier wel degelijk sprake is van planologisch nadeel en dus van planschade. Wat kan hieruit geconcludeerd worden? Het is niet mogelijk om te spreken van passieve risicoaanvaarding wanneer horeca- en/of detailhandelsfuncties niet binnen één jaar of enkele jaren worden gevestigd in panden waarin op het moment dat het bestemmingsplan als voorontwerp ter inzage wordt gelegd, een andere functie is ondergebracht. Eigenaren kunnen niet zomaar een horeca- of detailhandelsfunctie in het pand onderbrengen binnen de benuttingsperiode en hoeven dat ook niet. Het levert planschade op wanneer het nieuwe bestemmingsplan minder functionele mogelijkheden gaat bieden.

De recente jurisprudentie biedt verregaande bescherming voor pandeigenaren en beperkt de mogelijkheden voor de gemeente om functiemogelijkheden te laten vervallen. De meest recente jurisprudentie biedt verregaande bescherming voor pandeigenaren en beperkt de mogelijkheden voor de gemeente om functiemogelijkheden te laten vervallen. Voor het bestemmingsplan 'Terugdringen horeca en detailhandel buiten de centrumring en de aangewezen winkelgebieden' betekent dit het volgende: Het is niet mogelijk om te spreken van passieve risicoaanvaarding wanneer horeca- en/of detailhandelsfuncties niet binnen één jaar worden gevestigd in panden waarin op het moment dat het bestemmingsplan als voorontwerp ter inzage wordt gelegd, een andere functie is ondergebracht. Eigenaren kunnen niet zomaar een horeca- of detailhandelsfunctie in het pand onderbrengen binnen de benuttingsperiode en hoeven dat ook niet. Het levert gewoon planschade op wanneer het nieuwe bestemmingsplan minder functionele mogelijkheden gaat bieden. De recente jurisprudentie biedt verregaande bescherming voor pandeigenaren en beperkt de mogelijkheden voor de gemeente om de functiemogelijkheden te laten vervallen. Van de circa 107 panden buiten de aangewezen winkelgebieden waar sprake is van niet-benutte plancapaciteit horeca/detailhandel, is slechts een deel echt leegstaand.

De andere panden zijn ingevuld met een andere zakelijke functie dan een horecazaak en/of winkel. De planschadeclaims zullen bij het wegbestemmen gigantisch zijn. Dat weegt niet op tegen het voordeel dat behaald wordt. Enkele panden zijn in het recente verleden duurzaam verbouwd tot woning/woningen of zijn deze in aanbouw. Op deze locaties kunnen de planologische horeca- en/of detailhandelsmogelijkheden komen te vervallen, aangezien de panden hier niet meer geschikt voor zijn.

Ook zijn de afgelopen jaren enige verzoeken ingekomen van eigenaren die zelf graag willen dat de detailhandelsbestemming komt te vervallen, omdat zij het hele pand willen gaan aanwenden voor woondoeleinden. Een 'echte woonbestemming' is wenselijk/noodzakelijk met het oog op het verkrijgen van een hypotheek. Van de panden die leegstaan kan gesteld worden dat invulling met horeca of detailhandel niet op feitelijke belemmeringen stuit vanwege een gevestigde andere functie en daarmee dus theoretisch binnen een periode van één jaar tot de mogelijkheden behoort. Een eigenaar heeft derhalve de mogelijkheid een pand nog in te vullen met een horeca- en/of detailhandelsfunctie. In deze gevallen biedt het voorontwerpbestemmingsplan gedurende een jaar nog wel mogelijkheden tot invulling met horeca en/of detailhandel. Concluderend: het onderhavige bestemmingsplan is alleen van toepassing op de feitelijk leegstaande panden en duurzaam getransformeerde panden tot woning(en) in de gebieden buiten de centrumring en de aangewezen winkelgebieden.

HOOFDSTUK 3 PROBLEEMBESCHRIJVING 3.1 Inleiding Het plangebied van dit bestemmingsplan bestaat uit een aantal locaties (percelen en panden) die gesitueerd zijn buiten de op basis van in 2016 door de gemeenteraad vastgestelde Detailhandelsnota aangewezen winkelgebieden. Daarbij kan ook weer onderscheid gemaakt worden tussen de percelen/panden waar feitelijk een horecazaak en/of winkel gevestigd is en percelen/panden waar feitelijk geen horecazaak/winkel gevestigd is, maar die op basis van het bestemmingsplan wel mogelijk zou zijn (de zogenaamde 'niet-benutte plancapaciteit'). Welke varianten van 'onbenutte plancapaciteit' er zijn, wordt nader beschreven in paragraaf 1.1 van deze toelichting. In dit bestemmingsplan gaat het om de niet-benutte plancapaciteit. Begin 2016 is het drieluik ‘detailhandelsbeleid en bijpassende planologische instrumenten’ in de raad behandeld. Met dit drieluik werd de nota ‘actualisering detailhandelsbeleid Roosendaal 2015’ vastgesteld en werd tegelijkertijd kennis genomen van het op dat moment nog in de voorontwerpfase verkerende bestemmingsplan Binnenstad en de notitie ‘Detailhandel en horeca buiten de centrumring’. Dit beleid en deze uitvoeringsinstrumenten vormden een vervolg op de in 2014 vastgestelde koers “Roosendaal: Gezonde Stad”.

Met daarin als belangrijkste pijler: een compactere binnenstad, waarin winkels en voorzieningen zo veel mogelijk worden geconcentreerd. Dat betekent bestaande “retailtrekkers” behouden en nieuwe aantrekken door middel van een kleiner stadscentrum, met als basis een nieuw, uitnodigend bestemmingsplan. Het bestemmingsplan binnen de centrumring dient met het oog daarop flexibel te zijn en een wisselwerking tussen verschillende binnenstadsfuncties mogelijk te maken. Ondernemers binnen de ring krijgen de vrijheid om te kunnen ondernemen, vastgoedeigenaren krijgen de mogelijkheid verschillende soorten ondernemers de ruimte te geven. Bedoeld wordt een aantrekkelijk vestigingsklimaat te scheppen waardoor het voor ondernemers beter is om in de compacte binnenstad een bedrijf te hebben dan daarbuiten. Inmiddels zijn deze doelstellingen doorvertaald in een inmiddels onherroepelijk bestemmingsplan Binnenstad. Dit impliceert wel dat in de gebieden buiten de centrumring de horeca- en detailhandelsfuncties zouden moeten worden "bevroren" (waar de betreffende functies feitelijk aanwezig zijn) en waar mogelijk dienen te verdwijnen (waar ze niet feitelijk aanwezig zijn, maar juridisch nog wel mogelijk zijn).

Voor leegkomende ruimten dienen dan wel bestemmingen te worden ontwikkeld die haalbare en 'levensvatbare' functies opleveren, zoals woonruimte, dienstverlening of 'creatieve broedplaats' voor bijvoorbeeld beginnende ondernemers.

3.2 Trends en ontwikkelingen detailhandel Verschillende consumententrends en ontwikkelingen in de demografie en de detailhandel hebben een structurele weerslag op de omvang, de samenstelling en de spreiding van de detailhandel. In bijlage 1 van deze toelichting worden de trends en ontwikkelingen beschreven. Onderstaand is samengevat hetgeen relevant is voor de situatie in Roosendaal. <0000>

De demografische transities en de ontwikkelingen in de macro-economie in Nederland betekenen dat de ontwikkeling van het draagvlak voor detailhandel in de komende periode eerder negatief is dan positief. Ondanks de huidige economische groei, moet er namelijk nog een grote inhaalslag worden gemaakt. Daarbij groeit de bevolking nog nauwelijks (Primos Online, 2018). Dit heeft nauwelijks invloed op het draagvlak voor detailhandel. Ook is sprake van vergrijzing en dit betekent dat het aandeel 65-plussers groeit in de bevolkingssamenstelling. Binnen de bevolking van Roosendaal stijgt dit aandeel van 21% in 2018 naar 26,5% in 2030 (CBS, 2018). Dit heeft effect op de toekomstige winkelbestedingen, want er wordt door 65+'ers bijvoorbeeld minder geld uitgegeven aan artikelen in mode, luxe en vrije tijd. De uitgaven aan voeding blijven op peil.

<0000>

De trends in consumentengedrag maken dat de detailhandel geheel nieuwe strategieën moet inzetten om klanten aan te trekken. De consument is namelijk mondiger, machtiger en mobieler. Tegelijkertijd heeft deze steeds minder tijd. Het resultaat is dat de consument hogere eisen stelt aan zowel het product als de winkelbeleving. Daarbij laat deze keuzes afhangen van gemak, snelheid, genieten en beleven, zowel online als offline. Dit consumentengedrag maakt dat fysieke

aanwezigheid belangrijk blijft voor de detailhandel, maar door de verschuiving van een deel van de omzet naar internet kan met minder winkels worden volstaan. Om aantrekkelijk te zijn voor de consument moeten de winkels vervolgens gevestigd zijn in op locaties waar beleving, service, aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheden, inrichting, uitstraling en omgevingskwaliteit optimaal zijn. In Roosendaal centrum zijn hiervoor de randvoorwaarden aanwezig. Door vervolgens in te zetten op een compacte opzet van het centrumgebied leiden winkelinvesteringen tot het gewenste resultaat.

Figuur 1: Ontwikkeling totale omvang detailhandel in Roosendaal centrum 2009-2018 (Locatus, 2018)

<0000>

De ontwikkelingen in de detailhandel zijn een reactie op het consumentengedrag. Deze ontwikkelingen hebben een sterke invloed op het gehele winkellandschap. Het belangrijkste gevolg is dat winkelbedrijven met name nog investeren op succesvolle locaties: samen te vatten als de A1-locaties – het ‘hart’ – van de grootste centra. Buiten de A1-locaties, maar nog wel binnen de centra, is steeds meer sprake van een menging van functies, waarbij de dominantie van detailhandel vermindert. Ook in Roosendaal centrum neemt reeds jaren de totale omvang van het winkelaanbod af (figuur 1). Naast winnende locaties is binnen de centra duidelijk sprake van ‘verliezers’, waarbij in bepaalde delen van winkelgebieden (of in centra als geheel) de leegstand structureel oploopt. In Roosendaal centrum is de leegstand de afgelopen jaren opgelopen en deze bedraagt zowel naar oppervlak als naar aantal panden circa 11% (figuur 2). Dit alles maakt duidelijke keuzes ten behoeve van een toekomstbestendige detailhandelsstructuur noodzakelijk.

Figuur 2: Ontwikkeling winkelleegstand naar aantal panden (absoluut en relatief) in Roosendaal centrum 2009-2018 (Locatus, 2018)

<0000>

De hierboven beschreven druk op de detailhandel noopt retailers tot investeringen en vernieuwing. Retailers bieden daarbij de consument zoveel mogelijk een totaalbeleving aan door alle relevante kanalen in samenhang aan te bieden, waardoor online eerder een aanvulling is op de fysieke winkel dan een bedreiging. Verder wordt door winkelbedrijven gezocht naar ruimte voor schaalvergroting. Dit is enerzijds ten behoeve van beleving in de winkels, bijvoorbeeld in de vorm van blurring van detailhandel met horeca en diensten. Anderzijds is het een reactie op e-commerce, omdat consumenten de ruime keuze van de webshop ook in de fysieke winkel verwachten. Schaalvergroting kan echter niet overal plaatsvinden, waardoor in sommige gevallen vestigingen die verspreid zijn over meerdere plaatsen worden samengevoegd tot één grote winkel. Een factor daarbij zijn de keuzes van / ontwikkelingen bij hoofdkantoren van filiaalbedrijven, waar lokaal nauwelijks invloed op uit te oefenen is. Ook in het centrum van Roosendaal vindt in de meeste winkelsectoren schaalvergroting plaats (figuur 3), waarbij tegelijk een afname van de totale omvang van de detailhandel in het centrumgebied plaatsvindt (zie ook figuur 1).

Vanwege de beschreven ontwikkelingen in het winkelaanbod (groei/investering in het hart van het centrum en krimp daarbuiten), is het noodzakelijk om uitsluitend ruimte te bieden voor investeringen op de passende locaties binnen een compacte winkelstructuur.

Figuur 3: Ontwikkeling gemiddelde omvang van winkelpanden naar winkelsector in Roosendaal centrum 2009-2018 (Locatus, 2018)

<0000>

Gezien het voorgaande, wordt geconcludeerd dat Roosendaal centrum zeker toekomst heeft als lokaal verzorgend centrum met een beperkte regiofunctie. Van belang hierbij is ook de nabijheid van centra van een ‘hogere orde’ (zoals Breda maar ook Antwerpen en Rotterdam) en de Rosada Outlet die een grote en groeiende aantrekkingskracht hebben op inwoners van de regio rond Roosendaal en op inwoners van Roosendaal zelf. De grootste winkelcentra hebben namelijk steeds meer aantrekkingskracht op consumenten voor een dagje uit. Het gevolg hiervan is dat winkelsectoren gericht op ‘winkelen’, zoals mode & luxe en vrije tijd, in Roosendaal centrum in omvang afnemen (figuur 4). Deels wordt hun plaats ingenomen door detailhandel in dagelijkse artikelen. Vaker is er sprake van een functieverandering naar horeca door het toenemend belang van beleving, ontmoeten en vermaak in centrumgebieden. In Roosendaal zal het winkelaanbod steeds meer met horeca en andere vormen van vermaak worden vermengd, zowel binnen het centrum als geheel als binnen afzonderlijke ondernemingen. Als gevolg van deze ‘blurring’ van beide krijgt de centrumfunctie een ander karakter.

Figuur 4: Ontwikkeling totaal aantal winkelbedrijven naar winkelsector in Roosendaal centrum 2009-2017 (Locatus, 2018)

De conclusie is dat de krimp van het totale winkelaanbod en de veranderende branchering van de detailhandel in Roosendaal centrum de verzorgingsfunctie van het gebied in de toekomst kwetsbaar maakt. Constante aandacht voor versterking blijft daarom noodzakelijk. Cruciaal daarbij is heldere keuzes in de plekken waar wel en waar geen nieuwe detailhandelsontwikkeling is toegestaan binnen het centrumgebied én binnen Roosendaal als geheel.

3.3 Inventarisatie Om de plancapaciteit goed in beeld te krijgen is voor alle bestemmingsplannen van de stad Roosendaal bekeken waar de in 3.1 beschreven benutte en niet benutte plancapaciteit aanwezig is. Het betreft dus plancapaciteit buiten de in het beleid aangewezen winkelgebieden. Voor alle duidelijkheid: niet meegenomen zijn de bedrijventerreinen, het buitengebied en de dorpen. De totale inventarisatie is als bijlage bijgevoegd. Opgemerkt dient te worden dat dit is gebeurd op basis van zogeheten ‘desk-research’ in de loop van 2017. Wijk/best.plan Westrand Kalsdonk Burgerhout Binnenstad Oost Centrum Noord Kroeven Tolberg Langdonk Kortendijk Totaal

Aantal panden 12 51 43 61 75 3 1 0 0 246

Niet benutte plancap. 7 4 13 43 38 1

Benutte plancap. 5 47 30 18 37 2 1

106

140

Met betrekking tot de niet benutte plancapaciteit kan worden opgemerkt dat er geen sprake is van onbebouwde (‘braakliggende’) plancapaciteit. De vrees bestond aanvankelijk dat dit wel het geval zou zijn. Dat zou dan betekenen dat er 'echt' concurrerende nieuwbouw gepleegd zou kunnen worden. Van het totaal aan panden betreft het globaal 60% benutte plancapaciteit (dus ingevuld conform de bestemming) en 40% niet-benutte plancapaciteit. De niet benutte plancapaciteit (circa 106 panden) wordt globaal 40-60% verdeeld over ‘leegstand/duurzame transformatie tot woning(en)’ en ‘invulling andere zakelijke functie dan detailhandel of horeca’ (bijvoorbeeld kantoor of dienstverlening). Verspreide detailhandel/horeca doet zich in zeer beperkte mate voor in de ‘nieuwere’ wijken van Roosendaal, maar juist wel in de oudere stadsdelen, het betreft met name: <0000> Kalsdonk, vooral in de deelgebieden Gastelseweg en Brugstraat (even-zijde)/Hoogstraat; <0000> Burgerhout, vooral in de deelgebieden St.Josephstraat en Burgerhoutsestraat; <0000> Binnenstad Oost, vooral in de deelgebieden Nispensestraat en Raadhuisstraat; <0000> Centrum Noord, vooral in de deelgebieden Brugstraat (oneven zijde) en Molenstraat (het gedeelte tussen de Burgemeester Prinsensingel en de Brugstraat). In Centrum Noord en Binnenstad Oost samen zit ca 60% van het totaal aantal verspreid liggende panden.

Op zich is dat niet verwonderlijk want met name de Molenstraat (oostelijk deel), Brugstraat en Raadhuistraat maakten vroeger (tot ongeveer begin jaren zestig) onderdeel uit van het winkelgebied van Roosendaal. In juni 2023 is de niet-benutte plancapaciteit (vallend onder 'leegstand/duurzame transformatie tot woning(en)') nogmaals geïnventariseerd. Eventuele wijzigingen ten opzichte van de vorige inventarisatie worden hiermee in beeld gebracht. In enkele gevallen is het pand alsnog ingevuld met een horeca- of detailhandelvoorziening, waardoor het wegbestemmen van de mogelijkheden op deze locaties niet meer aan de orde is. Tevens is met deze inventarisatie duidelijk geworden welke panden nog steeds leegstaan en waar dus geen gebruik is gemaakt van de mogelijkheid om het pand alsnog in te vullen met een horecazaak en/of winkel.

HOOFDSTUK 4 VISIE EN ONDERBOUWING 4.1 Uitgangspunten en randvoorwaarden Uitgangspunt is dat de bestemmingen van percelen en panden waar een bestemming op rust waarbinnen de vestiging van horeca en/of detailhandel tot de mogelijkheden behoort, maar waarbij deze functie(s) op het moment dat het onderhavige bestemmingsplan in ontwerp ter inzage wordt gelegd niet (meer) feitelijk worden uitgeoefend en evenmin een andere zakelijke functie in het pand wordt uitgeoefend, worden gewijzigd in bestemmingen waarbinnen vestiging van voornoemde functies niet meer tot de mogelijkheden zullen behoren. Het gaat derhalve om het wegbestemmen van de zogenaamde niet-benutte plancapaciteit van leegstaande panden alsmede van duurzaam getransformeerde panden tot woningbouw in niet aangewezen winkelgebieden zoals omschreven in 3.1 van deze toelichting.

4.2 Positionering van winkelgebieden Door in te zetten op een bepaald bezoekmotief (recreatief, boodschappen, doelgericht) kunnen winkelgebieden zich duidelijk profileren en hun eigen identiteit uitdragen. Dit draagt weer bij aan het onderscheidend vermogen van de winkelgebieden. Hiermee wordt er gestreefd naar een heldere, evenwichtige en duurzame voorzieningenstructuur. Daarbij worden de winkelgebieden complementair aan elkaar gepositioneerd en vervult elk winkelgebied een eigen taak binnen de structuur. De bezoekmotieven zijn vertaald naar de navolgende hiërarchie van winkelgebieden: <0000> <0000> <0000> <0000> <0000>

Er wordt topprioriteit gegeven aan het versterken van de aantrekkingskracht van de binnenstad. Een sterke binnenstad als huiskamer van de stad is van groot belang voor een goede consumentenverzorging en de profilering van Roosendaal. De perspectiefrijke centra in de wijken, buurten en dorpen vervullen een functie voor de dagelijkse boodschappen in het eigen verzorgingsgebied. Rosada wordt complementair ten opzichte van de binnenstad gepositioneerd als themacentrum gericht op designer outlet. Oostpoort heeft een verzorgende functie in de perifere en grootschalige detailhandel, waarbij het thema ‘wonen’ leidend is. Verspreid gelegen bewinkeling wordt zoveel mogelijk teruggedrongen.

De algemene uitgangspunten en de daaruit volgende positionering van winkelgebieden zijn vervolgens in de detailhandelsnota vertaald naar een detailhandelsbeleid op winkelgebiedniveau. Verwezen wordt naar het overzicht "Ontwikkelingsrichting winkelcentra Roosendaal" in 2.3.2 .

4.3 Effectuering concentratiebeleid Met bovenstaand beleid heeft Roosendaal voor de komende jaren de gewenste winkelstructuur bepaald. De geconcentreerde winkelgebieden zijn aangewezen en ook de functie die deze winkelgebieden in de totale structuur vervullen, is daarmee vastgelegd. Om aan dit beleid daadwerkelijk vorm en inhoud te geven, zullen de planologische instrumenten (bestemmingsplannen) hierop moeten aanhaken. Voor de binnenstad (het gebied binnen de nieuwe centrumring) is inmiddels een nieuw bestemmingsplan onherroepelijk (het bestemmingsplan "Binnenstad"). In de compacte binnenstad worden optimale en flexibele mogelijkheden geboden voor typische binnenstadsfuncties. De wisselwerking tussen verschillende functies wordt mogelijk gemaakt. Beleving en aantrekkelijk kunnen winkelen staan centraal. Vooropgesteld: met dit beleid en de daarin gemaakte keuzes wordt een gezonde, duurzame winkelstructuur voor ondernemers en bewoners voorgestaan. Daarbij hoort flankerend beleid als het verleiden van ondernemers naar de compacte binnenstad en het faciliteren van ondernemers die deze stap willen zetten. Dit vergt een actieve rol van diverse partijen: het voeren van intensief overleg en het creëren van draagvlak, maar vooral ook het faciliteren van concrete verplaatsingen vormen ingrediënten om te komen tot het gewenste resultaat.

De volgende stap om het concentratiebeleid te effectueren is om de verspreid liggende (niet in de aangewezen gebieden gelegen) aanwezige detailhandel en horeca af te bouwen en verdere nieuwvestiging niet meer mogelijk te maken. De onderliggende gedachte is tweeledig: a) deze verspreide vestigingen kunnen concurrerend zijn met de binnenstad (dan wel de andere concentratie gebieden) b) deze verspreid liggende horeca/detailhandel verleiden/verplaatsen ter versterking van de compacte binnenstad (dan wel andere winkelconcentraties). Om de feitelijke situatie in beeld te brengen wordt er een onderscheid gemaakt tussen niet-benutte en benutte planologische plancapaciteit. Dit bestemmingsplan is bedoeld om niet-benutte plancapaciteit (voor zover sprake is van leegstand of duurzaam getransformeerde panden tot woningbouw) weg te bestemmen in niet aangewezen winkelgebieden.

4.4 Overzicht van de locaties Onderstaand is het overzicht opgenomen van de gronden en opstallen in de verschillende bestemmingsplangebieden die een bestemming hebben die horeca en/of detailhandel als functiemogelijkheid hebben, maar waar deze functies niet of niet meer worden uitgeoefend en er bovendien sprake is van leegstand. Tevens zijn de locaties meegenomen waar panden in een recent verleden duurzaam zijn verbouwd tot woning(en). Op deze locaties kunnen de planologische horecaen/of detailhandelsmogelijkheden komen te vervallen. Nr.

Adres

Huidige bestemming

Huidig bestemmingsplan

Nieuwe bestemming

1.

Hulsdonksestraat 74

Detailhandel

Westrand

Wonen-5

2.

Hoogstraat 2-4

Gemengd 3 met detailhandel

Kalsdonk

Wonen-5 (gs)

3.

Hoogstraat 79

Detailhandel

Kalsdonk

Wonen-5

4.

Gastelseweg 3

Horeca-4

Kalsdonk

Wonen-5

5.

Kalsdonksestraat 141

Detailhandel

Kalsdonk

Wonen-5

6.

Sint Josephstraat 71A

Detailhandel

Burgerhout

Wonen-5 (gs)

7.

Sint Josephstraat 40

Burgerhout

Gemengd-2

8.

Voorstraat 81

Burgerhout

Wonen-5

9.

Boulevard 119

Gemengd 2 met detailhandel Wonen-2 met detailhandel Detailhandel

Burgerhout

Wonen-5

10.

Boulevard 109

Maatschappelijk

Burgerhout

Wonen-5

11.

Kardinaal van Rossumstraat 49

Detailhandel

Burgerhout

Gemengd-2

12.

Nispensestraat 65

Detailhandel

Gemengd-2

13.

Raadhuisstraat 81

14.

Raadhuisstraat 109

15.

Raadhuisstraat 131

16.

Raadhuisstraat 137

Gemengd 3 met detailhandel Gemengd 3 met detailhandel Gemengd 3 met detailhandel Gemengd 3 met detailhandel

Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof

Wonen-5 Gemengd-2 Gemengd-2 Gemengd-2

17.

Damstraat 1b

18.

Damstraat 111

Gemengd 3 met detailhandel Detailhandel

19.

Willemstraat 20-20A

Detailhandel

20.

Raadhuisstraat 82

21.

Raadhuisstraat 86

22.

Raadhuisstraat 90

23.

Raadhuisstraat 92

24.

Raadhuisstraat 102/102A

25.

Raadhuisstraat 108

26.

Raadhuisstraat 110

27.

Raadhuisstraat 112

28.

Emmastraat 100

Gemengd 3 met detailhandel Gemengd 3 met detailhandel Gemengd 3 met detailhandel Gemengd 3 met detailhandel Gemengd 3 met detailhandel Gemengd 3 met detailhandel Gemengd 3 met detailhandel Gemengd 3 met detailhandel Detailhandel

29.

Boulevard 98-100

Detailhandel

30.

Boulevard 126

Detailhandel

31.

Boulevard 134

Detailhandel

32.

Brugstraat 17

33.

Brugstraat 19

34.

Brugstraat 25

35.

Molenstraat 72

36.

Molenstraat 74

37.

Molenstraat 84

38.

Molenstraat 92

39.

Molenstraat 110

40.

Molenstraat 148

41.

Molenstraat 150

42.

Molenstraat 168-172

43.

Molenstraat 61

44.

Molenstraat 69

45.

Molenstraat 83

Gemengd-2 met detailhandel Gemengd-2 met detailhandel Gemengd-2 met detailhandel Gemengd-2 met detailhandel Gemengd-2 met detailhandel Gemengd-2 met detailhandel Gemengd-2 met detailhandel Gemengd-2 met detailhandel Gemengd-2 met detailhandel Gemengd-2 met Horeca 2 Gemengd-2 met detailhandel Gemengd-2 met detailhandel Gemengd-2 met detailhandel Gemengd-2 met detailhandel

Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Binnenstad Oost Vrouwenhof Centrum Noord

Gemengd-2

Centrum Noord

Gemengd-2

Centrum Noord

Gemengd-2

Centrum Noord

Gemengd-2

Centrum Noord

Gemengd-2

Centrum Noord

Gemengd-2

Centrum Noord

Gemengd-2

Centrum Noord

Gemengd-2

Centrum Noord

Gemengd-2

Centrum Noord

Gemengd-2

Centrum Noord

Gemengd-2

Centrum Noord

Gemengd-2

Centrum Noord

Gemengd-2

Centrum-Noord

Gemengd-2

Wonen-5 Wonen-5 Gemengd-2 Gemengd-2 Gemengd-2 Gemengd-2 Gemengd-2 Gemengd-2 Gemengd-2 Gemengd-2 Gemengd-2 Wonen-5 Gemengd-2 Gemengd-2 Gemengd-2

HOOFDSTUK 5 Juridische planbeschrijving 5.1 Stappenplan Het is van belang dat eigenaren van panden ruime gelegenheid krijgen kennis te nemen van het door de gemeente voorgestane detailhandelsbeleid en het streven om de detailhandelsmogelijkheden buiten de daartoe aangewezen gebieden terug te dringen. Immers: het onderhavige bestemmingsplan leidt tot een planologische beperking in de gebruiksmogelijkheden. Het is wenselijk dat eigenaren daar op kunnen inspelen. Zij krijgen in ieder geval de tijd om de op dit moment nog bestaande mogelijkheden te benutten. Het is zeker niet de bedoeling dat het 'wegbestemmen' van 'niet-benutte plancapaciteit' plotsklaps gebeurt. Dat resulteert in het navolgende stappenplan. 1. Er wordt door de gemeente een voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt een uiteenzetting gegeven van het hoe en waarom van het bestemmingsplan en de noodzaak om planologische horeca- en detailhandelsmogelijkheden buiten de winkelgebieden terug te dringen dan wel te bevriezen. 2. Er wordt géén voorbereidingsbesluit genomen en er wordt een voldoende lange benuttingsperiode in acht genomen voordat een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Die benuttingsperiode wordt gesteld op ruim drieënhalf jaar na het ter inzage leggen van het voorontwerpbestemmingsplan.