Bijlage Stadsoevers - toelichting.pdf

Er wordt uitdrukkelijk op gewezen dat de standaarden geen betrekking hebben op de inhoud van een bestemmingsplan. 6.2 Opzet van de nieuwe bestemmingsregeling 6.2.1 Uitgangspunten en doelstellingen Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan de in het plan begrepen grond bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels gekoppeld over het gebruik van de in het plan begrepen grond en van de zich daar bevindende bouwwerken. Kenmerk van bestemmingen is dat het gehele plangebied ermee is bedekt. Elke bestemming is geometrisch bepaald. Een bestemmingsplan kan ook dubbelbestemmingen bevatten. Deze overlappen bestemmingen en geven eigen regels, waarbij sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen. De dubbelbestemmingen hoeven het gehele plangebied niet te bedekken. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot het gebruik of de bouwmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor. Verklaringen zijn de overige in de verbeelding van het bestemmingsplan voorkomende zaken. Verklaringen hebben geen juridische betekenis.

Zij zijn bedoeld om nadere informatie te verschaffen of om de duidelijkheid en raadpleegbaarheid te bevorderen. Omdat verklaringen geen juridische betekenis hebben, wordt hierop niet nader ingegaan. Het uitgangspunt bij het opstellen van het bestemmingsplan is dat de van kracht zijnde regelingen zodanig worden geactualiseerd dat samenhangende, op actuele beleidsinzichten en gebruikerswensen afgestemde bestemmingsregelingen ontstaan. Als doelstellingen en uitgangspunten kunnen daarbij worden onderscheiden: <0000> Rechtszekerheid en klantgerichtheid, dat wil zeggen voor de burger een duidelijk, toegankelijk en op actuele behoeften en eisen afgestemd plan. <0000> Makkelijke toepasbaarheid en hanteerbaarheid voor de gemeentelijke diensten; een plan waaraan bouwaanvragen op heldere wijze kunnen worden getoetst met als resultaat een minimale bestuurslast. <0000> Duidelijkheid en inzichtelijkheid van hetgeen is toegestaan, dit houdt in dat de bestemmingen met hun bouw- en gebruiksmogelijkheden zoveel als mogelijk is via de verbeelding zichtbaar worden gemaakt.

73 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

De aandacht richt zich in eerste instantie op de woonfunctie en de aard en de verschijningsvorm van de woonbebouwing in de plangebieden. Bij de opbouw van de regeling wordt uitgegaan van een collectieve doelstelling die van toepassing zal zijn bij alle woningen. 6.2.2 Opbouw regels De opbouw van de regels is gelijk aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. Opbouw regels De opbouw van de regels is als volgt: <0000> Betekenisafspraken (Hoofdstuk 1); <0000> De gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2); <0000> Algemene regels (Hoofdstuk 3); <0000> Overige regels (Hoofdstuk 4). Opbouw bestemmingsartikel Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2) wordt uit de volgende leden in deze volgorde opgebouwd: <0000> Bestemmingsomschrijving; <0000> Bouwregels; <0000> Nadere eisen; <0000> Specifieke gebruiksregels; <0000> Afwijken van de gebruiksregels; <0000> Omgevingsvergunning; <0000> Wijzigingsbevoegdheid. De specifieke nadere eisenregelingen, bevoegdheden om af te wijken van de regels en wijzigingsbevoegdheden en mogelijk aanlegvergunningregels zullen zoveel mogelijk per bestemming worden opgenomen. Hierdoor wordt direct per bestemming inzicht geboden in de eventuele afwijkingsmogelijkheden en onnodig verwijzen naar andere artikelen voorkomen. Deze werkwijze bevordert de toegankelijkheid van het bestemmingsplan.

Er wordt derhalve voor de volgorde van de regels een standaardindeling gehanteerd. Bestemmingen in Stadsoevers Voor de regeling wordt het plangebied van Stadsoevers opgedeeld in de volgende deelgebieden: WG-S1 (Molenbeek blokken, Nieuw noord) WG-S2 (Vlietblokken) WG-S3 (Wipwei wonen) GD-S1 (Kom complex [oostzijde]) GD-S2 (ROC) GD-S3 (Campus complex Essent) GD-S4 (Campus complex Douane) GD5 (Kade) G, W, V (voor de infrastructuur) Woongebieden en gemengde gebieden en locaties De regels voor de woongebieden en de locaties met gemengde functies zijn opgezet in de vorm van een beschrijving van de toekomstige inrichting en functies van het gebied. Daarbij is het accent gelegd op inspirerende beschrijvingen waarin de beoogde kwaliteit van de afzonderlijke gebieden tot uitdrukking komt. In de regels is ook vaker de constructie opgenomen dat het bouwen of een functie direct is toegestaan voor zover aan een specifiek gestelde voorwaarde is voldaan. Hiermee wordt voorkomen dat tussentijds procedures moeten worden gevolgd, zoals een afwijkingsprocedure. Dit betreft de nieuwe woongebieden en de locaties waar een samenstel aan gemengde functies het toekomstige beeld van die gebieden bepaalt. Realisering,verantwoordelijkheden en ambities Aan de bestemmingen die een nieuwe opzet kennen is de naam van het plangebied Stadsoevers toegevoegd, zoals Gemengd-Stadsoevers en Woongebied-Stadsoevers.

De opzet van deze nieuwe bestemmingen sluit aan bij de keuze die is gemaakt om één of twee bouwblokken of deelgebieden in één keer te ontwikkelen door één ontwikkelaar. Daarmee worden parallel aan het bestemmingsplan specifieke afspraken gemaakt omtrent de inrichting van het gebied, bij wijze van spreken op vergunningniveau. Bij overeenstemming hierover kan een dergelijk gebied direct worden gerealiseerd.

74 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

wederzijds vertrouwen omtrent het zorgvuldig omgaan met de eigen verantwoordelijkheden vormt de spil van deze nieuwe methodiek van regeling. Duidelijk is dat het een bijzonder woongebied gaat worden. Dat is de intentie vanuit de gemeente en de verantwoordelijkheid van alle partijen. In de bestemmingsregeling is het bijzondere karakter als eindbeeld ook als zodanig verankerd. Daarmee bevat de nieuwe regeling voldoende basis voor het realiseren van de gestelde ambities voor de afzonderlijke gebieden. Reguliere gebieden zoals de openbare ruimte Voor de meer reguliere gebieden en planonderdelen komt de opzet van de regels meer overeen met de gebruikelijke regels, zoals de bestemmingen Groen, Verkeer en Water. Ook de regeling voor de bestaande bebouwing aan de Kade kent een opzet die overeenkomt met bestemmingsregels voor vergelijkbare bestaande bebouwing elders in Roosendaal, de bestemming Gemengd-5. 6.2.3 Flexibiliteitsregels Aan het bestemmingsplan kan flexibiliteit worden toegevoegd door met een omgevingsvergunning af te wijken van de regels, het stellen van nadere eisen of een wijzigingsbevoegdheid. Dit flexibiliteitinstrumentarium kent zekere begrenzingen. Het is niet mogelijk om met een omgevingsvergunning een bestemmingswijziging tot stand te brengen. Een nadere eis mag slechts worden gesteld per afzonderlijk geval en geen algemene regel inhouden.

Bovendien moet het bestemmingsplan al een regel bevatten omtrent het punt ten aanzien waarvan een nadere eis wordt gesteld. Op basis van het vorenstaande wordt voor het opnemen van flexibiliteitsregels de volgende benadering gehanteerd. <0000> Flexibiliteitregels alleen gebruiken als van een wezenlijke belangenafweging sprake kan zijn, voor de onderbouwing waarvan de toelichting de noodzakelijke bouwstenen bevat. <0000> Bij het besluit tot het opnemen van flexibiliteit planschade risico meewegen. <0000> Nadere eisen alleen stellen als er regels zijn opgenomen met betrekking tot hetzelfde onderwerp. 6.3 Regeling woongebieden 6.3.1 Woongebied - Stadsoevers 1 Bestemmingsomschrijving De ambitie is een woongebied in de vorm van woonblokken te realiseren in een groene omgeving. Tussen de woonblokken liggen ruim bemeten groenpartijen. De woonblokken worden intern ontsloten; rondom liggen paden. Het woonblok aan de Jan Vermeerlaan kan ook bestaan uit woon-werkkavels. Bouwregels De woonblokken vormen weliswaar een herkenbaar blok, binnen het blok zijn ook woningen en aan een dwarsstraat of pleintje mogelijk. Ter hoogte van de zwaaikom komt aan de westzijde van de Noordlaan, een appartementencomplex te staan. Onder het gebouw is een parkeergarage toegestaan. Het appartementengebouw krijgt een hoogte van 16 m.

Differentiatie ontstaat in verkaveling, woningtype, hoogte, nokrichting en uitstraling van gebouwen. Hiervoor is een beleidsregel 'Differentiatie straatwand' opgesteld. Daarin is de beleidsregel opgenomen met voorbeelden van straatwanden die al dan niet in sterke mate, voldoende of te weinig zijn gedifferentieerd. Het betreft hier een bouwregel waar aan moet worden voldaan. Dat betekent dat de ontwerpen voor de woonblokken aan deze bouwregel en dus aan de beleidsregel worden getoetst. De beleidsregel is als bijlage Beleidsregel Differentiatie straatwand opgenomen bij de regels. Erfafscheidingen worden hoogwaardig en duurzaam uitgevoerd. Dit is in een beleidsregel vastgelegd, met voorbeelden welke erfafscheidingen hier wel of niet aan voldoen. Erfafscheidingen moeten aan de beleidsregel voldoen, omdat dit in de bouwregels is bepaald. De beleidsregel is als bijlage Beleidsregel Hoogwaardige en duurzame erfafscheidingen bij de regels opgenomen. Specifieke gebruiksregels Aan-huis-gebonden beroepen en bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan, evenals bijzondere woonvormen. Hiervoor worden beleidsregels vastgesteld. In de beleidsregels zijn de specifieke voorwaarden uitgewerkt. Op die wijze is ook voldoende parkeerruimte gewaarborgd evenals fraai

75 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

uitziende en duurzame erfafscheidingen. Water en waterafvoer richting de Molenbeek moeten herkenbaar zijn. 6.3.2 Woongebied - Stadsoevers 2 Bestemmingsomschrijving Een woongebied in de vorm van woonblokken in een stedelijke omgeving is het beoogde eindbeeld. Stedelijke openbare ruimte ligt tussen de woonblokken. Deze woonblokken krijgen een interne ontsluiting. Eromheen liggen paden waar de auto te gast is. Bouwregels Woningen zijn voornamelijk naar de buitenzijde van het woonblok georiënteerd op die manier is het woonblok herkenbaar als blok. Om dit te bevorderen is in de bouwregels opgenomen dat de bouwblokken in onderlinge samenhang worden ontwikkeld. Een dwarsstraat of pleintje met daaraan woningen zijn binnen het woonblok ook mogelijk. Door verschillende verkavelingen, woningtypes, hoogtes, nokrichtingen en uitstraling van gebouwen, ontstaat differentiatie. Hiervoor is een beleidsregel 'Differentiatie straatwand' opgesteld. Daarin is de beleidsregel opgenomen met voorbeelden van straatwanden die al dan niet in sterke mate, voldoende of te weinig zijn gedifferentieerd. Het betreft hier een bouwregel waar aan moet worden voldaan. Dat betekent dat de ontwerpen voor de woonblokken aan deze bouwregel en dus aan de beleidsregel worden getoetst. De beleidsregel is als bijlage Beleidsregel Differentiatie straatwand opgenomen bij de regels.

Erfafscheidingen worden hoogwaardig en duurzaam uitgevoerd. Dit is in een beleidsregel vastgelegd, met voorbeelden welke erfafscheidingen hier wel of niet aan voldoen. Erfafscheidingen moeten aan de beleidsregel voldoen, omdat dit in de bouwregels is bepaald. De beleidsregel is als bijlage Beleidsregel Hoogwaardige en duurzame erfafscheidingen bij de regels opgenomen. Specifieke gebruiksregels Aan-huis-gebonden beroepen en bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan, evenals bijzondere woonvormen. Hiervoor worden beleidsregels vastgesteld. In de beleidsregels zijn de specifieke voorwaarden uitgewerkt. Op die wijze is ook voldoende parkeerruimte gewaarborgd evenals fraai uitziende en duurzame erfafscheidingen. Water en waterafvoer richting de Roosendaalse Vliet moeten herkenbaar zijn. 6.3.3 Woongebied - Stadsoevers 3 Bestemmingsomschrijving Het woongedeelte Wipwei wordt een woongebied vergelijkbaar met de bestaande woongebieden in de omgeving. Het gebied krijgt wel een eigen kwaliteit. Rondom is parkeren in de straat mogelijk. De straat ligt rondom het woongebied; er komen geen dwarsstraatjes. Bouwregels De woningen worden aan de weg gebouwd. De bebouwing zorgt voor het karakter van een traditioneel woongebied. Erfafscheidingen worden hoogwaardig en duurzaam uitgevoerd. Dit is in een beleidsregel vastgelegd, met voorbeelden welke erfafscheidingen hier wel of niet aan voldoen.

Erfafscheidingen moeten aan de beleidsregel voldoen, omdat dit in de bouwregels is bepaald. De beleidsregel is als bijlage Beleidsregel Hoogwaardige en duurzame erfafscheidingen bij de regels opgenomen. Specifieke gebruiksregels Aan-huis-gebonden beroepen en bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan, evenals bijzondere woonvormen. Hiervoor worden beleidsregels vastgesteld. In de beleidsregels zijn de specifieke voorwaarden uitgewerkt. Op die wijze is ook voldoende parkeerruimte gewaarborgd evenals fraai uitziende en duurzame erfafscheidingen. Water en waterafvoer richting de Molenbeek of de Roosendaalse Vliet moeten herkenbaar zijn. 6.4 Regeling overige bestemmingen 6.4.1 Bedrijf - 1 Voor het gasontvangst- en verdeelstation is de bestemming Bedrijf - 1 opgenomen, met de aanduiding 'nutsvoorzieningen'. Het is de bedoeling dat erfafscheidingen, wanneer die mogelijk een keer worden vervangen, worden uitgevoerd als een fraaie erfafscheiding en duurzaam. Waterafvoer vindt plaats richting de Roosendaalse Vliet of Molenbeek.

76 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

Erfafscheidingen worden hoogwaardig en duurzaam uitgevoerd. Dit is in een beleidsregel vastgelegd, met voorbeelden welke erfafscheidingen hier wel of niet aan voldoen. Erfafscheidingen moeten aan de beleidsregel voldoen, omdat dit in de bouwregels is bepaald. 6.4.2 Gemengd - 5 De bestaande bebouwing aan de Kade en het Kadeplein is voorzien van de bestemming Gemengd-5. De opzet en strekking hiervan komt overeen met de bestemming in vergelijkbare delen van Roosendaal. Binnen de bestemming zijn diverse functies op de begane grond toegestaan, zoals winkels en horeca. Voorts zijn regels opgenomen voor beroepen en bedrijfsmatige activiteiten aan huis, bijzondere woonvormen en bijvoorbeeld smart- en growshops opgenomen, die iets stringenter zijn dan de andere gemengde bestemmingen. Dit is in verband met de combinatie met wonen tussen en boven de gemengde functies. Erfafscheidingen worden hoogwaardig en duurzaam uitgevoerd. Dit is in een beleidsregel vastgelegd, met voorbeelden welke erfafscheidingen hier wel of niet aan voldoen. Erfafscheidingen moeten aan de beleidsregel voldoen, omdat dit in de bouwregels is bepaald. De beleidsregel is als bijlage Beleidsregel Hoogwaardige en duurzame erfafscheidingen bij de regels opgenomen. 6.4.3 Groen De bestaande en nieuwe groenpartijen zijn als zodanig bestemd.

Het gebied waarbinnen de Molenbeek wordt aangelegd, heeft als basis de bestemming Groen. De groenpartij langs Scherpdeel wordt ook als ecologische zone met water ingericht. Dit is geregeld in de specifieke gebruiksregels. De ambitie voor deze inrichting is in diverse regels vertaald. De exacte ligging van de ecologische zone en het water binnen de bestemming is vrijgelaten. Een stelsel met omgevingsvergunningplicht voor werken en werkzaamheden waarborgt het behoud hiervan. Enkele ondergeschikte delen van het groen kunnen bij andere delen van de openbare ruimte worden betrokken of aan woonpercelen worden toegevoegd. Dit verloopt via toepassing van wijzigingsbevoegdheden, die in deze bestemming gebruikelijk zijn. 6.4.4 Verkeer De nieuwe Noordlaan verbindt de noord- en zuidzijde van het plangebied. Deze ligt centraal in het woongebied. Voor de ruimtelijke kwaliteit is van belang dat de twee rijstroken worden gescheiden door een groene berm met boombeplanting. Deze inrichting is voor het gebied van belang en om die reden specifiek geregeld. In dit gebied, met name op het Kadeplein, zijn ook evenementen toelaatbaar gesteld. Voor een toelichting op de regeling wordt verwezen naar paragraaf 5.2.5. 6.4.5 Water De Roosendaalse Vliet is voorzien van de bestemming Water. In de Roosendaalse Vliet en de kom zijn ligplaatsen voor boten toegestaan.

Dit zorgt voor een specifieke kwaliteit en uitstraling van het betreffende deelgebied. In dit gebied, met name ter plaatse van de kom van de Roosendaalse Vliet, zijn ook evenementen toelaatbaar gesteld. Voor een toelichting op de regeling wordt verwezen naar paragraaf 5.2.5. De bestemming kan worden gewijzigd in de bestemming Groen of Verkeer. Hiervoor is advies nodig van het Waterschap Brabantse Delta. 6.4.6 Wonen - Woonwagenstandplaats Voor de woonwagenstandplaatsen is een specifieke bestemming opgenomen. De regels voor het gebruik en het bouwen sluiten aan op de huidige situatie en bevatten een gebruikelijk toetsingskader voor bebouwing op woonwagenstandplaatsen, zodat er voldoende bouwmogelijkheden worden geboden en tegelijkertijd ruimte onbebouwd blijft. Erfafscheidingen worden hoogwaardig en duurzaam uitgevoerd. Dit is in een beleidsregel vastgelegd, met voorbeelden welke erfafscheidingen hier wel of niet aan voldoen. Erfafscheidingen moeten aan de beleidsregel voldoen, omdat dit in de bouwregels is bepaald. De beleidsregel is als bijlage Beleidsregel Hoogwaardige en duurzame erfafscheidingen bij de regels opgenomen. 6.4.7 Leiding - Gas De gasleiding langs Scherpdeel naar het gasontvangst- en verdeelstation en langs de Jan Vermeerlaan zijn specifiek bestemd.

Het stelsel met een omgevingsvergunningplicht voor werken en werkzaamheden zorgt voor planologische bescherming van de leidingen. Kwetsbare objecten uitgesloten zijn op grond van het Bevb.

77 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

6.4.8 Waarde - Archeologie 2 Ter hoogte van de Kade en het Kadeplein komen archeologische waarden voor die beschermd moeten worden. De gronden die het betreffen zijn als zodanig bestemd. Het bouwen is toegestaan tot 100 m² en een diepte van 0,5 m. Voor bouwwerken met een grotere oppervlakte of diepte kan een afwijkingsprocedure worden gevolgd. Werken en werkzaamheden zijn alleen onder voorwaarden en na verlening van een omgevingsvergunning mogelijk. 6.5 Gemengde gebieden 6.5.1 Gemengd - Stadsoevers 1 (havenblok) Gebouw met functies georiënteerd op de jachthaven Het gebouw aan de noordzijde van de kom in de Roosendaalse Vliet is geschikt voor detailhandel en met name voor horeca gericht op de jachthaven. Ook vergelijkbare op de jachthaven georiënteerde functies passen in dit gebouw. Het aantal en de oppervlakte van die functies is aan maxima gebonden. Appartementen en maatvoering gebouw Op de verdiepingen worden appartementen toegestaan. De bouwhoogte is maximaal 15 m, waarbij afstemming op de woningen aan de noordzijde van dit appartementencomplex nodig is. Door de gronden voor het appartementengebouw en het aangrenzende woonblok in één hand uit te geven, is die afstemming ook gewaarborgd. Specifieke gebruiksregels Aan-huis-gebonden beroepen en bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan, evenals bijzondere woonvormen. Hiervoor worden beleidsregels vastgesteld.

In de beleidsregels zijn de specifieke voorwaarden uitgewerkt. Op die wijze is ook voldoende parkeerruimte gewaarborgd evenals fraai uitziende en duurzame erfafscheidingen. Hoogwaardige en duurzame erfafscheidingen Erfafscheidingen worden hoogwaardig en duurzaam uitgevoerd. Dit is in een beleidsregel vastgelegd, met voorbeelden welke erfafscheidingen hier wel of niet aan voldoen. Erfafscheidingen moeten aan de beleidsregel voldoen, omdat dit in de bouwregels is bepaald. De beleidsregel is als bijlage Beleidsregel Hoogwaardige en duurzame erfafscheidingen bij de regels opgenomen. 6.5.2 Gemengd - Stadsoevers 2 (ROC) Bestemmingsomschrijving Het bestaande ROC-gebouw omvat een onderwijsgebouw met ruimte voor een gezondheidscentrum. De bestemmingsomschrijving biedt hiervoor ruimte. De regels voor die functies zijn ontleend aan het oorspronkelijke bestemmingsplan. Het aantal functies en de oppervlakte biedt in vergelijking met de huidige situatie voldoende flexibiliteit voor tussentijdse uitwisseling. Externe veiligheid Het aspect externe veiligheid vergt een specifieke regeling. Immers, op het spoor kunnen zich calamiteiten voordoen. Bij de bouw van het ROC is hiermee rekening gehouden. Onder andere is het kinderdagverblijf aan de achterzijde gerealiseerd. Vergelijkbare functies zoals dagopvang voor ouderen, is ook alleen aan die zijde toegestaan.

Tevens is een veilige ontsluiting in westelijke richting vastgelegd. Voorzieningen ligplaatsen boten Op de noordelijke kop van het gebied zijn kleinschalige voorzieningen toegestaan die zich richten op de jachthaven aan de noordzijde. Specifieke gebruiksregels Voldoende parkeerruimte is gewaarborgd via een verwijzing naar beleidsregels. Zo ook het realiseren van fraai uitziende en duurzame erfafscheidingen. In de beleidsregels zijn de specifieke voorwaarden uitgewerkt. Water en waterafvoer richting de Molenbeek of de Roosendaalse Vliet moeten herkenbaar zijn.

78 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

Hoogwaardige en duurzame erfafscheidingen Erfafscheidingen worden hoogwaardig en duurzaam uitgevoerd. Dit is in een beleidsregel vastgelegd, met voorbeelden welke erfafscheidingen hier wel of niet aan voldoen. Erfafscheidingen moeten aan de beleidsregel voldoen, omdat dit in de bouwregels is bepaald. De beleidsregel is als bijlage Beleidsregel Hoogwaardige en duurzame erfafscheidingen bij de regels opgenomen. 6.5.3 Gemengd - Stadsoevers 3 (Essent) Bestemmingsomschrijving Het Essentgebouw kan worden getransformeerd naar een woongebouw. Hierbinnen is ook plaats voor bijzondere woonvormen evenals voor functies in de sfeer van detailhandel, kantoren en zorg. Hiermee kan het gebouw een meervoudige functie en uitstraling krijgen. Bouwregels Het bouwvlak biedt ruimte voor uitbreiding aan de noordzijde. Uitgegaan is van de bestaande bouwhoogte als maximum. Behoud van het monumentale karakter is gewaarborgd via een plicht voor een omgevingsvergunning voor aanpassingen aan het gebouw. Specifieke gebruiksregels Voldoende parkeerruimte is gewaarborgd via een verwijzing naar beleidsregels. Zo ook het realiseren van fraai uitziende en duurzame erfafscheidingen. In de beleidsregels zijn de specifieke voorwaarden uitgewerkt. Water en waterafvoer richting de Molenbeek of de Roosendaalse Vliet moeten herkenbaar zijn.

Hoogwaardige en duurzame erfafscheidingen Erfafscheidingen worden hoogwaardig en duurzaam uitgevoerd. Dit is in een beleidsregel vastgelegd, met voorbeelden welke erfafscheidingen hier wel of niet aan voldoen. Erfafscheidingen moeten aan de beleidsregel voldoen, omdat dit in de bouwregels is bepaald. De beleidsregel is als bijlage Beleidsregel Hoogwaardige en duurzame erfafscheidingen bij de regels opgenomen. 6.5.4 Gemengd - Stadsoevers 4 (Douane) Bestemmingsomschrijving Het Douanekantoor wordt getransformeerd. Appartementen worden op de verdieping gerealiseerd, op de begane grond diverse functies, zoals detailhandel, sport, horeca en zorg. Een grootschalige opzet van bijzondere woonvormen past in het gebouw. De omvang en het aantal zijn aan maxima gebonden. Bouwregels Uitgegaan is van het bestaande gebouw wat betreft omvang en bouwhoogte. Balkons aan de gevels zijn mogelijk. Erfafscheidingen worden hoogwaardig en duurzaam uitgevoerd. Dit is in een beleidsregel vastgelegd, met voorbeelden welke erfafscheidingen hier wel of niet aan voldoen. Erfafscheidingen moeten aan de beleidsregel voldoen, omdat dit in de bouwregels is bepaald. De beleidsregel is als bijlage Beleidsregel Hoogwaardige en duurzame erfafscheidingen bij de regels opgenomen. Specifieke gebruiksregels Voldoende parkeerruimte is gewaarborgd via een verwijzing naar beleidsregels.

Zo ook het realiseren van fraai uitziende en duurzame erfafscheidingen. In de beleidsregels zijn de specifieke voorwaarden uitgewerkt. Water en waterafvoer richting de Molenbeek of de Roosendaalse Vliet moeten herkenbaar zijn. 6.6 Nadere toelichting bijzondere woonvormen In de praktijk komen steeds vaker woonvormen voor, die weliswaar verwantschap vertonen met een regulier huishouden, maar daarvan toch in meer of mindere mate afwijken. Sommige woonvormen zijn duidelijk vergelijkbaar. Belangrijk daarbij is dat sprake is van continuïteit in de samenstelling of van onderlinge verbondenheid. In dit soort situaties past de woonvorm binnen de reguliere woonbestemming, omdat deze nog als een huishouden is aan te merken. Kortheidshalve wordt hier verwezen naar relevante jurisprudentie op dit terrein.

79 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

Enkele bijzondere woonvormen zijn evenwel niet direct gelijk te stellen met een normaal huishouden. Er is daarvoor dan ook een specifieke regeling noodzakelijk, omdat dergelijke woonvormen afwijken van hetgeen valt aan te merken als reguliere bewoning. Het onderscheid in bijzondere woonvormen vloeit dan veelal voort uit de zorgcomponent en wisseling in samenstelling van bewoners. Dit heeft doorgaans twee effecten op de omgeving: extra verkeer en parkeerdruk vanwege personeel en bezoekers enerzijds en een ander woonmilieu (i.v.m. hinder, gewenste rust) anderzijds. Om deze redenen is sprake van afwijkende effecten op het woon- en leefmilieu in vergelijking tot een reguliere woonsituatie. Bij de juridische regeling, zoals is opgenomen in dit bestemmingsplan, wordt ervan uitgegaan dat een kleinschalige bijzondere woonvorm aan de orde is indien sprake is van niet meer dan 6 personen.”

80 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid Met het plan Stadsoevers wordt een nieuw woongebied met enkele stedelijke voorzieningen ontwikkeld aan een hoogwaardige openbare ruimte. Daarbij zijn de kwaliteiten van de Roosendaalse Vliet en Molenbeek belangrijke factoren. Voorts wordt het plan gekenmerkt door een grote diversiteit aan woonmilieus. Verplichting opstellen exploitatieplan De Wro (artikel 6.12) verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan ook een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden). Nog niet alle gronden binnen het plangebied zijn (minnelijk) verworven en evenmin is met alle eigenaren in het exploitatiegebied een anterieure overeenkomst van grondexploitatie gesloten. Het vaststellen van een exploitatieplan, gelijktijdig met het vaststellen van het daarbij behorende bestemmingsplan, is derhalve verplicht. Het ontwerp van het exploitatieplan wordt met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Financiële uitvoerbaarheid Het exploitatieplan toont aan dat de financiële uitvoerbaarheid is verzekerd. Het bestemmingsplan is derhalve financieel uitvoerbaar. Conclusie Geconcludeerd wordt dat het project economisch uitvoerbaar is.

81 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

82 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

Hoofdstuk 8 Overleg en inspraak 8.1 Overleg Het voorontwerp van het bestemmingsplan is in het kader van het overleg volgens art. 3.1.1 Bro aan de betrokken overleginstanties toegezonden. Er zijn zeven overlegreacties binnengekomen. Deze zijn in bijlage 9 samengevat en beantwoord. Tevens is aangegeven op welke punten het bestemmingsplan naar aanleiding van de overlegreacties is aangepast. 8.2 Inspraak Het voorontwerp van het bestemmingsplan heeft vanaf 27 juni 2016 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een inspraakreactie op het plan in te dienen. In de genoemde periode is één inspraakreactie ontvangen. Deze is in bijlage 9 samengevat en beantwoord. Tevens is aangegeven op welke punten het bestemmingsplan naar aanleiding van de overlegreactie is aangepast.

83 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601