Bijlage Stadsoevers - toelichting.pdf

TOELICHTING Bestemmingsplan Stadsoevers

1 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

2 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doel 1.3 Ligging plangebied 1.4 Geldende bestemmingsregeling 1.5 Leeswijzer Hoofdstuk 2 Beleidskader 2.1 Rijksbeleid 2.2 Provinciaal en regionaal beleid 2.3 Beleid waterschap 2.4 Gemeentelijk beleid 2.5 Planologische afweging Hoofdstuk 3 Beschrijving plangebied 3.1 Historische analyse van het gebied 3.2 Ruimtelijke analyse van het gebied 3.3 Functionele analyse van het gebied Hoofdstuk 4 Onderzoeken 4.1 Bedrijven en milieuzonering 4.2 Luchtkwaliteit 4.3 Geur 4.4 Externe veiligheid 4.5 Geluid 4.6 Bodem 4.7 Belemmeringen 4.8 Water 4.9 Flora en Fauna 4.10 M.e.r. 4.11 Cultuurhistorie, monumenten en archeologie 4.12 Ladder voor duurzame verstedelijking, Besluit ruimtelijke ordening, artikel 3.1.6, lid 2 Hoofdstuk 5 Visie op het plangebied 5.1 Uitgangspunten en randvoorwaarden 5.2 Ruimtelijke streefbeelden 5.3 Functionele streefbeelden Hoofdstuk 6 Juridische aspecten 6.1 Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 6.2 Opzet van de nieuwe bestemmingsregeling 6.3 Regeling woongebieden 6.4 Regeling overige bestemmingen 6.5 Gemengde gebieden 6.6 Nadere toelichting bijzondere woonvormen Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid Hoofdstuk 8 Overleg en inspraak 8.1 Overleg 8.2 Inspraak

3 - 83

5 5 5 6 7 7 9 9 9 12 14 20 22 22 22 25 27 27 28 30 31 36 39 39 39 42 44 45 46 49 49 50 70 73 73 73 75 76 78 79 81 83 83 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

4 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Kwaliteiten en planhistorie van Stadsoevers Kwaliteiten Stadsoevers Het gebied Stadsoevers heeft veel potentie. Zo ligt het zeer strategisch ten opzichte van verschillende verkeersmodaliteiten, kent het zeer sterke waterstructuren in de vorm van de Molenbeek en de Roosendaalse Vliet en vormen de Kade en het Kadeplein een fantastisch koppelstuk richting de binnenstad. Ook de ontwikkelingen die in de afgelopen jaren reeds gerealiseerd zijn, vormen een goede basis om op door te bouwen. Het SmartClimateGrid, de Passerelle, het Kellebeekcollege en het aangekochte EKP, zijn allemaal puzzelstukjes die in de juiste samenstelling het gebied nu al kleur geven. Planhistorie Al rond de eeuwwisseling startten voor het gebied Stadsoevers plannen met grote ambities, zoals het ondergronds brengen van de sporen en het verplaatsen van het station. Deze ambities vertaalden zich enkele jaren later in een ontwikkelopgave naar een woongebied met hoge dichtheid en onderscheidende kwaliteit. Als juridisch kader voor de ontwikkelopgave is in 2009 het bestemmingsplan Spoorhaven 1e fase vastgesteld. Door de crisis werden de risico's voor uitvoering te groot en is vervolgens realisatie in fases onderzocht. Ook dit bleek niet haalbaar.

Toch zijn belangrijke delen van het plan Spoorhaven tot stand gekomen, zoals het eerder genoemde Kellebeekcollege en de Passerelle, die als geslaagde projecten kunnen worden beschouwd. Er ligt nu een nieuwe kans om met inzicht en marktomstandigheden van deze tijd, het gebied een grotere betekenis te geven voor Roosendaal. Nieuw bestemmingsplan Stadsoevers In het voorliggende bestemmingsplan zijn de nieuwe, actuele ambities voor het gebied vertaald in een nieuw juridisch kader. Een kader dat uitgaat van kwaliteiten en dat meer bewegingsvrijheid biedt voor het invullen van die kwaliteiten de komende jaren. Deelgebieden Het gemeentelijk ontwerpteam Stadsoevers is aan de slag gegaan met verschillende varianten voor invulling van de deelgebieden. Daaruit resulteren de hoofdlijnen voor de ruimtelijke inrichting van het gebied. De Ruimtelijke Positionering van Stadsoevers (december 2015) vormt de basis voor de bestemmingsregeling. Hieruit volgen kwaliteitseisen voor markante locaties, wandvorming, verspreide bebouwing en globale hoogtematen. Per deelgebied kan een andere set regels van belang zijn, afgestemd op de beoogde kwaliteiten van het betreffende gebied. Milieu Tegelijkertijd is gewerkt aan inzicht in de milieuaspecten. Belangrijk is dat voor uiteenlopende vraagstukken passende oplossingen zijn gevonden.

Hiervoor is door de OMWB de notitie Milieuaspecten Stedenbouwkundig Raamwerk (12 oktober 2015) opgesteld. De oplossingen worden in de bestemmingsregeling vertaald in de vorm van situeringseisen en hoogtematen van gebouwen, bijvoorbeeld voor afscherming voor achterliggende deelgebieden. De regeling krijgt een toegevoegde waarde wanneer ook duidelijk blijkt waar en hoe kan worden gebouwd, indien de benodigde afschermende bebouwing voor in het direct aangrenzende deelgebied nog even op zich laat wachten. Hiermee neemt de flexibiliteit voor de realisering van deelgebieden namelijk toe. En dat is in het huidige tijdsgewricht gewenst. 1.2 Doel Transformatie verouderd bedrijventerrein naar Stadsoevers Het gebied Stadsoevers (voorheen Spoorhaven 1e fase) ligt aan de rand van het stadscentrum van Roosendaal en maakt tot nu toe deel uit van het bedrijventerrein Stationswerf. Dit deel van het bedrijventerrein kenmerkt zich door een uitgestrekt, extensief bebouwd terrein met veelal verouderde industrie, deels verlaten bedrijfsgebouwen en een spooremplacement. Het spoor en het spooremplacement vormen daarbij een barrière tussen Stadsoevers en de binnenstad.

5 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

Belangrijke kansen voor vernieuwing en kwaliteitsverbetering De gunstige ligging van Stadsoevers, zo dicht bij de binnenstad, biedt grote kansen om er nieuwe functies te vestigen die aanvullend zijn op de functies in het stadscentrum. Het is een van de schaarse gebieden binnen de stadsgrenzen waar het nog mogelijk is een grote kwaliteitswinst te boeken door intensiveren, combineren en transformeren van de ruimte. Het is bij uitstek de plaats voor het vestigen van functies die van belang zijn voor het functioneren van de gehele stad. Planvorming De inzet van dit bestemmingsplan is de metamorfose van het gebied Stadsoevers tot multifunctioneel gebied met ruimte voor wonen, maatschappelijke voorzieningen en commerciële functies. Hierbij staat het bieden van uiteenlopende mogelijkheden voor een diversiteit aan ontwikkelingsmogelijkheden voorop. Het is de bedoeling dat de nieuwe planopzet veel ruimte biedt voor initiatieven die op dit moment bekend zijn en tegelijkertijd voor initiatieven die nog onbekend zijn en over enkele jaren als nieuwe concepten in de markt worden gezet. Ook dat maakt het bestemmingsplan mogelijk. Daadwerkelijke ontwikkeling van deelgebieden is belangrijk. Welk deelgebied eerst aan bod komt of dat vanuit één richting wordt ontwikkeld, is open gelaten. Het bestemmingsplan bevat een verscheidenheid aan invullingen en volgorde in deelgebieden.

De basis voor de ruimtelijke kwaliteit is gelegd in de 'Ruimtelijke Positionering' van Stadsoevers (december 2015). Hiermee wordt een helder ruimtelijk kader geboden. Met name de opzet, maatvoering en inrichting van de openbare ruimte is van betekenis. Binnen die lijnen, de wegen met groen, krijgt het gebied een eigen, afwisselende invulling en elders weer een sterke samenhang in stedelijkheid. Hiervoor zijn spelregels nodig, die vooral ruimte bieden, gecombineerd met specifieke kwaliteitsdoelstellingen. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet daarin. 1.3 Ligging plangebied Het plangebied wordt globaal begrensd door: <0000> de Jan Vermeerlaan en de Borchwerf aan de noordzijde; <0000> de Industriestraat aan de noord-oostzijde; <0000> de Oostelijke Havendijk aan de oostzijde; <0000> de Kade, Turfberg en Pater Damiaanstraat aan de zuidzijde; <0000> Scherpdeel aan de westzijde.

6 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.3.

Figuur 1.3 Ligging plangebied

1.4 Geldende bestemmingsregeling Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende regelingen. Naam regeling

plantype Vastgesteld bestemmingsplan 12-03-2009 Spoorhaven 1e fase herstelbesluit 02-11-2011 Wijzigingsplan Spoorhaven 1e fase dagopvang ROC bestemmingsplan11-03-2014 Deze regelingen maken reeds de transformatie naar een nieuw stedelijk gebied mogelijk. 1.5 Leeswijzer De opzet van de toelichting is als volgt. <0000> In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het beleidskader. <0000> In hoofdstuk 3 wordt de huidige situatie van het plangebied beschreven. <0000> In hoofdstuk 4 zijn de resultaten vermeld van de toetsing van het plan aan ruimtelijke aspecten en milieuaspecten.

7 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

<0000> <0000> <0000> <0000>

Hoofdstuk 5 bevat de planbeschrijving en de vertaling van hoofdstuk 2, 3 en 4 daarin. In hoofdstuk 6 is de toelichting op de juridische regeling opgenomen. Hoofdstuk 7 bevat een toelichting op de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 8 gaat in op de overleg- en inspraakprocedure.

8 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

Hoofdstuk 2 Beleidskader 2.1 Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR; maart 2012) schetst het kabinet in algemene termen hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie rijksdoelen geformuleerd: <0000> de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat; <0000> de bereikbaarheid verbeteren; <0000> zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden. Toetsing en conclusie Er zijn geen nationale belangen in het geding. De ontwikkeling past binnen nationaal beleid. Ladder voor duurzame verstedelijking Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro) en dus tevens onderdeel uitmaakt van het rijksbeleid. Toetsing en conclusie In paragraaf 4.12 wordt de inhoud van de Ladder uitgebreid beschreven. Vervolgens wordt het plan hieraan getoetst.

Op basis van de toetsing kan worden geconcludeerd dat het plan voldoet aan de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking. 2.2 Provinciaal en regionaal beleid Structuurvisie ruimtelijke ordening In de structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant zijn de provinciale doelstellingen benoemd. Het uitgangspunt van de beschermende rol is zorgvuldig ruimtegebruik. Bij ruimtelijke afwegingen betekent dat eerst gekeken wordt naar mogelijkheden voor intensivering of hergebruik op of binnen bestaand bebouwd gebied. De structuurvisie bevat twee leidende principes: <0000> Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de kracht en identiteit van Noord-Brabant. <0000> Ruimtelijke keuzes moeten bijdragen aan het vestigings- en leefklimaat van Noord-Brabant. Voor de bestaande stedelijke structuur zijn vervolgens de volgende ambities gedefinieerd. Concentratie van verstedelijking <0000> De concentratie van verstedelijking vindt plaats in het zogenaamde 'kralensnoer' van steden (met omliggende kleinere kernen) op de overgang van zand naar klei (van Bergen op Zoom tot aan Oss) en rond de steden op het zand (Eindhoven – Helmond, Tilburg en Uden – Veghel). Hier wordt de bovenlokale groei van de verstedelijking opgevangen.

<0000> Bij de opgave voor wonen en werken wordt het accent sterker verlegd naar de te ontwikkelen kwaliteiten, de inzet op herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied. <0000> Door de verstedelijking te concentreren zijn er meer mogelijkheden om een hoog voorzieningenniveau in stand te houden en verder te ontwikkelen. Dat gebeurt rond goed ontsloten gebieden, zoals in dynamische stadscentra en op knooppunten van infrastructuur. Inspelen op demografische ontwikkelingen <0000> De provincie vindt het belangrijk dat tijdig wordt ingespeeld op de (toekomstige) bevolkingsontwikkelingen en dat de bewustwording rond deze thematiek wordt vergroot. Het regionaal afstemmen van de woningbouwplanning is belangrijk.

9 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

Zorgvuldig ruimtegebruik <0000> De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit <0000> De provincie wil dat nieuwe ontwikkelingen meer inspelen op het karakter en de kwaliteit van de plek. Betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur <0000> Een betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan infrastructuur draagt bij aan een goede bereikbaarheid en daarmee aan het (inter)nationale vestigingsklimaat van Noord-Brabant. De provincie wil dat verstedelijking en infrastructuur in onderlinge samenhang worden ontwikkeld. Versterking van de economische clusters <0000> Het plangebied maakt deel uit van een economisch cluster. Om deze clusters te versterken is het economisch programma 2020 vastgesteld. De provincie geeft samen met ondernemers, onderwijsinstellingen en betrokken overheden invulling aan de ondersteuning van deze clusters. Toetsing en conclusie Uit de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking zoals opgenomen in paragraaf 4.12 blijkt dat sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Ook de bereikbaarheid van het plangebied is hier getoetst. Het plangebied maakt onderdeel uit van de bestaande stedelijke structuur van Roosendaal.

De ontwikkeling betreft dan ook herstructurering van bestaand stedelijk gebied. In paragraaf 2.4 is beschreven hoe de ontwikkeling zich verhoudt tot de regionale woningbouwafspraken. Daarnaast is in het plan Stadsoevers veel aandacht voor ruimtelijke kwaliteit, water- en groenelementen en draagt de ontwikkeling bij aan het beter beleefbaar maken van de Molenbeek en de Roosendaalse Vliet. Het plan past daarmee binnen de uitgangspunten van de provinciale structuurvisie. Verordening Ruimte 2014 In 2014 is de Verordening Ruimte aangevuld en aangepast. Voor het bestemmingsplan Stadsoevers zijn de volgende artikelen uit de verordening van belang. Artikel 3 Zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit In bestemmingplannen voor ruimtelijke ontwikkelingen dient een verantwoording te worden opgenomen waar uit blijkt dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit en een goede landschappelijke inpasbaarheid. Ook dient te worden toegelicht hoe het principe van zorgvuldig ruimtegebruik is toegepast. Artikel 4.3 Nieuwbouw van woningen Nieuwe woningen in bestaand stedelijk gebied zijn toegestaan, mits een verantwoording is opgenomen over de wijze waarop plannen passen binnen de afspraken die daaromtrent in het regionaal overleg zijn gemaakt en hoe nieuwbouw zich verhoudt tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

Artikel 4.8 Detailhandelslocaties Er mag voorzien worden in ontwikkeling of uitbreiding van een detailhandelslocatie in bestaand stedelijk gebied, tenzij dit leidt tot een bovenregionale detailhandelslocatie. Er dient wel gemotiveerd te worden hoe de afspraken met betrekking tot detailhandel uit het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen. Artikel 11 Ecologische verbindingszone De Molenbeek en directe omgeving daarvan is aangewezen als ecologische verbindingszone. In deze zone moet voorzien worden in het behoud van de ecologische verbindingszone. Een bestemmingsplan moet regels stellen om te voorkomen dat het gebied hiervoor minder geschikt wordt. Er gelden onder andere beperkingen met betrekking tot stedelijke ontwikkelingen. De ecologische waarden van de zone dienen in deze regels te worden beschermd. Artikel 18 Behoud en herstel van watersystemen De Molenbeek en directe omgeving daarvan is tevens aangewezen als gebied voor het behoud en herstel van watersystemen. Een bestemmingsplan moet regels stellen om te voorkomen dat het

10 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

gebied hiervoor minder geschikt wordt. Er gelden onder andere beperkingen met betrekking tot stedelijke ontwikkelingen. Het waterschapssbestuur moet bij het opstellen van het plan betrokken worden. Toetsing en conclusie Uit de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (paragraaf 4.12) blijkt hoe het principe van zorgvuldig ruimtegebruik is toegepast. In paragraaf 2.4 is ingegaan op de woningbouwplanning die regionaal is afgestemd. De beoogde kleinschalige detailhandel vormt geen detailhandelslocatie zoals bedoeld in de verordening, de regeling als opgenomen in artikel 4.8 is dan ook niet van toepassing. Ter plaatse van de ecologische verbindingszone en de zone voor behoud en herstel van watersystemen wordt geen bebouwing mogelijk gemaakt. Ook is in de regeling de omvang en de kwaliteit van de verbindingszone vastgelegd. De ontwikkeling past hiermee binnen de Verordening Ruimte. Detailhandelsvisie West-Brabant 2014-2020 Voor de regio West-Brabant is de 'Detailhandelsvisie West-Brabant 2014 - 2020' opgesteld.

Het hoofddoel van de Regio is het bijdragen aan het tot stand brengen van een evenwichtig en duurzaam detailhandelsapparaat in West-Brabant, waarbij rekening gehouden wordt met de aanwezige marktverhoudingen en ontwikkelingen, en er gestreefd wordt naar een maatschappelijk verantwoorde, samenhangende en op elk niveau van de voorzieningenhiërarchie gezonde winkelstructuur. In dit kader wil de Regio West-Brabant bijdragen aan: <0000> Het in stand houden van een goede consumentenverzorging: de consument dient te beschikken over een in kwantitatief en kwalitatief opzicht zo compleet, gevarieerd en attractief mogelijk pakket aan winkels. <0000> Het scheppen van randvoorwaarden voor goed functionerende ondernemingen: het creëren van omstandigheden voor de huidige en toekomstige detailhandelsondernemers waarbij een rendabele exploitatie van de onderneming mogelijk is en perspectief voor de langere termijnen geboden wordt. Om de hoofddoelen te bereiken, dient de concurrentiekracht van de detailhandel in West-Brabant als geheel versterkt te worden. Zo kan voorkomen worden dat er meer koopkracht af gaat vloeien naar andere gebieden en tevens kan meer koopkracht van buiten aangetrokken worden.

Om dit te bereiken wordt ingezet op: <0000> een versterking van de bovenregionale aantrekkingskracht van de detailhandel in West-Brabant (in combinatie met andere toeristisch-recreatieve voorzieningen); <0000> een kwaliteitsverbetering van het aanbod; <0000> behoud of versterking van die detailhandelsvoorzieningen die belangrijk zijn voor de consumentenverzorging in kleine(re) kernen, waar het consumentendraagvlak ook voldoende perspectief geeft voor de langere termijn; <0000> een krachtige ontwikkeling van de hoofdwinkelcentra (in onderlinge samenhang); <0000> een sterke structuur van perifere detailhandel, complementair aan de reguliere winkelcentra; <0000> een accent op vernieuwing en herstructurering in plaats van uitbreiding van het aanbod; <0000> formele en informele sturing vooral op ruimtelijk-functionele kwaliteit: streven naar diversiteit en complementariteit; <0000> het beperken van de negatieve effecten van leegstand; <0000> verbetering van de samenwerking tussen ondernemers onderling en tussen ondernemers en de gemeente.

Hieruit volgen de volgende beleidslijnen: <0000> dynamiek detailhandel in goede banen leiden; <0000> schaalvergroting op de juiste plek faciliteren; <0000> complementariteit en onderscheidend vermogen nastreven; <0000> ruimtelijke concentratie bevorderen; <0000> inzetten op behoud consumentenverzorging kleine kernen; <0000> leegstandsontwikkeling in goede banen leiden; <0000> aandacht voor mogelijkheden fasering; <0000> aandacht voor herstructurering; <0000> versterken toeristisch-recreatieve detailhandelsstructuur.

11 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

De visie is vooral gericht op grootschalige detailhandel, met uitzondering van enkele specifieke detailhandelsonderwerpen die niet van toepassing zijn op deze ontwikkeling. Toetsing en conclusie Het plangebied Stadsoevers grenst aan het kernwinkelgebied van de gemeente Roosendaal. In het bestemmingsplan worden enkele kleinschalige detailhandelsfuncties gerealiseerd. Deze bevinden zich rond de Zwaaikom. Ook aan de Kade is detailhandel mogelijk, aangezien dit een aanloopstraat naar het kernwinkelgebied is. In de regels is verspreid over de verschillende bestemmingen maximaal 2.400 m² detailhandel mogelijk, in eenheden van 200 m². dit is 800 m² minder dan in het geldende bestemmingsplan Spoorhaven. Dergelijke kleinschalige detailhandelsvoorzieningen zijn niet in strijd met het regionale detailhandelsbeleid. 2.3 Beleid waterschap Waterschap Brabantse Delta stelt regels op voor het onderhoud van sloten, beken, rivieren en andere waterlopen om de waterafvoer te waarborgen. Ook zijn er regels om te voorkomen dat dijken en kaden beschadigd worden. Deze regels worden aangeduid als 'Keur waterkeringen en oppervlaktewateren waterschap Brabantse Delta'. Dit is een verordening met voorschriften die aangeven wat mensen en bedrijven wel en niet mogen in en om waterlopen en dijken. In de keur staan onder meer regels voor het lozen, afvoeren, onttrekken of aanvoeren van water.

Indien het afvoerend verhard oppervlak direct of via retentie/infiltratievoorziening loost op oppervlaktewater en kleiner is dan 2.000 m², kan volstaan worden met een melding aan het waterschap. Het hemelwater kan dan zonder keurontheffing worden geloosd op de watergang. Indien het afvoerend oppervlak groter is dan 2.000 m², is voor het lozen op oppervlaktewater wel een vergunning van het waterschap nodig. Bij het verlenen van een vergunning wordt de beleidsregel 'Hydraulische randvoorwaarden 2009' (juli 2009) gehanteerd. Het waterschap hanteert hierbij de onderstaande voorkeursvolgorde om te bepalen welke soort maatregel in de gegeven situatie het beste van toepassing is. De voorkeursvolgorde moet van boven naar beneden wordt doorlopen: 1. Infiltreren. 2. Retentie aanleggen binnen het plangebied. 3. Retentie aanleg buiten het plangebied. 4. Berging zoeken in bestaand watersysteem. Voor compenserende maatregelen ten aanzien van afvoer naar oppervlaktewater wordt de afstroming vergeleken met de landbouwkundige afvoer. Het verschil tussen de afstroming en de landbouwkundige afvoer moet in een voorziening worden gecompenseerd. De compenserende voorziening moet ervoor zorgen dat de lozing wordt teruggebracht tot de landbouwkundige afvoernorm door voldoende retentie te creëren. Deze normen zijn in de genoemde beleidsregel opgenomen.

Keur Waterschap Brabantse Delta Algemeen In december 2009 zijn de Waterwet en de Keur waterschap Brabantse Delta in werking getreden. De Waterwet regelt het beheer van het oppervlaktewater, het grondwater en de waterbodem (het watersysteem), en verbetert de samenhang tussen het waterbeleid en ruimtelijke ordening. De keur van het waterschap is een verordening met wettelijke voorschriften die gelden voor alle oppervlaktewaterlichamen en keringen, op het gebied van waterkwantiteit en -kwaliteit, die in beheer zijn bij het waterschap. De keur is een aanvulling op de Waterwet met verschillende gebods- en verbodsbepalingen. Bij het verlenen van watervergunningen hanteert het waterschap verschillende beleidsregels. Waaronder "toepassing Waterwet en Keur". Hierin staat aangegeven in welke situaties een watervergunning kan worden verleend, waarop een aanvraag wordt getoetst en welke voorwaarden aan de watervergunning worden verbonden. Zo zijn er regels met betrekking tot: 1. handelingen in waterkeringen en de daarbij behorende beschermingszones; 2. handelingen in rivieren, beken en sloten en de daarbij behorende onderhoudsstrook; 3. de scheepvaart;

12 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

4. uitbreidingen met een toename van > 2.000 m² verhard oppervlak. Op planniveau is het van belang om rekening te houden met eventuele compensatie voor de uitbreiding van verhard oppervlak > 2.000 m². De compensatie dient plaats te vinden volgens de voorkeursvolgorde: 1. infiltreren; 2. retentie binnen het plangebied; 3. retentie buiten het plangebied; 4. berging in bestaand watersysteem. Bij de dimensionering van de retentie-/infiltratievoorziening dient rekening te worden gehouden met het frequentiebereik van neerslaghoeveelheden met een herhalingstijd van 1 tot 100 jaar. De retentiebehoefte is het grootst bij T=100 en hierdoor is deze waarde maatgevend voor de planvorming. Waterkwaliteitaspecten spelen ook een belangrijke rol voor de waterbeheerder. Voor het grootste deel wordt hierin voorzien door landelijke regelgeving in de vorm van AMvB's (Algemene Maatregel van Bestuur). Het beleid van het waterschap blijft beperkt tot enkele specifieke onderdelen. Het waterschap hanteert de meest recente versie van de CIW-nota's. Het waterschap voert eigen beleid op de volgende onderdelen. <0000> Grote lozingen die onder een AMvB vallen (immissietoets). <0000> Kleine lozingen: 1. hemelwater; 2. met geringe milieurelevantie; 3. uit gemengde rioolstelsels. Bij het opstellen van de watertoets wordt ook gekeken of de Keur van toepassing is.

Waterbeheerplan 2016-2021 In het Waterbeheerplan (in werking getreden op 22 december 2015) staan doelen en maatregelen voor de periode van 2016 tot en met 2021. Ook beschrijft het waterschap hoe ze inspeelt op de veranderende omstandigheden, zoals het klimaat. In vijf jaar tijd kan er veel veranderen. Daarom controleert het waterschap tijdens de planperiode regelmatig of doelen en maatregelen nog steeds goed gekozen zijn of dat aanpassing nodig is. Het Waterbeheerplan geeft de basis voor dit continue proces van plannen. Het plan is opgezet vanuit de maatschappelijke toegevoegde waarde van het waterbeheer. Bij de beschrijving van de doelen van het waterbeheer komen de volgende invalshoeken aan bod. <0000> Risico's beheersen: Het werk van het waterschap is gericht op het beheersen van risico's voor de mensen, de bedrijven en het (water)milieu en zo de kwaliteit van leven te behouden en waar nodig te verbeteren voor de huidige en toekomstige generaties. Deze invalshoek gaat uit van de huidige gebruiksfuncties en van de gemaakte afspraken over acceptabele risico's (vastgelegd in wet- en regelgeving of in convenanten). <0000> Duurzame ontwikkeling: Het waterbeheer is ook gericht op het ondersteunen van een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. Het gaat dan om het gebruik van de openbare ruimte en economische en natuurontwikkelingen.

Werken aan een robuust beheer van het watersysteem en de afvalwaterketen is van toegevoegde waarde voor al deze ontwikkelingen. <0000> Maatschappelijk verantwoord en vernieuwend: Er zijn diverse maatschappelijke ontwikkelingen die om verantwoorde keuzes vragen. Dit plan geeft aan welke rol het waterschap kiest in verschillende maatschappelijke thema's, zoals energie en de ontwikkelingen in de gezondheidszorg. Ook wil het waterschap de maatschappelijke betrokkenheid vergroten. <0000> Effectief en efficiënt: Het waterschap streeft naar een goede kwaliteit van het werk tegen zo laag mogelijke kosten en een minimale kwetsbaarheid. Samenwerking met diverse partnerorganisaties en het stimuleren van initiatieven van burgers en ondernemers zijn daarbij van groot belang. De langetermijnstrategie uit het voorgaande beheerplan wordt voortgezet voor de verschillende thema's, zoals waterkwaliteitsverbetering, vermindering van de kans op wateroverlast en verdrogingsbestrijding. Daarnaast geven diverse ontwikkelingen aanleiding tot nieuwe accenten, waaronder het Deltaprogramma. Nieuwe accenten in het plan zijn de volgende.

13 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

<0000> <0000> <0000> <0000> <0000>

De versterking van de primaire en regionale keringen (de dijken langs de Rijkswateren en langs de regionale rivieren). Inzet op waterbewustwording van watergebruikers: het waterschap wil investeren in het vergroten van inzicht in eigen handelingsperspectief. Helder zijn over de beperkingen en mogelijkheden die er vanuit het watersysteem zijn voor de gebruiksfuncties. Een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie (combineren van optimaliseren peilbeheer en inrichtingsmaatregelen). Dynamisch waterbeheer: flexibel beheer op basis van actuele informatie over de situatie in het gebied en de regionale verschillen daarin.

Anders dan het vorige waterbeheerplan beschrijft dit plan niet alleen het beheer van het watersysteem, maar ook het beheer van de zuiveringen en de bijbehorende transportstelsels. De algemene term 'waterbeheer' kan daarbij dus breed worden opgevat. Via het uitvoeren en opstellen van een watertoets worden de diverse beleidskaders gewaarborgd. Ook voor het onderliggende plan is een watertoets uitgevoerd. Toetsing en conclusie In paragraaf 4.8 wordt de ontwikkeling getoetst aan het beleid van het waterschap. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling binnen het beleid past. 2.4 Gemeentelijk beleid Structuurvisie Roosendaal 2025 In de Structuurvisie Roosendaal 2025 wordt aangegeven dat Roosendaal in 2025 een stad van mensen, van wonen en van (net)werken zal zijn. Om dit te bereiken, zal Roosendaal de komende jaren moeten inspelen op trends als ontgroening, vergrijzing, globalisering, individualisering, informatisering, veranderingen in mobiliteit en bereikbaarheid en decentralisatie van overheidstaken én hier duurzame antwoorden op moeten dichten. Roosendaal kiest bij deze veranderingen voor 'behoud en versterken van de kwaliteit van stad en dorpen' door vernieuwing en transformatie. De identiteit van Roosendaal en de ontwikkeling naar een netwerksamenleving zijn hierbij leidende principes.

In de structuurvisie zijn twee beleidsuitgangspunten gesteld: <0000> Een duurzame ontwikkeling van een compact, compleet en verbonden Roosendaal; <0000> Een haalbare en betaalbare locale ruimtelijke ontwikkeling. De duurzame ontwikkeling van een compacte, complete en verbonden stad leidt tot fundamentele keuzes. <0000> Bouwen binnen de stedelijke contouren van de stad om zo bestaande infrastructuren optimaal te benutten. <0000> Zuinig/duurzaam ruimtegebruik, waarbij efficiënt gebruik en hergebruik van bestaande ruimte en bebouwing het uitgangspunt is. <0000> Gebruik maken van de kwaliteit van de locatie, die mede bepalend is voor de ontwikkelingsmogelijkheden. <0000> Leefbaarheid van wijken en dorpen waarborgen door behoud en versterking van collectieve openbare ruimte, het behouden van de groen-blauwe structuren en het wegnemen van infrastructurele barrières i.c. het uitplaatsen van de A58 en het goederenvervoer per spoor naar buiten het stedelijk gebied. <0000> De identiteit van stad en dorpen versterken door het handhaven en versterken van de landschappelijke en cultuurhistorische basisstructuren in het buitengebied en de bebouwde omgeving. <0000> Groen/blauwe hoofdstructuren in het stedelijk gebied behouden als verbinding met het buitengebied. <0000> Het sturen van nieuwbouw op basis van strategisch voorraadbeheer.

<0000> (regionaal) Ruimte creëren voor speerpunten/topsectoren van economisch beleid. <0000> Het aanbod van sociaal-maatschappelijke en detailhandelsvoorzieningen in wijken en dorpen behouden, waar mogelijk door concentratie en bundeling van voorzieningen. <0000> Bij ruimtelijke ingrepen de mogelijkheden voor energietransitie en bodemenergie optimaliseren; <0000> Bijdragen aan sociale veiligheid door integratie van dit beleidsveld in het ruimtelijk ontwerp van gebouwen en openbare ruimte.

14 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

De haalbare en betaalbare locale ruimtelijke ontwikkeling wordt ondersteund door de volgende keuzes. <0000> Niet meer programma in ontwikkeling nemen dan dat de markt kan opnemen. <0000> Economische druk op de markt genereren door voorzichtig, flexibel en kleinschalig te programmeren en te faseren. <0000> Eerst bestaande programma's benutten en pas daarna aan nieuwe beginnen. Nieuwe ontwikkelingen van kantoren en winkels voorlopig bevriezen. <0000> Intensiveren en beter benutten van de bestaande voorraad van stedelijke functies (woningen, bedrijventerreinen, kantoren, maatschappelijk vastgoed). <0000> Toepassen van de SER/ duurzaamheidsladder bij ruimtelijke ontwikkelingen. <0000> Uitnodigen, samenwerken en regisseren in plaats van voorschrijven. Verruim de mogelijkheden van bestemmingsplannen (plan vooruit). Toetsing en conclusie Het plangebied ligt binnen de bestaande stedelijke structuur van de stad Roosendaal. Duurzaamheid is uitgangspunt en uit de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking blijkt hoe het principe van zuinig ruimtegebruik is toepast. Er is veel aandacht voor ruimtelijke kwaliteit en het beleefbaar maken van de aanwezige kwaliteiten zoals de Molenbeek en de Roosendaalse Vliet. Deze kwaliteiten vormen de basis voor de ontwikkeling van het gebied.

In het plan Stadsoevers wordt een aantrekkelijk woongebied gecreëerd door het integreren van water- en groenelementen met woonfuncties en het inrichten van de openbare ruimte op een zodanige manier dat ook hier van deze elementen kan worden genoten. De beoogde woningen maken onderdeel uit van het woningbouwprogramma. De regeling biedt veel flexibiliteit zodat kan worden ingespeeld op de ontwikkelingen in de markt. Gelet op het voorgaande past de beoogde ontwikkeling binnen de gemeentelijke structuurvisie. Detailhandelsbeleid Roosendaal 2015 In de detailhandelsnota zijn de volgende uitgangspunten leidend. <0000> Optimalisering consumentenverzorging centraal: het gaat daarbij om de verzorging van de lokale en regionale consument in perspectiefrijke winkelgebieden. <0000> Vernieuwing van detailhandel faciliteren door medewerking te verlenen aan kwalitatieve impulsen, innovatieve concepten of vervanging van oud door nieuw duurzaam ruimtegebruik door nieuwe ontwikkelingen te laten plaatsvinden in of aansluitend op bestaande concentraties waarbij leegstand/bestaande bebouwing zoveel mogelijk wordt ingezet om tot kwaliteitsverbetering te komen. <0000> Type koopgedrag leidend voor keuzes en positionering winkelgebieden.

Door in te zetten op een bepaald bezoekmotief (recreatief, boodschappen, doelgericht) kunnen winkelgebieden zich duidelijk profileren en hun eigen identiteit uitdragen. In de detailhandelsnota wordt een hiërarchie van winkelgebieden voorgestaan: <0000> binnenstad; <0000> perspectiefrijke centra in wijken, buurten en dorpen; <0000> Rosada als themacentrum gericht op designer outlet; <0000> Oostpoort; <0000> verspreid gelegen bewinkeling. Topprioriteit wordt gegeven aan het versterken van de recreatieve aantrekkingskracht van de binnenstad. Belangrijke speerpunten zijn daarbij: het inzetten op een compacte binnenstad, leegstandsbestrijding, het intensiveren van de samenwerking en het verbeteren van de bereikbaarheid. De perpectiefrijke centra in wijken, buurten en dorpen zijn vooral bedoeld voor de dagelijkse boodschappen in het eigen verzorgingsgebied. Op enkele plekken wordt uitbreiding beperkt mogelijk gemaakt wanneer dit noodzakelijk is om consumentenverzorging voor de dagelijkse boodschappen in het verzorgingsgebied op peil te kunnen houden. Rosada wordt ten opzichte van de binnenstad complementair gepositioneerd als designer outlet. Belangrijk is om zuiver te blijven in de branchering van Rosada.

15 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

Oostpoort is bedoeld voor aanbod wat direct gerelateerd is aan het woonthema of wat ruimtelijk niet in te passen is in de binnenstad en op wijk- en buurtniveau. Verspreid gelegen bewinkeling dient zoveel mogelijk te worden geconsolideerd en teruggedrongen. Toetsing en conclusie Het plangebied Stadsoevers grenst aan het kernwinkelgebied van de gemeente Roosendaal. In het bestemmingsplan worden enkele kleinschalige detailhandelsfuncties gerealiseerd. Deze bevinden zich rond de Zwaaikom. Ook aan de Kade is detailhandel mogelijk, aangezien dit een aanloopstraat naar het kernwinkelgebied is. In de regels is verspreid over de verschillende bestemmingen maximaal 2.400 m² detailhandel mogelijk, in eenheden van 200 m². De detailhandel maakt onderdeel uit van het voorzieningenniveau van de nieuwe wijk en daarmee het totaalconcept van Stadsoevers. Thuis in Roosendaal, woonvisie 2010-2020 De woonvisie is vertaald in drie thema's, waaraan doelstellingen en ambities zijn gekoppeld. Deze zijn hierna weergegeven. Thema I: Binden en perspectief bieden <0000> Roosendaal is de Woonstad. <0000> Roosendaal weet inwoners aan de gemeente te binden. <0000> De woonomgeving in Roosendaal biedt perspectief. Thema II: Leefbare Wijken en Buurten <0000> De inwoners zijn verbonden met en geboeid door hun woonbuurt. <0000> Gedifferentieerde wijken, harmonieuze buurten.

<0000> Wijken en dorpen zijn veilig en vertrouwd. Thema III: Samenwerking <0000> Van overheid naar partnerschap. De woonvisie wordt vertaald in een tweetal sturingsinstrumenten. <0000> Ten eerste is dat een kaderovereenkomst tussen de corporaties en de gemeente waarin afspraken gemaakt worden over het partnerschap en het woonconvenant, waarin weer concrete prestatieafspraken zijn vastgelegd. <0000> Het tweede sturingsinstrument is de woningbouwprogrammering. De woonvisie beschrijft de ambities van Roosendaal op het terrein van wonen. Om van visie naar uitvoering te komen hanteert de gemeente het instrument van woningbouwprogrammering. Daarnaast worden kwalitatieve opgaven verwerkt in verschillende programma's (veiligheid, leefbare wijken en dorpen, wonen). Toetsing en conclusie De ontwikkeling past binnen de woonvisie. Hierna wordt besproken hoe de ontwikkeling binnen de sturingsinstrumenten past. Woningbouwprogrammering 2012-2020 'Balans op de woningmarkt' Met de meest actief zijnde woningcorporaties binnen de gemeente zijn, voor de periode 2010-2014 prestatieafspraken gemaakt en is een woonconvenant vastgesteld. Eén van de afspraken is geweest om een woningmarktonderzoek uit te laten voeren. Door de corporaties is daarnaast een woonlastenen doelgroepenonderzoek uitgevoerd.

De resultaten van beide onderzoeken leveren tezamen met de woonvisie, het woonconvenant en de onlangs door de provincie Noord-Brabant geactualiseerde bevolkings- en woningbehoefteprognose, een belangrijke input voor de herijking van de woningbouwprogrammering in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin. De gemeente heeft hiermee een instrument in handen om in het totale woondossier voor de periode 2012-2020 richtinggevende kaders te stellen, en hiermee dus de woningbouwprogrammering te actualiseren en nadrukkelijk te monitoren. Met de actualisatie van het bestaande woningbouwprogramma wordt gezorgd voor een adequaat aanbod van woningen waarbij de omvang van de te realiseren woningaantallen de eerste jaren sterk bepaald wordt door vraag en afzetmogelijkheden.

16 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

<0000>

Het toekomstig woningaanbod moet meer dan ooit afgestemd worden op een beperkte vraag en er zal in kleinere hoeveelheden opgeleverd gaan worden. De constatering blijft uiteindelijk overeind dat de markt op termijn toch weer aantrekt. De huidige woningmarkt wordt dus gekenschetst door uitstel maar niet door afstel. <0000> Voor de nieuwe huishoudens die moeten worden gehuisvest is het van belang dat de nieuwbouwproductie uiteindelijk weer op gang komt. Dit betekent met visie en realisme op innovatieve en flexibele wijze herprogrammeren. <0000> De huidige dip in de oplevering van de nieuwbouw zal wel consequenties hebben op het verdere verloop van de woningbouwprogrammering. Wordt de productie op termijn nog ingehaald of blijven we uiteindelijk geconfronteerd met lagere woningaantallen dan in de provinciale prognoses tot nu toe worden voorgeschoteld? Een onzekerheid die in de toekomst vaak de revue zal blijven passeren, en waar de gemeente alert op dient te zijn. <0000> In verband met teruglopende investeringscapaciteit zijn niet alleen de projectontwikkelaars momenteel terughoudend; ook de corporaties hebben hier veelvuldig mee te maken. En uiteraard wordt de gemeente eveneens geconfronteerd met teruglopende overheidsfinanciën en fikse bezuinigen zoals in de Agenda van Roosendaal staan opgesomd.

Dit leidt tot bijstellingen mede gebaseerd op dit sterk veranderend krachtenspel in de totale woningmarkt. Op basis van de planning 2008 is er een eerste analyse uitgevoerd van de woningbouwlocaties in de programmering. Hierbij zijn verschillende projecten de revue gepasseerd en is er op basis van de huidige actuele ontwikkelingen een bijstelling uitgevoerd. De analyse van de in de programmering opgenomen woningbouwlocaties heeft geresulteerd in een overzicht van te realiseren initiatieven voor de termijn tot en met 2015 en de periode 2016 tot en met 2020. Een en ander heeft geleid tot een afwaardering van zo'n 600 woningen. Voor de destijds opgenomen verzamellocaties zoals centrumgebied, credogebied, visiegebied poort van West en de onderwijscarrousel zijn bijvoorbeeld in de loop der jaren ook wat wijzigingen opgetreden, met een vermindering van het aantal woningen tot gevolg. Prioriteren Om locaties te kunnen prioriteren is een onderscheid gemaakt tussen woningbouwplannen in harde en zachte plancapaciteit, en een categorie 'nader te bepalen'. <0000> Harde plancapaciteit is woningbouwcapaciteit binnen een onherroepelijk bestemmingsplan of projectbesluit/realisatieovereenkomst.

<0000> Zachte plancapaciteit is woningbouwcapaciteit binnen ontwerpbestemmingsplannen of ontwerpprojectbesluiten, initiatieven in planologische voorbereiding of potentiële woningbouwcapaciteit, waarbij op basis van aanwezige inzichten, wordt verwacht dat zij in de periode 2016-2020 zullen worden omgezet in harde plancapaciteit. Een aantal woningen is tenslotte geplaatst in de categorie 'nader te bepalen'. Deze woningbouwinitiatieven vallen eveneens onder de noemer zachte plancapaciteit. Bij deze plannen is er nog onvoldoende zicht op, in welke periode omzetting naar harde plancapaciteit is te verwachten. Realisering na 2020 is hierbij ook niet uit te sluiten. Toevoegen Uitgangspunt is, dat nieuwe woningbouwinitiatieven de komende jaren (voorlopig t/m 2015) alleen onder strikte voorwaarden worden toegevoegd aan de nu te hanteren overzichtslijst van woningbouwlocaties. <0000> Het is belangrijk een flexibele aanpak van de woningbouwprogrammering 2012-2020 te kunnen hanteren. In de komende periode zijn de ontwikkelingen in de woningmarkt bepalend en in eerste instantie moet er geconcentreerd worden op de plannen met de grootste realiteitswaarde (harde plancapaciteit). Hierbij is de marktvraag leidend en zijn de uitkomsten uit het woningmarktonderzoek en de geformuleerde randvoorwaarden richtinggevend. Op basis van monitoring wordt de bouwprogrammering continu gevolgd.

<0000> Door het hanteren van de gestelde randvoorwaarden zal blijken hoe de programma's van, met name de grotere bouwprojecten, zich onderling verhouden ten opzichte van de totale programmering. Dit heeft geleid tot een bijstelling van grondexploitaties op basis van aangepaste woningaantallen, uitgiftetempo en planhorizon. <0000> Om de doorstroming op de woningmarkt in beweging te krijgen wordt naast het bouwen van kleinere hoeveelheden woningen ook meer vraaggericht gebouwd in de komende jaren. Dit vraagt om flexibele bouwconcepten inspelend op de vraag van de consumenten. Hierbij wordt gedacht

17 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

<0000>

aan: te woon (huur > koop op termijn), erfpachtconstructies (latere grondafname), atelierwoningen (mengvorm woon-werk), menubouw (modulaire keuzes) etc. Tevens wordt er ingezet op energiebesparing en structureel lagere woonlasten zoals ook in de prestatieafspraken van het woonconvenant zijn opgenomen.

Toetsing De beoogde ontwikkeling maakt onderdeel uit van de woningbouwprogrammering. Daarnaast is het aantal woningen dat zal worden gerealiseerd flink gereduceerd ten opzichte van het geldende bestemmingsplan Spoorhaven 1e fase. De flexibele bestemmingsregeling zorgt ervoor dat gemakkelijk kan worden ingespeeld op de ontwikkelingen in de markt. Woonagenda 2015 - 2018 Tot 2030 zijn circa 3.250 nieuwe woningen nodig. De gemeente Roosendaal werkt toe naar een woningvoorraad voor meer kleine huishoudens waar een groter aandeel particuliere huur wordt verwacht. Onbekend is of de doorstroming van ouderen op gang komt. Daardoor kan het gebeuren dat zowel in de huur- als de koopsector het aantal scheefwoners toeneemt. Daarom is een vraaggerichte en flexibele woningbouwprogrammering belangrijk. Er is een onderzoek naar de effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen uitgevoerd door Fakton/Smartagent. Op basis hiervan is een actieplan opgesteld, waarvan de volgende punten van belang zijn voor het gebied Stadsoevers. 1. We ondernemen actie tegen het probleem van de betaalbaarheid van woningen (onder andere meer ruimte voor particuliere huur). 2. We staan tijdelijk een toename van de goedkope voorraad toe. 3. We geven extra aandacht aan de zwakste doelgroepen (onder andere goedkope starterswoningen voor jongeren, huisvesting voor arbeidsmigranten). 4.

We gaan een nieuwe woningbouwprogrammering opstellen. 1. We zoeken een goede balans tussen innovatie, vraaggericht aanbod en overaanbod. 2. Met een afnemende groei van de woningvoorraad in het verschiet zal het resterend nieuwbouwprogramma strategisch moeten worden ingezet, met sturing vanuit de toekomstige voorraad. Dit proces vraagt om een goede afstemming met marktpartijen 3. We zullen vraag- en voorraadontwikkelingen nauwgezet volgen om zodoende met actuele ontwikkelingen in de woningmarkt te kunnen sturen op de toekomstige woningvoorraad. 4. Nieuwbouwproducten moeten waarde toevoegen aan hun omgeving, de identiteit van het dorp of stad versterken en waar mogelijk moet de cultuurhistorie van de omgeving gebruikt worden. 5. Appartementen worden veelal in de bestaande voorraad, of bestaand leegstaand vastgoed gerealiseerd, we zijn terughoudend met nieuwbouwappartementen 6. In het bestaand bebouwd gebied is relatief weinig grond beschikbaar voor grondgebonden woningen en vrije sector kavels. Waar mogelijk krijgen deze marktsegmenten voorrang. 7. We stimuleren een snellere doorloop in projecten. Doordat er teveel projecten op de markt worden aangeboden duurt het langer voordat ze in aanbouw worden genomen. De gemeente wil dit versnellen. 8. Projecten worden in kleinere tranches op de markt gebracht. 1.

Rendabelheid is een belangrijk criterium in de selectie van de woningbouwprogrammering 2. Bij gemeentelijke projecten en in gemeentelijke samenwerkingsovereenkomsten wordt de 70% norm niet meer geaccepteerd. Een zo snel mogelijke realisatietermijn is het uitgangspunt. 3. Intentieovereenkomsten, samenwerkingsovereenkomsten en Omgevingsvergunningen worden in tijd gelimiteerd. 4. Empower de lokale economie. 1. We intensiveren de samenwerking van lokale partijen op alle onderdelen van deze woonagenda. Participatie biedt alle ruimte voor het excelleren van de partners op de woningmarkt. 2. Wonen is onderdeel van de economische agenda. Er is meer werkgelegenheid in de bouwsector gewenst. 3. De verbinding van lokale partijen moet leiden tot maatwerk dat beter aansluit bij de Roosendaalse consumentenwensen 4. Dring leegstand terug met behulp van een economisch rendabel woningprogramma. 5. We bieden ruimte voor innovatie en experimenten die het Roosendaals DNA versterken. Toetsing De beoogde ontwikkeling maakt onderdeel uit van de woningbouwprogrammering. Daarnaast is het aantal woningen dat zal worden gerealiseerd flink gereduceerd. De flexibele bestemmingsregeling

18 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

zorgt ervoor dat gemakkelijk kan worden ingespeeld op de ontwikkelingen in de markt. Daarmee sluit het plan aan bij het actieplan zoals geformuleerd in de Woonagende 2015-2018. Beleidsnota Toekomst voor het verleden De beleidsnota 'Toekomst voor het verleden' (vastgesteld in 2007) is een integrale nota over alle aspecten van de fysiek-ruimtelijke aspecten van de cultuurhistorie: <0000> monumentale gebouwen; <0000> historische stedenbouw (structuren); <0000> archeologie; <0000> historisch groen. Deze nota vormt het uitgangspunt van het College voor de uitvoering van de daarin neergelegde beleidsvoornemens. De nota omvat alleen tastbare cultuurhistorische waardevolle aspecten in of bovenop de bodem van de gemeente Roosendaal. Deze aspecten kunnen bestaan uit (delen van) gebouwen, archeologische vondsten, waardevolle archeologische gebieden en vanuit cultuurhistorische overweging waardevol groen, zoals monumentale bomen of historische parken. Het gaat dus niet in op de roerende zaken zoals museale stukken en niet op klederdrachten, dialecten, kunst- en cultuuruitingen en dergelijke. Monumenten en ruimtelijke kwaliteitszorg De komende jaren wil de gemeente zich meer gaan toeleggen op de samenhang van het monument en de omgeving waarin het monument gesitueerd is.

Dit betekent niet, dat individuele bescherming van monumenten niet meer aan de orde is, maar dat meer aandacht wordt geschonken aan de omgeving van het monument. Ook zal méér aandacht worden geschonken aan stedenbouwkundige structuren. De gemeente Roosendaal bezit momenteel 79 rijksmonumenten (inclusief complexen) en circa 300 gemeentelijke monumenten. Archeologie De archeologische bescherming wordt geregeld op basis van een stelsel van archeologische aandachtsgebieden met indicaties van (lagere of hogere) waarden. De provincie heeft een Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Brabant opgesteld met een waardering van mogelijke archeologische gebieden waarvan de bescherming in het bestemmingsplan middels een aanlegvergunning geregeld dient te worden. Aangezien de verantwoordelijkheid voor het archeologisch erfgoed wordt gedecentraliseerd, dienen de gemeenten binnen dit kader hun eigen beleid te ontwikkelen. Roosendaal heeft geen eigen dienst of een specifieke archeologiemedewerker. Om toch voldoende geëquipeerd te zijn met deskundigheid is de gemeente in 2007 een samenwerkingverband aangegaan met de gemeente Bergen op Zoom. Ook is in de beleidsnota de wens uitgesproken te komen tot een archeologische waardenkaart. De informatie die daaruit wordt verzameld, geeft een gemeentedekkend overzicht over het archeologische erfgoed in de gemeente.

De archeologische waardenkaart maakt onderdeel uit van de cultuurhistorische waardenkaart. Historisch groen Er is een gemeentedekkend overzicht van monumentale bomen in Roosendaal. Er staan ongeveer 240 bomen op deze lijst. Deze inventarisatie is uitstekend geschikt om 1 op 1 tot 'historisch groen' te bestempelen en als zodanig waarde aan toe te kennen. Alle monumentale bomen die op de gemeentelijke lijst staan, zijn beschermd. Deze bomen mogen niet gekapt worden. Recentelijk is de waardevolle bomenkaart aangevuld. Toetsing en conclusie In het plangebied zijn een aantal kleine monumenten aanwezig. Behoud hiervan is uitgangspunt. Er zijn geen monumentale bomen aanwezig. Het plangebied heeft een lage archeologische verwachtingswaarde. Archeologie en cultuurhistorie worden uitgebreid besproken in paragraaf 4.11. Erfgoedkaart gemeente Roosendaal In 2011 heeft het college van burgemeester en wethouders -voortvloeiend uit de beleidsnota Toekomst voor het verleden- de Erfgoedkaart vastgesteld. Deze kaart bevat gegevens over

19 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

archeologie, historisch-geografische elementen en structuren, en historische stedenbouw (structuren, rijks- en gemeentelijke monumenten) en vormt een afwegingskader waarbij het aspect cultuurhistorie in brede zin bij ruimtelijk ordeningsbeleid betrokken wordt. Toetsing en conclusie In het plangebied zijn geen monumenten of monumentale bomen aanwezig. Het plangebied heeft een lage archeologische verwachtingswaarde. Archeologie en cultuurhistorie worden uitgebreid besproken in paragraaf 4.11. Welstandsnota De welstandsnota Roosendaal 2012 bevat het toe te passen kader voor de welstandstoets bij aanvragen omgevingsvergunning. Door het herzien van de welstandsnota wordt de gebruiksvriendelijkheid voor de gebruiker (burgers, bedrijven en behandelaars) verbeterd. Het bestuur gaat in de nieuwe nota en het daarin omschreven beleid uit van een grotere eigen verantwoordelijkheid van de burger, die voldoende ruimte moet krijgen voor eigen initiatief. In de nieuwe nota wordt een groot deel van de gemeente minimaal getoetst op welstand. Het doel is in deze gebieden slechts het voorkomen van excessen. Tegelijkertijd leeft de wens enige grip te houden op de gebieden (en routes) die het gezicht van de gemeente bepalen en/of een cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen. Toetsing en conclusie In de welstandsnota is het gebied aangemerkt als bedrijventerrein en vervolgens aan welstandsvrij.

Met het oog op de nieuwe woonfunctie is de welstandnota niet van toepassing. In het boek 'Stadsoevers Roosendaal' zijn de uitgangspunten voor het uiterlijk van de woningen en de uitstraling van het gebied als geheel uitgewerkt. 2.5 Planologische afweging De plannen voor Stadsoevers resulteren in een transformatie van een verouderd bedrijventerrein naar een duurzaam nieuw stedelijk gebied waarin naast woningen diverse belangrijke stedelijke functies worden gesitueerd. Aanvullend wordt in bestaande gebouwen en op markante plaatsen, zoals nabij de kom van de Roosendaalse Vliet, ruimte geboden voor functies die voor die locaties zorgen voor extra beleving of een passende invulling geven aan de plinten van gebouwen. Het gebied krijgt een intensiever ruimtegebruik ten opzichte van de bestaande situatie, aanzienlijk duurzamer en van een grote betekenis voor de stad Roosendaal en het centrumgebied en Westrand in het bijzonder. De beoogde invulling van het gebied past uitstekend binnen het stedelijk weefsel. Daarmee wordt dan ook aan alle beleidsnota's voldaan die door het Rijk, provincie en gemeente zijn vastgesteld. Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan is sprake van een halvering van het aantal te realiseren woningen. ook de omvang aan functies neemt aanzienlijk af. Dit blijkt uit de analyse die is opgenomen in paragraaf 4.12.

Daarmee wordt adequaat gereageerd op de huidige en toekomstige marktsituatie. Het programma wordt sterk gereduceerd, zoals in diverse beleidsnota's als ambitie is geformuleerd. Het nieuwe programma met een hoog ambitieniveau geeft invulling aan de beleidsnota's die zich richten op hoogwaardige transformatie van stedelijk gebied met een actueel passend programma resulterend in een versterking van de stedelijke structuur en aanzienlijke kwaliteitsverbetering en duurzamer ruimtegebruik.

20 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

21 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

Hoofdstuk 3 Beschrijving plangebied 3.1 Historische analyse van het gebied Het plangebied kent vele gezichten. Een van de oudste routes in Roosendaal verbindt de Markt met het Stadsoeversgebied. De spoorlijn en naastgelegen Stationsstraat die de route doorsnijden zijn pas eind 19e eeuw aangelegd. Het vormde het begin van een lange periode waarin Roosendaal een belangrijke internationale spoorstad was. Tot de 'moderne' laat 19e eeuwse infrastructurele projecten hoort ook de kanalisering van de Roosendaalse Vliet, een operatie die van de beek een industrieel kanaal maakte. De nieuwe infrastructuur leverde Roosendaal naast de besloten ruimte rond de Oude Markt, een nieuw soort grote ruimtes op. Ten noorden van Roosendaal was vroeger een land van kreken en gorzen dat in latere jaren steeds verder werd bedijkt. De belangrijkste kreken, zoals de Roosendaalse Vliet, behielden hun waterafvoerende functie. In Stadsoevers is lange tijd het overslagpunt van de turf geweest. Dat is het overladen van de turf vanuit de kleinere vaarten op de Roosendaalse Vliet. Hier vandaan werd de turf verscheept naar grotere steden. Halverwege de negentiende eeuw deed het spoor zijn intrede.

Daarna is duidelijk te zien dat begin twintigste eeuw de industrie langs het water toeneemt, want in het gebied komen met name aan de oostzijde tussen het spoor en de Roosendaalse Vliet steeds meer industriële panden te staan. Dit zijn voornamelijk suikerfabrieken die een geheel eigen cluster vormen tussen de Oostelijke Havendijk en de Industriestraat. Voor de industrie en de steeds grotere schepen werd een zwaaikom uitgegraven. Tot de jaren zeventig van de twintigste eeuw had de Roosendaalse Vliet grote betekenis voor de beroepsvaart. Suikerfabrieken, zand- en grindbedrijven, een betonmortelcentrale en een oliedistributiecentrum in Roosendaal hadden een vestiging aan het water voor de aan- en afvoer van grondstoffen. De jaren 1967 en 1968 waren topjaren met een geschat tonnage van één miljoen per jaar. Daarna liep het terug door de opkomst van goederenvervoer over de weg. Bedrijven verplaatsten zich waardoor nog vóór de eeuwwisseling het vrachtvervoer per schip over de Roosendaalse Vliet tot nul was gereduceerd. Dit had ook te maken met het graven van het Mark-Vlietkanaal in 1983. Hierdoor kwam Roosendaal rechtstreeks in verbinding met de Dintel en zo had de Roosendaalse Vliet voor het scheepvaartverkeer nauwelijks nog betekenis. Lange tijd heeft de Molenbeek de vrije loop gehad vanwege de ligging buiten de stad.

Door de naoorlogse groei van Roosendaal, en met de komst van uitbreidingen zoals Westrand en Borchwerf, is de Molenbeek steeds verder ingedamd. Het is goed te zien dat de Roosendaalse Vliet en de Molenbeek vroeger samen één systeem waren en dat ze door de tijd heen steeds verder uit elkaar getrokken zijn. In de laatste fase is de nieuw aangelegde meander van de Molenbeek ter hoogte van het Kadeplein gegraven. 3.2 Ruimtelijke analyse van het gebied 3.2.1 Stedenbouwkundige analyse Het plangebied ligt aan de rand van het stadscentrum van Roosendaal: een uitgestrekt, extensief bebouwd terrein met veelal verouderde industrie en een spooremplacement. De gunstige ligging van Stadsoevers, zo dicht bij de binnenstad, biedt grote kansen om er nieuwe functies te vestigen die aanvullend zijn op de functies in het stadscentrum. Het is bij uitstek de plaats voor het vestigen van functies die van belang zijn voor het functioneren van de gehele stad. De inzet van dit bestemmingsplan is de metamorfose van het gebied tot multifunctioneel gebied met ruimte voor wonen, maatschappelijke voorzieningen, recreatie en enkele commerciële functies. Kadeplein Het recent heringerichte Kadeplein (zie figuur 3.1) vormt de eerste stap in de ontwikkeling van Stadoevers.

Hier is zichtbaar gemaakt welke potentie het gebied heeft, wanneer de hoofdstructuren (in dit geval de Molenbeek) op een goede wijze ingepast worden in het gebied. De Molenbeek heeft hier een duidelijk stedelijk karakter. Op de kop van de beek, naast het Polarbear-monument, is ruimte gemaakt voor de ondernemers om hier terrassen en andere

22 - 83

NL.IMRO.1674.2087STADSOEVERS-0601

activiteiten te ontplooien. Hierdoor ontstaat levendigheid op het plein en wordt het gebied een logisch koppelstuk tussen het oude lint en het nieuwe Stadsoeversgebied.

Figuur 3.1 Kadeplein (bron: Ruimtelijke Positionering Stadsoevers, december 2015)

Campus Het gebied rondom de Kade met het Essent gebouw, het ROC en het Douanekantoor is aangeduid als de Campus. De huidige situatie van het campus-deelgebied is een losse verzameling van nieuwe en oude gebouwen en ruimtelijke structuren. Het is de knoop waar de oude linten en de Westrand samenkomen. De ruimtelijke structuren zijn de Kade, het Kadeplein, de Veemarkt, Zwaaikom en de Wipwei en omgeving. Op de Kade en het Kadeplein na, kan gesteld worden dat deze ruimtes nu allemaal een zeer gedateerde en versleten indruk geven. Er is al een aantal ingrepen gedaan in de openbare ruimte. Zo is het Kellebeekcollege gebouwd en is de Wethouder Lanenstraat doorgetrokken. Bedrijventerrein westzijde Roosendaalse Vliet Het bedrijventerrein tussen de Roosendaalse Vliet en Scherpdeel ligt deels braak en is deels nog in gebruik. De verkaveling is gevarieerd, net als de omvang van de bedrijfspercelen en -gebouwen. De gevestigde bedrijven maken nog maar zeer beperkt gebruik van de Roosendaalse Vliet. Er is ook geen directe toegang tot het water vanaf het bedrijventerrein. Ten noordwesten van dit bedrijventerrein ligt een aantal woonwagenstandplaatsen. Het beeld van de westgrens van dit gebied wordt sterk bepaald door de aanwezige ecologische verbindingszone. De zone vormt een groene overgang naar de aangrenzende woonwijk.