Document · PDF

Bijlage 1 Taxatierapport Flaviadonk 1 en 2 Roosendaal.pdf

Gemeenteraad 17 juni 2021, gemeente RoosendaalBij agendapunt: 6b: Raadsvoorstel 27 Verkoop Flaviadonk 1 en 215.883 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Taxatierapport Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal

drs. F.J. Kraan MRE REV | Kraan Stokman Van Duren Taxaties Sweelinckplein 39 A, 2517 GP te Den Haag Telefoon: 0622927262 | Email: kraan@ksdtaxaties.nl

Opdrachtgever Gemeente Roosendaal mevr. J. Verdoorn-Sluimer Stadserf 1 4701 NK Roosendaal

Referentienummer opdrachtgever

Waardepeildatum 25 oktober 2019

Dossiernummer taxateur

Rapportdatum

1245/14

21 januari 2020

Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 25-10-2019 | Uitgebracht door: drs. F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 | Pagina

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal I - Rapportsamenvatting | Ontwikkeling Dossiernr taxateur:

1245/14

VMS taxatienummer:

17366898

Complex:

Flaviadonk - 40 woningen

Adres:

Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal

Type eigendom

Bloot eigendom

Perceeloppervlakte:

5.290 mð

Object Te taxeren belang:

ONT

Oorspronkelijk bouwjaar: Monument:

Nee

Verkoopopbrengsten:

€ 2.691.854

Stichtingskosten:

€ 1.744.199

Additionele kosten:

€ 10.100

Grondwaarde bij uitgifte:

€ 947.655

Totale correcties:

Overige waarden kk:

Slagingskans bestemmingsplan:

100%

Marktwaarde met bijzondere uitgangspunten

Kengetallen

Opdrachtgever:

Gemeente Roosendaal

VVO mðcommercieel

Contactpersoon:

mevr. J. Verdoorn-Sluimer

Aantal woningen

Eigenaar:

Gemeente Roosendaal

Stichtingskosten

€ 1.744.199

Taxateur:

drs. F.J. Kraan MRE REV

Grondwaarde bij uitgifte

Waardepeildatum:

vrijdag 25 oktober 2019

% Grondquote bij uitgifte / mð

Het object is per 25-10-2019 getaxeerd op:

EUR 905.000

€ 947.655 35,2%

Marktwaarde per mð

€ 171

Netto grond quotum

34,4%

Floor space index

Aantal won per ha.

190

Marktwaarde kosten koper

Pagina 2 van 30incl. | Waarde op: |25-10-2019 Taxateur: drs. F.J. Kraan MRE REV Taxatierapport bijlagen Peildatum: |25-10-2019 | Uitgebracht door: drs. F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal Rapport samenvatting | Residueel SWOT analyse Sterktes

Zwaktes

Goede ligging. Onderhoud van de openbare gronden is voor gemeente. Grote vraag naar tijdelijke huisvesting

Bebouwingsmogelijkheden en de doelgroep waaraan verhuurd mag worden is beperkt door de erfpachtovereenkomst. De te ontvangen huurprijs is dwingend beschreven in de erfpachtovereenkomst. De kwaliteit van de woonunits kan gedurende 20 jaar achteruitgaan.

Kansen

Bedreigingen

Verruiming van de bouwmogelijkheden en de doelgroep uitbreiden zou een verhoging van de waarde kunnen betekenen

De omschreven doelgroep voor de woningen zou in de loop der tijd door economische- of politieke ontwikkelingen kunnen afnemen, waardoor de verhuurbaarheid zou kunnen verslechteren.

Algemene uitgangspunten Het object is gezien het doel gewaardeerd vrij van huur en gebruik. De waardering is verricht op basis van de situatie dat een marktconforme canon zou worden betaald. Verder is een tweede waardering uitgevoerd op basis van de overeengekomen canon.

Bijzondere uitgangspunten De getaxeerde marktwaarde heeft per waardepeildatum betrekking op een (nog) niet bestaande situatie. De marktwaarde heeft als bijzonder uitgangspunt dat de gronden op peildatum worden uitgegeven op basis van een erfpachtcontract waarin de afspraken uit een samenwerkingsovereenkomst van 15 mei 2018, inclusief de gevraagde afwijkingen hierop uit het Memo van 11 november 2019, tussen de gemeente Roosendaal en de woning corporatie Alwel als erfpachtbepalingen zijn opgenomen. Dit betreft onder meer de volgende afspraken: - Realiseren van 40 prefab tijdelijke huurwoningen voor een- en tweepersoonshuishoudens op de locatie, - Dertig van de te realiseren prefab tijdelijke huurwoningen voor een- en tweepersoonshuishoudens, type 28 m2 GBO, krijgen een netto aanvangshuur van € 450 per maand. - Tien van de te realiseren prefab tijdelijke huurwoningen voor een- en tweepersoonshuishoudens, type 40 m2 GBO, krijgen een netto aanvangshuur van € 550 per maand. - De gronden worden bouw- en woonrijp opgeleverd. - Het beheer en onderhoud van het openbaar gebied deel uitmakend van het uit te geven perceel is voor rekening van de gemeente. +HWSHUFHHOZRUGWPLOLHXK\JLsQLVFKJHVFKLNWJHOHYHUGYRRUKHWJHEUXLNZRQHQ Verder is een indicatietekening van de locatie verstrekt door opdrachtgever over de inrichting van de kavel met prefab woningen.

Ook is aangegeven door opdrachtgever dat de woningen vergelijkbaar zullen zijn met de prefabwoningen die zijn gerealiseerd door de corporatie Alwel aan de President Kennedylaan in Roosendaal.

Toelichting op de waardering De marktwaarde is residueel benaderd op basis van bijzondere uitgangspunten. De marktwaarde in de huidige staat van de gronden inclusief de momenteel aanwezige opstallen van een schoolcomplex is niet beschouwd gezien het aangegeven doel van de taxatie.

Opmerkingen / Afwijkingen tov taxatiestandaarden De waardering heeft plaatsgevonden op basis van de geformuleerde uitgangspunten en conform EVS. Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de onder "opdrachtgever" beschreven opdrachtgevers. De opdrachtgever(s) mag/mogen het taxatierapport uitsluiten gebruiken voor het in paragraaf doel van de taxatie genoemde doel van de taxatie. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder RQ]HEHURHSVDDQVSUDNHOLMNKHLGVYHU]HNHULQJZRUGWXLWEHWDDOGHQLHGHUHDDQVSUDDNRSRQVZHJHQVVFKDGHYHUJRHGLQJYHUYDOWQDYHUORRSYDQppQ MDDUQDEHsLQGLJLQJYDQGHRSGUDFKW

Pagina 3 van 30incl. | Waarde op: |25-10-2019 Taxateur: drs. F.J. Kraan MRE REV Taxatierapport bijlagen Peildatum: |25-10-2019 | Uitgebracht door: drs. F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

Opdracht

Taxatie

Beoordeling en SWOT analyse

Juridisch

Object

Locatie

Gebruik

Onderbouwing

Algemene uitgangspunten

Waardebegrippen en definities

Bijlagen

Pagina 4 van 30incl. | Waarde op: |25-10-2019 Taxateur: drs. F.J. Kraan MRE REV Taxatierapport bijlagen Peildatum: |25-10-2019 | Uitgebracht door: drs. F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal A

OPDRACHT

A.1

Opdrachtgever Opdrachtgever:

Gemeente Roosendaal

Verstrekt namens:

mevr. J. Verdoorn-Sluimer

Adres:

Stadserf 1, 4701 NK te Roosendaal

Telefoonnummer: Emailadres opdrachtgever:

A.2

A.3

Opdrachtnemer en uitvoerend taxateur Naam organisatie:

Kraan Stokman Van Duren Taxaties

Uitvoerend taxateur:

drs. F.J. Kraan MRE REV

Adres:

Sweelinckplein 39 A, 2517 GP te Den Haag

Telefoonnummer:

0622927262

Email:

kraan@ksdtaxaties.nl

Lid van / aangesloten bij:

De heer drs. F.J. Kraan, MRE REV RT, is lid van de Nederlandse &R|SHUDWLHYH9HUHQLJLQJYDQ0DNHODDUVHQ7D[DWHXUVLQRQURHUHQGH goederen NVM. TMI lidmaatschapsnummer 68326.

Ingeschreven in het register onder nummer:

%HsGLJGDOVPDNHODDUWD[DWHXURQURHUHQGJRHGRS31 maart 1993 door de Rechtbank van Rotterdam. Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) bij de kamers Wonen en Bedrijfsmatig Vastgoed met aantekening Grootzakelijk Vastgoed onder nummer RT437147627. Ingeschreven als Recognised European Valuer in het REV-register van TeGoVa onder certificaatnummer REV-NL/NVM/2024/17.

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

Commercieel vastgoed: kantoren, retail, bedrijfsruimten en maatschappelijk vastgoed. Woningen: beleggingsobjecten. Gediplomeerd WOZ-taxateur conform Wet Waardering Onroerende zaken; Planschade-/onteigeningsdeskundige. De specialisaties met betrekking tot het Taxatie Management Instituut (TMI) zijn: Commercieel vastgoed taxatie, Wooncomplex taxatie, Residuele grondwaarde taxatie, Fiscale taxatie. De register-taxateur houdt zijn kennis en vaardigheden op het voor zijn beroepsuitoefening vereiste niveau door te voldoen aan de vereisten die in het Reglement Permanente Educatie NRVT worden gesteld.

Controlerend of tweede taxateur Naam organisatie:

Drevast BV

Controlerende / tweede taxateur:

de heer ir. M. Fokkens,

Adres:

Prins Alexanderweg 106, 3712 AC te Huis ter Heide (Utr.)

Telefoonnummer:

030 697 7010

Email:

mike.fokkens@drevast.nl

Lid van / aangesloten bij:

Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)

Ingeschreven in het register onder nummer:

Nederlands Register Vastgoed Taxateurs RT172729891, ingeschreven in de kamers WOZ en Bedrijfsmatig Vastgoed.

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

Bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed, waarderingen voor financieringsdoeleinden, beslissingen omtrent aan- en verkoop, second opinion.

Pagina 5 van 30incl. | Waarde op: |25-10-2019 Taxateur: drs. F.J. Kraan MRE REV Taxatierapport bijlagen Peildatum: |25-10-2019 | Uitgebracht door: drs. F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal A.4

Verklaringen taxateurs inzake opdrachtverstrekking Opdrachtdatum:

woensdag 9 oktober 2019

Toelichting opdrachtverstrekking: Opdrachtgever heeft de taxatieopdracht verstrekt middels de opdrachtbrief van 6 juli 2018, met referentie 1245/09/b01, welke is geaccordeerd door opdrachtgever op 16 juli 2018.

Opdracht voorwaarden: Deze taxatie is uitgevoerd conform de afgesproken opdrachtvoorwaarden zoals vastgelegd in de opdrachtbrief.

Interne kwaliteitsborging De register-taxateur is zijn werkzaamheden aangevangen met het overeenkomen met de Opdrachtgever van de Opdrachtvoorwaarden voor de Professionele Taxatiedienst en heeft deze schriftelijk vastgelegd. Hij heeft deze ter hand aan de opdrachtgever gesteld. Voorts heeft hij de werkzaamheden die de grondslag vormen van de Professionele Taxatiedienst in het taxatierapport en zijn taxatiedossier vastgelegd. Het taxatiedossier is op orde, zodat voor een eventueel opvolgende, dan wel niet eerder betrokken taxateur of deskundige derde, alsmede NRVT inzichtelijk is welke werkzaamheden zijn verricht.

Roulatie De register-taxateur is niet eerder betrokken geweest bij enige opdracht betrekking hebbend op het onderhavige object.

Onafhankelijkheid De register-taxateur verklaart dat hij niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij de te waarderen onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. De taxateur verklaart tevens dat het honorarium van de taxateur niet afhankelijk is van de uitkomst van de getaxeerde waarde(n). De omzet van opdrachtnemer bestaat voor minder dan 25% uit opdrachten van opdrachtgever of aan opdrachtgever verbonden bedrijven.

Educatie en routine De register-taxateur houdt zijn kennis en vaardigheden op het voor zijn beroepsuitoefening vereiste niveau door te voldoen aan de vereisten die in het Reglement Permanente Educatie NRVT worden gesteld. Om tot een betrouwbare waardebepaling te komen is het van belang dat taxateurs die taxaties uitvoeren onafhankelijk, integer en niet vooringenomen handelen. Onafhankelijk zijn in wezen en in schijn is vereist om het de taxateur mogelijk te maken als resultaat van een door hem uitgevoerde opdracht een - voor iedereen - acceptabel oordeel uit te spreken zonder vooringenomenheid, tegengestelde belangen of door een derde op hem uitgeoefende druk. Een strikte scheiding van de functies van makelaar en taxateur voor eenzelfde object, is daarbij van groot belang. De taxateur verklaart niet werkzaam te zijn als makelaar.

Plausibiliteit De controlerend taxateur - heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan; - heeft geen bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken; - geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen.

Taxatie standaarden De register-taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig NRVT richtlijnen. De taxateur heeft kennis van deze taxatierichtlijnen en verklaart te voldoen aan alle gestelde kwaliteitseisen en de uitvoering van deze taxatie te hebben verricht conform de richtlijnen. De taxateur bevestigt dat de opdracht is uitgevoerd in overeenstemming met de International Valuation Standards (IVS).

Tuchtrecht 'HUHJLVWHUWD[DWHXUNRPWQDDUEHVWHYHUPRJHQWHJHPRHWDDQUHsOHYHUZDFKWLQJHQGLHRSGUDFKWJHYHUVYDQKHPPRJHQKHEEHQHQ conformeert zich aan de Erecode van de NVM en aan de statuten en reglementen van het NRVT. Niet naleving van deze algemene gedrags- en beroepsregels en/of andere reglementen van het NRVT kan worden onderworpen aan de tuchtrechtspraak van het centraal ingericht en onafhankelijk opererend tuchtcollege van de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT. De reglementen van de NRVT en STNRVT kunnen worden geraadpleegd op de website www.NRVT.nl.

Pagina 6 van 30incl. | Waarde op: |25-10-2019 Taxateur: drs. F.J. Kraan MRE REV Taxatierapport bijlagen Peildatum: |25-10-2019 | Uitgebracht door: drs. F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal B

TAXATIE

B.1 Algemeen Objectomschrijving Gronden uit te geven in erfpacht voor het plaatsen van 40 prefab woningen welke zullen dienen als tijdelijke woonruimte in het onderste huurprijssegment van € 450,- tot € 550,- per maand.

B.2

B.3

Adres:

Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal

VMS taxatienummer:

17366898

Type eigendom:

Bloot eigendom

Waardepeildatum:

vrijdag 25 oktober 2019

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

Residuele grondwaarde

Doel van de taxatie Doel:

Overig

Toelichting doel van de taxatie:

Ten behoeve van een eerste uitgifte in erfpacht, waarbij de gronden bouw- en woonrijp worden opgeleverd aan een woningcorporatie, wil opdrachtgever inzicht krijgen in de marktwaarde van de erfpachtgrond. Het Besluit Begroting en Verantwoording vraagt een waardering van de gronden die gebaseerd is op de economische waarde van het af te sluiten erfpachtcontract. De onderliggende grondwaarde van het op te stellen erfpachtcontract bepaalt in theorie de te betalen canonverplichting. Partijen hebben zijn in dit geval echter een canonbetaling van € 1 overeengekomen. Opdrachtgever wil om verslagleggingsredenen inzicht hebben in de waarde van het bloot eigendom op basis van de afgesproken canon € 1,- per jaar en de waarde op basis van een marktconforme canon rekening houdend met de op te nemen bepalingen in de erfpachtovereenkomst. Hierdoor kan namelijk een eventuele afboeking inzichtelijk worden gemaakt.

Waardering & basis van de waarde 0DUNWZDDUGHLVKHWJHVFKDWWHEHGUDJZDDUWHJHQYDVWJRHG]RXZRUGHQRYHUJHGUDJHQRSGHZDDUGHSHLOGDWXPWXVVHQHHQ bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta:

Alle bedragen in dit rapport zijn in euro's (€).

Het object is per 25 oktober 2019 getaxeerd op:

Marktwaarde kosten koper:

EUR 905.000

Met bijzondere uitgangspunten Zegge:

negenhonderd vijf duizend euro

Handtekening taxateur:

__________________________________________ drs. F.J. Kraan MRE REV Datum en plaats: 21 januari 2020 | Den Haag

Pagina 7 van 30incl. | Waarde op: |25-10-2019 Taxateur: drs. F.J. Kraan MRE REV Taxatierapport bijlagen Peildatum: |25-10-2019 | Uitgebracht door: drs. F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal B.4

Inspectie Datum opname en inspectie:

maandag 7 oktober 2019

Mate van inspectie:

Externe inspectie

Inspectie uitgevoerd door:

drs. F.J. Kraan MRE REV

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De taxateur heeft de locatie bezocht. De nog aanwezige opstallen van een school zijn niet opgenomen

B.5

Uitgangspunten en afwijkingen Algemene uitgangspunten Het object is gezien het doel gewaardeerd vrij van huur en gebruik. De waardering is verricht op basis van de situatie dat een marktconforme canon zou worden betaald. Verder is een tweede waardering uitgevoerd op basis van de overeengekomen canon.

Ook is aangegeven door opdrachtgever dat de woningen vergelijkbaar zullen zijn met de prefabwoningen die zijn gerealiseerd door de corporatie Alwel aan de President Kennedylaan in Roosendaal.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden De waardering heeft plaatsgevonden op basis van de geformuleerde uitgangspunten en conform EVS. Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de onder "opdrachtgever" beschreven opdrachtgevers. De opdrachtgever(s) mag/mogen het taxatierapport uitsluiten gebruiken voor het in paragraaf doel van de taxatie genoemde doel van de taxatie. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder onze beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald en iedere aanspraak op ons wegens schadevergoeding vervalt QDYHUORRSYDQppQMDDUQDEHsLQGLJLQJYDQGHRSGUDFKW

B.6

Nadere toelichting op de waardering Toelichting op de waardering De marktwaarde is residueel benaderd op basis van bijzondere uitgangspunten. De marktwaarde in de huidige staat van de gronden inclusief de momenteel aanwezige opstallen van een schoolcomplex is niet beschouwd gezien het aangegeven doel van de taxatie.

Aanpassingen op conceptrapportage Aan opdrachtgever is op 12 november 2019 een eerste concept-taxatierapport verstrekt. Het blijkt dat inmiddels aanvullend afspraken zijn gemaakt tussen de corporatie en de gemeente. In plaats van 48 woningen worden 40 woningen gerealiseerd. Ook de maatvoering en de maximale huren wijken (deels) af van de eerdere uitgangspunten.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Er hebben zich sinds de waardepeildatum, zover bekend, geen wezenlijke veranderingen voorgedaan die de waarde substantieel EHwQYORHGHQ

Taxatie onnauwkeurigheid De taxatie is zo nauwkeurig mogelijk uitgevoerd. Een taxatie vormt een opinie betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een WUDQVDFWLHRSGHZDDUGHSHLOGDWXP'HPDWHYDQ]HNHUKHLGNDQ]RDOVELMDOOHRSLQLHVYDULsUHQ'HVFKDWWLQJVRQ]HNHUKHLGNDQKHWJHYROJ zijn van: de informatievoorziening; een gebrek aan marktinformatie; marktomstandigheden; algemene taxatie onnauwkeurigheid. Er spelen hier geen bijzondere onzekerheden over de taxatie, behoudens het feit dat het om een nog te verwezenlijken situatie gaat. Indien de uitgangspunten tijdens de realisatie wijzigen kan dit gevolgen hebben voor de waarde.

Pagina 8 van 30incl. | Waarde op: |25-10-2019 Taxateur: drs. F.J. Kraan MRE REV Taxatierapport bijlagen Peildatum: |25-10-2019 | Uitgebracht door: drs. F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal B.7

Eerdere taxaties en overzicht andere waarderingen Eerdere taxaties De taxateur heeft niet eerder een taxatierapport van dit object uitgebracht.

Overzicht andere waarderingen Waarderingen

Waarde

Markwaarde op basis van werkelijke canon Marktconforme canon

B.8

€1

€ 22.625

Opmerkingen Partijen zijn in werkelijkheid een canon van € 1,- per jaar overeengekomen. De waarde van het bloot eigendom is dan nagenoeg nihil aangezien de beheerkosten van het recht hoger zijn dan de canoninkomsten. De gemeente Roosendaal heeft geen uitgiftebeleid geformuleerd voor erfpacht. De canon is bepaald door het gemiddelde van de uitgiftepercentages te nemen van de twee grootste gemeenten met erfpacht Den Haag en Amsterdam. Dit leidt tot een uitgiftepercentage van 2,5%

Overzicht inzage documenten Soort informatie

Ingezien

Datum

Bron / opmerking

Asbestonderzoek

NVT

Opdrachtgever

Bestemmingsplan

ruimtelijkeplannen.nl

Bodemonderzoek

Omgevingsdienst Noord-Brabant

Eigendomsbewijs

kadasteronline.nl

Erfpacht gegevens

Opdrachtgever, op basis van gesloten samenwerkingsovereenkomst

Gebruiksvergunning

Nee

Opdrachtgever

Huurlijst

Nee

Opdrachtgever

Huurovereenkomsten

Nee

Opdrachtgever

Inspectie rapporten

Nee

Opdrachtgever

Kadastrale gegevens

kadasteronline.nl

Meetcertificaat

Nee

Opdrachtgever

Milieu-informatie overheid

NVT

Milieuvergunning

NVT

Onderhoudsprognose

Nee

Opdrachtgever

Omgevingsvergunning

Nee

Opdrachtgever

Overige gegevens

Odrachtgever, samenwerkingsovereenkomst en memo gemeente Roosendaal en corporatie Alwel

Plattegronden

Opdrachtgever

Sideletters / allonges

Nee

Opdrachtgever

Splitsingsakte

NVT

Opdrachtgever

Energielabel

B.9

Gehanteerde taxatiemethodiek Gehanteerde taxatiemethodiek De marktwaarde van de gronden c.q. de waarde van het bloot eigendom is op basis van de herontwikkeling van de gronden conform de uitgangspunten van de samenwerkingsovereenkomst residueel benaderd. Hierbij wordt de waarde van het object na herontwikkeling gecorrigeerd met ondermeer de kosten van de nieuwbouw, rentekosten etc. De uitkomst van deze berekening geeft de maximale investering weer op basis van verwachte huuropbrengsten. In de berekeningen wordt rekening gehouden met de toekomstige verkoopkosten.

Pagina 9 van 30incl. | Waarde op: |25-10-2019 Taxateur: drs. F.J. Kraan MRE REV Taxatierapport bijlagen Peildatum: |25-10-2019 | Uitgebracht door: drs. F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal B.10 Plausibiliteit taxatie Plausibiliteitsverklaring - heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan; - heeft geen bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken; - geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. De plausibiliteitsverklaring van de controlerende taxateur is opgenomen in de bijlage.

Handtekening controlerend taxateur:

__________________________________________ de heer ir. M. Fokkens, Datum en plaats: | Huis ter Heide (Utr.)

Pagina 10 van 30 | Waarde op:| Peildatum: 25-10-201925-10-2019 | Taxateur: |drs. F.J. Kraan MRE Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: drs.REV F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina 10

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal C

BEOORDELING EN SWOT ANALYSE

C.1

Beoordeling Object

Score

Locatie

Score

Bouwkundige staat:

Niet van toepassing

Ligging:

Goed

Onderhoud buiten:

Niet van toepassing

Bereikbaarheid:

Goed

Onderhoud binnen:

Niet van toepassing

Parkeren op openbare weg:

Goed

Locatie score:

Goed

Parkeren (op eigen terrein):

Goed

Object score:

Goed

Gebruik Huidige verhuursituatie:

Markt

Score

Niet van toepassing

Score

Courantheid verkoop:

Goed

Slecht

Courantheid verhuur:

Goed

Alternatieve aanwendbaarheid:

C.2

SWOT Analyse Sterktes

Zwaktes

Goede ligging. Onderhoud van de openbare gronden is voor gemeente. Grote vraag naar tijdelijke huisvesting

Kansen

Bedreigingen

Verruiming van de bouwmogelijkheden en de doelgroep uitbreiden zou een verhoging van de waarde kunnen betekenen

De omschreven doelgroep voor de woningen zou in de loop der tijd door economische- of politieke ontwikkelingen kunnen afnemen, waardoor de verhuurbaarheid zou kunnen verslechteren.

Pagina 11 van 30 | Waarde op:| Peildatum: 25-10-201925-10-2019 | Taxateur: |drs. F.J. Kraan MRE Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: drs.REV F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina 11

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal D

JURIDISCH

D.1

Privaatrechtelijke aspecten Eigenaar:

Gemeente Roosendaal

Type eigendom:

Bloot eigendom

Te taxeren belang:

Bloot eigendom

Kadastrale omschrijving commercieel Gemeente

Gemeente code kadaster

Roosendaal en Niispen

Sectie

Perceelnummer

7402

Index

Oppervlakte mð

Totaal

5.290

Eigenaar Gemeente Roosendaal

5.290

Aantekeningen kadastraal object Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster.

Beschrijving erfpacht Het object zal in erfpacht worden uitgegeven aan een corporatie. Het bloot eigendom behoort aan de gemeente Roosendaal. Het perceel zal in tijdelijke erfpacht worden uitgegeven voor 20 jaar. De feitelijke canonverplichting zal bestaan volgens opgave opdrachtgever uit 1 euro per jaar. In de taxatie wordt echter uitgegaan van het bijzondere uitgangspunt dat een canon wordt betaald die gerelateerd is aan de grondwaarde. In de erfpacht zal worden opgenomen dat het erfpachtrecht is bestemd voor het realiseren van 40 prefab tijdelijke huurwoningen voor een- en tweepersoonshuishoudens met een netto huur van € 450 per maand voor het kleine type en € 550 per maand voor het grote type.

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen De taxateur heeft de laatste eigendomsakte onderzocht. Voor zover visueel waarneembaar voor de taxateur, en volgens verklaring van de eigenaar zijn er geen verdere bezwarende bepalingen of erfdienstbaarheden. De taxateur heeft verder geen titelonderzoek naar eventueel andere aanwezige zakelijke rechten gedaan.

D.2

Publiekrechtelijke aspecten Gebruik conform bestemmingsplan:

Nee

Bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan Langdonk, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Roosendaal op 12 maart 2013 bepaalt de bestemming op Maatschappelijk.

Monument:

Nee

Wet voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Vestigingseisen Geen bijzondere vestigingseisen

Fiscale aspecten Uitgifte van erfpacht kan leiden tot heffing van BTW indien de vergoeding ten minste gelijk is aan de waarde in het economische verkeer van het recht van erfpacht. Voldoet dit niet aan deze eis dan wordt het niet als levering gezien van goederen maar als een dienst. In dat laatste geval zal sprake zijn van overdrachtsbelasting. Aangezien hier de waarde van de grond is bepaald voor de bepaling van de hoogte van de canon is de grondwaarde ex btw bepaald.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Geen bijzondere publiekrechtelijke bepalingen

Pagina 12 van 30 | Waarde op:| Peildatum: 25-10-201925-10-2019 | Taxateur: |drs. F.J. Kraan MRE Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: drs.REV F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina 12

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal E

OBJECT

E.1

Object informatie Beschijving (her) ontwikkeling Blijkens de ontvangen samenwerkingsovereenkomst en memo, zie bijlage, worden 40 prefab woningen met bijbehorende stallingen en parkeerplaatsen op de kavel worden gerealiseerd.

Overzicht van de ontwikkelingskosten Stichtingskosten Algemeen Architect

Periode 1

Totaal

14.070

70.350

1.351.592

Leges

40.547

Marketing

27.706

Nutsvoorzieningen

40.645

Onvoorzien

16.003

Planontwikkelingskosten

55.412

Bouwkosten

Rente opbrengst stichtingskosten Rente verlies stichtingskosten

17.440

Winst/verlies

136.331

Ontwikkelingskosten

1.770.096

Additionele kosten

Periode 1

Totaal

Bouwrijp maken

Exploitatiebijdrage

Infrastructuur kosten

Onvoorzien/advies Planschade Rente opbrengst add kosten

10.161

101

Saneringskosten

Sloop

Woonrijp maken

10.262

Renteverlies add. kosten

Additionele kosten

Fasering (her) ontwikkeling Aangezien de locatie woon- en bouwrijp wordt opgeleverd en de uitgifte van het erfpachtrecht pas na aanpassing zal plaatsvinden, is verondersteld dat de bouw rond 1 januari 2020 zou kunnen aanvangen.

Bouwvergunning(en) Er is nog geen omgevingsvergunningaanvraag ingediend voor de ontwikkeling.

Objectomschrijving Gronden uit te geven in erfpacht voor het plaatsen van 40 prefab woningen welke zullen dienen als tijdelijke woonruimte in het onderste huurprijssegment van € 450,- tot € 550,- per maand.

E.2

Parkeren (op eigen terrein):

Goed

Functionaliteit:

Goed

Oppervlakte Overzicht ruimtetypes Ruimte type

Aantal woningen

GBO mð mð

BVO mð

Bouwkosten per eenheid

Bouwkosten

Tijdelijke woning 28 m2

30.500

915.000

Tijdelijke woning 40 m2

41.515

415.150

Pagina 13 van 30 | Waarde op:| Peildatum: 25-10-201925-10-2019 | Taxateur: |drs. F.J. Kraan MRE Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: drs.REV F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina 13

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal E.3

Duurzaamheid Duurzaamheid De te plaatsen prefab woningen zullen voldoen aan eisen. De exacte kwaliteit van de woningen zal door de corporatie worden bepaald. Het is aannemelijk dat de corporatie zal kiezen voor redelijk duurzame oplossingen.

Omschrijving milieuaspecten Uitgangspunt bij de waardering is dat de bodem en opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen, welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu. Uit de samenwerkingsovereenkomst blijkt dat de gemeente het perceel zal opleveren in een zodanige staat dat er geen milieutechnische redenen zijn om de realisering te beletten. Uit het rapport van de Omgevingsdienst Noord-Brabant blijkt een mogelijke vervuiling bij een elektrisch onderstation. Dit dient nog verder te worden onderzocht.

Pagina 14 van 30 | Waarde op:| Peildatum: 25-10-201925-10-2019 | Taxateur: |drs. F.J. Kraan MRE Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: drs.REV F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina 14

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal F

LOCATIE

F.1

Locatie overzicht

Pagina 15 van 30 | Waarde op:| Peildatum: 25-10-201925-10-2019 | Taxateur: |drs. F.J. Kraan MRE Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: drs.REV F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina 15

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal F.2

Locatie informatie Ligging:

Goed

Het object is gelegen in de wijk Langdonk in een rustige woonomgeving. De woonstand is goed. Het object is gelegen nabij eengezinswoningen.

Toelichting bereikbaarheid:

Goed

Het object is goed bereikbaar per auto en openbaar vervoer. Aansluiting met de doorgaande hoofdwegen is goed.

Voorzieningen Op enige afstand is een buurtwinkelcentrum gelegen. Basis en middelbare scholen zijn ruim vertegenwoordigd in Roosendaal. Medische voorzieningen zijn voldoende aanwezig, waaronder een ziekenhuis.

Parkeren op openbare weg:

Goed

Op het uit te geven perceel worden ook parkeerplaatsen gerealiseerd.

Verwachte ontwikkelingen in de omgeving (UZRUGHQJHHQWRHNRPVWLJHRQWZLNNHOLQJHQYHUZDFKWGLHGHZDDUGHVXEVWDQWLHHO]XOOHQEHwQYORHGHQ

Locatie score:

Goed

Pagina 16 van 30 | Waarde op:| Peildatum: 25-10-201925-10-2019 | Taxateur: |drs. F.J. Kraan MRE Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: drs.REV F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina 16

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal G

GEBRUIK

G.1

Gebruik van het object Huidig gebruik Het perceel is momenteel bebouwd met een schoolgebouw. Het schoolgebouw is niet meer in gebruik.

Voorgenomen gebruik De gemeente Roosendaal is blijkens de samenwerkingsovereenkomst met de corporatie Alwel en het daarop volgende memo bereid mee te werken aan een ontwikkeling waarbij het mogelijk zal worden 40 prefab woningen te realiseren. De woningen zullen worden verhuurd als tijdelijke woonruimte in het onderste huursegment.

G.2 Huursituatie Overzicht huurovereenkomsten residentieel Woningtype

Maanden leeg

Stuks

Markthuur

Verkoopopbrengst p/s

Tijdelijke woning 28 m2

€ 5.400

€ 77.143

Tijdelijke woning 40 m2

€ 6.600

€ 94.286

Verkoopopbrengst

Huur bijzonderheden De woningen zullen als tijdelijke woning worden verhuurd. Het woningtype 28 m2 voor netto € 450 per maand en het woningtype 40 m2 voor € 550 per maand.

Huidige verhuursituatie:

G.3

Niet van toepassing

Alternatieve aanwendbaarheid Alternatieve aanwendbaarheid:

Slecht

Optimale aanwending (scenario analyse) De erfpachtbepalingen uit de op stellen uitgifteakte zullen gebaseerd zijn op de samenwerkingsovereenkomst inclusief memo tussen de gemeente Roosendaal en de corporatie Alwel. Deze bepalingen zullen een andersoortig gebruik niet toestaan.

Pagina 17 van 30 | Waarde op:| Peildatum: 25-10-201925-10-2019 | Taxateur: |drs. F.J. Kraan MRE Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: drs.REV F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina 17

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal H

ONDERBOUWING

H.1

Marktvisie Marktbeeld Door de laatste economische crisis stonden de prijzen voor vastgoedobjecten de afgelopen jaren onder druk. De woningmarkt kent sinds 2014 echter weer een opgaande trend. Door de beperkingen in de fiscaliteiten en de beperking van de financieringsmogelijkheden voor kopers, is de vraag naar huurwoningen sinds de crisis toegenomen. De vraag naar huurwoningen is tevens versterkt door trends als flexibilisering van de arbeidsmarkt en vergrijzing. De ontwikkeling van de markthuur en de leegwaarden van de woningen heeft zich in korte tijd sterk positief ontwikkeld. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat deze ontwikkeling vooral in de steden en met name in de Randstad het sterkst is. Volgens de Outlook 2020-2022 blijft de woningmarkt vanwege de grote vraag naar (betaalbare) huurwoningen in combinatie met achterblijvend aanbod een aantrekkelijk beleggingssegment. Regelgeving en regulering zowel op lokaal als nationaal niveau en de gestegen bouwkosten brengen wel extra onzekerheden met zich mee op de woningmarkt.

Marktsituatie In de bijlage is de huurmarkt van Noord-Brabant voor het eerste half jaar 2019 in een NVM rapportage beschreven. De huurmarkt blijft zich positief ontwikkelen.

H.2

Markthuur en referenties Huurreferenties Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

Totaal mðof stuks

27-2-2018

Hogestede 111

Roosendaal

Woning

€ 695

€ 15

13-11-2018

Boomgaardstraat 1

Roosendaal

Woning

€ 450

€ 19

22-7-2019

Raadhuisstraat 86b

Roosendaal

Woning

€ 583

€ 17

Huuropbrengst p/j

Huuropbrengst p/j/mð

Algemene toelichting op de huurreferenties De huren zijn per maand uitgedrukt en niet per jaar zoals in bovenstaande tabel wordt weergeven. De huurreferenties zien op reguliere woningen en zijn daarmee beperkt vergelijkbaar met tijdelijke woningen.

Verklaring gehanteerde markthuur De in de berekening opgenomen huur is niet direct gebaseerd op referentietransacties van vergelijkbare verhuurde appartementen. Dit gezien de overeengekomen netto huur uit de samenwerkingsovereenkomst. Wel is gekeken of de overeengekomen huur onder of in lijn ligt met de markthuur ligt voor kleinere appartementen. Dit blijkt het geval te zijn. De huur van de tijdelijke woningen met een oppervlak van 28 m2 bedraagt namelijk circa € 16 per m2 per maand.en ligt min of meer in lijn met de markthuur. De huur van de tijdelijke woningen van 40 m2 bedraagt circa € 13,75 per maand en ligt daarmee iets onder marktniveau. Aantal woningen

GBO mð

BVO mð

Markthuur

Tijdelijke woning 28 m2

30,5

450

€ 30.500

Tijdelijke woning 40 m2

43,7

550

€ 41.515

Ruimte type

Pagina 18 van 30 | Waarde op:| Peildatum: 25-10-201925-10-2019 | Taxateur: |drs. F.J. Kraan MRE Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: drs.REV F.J. Kraan MRE REV

Bouwkosten per Leegwaarde per eenheid eenheid

Individuele verkoop %

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina 18

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal H.3

Koopreferenties en gehanteerde rendementen en output parameters Koopreferenties Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

mðstuks

BAR

Koopsom kk

koopsom per stuks/mð

Algemene toelichting op de belegging- of koopreferenties Er zijn geen beleggingstransacties opgenomen gezien het gebrek aan verkopen van verhuurde tijdelijke woningcomplexen. Wel is een vergelijking gemaakt met vertrouwelijke transacties van reguliere huurwoningcomplexen en de daaruit voortvloeiende aanvangsrendementen. Vervolgens is hier een toeslag op toegepast gezien de beperkte levensduur van de prefab woningen.

Gebruikte input en berekende output yields Input yield Disconteringsvoet

Yield 7,00 %

Verklaring gehanteerde rendementen De disconteringsvoet vormt het rendement c.q. risicovergoeding die de projectontwikkelaar (minimaal) wil zien op de investering in de herontwikkeling.

H.4

Onderbouwing correcties Er zijn geen correcties toegepast.

H.5

Beoordeling Courantheid verhuur:

Goed

Verhuurbaarheid Gezien de doelgroep en de huurprijs zullen de woningen makkelijk verhuurd kunnen worden.

Courantheid verkoop:

Goed

Verkoopbaarheid De courantheid is goed. Gezien het marktsegment is er weinig risico voor een belegger/ontwikkelaar. Wel is levensduur beperkt van de prefab woningen. Een belegger zal hier in de prijs rekening mee houden.

Verkooptijd als belegging (maanden):

6 maanden

Pagina 19 van 30 | Waarde op:| Peildatum: 25-10-201925-10-2019 | Taxateur: |drs. F.J. Kraan MRE Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: drs.REV F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina 19

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal I

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1

3 4 5

6 7

8 9

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.

Milieu 1 2 3 4

5 6 7

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar PDWHULDOHQGLHVFKDGHOLMN]LMQYRRUPHQVPLOLHXRIJHERXZHQRIQDDUGHDDQZH]LJKHLGYDQVWRIIHQGLHGHZDDUGHEHwQYORHGHQ Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf ³Milieu´onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid.

Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Eigendom 1

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.

Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan GDWGHILQDQFLsOHSRVLWLHYDQGH9HUHQLJLQJYDQ(LJHQDUHQ]RGDQLJLVGDWGH]HJHHQQHJDWLHIHIIHFWKHHIWRSGHGRRURQV vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

3 4

Pagina 20 van 30 | Waarde op:| Peildatum: 25-10-201925-10-2019 | Taxateur: |drs. F.J. Kraan MRE Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: drs.REV F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina 20

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal Publiekrechtelijk 1

Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken.

In het geval dat er geen onderzoek is verricht zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden EHwQYORHGHQ

Huurrecht 1

2 3 4 5

6 7 8 9 10

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn voortgezet en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard 52=FRQWUDFWYDQMDDUZDDUELMJHHQZDDUGHEHwQYORHGHQGHELM]RQGHUHEHSDOLQJHQ]LMQRSJHQRPHQ%LMZRQLQJHQJDDQZLMXLW van een huurtermijn van 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn.

Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de huurster is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. In het geval van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte hebben wij indicatie gegeven van de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. De in artikel 7:303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke, in de wetgeving omschreven methode te worden vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoeld huurprijs. Onze opgave is dan ook niet meer dan indicatief. Niet van toepassing voor woningen. De maximaal redelijke huurprijzen van de individuele zelfstandige en/of onzelfstandige wooneenheden zijn niet vastgesteld conform het wettelijk kader ³woningwaarderingsstelsel´ In de waardering is er derhalve van uitgegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende wet- en regelgeving.

Voordelen 1

Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook.

Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.

Plaatselijke voorschriften Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en ±eisen.

Fiscale wetgeving 1

In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij wijzen erop dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de fiscaliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed.

Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij het wooncomplexen betreft of anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt.

De vastgestelde waarden zijn ³kosten koper´tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder ³kosten koper´verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster.

Toekomstige wetgeving Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving.

Rechten van derden Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd.

Pagina 21 van 30 | Waarde op:| Peildatum: 25-10-201925-10-2019 | Taxateur: |drs. F.J. Kraan MRE Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: drs.REV F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina 21

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal Tijd 1

Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum;

*HEHXUWHQLVVHQQDGHLQVSHFWLHGDWXPPDDUYyyUGHZDDUGHSHLOGDWXPZRUGHQ PLWVUHGHOLMNHUZLMVELMGHJHUHJLVWUHHUGHWD[DWHXU bekend) altijd verwerkt in de waardering;

Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object SODDWVYLQGWGLHYDQVXEVWDQWLsOHLQYORHGLVRSGHZDDUGHULQJ]DOGHJHUHJLVWUHHUGHWD[DWHXUGLWPHOGHQDDQGHRSGUDFKWJHYHU,Q gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport;

Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.

Aansprakelijkheid 1

Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties, zoals accountants en De Nederlandsche Bank. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming.

Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest.

Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd, hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie.

Beschikbare gegevens 1

De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie.

De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de ZDDUGH]RXGHQNXQQHQEHwQYORHGHQ

Wij gaan er vanuit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn.

Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten.

Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt ervan uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn.

Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons aangeleverde gegevens dan wel gegevens die afkomstig zijn van plattegronden en/of huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens volledig en correct zijn.

Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt.

Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen.

Overige waarde bepalende factoren 1

Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden, zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionellabacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben.

Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen.

Copyright Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige YRUPRIRSHQLJHZLM]HKHW]LMHOHNWURQLVFKPHFKDQLVFKGRRUIRWRNRSLHsQRSQDPHQRIRSHQLJHDQGHUHPDQLHU]RQGHUYRRUDIJDDQGH schriftelijke toestemming.

Pagina 22 van 30 | Waarde op:| Peildatum: 25-10-201925-10-2019 | Taxateur: |drs. F.J. Kraan MRE Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: drs.REV F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina 22

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal J

WAARDEBEGRIPPEN EN DEFINITIES Basis van de waarde ,QGHWD[DWLHEDVLV]LMQGHIXQGDPHQWHOHYHURQGHUVWHOOLQJHQYDVWJHOHJGGLHGHYRRUZDDUGHQYDQGHK\SRWKHWLVFKHWUDQVDFWLHGHILQLsUHQ waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd.

Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Uitgangspunten: - Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; - Geen rekening is gehouden met koop- en verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen; - Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen.

Markthuur Markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing ZDDUELMGHSDUWLMHQJHwQIRUPHHUG]RUJYXOGLJHQ]RQGHUGZDQJKHEEHQJHKDQGHOG

Uitgangspunten: - De huurwaarde voor commercieel vastgoed is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZ huurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van onderhouds- en verzekeringskosten en een eventuele (gedeeltelijke) reductie op de huurwaarde voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract. Bij woningen is de huurtermijn 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd; - Huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde.

Theoretische huur De theoretische huur is de jaarlijkse huuropbrengst verhoogd met de markthuur van de leegstaande verhuurbare ruimtes.

Overige definities 'HHQHUJLHSUHVWDWLHYDQKHWJHERXZZRUGWZHHUJHJHYHQLQHHQHQHUJLHLQGH[LQHHQJHVWDQGDDUGLVHHUGHHQHUJLHNODVVHYDULsUHQGYDQ$ tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood.

Classificatie voor energieklassen Voor de classificatie is gebruik gemaakt van de inijking tabellen voor energieklassen.

Pagina 23 van 30 | Waarde op:| Peildatum: 25-10-201925-10-2019 | Taxateur: |drs. F.J. Kraan MRE Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: drs.REV F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina 23

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal Tabel voor energieklassen voor woningen 'HHQHUJLHSUHVWDWLHYDQKHWJHERXZZRUGWZHHUJHJHYHQLQHHQHQHUJLHLQGH[LQHHQJHVWDQGDDUGLVHHUGHHQHUJLHNODVVHYDULsUHQGYDQ$ tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. Energieklasse

Energielabel

Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie woningen

A++

Kleiner of gelijk aan 0,60

A+

0,61 - 0,80

0,81 - 1,20

1,21 - 1,40

1,41 - 1,80

1,81 - 2,10

2,11 - 2,40

2,41 - 2,70

Groter dan 2,70

Tabel voor energieklassen voor utiliteitsgebouwen 'HHQHUJLHSUHVWDWLHYDQKHWJHERXZZRUGWZHHUJHJHYHQLQHHQHQHUJLHLQGH[LQHHQJHVWDQGDDUGLVHHUGHHQHUJLHNODVVHYDULsUHQGYDQ$ tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. Energieklasse

Energielabel

Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie utiliteitsgebouwen

A++

Kleiner of gelijk aan 0,50

A+

0,51 - 0,70

0,71 - 1,05

1,06 - 1,15

1,16 - 1,30

1,31 - 1,45

1,46 - 1,60

1,61 - 1,75

Groter dan 1,75

Pagina 24 van 30 | Waarde op:| Peildatum: 25-10-201925-10-2019 | Taxateur: |drs. F.J. Kraan MRE Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: drs.REV F.J. Kraan MRE REV

Printdatum | 21-01-2020 Printdatum | 21-01-2020 | Pagina 24

Taxatierapport | Flaviadonk 1, 4707 VV te Roosendaal Terminologie $OIDEHWLVFKRYHU]LFKWYDQGHJHEUXLNWHWHUPLQRORJLHsQLQKHWWD[DWLHUDSSRUW Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Gebruiksoppervlakte De gebruiksoppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse. Inspectiedatum 'HGDWXPZDDURSKHWWHWD[HUHQYDVWJRHGREMHFWLVJHwQVSHFWHHUG%LMHHQLQVSHFWLHYDQPHHUGHUHGDJHQLVGHODDWVWHGDJYDQ bezichtiging de inspectiedatum. Professionele taxatiedienst Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten door de taxateur, aan welke schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt. Uitgangspunten Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raad.roosendaal.nl/api/v1/meetings/1090/documents/28717