Bijlage 1 - Ontwikkelkader hart van Westrand.pdf

Figuur 6.26: Daktuin als collectieve ruimte voor voor de bewoners. Woningen direct ontsloten (Waddinxveen, Rijnboutt)

Parkeerhoven • In blok 2 en 3 zijn de parkeerhoven zijn niet alleen functioneel ingericht met parkeren op maaiveld, maar vormen het ook aantrekkelijke, klimaatbestendige, groene plekken in het zicht van de omliggende woningen.

• De zij- en achtergevels rondom de parkeerhoven worden verzacht met groen en representatief vormgegeven, door het toepassen van groenelementen. Groene elementen zijn bouwkundig geïntegreerd en verankerd en vormen een samenhangend onderdeel van het ontwerp.

• De parkeerhoven worden zo groen mogelijk ingericht en dragen bij aan het vergroten van de biodiversiteit. Dit kan worden bereikt door de toepassing van bomen of lichte constructies met sedum. Waar parkeerruimte wordt voorzien, wordt gebruikgemaakt van grasbetontegels om water door te laten en de groene uitstraling te versterken.

• Private buitenruimtes aan de parkeerhoven hebben een diepte maximale diepte van 3 meter. Eventuele erfscheidingen zijn laag en vormen een integraal onderdeel van de inrichting van de binnenhof.

Figuur 6.27: Groene daktuin met verblijfsruimte (Centrumplan Zevenbergen, van Groeneweg van der Meijden architecten)

Figuur 6.28: Leefgalerij (De Houten Leeuw, Heren 5, Stadgenoot)

Figuur 6.29: Groene galerij (Alte Kammgarnspinnerei, Leipzig, Elster-Lofts)

46

47

Beeldkwaliteitsplan

6.7 Technische installaties en duurzaamheid Duurzame energie-opwekking • Duurzame energie wordt gestimuleerd, maar benodigde voorzieningen/installaties mogen geen afbreuk doen aan de ruimtelijke kwaliteit. • De daken worden ingezet voor zonnepanelen of zonnecollectoren en groen, waarmee bijgedragen wordt aan biodiversiteit, waterberging en het verminderen van hittestress. • Elementen zoals zonnepanelen en warmtepompen worden altijd mee-ontworpen in de architectuur.

Technische installaties • Trafo’s, warmtestations andere technische voorzieningen worden meegenomen in het bouwvolume en inpandig opgelost. De locatiekeuze afgestemd op de stedenbouwkundige context en de betekenis ervan op de openbare ruimte. • De vereiste toegankelijkheid van deze voorzieningen mag geen onevenredige inbreuk hebben op de inrichting van de openbare ruimte rondom het gebouw.

• Technische installaties zoals dakuitlaten, liftopbouw, bewassingsinstallaties en technische installaties dienen zodanig te worden opgenomen in de architectonische verschijningsvorm dat zij ondergeschikt zijn, niet detoneren met de gebouwvorm en niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte.

Figuur 6.30: Sedum en zonnepanelen op het dak (‘t Bouwhuys Houten, architectenbureau reA)

Figuur 6.31: Trafo opgenomen in het volume (Overhoeks)

7. Financieel kader

7.2 Economische uitvoerbaarheid

ar Ger d Do

7.1 Ontwikkelstrategie

48

Ver rl mee aan

t traa ous

De huidige planning voorziet in een gefaseerde ontwikkeling. Blok 1 wordt als eerste gerealiseerd, zodat bestaande voorzieningen die behouden blijven, kunnen worden verplaatst. Vervolgens wordt gestart met de herontwikkeling van Blok 3 en Blok 2, waarbij blok 3 onafhankelijk van sloop kan worden uitgevoerd en tevens kan dienen voor herhuisvesting van bewoners die in het gebied willen blijven. De gemeente heeft het voornemen om per blok een markttender uit te zetten. De exacte invulling hiervan is afhankelijk van de onderhandelingen met huidige eigenaren en de marktsituatie.

G. D

• Blok 1: het noordelijke blok, waar de nieuwe supermarkt(en) worden gerealiseerd; • Blok 2: het centrale blok, met een combinatie van wonen en voorzieningen; • Blok 3: het zuidelijke blok, waar woningbouw wordt voorzien (zie hoofdstuk 5).

Blok

1

Sint lein asp Luc

Het plangebied wordt beschouwd als één samenhangend complex, bestaande uit drie ontwikkelplots:

S

lein

Jan

a at ustr

Het Hart van de Wijk is een geprioriteerd project binnen de gebiedsvisie Westrand. De gemeente t traa Roosendaal streeft naar maximale regie om een an Leydens as v kwalitatief hoogwaardig wijkwinkelcentrum teLuc realiseren, gecombineerd met een prettig woon- en verblijfsklimaat. Om deze ambitie te waarborgen, is op de locatie een voorkeursrecht gevestigd en kiest de gemeente voor een actief grondbeleid. Dit betekent dat ekepark Perm de gemeente voornemens is het vastgoed binnen de raat Dijckst n a v ontwikkellocatie aan te kopen en te herontwikkelen,Anin thonie goed overleg met de huidige eigenaren.

sp uca L t n i

Blok

2

raat linckst F t r e v Go

Blok 3

Figuur 7.1: Stedenbouwkundig plan: Bouwblokken rslaan Freijte eester m e g r u B

De herontwikkeling van het bestaande winkelcentrum vraagt aanzienlijke financiële inspanningen van de gemeente. Het grootste deel van het tekort op de grondexploitatie wordt veroorzaakt door de verwerving van het bestaande vastgoed. Daarnaast is een bijdrage vanuit het Volkshuisvestingsfonds voorzien. Gelijktijdig met het vaststellen van dit ontwikkelkader stelt de gemeenteraad de grondexploitatie vast, waarin de economische uitvoerbaarheid wordt aangetoond. Na vaststelling van het ontwikkelkader en bijbehorende grondexploitatie wordt de planologische procedure opgestart in de vorm van een wijziging van het omgevingsplan. Omdat het kostenverhaal nog niet volledig is verzekerd, zal het omgevingsplan financiële bepalingen bevatten voor publiekrechtelijk kostenverhaal, mocht een eigenaar kiezen voor zelfrealisatie. Door het gevestigde voorkeursrecht heeft de gemeente het eerste recht van koop, waardoor een beroep op zelfrealisatie niet wordt verwacht. Het ontwikkelkader kent een hoog ambitieniveau, wat de economische haalbaarheid onder druk kan zetten. In dat kader kunnen aanvullende keuzes noodzakelijk zijn. Het is van belang onderscheid te maken tussen harde eisen (wettelijk en beleidsmatig) en ambities. Het Permekepark is een bovenwijkse voorziening en maakt geen onderdeel uit van het exploitatiegebied.

Gezien het huidige tekort op de grondexploitatie vindt er geen toerekening plaats op basis van de PPT-criteria (Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid). In de nota kostenverhaal is bepaald dat als de grondexploitatie een tekort kent, geen afdracht in kader van bijdrage Ruimtelijke Ontwikkeling plaatsvindt.

49

Bijlage

Posters

Hart van de wijk

Ambitie

Stedenbouwkundig plan

Hart van de wijk ar Ger aat ustr d Do

De ambitie voor het hart van de wijk in vijf pijlers

Voorkeursontwerp

Hoofdadres aan de Jan Vermeerlaan

J an

lein asp Luc Sint

Uitgangspunten

mee V er

• Wijkcentrum goed zichtbaar en bereikbaar vanaf Jan Vermeerlaan • Supermarkten met ingang aan Jan Vermeerlaan • Parkeren voor winkels op maaiveld

n rlaa

Te ard Ger

Luc

at stra den Ley n a as v

3

t traa rchs r Bo

5

Kloppend hart van en voor de wijk Een wijkcentrum voor de buurt

De openbare ruimte als drager voor het wijkleven De buitenruimte als motor voor identiteit, sociale cohesie en toekomstbestendigheid

4

Fietsstraat als identiteitsdrager

4 5

• Fietsstraat van oost naar west • Winkels en horeca aan plein en winkelstraat oost-west met brede stoepen • Wijkcentrum goed en veilig bereikbaar met de fiets

Een veilig en toegankelijk wijkcentrum

Een zichtbaar hart dat goed aansluit op Westrand

3 Legenda 4

o G. D

Anth

Groen

straat

n Dijck onie va

Laangroen aan de Jan Vermeerlaan Parkgroen: open veld met parkbomen en bloeiende bomen als accent

3

Daktuin

aat ustr

Groendak Vaste plantenborders en verblijfsplekken Dichtere vegetatie zones tegen tuinen

3

Centraal Sint Lucasplein: ruimte voor ontmoeting en ontspanning

Wadi voor wateropvang Bestaande boom

traat Flincks Govert

Nieuwe boom

3

4 Bloeiende boom Haag

Legenda Legenda Groen Groen

Sterk voorzieningencluster voor Westrand Divers en aantrekkelijk aanbod

Vogelvlucht

Wonen op maat

Diversificatie van de woningvoorraad

3

Mobiliteit

• Centraal plein met ruimte voor horeca en ontmoeten • Spelen en sporten in het park • Plinten van de gevels levendig en open

Trottoir en pleinbestrating Laangroen aan de Jan Vermeerlaan Parkgroen: veld parkbomen Laangroen open aan de Janmet Vermeerlaan en bloeiendeopen bomen accent Parkgroen: veldals met parkbomen en bloeiende bomen als accent Daktuin Daktuin Groendak Vaste plantenborders en Groendak verblijfsplekken Vaste plantenborders en Dichtere vegetatie zones tegen tuinen verblijfsplekken Dichtere vegetatie zones tegen tuinen Wadi voor wateropvang Wadi voor wateropvang Bestaande boom Bestaande boom Nieuwe boom Nieuwe boom Bloeiende boom Bloeiende boom Haag Haag

Mobiliteit Mobiliteit Trottoir en pleinbestrating Mobiliteit Trottoir en pleinbestrating Trottoir pleinbestrating Hoofdpad park Hoofdpad park Hoofdpad park Halfverharding Halfverharding Halfverharding Fietsstraat

Hoofdpad park Halfverharding Fietsstraat Autostraat Parkeerplaatsen Grasbeton parkeerplaatsen Drempel Drempelconstructie verbeteren oversteek langzaam verkeer Stapstenen

ijters ster Fre rgemee

Groen u Groen B

Gereserveerde ruimte voor de uitstalling van de supermarkt

laan

Laangroen van Jan Vermeerlaan Laangroen aandede Jan Vermeerlaan Parkgroen: openveld veld met parkbomen Parkgroen: open met parkbomen en bloeiende bomen als accent en bloeiende bomen als accent

Openbare ruimte

Openbare uimte Speelzone Speelzone

Zitrand Zitrand

Groendak Groendak Bebouwing Bebouwing Vaste plantenborders Vaste plantenborders enen verblijfsplekken Bestaande Bestaandebebouwing bebouwing verblijfsplekken Dichtere vegetatie tegen tuinen Dichtere vegetatiezones zones tegen tuinen Nieuwe Nieuwebebouwing bebouwing

Grasbeton parkeerplaatsen Grasbeton parkeerplaatsen Drempel Drempelconstructie verbeteren Drempel Drempelconstructie verbeteren oversteek langzaam langzaam verkeer oversteek verkeer Drempelconstructie verbeteren Stapstenenlangzaam verkeer oversteek Stapstenen Stapstenen Fietsparkeren Fietsparkeren

Wadi voor Wadi voorwateropvang wateropvang

Zonnepanelen Zonnepanelen

Bestaande boom Bestaande boom

Entreevoorzieningen voorzieningen Entree

Nieuwe boom Nieuwe boom

Entreewoningen woningen Entree

Bloeiende boom Bloeiende boom

Haag Haag Mobiliteit Trottoir en pleinbestrating Hoofdpad park

Stedenbouwkundig plan: Programma Sportzone Zitrand Zitrand

Bebouwing Supermarkt Supermarkt Bestaande bebouwing Bebouwing Winkels Winkels Bestaande bebouwing Nieuwe bebouwing Horeca Horeca Nieuwe bebouwing Zonnepanelen Overige dienstverlening Overige dienstverlening Zonnepanelen Entree voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen Entree voorzieningen Entree woningen Wonen Wonen Entree woningen Uitwisselbaar programma Uitwisselbaar programma

• Goede aansluiting op bestaande woongebieden • Voornamelijk wonen • Parkeren groen ingepast

Sportzone Sportzone

Daktuin Daktuin

Fietsstraat Fietsstraat Autostraat Autostraat Autostraat Parkeerplaatsen Parkeerplaatsen Parkeerplaatsen Grasbeton parkeerplaatsen

Fietsparkeren Gereserveerde ruimtevoor voordede Gereserveerde ruimte uitstalling van van de supermarkt uitstalling de supermarkt Gereserveerde ruimte voor de uitstalling van de supermarkt Openbare uimte OpenbareSpeelzone uimte Speelzone Sportzone

Zachte westelijke rand

Fietsparkeren

Legenda

Halfverharding Fietsstraat Autostraat

Parkeerplaatsen Grasbeton parkeerplaatsen Drempel Drempelconstructie verbeteren oversteek langzaam verkeer Stapstenen

1

Fietsparkeren Gereserveerde ruimte voor de uitstalling van de supermarkt Openbare uimte Speelzone Sportzone Zitrand Bebouwing Bestaande bebouwing Nieuwe bebouwing

2

• Full service supermarkt van ca. 1.800-2.000 m² BVO • Aanvullende supermarkt van ca. 1.000-1.200 m² BVO • Ondersteunend commercieel aanbod en horeca van ca. 1.900 tot 2.100 m² BVO • Maatschappelijke voorziening van minimaal 2.250 m² BVO • Maximaal 150 nieuwe woningen: 20% sociaal - 60% betaalbaar- 20% vrije sector

Inspiratie: Kleine dagelijkse voorzieningen aan de Anthonie van Dijckstraat (Van der Vorm Vastgoed Groep, 2023)

Zonnepanelen Entree voorzieningen Entree woningen

Inspiratie: Levendig Rembrandtplein met voorzieningen, woningen (PKanning, z.d.)

50

51

Posters

Stedenbouwkundig plan

Hart van de wijk

Hart van de wijk

1. Sint Lucasplein met winkels, horeca en ruimte voor ontmoeten

Stedenbouwkundig plan: Bebouwing Maximaal toegestane bouwhoogtebouwhoogte Maximaal toegestane

rd Gera

3

lein

eerl Verm

t traa

aan

ens

asp Luc

Jan

d Ley van

Sint

3

4

Sint lein asp Luc

as Luc

at stra Dou

Stadszijde Stadszijde Levendige plein-pleinen winkelzone Levendige en winkelzone Luwe woonen winkelzone Luwe woonen winkelzone Logistieke zijde Logistieke zijde

5

6

Perm

ark ekep

n Dijck

• Drie nieuwe bouwblokken van 3/4 bouwlagen hoog • Kleine hoogte-accenten op hoeken of in zichtlijnen • Eenheid in het palet • Verbindende plint en gevarieerde bovenbouw • Veel entrees naar winkels aan de Anthonie van Dijckstraat

3 4

straat

1

G. D

ie va Anthon

t traa ous

3

at

tra Flincks Govert 3

3

4

4 3

eest Burgem

Verbindende plint, een gevarieerde bovenbouw en een overkoepelend palet conform gebiedsvisie Westrand (Breehorn IJdoornlaan, Amsterdam, LEVS architecten)

Groene gevels

Verbindende plint conform gebiedsvisie Westrand (Stadstuin

Gevarieerde gevelindeling, rooilijn en gevelkleur per blok

Stedenbouwkundig plan: Ontsluiting en parkeren Hoofdstructuur ontsluiting Hoofdstructuur ontsluiting

Herkenbaar palet met rood/bruine baksteen, licht en contrasterende plint en groene klimconstructies tegen de gevel (De Groene Mol, Platform Stad) (Little C, Rotterdam)

4.

2. Anthonie van Dijckstraat als fietsstraat met aan weerszijde winkels en voorzieningen

in sple

Verm

a Luc Sint

J an a eerl an

aan

Gera

a Luc

aat nstr y de n Le s va

3

e rd T

2.

5

t traa rchs r Bo

Sint lein asp Luc

• Gerard Doustraat knippen zodat park tot aan het centrum loopt • Anthonie van Dijckstraat als fietsstraat • Drempelconstructie Jan Vermeerlaan om oversteek langzaam verkeer te verbeteren • Parkeren voor winkels op maaiveld

at stra

lein

eerl Verm

asp Luc Sint

Jan

at stra

Laden en lossen inpandig Laden Laden en en lossen lossen inpandig in beperkt tijdslot Laden en lossen in beperktin tijdslot op maaiveld Laden en lossen beperkt tijdslot Laden tijdslot Laden en en lossen lossen in opbeperkt maaiveld Laden en lossen op maaiveld Laden en lossen aat Laden en lossen op op maaiveld maaiveld nstr Parkeergebied yde Parkeergebied Parkeergebied n Le s va uca Ontsluiting per parkeergebied Parkeergebied L Parkeergebied Ontsluiting per parkeergebied Ontsluiting per parkeergebied Ontsluiting per parkeergebied Ontsluiting Fietsstraat Fietsstraat per parkeergebied Fietsstraat Verbeteren oversteekbaarheid Verbeteren oversteekbaarheid Fietsstraat Fietsstraat Verbeteren oversteekbaarheid Fietsparkeren in openbare ruimte Fietsparkeren in openbare ruimte Verbeteren oversteekbaarheid Verbeteren oversteekbaarheid Fietsparkeren in openbare ruimte Zoekgebied fietsenstalling voorzieningenruimte Zoekgebied fietsenstalling voorzieningen ekepark Fietsparkeren in Fietsparkeren in openbare openbare ruimte Zoekgebied fietsenstalling voorzieningen Perm Inpandige fietsenstalling woningen woningen Inpandige fietsenstalling Zoekgebied fietsenstalling voorzieningen Zoekgebied fietsenstalling voorzieningen Inpandige fietsenstalling woningen straat n Dijck Inpandige Inpandige fietsenstalling fietsenstalling woningen woningen Anthonie va Laden en lossen inpandig inpandig beperkt

tijdslot Laden en lossen

(Assen, Mercuriuscentrum – Mardesign, z.d.)

Dou

Dou

Busstation Busstation Laden en lossen inpandig Busstation

Overkoepelend palet conform gebiedsvisie Westrand

rd Gera

rd Gera

Busstation

Busstation Knip Gerard Doustraat Knip Gerard Doustraat Knip Gerard Doustraat Busstation

Kleurenpalet contrast Kleurenpalet beperkt toepassen

n terslaa er Freij

Overtoom, KOW)

Knip Gerard Doustraat Hoofdstructuur ontsluiting Hoofdstructuur ontsluiting Hoofdstructuur ontsluiting Knip Gerard Doustraat

Impressie voorkeursmodel

4 4 5

3.

3

G. D

4

at

inckstra

1.

3

aat ustr

Fl Govert

t o G. D

t traa ous

ckstraa van Dij Anthonie

Fietsstraat in een winkelgebied met groenborders, fietsparkeren en doorsteekjes aan weerzijden (Valkenswaard)

3 3

traat Flincks Govert

4

5.

3

Burgem

laan Freijters eester

6. Verbeteren oversteek langzaam Fietsnietjes op de trottoirs (Grijsen) verkeer aan Jan Vermeerlaan (Kruispunt

Torenstraat, De Kaden, De Drift)

Stedenbouwkundig plan: Groeninrichting rd Gera

Centrumgroen Centrumgroen Wijkgroen Wijkgroen Laangroen Laangroen Parkgroen Parkgroen

Dou

t traa

Sint lein asp Luc

Perm

aan

ens

lein

eerl Verm

d Ley van

asp Luc

Jan

at stra

as Luc

Sint

ark ekep n Dijck

straat

G. D

ie va Anthon

t traa ous

Fl Govert

at

inckstra

Burgem

• Centrumgroen: hoogwaardige groenvakken en plekken voor ontmoeten en verblijven • Wijkgroen: behoud bestaande bomen waar mogelijk, aangenaam uitzicht, hoge biodiversiteit en wateropvang • Laangroen: Jan Vermeerlaan begeleiden met ruiger/kruidenrijk gras en bomen, hoge biodiversiteit en wateropvang • Parkgroen: Permekepark

Nette oplossing laden en lossen (inpandig) (Gageldonk)

Wijkgroen: Waar mogelijk bomen behouden (Google

Parkgroen: Sport en spel in het Permekepark

Centrumgroen: Groenborders en zitranden langs winkelpuien (De Laat, Alkmaar, Bureau B+B)

Laangroen: Jan Vermeerlaan wordt begeleid door een bomenlaan (Croeselaan, Utrecht, OKRA)

Streetview)

(Parktuin, Studio Siebers)

ester Fre Burgeme

n ijterslaa

3. Zichtbaar wijkcentrum vanaf de Jan Vermeerlaan

4. Supermarkten en parkeren op maaiveld zichtbaar vanaf de Jan Vermeerlaan

5. Doorkijk vanaf de Jan Vermeerlaan luw woon- en voorzieningengebied zuiden

6. Overgang naar bestaande wonen

laan Freijters eester

(Mecanoo)