Bijlage 1 gebiedsvisie.PDF

Desalniettemin, kent ontmoeting verschillende vormen en dient dit ook buiten de grenzen van het buurthuis gestimuleerd te worden. De herontwikkeling van het gebied tussen het Lucasplein en Permekeplein speelt hier een rol in door te voorzien in een lokaal programma en activiteiten waardoor bewoners van diverse leeftijden elkaar ontmoeten in de openbare ruimte. Voorzieningen als bankjes, spelen voor jong en oud, maar ook ruimte voor kleinschalige activiteiten die de sociale cohesie versterken. Zoals buurt evenementen, markten of feesten. Het plein krijgt een invulling met hoogwaardige materialen en is klimaatadaptief en natuurinclusief ingericht. Om van visie tot plan te komen is er, samen met stakeholders, een nadere uitwerking nodig.

Bekijk legenda Bekijk referenties

B C

28

Hart van de wijk - legenda

Klimaatadaptatie 1 2 3 4 5 6

Vergroenen van de openbare ruimte Verhogen biodiversiteit Ruimte voor wateropvang Voldoende schaduwplekken door toevoegen bomen Groene gevels Groene en blauwe daken met duurzame energie

3 5

4

Wonen en voorzieningen 1 2 3 4 5

5

Dagelijkse en niet-dagelijkse en zorgvoorzieningen in levendige plinten Ruimte voor stadsverzorgende economie Toevoegen woningbouw boven voorzieningen Ogen op de straat voor verbeteren van de veiligheid Hoogwaardige architerctuur met alzijde gevels

2

1

1

4

1 2 3 4 5

Lucasplein als centraal middelpunt van de wijk met ruimte voor activiteit Parkeerhub Inpassen en transformeren bestaand gebouw Lucaskerk Hoogwaardige stedelijke groenruimte met sport en spelen Goede bereikbaarheid en toegankelijkheid voor langszaamverkeer

3

2

3

2

6

5

4

Ontmoeten stimuleren & duurzame mobiliteit

5

3

1

2 4

5

5

Bekijk referenties

B C

29

Referenties - hart van de wijk

afb. 23

afb. 24

afb. 25

afb. 26

B C

afb. 27

30

Referenties - hart van de wijk

afb. 28

B C

31

Referenties - kerk

afb. 29

afb. 30

B C

32

Terug naar visiekaart

Scholen campus Op de scholencampus komen diverse vormen van onderwijs en opvoeding samen. De huidige school (Fakkel) wordt uitgebouwd tot campus. Op de campus krijgt ook de Appel een nieuwe plek. De Basisschool de Appel ontwikkelt zich tot school van de toekomst (Intergraal Kindcentrum). Een plek waar alle kinderen uit de wijk zich thuisvoelen. Het onderwijs is van excellente kwaliteit en er is aandacht voor maatschappelijke thema’s zoals gezonde leefstijl, omgaan met geld, sociale vaardigheden, veiligheid en maatschappelijke betrokkenheid. Naast de schoolse activiteiten wordt ook ingezet op opvoedondersteuning. Professionals bieden hun diensten al aan in de wijk om ouders te coachen. Moeders die elkaar op school ontmoeten kunnen leren van elkaar. Hier moeten mogelijkheden voor worden gecreëerd op school. Rondom de campus is plek voor jongeren in de wijk om te sporten en elkaar te ontmoeten, werkplekken en ontspanning. De campus biedt een aantrekkelijke groene plek waar de gebouwen zich naar voegen. De duurzaamheid is ook van de gebouwen afleesbaar met groene en blauwe daken, duurzame materialen die zich onderscheiden van de rest van de wijk zoals hout. De specifieke randvoorwaarden en eisen voor de ontwikkeling van de scholen is opgenomen in de verordening scholenhuisvesting worden opgenomen. Scholen moeten duurzaam, circulair worden gebouwd.

Het streven is om alle bestaande bomen te behouden en in te passen. De school is gericht op Westrand en op Stadsoevers. Leerlingen en ouders worden gestimuleerd om op de fiets te komen. Vanaf de Wethouder Lanenstraat is de campus goed en veilig bereikbaar voor fietsers en voetgangers. De Fakkel is special onderwijs en zal altijd afhankelijk zijn voor autoverkeer en via de huidige route van Goghlaan ontsloten wordt. Om van visie tot plan te komen is er, samen met stakeholders, een nadere uitwerking nodig.

Bekijk legenda

B C

33

Scholencampus - legenda Klimaatadaptatie 1 2 3 4 5 6

Vergroenen van de openbare ruimte Verhogen biodiversiteit Ruimte voor wateropvang Voldoende schaduwplekken door toevoegen bomen Groene en blauwe daken met duurzame energie Groene gevels

Scholen 1 2 3 4 5

Campus van nieuwe gebouwen in het groen Optoppen bestaande school Alzijdige orientatie Ogen op de straat voor verbeteren van de veiligheid Hoogwaardige architerctuur met alzijde gevels

5

4 1 5

Ontmoeten stimuleren & duurzame mobiliteit 1 2 3 4 5

Ruimte voor spelen en sporten Veilige fietsroutes Ontsluiting voor de auto en parkeren Fietsparkeren Concetratie van acitiviteiten

1 4

1

3

6

2

4

3

3

2

5

2

Bekijk referenties

B C

34

Referenties - scholencampus

afb. 31

afb. 32

afb. 33

B C

afb. 34

35

Ontwikkellocaties

B C

36

Ontwikkellocaties De ontwikkellocaties voegen een nieuwe tijdslaag aan de typologie en karakteristiek van de bestaande wijk toe. Hiermee wordt ook afstand gedaan van de traditionele strokenbouw en ontstaat ruimte voor typologie zoals het gesloten bouwblok en alzijdige gebouwen. Dit is een reactie op bestaande dichte plinten, naar binnen gekeerde oriëntatie en eenzijdige architectuur. De nieuwe tijdslaag mag geen afbreuk doet aan bestaande ruimtelijke kwaliteit en moet naadloos aansluiten op het bestaande stedelijke weefsel. De ontwikkelingen zijn naar buiten gericht en worden gepresenteerd aan doorgaande structuren en belangrijke openbare ruimtes. Op buurtniveau sluiten de ontwikkelingen aan op bestaande rooilijnen, routes en straten, waardoor een harmonieuze integratie in de omgeving wordt gewaarborgd. Deze randvoorwaarden zijn in onderstaande pagina’s per ontwikkellocatie verder uitgewerkt. Voor alle ontwikkellocaties wordt aanvullend op de gebiedsvisie een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan legt de criteria vast voor de ruimtelijke en visuele aspecten van de architectuur en openbare ruimte. De gebiedsvisie vormt de leidraad voor deze beeldkwaliteitsplannen. In de gebiedsvisie is de samenhang tussen de verschillende ontwikkelingen, de massa en het volume, en de overgang naar de omgeving beschreven.

De beeldkwaliteitsplannen worden per locatie verder uitgewerkt en toegespitst om binnen de eenheid van de ontwikkellocaties toch ruimte te bieden voor differentiatie en variatie. Denk hierbij aan de vormgeving van overgangen tussen openbare en private ruimtes, entrees en specifieke architectonische kenmerken per locatie. Deze kenmerken worden afgestemd op de unieke eigenschappen en vereisten van de omgeving waarin ze zich bevinden. De beeldkwaliteitsplannen bieden duidelijke richtlijnen voor de ontwikkelende partijen en dienen als toetsingskader voor de commissie ruimtelijke kwaliteit. Zo wordt er gezorgd voor een consistent en kwalitatief hoogwaardig ontwerp van de nieuwe ontwikkelingen. De commissie ruimtelijke kwaliteit wordt betrokken bij het opstellen van de beeldkwaliteitsplannen.

B C

Permeke plein

BDO locatie

Liebeau locatie

37

Permekeplein Programma

Ontsluiting en parkeren

• • • •

De parkeerdruk in de bestaande straten rondom de locatie is hoog. De nieuwe ontwikkeling mag deze parkeerdruk niet verhogen. Voor de ontwikkeling wordt dus uitgegaan van het realiseren van voldoende parkeergelegenheid conform de huidige parkeernormen. Randvoorwaardelijk voor het realiseren van woningbouw is: • Parkeren is ontsloten via Rubenslaan westzijde en de Jacob van Ruijsdaelstraat of de Adriaen van Ostadelaan. • Parkeren ligt uit het zicht vanuit het Westrandpark tegen de zijtuinen van de bestaande bebouwing. Aan de zijde van de Jacob van Ruijsdaelstraat en de Adriaen van Ostadestraat wordt het parkeren afgesloten met een gebouwde muur, eventueel in combinatie met groen en poort die integraal onderdeel zijn van de architectuur van de appartementen. • Indien de ontwikkeling laat zien dat redelijkerwijs niet kan worden voldaan aan de geldende parkeernormen, dan gaat de ontwikkelende partij hierover in overleg met de gemeente Roosendaal voor een maatwerkoplossing. Op basis van een nadere inhoudelijke motivatie/onderbouwing van het programma en het aantoonbaar niet kunnen voldoen aan de normering met bijvoorbeeld een gebouwde of onderkelderde parkeervoorziening, wordt bezien of en in welke mate afgeweken kan worden van de parkeernorm en welke aanvullende maatregelen/voorzieningen daarvoor nodig zijn.

Te denken valt aan een aantoonbaar (blijvend) haalbare exploitatie van deelmobiliteit, het instellen van een parkeerregime of het verminderen van de bouwmassa (wat automatisch tot een lager aantal benodigde parkeerplaatsen leidt). • Indien genoemde aanvullende maatregelen/voorzieningen niet haalbaar blijken of het college niet instemt met de maatwerkoplossing, dan is alsnog de bestaande parkeernormering van toepassing. Overige parkeerplaatsen om de norm te behalen worden centraal in het gebied in een collectieve voorziening (hub) gerealiseerd. Alwel en gemeente hebben hiervoor een gezamenlijke resultaatverplichting. Deze moet aangelegd zijn voordat de woningen opgeleverd kunnen worden. Collectieve voorziening moet daarnaast extra capaciteit voor de wijk, dus meer dan alleen voldoen aan het behalen van de bestaande parkeernorm. • Fietsparkeren is opgelost in het bouwvolume.

Gedifferentieerd programma ten opzichte van huidige aanbod Sociale en middeldure huur Circa 50 woningen Het is wenselijke een kleinschalige voorziening in de plint te realiseren zoals wasserette, fietsreparatie, werkplek, atelier, buurtkeuken, sport- en spelmateriaal verhuur.

Massavolume en oriëntatie: •

Compact bouwvlak dat aansluit op de rooilijn van de Jacob van Ruijsdaelstraat en de Adriaen van Ostadestraat • Bouwvlak mag tot maximaal 26 meter vanaf de meest oostelijke eigendomsgrens met de buren het park in steken. • Ter hoogte van de Pieter de Hooghstraat wordt het bouwvlak doorsneden zodat deze straat verbonden blijft met het park. Doorgang heeft een maat van minimaal 12 meter. Mogelijke overbrugging van deze doorsteek begint niet lager dan 5,5 meter vanaf het maaiveld. • Oriëntatie van gebouw(en) gericht op het het park voor meer sociale controle. Zorgvuldige overgang van gebouw naar park. Open en toegankelijke plint, geen plinten met hoofdzakelijk slaapkamers, bergingen of andere gesloten functies. Wel plinten met voordeuren, keuken en kleinschalige voorzieningen. • De achterzijde van het gebouw wordt aantrekkelijk vormgegeven. Geen dichte zijgevels • Basishoogte van het bouwblok is 4 lagen. Afwisseling in hoogte is vereist conform principe gevarieerd straatbeeld en geeft de mogelijkheid het bouwblok incidenteel te verhogen naar 5 lagen. • Op de hoek van de Rubenslaan en Jacob van Ruijsdaelstraat mogelijkheid voor een stedenbouwkundig accent van maximaal 6 lagen. • Ingang van gebouw(en) bij voorkeur aan de parkzijde. Ingangen zijn goed zichtbaar en vindbaar.

Bouwvlak

Bouwhoogtes

Parkeren en ontsluiting

B C

38

Permekeplein Duurzaamheid en klimaat: •

• • • •

• •

• • • •

•

De initiatiefnemer toont aan dat binnen het initiatief wordt gehandeld naar de Ministersbrief Bodem en Water Sturend. Onderwerpen die hierbij sowieso aan bod moeten komen zijn de volgende: – We wentelen niet af op toekomstige generaties – We wentelen niet af naar andere gebieden of functies – We wentelen niet af van privaat naar publiek – We houden meer rekening met extremen – We gaan in samenhang om met wateroverlast, droogte en de bodem – Minder afdekken, minder vergraven, niet verontreinigen De inrichtingskaders Roosendaal Natuurstad zijn van toepassing op de inrichting van het openbare gebied De nieuwbouw wordt aangesloten op een collectieve warmtevoorziening Als er extra warmtestation of middenspanningsruimte nodig is vanwege de nieuwbouw dient die in het gebouwde volume opgenomen te worden. Maatregelen ten aanzien van natuurinclusief bouwen zijn verplicht en worden integraal onderdeel van de architectuur. Natuurinclusief bouwen is duurzaam bouwen waarbij zodanig gebouwd en ingericht wordt dat een bouwwerk bijdraagt aan de lokale biodiversiteit en natuurwaarden. Gezonde volwassen inheemse bomen in het plangebied worden in beginsel gehandhaafd. Ter hoogte van de bouwvlakken geldt dit niet. De initiatiefnemer onderzoekt de mogelijkheden om de afvoer van het regenwater van de nieuwe gebouwen niet aan te sluiten op het gemeentelijke riool.

Buiten dat krijgt de initiatiefnemer de resultaatsverplichting dat er maatregelen worden genomen om wateroverlast op eigen terrein te voorkomen waarbij er niet wordt afgewenteld op de omgeving (Bodem en Water sturend) en dat er een bergingseis van 60 mm geldt. – Een eis van 60 mm betekent ten minste 60 liter berging per m2 oppervlak; – De bergingsvoorziening dient binnen 24 uur weer leeg te zijn; – Het oppervlak waarover deze bergingseis berekend dient te worden, betreft “het totale verhard oppervlak (alle daken en (terrein) verhardingen)” in de nieuwe situatie; De bergingseisen zijn van toepassing op het werkgebied als geheel (particulier en openbaar terrein). Vloerpeil van nieuwe gebouwen ligt 30 cm boven de kruin van de weg. Parkeren vindt plaats op waterpasserende bestrating. Inrichting van het openbaar gebied zo vormgeven dat een bui van 60 mm/uur zonder wateroverlast kan worden verwerkt. Dit dient te worden getoetst door middel van een stresstest. Wanneer uit deze stresstest blijkt dat de eis niet wordt gehaald dan neemt de initiatiefnemer aanvullende maatregelen. Minimaal 20% van het perceeloppervlak is groen door begroeiing van het dak, de gevel of begroeiing op maaiveld.

•

•

•

•

Tuinen van grondgebonden woningen worden voorzien van groene erfscheidingen, dit kunnen bijvoorbeeld strak gesnoeide meidoorn- of ligusterheggen zijn maar ook met klimop, klimrozen of andere klimplanten volledig (80%) bedekte schuttingen. Voorkomen van hittestress bij de nieuwbouw. Het is wenselijk de gebouwen en binnenruimtes tegen directe zoninval te beschermen bijvoorbeeld door het toepassen van overstekken, pergola’s, zonwering of het op de juiste manier plaatsen van groen rondom de gebouwen zodat de bladeren in de zomer voor een natuurlijke filter voor zonlicht vormen. Het is van groot belang dat deze integraal onderdeel zijn van de gevel. Aangetoond moet worden dat de gebouwen zo duurzaam en circulair mogelijk geconstrueerd worden. Elk nieuw te bouwen gebouw is voorzien van een materialenpaspoort, waarin staat welke materialen bij de bouw gebruikt zijn. In het inrichtingsplan dient in de nabijheid van het appartementengebouw ruimte te zijn voor ondergrondse afvalcontainer

Bekijk ruimtelijke uitgangspunten

B C

39

Ruimtelijke uitgangspunten Permekeplein Structuur 1: Centrale groene voorzieningen as

Maximaal 5 lagen

Maximaal 6 lagen

B C

40

BDO locatie Ontsluiting en parkeren

Programma •

• • • •

Gedifferentieerd programma ten opzichte van het huidige aanbod in de wijk waarmee zowel doorstroming bediend wordt als nieuwe groepen van buiten aangetrokken kunnen worden. Middeldure huur, betaalbare koop en vrije sector. Geen woningen in de woonzorg, zonder een goed onderbouwd zorgconcept. Bandbreedte tussen de 100-150 wooneenheden , mits parkeren goed wordt opgelost. Op de locatie wordt een gezondheidscentrum ( huisartsenpost, apotheek, ruimte voor fysiotherapie) onderzocht. Dit kan als aangetoond wordt dat een goede en veilige bereikbaarheid van het gezondheidscentrum voor zowel langzaamverkeer, auto’s en hulpdiensten gewaarborgd is. De leefbaarheid en veiligheid in en rondom de Jacobus Vosstraat mag niet onder druk komen te staan door toenemend aantal verkeersbewegingen.

Massavolume en oriëntatie: • •

•

• •

• • •

•

•

Bouwvlak volgt de kruising Burgemeester Freijterslaan - Jan Vermeerlaan zodat de bebouwing deze route begeleid. Ter hoogte van bestaande zijstraten wordt het bouwvlak doorsneden voor voetgangersverbinding tussen Jan Vermeerlaan en Frans Broosstraat/Jacobus Vosstraat Fietsroute aan de zuidzijde van locatie met bomen blijft behouden. De groene zone tussen het fietspad aan de Jan Vermeerlaan en de bebouwing is minimaal 10 meter. Het blok wordt alzijdig vormgegeven. Maximale bouwhoogte van 5 bouwlagen. Afwisseling in hoogte is vereist conform principe gevarieerd straatbeeld. De bouwhoogte is maximaal 4 lagen op de overgang naar de Frans Halsstraat. Plinten hebben een hogere verdiepingshoogte van 4 meter. Ter hoogte van de kruising is een hoogteaccent van maximaal 15 tot 20 lagen toegestaan. Open en toegankelijke plint geen plinten met of hoofdzakelijk slaapkamers, bergingen of andere gesloten functies grenzend aan de openbare ruimte. Wel plinten met voordeuren, keuken en kleinschalige voorzieningen. Ook de plinten van het eventuele gezondheidscentrum moeten zo ontworpen worden dat er een levendig straatbeeld ontstaat en geen dichtgeplakte ramen en deuren. Architectuur staat aan de stadsentree van Roosendaal en is hogere kwaliteit, wat betreft de uitstraling van het pand, de algemene ruimten, het afwerkingsniveau, en duurzaamheid van materialen.

Als aangetoond kan worden dat bewoners de Burgemeester Freijterslaan op een veilige manier kunnen oversteken en aan onderstaande voorwaarden kan worden voldaan is het mogelijk een deel van het parkeren van de BDO locatie op de Liebau locatie op te lossen. De maximale loopafstanden zijn 150 meter voor bewoners en 250 meter voor bezoekers. Aanvullend gelden voor de BDO locatie de volgende randvoorwaarden: • Parkeren in de collectieve garage succesvol maken vraagt om sturing op mobiliteit. Daarom is toekomstige parkeerregulering van de ontwikkellocatie en het direct omliggende invloedsgebied een mogelijke randvoorwaarde. • Toekomstige bewoners parkeren in de hub. De ontwikkelaar is daarvoor verantwoordelijk. Omdat alle nieuwe bewoners in principe kunnen beschikken over een parkeerplaats op eigen terrein hebben ze geen recht hebben op een bewoners- en bezoekersvergunning. • Maaiveld parkeren wordt ingericht als voorziening voor bezoek en eventueel het gezondheidscentrum in combinatie met laden & lossen. Deze wordt ontsloten vanaf de Frans Halslaan en de Jacobus Vosstraat. Het maaiveld parkeren wordt zorgvuldig ingepast en voorzien van bomen en struiken. • Indien de ontwikkeling laat zien dat redelijkerwijs niet kan worden voldaan aan genoemde parkeernormen, dan gaat de ontwikkelende partij over een maatwerkoplossing in overleg met de gemeente Roosendaal.

Op basis van een nadere inhoudelijke motivatie/onderbouwing van het programma en het aantoonbaar niet kunnen voldoen aan de normering met bijvoorbeeld een gebouwde of onderkelderde parkeervoorziening, wordt bezien of en in welke mate afgeweken kan worden van de parkeernorm en welke aanvullende maatregelen/voorzieningen daarvoor nodig zijn. Te denken valt aan een aantoonbaar (blijvend) haalbare exploitatie van deelmobiliteit, het instellen van een parkeerregime of het verminderen van de bouwmassa (wat automatisch tot een lager aantal benodigde parkeerplaatsen leidt). Indien genoemde aanvullende maatregelen/voorzieningen niet haalbaar blijken of het college niet instemt met de maatwerkoplossing, dan is alsnog de bestaande parkeernormering van toepassing. • In nieuwe ontwikkelingen is voldoende ruimte voor fietsparkeren, in gezamenlijke stallingen die direct vanaf de openbare ruimte toegankelijk zijn. • Gebouwd parkeren is ontsloten op de Burgemeester Freijterslaan via de kruising met de Jan Vermeerlaan. • Een goede en veilige oversteek voor fiets- en voetgangers via de huidige kruising naar het hart van de wijk en de BDO-locatie is randvoorwaardelijk.de Jacobus Vosstraat ontsloten.

Bowvlakken met routes

Maximale bouwhoogtes

Duurzaamheid en klimaat: • Uitgangspunten voor duurzaamheid en klimaat zijn gelijk aan Permekeplein. Lees hier de geldende eisen.

Bekijk ruimtelijke uitgangspunten

B C

Ontsluiting parkeren

41

Liebau locatie Ontsluiting en parkeren

Programma •

• • • •

Gedifferentieerd programma ten opzichte van het huidige aanbod in de wijk waarmee zowel doorstroming bediend wordt als nieuwe groepen van buiten aangetrokken kunnen worden. Middeldure huur, betaalbare koop en vrije sector. Geen woningen in de woonzorg, zonder een goed onderbouwd zorgconcept. Bandbreedte tussen de 150-200 wooneenheden, mits parkeren goed wordt opgelost. Het is wenselijk om ook een variatie in woningtypologieën aan te bieden op de locatie.

Massavolume en oriëntatie: •

• • •

• •

• •

• •

Bouwvlak ligt op afstand van de randen om een goede overgang naar de omgeving te maken. De confrontatie met de bestaande woningen aan de Wouwseweg is kwetsbaar en vraagt om een stevige ontwerpoplossing met groen en een uniforme uitstraling van de achterzijdes. Ter hoogte van bestaande zijstraten wordt het bouwvlak doorsneden zodat deze straat verbonden blijft met de groene ruimte tussen de blokken. Daar ontstaat een groene binnenruimte van minimaal 16 meter breed Fietsroute aan de noordzijde van locatie met aan weerzijde bomen blijft behouden. De groene zone tussen het fietspad aan de Burgemeester • Freijterslaan en de bebouwing is minimaal 10 meter. De blokken worden alzijdig ontworpen. De parkeerhub is opgenomen in het volume maar krijgt dezelfde verfijning in de gevel als aangrenzende woningen. Maximale bouwhoogte 6 lagen in het noordelijk deel en maximale bouwhoogte van 4 lagen op de overgang naar de Wouwseweg. Afwisseling in hoogte is vereist conform principe gevarieerd straatbeeld.Ten behoeve van stedenbouwkundige accenten is het mogelijk tot 8 lagen te gaan in het verlengde van de Jan Vermeerlaan. Plinten hebben voor woongebouwen een hogere verdiepingshoogte van 4 meter aan Burgemeester Freijterslaan. Open en toegankelijke plint geen plinten met of hoofdzakelijk slaapkamers, bergingen of andere gesloten functies grenzend aan de openbare ruimte.

Wel plinten met voordeuren, keuken en kleinschalige voorzieningen. Formele overgang openbaar-privé aan de Burgemeester Freijterslaan en meer informele overgangen aan de andere zijden. Architectuur staat aan de stadsentree van Roosendaal en is hogere kwaliteit, wat betreft de uitstraling van het pand, de algemene ruimten, het afwerkingsniveau, en duurzaamheid van materialen.

Op de Liebau locatie wordt zowel in parkeren voor de eigen ontwikkeling als de BDO-locatie voorzien. Dit zal vorm krijgen in een collectieve parkeervoorziening, een hub. De algemene eisen ten aanzien van collectief parkeren moeten gevolgd worden. Aanvullend gelden voor de Liebau locatie de volgende randvoorwaarden: •

•

•

•

• • •

Parkeren in de collectieve garage vraagt om sturing op mobiliteit mogelijk te maken. Daarom is toekomstige parkeerregulering van de ontwikkellocatie en het direct omliggende invloedsgebied een harde randvoorwaarde. Toekomstige bewoners parkeren in de hub. De ontwikkelaar is daarvoor verantwoordelijk. Omdat alle nieuwe bewoners in principe kunnen beschikken over een parkeerplaats op eigen terrein hebben ze geen recht hebben op een bewoners- en bezoekersvergunning. Maaiveld parkeren wordt ingericht als voorziening voor bezoek (0,3 per woning) in combinatie met laden & lossen. Deze wordt ontsloten vanaf de Wouwseweg. Het maaiveld parkeren wordt zorgvuldig ingepast en voorzien van bomen en struiken. Indien de ontwikkeling laat zien dat redelijkerwijs niet kan worden voldaan aan genoemde parkeernormen, dan gaat de ontwikkelende partij hierover in overleg met de gemeente Roosendaal. Op basis van een nadere inhoudelijke motivatie/onderbouwing van het programma en het aantoonbaar niet kunnen voldoen aan de normering met bijvoorbeeld een gebouwde of onderkelderde parkeervoorziening, wordt bezien of en in welke mate afgeweken kan worden van de parkeernorm en welke aanvullende maatregelen/voorzieningen daarvoor nodig zijn.

Te denken valt aan een aantoonbaar (blijvend) haalbare exploitatie van deelmobiliteit, het instellen van een parkeerregime of het verminderen van de bouwmassa (wat automatisch tot een lager aantal benodigde parkeerplaatsen leidt). Indien genoemde aanvullende maatregelen/ voorzieningen niet haalbaar blijken, is alsnog de onder punt 1) genoemde geldende parkeernormering van toepassing. In nieuwe ontwikkelingen is voldoende ruimte voor fietsparkeren, in gezamenlijke stallingen die direct vanaf de openbare ruimte toegankelijk zijn. Gebouwd parkeren is ontsloten op de Burgemeester Freijterslaan via de kruising met de Jan Vermeerlaan. Een goede en veilige oversteek voor fiets- en voetgangers via de huidige kruising naar het hart van de wijk en de BDO-locatie is randvoorwaardelijk.

Bouwvlakken met routes

Maximale bouwhoogtes

Duurzaamheid en klimaat: • Uitgangspunten voor duurzaamheid en klimaat zijn gelijk aan Permekeplein. Lees hier de geldende eisen.

Bekijk ruimtelijke uitgangspunten

B C

Ontsluiting parkeren

42

Ruimtelijke uitgangspunten BDO en Liebau Structuur 1: Centrale groene voorzieningen as

B C

43

Beeldkwaliteitseisen Ontwikkellocaties in de wijk zijn, het Permekeplein, de BDO en Liebau locatie, waar in de toekomst woningbouwontwikkeling plaats zal vinden. Voor de ontwikkeling van deze locaties zijn eisen en randvoorwaarden opgesteld zodat ze bijdragen aan het verbeteren van de Westrand.

Gevarieerd straatbeeld Hoogte accent

afb. 35

afb. 36

afb. 37

Verbindende plinten

Materiaal en kleurenpalet

Groene ruimte Overgangen openbaar-privé

afb. 38

B C

afb. 39

44

Beeldkwaliteitseisen Gevarieerd straatbeeld De huidige architectuur is sober en doelmatig en kent geen hoogtepunten. De hoogtes zijn vrijwel overal gelijk met twee lagen met kap voor de grondgebonden woningen en 4 tot 5 lagen voor de gestapelde bebouwing. In de jaren 90 zijn hier een aantal hogere torens aan toegevoegd met name aan de Burgemeester Freijterslaan. De bouwhoogtes van de nieuwe ontwikkelingen sluiten aan op de bestaande hoogtes in de wijk. De ontwikkelingen kennen een basishoogte van 4 of 5 lagen. Daar waar de bebouwing een overgang vormt tussen bestaand en nieuw geldt een basishoogte van 4 lagen en voor de overige blokken 5 lagen. Ten behoeve van een gevarieerd gevelbeeld en een vriendelijke straatbeleving is het mogelijk om ten opzichte van de basishoogte af te wisselen. Zo ontstaat een dynamisch beeld met verspringende gootlijn. Daarbij gelden de volgende regels: • De basishoogte omschrijft het gemiddelde aantal bouwlagen • De basishoogte mag maximaal 1 laag omhoog en minimaal 1 laag omlaag • Het is niet toegestaan om ten opzichte van de basishoogte alleen maar te verhogen. Daar waar je in het basisvolume een laag omhoog gaat, moet je tenminste voor een vergelijkbaar gedeelte ook een laag omlaag moet.

• De variatie in het gevelbeeld wordt naast verspringingen in bouwhoogte versterkt door afwisselende korrelmaten van de bouwblokken, verspringingen in de rooilijn, diversiteit in gevelindeling. Elk blok kent een duidelijke eigenheid door verschil in gevelpatronen, indeling en kleur. • De gevels kennen geen dominante verticale of horizontale geleding zodat de gebouwen niet als heel lang of heel hoog worden ervaren. • Alle zijden worden representatief vormgegeven. Het meest representatieve deel is gericht naar de openbare ruimte. • Plasticiteit in de gevel door een raamwerk of open structuren. Ook buitenruimtes zijn een integraal onderdeel van de architectuur van de gebouwen. Balkons, loggia’s en dakterrassen dragen bij aan de plasticiteit van het gevelbeeld. • Galerij ontsluitingen binnen een raamwerk zodat lange horizontale lijnen onderbroken worden. • Er is speciale aandacht voor dakranden en gebouwbeëindigingen. Deze moeten met zorg gedetailleerd worden. Installaties staan uit het zicht.

Basishoogte

Verspringen ten opzichte van basishoogte

Variatie in gevelbeeld

B C

45

Beeldkwaliteitseisen Gevarieerd straatbeeld referenties

afb. 40 Afwisseling in bouwhoogte en kleur gevels, ook aan de tuinzijde een aantrekkelijk en gevarieërd gevelbeeld

B C

afb. 41 Afwisseling in bouwhoogte en gevelindeling

46

Beeldkwaliteitseisen Hoogte accent Een uitzondering op deze bouwhoogtes vormt het accent op de kruising van de Burgemeester Freijterslaan en de Jan Vermeerlaan. Dit accent van 15-20 lagen hoog staat bovenop de onderbouw of basis van 5 lagen. • Het hoogteaccent ligt minimaal 1 meter terug vanaf de rooilijn van de gevel op maaiveld (onderbouw) aan de Burgemeester Freijterslaan • Het hoogteaccent ligt minimaal 5 meter terug vanaf de rooilijn van de gevel op maaiveld (onderbouw) aan de Jacobus Vosstraat. Afwijking van de teruglegging is toegestaan als het de ruimtelijke condities ten goede komt, zoals bij een smalle doorsnede in een wand, betere verhoudingen in de opbouw. • Het hoogteaccent heeft een hoge mate van plasticiteit van de gevels door verspringingen en uitstekende balkons, en verbindende plint aan de hand van afwisseling in materiaalgebruik. • De wijze waarop het gebouw wordt beëindigd bepaalt mede de zeggingskracht van het gebouw en de manier waarop het gebouw het silhouet van de stad mede vormgeeft. De architectuur van de top vormt derhalve de wijze waarop de beëindiging wordt vormgegeven. Een uitgesproken beëindiging van het gebouw is daarbij uitgangspunt. • Hierbij is de beëindiging dusdanig vormgegeven dat technische zaken aan het oog worden onttrokken of zijn geïntegreerd in de architectuur.

Hoogte accent

In de bijlage is een nadere uitleg van de ruimtelijke keuze om op de BDO locatie een hoogteaccent te ontwikkelen te vinden.

Sculptuur: plasticiteit van de gevels door verspringingen en uitstekende balkons, en verbindende plint aan de hand van afwisseling in materiaalgebruik

B C

47

Beeldkwaliteitseisen Hoogte accent referenties

afb. 42 Afwijkend silhouet door verspringingen

afb. 43 Toren afwijkend van onderbouw

B C

afb. 44 Onderbouw van 5 lagen met terugliggend hoogte accent

48

Beeldkwaliteitseisen Verbindende plinten Dichte plinten en een gebrek aan levendigheid op straatniveau is een veel voorkomend probleem in de Westrand. De plinten van de bestaande gestapelde bouw zijn veelal ingevuld met dichte bergingen en garageboxen. De nieuwe ontwikkelingen doorbreken dat patroon. Bij de nieuwe ontwikkelingen wordt zorggedragen voor een goede aansluiting van het gebouw op het maaiveld en de organisatie van de openbare ruimte er omheen. De onderste laag van het gebouw, de plint, is van essentieel belang voor de beleving van op het niveau van de straat. Aantrekkelijke plinten zorgen voor prettige en veilige routes, dragen bij aan de sociale interactie, zicht op de openbare ruimte en levendigheid in het gebied. De vormgeving van de gebouwplinten en entrees vraagt daarom speciale aandacht. De openbare ruimte zal moeten reageren op de inrichting van de overgangszone. Algemene regels voor invulling van de plinten zijn:

Basis

De invulling en vormgeving van de plinten verschilt per locatie. Aan de grote straten zoals de Burgemeesters Freijterslaan en Jan Vermeerlaan hebben de plinten een meer formele invulling. Aan de groene ruimtes zoals Westrandpark en de groen ruimtes op de Liebau locatie vindt een meer informele overgang plaats. Zeker op de Liebau locatie voelen de binnenstraten aan als collectieve ruimtes. De overgangen van openbaar naar privé zijn vormgeven als onderdeel van de architectuur. Deze overgangszone zorgt voor een stimulans van sociale interactie. Dit kunnen Delftse stoepen en smalle geveltuinen zijn. Aangezien de groengebieden autovrij zijn is het belangrijk dat fietsen goed georganiseerd is. Dat vraagt om goede bereikbaarheid en zichtbaarheid van stallingen. Fietsvoorzieningen kunnen bijdragen aan de levendigheid en transparantie van de plint. Plint verbind de diverse losse blokken

• Plinten en overgangszones zijn integraal onderdeel van de ontwerpopgave. Mogelijke invullingen voor een verbindende plint zijn contrast in kleur, dieptewerking, afwijkende gevelindeling en openingen, veranda’s of pergola’s. Die laatste zijn alleen toegestaan aan de informele groengebieden en niet aan de hoofdassen. • Alle plinten zijn 4 meter hoog. • De plinten zijn niet anoniem. Voorzieningen zijn goed zichtbaar, actieve woonruimtes zoals keukens worden aan de voorzijde van de gevels geplaatst. • Dichte plinten met enkel bergingen zijn niet toegestaan. • Entrees en portieken liggen op doorgaande routes en zijn duidelijk afleesbaar in de architectuur. • Entrees van parkeergarages of laden en lossen zijn integraal onderdeel van de architectuur. Eventuele hellingbanen, slagbomen en poorten zijn inpandig opgelost. De opening van de entree gaat mee in de ritmiek van de gevel. • Voor de levendigheid van de plinten en de relatie met de openbare ruimte is de overgangszone tussen openbaar en privé van belang. Deze overgangszone kan enerzijds worden gecreëerd door middel van gelaagdheid in de architectuur (inkepingen, half-open structuren etc.) of door een groene buffer. • Obstakels zoals ongewenste fietsen moeten worden gemeden bij entrees en aan de voorhand integraal worden opgelost in de openbare ruimte en in de bebouwing.

Het (fiets)parkeren zal onderdeel worden van de plinten en is verder toegelicht in het laatste hoofdstuk.

Optie 1: verbindende plint aan de hand van afwijkende kleur en materialisatie - verspringingen (in hoogte) in de plint

Optie 2: verbindende plint aan de hand van vormgeving van gebouwopeningen - bepaalde variatie hierin mogelijk

B C

49

Beeldkwaliteitseisen Verbindende plinten referenties

afb. 46 Plint in contrasterende kleur

afb. 48 Plint door afwijkende indeling

Verdichting, Vijfhuizen Fotograaf: Loes van Duijvendijk https://bureauvaneig.nl/project/verdichting/

afb. 45 Verdiepte entrees, informele plint aan groene autoluwe gebieden

B C

afb. 47 Afwijking in plint over twee lagen door kleurvlakken

afb. 49 Pergola als verbindend element

50

Beeldkwaliteitseisen Materiaal en kleurenpalet Het kleurenpalet zorgt voor eenheid en herkenbaarheid in Westrand. Het palet onderscheidt zich van de bestaande bebouwing maar tezamen vormen de ontwikkellocaties een nieuwe laag in de wijk. De hoogwaardige architectonische uitstraling draagt bij aan het nieuwe imago van de wijk. Het palet bestaat uit warme tinten rood, rood/bruin en bruin. Deze beperkte selectie aan kleuren zorgt voor samenhang en laat door het contrast, het groen van de omgeving nog meer spreken. Ten behoeve van de plinten of andere accenten is er een contrasterend palet.

Materiaal De nieuwbouw wordt voor het grootste deel opgetrokken uit baksteen of steenstrips. Voor de plint is het mogelijk daarvan af te wijken, maar dan wel voor het gehele bouwvolume. De afwijkende materialen moeten mooi verduurzamen en sluiten aan op het kleurenpalet. Terwijl het materiaal en kleurenpalet is afgebakend is er wel een grote variatie en afwisseling in de gevels mogelijk. Gevels hebben een grote plasticiteit. Door het toevoegen van deze nieuwe laag wordt ook de bestaande bebouwing zijn vormen een rustig en licht decor.

Groene gevels De gevels krijgen waar mogelijk ook een groene uitstraling als intergraal onderdeel van de architectuur. Minimaal 20% van de gevel is groen door begroeiing met klimplanten of andersoortige gevelbeplanting. Dit kan door ontworpen gevelelementen, groen als onderdeel van de draagconstructies, klimconstructies met spandraden vanuit de volle grond en plantenbakken die zijn geïntegreerd in het architectonisch ontwerp. Voor alle begroeide geveldelen dient bij indiening van de omgevingsvergunning duidelijk te zijn wie het in eigendom heeft en beheert. Daarbij zal een beheerplan worden opgesteld dat de kwaliteit en uitstraling langdurig garandeert.

Groene gevels

B C

Kleurenpalet contrast beperkt toepassen

Kleurenpalet

51

Beeldkwaliteitseisen Groene ruimte Naast de beeldkwaliteit van de gebouwen is ook de terreininrichting en de overgang naar het openbaar gebied beeldbepalend. Alle groene ruimte rondom de ontwikkelingen krijgt een hoogwaardige uitstraling met vaste planten, diversiteit aan bomen en struiken die elkaar afwisselen in bloei, dracht en kleur. Waar de plots van BDO-locatie en Permekeplein bijna direct grenzen aan het bestaande openbaar gebied ontstaat op de Liebau locatie een geheel nieuw groengebied tussen de woonblokken. Daar is de ruimte tussen de woningen is ingericht als parkstrook waar je kan verblijven en spelen in plaats van de ruimte voor auto’s en parkeren. Deze groene zones zorgen voor een fijnmazig groen netwerk dat de nieuwe ontwikkeling met de bestaande omgeving verknoopt, maar bieden ook verblijfskwaliteit voor de bewoners. Het groen zorgt voor verkoeling op hete dagen en voorkomt overlast van hemelwater tijdens een piekbui. Aan het Permekeplein staat de nieuwe bebouwing direct aan het park. De overgang tussen gebouw en openbare ruimte wordt zorgvuldig vormgegeven met voordeuren aan het groen, heldere entrees en opgangen. Aan de achterzijde grenst de ontwikkeling aan bestaande zij- en achtertuinen.

De bestaande groenzone blijft behouden en het parkeerterrein wordt zo groen mogelijk ingericht met parkeren op halfverharding en toevoegen van struiken en bomen waar mogelijk. Ook op de BDO locatie dient de openbare ruimte aan de Jacobus Vosstraat zorgvuldig ingericht te worden met een hoogwaardige uitstraling en duurzame materialen. Het parkeren vindt plaats op halfverharding en rondom het parkeren is de ruimte royaal voorzien van bomen en struiken. Enerzijds op het parkeren uit het zicht te nemen, anderzijds voor een zachtere overgang naar de nieuwbouw ontwikkeling.

afb. 50 Bomen en vaste planten

afb. 51 Parkeerrij deels onderbreken en ruimte maken voor bomen

afb. 52 Voorbeeld van binnentuin in een bouwblok

afb. 53 Parkeerterrein zoveel mogelijk groen inrichten (grasbeton, hagen, bomen)

De belangrijkste opgave wat betreft overgang openbaar privé ligt aan de achterzijde van de Wouwseweg. Hier komen de achterkanten van de bestaande woningen en voorkanten van de nieuwbouw samen. De huidige achteringangen moeten toegankelijk blijven. Door te werken met een zelfde kleurstelling, pergola constructie of hoogteverschillen en plantvakken met bomen en stuiken, kan een aantrekkelijke overgang ontstaan. Er dienen goede afspraken gemaakt te worden over beheer van het groen.

Collectieve binnentuinen In de bouwblokken op de Liebau locatie wordt het groen op een collectieve wijze ontwikkeld. Omdat het groen aansluit op de bebouwing krijgen deze collectieve (binnen)tuinen allemaal een eigen karakter. Alle collectieve tuinen bieden ruimte om medebewoners te ontmoeten, samen te tuinieren en om zorgeloos te spelen. De collectieve tuinen zijn zeer geschikt voor het vertraagd afvoeren en bufferen van water om in droge periodes in te zetten.

B C

52

Beeldkwaliteitseisen Overgangen openbaar-privé

afb. 54 Verschillende overgangstypes van open tot meer privé en gesloten aan doorgaande assen en grotere openbare ruite

afb. 55 Open plint in combinatie met een groen buffer tussen privé en openbaar

B C

afb. 56 Voorbeeld van overgang voor de tussenruimte tussen de bouwblokken

afb. 57 Directe overgang openaar - privé aan de hoofdassen entrees zijn duidelijk zichtbaar.

53

Maatregelen per sector Vanuit het Volkshuisvestingsfonds zijn extra middelen verkregen van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) om te investeren in het versterken van de leefkwaliteit en veiligheid binnen de gemeente. Met de betrokken alliantiepartners wordt er gewerkt aan de concrete projectopdrachten. In Westrand vormt de gebiedsvisie hiervoor de basis. Middelen uit het Volkshuisvestingfonds geven een eerste impuls op de gebiedsvisie tot uitvoering te brengen. Op verschillende beleidsterreinen zijn randvoorwaarden en maatregelen nodig om de gebiedsvisie tot uitvoering te brengen.

Wonen en voorzieningen • De opgaven uit de Woonagenda 2021-2025 differentiatie, doorstroming en verduurzaming worden vertaald naar Westrand. De bestaande buurt bestaat uit een woningvoorraad met veel sociale huurwoningen en de veerkracht staat onder druk. De veerkracht van de wijk is niet gebaat bij het toevoegen van een groter aandeel sociale huurwoningen. Door het bestaande aanbod te differentiëren en te variëren kan de veerkracht van de wijk worden versterkt. • De wijk kenmerkt zich door een hoog percentage sociale huurwoningen, namelijk 41%, waardoor de veerkracht van de wijk onder druk staat. Dit sluit niet aan bij de ambities zoals verwoord in de Woonagenda 2021-2025. Het aandeel sociaal wordt in Westrand niet per ontwikkeling maar voor de wijk als totaal bekeken. Het aandeel in de totale wijk mag dalen tot minimaal 30% in de sociale huurklasse. De bestaande verdeling van 30 sociaal, 30% betaalbaar en 40% vrije sector geldt niet voor losse ontwikkelingen in Westrand. De wijk Westrand kent in sommige gebieden een hoog aandeel sociale huurwoningen. Er is behoefte aan een betere balans binnen de wijk aan aangaande de verdeling van sociale huurwoningen. Hierbij moet in het oog gehouden worden dat minimaal 30% in de sociale huurklasse moet vallen in de gehele wijk. • Bovenstaande past binnen de afspraken van de Woondeal en landelijke beleidsafspraken.

Op plekken waar een hoog percentage sociale huur bestaat is het wenselijk om woningen in het betaalbare segment toe te voegen (middeldure huur en goedkope koop). Het verplicht de gemeente echter wel om samen met de woningcorporatie op andere locaties woningen in het sociale huursegment toe te voegen. Met het oog op differentiatie wordt er gewerkt

B C

aan een evenredige verdeling op wijkniveau. • In 2024 komt de gemeente samen met Alwel en bijbehorende partners met een visie op de toekomstige verdeling op wijk- en buurtniveau van sociale huurwoningen binnen de gemeente Roosendaal. Deze afspraken bestendigen het streven van alle partners om het niveau van sociale huurwoningen in de gemeente Roosendaal op minimaal 30% te houden. • Door een gedifferentieerd aanbod binnen de wijk aan te bieden kan er doorstroming binnen de wijkgrenzen plaatsvinden. Dit voorkomt dat bewoners die zich verbonden voelen met de wijk deze moeten verlaten bij veranderingen in hun persoonlijke situatie. Op dit moment biedt de Westrand weinig mogelijkheden voor doorstroming naar betaalbare koopwoningen of woningen in de middeldure huursector. Door het toevoegen van woningen in andere prijsklassen zal de wijk Westrand een bredere doelgroep aantrekken en voor de huidige bewoners meer kansen bieden tot doorstroming. Dit kan worden bereikt door kwalitatieve en ruimere woningen toe te voegen met een prijsklasse net boven de sociale huurgrens, door in de bestaande woningvoorraad meer woningen in de middeldure huursector en betaalbare koop te creëren, bijvoorbeeld door samenvoegen van woningen, en andere woonvormen te onderzoeken zoals tiny-houses. • Voor de Westrand is volhuisvestelijk nog een verdiepingsslag nodig.

De focus ligt daarbij op de bestaande woningvoorraad, met aandacht voor programma, typologieën, vierkante meters en toekomstige ontwikkelingen van de stad. De verdiepingsslag moet plaatsvinden in nauwe samenwerking met de woningbouwcorporatie. Bovendien zal de woningbouwcorporatie worden betrokken bij de uitwerking van maatschappelijke, mobiliteits- en onderwijsvraagstukken, ten behoeve van haar huurders en daarmee de bewoners van de Westrand.

Mobiliteit • Om de leefbaarheid, veiligheid en luchtkwaliteit in Westrand te verbeterenis het van belang dat het verkeer, en met name het vrachtverkeer, richting Borchwerf niet meer door de wijk rijdt en er gehandhaafd wordt op het verbod. Ook dat de Westranders geen hinder ondervinden van het (toenemende) verkeer, door onder andere de ontwikkelingen buiten de wijk. Verder onderzoek zal hiernaar nog plaatsvinden, onder andere in het kader van de nog op te stellen visie #RSD2040.

• Om de verkeersveiligheid in de wijk te waarborgen en lopen en fietsten te stimuleren worden korte autoritten binnen de wijk teruggedrongen. Om dit te bevorderen worden autoverbindingen tussen buurten minder aantrekkelijk gemaakt. Met name in het groene middengebied rondom de centrale as krijgen fietsers en voetgangers voorrang. Doormiddel van een lusstructuur wordt iedere buurt afzonderlijk ontsloten op de twee hoofdverbindingen de Burgemeester Freijterslaan of de Jan Vermeerlaan. • Op een aantal belangrijke punten is het wenselijk de oversteekbaarheid van de Burgemeester Freijterslaan en Jan Vermeerlaan te verbeteren, zodat alle delen van de Westrand met elkaar en het hart van de wijk verbonden worden. Wenselijke oversteekpunten zijn de kruising met de Rubenslaan, Jan Vermeerlaan en oversteek ter hoogte de de Wethouder Lanenstraat. • Bij verder onderzoek naar de verkeersbelasting van de route en eventuele alternatieven voor openbaar vervoer worden deze oversteken meegenomen. • Het profiel van de Burgemeester Freijterslaan wordt, in relatie tot de uitkomst van deze onderzoeken, zoveel mogelijk vergroend. Het is wenselijk, op termijn, als er openbaar vervoer voor handen is of het parkeren ergens anders opgelost kan worden de parallelroutes te transformeren tot groene fietsstraten. Parallelroutes bieden dan ruimte voor klimaatadaptatie en verhoging van de biodiversiteit.

Op een aantal belangrijke punten wordt onderzocht hoe de oversteekbaarheid van de Freijterslaan verbeterd kan worden, zodat het zuidelijk deel van de Westrand ook met het middengebied verbonden wordt • Voor alle ontwikkelingen die voortkomen uit c.q. ingediend worden na vaststelling van de Gebiedsvisie Westrand is de parkeernormering van de gemeente Roosendaal van toepassing. Deze is te raadplegen via https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR145477. Andere normen of richtlijnen, bijvoorbeeld algemene CROW-richtlijnen, zijn niet van toepassing. • Indien een ontwikkeling in het gebied laat zien dat redelijkerwijs niet kan worden voldaan aan genoemde parkeernormen, dan gaat de ontwikkelende partij hierover in overleg met de gemeente Roosendaal over een maatwerk oplossing. Op basis van een nadere inhoudelijke motivatie/onderbouwing van het programma en het aantoonbaar niet kunnen voldoen aan de normering met bijvoorbeeld een gebouwde of onderkelderde parkeervoorziening, wordt bezien of en in welke mate afgeweken kan worden van de parkeernorm en welke aanvullende maatregelen/voorzieningen daarvoor nodig zijn. Te denken valt aan een aantoonbaar (blijvend) haalbare exploitatie van deelmobiliteit, het instellen van een parkeerregime of het verminderen van de bouwmassa (wat automatisch tot een lager aantal benodigde parkeerplaatsen leidt).

Indien genoemde aanvullende maatregelen/ voorzieningen niet haalbaar blijken of het college niet instemt met de maatwerkoplossing, dan is alsnog de onder het vorige punt genoemde geldende parkeernormering van toepassing. • Het onderzoeken van parkeren in collectieve voorzieningen is wenselijk om de parkeerdruk

54

Maatregelen per sector in de wijk te verlagen en verdichting mogelijk te maken. In Westrand zijn verschillende type collectieve parkeervoorzieningen wenselijk. Openbare voorzieningen in buurten aan de randen van de wijk en gebouwde voorzieningen in het hart van de wijk en bij de ontwikkellocaties. De openbare parkeervoorzieningen (hubs) vragen om investering van de gemeente. Parkeerhubs gekoppeld aan ontwikkellocaties dienen door de ontwikkeling gefinancierd en beheerd te worden. Parkeren voor nieuwe ontwikkelingen oplossen in een collectieve parkeervoorziening is alleen mogelijk als er aan een aantal randvoorwaarden wordt voldaan: – Zo vraagt het om sturing op mobiliteit mogelijk te maken. Daarom is toekomstige parkeerregulering van de ontwikkellocatie en het direct omliggende invloedsgebied een mogelijke randvoorwaarde. – Toekomstige bewoners parkeren in de hub. De ontwikkelaar is daarvoor verantwoordelijk. Omdat alle nieuwe bewoners in principe kunnen beschikken over een parkeerplaats op eigen terrein hebben ze geen recht hebben op een bewoners- en bezoekersvergunning. – Een goede en veilige bereikbaarheid van de hub binnen 150 meter voor bewoners en 250 meter voor bezoekers. • In nieuwe ontwikkelingen is voldoende ruimte voor fietsparkeren, bij voorkeur in gezamenlijke stallingen die direct vanaf de openbare ruimte toegankelijk zijn.

• Particuliere grondeigenaren worden meegenomen in de transitie. Via educatieve programma’s zoals het Roosendaals Isolatie Programma (RIP) en financiële bijdragen uit het volkshuisvestingsfonds worden particulieren huiseigenaren geholpen in het verduurzamen en isoleren van hun woningen. • Op het moment dat de straten open moeten voor een collectieve warmtevoorziening wordt door de gezamenlijke disciplines vanuit energie, groen, beheer en verkeer gekeken welke koppelkansen er liggen. Bij herinrichting van het profiel wordt vaker gekozen voor groen, klimaat en water dan de auto. • Om de zogenaamde ‘koppelkansen’ met de wijkaanpak ook werkelijkheid te laten worden én een vlotte uitvoering te realiseren is stevige regie nodig, dwars door diverse sectoren heen. • Als er extra warmtestation of middenspanningsruimte nodig is vanwege de nieuwbouw dient die in de gebouwde volume opgenomen te worden. Overige energie-infrastrctuur welke de komende jaren nodig is wordt zorgvuldig ingepast en zoveel mogelijk gecombineerd met andere programma’s zoals parkeerhubs en sluit in vormgeving en verschijningsvorm aan op de wijk.

Duurzaamheid en klimaat

Duurzame (collectieve) energie

De groenvoorziening in de wijk is sober en doelmatig. Investeringen in het groen zijn nodig voor een wijk waar bewoners trots op zijn en waar ontmoeting, sport en spel kan plaatsvinden. Vanuit het volkshuisvestingsfonds zijn middelen beschikbaar voor verbetering van de openbare ruimte.

• De eerste stap in de transitie naar een duurzame samenleving is het besparen van energie. Door compact te bouwen, goed te isoleren, groen en water in te zetten voor koeling en slim te ventileren wordt de energievraag beperkt. • De hoge dichtheid aan woningen en veel sociaal bezit maken een collectieve warmtevoorziening kansrijk. Westrand zet daarom in op het uitrollen van een collectieve warmtevoorziening voor alle nieuwe ontwikkellocaties en het huidige bezit van Alwel. Als collectieve warmtevoorzieningen onverhoopt niet door kunnen gaan moet onderzocht worden welke andere collectieve voorzieningen wel mogelijk zijn.

• In en rondom het centrumgebied wordt ingezet op een hoogwaardige inrichting. Uit de impactanalyse komt naar voren dat wanneer de onderhoudskwaliteit en het groen in een wijk verbeterd de waarde van woningen kan stijgen met 2,5 procent. Onderzocht moet worden of het beheersniveau omhoog kan. In de wijk wordt samen met bewoners gekeken wat wensen en kansen zijn. Onderzocht wordt of een deel van het beheer overgedragen kan worden aan de wijk en hoe dit te organiseren (medebeheer/bouwteams). Inwoners gaan samen met de beheerder in gesprek hoe het groen aan te passen en te onderhouden, binnen de financiële kaders.

B C

• Randvoorwaardelijk bij nieuwbouw en inrichten van het openbare gebied is de Ministersbrief Bodem en Water Sturend. • De visie Belevend Beheer, waarin de opgaves zitten van de inrichtingskaders Roosendaal Natuurstad zijn van toepassing op de inrichting van het openbare gebied. De nog uit te werken klimaatplannen per wijk zijn onderdeel van de gebiedsvisie. • Maatregelen ten aanzien van natuurinclusief bouwen zijn verplicht en worden integraal onderdeel van de architectuur. Dit betekent dat ze meegenomen worden in het ontwerp. • Gezonde volwassen inheemse bomen worden in beginsel gehandhaafd. • Voor alle bewoners zijn koele plekken op maximaal 300 meter loopafstand beschikbaar. De definitie van een koele plek is beschreven in de Klimaateffectatlas • Alle regenwater dat er valt, moet worden vastgehouden, geborgen en vertraagd worden afgevoerd om zo geen wateroverlast te veroorzaken. • Inrichting van het openbaar gebied zo vormgeven dat een bui van 60 mm/uur zonder wateroverlast kan worden verwerkt. Dit dient te worden getoetst door middel van een stresstest. Wanneer uit deze stresstest blijkt dat de eis niet wordt gehaald dan neemt de initiatiefnemer aanvullende maatregelen. • Parkeren vindt plaats op waterpasserende bestrating.

• We pakken de buitenruimte aan, zodat mensen zich veiliger voelen en de leefbaarheid en sociale cohesie verbeteren en dat mensen minder snel ongewenst gedrag vertonen. • We gaan wateroverlast en hitte tegen, we zorgen voor meer biodiversiteit én we gebruiken zo veel mogelijk duurzame en circulaire materialen. • Voor alle nieuwbouw en herstructurering gelden op het gebied van circulariteit de normen zoals opgenomen HNN (Het Nieuwe Normaal). Deze normeringen hebben betrekking op zowel woningen, gebied en infrastructuur.

55

Colofon De gebiedsvisie is tot stand gekomen in samenwerking tussen verschillende afdelingen van de gemeente Roosendaal. Bijde totstandkoming van de visie zijn ook partners van de gemeente betrokken. De visie is in een aantal momenten voorgelegd aan bewoners, ondernemers en ontwikkelende partijen. Opdrachtgever: Gemeente Roosendaal

Opstellers gebiedsvisie: Urban Synergy met bijdrage van Mecanoo architecten voor de ontwikkellocaties

Datum: Maart 2024 De samenstellers van dit document hebben hun uiterste best gedaan om bronnen en rechthebbenden van beeldmateriaal dat wordt gebruikt te achterhalen en te vermelden. Wanneer desondanks beeldmateriaal wordt getoond waarvan u (mede)rechthebbende bent en voor het gebruik waarvan u niet als bron of rechthebbende wordt genoemd, ofwel voor het gebruik waarvan u geen toestemming verleent, kunt u zich in verbinding stellen met de gemeente Roosendaal. Niets uit dit document mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van gemeente Roosendaal en naamsvermelding. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.

B C

56

Bijlagen: Klik hier om naar Bijlage 1: Bronnen te gaan

Klik hier om naar Bijlage 2: Strategische kader en Stedebouwkundig programma van Eisen (SPvE) te gaan

Klik hier om naar Bijlage 3: Participatieverslag Gebiedsvisie Westrand te gaan

Klik hier om naar Bijlage 4: Sociale Pijler te gaan

Klik hier om naar Bijlage 5: Onderbouwing hoogte-accent BDO locatie te gaan

B C

57

Bijlage 1: Bronnen afb. 01 afb. 02 afb. 03 afb. 04 afb. 05 afb. 06 afb. 07 afb. 08 afb. 09 afb. 10

afb. 11 afb. 12

‘Hart van de wijk’, render gemaakt door Hue Visuals (Koen Klok MSc) Toekomstperspectieven MVRDV West Capitol Avenue Streetscape, Sacramento California,VS, MIG (foto: Billy Hustace) https://www.migcom.com/work/west-capitol-avenue-streetscape Croeselaan Stationsgebied, Utrecht -https://cu2030.nl/project/croeselaan Kruidenrijke bermen, Moerdijk https://natuurpro.nl/blog/projecten/kruidenrijke-bermen-in-de-gemeente-moerdijk/ Toekomstperspectieven MVRDV Manassas Park, Virginia, VS, OWSW and VMDO architects http://www.siteworks-studio.com/manassas-park Dorpsweide, Katwijk, Atelier LOOSvanVLIET (foto: Ricky Rijkenberg) https://www.loosvanvliet.nl/project.php?lang=en&id=148 Skatepark Continua, Boissy-le-Châtel, Frankrijk, MBL architectes + bureau David Apheceix (foto: Maxime Verret) https://www.archdaily.com/961252/skatepark-continua-mbl-architectes Railroad Park, Alabama, VS, Tom Leader Studio https://worldlandscapearchitect.com/railroad-park-birmingham-alabama-tomleader-studio/?v=796834e7a283 Philadelphia Navy Yards, Philadelphia, VS, James Corner Field Operations (foto: Halkin Mason Photography) https://www.archdaily.com/774111/philadelphia-navy-yards-james-corner-fieldoperations City Hall Square, Viborg, Denemarken, LIW planning https://worldlandscapearchitect.com/viborg-town-hall-square/?v=796834e7a283 Parkeerterrein ziekenhuis Amersfoort

https://twitter.com/nandasluijsmans/status/1539856335315025925?lang=bg

B C

kaft 15 15 15 15 19 19 19 19 19

19 24 24

afb. 13 afb. 14 afb. 15 afb. 16 afb. 17 afb. 18 afb. 19 afb. 20 afb. 21 afb. 22 afb. 23 afb. 24 afb. 25

P+R De Uithof, Utrecht, studioSK en KCAP Architects & Planners https://www.ipparking.nl/over-ons/projecten/p-r-de-uithof/ Mobiliteitshub Fluorterrein, Haarlem https://www.carparks.nl/projecten/mobiliteitshub-elements-haarlem Park ‘n’ Play, Kopenhagen, Denemarken, JAJA Architects (foto: Rasmus Hjortshøj COAST) https://www.archdaily.com/884956/park-n-play-jaja-architects https://www.hbvl.be/cnt/aid1009206 Ladywell Fields, Londen, VK, BDP (foto: David Barbour) https://landezine.com/ladywell-fields-by-bdp/ Felton Library Discovery Park, Felton, VS, BASE Landscape Architecture (foto: Caitlin Atkinson) https://worldlandscapearchitect.com/felton-library-discoverypark-felton-usa-base-landscape-architecture/?v=796834e7a283 Foto: Tineke Dijkstra https://www.rvo.nl/onderwerpen/technieken-beheer-eninnovatie-gebouwen/natuurinclusieve-gebouwde-omgeving Toekomstperspectieven MVRDV https://www.buro-blad.nl/openbaar-groen Naval Cemetery Landscape, New York, VS, Nelson Byrd Woltz Landscape Architects https://landezine-award.com/naval-cemetery-landscape-3/ ‘Hart van de wijk’, render gemaakt door Hue Visuals (Koen Klok MSc) Circusstad Festival op Schouwburgplein, Rotterdam, (foto: LMOFOTO) https://barendrechtsdagblad.nl/Rotterdam%20&%20Regio/opbouw-voor-circusstadfestival-op-schouwburgplein-is-begonnen Marktplein Ede ontworpen door Hosper https://www.hosper.nl/plein-en-centrum/ede-marktplein/

Marokkaanse fontein, Noordplein, Rotterdam https://fonteinen-amsterdamrotterdam.nl/rotterdam/overzicht-fonteinen/136-marokkaanse-fontein

24 24 24 24 26 26 26 26 26 26 27 30 30 30 30

59

afb. 26 afb. 27 afb. 28 afb. 29 afb.30 afb.31 afb.32 afb.33 afb.34 afb.35 afb.36

Zondagmarkt, Enschede (foto: Joostograph) https://indebuurt.nl/enschede/doen/vintage-kledingmarkt-foute-party-en-meer-6-xweekendtips-in-enschede~213507/ De Heuvel Tilburg, Tilburg, Buro Sant en Co https://landezine.com/the-hill-square-in-tilburg-by-buro-sant-en-co-landscapearchitecture/ ‘Hart van de wijk’, render gemaakt door Hue Visuals (Koen Klok MSc) MFA Zuid, Veldhoven, Architecten|en|en https://architecten-en-en.nl/project/mfa-zuid/ Dorpshuis Son en Breugel, Son en Breugel INBO https://architectenweb.nl/nieuws/artikel.aspx?id=54887 De Wereldburger Amsterdam Basischool, Amsterdam, Moke Architecten (foto: Thijs Wolzak) https://www.archdaily.com/965429/de-wereldburger-amsterdamelementary-school-moke-architecten Farming Kindergarten, Dongnai, Vietnam, Vo Trong Nghia Architects (foto: Hiroyuki Oki) https://arquitecturaviva.com/works/jardin-de-infancia-dongnai-3 The Natural Pavilion, Floriade, Almere, DP6 architectuurstudio (foto: Daria Scagliola & Stijn Brakkee) https://www.archdaily.com/990176/the-natural-pavilion-dp6-architectuurstudio Biofilische school De Verwondering, Almere, ORGA architect https://www.orga-architect.nl/projecten/biophilic-school-de-verwondering/ ‘Entree van de wijk’, render gemaakt door Hue Visuals (Koen Klok MSc) Breehorn IJdoornlaan, Amsterdam, LEVS architecten https://www.levs.nl/projecten/breehorn-ijdoornlaan Little C, Rotterdam, TBI-ondernemingen

ERA Contour en JP van Eesteren https://www.pzc.nl/rotterdam/ria-vertrekt-na-30-jaar-bij-familiehuis-daniel-den-hoedzinvollere-tijdsbesteding-bestaat-er-niet~a52441d9/237415923/

B C

30 30 31 32 32 35

afb.37 afb.38 afb.39 afb.40 afb.41 afb.42

35

afb.43

35

afb.44 afb.45

35

afb.46

36 45

afb.47

45

afb.48 afb. 49

Thamesmead Regeneration, Londen, VK, mecanoo (foto: Benedict Luxmoore) https://www.mecanoo.nl/Projects/project/171/Thamesmead-Regeneration De Nieuwe Defensie, Utrecht https://indebuurt.nl/utrecht/wonen/nieuwbouw/alex-en-marieke-kochten-eengezinswoning-in-de-nieuwe-defensie-we-verwachten-een-levendig-wijkje~224045/ Nieuwe Crooswijk Rotterdam, West 8 (foto: Hans Goedhart) https://formhet.nl/rotterdam-nieuw-crooswijk/ De Nieuwe Defensie, Utrecht https://indebuurt.nl/utrecht/wonen/nieuwbouw/alex-en-marieke-kochten-eengezinswoning-in-de-nieuwe-defensie-we-verwachten-een-levendig-wijkje~224045/ Breehorn IJdoornlaan, Amsterdam, LEVS architecten https://www.levs.nl/projecten/breehorn-ijdoornlaan Thamesmead Regeneration, Londen, VK, mecanoo (foto: Benedict Luxmoore) https://www.mecanoo.nl/Projects/project/171/Thamesmead-Regeneration Imagine Rotterdam, Rotterdam, Barcode Architects https://tradelastak.sk/en/portfolio/imagine-rotterdam ‘Entree van de wijk’, render gemaakt door Hue Visuals (Koen Klok MSc) Funenpark, Amsterdam, LANDLAB (foto: Anne ten Ham) https://landlab.nl/projects/funenpark Breehorn IJdoornlaan, Amsterdam, LEVS architecten https://www.levs.nl/projecten/breehorn-ijdoornlaan Stadstuin Overtoom, Amsterdam, KOW i.s.m Form https://kow.nl/projecten/stadstuin-overtoom-amsterdam/ ‘Entree van de wijk’, render gemaakt door Hue Visuals (Koen Klok MSc) Verdichting, Vijfhuizen,

BureauVanEig (foto: Loes van Duijvendijk) https://bureauvaneig.nl/project/verdichting/

45 45 45 47 47 49 49 49 51 51 51 51 51

60

afb. 50

afb. 51

afb. 52 afb. 53 afb. 54 afb. 55 afb. 56 afb. 57

St Andrews, Bromley-by-Bow, Londen, VK, Townshend Landscape Architects, (foto: Joostograph) https://landezine.com/st-andrews-bromley-by-bow-by-townshend-landscapearchitects/ Monnikenhuizen, Arnhem, Buro Lubbers ism S.V. Kandekar, Atelier Z, Meyer en van Schoten Architecten, Van de Looi en Jacobs Architecten, Vera Yanovschtchinsky Architecten https://nieuwblauw.nl/project/excursie-nijmegen-arnhem/ De Deeltuin - Utrecht https://delva.la/projecten/de-deeltuin/ https://vilt.be/nl/nieuws/avbs-bepleit-verplichte-groennorm-in-de-verharde-ruimte ’t Groen Kwartier, Antwerpen, België, Architecten Achtergael https://www.matexi.be/nl/over-matexi/referentie-projecten/antwerpen-groenkwartier ’t Groen Kwartier, Antwerpen, België, Architecten Achtergael https://nl.pinterest.com/pin/622270873513845152/ Vondelparc, Utrecht, Mecanoo https://architizer.com/projects/urban-plandesign-vondelparc-area/ Nieuw Crooswijk https://west8.nl