77-2024 Afdoening motie herbestemming Gertrudiskerk Wouwse Plantage.pdf
Tekst van het document
Kaw
EGW
voor aannemer
Geen uitbour Geen erke Geen dakkape Geen dakvenste Geen extra toile Geen extra badkame Geen schoorstee ,
e rn
€
€/m
(geanonimiseerd)
(geanonimise rd)
als % van directe bouwkosten
Algemene kosten
Totale bouwkosten per m? excl. BTW
Bijkomende kosten
€ „Bijkomendekostenperwoning Architect Constructeur
Bouwfysica Sonderingen
Verzekeringen/GIW/Bankgarantie Aansluitkosten nuts Kadaster Makelaar (€)
Marketing Bouwleges (€)
hal
on on en om an
on en om en en
en OE „Onvoorien() AK over bouw- en bijkomende kosten AK over bouw- en bijkomende kosten per woning Winst en risico als % omzet Winst en risico per woning Rente over bouwkosten
€
per
€
Totale stichtingskosten woning (exc. Totale stichtingskosten per m° (excl. BTW)
€ €
€/m*
(geanonimiseerd)
FAKTON
CONSULTANCY
Bouwkosten Woningbouw
in kerk
Bouwtype Kostenniveau
Seriematig 2-laags plat dak Hoog
Oppervlakte referentiewoning
90-110
Bouwkundige Fundering
€/m?
werken
BVO
m?BVO
BKK
actors
(geanoimserd)
Skelet Dakafbouw
Gevelafbouw (excl. gebruiker) Afwerkingen Inbouw
Overige bouwk. Voorz. bouwkundige werken
Totaal
€/msBVOschatting
K3/17 1004 Fundering kerk in goede staat Inpassing skelet Plaatsen van dak tegen kerkdag voor isolatie Huidige gevels van kerk in goede staat, maar wel vervangen
per BVO
Installaties
€/m?
BVO
BKK
Factor
€/m? BVO schatting
W-installaties
Plaatsen
van
installaties in kerk
meer
Klimaatinstallaties
Plaatsen
van
installaties in kerk
meer
Plaatsen
van
installaties in kerk
meer
E-installaties Totaal
installaties
per BVO
Vaste
inrichting inrichting Totaal vaste inrichting Vaste
Indirecte
per BVO
bouwkosten
Directe
bouwkosten
per
Totaal
indirecte
bouwkosten
BVO
Totaal
indirecte
bouwkosten
Totaal
bouwkosten
(%) (€) (excl. BTW) /BVO
Xtra indirecte kosten
complex complex complex
en
isoleren
ramen
en
kozijnen
X
Bijlage 2: Marktanalyse
FAKTON
SR
CONSULTANCY
Rijwoningen Bestaande
bouw
Afgelopen jaar geen transactie Beperkt aantal transacties
in
voor
een
omgeving
rijwoning
in Wouwse
rijwoningen (80 - 130 m? BVO)
Aantal transacties
Plantage
(01/08/2023
(18)
-
20/08/2024)
( =\Wouw
Type woning
Transacties
Rijwoning
18
Woonoppervlakte
Gem
wm
Nispen
Traneartienriie
wm
Heerle
Gem
traneartienriie
ner
m2
RVQ
(geanonimiseerd)
Dit document
bevat vertrouwelijke
informatie
FAKTON
Rijwoningen
en A
Nieuwbouwreferenties
Ì
(GD) (otind
WEE:
We
Fr
ee RES
nt
pt,
A
Bosschentoofd
*
Bandbreedte
oppervlakte:
Bandbreedte *_
meterprijs:
Afhankelijk van:
Heerle,
wouw
|
Ristergen zit
T
(geanonimiseerd)
Oppervlakte
*
*_
m? tot 132 m?
111
Type woning: tussenwoning/ eindwoning
*
*
bakt
Wuustwezel
Locatie
me
Perceel
Locatie
Langeweg
-
Kruisland
Podium
Etten
Leur
Groene
117
m?
122
tot 91
m?
P: 107
—
Vaart
-
Oudenbosch
Gentiaanstraat
m?
111
Bergen
—
Prijsindicatie (V.O.N) Prijsindicatie € kk. Oppervlakte
GBO
Perceel/Achtertuin
N
(geanonimiseerd)
Moerstraten
*
SR
CONSULTANCY
/m2 GBO 126
m?
P: 132
tot
m?
132
tot
m?
387
112
m?
A: 41
m?
tot
m°
m?
tot
m?
126 tot
220 m?
m?
P: 143
tot
m?
124 tot
m?
179
m?
op Zoom
FAKTON
Rijwoningen
Woningen Project:
in
een
De Havenkerk
*
Installaties
*
Zonnepanelen
*
Casco
en
CONSULTANCY
kerk | Poortugaal
-
Centrum
isolatie op nieuwbouwniveau
oplevering
Vraagprijs: *
Drie woningen
°
Meteen
tussen
de 121 m?
en
124
m?:
(geanonimiseerd) perceel
van
Poortugaal geen nieuwbouwwoningen verkocht dit jaar. In nabij gelegen dorp Spijkenisse zijn er 41 nieuwbouwtransacties. De transacties hebben een gemiddeld oppervlak van 130 m? GO en een gemiddelde verkoopprijs van € In
(geanonimiseerd)
Dit document
bevat vertrouwelijke
informatie
SR
FAKTON 7
sooner
Debieen
SE
uwKe Vossemeer meneer
Appartementen
ER
CONSULTANCY
©
Stamgeregat
el
Kruisland
pr ze lele: Â,
Ge wore
—
4
|
*
oppervlakte: 65 m?
Bandbreedte Bandbreedte *_
en Je
k
wenaord
Nieuwbouwreferenties *
tot 106
Re
'
m?
“zaneert ‘zunder
Ken
wonend
meterprijs: €
Ahmael
Wemos
Afhankelijk van: *
Oppervlakte
*
Locatie
*
Buitenruimte Parkeren
(geano im se rd) Florentius
Locatie
Oud Gastel
—
(geano im se rd) Florentius
—
Oud Gastel
De
Klokkenmakerij
-
Steenbergen
Den nieuwe hoorn
-
Putte
Prijsindicatie (V.O.N) Prijsindicatie
€ k.k.
Oppervlakte
GBO
SR
/m2 GBO 65 m?tot
Aantal kamers
2
Buitenruimte
13 m?
Parkeren
Openbaar
en
74 m?
100
3 -kamerappartement
A
m?
tot
106
m?
-kamerappartement
13 m? op
eigen
terrein
Openbaar
op
eigen
terrein
71m?
66 m? tot 77 m?
3 -kamerappartement
3
12 m?tot
6 m? tot 18 m?
15 m?
Privé op eigen terrein
-kamerappartement
Privé op
afgesloten
terrein
4
FAKTON
CONSULTANCY
Appartementen Woningen
in
een
Project: Kerk
aan
de Ijssel
*
Warmtepomp
*_
Trappenhuis
en en
kerk | Giesbeek
vloerverwarming lift
Vraagprijs: °
Appartement
132 m? met tuin
van
5 m
°_
Appartementen
2/3 verdieping
van
76 m? tot 89 m?
e
€
es
€
bij 19
m:
(geanonimiseerd)
€ (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
Dit document
bevat vertrouwelijke
informatie
Bijlage 3: Grondwaarde
woningen
Bijlage 4: Tekingenscenario
4
Tekeningen
scenario
4
Begane grond
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Tekeningen
scenario
4
Eerste verdieping
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Tekeningen Tweede
scenario
4
verdieping
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Bijlage 5: Tekeningen
scenario
5
Tekeningen
scenario
5
Begane grond
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Tekeningen
scenario
5
Eerste verdieping
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Tekeningen Tweede
scenario
5
verdieping
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Bijlage 6: Ruimtelijk-functionele
analyse
(geanonimise rd)
Roosendaal
Ligging Wouwse plantage , onderdeel van Gemeente Roosendaal , ligt ten zuidwesten van Roosendaal. Het dorp bevindt zich tussen een groene en bosrijke omgeving en is opgericht door een vorige eigenaar van Landgoed WouwschePlantage. Het gebied is in trek onder wandel-en fietsrecreanten en kent diverse campings.
Bergen op Zoom Wouwse
Heide/Bos
Plantage
Landgoed
Grens België
Locatie
uitbreidingswijk
Zowel de basisschool als de Gertrudiskerkzijn gelegen aan het begin van het dorpslint , de Plantagebaan. Samen met het dorpshuis vormen ze een maatschappelijke driehoek in voorzieningen voor het dorp. Het schoolterrein wordt begrensd door de ‘zoom’ , een aantrekkelijke landelijke fietsroute langs de oude
turfvaart.
Basisschool Gertrudiskerk Dorpshuis Camping
Oude steenfabriek
Bebouwing Kerk Gemeentelijk monument Bouwjaar Bebouwd oppervlak Perceeloppervlak incl. begraafplaats
1925 989 m2 5. 385m2
Basisschool Gertrudiskerk
School Bouwjaar Bebouwd oppervlak Perceeloppervlak
1968 668 m2 3. 280m2
Omgevingsplan •
Maatschappelijke functies geconcentreerd aan de Plantagebaan
•
Voor herbestemming van de kerk en het schoolterrein zal een BOPA procedure moeten worden opgestart.
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Demografie Conclusie analyse Wouwse
plantage
25%
De sociale binding is groot in het dorp met een actief bewonersplatform. De bewoners nemen zelf het initiatief , ondanks demografische en andere ontwikkelingen , om te voorkomen dat de leefbaarheid afneemt. (bron: Omgevingsvisie Roosendaal) Het inkomen en het opleidingsniveau is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. Er is een hoog percentage (25%) ouderen vergeleken met het gemiddelde. Daarnaast is de leeftijdsgroep van 45 tot 65 jaar bovengemiddeld vertegenwoordigd. Het percentage die zichzelf in goede gezondheidstoestand ziet is echter laag vergeleken met het buitengebied. Er is dus veel contact , maar beperkt hulp op het gebied van gezondheid.
20%
Zo’n 5% van de bevolking is WMO cliënt. Prognose is dat het aantal ouderen met ca. 4% gaat toenemen de komende 20 jaar (vergrijzing). Jongere groepen blijven ongeveer gelijk.
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Ruimtelijk
Uitbreidingswijk
Conclusie •
Cultuurhistorische structuur bestaande uit lintbebouwing met een groene laan
•
Oudere geschakelde boerderijen en woningen langs het lint met het zadeldak parallel aan het lint
•
Doorzichten naar het achtererf
•
Uitbreidingswijken voornamelijk vrijstaand of twee-onder-een-kap
•
Harde grens dorp-natuur (de Zoom)
•
In de nabijheid van Natura 2000 gebied
•
Dorpslint Uitbreidingswijk
Kerkplein
‘Brabantse Wal’
Entree
Latere uitbreidingswijken uit de jaren ‘70 , ‘80 en ’90 Fietsroute De Zoom
Natuurpoort Natura 2000
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Typologie Conclusie •
Weinig diversiteit in het woningaanbod
•
Zo’n 92% is een eengezinswoning , 50% is zelfs vrijstaand. Inwoners wonen over het algemeen ruim met grote tuinen.
•
Daarnaast is de WOZ-waarde hoog voor de omgeving met een gemiddelde woningwaarde van €438. 000.
•
Inwoners wonen ruim en alleen in vrijstaande woningen: Slechts 8% is appartement , terwijl er zo’n 30% een eenpersoonshuishouden vormt.
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Voorzieningen Levendige dorpsstraat met een aantal horecagelegenheden en een actief dorpshuis. Voor zorg , welzijn en supermarkten moeten bewoners naar de stad , Roosendaal of Bergen op Zoom.
Kerk Basisschool Horeca Dorpshuis Museum Bushalte
Beleid Conclusie Ruimtelijk •
Landschappelijke en cultuurhistorische structuren zijn van groot belang voor de identiteit van het dorp
•
Voorkeur voor terughoudende vormgeving en traditionele vormentaal en architectuur (één laag met kap) , aansluiten op bestaande infrastructuur
Sociaal-Maatschappelijk •
Aanbod van sociaal-maatschappelijke voorzieningen in dorpen behouden , waar mogelijk door concentreren
•
Voldoende ontmoetingsruimten en ruimten voor zinvolle dagbesteding van ouderen en kwetsbaren
•
Ruimte voor sporten , spelen , bewegen en ontmoeten in de directe leefomgeving.
Wonen •
Betaalbare én duurzame woningen wordt gestimuleerd (voor senioren en/of starters)
•
Langer thuis wonen in eigen omgeving
(levensloopgeschikte woonvormen) controle
•
met sociale
Ruimte voor nieuwe woonzorgconcepten
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Beleid
parkeren
Conclusie Parkeernormen • Seniorenwoning heeft geen parkeereis • Hoge parkeereisen voor wonen • Reductie mogelijk vanuit huidige parkeernorm kerk en school? Bron: Bestemmingsplan Plantagebaan Wouwse Plantage , 2012 Ontwikkeling Plantagebaan • Wegprofiel wordt aangepast • Meer groen en ruimte voor bestaande bomen • Middenberm en haaks parkeren verdwijnt Type
Parkeernorm fiets
Woning; grondgebonden Woning; appartement Zorgwoning Verzorgingstehuis
40, 20, 01, 5 015,
eenheid Per woning Per woning Per woning Per woning
Type
Parkeernorm auto
Koop: hoge prijsklasse
20,
Koop: midden
18,
Koop: laag
15,
Huur: vrije sector
18,
Huur: sociaal
15,
Seniorenwoning Zorgwoning Verpleeghuis Medisch centrum Wijk-/ buurtcentrum Religieus Cultureel centrum Basisschool Sportschool
-
eenheid Per woning Per woning Per woning Per woning Per woning
06,
Per woning
06,
Per woning
-
33,
100 m² BVO
01, 5
zitplaats 100 m² BVO leslokaal 100 m² BVO
20, 07, 5 35,
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Hoofdstuk #: Titel of projectnaam
Direct voor de deur 6pp , nieuwe situatie 3pp
Natuurpoort 34 pp
Deel Plantagebaan
Huidig pp
Nieuw pp
Zoom -Kerkstraat Kerkstraat –Paul Emsensstraat
26
18
45
39
(geanonimise rd)
Oude (beuken)bomen en hagen rondom
Rib-en stergewelven , gemetseld
Kerkplein met zitgelegendheiden watertappunt
Voorterrein basisschool
Entree basisschool
Lokalen
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Programma Gertrudiskerk
Begraafplaats
Geen ramen aan noordoostzijde i. v. mrecht van overpad!
Toegang Mariakapel
Plein
Toegang zijbeuk Toegang Sacristie
Behoud bomen op erfgrens Behoud kerkmuur
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
FAKTON
CONSULTANCY
Programma Gertrudiskerk
kerk kent in de huidige staat een maatschappelijke functie. Bij het vervallen vervalt daarmee ook de maatschappelijke ‘driehoek’ aan De
voorzieningen. Zijn er mogelijk andere maatschappelijke functies denkbaar? *__Cultuur/
(geano im se rd)
Kunstatelier:
is geen interesse ondervonden *
Dorpshuis: biedt al voldoende
*_
Wellicht kan
*
Sport
*
ruimte
MFC in combinatie met de school avondprogramma hebben (dubbelgebruik)
Functies
een
een
Gertrudiskerk Rooms-katholieke niet
wenselijk vanuit Bisdom Breda zijn horeca, casino, gokhal, supermarkt, groot- en detailhandel, wapenhandel, drugshandel, coffeeshop, sexclub, bordeel, nachtclub, winkel in seksartikelen, slijterij, discotheek, poppodium. Voor horeca
geldt een uitzondering als ondersteunend aan een maatschappelijke of gemeenschapsfunctie, en max. 10% oppervlak de kerk in gebruik.
Typologie
kerk
driebeukige kruiskerk, gotisch solitaire pastorie
en
siertuin
Materialisatie
uitgevoerd in metselwerk
Nieuwe
in 1950
toren
na
herstel
en
verhard
oorlogschade.
van
Dit document
bevat
vertrouwelijke informatie
SR
Programma Basisschool
Trafo
Plein
Groen spelen
Fietsstraat Zoom
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Programma Basisschool Het gebouw is een bestaat uit twee delen met een zadeldak , verbonden via een tussenlid. Er zijn 65 kinderen , verdeeld over 4 klaslokalen. Het buitenterrein is groot en biedt daarmee veel ruimte voor diverse spellen. Daarnaast is het speelterrein ook na schooltijd te gebruiken. Sporten gebeurt in het dorpshuis aan de overzijde. Uitgangspunten regelgeving •
35, m² BVO per leerling
huidig 10 m² BVO
•
3 m² buitenruimte per leerling
huidig 40 m² KPO Heilig Hart Rooms-katholieke basisschool
*Er is een kans dat de school moet sluiten. Het
voldoet niet aan de uitsluitingsgrond gesteld vanuit de Rijksoverheid: “De school is de enige openbare basisschool binnen 10 kilometer over de weg gemeten. En heeft ten minste 23 leerlingen. ”
Typologie
1-laags gebouw met zadeldak twee gebouwen verbonden met tussenlid(entree)
Materialisatieuitgevoerd in metselwerk en verhard terrein
De dichtstbijzijnde KPO is in Wouw op 5 km afstand. Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Kaart Conclusie en kansen Ruimtelijk •
Een geconcentreerde driehoek aan maatschappelijke voorzieningen
•
Levendige dorpsstraat met horeca en dorpshuis
•
Gelegen aan recreatief groen , een harde grens van het dorp
•
Veel groen en ruimte te ervaren door de vrijstaande woningen
Kerkplein
Schoolplein De Spil
Zoom
Sociaal-Maatschappelijk •
Het kerkplein vormt het hart van het dorp en moet behouden worden als publieke voorziening en evenementen zoals carnaval , kermis en markt
•
Voor zorg , welzijn en supermarkten moeten bewoners naar de stad , Roosendaal of Bergen op Zoom.
Begraafplaats
Natuurpoort
Wonen •
Betaalbaar en focus op starters en/of senioren
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
(geanonimise rd)
FAKTON
Er is weinig diversiteit in woningaanbod. Senioren in grote eengezinswoningen en voor starters is er
wonen
beperkt
aanbod. Vanuit het dorp en gemeentelijk beleid komt er naar voren dat er vooral behoefte is aan betaalbaar wonen. De (compacte) centrale locatie van de school het dorp biedt potentie waarin bijzondere woonconcepten kunnen landen.
en
de kerk in
Denk aan het gebruik van collectieve buiten- of binnenruimte waar de sociale binding met elkaar wordt versterkt.
Zo kunnen senioren
tijdig hulp krijgen door naasten bij gezondheidsproblemen en ontstaat er een duurzame gemeenschap.
Meergeneratie
Omzien
naar
elkaar
wonen:
starters
en
senioren versterken
elkaar
Zorgwonen: zorgpartij koppelen
aan
woningbouw
(geanoimserd)
(geano im se rd)
CONSULTANCY
(geano im se rd) (geanonimis(geeanrodni)mise rd)
(geano im se rd)
(geano im se rd)
(geano im se rd)
(geanoimserd) (geanoimserd) Dit document
bevat
vertrouwelijke informatie
SR
FAKTON
CONSULTANCY
(geano im se rd)(geano im se rd)(geano im se rd) (geanoimserd) (geano im se rd) (geanonimise rd)
Dit document
bevat
vertrouwelijke informatie
X
Referenties Nieuwbouw
Groen & Duurzaam
(Knarren)hof Dit document bevat vertrouwelijke informatie