77-2024 Afdoening motie herbestemming Gertrudiskerk Wouwse Plantage.pdf
Tekst van het document
Gemeente
Roosendaal
Raadsmededeling
Datum:
26 november 2024
Van:
het college van burgemeester en wethouders, portefeuillehouder Wethouder Koenraad
Aan:
de raad van de gemeente Roosendaal
Onderwerp:
Afdoening motie herbestemming Gertrudiskerk Wouwse Plantage
Bijlagen:
Rapportage Fakton
Zaaknummer:
1118735
Aan de leden van de gemeenteraad, Via deze raadsmededeling willen wij uw raad informeren over de stand van zaken met betrekking tot de de door uw raad op 7 maart 2024 aangenomen motie, waarin het college wordt verzocht — samengevat — de mogelijkheden te onderzoeken voor herbestemming van de Gertrudiskerk. In samenspraak met het bewonersplatform Wouwse Plantage (bewonersplatform) en de parochie Onze Lieve Vrouw in het Woud (parochie) zijn een vijftal scenario's geselecteerd om door een extern bureau verder te laten uitwerken op ruimtelijk-, functioneel,- en financieel gebied. Bureau Fakton heeft, in goede samenwerking met het bewonersplatform en de parochie deze scenario's, verder uitgewerkt en hierbij, gelet op de motie van uw raad, rekening gehouden met het behouden van het Gertrudisplein als ontmoetingsplek. Daarnaast is ook de mogelijkheid van de vestiging van een basisschool in de Gertrudiskerk onderzocht. De uitkomsten van het onderzoek van bureau Fakton zijn opgenomen in bijgaande eindrapportage. De financiële gegevens zijn gelet op de gevoeligheid hiervan in deze versie van de eindrapportage niet opgenomen. In de bijgevoegde eindrapportage is een overzicht opgenomen waarin de vijf onderzochte scenario's objectief ten opzichte van elkaar worden vergeleken op ruimtelijk-, functioneel- en financieel gebied.
Het bewonersplatform en de parochie geven, gelet op de uitkomsten van het onderzoek door Fakton, de voorkeur aan de realisatie van zo betaalbaar mogelijke woningen in de Gertrudiskerk. De reden hiervoor is dat hiermee de continuïteit van de Gertrudiskerk op lange termijn is gewaarborgd. Het behoud van het Gertrudisplein als ontmoetingsplek voor de inwoners van de Wouwse Plantage en bezoekers kan worden gewaarborgd door overname van het plein door de gemeente.
Vervolgtraject De Gertrudiskerk heeft nu een maatschappelijke bestemming. Om woningen te mogen realiseren in de Gertrudiskerk zal de bestemming moeten worden gewijzigd. De parochie, eigenaar van de Gertrudiskerk, zal het proces om de hiervoor benodigde omgevingsvergunning te verkrijgen op korte termijn starten. Tevens zullen het parochiebestuur en de gemeente in gesprek gaan over de voorwaarden met betrekking tot de eventuele overdracht van het Gertrudisplein aan de gemeente. Hierbij wil de parochie tevens de mogelijk overdacht van de kerktoren aan de gemeente betrekken. Het bewonersplatform zou het een positieve ontwikkeling vinden indien de gemeente eigenaar zou worden van de kerktoren. Hiermee zouden het uurwerk en de klokken kunnen blijven functioneren. Ook zou in dat geval het verlichten van de kerktoren, als middelpunt van het dorp, gehandhaafd kunnen blijven. In het voorjaar 2025 zullen wij uw raad informeren over de stand van zaken m.b.t. de gesprekken met de parochie over de eventuele overdracht van het Gertrudisplein en/of kerktoren aan de gemeente. Met deze raadsmededeling vertrouwen wij erop uw raad voldoende te hebben geïnformeerd en gaan wij er vanuit dat hiermee tegemoet is gekomen aan de motie van 7 maart 2024. Wij vertrouwen erop U hiermede voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Roosendaal, Desecretaris De burgemeester,
g
Eindrapportage
14-10-2024
GertrudiskerkWouwse
Plantage Vertrouwelijk
FAKTON
SR
CONSULTANCY
Inhoudsopgave
A:
Uitleg werkwijze
Management summary
B:
Aanleiding
“Financieel
Conclusie scenario’s
*_
Aanbevelingen
*
e
Functioneel
Ruimtelijk Risico's
C: Scenario re
EON
analyse
Basisschool in de kerk Basisschool
en
MFC
+
woningbouw
in de kerk
Zorgwoningen
en
MFC
Plan
parochie
8 woningen
Plan
parochie
8 grote
+
op locatie basisschool
woningbouw
op locatie basisschool
in kerk en
8 loft (starters)
woningen
en
woningen
2 grote loft
woningen
(geanonimise rd)
„Wouwse Plantage
(geano im se rd)
Management Summary
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –A:Management Summary
Aanleiding Fakton geeft objectief financieel-ruimtelijk-functioneel inzicht in de scenario’s Aanleiding voor de vraagstelling aan Fakton: In het centrum van Wouwse Plantage speelt er momenteel een discussie over de toekomst van de Gertrudiskerken bijbehorend Gertrudisplein , aangezien de laatste dienst hier onlangs plaatsvond. De parochie is eigenaar van de kerk en heeft de mogelijkheid van eventuele realisatie van (starters)woningen in de kerk onderzocht.
voor
de Gertrudiskerk
Uw uitvraag: Ten behoeve van de herbestemming van de Gertrudiskerkin Wouwse Plantage vraagt u ons: A. Conceptuele uitwerking van vijf aangeleverde scenario’s de volgende aspecten: 1. Financieel; 2. Ruimtelijk; 3. Functioneel; B. Bij de scenario’s rekening te houden met goede ruimtelijke ordening , waaronder veiligheid en bruikbaarheid van de omliggende gronden. Daarnaast dienen de scenario’s aan te sluiten bij de (lokale) wet-en regelgeving. C. De uitkomsten van de scenario’s schriftelijk vast te leggen in een rapportage.
Het bewonersplatform heeft in gezamenlijk overleg met de gemeente ook een aantal scenario’s geïnventariseerd en ziet hier mogelijk een locatie in voor basisschool het Heilig Hart. De school verkeert namelijk in een verouderde staat. De plannen van het bewonersplatform zijn in een minder uitgewerkt stadium dan de plannen van de parochie. Het is aan de betrokken partijen om samen tot een weloverwogen beslissing te komen die recht doet aan de verschillende belangen en aspecten van goede ruimtelijke ordening. Het is belangrijk dat er voldoende draagvlakis voor de gekozen oplossing en dat deze bijdraagt aan de toekomstbestendigheid van de kerk en de leefbaarheidvan Wouwse Plantage.
Onze aanpak: We voerden drie bijeenkomsten uit , waarin we de scenario's , onze aanpak , de ruimtelijke , functionele en financiële aspecten bespraken , evenals het eindrapport. De inzichten die we tijdens deze bijeenkomsten hebben verzameld , vormden de basis voor dit rapport. 14 aug Kick-off: Doornemen scenario’s , bespreken werkwijze en bezichtiging kerk. 6 sept Werksessie 1: Ruimtelijke en functionele bevindingen van de scenario’s 25 sept Werksessie 2: Bespreking uitwerking scenario’s & concept rapportage
De scenario's van het bewonersplatform werken we in grote lijnen uit. Om de scenario's goed te kunnen vergelijken , benaderen we de scenario's van de parochie ook op een vergelijkbaar globaal niveau. Aangezien de parochie haar plannen al gedetailleerd heeft uitgewerkt en berekend , geeft zij aan dat zij zich niet herkent in de gepresenteerde cijfers en zich niet kan vinden in de financiële conclusies van dit rapport. Volgens het Parochiebestuur is woningbouw in de kerk financieel haalbaar. 4
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –A:Management Summary
Financiële
conclusie
Opbrengstpotentie
van
de basisschoollocatie is onvoldoende
de herontwikkeling van de kerk te dekken.
om
Opbrengstpotentie van de basisschoollocatie is onvoldoende om de herontwikkeling van de kerk te dekken. In scenario 1 en 2 berekenen we de residuele grondwaarde van de herontwikkeling van de basisschoollocatie. Onze eerste ontwerptekeningen laten zien dat er op de huidige locatie van de basisschool voldoende ruimte is om woningen te realiseren. Hoewel deze woningbouw resulteert in een positieve grondwaarde , blijkt uit onze berekeningen dat de verwachte inkomsten onvoldoende zijn om de kosten van de ontwikkeling van een basisschool in de kerk te dekken. Dit betekent dat aanvullende financiering of andere oplossingen nodig zijn om het kerkproject haalbaar te maken.
5
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –A:Management Summary
Ruimtelijke
en
functionele
conclusies
Huidige scenario’s prioriteren niet de maatschappelijke functie van het Gertrudisplein Gertrudispleinblijft behouden , maar krijgt geen prioriteit als maatschappelijke functie. In elk scenario was het behoud van het Gertrudisplein , vanwege zijn maatschappelijke functie , een belangrijke voorwaarde. Hoewel het plein in alle scenario's behouden blijft , zorgt de nieuwe bestemming van de kerk ervoor dat het plein minder geschikt is voor maatschappelijke activiteiten. Bij woningbouwplannen is het bijvoorbeeld noodzakelijk om het plein te gebruiken als parkeerplaats. Hierdoor verdwijnen mogelijk de zitelementen en beperkt parkeren het zicht op de Mariakapel.
De basisschool en nieuwbouw zorgen voor wederzijds voordeel. De basisschool biedt onderwijs aan ongeveer 60 leerlingen ,volgens de huidige prognoses blijft dit aantal stabiel. Echter , door achterstallig onderhoud is de toekomst van het schoolgebouw onzeker. De basisschool is een belangrijke voorziening voor het dorp , die het voor jonge gezinnen aantrekkelijker maakt om zich in het dorp te vestigen. Nieuwe jonge gezinnen zorgen voor een stabiele instroom van leerlingen , wat de toekomstbestendigheid van de school zal versterken. De wisselwerking tussen behoud van de school en het aantrekken van jonge gezinnen , geeft aan dat een integrale benadering op dorpsniveau , waarbij potentiële ontwikkelkansen in de omgeving worden meegenomen , meer kansen biedt voor groei van Wouwse Plantage.
In het geval van herbestemming van de kerk als basisschool wordt het plein ondersteunend aan het schoolterrein gebruikt , voor bijvoorbeeld de fietsenstalling. Ook dan worden de
publieke evenementen zoals markt of kermis beperkt. Het publiek karakter blijft echter wel behouden , aangezien het schoolterrein grotendeels toegankelijk blijft.
Doelgroep sluit niet in elk scenario aan bij de aanwezige maatschappelijke voorzieningen Woningbouw geeft een belangrijke impuls aan het woningaanbod in het dorp , met name door inbreiding langs het dorpslint. Op deze manier kunnen de voorzieningen behouden blijven. Belangrijk hierbij is om te bepalen welke doelgroep je wilt aantrekken en om de type voorzieningen hierop af te stemmen. Zo is het waardevol om bij het bouwen van zorgwoningen of ouderenwoningen zorgaanbod naar het dorp te trekken. Daarnaast is de basisschool in het dorp van grote waarde bij de bouw van betaalbare woningen voor
Ook hier raden we aan om op grotere schaal te kijken welke ontwikkelingen er plaats kunnen vinden om de ruimte voor publieke activiteiten te behouden. Wellicht kan dit gevonden worden op een andere locatie aan de Plantagebaan , of in geval van sloopnieuwbouw van de school , op het huidige schoolterrein al dan niet gecombineerd met de woningbouw.
starters en jonge gezinnen.
6
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –A:Management Summary
Aanbevelingen 1.
Maak de exploitatiekosten inzichtelijk
3.
Bouwkosten woningen in een kerk verder uitwerken
Om de scenario’s financieel te evalueren , kijken we alleen naar de opbrengsten en kosten die verbonden zijn aan de ontwikkelfase. Dit geeft echter geen duidelijk beeld van de toekomstige exploitatiekosten en inkomsten. Dit is wel van belang bij de ontwikkeling van een basisschool of multifunctioneel centrum in de kerk.
Onze berekeningen geven een eerste schatting van de bouwkosten per scenario. Voor de woningen bij de kerk maakte we een ruwe schatting , gebaseerd op de schetsen en onze observaties tijdens de bezichtiging. We hebben echter geen verdere informatie over de bouwkundige staat van de kerk.
Zorg ervoor dat de exploitatiekosten en inkomsten van het maatschappelijk programma in de kerk goed in kaart worden gebracht om te voorkomen dat een scenario leidt tot onverwacht
Om een nauwkeuriger beeld van de bouwkosten te krijgen , raden we aan een kostenraming aan te vragen bij een gespecialiseerd bouwkostenbureau.
hoge kosten tijdens de exploitatie. 2.
4.
Bepaal rolneming voor het beheer
Verken overige mogelijkheden om de financiële haalbaarheid te vergroten
De berekeningen tonen aan dat de opbrengstpotentie van de basisschoollocatie onvoldoende is om de herontwikkeling van de kerk te financieren. Om het project haalbaar te maken is een ontwikkeling op grotere schaal nodig. De naastgelegen pastorie of het braakliggende terrein achter de basisschool bieden mogelijk kansen om de schaal van de ontwikkeling te vergroten en daarmee extra inkomsten te genereren. Dit vergroot de financiële haalbaarheid van het project.
Een belangrijke voorwaarde voor de ontwikkeling in de kerk is dat het Gertrudisplein beschikbaar blijft voor recreatie en de jaarlijkse dorpsactiviteiten. Uit de werksessies bleek
ook dat de kerkklok een belangrijke en herkenbare rol speelt voor de bewoners.
Maak daarom in elk scenario duidelijke contractuele afspraken over het behoud en gebruik van het Gertrudispleinen het beheer van de kerkklok.
Verken de kansen die de omgeving biedt om de omvang van de herontwikkeling van de kerk uit te breiden.
7
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –A:Management Summary
Objectieve
vergelijking
Overzichtstabel
n. b. de beoordeling per scenario is relatief ten opzichte van de andere scenario's. Een negatieve beoordeling betekent dus niet automatisch dat een aspect onmogelijk is , maar dat dit scenario in vergelijking met de andere lager scoort op dat punt.
8
(geano im se rd)
Uitleg werkwijze
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –B:Uitleg werkwijze
Beoordeling Vier criteria De gepresenteerde scenario's zijn op conceptueel niveau uitgewerkt aan de hand van de volgende aspecten: •
Financieel: De kosten die betrokken zijn bij de realisatie en exploitatie van het scenario en de jaarlijkse financiering die hiervoor vereist is.
•
Functioneel: De functionele verbindingen van de herbestemming van de Gertrudiskerk en de mogelijke toekomstwaarde van objecten in de omgeving.
•
Ruimtelijk: De inrichting en het gebruik van de Gertrudiskerken bijbehorend plein in relatie tot bestaande functies. Risico’s:Elk scenario brengt ook risico’s met zich mee die effect hebben op de haalbaarheid en slagingskans. Door deze risico's expliciet te identificeren , streven we naar bewustwording en bieden we jullie de gelegenheid om ze te minimaliseren. .
•
Scenario’s:
Vanuit het bewonersplatform van Wouwse Plantage en de Parochie ontvingen we vijf verschillende scenario’s voor de herbestemming van de Gertrudiskerk. Deze zijn: 1. 2. 3. 4. 5.
Basisschool in de kerk + woningbouw op locatie basisschool Basisschool en MFC in de kerk + woningbouw op locatie basisschool Zorgwoningen met dagbesteding in kerk Plan parochie 8 woningen en 8 loft (starters) woningen Plan parochie 8 grote woningen en 2 grote loft woningen
Een uitleg van deze scenario’s volgt verder in het rapport.
Op basis van de resultaten vergelijken we de scenario's op een objectieve manier door gebruik te maken van een beoordelingsschaalmet waarderingen variërend van --(meest negatieve score) tot ++ (meest positieve score). We beoordelen hoe elk scenario presteert op verschillende criteria in vergelijking met de andere scenario's. Hierbij houden we ook rekening met de onderlinge samenhang tussen de plangebieden.
10
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –B:Uitleg werkwijze
Financiële
uitgangspunten
(1/3)
Kwalitatieve beoordeling van de residuele grondwaarde Residuele grondwaarde: Om de scenario’s financieel met elkaar te vergelijken , berekenen we voor elk scenario eerst de residuele grondwaarde. De residuele grondwaarde is het residu van de woningbouwopbrengsten na aftrek van alle kosten. Deze kosten bestaan uit stichtingskosten (bouwkosten plus opslagen) , grondexploitatiekosten en mogelijk verwervingskosten. De residuele grondwaarde is het bedrag dat een ontwikkelaar bereid is te betalen voor de grond , en in dit geval de kerk. Financiële beoordeling (--tot ++) Na het financieel doorrekenen van de scenario’s beoordelen we de financiële haalbaarheid op een kwalitatievemanier. Een positieve beoordeling (+ , ++) betekent dat er een opbrengstpotentie onder een scenario zit. Een negatieve beoordeling (- , --) betekent dat het scenario resulteert in een onrendabele top. Deze beoordeling is exclusief verwervingskosten van de kerk.
Residuele
grondwaarde
Grondexploitatie kosten Verwerving
Opbrengsten vastgoed
Stichtingskosten vastgoed
(+) saldo 11
op VEX
(-) GREX kosten
(=) Residuele
grondwaarde
Onderzoek
haalbaarheid
Financiële Uitgangspunten
Gertrudiskerk Wouwse
Plantage
uitgangspunten in de
—
B:
Uitleg werkwijze
CONSULTANCY
(2/3)
tijd en GREX
Tijdsgebonden uitgangspunten: Datum
FAKTON
prijspeil: 01/01/2025
GREX
-
kosten:
geanonimise rd) Sloopkosten: € (Mper
m? BVO
(bouwkostenkompas)
mm
Start bouw:
01/01/2027
Bouwrijp maken: € (geanonimise rd) per m? (interne kengetallen)
Bouwduur:
18 maanden
Woonrijp maken groen laagwaardig: -(geanonimiseerd) (geanonimise rd) per m? (bouwkostenkompas) Voor groenaanleg achtertuinen grondgebonden woningen in kerk
Inflatie: 20, %
—
Woonrijp maken groen hoogwaardig: € m(geano im se rd) per m? (bouwkostenkompas) Voor groenaanleg gemeenschappelijke binnentuin bij woningbouw basisschoollocatie —
Grondwaarde:
20, %
(Indices voorspellen een sterkere stijging in de woningprijzen , dan in de bouwkosten. Om niet te optimistische aannames te doen stellen we de stijging in de grondwaarde gelijk aan de inflatie) Discontovoet:
50% ,
Woonrijp maken verharding: Voor maaiveld parkeren
dj(geanonimise rd) per m? (bouwkostenkompas)
mn
(geanonimise rd) m? (bouwkostenkompas) Woonrijp maken speelplein: € (geanonimiseerd)per naast de kerk in van nieuwbouw basisschool Voor speelplein geval
SR
Onderzoek
haalbaarheid
Financiële Uitganspunten VEX
—
kosten
*
Bouwkosten
Gertrudiskerk Wouwse
Plantage
—
uitgangspunten
B:
Uitleg werkwijze
FAKTON
VEX
basisschool
VEX
in kerk:
(geanonimiseerd) per m? BVO (interne kengetallen) nn
in kerk:
*___Renovatiekosten
kerk: €
*_Opslagen
__(geanonimise rd)
m? BVO
(interne kengetallen) Rekenoppervlakte
staat van de kerk.
BVO MFC.
maatschappelijke bouwkosten:
terug te vinden in bijlage 3. *__
De opslagen variëren
=
BVO kerk
—
BVO
per woningtype en zijn
hanteren opslagen die aansluiten bij die van een commerciële ontwikkelaar. Bij projecten in een kerkgebouw leidt dit tot hoge opslagen wat betreft risico en onvoorziene kosten. In de praktijk blijkt vaak dat commerciële ontwikkelaars dergelijke kerkelijke projecten niet of nauwelijks rendabel kunnen rekenen. Hierdoor nemen particuliere ontwikkelaars vaak het initiatief , omdat zij bereid zijn meer risico te nemen. We
kosten wonen:
(geanonimiseerd)
Uitgangspunt goede bouwkundige basisschool
—
De bouwkosten van de woningen berekenen we door middel van bouwkostenkompas en FEKTS. FEKTS is een bouwkosten calculator dat we gezamenlijk met M3E ontwikkeld hebben.
mn(geanonimiseerd)per m? BVO (bouwkostenkompas: kantine) Uitgangspunt eenvoudige bijeenkomstruimte in restruimte kerk MFC
—
SR
(3/3)
niet-wonen:
*__Bouwkosten
CONSULTANCY
Het vaststellen van woningen in een kerk is moeilijk te generaliseren , omdat dit maatwerk vereist per kerk. Om de bouwkosten te onderbouwen gebruiken we de hoogste bandbreedte van een referentie uit bouwkostenkompas. Vervolgens bekijken we per onderdeel of we verwachten of deze post hoger of lager uitvalt in de kerk. Deze op- en afslagen resulteren in de prijs per m? BVO die we hanteren. In bijlage 1 staat dit uitgewerkt. In de praktijk zijn de bouwkosten in een kerk altijd hoger dan bij standaardprojecten , wat de haalbaarheid van dergelijke projecten onder druk zet. VEX
—
opbrengsten
wonen:
De woningopbrengsten hebben we onderbouwd combinatie met interne ervaringscijfers.
VEX
—
middels de marktanalyse
uit bijlage 2 in
kosten basisschool:
Voor scenario 34, en 5 berekenen we de kosten voor sloop en nieuwbouw van de basisschool op de huidige locatie. Dit is een globale berekening , die aangeeft dat deze scenario's een extra investering vereisen die buiten de scope van het scenario valt. We gebruiken de basis bouwkosten van € (geanonimiseerd) per m? volgens het Bouwkostenkompas en nemen hetzelfde vloeroppervlak van de basisschool als in scenario 1 en 2. We realiseren dus een kleiner -
schoolgebouw.
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –B:Uitleg werkwijze
Functionele
& Ruimtelijke
beoordeling
Beoordeling op de haalbaarheid van het scenario We beoordelen elk scenario ook op functionele en ruimtelijke aspecten. Bij de functionele aspecten ligt de nadruk op het programma en de relaties met ander programma in het dorp. Daarbij toetsen we ook aan de sociaal-maatschappelijke aspecten , gemeentelijk beleid en de continuïteit van het programma. De nadruk ligt op het bouwwerk. De ruimtelijke aspecten hebben betrekking op de fysieke invulling , inpasbaarheid en de ruimtelijke relaties van het beoogd programma. Daarnaast kijken we ook naar de invloed van de ingrepen in relatie tot het gemeentelijk monument , de kerk , en de cultuurhistorische structuur van het dorp. De beoordeling van de aspecten wordt per scenario toegelicht in een kaart en komt overeen met de beoordeling in eentabel van de objectieve vergelijking van de scenario's in de Management Summary.
Ieder scenario voldoet aan een waardige herbestemming cf. Beleid Bisdom Breda. Dit is dan ook niet opgenomen in de beoordeling.
14
Functioneel Beoordelingop
dehaalbaarheidvan
het scenario
Functioneel toekomstbestendig De kerk is een beeldbepalend gebouw waar vele inwoners een binding mee hebben. Programmering van de kerk is van belang om dit beeldbepalende gebouw nieuw leven in te blazen. Hierbij kan gedacht worden aan het multifunctioneel centrum , maar dit zou ook kunnen doormiddel van woon(zorg)programma. Een woonprogramma biedt bijvoorbeeld een herbestemming voor lange termijn en zorgt voor de continuïteit. Technisch toekomstbestendig De huisvesting kan voldoen aan alle technische wensen behorend bij de functie. NB: voldoet altijd minimaal aan de eisen. Sociaal-Maatschappelijk en doelgroep De ontwikkeling moet aansluiten bij de vraag en de visie van zowel inwoners als de gemeente. Uit onderzoek is gebleken dat er vraag is naar betaalbare starters en seniorenwoningen. Daarom wordt in geval van nieuwbouw getoetst of het aansluit bij deze doelgroep. Woningbouw in aantal Voor een verouderend dorp alsWouwse Plantage is nieuwe woningbouw een belangrijke impuls. De mogelijkheid van het toevoegen van nieuwe woningen wordt daarom ook meegenomen in de beoordeling van de scenario's. Parkeren Het is belangrijk dat er voldoende parkeergelegenheid is bij het nieuw toegevoegde programma in de scenario's. Daarom worden de scenario's beoordeeld aan de hand van de parkeernormen , opgesteld door de gemeente Roosendaal.
Wanneer de scenario's aan de parkeernormen voldoen , is er volgens de regels dus voldoende parkeergelegenheid. Uit de scenario's is geblekendat het parkeren ook consequenties heeft voor de kwaliteit van het Gertrudisplein. 15
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –B:Uitleg werkwijze
Ruimtelijk Beoordeling op de inrichting en gebruik van het MFC in relatie tot bestaande functies Sterke dorpsdriehoek Het dorpshart kent in de huidige staat een driehoek aan voorzieningen , gelegen aan de Plantagebaan. Het is een levendige straat waar (fiets)toeristen en voorbijgangers vaak komen om een drankje te doen , inwoners bijeenkomen en evenementen worden georganiseerd. Het wegvallen van één van de maatschappelijke functies heeft invloed op de levendigheid van de straat. Inpasbaarheid Gertrudiskerk Per scenario wordt bekeken of het benodigde programma past in het gebouw.
Kerkplein
Monumentale waarde Gertrudiskerk Het functionele programma heeft invloed op de invulling van de kerk , welke als gemeentelijk monument is gewaardeerd. De ruimtelijke ervaring in de kerk wordt hoog gewaardeerd.
Schoolplein
Toegankelijke plek Het Gertrudispleinis een belangrijke plek voor de inwoners. Het is het enige dorpsplein die ruimte biedt voor carnaval , kermis en de wekelijkse markt. De toren , de kapel en de ligging maken het een herkenbare plek. Ook het schoolplein kent nu een publieke functie , waar de kinderen kunnen spelen. Scenario's worden getoetst op de publieke toegankelijkheid.
Zoom
De Spil
Begraafplaats
Ruimtelijke kwaliteit Daarnaast kan nieuwbouw invloed hebben op de cultuurhistorische structuren. Vanuit gemeentelijk beleid gezien is het belangrijkdat de vormentaal aansluit bij de huidige dorpse typologie.
Natuurpoort (P)
16
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –B:Uitleg werkwijze
Risicoanalyse Twee soorten risico’s Het realiseren van de scenario's brengt ook bepaalde risico's met zich mee. In dit hoofdstuk willen we deze risico's onder de aandacht brengen en onderscheiden ze in de volgende categorieën: •
Algemene Risico's:
Deze risico's zijn inherent aan alle scenario's en zijn niet afhankelijk van het specifieke type scenario. In sommige gevallen is het mogelijk om de impact van deze risico's te minimaliseren voordat de vastgoedontwikkeling begint. Daarom worden deze risico's expliciet genoemd , samen met eventuele voorzorgsmaatregelen.
•
Scenario-specifieke Risico's:
Naast financiële , ruimtelijke en functionele verschillen hebben de scenario's ook unieke risicoprofielen. We identificeren deze specifieke risico's en leggen uit wanneer en waarom deze risico's groter kunnen worden. Dit stelt jullie in staat om deze risico's mee te nemen in de overweging bij de keuze van een scenario. Een laag risico wordt tekstueel beoordeeld met 'laag'.
17
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –B:Uitleg werkwijze
Algemene
risico’s
De jaarlijkse dekking voor de gemeente
is niet constant
Onderstaande algemene risico's zijn van toepassing op alle scenario's en zijn daarom niet opgenomen in de beoordeling. Hieronder volgt een nadere toelichting op de aanwezige risico's en de externe factoren die van invloed zijn op de mate van risico: Risico’s: 1.
Bouwkundige staat van de kerk: In onze scenarioanalyse gaan we ervan uit dat de kerk in goede staat verkeert. Deze veronderstelling is uitsluitend gebaseerd op onze visuele inspectie. Mocht de bouwkundige staat van de kerk slechter zijn dan aangenomen , dan leidt dit tot onvoorziene kosten.
2.
Bouwkosten: Schommelingen in de bouwkosten , als gevolg van veranderende materiaalprijzen , arbeidstekorten of economische factoren , beïnvloeden de totale bouwkosten.
3.
Natura 2000 gebied: De twee locaties liggen nabij de Brabantse Wal , ca. 5km van een Vogelrichtlijn. Dit kan beperkingen hebben op nieuwe ontwikkelingen.
18
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –B:Uitleg werkwijze
Scenario-specifieke
risico’s
Specifieke doelgroep afnemers De volgende risico’s variëren per scenario's. Dit betekent dat het risico zich alleen voordoet bij enkele scenario's , of dat de mate van risico niet gelijk is voor elk scenario. In het volgende hoofdstuk kennen we per scenario een score toe , om aan te geven hoe hoog dit risico is. 1.
Afnemer: Het risico om een geschikte afnemer te vinden voor de ontwikkeling verschilt per scenario en heeft invloed op de haalbaarheid ervan. Het grootste risico op het ontbreken van een afnemer ligt bij zorgwoningen , vanwege de onrendabele top en de beperkte afnamehoeveelheid. Dit risico geldt ook voor woningen in een kerk. Ontwikkelende partijen houden rekening met bepaalde risicotoeslagen , wat door de hoge bouwkosten leidt tot een onrendabele top.
2.
Afzet: Bij de scenario’s gaan we ervan uit dat alle woningen een afnemer vinden. In de praktijk kan de verkoop van woningen tegen vallen. Het grootste afzetrisico ligt bij de ontwikkeling van woningen in een kerk , omdat dit een uniek product is dat mogelijk niet aansluit bij de voorkeuren van de gemiddelde koper. Door de hoge bouwkosten ligt de prijs van deze woningen vaak hoger dan die van vergelijkbare traditionele woningen. Hierdoor spreekt dit product een kleinere doelgroep aan , die ook bereid moet zijn om een hogere prijs te betalen.
19
„Wouwse Plantage
(geano im se rd)
Scenario
analyse
Scenario
overzicht
Inventarisatie 1.
2.
3. 4. 5.
Basisschool in de kerk + woningbouw op locatie basisschool a. Appartementen in hofstructuur b. Appartementen en rijwoningen Basisschool en MFC in de kerk + woningbouw op locatie basisschool Appartementen in hofstructuur a. Appartementen en rijwoningen b. Zorgwoningen en dagbesteding in kerk Plan parochie 8 woningen en 8 lofts Plan parochie 8 grote woningen en 2 grote lofts
Scenario 1 en 2 kennen twee deelvarianten , A en B. Het verschil hierin is de nieuwbouw die op de locatie van de basisschool wordt gerealiseerd.
Variant A biedt (betaalbare) appartementen. Variant B kent een combinatie van geschakelde woningen en een appartementencomplex. Hierin kunnen zowel jonge gezinnen alssenioren te vestigen.
21
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –C:Scenario analyse
Scenario
1A
Appartementen
in hofstructuur&
bijzondere school
22
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –C:Scenario analyse
Scenario
1A
Ruimtelijk en functioneel Functionele aspecten
Ruimtelijke aspecten
Functioneel toekomstbestendig Kerk + De publieke invulling van de school in de kerk zorgt ervoor dat het gebouw toegankelijk blijft. Gezien het lage leerlingaantal is het echter de vraag of de school in het dorp kan blijven , of op de middellange termijn de noodzaak ontstaat samen te gaan met de school in Wouw.
Sterke dorpsdriehoek + Hoewel de kerkwegvalt in de driehoek , blijft de maatschappelijke functie van kerk en plein behouden én krijgt de school een goede , nieuweruimte. Het behoud van de schoolen de mogelijke doorstroming door nieuwbouw maakt het dorp aantrekkelijker voor jonge gezinnen om zich hier te vestigen.
Technische haalbaarheid+ Om het kerkgebouw te laten voldoen aan de eisen voor scholen zijn er bouwkundige ingrepen benodigd. Daarbij valt te denken aan bijvoorbeeld voldoende daglichttoetreding en een gezonde ventilatie.
Inpasbaarheid ++ De school past goed in het kerkgebouw. Het biedt meer dan voldoende ruimte.
Sociaal-Maatschappelijk ++ De nieuwbouw creëert betaalbare appartementen , welke aansluit op de wens en visie van gemeente.
Monumentale waarde ++ De ruimtelijk kwaliteit van de kerk kan door een goede architectonische inpassing behouden blijven omdat voor de school niet de volledige ruimte benut hoeft te worden. Zo blijft de hoogte bijvoorbeeld voelbaar. Enige grote ingrepen zijn vensters in de gevels ten behoeve van daglicht en ventilatie.
Woningbouw ++ De nieuwe woningbouw biedt een belangrijke impuls aan het dorp. Zo biedt het diversiteit in het huidige woningaanbod en brengt het wellicht doorstroming op gang. Alle woningen kunnen levensloopbestendig worden indien een lift wordt meegenomen in de ontwikkeling.
Toegankelijke plek + Het Gertrudispleinblijft gehandhaafd en blijft openbaar toegankelijkheid. Ondersteunende functies voor het schoolterrein , zoals een fietsenstalling en speeltoestellen zullen op het plein moeten komen. Ditkan invloed hebben op de markt en evenementen op het plein. Dit kan bijvoorbeeld niet of beperkt tijdens schooltijden.
Parkeren++ De nieuwbouw locatie (school) biedtvoldoende parkeergelegenheid waarbij rekening is gehouden met de parkeernormen. Er wordt niet geparkeerd op het Gertrudisplein; dit wordt onderdeel van het schoolplein.
Ruimtelijke kwaliteit + + Het hofwonensluit aan bij dedorpse architectuur , waarbij uitgegaan wordt van woningen met een maximale bouwhoogte van 25, verdieping , bestaande uit twee laag met een kap. Er is voldoende groen rondom het complex met doorzichten naar zowel het achtergebiedalsde Zoom. 23
Onderzoek haalbaarheid Gertrudiskerk Wouwse
Scenario
Plantage
—
C: Scenario
analyse
FAKTON
CONSULTANCY
SR
1A
Financieel Financieel resultaat
(--) Programma
De grondopbrengsten van woningbouw zijn niet voldoende om de ontwikkeling basisschool te dekken. Dit scenario resulteert in een onrendabele top. De totale biedt dan ook geen ruimte om de kerk te verwerven.
Verkoopprijs appartementen: *__
Uitgangspunt
(geanonimiseerd) rfwoningen
betaalbare
van
de
ontwikkeling
Wonen
Appartementen Totaal
GO
(m?)
Aantal
BVO
75
16
91
parkeertype Koop laag
parkeernorm
1.463
24
Scenario 1A
appartement voor
starters
Voorbereidende en
senioren
werkzaamheden
m? BVO slopen m? bouwrijp maken m? woonrijp maken Nieuwbouw
m? BVO basisschool m? BVO woningbouw
1,5
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –C:Scenario analyse
Scenario
1B
Appartementen
en
rijwoningen & bijzondere school
25
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –C:Scenario analyse
Scenario
1B
Ruimtelijk en functioneel Functionele aspecten
Ruimtelijke aspecten
Functioneel toekomstbestendig + De publieke invulling van de school in de kerk zorgt ervoor dat het gebouw toegankelijk blijft. Gezien het lage leerlingaantal is het echter de vraag of de school in het dorp kan blijven , of op de middellange termijn de noodzaak ontstaat samen te gaan met de school in Wouw.
Sterke dorpsdriehoek + Hoewel de kerkwegvalt in de driehoek , blijft de maatschappelijke functie van kerk en plein behouden én krijgt de school een goede , nieuweruimte. Het behoud van de school en de rijwoningen maakt het dorp aantrekkelijker voor jonge gezinnen om zich hier te vestigen.
Technische haalbaarheid +Om het kerkgebouw te laten voldoen aan de eisen voor scholen zijn er bouwkundige ingrepen benodigd. Daarbij valt te denken aan bijvoorbeeld voldoende daglichttoetreding en een gezonde ventilatie.
Inpasbaarheid ++ De school past goed in het kerkgebouw. Het biedt meer dan voldoende ruimte.
Sociaal-Maatschappelijk ++ De nieuwbouw creëert betaalbare appartementen en geschakelde woningen , welke aansluit op de wens en visie van gemeente. Woningbouw ++ De nieuwe woningbouw biedt een belangrijke impuls aan het dorp. Zo biedt het diversiteit in het huidige woningaanbod en brengt het wellicht doorstroming op gang. De appartementen kunnen levensloopbestendig worden indien een lift wordt meegenomen in de ontwikkeling. In deze variant worden er meer woningen gecreëerd ten opzichte van scenario A. Parkeren+ De nieuwbouw locatie (school) biedtvoldoende parkeergelegenheid waarbij rekening is gehouden met de parkeernormen. Het parkeren is echter bereikbaar via de Zoom: daar zal meer verkeersdruk ontstaan ten nadele van de recreatieve fietsroute. Er wordt niet geparkeerd op het Gertrudisplein: dit wordt het schoolplein.
Monumentale waarde ++ De ruimtelijk kwaliteit van de kerk kan door een goede architectonische inpassing behouden blijven omdat de school niet de volledige ruimte benut hoeft te worden. Zo blijft de hoogte bijvoorbeeld voelbaar. Enige grote ingrepen zijn vensters in de gevels ten behoeve van daglicht en ventilatie. Toegankelijke plek+ Het Gertrudispleinblijft gehandhaafd en blijft openbaar toegankelijkheid. Een enige ingreep is het maken van ondersteunende functies voor het schoolterrein , zoals een fietsenstalling en speeltoestellen. Het gebruik van het schoolpleinkan invloed hebben op de markt en evenementen op het plein. Dit kan bijvoorbeeld niet of beperkt tijdens schooltijden. Ruimtelijke kwaliteit + De vormentaal van de nieuwbouw sluit aan bij dedorpse architectuur , bestaande uit twee lagen met een kap. Het complex volgt de rooilijn van de naastgelegen woningen aande Plantagebaan. Er is echter minder ruimte voor groen vergeleken met scenario A vanwege het hoger aantal woningen en parkeerplaatsen. 26
Onderzoek
haalbaarheid
Scenario
Gertrudiskerk Wouwse
Plantage
—
C: Scenario
analyse
FAKTON
CONSULTANCY
SR
1B
Financieel Financieel resultaat (--)
woningen resulteert in hogere grondopbrengsten dan het A scenario. De grondopbrengsten zijn echter nog steeds niet voldoende om de ontwikkeling van de basisschool te dekken. Dit scenario resulteert in een onrendabele top. De totale ontwikkeling biedt dan ook Het toevoegen
geen ruimte om
van
de kerk te verwerven.
Programma Wonen
Appartementen
Verkoopprijs appartementen: *
*_
_
*__
Aantal 14
BVO 6
Totaal
(geanonimiseerd) appartement re voor starters en senioren
Uitgangspunt betaalbare woningen
Verkoopprijs rijwoningen: gemiddeld
75 115
Rijwoningen
* Geen *_
GO(m?)
(geanonimiseerd) ee (geanonimiseerd)
Uitgangspunt betaalbare woningen
voor
norm ,
91 149
1. 740
parkeernorm
parkeernorm
Koop midden
10, 18,
Senioren*
25
uitgangspunt Scenario 1B
Voorbereidende
woning
werkzaamheden
m? BVO slopen m? bouwrijp maken m? woonrijp maken
starters Nieuwbouw
m? BVO basisschool m? BVO woningbouw
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –C:Scenario analyse
Scenario
2A
Appartementen
in hofstructuur&
Bijzondere school + MFC
28
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –C:Scenario analyse
Scenario
2A
Ruimtelijk en functioneel Functionele aspecten
Ruimtelijke aspecten
Functioneel toekomstbestendig + De publieke invulling van de school in de kerk zorgt ervoor dat het gebouw toegankelijk blijft. Gezien het lage leerlingaantal is het echter de vraag of de school in het dorp kan blijven , of op de middellange termijn de noodzaak ontstaat samen te gaan met de school in Wouw. Hetzelfde geldt voor hetMFC , gezien het dorpshuis al voldoende ruimte biedt.
Sterke dorpsdriehoek + Het behoud van de schoolen de mogelijke doorstroming door nieuwbouw maakt het dorp aantrekkelijker voor jonge gezinnen om zich hier te vestigen. Daarnaast biedt een MFC biedt meer publieke toegankelijkheid dan het voorgaande scenario omdat het dubbelgebruik toelaat. Zo kan er ook bijvoorbeeld in avonden door inwoners gebruik gemaakt worden van de multifunctionele ruimte in het kerkgebouw.
Technische haalbaarheid +Om het kerkgebouw te laten voldoen aan de eisen voor scholen zijn er bouwkundige ingrepen benodigd. Daarbij valt te denken aan bijvoorbeeld voldoende daglichttoetreding en een gezonde ventilatie.
Inpasbaarheid ++ De school past goed in het kerkgebouw. Het biedt voldoende ruimte voor zowel klaslokalen als multifunctionele ruimten gecombineerd met een tribunetrap.
Sociaal-Maatschappelijk ++ De nieuwbouw creëert betaalbare appartementen , welke aansluit op de wens en visie van gemeente. De collectieve binnentuin stimuleert ontmoetingen en een groene omgeving.
Woningbouw ++ De nieuwe woningbouw een belangrijke impuls. De nieuwe woningbouw een belangrijke impuls. Zo biedt het diversiteit in het huidige woningaanbod en brengt het wellicht doorstroming op gang. Alle woningen kunnen levensloopbestendig worden indien een lift wordt meegenomen in de ontwikkeling. Parkeren++ De nieuwbouw locatie (school) biedtvoldoende parkeergelegenheid waarbij rekening is gehouden met de parkeernormen. Er wordt niet geparkeerd op het Gertrudisplein; dit wordt het schoolplein.
Monumentale en cultuurhistorische waarde ++ De ruimtelijk kwaliteit van de kerk kan door een goede architectonische inpassing behouden blijven omdat de school niet de volledige ruimte benut hoeft te worden. Zo blijft de hoogte bijvoorbeeld voelbaar. Enige grote ingrepen zijn vensters in de gevels ten behoeve van daglicht en ventilatie. Toegankelijke plek+ Het Gertrudispleinblijft gehandhaafd en blijft openbaar toegankelijkheid. De inrichting van het schoolplein kaninvloed hebben op evenementen en de markt op het plein. Ruimtelijke kwaliteit ++ Het wonen in hofstructuursluit aan bij dedorpse architectuur , waarbij uitgegaan wordt van woningen met een maximale bouwhoogte van 25, verdieping , bestaande uit twee laag met een kap. Er is voldoende groen rondom het complex met doorzichten naar zowel het achtergebiedalsde Zoom. 29
Dit document bevat vertrouwelijke informatie
Onderzoek
haalbaarheid
Scenario
Gertrudiskerk Wouwse
Plantage
—
C: Scenario
analyse
FAKTON
SR
CONSULTANCY
2A
Financieel Financieel resultaat (--) De grondopbrengsten van scenario 2A zijn gelijk aan die van scenario 1A. Door de toevoeging van een multifunctioneel centrum liggen de stichtingskosten van dit scenario hoger dan in scenario 1. De grondopbrengsten van woningbouw zijn ook hier niet voldoende om de ontwikkeling van de basisschool en het multifunctioneel centrum te dekken. Dit scenario resulteert in een onrendabele top. De totale ontwikkeling biedt dan ook geen ruimte om de kerk te verwerven.
Programma Wonen
Appartementen
GO(m?) 75
Aantal 16
BVO 91
Totaal
1. 463
parkeertype parkeernorm laag 15, Koop Scenario
Voorbereidende
werkzaamheden
m? BVO slopen *_
r appartement (geanonimiseerd) Uitgangspunt betaalbare woningen voor starters en senioren
Verkoopprijs appartementen: *
_
24
m? bouwrijp maken m? woonrijp maken Nieuwbouw
m? BVO basisschool m? BVO MFC m? BVO woningbouw
2A
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –C:Scenario analyse
Scenario
2B
Appartementen
en
rijwoningen & Bijzondere school + MFC
31
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –C:Scenario analyse
Scenario
2B
Ruimtelijk en functioneel Functionele aspecten
Ruimtelijke aspecten
Functioneel toekomstbestendig + De publieke invulling van de school in de kerk zorgt ervoor dat het gebouw toegankelijk blijft. Gezien het lage leerlingaantal is het echter de vraag of de school in het dorp kan blijven , of op de middellange termijn de noodzaak ontstaat samen te gaan met de school in Wouw. Hetzelfde geldt voor hetMFC , gezien het dorpshuis al voldoende ruimte biedt.
Sterke dorpsdriehoek + Hoewel de kerk wegvalt in de driehoek , blijft de maatschappelijke functie van kerk en plein behouden én krijgt de school een goede , nieuweruimte. Daarnaast biedt een MFC biedt meer publieke toegankelijkheid dan het voorgaande scenario omdat het dubbelgebruik toelaat. Zo kan er ook bijvoorbeeld in avonden door inwoners gebruik gemaakt worden van de multifunctionele ruimte in het kerkgebouw. Het behoud van de school en de rijwoningen maakt het dorp aantrekkelijker voor jonge gezinnen om zich hier te vestigen.
Technische haalbaarheid + Om het kerkgebouw te laten voldoen aan de eisen voor scholen zijn er bouwkundige ingrepen benodigd. Daglicht en ventilatie zullen niet optimaal zijn.
Inpasbaarheid ++ De school past goed in het kerkgebouw. Het biedt voldoende ruimte voor zowel klaslokalen als multifunctionele ruimten gecombineerd met een tribunetrap.
Sociaal-Maatschappelijk ++ De nieuwbouw creëert betaalbare appartementen en geschakelde woningen , welke aansluit op de wens en visie van gemeente. De collectieve binnentuin stimuleert ontmoetingen en een groene omgeving.
Woningbouw ++ De nieuwe woningbouw een belangrijke impuls. In deze variant worden er meer woningen gecreëerd ten opzichte van scenario A. Parkeren+ De nieuwbouw locatie (school) biedtvoldoende parkeergelegenheid waarbij rekening is gehouden met de parkeernormen. Er wordt niet geparkeerd op het Gertrudisplein; dit wordt het schoolplein. Het parkeren is echter bereikbaar via de Zoom: daar zal meer druk worden bevonden , ten nadele van de recreatieve fietsroute.
Monumentale en cultuurhistorische waarde ++ De lucht , licht en ruimte wordt nog steeds in de kerk gevoeld dankzij klaslokalen als inbouwmodules. De klaslokalen zijn gericht op de binnenruimte. Enige grote ingrepen zijn vensters ten behoeve van daglicht en ventilatie. Toegankelijke plek++ Het Gertrudispleinblijft gehandhaafd en blijft openbaar toegankelijkheid. Een enige ingreep is het maken van ondersteunende functies voor het schoolterrein , zoals een fietsenstalling en speeltoestellen. Dit kan invloed hebben op evenementen en de markt op het plein. Ruimtelijke kwaliteit + De vormentaal van de nieuwbouwsluit aan bij dedorpse architectuur , waarbij uitgegaan , bestaande uit twee lagen met een kap. Het complex volgt de rooilijn van de naastgelegen woningen aande Plantagebaan. Er is echter minder ruimte voor groen vergeleken met scenario A vanwege het hoger aantal woningen en parkeren. 32
Onderzoek
haalbaarheid
Scenario
Gertrudiskerk Wouwse
Plantage
—
C: Scenario
analyse
FAKTON
SR
CONSULTANCY
2B
Financieel Financieel resultaat (--) De grondopbrengsten van scenario 2B zijn gelijk aan die van scenario 1B. Door de toevoeging van een multifunctioneel centrum liggen de stichtingskosten van dit scenario hoger dan in scenario 1. De grondopbrengsten van woningbouw zijn ook hier niet voldoende om de ontwikkeling van de basisschool en het multifunctioneel centrum te dekken. Dit scenario resulteert in een onrendabele top. De totale ontwikkeling biedt dan ook geen ruimte om de kerk te verwerven. *_
Verkoopprijs appartementen: *
*__
_ Uitgangspunt
(geanonimiseerd) ee
betaalbare woningen
Verkoopprijs rijwoningen: gemiddeld *_
Programma Wonen
Appartementen
GO(m?) 75 115
Rijwoningen
Totaal * Geen
norm ,
Aantal 14
BVO 6
parkeernorm 91 149
1. 740
uitgangspunt
starters en senioren
25
Scenario Voorbereidende
werkzaamheden
m? BVO slopen m? bouwrijp maken m? woonrijp maken
(geanonimiseerd) woning voor starters
Uitgangspunt betaalbare woningen
10, 18,
Koop midden
appartement voor
parkeernorm
Senioren*
Nieuwbouw
m? BVO basisschool m? BVO MFC m? BVO woningbouw
2B
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –C:Scenario analyse
Scenario
3
Zorgwoningen
en
dagbesteding in kerk
Behoud kerkplein
School renoveren
Buitenruimte De Spil
34
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –C:Scenario analyse
Scenario
3
Ruimtelijk en functioneel Functionele aspecten
Ruimtelijke aspecten
Functioneel toekomstbestendig + Het wonen zorgt voor een langdurige herbestemming van de kerk. Een afnemer voor de zorgexploitatie is moeilijk om te vinden , gezien het lage aantal wooneenheden. De school is buiten beschouwing gelaten , maar het huidige schoolterrein biedt mogelijkheden voor ontwikkelingen zoals een combinatie met woningbouw of marktplein. Technische haalbaarheid - Om het kerkgebouw te laten voldoen aan de eisen zijn er bouwkundige ingrepen benodigd. Daarbij valt te denken aan bijvoorbeeld voldoende daglichttoetreding en een gezonde ventilatie. Dit is kostbaar en complex in het kerkgebouw vanwege de bestaande (draag)structuur. Daarnaast is de levensloopbestendigheid van de appartementen moeilijk te realiseren in verband met de complexe (draag)structuur van de kerk. Sociaal-Maatschappelijk + Er is vraag naar seniorenappartementen , welke aansluit op de wens en
Sterke dorpsdriehoek +
visie van gemeente.
Woningbouw +
De zorgwoningen biedt diversiteit in het huidige woningaanbod en er is kans op doorstroming , waardoor woningen voor jonge gezinnen
vrijkomen.
ParkerenHoewel er geen parkeernorm is voor seniorenwoningen vanuit de gemeente , is er wel de verwachting van minimaal 10, parkeerplek per woning. Hierdoor zal er geparkeerd moeten worden op het Gertrudisplein.
Het zorgwonenmet ruimte voor dagbesteding kan gezien worden als een maatschappelijke functie. Daarmee blijft het onderdeel van de maatschappelijke driehoek. Senioren hebben de nodige voorzieningen zoals horeca en het dorpshuis op loopafstand en kunnen omzien naar elkaar. De school is buiten beschouwing gelaten.
Inpasbaarheid +
De zorgwoningen zijn mogelijk in de kerk , waarbij er een centrale ontsluiting in het midden ligt. Deze zal via een lift worden ontsloten. Slechts een aantal appartementen zijn te realiseren als tweekamer-appartement , in verband met beperkt geveloppervlak.
Monumentale waarde De ruimtelijk kwaliteit van de kerk kan door een goede architectonische inpassing op bepaalde momenten behouden worden. Dit is voornamelijk in de gemeenschappelijke (ontsluitings-)ruimten. Wel moeten er veel sparingen in de gevels en het dak gemaakt worden om de woningen te voorzien van daglicht , ventilatie en buitenruimte. Toegankelijke plekHet Gertrudispleinzal transformeren in een parkeerterrein. Evenementen kunnen , indien er afspraken worden gemaakt met de koper over het gebruik van parkeerplaatsen , gehouden worden. De Mariakapel blijft toegankelijk voor iedereen en het kerkgebouw voor senioren die zorg nodig hebben. Ruimtelijke kwaliteit + De vensters en buitenruimten van de woningen in zowel de gevel als de kap hebben invloed op de ruimtelijkheid rondom de kerk. Deze zullen zichtbaar zijn vanaf buiten en doorzicht naar het groene achtergebiedbeperken. 35
Onderzoek
haalbaarheid
Scenario
Gertrudiskerk Wouwse
Plantage
—
C: Scenario
analyse
FAKTON
AK
CONSULTANCY
3
Financieel Financieel resultaat (+) dat de
Programma
aantal te klein is om het verwachten afnamehoeveelheid van het Daarom zorgwoningen interessant te maken voor kiezen we voor een met project zorginstellingen. model extramurale De grondopbrengsten van zorgwoningen koopappartementen zorg. resulteren in een kleine opbrengstpotentie. Met de opbrengstpotentie kan de ontwikkelaar kerk verwerven. We
‚
en
*_
Wonen
‚
de
Verkoopprijs zorgwoningen: De kosten voor extramurale zorg zijn niet inbegrepen verkoopprijs. *_Zorgwoning klein (55 GO): (geanonimiseerd) GN *__ Zorgwoning groot (72 GO): (geanonimiseerd)
Zorgwoning klein Zorgwoning groot de
GO(m?)
Aantal
55 72
BVO 9 3
Totaal *Geen norm , uitgangspunt **Het Gertrudisplein biedt ruimte
voor
parkeernorm 75 99 711
11
Senioren* Senioren*
10 10 12
parkeerplaatsen
in de
|
Scenario Voorbereidende
werkzaamheden
m2? BVO slopen m? bouwrijp maken m? woonrijp maken Nieuwbouw
m? BVO woningbouw
Dit scenario laat de basisschool buiten beschouwing , omdat het voor dit scenario niet relevant is. Echter is renovatie of sloop- nieuwbouw van de bassischool onvermijdelijk op de lange
termijn.
parkeernorm
3
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –C:Scenario analyse
Scenario
4
Plan parochie 8 woningen
en
8 loft (starters) woningen
Zie bijlage 4 voor de volledige schetsen.
37
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –C:Scenario analyse
Scenario
4
Ruimtelijk en functioneel Functionele aspecten Functioneel toekomstbestendig ++ Het wonen zorgt voor een langdurige herbestemming van de kerk. De school is buiten beschouwing gelaten. De school is buiten beschouwing gelaten , maar het huidige schoolterrein biedt mogelijkheden voor ontwikkelingen zoals een combinatie met woningbouw of marktplein. Technische haalbaarheid -Om het kerkgebouw te laten voldoen aan de eisen zijn er veel bouwkundige ingrepen benodigd. Daarbij valt te denken aan bijvoorbeeld voldoende daglichttoetreding en een gezonde ventilatie. Dit is kostbaar en complex in het kerkgebouw vanwege de bestaande (draag)structuur. Sociaal-Maatschappelijk +-
Er is vraag naar appartementen en starterswoningen. De vraag is echter
of deze betaalbaar blijven , vanwege de hoge bouwkosten en onderhoudskosten. Woningbouw ++
De appartementen en grondgebonden woningen in de kerk biedt een
belangrijke impuls aan de huidige woningvoorraad. Parkeren-
-
Er is een hoge parkeernorm voor de appartementen en grondgebonden woningen in de kerk. Hierdoor zal er geparkeerd moeten worden op
het Gertrudispleinén komt er enormedruk op het parkeren op de Plantagebaan. De Parochie geeft aan dat de parkeernorm voor het plan teruggebracht kan worden in afstemming met de gemeente. Wij beoordelen dit scenario op basis van de reguliere parkeernorm.
Ruimtelijke aspecten Sterke dorpsdriehoek + De school blijft op de huidige locatie en de Mariakapel behoudt zijn maatschappelijke functie. Het gemeenschappelijk kerkplein zal komen te vervallen op de dagen dat er geen markt of evenement is.
Inpasbaarheid + Op de begane grond bevinden zich de grondgebonden woningen en op de verdiepingen de lofts. De lofts zullen geen aparte slaapkamer hebben in verband met beperkt geveloppervlak. Monumentale waarde - De ruimtelijk kwaliteit van de kerk kan door een goede architectonische inpassing op een beperkt aantal momenten behouden worden. Uitsluitend in de woningenis de hoogte voelbaar en de bijzondere ribgewelven te zien. Er zullen grote sparingen gemaakt moeten worden in de gevels en het dak om de woningen te voorzien van daglicht en buitenruimte. Toegankelijke plek- Het Gertrudispleinzal transformeren in een parkeerterrein. Evenementen kunnen , indien er afspraken worden gemaakt met de koper over het gebruik van parkeerplaatsen , gehouden worden. De Mariakapel blijft toegankelijk , maar het parkeren zal de zichtbaarheid beperken. Ruimtelijke kwaliteit+ De vensters en buitenruimten van de woningen in zowel de gevel als de kap hebben invloed op de ruimtelijkheid rondom de kerk. Deze zullen zichtbaar zijn vanaf buiten en doorzicht naar het groene achtergebiedbeperken. Daarnaast zal het groen aan voor-en zijkanten minder worden in verband met het parkeren en de privétuinen. Dit heeft invloed op het groene karakter rondom de kerk. 38
Onderzoek
haalbaarheid
Scenario
Gertrudiskerk Wouwse
Plantage
—
C: Scenario
analyse
CONSULTANCY
AK
Arthevoln 3 129 Koop midden 2 169 Koop midden 1 213 Koopduur a 79 koop laag No koop laag
18 18, 20 15,
FAKTON
4
Financieel Financieel resultaat (+) De grondopbrengsten van woningbouw in de kerk resulteert in een kleine opbrengstpotentie. Met de opbrengstpotentie kan de ontwikkelaar de kerk verwerven. e
ze
P
Verkoopprijs grondgebonden woningen: *__ Woning klein (103 GO): (geanonimiseerd) *__ Woning gemiddeld (135 GO): € (geanonimiseerd) * _ Woning groot (170 GO): B (geanonimiseerd) .
|
*
_ Verkoopprijs *__ *_
Programma wars
Woning (klein) Woning (middel) (groot) Loft (klein)
Woning
enot aal een) *Het Gertrudisplein
CO) 103 135 175 58 Jo
_
B Ee biedt ruimte voor
11
a
EE
parkeerplaatsen
lofts:
Loft klein (58 GO): € (geanonimiseerd) Loft middel (101 GO): €
(geanonimiseerd)
Scenario Voorbereidende
4
werkzaamheden
m? BVO slopen m? bouwrijp maken m? woonrijp maken Nieuwbouw
m? BVO woningbouw
Dit scenario laat de basisschool buiten beschouwing , omdat het voor dit scenario niet relevant is. Echter is renovatie of sloop- nieuwbouw van de bassischool onvermijdelijk op de lange
termijn.
N. B.
De financiële uitgangspunten
de parochie gaan uit van een grotere opbrengstpotentie. We hebben hier ook geen inzicht in. Zie disclaimer op pagina 4. van
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –C:Scenario analyse
Scenario
5
Plan parochie 8 grote woningen
en
2 grote loft woningen
Zie bijlage 5 voor de volledige schetsen.
40
Onderzoek haalbaarheid GertrudiskerkWouwse Plantage –C:Scenario analyse
Scenario
5
Ruimtelijk en functioneel Functionele aspecten
Ruimtelijke aspecten
Functioneel toekomstbestendig + Het wonen zorgt voor een langdurige herbestemming van de kerk. De school is buiten beschouwing gelaten , maar het huidige schoolterrein biedt mogelijkheden voor ontwikkelingen zoals een combinatie met woningbouw of marktplein.
Sterke dorpsdriehoek + De school blijft op de huidige locatie en de Mariakapel behoudt zijn maatschappelijke functie. Het gemeenschappelijk kerkplein zal komen te vervallen op de dagen dat er geen markt of evenement is.
Technische haalbaarheid Om het kerkgebouw te laten voldoen aan de eisen zijn er veel bouwkundige ingrepen benodigd. Daarbij valt te denken aan bijvoorbeeld voldoende daglichttoetreding en een gezonde ventilatie. Dit is kostbaar en complex in het kerkgebouw vanwege de bestaande (draag)structuur. Sociaal-Maatschappelijk +-
Er is vraag naar appartementen en starterswoningen. In deze variant is het aantal appartementen echter beperkt. De vraag is of de woningen
betaalbaar blijven , vanwege de hoge bouwkosten en onderhoudskosten. Woningbouw +
De appartementen en grondgebonden woningen in de kerk biedt een belangrijke impuls aan de huidige woningvoorraad. Er worden grotere , duurdere woningen gerealiseerd dan in voorgaand scenario.
Parkeren-
Er is een hoge parkeernorm voor de grotere grondgebonden woningen in de kerk. Hierdoor zal er geparkeerd moeten worden op het
Gertrudispleinén komt erdruk op het parkeren op de Plantagebaan. De Parochie geeft aan dat de parkeernorm voor het plan teruggebracht kan worden in afstemming met de gemeente. Wij beoordelen dit scenario op basis van de reguliere parkeernorm.
Inpasbaarheid + Op de begane grond bevinden zich de grondgebonden woningen , op de bovenste verdieping van het middenschip een aantallofts. De lofts zullen geen aparte slaapkamer hebben in verband met beperkt geveloppervlak. De woningen zijn ruim opgezet en bevatten meerdere vides. Monumentale waarde - De ruimtelijk kwaliteit van de kerk kan door een goede architectonische inpassing op een beperkt aantal momenten behouden worden. Uitsluitend in de woningenis de hoogte voelbaar en zijn de bijzondere ribgewelven te zien. Er zullen grote sparingen gemaakt moeten worden in de gevels en het dak om de woningen te voorzien van daglicht en buitenruimte. Daarnaast zal het groen aan voor-en zijkanten minder worden in verband met het parkeren en de privétuinen. Dit heeft invloed op het groene karakter van de kerk.
Toegankelijke plek- Het Gertrudispleinzal transformeren in een parkeerterrein. Evenementen kunnen , indien er afspraken worden gemaakt met de koper over het gebruik van parkeerplaatsen , gehouden worden. De Mariakapel blijft toegankelijk , maar het parkeren zal de zichtbaarheid beperken. Ruimtelijke kwaliteit+ De vensters en buitenruimten van de woningen in zowel de gevel als de kap hebben invloed op de ruimtelijkheid rondom de kerk. Deze zullen zichtbaar zijn vanaf buiten en doorzicht naar het groene achtergebiedbeperken. Daarnaast zal het groen aan voor-en zijkanten minder worden in verband met het parkeren en de privétuinen. Dit heeft invloed op het groene karakter rondom de kerk. 41
Onderzoek
haalbaarheid
Scenario
Gertrudiskerk Wouwse
Plantage
—
C: Scenario
analyse
FAKTON
SR
CONSULTANCY
5
Financieel Financieel resultaat (+/-) De combinatie van woningen in dit scenario resulteren in een kleine onrendabele top. We gaan ervan uit dat het mogelijk is om met enkele optimalisaties een opbrengstpotentie te realiseren.
Verkoopprijs grondgebonden woningen: *_ (geanonimiseerd) Woning klein (103 GO): (GN * _ Woning gemiddeld (135 GO): € (geanonimiseerd) * Woning groot (170 GO): € (geanonimiseerd) *
_ Verkoopprijs *
lofts:
Loft groot (101 GO):
Programma Wonen
Woning (klein) Woning (middel) Woning (groot) Loft (groot)
GO(m?)
Aantal
103 135 170 101
BVO 2 3 3 2
129 169 213 138 1. 323
Totaal
*Het Gertrudisplein biedt ruimte
voor
11
parkeernorm Koop midden Koop midden Koop duur Koop laag
parkeernorm
parkeerplaatsen Scenario
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) mn
Voorbereidende
18, 18, 20, 15, 18*
5
werkzaamheden
m? BVO slopen m? bouwrijp maken m? woonrijp maken Nieuwbouw
m? BVO woningbouw
Dit scenario laat de basisschool buiten beschouwing , omdat het voor dit scenario niet relevant is. Echter is renovatie of sloop- nieuwbouw van de bassischool onvermijdelijk op de lange
termijn.
N. B. De financiële uitgangspunten komen niet overeen met die van de parochie , we hebben hier ook geen inzicht in. Zie disclaimer op pagina 4.
FAKTON
Voor
meer
informatie kunt
u
contact opnemen
met:
(geano im se rd) (geanonimise rd) (geanonimise rd) (geanonimise rd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
Consultant
Conceptontwikkelaar
Consultant
Fakton
Conceptontwikkelaar
(geanonimiseerd)
Fakton
Development
Consultancy
Consultancy
Development
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
ROTTERDAM World Trade Center
22° etage
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) T +31 10 300 6000 E info@fakton.com
Postbus 30188
(geanonimiseerd) ___D
Rotterdam
CONSULTANCY
Jen
Bijlage 1: Onderbouwing
bouwkosten
FAKTON
Bouwkosten MGW woningbouw gestapeld
Galerijflat (tot 4 lagen)
Kenmerken Bouwblok ticale
In
standaard
ontsluiting
verdiepingen. vduele
stramien
met >
Iften
aan
met
één
één
woning
oer
zijde
'
Dec
warmtepomp.
WV
Bouwkosten Bouwkosten
/ BVO
Bouwkosten / Bruto Inhoud Bouwkosten / woning Herbouwkosten / BVO Vormfactoren
Gebruiksopperviakte / BVO Gevelopperviakte
/
Geveloppervlakte
open
Bruto inhoud / BVO
BVO
(geanonimise rd)
CONSULTANCY
SR
FAKTON
CONSULTANCY
SR
Bouwkosten EGW
EGW
tussen - Gebied
Rijwoning
Rijwoning
Zadeldak 2-laags
Geen
Geen
Beukmaat
Hoekwoning Koopwoning
66, 25,
Diepte
Bruto vloeroppervlak (BVO) Gebruiksopperviak (GO)
66, 95,
125 22 73%
Vormfactor
125 22 73%
ervlak
Algemene bouwptaatskosten
Basis directe bouwkosten
Basis directe bouwkosten per m? ‘Algehele kwaliteit Installatieconcept Bouwstroom
(geanonim iseerd)
€/ m2
BENG
< 15
Differentiatie binnen woningtype Kwaliteit gevel
woningen
Beperkte differentiatie
Basis kwaliteit Geen inspringing
Inspringende gevel Type dak
Langskap
Kwaliteit sanitair Stelpost keuken
Basis kwaliteit
Verwarmingsconcept
Garage Berging
Basis kwalitei
, Berging hout (2x 28m)
Berging hout (2 x 28m ,
Standaard kozijnen en deuren Niet sausklaar maken
Fundering
Langska ,
Stelpost Basis (€4. 20C Luchtwarmtepom ,
Geen cat
Sausklaar maken
BEN < 15 woninge Beperkte differentiati Basis kwalitei Geen inspringin
Stelpost Basis (€4. 200) Luchtwarmtepomp
Geen garage
Binnenkozijnen
Geen garag
Geen
joor
Standaard kozijnen en deure , Niet sausklaar make ,
-
Uitbouw Erker Dakkapel Dakvenster Extra toilet
Geen uitbouw Geen erker Geen dakkapel Geen dakvenster Geen extra toilet Geen extra badkamer Geen schoorsteen
Extra badkamer
Schoorsteen
Tuininrichting Vrij in te vullen
Directe bouwkosten excl. BTW Directe bouwkosten per m? excl. BTW
Opslagen
-
hoek Gebied
Zadeldak 2-laags
Rijwoning Koopwoning