65-2022 Regionale selectie locaties voor grootschalige logistiek.pdf

Deze casus laat zien dat regionale samenwerking, gericht accountmanagement en afstemming van meerwaarde is voor het verbinden van investeringen en initiatieven op bestaande bedrijventerreinen. Programmeringsafspraken: meer plek voor bestaande terreinen In de programmeringsafspraken die regio’s en provincie opstellen ligt de focus vaak op de nieuw te ontwikkelen locaties. Gelet op het belang is het wenselijk om ook voldoende aandacht te hebben voor bestaande bedrijventerreinen. In de huidige afspraken wordt vaak wel de notie gemaakt van het belang van de bestaande voorraad, maar worden beperkt afspraken gemaakt over hoe deze te versterken. In Middenen West-Brabant zijn er veel plekken in de bestaande voorraad met een bovenlokale en regionale uitstraling. Logistieke clusters in Midden- en West-Brabant zijn onder andere bedrijventerreinen Noordland, Moerdijk, Borchwerf, Majoppeveld, Vosdonk, Heilaar, Krogten, Weststad, Dombosch, Haven, Vossenberg (West), Kraaiven en Loven. Op deze terreinen liggen – zo blijkt uit onze BPI – kansen voor herontwikkeling op (middel)lange termijn. Het vitaal houden van deze plekken en zorgen dat hier investeringskansen verzilverd worden, moet een plek krijgen binnen de programmeringsafspraken.

Welke knelpunten ervaren bedrijven hier? Wat zijn kansen voor verbetering van het vestigingsklimaat? Welke investeringsdynamiek hebben zittende bedrijven? Welke potentie bieden brownfields? Is er schuifruimte? Wie pakt dit op? En hoe? De afgelopen drie jaar vond 30% van het transactievolume in de logistiek plaats op een brownfield. Ook uit de BPI komt naar voren dat er op korte en middellange termijn ruimte op brownfields (her)ingevuld kan worden. Sterker; als het transactievolume te sterk daalt (en er dus minder herontwikkeling is), dan zijn meer greenfield-locaties nodig. Immers, de uitgifte zal dan hoger liggen. Gelet op de huidige discussie zal hiervoor veel maatschappelijke weerstand zijn. Tegelijkertijd zorgt schaarste voor meer druk op de bestaande bedrijventerreinen waardoor herontwikkeling opportuun wordt. Dit toont de noodzaak om ook bestaande bedrijventerreinen (en locaties op die terreinen voor grootschalige logistiek) mee te nemen in de programmeringsafspraken. Dit mede ook vanuit het voorkomen van wildgroei van grootschalige logistieke herontwikkeling op bestaande bedrijventerreinen. Welke afspraken ten aanzien van bestaande bedrijventerreinen op te nemen in de regionale programmeringsafspraken om brownfield-herontwikkeling te stimuleren? We bevelen een aantal afspraken aan voor de regionale programmeringsafspraken, te weten: 1.

Opnemen van gewenste locaties voor grootschalige logistiek (>3 hectare) op bestaande (en nieuwe) terreinen. In het proces om te komen tot de programmeringsafspraken in Midden- en WestBrabant worden de voorkeurslocaties voor herontwikkeling vastgelegd en afgesproken wordt welk

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

20

instrumentarium (door provincie en gemeenten) ingezet gaat worden om dit te effectueren. Het overzicht met de +/- 35 locaties (advies 1 Stec Groep) vormt hiervoor de basis. Borging van de keuze voor terreinen kan plaatsvinden in de Omgevingsverordening (of via een parapluplan). Hierin wordt opgenomen een maximale kavelgrootte voor logistiek (bv. > 3 hectare of > 5 hectare) en een lijst met (deelgebieden van) bedrijventerreinen waar vestiging mogelijk is (en uitgewerkt in een kaartbeeld). Door hierin gezamenlijk op te trekken ontstaat een level playing field voor de markt, en sturing naar de gewenste plekken. Een nadere uitwerking van instrumentarium moet onderdeel zijn van vervolg in de regio’s. 2.

Regionale afspraak over het ‘beter benutten’ van watergebonden (en hogere milieucategorie) bedrijfskavels in Midden- en West-Brabant. In de programmeringsafspraken wordt de afspraak gemaakt om watergebonden kavels exclusief te behouden voor watergebonden bedrijven (of kavels waar hogere milieucategorie mogelijk is te behouden voor deze doelgroep). Op deze kavels zijn nu vaak niet-watergebonden (of lichtere) bedrijven gevestigd. Op enkele plekken liggen – aldus de BPI – kansen voor herontwikkeling. Het zou zonde zijn als ‘droge’ logistiek zich hier vestigt. Diverse gemeenten hebben bestemmingsplannen gewijzigd en daarin opgenomen dat huidig gebruik mogelijk is, maar bij vervreemding een watergebonden bedrijf op de locaties gevestigd moet worden. In de regionale programmeringsafspraken kan met de gemeenten hierover een termijn/afspraak gemaakt worden. Zo wordt voorkomen dat plekken aan het water en investeringen in infrastructuur niet optimaal benut worden. Regiogemeenten pakken dit op, de provincie ziet toe op het nakomen van deze afspraak.

3.

Binnen de programmeringsafspraken pleiten we voor verdergaande afspraken over achterblijvende locaties, door de regionale meerwaarde van bedrijven te beoordelen. In Midden-Brabant is in de programmeringsafspraken bijvoorbeeld opgenomen dat de regiogemeenten conform de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking handelen (conform Omgevingsverordening) en dus eerst kijken naar de mogelijkheden op de bestaande bedrijfslocatie (bv. door intensivering of door uitbreiding op naastgelegen kavel) en pas daarna mogelijkheden bieden voor vestiging op een greenfield. In West-Brabant zijn afspraken gemaakt over hoe om te gaan met de bestaande voorraad via bijvoorbeeld een stroomschema dat doorlopen moet worden bij huisvestingsvraagstukken. Bij huisvestingsvraagstukken voor nieuwe locaties wordt – conform de Aanpak Werklocaties 2020-2023 – een regionale meerwaardebenadering gehanteerd. Bedrijven moeten een bijdrage leveren aan de regionale economie of het regionale ecosysteem. Hoewel de invloed van de (lokale) overheid op bestaande locaties kleiner is dan op nieuwe locaties vinden we het noodzakelijk dat de regio’s in de programmeringsafspraken opnemen ook de achterblijvende locaties vanuit deze principes (huisvestingsprotocol en regionale meerwaardebenadering) te benaderen. Extra inzet van accountmanagement is hiervoor noodzakelijk.

De regio is hiervoor aan zet en de provincie ziet op de afspraken toe.

4.

Nog voordat het bedrijf tekent voor een nieuwe locatie is een ideaal moment om ook te beoordelen of de achtergebleven plek potentie biedt voor herontwikkeling. 10 Zodra het bedrijf vertrokken is en een investeerder neemt positie in, wordt het moeilijker om een gewenste ontwikkeling af te dwingen. Uit gesprekken met marktpartijen en gemeenten blijkt dat er diverse nieuwbouwontwikkelingen spelen, waarbij bestaande locaties (DC’s) achtergelaten worden. Kortom, een ideaal moment om herontwikkeling met de eigenaar te bespreken en eventueel hierin te participeren. Het gaat dan niet zozeer om actieve grondpolitiek (hoewel dit wel een van de opties kan zijn), maar om het faciliteren

In Midden- en West-Brabant zijn enkele nieuwe bedrijventerreinen in ontwikkeling die (a) door publiek-private entiteiten in de markt worden gezet en (b) een specifiek vestigingsprofiel kennen. Op deze locaties is het passen binnen het ‘thema’ van belang. Er zijn vooralsnog geen afspraken hoe partijen omgaan met achterblijvende locaties. We pleiten dus voor het toevoegen van een dergelijke werkwijze/afspraak, ook voor deze locaties.

10

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

21

van een gewenste ontwikkeling. Hiervoor is kennis en inzicht nodig en zijn actuele ruimtelijke kaders wenselijk om ontwikkelingen aan te jagen (zie ook het eerste advies). Gemeenten zijn hiervoor in principe aan zet, na een regionale afspraak hierover. 5.

Regionale afspraken over uniforme grondprijssystematiek. In logistiek vastgoed wordt op dit moment veel geld verdiend. Ondanks een hogere (vraag)prijs voor greenfieldlocaties merken we dat er nog steeds plekken onder de marktwaarde verkocht worden. Dit stimuleert de herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen niet. Regionaal de afspraak maken om een uniforme methodiek voor grondprijzen te hanteren voor grootschalige logistiek in Midden- en West-Brabant (en eventueel andere regio’s in de Goederenvervoercorridor), draagt bij aan ‘druk’ op de bestaande bedrijventerreinen en voorkomt ‘sprinkhanengedrag’. Hierdoor komt de businesscase op green- en brownfieldlocaties dichter bij elkaar te liggen. Regio en provincie nemen hiertoe het initiatief. 11

Investeringsagenda bedrijventerreinen kan knelpunten wegnemen voor herontwikkeling Reserveer voldoende middelen voor het toekomstbestendig maken van bestaande bedrijventerreinen. Dit komt bovenop het maken van regionale programmeringsafspraken voor bestaande bedrijventerreinen. Vanuit breder perspectief (samenhang en integraliteit van middelen) gaat het dan om de maatschappelijke opgaven die voor bedrijventerreinen en de regionale economie van belang zijn (energietransitie, transitie naar circulaire economie, opleiden/arbeidsmarkt, etc.) en de toekomstbestendigheid van terreinen (zoals investeringen in de bereikbaarheid van gebieden zowel via de weg als andere modaliteiten). Door het wegnemen van knelpunten stimuleert en faciliteert u investeringen op bestaande bedrijventerreinen. In West-Brabant is het voornemen om een investeringsagenda op te stellen. We adviseren om hierin ook op te nemen welke investeringen nodig zijn om op gewenste locaties toekomstbestendig te worden voor grootschalige logistiek. De bestaande bedrijventerreinen en herontwikkeling van brownfields zijn daarbij een belangrijke pijler wat ons betreft. Het gaat dan om het wegnemen van knelpunten op bestaande bedrijventerreinen die nu investeringen / herontwikkeling in de weg zitten. Hierbij denken we aan knelpunten op het vlak van mobiliteit en bereikbaarheid (bv.

aansluiting van locatie op de snelweg, doorstroming van verkeer, capaciteit vergroten van onderliggend wegennet), milieuruimte of verontreiniging (bv. sanering van vervuilde percelen, het herverdelen van de beschikbare milieu- en geluidsruimte) en het zorgen voor een sterke, toekomstbestendige energie-infrastructuur op de locatie (bv. eigen energieopwekking op bedrijventerrein, voldoende capaciteit, mogelijkheden voor teruglevering). Ook kan in de investeringsagenda een risico-analyse (en reservering) gemaakt worden voor mogelijke planschadeclaims als gevolg van het selectiever beleid op brownfields. WAT KAN EEN GEMEENTE ZELF DOEN OM HERONTWIKKELING TE STIMULEREN? Enkele tips en aanbevelingen aan gemeenten voor het aanjagen en behouden van toekomstbestendige bedrijventerreinen: • Gemeenten kunnen in de (nog op te stellen) Omgevingsvisie gewenste en ongewenste ontwikkelingen op bestaande bedrijventerreinen duiden. Door in de visie beleid hierover te implementeren en dit vervolgens te vertalen in Omgevingsplannen ontstaat sturing op plekken. • Zaak is om – ook in economisch mindere tijden – niet te bezuinigen op bedrijvencontact. • Niet bezuinigen, maar investeren op beschikbare capaciteit en middelen voor het (snel) aanpakken van knelpunten of investeringen in het verbeteren van de operationele bedrijfsvoering van bedrijven.

Denk in dit verband bijvoorbeeld aan investeringen in de bereikbaarheid van bedrijventerreinen, personeel en/of de multimodale ontsluiting van terreinen.

Hierbij overigens ook de kanttekening dat niet alle nieuwe locaties door overheden worden uitgegeven. Hierdoor is de invloed / mogelijkheid tot sturing beperkt.

11

22

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

•

Zorgen voor investeringsgerichte bestemmingsplannen (of Omgevingsplannen) met mogelijkheden voor bedrijven om te voldoen aan moderne kwaliteitseisen, zoals bouwhoogte en duurzaamheid. Wanneer is een bestemmingsplan investeringsgericht? We denken dan vooral aan een bouwhoogte van minimaal 15 meter, een bebouwingspercentage van 50 tot 70% (of hoger), de verplichting om parkeren op eigen terrein op te lossen (eventueel slechts beperkt op maaiveld) en het eisen van duurzaamheidsinvesteringen (zoals zon-op-dak, klimaatadaptatie en/of kwaliteitsniveau van BREEAMcertificering). Met name op oudere bedrijventerreinen zijn de bestemmingsplannen (voorschriften en regels) vaak minder courant. Met name een beperkte bouwhoogte of maximale kavelomvang kan beperkend zijn voor de herontwikkeling van plekken.

Advies 3: Zet instrumentarium in om selectief beleid uit te voeren Gewenste plekken waar herontwikkeling nu zonder meer mogelijk is, dan wel onmogelijk is vanwege belemmeringen, verdienen een sterke aanpak om tot ontwikkeling te komen. We benoemen een viertal instrumenten om te sturen op gewenste locaties voor grootschalige logistiek. Figuur 4: Sturen op gewenste en (on)mogelijke locaties Mogelijk

Faciliteren, kansen pakken

Ontmoedigen

Ongewenst

Gewenst

Geen zorgen over maken

Werk van maken, belemmeringen wegnemen

Onmogelijk

Versnellingstafels en procescapaciteit organiseren Om (meer) plannen tot uitvoering te brengen adviseren we (sub)regionaal versnellingstafels te organiseren. Hieraan nemen in elk geval deel: lokaal actieve (logistiek) ontwikkelaars, beleggers en bouwers, provincie en (mogelijk) adviseurs. Allereerst wordt het belang van herontwikkeling geschetst. Daarna wordt gekeken of er op korte en middellange termijn kansen zijn of waar marktpartijen tegenaan lopen (en/of posities hebben). Eerste analyses over kansrijke plekken worden gedeeld met de markt en waar mogelijk aangevuld. Met behulp van deze kansen wordt gekeken waar daadwerkelijk tot actie kan worden overgegaan en knelpunten op te lossen waar nodig. Indien gewenst kan de versnellingstafel ook alleen opgepakt worden door overheden. Marktpartijen kunnen dan één-op-één gevraagd worden deel te nemen. Zo wordt strategisch gedrag voorkomen. In het verlengde hiervan adviseren we ook de inzet van extra procescapaciteit. De inzet van een ‘oliemannetje’ die spreekt met bedrijven op kansrijke herontwikkelings-plekken om te inventariseren of er kansen zijn voor herontwikkeling/relocatie. Samen met gevestigde bedrijven, eigenaren en/of marktpartijen wordt gekeken naar een haalbare businesscase. Het kan gaan om de volgende inzet: • Optimalisatie van projecten bijvoorbeeld door specifiek advies en/of onderzoek.

• Van plan naar actie zoals het wegnemen van drempels, bij elkaar brengen van partijen, brugfunctie naar diverse ambtelijke afdelingen, schakelen of verbinden met specifieke marktpartijen. • Ondersteuning gemeentelijke projectteams die werken aan een specifiek project. • Inzet van expertise op specifieke onderwerpen, zoals expertise op wet en regelgeving en planeconomie. • Financiële invulling, waaronder een bijdrage voorbereiden voor het herstructureringsfonds.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

23

Opzetten van een fonds om herontwikkeling (mede) te financieren (indien wenselijk opnemen in regionale programmeringsafspraken) Via een revolverend fonds kan actief geparticipeerd worden in herontwikkeling, intensivering en kwaliteitsverbetering van grootschalige bedrijfskavels. Op projectniveau (individuele cases/terreinen) kan een dergelijk fonds een bijdrage leveren aan herontwikkeling. Het fonds/vehikel kan (1) zelf participeren in een gebiedsontwikkeling (bv. verwerven, saneren, hernieuwd uitgeven), kan (2) bijdragen via een achtergestelde lening en daarmee kapitaal lenen aan een marktpartij om herontwikkeling mogelijk te maken. Eventueel kan (3) ook een garantstelling gegeven worden voor de lening van de marktpartij. De overheid kan kapitaal tegen een gunstiger tarief verwerven (of financieren) dan marktpartijen, waardoor herontwikkeling eerder rendabel te maken is. De grond kan dienen als onderpand. Nu is de neiging van marktpartijen om pas te investeren in herontwikkeling als een eindgebruiker in zicht is. Hierdoor zijn beperkt bestaande kavels ‘op voorraad’. REGIONAAL ONTWIKKELFONDS (ROW) STEDELIJK GEBIED EINDHOVEN In het ROW hebben het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) en (destijds) de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) hun expertise, netwerk en financiële slagkracht gebundeld om (her)ontwikkelingsprojecten te realiseren.

Van belang hierbij is dat het ROW een samenhangend pakket is van programmeringsafspraken (over bestaande en nieuwe terreinen) en een financieel arrangement. Het ROW wordt ingezet om projecten van regionaal economisch belang te realiseren die anders niet, of veel langzamer van de grond zouden komen. Gemeenten en provincie brengen ieder investeringskapitaal in. Het investeringskapitaal wordt revolverend ingezet, waarbij de kosten voor het managen van het fonds uit de bijdragen van partijen/ het rendement vergoed moet worden. Geld dat retour komt, kan opnieuw worden ingezet binnen de doelstelling van het fonds. Financiering vanuit het ROW vindt plaats in de vorm van een lening of een garantiestelling. De planontwikkeling die vooraf gaat aan een financieringsaanvraag valt buiten de scope van het ROW. Hiervoor is gekozen om het fonds zo min mogelijk te belasten met plankosten en personeelskosten. Begeleiding door gemeenten en provincie in de planontwikkelingsfase is van groot belang om te komen tot goede financieringsaanvragen. Na een evaluatie is besloten om ook lagere investeringsbedragen in aanmerking te laten komen voor een bijdrage uit het fonds. Een voorbeeldproject waarbij subsidie is verstrekt is de uitbreiding van het Food Tech Brainport in Helmond. Het betrof een project waarbij cofinanciering is verleend om de productiefaciliteit uit te breiden op naastgelegen kavel.

Een fonds kan worden opgezet voor herontwikkeling van brownfields, maar ook onderdeel zijn van een op te zetten investeringsagenda. Naast een startkapitaal bijeengebracht door overheden, wordt het fonds gevuld met een afdracht per m² op uit te geven bedrijventerrein. Het houdt in dat een marktpartij/bedrijf bij de koop van een bedrijfskavel (van een specifiek benoemd bedrijventerrein) een extra bedrag bovenop de grondprijs betaald en de uitgevende partij dit afdraagt in het fonds. Het geld in het fonds kan ingezet worden om kansrijke herontwikkelingen door marktpartijen (mede) te financieren. Hieraan kunnen condities worden verbonden wanneer de marktpartij voor een bijdrage uit het fonds in aanmerking komt (bijvoorbeeld dat het plan voor herontwikkeling goedgekeurd moet zijn door college van B&W). Het te heffen extra bedrag op de nieuw uit te geven kavels komt niet ten laste van de bestaande exploitaties van de betreffende terreinen. Het is expliciet een bijdrage aan sloop, herontwikkeling en kwaliteitsbehoud van bestaande panden/kavels (‘statiegeld’ of ‘verwijderingsbijdrage’) en dus iets anders dan een herstructurering(sfonds) op basis van verevening. Daarbij worden de grex-opbrengsten (positieve saldi) die gerealiseerd worden door de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen gebruikt om herstructurering te financieren.

We verwachten dat een bedrag van circa 10 euro per m² nodig is om een fonds op te tuigen met voldoende middelen. Het is wel noodzakelijk dat de nu nog te ontwikkelen terreinen meedoen in een dergelijke regeling. Spelregels zullen moeten worden gemaakt om heldere afspraken vast te leggen.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

24

Specifieke privaatrechtelijke instrumenten voor gemeenten in te zetten voor cases Privaatrechtelijke instrumenten kunnen daarnaast bijdragen aan herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen voor grootschalige bedrijven/logistiek. Een aantal instrumenten 12 die ingezet kunnen worden in specifieke cases waar gemeenten tegenaan lopen: 1. Compensatiefonds: afspraak met marktpartij/eindgebruiker om kavel te verwerven op een vooraf bepaalde tijd, tegen een vooraf bepaalde vergoeding/waardering. Hiermee kan gebruiker alternatief zoeken om activiteiten voort te zetten. 2. Transitie-exploitatie: bij leegstand 'strategische' positie verwerven en tijdelijk exploiteren (verhuren) om inkomsten te genereren en op termijn grotere herontwikkeling mogelijk te maken (als het buurkavel ook beschikbaar komt of te verwerven valt). 3. Stedelijke kavelruil: Voor XXL is veel ruimte nodig. Op bestaande bedrijventerreinen is het eigendom vaak versnipperd en zijn meerdere eigenaren nodig om een herontwikkeling tot stand te brengen. Dit geeft macht aan de ‘dwarsliggers’. Via een wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling kan een eigenaar ‘gedwongen’ worden om bij de herontwikkeling mee te participeren. Op dit moment is stedelijke herverkaveling alleen op vrijwillige basis. Dwang is niet mogelijk.

Dat betekent dat de plannen alleen door kunnen gaan als alle betrokken partijen zich kunnen vinden in de plannen. Bij meer doorzettingskracht (bijvoorbeeld 70-80% van de eigenaren in het gebied wil meedoen) ontstaat een systeem waarin meer investeringen (en daarmee toekomstige waarde) in bestaande bedrijventerreinen plaatsvinden, zonder dat de overheid het onteigeningsrecht hoeft toe te passen. 4. Verhandelbare ontwikkelrechten bij een (greenfield)ontwikkeling. Verhandelbare ontwikkelingsrechten geven de mogelijkheid tot kostenverevening van investeringen in de sloop van bestaande bedrijfspanden, doordat zowel het nieuwe programma als de sloop van het vastgoed een commerciële waarde genereren. Zonder onttrekking van een bedrijfspand (sloop, herinrichting) is er geen nieuw recht op ontwikkeling van nieuwbouw en zonder dat nieuwe verhandelbare ontwikkelingsrecht kan er geen omgevingsvergunning worden verleend. De ontwikkelrechten en plichten kunnen onderling worden verhandeld. Belangrijk is te komen tot verankering daarvan in bijvoorbeeld een (regionale) omgevingsvisie. 5. Onteigening/verwerving: incidenteel in te zetten instrument om strategische posities te verwerven. Het is een relatief zwaar instrument en kan zeer hoge investering tot gevolg hebben. Een laatste middel om grondeigenaren op strategische posities te dwingen grond over te dragen.

Mogelijk kan het Provinciaal Ontwikkelbedrijf een bijdrage leveren. Bij verhuiswens van een bedrijf en gesprek hierover met de gemeente (of een gemeente in de regio) momentum om tot verwerving over te gaan. HOUD VINGER AAN DE POLS DOOR DYNAMISCHE MONITORING De uitkomsten van dit onderzoek zijn een momentopname. Er is gebruik gemaakt van data en bronnen die jaarlijks wijzigen en daarmee snel verouderen. We adviseren om de uitkomsten van dit onderzoek regelmatig te actualiseren (minimale frequentie tweejaarlijks, liefst dynamisch 13). De provincie heeft hierbij een belangrijke rol, mede gelet op het informeren van gemeenten over ontwikkelingen op werklocaties. Van belang is daarbij wel om de data te optimaliseren en verbeteren waar mogelijk. We denken in dit verband aan verbeteringen in de gegevens over werkgelegenheid per vestiging, het basisbestand over verkaveling en percelen en data over bedrijfsgebouwen. Overigens heeft de provincie Noord-Brabant de databestanden al goed op orde in vergelijking met andere provincies. Echter, er is altijd ruimte voor verbetering, zoals de aansluiting met het Data Warehouse van de provincie. 14

De instrumenten behoren tot de ‘gereedschapskist’ van gemeenten en kunnen in specifieke cases worden ingezet, al naar gelang de situatie en behoefte. 13 De indicatoren in de BPI worden jaarlijks/continue geactualiseerd. Het is van groot belang dat gemeenten, regio en provincie het belang van actuele data onderkennen en investeren in het actueel houden van bronbestanden. Zonder deze data blijft sturen op actuele ontwikkelingen moeilijk/onmogelijk. Marktpartijen monitoren wel. In dat geval loopt de overheid achter op de markt. 14 Om dit te kunnen realiseren is de basisdata van belang. Dit betekent een koppeling van data omtrent eigendom van percelen en omgevormd naar verkaveling op bedrijventerreinen. Overige data is vervolgens hieraan te koppelen. Enige bewerking van data is daarbij overigens wel noodzakelijk. 12

25

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

Grootste voordeel van dynamische monitoring is dat gemeenten hierdoor dichter op de markt komen. Zoals gezegd is de huidige meting een ‘nulmeting’. Bij dynamische monitoring komen plekken naar boven die (sterk) verbeteren of juist (sterk) verslechteren. Dit kan de inzet van accountmanagement trechteren. Bovendien kan het huidige model uitgebreid worden met nieuwe indicatoren. We denken bijvoorbeeld aan informatie over huisvestingsdynamiek (bijvoorbeeld beschikbaar via provincie, BOM, REWIN 15 of leads beschikbaar bij gemeenten) of over faillissementen van bedrijven. Door eerder op de hoogte te zijn van een verhuiswens of vertrek van een bedrijf is het mogelijk om samen met de eigenaar van de grond een strategie te bepalen voor de locatie. In feite kan een gemeente dus proactief aan de slag met de resultaten en de resultaten actueel houden door lokale informatie toe te voegen aan het model.

Advies 4: Ontmoedig herontwikkeling op ongewenste locaties We zoomen ook in op plekken die ongewenst zijn voor herontwikkeling, maar waar deze herontwikkeling nu zonder meer mogelijk is (bijvoorbeeld omdat het bestemmingsplan de vestiging mogelijk maakt). Figuur 5: Sturen op ongewenste plekken waar herontwikkeling mogelijk is Mogelijk

Faciliteren, kansen pakken

Ontmoedigen

Ongewenst

Gewenst

Geen zorgen over maken

Werk van maken, belemmeringen wegnemen

Onmogelijk

Ontmoedigen ‘kansrijke, maar ongewenste locaties’ op 75 bedrijventerreinen vooral via publiekrechtelijk instrumentarium De BPI geeft een beeld van plekken waar herontwikkeling opportuun is. We achten circa 75 bedrijventerreinen markttechnisch gezien aantrekkelijk voor grootschalige logistiek. Op een groot deel van de locaties zijn al logistieke activiteiten (zoals transport, grootschalige productie met veel logistieke stromen, logistieke dienstverlening, groothandel, e-commerce, etc.) gevestigd. Toch is niet op alle locaties doorontwikkeling van logistiek of vestiging van zeer grootschalige logistiek wenselijk. We denken aan plekken ‘achteraf’ op bedrijventerreinen, locaties zeer dicht bij de woonomgeving of plekken die qua autobereikbaarheid onwenselijk zijn. Ook zijn er (incidenteel) plekken waar wel een bedrijfsbestemming is, maar waar een logistieke herontwikkeling niet past bij de locatie of waar de locatie beter geschikt is voor andere doelgroepen (of door gemeente andere keuzes gemaakt zijn in de Omgevingsvisie). De verankering van de locaties waar herontwikkeling naar grootschalige logistiek gewenst is wordt vastgelegd in de regionale programmeringsafspraken, inclusief in te zetten instrumentarium vormen hiervoor de basis.

Overige instrumenten om ongewenste ontwikkeling op dit soort plekken te ontmoedigen zijn: • In gesprek met eigenaren op kansrijke locaties volgend uit de BPI, maar ongewenst vanuit beleid, infrastructuur, etc. Op deze wijze sturing uitoefenen. (-> wie? gemeenten) • Nemen van een voorbereidingsbesluit op kansrijke, maar ongewenste locaties zodat vestigingsmogelijkheden beperkt worden. Bij het nemen van een voorbereidingsbesluit moet de bestemming na 1 á 1,5 jaar gewijzigd worden. (-> wie? gemeenten)

Gemeenten in West-Brabant werken samen door gesprekken en wensen van bedrijven te registreren in het gezamenlijke LeadMesysteem. Door de wensen van bedrijven te koppelen aan de analyses uit de BPI wordt direct een koppeling gelegd met de potentie voor herontwikkeling. Hierdoor wordt de kansrijkheid van plekken nog duidelijker zichtbaar.

15

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

26

•

In gesprek met eigenaren in gebied om eerste recht van verkoop af te dwingen. Hierdoor meer sturing op locaties wanneer deze aangeboden worden. (-> wie? gemeenten) • In regionale structuurvisie/Omgevingsplan gewenste plekken benoemen en voor overige locaties een parapluplan opstellen om vestiging van bedrijven >3 hectare onmogelijk te maken. Voor zittende bedrijven geldt een uitsterfconstructie. (-> wie? gemeenten, regio en provincie) • Op strategische locaties grondpositie verwerven zodat (lokale) overheid aan zet is bij herontwikkeling. Analoog aan Fri-Jado locatie in Etten-Leur. (-> wie? gemeente en provincie) In veel gevallen gaat het om een ‘juiste’ timing. Door beter te weten wat speelt op bestaande bedrijventerreinen kan de gemeente anticiperen op ontwikkelingen en daarmee een voorsprong opbouwen ten opzichte van de markt. Overige 200 bedrijventerreinen in Midden- en West-Brabant, via Omgevingsverordening en regionale afspraken Naast de 80 kansrijke bedrijventerreinen voor vestiging van grootschalige logistiek in Midden- en WestBrabant, zijn er nog 200 overige terreinen. Het gaat dan om binnenstedelijke bedrijventerreinen, kleine bedrijventerreinen nabij dorpskernen of in het buitengebied of bedrijventerreinen op locaties verder dan 1 kilometer van de snelwegafslag.

Markttechnisch (vanuit bereikbaarheid, omvang kavels, korrelgrootte, omgeving) zijn deze locatie minder / niet aantrekkelijk voor grootschalige logistiek. Een beknopte analyse van het risico hebben we ingeschat op basis van de verkaveling (>3 hectare) en panden >15.000 m² bvo te beoordelen op deze 200 terreinen. Het blijkt dat het risico op ongewenste ontwikkelingen meevalt. We denken dat er een beperkt risico ligt op locaties als Nijverhei in Ruchpen, Dintelmond in Heijningen, De Koekoek in Zevenbergen, Oudlandsedijk in Standdaarbuiten, Tichelrijt in Dongen en Tijvoort in Goirle. Om te voorkomen dat er ongewenste ontwikkeling voordoen op deze locaties, kan de verankering via de regionale programmeringsafspraken en de in te zetten instrumenten uitkomst bieden. Hierop zal wel ‘snel’ gehandeld moeten worden, nu is er momentum om deze afspraken te maken. Lokaal maatwerk zou in principe wel mogelijk moeten blijven, alleen onder zeer strikte voorwaarden. We denken bijvoorbeeld aan een lokaal geworteld logistiek bedrijf dat beperkt wil uitbreiden, of een logistieke onderneming die naast een productiebedrijf zich wil vestigen vanwege synergievoordelen. Hierbij dient uiteraard aan overige voorwaarden van het ruimtelijk beleid van de provincie en de regionale programmeringsafspraken voldaan te zijn. Gemeenten, regio en provincie zijn hiervoor aan zet.

27

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

Onderstaande tabel geeft samengevat weer welke aanbevelingen in hoofdstuk 4 zijn beschreven per partij. We onderscheiden daarbij de provincie, regio en gemeente en hebben de aanbevelingen/instrumenten geordend naar de rol van de provincie/regio/gemeente. Een nadere uitleg/toelichting is in hoofdstuk 4 gegeven. Provincie • Kennisdelen resultaten BPI • Dynamische monitoring BPI via Data Warehouse • Opzetten expertteam/oliemannetje om herontwikkeling aan te jagen of verder te brengen • Bewustwording belang bestaande voorraad bedrijventerreinen benadrukken, bv. via best practices

Regio • Verankeren selectiviteit en regionale meerwaarde-benadering in regionale programmeringsafspraken (voor zowel bestaand als nieuw) • Focus in acquisitie-inzet gekoppeld aan Toekomstbeeld bedrijventerreinen • Regionale samenwerking en afstemming over huisvestingsvraagstukken grootschalige logistiek • Organisatie versnellingstafels (met marktpartijen) • Bewustwording belang bestaande voorraad bedrijventerreinen benadrukken

Financieren (ontwikkelen, bijdragen, etc.)

• Bijdrage aan Investeringsagenda bestaande bedrijventerreinen (of participeren in projecten van provinciaal belang via Ontwikkelbedrijf) • Participeren in individuele projecten eventueel via Ontwikkelbedrijf

• Opzetten Investeringsagenda voor bestaande bedrijventerreinen (wegnemen knelpunten) / labelen van middelen voor wegnemen van knelpunten voor bestaande bedrijventerreinen • Fondsvorming gekoppeld aan programmeringsafspraken over bestaand en nieuw • Beheer en uitvoering regionaal fonds voor brownfields (eventueel via regionale ontwikkelingsmaatschappij)

Reguleren (wet- en regelgeving)

• Instructieregels voor (inhoud) regionale programmeringsafspraken vastleggen in Omgevingsverordening • Verankeren regionale afspraken over bestaande (en nieuwe) vestigingsmogelijkheden voor grootschalige logistiek

• Regionale programmeringsafspraken (zie hieronder)

Faciliteren en stimuleren (kennis delen, monitoring, bewustwording, etc.)

Gemeente • Behoud/uitbreiden inzet op bestaande bedrijventerreinen (accountmanagement) • In gesprek met eigenaren potentiële herontwikkellocaties • Bij verhuizing; achterblijvende locatie meenemen in onderhandeling • Verrijken en actualiseren BPI met lokale kennis en informatie (over acquisitie, accountmanagement, dynamiek, huisvestingsvraagstukken, etc.) • Bewustwording belang bestaande voorraad bedrijventerreinen benadrukken • Bijdrage aan Investeringsagenda bestaande bedrijventerreinen • Participeren in individuele projecten • Fondsvorming (gekoppeld aan programmeringsafspraken over bestaand en nieuw), afdracht (naar rato) per gemeente • Fondsvorming via extra ‘opslag’ op grondprijs lopende grondexploitaties logistieke terreinen (afdracht aan op te zetten fonds) • Inzet privaatrechtelijke instrumenten bij specifieke cases: grond verwerven • Visie/beleid grootschalige logistiek vastleggen in Omgevingsvisie (waar wel/niet faciliteren grootschalige logistiek) • Verankering visie/beleid in bestemmingsplannen (bv. investerings-gerichte (bouw)regels/mogelijkheden, gebruiksmogelijkheden (watergebonden) kavels, etc.) • Inzet privaatrechtelijke instrumenten bij specifieke cases (nemen voorbereidingsbesluit, eerste recht op koop, herverkaveling, etc.)

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

28

Bestaande bedrijventerreinen in de regionale programmeringsafspraken Voor de regionale programmeringsafspraken zijn een aantal aanbevelingen gegeven. We ordenen deze hierna nogmaals. 1. Verankeren keuzes voor locaties waar de vestiging van grootschalige logistiek (>3 hectare) op bestaande (en nieuwe) terreinen wenselijk is (selectiviteit) a. Regio, gemeenten en provincie pakken dit gezamenlijk op. b. Hierin wordt opgenomen een maximale kavelgrootte voor logistiek (bv. > 3 hectare of > 5 hectare) en een lijst met (deelgebieden van) bedrijventerreinen waar vestiging mogelijk is en waar niet (en uitgewerkt in een kaartbeeld). Uitwerken spelregels voor lokaal maatwerk. c. Verkennen instrumentarium (provincie en gemeenten) om keuze voor aantal terreinen en deelgebieden te verankeren. 2. Regionale afspraak over het ‘beter benutten’ van watergebonden bedrijfskavels en kavels voor bedrijven uit hogere milieucategorieën a. Regio pakt dit op samen met de gemeenten. b. Hierin wordt de afspraak gemaakt om watergebonden kavels exclusief te behouden voor watergebonden bedrijven. En kavels voor bedrijven in hogere milieucategorieën voor dito bedrijven. Op (markttechnisch aantrekkelijke) kavels wordt een uitsterfconstructie opgezet en verankerd in het bestemmingsplan. Hiermee wordt huidig gebruik niet beperkt. c.

Regiogemeenten pakken dit op, de provincie ziet toe op het nakomen van deze afspraak. 3. Afspraken over regionale meerwaarde bedrijven bij hervestiging op achterblijvende locaties a. Regio en gemeenten pakken dit gezamenlijk op b. In de programmeringsafspraken is opgenomen dat de regiogemeenten conform de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking handelen en dus eerst kijken naar de mogelijkheden op de bestaande bedrijfslocaties (de gewenste plekken) en pas daarna mogelijkheden bieden voor vestiging op een greenfield. c. Bij huisvestingsvraagstukken voor nieuwe locaties wordt een regionale meerwaardebenadering gehanteerd. Bedrijven moeten een bijdrage leveren aan de regionale economie of het regionale ecosysteem. d. Hoewel de invloed van de (lokale) overheid op bestaande locaties kleiner is dan op nieuwe locaties wordt in de programmeringsafspraken opgenomen dat regiogemeenten de achterblijvende locaties ook vanuit deze principes (huisvestingsprotocol en regionale meerwaardebenadering) te benaderen. e. De regiogemeenten pakken dit op, provincie ziet op de afspraken toe. 4. Koppeling nieuw en bestaand: beoordelen of achtergebleven plek potentie biedt voor herontwikkeling a. Regio en gemeenten pakken dit gezamenlijk op. b.

Regionale afspraak dat bij gesprekken met marktpartijen/eindgebruikers over vestiging op een nieuwe locatie ook de bestaande locaties meegenomen worden in de onderhandeling. Het gaat dan om het faciliteren van een herontwikkeling indien daar aanleiding voor is. c. Gemeenten zijn hiervoor aan zet, na een regionale afspraak hierover. 5. Regionale afspraken over uniforme grondprijssystematiek a. Regio pakt dit op samen met de gemeenten. b. Regionaal wordt de afspraak gemaakt om een uniforme methodiek voor grondprijzen te hanteren voor grootschalige logistiek in Midden- en West-Brabant (en eventueel andere regio’s in de Goederenvervoercorridor). c. Regio en provincie nemen hiertoe het initiatief.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

29

Naast deze vijf afspraken over bestaande terreinen, kan in de regionale afspraken ook opgenomen worden de oprichting van een investeringsagenda, oprichting van een Regionaal Ontwikkelfonds Werklocaties, de inzet van aanvullende procescapaciteit en versnellingstafels en een methodiek voor fondsvorming via een opslag op de uitgifteprijs ten behoeve van brownfields.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

30

Bijlage Methodiek We lichten toe welke stappen we nemen om tot de conclusies en adviezen van dit onderzoek te komen. Het gaat achtereenvolgens om (1) het maken van een selectie van bedrijventerreinen die vanuit de markt gezien interessant zijn voor vestiging van grootschalige logistiek, (2) het beoordelen van alle kavels binnen deze bedrijventerreinen op potentie voor herontwikkeling (kwantitatief en kwalitatief) en vervolgens (3) het kijken naar de (on)gewenstheid en (on)mogelijkheden op deze locaties. 1. Selectie bedrijventerreinen die markttechnisch geschikt zijn voor grootschalige logistiek We brengen met een aantal stappen het totaal aantal terreinen met uitgegeven voorraad in Midden- en West-Brabant (275 terreinen) terug naar 80 bedrijventerreinen die markttechnisch geschikt zijn voor grootschalige logistiek. • Allereerst selecteren we alle bedrijventerreinen met een omvang van minimaal vijf hectare netto (uitgegeven). • Vervolgens selecteren we alleen terreinen die binnen 1 kilometer van een afrit van een snelweg of vierbaans N-weg liggen. Terreinen die verder dan 1 kilometer van een afrit gelegen zijn maar multimodaal ontsloten zijn (door middel van een barge- en/of railterminal) worden wel meegenomen in de selectie, omdat multimodale bereikbaarheid interessant kan zijn voor grootschalige logistiek.

• Als laatste stap zijn alle locaties kwalitatief afgewogen, een klein aantal terreinen is op basis van onder andere (toekomstige) ruimtelijke ontwikkelingen / kenmerken, geobserveerde marktdynamiek en marktverwachtingen voor de toekomst toegevoegd of verwijderd uit de selectie. Uiteindelijk blijven er 80 bedrijventerreinen over die markttechnisch geschikt zijn voor grootschalige logistiek, zie ook het figuur op de volgende pagina. Tabel 5: Ruimtelijk relevante vestigingskenmerken grootschalige logistiek Kenmerk

Toelichting Rand kern / perifeer

Ligging Bereikbaarheid

Weg Water/spoor OV

Kavelomvang Gebruiksmogelijkheden (bestemmingsplan)

Snelweg(afslag)/aan vierbaans N-weg Aanwezigheid terminal / kade in directe nabijheid sterke pré, toenemend belang Pré, toenemend belang • XL: 3 tot 5 hectare • XXL: vanaf 5 hectare • Maximale bouwhoogte: tussen 15 en 20 meter • Maximale milieucategorie: 4.2

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

31

Figuur 6: Selectie markttechnisch geschikte bedrijventerreinen

2. Beoordeling kavels op potentie voor herontwikkeling Voor alle terreinen die markttechnisch geschikt zijn voor grootschalige logistiek beoordelen we de kavels op potentie voor herontwikkeling. Dit doen we met behulp van onze Brownfield Potentie Indicator (BPI), met daarin ruimtelijke en economische kenmerken. Voor elk van de vier indicatoren kan een kavel 1 tot en met 5 scoren, waarbij 1 staat voor weinig potentie voor herontwikkeling en 5 staat voor veel kans voor herontwikkeling. De som van de vier indicatoren geeft aan of de kavel veel of weinig potentie heeft voor herontwikkeling naar een kavel voor grootschalige logistiek. Hieronder lichten we kort elke indicator toe: Leeftijd vastgoed De leeftijd van vastgoed is een goede indicator voor de waarde van het betreffende vastgoed. Oudere panden hebben vaak een lagere vastgoedwaarde dan nieuwere panden. Een kavel met ouder vastgoed is vaak minder courant en voor een lagere investeringssom aan te kopen. Hiermee is een kavel met ouder vastgoed aantrekkelijker om aan te kopen ten behoeve van een herontwikkeling dan een kavel met nieuwer vastgoed. Ook is het einde van de technische en economische levensduur van vastgoed bereikt. Investeringen zijn in veel gevallen nodig om de plek weer courant te maken. Hierdoor ontstaat een momentum voor investeringen.

Floor Space Index De floor space index (FSI) geeft de verhouding tussen vastgoed (vloeroppervlakte) en grond op een kavel weer. Een kavel met een lage FSI duidt op extensief ruimtegebruik, en kan duiden op een suboptimale benutting van de kavel en/of laagwaardige activiteiten (bijvoorbeeld veel buitenopslag). Een kavel met

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

32

relatief weinig vastgoed is vanuit een ontwikkelaar ook aantrekkelijk: zowel de aankoopsom als de sloopkosten zijn relatief laag. Terreinquotiënt Het terreinquotiënt (TQ) geeft het aantal vierkante meters kavel per werknemer weer. Kavels met een hogere TQ (dus meer vierkante meters per werknemer) hebben een hogere potentie voor herontwikkeling. Dit zijn namelijk kavels met een relatief lage werkgelegenheidsfunctie, of waar de werkgelegenheidsfunctie in de afgelopen jaren is afgenomen. Een hoge TQ kan ook duiden op laagwaardige activiteiten (weinig toegevoegde waarde, zoals opslag van goederen). Ontwikkeling banen De ontwikkeling van de werkgelegenheid op een kavel zegt iets over het economisch functioneren van het bedrijf op de betreffende kavel. Op kavels waar de werkgelegenheid van het daarop gevestigde bedrijf hard achteruit loopt is het aannemelijk dat het economisch slechter gaat. Mogelijk speelt hier (op termijn) een huisvestingsvraagstuk. Voor een investeerder is dit een momentum omdat er bij een hoogwaardiger economische activiteit ook vaak een hogere huurwaarde te genereren is. Voor elk van deze indicatoren geldt dat ze op zichzelf geen definitieve uitsluitsel geven maar gezamenlijk een helder beeld geven van de potentie van kavels voor herontwikkeling, zo blijkt ook uit herontwikkelingen van grootschalige logistiek in de praktijk.

Figuur 7: Beoordelingsmodel brownfield potentie indicator

Kwalitatieve verdieping Als aanvulling op deze kwantitatieve, harde data kijken we naar een aantal kwalitatieve indicatoren om het beoordelingsmodel compleet te maken: • De Brownfield Potentie Indicator beredeneerd voornamelijk vanuit afname van en lage economische activiteit. Echter, locaties kunnen ook vrijkomen door groei van bedrijven. Voor alle kavels vanaf 1 hectare is daarom ook een score toegekend op basis van leeftijd vastgoed (oud=hoge score), terreinquotiënt (laag=hoge score), en ontwikkeling banen (groei=hoge score). • Kooptransacties en/of beleggingen in vastgoed: we zien in de markt vaak dat bedrijven via beleggingen al posities in nemen op bedrijventerreinen, om op langere termijn te kunnen herontwikkelen. • Informatie uit onze Database Locatiebeslissingen Nederland: we registeren onder andere (aangekondigde) bedrijfsverplaatsingen op bedrijventerreinen en weten op deze manier welke locaties worden achtergelaten. • Actuele aanbod- en leegstandscijfers op bedrijventerreinen.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

33

De kwantitatieve en kwalitatieve indicatoren leveren gezamenlijk per bedrijventerrein een kaartbeeld op. Op kavelniveau is met kleurengradaties de potentie voor herontwikkeling weergegeven. In onderstaand figuur ziet u een voorbeeld van locatie Koningshoeven in Tilburg. Figuur 8: Voorbeeld kaartbeeld Brownfield Potentie Indicator, Koningshoeven Tilburg

A. Leeftijd vastgoed

B. Floor Space Index

0,16

C. Terreinquotiënt

D. Ontwikkeling banen

> 350 m²

-86%

Toetsing bij gemeenten Tot slot zijn de resultaten voor de grotere gemeenten ook gedeeld en besproken in individuele sessies met gemeenteambtenaren. Op deze manier is lokale kennis opgehaald en toegevoegd aan de beoordeling van locaties. 3. Beoordeling (on)gewenstheid en (on)mogelijkheid herontwikkeling op kavels met hoge potentie Als laatste stap zijn de (grootschalige of geclusterde) kavels met een hoge potentie beoordeeld op de (on)gewenstheid en (on)mogelijkheid van een logistieke herontwikkeling op die plek. De beoordeling is gebaseerd op: • Ligging van de kavels met hoge potentie binnen grotere ruimtelijke structuren (denk aan ligging ten opzichte van woonwijken en capaciteit van het lokale wegennet); • Geldende bestemmingsplannen op de bedrijventerreinen waarop de betreffende kavels met een hoge potentie zich bevinden; • Gesprekken over (on)gewenstheid en (on)mogelijkheid van logistieke herontwikkeling op kavels met hoge potentie met de betrokken gemeenten.

34

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

Selectie van bedrijventerreinen Onderstaande tabel geeft een overzicht van de onderzochte bedrijventerreinen in dit onderzoek. Het betreft de terreinen die aan de hiervoor gestelde criteria voldoen dat ze markttechnisch geschikt zijn voor het faciliteren van grootschalige bedrijvigheid (logistieke activiteiten). Regio Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant

Gemeente Dongen Dongen Gilze en Rijen Gilze en Rijen Gilze en Rijen Goirle Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Waalwijk Waalwijk Waalwijk Waalwijk Waalwijk Waalwijk Waalwijk Heusden Heusden Heusden Heusden Heusden Heusden Heusden Altena Altena Bergen op Zoom Bergen op Zoom Bergen op Zoom Bergen op Zoom Bergen op Zoom Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda

Bedrijventerrein De Wildert Tichelrijt I + II Broekakkers Haansberg Midden-Brabant Poort Tijvoort Vossenberg Kraaiven Loven Vossenberg-West I Vossenberg West II Katsbogten Het Laar Tradepark 58 Piushaven Vossenberg Scheg Koningshoeven Haven Haven VII Zanddonk Maasoever/ Scharlo Haven VIII West Afbouw Haven I t/m VI Zanddonk Nw Metal Valley Groenewoud Het Hoog Bt Nieuwkuijk Het Hoog II Meeuwaert I Ind Park Vliedberg Bruine Kilhaven Regionaal bedrijventerrein Theodorushaven Noordland De Lage Meren Oude Molen Meilust Krogten Zuid Hazeldonk Hoogeind Emer Zuid Emer Noord Greenery IABC Moleneind-Oost Hintelaken Heilaar (Zuid) Heilaar Noord Haagweg Voet Bavelse Berg

Bruto omvang (in ha) 56,0 104,72 41,7 100,1 20,9 72,44 248,6 195,8 202,5 119,8 122,3 81,4 44,1 37,4 7,4 9,5 6,6 279,0 101,0 45,6 50,0 54,4 37,0 10,0 48,9 37,0 31,5 24,4 18,1 11,4 10,1 43,85 20,77 236,9 108,5 59,6 42,2 29,2 97,6 105,8 116,9 89,5 37,0 29,3 30,0 21,8 24,7 16,3 20,2 10,6 10,9

Netto omvang (in ha) 40,0 83,25 38,9 77,3 13,0 60,48 211,2 167,0 159,0 91,2 79,0 70,8 36,5 19,7 7,3 6,9 6,5 213,5 76,0 41,6 39,5 35,0 27,0 9,6 45,5 27,2 23,3 19,0 13,3 10,5 9,0 33,63 14,70 204,5 101,3 56,3 33,2 21,8 90,7 83,0 82,0 77,8 35,3 29,3 24,1 18,0 16,6 15,2 14,8 10,4 10,9

35

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant

Breda Breda Breda Drimmelen Etten-Leur Geertruidenberg Geertruidenberg Geertruidenberg Halderberge Halderberge Halderberge Halderberge Halderberge Moerdijk Moerdijk Moerdijk Oosterhout Oosterhout Oosterhout Oosterhout Oosterhout Oosterhout Roosendaal Roosendaal Roosendaal

Rithmeesterpark Digit Parc Charles Petitweg Brieltjenspolder Vosdonk Dombosch I En II Plan Gasthuiswaard De Pontonnier Oudelandsedijk Borchwerf II A Klaverweide Borchwerf II D Borchwerf II F Moerdijk Dintelmond Molenstraat Weststad Fase 1+2 Weststad III Vijf Eiken Statendam Everdenberg Oosterheide Borchwerf-Noord Majoppeveld Zuid Majoppeveld Noord

20,23 9,88 14,01 9,8 364,7 187,6 56,7 10,8 36,0 102,7 17,5 24,2 33,0 1715,5 67,62 13,00 168,1 155,9 135,9 50,8 44,8 22,3 300,4 88,3 63,2

14,5 6,56 12,61 8,9 284,6 164,5 52,6 10,1 35,0 86,0 17,1 19,5 15,4 1191,4 61,46 12,28 137,0 134,4 120,9 42,8 40,7 20,5 211,5 74,6 57,0