65-2022 Regionale selectie locaties voor grootschalige logistiek.pdf

Raadsmededeling

Datum:

20 september 2022

Zaaknummer: 577587

Van:

het college van burgemeester en wethouders, portefeuillehouder Wethouder Van Gestel

Aan:

de raad van de gemeente Roosendaal

Steller: Kopie aan: Onderwerp:

Regionale selectie locaties voor grootschalige logistiek

Bijlage: Kennisnemen van De provincie wil samen met de regio’s afspraken maken over het voorkomen van ongewenste grootschalige logistieke ontwikkelingen (> 3ha) op bestaande bedrijventerreinen. De provincie heeft de colleges van B&W van de regio’s gevraagd om daartoe een reactie te geven op een onderzoek van de Stec Groep naar de vestigings- en herontwikkelings-mogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen. In het onderzoek worden 22 terreinen in West-Brabant aangeduid als toplocaties voor clustering van grootschalige logistiek. Voor Roosendaal gaat het om de terreinen Majoppeveld Noord en Zuid en Borchwerf I en II. In onze afweging hebben wij besloten om dit advies niet geheel over te nemen, maar geven aan in de toekomst in de toekomst geen grootschalige logistiek in de gemeente meer te willen accommoderen, behalve op Borchwerf I (uitgezonderd Borchwerf West) en Borchwerf II. Dit betekent dat de huidige situatie van de reeds gevestigde bedrijven gerespecteerd wordt. Maar dat in de toekomst nieuwe grootschalige logistieke ontwikkelingen groter dan 3 hectare op aangewezen terreinen niet meer mogelijk zijn. Inleiding De ruimtevraag vanuit XXL-logistiek groeit de komende 10 – 15 jaar nog verder in Brabant. In de meest recente prognose van de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen (juli 2022) is grootschalige logistiek de belangrijkste ruimtevrager tot 2030.

Van de berekende ruimtevraag van 291-397 ha in West-Brabant bestaat 181-229 ha (ca 60%) uit grootschalige distributie. Tegelijkertijd neemt de maatschappelijke weerstand toe, met als uiting daarvan de ‘verdozingsdiscussie’. Om meer inzicht te verkrijgen in de (on)mogelijkheden en (on)wenselijkheden van herontwikkeling op bestaande bedrijventerreinen voor XXL-logistiek is in 2021 in opdracht van de provincie door Stec een onderzoek uitgevoerd naar de vestigings- en herontwikkelingsmogelijkheden op brownfields (bestaande bedrijventerreinen) voor grootschalige logistiek (> 3 ha). Het rapport is opgenomen in de bijlage. In het onderzoek wordt geconcludeerd dat ongeveer 1/3 van de Brabantse bedrijventerreinen voor de markt interessant is voor vestiging van of herontwikkeling voor grootschalige logistiek. Door Stec worden 22 bedrijventerreinen in West-Brabant aangeduid als toplocaties, waaronder voor Roosendaal Borchwerf I en II en Majoppeveld Noord en Zuid. Alle overige terreinen in West-Brabant worden door de Stec groep aangeduid als onwenselijke locaties voor grootschalige logistiek. Deze lijst ligt nu ook concreet voor aan de regiogemeenten om daarin keuzes te maken. Voor de locaties waar grootschalige logistiek zich (wel) kan vestigen gaat het nadrukkelijk niet om exclusiviteit van grootschalige logistiek.

De terreinen die hiervoor in beeld komen hebben veelal een gemengd profiel.

Op de West-Brabantse Ontwikkeldag van 10 december 2021 hebben gemeenten en provincie besloten om gezamenlijk beleid te voeren om de vestigingsmogelijkheden voor grootschalige logistiek (>3 ha) op ongewenste locaties te beperken c.q. voorkomen. Afgesproken is om gezamenlijk locaties te selecteren waar vestiging/ontwikkeling van grootschalige logistiek is toegestaan en waar niet, en daarover afspraken te maken tijdens de West-Brabantse Ontwikkeldag op 9 december 2022. Gemeenten zijn dus nu aan zet om locaties af te wegen (op welke terreinen grootschalige logistiek >3 ha wordt toegestaan en waar niet), waarna op regionaal niveau tot keuzes gekomen kan worden. Informatie/kernboodschap Logistiek is een belangrijk onderdeel van de Roosendaalse economie Roosendaal maakt onderdeel uit van de logistieke topregio West-Brabant nu en in 2030. Er werken 2.387 mensen bij 267 bedrijven in de Roosendaalse logistiek. De sector heeft meerwaarde voor de stad en regio met cross-overs naar de clusters agrofood/biobased, maintenance en circulair. Een sterk punt van de logistiek is dat we op belangrijke corridors gelokaliseerd zijn; er is een goede bereikbaarheid over weg, spoor en water. Borchwerf kent een logistiek/industrieel profiel.

Dat wil zeggen; er zijn nu al diverse (grote) logistieke en/of productiebedrijven gevestigd, waardoor synergie tussen bedrijven en collectieve voorzieningen mogelijk is. Er zijn op de locatie koppelkansen mogelijk tussen logistiek en overige bedrijven/omgeving, bijvoorbeeld waar het gaat om levering/ontvangen van energie, gebruik/ontvangen van warmte, etc. Verdere versnippering van logistieke activiteiten willen we vermijden. Daarom de keuze om grootschalige logistiek in de toekomst te concentreren op Borchwerf I (uitgezonderd Borchwerf- West, het deelgebied ten noorden van Jan Vermeerlaan) en Borchwerf II. Logistiek heeft ook een keerzijde Er is sprake van toenemende bezwaren vanuit de maatschappij tegen de logistiek en de verdozing. Het College van Rijksadviseurs spreekt van een bovenmenselijke maat en verrommeling van het landschap. Andere kritiek betreft de bijdrage van de logistiek aan en het meedenken met sociaaleconomische en maatschappelijke vraagstukken, waaronder de (regionale) werkgelegenheid, de huisvesting van arbeidsmigranten, verduurzaming, energietransitie en CO2 uitstoot. In het Ambitie Akkoord ‘zij aan zij’ wordt de ambitie van een meer diverse lokale economie uitgesproken en ook om niet-passende ontwikkelingen te weren.

Vandaar de keuze om alle overige bedrijventerreinen in Roosendaal als ongeschikte locaties aan te wijzen voor de vestiging en clustering van grootschalige logistieke bedrijven groter dan 3 hectare. We respecteren de reeds gevestigde bedrijven Voor locaties/terreinen die als niet geschikt voor grootschalige logistiek worden aangewezen, gaat de Provincie (Brabantbreed) een voorbereidingsbesluit nemen (gepland april 2023). Met dit voorbereidingsbesluit wordt de huidige situatie van de reeds gevestigde bedrijven gerespecteerd. Maar de voorbeschermingsregels in de gewijzigde Omgevingsverordening zorgen er na inwerkingtreding voor dat nieuwe grootschalige logistieke ontwikkelingen groter dan 3 hectare niet mogelijk zijn. Na inwerkingtreding van deze Omgevingsverordening moeten gemeenten dit vertalen in lokale omgevingsplannen. Daarbij is het wenselijk eerst afspraken te maken over het doorleggen van de planschade/ nadeelcompensatie. Op de Omgevingsdag van december 2021 is gekozen voor één centrale gecoördineerde aanpak om de vestiging van grootschalige (X)XL logistiek op ongewenste locaties te beperken c.q. te voorkomen. De provincie gaf daarbij aan dat door deze gecoördineerde aanpak eventuele schadeclaims voor rekening van de provincie komen.

In het proces naar besluitvorming zullen we aangeven dat in duidelijke en juridische houdbare afspraken tussen provincie en gemeenten wordt vastgelegd dat alle mogelijke financiële gevolgen voor de provincie zijn.

Consequenties Het doel is om tijdens de West-Brabantse Ontwikkeldag in december 2022 definitieve regionale afspraken te maken. Deze afspraken worden door de provincie vertaald in een voorstel aan Provinciale Staten over de vaststelling van het voorbereidingsbesluit met voorbeschermingsregels en een gewijzigde Omgevingsverordening met instructieregels. Gemeenten vertalen de instructieregels later in eigen tempo in het gemeentelijke omgevingsplan. Communicatie De verdere externe communicatie zal verlopen via RWB/Provincie. Vervolg(procedure) Volgens de huidige planning zullen in december 2022 de regionale afspraken definitief worden gemaakt waarna de provincie een voorbereidingsbesluit zal treffen. Bijlagen 1. Rapport ‘Kansen voor grootschalige logistiek op Brownfields, Stec groep, maart 2021. Afsluiting en ondertekening

Wij vertrouwen erop U hiermede voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Roosendaal, De secretaris,

De burgemeester,

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields Resultaten en aanbevelingen voor Middenen West-Brabant Stec Groep aan Provincie Noord-Brabant en gemeenten in Midden- en West-Brabant

Hub Ploem, Evert-Jan de Kort, Peter Stopel en Callum Lewis 11 maart 2021

2

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

3

Achtergrond.............................................................................................. 3 Onze aanpak ............................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 4

2

Brownfields in beeld

6

3

Conclusies analyse

8

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4

Brownfields goed voor 30% van totale opname logistiek vastgoed ................................................................................................... 8 Lokale marktkennis noodzakelijk voor opsporen kansrijke cases ...... 10 Slechts deel van bestaande bedrijventerreinen geschikt voor herontwikkeling voor grotere logistiek ................................................ 11 Quick wins grotendeels ingevuld, maar nog legio kansen voor nieuwe brownfield-ontwikkelingen ...................................................... 12 Schuifruimte (soms) noodzakelijk voor herontwikkeling ................... 14

Adviezen

16

Advies 1: Voer selectief beleid bij herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen voor grootschalige logistiek ................................. 16 Advies 2: Koppel de afspraken over selectief beleid aan programmeringsafspraken en investeringsagenda ............................ 19 Advies 3: Zet instrumentarium in om selectief beleid uit te voeren ............... 22 Advies 4: Ontmoedig herontwikkeling op ongewenste locaties ..................... 25

Bijlage 30 Methodiek ............................................................................................................ 30 Selectie van bedrijventerreinen ......................................................................... 34

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

3

1 Inleiding 1.1 Achtergrond Groei van logistiek vastgoed een actueel thema De ruimtevraag vanuit XXL-logistiek groeit de komende 10 – 15 jaar nog verder in Midden- en WestBrabant. In de meest recente prognose 1 van de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen is grootschalige logistiek de belangrijkste ruimtevrager tot 2030. Tegelijkertijd neemt de maatschappelijke weerstand toe, met als uiting daarvan de ‘verdozingsdiscussie’. Dit is door het Rijk opgepikt: in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt ingezet op meer sturing en concentratie van logistieke activiteiten, bij voorkeur op bestaande terreinen en waar noodzakelijk op nieuwe (uitleg)locaties. De provincie Noord-Brabant heeft de afgelopen jaren geïnvesteerd in het verbeteren van de regionale programmeringsafspraken voor het accommoderen van XXL-logistiek. Zo is de werkwijze vraaggericht ontwikkelen voor grootschalige logistiek ontwikkeld. Ook sturen provincie en regio’s meer op selectiviteit en regionale meerwaarde van logistieke activiteiten. Bestaande (logistieke) bedrijventerreinen meer onder de aandacht In de recent opgestelde Aanpak Werklocaties (Provincie Noord-Brabant, 2020) verschuift de aandacht naar de bestaande voorraad bedrijventerreinen, de zogenaamde brownfields (zie kader hieronder).

Hoe deze bestaande terreinen vitaal te houden en er investeringen uitlokken, zodat zo min mogelijk nieuw terrein noodzakelijk is, is daarbij een relevant aspect. De provincie Noord-Brabant wil – samen met de regio’s Midden- en West-Brabant – meer inzicht verkrijgen in de (on)mogelijkheden en (on)wenselijkheden van herontwikkeling op bestaande bedrijventerreinen voor XXL-logistiek. Nu hebben de provincie en de regio’s beperkt zicht op de plekken die kansrijk zijn en worden provincie en de gemeenten soms ‘overvallen’ door investeringen van marktpartijen. Primair ligt de focus in dit onderzoek op locaties voor XXL-logistiek (>5 hectare), met een doorkijk/analyse van plekken geschikt (of ongewenst) voor L en XL. We hanteren hiervoor een ondergrens van 3 hectare. DEFINITIE BROWNFIELD In dit onderzoek hanteren we de volgende definitie voor een brownfield: Een voor herontwikkeling in aanmerking komend gebied, vanwege veroudering en/of lage of sterk afnemende economische waarde, gelegen binnen bestaand stedelijk gebied (op bestaande bedrijventerreinen).

1.2 Onze aanpak Potentie brownfields in beeld met beoordelingsmodel Centraal in onze aanpak is de beoordeling van bestaande locaties/kavels in Midden- en West-Brabant op potentie voor herontwikkeling voor (zeer) grootschalige logistiek. Hierbij hebben we een model gemaakt welke op objectieve wijze de kansen voor herontwikkeling voor (zeer) grootschalige logistiek in kaart brengt: ‘Brownfield Potentie Indicator’. Met behulp van kwantitatieve data, aangevuld met kwalitatieve aspecten hebben we de verschillende bedrijventerreinen en kavels/percelen beoordeeld op diverse indicatoren. In de bijlage leest u een uitgebreide toelichting op de methodiek. Kort samengevat (1) maken we een selectie van bedrijventerreinen die vanuit de markt gezien interessant zijn voor vestiging van grootschalige 1

https://www.brabant.nl/onderwerpen/ruimtelijke-ontwikkeling/werklocaties/prognoses-werklocaties

4

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

logistiek, (2) beoordelen we binnen deze bedrijventerreinen alle kavels op potentie voor herontwikkeling (kwantitatief en kwalitatief) en (3) kijken we vervolgens naar de (on)gewenstheid en (on)mogelijkheden op deze locaties. Tussenresultaten en uitkomsten op kavelniveau zijn gedeeld en besproken met provincie, de regio’s en betreffende gemeenten voor verdere aanscherping van analyses en conclusies. Denkkader voor koppeling tussen resultaten en sturing We brengen in dit onderzoek de (on)mogelijkheden en (on)gewenstheid van herontwikkeling van brownfields in beeld. Door deze twee aspecten te combineren ontstaat een matrix dat kan helpen bij beleid en sturing op herontwikkeling voor grootschalige logistiek. In figuur 1 staat dit denkkader weergegeven. Figuur 1: Denkkader sturing op herontwikkeling brownfields Mogelijk

Faciliteren, kansen pakken

Ontmoedigen

Ongewenst

Gewenst

Geen zorgen over maken

Werk van maken, belemmeringen wegnemen

Onmogelijk

Bron: Stec Groep, 2020

De kwadranten rechtsboven en linksonder vergen de minste sturing vanuit de overheid. Op locaties waar herontwikkeling voor grootschalige logistiek zowel gewenst als mogelijk is, is het zaak om deze herontwikkeling te faciliteren en kansen te verzilveren. Over plekken waar het zowel onwenselijk en onmogelijk is, hoeft u zich weinig/geen zorgen te maken. Immers, voor marktpartijen zijn dit vaak plekken die niet ‘op de radar’ staan. Deze plekken zijn vaak markttechnisch ongewenst voor investeerders. De kwadranten linksboven en rechtsonder zijn vanuit sturing het meest relevant. De locaties waar een herontwikkeling mogelijk maar ook ongewenst is, zijn locaties waar gemeenten en regio’s ‘overvallen’ kunnen worden door initiatieven. Hier is het beleid vooral gericht op ontmoedigen van initiatieven. Een recent voorbeeld van een locatie in dit kwadrant is Koningshoeven in Tilburg. Een ontwikkelende belegger heeft hier een kavel aangekocht voor herontwikkeling, terwijl gemeente Tilburg een andere visie op deze locatie heeft. Binnen het huidige bestemmingsplan is een distributiecentrum echter wel mogelijk. Er kunnen ook locaties zijn waar herontwikkeling naar grootschalige logistiek wel gewenst is, maar waar het op dit moment niet mogelijk is. Denk aan beperkingen in het bestemmingsplan (milieucategorie, bouwhoogte) of infrastructuur.

Op dit soort locaties is de opgave om belemmeringen weg te nemen. Een voorbeeld van een locatie in dit kwadrant is een fictieve locatie waar de bouwmogelijkheden (bouwvlak, hindercategorie of bouwhoogte) onvoldoende zijn voor moderne logistieke activiteiten of plekken waar de infrastructuur onvoldoende op orde zijn om grote (nieuwe) verkeersstromen efficiënt te verwerken.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 geven we een overzicht van typen herontwikkeling van brownfields die we in de praktijk zien voorkomen. Per type herontwikkeling geven we een voorbeeld. In hoofdstuk 3 gaan we in op een vijftal hoofdconclusies uit dit onderzoek. Vervolgens geven we in hoofdstuk 4 ons advies voor vervolg.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

In de bijlage leest u meer over de gehanteerde methodiek en een overzicht van de onderzochte bedrijventerreinen. De individuele score van terreinen en score per kavel is vertrouwelijk en daarom geen onderdeel van deze (openbare) rapportage. We willen daarmee voorkomen dat er speculatie of strategisch gedrag plaatsvindt op deze locaties. Immers, een investering is hier kansrijk. Provincie en gemeenten beschikken (ambtelijk) wel over de resultaten van dit onderzoek.

5

6

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

2 Brownfields in beeld Er zijn meerdere vormen van herontwikkeling mogelijk. De complexiteit en haalbaarheid van projecten is hier mede van afhankelijk. In onderstaande tabel geven we een aantal voorbeelden van recent uitgevoerde projecten. Tabel 1: Varianten van herontwikkeling brownfields Toelichting

1-op-1 herontwikkeling Voorbeeld Aankoop voormalige fabriek Philips/Bosch in Breda door WDP, herontwikkeling voor Sligro. Toelichting variant Een grootschalig bedrijf verlaat de kavel en na sanering wordt deze herontwikkeld naar nieuw distributiecentrum. Vaak worden door ontwikkelaars al posities ingenomen, bijvoorbeeld door een sale-and-lease back constructie of bij reorganisaties.

Opknippen kavel Voorbeeld Exeter Property Group en Heembouw kochten een deel van een kavel van zo’n 4 ha van Algeco in Moerdijk, en ontwikkelden hier een nieuw DC (gehuurd door Yusen Logistics). Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger koopt een bestaande kavel en knipt deze op in twee (of meer) kavels. Of koopt een deel van een bestaande kavel (die niet meer of extensief in gebruik is).

Puzzel / schuifoperatie Voorbeeld HVBM Vastgoed kocht kavels Cooymans Distilleerderij (failliet) en P&M Express, zorgde voor verplaatsing en nieuwbouw voor P&M Express op andere grondpositie, en kon zo gehele locatie herontwikkelen tot nieuw DC voor Decathlon. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger herontwikkelt een deelgebied door meerdere eindgebruikers uit te kopen en/of te herplaatsen door gebruik te maken van meerdere grondposities.

7

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

Buurman business case Voorbeeld Montea verhuurde een bestaand DC aan Bas Logistics in EttenLeur en kocht naastgelegen kavel voor uitbreiding van dit DC. Toelichting variant De kavel van de ‘buurman’ komt beschikbaar, en wordt herontwikkeld om een bestaand distributiecentrum uit te breiden.

Carrousel Voorbeeld ProDelta verhuurde een (bestaand) DC aan Bidfood in Ede en kocht tegelijkertijd de achtergelaten locatie (ook in Ede) voor herontwikkeling. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger begeleidt een huurder naar een nieuwe locatie (nieuwbouw dan wel bestaand vastgoed), en vewerft achtergelaten locatie voor herontwikkeling.

Belegging met ontwikkelruimte Voorbeeld Aankoop DC Blokker in Geldermalsen door Somerset Capital Partners. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger koopt een bestaand distributiecentrum op, waar nog ontwikkelruimte (in vorm van bijvoorbeeld strategische voorraad) ligt. Locatie kan op termijn volledig worden herontwikkeld, of worden uitgebreid met een nieuw DC.

Belegging voor herontwikkeling op termijn Voorbeeld Aankoop DC Jan de Rijk Logistics in Roosendaal door Intervest. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger koopt een bestaand distributiecentrum dat op lange termijn kansrijk is voor herontwikkeling.

We concentreren ons in dit onderzoek met name op de kansen die in Midden- en West-Brabant liggen ten aanzien van de eerste vijf varianten (1-op-1 herontwikkeling, opknippen kavel, puzzel/schuifoperatie, buurman business case en carrousel). De laatste twee varianten zijn zijdelings wel meegenomen in het onderzoek.

8

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

3 Conclusies analyse 3.1 Brownfields goed voor 30% van totale opname logistiek vastgoed Bovengemiddelde focus op brownfields in Midden- en West-Brabant Herontwikkeling van bestaande bedrijfslocaties en bestaande bedrijventerreinen vindt al regelmatig plaats in Midden- en West-Brabant. Gemeten over de laatste drie jaar (periode 2018-2020 op basis van eigen monitoring) bestaat circa 30% van het logistieke transactievolume 2 uit projecten die ontstaan na herontwikkeling van bestaande (al uitgegeven) panden/kavels. In totaal bedroeg de vraag vanuit logistieke eindgebruikers in de gemeten periode circa 1,7 miljoen vierkante meter (nieuwbouw: 1,3 miljoen vierkante meter) in Midden- en West-Brabant. In totaal bedroeg de nieuwbouw op brownfields circa 500.000 vierkante meter. Dit aandeel ligt een stuk hoger dan gemiddeld in Nederland (circa 15%). Wanneer we alleen naar nieuwbouw kijken (dus exclusief ingebruikname van bestaand vastgoed) dan ligt het aandeel van brownfields op zo’n 40% in Midden- en West-Brabant. Onderstaand figuur toont een overzicht van recente brownfield ontwikkkelingen. Figuur 2: Overzicht van recente herontwikkelingen

Gemeente

Bedrijventerrein

Ontwikkelaar / bedrijf

Breda Breda

IABC / The Greenery Charles Petitweg

WDP / Lidl WDP / Sligro

Omvang kavel 12,0 ha 5,4 ha

Etten-Leur

Vosdonk

Heylen / ID Logistics/MediaMarkt

11,3 ha

Voormalig gebruik Veilingterrein Productie (consumentenelektronica) Agrogerelateerde productie

Vraag vanuit eindgebruikers. Hierin wordt gekeken naar (1) ingebruikname van bestaand vastgoed, (2) vraag die landt op greenfields en (3) vraag die landt op brownfields.

2

9

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

Gemeente

Bedrijventerrein

Ontwikkelaar / bedrijf

Etten-Leur Etten-Leur Heusden Moerdijk Moerdijk Moerdijk Moerdijk Moerdijk Moerdijk Oosterhout Oosterhout Roosendaal Roosendaal Roosendaal Roosendaal Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Waalwijk Waalwijk

Vosdonk Vosdonk Metal Valley Haven Moerdijk Haven Moerdijk Haven Moerdijk Haven Moerdijk Haven Moerdijk Haven Moerdijk Vijf Eiken Weststad Majoppeveld Majoppeveld Borchwerf Noord Borchwerf Noord Kraaiven Kraaiven Kraaiven Kraaiven Vossenberg Vossenberg Vossenberg Haven 1 t/m 6 Haven 1 t/m 6

Montea* Bas Logistics (uitbreiding) Somerset Capital Partners* DHG / o.a. Lidl Accres Real Estate* Accres Real Estate / Rulewave/Schavemaker Delin Property / Yusen Logistics Exeter Property / Yusen Logistics Inter-Sprint Banden Goodman* DHG / FreightNed Logistics Capital Partners* Victorem Investments & BVR Groep VGP / o.a. Active Ants, Bas Logistics Bolckmans & Van Dam Invest / Lidl HVBM / Decathlon PostNL Fabory HVBM / Ingram Micro/Bijenkorf Built to Built* GVT / ID Logistics GVT VolkerWessels / SIG Benelux Next Level Development*

Omvang kavel 3,5 ha 2,1 ha 5,5 ha 15,3 ha 2,9 ha 2,5 ha 4,0 ha 4,0 ha 4,2 ha 12,5 ha 1,5 ha 21,0 ha 6,6 ha 8,7 ha 3,9 ha 6,4 ha 2,3 ha 2,4 ha 5,3 ha 3,3 ha 2,7 ha 3,0 ha 3,8 ha 5,9 ha

Voormalig gebruik Drukkerij Braakliggend Metaalindustrie Opslagterrein offshore Logistiek / overslag Logistiek (retailer) Opslagterrein Handel/opslag Groothandel hout Productie houtwol Transport Productie (elektronica) Productie (houtproducten) Agrogerelateerde productie Chemische productie VGM-industrie Braakliggend n.v.t. (vervanging) Braakliggend Bouw / opslag Industrie (HTSM) n.v.t. (vervanging) Industrie (beton) Industrie (beton)

Bron: Stec Groep, 2020 op basis van transactiedatabases. * nog geen eindgebruiker bekend

Redenen voor dit hoge aandeel in de regio zijn: a) Midden- en West-Brabant zijn zeer gewenste vestigingslocatie voor grootschalige logistieke bedrijven; b) er schaarste is/was aan greenfields voor grootschalige logistiek in de regio’s (mede door de sturing door provincie, regio en gemeenten hierop); c) omdat projectontwikkelaars de regio afstruinen voor interessante investeringskansen, mede vanwege de hoge rendementen op logistiek vastgoed in combinatie met de aanhoudende vraag naar nieuwe vierkante meters vanuit de markt. Een deel van de herontwikkelingen vindt plaats voor eindgebruikers. Toch zien we ook vaak dat ontwikkelende partijen al posities hebben ingenomen, starten met de sloop/sanering van de locatie en daarna een eindgebruiker (voor een deel van de nieuwbouw) contracteren. Zonder de brownfield ontwikkelingen zou de ruimtevraag naar greenfields groter zijn geweest. Sturing op en het beschikbaar krijgen van nieuwe locaties op bestaande bedrijventerreinen verdient dus een hoge urgentie in zowel provinciaal als lokaal beleid en regionale programmeringsafspraken. HERONTWIKKELING IN RELATIE TOT DE PROGNOSE VOOR BEDRIJVENTERREINEN De Noord-Brabantse prognose van de uitbreidingsvraag voor bedrijventerreinen (opgesteld in 2018) is een saldobenadering.

Dit betekent dat de prognose er rekening mee houdt dat vrijkomende locaties (door krimp/beëindiging van activiteiten) worden ingevuld door groeiende sectoren. In die zin houdt de prognose rekening met het feit dat een deel van de vraag op brownfields landt. Echter, door beperkt nieuw aanbod voor grootschalige logistiek, is een deel van de uitbreidingsvraag ook op brownfields geland. Nog zonder actieve sturing vanuit provincie en regio’s. Relatief makkelijk te herontwikkelen brownfields zijn al door de markt ontwikkeld. Een gevolg van herontwikkelingen is een verandering in de regionale economische structuur. In veel gevallen gaat het om nieuwe invulling van plekken waar ‘verouderde’ activiteiten en sectoren zijn verdwenen. Het gaat bijvoorbeeld om plekken waar productie niet meer rendabel is, waar bedrijven

10

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

hebben gekozen voor consolidatie of waar bedrijven nooit vastgoed gerealiseerd hebben. Bij veel gevallen gaat het om verdwijnen van productie (denk aan Philips Roosendaal, Bosch Breda, Wärtsilä Drunen, Knauf Insulation Oosterhout, Rust-Oleum Roosendaal, Cooymans Tilburg), waar logistiek voor in de plaats komt. Bijna 30% van huidige grootschalige panden nadert einde economische levensduur 28% van de huidige bestaande grootschalige vastgoedvoorraad (>10.000 m² bvo) op bedrijventerreinen in Midden- en West-Brabant is gebouwd voor 1990, en dus ouder dan 30 jaar. Dat betekent dat voor dit deel van de grootschalige vastgoedvoorraad het einde van de economische en technische levensduur 3 in zicht is. Er ligt dus een behoorlijke opgave om de courantheid up-to-date te houden op middellange termijn. Voor veel eigenaren van vastgoed komt er op termijn een momentum om te investeren in vastgoed of het kavel. Hiermee verwachten we dat brownfields op de agenda blijven staan. Figuur 3: Leeftijd van panden > 10.000 m² op bedrijventerreinen in Midden- en West-Brabant 4 voor 1940

1%

14%

13%

30%

1940 - 1974

42%

1975 - 1989 1990 - 2004

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2005 - nu

Bron: BAG, 2020; Bewerking: Stec Groep, 2020.

3.2 Lokale marktkennis noodzakelijk voor opsporen kansrijke cases Midden- en West-Brabant kennen legio voorbeelden van herontwikkeling van bestaande bedrijfskavels voor nieuwe logistieke activiteiten. Van een aantal cases hebben we onderzocht waarom herontwikkeling van de grond gekomen is, wat er voor nodig was en welke leerervaringen er te trekken zijn. Dit op basis van eigen monitoring van locatiedynamiek en een verdiepende analyse van enkele cases. Tabel 2: Succesfactoren en leerervaringen best practices Succesfactoren • Lokale ontwikkelaar die de markt kent en positie inneemt. • Eindgebruiker die zich graag wil vestigen, maakt besluitvorming makkelijker. • Hoge marktdruk en beperkt aanbod greenfields zorgt voor extra aandacht voor brownfields bij marktpartijen. • Ruime, marktconforme bestemmingsplanmogelijkheden zijn een pré voor marktpartijen om te investeren. Marktpartijen willen liever niet bestemmingsplanherziening doorlopen. • Financiële businesscase meest aantrekkelijk als er een waardesprong mogelijk is, bijvoorbeeld wanneer een laagwaardige economische activiteit (bv. opslag of beperkt ruimtegebruik) kan worden vervangen door een hoogwaardiger activiteit (veel werkgelegenheid, intensief gebruik, etc.). Dit heeft effect op de huurwaarde en beleggingswaarde van de plek. • Ligging van brownfield nabij snelweg en multimodale terminal.

Leerervaringen • Oude industriële panden bieden potentie voor herontwikkeling. • Marktpartijen (ontwikkelaars/beleggers investeren al op voorhand in vastgoed, bijvoorbeeld met behulp van een sale-andlease-back constructie. Hierdoor hebben zij al vroeg positie en zorgen ze voor huurinkomsten zodat de financiële druk op herontwikkelingsproject lager ligt. • Verhuiscaroussel met bedrijven is mogelijk, mits alternatief beschikbaar is (schuifruimte). Hiermee wordt de huisvesting van een bedrijf geoptimaliseerd en ontstaat ruimte voor een herontwikkeling. Om dit te kunnen realiseren is (vaak) een greenfield-locatie nodig om te kunnen verplaatsen. • Oudere bestemmingsplannen kennen ruime mogelijkheden voor vestiging. Hierdoor is beperkte kwalitatieve sturing mogelijk. Marktpartijen maken hier gebruik van door een bouwvergunning aan te vragen en daarmee gemeente voor blok te stellen. • Infrastructuur niet overal uitgerust voor (X)XL logistiek (aantal verkeersbewegingen). Ook verder op het bedrijventerrein (snelweglocatie) kan vestiging van logistiek tot verkeersoverlast zorgen.

De economische en technische levensduur van logistiek vastgoed is gelegen op 25 á 30 jaar. Vastgoed wordt over het algemeen in een periode van 40 jaar boekhoudkundig afgeschreven. Ten aanzien van de technische levensduur van logistiek vastgoed wordt een kortere periode gehanteerd. Dit heeft te maken met diverse technologische en bouwkundige ontwikkelingen. Door nieuwe eisen en wensen van gebruikers ten aanzien van de functionaliteit, omvang, hoogte en duurzaamheid van panden is het aannemelijk dat na 25 tot 30 jaar vernieuwing noodzakelijk is. 4 Gemeten in oppervlakte 3

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

11

HOE OPEREREN MARKTPARTIJEN? De markt voor logistiek vastgoed is heet en het aanbod aan greenfields is beperkt. Marktpartijen zijn dus steeds vaker op zoek naar kansen voor herontwikkeling op bestaande terreinen. Marktpartijen beschikken vaak over veel lokale kennis. Brabant kent veel ontwikkelaars/bouwers die heel goed op de hoogte zijn van wat er speelt op de bedrijventerreinen, denk aan Somerset uit Oisterwijk, HVBM uit Tilburg, Hercuton uit Nieuwkuijk, Heembouw met kantoor in Breda en Next Level uit Veghel/Eindhoven. Maar daarnaast is logistiek vastgoed zo’n interessant beleggingsproduct geworden dat de concurrentie inmiddels ook bestaat uit vele internationale partijen. WDP, Prologis, Heylen, Montea, Logistic Capital Partners, VGP, Panatonni, GLP en Exeter zijn inmiddels bekende namen in Nederland. Deze partijen scannen voortdurend de markt voor potentiële locaties. Hierbij maken ze gebruik van locatieonderzoeken, waarbij ze beoordelen op diverse indicatoren. Denk hierbij bijvoorbeeld aan omzetontwikkeling van bedrijven, einde van huurcontracten, faillissementen, risico op vervuiling, et cetera. Zo proberen ze tijdig posities in te nemen en lopen ze voor op de markt. Hoewel een brownfield risicovoller is dan een greenfield, is het in de huidige markt financieel aantrekkelijk om brownfields te herontwikkelen.

Met bruto aanvangsrendementen die richting 4% zakken, en investeringssommen van beleggers oplopend tot € 700 tot 800 m² per kavel blijft er voldoende marge voor ontwikkelaars. 5 Marges die partijen verrekenen met eventuele risico’s op andere locaties, zoals bodemsanering of langere leegstand.

3.3 Slechts deel van bestaande bedrijventerreinen geschikt voor herontwikkeling voor grotere logistiek In totaal zijn er zo’n 275 bedrijventerreinen met uitgegeven voorraad in Midden- en West-Brabant 6. Daarvan voldoen ongeveer 80 terreinen (met een oppervlakte van circa 5.000 hectare) aan de locatievereisten van grotere logistieke bedrijven: goed bereikbaar per vrachtwagen en/of water, nabijheid van snelwegafslag, passende infrastructuur en milieucategorie. Een deel van deze circa 80 bedrijventerreinen is vanwege andere redenen niet interessant voor herontwikkeling voor grootschalige logistiek, bijvoorbeeld omdat het terrein nog relatief nieuw is (zoals Vossenberg West), of omdat het gericht is op een andere doelgroep (zoals het Industrial Park op Haven Moerdijk voor chemische bedrijven). 45% van de totale oppervlakte bedrijventerrein in Midden- en West-Brabant betreft kavels groter dan 3 hectare (ruim 3.000 hectare in totaal). Er zijn dus circa 200 bedrijventerreinen niet meegenomen in het potentieonderzoek, goed voor zo’n 2.040 netto uitgegeven hectares en daarmee circa 30% van de totale voorraad. Het gros hiervan bestaat uit kleine tot middelgrote, reguliere bedrijventerreinen, veelal gelegen nabij dorpskernen of binnen het stedelijk weefsel. Zo’n 170 van deze overige terreinen zijn maximaal 20 hectare groot.

Het zijn vaak lokale bedrijventerreinen met een relatief kleine korrelgrootte, en op wat grotere afstand van de snelweg. Grootschalige logistiek is hier minder interessant. Daarnaast zijn er nog enkele grotere terreinen die markttechnisch niet primair in beeld zullen zijn bij eindgebruikers en ontwikkelaars, maar waar het ook niet op voorhand is uit te sluiten dat er zeer incidenteel toch een ontwikkeling op wordt gepakt. We denken dan aan locaties als Nijverhei in Ruchpen, Dintelmond in Heijningen, De Koekoek in Zevenbergen, Oudlandsedijk in Standdaarbuiten, Tichelrijt in Dongen en Tijvoort in Goirle.

5 In een sterk vereenvoudigde rekensom gaan we uit van een aankoop van grond voor circa € 100 per m², sloop van eventuele opstallen á € 50 per m² (30-50% van perceel bebouwd), bouw- en ontwikkelkosten voor nieuwbouw van € 600-800 per m² (uitgaande van 50-60% bebouwd) en een stelpost voor onvoorziene kosten van € 75 per m² (bodemsanering, grondwerk, verharding, etc.). De kosten voor een herontwikkeling komen daarmee op circa € 700 per m². 6 Op basis van IBIS. Hierin worden bijvoorbeeld Vossenberg West II en Vossenbergen West I als losse bedrijventerreinen gezien.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

12

OOK VESTIGINGSMOGELIJKHEDEN BUITEN BESTAANDE CONTOUREN BEDRIJVENTERREINEN Naast de beschikbare (geregistreerde) bedrijventerreinen zijn we enkele bestemmingsplanmogelijkheden tegen gekomen die niet tot de contour van een bedrijventerrein behoren (op dit moment). Het gaat dan vaak om solitaire locaties, of locaties aan de rand van een bedrijventerrein waar op dit moment of in het verleden een bedrijf zich heeft gevestigd of voornemens was dit te doen. Een deel van de bedrijven is conservatief bestemd of opgenomen in een plan Buitengebied of bedrijventerrein. Een aantal voorbeelden van dergelijke locaties zijn: • Locatie Stolwerk in Breda, gelegen naast het bedrijventerrein Hoogeind (en ook onderdeel van het bestemmingsplan hier). Gemeente Breda verwerkt dit in de IBIS enquête 2021. • Locatie Leeman Trucks in Drimmelen, gelegen ten noorden van het bedrijventerrein Brieltjenspolder. • Locatie tegenover Philip Morris in Bergen op Zoom, gelegen aan de oostzijde van de A4.

3.4 Quick wins grotendeels ingevuld, maar nog legio kansen voor nieuwe brownfieldontwikkelingen Herontwikkeling aan de orde van de dag in Midden- en West-Brabant Op veel locaties in Midden- en West-Brabant speelt een idee of initiatief voor herontwikkeling, of is herontwikkeling al in uitvoering. We concluderen dat de markt voor herontwikkelingslocaties voor een groot deel al actief wordt opgepakt door ontwikkelaars/beleggers. Met name de 1-op-1-herontwikkelingen zijn door de markt al opgepikt, denk aan de ontwikkeling van Groep Heylen op de voormalige SVZ-locatie in Etten-Leur of de beoogde herontwikkeling van het Philips-terrein in Roosendaal door Logistics Capital Partners. Het laaghangende fruit is kortom al geplukt. Voor een deel is de actieve herontwikkeling van marktpartijen te verklaren vanuit de krappe aanbodsituatie die al enkele jaren geldt in Midden- en WestBrabant. Hierdoor hebben marktpartijen de weg naar bestaande bedrijventerreinen gevonden. Omdat de data op bedrijventerreinen soms achterloopt bij de ontwikkeling op een locatie scoren een aantal van de recent herontwikkelde of aangekochte locaties goed in onze Brownfield Potentie Indicator (BPI). Metafoor van fruitboom om markt te typeren De metafoor van de fruitboom is een bruikbare manier om naar de markt voor herontwikkeling te kijken. We onderscheiden daarbij vier fasen. 1.

Liggend fruit, ofwel fruit dat al geplukt is. Het gaat hier om projecten die al in ontwikkeling zijn en/of waar al gebouwd wordt. De hiervoor genoemde voorbeelden zijn van dergelijke plekken. 2. Het laaghangend fruit zijn de zogenaamde quick-wins. Vaak worden deze locaties al door de markt zelf opgepikt. Komt een voormalige (industriële dan wel logistieke) locatie beschikbaar dan zal de logistieke vastgoedmarkt vooraan in de rij staan voor een herontwikkeling. We zien ook steeds vaker dat investeerders strategische posities innemen met het vooruitzicht om te gaan herontwikkelen. Op gewenste plekken is dit uiteraard geen probleem.

13

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

3.

4.

Hoger in de boom wordt het fruit minder rijp en is dus nog tijd nodig om tot herontwikkeling te komen. Herontwikkeling is vaak op dit moment nog niet opportuun. Dit kan zijn doordat de locatie nog in gebruik is, de business case nog niet haalbaar is, het huidige bestemmingsplan nog niet voldoet of dat er overige (infrastructurele) belemmeringen zijn. Vastgoedpartijen sorteren hier al wel op voor door nu al locaties op te kopen en posities in te nemen, zodat zij op middellange tot lange termijn kunnen herontwikkelen. Het hoogst in de boom zijn projecten die nu nog niet op de shortlist staan. Het gaat om plekken die op termijn kansrijk worden. Bedrijven op dergelijke locaties functioneren op dit moment vaak goed en/of kunnen bedrijfseconomisch goed uit de voeten op de locatie. Echter, gelet op de leeftijd van vastgoed, beperkte ruimte of teruglopende economische toegevoegde waarde kan herontwikkeling interessant worden. Ook ontstaan kansen doordat bedrijven bedrijfsonderdelen afstoten of verplaatsen naar andere locaties. Het gaat vaak om verouderde delen/straten van bedrijventerreinen en vaak ook om plekken met versnipperd eigendom. Voor marktpartijen zijn dit niet op voorhand de meest interessante plekken. Echter, er ligt op langere termijn wel potentie om dit als overheid en markt gezamenlijk op te pakken.

Ook plekken waar nog een sanering plaats moet vinden zijn mogelijk op langere termijn interessant voor herontwikkeling naar grootschalige logistiek. Vaak hebben deze locaties een onrendabele top en zijn er dusdanige risico’s dat marktpartijen de vingers er niet aan willen branden.

Tabel 3: Typering kansrijkheid brownfieldlocaties Fasering van kansrijkheid herontwikkeling Zoet fruit Grote projecten, lange termijn

Bulk fruit Middellange termijn

Laaghangend fruit ‘Quick wins’

Liggend fruit Lopende activiteit, initiatieven

Typering Projecten die nog niet op korte termijn herontwikkeld kunnen worden. Het gaat bijvoorbeeld om locaties die nu nog in gebruik zijn (maar verouderd), gesaneerd moeten worden, planologische mogelijkheden aangepast moeten worden, etc. Ook gaat het om diverse kleinere strategische locaties (deelgebieden van terreinen), waarbij een grotere ingreep nodig is. In potentie is hier veel potentie, maar vraagt dit om strategische aanpak. Locaties die nu leeg staan, of met beperkte economische activiteit. Hier is het vooral zaak om momentum af te wachten. Sommige locaties zijn bijvoorbeeld nog contractueel niet beschikbaar. Andere plekken moeten nog verder ‘afglijden’ voordat herontwikkeling opportuun is. Het gaat vaak om plekken waar marktpartijen nog geen positie hebben ingenomen, maar juist nog eindgebruikers actief zijn. Plekken waar marktpartijen nu actief aan de slag zijn om plannen te vormen voor herontwikkeling. Op enkele locaties liggen vergunningen voor ter beoordeling. Op andere plekken moeten nog plooien glad gestreken worden voordat er kan worden herontwikkeld. Locaties zijn grotendeels bekend. Al in uitvoering, zoals: • Active Ants / VGP – Roosendaal • Bolkmans-locatie – Roosendaal • Greenery locatie – Breda • Freightned - Oosterhout

Circa 100 hectare in bestaande voorraad op dit moment kansrijk, daarnaast op termijn circa 100 hectare potentieel geschikt voor herontwikkeling Op basis van de BPI concluderen we dat circa 100 hectare op bestaande bedrijventerreinen in Midden- en West-Brabant kansrijk is voor herontwikkeling. Het gaat dan hoofdzakelijk om plekken waar al actief herontwikkeling speelt (laaghangend of liggend fruit). Toch signaleren we ook diverse middellange en lange termijn kansen. Een groot deel van deze plekken komt op termijn mogelijk op de markt. Het is nog onzeker of deze locaties ook daadwerkelijk op de markt

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

14

komen voor grootschalige logistieke activiteiten. Indicatief schatten we in dat het hierbij ook om circa 100 hectare gaat. 7 De bedrijfsruimte- en zeker de logistieke markt zijn volop in beweging. In het bijzonder de logistieke markt kent een hoge dynamiek en veel investeringen. Dit betekent dat er veel huisvestingsvraagstukken spelen. We denken in dit verband aan de vestiging van nieuwe (buitenlandse) bedrijven, bedrijfsuitbreidingen (extra vestiging vanwege groei), vernieuw- en/of verbouwplannen om te voldoen aan capaciteitsgebrek of volumegroei, etc. Uit eerdere onderzoeken van Stec Groep (Logistiek in Beeld 2016 en 2019) bleek al dat bij circa 30 tot 40% van de grotere logistieke bedrijven in Nederland een huisvestingsvraagstuk speelt op korte of middellange termijn. Een groot deel van de dynamiek, zo blijkt uit historische data, betreft bedrijven die nu al in Midden- of West-Brabant gevestigd zijn. Deze dynamiek kan niet alleen opgevangen worden op nieuwe locaties zoals LPM, Wijkevoort en Haven. Ook de bestaande bedrijventerreinen spelen hierin een belangrijke rol. Ook in de toekomt verwachten we dat circa 20% van de dynamiek in de bestaande voorraad zal plaatsvinden in Midden- en West-Brabant. Hiervoor is goed inzicht in de kansen op bestaande bedrijventerreinen noodzakelijk.

Potentie watergebonden kavels of kavels met hogere milieucategorieën Een deel van de gesignaleerde potentiële locaties voor herontwikkeling zijn gelegen aan het water of kennen een HMC-label. Op diverse terreinen zijn kavels gelegen direct aan vaarwater. Op een deel van deze kavels zijn bedrijven gevestigd die nu geen gebruik maken van dat water. Andere bedrijven zijn juist afhankelijk ervan. Een aantal locaties wordt nu herontwikkeld zonder dat hier watergebonden bedrijvigheid terug komt. Hetzelfde geldt voor kavels met hogere milieucategorieën. Van belang is om de potentie van watergebonden kavels zo goed mogelijk te benutten en hier hoofdzakelijk vestiging van watergebonden bedrijvigheid te stimuleren.

3.5 Schuifruimte (soms) noodzakelijk voor herontwikkeling Herontwikkeling is een optie zodra de economische activiteit op een locatie sterk is afgenomen of vertrokken. Het gaat dan bijvoorbeeld om plekken waar een bedrijf vertrokken is, of waar vastgoed / kavel dusdanig verouderd is dat de functionaliteit beperkend is voor de bedrijfsactiviteiten (te krap, te ruim, niet meer passend bij de activiteiten, etc.). Bedrijven blijven liefst op bestaande plek De context van een bestaand bedrijventerrein maakt dat herontwikkeling of groei voor zittende bedrijven niet altijd te realiseren is. Verhuizen is voor bedrijven een laatste optie. Eerst zal een bedrijf kijken naar het optimaliseren van bedrijfsprocessen, maatwerkoplossingen en/of aanhuur om de overflow te organiseren. Pas als dat niet lukt is verhuizen of een extra locatie een optie. Immers, hier zijn grote kosten en (bedrijfs)risico’s aan verbonden. Vaak wordt gezegd dat ‘het kavel van de buurman maar een keer te koop is’. Indien dit het geval is kan een bedrijf groei realiseren met behoud van de bestaande locatie. Greenfields nodig om herontwikkeling aan te jagen De vraag naar logistiek vastgoed blijft hoog de komende jaren. Midden- en West-Brabant behoren niet voor niets tot de logistieke hotspots van ons land. Een deel van die ruimtebehoefte kan op bestaande bedrijventerreinen gerealiseerd worden.

Echter, er zijn ook nieuwe locaties nodig. Met de realisatie van Logistiek Park Moerdijk en mogelijk Wijkevoort en verdere uitbreiding van Haven in Waalwijk wordt hierop geanticipeerd. Soms is ook nieuw aanbod nodig om herontwikkeling of investeringen op bestaande terreinen mogelijk te maken. Het vertrek van een bedrijf kan aanleiding zijn voor een ander bedrijf om te investeren in vernieuwing of uitbreiding binnen de contouren van bestaande bedrijventerreinen. Voor een optimaal functionerende marktwerking is zowel de bestaande voorraad (incl. enige leegstand – tot het niveau van frictieleegstand van circa 5%) als nieuwe uitleg nodig. Immers, zonder deze schuifruimte loopt

Ter indicatie: circa 10% van de kavels groter dan 3 hectare scoort ‘zeer hoog’ in de BPI. Een deel van deze kavels betreft ‘ruis’ omdat er een ruimte-extensief bedrijf gevestigd is of omdat data ontbreekt.

7

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

15

de markt vast. Bedrijven kunnen dan bij tijdelijke of acute ruimtevraag of bij aanhuur van een nieuwe locatie terecht in de bestaande voorraad. In dit traject hebben we enkele concrete cases vernomen waarbij een mogelijke carrousel ontstaat doordat een bedrijf vertrekt naar een nieuw bedrijventerrein en de oude locatie herontwikkeld wordt door een naastgelegen bedrijf met een ruimtevraag/uitbreidingsvraag. Hiermee wordt een win-win situatie gerealiseerd. Herontwikkeling gaat in veel gevallen dus hand in hand met de aanleg van nieuw bedrijventerrein. Met andere woorden; nieuw bedrijventerrein en ruimte voor bedrijven om te groeien of consolideren biedt kansen voor herontwikkeling van achterblijvende locaties. Zaak is dan wel om hierover het gesprek aan te gaan met de eigenaar van deze locatie. In dat licht dient er in de regionale programmeringsafspraken nadrukkelijk aandacht te zijn voor beide aspecten van bedrijventerreinontwikkeling/economische structuurversterking en is het wenselijk om ook te bezien welke financiële consequenties hieraan verbonden kunnen worden. In het volgende hoofdstuk gaan we hier nader op in.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

16

4 Adviezen Advies 1: Voer selectief beleid bij herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen voor grootschalige logistiek Selectief beleid voor vestiging van grootschalige logistiek op bestaande terreinen noodzakelijk Analoog aan de aanpak voor nieuwe bedrijventerreinen voor grootschalige logistiek 8, adviseren we om ook voor bestaande terreinen een selectief beleid te voeren. Hiervoor zijn een aantal argumenten aan te voeren. Voorkomen wildgroei van grootschalige logistiek in Midden- en West-Brabant In Midden- en West-Brabant zijn circa 275 bedrijventerreinen. Hiervan zijn er circa 80 markttechnisch geschikt voor grootschalige logistiek. Ze zijn gelegen bij hoofdinfrastructuur, aan waterwegen of hebben een grootschalig karakter. Beleidsmatig is het onwenselijk dat grootschalige logistiek zich op al deze 80 terreinen vrij kan vestigen. Hiermee ontstaat een wildgroei van grootschalige logistiek op allerlei bedrijventerreinen in de regio’s. Er ontstaat geen focus (o.a. op investeringen) en MKB wordt ‘verdrongen’. Trechteren van investeringen in infrastructuur en voorzieningen Door op een select aantal terreinen de focus te leggen kunnen investeringen in infrastructuur en voorzieningen getrechterd worden naar die terreinen.

Vaak zijn op deze bedrijventerreinen al grootschalige (logistieke) activiteiten gevestigd en zijn infrastructuur en voorzieningen al toegespitst op deze doelgroepen. Focus op een aantal locaties zorgt ervoor dat ook investeringen in infrastructuur en voorzieningen getrechterd kunnen worden op enkele locaties, bijvoorbeeld investeringen in een hogere verkeersintensiteit, realisatie van clean energy hubs, vrachtwagenparkeerplaatsen of collectieve voorzieningen voor energietoepassingen. Wildgroei maakt dergelijke businesscases minder kansrijk. Clustering op een aantal plekken zorgt voor synergie- en efficiencyvoordelen Door te clusteren ontstaan synergie- en efficiencyvoordelen. Hierbij denken we onder andere aan de benodigde investeringen in infrastructuur en voorzieningen om de locaties courant te houden/maken voor grootschalige logistiek. Ook biedt clustering de mogelijkheid voor gezamenlijke investeringen of faciliteiten, zoals collectief vervoer (van medewerkers), gezamenlijke arbeidsmarktprogramma’s (bijscholing, omscholing, werknemerspool, etc.), het opzetten van een shuttle service vanaf (droge) bedrijventerreinen naar een terminal, oplaadstations voor elektrische voertuigen voor stedelijke distributie, et cetera.

Focus op 35 bedrijventerreinen bij herontwikkeling voor grootschalige logistiek Stec Groep adviseert om te focussen op 35 bedrijventerreinen in Midden- en West-Brabant voor herontwikkeling naar grootschalige logistiek. Op deze terreinen is vaak al grootschalige logistiek gevestigd, zijn infrastructuur en voorzieningen (grotendeels) op orde, worden (vaak al) planologische mogelijkheden geboden voor deze doelgroep en zijn volgens de uitgevoerde analyses ook in de toekomst (korte, middellange en lange termijn) kansen voor herontwikkeling of hergebruik. Criteria die voor de afweging relevant zijn: • Locaties kennen een uitstekende bereikbaarheid over de weg, bijvoorbeeld door de ligging nabij de snelwegafslag maar ook door beperkte belemmeringen en een goede infrastructuur naar het terrein/terreindelen (bijvoorbeeld niet door een woonwijk).

8 In regionale afspraken zijn een beperkt aantal locaties vastgelegd waar de uitbreiding of vestiging van nieuwe (X)XL-logistiek mogelijk zal zijn (clusteringsbeleid). Deze locaties worden vraaggericht ontwikkeld, dus wanneer er een concreet initiatief in beeld is. Daarvoor is in iedere regio een werkwijze opgesteld. In 2016 is hiertoe een bovenregionaal afstemmingstraject overeengekomen waarbij uitbreidingsvragen voor (X)XL-logistiek op een beperkt aantal locaties kan landen in Brabant.

17

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

•

• • •

De locatie/het terrein kent een logistiek/industrieel profiel. Dat wil zeggen; er zijn nu al diverse (grote) logistieke en/of productiebedrijven gevestigd, waardoor synergie tussen bedrijven en collectieve voorzieningen mogelijk zijn. Er is een vorm van clustering van grootschalige logistiek aanwezig op de locatie en/of in de omgeving van de locatie. Gelet op de ambities van multimodaal vervoer en modal shift is er in de directe omgeving een spoorof bargeterminal aanwezig, waar logistieke bedrijven gebruik van kunnen maken. Er zijn op de locatie koppelkansen mogelijk tussen logistiek en overige bedrijven/omgeving, bijvoorbeeld waar het gaat om levering/ontvangen van energie, gebruik/ontvangen van warmte, etc.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de terreinen die Stec Groep adviseert als mogelijke locaties voor grootschalige logistiek. Daarbij geeft de tabel een overzicht van terreinen die nu (vrijwel) volledig zijn uitgegeven en waar herontwikkeling mogelijk kansrijk is en plekken die nog in uitgifte zijn (en waar herontwikkeling voorlopig niet aan de orde is). Herontwikkeling op alle overige bedrijventerreinen is daarmee onwenselijk. Hierbij overigens wel de kanttekening dat er vaak wel planologische mogelijkheden zijn voor herontwikkeling naar grootschalige logistiek. Zaak is om via (bestaand) instrumentarium deze mogelijkheden te beperken (zie hiervoor advies 2, 3 en 4). Tabel 4: Advies Stec Groep voor selectie bestaande terreinen voor grootschalige logistiek Toplocaties voor herontwikkeling

Nieuwe terreinen (nog uitgeefbaar)

Onwenselijke locaties

West-Brabant • Noordland, Bergen op Zoom** • Lage Meren, Bergen op Zoom • Theodorushaven, Bergen op Zoom** • The Greenery/IABC, Breda • Heilaar-Noord, Breda • Krogten-Zuid&Noord, Breda** • Emer-Noord, Breda • Hazeldonk, Breda • Hoogeind, Breda (alleen noordelijke deel - Baarschot)** • Vosdonk, Etten-Leur* • Dombosch I, Geertruidenberg* • Haven Moerdijk, Moerdijk** • Everdenberg, Oosterhout* • Vijf Eiken, Oosterhout* • Weststad (diverse fasen), Oosterhout • Borchwerf-Noord, Roosendaal • Majoppeveld (diverse fasen), Roosendaal • Voet Bavelse Berg, Breda • Rithmeesterpark, Breda • Borchwerf II (diverse deelgebieden), Halderberge/Roosendaal • Logistiek Park Moerdijk, Moerdijk • Everdenberg Oost (<5 hectare) Alle overige bedrijventerreinen in West-Brabant

Midden-Brabant • Broekakkers, Gilze-Rijen • Kraaiven, Tilburg** • Katsbogten, Tilburg • Loven, Tilburg** • Vossenberg (West & Scheg), Tilburg • Haven (diverse fasen), Waalwijk**

• Vossenberg West II, Tilburg • Wijkevoort, Tilburg • Haven 8 Oost, Waalwijk

Alle overige bedrijventerreinen in Midden-Brabant * op deze locaties is de infrastructuur mogelijk een beperking voor herontwikkeling naar grootschalige logistiek. Bij de afweging of deze locaties in aanmerking komen voor herontwikkeling is dit een belangrijk criterium. ** op deze locaties zijn ook hogere milieucategorieën toegestaan of zijn watergebonden kavels gelegen. Hier dient een zorgvuldige afweging gemaakt te worden over al dan niet herontwikkelen van delen van het terrein voor grootschalige (droge) logistiek.

Herontwikkeling zorgt voor impuls op bestaande bedrijventerreinen….. Herontwikkeling biedt (vaak) nieuwe werkgelegenheid en nieuw élan voor verouderde bedrijventerreinen. De bestaande voorraad bedrijventerreinen (en zeker ook de grotere kavels) zijn van belang voor de lokale economie. 35 tot 40% van de werkgelegenheid is op bedrijventerreinen gevestigd. Het gaat om circa 7.000 hectare in Midden- en West-Brabant. Circa 45% (ruim 3.000 hectare) van die 7.000 hectare betreft een perceel groter dan 3 hectare. Het vitaal houden van deze bestaande voorraad zorgt voor toekomstwaarde en investeringspotentie op de bedrijventerreinen. Ook herontwikkeling voor grootschalige logistiek biedt

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

18

een impuls voor bestaande bedrijventerreinen, mits de focus ligt op een selectief aantal terreinen die ook deze opgave goed kunnen faciliteren. ….en remt bovendien de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen Bovendien is er een verband tussen de behoefte aan nieuw terrein en de kwaliteit van de bestaande voorraad. Een sterk verouderde bestaande voorraad bedrijventerreinen lokt vraag naar nieuw terrein uit. Gemeenten, regio en provincie hebben dus een belang bij een vitale bestaande voorraad bedrijventerreinen. In de prognose van de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen wordt rekening gehouden met een courante voorraad van bestaande bedrijventerreinen in Midden- en West-Brabant. Dit betekent dat er sprake is van herontwikkeling en herinvulling van bestaande bedrijfspanden. Als dit niet het geval is, dan ontstaat ‘extra’ vraag naar nieuw bedrijventerrein. Als gemeenten, regio en provincie er niet in slagen om circa 15 á 20% van de vraag naar grootschalig logistiek vastgoed te faciliteren op bestaande bedrijventerreinen, dan ontstaat een extra vraag naar nieuwe bedrijventerreinen (greenfields). Het gaat dan om circa 120 tot 125 hectare aan extra ruimtebehoefte tot en met 2030. Herontwikkeling van brownfields is dus een uitstekende strategie om verdere verrommeling van het landschap tegen te gaan.

KRUIP DICHTER OP DE MARKT OM BROWNFIELD-HERONTWIKKELING AAN TE JAGEN De ontwikkelde Brownfields Potentie Indicator (BPI) biedt nieuwe inzichten over de courantheid van plekken voor grootschalige logistieke activiteiten in Midden- en West-Brabant. Lokale kennis en data is noodzakelijk om de potentie van plekken op waarde te schatten. Door de uitkomsten uit dit onderzoek verder te verrijken met lokale data en kennis kruipt de overheid dichter op de markt. We denken aan kennis over groeiende en krimpende bedrijven, (periodieke) accountgesprekken en/of investeringsdynamiek. Hierdoor kan sneller gehandeld worden. Marktpartijen werken ook zo. Via business intelligence en lokale marktkennis weten zij vaak al posities in te nemen op bestaande bedrijfskavels. Gemeenten verliezen hiermee de regie en/of kunnen beleidsambities niet realiseren. Om te voorkomen dat ontwikkelingen zich op ongewenste plekken voordoen, adviseren we de gemeente actief beleid te voeren op bestaande bedrijventerreinen. Dit kan bijvoorbeeld door plekken aan te wijzen waar grootschalige logistiek zich wel of niet kan vestigen (en dit te verankeren in Omgevingsvisie of bestemmingsplan/Omgevingsplan), of door actief beleid te voeren op leegkomende plekken. 9 Vanuit dit perspectief ligt er een noodzaak om veel energie en mankracht te zetten op de bestaande bedrijven en bedrijventerreinen.

Via accountmanagement kunnen wensen, kansen en bedreigingen worden opgespoord zodat vroegtijdig gewerkt kan worden aan verbetering van het ondernemersklimaat op de terreinen. Dit kan meegenomen worden met andere thema’s waarvoor accountmanagers regelmatig bij bedrijven op bezoek gaan, zoals arbeidsmarkt, openbaar gebied, veiligheid/ondermijning, energie/duurzaamheid. Uit de gesprekken is gebleken dat de gemeenten in Midden- en West-Brabant goed op de hoogte zijn wat er op de bedrijventerreinen en op de bedrijfskavels speelt. Dit is een sterk vertrekpunt. Toch zijn er ook plekken op bedrijventerreinen die minder bekend zijn, of waar contact met de ondernemers nog maar beperkt is (deels ook omdat de hoofdzetel van bedrijven in het buitenland gevestigd zijn).

9 Een mooi voorbeeld van een actieve aanpak door de gemeente betreft de voormalige Fri-Jado-locatie op bedrijventerrein Vosdonk in Etten-Leur. Het bedrijf was in gesprek met de gemeente over uitbreiding en vernieuwing van de bedrijfslocatie. Nadat duidelijk was dat het bedrijf niet op de bestaande locatie kon blijven, is gekeken naar vestiging elders op Vosdonk. Ook dat bleek niet mogelijk. Het bedrijf heeft inmiddels een nieuwe locatie in Roosendaal gerealiseerd. De gemeente heeft de gronden van Fri-Jado verworven met de intentie om het kavel (circa 6,5 hectare) te herontwikkelen voor MKB-bedrijven van 3.000 tot 5.000 m² kavel. De gemeente acht grootschalige logistiek op deze locatie onwenselijk gelet op de nabijheid van de woonomgeving en de afstand tot de snelweg. Grond en opstallen moeten nog gesaneerd worden en het bestemmingsplan aangepast. Zonder actief beleid en visie van de gemeente EttenLeur was de locatie mogelijk op de markt gekomen voor herontwikkeling voor grootschalige logistiek. Nu kan de gemeente haar beleidsambities verwezenlijken.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

19

Advies 2: Koppel de afspraken over selectief beleid aan programmeringsafspraken en investeringsagenda Bestaande en nieuwe bedrijventerreinen zijn sterk verbonden met elkaar Bestaande bedrijventerreinen vormen de backbone van de economie in Midden- en West-Brabant. Een groot deel (indicatief tussen 50 en 70%) van de nieuwe bedrijven op greenfields komt van bestaande bedrijventerreinen (door ruimtegebrek, verplaatsing of veroudering van bestaande huisvesting), bedrijven die al in de regio gevestigd zijn. CARROUSEL KAN KNELPUNT OPLOSSEN Bestaande en nieuwe terreinen ‘verknopen’ kan op regionaal niveau vorm krijgen. De praktijk in MiddenBrabant wijst dit uit. Hier vindt regelmatig overleg plaats tussen Tilburg en Waalwijk over dynamiek onder bedrijven, leads voor vestiging en acquisitie. Voor een brownfield-herontwikkeling aan de Industrieweg in Waalwijk werd het bedrijf SIG-Benelux gecontracteerd. Voor het bedrijf bood dit een goede kans om activiteiten te concentreren en invulling te geven aan groeiambities. De achtergebleven locatie in Tilburg op Loven wordt direct ook ingevuld en gebruikt als uitbreiding/optimalisatie voor de Railterminal Tilburg. Hiermee ontstaat een win-winsituatie. Doordat de gemeenten Tilburg en Waalwijk regelmatig overleggen kon snel worden geacteerd.