31 - NL.IMRO.1674.1232GASTELSEWG237-0301 ruimtelijke onderbouwing.pdf

Ruimtelijke onderbouwing Gastelseweg 237 te Roosendaal

samen onze omgeving creëren VCA* Systeemcertificaat EC-VCA-10362 heeft betrekking op het uitvoeren van veldwerk bodem, landmeten en direct toezicht op werken.

AGEL adviseurs 2022 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie of op welke andere wijze dan ook zonder voorgaande toestemming van AGEL adviseurs, noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd.

Projectdossier Titel

:

Ruimtelijke onderbouwing Gastelseweg 237 te Roosendaal

:

NL.IMRO.1674.NTB

Projectnummer

:

20220069

Versie / status

:

d02

Datum

:

28 februari 2022

AGEL adviseurs Hoevestein 20b 4903 SC Oosterhout 0162 - 456481 info@ageladviseurs.nl www.ageladviseurs.nl

VCA* Systeemcertificaat EC-VCA-10362 heeft betrekking op het uitvoeren van veldwerk bodem, landmeten en direct toezicht op werken. AGEL adviseurs 2022 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie of op welke andere wijze dan ook zonder voorgaande toestemming van AGEL adviseurs, noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave 1

Inleiding ....................................................................................................................... 1 1.1

Ligging en begrenzing projectgebied ............................................................................ 1

1.2

Vigerend bestemmingsplan.......................................................................................... 2

1.3

Leeswijzer .................................................................................................................. 3

2

Gebiedsprofiel .............................................................................................................. 4

3

Projectprofiel ............................................................................................................... 5

4

5

6

3.1

Ruimtelijke structuur ................................................................................................... 5

3.2

Mobiliteit .................................................................................................................... 6

3.3

Landschappelijke inpassing.......................................................................................... 7

Beleid ........................................................................................................................... 8 4.1

Rijksbeleid .................................................................................................................. 8

4.2

Provinciaal beleid ...................................................................................................... 10

4.3

Regionaal beleid ....................................................................................................... 12

4.4

Gemeentelijk beleid .................................................................................................. 13

Planologisch relevante (milieu)aspecten .................................................................. 17 5.1

Bedrijven en milieuzonering ....................................................................................... 17

5.2

Bodem ..................................................................................................................... 17

5.3

Water ...................................................................................................................... 19

5.4

Cultuurhistorie .......................................................................................................... 22

5.5

Archeologie .............................................................................................................. 24

5.6

Natuur ..................................................................................................................... 25

5.7

Stikstofdepositie ....................................................................................................... 27

5.8

Geluid ...................................................................................................................... 29

5.9

Externe veiligheid ..................................................................................................... 30

5.10

Luchtkwaliteit ........................................................................................................ 31

5.11

Veehouderijen ....................................................................................................... 34

5.12

Kabels en leidingen ................................................................................................ 36

5.13

Milieueffectrapportage ........................................................................................... 36

Uitvoerbaarheid ......................................................................................................... 38 6.1

Economische uitvoerbaarheid .................................................................................... 38

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid .............................................................................. 38

Bijlagen Bijlage 1

Wematech Bodem Adviseurs B.V., Verkennend bodemonderzoek en verkennend onderzoek asbest ‘Gastelseweg ong.’ Roosendaal, VBB50170531

Bijlage 2

Wematech Bodem Adviseurs B.V., Verkennend bodemonderzoek inclusief onderzoek naar asbest in bodem ‘aankoop percelen’ Gastelseweg 243 en 245 Roosendaal, VBE-50180284

Bijlage 3

Agel Adviseurs, Oppervlaktetekeningen huidige en toekomstige situatie

Bijlage 4

Agel Adviseurs, Akoestisch onderzoek industrielawaai; Omgevingsvergunning logiesgebouwen arbeidsmigranten Gastelseweg 237 te Roosendaal

Bijlage 5

Agel Adviseurs, Berekeningsjournaal AERIUS Calculator

Bijlage 6

Standaard verantwoording groepsrisico gemeente Roosendaal

Bijlage 7

Veldbiologische Werken, Quickscan Wet natuurbescherming, Gastelseweg 239, 243 en 245 te Roosendaal, VBW t 2022-09 r

Bijlage 8

Wematech Bodem Adviseurs B.V., Verkennend en aanvullend bodemonderzoek Gastelseweg 237-245 Roosendaal, VBB-50220183

1

Inleiding Initiatiefnemer is eigenaar van de percelen gelegen aan de Gastelseweg 239, 243 en 245 in Roosendaal. Op deze locatie heeft hij het voornemen een logiesvoorziening voor de huisvesting van arbeidsmigranten realiseren. Dit plan is een voortzetting van en een uitbreiding op de huisvestingsvoorziening die initiatiefnemer enkele jaren geleden heeft gerealiseerd op het aangrenzende perceel aan de Gastelseweg 247. De locatie is gelegen in het bestemmingsplan "Borchwerf I" en heeft daarin deels de bestemming ‘Bedrijventerrein 2’ en deels de bestemming ‘Wonen - 5’. Het realiseren van de gewenste logiesvoorziening is niet toegestaan binnen de huidige bestemmingsplanregels. Vandaar dat een omgevingsvergunning afwijking bestemmingsplan wordt aangevraagd. Daartoe is een ruimtelijke onderbouwing vereist. Dit document voorziet daarin.

Afbeelding 1.1: Globale ligging projectgebied (rood aangeduid) in de omgeving

1.1

Ligging en begrenzing projectgebied Het projectgebied is gelegen op het bedrijventerrein Borchwerf in de gemeente Roosendaal. De Gastelseweg is de oude verbindingsweg tussen Roosendaal en Oud Gastel. Door veranderingen in de wegenstructuur is deze weg nu doodlopend (voor autoverkeer). Het projectgebied bestaat uit een aantal voormalige bedrijfspercelen en een drietal woonpercelen die onderdeel uitmaken van een stukje lintbebouwing langs de Gastelseweg. De begrenzing van het projectgebied volgt grotendeels de perceelsgrenzen en sluit aan de noordzijde aan op de al bestaande huisvestingslocatie. Aan de zuidzijde wordt het projectgebied begrensd door een straat die de Gastelseweg met de straat Belder verbindt. 20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 1 van 38 d02

Afbeelding 1.2: Luchtfoto van het projectgebied; het projectgebied is in het blauw aangeduid

1.2

Vigerend bestemmingsplan Binnen het projectgebied vigeert nu het bestemmingsplan "Borchwerf I". Binnen een deel van het projectgebied geldt de bestemming 'Bedrijventerrein 2', waarbinnen bedrijven in de milieucategorieën 3.1 en 3.2 zijn toegestaan. Binnen het bestemmingsvlak is een bouwvlak aangegeven. Verder geldt binnen een deel van het projectgebied de bestemming ‘Wonen - 5 ’. Binnen het bestemmingsvlak zijn drie bouwvlakken aangeduid, waarbinnen woningen opgericht mogen worden. Een logiesgebouw wordt niet aangemerkt als een bedrijfsgebouw en past ook niet binnen een woonbestemming. In dit geval is gekozen voor een omgevingsvergunning afwijking bestemmingsplan. De navolgende rapportage is de ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van deze aanvraag.

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 2 van 38 d02

Afbeelding 1.3: Vigerend bestemmingsplan Borchwerf I, planlocatie in rood; "

1.3

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het gebiedsprofiel beschreven van de omgeving waarin het planvoornemen plaats gaat vinden. In hoofdstuk 3 wordt het projectprofiel van het planvoornemen toegelicht. In hoofdstuk 4 is het planvoornemen getoetst aan het beleid op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 5 heeft betrekking op de planologisch relevante (milieu)aspecten. In hoofdstuk 6 wordt tot slot aandacht besteed aan de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project.

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 3 van 38 d02

2

Gebiedsprofiel In dit hoofdstuk wordt de ruimtelijke structuur van het projectgebied beschreven aan de hand van een korte beschrijving van de huidige inrichting en het gebruik van het projectgebied en omgeving. Het projectgebied is gelegen op het bedrijventerrein Borchwerf. Het bestaat uit een aantal voormalige bedrijfspercelen en een drietal woonpercelen gelegen westelijk langs de Gastelseweg. De woningen betreffen één vrijstaande woning en twee aaneengebouwde woningen. De woonbebouwing in het projectgebied maakt deel uit van een bescheiden bebouwingslint langs de Gastelseweg, de vroegere verbindingsroute tussen Roosendaal en Oud Gastel. Het bebouwingslintje omvatte de woningen Gastelseweg 239, 243 en 245 en de daarachter achterliggende onbebouwde gronden.

Afbeelding 2.1: Straatbeeld van de 3 woningen; de witte woning met het oranje dak is de inmiddels gesloopte woning op nr. 247 (bron: Google Earth)

De voormalige bedrijfspercelen die deel uitmaken van het projectgebied zijn in de huidige situatie onbebouwd en braakliggend. De laatste jaren heeft er oostelijk van de Gastelseweg een transformatie plaatsgevonden waarbij kleinschalige bedrijfspercelen en-gebouwen zijn gesaneerd en samengevoegd zodat het mogelijk er grootschalige bedrijfsgebouwen (o.a. distributiecentra) op te richten. Het projectgebied wordt ontsloten via de Gastelseweg, een tweebaansweg die voorheen de verbinding vormde tussen de kernen Roosendaal en Oud Gastel. Doordat deze hoofdverbinding werd verlegd, heeft de Gastelseweg uitsluitend een functie als ontsluiting van de aanliggende percelen en bedrijven. Langs deze weg, aan de zijde van het projectgebied, loopt een fietspad. Het parkeren voor de bedrijven vindt geheel op eigen terrein plaats.

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 4 van 38 d02

3

Projectprofiel In dit hoofdstuk wordt de planopzet van voorliggende ontwikkeling uiteengezet, evenals de stedenbouwkundige structuur. Het betreft hier een beschrijving van het beoogde programma van de beoogde ontwikkeling. Als laatste wordt in dit hoofdstuk nader ingegaan op het aspect verkeer en parkeren.

Afbeelding 3.1: Toekomstige situatie (bron: bouwkundig bureau Oostvogels)

3.1

Ruimtelijke structuur Er zijn twee logiesgebouwen gepland waarin in totaal 56 eenheden worden gerealiseerd. Iedere eenheid is geschikt voor de huisvesting van 4 personen. In beginsel kunnen er dus 224 personen in het complex verblijven. De beide blokken zijn ieder aan een zijde van het perceel geprojecteerd, parallel aan de Gastelseweg. Daar tussenin is een centraal plein met voorzieningen gepland. Aan de buitenzijde van het terrein is een groengordel van wisselde breedte geprojecteerd. Het geheel vormt een functionele en logische uitbreiding op de reeds gerealiseerde huisvestingsvoorziening direct ten noorden van het projectgebied. De blokken met huisvestingseenheden bestaan uit een begane grond en drie woonlagen. De eenheden zijn via trappen aan de uiteinden van de blokken en galerijen bereikbaar.

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 5 van 38 d02

Afbeelding 3.2: Impressie voorgevel (bron: bouwkundig bureau Oostvogels).

Afbeelding 3.3: Impressie achtergevel (bron: bouwkundig bureau Oostvogels).

3.2

Mobiliteit Parkeren De gemeente Roosendaal heeft in haar ‘Nota Parkeernomen’ (december 2011) uniforme parkeernormen vastgelegd die een duidelijke richting geven aan de mate van faciliteren van parkeervoorzieningen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. In de betreffende nota worden logiesgebouwen niet met name genoemd. Voor hotels geldt een parkeernorm van 1 parkeerplaats per kamer. 20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 6 van 38 d02

Door het verkeerskundig adviesbureau Goudappel-Coffeng is een onderzoek gedaan naar de parkeerbehoefte bij logiesgebouwen1. Op basis van het onderzoek adviseert het bureau om voor een logiesgebouw voor arbeidsmigranten uit te gaan van 0,2 parkeerplaats per slaapplaats. Uitgaande van maximaal 224 slaapplaatsen betekent dit minimaal 45 (224 x 0,2) parkeerplaatsen. In de nota Parkeernormen van de gemeente Roosendaal worden logiesvoorzieningen niet met name genoemd. Als voor de normering wordt uitgegaan van een hotel, zouden bij de logiesvoorziening minimaal 56 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Als wordt aangesloten bij normering elders, dan zouden er minimaal 45 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. De initiatiefnemer heeft ervoor gekozen om 120 parkeerplaatsen op eigen terrein aan te leggen. Dat betekent dat ruimschoots voldaan wordt aan de eigen parkeerbehoefte. Verkeersgeneratie Op basis van kengetallen uit de CROW-publicatie 381 ‘Toekomstig bestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen’ is de te verwachten verkeersaantrekkende werking voor de logiesgebouwen bepaald. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie is voor deze locatie uitgegaan van een stedelijkheidsgraad die is aan te merken als ‘weinig stedelijk’; verder is het uitgangspunt dat de locatie is gelegen in een gebied dat wordt aangeduid als ‘rest bebouwde kom’.

De logiesgebouwen worden gelijk gesteld aan een hotelfunctie. De opgenomen kentallen met betrekking tot de verkeersgeneratie voor een hotel lopen uiteen van minimaal 6,5 tot maximaal 34,2 verkeersbewegingen per 10 units per etmaal. Uitgaande van een de maximale verkeersaantrekkende werking (worst-case) bedraagt de verkeersgeneratie voor de logiesgebouwen in totaal 192 verkeersbewegingen per etmaal2. De Gastelseweg is ruim voldoende gedimensioneerd om deze verkeersbewegingen op te vangen. Het aantal verwachte verkeersbewegingen is niet zodanig dat daardoor problemen op verkeersgebied zouden kunnen ontstaan. 3.3

Landschappelijke inpassing Rondom het projectgebied is een groenstructuur voorzien die aansluit op de bestaande groenstructuur die werd gerealiseerd in het kader van de reeds bestaande huisvestingsvoorziening direct ten noorden van het projectgebied.

1 2

Goudappel-Coffeng: Verkeers- en Milieuanalyse Migrantenmotel Aalsmeer, mei 2011. Agel Adviseurs: Onderzoek luchtkwaliteit (zie paragraaf 5.10 ‘Luchtkwaliteit’).

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 7 van 38 d02

4

Beleid Dit hoofdstuk gaat in op het beleid dat de verschillende overheden voor ruimtelijke ontwikkelingen hebben opgesteld. Ten eerste het rijksbeleid, vervolgens het provinciale- en regionale beleid en tot slot het gemeentelijke beleid. De relevante beleidsstukken zijn beschreven, waarna is toegelicht welke onderdelen hiervan betrekking hebben op voorliggende ontwikkeling.

4.1

Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie De Rijksoverheid werkt aan een nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook 1 Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met deze visie geeft het Rijk de hoofdlijnen van de gewenste kwaliteit van de leefomgeving, de voorgenomen ontwikkeling en het te voeren beleid. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe het Rijk samen met medeoverheden en de samenleving uitvoering geeft aan de NOVI. De NOVI wordt uitgewerkt in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma’s, inzet van financiële middelen en kennisontwikkeling, die gebiedsgericht worden ingezet. De NOVI is op 11 september 2020 naar de tweede kamer gestuurd en nog niet in werking getreden. In deze ruimtelijke onderbouwing zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro), 2012

Toetsingskader

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Op 1 oktober 2012 is aan het Barro een aantal onderwerpen toegevoegd. Het gaat om de eerder aangekondigde onderwerpen Ecologische Hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige rivierverruiming van de Maastakken. Aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is op 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd.

Dit artikel bepaalt dat de toelichting bij een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een verantwoording dient te bevatten dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 8 van 38 d02

Afbeelding 4.1: Radarverstoringsgebieden; het projectgebied (aangeduid met rood) is gelegen buiten het gebied ex art. 2.2, lid 1 maar binnen het gebied ex art. 2.2 lid 2; daar geldt een maximale hoogte van windturbines van 90 m

Beoordeling en conclusie

Het projectgebied is niet gelegen in een gebied waarvoor op basis van het Barro en het Rarro een relevante ruimtereservering geldt. In het radarverstoringsgebied van de radarstation Woensdrecht, waarin het projectgebied is gelegen, geldt een maximale bouwhoogte van 90 meter voor windturbines. Het onderhavige plan voorziet niet in het oprichten van windturbines. Daarnaast wordt niet in een ontwikkeling voorzien die raakt aan een van de nationale belangen. De maximaal toegestane bouwhoogtes vanuit het radarverstoringsgebied vormen geen belemmering voor de ontwikkeling in het projectgebied. Geconcludeerd kan worden dat onderhavige ontwikkeling passend is binnen de regels zoals gesteld in het Barro en het Rarro. Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Toetsingskader

Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking geintroduceerd. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet aan de volgende voorwaarden voldoen: a. De toelichting bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling; b. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet het plan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De ladder hoeft alleen te worden doorlopen indien sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Art 1.1.1 van de Bro beschrijft een stedelijke ontwikkeling als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 9 van 38 d02

Beoordeling en conclusie

De ladder hoeft alleen te worden doorlopen als sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. In de definitiebepaling voor ‘stedelijke ontwikkeling’, als opgegeven in art. 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro, luidende een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’ is geen ondergrens opgenomen. Hieruit volgt dat elke stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, in beginsel is onderworpen aan de toepassing van de ladder. Binnen het projectgebied worden logiesvoorzieningen gerealiseerd. Het betreft verblijfsmogelijkheden voor (buitenlandse) arbeiders die elders wonen. Dit betreft een regionale voorziening die past binnen de schaal van de stad Roosendaal en die voorziet in een (actuele regionale) behoefte. Deze ontwikkeling vindt plaats binnen ‘bestaand stedelijke gebied’, gedefinieerd als: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Het onderhavige projectgebied maakt onderdeel uit van het stedenbouwkundig samenstel van bebouwing in Roosendaal.

Op basis van de ladder voor duurzame verstedelijking is de locatie aan te merken als een locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Middels onderhavig initiatief wordt dus binnen bestaand stedelijk gebied voorzien in een (actuele regionale) behoefte. De planontwikkeling is getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking en voldoet aan de uitgangspunten. 4.2

Provinciaal beleid Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’, Visie op de Brabantse leefomgeving

Toetsingskader De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. Deze wet gaat zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving regelen. De provincie wil alvast gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet. Daarom is in december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Beoordeling en conclusie

Dit plan levert geen belemmeringen op voor de beoogde doelen zoals die zijn opgenomen in de Omgevingsvisie. Structuurvisie ruimtelijke ordening - partiële herziening 2014

Toetsingskader

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 7 februari 2014 de partiële herziening 2014 van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 (SVRO) vastgesteld. De SVRO is opgebouwd uit twee onderdelen. In onderdeel A wordt de kern van de visie verwoord op ruimtelijke ontwikkelingen van Noord-Brabant. Het landschap en de wijze waarop dit moet worden versterkt, staan in dit onderdeel voorop. Deel B van de structuurvisie beschrijft de wijze waarop de provincie de visie uitwerkt in vier robuuste ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur. 20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 10 van 38 d02

Voor iedere structuur formuleert de provincie ambities en beleid. Per beleidsdoel is aangegeven welke instrumenten de provincie inzet om haar doelen te bereiken.

Beoordeling en conclusie

De afbeelding hieronder geeft een uitsnede van de structurenkaart ter plaatse van het projectgebied. Het projectgebied ligt geheel binnen de stedelijke structuur. In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik moeten nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken en voorzieningen binnen de stedelijke structuur worden gerealiseerd. Daarbij wordt eerst gekeken naar de mogeijkheden voor intensiveringen of herstructurering. Deze ontwikkeling bestaande uit een logiesvoorziening voor de huisvesting van arbeidsmigranten op een locatie binnen het bestaand stedelijk gebied past binnen dit beleid.

Afbeelding 4.2: Uitsnede structurenkaart Structuurvisie 2010 partiële herziening 2014, het projectgebied (rood aangeduid) is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied

De ontwikkeling past binnen het beleid van Structuurvisie Ruimtelijke Ordening. In de Verordening ruimte is dit beleid verder uitgewerkt in bindende regels, die in acht genomen moeten worden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hierop wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan. Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Toetsingskader

Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening voor de provincie Noord-Brabant vastgesteld. Dit is een eerste stap om te komen tot een definitieve omgevingsverordening. In deze Interim omgevingsverordening worden bestaande regels uit een aantal verschillende verordeningen samengevoegd. In de Interim omgevingsverordening staan zowel regels voor burgers en bedrijven – de rechtstreeks werkende regels voor activiteiten – als voor bestuursorganen van de overheid – de instructieregels. Hierna wordt ingegaan op deze regels en in hoeverre die van toepassing zijn op het projectgebied. Vervolgens wordt beoordeeld in hoeverre voorliggend project hierop aansluit.

Beoordeling en conclusie

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 11 van 38 d02

Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als ‘Stedelijk gebied’. Volgens de verordening dient een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaats te vinden binnen het ‘Stedelijk gebied’. De ruimte in deze gebieden dienen zo goed als mogelijk te worden benut. De ontwikkeling dient wel te passen binnen de regionale afspraken en het dient te gaan om een duurzame stedelijke ontwikkeling. De gemeente Roosendaal maakt deel uit van de Regio West-Brabant. Op dit regionale niveau is een afsprakenkader opgesteld voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Hierop wordt in de volgende paragraaf ingegaan. Uit de beoordeling van onderhavig initiatief aan deze afspraken blijkt dat de beoogde ontwikkeling past binnen de gemaakte afspraken. Zorgvuldig ruimtegebruik is als basisprincipe opgenomen voor een duurzame stedelijke ontwikkeling vanuit de zorg voor een goede omgevingskwaliteit. Dat betekent onder andere dat de ruimte binnen het stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut. De realisatie van de logiesvoorziening op een grotendeels onbebouwd perceel op een bedrijventerrein en ter plaatse van drie verouderde woningen, resulteert in een opwaardering van het stedelijk gebied ter plaatse en voldoet daarmee aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

De bebouwing wordt binnen het bestaande bestemmingsvlak gerealiseerd, waarmee geen sprake is van toename van het toegestane ruimtebeslag. Met het plan wordt voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de interim omgevingsverordening. Voorliggend bestemmingsplan is in lijn met de regels zoals gesteld in de interim Omgevingsverordening. 4.3

Regionaal beleid

Toetsingskader

In 2021 is het Afsprakenkader Arbeidsmigranten Regio West-Brabant opgesteld door de bestuurlijke kopgroep Arbeidsmigranten West-Brabant. Dit afsprakenkader is tot stand gekomen met inbreng vanuit verschillende gemeenten, de provincie Noord-Brabant en de Regio West-Brabant. Dit afsprakenkader wil een stevige basis vormen voor een afgestemde West-Brabantse aanpak van de opgave om de huisvestingsopgave van de circa 28.000 arbeidsmigranten die in de regio West-Brabant werkzaam zijn op te lossen. Gemeenten kunnen dit afsprakenkader gebruiken als aanvulling op en/of context voor lokaal beleid. Het laat ruimte voor lokale keuzes en besluitvorming en geeft duidelijkheid onder welke voorwaarden gemeentes een bijdrage kunnen leveren aan de opgaven rondom de huisvesting van arbeidsmigranten. Voor wat betreft de locatie van huisvestingsvoorzieningen wordt in het afsprakenkader het volgende aangegeven: a. Het is aan marktpartijen om geschikte locaties voor huisvesting van arbeidsmigranten te vinden. Gemeenten hebben hierin een voorwaardenscheppende rol en spannen zich met de provincie in om op geschikte locaties passende huisvesting van arbeidsmigranten te faciliteren b.

Bij het zoeken van passende huisvestings-locaties voor arbeidsmigranten wordt nadrukkelijk gekeken naar de mogelijkheden voor het benutten van leegstand of leegkomend vastgoed, zoals kantoren, hotels en maatschappelijk vastgoed. c. In bestaand stedelijk gebied vindt geclusterde huisvesting bij voorkeur niet plaats in de bestaande woningvoorraad in woonwijken. Wanneer kamerverhuur wordt toegestaan wordt in het kader van de leefbaarheid clustervorming in woonwijken voorkomen door spreiding. d. Situering van (grotere) geclusterde huisvestingsvoorzieningen voor kort verblijf (short en midstay) in gemengde (overgangs)zones, waar wonen niet de dominante functie is, is mogelijk.

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 12 van 38 d02

e. Situering van grotere huisvesting op (randen van) bedrijventerreinen is een optie op basis van maatwerk waarbij geldt: 1. Dat er voor arbeidsmigranten een aantoonbaar gezond leefklimaat kan worden gegarandeerd; 2. Dat de huisvesting geen belemmering mag zijn voor het functioneren van het bedrijventerrein; 3. Dat de locatie goed ontsloten is. f. Huisvesting van short en mid stay arbeidsmigranten in het buitengebied, onder voorwaarden, is mogelijk op het terrein van agrariërs waar de betreffende arbeidsmigranten werkzaam zijn. g. Huisvesting van short stay arbeidsmigranten in het buitengebied kan mogelijk plaatsvinden op basis van maatwerk, onder voorwaarden en afhankelijk van de ligging en ontsluiting. Verder wordt aangegeven dat ingeval van grootschalige geclusterde huisvestingsvoorzieningen er sprake dient te zijn van een aangewezen beheerder. Om draagvlak te verkrijgen bij de omgeving dient een initiatiefnemer van een huisvestingsvoorziening actief en voorafgaand met de omgeving te communiceren.

Beoordeling en conclusie

Voorligggend initiatief waarbij op een bedrijventerrein een grotere huisvesting wordt gerealiseerd voldoet aan het afsprakenkader. Er is sprake van een aantoonbaar gezond leefklimaat, zoals uit hoofdstuk 5 blijkt. Er is geen sprake van een belemmering voor omliggende bedrijven en de locatie is goed ontsloten. Er is sprake van professioneel beheer, net zoals bij de reeds gerealiseerde huisvestingsvoorziening direct ten noorden van het projectgebied. Voorliggend initiatief betreft een uitbreiding van die huisvesting. Tijdens de procedure wordt een omgevingsdialoog gevoerd, zie hiervoor hoofdstuk 6. 4.4

Gemeentelijk beleid Structuurvisie Roosendaal 2025

Toetsingskader

In 2012 heeft de gemeenteraad de ‘Structuurvisie Roosendaal 2025’ vastgesteld. In deze structuurvisie geeft de raad zijn visie op de ruimtelijke ontwikkelingen in de toekomst. Hoe moet ons landschap er in de toekomst uit zien? Waar mag worden gebouwd, of herontwikkeld? Wat moet worden beschermd? De gemeente Roosendaal kan en zal niet alle plannen uit de ‘Structuurvisie Roosendaal 2025’ zelf uitvoeren, maar zal zich uitnodigend en faciliterend opstellen naar initiatiefnemers. Roosendaal kiest bij deze veranderingen voor ‘behoud en versterken van de kwaliteit van stad en dorpen’ door vernieuwing en transformatie. De identiteit van Roosendaal en de ontwikkeling naar een netwerksamenleving zijn hierbij leidende principes.

Beoordeling en conclusie In de structuurvisie is o.m. het volgende speerpunt opgenomen:  Kwaliteitsverbetering, revitalisering en intensivering van Bedrijventerreinen Verder worden de volgende fundamentele uitgangspunten geformuleerd:  Bouwen binnen de stedelijke contouren van de stad om zo bestaande infrastructuren optimaal te benutten;  Buitengebied ontzien van verstedelijking;

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 13 van 38 d02

 Zuinig/duurzaam ruimtegebruik, waarbij efficiënt gebruik en hergebruik van bestaande ruimte en bebouwing uitgangspunten zijn;  Gebruik maken van de kwaliteit van de locatie; (...) er wordt tevens ruimte geboden voor mensen vanuit de regio en voor arbeidsmigranten die zich in Roosendaal willen vestigen. Uitgaande van de economische kracht van Roosendaal is er speciale aandacht voor het aantrekken van nieuwe inwoners die in Roosendaal werken of gaan werken om daarmee de trend van de dalende beroepsbevolking te kunnen keren. Vrijkomende locaties van commercieel, sociaal-maatschappelijk en cultuurhistorisch vastgoed vragen om extra aandacht. Het is belangrijk verloedering te voorkomen en een invulling van dergelijke locaties met woningen is een serieuze optie.

Afbeelding 4.3: Uitsnede Structuurvisie Roosendaal 2025

Het planvoornemen heeft betrekking op het omzetten van een extensief gebruikt bedrijfsterreintje in een logiesvoorziening voor arbeidsmigranten. Daardoor wordt de locatie intensiever bebouwd en gebruikt en wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd. Het planvoornemen past binnen het beleid ten aanzien van het bestaand stedelijk gebied in de functie-aanduiding “Wonen”. Arbeidsmigranten in Roosendaal (2008)

Toetsingskader

Op 17 juni 2008 is door het college van burgemeester en wethouders de notitie “Arbeidsmigranten in Roosendaal” vastgesteld. In de gemeenteraadsvergadering van 12 december 2012 is de motie ‘Arbeidsmigranten in Roosendaal’ ingediend en aangenomen. In deze motie is het college verzocht om de notitie “Arbeidsmigranten in Roosendaal” uit 2008 te actualiseren. Het doel is dat de gemeenteraad een integrale aanpak wordt gepresenteerd om arbeidsmigratie in goede banen te leiden op het gebied van arbeidsmarkt, huisvesting, leefbaarheid en integratie. Het college heeft in mei 2013 geconcludeerd dat er geen behoefte is aan nieuw instrumentarium. De afspraken en maatregelen uit 2008 worden gecontinueerd. In de beleidsnotitie uit 2008 zijn richtinggevende uitspraken gedaan over de huisvesting van arbeidsmigranten uit Midden- en Oost Europa. Kernpunt van deze notitie is dat arbeidsmigranten noodzakelijk zijn voor de economie, dat de huisvesting goed moet worden geregeld en dat klachten over overlast serieus moeten worden genomen. 20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 14 van 38 d02

Op gemeentelijk niveau wordt ingezet op het stimuleren van inschrijven in de Basisregistratie Personen (BRP) en het handhaven van de eerder ingezette lijn. Voor wat betreft de huisvestingsopgave wordt aangesloten bij regionale aanpak. Als aandachtpunten voor huisvesting van arbeidsmigranten worden benoemd:  Overlast als gevolg van concentratie van woningen met kamerverhuur;  Parkeerdruk;  Overbewoning;  (illegale) onderverhuur;  Slechte kwaliteit van de woningen (met name op het aspect brandveiligheid);  Koppeling van huisvesting en arbeid. Het wordt wenselijk geacht dat arbeidsmigranten die in Roosendaal tijdelijk werken ook voornamelijk in Roosendaal verblijft. Hiermee wordt het aantal verkeersbewegingen beperkt en ontstaat een directe relatie met het economisch belang voor Roosendaal.

Beoordeling en conclusie

Het voornemen heeft betrekking op de realisering van logiesvoorzieningen voor arbeidsmigranten die werken in de regio Roosendaal. Dat past binnen de uitgangspunten van de nota Arbeidsmigranten in Roosendaal. Het plan voorziet in kwalitatieve wooneenheden die door een professionele organisatie worden verhuurd. Er wordt (ruimschoots) voldaan aan de parkeernormen. Dit initiatief leidt tot minder illegale (onder)verhuur van bestaande woningen en minder overlast door overbewoning in de wijken. Het voornemen past binnen de beleidskaders zoals opgenomen in de nota Arbeidsmigranten in Roosendaal. Welstandsnota Roosendaal 2013

Toetsingskader De gemeente Roosendaal heeft sinds 2004 een welstandsnota zoals aangegeven in de Woningwet. Deze nota is in 2008 geactualiseerd. Met de herziening van 2013 heeft de gemeente het welstandsbeleid wederom geactualiseerd en versoepeld. In de kernen, enkele linten, vroege uitbreidingen en het buitengebied acht de gemeente het redelijk om welstand in te zetten vanwege het belang voor het aanzien van de gemeente. Dit geldt ook voor erfgoed in en bovengemiddeld zichtbare delen van de gebieden, zoals langs spoor en snelweg, waar verder weinig welstandseisen gelden.

Beoordeling en conclusie

Het projectgebied is in de welstandsnota gelegen in de aanduiding “Bedrijventerreinen”. Ten aanzien van dit gebied geldt het uitgangspunt: “Bedrijventerreinen zijn welstandsvrij, soepel of gewoon welstandsgebied. De indeling volgens de niveaukaart komt globaal neer op: De Wijper en de bedrijven aan de Spoorstraat zijn soepel welstandsgebied, enkele zones langs de hoofdroutes zijn gewoon welstandsgebied. De overige bedrijventerreinen zijn welstandsvrij, met uitzondering van reclame. Het beleid is gericht op het beheer van de rust in het straatbeeld en het aanzien vanuit de omgeving, waaronder de hoofdroutes. Bij de beoordeling zal onder meer aandacht geschonken worden aan de samenhang in zowel de architectonische uitwerking als het gebruik van materiaal en kleur, waarbij de nadruk ligt op de gebiedsranden.” Het onderhavige gebied is welstandsvrij en daardoor gelden er geen nadere welstandscriteria.

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 15 van 38 d02

Afbeelding 4.4: Welstandsnota - Gebiedskaart; het projectgebied is gelegen in het welstandsgebied "bedrijventerreinen"

Afbeelding 4.5: Welstandsnota - Welstandsniveaus; het projectgebied is gelegen in de welstandsniveau-aanduiding “vrij”

Geconcludeerd wordt dat het projectgebied welstandsvrij is en dat de geprojecteerde stedenbouwkundige structuur overeen komt met de uitgangspunten van de welstandsnota.

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 16 van 38 d02

5

Planologisch relevante (milieu)aspecten Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij planologische procedures verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten die van belang zijn voor het plangebied plan nader toegelicht.

5.1

Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

Aan artikel 2.14 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is met de inwerkingtreding van de Wet plattelandswoningen van 12 juli 2012 (Stb. 2012, 493) lid 7 toegevoegd. Het doel van lid 7 is ervoor te zorgen dat bij het beoordelen van een aanvraag om omgevingsvergunning voor een milieuactiviteit voor de omliggende gebouwen dient te worden uitgegaan van de planologische status daarvan en niet van het feitelijke gebruik. Lid 7 is een reactie op de problematiek van de bescherming die de milieuwetgeving biedt aan bewoning die in strijd met het planologisch regime plaatsvindt (Kamerstukken II 2011/12, 33 078, nr. 3, p. 5 - 7). Op p. 6 van de memorie van toelichting is vermeld dat het planologische regime, en niet het feitelijk gebruik, bepalend is voor de milieubescherming. Lid 7 van artikel 2.14 Wabo werkt door in het Activiteitenbesluit milieubeheer op grond van artikel 8.40 Wet milieubeheer, nu deze bepaling verwijst naar artikel 2.22 Wabo, waarin vervolgens weer wordt verwezen naar artikelen 2.10 - 2.20 Wabo.

Beoordeling en conclusie

Uit artikel 2.14 lid 7 Wabo volgt dat voor de milieubescherming het planologische regime, en niet het feitelijk gebruik, bepalend is. De omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor logies, hetgeen geen gevoelige bestemming is die ook niet zoals wonen milieubescherming geniet. De VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering is dan ook niet van toepassing. In de VNG-publicatie wordt immers de invloed van milieuhinderlijke bedrijvigheid op gevoelige bestemmingen getoetst. Logies is echter geen gevoelige bestemming. In de VNG-publicatie is logies (pension) immers zelf als milieuhinderlijke bedrijvigheid aangemerkt (code 5510 in SBI-2008 en code 5511, 5512 in SBI-1993). De huisvesting van arbeidsmigranten in de logiesgebouwen aan de Gastelseweg 247 geniet derhalve geen – met wonen gelijk te stellen – bescherming tegen eventuele negatieve milieueffecten van omliggende bedrijven. Dat geldt zowel voor aanvragen om omgevingsvergunning voor een milieuactiviteit van die omliggende bedrijven, als in het kader van eventuele handhavingsverzoeken van de eigenaar (exploitant) van die logiesgebouwen, de arbeidsmigranten die daarin gehuisvest zijn, het uitzendbureau waarvoor ze werken als belangenverenigingen voor arbeidsmigranten, tegen die omliggende bedrijven.

Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening in relatie tot milieuhinder is er geen sprake van negatieve effecten door de realisering van het planvoornemen. 5.2

Bodem

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen naar een meer gevoelige bodemfunctie dient te worden aangetoond dat de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Voor locaties waar nieuwe (woning)bouwmogelijkheden zijn opgenomen, dient middels een verkennend bodemonderzoek inzicht te worden verkregen in de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de 20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 17 van 38 d02

bodem en de mogelijke aanwezigheid van verontreinigde stoffen in de grond of het freatisch grondwater. Op basis van de resultaten van een verkennend bodemonderzoek wordt vastgesteld of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem een belemmering vormt voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling.

Beoordeling en conclusie

Wematech Bodem Adviseurs B.V. heeft in februari 2022 een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het projectgebied. Dit onderzoek is uitgevoerd op de gronden behorend bij de adressen Gastelseweg 237 -245 te Roosendaal en omvat het gehele projectgebied. Doel van het onderzoek is het verkrijgen van inzicht in de actuele bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie en op basis hiervan na te gaan of de bodemkwaliteit een belemmering kan opleveren voor de voorgenomen ontwikkeling ter plaatse. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt dat als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing is gevoegd. Hieronder zijn de belangrijkste conclusies weergegeven.

Perceel 3186 (Gastelseweg 239) De aangetroffen antropogene bijmengingen zijn in principe asbestverdacht, doch bij voorgaand onderzoek zijn deze bijmengingen ook al aangetroffen en middels onderzoek naar asbest is aangetoond dat er geen asbest aanwezig is. Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond licht verontreinigd is met cadmium, koper, kwik, lood, zink en som drins. De bovengrond voldoet indicatief aan klasse wonen grond. De ondergrond is niet verontreinigd. De ondergrond voldoet indicatief aan klasse achtergrondwaarde grond. Het grondwater is licht verontreinigd met molybdeen. Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek dient de gestelde hypothese "niet verdachte locatie" formeel gezien verworpen te worden. Gezien de geringe overschrijdingen en het van nature voorkomen van verhoogde achtergrondgehaltes in het grondwater is het echter gerechtvaardigd de gestelde hypothese te accepteren. Perceel 3184 en 7322 Oorzaak/bron en aard van de bodemverontreiniging Bij eerder onderzoek is ter plaatse van de locatie in de bovengrond een sterke verontreiniging met OCB. Bij onderhavig onderzoek is deze verontreiniging bevestigd. De bovengrond is over een oppervlakte van circa 150 m2 sterk verontreinigd met OCB. Plaatselijk is de ondergrond nog licht tot matig verontreinigd met OCB. Op het perceel 7322 is de grond slechts licht verontreinigd met OCB.

Op basis van de resultaten kan worden geconcludeerd dat een volume van circa 75 m³ sterk verontreinigd is met OCB (met name DDT). De oorzaak van de grondverontreiniging is niet eenduidig vastgesteld, maar hangt mogelijk samen met een historische aanmaakplaats van bestrijdingsmiddelen voor de voormalige boomgaard. Aangezien de situatie ter plaatse al jaren niet is gewijzigd en er geen activiteiten hebben plaatsgevonden die een dergelijke verontreiniging hebben veroorzaakt, is sprake van een historisch geval van bodemverontreiniging. De lichte verontreiniging is diffuus aanwezig in de (boven)grond.

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 18 van 38 d02

Ernst verontreiniging Aangezien het volumecriterium van 25 m3 sterk verontreinigde grond wordt overschreden, is hier sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Spoedeisendheid Aangenomen wordt dat geen sprake is van humane en/of ecologische risico’s, omdat de verontreiniging aanwezig is onder een verharding, waardoor geen sprake is van een spoedeisend geval van ernstige bodemverontreiniging. Een volledig sanscritbeoordeling is niet uitgevoerd. Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek dient de gestelde hypothese "aanwezigheid van en geval van ernstige bodemverontreiniging " geaccepteerd te worden. Percelen 7198 en 5796 Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond licht verontreinigd is met som DDD, som DDE, som drins, alpha-endosulfan en/of som chloordaan. Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek dient de gestelde hypothese "niet verdachte locatie" formeel gezien verworpen te worden. Gezien de geringe overschrijdingen is het echter gerechtvaardigd de gestelde hypothese te accepteren. Algemeen Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat bij ongewijzigd gebruik binnen de huidige functieklasse enkele gebruiksbeperkingen gesteld moeten worden aan de onderzoekslocatie.

Er mogen geen graafwerkzaamheden plaatsvinden binnen de contouren van de sterke verontreiniging zonder instemming van het bevoegd gezag. Advies Geadviseerd wordt de resultaten van het onderzoek bij de aanvraag om omgevingsvergunning te voegen. Tevens wordt geadviseerd om, bij voorgenomen graafwerkzaamheden binnen de contouren van de sterke verontreiniging, een saneringsplan dan wel een BUS-melding in te dienen bij het bevoegd gezag Wbb. Zonder instemming mogen er geen graafwerkzaamheden plaatsvinden binnen dit sterk verontreinigd gebied. Verder wordt geadviseerd om bij hergebruik van de overige grond rekening te houden met de resultaten van onderhavig onderzoek. In overleg met het bevoegd gezag wordt een saneringsplan en/of saneringsmaatregelen vastgesteld. De bevinden en rapporten worden ter beoordeling voorgelegd. Na afronding van de al dan niet benodigde sanering is aangenomen dat de bodemkwaliteit afdoende voor het toekomstig gebruik. 5.3

Water Toetsingskader Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is het opstellen van een waterparagraaf verplicht, mede in relatie tot de watertoets. Hierna is het relevante waterschapsbeleid beschreven. Daarnaast wordt op beknopte wijze ingegaan op de (eventuele) invloeden welke de beoogde plannen op de aanwezige waterhuishouding heeft, en middels welke maatregelen/voorzieningen deze invloeden kunnen worden geminimaliseerd.

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 19 van 38 d02

Waterschapsbeleid Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Rucphen Het gaat dan om het waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2016-2021, wat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid. Het waterbeheerplan houdt rekening met de toekomst: klimaatadaptatie, innovaties, ruimtelijke ontwikkelingen, toekomstig medegebruik en het tegengaan van verdroging. Deze ontwikkelingen geven aanleiding tot de volgende accenten:  het nationale Deltaprogramma voor waterveiligheid en de versterking van de dijken langs de Rijkswateren en de regionale rivieren;  het optimaliseren van de zoetwatervoorziening met het oog op de toenemende droogte;  inzet op bewustwording van watergebruikers zodat hun inzicht groeit over wat ze zelf aan waterbeheer kunnen bijdragen;  helderheid over zowel beperkingen als mogelijkheden voor de gebruiksfuncties van het watersysteem;  het verbeteren van de waterkwaliteit in een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie (combineren van verbeteren van de waterstanden, onderhouden van sloten en treffen van inrichtingsmaatregelen);  afvalstoffen steeds meer inzetten als waardevolle grondstoffen zoals terugwinning van

fosfaat en productie van bioplastic uit afvalwater;  een duurzame energiewinning. Het waterschap heeft een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta. Bij een toename en afkoppelen van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Met betrekking tot hydrologisch neutraal ontwikkelen hebben de drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hun keuren geharmoniseerd, genaamd “Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabants waterschappen”.

De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. De grenswaarden waaraan getoetst wordt zijn; minder dan 500 m², tussen de 500 m² en 10.000 m² en meer dan 10.000 m². de toename van verhard oppervlak tussen de 500 m2 en 10.000 m2 is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel: Benodigde retentiecapaciteit (in m3) = toename verhard oppervlak (in m2) x Gevoeligheidsfactor x 0,06. De norm voor de retentie bedraagt 600 m 3/hectare.

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 20 van 38 d02

Waterplan Roosendaal

Het Waterplan is een samenwerkingsproduct van de gemeente Roosendaal, Waterschap Brabantse Delta, Waterleidingmaatschappij Brabant Water en provincie Noord-Brabant. Het plan vormt de opstap naar een intensieve en efficiënte samenwerking vanuit het besef dat alleen op deze manier de veelal integrale waterproblemen aangepakt kunnen worden. Het Waterplan is een vrijwillige planvorm die geen wettelijke verankering kent. De doelstellingen uit dit Waterplan dienen dan ook vertaald te worden in de gemeentelijke plannen die wel een juridische grondslag kennen. Het Waterplan vervult in dat opzicht de functie van Koepelplan op gemeentelijk niveau. In het Waterplan wordt vooruit geblikt op de wijze waarop in de toekomst met water binnen Roosendaal wordt omgegaan. De doelen van het Waterplan zijn:  inzicht in het functioneren van het watersysteem en de wijze waarop dit bepalend is voor functies als groen, wonen, werken en recreatie;  het ontwikkelen van een gezamenlijke visie op het waterhuishoudkundig beleid binnen de gemeente Roosendaal;  het benoemen van ingrepen gericht op het verbeteren van de Roosendaalse waterhuishouding. Deze doelen dragen bij aan het realiseren van de hoofddoelstelling van het nieuwe waterbeheer: "Het creëren van een duurzaam en veerkrachtig watersysteem met een daarop afgestemd water- en landgebruik tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten".

Vanuit een brede participatie waarin niet alleen de verschillende overheidsinstanties maar ook belangengroepen hebben meegewerkt, worden in dit Waterplan doestellingen, beleidsregels en maatregelen uitgewerkt die toewerken naar het bereiken van dit gewenste eindbeeld. Beoordeling en conclusie

Huidige situatie

De locatie is gelegen aan de noordzijde van de stad Roosendaal. De locatie is als bedrijventerrein in gebruik en er is (nog) grotendeels onbebouwd en onverhard. Volgens het bodemonderzoek4 kan aan de hand van de uitgevoerde grondboringen een globale beschrijving van de bodemopbouw worden gegeven:  0-50 cm matig humeus zwak siltig matig fijn zand  50-100 cm Zwak humeus zwak siltig matig fijn zand  100-300 cm Matig siltig matig fijn zand. Oppervlaktewater In en in de omgeving van het projectgebied zijn geen waterlopen gelegen die zijn aangemerkt als een categorie A of B waterloop op de Legger van het waterschap. Grondwater Volgens de milieuverordening van de provincie Noord-Brabant, ligt het projectgebied niet in een waterbergingsgebied of grondwaterbeschermingsgebied. Op de bodemkaart (Stiboka, blad 49 Oost, 1982) is ter plaatse van het projectgebied de watertrap VI aangegeven, hetgeen staat voor een gemiddelde hoogste grondwaterstand van 40-80 cm onder maaiveld en een gemiddelde laagste grondwaterstand van meer dan 120 cm onder maaiveld. Er zijn in de bestaande situatie geen gevallen van wateroverlast bekend. De regionale stromingsrichting van het grondwater is, op basis van de grondwaterkaarten van de Dienst Grondwaterverkenning TNO, noord tot noordwestelijk. Verharding Het projectgebied is gelegen in bestaand stedelijk gebied en is deels verhard, deels onverhard.

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 21 van 38 d02

Toekomstige situatie

Het beoogde plan voorziet in de bouw van een logiesvoorziening voor arbeidsmigranten met de daarbij behorende parkeervoorziening. Relevant zijn de mutaties in de oppervlakten verharding in het projectgebied. In tabel 5.1 is de oppervlakteverdeling inzichtelijk gemaakt van de huidige en toekomstige situatie. De oppervlaktetekeningen die behoren bij de berekeningen zijn opgenomen als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing. Tabel 5.1: Verharding projectgebied

Gebouwen Overige terreinverharding (toeritten, paden, parkeervoorzieningen) Groen voorziening Totaal Toename/afname

Oppervlakte Huidige situatie 292 m2 1.167 m2 3.404 m2 4.863 m2

Toekomstige situatie 1.288 m2 2.882 m2 693 m2 4.863 m2 + 2.711 m2

Uit voorgaande tabel blijkt, dat de totale verharde oppervlakte in het projectgebied in de toekomst zal toenemen met 2.711 m2. Gezien deze omvang (meer dan 500 m 2) zijn voorzieningen voor de verwerking van hemelwater vereist.

Huishoudelijk afvalwater (vuil water)

Het huishoudelijk afvalwater wordt afgevoerd middels een nieuwe aansluiting op de aanwezige riolering in de Gastelsestraat, overeenkomstig de voorwaarden van en in overleg met de rioolbeheerder.

Watertoets

Sinds 1 november 2003 is de zogenaamde Watertoets verplicht. Dat wil zeggen dat in elk ruimtelijk plan (dus ook in een bestemmingsplan) gemotiveerd moet worden aangegeven hoe met het water in het gebied wordt omgegaan en wat de ruimtelijke veranderingen voor het water betekenen. In het voorafgaande is al aangegeven dat de beoogde planherziening een verandering op watergebied inhoudt en op welke wijze dit gepland is. Het overleg met de waterbeheerder(s) is onderdeel van deze watertoets. De watertoets wordt uitgevoerd tijdens het overleg met het waterschap. 2.711 m2 x 0,06 = 162,66 m3 Dit betekent dat er binnen het plangebied 162,66 m3 geborgen moet worden. De waterberging zal moeten worden gerealiseerd op eigen terrein. Dit kan eventueel gerealiseerd middels het aanleggen van een wadi, groene daken en/of infiltratiekratten. Een voorziening dient verder te voldoen aan de volgende eisen:  De bodem van de voorziening ligt boven de GHG;  De afvoer uit de voorziening vindt plaats via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater. Indien een afvoer-constructie wordt toegepast, dient deze in verband met verstoppingen een minimale diameter van 4 cm te hebben. 5.4

Cultuurhistorie Cultuurhistorische waardenkaart provincie Noord-Brabant In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met de aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden. De gemeente, waarbinnen de betreffende ontwikkeling plaatsvindt, is hierbij het bevoegd gezag. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de Provincie Noord-Brabant staat aangegeven welke archeologische en cultuurhistorische waarden (in potentie) aanwezig zijn. 20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 22 van 38 d02

Het provinciaal cultuurhistorisch belang bestaat uit 5 kaartlagen: regio's, cultuurhistorische landschappen, cultuurhistorische vlakken, archeologische landschappen en complexen van cultuurhistorisch belang. Het gaat hierbij om erfgoed dat van belang is voor de regionale identiteit en om de meest waardevolle gebieden en ensembles. Uit navolgende uitsnede van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart blijkt dat het plangebied zelf niet als cultuurhistorisch waardevol is aangemerkt. De Gastelseweg is aangeduid als een lijnvormig element van zeker historisch belang. Het initiatief heeft geen gevolgen voor de wegenstructuur en de Gastelseweg, zodat dit geen belemmering vormt.

Afbeelding 5.1: Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart provincie Noord-Brabant; globale ligging projectgebied rood omcirkeld

Cultuurhistoriekaart gemeente Roosendaal De Cultuurhistoriekaart van de gemeente Roosendaal biedt een overzicht van de aanwezige cultuurhistorische aspecten, structuren en gebieden in de gemeente Roosendaal. Op de gemeentelijke cultuurhistoriekaart is onder andere de locatie van historische bouwkunst en historische stedenbouw binnen de gemeente weergegeven. Het projectgebied wordt niet aangemerkt als terrein met cultuurhistorische waarde. Evenmin wordt er historisch groen of historische bebouwing in of nabij het projectgebied gesignaleerd. De Gastelsestraat wordt aangemerkt als lijnstructuur van redelijk hoge waarde. Door het planvoornemen worden geen veranderingen aan de Gastelsestraat aangebracht, of althans geen veranderingen die van invloed zouden kunnen zijn op de cultuurhistorische waarde van deze straat. Ruimtelijke ontwikkeling De omgeving van Roosendaal is waarschijnlijk in de Hoge Middeleeuwen (1000-1200) ontgonnen. Het vestigingspatroon bestond uit kleine buurtschappen van enkele boerderijen. Het projectgebied behoorde tot de lintbebouwing langs de Gastelsestraat.

20220069 | Gastelseweg 237 te Roosendaal Ruimtelijke onderbouwing

| 23 van 38 d02

Afbeelding 5.2: Topografische situatie in 1940 (links) en 1990 (midden) en 2000 (rechts) - in 1940 waren er langs de Gastelsestraat enkele woningen aanwezig; in 1990 was het bedrijventerrein Borchwerf in uitvoering, maar had het projectgebied nog niet bereikt; in 2000 was dat wel het geval.

Door de realisering van het bedrijventerrein Borchwerf is de situatie ingrijpend veranderd. Niet alleen kwam het projectgebied binnen de stadsbebouwing te liggen, maar het beloop van de wegen werd ook sterk gewijzigd. In het projectgebied zijn geen bijzondere relicten van de oude situatie overgebleven. Monumenten en karakteristieke bebouwing In de directe omgeving van het projectgebied bevinden zich geen rijks- of gemeentelijke monumenten. Evenmin zijn er panden in het kader van het MIP (Monumenten Inventarisatie Project) aangewezen als karakteristiek. Conclusie Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor dit initiatief. 5.5