1 - De Bulkenaar_vastgesteld_1_Toelichting.pdf

4.15

Klimaatbestendig bouwen

Een van de doelstellingen van het Deltaprogramma is dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig en waterrobuust is ingericht. In verband met de grote ruimtelijke opgaven voor (woning)bouw en energietransitie, vraagt de deltacommissaris extra aandacht voor de verbinding tussen water en ruimte en verzoekt hij alle overheden hieraan in hun omgevingsbeleid invulling te geven. Nederland is klein en iedere opgave gaat gepaard met een forse ruimteclaim. Daarom is het van groot belang dat de doelen van het Deltaprogramma – voor waterveiligheid, zoetwaterbeschikbaarheid en ruimtelijke adaptatie – doorwerken in de omgevingsvisies van Rijk, provincies en gemeenten en dat ze meegenomen worden bij de voorbereiding van concrete projecten in het fysieke domein. Ook is het van belang dat overheden zelf, als opdrachtgever, het goede voorbeeld geven én bevorderen dat ook burgers en bedrijfsleven hun aandeel leveren. Het is van het grootste belang dat Nederland zich goed blijft voorbereiden op de gevolgen van klimaatverandering. De grote uitdaging is om bij alle ruimtelijke plannen volop rekening te houden met

65

bestemmingsplan De Bulkenaar (vastgesteld)

de wateropgave en het veranderende klimaat. In Nederland leidt klimaatverandering tot hogere temperaturen, meer (extreme) neerslag, drogere zomers en een stijgende zeespiegel. Het gaat daarbij niet alleen om geleidelijke veranderingen. Extreem weer, zoals hittegolven en forse regen- en hagelbuien, zal steeds vaker voorkomen en tot meer schade en slachtoffers leiden. Ook de gemeente Roosendaal is zich hier van bewust en wil in het plangebied zoveel mogelijk klimaatbestendig bouwen, zodat de bebouwing bestand is tegen weersextremen als gevolg van klimaatverandering. Klimaatadaptief bouwen en inrichten biedt ook een kans om van gebieden aantrekkelijke leef- en vestigingslocaties te maken met meer groen en ruimte voor water in de bebouwde omgeving en voor meer innovatieve bouwvormen. Hiermee worden ook andere doelen dan klimaatadaptatie gediend, zoals een gezonde en veilige leefomgeving, biodiversiteit en het verhogen van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Om klimaatbestendig bouwen en inrichten te bevorderen en daarmee in te spelen op een toenemende kans op wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen kan de gemeente nadere kaders of eisen stellen bij de voorgenomen gebiedsontwikkeling. Het kan daarbij gaan om het treffen van maatregelen om: de wateroverlast te verminderen. de hittestress te verminderen.

de nadelige gevolgen van langdurige droogte en bodemdaling te verminderen. de biodiversiteit te versterken. Het Bouwbesluit bevat technische eisen aan bouwwerken over de aspecten veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid. Deze regels zijn, met uitzondering van de energiezuinigheid, uitputtend bedoeld.

66

bestemmingsplan De Bulkenaar (vastgesteld)

Hoofdstuk 5

5.1

Het bestemmingsplan

Algemeen

Het bestemmingsplan bevat regels die het juridisch instrumentarium geven voor het regelen van het gebruik va de gronden en opstallen én bepalingen over de toelaatbaarheid van bebouwing. Het bestemmingsplan kan, naast de digitale, leidende versie, analoog worden verbeeld en gaat vergezeld van deze toelichting. De toelichting heeft geen bindende werking en maakt juridisch geen deel uit van het bestemmingsplan. Wel heeft de toelichting een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan.

5.2

Opzet van de planregels

De regels bestaan uit vier hoofdstukken. Dit zijn de 'Inleidende regels', de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' en de 'Overgangs- en slotregels'. Meer specifiek kan de inhoud van de artikelen als volgt worden weergegeven. Hoofdstuk 1 Inleidende regels Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het plan. Het tweede artikel betreft de wijze van meten, waarin wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels In dit hoofdstuk worden planregels gegeven voor de binnen het plangebied bestaande functies. Alle bestaande functies zijn in voorliggend bestemmingsplan positief bestemd. Per bestemming zijn de doeleinden c.q. de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. Indien wordt voldaan aan de voorgeschreven maatvoering (bebouwingspercentage, goothoogte en dergelijke) en wordt gebouwd binnen het eventueel aangegeven bouwvlak, kan hiervoor in de regel zonder meer een omgevingsvergunning voor het bouwen (voorheen bouwvergunning) worden verleend. Hoofdstuk 3 Algemene regels Dit hoofdstuk bevat de volgende algemene regels: Artikel 11 Anti-dubbeltelregel: dit artikel voorkomt dubbel gebruik van gronden bij bouwmogelijkheden, in de zin dat dezelfde gronden niet voor verschillende bouwplannen mogen worden meegenomen.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels: dit artikel bevat een verbod om de gronden te gebruiken in strijd met de bestemming. Artikel 13 Algemene aanduidingsregels: in dit artikel zijn een aantal specifieke regelingen opgenomen voor gebieden/zones die op de verbeelding zijn aangeduid. Het gaat hierbij om de 'milieuzone - geurzone', 'overige zone - reservering ontsluitingsweg', 'veiligheidszone - leiding', 'vrijwaringszone - buisleidingenstraat', 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied', 'vrijwaringszone weg' en de 'wetgevingszone - 380kV-hoogspanningsverbinding'. Artikel 14 Algemene afwijkingsregels: in deze bepaling zijn een aantal algemene afwijkingen opgenomen van de regels. Het betreft de onder meer mogelijkheid om onder voorwaarden maximaal 10% af te wijken van de voorgeschreven maatvoeringen. Artikel 15 Overige regels: In artikel 35 van de planregels is een voorrangsregeling opgenomen. 1. Dubbelbestemming gaat voor op een enkelbestemming; 2. Aanduiding gaat voor op een enkelbestemming;

67

bestemmingsplan De Bulkenaar (vastgesteld)

3. Aanduiding gaat voor op een dubbelbestemming. Hoofdstuk 4 Overgangs-en slotregels Dit hoofdstuk bevat: Artikel 16 Overgangsrecht: hierin is bepaald dat legaal gebouwde bouwwerken, die op het moment van de tervisielegging van het plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bouwregels zoals deze in dit nieuwe bestemmingsplan zijn opgenomen. Deze bouwwerken mogen eveneens deels worden vernieuwd of veranderd of in geval van tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden herbouwd. Voorwaarde is wel dat de afwijking van de bouwregels naar aard en omvang niet mag worden vergroot. Via een omgevingsvergunning is een eenmalige vergroting van maximaal 10% toegestaan. Tevens is een regeling opgenomen die toeziet op het gebruik van gronden en opstallen. Wanneer het bestaande legale gebruik op het moment dat het bestemmingsplan rechtskracht krijgt, afwijkt van de regels, mag dit bestaande gebruik in die omvang worden gehandhaafd. Een intensivering van het gebruik is dus niet toegestaan. Ook naar aard mag het gebruik niet verder gaan afwijken. Wanneer het gebruik gedurende een termijn van meer dan een jaar onderbroken wordt dan mag het niet meer opnieuw worden opgepakt. Artikel 17 Slotregel.

5.3

Beschrijving van de bestemmingen

Artikel 3 Buisleidingenstraat Deze bestemming ziet toe op de Buisleidingenstraat die in Zuidwest Nederland loopt, namelijk vanaf Pernis richting Antwerpen/Zeeland. De buisleidingenstrook is dan ook primair bestemd voor het leggen van buisleidingen en kabels. Ter bescherming van de buisleidingenstrook is tevens een aanlegvergunningstelstel opgenomen. Een van de uitzonderingen op het aanlegvergunninstelsel is de aanleg van de verbindingsweg, zoals die geregeld is in artikel 6 van dit bestemmingsplan. Artikel 4 Groen - Landschapspark Deze bestemming is gericht op het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van landschappelijke, ecologische waarden en natuurwaarden. Binnen dit landschapspark is een veelheid aan functies toegestaan die gericht zijn op het beleven in en van het landschap. Hierbij gaat het onder meer om speel-, spel- en vergelijkbare sportvoorzieningen, dagrecreatie, parkgebied en waterpartijen. Bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan voor zover deze van beperkte omvang zijn. Artikel 5 Maatschappelijk In deze bestemming is het ziekenhuis met de daarbij behorende voorzieningen geregeld. In de regels is opgenomen dat voor de medische zorgverlening maximaal 110.000 m2 b.v.o. mag worden aangewend. Ook voor andere voorzieningen, zoals zorggerelateerde voorzieningen, kleinschalige detailhandel, persoonlijke dienstverlening e.d. zijn maatvoeringen opgenomen.

Hierbij geldt wel dat de genoemde voorzieningen een aanvulling moeten zijn op het voorzieningenniveau van de stad en de regio. Gebouwen zijn uitsluitend binnen het op de verbeelding opgenomen bouwvlak toegestaan. Artikel 6 Verkeer Deze bestemming is toegekend aan de verbindingsweg naar het ziekenhuis. Artikel 7 Water Deze bestemming is toegekend aan de primaire watergangen, voor zover dat niet binnen de bestemming Verkeer gelegen is.

68

bestemmingsplan De Bulkenaar (vastgesteld)

Artikel 8 Leiding De aanwezige nuts- en buisleidingen (brandstofleiding, hoogspanningsleiding, propyleenleiding en leidingstrook) in zijn bestemd als Leiding. De regeling voorziet in de aanwezigheid en de bescherming van de leidingen Artikel 9 Waarde - Archeologie 1 / Artikel 10 Waarde - Archeologie 2 Er zijn twee dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie. Waarde - Archeologie 1 is bedoeld voor gebieden met een hoge archeologische verwachtuingswaarde en Waarde - Archeologie 2 voor gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde. Voor de Archeologie 1 bestemming geldt dat bij een bouwvoornemen voor bebouwing van 50 m2 of meer en een bebouwingsdiepte van meer dan 0,5 m. archeologische rapportages moeten worden overlegd, waarin inzicht wordt geboden in het aspect archeologie. Bij Archeologie 2 geldt in afwijking hiervan een oppervlaktemaat van 100 m2.

5.4

Verbeelding

Op de verbeelding is het gebied ingetekend waarop het bestemmingsplan betrekking heeft. Deze verbeelding heeft een directe juridische binding. Voor zover het ondergrondgegevens betreft, zoals ingetekende gebouwen e.d., kunnen aan de verbeelding geen rechten worden ontleend. De verbeelding heeft een belangrijke rol bij het bepalen van de bouwmogelijkheden. Zo wordt op de verbeelding aangegeven welke bestemmingen voor de gronden gelden. Op de verbeelding wordt aan de rechterzijde uiteengezet wat de verschillende kleuren en aanduidingen inhouden.

5.5

Handhavingsparagraaf

Een bestemmingsplan is voor de gemeente een belangrijk instrument om haar ruimtelijk beleid vorm te geven. Door middel van een combinatie van positieve bestemmingen en het uitsluiten van bepaalde activiteiten en functies kan sturing plaatsvinden van gewenste en ongewenste ontwikkelingen. Een belangrijk aspect hierbij is de handhaving en het toezicht op de naleving van het bestemmingsplan. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten ook op langere termijn daadwerkelijk te kunnen vasthouden. Daarnaast is de handhaving van belang uit een oogpunt van rechtszekerheid: alle bewoners en gebruikers dienen door de gemeente op eenzelfde wijze daadwerkelijk aan het plan worden gehouden. In dit bestemmingsplan is daarom allereerst gestreefd naar een zo groot mogelijke eenvoud van in het bijzonder de regels. Hoe groter de eenvoud (en daarmee de toegankelijkheid en leesbaarheid), hoe groter in de praktijk de mogelijkheden om toe te zien op de naleving van het plan. Hoe minder knellend de regels zijn, hoe kleiner de kans dat het met de regels wat minder nauw wordt genomen. In de praktijk worden op den lange duur immers ook alleen die regels gerespecteerd waarvan door de betrokkenen de noodzaak en de redelijkheid wordt ingezien. In de bebouwingsregels zijn maten opgenomen die van toepassing zijn op gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Te realiseren gebouwen en andere bouwwerken moeten voldoen aan deze maatvoering, zo niet, dan kan het college van burgemeester en wethouders geen omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen. Gebruiksregels worden opgenomen om gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken en ongewenste ontwikkelingen uit te sluiten. Toetsing aan de gebruiksregels is aan de orde bij functiewisseling of nieuwvestiging. De doelstellingen van het ruimtelijke beleid kunnen slechts verwezenlijkt worden, indien de regels van het bestemmingsplan worden nageleefd. De gemeente dient op de eerste plaats zelf haar regels na te leven en vervolgens dient de gemeente er zorg voor te dragen dat anderen deze regels naleven.

69

bestemmingsplan De Bulkenaar (vastgesteld)

Hoofdstuk 6

6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 onder 1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in het kader van de bestemmingsplanprocedure de economische uitvoerbaarheid van het plan te worden onderzocht. In het bestemmingsplan wordt binnen de bestemming “Maatschappelijk” maximaal 110.000 m2 bvo medische zorgverlening en zorg gerelateerde voorzieningen gerealiseerd, waarbij de zorg gerelateerde voorzieningen maximaal 15.000 m2 bvo mogen bedragen met dien verstande dat daarvan maximaal 1.500 m2 bvo voor detailhandel en restauratieve voorzieningen is toegelaten. Om de bestemming mogelijk te maken dienen onderstaande voorzieningen gerealiseerd te worden: Een ontsluitingsweg voor het ziekenhuis met 2 aansluitingen op de A58; Een landschapspark. De gemeente voert een actieve grondpolitiek op de locatie door het aankopen van gronden. In dat kader is in 2019 op de gronden gelegen binnen het exploitatiegebied een voorkeursrecht gevestigd op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient de gemeenteraad voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, bij het in procedure brengen van het ontwerp bestemmingsplan, een ontwerp exploitatieplan vast te stellen.

Op grond van artikel 6.12, tweede lid Wro kan de gemeenteraad hiervan afwijken als kostenverhaal “anderszins verzekerd” is en het stellen van aanvullende eisen en regels niet nodig is. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan “De Bulkenaar” is het kostenverhaal niet van alle eigenaren veiliggesteld middels aankoop van de grond of het sluiten van een zogenaamde anterieure overeenkomst, zodat tevens een exploitatieplan ten behoeve van het bestemmingsplan wordt vastgesteld. De gemeente heeft voor vaststelling van het bestemmingsplan vastgelegd dat Bravis de grond die bestemd is voor de realisatie van het ziekenhuis ook daadwerkelijk gaat afnemen onder de overeengekomen voorwaarden. Hiervoor is een anterieure overeenkomst gesloten. In het exploitatieplan kunnen alle kosten, die wettelijk verhaald kunnen worden op grondeigenaren, worden opgenomen. Het betreft: Inbrengwaarde (aankoopwaarde) van de grond van eigenaren middels onafhankelijke taxatie. Overige kosten grondexploitatie zoals: onderzoekskosten, civieltechnische kosten, planontwikkelingskosten en mogelijke kosten bovenwijkse voorzieningen De kosten dienen naar rato van de 3 criteria: Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid toegerekend te worden aan de exploitatie. Als kosten niet of gedeeltelijk kunnen worden toegerekend dient in aanvullende dekking te worden voorzien (bijdrage van de gemeente).

In kader van publiekrechtelijk kostenverhaal middels een exploitatieplan kunnen er niet meer kosten verhaald worden dan er opbrengsten zijn. De zogenaamde macro-aftopping. In het exploitatiegebied van circa 50,6 hectare is een beperkt gedeelte 12,1 hectare uitgeefbaar (24%). Het kostenverhaal is dus beperkt tot de opbrengsten van het uitgeefbaar gebied

70

bestemmingsplan De Bulkenaar (vastgesteld)

Uit het exploitatieplan blijkt dat een gedeelte van de kosten niet verhaald kan worden omdat de kosten hoger zijn dan de opbrengsten. Voor dit tekort dient de gemeente te voorzien in de dekking. Daarnaast heeft het landschapspark ook een functie voor de bestaande wijk Tolberg en zal ook hiervoor een bijdrage gevraagd worden aan de gemeente. Door de gemeente zijn in het kader van deze ontwikkeling een aantal kredieten beschikbaar gesteld ter dekking van het tekort op het exploitatieplan. Tot slot is de gemeente van oordeel dat Bravis voldoende financiële draagkracht heeft om het nieuwe ziekenhuis te realiseren, zodat het plan uitvoerbaar wordt geacht.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Participatie

Bewonersparticipatie Bij de totstandkoming van de gebiedsvsie, die ten grondslag ligt aan onderhavig bestemmingsplan, heeft de gemeente input gevraagd van veel verschillende instanties. Met behulp van hun kennis kon de visie worden opgesteld. Bovendien is de visie voor De Bulkenaar ontwikkeld in co-creatie met de Roosendalers zelf. Met een aantal van de in de volgende figuur weergegeven stakeholders is gesproken bij de totstandkoming van de visie.

Betrokken stakeholders

De overige stakeholders, zoals Zorgbelang Brabant, worden in het verdere traject betrokken. Nadat de locatiekeuze definitief was, zijn onder een groep van 1.400 omliggende huishoudens informatiebrieven verspreid. Hierin werden de ontwikkelingen binnen het gebied toegelicht en is ook het

71

bestemmingsplan De Bulkenaar (vastgesteld)

participatietraject aangekondigd. In de periode tot aan het opstellen van de gebiedsvisie, zijn met ongeveer dertig individuele omwonenden, in wisselende samenstellingen, gesprekken gevoerd. Met de direct omwonenden van de Bulkenaar en Natuurlijk Betrokken Tolberg zijn groepsgewijze overleggen gevoerd. De ideeën en visies die uit latere gesprekken en bijeenkomsten naar voren kwamen zijn gebruikt voor het opstellen van de gebiedsvisie. De direct omwonenden van de Bulkenaar werden persoonlijk geïnterviewd. Daarnaast was er in het winkelcentrum van Tolberg gelegenheid om de vragenlijsten in te vullen. Bovendien waren de vragen voor iedereen die dat wilde, digitaal te beantwoorden via een app van gemeentepeiler.nl. In totaal hebben ruim 400 mensen bijgedragen aan de input voor de gebiedsvisie. Overleg met instanties Met de provincie Noord-Brabant heeft een viertal ambtelijke overleggen plaatsgevonden over de ontwikkeling van de Bulkenaar. In het bestuurlijke Regionaal overleg Ruimtelijke Ontwikkeling van 20 november 2019 is de komst van het ziekenhuis en de gebiedsontwikkeling van De Bulkenaar bekrachtigd. Waterschap Brabantse Delta is geïnformeerd over de ontwikkeling waarbij is afgesproken dat het waterschap bij het bestemmingsplan en het ruimtelijk casco en het inrichtingsplan voor het landschapspark intensief zal worden betrokken.

Met Rijkswaterstaat heeft projectgroep De Bulkenaar in een pril stadium verkend op welke wijze de verbinding met de snelweg kan worden gerealiseerd. Daarbij is geconcludeerd dat een rotonde bij de zuidelijke afslag 25 van de A58 (Wouw, Wouwse Plantage) kan worden gerealiseerd. Met de leidingbeheerders in het gebied vanaf deze afslag tot aan de Bulkenaar, heeft afstemming plaatsgevonden over de wijze van het kruisen van de leidingen. Het betreft Tennet, LSNED, Dow-Chemical, Shell en het Waterschap Brabantse Delta.

6.2.2

Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het bestuursorgaan dat is belast met de voorbereiding van een bestemmingsplan verplicht om daarbij overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten, waterschappen en die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan is daartoe verzonden naar de volgende instanties: Rijkswaterstaat Zuid-Nederland * Waterschap Brabantse Delta * Provincie Noord-Brabant * LSNed Leidingenstraat Nederland * Dow Benelux * GGD West * Brandweer Midden- en West-Brabant * Zuidelijke Land- en Tuinbouworganisatie * Brabant Water Dienst vastgoed Defensie Gasunie Ministerie van Economische zaken, Landbouw & Innovatie (EL&I) De instanties voorzien van een * hebben een reactie ingediend. De ingekomen reacties zijn voorzien van een gemeentelijk antwoord en opgenomen in Bijlage 17 van deze toelichting. De reacties zijn, voor zover ruimtelijk relevant, in het ontwerp bestemmingsplan verwerkt.

72

bestemmingsplan De Bulkenaar (vastgesteld)

6.2.3

Inspraak

Op grond van de Inspraakverordening van de gemeente Roosendaal heeft het voorontwerp bestemmingsplan De Bulkenaar vanaf 1 februari 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Een ieder werd in de gelegenheid gesteld om op het voorontwerp te reageren. Tevens heeft, vanwege de coronamaatregelen, een digitale informatieavond (webinar) plaatsgevonden op 23 februari 2021, waarbij de gelegenheid werd geboden kennis te nemen van het voorontwerp bestemmingsplan en vragen te stellen. Gedurende de termijn dat het voorontwerp bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen, zijn 35 schriftelijke inspraakreacties ontvangen. De ingekomen reacties zijn voorzien van een gemeentelijk antwoord en opgenomen in Bijlage 17 van deze toelichting. De reacties zijn, voor zover ruimtelijk relevant, in het ontwerp bestemmingsplan verwerkt.

6.2.4

Zienswijzen

Op de voorbereiding om een besluit omtrent de aanpassingen is de in artikel 3.8 Wro geregelde procedure van toepassing, dat wil zeggen dat het ontwerp gedurende zes weken ter inzage dient te liggen, waarbinnen eenieder zijn zienswijze kenbaar kan maken. Het ontwerp bestemmingsplan De Bulkenaar heeft van 5 juli 2021 tot en met 15 augustus 2021 voor een ieder ter inzage gelegen, waarbij de gelegenheid is geboden om binnen deze termijn zienswijzen met betrekking tot het ontwerp kenbaar te maken. Gedurende de termijn dat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen, zijn 52 schriftelijke zienswijzen ontvangen. Op 15 september 2021 heeft een hoorzitting plaatsgevonden. De ingekomen zienswijzen zijn voorzien van een gemeentelijk antwoord en opgenomen in de Nota zienswijzen in Bijlage 18 van deze toelichting. Tevens is het verslag van de hoorzitting als bijlage aan de Nota zienswijzen gevoegd.

73

Arcadis Nederland B.V. www.arcadis.com C05024.418437.0500