1 - b_NL.IMRO.1674.2123EXPLOITATIEBUL-0401_tb6.pdf

Ziekenhuis Groep in totaal 17.06.58 ha landbouwgrond. Koper is voornemens de grond te gebruiken als bouwgrond ten behoeve van de bouw van een ziekenhuis/zorgdienst. De koopsom voor de grond is € 12,00 per m2. Er worden voorts nog vergoedingen betaald voor herinrichting van het aan verkoper verblijvend bezit. Voor zuivere agrarische transacties is het kadaster geraadpleegd. In de nabijheid van het plangebied zijn vanaf januari 2020 de navolgende transacties bekend:

Pagina 30 van 45

Periode

Kadastrale gemeente

Grondgebruik

q4-2020

ROOSENDAAL EN NISPEN GRASLAND

Grondprijs per Akte analyse ha 9.083 € 50.116 NL4 7961800075 Nispen aan de kom. Bijna 1,3 ha gekocht.

q4-2020

ROOSENDAAL EN NISPEN GRASLAND

17.165 €

55.345

q3-2020

ROOSENDAAL EN NISPEN TUINLAND OVERIG

9.895 €

57.500

q2-2020

ROOSENDAAL EN NISPEN AKKERLAND

29.030 €

60.000

NL4 7959800052 Vroenhoutseweg Tussen Kruisland en plangebied, andere zijde A17. NL4 7851700044 Nispen - Heijbeek. Nabij grens België/Steenpaal (Antwerpseweg). Aardbeien en maisteelt NL4 7778500172

q3-2020

WOUW

28.460 €

62.368

NL4 7876200022 L-vormig perceel

q1-2021

ROOSENDAAL EN NISPEN TUINLAND OVERIG

20.114 €

66.732

q1-2020

WOUW

TUINLAND OVERIG

33.240 €

71.250

NL4 8045900198 Tussen Nispen en plangebied. Perceel aardappelen aan Dennenstraat (naast nr. 14) totaal 4.49.56 ha in transactie (1 perceel) NL4 7728200059 nabij Wouwse Plantage.

q1-2020

WOUW

AKKERLAND

9.845 €

72.173

NL4 7731200136 nabij te taxeren perceel. Spellestraat

q1-2021

BERGEN OP ZOOM

TUINLAND OVERIG

13.710 €

72.500

q4-2020

ROOSENDAAL EN NISPEN AKKERLAND

6.196 €

72.999

q4-2020

WOUW

SNIJMAIS

26.190 €

75.000

NL4 8051100092 tussen Bergen op Zoom en Heerle. Perceel vollegrond tuinbouw. Koper woont op 200m. Het in- en verkopen van paarden, alsmede het trainen van paarden en het verzorgen van stalling. NL4 7976500048 perceel Aardappelen, deel van een grotere kavel van 2 ha NL4 8022500166

q4-2020

WOUW

GRASLAND

32.775 €

77.015

NL4 7996800034

q1-2020

ROOSENDAAL EN NISPEN TUINLAND OVERIG

29.225 €

80.000

q1-2020

ROOSENDAAL EN NISPEN AKKERLAND

62.610 €

80.000

q1-2021

WOENSDRECHT

AKKERLAND

29.090 €

80.000

NL4 7744400161 Tussen Nispen en plangebied. Perceel tuinbouw/boomteelt. Eerenburg. NL4 7763500142 Tussen Nispen en plangebied. Langwerpig perceel 11,229 ha (Soedan gras, tagettes, tuinland) NL4 8045900100

q3-2020

WOUW

AKKERLAND

30.980 €

80.000

q3-2020

WOUW

GRASLAND

8.220 €

80.000

q1-2021

WOUW

GRASLAND

5.610 €

94.652

q1-2020

ETTEN-LEUR

GRASLAND

9.460 €

96.000

AKKERLAND

Opp.

NL4 7863300078 1 perceel van 3 ha, redelijk dichtbij plangebied. Bieten. NL4 7877700007 NL4 8072200045 Grasland, gekocht door aanwonende buur (Zoomvlietweg 13) NL4 7718500161

Pagina 31 van 45

4. Overwegingen ten aanzien van de wijze van waarderen 4.1

Inleiding

Opdracht is vaststellen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c ten eerste van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) tegen een nader te bepalen peildatum ten behoeve van het exploitatieplan Vinkenhoef. Tot de inbrengwaarde zoals genoemd in artikel 6.2.3 Bro worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. 4.2

Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde

In artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Uitgaande van de gemeentelijke grondexploitatie ligt het voor de hand dat nog niet verworven objecten in verband met de realisatie van het plan De Bulkenaar door de gemeente worden verworven. Daartoe heeft de gemeente laatstelijk op 28 mei 2020 een aanwijzingsbesluit ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten genomen en aan taxateur kenbaar gemaakt bereid te zijn om (uiteindelijk) het onteigeningsinstrumentarium zullen inzetten. Omdat alle te verwerven percelen onbebouwde percelen zijn en de taxateur geen inzage heeft kunnen krijgen in de persoonlijke situatie van de eigenaren, gaat ondergetekende voor de waardering van de inbrengwaarde van deze objecten voorzichtigheidshalve thans uit van de werkelijke waarde.

Ondergetekende neemt hierbij in aanmerking dat de gemeente kan besluiten het exploitatieplan te herzien nadat de onroerende zaak ter onteigening is aangewezen, is onteigend dan wel tegen onteigeningswaarde is verworven.

Pagina 32 van 45

4.3

Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde

4.3.1

Werkelijke waarde

Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet geeft regels voor de waardering van de onteigende zaak. De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 40b, lid 1 van de Onteigeningswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten, zodat moet worden uitgegaan van een geobjectiveerde waarde. In artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet wordt vervolgens invulling gegeven aan de wijze waarop - niet te verwarren met de methode waarmee - de werkelijke waarde wordt bepaald. In dit artikel is bepaald dat moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel is tot slot bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar andere maatstaf wordt bepaald. In de artikelen 40c tot en met 40e van de Onteigeningswet zijn correcties op de hoofdregel van artikel 40b lid 2 van de Onteigeningswet opgenomen. Artikel 40c van de Onteigeningswet bevat de zogenaamde eliminatieregel.

De eliminatieregel houdt in dat bij het bepalen van de werkelijke waarde geen rekening wordt gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt. Sinds het arrest van de Hoge Raad van 9 juli 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL1634) dient de vraag beantwoord te worden in hoeverre de waarde vermeerderende of waarde verminderende invloed van een bestemmingsplan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing moet blijven, voor zover de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming door niets anders is bepaald dan een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende (als bedoeld in art. 40c onder 3° Ow) en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridischplanologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt, mogelijk te maken. Of een samenstel van plannen dat is voorafgegaan aan het bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt, is de duiden als een “… concreet plan …”, in de zin van voornoemde uitspraak, kan worden beantwoord op basis van de vijf arresten van de Hoge Raad van 15 januari 2016 (o.a. ECLI:NL:HR:2016:25). In laatstgenoemd arrest zijn de juridische kaders voor eliminatie van de invloed van bestemmingsplannen door de Hoge Raad als volgt uiteengezet:

Pagina 33 van 45

a. artikel 40c Ow dient terughoudend te worden toegepast; b. de vraag of eliminatie van een door het geldende bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming moet plaatsvinden, dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Eliminatie kan niet in abstracto worden voorgeschreven of uitgesloten in bepaalde categorieën van gevallen; c. voor eliminatie is alleen plaats indien het werk waarvoor wordt onteigend tot stand wordt gebracht voor rekening en risico van rechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW (‘overheidswerken’); d. de omstandigheid dat de overheid voorbereidingswerkzaamheden uitvoert ten behoeve van een werk waarvoor wordt onteigend, brengt nog niet mee dat dit werk als een overheidswerk dient te worden aangemerkt. Artikel 40d van de Onteigeningswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt, dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden uitgesmeerd over alle gronden binnen dat complex. Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd.

Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Artikel 40e van de Onteigeningswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert en voorziet in de tweede plaats in mogelijkheden voor vergoeding van planschade binnen het kader van de onteigeningsprocedure. Artikel 40f van de Onteigeningswet omvat een correctie op artikel 40e van de Onteigeningswet, in die zin dat al uitgekeerde planschade op de vergoeding ingevolge artikel 40e van de Onteigeningswet in mindering wordt gebracht. 4.3.2

Gebruikswaarde

Toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet brengt met zich dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde). Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f voorziet derhalve in de beoordeling van de optimale aanwending (highest and best use of HABU).

Pagina 34 van 45

4.3.3

Complexwaarde

Zoals hiervoor is aangegeven volgt de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Toepassing van voornoemde criteria resulteert erin dat de begrenzing van het complex gelijk is aan de begrenzing van het exploitatieplangebied. De afbakening van het complex is naar het oordeel van taxateur gelijk aan het plan waarin de ontwikkeling van ziekenhuis, landschapspark en verkeersdoeleinden, als één geïntegreerde ruimtelijke ontwikkeling zijn gepresenteerd. Er is sprake van één exploitatie, derhalve van financiële samenhang. De drie plangebieden worden gelijktijdig ontwikkeld en de verkeersdoeleinden en het landschapspark waren niet ontwikkeld als het ziekenhuis zich er niet wilde vestigen. Het landschapspark dient voorts als buffer tussen het ziekenhuis (met hoogbouw) en de woonwijk Tolberg. Op basis van het vorenstaande komt taxateur tot de conclusie dat het complex gelijk is aan de begrenzing van exploitatieplan “De Bulkenaar”. 4.4

Onteigeningswaarde

De onteigeningswaarde omvat de volledige schadeloosstelling als bedoeld in artikel 40 van de Onteigeningswet. Naast de werkelijke waarde, zoals hiervoor omschreven, kan de schadeloosstelling bestaan uit waardevermindering van het overblijvende (artikel 41 van de Onteigeningswet) en persoonlijke schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (artikel 40 van de Onteigeningswet). De persoonlijke schaden bestaan doorgaans uit te compenseren inkomensbestanddelen en vergoeding van noodzakelijke kosten. Omdat de te verwerven gronden in agrarisch gebruik zijn, wordt ervan uitgegaan dat de eigenaar het vrijkomend vermogen benut om een vergelijkbare grondpositie, danwel vermogenspositie te verwerven, waardoor er geen sprake is van inkomensschade. 4.5

Algemene uitgangspunten

Bij de waardering is voorts uitgegaan van de volgende algemene uitgangspunten die naar de mening van taxateur redelijkerwijs aanvaardbaar zijn en voor realistisch kunnen worden gehouden zonder de noodzaak van een specifiek (nader) onderzoek of verificatie: -

-

koper en verkoper handelen in alle redelijkheid; de hypothetische verkoopperiode zou passend zijn voor de soort onroerende zaken en plaatsvinden vóór de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk zouden blijven; de onroerende zaken zouden bij verkoop zo breed mogelijk in de markt worden aangeboden; geen rekening zou worden gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; om de waarde te schatten, moet taxateur éérst bepalen wat de optimale aanwending is, ofwel het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik (highest and best use);

Pagina 35 van 45

-

de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik; de van opdrachtgever of aan haar verbonden derden verkregen informatie en wijze van handelen zijn correct en niet misleidend.

4.6

Bijzondere uitgangspunten

In dezen is geen sprake van bijzondere uitgangspunten. 4.7

Waarderingsmethode

4.7.1

Inleiding

Bij de waardering van vastgoedobjecten maakt de taxatiepraktijk gebruik van drie taxatiebenaderingen: de comparatieve benadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. De drie benaderingen zijn allen gebaseerd op het beginsel van substitutie; de comparatieve benadering gaat uit van substitutie door middel van aankoop van een vergelijkbare andere zaak, de inkomstenbenadering stelt de vraag tegen welke toekomstige geldstromen de zaak te substitueren is en de kostenbenaderingen gaat uit van substitutie door middel van herbouw van de zaak. Binnen de benaderingen zijn taxatiemethoden te onderscheiden. Voor de comparatieve benadering is de meest toegepaste methode de vergelijkingsmethode. Voor de inkomstenbenadering betreft dit onder andere de kapitalisatiemethode, discounted cashflowmethode en residuele grondwaardemethode. Voor de kostenbenadering betreft dit de vervangingswaardemethode. Bij de waardering van agrarische grond en ruwe bouwgrond wordt in de regel gebruik gemaakt van de vergelijkende methode. Bij de waardering ruwe bouwgrond kan tevens gebruik worden gemaakt van de residuele grondwaardemethode. 4.7.2

Vergelijkende methode

Bij de vergelijkende methode wordt een parallel getrokken met de koopprijzen die gehanteerd worden in direct nabijheid van het object. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van percelen, enzovoorts. 4.7.3

Residuele grondwaardemethode

De residuele waardemethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot ontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de productiekosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond.

Pagina 36 van 45

Hoewel deze methode in beginsel geschikt is om een indicatie van een grondwaarde te geven volgt uit de onteigeningsarresten HR 13 augustus 2004, NJ, 2005, 151, HR 15 februari 2008, LJN: BB4775 (art. 81 RO) en HR 15 februari 2008, LJN: BB7646 (art. 81 RO) dat deze methode met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast. Ondanks dat het mogelijk is om alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de exploitatie van het gehele complex te ramen naar actueel prijspeil geldt dat een dergelijke exercitie zeer theoretisch is hetgeen weer tot gevolg heeft dat de uitkomsten van de berekening in belangrijke mate worden bepaald door de gehanteerde uitgangspunten. Indien voldoende marktbewijs uit referentietransacties beschikbaar is, verdient de vergelijkende methode de voorkeur (vgl. o.a. HR 6 juni 2003, NJ 2003/550 en HR 13 augustus 2004, NJ 2005/151). Toepassing van de residuele grondwaardemethode is overigens geen vereiste voor vaststelling van inbrengwaarden. In de uitspraak van de Afdeling van 1 juni 2011, zaaknummers 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1, is omtrent het gebruik van de vergelijkende methode ten opzichte van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "2.28.7.

Ten aanzien van het betoog dat ten onrechte de vergelijkingsmethode in plaats van de residuele of de top-downmethode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de vergelijkingsmethode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.".

In de uitspraak van de Afdeling van 8 augustus 2008, zaaknummer 201100127/1/R2, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "2.12.2. (…) Ten aanzien van het betoog van Barenza dat ten onrechte de comparatieve methode in plaats van de 'top-down' methode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de comparatieve methode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de Onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.".

In de uitspraak van de Afdeling van 16 oktober 2013, zaaknummers 201301423/1/R4 en 201301424/1/R4, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "16.3. De artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet dwingen niet tot het hanteren van de residuele dan wel de comparatieve methode. Gelet daarop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het taxatierapport gebrekkig is reeds vanwege de daarin gevolgde waarderingsmethode. Met het enkel overleggen van een rapport waarin de gronden zijn getaxeerd op basis van een comparatieve waarderingsmethode heeft [appellant A] niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport van Oranjewoud,

Pagina 37 van 45

dat is uitgevoerd op basis van de residuele grondwaardemethode, onjuist is. [appellant A] heeft overigens niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van Oranjewoud zodanige gebreken vertoont, dat de raad zich niet in redelijkheid op dat rapport heeft mogen baseren. Het betoog faalt.".

In de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 29 januari 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:158) volgt tot slot dat ingeval voldoende vergelijkingstransacties beschikbaar zijn, de werkelijke waarde niet (mede) te baseren op een langs residuele weg bepaalde waarde (rov 2.16). 4.8

Verzoening en conclusie

In de conclusiefase komt een taxateur aan de hand van de hem beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende analyses tot de finale waardering. Dit is de verzoening in het waarderingsproces, waarbij de uitkomst van iedere waarde- en (referentie)objectanalyse haar specifieke invloed heeft. Er moet een balans ontstaan tussen de objectieve en subjectieve elementen die het eindoordeel bepalen. 4.9

Schattingsonzekerheid

De mate van subjectiviteit in de waardebepaling is van invloed op de mate van schattingsonzekerheid en daardoor op de inschatting door een taxateur van de risico’s van een afwijking van materieel belang voor een bepaalde schatting. De schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: -

de informatievoorziening; een gebrek aan marktinformatie; marktomstandigheden; algemene taxatie-onnauwkeurigheid.

Taxateur wijst erop dat, ondanks de nagestreefde zorgvuldigheid door taxateur, een bepaalde schattingsonzekerheid onvermijdelijk is. Op de waardepeildatum veroorzaakt de uitbraak van Covid-19 onrust op markten in Nederland en de rest van de wereld. Het is voorstelbaar dat ook de Nederlandse vastgoedmarkt hierdoor wordt geraakt. Eventueel (negatief) marktbewijs manifesteert zich echter pas geleidelijk op vastgoedmarkten, omdat transacties veel tijd in beslag nemen en prijsvorming eerder plaatsvindt. Taxateur heeft op dit moment dan ook geen zicht op de eventuele impact van de Covid-19 uitbraak (en de door de overheid genomen maatregelen) op vastgoedwaarden en baseert zich noodgedwongen op transacties uit het (recente) verleden. Deze taxatie is derhalve onderhevig aan (materiele) taxatieonzekerheid. Daarom voorzien wij minder zekerheid – en is er meer voorzichtigheid geboden – bij gebruik van onze waardering dan normaal het geval zou zijn.

Pagina 38 van 45

Daarnaast voorzien wij een langere marketingperiode om de waarde te realiseren in een transactie. De kans dat ons oordeel over waarde precies samenvalt met de behaalde prijs, mocht er sprake zijn van een transactie, is afgenomen. We raden u daarom aan om de waardering regelmatig te herzien en om specifiek marktadvies te verkrijgen bij een voorgenomen transactie.

Pagina 39 van 45

5. Waardering percelen binnen exploitatieplangebied 5.1

Inleiding

Bij de waardering wordt onderscheid gemaakt tussen de ongebouwde percelen en te handhaven openbare ruimte. 5.2

Ongebouwde percelen

5.2.1

Vergelijkende methode

Ondergetekenden hebben kennisgenomen van vergelijkingstransacties van ziekenhuisontwikkelingen in andere plangebieden. Deze indiceren een prijs voor ruwe bouwgrond van € 12 tot € 120 per m2 kavel. Dit toont dat de situationele kenmerken en plankarakteristieken zeer afwijkend zijn, waardoor de (externe) referenties onderling weinig vergelijkbaar. In vergelijking tot andere plannen is De Bulkenaar een volledige nieuwbouw op een volledig nieuwe kavel. Voorts is er een behoorlijke verkeersvoorziening nodig en wordt er een groot landschapspark gerealiseerd, waardoor de verhouding uitgeefbare oppervlakte tot de totale planoppervlakte zeer laag is. Deze omstandigheid indiceert een waarde die zich begeeft aan de onderzijde van de hiervoor genoemde bandbreedte. In het plangebied zijn slechts een aantal vergelijkingstransacties beschikbaar, het betreft: [Hyp4 dl 80391 nr 92 ] Op 14 januari 2021 koopt de gemeente Roosendaal van een particulier

997 m2 agrarische grond, kadastraal bekend Roosendaal en Nispen, sectie H, nummer 2337. De koopprijs is € 20,00 per m2 kosten koper. Op 18 oktober 2021 koopt de gemeente Roosendaal van een ondernemer 4.939 m2 agrarische grond, kadastraal bekend Roosendaal en Nispen, sectie H, nummer 1991 en sectie Q, nummer 4. De koopprijs is € 25,00 per m2 kosten koper ex. BTW. De koopovereenkomst is in het taxatiedossier aanwezig. Naast de prijs van de grond worden in deze akte diverse bijkomende schadevergoedingen geregeld (art. 7), alsook verbeteringen van de cultuur van het overblijvende vastgoed van verkoper (art. 9). De levering is voorzien in november 2021. Op 27 oktober 2021 koopt de gemeente Roosendaal van een particulier 2.500 m2 agrarische grond, kadastraal bekend Roosendaal en Nispen, sectie Q, nummer 596. De koopprijs is € 25,00 per m2 kosten koper ex. BTW. De koopovereenkomst is in het taxatiedossier ingesloten. Er zijn geen overige schadevergoedingen ingesloten. Verkoper woont op afstand en heeft geen andere belangen in of naast het gebied. Levering wordt in november 2021 voorzien.

Pagina 40 van 45

De gemeente heeft aangegeven dat er met alle grondeigenaren verwervingsgesprekken plaatsvinden, maar dat deze nog niet hebben geleid tot meer transacties, c.q. koopovereenkomsten. Op basis van het vorenstaande komt taxateur tot de conclusie dat de buitenplanse transacties voor ruwe bouwgrond niet bruikbaar zijn omdat de plankarakteristieken onderling weinig vergelijkbaar zijn. De binnenplanse transactie indiceren een waarde van € 20 per m2 begin 2021 naar € 25 per m2 aan het eind van 2021, voor gronden die zijn gelegen in het complex “De Bulkenaar”. Deze waarde is evident hoger dan de gebruikswaarde van agrarische grond en de gebruikswaarde van de bestaande openbare ruimte. 5.2.2

Residuele grondwaardemethode

De opbrengsten van de grondexploitatie bestaan uit de uitgifte van 121.459 m2 terrein met een maatschappelijke bestemming. Hierop mag 110.000 m2 BVO bebouwing worden gerealiseerd. De uitgifteprijs van deze gronden is nog niet door partijen nader overeengekomen. Ter bepaling of de residuele grondwaardemethode toe te passen is, c.q. de complexwaarde een hogere opbrengst kent dan de gebruikswaarde is er voor de residuele methode gerekend met een verkoopopbrengst van € 204,27 per m2 kavel dan wel € 185 per m2 terrein. Aan de functies openbare ruimte (verkeer), groen (landschapspark) en water is geen opbrengst toegerekend. De totale opbrengsten zijn begroot op € 22.469.915 (nominaal). De “overige kosten” van de grondexploitatie – derhalve exclusief inbrengwaarde, opbrengst- en kostenstijging en rente – bedragen € 33.001.069 (nominaal). Omdat de opbrengsten lager zijn dan de kosten is sprake van een negatieve residuele grondwaarde. Het break-even punt inclusief getaxeerde inbrengwaarde ligt bij afgerond € 388 per m2 bvo, buitenproportioneel hoog voor de bestemming Maatschappelijk. Derhalve wordt in deze taxatie geen nader onderzoek gedaan naar de marktwaarde van de maatschappelijke bestemming, er blijft hoe dan ook een negatieve residuele grondwaarde. 5.2.3

Bijzondere (on)geschiktheid

Beoordeeld dient te worden of binnen het plangebied sprake is van gronden met een van de waarde van het complex afwijkende (hogere of lagere) waarde vanwege fysieke gesteldheid of ligging. Hierbij kan worden gedacht aan gronden die grenzen aan bestaande, te handhaven wegen waarin nutsvoorzieningen reeds aanwezig zijn. Vanwege een hoge mate van technische en juridische bouwrijpheid kunnen deze gronden in beginsel onttrokken worden aan het vereveningsstelsel van artikel 40d van de Onteigeningswet, hetgeen kan leiden tot een hogere werkelijke waarde. Voorstroken

Pagina 41 van 45

Hoewel een gedeelte van de getaxeerde gronden ligt aan of nabij bestaande, te handhaven openbare wegen, geldt dat de ontsluiting van het ziekenhuis geschiedt via interne en in het kader van het bestemmingsplan te realiseren ontsluitingswegen. Eén en ander brengt met zich mee dat geen sprake is van een hogere mate van bouwrijpheid. Van voorstroken in onteigeningsrechtelijke zin is derhalve geen sprake. Zichtlocaties Hoewel de ligging van gedeelten van het plangebied aan of nabij bestaande, te handhaven openbare wegen kan leiden tot hogere uitgifteprijzen is naar oordeel van ondergetekende geen sprake van een bijzondere geschiktheid in onteigeningsrechtelijke zin die moet leiden tot een hogere inbrengwaarde. Deze gronden worden thans niet als ziekenhuis gebruikt, waardoor geldt dat niet op voorhand kan worden gezegd dat deze gronden zelf een zodanig bijzondere geschiktheid hebben dat dit de eigenschap van een zichtlocatie impliceert. Voorts acht ondergetekende de meerwaarde van aanzicht voor ziekenhuizen beperkt of niet aanwezig. Pas het nieuwe bestemmingsplan en de daarin vervatte regeling voor de gronden brengen mee dat vastgesteld kan worden welke gronden als zichtlocatie zijn te beschouwen. Daarbij is bepalend hoe de gronden op grond van het bestemmingsplan mogen worden ingericht en gebruikt.

Gelet daarop kan niet los van het bestemmingsplan worden vastgesteld of, en zo ja, aan welk deel van de gronden van het plangebied de hoedanigheid van zichtlocatie toekomt (vgl. ECLI:NL:RVS:2013:BZ7440 inzake Sittard-Geleen). Bodemverontreiniging Volgens het exploitatieplan is ter zake van de in dit taxatierapport begrepen onroerende zaken geen sprake van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die moet leiden tot een lagere waarde. Conclusie Van bijzondere (on-) geschiktheid welke leidt tot een van het complex afwijkende (hogere of lagere) waarde vanwege fysieke gesteldheid of ligging is geen sprake. 5.3

Te handhaven openbare ruimte

Van percelen openbare ruimte, zoals wegen, waterlopen en openbaar groen, waarvan de bestemming en het gebruik materieel ongewijzigd blijft, wordt de inbrengwaarde volgens bestendig gebruik gewaardeerd op € 1 de massa. Taxateur wijst in dit verband op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 18 december 2019 inzake Voorschoten (ECLI:NL:RVS:2019:4327) waarin het volgende is overwogen: “24.1. (…) De Afdeling stelt vast dat de Kniplaan op grond van het vorige bestemmingsplan "Buitengebied Natuurgebieden" was bestemd als weg. De Kniplaan behoudt deze bestemming in het

Pagina 42 van 45

voorliggende plan. Gelet hierop is sprake van een andere situatie dan in de uitspraak van de Afdeling van 3 oktober 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3227, waar het ging om een wijziging van de bestemming "Bedrijf" naar "Verkeer". Weliswaar is in het voorliggende plan sprake van kleine veranderingen aan de op deze bestemming betrekking hebbende regels ten opzichte van de regels terzake, als opgenomen in het vorige bestemmingsplan, maar deze zijn volgens de raad toe te schrijven aan een voorgestane uniformering van planregels en hebben daarom geen gevolgen voor de voorgenomen herontwikkeling. Niet ter discussie staat dat de weg een weg blijft. Ten aanzien van de stelling van [persoon C] dat een redelijk handelend en denkend koper de bestaande weg door de beperkte extra planologische mogelijkheden, zoals aanlegplaatsen en speelgelegenheden, hoger zal waarderen dan slechts een weg, stelt de raad dat er tussen verkeersbestemmingen weliswaar enige planologische verschillen zijn, maar dat deze niet tot effect hebben dat de markt gronden met de in het plan vervatte verkeersbestemming anders zal waarderen. De Afdeling acht niet aannemelijk gemaakt dat dit onjuist is en is van oordeel dat de raad heeft mogen uitgaan van een symbolische koopsom van € 1,00 euro.

Hierbij is van belang dat de gronden op basis van het vorige bestemmingsplan reeds een verkeersbestemming hadden, deze verkeersbestemming in het plan is gecontinueerd en de raad heeft kunnen oordelen dat de mogelijk gemaakte extra functies geen hogere waarde tot gevolg hebben. (…)”. 5.4

Samenvatting

Toepassing van de vergelijkende methode indiceert een complexwaarde van € 25 per m2. Deze is evident hoger dan de gebruikswaarde als cultuurgrond dan wel openbare ruimte. Omdat de complexwaarde is gebaseerd op een voldoende vergelijkbare binnenplanse referentiestransactie dient een eventuele correctie op basis van de uitkomsten van de residuele grondwaardemethode achterwege te blijven. Op basis van het vorenstaande schat taxateur de inbrengwaarde van de percelen waarvan de bestemming wordt gewijzigd op gemiddeld € 25 per m2. Aan de te handhaven openbare ruimte wordt een inbrengwaarde toegedacht van € 1 per perceel. Met inachtneming van het vorenstaande wordt de inbrengwaarde per eigenaar als volgt geraamd:

Pagina 43 van 45

Tabel: uitsplitsing inbrengwaarde en grondoppervlakte eigenaren onder nr.22 Div. part. Investeerders omschrijving 01. Gemeente Roosendaal 02. De Staat (I&W) 03. Waterschap Brabantse Delta 04. 05. 06. 07. 08. 09. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. Div part investeerders 23. St Buisleidingstraat ZW NL 24.

kadastrale oppervlakte inbrengwaarde 04 ha 41 a 67 ca € 445.129 00 ha 45 a 21 ca € 69.431 00 ha 18 a 73 ca € 2 03 ha 96 a 34 ca € 990.850 00 ha 18 a 25 ca € 45.625 00 ha 47 a 90 ca € 119.750 01 ha 28 a 80 ca € 322.000 01 ha 83 a 25 ca € 458.125 03 ha 23 a 05 ca € 807.625 11 ha 74 a 30 ca € 2.935.750 02 ha 20 a 95 ca € 552.375 00 ha 45 a 50 ca € 113.750 07 ha 95 a 91 ca € 1.989.775 00 ha 86 a 93 ca € 217.325 07 ha 15 a 25 ca € 1.760.425 00 ha 42 a 13 ca € 105.325 00 ha 33 a 98 ca € 84.950 00 ha 12 a 75 ca € 31.875 00 ha 08 a 02 ca € 20.050 00 ha 17 a 44 ca € 43.600 00 ha 39 a 63 ca € 99.075 03 ha 47 a 94 ca € 869.850 00 ha 16 a 20 ca € 1 00 ha 09 a 46 ca € 23.650 51 ha 69 a 59 ca € 12.106.313

Tabel: inbrengwaarde en grondoppervlakte diverse particuliere investeerders (nr. 22) omschrijving 22a. 22b. 22c. 22d. 22e. 22f. 22g. 22h. 22i. 22j. 22k. 22l. 22m. 22n. Groza BV 22o. 22p. 22q. 22r. 22s. 22t. 22u. 22v. 22w. 22x. 22y. 22z. 22aa. Tinach Investments BV 22ab. 22. Div part investeerders

kadastrale oppervlakte inbrengwaarde 00 ha 10 a 08 ca € 25.200 00 ha 04 a 08 ca € 10.200 00 ha 07 a 50 ca € 18.750 00 ha 09 a 00 ca € 22.500 00 ha 16 a 01 ca € 40.025 00 ha 25 a 00 ca € 62.500 00 ha 10 a 00 ca € 25.000 00 ha 06 a 11 ca € 15.275 00 ha 14 a 95 ca € 37.375 00 ha 03 a 56 ca € 8.900 00 ha 15 a 90 ca € 39.750 00 ha 17 a 64 ca € 44.100 00 ha 24 a 85 ca € 62.125 00 ha 09 a 93 ca € 24.825 00 ha 04 a 99 ca € 12.475 00 ha 08 a 00 ca € 20.000 00 ha 06 a 00 ca € 15.000 00 ha 20 a 15 ca € 50.375 00 ha 11 a 99 ca € 29.975 00 ha 03 a 50 ca € 8.750 00 ha 20 a 10 ca € 50.250 00 ha 24 a 85 ca € 62.125 00 ha 12 a 01 ca € 30.025 00 ha 12 a 24 ca € 30.600 00 ha 07 a 50 ca € 18.750 00 ha 12 a 00 ca € 30.000 00 ha 10 a 99 ca € 27.475 00 ha 19 a 01 ca € 47.525 03 ha 47 a 94 ca € 869.850

Pagina 44 van 45

Inbrengwaarde De Bulkenaar

€ 12.106.313,00

Twaalfmiljoen honderdenzesduizend en driehonderddertien euro

6. Plausibiliteitsverklaring en backtest Alvorens deze taxatie is uitgebracht, zijn de taxatiewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in het Reglement gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (IVS) is uitgevoerd. Onderhavig taxatierapport is opgesteld en ondertekend door twee taxateurs waardoor is voldaan aan de kwaliteitsbewaking. De verschillen met betrekking tot het eerder uitgebrachte rapport, zien toe op toevoeging van nieuwe gronden binnen het exploitatiegebied ter hoogte van de aansluiting op de snelweg. Dit betekende dat er een nieuwe inbrengende eigenaar werd toegevoegd en de gemeente en de Staat meer gronden inbrengen. Voorts heeft er een actualisatie van de waarde plaatsgevonden wegens nieuwe marktinformatie.

7. Ondertekening Taxateur verklaart gehandeld te hebben te goeder trouw en naar beste weten en kunnen. Taxateur vertrouwt erop met dit advies te hebben gehandeld overeenkomstig de strekking van de opdracht en de hem ten dienste staande gegevens op een juiste wijze te hebben geïnterpreteerd. Aldus vastgesteld op <> 2021 te Utrecht,

Ing. Bart N.J. Huijts MBA MRE MRICS RT

Ing. Albert van Gellicum MRE MRICS RT

Pagina 45 van 45