1 - b_NL.IMRO.1674.2123EXPLOITATIEBUL-0401_tb6.pdf

Taxatierapport inbrengwaarde exploitatieplan “De Bulkenaar” te Roosendaal

TAXATIERAPPORT

Opdrachtgever: Gemeente Roosendaal Vincentiusstraat 7 4701 LM Roosendaal

Documenteigenschappen: SG4701LM/060821/actualisatie/concept Datum: 18 november 2021

Opdrachtnemer: Steenhuijs Grondzaken Oorsprongpark 12 3581 ET Utrecht T 085-0020070 mail@steenhuijs.com www.steenhuijs.com KvK 30175573 BTW NL81034057B01 IBAN NL98 RABO 0118 5394 69

Pagina 2 van 45

Inhoudsopgave: 1. ALGEMEEN...................................................................................................................................................................... 4 1.1

Opdrachtgever .............................................................................................................................................. 4

1.2

Opdrachtnemer en de uitvoerende taxateurs ............................................................................................... 4

1.3

Taxatietype .................................................................................................................................................... 5

1.4

Taxatie object ................................................................................................................................................ 5

1.5

Doel van de taxatie ....................................................................................................................................... 5

1.6

Waardepeildatum en opnamedatum ............................................................................................................ 5

1.7

Taxatiestandaarden en regels voor de taxateurs aangaande het taxeren .................................................... 6

1.8

Waarderingsgrondslag (basis van waarde) .................................................................................................... 6

1.9

Uitgangspunten en mededelingen ten aanzien van dit taxatierapport ........................................................ 6

1.10

Bijzondere uitgangspunten ........................................................................................................................... 7

1.11

Instructies van de opdrachtgever .................................................................................................................. 7

1.12

Voorwaarden ................................................................................................................................................. 7

1.13

Onafhankelijkheid ......................................................................................................................................... 8

1.14

Concept en track record ............................................................................................................................... 8

2. BESCHRIJVING ................................................................................................................................................................. 9 2.1

Algemeen ...................................................................................................................................................... 9

2.2

Bestemmingsplan ........................................................................................................................................ 10

2.3

Beschrijving percelen binnen exploitatieplangebied .................................................................................. 13

3. MARKT 3.1

17 Algemeen .................................................................................................................................................... 17

3.2

Beschrijving van markten ............................................................................................................................ 17

3.3

Referenties .................................................................................................................................................. 27 OVERWEGINGEN TEN AANZIEN VAN DE WIJZE VAN WAARDEREN .................................................................................... 32

4. 4.1

Inleiding ...................................................................................................................................................... 32

4.2

Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde .......................................................................................... 32

4.3

Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde ............................................................................. 33

4.4

Onteigeningswaarde ................................................................................................................................... 35

4.5

Algemene uitgangspunten.......................................................................................................................... 35

4.6

Bijzondere uitgangspunten ......................................................................................................................... 36

4.7

Waarderingsmethode ................................................................................................................................. 36

4.8

Verzoening en conclusie ............................................................................................................................. 38

4.9

Schattingsonzekerheid ................................................................................................................................ 38

5. WAARDERING PERCELEN BINNEN EXPLOITATIEPLANGEBIED ................................................................................................... 40 5.1

Inleiding ...................................................................................................................................................... 40

5.2

Ongebouwde percelen ............................................................................................................................... 40

5.3

Te handhaven openbare ruimte .................................................................................................................. 42

5.4

Samenvatting .............................................................................................................................................. 43

6. PLAUSIBILITEITSVERKLARING ............................................................................................................................................. 45 7. ONDERTEKENING ........................................................................................................................................................... 45

Bijlagen 1. waarderingsoverzicht

Pagina 3 van 45

1. Algemeen 1.1

Opdrachtgever

Gemeente Roosendaal, zetelend te Roosendaal, kantoorhoudend te 4701 LM Roosendaal, Vincentiusstraat 7, vertegenwoordigd door de heer mr. P.J. Aalderink, adviseur Groep ruimtelijke ontwikkelingen. Deze taxatie is uitgevoerd conform de overeengekomen opdrachtvoorwaarden zoals neergelegd in de offerte van Steenhuijs Grondzaken d.d. 15 april 2021, de opdrachtbevestiging d.d. 16 april 2021 van gemeente Roosendaal en het verzoek voor een actualisatie per mail d.d. 4 november 2021. 1.2

Opdrachtnemer en de uitvoerende taxateurs

De opdracht is aangenomen door de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid handelend onder de naam Steenhuijs Grondzaken, gevestigd te 3581 ET Utrecht, Oorsprongpark 12 en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 30175573. Namens Steenhuijs Grondzaken wordt de taxatie uitgevoerd door: ing. Bart N.J. Huijts MBA MRE MRICS RT, register taxateur van onroerende zaken, onder andere ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de Kamers Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed onder registratienummer RT301591361, lid van en Registered Valuer bij de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), lidnummer 1273721 en als taxateur ingeschreven in het register van Stichting Nederlands register van gerechtelijke deskundigen (LRGD); en ing.

Albert van Gellicum MRE MRICS RT, register taxateur van onroerende zaken, onder andere ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de Kamers Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed onder registratienummer RT671346927, lid van en Registered Valuer bij de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), lidnummer 1287065, ingeschreven in het register van Stichting Deskundigen onteigening en bestuursrechtelijke schadevergoedingen (DOBS) en als onteigeningsdeskundige-taxateur ingeschreven in het register van Stichting Nederlands register van gerechtelijke deskundigen (LRGD). Daar waar taxateur in enkelvoud geschreven staat wordt beide taxateurs bedoeld. De taxateurs voldoen aan de criteria voor permanente educatie van het NRVT.

Pagina 4 van 45

De taxateurs verklaren over voldoende actuele, lokale, nationale en internationale (naar gelang het geval) kennis van de specifieke markt te beschikken en de vaardigheden en inzichten te hebben om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. De taxateurs verklaren dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. De taxateur verklaart niet betrokken te zijn (geweest) bij taxatiewerkzaamheden, grondverwerving en/of advisering in verband met de realisatie van onderhavig plan en/of complex. Voor het verdere en overige wordt de objectiviteit en onafhankelijkheid gewaarborgd door naleving van het actuele reglement “Gedrags- en beroepsregels NRVT”, de “Code of ethical principles for professional valuers” van IVSC en het “Red Book 2020” van RICS. 1.3

Taxatietype

Er is een hertaxatie (actualisatie van de eerste taxatie) uitgevoerd. 1.4

Taxatie object

Het onderwerp van deze taxatie zijn de ongebouwde onroerende zaken in het plangebied van exploitatieplan “De Bulkenaar” te Roosendaal. Huidig gebruik Toekomstig gebruik

Diverse ongebouwde percelen Bouw van nieuw Bravis ziekenhuis, een bijbehorend landschapspark en benodigde voorzieningen

Te taxeren belang

De volle eigendom

1.5

Doel van de taxatie

Het doel van de taxatie is het verkrijgen van inzicht in de inbrengwaarde van percelen in het exploitatieplangebied “De Bulkenaar” te Roosendaal. 1.6

Waardepeildatum en opnamedatum

De waardepeildatum is 15 november 2021. De opnamedatum is 20 april 2021. De percelen zijn op voornoemde datum vanaf de weg geïnspecteerd. Taxateur wijst erop dat deze werkwijze als best practice geldt voor taxaties van inbrengwaarden. Uitgangspunt is dat er tussen opnamedatum en waardepeildatum fysiek geen wijzigingen hebben plaatsgevonden aan de percelen, welke van invloed is op de waardering.

Pagina 5 van 45

1.7

Taxatiestandaarden en regels voor de taxateurs aangaande het taxeren

De taxateur verricht de professionele taxatiedienst in overeenstemming met IVS 2020 van de IVSC. Tevens verklaart de taxateur op de hoogte te zijn en te handelen overeenkomstig de inhoud van de reglementen van het NRVT, versie 1 januari 2020, en het Red Book 2020 van RICS. In dit taxatierapport is sprake van een taxatie op wettelijke grondslag. In het reglement Definities van het NRVT is de wettelijke taxatie gedefinieerd als een professionele taxatiedienst (PTD), waarbij wet- en regelgeving en jurisprudentie de registertaxateur dwingen af te wijken van één of meer bepalingen uit de NRVT Reglementen of de internationale standaarden. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waardebegrip, de omvang van de onderzoeksplicht en de rapportagevereisten. Een registertaxateur kan alleen afwijken indien en voor zover de wet, vaste jurisprudentie en de best practice voor het vakgebied - in casu het taxeren van inbrengwaarden - hem daartoe dwingt, zo menen de taxateurs. Waar dat niet zo is, moeten de regels voor een PTD onverkort worden gevolgd. De registertaxateur die een wettelijke taxatie uitvoert is onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen zoals die zijn verwoord in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT. Genoemde reglementen zijn te raadplegen op de website van het NRVT: www.nrvt.nl. 1.8

Waarderingsgrondslag (basis van waarde)

Het te hanteren waardebegrip betreft de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c ten 1e Wro. In artikel 6.13 lid 5 Wro is de waarderingsgrondslag van de inbrengwaarde als volgt gedefinieerd : “Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.”. De gemeente heeft aangegeven voorbereidingen te treffen voor het opstarten van de onteigeningsprocedure. 1.9

Uitgangspunten en mededelingen ten aanzien van dit taxatierapport

Taxateur is uitgegaan van de volgende algemene uitgangspunten, welke naar de mening van de taxateur redelijkerwijs aanvaardbaar zijn en voor waar kunnen worden gehouden zonder de noodzaak van specifiek onderzoek of verificatie, te weten:

Pagina 6 van 45

1. in de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting; 2. alle prijzen zijn exclusief omzetbelasting tenzij anders vermeld; 3. de vastgestelde waarden zijn “kosten koper” tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder “kosten koper” verstaan de taxateurs de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster. 1.10

Bijzondere uitgangspunten

Niet van toepassing. 1.11

Instructies van de opdrachtgever

Er is géén specifieke instructie zijdens opdrachtgever verstrekt. 1.12

Voorwaarden

De taxatie is gebaseerd op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en derden zoals bijvoorbeeld de eigenarenlijst, de oppervlaktegegevens, de plankaarten, een concept exploitatieplan en kadastrale informatie. Van de door de opdrachtgever en derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Voor zover mogelijk heeft taxateur de geleverde informatie getoetst op juistheid. Mocht blijken (of een sterk vermoeden bestaan) dat de beschikbare informatie niet volledig en/of onjuist is wordt in deze rapportage hiervan melding gemaakt. Geen aansprakelijkheid wordt aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onvolledig is geweest. Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten. De navolgende informatie was beschikbaar: - kadastrale informatie; - kaart exploitatieplangebied; - ruimtegebruikskaart en ruimtegebruik per eigenaar, d.d. 23 februari 2021, Arcadis; - overzicht eigendommen en transacties; - A4 onteigeningslijst, d.d. 17 februari 2021; - Ontwerpexploitatieplan De Bulkenaar 2021, versie 16 juni 2021; - De Bulkenaar Exploitatieopzet, d.d.

21 februari 2021, Arcadis; - Bodemrapport Bulkenaar, gedateerd 22 mei 2021; - SKK-raming randweg Roosendaal, Bulkenaar v2.0, d.d. 20 november 2020, Arcadis; - Visiedocument ‘Het nieuwe Bravis’, versie juli 2020; - Informatiebrief aan de leden van De Gemeenteraad van Roosendaal, d.d. 10 november 2020; - Presentatie informatieavond bestemmingsplan De Bulkenaar, d.d. 23 februari 2021; Pagina 7 van 45

-

2 koopovereenkomsten model 4 oktober 2021, getekend resp. 18 en 27 oktober 2021.

De volgende bijzonderheden hebben plaatsgevonden met betrekking tot verificatie van bovenstaande informatie: bij de verificatie zijn geen bijzonderheden waargenomen. Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever en het in dit rapport genoemde doel. Uitsluitend tegenover opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Uitsluitend publicatie van het taxatierapport als onderdeel van het exploitatieplan is toegestaan, zulks bovendien enkel integraal, dat wil zeggen voorzien van alle bijlagen. Opdrachtnemer heeft een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Dit betreft maximaal € 2.000.000,- per geval en € 4.000.000,- maximaal per jaar. Opdrachtgever erkent met de acceptatie van dit taxatierapport dat elk bedrag boven de door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering verzekerde som voor eigen rekening is. Op het taxatierapport is een termijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal twee jaar ingaande per datum van ondertekening van dit rapport door de opdrachtnemer. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport. Alle bedragen in dit rapport zijn in euro’s (€). 1.13

Onafhankelijkheid

De taxateur handelt in dezen als extern en onafhankelijk taxateur. De taxateur heeft niet eerder professionele taxatiediensten uitgevoerd betreffende percelen in onderhavig plangebied. De taxateur dan wel Steenhuijs Grondzaken B.V. heeft geen betrokkenheid (gehad) bij grondverwerving en/of andere partijdige advisering in onderhavig plangebied. 1.14

Concept en track record

Opdrachtnemer heeft d.d. <> november 2021 aan opdrachtgever een conceptversie van het geactualiseerde rapport toegestuurd. De reactie van opdrachtgever op het concept, heeft geleid tot ……………….

Pagina 8 van 45

2. Beschrijving 2.1

Algemeen

De in dit taxatierapport begrepen percelen liggen in het plangebied van het exploitatieplan “De Bulkenaar” te Roosendaal. Dit gebied ligt aan de zuidwestzijde van Roosendaal, ten zuidoosten van de A58 (Bergen op Zoom - Roosendaal). Er is een op- en afrit bij Wouw/ Wouwse Plantage maar die vormt geen rechtstreekse verbinding met Roosendaal. De bewoners van zuidelijk Roosendaal kunnen via het centrum of de N262 de snelweg op. Het is een gebied met landelijk karakter en wordt voornamelijk gebruikt voor agrarische doeleinden. Bovendien bevinden zich binnen het gebied een aantal woningen. De akkers en weilanden worden omringd door de Bulkenaarsestraat en de Huijbergseweg. Dit zijn twee smalle wegen met daaraan enkele boerderijen en huizen. De bewoners van de nabijgelegen woonwijk Tolberg gebruiken ze onder andere als uitvalswegen richting Bergen op Zoom en om te wandelen of te fietsen. In het bestuurlijke Regionaal overleg Ruimtelijke Ontwikkeling van 20 november 2019 is de komst van een ziekenhuis en de gebiedsontwikkeling van De Bulkenaar bekrachtigd. Het ruimtegebruik van bestemmingsplan en exploitatieplan “De Bulkenaar” is als volgt: -

oppervlakte bestemmingsplan

506.227 m2

-

oppervlakte exploitatieplan

506.227 m2

-

waarvan oppervlakte maatschappelijk

121.459 m2

Figuur 1 Exploitatiegrens en bestemmingsplangrens

Pagina 9 van 45

Figuur 1 Exploitatiegrens en bestemmingsplangrens

2.2

Bestemmingsplan

2.2.1

Vigerend bestemmingsplan

Voor inwerkingtreding van het hierna te omschrijven bestemmingsplan “De Bulkenaar Roosendaal” is en was de volgende bestemmingsplannen van toepassing:

Pagina 10 van 45

T.a.v. de onderhavige locatie aan de (noord) oostzijde geldt bestemmingsplan “Buitengebied Roosendaal en Nispen”, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 2 november 2016.

Figuur 2 Uitsnede plantekening van Ruimtelijkeplannen.nl

T.a.v. de onderhavige locatie aan de (noord) westzijde geldt bestemmingsplan “Buitengebied Wouw”, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 8 juli 2010.

Figuur 3 Uitsnede plantekening van Ruimtelijkeplannen.nl

2.2.2

Nieuw bestemmingsplan

Het voorontwerp bestemmingsplan de Bulkenaar heeft ter inzage gelegen vanaf 1 februari 2021. Het ontwerp bestemmingsplan de Bulkenaar heeft ter inzage gelegen per datum 5 juli 2021. De vaststelling van het bestemmingsplan en exploitatieplan is voorzien begin februari 2022.

Pagina 11 van 45

Volgens de plankaart zijn de in dit taxatierapport begrepen percelen bestemd t.b.v. Maatschappelijk, Groen en Verkeer. Voor wat betreft de in dit taxatierapport begrepen percelen zijn geen uitwerkingsplannen vastgesteld. 2.2.3

Ontwerp bestemmingsplan Buitengebied Wouw 2020

Het ruimtelijk beleid van de gemeente Roosendaal is erop gericht dat het bestemmingsplanbestand van de gemeente zo actueel mogelijk blijft, ook al komt binnen afzienbare tijd, naar verwachting op 1 juli 2022, de Omgevingswet eraan. Daarom is het ontwerp bestemmingsplan Buitengebied Wouw 2020 in procedure gebracht (24 februari 2020). Het uitgangspunt is dat het bestemmingsplan Bulkenaar voorgaat op voornoemd plan. 2.2.4

Voorbereidingsbesluiten

Aan de westzijde van het plangebied ligt een voorbereidingsbesluit (vastgesteld 8 oktober 2019) voor het tracé van de voorgenomen hoogspanningsverbinding Zuidwest 380 kV Rilland-Tilburg. Doel van het voorbereidingsbesluit is het betreffende gebied te vrijwaren van andere ontwikkelingen die de realisatie van de hoogspanningsverbinding in de weg kunnen staan. In het

Pagina 12 van 45

gebied waarvoor het voorbereidingsbesluit geldt, zijn er beperkingen aan het bouwen van nieuwe bouwwerken en het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden. 2.3

Beschrijving percelen binnen exploitatieplangebied

Binnen het exploitatieplangebied zijn 51 unieke eigenaren te onderscheiden, waarvan 28 particuliere investeerders. Teneinde te voldoen aan de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) zijn de namen van natuurlijke personen in dit rapport geanonimiseerd. Gemeente Roosendaal bezit 4.41.67 ha, de Staat (I&W) 0.45.21 ha, Waterschap Brabantse Delta 0.18.73 ha, de Stichting Buisleidingstraat ZW NL 0.16.20 ha, de 28 particuliere investeerders bij elkaar 3.47.94 ha. De overige 19 eigenaren bezitten totaal 42.99.84 Ha. De ruim 50 hectare totaal is opgedeeld in 108 kadastrale percelen.

Pagina 13 van 45

2.3.1

Percelen

Binnen het exploitatieplangebied zijn de volgende percelen te onderscheiden. KADASTRAAL KENMERK

RSD00H 01443G0000 RSD00H 01484G0000 RSD00H 01491G0000 RSD00H 01492G0000 RSD00H 01493G0000 RSD00H 01759G0000 RSD00H 01760G0000 RSD00H 01900G0000 RSD00H 01951G0000 RSD00H 01952G0000 RSD00H 01973G0000 RSD00H 01975G0000 RSD00H 01993G0000 RSD00H 01995G0000 RSD00H 01997G0000 RSD00H 02009G0000 RSD00H 02083G0000 RSD00H 02084G0000 RSD00H 02085G0000 RSD00H 02086G0000 RSD00H 02198G0000 RSD00H 02201G0000 RSD00H 02209G0000 RSD00H 02328G0000 RSD00H 02333G0000 RSD00H 02334G0000 RSD00H 02335G0000 RSD00H 02336G0000 RSD00H 02337G0000 RSD00H 02338G0000 RSD00H 02339G0000 RSD00H 02340G0000 RSD00H 02341G0000 RSD00H 02342G0000 RSD00H 02343G0000 RSD00H 02344G0000 RSD00H 02346G0000 RSD00H 02347G0000 RSD00H 02349G0000 RSD00H 02350G0000 RSD00H 02351G0000 RSD00H 02352G0000 RSD00H 02353G0000 RSD00H 02354G0000 RSD00H 02355G0000 RSD00H 02356G0000 RSD00H 02357G0000 RSD00H 00508G0000 RSD00H 00509G0000 RSD00H 00510G0000 RSD00H 00511G0000 RSD00H 00521G0000 RSD00H 00522G0000 RSD00H 00523G0000

KADASTRAAL PERCEELSNUMMER H 1443 H 1484 H 1491 H 1492 H 1493 H 1759 H 1760 H 1900 H 1951 H 1952 H 1973 H 1975 H 1993 H 1995 H 1997 H 2009 H 2083 H 2084 H 2085 H 2086 H 2198 H 2201 H 2209 H 2328 H 2333 H 2334 H 2335 H 2336 H 2337 H 2338 H 2339 H 2340 H 2341 H 2342 H 2343 H 2344 H 2346 H 2347 H 2349 H 2350 H 2351 H 2352 H 2353 H 2354 H 2355 H 2356 H 2357 H 508 H 509 H 510 H 511 H 521 H 522 H 523

KADASTRAAL OPPERVLAK 17.520 3.105 8.390 4.490 10.395 21.910 27.215 7.870 23.057 1.333 430 5.735 865 1.650 400 19.030 22.680 8.990 8.710 16.250 3.550 35.437 300 3.750 1.604 226 1.477 2.015 997 4.213 140 3.963 793 1.049 2.485 1.008 802 2.485 1.224 993 611 408 993 356 597 1.999 1.217 5.540 5.630 10.250 5.370 7.440 4.700 2.830

OPPERVLAK NODIG 17.520 1.825 8.390 4.490 10.395 21.910 27.215 7.870 23.057 1.333 430 5.735 560 924 110 19.030 22.680 8.990 8.710 16.030 1.069 7 292 3.750 1.604 226 1.477 2.015 997 4.213 140 3.963 793 1.049 2.485 1.008 802 2.485 1.224 993 611 408 993 356 597 1.999 1.217 5.540 5.630 10.250 5.370 7.440 4.700 2.830

Pagina 14 van 45

RSD00H 00524G0000 WOU00O 00197G0000 WOU00O 00198G0000 WOU00O 00241G0000 WOU00O 00322G0000 WOU00O 00323G0000 WOU00O 00325G0000 WOU00O 00326G0000 WOU00O 00327G0000 WOU00O 00329G0000 WOU00O 00340G0000 WOU00O 00341G0000 WOU00O 00342G0000 WOU00O 00343G0000 WOU00O 00866G0000 WOU00O 00867G0000 WOU00O 00868G0000 WOU00O 00870G0000 RSD00P 00415G0000 RSD00P 00416G0000 RSD00P 00417G0000 RSD00Q 00016G0000 RSD00Q 00017G0000 RSD00Q 00020G0000 RSD00Q 00021G0000 RSD00Q 00025G0000 RSD00Q 00026G0000 RSD00Q 00026G0002 RSD00Q 00029G0000 RSD00Q 00375G0000 RSD00Q 00004G0000 RSD00Q 00531G0000 RSD00Q 00541G0000 RSD00Q 00543G0000 RSD00Q 00544G0000 RSD00Q 00545G0000 RSD00Q 00546G0000 RSD00Q 00548G0000 RSD00Q 00551G0000 RSD00Q 00553G0000 RSD00Q 00560G0000 RSD00Q 00561G0000 RSD00Q 00568G0000 RSD00Q 00576G0000 RSD00Q 00577G0000 RSD00Q 00579G0000 RSD00Q 00590G0000 RSD00Q 00592G0000 RSD00Q 00594G0000 RSD00Q 00595G0000 RSD00Q 00596G0000 RSD00Q 00600G0000 RSD00Q 00601G0000 RSD00Q 00605G0000 RSD00Q 00606G0000

H 524 O 197 O 198 O 241 O 322 O 323 O 325 O 326 O 327 O 329 O 340 O 341 O 342 O 343 O 866 O 867 O 868 O 870 P 415 P 416 P 417 Q 16 Q 17 Q 20 Q 21 Q 25 Q 26 Q 27 Q 29 Q 375 Q4 Q 531 Q 541 Q 543 Q 544 Q 545 Q 546 Q 548 Q 551 Q 553 Q 560 Q 561 Q 568 Q 576 Q 577 Q 579 Q 590 Q 592 Q 594 Q 595 Q 596 Q 600 Q 601 Q 605 Q 606 TOTAAL

10.040 4.070 14.575 1.620 2.795 5.300 29.165 26.620 56.600 3.765 17.920 17.505 8.640 149.850 25.690 13.230 78.745 25.310 1.235 29.605 1.515 10.240 1.061 781 43.650 1.728 10.063 29.571 15.078 18 114.120 16.130 900 350 1.601 1.001 1.200 1.000 800 200 499 1.199 1.099 1.000 514 1.400 750 1.399 600 501 2.500 750 250 12.115 475

10.040 465 481 1.620 109 1.008 7.947 8.693 2.777 138 2.090 2.270 1.029 4.562 8.303 1.438 45 16.880 7 4.197 145 3.269 37 781 43.650 1.728 10.063 29.571 15.078 18 4.550 16.130 900 350 1.601 1.001 1.200 1.000 800 200 499 1.199 1.099 1.000 514 1.400 750 1.399 600 501 2.500 750 250 12.115 475 516.959

Pagina 15 van 45

Taxateur heeft de eigendomsinformatie geraadpleegd. De uittreksels zijn opgenomen in het taxatiedossier. Op verzoek van opdrachtgever is privacygevoelige informatie die tot personen te herleiden is achterwege gelaten. 2.3.2

Bodemonderzoek In het plangebied zijn volgens de 'risicokaart conventionele explosieven Tweede Wereldoorlog' meerdere locaties verdacht van explosieven. Het gaat in dat geval om zogenaamde dumpmunitie. Net buiten het plangebied op de kruising van de Bulkenaarsestraat en de Huijbergsestraat gaat het om zogenaamde afwerpmunitie. Figuur 4 Locaties verdacht van explosieven (bron: De Bulkenaar – Arcadis)

Uit onderzoek naar de bodemkwaliteit van het gebied zijn verder geen onderzoeken aangetroffen welke rapporteerde over mogelijke bodemverontreiniging. Ook de aangetroffen hoeveelheid PFAS is niet van dusdanige hoge waarden dat daardoor er sprake is van een negatieve beoordeling van de bodemkwaliteit. Bronnen: Noord-Brabant omgevingsrapportage, omwb.nl

2.3.3

Omschrijving huidige gebruik

De percelen zijn in gebruik als landbouwgrond, waterlopen en/of openbare weg.

Pagina 16 van 45

3. Markt 3.1 Algemeen 1. Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum. 2. Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering; 3. Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport; 4. Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. 3.2

Beschrijving van markten

In deze beschrijving van markten zullen meerdere vastgoedmarkten beschreven worden, alsook het economisch beeld welk op waardepeildatum van toepassing is. De scoop is breder dan alleen natuur, landschap, verkeer en maatschappelijk, om een breder perspectief op de economie en vastgoedmarkten te geven, c.q. vast te leggen. 3.2.1. Algemeen De economie doorstaat de coronacrisis verrassend goed. Anderhalf jaar na de start van de coronapandemie is duidelijk dat de zwartste economische scenario’s niet zijn uitgekomen. De Nederlandse economie is na de eerste coronagolf krachtig opgeveerd, en het aanpassingsvermogen is groot gebleken; in de tweede lockdown vanaf oktober 2020 viel op dat de economische impact zich ditmaal beperkte tot de direct getroffen sectoren, en dat zelfs in die sectoren de impact ditmaal kleiner was. De arbeidsmarkt heeft door deze veerkracht de crisis opvallend goed doorstaan, de krapte van voor de coronacrisis is in veel sectoren alweer teruggekeerd. Het steunbeleid heeft hierbij een belangrijke rol gespeeld, keerzijde daarvan is dat de normale bedrijvendynamiek een tijdlang tot stilstand is gekomen en dat de overheidsschuld duidelijk is opgelopen. De verspreiding van het coronavirus blijft echter een bron van onzekerheid. Dit zal bepalend zijn voor het hersteltempo.

Goede voortgang in de vaccinatiegraad geeft in de meeste geïndustrialiseerde landen zicht op een leven zonder beperkingen, maar dit staat in schril contrast tot de situatie in opkomende economieën en ontwikkelingslanden, waar grootschalige vaccinatie nog geruime tijd zal uitblijven. Zeker zolang het coronavirus wereldwijd nog niet onder controle is, is het goed denkbaar dat er nieuwe varianten ontstaan die besmettelijker zijn en/of tot een hogere ziektelast leiden doordat vaccins er minder goed tegen beschermen.

Pagina 17 van 45

In de basisraming krijgt het economisch herstel vaart. In de basisraming is er zowel dit jaar (3,9%) als volgend jaar (3,5%) stevige economische groei, gedragen door toenemende vraag uit het buitenland en de consumptie van huishoudens en de overheid. Daarbij gaan we ervan uit dat er geen grootschalige contactbeperkingen meer nodig zijn. Een beperkt aantal sectoren heeft nog last van corona door onzekerheid, gerichte contactbeperkingen en verschoven vraag. Daar staat tegenover dat er in veel andere sectoren juist al sprake is van personeelsschaarste, hetgeen de noodzakelijke re-allocatie vergemakkelijkt. De werkloosheid neemt na beëindiging van het steunbeleid daarom slechts licht toe tot 3,5% in 2022. De onzekerheid rond nieuwe varianten en effectiviteit van vaccinaties blijft groot, in een pessimistisch scenario raakt dit ook weer de economie. Om recht te doen aan de onzekerheid is ook een pessimistisch “nieuwe lockdownscenario” geconstrueerd. Besmettingen door nieuwe virusvarianten en/of verminderde werking van de vaccins kunnen opnieuw leiden tot druk op de zorg en zo hernieuwde contactbeperkingen noodzakelijk maken. In zo’n scenario is de economische ontwikkeling minder gunstig, hoewel we ook dan uitgaan van het eerder getoonde aanpassingsvermogen en de veerkracht van de economie.

De bbp-groei bedraagt dan 3,3% in 2021 en 2,2% in 2022, de werkloosheid loopt op tot 3,6% in 2022.

3.2.3. Woningmarkt Bestaande koopwoningen waren in september 18,5 procent duurder dan een jaar eerder. Dat is de grootste prijsstijging na juli 2000. De prijsstijging zwakte in 2019 wat af, maar trok daarna steeds verder aan. Dit blijkt uit onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.

Bron: CBS en Kadaster

Pagina 18 van 45

Het Kadaster maakte bekend dat het in september 17.575 woningtransacties registreerde. Dat is bijna 15 procent minder dan een jaar eerder. In de eerste negen maanden van dit jaar zijn 173.289 woningen gewisseld van eigenaar, bijna 3 procent meer dan in dezelfde periode van 2020.1 Inmiddels stijgen ook de woningbouwkosten. Het afgelopen kwartaal betrof deze stijging 1,38%. Het eerste kwartaal van 2021 liet, evenals de kwartalen daarvoor, een stabilisatie van de woningbouwkosten zien. Door schaarste naar bouwmateriaal lijkt er echter weer een sterke stijging te ontstaan. De aanbestedingsindex laat in Q2 2021 een stijging zien van 2,82%. Op jaarbasis is een stijging van 2,65% zichtbaar. Nog steeds is de stijging van de woningprijzen sterker dan de stijging van de woningbouwkosten. Dit betekent dat de theoretische waarde van woningbouwgrond is toegenomen. Dit kwartaal betreft de stijging 22,32%. De werkelijke transactieprijzen van woningbouwkavels, bijgehouden door het Kadaster, tonen een meer stabiele ontwikkeling. De werkelijke prijs van de grond laat zich minder beïnvloeden door de marktontwikkelingen, al laat ook het Kadaster een stijging van 5,98% zien. 3.2.4. Commerciële vastgoedmarkt Reeds bestaande kwetsbaarheden op de commercieel vastgoedmarkt worden uitvergroot door corona, en de impact op prijzen en de financiële sector lijkt nog niet uitgewerkt.

Reeds vóór de coronacrisis waren er zorgen over de waarderingen van commercieel vastgoed, ook door langjarige trends als thuiswerken en online winkelen. Door de pandemie zijn deze trends in een stroomversnelling geraakt en kan de waarde van commercieel vastgoed structureel geraakt worden. Daarnaast zijn er tijdelijke effecten van de pandemie, zoals teruglopende huurinkomsten als gevolg van de lockdown. Zowel banken, verzekeraars als pensioenfondsen hebben substantiële directe en indirecte blootstellingen op de commercieel vastgoedmarkt. In zijn algemeenheid geldt dat vastgoed een langetermijninvestering is. De covid-19 maatregelen raken met name de exploitant van het vastgoed. Soms ook de belegger (in de vorm van tijdelijke huurderving/kwijtschelding/leegstand) of de eigenaar/gebruiker. Maar in alle gevallen tijdelijk. Het heersende marktbeeld is dat iedereen de specifieke corona-maatregelen ziet als een tijdelijke dip in de exploitatie of huuropbrengsten. Zodra dat weer veilig kan, zullen mensen weer meer gaan reizen, kopen, etc. Eén slecht jaar als gevolg van externe omstandigheden (niet als gevolg van onderliggende economische problemen) zal de waarde van vastgoed niet sterk beïnvloeden. Helaas is het aantal transacties op dit moment beperkt en is de waarde-invloed dus lastig uit de markt af te leiden. 1

Bron: CBS en Kadaster

Pagina 19 van 45

3.2.5. Zorgvastgoedmarkt De zorgsector speelde de afgelopen periode een cruciale rol in de bestrijding van het virus en de impact op deze sector was groot. Om te kunnen focussen op het leveren van goede zorg en om flexibel te zijn in tijden van crisis is goede huisvesting essentieel. Doordat de reguliere zorgverlening is teruggevallen, hebben vrijwel alle zorginstellingen te maken met omzetdaling. Hoewel dit wordt gecompenseerd door de zorgkantoren, dekt deze compensatie in de meeste gevallen niet de volledige schade. De verwachting is dan ook dat de meeste zorginstellingen het jaar slechter af zullen sluiten, dan zij aan het begin van dit jaar hadden voorzien. Het grootste gedeelte van de zorginstellingen is wel bestand tegen deze tegenslagen en zal niet direct in de problemen komen. Het risico ligt bij de zorginstellingen die er (financieel) al slechter voor stonden. Deze onverwachte omzetdaling kan bij deze partijen in een enkel geval zelfs leiden tot het faillissement. Als dit gebeurt zal de zorg over genomen worden door andere zorginstellingen. Door de epidemie zijn sommige beslissingen en ontwikkelingen van zorginstellingen juist in een stroomversnelling geraakt, zoals digitalisering. Veel consulten zijn waar mogelijk digitaal door gegaan.

En hoewel de normalisering van de zorg leidt tot een terugkeer van het consult op locatie, zien we ook dat een (klein) gedeelte online blijft doorgaan. Door de financiële voordelen, tijdsbesparingen en positieve ervaringen van zorginstellingen is onze verwachting dat deze verandering blijvend is. Ook is er meer samenwerking tussen de verschillende zorgaanbieders tot stand gekomen. Vooral VVT-instellingen (Verzorging, Verpleging & Thuiszorg) en ziekenhuizen zijn onderling en met elkaar meer gaan samenwerken om de juiste zorg te kunnen bieden. Deze geïntensiveerde samenwerking biedt veel kansen voor efficiëntere en meer patiëntgerichte zorg. De verwachting is dat dit resulteert in een groei van het aantal (nieuwe) woonzorgvormen voor kortdurend verblijf, zoals Geriatrische Revalidatiezorg en Eerstelijns Verblijf. De vraag vanuit de beleggingsmarkt naar zorgvastgoed als belegging blijft ongekend groot. Zorgvastgoed bewijst ook in tijden van corona een interessante beleggingscategorie te zijn. Zorg is tenslotte iets wat altijd nodig blijft. Beleggers investeren vooral in woon-zorgcomplexen. Met name de vooruitzichten voor seniorenwoningen zijn goed: Nederland vergrijst. Anders dan bij de huurwoningmarkt vraagt de woonzorgmarkt om specifieke kennis en actieve betrokkenheid van beleggers. Samen optrekken met de zorginstelling blijkt de doorslag tot succes.

Het afgelopen jaar is er, ondanks corona, interesse getoond door partijen die nog niet eerder zorgvastgoed in Nederland hebben verworven. Dit zijn zowel Nederlandse als buitenlandse (Europese) partijen.

Pagina 20 van 45

Corona zorgde voor een flinke dip in het beleggingsvolume in het Nederlandse zorgvastgoed. In de eerste helft van 2020 slonk het bedrag aan beleggingen met een derde ten opzichte van 2019. Het beleggingsvolume daalde van 489 miljoen naar 327 miljoen euro, rekende destijds bureau CBRE voor. Door de coronacrisis schoven eigenaren hun transacties vooruit en brachten ze hun vastgoed nog niet op de markt. Veel zorginstellingen kwamen niet toe aan hun reguliere bedrijfsvoering waardoor vastgoedbeslissingen werden uitgesteld. De vraag naar nieuwe zorglocaties bleef echter onverminderd groot. Niet eerder werd in de eerste zes maanden van een jaar zoveel in zorgvastgoed geïnvesteerd, dan in 2021. Met 458 miljoen euro gaat het beleggingsvolume over het oude record uit 2019 heen. Over heel 2019 kwam het beleggingsvolume voor het eerst over de miljard euro heen. Eén specifieke transactie speelt een grote rol in het verbreken van dit record: de verkoop van een deel van zijn vastgoed van het Albert Schweitzer ziekenhuis (ASz) in Dordrecht aan NorthWest Healthcare REIT. Daarmee is een investering van zo’n 110 miljoen euro gemoeid. Zonder deze transactie zou het transactievolume het afgelopen semester zijn achtergebleven bij de eerste helft van 2019, stelt Capital Value. Toch wogen ook andere transacties in de nieuwbouw, renovatie en transformatie flink mee.

Ook zonder het ASz waren deze goed voor 61 procent van het totaal aan investeringen. In 2020 was dat nog 44 procent was en in 2019 zelfs 33 procent. Deze transacties leveren een belangrijke bijdrage aan het terugdringen van het oplopende tekort aan ouderenwoningen en de kwalitatieve mismatch van de voorraad, aldus de analisten van Capital Value. Volgens het adviesbureau zijn het voornamelijk institutionele beleggers en vastgoedfondsen die investeren in nieuw zorgvastgoed op goede locaties, al dan niet in samenwerking met zorginstellingen. De toegenomen belangstelling voor nieuwbouw is te verklaren door het beperkte beleggingsaanbod van bestaande bouw alsmede de verhoogde overdrachtsbelasting op bestaande bouw per 1 januari. Verder is de rol van internationale beleggers op de Nederlandse zorgvastgoedmarkt verder verstevigd. Internationale partijen nemen in het eerste half jaar met 45 procent een groeiend aandeel van het beleggingsvolume voor hun rekening. Tussen 2018 en 2020 schommelde dit aandeel rond de 30 procent. Naast de aankoop van het Albert Schweitzer ziekenhuis door NorthWest Healthcare REIT, wisten ook de Belgische beursgenoteerde beleggers een aantal grote transacties te sluiten. Cofinimmo kocht bijvoorbeeld voor 30 miljoen euro zorgcampus Monnikenberg in Hilversum en Aedifica kocht voor 20 miljoen euro het Retraitehuis in Uden.

Steeds meer buitenlandse beleggers zien brood in het Nederlandse zorgvastgoed. Het bureau ziet een aantal nieuwe toetreders. Zo trad het Franse Perial in het eerste half jaar van 2021 toe tot de Nederlandse markt door de aankoop van een nieuwbouwcomplex in Heerlen met daarin 60

Pagina 21 van 45

appartementen en studio’s die voor de lange termijn zijn verhuurd aan Stichting Philadelphia Zorg. “Internationale beleggers ervaren in Nederland een beleggingsklimaat dat momenteel gunstiger is dan in de meeste andere Europese landen. Er is veel buitenlands kapitaal beschikbaar en deze beleggers kunnen veelal volstaan met een scherper rendement dan veel Nederlandse beleggers. Hierdoor kunnen zij zeer competitieve biedingen uitbrengen. Na de coronadip van 2020 en de snelle opleving daarna, blijft er de komende jaren ook veel belangstelling voor het Nederlandse zorgvastgoed. Uit eerder onderzoek van Capital Value onder beleggers en corporaties bleek dat de komende drie jaar een recordbedrag van 6,3 miljard euro beschikbaar is voor investeringen in zorgvastgoed. De eerste zes maanden van 2021 kenmerken zich naast een record transactievolume ook door een gebrek aan nieuwe investeringskansen op de markt. Dit leidt mogelijk tot een lager transactievolume in de tweede helft van het jaar. Er is de komende jaren een forse uitbreiding van het aantal ouderen- en zorgwoningen nodig. Als ontwikkelaars, corporaties en beleggers meer schaalgrootte toepassen bij de realisatie van nieuwbouwprojecten, kunnen we voorkomen dat de tekorten de komende jaren nog verder zullen oplopen.

Wanneer een zorginstelling terreinen, gebouwen of delen daarvan wil verkopen, verhuren of aan een beperkt recht onderwerpen, is de directie of de Raad van Bestuur van een instelling wettelijk verplicht dit bij het College sanering te melden. Als het College sanering besluit dat goedkeuring vereist is, vindt toezicht plaats op het verkoopproces dat moet leiden tot een marktconforme opbrengst. De voornaamste taak van het College sanering is het houden van toezicht op de verkoop en verhuur van onroerende zaken door zorginstellingen zodat er zoveel mogelijk geld voor de zorgsector behouden blijft. Het College werkt aan ruim 700 lopende casus. De ervaring heeft geleerd dat zorginstellingen meerwaarde kunnen creëren met voldoende aandacht voor transparantie en marktconformiteit als het gaat om verkoop en verhuur van onroerende zaken. Door het onafhankelijk toezicht op het volgen van een transparant verkoop- of verhuurproces blijken de opbrengsten voor de zorginstellingen regelmatig hoger uit te komen. Zo heeft het College sanering in diverse casus voor zorginstellingen al meeropbrengsten van enkele tonnen tot miljoenen euro’s gerealiseerd. In 2019 heeft het College Sanering 122 verkooptransacties en 35 verhuurtransacties goedgekeurd (actuelere cijfers niet bekend).

Pagina 22 van 45

Zorgvastgoed is onder te verdelen in veel segmenten, elk met hun eigen beleggingskarakteristieken. Het basisonderscheid wordt gemaakt tussen ‘Care’ en ‘Cure’. ‘Cure’ staat voor zorgvastgoed waar zorgdiensten verleend worden die gericht zijn op genezing. De eerstelijnszorg, met huisartsen en apotheken als belangrijkste gebruikers groeit door de clustering van steeds meer functies toe naar anderhalve-lijns gezondheidscentra. Planbare, poliklinische zorgfuncties, die van oudsher in de tweede lijn (algemene ziekenhuizen) gevestigd waren, komen terug in gezondheidscentra. De combinatie van functies in gezondheidscentra doet qua beleggingskarakteristieken denken aan winkelcentra en bedrijfsverzamelgebouwen. Medisch specialistische functies waarvoor geen spoedeisende hulp of algemene operatiekamers nodig zijn, zoals dermatologie, oogheelkunde en flebologie (spataderbehandeling), kunnen individueel ook als kliniek of Zelfstandig Behandel Centrum (ZBC) gevestigd zijn. De vaak individuele huurder vormt dan, net als in de kantorenmarkt, een belangrijk beoordelingscriterium in de beleggingscasus. De onttrekking van zorgfuncties aan de tweede lijn zorgt ervoor dat ziekenhuizen momenteel in een transitiefase zitten die moet leiden tot een situatie waar alleen acute of complexe zorg wordt verleend.

De academische ziekenhuizen vormen de derdelijnszorg waarvan er maar een select aantal zijn in Nederland. Ziekenhuizen en aanbieders van intramurale zorg zijn zelf verantwoordelijk voor de bekostiging van hun vastgoed. Zo’n 20 jaar geleden droeg de rijksoverheid de verantwoordelijkheid voor de bouw van zorginstellingen. In het publieke stelsel ontbraken prikkels voor zorgaanbieders om efficiënt met zorgvastgoed om te gaan. Daarom wilde de overheid de verantwoordelijkheid voor vastgoed overhevelen naar de zorg. Zorgaanbieders wilden ook af van het oude bouwregime, dat ze als betuttelend ervoeren. Zo schreef het inmiddels opgeheven Bouwcollege in detail voor hoe breed gangen en deuropeningen moesten zijn. Vanaf medio 2022 zullen zorginstellingen haar vastgoed verplicht moeten gaan taxeren tegen marktwaarde. De maatregel komt voort uit een richtlijn van de European Banking Authority.

Pagina 23 van 45

DNB heeft aangegeven de richtlijn integraal over te nemen. In de zorgsector wordt momenteel nauwelijks getaxeerd op marktwaarde. De invoering zal dan ook een grote impact hebben op de wijze waarop zorginstellingen met vastgoed- en datamanagement omgaan. Zorginstellingen kunnen hierbij lering trekken uit de lessen die corporaties hebben geleerd, toen zij in 2016 met deze omschakeling werden geconfronteerd. In het kader van het bepalen van de onderpandwaarde voor een financiering bieden taxaties tegen marktwaarde kansen om de financieringsruimte te vergroten om te investeren in de kwaliteit van het vastgoed. Het overgrote deel van het zorgvastgoed is verouderd en voldoet vaak niet aan de wensen van de gebruikers. Door te investeren kan het vastgoed de gewenste zorgexploitatie op duurzame wijze ondersteunen. Zorginstellingen dienen de afweging te maken of zij zelf gaan investeren of de samenwerking met een belegger opzoeken en gaan huren. Zij zijn hier (terecht) enigszins terughoudend in, het tafelzilver kun je immers maar één keer verkopen. Het verkopen van het vastgoed biedt echter ook een kans, zo kan de zorginstelling meer focussen op de core business: het leveren van goede zorg. Daarnaast zijn veel zorginstellingen bezig met een uitbreidingsvraagstuk om te voldoen aan de groeiende vraag naar zorg.

Het vinden van nieuwe en geschikte locaties blijkt uitdagend in deze markt en vereist samenwerking met de juiste partijen. De zorgvastgoedmarkt is relatief conjunctuur- ongevoelig en van leegstand is nauwelijks sprake. Voor de meeste huurovereenkomsten met intramurale en particuliere zorginstellingen en eersteen tweedelijns- zorgverleners zijn huurcontracten gekoppeld aan de consumentenprijsindex en kennen zij een looptijd van soms wel twintig jaar. Markthuren en contractenhuren zijn vaak redelijk met elkaar in lijn. In de komende jaren wordt voor deze segmenten een huurstijging verwacht die de consumentenprijsindex volgt. Met een forse eindsprint is de omvang van de beleggingen in zorgvastgoed in 2020 uitgekomen op circa € 1 miljard, zo’n 6% van alle vastgoedbeleggingen in Nederland. Dit is minder dan in het recordjaar 2019, maar nog steeds een fors volume. Circa 50% werd belegd door buitenlandse beleggers. Naast de institutionele beleggers zijn steeds meer fondsen uit binnen- en buitenland actief in dit marktsegment. Actuele bruto aanvangsrendementen op courante beleggingen in zorgvastgoed voor intramuraal zorgvastgoed bedraagt tussen de 5,0 en 7,0 %.2

2

Bronnen: Zorgvisie.nl, Syntrus Achmea “Outlook Nederlandse zorgvastgoedmarkt”, CBRE.nl “Zorgvastgoed Special 2020”,

capitalvalue.nl & tizv.nl

Pagina 24 van 45

In 2019 telt Nederland 69 ziekenhuisorganisaties incluis 8 universitaire medische centra. Het aantal van 114 ziekenhuislocaties in 2021 is ten opzichte van 2019 iets afgenomen, daarentegen is het aantal buitenpoliklinieken in twee jaar van 61 naar 141 sterk toegenomen. Steeds meer ziekenhuizen openen aan de rand van hun verzorgingsgebied een buitenpolikliniek om te concurreren met omliggende ziekenhuizen. Buitenpoliklinieken brengen de poliklinische zorg dichterbij de patiënt. De reistijd per auto voor 99% van de Nederlandse bevolking is minder dan 30 minuten, een langere reistijd is er voor inwoners van de Waddeneilanden, Zuidwest-Friesland en NoordGroningen. De meeste ziekenhuisfusies vonden in Nederland plaats in de jaren tachtig van de vorige eeuw, namelijk 39 in tien jaar tijd. Totaal waren er tussen 1970 en 2017, 133 ziekenhuisfusies. Daarmee is het gemiddelde regionale marktaandeel per ziekenhuis gestegen tot bijna zestig procent en zijn er dus nog maar gemiddeld twee ziekenhuizen overgebleven per regio, wat de concurrentiepositie per ziekenhuis niet bevorderd. Voor het eerst in 2015 is een fusie daarom door de Autoriteit Consument & Markt geblokkeerd, ook omdat kwaliteit van de zorg niet aantoonbaar werd verbeterd. Ziekenhuizen richten zich wel steeds meer op samenwerking met andere zorg in de regio zoals huisartsen en verpleeg- en verzorgingshuizen.

Voor het effectief en efficiënt laten aansluiten van zorgvraag en zorgaanbod is een decentrale zorgsturing op lokaal of regionaal niveau onontbeerlijk. Het proces van functionele decentralisatie – waardoor marktprikkels kunnen worden geïntroduceerd – is inmiddels in gang gezet. De overheid blijft daarbij op de achtergrond maar bepaalt wél, als hoeder van het algemeen belang, de algemene kaders en randvoorwaarden en blijft op hoofdlijnen sturen. Onderdeel van deze sturing is het CIBG van het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport. Het CIBG is als uitvoeringsorganisatie o.m. verantwoordelijk voor de toelating van zorginstellingen, diverse registers en financiële jaarverantwoording zorg ed. De toelating van zorginstellingen die zorg willen aanbieden op grond van de Zorgverzekeringswet of Wet langdurige zorg welke voor vergoeding in aanmerking willen komen dienen te voldoen aan de eisen gesteld in het

Pagina 25 van 45

uitvoeringsbesluit WTZI (wet toelating zorginstellingen). Deze wet stelt voornamelijk eisen aan ‘goed bestuur’. De hoeveelheid ziekenhuisbedden is in de afgelopen 45 jaar afgenomen van bijna 75 duizend bedden in 1975 naar bijna 40 duizend bedden in 2018. Het financieringsstelsel van ziekenhuizen verloopt vanaf 2005 grotendeels via Diagnose behandel combinaties op basis waarvan er gedeclareerd kan worden. Daarbij zijn er de volgende opties t.a.v. de facturatie, nl. aan: zorgverzekeraars, collega-ziekenhuizen en patiënten rechtstreeks. De Nederlandse Zorgautoriteit stelt de inhoud en omschrijving van de zorgproducten vast. Deze zorgproducten zijn belangrijk bij de onderhandelingen tussen ziekenhuizen en verzekeraars. Over sommige zorg, bv. donoruitname teams en traumazorg, mogen ziekenhuizen en zorgverzekeraars niet onderhandelen. De coronacrisis bezorgt ziekenhuizen hogere uitgaven. Tegelijkertijd zien ziekenhuizen hun inkomsten teruglopen door het afschalen van de reguliere zorg. Door de tweede coronagolf stapelen de problemen zich op voor ziekenhuizen. Er is extra geld nodig voor inhaalzorg en voor het aantrekken van meer personeel. Daarom zijn er afspraken gemaakt voor extra overheidsgeld, naast subsidies welke ziekenhuizen rechtsreeks van het rijk krijgen voor opleidingen.

Ook is er een rijksbijdrage aan het zorgverzekeringsfonds, welke op haar beurt academische ziekenhuizen compenseert. Stichting Bravis ziekenhuis is ontstaan uit de fusie op 1 januari 2015 tussen het Franciscus ziekenhuis in Roosendaal en het Lievensberg ziekenhuis in Bergen op Zoom. Buiten deze twee locaties, heeft Bravis drie buitenpoli’s te Steenbergen, Oudenbosch en Etten-Leur. De stichting heeft deelnemingen in een paramedisch centrum, laboratorium en meerdere apotheken. Het verzorgingsgebied van het Bravis ziekenhuis wordt gevormd door het gebied Westelijk Noord-Brabant, dat zich uitstrekt van de Zeeuwse gemeente Tholen en een deel van de gemeente Reimerswaal tot Breda en van Essen (België) tot Moerdijk. De organisatie telt eind 2019 totaal 574 bedden.3 3.2.6

Markt voor agrarisch vastgoed

De gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland is in het 3e kwartaal van 2021 uitgekomen op € 67.100 per ha (figuur 1). Dat is 5,6% hoger dan in het 2e kwartaal van 2021, en 5,5% boven de gemiddelde grondprijs over heel 2020 van € 63.600 per ha.De gemiddelde prijs van bouwland steeg in het 4e kwartaal met 6,5% naar € 74.100 per ha.

3

Bronnen: rijksoverheid.nl, overheid.nl, Erasmus Rotterdam, Nederlandse Zorgautoriteit, volksgezondheidenzorg.info, StatLine CBS.

Pagina 26 van 45

De stijging van de gemiddelde grondprijs in het 3e kwartaal van 2021 komt vooral door de hogere prijs van bouwland. De prijs van bouwland nam met 8% toe tot € 75.600 per ha. Dat is 5% boven de gemiddelde prijs over heel 2020 van € 71.800 per ha. De prijs van grasland steeg licht (1%) tot € 60.000 per ha, 3% hoger dan de gemiddelde prijs over 2020 van € 58.400 per ha. Ook de gemiddelde prijs van snijmaisland nam in het 3e kwartaal licht (1%) toe tot € 67.300 per ha. Prijs in €/ha onverpacht agrarische grond naar landsdeel

In landsdeel Zuid nam de gemiddelde agrarische grondprijs in het 3e kwartaal van 2021 met 10% toe ten opzichte van het 2e kwartaal: van € 73.000 naar € 80.100 per ha. Over heel 2020 was de gemiddelde grondprijs € 72.400 per ha. Het verhandeld areaal landbouwgrond is in landsdeel Zuid met 12% gestegen: van 9.300 ha in de periode 2019Q4-2020Q3 tot 10.400 ha over de laatste 4 kwartalen (2020Q4-2021Q3). De relatieve grondmobiliteit over de laatste 4 kwartalen is uitgekomen op 2,1%, tegen 1,9% in dezelfde periode het jaar daarvoor. 3.3

Referenties

Ten behoeve van de waardering van de gebouwde objecten is onderzoek gedaan naar referentietransacties van verouderde kantoren, vrijstaande woningen en agrarische objecten in de nabije omgeving. Vanuit informatie in de (digitale) media is gezocht naar ziekenhuizen waar nieuwbouw aan de orde is. Niet alle informatie leidde tot referenties van grondtransacties omdat op veel locaties reeds langere tijd in bezit van het ‘bouwend’-ziekenhuis was. Om het bredere onderzoek te laten zien, worden ook deze locaties genoemd, echter zonder grondtransacties erbij.

Pagina 27 van 45

Rijnstate Ziekenhuis te Elst Stichting Rijnstate Ziekenhuis heeft medio 2018 kenbaar gemaakt zich in Elst Centraal te willen vestigen met een ziekenhuisvoorziening, waarin in beginsel poliklinische zorg met ondersteunende functies aangeboden wordt. De focus op de nieuwe locatie ligt op poliklinische zorg met bijbehorende zorg en ondersteuning liggen. Daarnaast zijn ondersteunende functies, zoals laboratoria, niet-zelfstandige kantoren en ondergeschikte detailhandel mogelijk. Ook zal dag- en nachtopvang mogelijk wordt gemaakt. De nieuwbouw zal een totaal programma van maximaal 25.000 m2 (bruto vloeroppervlak) krijgen, verdeeld over meerdere bouwlagen. Ten noorden van de nieuwbouw zal aan de overzijde van de weg, op deelproject het Klooster, een parkeervoorziening voor patiënten/bezoekers van het ziekenhuis worden gerealiseerd. Aanpassing van het openbaar gebied (verlegging watergang en Spoorlaan) maakt ook onderdeel uit van het project. Het college van burgemeester en wethouders heeft 4 februari 2020 een hoofdlijnenakkoord behaald met Stichting Rijnstate Ziekenhuis. Om de ontwikkeling mogelijk te maken wordt de koop-realisatieovereenkomst met Stichting Rijnstate Ziekenhuis gesloten. De gemeente moet de gronden nog verwerven waarop deze ontwikkeling moet plaatsvinden. De koopovereenkomst is onder opschortende voorwaarde getekend in februari 2021.

De openbare registers laten nog geen informatie zien m.b.t. deze ontwikkeling (eigenaar Prorail, in erfpacht uitgegeven aan de gemeente). In de eerste fase is 15.000 m2 BVO gepland. Noordwest Ziekenhuisgroep te Alkmaar en Den Helder Noordwest Ziekenhuisgroep investeert EUR 230 miljoen in haar ziekenhuislocaties in Alkmaar en Den Helder. Het investeringsprogramma betreft de verbouw van locatie Den Helder, de nieuwbouw eerste fase locatie Alkmaar, de bouw van een ondergrondse parkeergarage in Alkmaar, de renovatie van huize Westerlicht en de implementatie van het elektronisch patiëntendossier. Aan de lening ligt een uitgebreide businesscase ten grondslag en is lang onderhandeld. Door de gekozen constructie heeft Noordwest tegen bijzonder gunstige voorwaarden, zoals een langere looptijd en een relatief lage rente kunnen lenen. Noordwest leent EUR 120 miljoen bij de EIB, gesteund onder het Europees Fonds voor Strategische Investeringen (EFSI), hoofdmoot van het zogenaamde Junckerplan, en EUR 110 miljoen bij BNG Bank. Daarbij geeft de gemeente Alkmaar een gemeentegarantie op de geldleningen van EUR 40 miljoen: 20 miljoen bestemd voor de ondergrondse parkeergarage en 20 miljoen voor de bouw van fase 1 (acute as).

Pagina 28 van 45

Isala ziekenhuis te Zwolle Het nieuwe Isala ziekenhuis in Zwolle kostte 450 miljoen. De oplevering van het nieuwe ziekenhuis staat gepland voor eind 2021. In het eerste kwartaal van 2022 wordt het ziekenhuis in gebruik genomen. De grond waarop de nieuwbouw gaat plaatsvinden was reeds in 2004 in bezit, waardoor er geen grondtransacties zijn waargenomen. Het Slingeland Ziekenhuis te Doetinchem Het Slingeland Ziekenhuis gaat een nieuw ziekenhuis bouwen in Doetinchem aan afrit Oost van snelweg A18. Er is een behoefteonderzoek uitgevoerd, waaruit volgt dat er behoefte is aan 45.000 m2 bvo gebouw. Dit is inclusief ca. 5.000 m2 zorg gerelateerde voorzieningen en zorgretailfuncties. De benodigde terreinoppervlakte is ca. 8 hectare, inclusief de ruimte voor 1.200 parkeerplaatsen. Het benodigde terrein is nog geen eigendom en wordt door de gemeente verworven. Er is beperkt verlies aan ruimte voor verkeersaansluiting en er zijn géén ruime landschapsinpassingen voorzien. De ontwikkeling lijkt zeer efficiënt in te passen in relatie tot plan De Bulkenaar. [Hyp 4 dl 69937 nr 66] Stichting Slingeland Ziekenhuis heeft op 20 januari 2017 een perceel in het

plan kunnen verwerven (ruwe bouwgrond). Het betreft 3.690 m2. De koopsom is € 23,50 per m2. De bodem was licht verontreinigd, maar te weinig voor nader onderzoek of correctie op de koopprijs. Verkopers hebben besloten tot verkoop vanwege het feit dat op het perceel géén voorkeursrecht is gevestigd en daarom mogelijk, bij niet minnelijke verkoop, buiten het bestemmingsplan ten behoeve van de bouw van het ziekenhuis blijft. Saxenburgh Medisch Centrum te Hardenberg Het Saxenburgh Medisch Centrum vervangt het oude Röpcke-Zweers Ziekenhuis, dat oud en gedateerd is. De nieuwbouw wordt een klein en compact ziekenhuis. De bouwkosten zijn begroot op 55 miljoen euro. De oppervlakte 15.500 m2. Oplevering was voorzien in 2020. [Hyp 4 dl 71378 nr 90] Stichting Saxenburgh Groep koopt op 28 augustus 2017 van de gemeente

Hardenberg een perceel grond met de zich daarop bevindende parkeerplaatsen en voorzieningen en bijbehorende grond, groot ca. 1.33.88 hectare. Het perceel ligt ten zuiden van het Röpcke Zweers ziekenhuis en is door koper benodigd voor de nieuwbouw van het ziekenhuis. Koper heeft de huidige parkeerplaats voor zijn rekening en risico aangelegd. De koopsom is € 70 per m2.

Pagina 29 van 45

Amphia te Breda Amphia heeft in Breda twee gebouwen die aan renovatie toe waren. De installaties moesten na twintig jaar vervangen worden. Het vroeg een forse investering om de gebouwen een tweede levensfase te geven. Tegelijkertijd is de ontwikkeling dat medische, specialistische zorg meer multidisciplinair wordt ofwel over vakgebieden heen. Daarom heeft Amphia gekozen voor één nieuw centrum in Breda waarin medisch specialistische ziekenhuiszorg van de hoogste kwaliteit wordt geleverd. Als locatie is gekozen voor Molengracht, omdat daar al acute zorg werd geboden. En daar was voldoende ruimte voor de nieuwbouw beschikbaar. Het nieuwe Amphia kost 225 miljoen euro. [Hyp 4 dl 67991 nr 45] Op 29 maart 2016 levert De Staat (Defensie) 2.21.08 ha terrein aan

Amphia. Koper heeft het doel het terrein te gebruiken als parkeerterrein. Het perceel is ook als zodanig bestemd. De koopsom was € 117,35 per m2. De verrekenprijs voor over- en ondermaat € 120,00 per m2. De koopsom is verlaagd (0,57 € per m2), wegens extra kosten voor detectieonderzoek naar explosieven en munitie. Koper huurde het terrein sinds 2009. In 2015 was de huursom per jaar € 119.289,11. Er is een meerwaardeclausule overeengekomen voor 30 jaren, in het geval het terrein een hoogwaardigere bestemming krijgt. Ommelander Ziekenhuis te Groningen Tegelijk met de opening van het nieuwe ziekenhuis in Scheemda zijn de ziekenhuizen in Delfzijl en Winschoten gesloten. Het is een volledige dochter van het Universitair Medisch Centrum Groningen. Het ziekenhuis heeft 234 bedden, 8 geboortesuites en 6 operatiekamers. Over de locatie van het nieuwe ziekenhuis is veel te doen geweest. Aanvankelijk wilde de OZG een nieuw ziekenhuis bouwen bij Zuidbroek, dat bedrijfsmatig als meest geschikte locatie was aangewezen. In 2012 werd echter onder druk van de bevolking van Winschoten en omstreken door het provinciebestuur besloten om een nieuw ziekenhuis te bouwen in Scheemda-West, omdat de locatie bij Zuidbroek niet nabij een stedelijk gebied ligt. [Hyp4 dl 65813 nr 54] Op 4 maart 2015 levert een particulier aan Stichting De Ommelander