1 - b_NL.IMRO.1674.2123EXPLOITATIEBUL-0401_tb12.pdf

Taxatierapport marktwaarde uit te geven gronden plangebied De Bulkenaar Roosendaal

Opdrachtgever: Gemeente Roosendaal Postbus 5000 4700 KA Roosendaal

Documenteigenschappen: SH21/102217/definitief Datum: 8 november 2021

Opdrachtnemer: Steenhuijs Grondzaken Parijsboulevard 209 3541 CS Utrecht T 085-0020070 mail@steenhuijs.com www.steenhuijs.com KvK 30175573 BTW NL81034057B01 IBAN NL98 RABO 0118 5394 69

Pagina 2 van 44

Inhoudsopgave: 1. Algemeen

4

1.1 Opdrachtgever 1.2 Instructies van de opdrachtgever 1.3 Opdrachtnemer/taxateur 1.4 Taxatietype 1.5 Taxatie object 1.6 Doel van de taxatie 1.7 Waardepeildatum en opnamedatum 1.8 Taxatiestandaarden 1.9 Waarderingsgrondslag (basis van waarde) 1.10 Uitgangspunten 1.11 Bijzondere uitgangspunten 1.12 Voorwaarden 1.13 Onafhankelijkheid taxateur 1.14 Concept en track record

2. Kadastrale gegevens, eigendom, zakelijke rechten en gebruik

4 4 4 4 5 5 5 6 6 6 6 7 8 8

9

2.1 Algemeen 2.2 Kadastrale gegevens 2.3 Eigendom 2.4 Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen 2.5 Overige zakelijke rechten 2.6 Publiekrechtelijke beperkingen

3. Ligging

9 9 10 10 10 10

11

3.1 Locatiebeschrijving 3.2 Sociale omgevingskenmerken 3.3 Bereikbaarheid

4. Omschrijving

11 11 12

13

4.1 Algemeen 4.2 Omschrijving percelen 4.3 Huurovereenkomst 4.4 Verwachtingen ten aanzien van het gebruik

5. Ruimtelijk beleid, bestemming en gebruik

13 13 13 13

14

5.1 Algemeen 5.2 Vigerend plan 5.3 Bestemming 5.4 Gebruik 5.5 Verwachtingen ten aanzien van het ruimtelijk beleid

6. Milieu hygiënische toestand van de grond en het grondwater

14 14 14 16 16

17

6.1 Algemeen 6.2 Beschouwing

7. Markt

17 17

20

7.1 Algemeen 7.2 Beschrijving van de vastgoedmarkt

8. Overwegingen ten aanzien van de wijze van waarderen

20 20

30

8.1 Courantheid 8.2 Kwalitatieve gevoeligheidsanalyse (SWOT) 8.3 Optimale aanwending 8.4 Waarderingsmethodieken 8.5 Comparatieve methode - transactieanalyse 8.6 Analyse grondprijsnota gemeenten 8.7 Conclusie

9. Waardering

30 30 31 31 31 36 39

40

9.1 Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken 9.2 Schattingsonzekerheid 9.3 Eindoordeel taxateur 9.4 Plausibiliteitsverklaring

40 40 40 40

10. Ondertekening

41

BIJLAGEN

42

Pagina 3 van 44

1. Algemeen 1.1

Opdrachtgever

Gemeente Roosendaal, Postbus 5000, 4700 KA

Roosendaal, rechtsgeldig vertegenwoordigd door

de heer mr. P.J. Aalderink. Deze taxatie is uitgevoerd conform de overeengekomen opdrachtvoorwaarden zoals ondertekend d.d. 16 juni 2021 welke als bijlage is aangehecht. 1.2

Instructies van de opdrachtgever

De geregistreerde taxateur legt instructies van de opdrachtgever of ieder ander die betrokken is bij de professionele taxatiedienst vast in het taxatierapport. 1.3

Opdrachtnemer/taxateur

De opdracht is aangenomen door de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid handelend onder de naam Steenhuijs Grondzaken, gevestigd te 3541 CS Utrecht, Parijsboulevard 209 en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 30175573, namens deze wordt de taxatie uitgevoerd door: De heer ing. Bart N.J. Huijts MBA MRE MRICS RT, register taxateur van onroerende zaken, onder andere ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed Grootzakelijk Vastgoed onder registratienummer RT301591361, tevens lid van en Registered Valuer bij de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), lidnummer 1273721. De taxateur voldoet aan de criteria voor permanente educatie van het NRVT en voldoet aan de Continuing Professional Development (CPD) vereisten van de RICS. De taxateur verklaart over voldoende actuele, lokale, nationale en internationale (naar gelang het geval) kennis van de specifieke markt te beschikken en de vaardigheden en inzicht te hebben om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. De taxateur verklaart dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid.

De objectiviteit en onafhankelijkheid wordt gewaarborgd door naleving van het Reglement “Gedrags- en beroepsregels NRVT” zoals opgesteld door het NRVT en de “Code of ethical principles for professional valuers” zoals opgesteld door de IVSC en het “RedBook, editie 2020” zoals opgesteld door de RICS. 1.4

Taxatietype

Er is een volledige taxatie uitgevoerd.

Pagina 4 van 44

1.5

Taxatie object

Het onderwerp van deze taxatie zijn de in het ontwerpbestemmingsplan als maatschappelijk geduide kavels gelegen in het plangebied De Bulkenaar. Op de kadastrale tekening navolgend geduid:

Huidig gebruik

Eigendom

Eventueel toekomstig gebruik

Ondergrond t.b.v. ontwikkeling Bravis ziekenhuis

Te taxeren belang

Het volle eigendom

1.6

Doel van de taxatie

Het doel van de taxatie is het verkrijgen van inzicht in de waarde van het omschreven object in verband met een voorgenomen verkoop van de te taxeren gronden in bouwrijpe staat aan het Bravis Ziekenhuis. Opdrachtgever wil een risico-inschatting kunnen maken aangaande het al dan niet veroorzaken van ongeoorloofde staatssteun bij een nog uit te voeren onderhandeling met koper. 1.7

Waardepeildatum en opnamedatum

Peildatum van de taxatie is 15 juni 2021. De opname heeft plaats gevonden op 20 april 2021. De inspectie heeft vanaf de openbaar begaanbare wegen plaatsgevonden en is uitgevoerd door taxateur.

Pagina 5 van 44

1.8

Taxatiestandaarden

Opdrachtnemer verricht de professionele taxatiedienst in overeenstemming met de versie 2020 van de IVS, die zijn opgesteld en worden onderhouden door de International Valuation Standards Council (www.ivsc.org). Tevens verklaart opdrachtnemer op de hoogte te zijn en te handelen overeenkomstig de meest recente Reglementen van het NRVT en het RICS Redbook, zoals opgesteld door de RICS. 1.9

Waarderingsgrondslag (basis van waarde)

Van toepassing is derhalve de ‘Mededeling van de Commissie betreffende het begrip “staatssteun” in de zin van artikel 107, lid 1, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (2016/C 262/01). Het toepasselijke waardebegrip is ‘marktwaarde’ (IVS2020). De waardering is gestoeld op een zgn. ‘highest and best use’-analyse (HABU; IVS2020). Het te hanteren waardebegrip is marktwaarde, door RICS en NRVT als volgt omschreven: “Het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.” 1.10

Uitgangspunten

Onderstaand is een uiteenzetting weergegeven van de gehanteerde uitgangspunten welke redelijkerwijs aanvaardbaar zijn en voor waar kunnen worden gehouden zonder de noodzaak van een specifiek onderzoek of verificatie, te weten: 1. Koper en verkoper handelen in alle redelijkheid; 2. De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de taxatie datum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; 3. De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; 4. Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; 5. Om de marktwaarde te schatten gaat de taxateur uit van een grondpositie die uitsluitend bestemd en geschikt is voor het realiseren van een groot ziekenhuis; 6. In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting; 7. Alle prijzen zijn exclusief omzetbelasting tenzij anders vermeld; 8. De vastgestelde waarden zijn “kosten koper” tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder “kosten koper” verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster. 9. Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen. 1.11

Bijzondere uitgangspunten

De volgende bijzondere uitgangspunten zijn van toepassing:

- de gronden worden als één geheel te verkopen perceel, in bouwrijpe staat opgeleverd, in welke staat het perceel zich nu nog niet bevindt;

Pagina 6 van 44

- als bijzonder uitgangspunt geldt dat het bestemmingsplan Bulkenaar na het doorlopen van de gebruikelijke voorbereidings- en rechtsbeschermingstermijnen wordt geacht onherroepelijke rechtskracht te verkrijgen. 1.12

Voorwaarden

De taxatie is gebaseerd op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals bijvoorbeeld huur- en oppervlaktegegevens, plankaarten en kadastrale informatie. Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Voor zover mogelijk heeft taxateur de geleverde informatie getoetst op juistheid. Mocht blijken (of een sterk vermoeden bestaan) dat de beschikbare informatie niet volledig en/of onjuist is wordt in deze rapportage hiervan melding gemaakt. Geen aansprakelijkheid wordt aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onvolledig is geweest. Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten. De navolgende informatie was beschikbaar:

- bestemmingsplan informatie opgevraagd bij ruimtelijkeplannen.nl d.d. 21-06-2021; - bodeminformatie opgevraagd bij Noord-Brabant omgevingsrapportage d.d. 11-05-2021; - exploitatieplan De Bulkenaar, bijlage A tot en met D, projectnummer 30081253 d.d. 01-06-2021; - excel overzicht met algemene input eigenaren, grondoppervlak en inbrengwaarde mbt exploitatieplan De Bulkenaar;

- exploitatieplan De Bulkenaar, percelen maatschappelijk, projectnummer 30081253 d.d. 14-06-2021; - excel overzicht met percelen, oppervlak etc m.b.t percelen maatschappelijk; - exploitatieplan ontwerp bestemmingsplan De Bulkenaar, zonder kenmerk; - ontwerp bestemmingsplan De Bulkenaar met toelichting en regels d.d. 2 juni 2021. De volgende bijzonderheden hebben plaatsgevonden met betrekking tot verificatie van bovenstaande informatie: geen. Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever en genoemd doel. Uitsluitend tegenover opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking van derden worden gesteld.

Pagina 7 van 44

Opdrachtnemer heeft een, op basis van in de branche gebruikelijke voorwaarden, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het maximaal uitgekeerde bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering(AON, polisnummer V 0 1 0 0 0 1 8 5 8 , g e v e s t i g d t e N o o rd w i j k ) n a e e n o n h e r ro e p e l i j k g e re c h t e l i j k v o n n i s o f vaststellingsovereenkomst, wordt uitgekeerd. Dit betreft maximaal € 2.000.000,- per geval en € 4.000.000,maximaal per jaar. Op het taxatierapport is een vervaltermijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal één (1) jaar ingaande per datum van ondertekening rapportage door opdrachtnemer/taxateur. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport. Alle bedragen in dit rapport zijn in euro’s (€). 1.13

Onafhankelijkheid taxateur

Taxateur verklaart dat hij niet betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij de te waarderen onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. 1.14

Concept en track record

Opdrachtnemer heeft d.d. 2 juli 2021 aan opdrachtgever een concept toegestuurd. De reactie van opdrachtgever heeft niet geleid tot de aanpassingen (ten opzichte van het concept).

Pagina 8 van 44

2. Kadastrale gegevens, eigendom, zakelijke rechten en gebruik 2.1

Algemeen

1. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 2. Er is geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiksof vervreemdingsbeperkingen blijken. 3. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. 4. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven. 2.2

Kadastrale gegevens

Het object is kadastraal als volgt bekend: Kadastrale gemeente

Sectie

Nummer

Kad. oppervlakte in m2

Te taxeren oppervlakte maatschappelijk in m2

Roosendaal

H

508

5.540

5.540

Roosendaal

H

509

5.630

5.630

Roosendaal

H

510

10.250

10.090

Roosendaal

H

511

5.370

5.370

Roosendaal

H

521

7.440

313

Roosendaal

H

522

4.700

4.156

Roosendaal

H

523

2.830

652

Roosendaal

H

524

10.040

4.187

Roosendaal

H

1443

17.520

17.219

Roosendaal

H

1493

10.395

1.762

Roosendaal

H

1759

21.910

13.337

Roosendaal

H

1760

27.215

20.314

Roosendaal

H

1951

23.057

23.057

Roosendaal

H

1952

1.333

1.333

Roosendaal

H

2083

22.680

3.450

Roosendaal

H

2333

1.604

1.297

Roosendaal

H

2334

226

226

Pagina 9 van 44

Kadastrale gemeente

Sectie

Nummer

Kad. oppervlakte in m2

Roosendaal

H

2338

4.213

6

Roosendaal

H

2339

140

48

Roosendaal

H

2340

3.963

1.890

Roosendaal

H

2342

1.049

1.043

Roosendaal

H

2346

802

113

Roosendaal

H

2356

1.999

426

Totaal

2.3

Te taxeren oppervlakte maatschappelijk in m2

121.459

Eigendom

Er wordt uitgegaan van het bijzondere uitgangspunt dat het eigendom van de te taxeren percelen berust bij de gemeente Roosendaal. De gemeente is de gronden aan het verwerven en wil het eigendom zo nodig via onteigening afdwingen. De lijst met kadastrale percelen en de bijbehorende te taxeren oppervlakte maatschappelijk is aangeleverd door opdrachtgever. Het uitgangspunt voor de waardering is dat deze lijst correct is. 2.4

Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen

Er wordt bij de waardering vanuit gegaan dat er geen erfdienstbaarheden of kwalitatieve verplichtingen van toepassing zijn. 2.5

Overige zakelijke rechten

Er wordt bij de waardering vanuit gegaan dat er geen overige zakelijke rechten van toepassing zijn. 2.6

Publiekrechtelijke beperkingen

Er wordt bij de waardering vanuit gegaan dat er geen beperkingen in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie bekend zijn.

Pagina 10 van 44

3. Ligging 3.1

Locatiebeschrijving

Bron: Google Maps d.d. 21 juni 2021

De te taxeren percelen liggen in de buurtschap Bulkenaar in de gemeente Roosendaal. Het buurtschap ligt aan de zuidwestzijde van de stad Roosendaal aan de spoorlijn naar Bergen op Zoom. Het gebied wordt ingesloten door drie wegen (de Bulkenaarse straat, de Huijbergse weg en de snelweg A58). Het is een gebied met landelijk karakter en wordt voornamelijk gebruikt voor agrarische doeleinden. Door de ligging langs de A17 en A58 en tussen de havens Rotterdam, Antwerpen en Terneuzen/Vlissingen profiteert Roosendaal van de transport- & logistieksector. Daarnaast is de stad een belangrijke speler in de modesector. Er zijn meer dan 120 modewinkels in Roosendaal. 3.2

Sociale omgevingskenmerken

Gemeente Roosendaal heeft per 1 januari 2021 77.201 inwoners. Het gemiddeld inkomen per inwoner in de gemeente Roosendaal ligt op € 24.900. Dit ligt iets boven het Nederlandse gemiddelde van € 24.000,-.1

1 https://allecijfers.nl/gemeente/roosendaal/#inkomensvergelijking

Pagina 11 van 44

3.3

Bereikbaarheid

De autosnelwegen A17 en A58 zijn te bereiken in circa 12 autominuten. Het treinstation van Roosendaal ligt op circa 9 autominuten van het te taxeren object. Station Roosendaal ligt aan de zogenaamde Zeeuwse Lijn. De spoorlijn die Roosendaal rechtstreeks verbindt met de steden Vlissingen, Middelburg, Goes en Bergen op Zoom. Daarnaast zijn er rechtstreekse verbindingen met Zwolle, Amsterdam Centraal, Dordrecht en het Belgische Puurs (via Antwerpen). Het gebied De Bulkenaar heeft geen winkels voor dagelijkse voorzieningen. Voor dagelijkse voorzieningen is het auto-afhankelijk. In 30 autominuten zijn de steden Rotterdam, Den Bosch, Vlissingen en Antwerpen te bereiken.

Bron: walkscore.com d.d. 21 juni 2021

Pagina 12 van 44

4. Omschrijving 4.1

Algemeen

1. Taxateur heeft geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport. De situatie per peildatum is leidend. 4.2

Omschrijving percelen

Ten tijde van de opname waren de percelen agrarisch in gebruik. De gewassen betreffen jaarlijk afwisselend grasland, mais, suikerbieten, aardappelen en chichorei. Het betreft een zandige grond, redelijk vlak gelegen (hoogteverschil van ca. 0,5 m). De verkaveling is redelijk rechthoekig. Een enkel perceel heeft een L-vorm. 4.3

Huurovereenkomst

Uitgangspunt is dat de grond vrij van huur en pacht geleverd kan worden. 4.4

Verwachtingen ten aanzien van het gebruik

Het uitgangspunt van de waardering is dat de grond bouwrijp wordt opgeleverd, ten behoeve van de bouw van een ziekenhuis.

Pagina 13 van 44

5. Ruimtelijk beleid, bestemming en gebruik 5.1

Algemeen

1. Indien de taxateur onderzoek heeft verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in het waardeoordeel betrokken. 2. In het geval dat er geen onderzoek is verricht is taxateur er bij de waardering vanuit gegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden. 3. Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 4. Taxateur is er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en -eisen. 5.2

Vigerend plan

Uitgangspunt is dat het ontwerp bestemmingsplan De Bulkenaar d.d. 2 juni 2021 met kenmerk NL.IMRO.1674.2123BULKENAAR-0301 leidend is voor de waardering. 5.3

Bestemming

Blijkens de plankaart van het Exploitatieplan is het te taxeren object bestemd als enkelbestemming Maatschappelijk.

Bron: Exploitatieplan De Bulkenaar, bijlage C, voorgenomen ruimtegebruik d.d. 1-6-2021

Pagina 14 van 44

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. medische zorgverlening; b. aan zorg gerelateerde voorzieningen en aan zorg gerelateerde detailhandel en restauratieve voorzieningen alsmede persoonlijke dienstverlening, detailhandel in artikelen ten behoeve van bezoek en verpozing van de patiënten; c. bijbehorende voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van algemeen nut zoals verkeers-, groen-, water-, nuts- en daarmee vergelijkbare voorzieningen, waaronder voet- en fietspaden, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, halteplaatsen voor bussen en taxi's, fietsenstallingen, straatmeubilair, abri's, transformatorhuisjes, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, speel-, spel- en sportvoorzieningen, bergbezinkbassins en retentievoorzieningen. Een en ander met dien verstande dat de onder a en b genoemde voorzieningen zijn toegestaan tot een omvang van maximaal 110.000 m2 b.v.o., waarbij de totale omvang van de voorzieningen genoemd onder b niet meer mogen bedragen dan 15.000 m2 b.v.o., met dien verstande dat daarvan maximaal 1.500 m2 b.v.o. voor detailhandel en restauratieve voorzieningen is toegelaten, waarbij het netto-bedrijfsvloeroppervlak van de detailhandelsvestigingen niet meer mag bedragen dan 200 m2 per vestiging. Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd c.q. gerealiseerd: a. gebouwen; b.

bouwwerken ten behoeve van speel-, spel- en daarmee vergelijkbare sportvoorzieningen, niet zijnde sportvoorzieningen in clubverband; c. bouwwerken ten behoeve van algemeen nut; d. andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde; e. parkeerplaatsen. Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen zijn uitsluitend ter plaatse van het als zodanig aangegeven bouwvlak toegestaan; b. het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan 70% van het bouwvlak; c. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 20 m, met dien verstande dat: 1. voor ten hoogste 7,5% van het bouwvlak de bouwhoogte maximaal 30 meter mag bedragen; 2. voor nutsvoorzieningen de bouwhoogte maximaal 3 m mag bedragen. Voor het bouwen van bouwwerken ten behoeve van speel-, spel- en daarmee vergelijkbare sportvoorzieningen, niet zijnde sportvoorzieningen in clubverband gelden de volgende regels: a. de oppervlakte van een bouwwerk mag niet meer bedragen dan 25 m2; b. de bouwhoogte van bouwwerken mag ten hoogste 5 m bedragen.

Pagina 15 van 44

Voor het bouwen van bouwwerken ten behoeve van algemeen nut de volgende regels: a. de inhoud van het op te richten gebouw mag maximaal 50 m3 bedragen; b. de goothoogte van een gebouw mag niet meer dan 3 m bedragen; c. de hoogte van een bouwwerk, niet zijnde een gebouw mag ten hoogste 6 m bedragen. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste bedragen: 1. erfafscheidingen voor de voorgevel of daarmee vergelijkbare gevel 1 m; 2. erfafscheidingen 2 m; 3. vlaggenmasten 6 m; 4. andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde 3 m; 5. geluidswerende voorzieningen 6 m. Voor wat betreft het parkeren gelden de parkeernormen zoals deze zijn opgenomen in de Nota parkeernormen, zoals deze van kracht is op het moment dat een aanvraag om een omgevingsvergunning wordt ingediend. 5.4

Gebruik

Het feitelijk gebruik (agrarisch) komt op peildatum van dit rapport niet overeen met de ontwerp bestemming. Bijzonder uitgangspunt uitgangspunt voor de waardering is dat de bestemming reeds vigerend is, zodat de grond publiekrechtelijk bouwrijp is. 5.5

Verwachtingen ten aanzien van het ruimtelijk beleid

De verwachting is dat een ziekenhuis (en zorgplein) gerealiseerd gaat worden.

Pagina 16 van 44

6. Milieu hygiënische toestand van de grond en het grondwater 6.1 Algemeen 1. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. 2. Taxateur heeft geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. 3. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. 4. De aanwezigheid van tanks is niet waargenomen. De eigenaar heeft aangegeven niet bekend te zijn met de aanwezigheid van ondergrondse tanks. 6.2

Beschouwing

Taxateur heeft geen uitgebreid onderzoek gedaan naar milieukundige toestand van de grond en het grondwater. Voorts heeft hij geen kennis van eventuele bestaande rapporten, of de conclusies daaruit. Uit de toelichting in het ontwerp bestemmingsplan volgt: ‘4.7 Bodemkwaliteit In het kader van de voorgenomen ontwikkeling van het gebied De Bulkenaar is een vooronderzoek verricht voor het studiegebied. Het onderzoek is uitgevoerd conform de NEN 5725 (Strategie voor het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend en nader onderzoek, Nederlands Normalisatieinstituut, 2009). Het doel van het vooronderzoek is te bepalen of de locatie al dan niet verdacht is met betrekking tot het voorkomen van bodemverontreiniging. Uit de resultaten van het vooronderzoek blijkt niet dat op de locatie bodem bedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. Het gebruik is in het verleden voornamelijk agrarisch geweest. Wel zijn er enkele vermeldingen van bedrijfsmatige activiteiten binnen het studiegebied en in de directe omgeving, eveneens voor voornamelijk agrarische doeleinden. Uit de gegevens van eerder op en/of in de omgeving verrichte onderzoeken blijkt dat op de locatie algemeen in de grond maximaal licht verhoogde achtergrondwaarden worden verwacht voor o.a. zware metalen en licht tot sterk verhoogde concentraties aan zware metalen in het grondwater.

Op basis van het (potentiële) gebruik als (glas)tuinbouw binnen het gebied en/of de directe omgeving kan het gebruik van en daardoor beïnvloeding van de bodemkwaliteit door bestrijdingsmiddelen niet geheel uitgesloten worden. Ook kan er sprake zijn van de aanwezigheid van puin- of erfverharding, rondom de (woon)bebouwing en boerderijen binnen het studiegebied, waardoor de grond ter plaatse verontreinigd kan zijn met o.a. zware metalen en/of PAK en eventueel asbest. Rondom de woonbebouwing zijn daarnaast

Pagina 17 van 44

mogelijk boven- en/of ondergrondse brandstoftanks aanwezig (geweest), die een lokale verontreiniging met minerale olie (en eventueel vluchtige aromaten) kunnen hebben veroorzaakt. Omdat er vermeldingen zijn van textielveredeling en katoenbewerking, waarvan de exacte locatie (in de directe omgeving) niet geheel duidelijk is, kan enige invloed van dergelijke activiteiten op het grondwater (met name aan gechloorde koolwaterstoffen, VOCl) niet uitgesloten worden. Van overige bedrijfsmatige activiteiten wordt niet verwacht dat deze een grote invloed zal hebben gehad op de bodemkwaliteit van het studiegebied. Er zijn verder geen brandbluslocaties en/of chemisch/industriële bedrijfslocaties bekend die de onderzoekslocatie verdacht maken op PFAS en/of GEN-X. Ook zijn er geen activiteiten en/of stortingen bekend waarbij asbest in de bodem kan zijn geraakt bekend waardoor de onderzoekslocatie niet verdacht is op asbest. Geadviseerd wordt (de te herontwikkelen gedeelten van) het studiegebied in een latere fase, bijvoorbeeld voorafgaand aan de herontwikkeling en aanvraag omgevingsvergunning, tijdens een verkennend bodemonderzoek als onverdachte locatie te onderzoeken. Daarbij wordt verder geadviseerd bestrijdingsmiddelen (OCB) mee te nemen bij het (standaard) analysepakket voor de (boven)grond en tevens grondwateronderzoek (inclusief analyse op VOCl) uit te voeren.

Indien er sprake kan zijn van grondverzet wordt geadviseerd PFAS mee te nemen. Alleen indien er sprake is van wijziging van het gebruik van de nu bebouwde percelen, waar rondom de bebouwing eventueel puin- en erfverhardingen aanwezig zijn (geweest) wordt geadviseerd deze te onderzoeken als verdachte deellocatie(s). Ook wordt geadviseerd in dat geval de locaties van voormalige boven- en ondergrondse tanks te achterhalen en te onderzoeken op minerale olie en/of vluchtige aromaten. Daarnaast geldt dat bij alle grondwerkzaamheden rekening gehouden moet worden met het vrijkomen van grond, die in het kader van het grondverzet onderzocht dient te worden en waarmee conform de geldende wet- en regelgeving (Besluit Bodemkwaliteit) op milieuhygiënisch verantwoorde wijze mee moet worden omgegaan.

Pagina 18 van 44

In het plangebied zijn volgens de 'risicokaart conventionele explosieven Tweede Wereldoorlog' meerdere locaties verdacht van explosieven. Het gaat om zogenaamde dumpmunitie. Net buiten het plangebied op de kruising van de Bulkenaarsestraat en de Huijbergsestraat gaat het om zogenaamde afwerpmunitie. Uit onderzoek naar de bodemkwaliteit van het gebied zijn v e rd e r g e e n o n d e r z o e k e n a a n g e t ro ff e n w e l k e rapporteerde over mogelijke bodemverontreiniging. Ook de aangetroffen hoeveelheid PFAS is niet van dusdanige hoge waarden dat daardoor er sprake is van een negatieve beoordeling van de bodemkwaliteit. Bronnen: Noord-Brabant omgevings-rapportage, omwb.nl

Figuur 6 Locaties verdacht van explosieven (bron: De Bulkenaar – Arcadis)

Uitgangspunt is dat de bodem fysiek bouwrijp wordt opgeleverd en dus geschikt is voor het gebruik als bouwgrond ten behoeve van een ziekenhuis.

Pagina 19 van 44

7. Markt 7.1

Algemeen

1. Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum. 2. Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering; 3. Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport; 4. Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. 7.2

Beschrijving van de vastgoedmarkt

In deze beschrijving van markten zullen meerdere vastgoedmarkten beschreven worden, alsook het economisch beeld welk op waardepeildatum van toepassing is. De scoop is breder dan alleen maatschappelijk, om een breder perspectief op de economie en vastgoedmarkten te geven, c.q. vast te leggen. 7.2.1. Internationale ontwikkelingen Door de grootschalige uitrol van vaccinaties is er zicht op stevig economisch herstel. Met het beschikbaar komen van verschillende vaccins tegen het COVID19 virus, zijn de vooruitzichten in het afgelopen half jaar fors verbeterd. Veel landen zijn momenteel nog in een (gedeeltelijke) lockdown om het aantal besmettingen te beperken, maar met het wereldwijd vaccineren komt het einde van de pandemie in zicht. Met het stijgen van de vaccinatiegraad kunnen contactbeperkende maatregelen naar verwachting geleidelijk opgeheven worden en kan het openbare leven stapsgewijs worden hervat. De mondiale economie lijkt sneller te herstellen dan eerder verondersteld. Zo is de wereldwijde handel in goederen, die aan het begin van de corona pandemie hard werd geraakt, de klap inmiddels te boven. De wereldhandel herstelt momenteel veel sneller dan na de financiële crisis en levert een belangrijke bijdrage aan het mondiale herstel.

Wanneer contact- en reisbeperkende maatregelen kunnen worden opgeheven, zal naar verwachting ook de dienstensector een krachtig herstel doormaken. Ook kunnen de wereldwijd toegenomen besparingen de particuliere bestedingen verhogen wanneer economieën stapsgewijs open gaan. Publieke- en private schuldposities waren voor de crisis al hoog, maar zijn wereldwijd verder toegenomen. Door fiscale en budgettaire steunmaatregelen zijn de overheidsschulden wereldwijd fors opgelopen, van 84 procent van het bbp in 2019 tot naar verwachting 99 procent dit jaar (IMF, 2021). Ook in de eurozone zijn de publieke schulden verder gestegen.

Pagina 20 van 44

In 2020 nam de schuldquote van overheden in de eurozone, na enkele jaren van daling, toe met 14 procentpunt. De steunmaatregelen hebben de schok voor de bedrijvensector gedempt, maar ook daar zijn de schulden flink toegenomen. De oplopende schulden kunnen leiden tot houdbaarheidsproblemen, vooral wanneer de rente stijgt. Het effect van de coronacrisis op vastgoedmarkten verschilt sterk per segment. Residentieel vastgoed is in veel landen nauwelijks geraakt. De gemiddelde huizenprijsstijging in het eurogebied lag in 2020 zelfs op het hoogste niveau sinds 2007. De belangrijkste redenen hiervoor zijn de omvangrijke steunmaatregelen van overheden en de aanhoudend lage rente. Commercieel vastgoedmarkten werden wel geraakt door de uitbraak van de pandemie, maar hebben zich sinds voorjaar 2020 wel weer gedeeltelijk hersteld. Winkels, kantoren en hotels zijn het hardst geraakt, terwijl veel beursgenoteerd vastgoed de afgelopen maanden sterk herstelde. Langjarige trends als thuiswerken en online winkelen zorgden voorafgaand aan de coronacrisis reeds voor een neerwaartse druk op de waardering van commercieel vastgoed. Door de pandemie zijn deze trends versterkt en kan de waarde van commercieel vastgoed structureel geraakt worden. Het Brexit handelsakkoord tussen de EU en het VK heeft een einde gemaakt aan een belangrijke bron van onzekerheid in Europa.

Met het handelsakkoord, dat 1 januari van dit jaar in werking is getreden, hebben de onderhandelingspartners een chaotische no-deal situatie voorkomen. Sterke marktvolatiliteit rond het feitelijke vertrek van het VK uit de EU is uitgebleven. Het akkoord zorgt ervoor dat de goederenhandel onder voorwaarden tarief- en quotavrij blijft. Niettemin ontstaan er nieuwe, niet-tarifaire handelsbelemmeringen, doordat het VK niet langer onderdeel is van de Europese interne markt en de douaneunie. Daarmee heeft Brexit naar verwachting een blijvend negatief effect op de onderlinge handel. Recent maakten aandelenmarkten een pas op de plaats door toenemende inflatieverwachtingen. Beleggers lijken zich daarbij zorgen te maken over oververhitting van vooral de Amerikaanse economie en een vervroegde verkrapping van monetaire condities. De stijging in inflatiecijfers kan voor een deel worden toegeschreven aan tijdelijke factoren die samenhangen met de heropening van de economie. Niettemin zijn ook de inflatieverwachtingen voor de langere termijn gestegen, vooral in de VS, maar ook in de eurozone. 3.2.2.

Nationale ontwikkelingen

De krimp van de Nederlandse economie als gevolg van de corona pandemie is fors. In 2020 kromp de Nederlandse economie met 3,7 procent, een voor Nederland historische neergang, maar minder diep dan eerder werd gevreesd en significant lager dan bijvoorbeeld de krimp van 6,6 procent in de gehele eurozone. De daling van de groei na de financiële crisis was ook iets groter. Ook in het eerste kwartaal van 2021 was in Nederland nog sprake van een krimp, waarbij vooral de terugval in consumptieve bestedingen van huishoudens in januari 2021 met 13,5 procent ten opzichte van een jaar eerder fors was (alleen in april 2020 was deze terugval groter met 17,1 procent).

Pagina 21 van 44

Eind 2020 heeft de Nederlandse regering aanvullende contact beperkende maatregelen geïntroduceerd om de verspreiding van nieuwe besmettelijke varianten te beperken, waardoor ook de economische activiteit verder aan banden werd gelegd. Aan het einde van het eerste kwartaal zette de derde golf daadwerkelijk in, waardoor de afbouw van de contact beperkende maatregelen langer op zich wachten dan eerder was voorzien, wat ook het economisch herstel heeft vertraagd De vooruitzichten voor de Nederlandse economie zijn positief en het economische herstel komt naar verwachting in de tweede helft van 2021 versneld op gang. Door het vaccinatieprogramma is een steeds groter deel van de bevolking beschermd tegen het coronavirus, waardoor de noodzaak tot contactbeperkende maatregelen afneemt. Met de afbouw van deze maatregelen kunnen onderdelen van de economie die een lange tijd gesloten waren weer opstarten en kan de particuliere consumptie aantrekken. De Nederlandse Bank voorzag in de tussenraming van begin april een sterk economisch herstel in de tweede helft van dit jaar, waarmee begin volgend jaar het bbp weer het niveau van voor de coronacrisis bereikt. De bbp-groei komt naar verwachting in 2021 uit op 2,2 procent (zie Tussenraming DNB).

Het herstelvermogen van de Nederlandse economie is groot, wat ook bleek tussen de eerste en tweede golf aan besmettingen, toen de maatregelen tijdelijk werden versoepeld en de economische activiteit opleefde. De lage werkloosheid, de opgebouwde spaargelden van huishoudens en de beperkte structurele schade als gevolg van het relatief lage aantal bedrijfsfaillissementen zullen naar verwachting het herstel ondersteunen. De onzekerheid over het verdere verloop van de pandemie blijft op de korte termijn echter aanwezig en daarmee ook het precieze pad van het economisch herstel. 3.2.3.

Woningmarkt

De woningmarkt blijft oververhit en huizenkopers lijken zich weinig aan te trekken van de coronacrisis. Het woningtekort neemt nog steeds toe, ondanks de inspanningen om meer nieuwe woningen te bouwen. Tegelijkertijd wordt de vraag naar woningen aangewakkerd door de lage rente, de ruimhartige fiscale subsidies (waaronder het nultarief voor de overdrachtsbelasting voor jonge huizenkopers en de verruimde schenkingsregeling) en de ruime leennormen. Dat leidt onvermijdelijk tot sterk stijgende huizenprijzen. Over heel 2020 stegen de huizenprijzen met bijna 8 procent, en in april 2021 bedroeg de stijging ten opzichte van een jaar eerder zelfs 11,5 procent, de grootste stijging in bijna twintig jaar. Reële huizenprijzen – gecorrigeerd voor inflatie – liggen op dit moment ruim 5 procent hoger dan bij de vorige piek in 2008. Het aanbod van nieuwe woningen heeft minder te lijden gehad van de beperkende maatregelen dan één jaar geleden werd gevreesd. Ook van een remmend effect op de vraag naar woningen lijkt vooralsnog geen sprake. Woningen worden nog steeds heel snel verkocht, en het vertrouwen in de woningmarkt ligt nu hoger dan vlak voor het uitbreken van de pandemie.

De belangrijkste uitzondering op dit beeld is de Amsterdamse woning markt, die in 2020 met 3,5 procent de laagste prijsstijging kende van alle grote gemeenten, en waar de coronacrisis onder andere leidde tot een daling van de woningverhuur aan toeristen. Huizenprijzen stegen de laatste jaren aanzienlijk sneller dan het besteedbare inkomen. Prijsinkomens ratio’s zijn als gevolg hiervan uitzonderlijk hoog en hoger dan bij de vorige piek in 2008. Door de oververhitting nemen huizenkopers steeds meer risico.

Pagina 22 van 44

Hoewel banken strengere voorwaarden hanteren, bleef de hypothecaire kredietverlening nagenoeg constant. In 2020 was de groei van de totale hypothecaire kredietverlening met 1,5 procent gematigd, zeker in het licht van de snelle huizenprijsstijging en de zeer lage hypotheekrente. Net als in voorgaande jaren bleef de hypothecaire kredietverlening door banken nagenoeg constant, ondanks dat banken hebben aangegeven door de coronacrisis strengere voorwaarden te hanteren bij het afsluiten van hypotheken. Als gevolg van de economische krimp is in 2020 een einde gekomen aan de dalende trend van de schuldratio, die in 2012 was ingezet. De hypotheekschuld bedraagt op dit moment 94% van het bbp. 3.2.4.

Commerciële vastgoedmarkt

Reeds bestaande kwetsbaarheden op de commercieel vastgoedmarkt worden uitvergroot door corona, en de impact op prijzen en de financiële sector lijkt nog niet uitgewerkt. Reeds vóór de coronacrisis waren er zorgen over de waarderingen van commercieel vastgoed, ook door langjarige trends als thuiswerken en online winkelen. Door de pandemie zijn deze trends in een stroomversnelling geraakt en kan de waarde van commercieel vastgoed structureel geraakt worden. Daarnaast zijn er tijdelijke effecten van de pandemie, zoals teruglopende huurinkomsten als gevolg van de lockdown. Zowel banken, verzekeraars als pensioenfondsen hebben substantiële directe en indirecte blootstellingen op de commercieel vastgoedmarkt. In zijn algemeenheid geldt dat vastgoed een langetermijninvestering is. De covid-19 maatregelen raken met name de exploitant van het vastgoed. Soms ook de belegger (in de vorm van tijdelijke huurderving/ kwijtschelding/leegstand) of de eigenaar/gebruiker. Maar in alle gevallen tijdelijk. Het heersende marktbeeld is dat iedereen de specifieke corona-maatregelen ziet als een tijdelijke dip in de exploitatie of huuropbrengsten. Zodra dat weer veilig kan, zullen mensen weer meer gaan reizen, kopen, etc. Eén slecht jaar als gevolg van externe omstandigheden (niet als gevolg van onderliggende economische problemen) zal de waarde van vastgoed niet sterk beïnvloeden.

Helaas is het aantal transacties op dit moment beperkt en is de waarde-invloed dus lastig uit de markt af te leiden. 3.2.5.

Zorgvastgoedmarkt

De zorgsector speelde de afgelopen maanden een cruciale rol in de bestrijding van het virus en de impact op deze sector was groot. Om te kunnen focussen op het leveren van goede zorg en om flexibel te zijn in tijden van crisis is goede huisvesting essentieel. Doordat de reguliere zorgverlening is teruggevallen, hebben vrijwel alle zorginstellingen te maken met omzetdaling. Hoewel dit wordt gecompenseerd door de zorgkantoren, dekt deze compensatie in de meeste gevallen niet de volledige schade. De verwachting is dan ook dat de meeste zorginstellingen het jaar slechter af zullen sluiten, dan zij aan het begin van dit jaar hadden voorzien. Het grootste gedeelte van de zorginstellingen is wel bestand tegen deze tegenslagen en zal niet direct in de problemen komen. Het risico ligt bij de zorginstellingen die er (financieel) al slechter voor stonden. Deze onverwachte omzetdaling kan bij deze partijen in een enkel geval zelfs leiden tot het faillissement. Als dit gebeurt zal de zorg over genomen worden door andere zorginstellingen.

Pagina 23 van 44

Door de epidemie zijn sommige beslissingen en ontwikkelingen van zorginstellingen juist in een stroomversnelling geraakt, zoals digitalisering. Veel consulten zijn waar mogelijk digitaal door gegaan. En hoewel de normalisering van de zorg leidt tot een terugkeer van het consult op locatie, zien we ook dat een (klein) gedeelte online blijft doorgaan. Door de financiële voordelen, tijdsbesparingen en positieve ervaringen van zorginstellingen is onze verwachting dat deze verandering blijvend is. Ook is er meer samenwerking tussen de verschillende zorgaanbieders tot stand gekomen. Vooral VVTinstellingen (Verzorging, Verpleging & Thuiszorg) en ziekenhuizen zijn onderling en met elkaar meer gaan samenwerken om de juiste zorg te kunnen bieden. Deze geïntensiveerde samenwerking biedt veel kansen voor efficiëntere en meer patiëntgerichte zorg. De verwachting is dat dit resulteert in een groei van het aantal (nieuwe) woonzorgvormen voor kortdurend verblijf, zoals Geriatrische Revalidatiezorg en Eerstelijns Verblijf. De vraag vanuit de beleggingsmarkt naar zorgvastgoed als belegging blijft ongekend groot. Zorgvastgoed bewijst ook in tijden van corona een interessante beleggingscategorie te zijn. Zorg is tenslotte iets wat altijd nodig blijft. Beleggers investeren vooral in woon-zorgcomplexen. Met name de vooruitzichten voor seniorenwoningen zijn goed: Nederland vergrijst.

Anders dan bij de huurwoningmarkt vraagt de woonzorgmarkt om specifieke kennis en actieve betrokkenheid van beleggers. Samen optrekken met de zorginstelling blijkt de doorslag tot succes. Het afgelopen jaar is er, ondanks corona, interesse getoond door partijen die nog niet eerder zorgvastgoed in Nederland hebben verworven. Dit zijn zowel Nederlandse als buitenlandse (Europese) partijen. In de eerste helft van 2020 is er voor circa € 327 miljoen aan zorgvastgoed verhandeld. Dit is circa 33% lager dan in de eerste helft in 2019. Dit komt voornamelijk door de corona crisis, hierdoor zijn transacties vooruitgeschoven of zijn objecten (nog) niet op de markt gebracht.

Pagina 24 van 44

Wanneer een zorginstelling terreinen, gebouwen of delen daarvan wil verkopen, verhuren of aan een beperkt recht onderwerpen, is de directie of de Raad van Bestuur van een instelling wettelijk verplicht dit bij het College sanering te melden. Als het College sanering besluit dat goedkeuring vereist is, vindt toezicht plaats op het verkoopproces dat moet leiden tot een marktconforme opbrengst. De voornaamste taak van het College sanering is het houden van toezicht op de verkoop en verhuur van onroerende zaken door zorginstellingen zodat er zoveel mogelijk geld voor de zorgsector behouden blijft. Het College werkt aan ruim 700 lopende casus. De ervaring heeft geleerd dat zorginstellingen meerwaarde kunnen creëren met voldoende aandacht voor transparantie en marktconformiteit als het gaat om verkoop en verhuur van onroerende zaken. Door het onafhankelijk toezicht op het volgen van een transparant verkoop- of verhuurproces blijken de opbrengsten voor de zorginstellingen regelmatig hoger uit te komen. Zo heeft het College sanering in diverse casus voor zorginstellingen al meeropbrengsten van enkele tonnen tot miljoenen euro’s gerealiseerd. In 2019 heeft het College Sanering 122 verkooptransacties en 35 verhuurtransacties goedgekeurd (actuelere cijfers niet bekend).

Zorgvastgoed is onder te verdelen in veel segmenten, elk met hun eigen beleggingskarakteristieken. Het basisonderscheid wordt gemaakt tussen ‘Care’ en ‘Cure’. ‘Cure’ staat voor zorgvastgoed waar zorgdiensten verleend worden die gericht zijn op genezing. De eerstelijnszorg, met huisartsen en apotheken als belangrijkste gebruikers groeit door de clustering van steeds meer functies toe naar anderhalve-lijns gezondheidscentra. Planbare, poliklinische zorgfuncties, die van oudsher in de tweede lijn (algemene ziekenhuizen) gevestigd waren, komen terug in gezondheidscentra. De combinatie van functies in gezondheidscentra doet qua beleggingskarakteristieken denken aan winkelcentra en bedrijfsverzamelgebouwen. Medisch specialistische functies waarvoor geen spoedeisende hulp of algemene operatiekamers nodig zijn, zoals dermatologie, oogheelkunde en flebologie (spataderbehandeling), kunnen individueel ook als kliniek of Zelfstandig Behandel Centrum (ZBC) gevestigd zijn.

Pagina 25 van 44

De vaak individuele huurder vormt dan, net als in de kantorenmarkt, een belangrijk beoordelingscriterium in de beleggingscasus. De onttrekking van zorgfuncties aan de tweede lijn zorgt ervoor dat ziekenhuizen momenteel in een transitiefase zitten die moet leiden tot een situatie waar alleen acute of complexe zorg wordt verleend. De academische ziekenhuizen vormen de derdelijnszorg waarvan er maar een select aantal zijn in Nederland. Ziekenhuizen en aanbieders van intramurale zorg zijn zelf verantwoordelijk voor de bekostiging van hun vastgoed. Zo’n 20 jaar geleden droeg de rijksoverheid de verantwoordelijkheid voor de bouw van zorginstellingen. In het publieke stelsel ontbraken prikkels voor zorgaanbieders om efficiënt met zorgvastgoed om te gaan. Daarom wilde de overheid de verantwoordelijkheid voor vastgoed overhevelen naar de zorg. Zorgaanbieders wilden ook af van het oude bouwregime, dat ze als betuttelend ervoeren. Zo schreef het inmiddels opgeheven Bouwcollege in detail voor hoe breed gangen en deuropeningen moesten zijn. Vanaf medio 2022 zullen zorginstellingen haar vastgoed verplicht moeten gaan taxeren tegen marktwaarde. De maatregel komt voort uit een richtlijn van de European Banking Authority. DNB heeft aangegeven de richtlijn integraal over te nemen. In de zorgsector wordt momenteel nauwelijks getaxeerd op marktwaarde.

De invoering zal dan ook een grote impact hebben op de wijze waarop zorginstellingen met vastgoed- en datamanagement omgaan. Zorginstellingen kunnen hierbij lering trekken uit de lessen die corporaties hebben geleerd, toen zij in 2016 met deze omschakeling werden geconfronteerd. In het kader van het bepalen van de onderpandwaarde voor een financiering bieden taxaties tegen marktwaarde kansen om de financieringsruimte te vergroten om te investeren in de kwaliteit van het vastgoed. Het overgrote deel van het zorgvastgoed is verouderd en voldoet vaak niet aan de wensen van de gebruikers. Door te investeren kan het vastgoed de gewenste zorgexploitatie op duurzame wijze ondersteunen. Zorginstellingen dienen de afweging te maken of zij zelf gaan investeren of de samenwerking met een belegger opzoeken en gaan huren. Zij zijn hier (terecht) enigszins terughoudend in, het tafelzilver kun je immers maar één keer verkopen. Het verkopen van het vastgoed biedt echter ook een kans, zo kan de zorginstelling meer focussen op de core business: het leveren van goede zorg. Daarnaast zijn veel zorginstellingen bezig met een uitbreidingsvraagstuk om te voldoen aan de groeiende vraag naar zorg. Het vinden van nieuwe en geschikte locaties blijkt uitdagend in deze markt en vereist samenwerking met de juiste partijen.

De zorgvastgoedmarkt is relatief conjunctuur- ongevoelig en van leegstand is nauwelijks sprake. Voor de meeste huurovereenkomsten met intramurale en particuliere zorginstellingen en eerste- en tweedelijnszorgverleners zijn huurcontracten gekoppeld aan de consumentenprijsindex en kennen zij een looptijd van soms wel twintig jaar. Markthuren en contractenhuren zijn vaak redelijk met elkaar in lijn. In de komende jaren wordt voor deze segmenten een huurstijging verwacht die de consumentenprijsindex volgt.

Pagina 26 van 44

Met een forse eindsprint is de omvang van de beleggingen in zorgvastgoed in 2020 uitgekomen op circa € 1 miljard, zo’n 6% van alle vastgoedbeleggingen in Nederland. Dit is minder dan in het recordjaar 2019, maar nog steeds een fors volume. Circa 50% werd belegd door buitenlandse beleggers. Naast de institutionele beleggers zijn steeds meer fondsen uit binnen- en buitenland actief in dit marktsegment. Actuele bruto aanvangsrendementen op courante beleggingen in zorgvastgoed voor intramuraal zorgvastgoed bedraagt tussen de 5,0 en 7,0 %2. In 2019 telt Nederland 69 ziekenhuisorganisaties incluis 8 universitaire medische centra. Het aantal van 114 ziekenhuislocaties in 2021 is ten opzichte van 2019 iets afgenomen, daarentegen is het aantal buitenpoliklinieken in twee jaar van 61 naar 141 sterk toegenomen. Steeds meer ziekenhuizen openen aan de rand van hun verzorgingsgebied een buitenpolikliniek om te concurreren met omliggende ziekenhuizen. Buitenpoliklinieken brengen de poliklinische zorg dichterbij de patiënt. De reistijd per auto voor 99% van de Nederlandse bevolking is minder dan 30 minuten, een langere reistijd is er voor inwoners van de Waddeneilanden, Zuidwest-Friesland en Noord-Groningen. De meeste ziekenhuisfusies vonden in Nederland plaats in de jaren tachtig van de vorige eeuw, namelijk 39 in tien jaar tijd. Totaal waren er tussen 1970 en 2017, 133 ziekenhuisfusies.

Daarmee is het gemiddelde regionale marktaandeel per ziekenhuis gestegen tot bijna zestig procent en zijn er dus nog maar gemiddeld twee ziekenhuizen overgebleven per regio, wat de concurrentiepositie per ziekenhuis niet bevorderd. Voor het eerst in 2015 is een fusie daarom door de Autoriteit Consument & Markt geblokkeerd, ook omdat kwaliteit van de zorg niet aantoonbaar werd verbeterd. Ziekenhuizen richten zich wel steeds meer op samenwerking met andere zorg in de regio zoals huisartsen en verpleeg- en verzorgingshuizen.

2 Bronnen: Zorgvisie.nl, Syntrus Achmea “Outlook Nederlandse zorgvastgoedmarkt”, CBRE.nl “Zorgvastgoed Special 2020”,

capitalvalue.nl & tizv.nl

Pagina 27 van 44

Voor het effectief en efficiënt laten aansluiten van zorgvraag en zorgaanbod is een decentrale zorgsturing op lokaal of regionaal niveau onontbeerlijk. Het proces van functionele decentralisatie – waardoor marktprikkels kunnen worden geïntroduceerd – is inmiddels in gang gezet. De overheid blijft daarbij op de achtergrond maar bepaalt wél, als hoeder van het algemeen belang, de algemene kaders en randvoorwaarden en blijft op hoofdlijnen sturen. Onderdeel van deze sturing is het CIBG van het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport. Het CIBG is als uitvoeringsorganisatie o.m. verantwoordelijk voor de toelating van zorginstellingen, diverse registers en financiële jaarverantwoording zorg ed. De toelating van zorginstellingen die zorg willen aanbieden op grond van de Zorgverzekeringswet of Wet langdurige zorg welke voor vergoeding in aanmerking willen komen dienen te voldoen aan de eisen gesteld in het uitvoeringsbesluit WTZI (wet toelating zorginstellingen).

Deze wet stelt voornamelijk eisen aan ‘goed

bestuur’. De hoeveelheid ziekenhuisbedden is in de afgelopen 45 jaar afgenomen van bijna 75 duizend bedden in 1975 naar bijna 40 duizend bedden in 2018. Het financieringsstelsel van ziekenhuizen verloopt vanaf 2005 grotendeels via Diagnose behandel combinaties op basis waarvan er gedeclareerd kan worden. Daarbij zijn er de volgende opties t.a.v. de facturatie, nl. aan: zorgverzekeraars, collega-ziekenhuizen en patiënten rechtstreeks. De Nederlandse Zorgautoriteit stelt de inhoud en omschrijving van de zorgproducten vast. Deze zorgproducten zijn belangrijk bij de onderhandelingen tussen ziekenhuizen en verzekeraars. Over sommige zorg, bv. donoruitname teams en traumazorg, mogen ziekenhuizen en zorgverzekeraars niet onderhandelen. De corona crisis bezorgt ziekenhuizen hogere uitgaven. Tegelijkertijd zien ziekenhuizen hun inkomsten teruglopen door het afschalen van de reguliere zorg. Door de tweede coronagolf stapelen de problemen zich op voor ziekenhuizen. Er is extra geld nodig voor inhaalzorg en voor het aantrekken van meer personeel. Daarom zijn er afspraken gemaakt voor extra overheidsgeld, naast subsidies welke ziekenhuizen rechtsreeks van het rijk krijgen voor opleidingen. Ook is er een rijksbijdrage aan het zorgverzekeringsfonds, welke op haar beurt academische ziekenhuizen compenseert.

Stichting Bravis ziekenhuis is ontstaan uit de fusie op 1 januari 2015 tussen het Franciscus ziekenhuis in Roosendaal en het Lievensberg ziekenhuis in Bergen op Zoom. Buiten deze twee locaties, heeft Bravis drie buitenpoli’s te Steenbergen, Oudenbosch en Etten-Leur. De stichting heeft deelnemingen in een paramedisch centrum, laboratorium en meerdere apotheken. Het verzorgingsgebied van het Bravis ziekenhuis wordt gevormd door het gebied Westelijk Noord-Brabant, dat zich uitstrekt van de Zeeuwse gemeente Tholen en een deel van de gemeente Reimerswaal tot Breda en van Essen (België) tot Moerdijk. De organisatie telt eind 2019 totaal 574 bedden3.

3 Bronnen: rijksoverheid.nl, overheid.nl, Erasmus Rotterdam, Nederlandse Zorgautoriteit, volksgezondheidenzorg.info, StatLine CBS.

Pagina 28 van 44

3.2.6

Markt voor agrarisch vastgoed

De gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland bedroeg in het 4e kwartaal € 65.300 per ha. Dat is 7,6% hoger dan in het 3e kwartaal. Over heel 2020 is de grondprijs uitgekomen op € 63.600, 2,7% hoger dan in 2019 (€ 61.900 per ha). De gemiddelde prijs van bouwland steeg in het 4e kwartaal met 6,5% naar € 74.100 per ha. Over heel 2020 ligt de gemiddelde grondprijs van bouwland op € 71.800 per ha, iets boven het gemiddelde in 2019 (€ 71.200 per ha). De gemiddelde prijs van grasland kwam in het 4e kwartaal bijna 8% hoger uit op 59.900 per ha. Over heel 2020 noteert grasland een gemiddelde prijs € 58.400 per ha, 3,4% meer dan in 2019 (€ 56.500 per ha). In het 4e kwartaal van 2020 werd 10.900 ha landbouwgrond verhandeld, 1.500 ha (16%) meer dan in hetzelfde kwartaal van 2019. In heel 2020 is 31.400 ha grond verhandeld. Dat is meer dan in 2019, toen 29.400 ha is overgedragen, maar minder dan in 2018 én 2017 (respectievelijk 35.600 ha en 34.400 ha). De relatieve grondmobiliteit – de verhandelde oppervlakte afgezet tegen het totaal areaal landbouwgrond – kwam in 2020 uit op 1,74% tegen 1,62% in 2019. In landsdeel Zuid nam de gemiddelde agrarische grondprijs in het 4e kwartaal met bijna 4% toe: van € 70.000 (3e kwartaal) tot € 72.600 per ha. Over heel 2020 ligt de gemiddelde grondprijs op € 72.400 per ha, bijna 2% hoger dan in 2019 (€ 71.100 per ha).

Het verhandeld areaal landbouwgrond in landsdeel Zuid steeg 4%: van 9.500 ha in 2019 tot 9.900 ha in 2020. De relatieve grondmobiliteit is in 2020 uitgekomen op 2,0%, evenveel als in 2019. Landsdeel Zuid kent de hoogste gemiddelde grondprijs; in 2020 lag deze 14% boven het Nederlandse gemiddelde.

Prijs in €/ha onverpacht agrarische grond naar landsdeel

Pagina 29 van 44

8. Overwegingen ten aanzien van de wijze van waarderen 8.1

Courantheid

Onderwerp

Competentie

Kwalificatie

Locatie

Bereikbaarheid

Goed

Vastgoedobject

Kavelvorm en vlakligging

Goed

Mate van verkoopbaarheid

Omvang doelgroep kopers

Beperkt

Mate van verhuurbaarheid

Gebruik om grond te huren

Niet van toepassing, alternatief is erfpacht

Alternatieve aanwendbaarheid Ruimte om gronden anders in te zetten

8.2

Beperkt

Kwalitatieve gevoeligheidsanalyse (SWOT)

Onderstaand een analyse van de zaken die ook de meeste kopers waarschijnlijk in ogenschouw zullen nemen en die van belang zijn bij de waardering. De sterkte-zwakte analyse is een bedrijfskundig model dat in intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. Op basis van gedane analyse komt taxateur op onderstaand beeld:

Strengths

Weaknesses

Bereikbaarheid

Afstand tot dagelijkse voorzieningen

Kavelvorm en vlakligging

Hoogbouw beperkt tot 20-30 meter

Perceeloppervlakte > bruto vloeroppervlakte Voldoende ruimte voor ontwikkeling en groei Gelegen in landschapspark Opportunities

Threats

Combineren diverse vormen van zorg (care & cure)

Stijgende bouwkosten

Door centralisatie aantrekken specialisten

Demografische ontwikkeling tendeert naar minder inwoners op langere termijn

Bereikbaarheid benutten voor groter verzorgingsgebied (i.s.m. specialisatie)

Pagina 30 van 44

8.3

Optimale aanwending

De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoed-object die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. De grond kent zijn optimale aanwending bij het maximaal invullen van de bestemmingsplanfuncties. 8.4

Waarderingsmethodieken

De taxatiemethoden bieden de taxateur de mogelijkheid om de waardering rekenkundig te onderbouwen. De getaxeerde waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van een of meerdere waarderingsmethoden. Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat de waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijkste kenmerken: ondoorzichtigheid, immobiliteit, vertraagde prijsreacties, ontbreken van consumentensoevereiniteit en emotionele binding. Deze kenmerken maken het de taxateur uitermate lastig, waarbij hij veel ervaring zal moeten inzetten om de markt-kenmerken in een evenwichtige verhouding te brengen tot de taxatiemethode. Daar een ziekenhuis een maatschappelijk doel betreft, waar niet direct een winstgevende c.q. commerciële activiteit aan ten grondslag ligt, is het niet vanzelfsprekend dat de grondwaarde hoger is dan de huidige gebruikswaarde. De bouwgrondmarkt voor maatschappelijk vastgoed wordt volledig gedomineerd door gemeenten en semi-overheden. Slechts zelden zal er een commerciële partij een belang hebben bij de volledige bouwkolom van een ziekenhuisontwikkeling en daarmee ook niet in de grondexploitatie. Het gevolg is dat de vergelijkende waarde methode de noodzakelijke validatie middels vergelijkende transacties voor bouwgrond niet sterk is.

De stedelijke context en druk op de grondmarkt van andere functies (alternatief gebruik) bepaalt mede de grondprijs voor de maatschappelijke functies zoals ziekenhuizen. Naar de mening van ondergetekende prevaleert de comparatieve methode als meest geschikte taxatie- of waarderingsmethode voor bouwrijpe grond ten behoeve van de realisatie van een ziekenhuis. Vele gemeenten hebben een actief grondbeleid met grondprijsnota’s. Uit deze grondprijsnota’s blijkt voor welke uitgifteprijzen deze gemeenten gronden met het doel het realiseren van maatschappelijke/ ziekenhuislocaties op de ‘markt’ brengen. De vergelijkende methode zal derhalve worden uitgevoerd op zowel uit de markt gebleken transacties, alsook op grondprijsnota’s van gemeenten. 8.5

Comparatieve methode - transactieanalyse

De comparatieve benadering kenmerkt zich door de in de markt gerealiseerde transacties te vergelijken met het vastgoed object dat getaxeerd moet worden. Dat houdt dus in dat -voor zover mogelijk- de verschillende transacties en het te taxeren vastgoed object met elkaar vergelijkbaar gemaakt moeten worden.

Pagina 31 van 44

Er is onderzoek gedaan naar referentietransacties van andere ziekenhuislocaties, en maatschappelijke functies. Ondergetekende ziet een verschil tussen grondprijzen voor cure en care. Daar waar ook wonen betrokken wordt in de functie (o.a. verzorgingshuizen), ziet ondergetekende een andere behandeling van de waarde. Vanuit een huisvestingscomponent kan een huur worden geabstraheerd per bewoner, waaraan een beleggingsrendement gekoppeld kan worden. In hoog stedelijke gebieden levert deze benadering een hogere waarde dan voor cure-voorzieningen, terwijl in de laag stedelijke regio’s dit verschil veel minder evident is. Vanuit informatie in de (digitale) media is gezocht naar ziekenhuizen waar nieuwbouw aan de orde is. Niet alle informatie leidde tot referenties van grondtransacties omdat op veel locaties reeds langere tijd in bezit van het ‘bouwend’-ziekenhuis was. Om het bredere onderzoek te laten zien, worden ook deze locaties genoemd, echter zonder grondtransacties erbij. Rijnstate Ziekenhuis te Elst Stichting Rijnstate Ziekenhuis heeft medio 2018 kenbaar gemaakt zich in Elst Centraal te willen vestigen met een ziekenhuisvoorziening waarin in beginsel poliklinische zorg met ondersteunende functies aangeboden wordt. De focus op de nieuwe locatie ligt op poliklinische zorg met bijbehorende zorg en ondersteuning.