05c - 95 - Bijlage 1 toelichting.pdf
Tekst van het document
bestemmingsplan
Hoek Dokter Brabersstraat Roselaarplein Roosendaal
DATUM IMRO IDN
4 april 2023 NL.IMRO.1674.2138DRBRABERSSTR21-0401
PROJECT PROJECTLEIDER
J.A. van Broekhoven
OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER
Van Omme & De Groot 20220032
AUTEUR STATUS
vastgesteld
Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1
5 Inleiding
6
1.1
Aanleiding en doel
6
1.2
Ligging plangebied
6
1.3
Geldende bestemmingsregeling
7
1.4
Leeswijzer
8
Planbeschrijving
9
2.1
Historische analyse plangebied
9
2.2
Ruimtelijke analyse van het gebied
10
Visie plangebied
13
Ruimtelijke en functionele ontwikkelingen
13
Hoofdstuk 4
Beleidskader
20
4.1
Rijksbeleid
20
4.2
Provinciaal en regionaal beleid
22
4.3
Gemeentelijk beleid
25
Milieu- en omgevingsaspecten
32
5.1
Inleiding
32
5.2
Mobiliteit
32
5.3
Cultuurhistorie
36
5.4
Ecologie
37
5.5
Bodem
40
5.6
Luchtkwaliteit
40
5.7
Geluid
42
5.8
Bedrijven en milieuzonering
43
5.9
Externe veiligheid
44
5.10
Windhinder
51
5.11
Waterparagraaf
51
5.12
M.e.r.-beoordeling
54
Juridische planbeschrijving
56
Inleiding
56
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 3 3.1
Hoofdstuk 5
Hoofdstuk 6 6.1
3/63
6.2
Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP)
56
6.3
Opzet van de nieuwe bestemmingsregeling
56
6.4
Gehanteerde bestemmingen
58
Uitvoerbaarheid
61
7.1
Economische uitvoerbaarheid
61
7.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
61
Hoofdstuk 7
4/63
Toelichting
5/63
Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding en doel
Gemeente Roosendaal wil Roosendaal uit laten groeien tot een aantrekkelijke woon-werkgemeente. Het centrum van de stad speelt daar een belangrijke rol in. De locatie Hoek Dokter Brabersstraat - Roselaarplein vormt een belangrijke entree van het centrum en is ook een schakel tussen de Markt en de Nieuwe Markt. De bebouwing is verouderd en door de jarenlang leegstand van onder andere het V&D pand is de kwaliteit van de straat achteruitgegaan. Als antwoord daarop hebben ondernemers en pandeigenaren de samenwerking gezocht. Dit heeft geleid tot een visie voor de Dokter Brabersstraat en omgeving, die op 28 maart 2021 door de gemeenteraad is vastgesteld. De ontwikkeling van de Hoek Dokter Brabersstraat - Roselaarplein is een belangrijk onderdeel van de kwalitatieve verbetering van het stadscentrum. De eigenaar heeft het initiatief genomen tot herontwikkeling. Deze bestaat uit de sloop van de bestaande gebouwen en de realisatie van vervangende nieuwbouw bestaande uit appartementen en woon-werk-woningen, commerciële en maatschappelijke ruimte. Dit zijn functies die ook binnen het geldende bestemmingsplan mogelijk zijn. Daarnaast zijn levensloopbestendige woningen voorzien, die met een afmeting van minder dan 60 m² niet mogelijk zijn in het geldende bestemmingsplan. Woningen op de begane grond zijn in de visie gewenst, maar in het geldende bestemmingsplan uitgesloten.
Ook een inpandige parkeervoorziening is niet toegestaan. De beoogde ontwikkeling past daarnaast qua massa niet in de kaders van het geldende bestemmingsplan ‘Binnenstad’. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.
1.2
Ligging plangebied
Het plangebied ligt in het centrum van Roosendaal tussen de Nieuwe Markt, Roselaarplein, Dokter Brabersstraat en de Markt. Het plangebied bestaat uit het gebouw en bijbehorende gronden met de adressen Dokter Brabersstraat 1 t/m 23 en Roselaarplein 2 t/m 8. De ligging van het plangebied is globaal weergegeven in figuur 1.2.1.
6/63
Figuur 1.2.1 Ligging plangebied, blauw omrand (bron: luchtfoto Kadaster Nederland, OpenStreetMap)
1.3
Geldende bestemmingsregeling
Ter hoogte van het plangebied geldt het bestemmingsplan Binnenstad, vastgesteld op 14 maart 2017. De gronden ter plaatse van de bebouwing zijn in dit bestemmingsplan bestemd als 'Centrum-1'. op gronden met deze bestemming is detailhandel, horeca van categorie 1, dienstverlening, kantoren , maatschappelijke en culturele voorzieningen, voorzieningen op het gebied van ontspanning en vermaak, ambachtelijke werkplaatsen, sportvoorzieningen en wonen (met een minimale oppervlakte van 60 m² per woning) toegestaan. De maximale bouwhoogten van de overige gronden met bestemming Centrum-1 binnen het plangebied zijn 12 meter aan de noordzijde, 10 meter aan de westzijde, 15 meter aan de zuidoostzijde en ter plaatste van de liftschacht centraal in het bouwvlak is een bouwhoogte van 19 meter toegestaan. Op de gronden ten zuiden en westen van de bebouwing in het plangebied geldt de bestemming Verkeer, bestemd voor wegen, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen en andere hierbij horende voorzieningen. Daarnaast geldt in het noordelijke deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1', ter bescherming van de mogelijk aanwezige waarden moet bij grondroerende werkzaamheden van meer dan 50 m² en dieper dan 0,5 meter worden aangetoond dat deze niet aanwezig dan wel niet onevenredig worden geschaad door de bouwactiviteiten.
De gronden rondom de Markt zijn bestemd met de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' ter bescherming de historische kern/ het historisch lint van de Roosendaalse binnenstad.
7/63
Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan, plangebied blauw omrand (bron: ruimtelijke plannen.nl)
1.4
Leeswijzer
Deze toelichting op het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 worden de structuur van het plangebied en de historie van Roosendaal en de beoogde ontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het actuele beleidskader beschreven en wordt de ontwikkeling hieraan getoetst; In hoofdstuk 4 wordt het plan getoetst aan de diverse milieuaspecten; In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.
8/63
Hoofdstuk 2 2.1
Planbeschrijving
Historische analyse plangebied
De Dokter Brabersstraat is van oudsher een verbinding tussen de Markt en de Nieuwe Markt. Het gebied rondom de Dokter Brabersstraat is vanaf de jaren ’50 in de vorige eeuw in ontwikkeling gekomen in een periode van de groei van de bevolking en de welvaart1. Toen de commerciële binnenstad van Roosendaal begon te groeien werd de Dokter Brabersstraat het meest westelijk deel van het kernwinkelgebied. De Dokter Brabersstraat stond in verbinding met de burgemeester Freijterslaan. Beide straten werden de westelijke toegang van het kernwinkelgebied. De Dokter Brabersstraat was de westelijke verbinding tussen Markt en Nieuwe Markt. Met de komst van de V&D en het winkelcentrum Roselaar kwamen grote publiekstrekkers voor de commerciële binnenstad naar de westzijde van het centrum. De toevoeging van een parkeergarage aan het winkelcentrum in dit gebied zorgt ervoor dat het een entreegebied voor het centrum wordt en wordt het gebied ingericht als monofunctioneel winkelgebied. Met het verdwijnen van de VenD en diverse andere winkelketens in het gebied staan veel panden nu leeg. Het gebied rondom de Dokter Brabersstraat heeft ook te maken met de breuklijn die “Roosendaal gezonde stad” beschrijft. Het is een gebied waar de oude en nieuwe stad zich los van elkaar ontwikkeld hebben.
9/63
Figuur 2.1.1 Luchtfoto Dokter Braberstraat, Nieuwe markt en Markt en omgeving (bron.: Luchtfoto Kadaster Nederland)
2.2
Ruimtelijke analyse van het gebied
Stedenbouwkundige analyse Het gebied rondom de Dokter Brabersstraat wordt gekenmerkt door gebouwen met grote massa. Aan de oostkant van de Dokter Brabersstraat staat het voormalige V&D-gebouw dat het grootste deel van de bebouwingswand vormt, aan de westzijde van de straat staan winkels in 2 tot 3 bouwlagen. Op de kop van de Dokter Brabersstraat en Nieuwe Markt, het Roselaarplein, is een accent met 4 bouwlagen.
10/63
Figuur 2.2.1 Dokter Brabersstraat vanaf het Roselaarplein (bron: Gebiedsvisie Dokter Braberstraat) Aan de zijde van de Nieuwe markt is sprake van bebouwing van overwegend drie tot vier bouwlagen met een woontoren van 12 bouwlagen. Het plein is recent opnieuw ingericht met diverse verblijfsplekken en groen.
Figuur 2.2.2 Nieuwe Markt (bron: Google Streetview, aug 2019) Mobiliteit Het gebied van de Dokter Brabersstraat en Roselaarplein is qua mobiliteit er vooral op gericht om een vriendelijk voetgangersklimaat aan te bieden en het drukke verkeer om het gebied heen te leiden. De Dokter Brabersstraat
11/63
behoort tot het autoluwe gebied en is afgesloten met pollers. Het autoluwe gebied omvat ook het Roselaarplein en de Markt. 2 De Hendrik Gerard Dirckxstraat en Laan van Brabant voeren het gemotoriseerde verkeer in noordelijke en zuidelijke richting af. Via de Burgemeester Freijterslaan kan de A17 in het westen bereikt worden. De centrumring heeft een vrijliggend fietspad. Er wordt niet geparkeerd in de openbare ruimte in gebied. Parkeren wordt opgevangen in grote parkeergarages aan de randen van de binnenstad. Bij de Roselaar is een grote overdekte fietsenstalling aanwezig. Op de kop van de Dokter Brabersstraat ligt een groot busstation. Hier komen bussen vanuit de regio aan. Het Roselaarplein vormt daarmee een entree voor bezoekers van het centrum.
12/63
Hoofdstuk 3 3.1
Visie plangebied
Ruimtelijke en functionele ontwikkelingen
3.1.1 Visie Dokter Brabersstraat en Roselaarplein De Dokter Brabersstraat en het Roselaarplein zijn belangrijk voor de doorontwikkeling van de binnenstad. Bij ondernemers en pandeigenaren zijn er de afgelopen jaren ideeën ontstaan over deze doorontwikkeling. Er is nu een aantal concrete herontwikkelingsinitiatieven waarbij winkelruimte wordt omgezet naar woonruimte. Deze plannen zijn samengebracht in een gedeelde visie voor de Dokter Brabersstraat en het Roselaarplein. De visie is op 28 maart 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. De Dokter Brabersstraat zal opnieuw worden ingericht waarbij klimaatadaptatie en hittestress een belangrijke rol hebben in de uitgangspunten voor het ontwerp. De straat wordt een aantrekkelijk voetgangersgebied tussen de Markt en Nieuwe Markt waarin groen domineert en ruimte is voor verblijfsgebieden. Aan deze straat wordt gewoond en de auto krijgt geen rol in het straatbeeld. Ten behoeve van de ontwikkeling V&D rijdt een beperkt aantal auto's over het Roselaarplein richting het VenD-complex. De overige woningen aan de Dokter Brabersstraat hebben geen parkeerplaatsen op eigen terrein of deze zijn verbonden met de Hendrik Gerard Dirckxstraat. De parkeerbehoefte wordt opgevangen in de bestaande parkeervoorzieningen in de binnenstad, hierdoor kan de Dokter Brabersstraat vrijwel autovrij blijven.
Nieuwe bebouwing langs de Dokter Brabersstraat zal duurzaam zijn en moet het groene karakter van de woonstraat ondersteunen. In de openbare ruimte worden voorzieningen aangebracht om regenwater op te vangen en de binnenstad te verkoelen. De verblijfsruimte in de Dokter Brabersstraat heeft tot doel om bewoners elkaar voor de voordeur of in het openbare gebied te laten ontmoeten, maar ook om bezoekers aan de binnenstad een ruimte te bieden om even te pauzeren. Door een gemengd woonprogramma aan te bieden met zowel gemengde woningtypen zal de levendigheid van het gebied worden versterkt. Het Roselaarplein wordt net als de Dokter Brabersstraat vergroend en vormt daardoor een aantrekkelijke entree van de binnenstad. Voor voetgangers en fietsers liggen er goede routes vanuit de Laan van Brabant-Burg. Freijterslaan richting de Nieuwe Markt en Dokter Brabersstraat. Het overlopen van het groen in de openbare ruimte naar de bebouwing is ook hier van belang. Het Roselaarplein is het scharnierpunt tussen de woonstraat Dokter Brabersstraat en het kernwinkelgebied. Daarom is hier de combinatie met woningen op de verdiepingen en andere functies op de begane grond belangrijk. De functies op de begane grond zorgen voor een levendig plein en goede overgang naar het kernwinkelgebied.
13/63
Figuur 3.1.1 Visie inrichting Dokter Braberstraat (bron: Visiedocument Dokter Braberstraat) Aan de hand van de uitgangspunten uit de visie zijn 14 ontwerpuitgangspunten geformuleerd. Naast uitgangspunten voor het ontwerp van de openbare ruimte staan hier tevens uitgangspunten voor de
14/63
ontwikkeling van de nieuwe bebouwing genoemd. Hier wordt in paragraaf 4.3.5 verder aan getoetst.
3.1.2 Herontwikkeling V&D locatie De voormalige V&D bevindt zich op een prominente locatie in het centrum van Roosendaal. Het gebouw staat al enkele jaren leeg en door deze leegstand is de uitstraling van het pand slecht. De verhuurbaarheid in zijn huidige vorm is in de afgelopen jaren minimaal gebleken. De verwachting is dat de leegstand zal aanhouden. Dit heeft een negatieve weerslag op de omgeving en een herontwikkeling biedt nieuwe kansen. Door een nieuwe invulling van de locatie met huurwoningen en winkels, sluiten uitstraling en functie beter aan op de omgeving, op de wensen van de inwoners en bezoekers en op de toekomst van Roosendaal. De herontwikkeling zal in twee fasen gebeuren. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld voor fase 1 van de herontwikkeling (zie figuur 3.1.2). De ontwikkeling van fase 2 zal op een later moment worden ontwikkeld, de invulling hiervan is nog niet bekend.
Figuur 3.1.2 Fasering herontwikkeling Hoek Dokter Brabersstraat - Roselaarplein (bron: Common Affairs) Functies Het leegstaande gebouw van de voormalige V&D wordt getransformeerd tot een gebouw met een gemengde invulling. De mix aan functies draagt bij aan de levendigheid van het gebied. In totaal zullen er circa 171 huurappartementen worden gerealiseerd op de locatie van de voormalige V&D. Voor deze vrije sector huurwoningen staan betaalbaarheid, kwaliteit en functionaliteit centraal. Een onderdeel van deze 171 woningen vormen circa 43 levensloopbestendige woningen waarin de samenwerking is gezocht met een zorgaanbieder. Voor deze appartementen kunnen bewoners een basis arrangement van (thuis)zorg-faciliteiten en welzijnsdiensten afnemen (arrangement afnemen, of eventueel basiscontract inkopen). Hierbij valt te denken aan de aanwezigheid van services en diensten, een ontmoetingsruimte en communityvorming.
15/63
Figuur 3.1.3 Functieverdeling (bron: Common Affairs) In totaal zal er circa 1.000 m2 winkel- of bedrijfsruimte aan het Roselaarplein worden terug geplaatst. Hierdoor blijft de passage tussen de Dokter Braberstraat en de Nieuwe Markt en hiermee de entree naar het centrum en vanaf deze zijde levendig en aantrekkelijk.
Figuur 3.1.4 Artist impression hoek Markt - Dokter Brabersstraat (bron: Common Affairs) Bebouwing De bebouwing zal bestaan uit twee gebouwen, van elkaar gescheiden door een doorgang naar de gemeenschappelijke tuin op de eerste verdieping. De twee gebouwen bestaan ieder uit een plint en een toren. De Dokter Brabersstraat wordt een woonstraat, in de bebouwing aan deze straat zijn dan ook alleen woningen te vinden. Naast appartementen is er een aantal woon-werk-woningen op de begane grond te vinden. Deze bevinden zich met name op de hoeken aan de Markt en het Roselaarplein. De plint aan de Dokter Brabersstraat is
16/63
maximaal 15 tot 18 meter hoog met een terugliggende bovenste verdieping en een toren van 25 meter hoog die zich op de hoek met het Roselaarplein bevindt. De bouwhoogte van maximaal 15 is een klein hoogteaccent dat de hoek aan de Markt markeert, waar met name bebouwing van 12 tot 13 meter te vinden is.
Figuur 3.1.5 Artist impression hoek Roselaarplein (bron: Common Affairs) De bebouwing aan het Roselaarplein en de Nieuwe Markt heeft een gemengd programma. Op de begane grond is commercieel ruimte en zorg en/of maatschappelijke bedrijfsruimte voorzien. Dit zorgt voor een levendige straat als entree van het centrum. Op de verdiepingen boven de plint bevinden zich levensloopbestendige woningen. Dit zijn zelfstandige woningen die wel gebruik kunnen maken van gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke huiskamer, maar ook de benodigde (thuis)zorg. De woningen zijn ontworpen voor bewoners met een lichte zorgvraag. In de toren aan de Nieuwe Markt bevinden zich appartementen. De bebouwing aan het Roselaarplein en Nieuwe Markt heeft een plint van 20 meter met eveneens een terugliggende bovenste verdieping en een toren van 39 meter hoog. De hoogte van de toren geeft een accent van de entree van de Nieuwe Markt en is vergelijkbaar met de hoogte van de Markant op de Nieuwe Markt.
17/63
Figuur 3.1.6 Artist impression hoek Nieuwe Markt (bron: Common Affairs) Aan de achterzijde van de bebouwing is een binnenplaats . Hier is plaats voor de bergingen en fietsparkeerplaatsen. Hier zullen verder 30 parkeerplaatsen en 4 laad en losplaatsen gerealiseerd worden. Dit lage aantal parkeerplaatsen is gekozen om de Dokter Brabersstraat en het Roselaarplein zo verkeersluw mogelijk te maken. In de directe omgeving aanwezige parkeergarages zullen voor de bewoners abonnementen worden voorzien.
Figuur 3.1.7 Artist impression daktuin in de binnenplaats (bron: Common Affairs) Duurzaamheid Duurzaamheid en klimaatadaptatie speelt ook op gebouwniveau een belangrijke rol. Zo zal gebruik gemaakt worden van zonne energie en warmtekoude opslag, maar zal ook het regenwater worden opgeslagen en gebruikt worden voor bijvoorbeeld het doorspoelen van het toilet en onderhoud van het groen. Ook in het gebruik van materialen worden duurzame keuzes gemaakt, zo wordt onderzocht of de constructie in hout uitgevoerd kan worden. De binnenplaats wordt groen ingericht met een daktuin evenals de daken bij de
18/63
terugliggende verdiepingen van de plint. Dit draagt niet alleen bij aan biodiversiteit en een koeler klimaat, tevens zorgt het voor een bijdrage in de duurzame samenleving. Bewegen en sociale cohesie wordt gestimuleerd door een gezamenlijke tuin.
Figuur 3.1.8 Duurzame samenleving (bron: Common Affairs)
19/63
Hoofdstuk 4
4.1
Beleidskader
Rijksbeleid
4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
20/63
Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. De belangrijkste keuzes zijn: Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit Ruimte voor overgang naar een circulaire economie Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijven. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Toetsing Het mogelijk maken van de nieuwe woningen in het bestaand stedelijk gebied van Roosendaal past binnen het rijksbeleid zoals verwoord in de NOVI.
4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn de 13 nationale belangen uit de SVIR opgenomen, die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In het Barro komen de volgende dertien nationale belangen terug: 1. Rijksvaarwegen; 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam; 3. Kustfundament; 4. Grote rivieren; 5. Waddenzee en waddengebied; 6. Defensie; 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; 8. Elektriciteitsvoorziening; 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; 10. Ecologische hoofdstructuur (EHS); 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
21/63
12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; 14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan. Indien een ontwikkeling voldoet aan het provinciaal beleid op dit vlak zoals verwoord in een provinciale verordening, dan voldoet men ook aan de Barro. Toetsing Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het Barro. Evenals de NOVI wordt deze gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Anderzijds draagt de ontwikkeling ook niet bij aan het verwezenlijken van dit beleid. Het Barro kent geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn. 4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) De ladder voor duurzame verstedelijking is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, moet in de toelichting worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien.
Toetsing De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van circa 200 (levensloopbestendige / woon-werk-)woningen, detailhandel, maatschappelijke functies. Het in paragraaf 1.3 beschreven geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het geldende bestemmingsplan is een brede centrumbestemming opgenomen waarbinnen de beoogde functies al mogelijk zijn. Omdat wonen en diverse centrumfuncties al bij recht zijn toegestaan is het niet nodig een uitgebreide ladderonderbouwing op te stellen. De ontwikkeling is opgenomen in de oningbouwprogrammering van de gemeente Roosendaal. Daarnaast blijkt dat er behoefte is aan sociale huurwoningen en starterswoningen en woningen die beter aansluiten op ouderen die langer zelfstandig blijven wonen maar wel een zorgvraag hebben. Het type woningen dat in onderliggende ontwikkeling wordt gerealiseerd sluit goed aan bij deze behoeften.
4.2
Provinciaal en regionaal beleid
4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: Werken aan de Brabantse energietransitie Werken aan een klimaatproof Brabant
22/63
Werken aan de slimme netwerkstad Werken aan een concurrerende, duurzame economie Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Toetsing Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij, door het transformeren van een leegstaande detailhandelslocatie in bestaand stedelijk gebied en het toevoegen van een significant aantal woningen. 4.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Op 1 januari 2023 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving.
De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd. Na vaststelling van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant zijn diverse wijzigingen en een actualisatie (2022) vastgesteld. In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen. Naast de instructieregels bevat de verordening rechtstreeks werkende regels, deze moeten naast het bestemmingsplan worden toegepast bij ontwikkelingen.
Het volgende artikel uit de instructieregels is relevant voor de beoogde ontwikkeling. Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
23/63
b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Toetsing Stedelijk gebied Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied'. Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Daarnaast bevordert het zorgvuldig ruimtegebruik door de transformatie van een verouderd stedelijk gebied.
Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.42 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 4.1.3. De openbare ruimte is zodanig ontworpen, dat deze levensloopbestendig wordt uitgevoerd. Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de klimaatadaptatie met de herinrichting van de Dokter Brabersstraat en het Roselaarplein. Daarnaast wordt er voldoende groen aangelegd als infiltratiemogelijkheid voor regenwater. Dit groen levert tevens een bijdrage aan het tegengaan van hittestress. Daarnaast worden delen van bestaande (leegstaande) gebouwen gesloopt ten behoeve van nieuwbouw voor een duurzame toekomstige functie, het wonen. Hiermee is er sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling. 4.2.3 Brabantse Agenda Wonen De Brabantse Agenda Wonen is een agenda op hoofdlijnen en stippelt een koers uit voor (verdere) regionale samenwerking en vernieuwing van de woningbouwafspraken. Daarin nodigt de provincie alle subregio's uit om, samen met relevante partijen op de woningmarkt en de provincie, een regionaal perspectief op wonen te ontwikkelen. Versnelling van de woningbouwproductie, vernieuwing en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en het ombouwen van leegstaand vastgoed naar woningen zijn belangrijke doelen van de Brabantse Agenda Wonen.
In deze agenda geeft de provincie aan welke accenten er de komende jaren liggen bij het bouwen en wonen en hoe zij zich hiervoor gaat inzetten. In de Brabantse Agenda Wonen wordt genoemd dat ruim baan moet worden gegeven voor goede plannen. “Een beleid gericht op een duurzame verstedelijking en zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik biedt ruim baan voor
24/63
'goede plannen' binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen. Ruim baan dus voor woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw kan worden genomen.” Per gemeente is een indicatie (met bandbreedte) gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de komende jaren. Overeenkomstig de Interim omgevingsverordening is deze 'programma-indicatie' richtinggevend voor de (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de hierover te maken regionale afspraken. Projecten die voorzien in de nieuwbouw van woningen of anderszins leiden tot een (netto) toename van de woningvoorraad, dienen te passen binnen dit regionale afsprakenkader. Toetsing Dit project voorziet in de realisatie van in totaal 171 appartementen. De woningen worden opgericht op bestaande bouwpercelen binnen bestaand stedelijk gebied. Er is dan ook sprake van een inbreidings-/herstructureringslocatie. Zoals in de Brabantse Agenda Wonen is aangegeven biedt het beleid gericht op een duurzame verstedelijking en zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik 'ruim baan voor goede plannen binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen', waaronder een inbreidings-/herstructureringslocatie als deze.
Uit de meest recente 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose' van provincie Noord-Brabant blijkt dat er voor de korte termijn (2021 t/m 2030) behoefte is aan 21.490 woningen voor de regio Midden-Brabant. De totale plancapaciteit in de regio Midden-Brabant bedraagt 22.824 woningen. Dat is meer dan de provinciale prognose, maar met 106% ten opzichte van de prognose ligt het lager dan de richtlijn van 130% voor de komende 10 jaar. Er is dus nog ruim voldoende ruimte om plannen toe te voegen. Daarnaast zijn de woningen ook binnen het geldende bestemmingsplan al mogelijk. Gelet op het voorgaande past dit woningbouwinitiatief kwalitatief en kwantitatief binnen de Brabantse Agenda Wonen.
4.3
Gemeentelijk beleid
4.3.1 Structuurvisie Roosendaal 2025 In deze structuurvisie is aangegeven dat Roosendaal in 2025 een stad van mensen, van wonen en van (net)werken zal zijn. Om dit te bereiken, zal de gemeente de komende jaren moeten inspelen op trends als vergrijzing, veranderingen in mobiliteit en bereikbaarheid en decentralisatie van overheidstaken. Roosendaal kiest bij deze veranderingen voor 'behoud en versterken van de kwaliteit van stad en dorpen' door vernieuwing en transformatie. In de visie is opgenomen dat de focus niet langer moet liggen op meer woningen en meer bedrijventerrein maar op het geschikt houden van de bestaande voorraad door omvormingen, herstructurering en transformatie. Recentere inzichten onderschrijven echter de behoefte aan meer woningen (zie ook 4.1.1). In de visie staan de volgende beleidsuitgangspunten centraal; Een duurzame ontwikkeling van een compact, compleet en verbonden Roosendaal; Een haalbare en betaalbare lokale ruimtelijke ontwikkeling.
25/63
De duurzame ontwikkeling van een compacte, complete en verbonden stad leidt tot fundamentele keuzes zoals; Bouwen binnen de stedelijke contouren van de stad om zo bestaande infrastructuren optimaal te benutten; Zuinig/duurzaam ruimtegebruik, waarbij efficiënt gebruik en hergebruik van bestaande ruimte en bebouwing het uitgangspunt is; Gebruik maken van de kwaliteit van de locatie; Leefbaarheid van wijken en dorpen waarborgen door behoud en versterking van collectieve openbare ruimte, het behouden van de groen-blauwe structuren en het wegnemen van infrastructurele barrières i.c. het uitplaatsen van de A58 en het goederenvervoer per spoor naar buiten het stedelijk gebied; Het aanbod van sociaal-maatschappelijke en detailhandelsvoorzieningen in wijken en dorpen behouden, waar mogelijk door concentratie en bundeling van voorzieningen. Verschillende thema's zijn in deze visie uitgewerkt. Detailhandel en horeca Op grond van de Economische Visie is de opgave voor de detailhandel tweeledig: het handhaven van het voorzieningenniveau op wijk- en dorpsniveau en het behouden van de regionale aantrekkingskracht van de drie thematische clusters: Binnenstad, Gostores en Rosada. De bestaande concentraties van horeca worden behouden en een verdere ruimtelijke spreiding is niet gewenst.
Binnen de horecaconcentraties is een verbreding van functies mogelijk en komen er meer mogelijkheden om winkelondersteunende horeca te vergroten. Aanvullend aan de intensiteit van het commercieel centrum zal met name de parkenstructuur worden benut als ontspannings- en rustplekken in (en om) de binnenstad. Wonen De gemeente zet zich in om haar burgers een passende woning en woonomgeving te bieden en om burgers binnen de wijken en dorpen mogelijkheden voor een wooncarrière te bieden. De huidige demografische en maatschappelijke ontwikkelingen zorgen de komende jaren voor een toename van 1- en 2-persoonshuishoudens. De bestaande woningmarkt van Roosendaal is hier nog onvoldoende voor geëquipeerd. Kantoren In de visie is aangegeven dat het aanbod en de vraag van kantoorruimte in Roosendaal niet met elkaar in evenwicht is. Optimaliseren van het gebruik van de bestaande voorraad en het terugdringen van de leegstand is hierbij het uitgangspunt. Vermaak: leisure, toerisme en recreatie Vermaakfuncties vormen waardevolle toevoegingen aan het economische profiel van Roosendaal en zijn van belang voor de identiteit en leefbaarheid van stad en dorpen. Ontwikkelingen in de vermaaksector laten zich moeilijk 'programmeren'. In de visie is aangegeven dat de omgeving rondom het stadion aangewezen is voor grootschalige voorzieningen van leisure en sportvoorzieningen.
Openbare ruimte In de visie is beschreven dat de gemeente zich wil inzetten voor een kwalitatief goede openbare ruimte in Roosendaal. Daarom zet de gemeente zich in voor:
26/63
Een verbetering van de gebruikswaarde, openbare ruimte als onderdeel van de leefomgeving; Een verbetering van de ontmoetings- en belevingswaarde; Het borgen van de groene en blauwe hoofdstructuur. Dit zijn bijvoorbeeld groenvoorzieningen en sloten. Toetsing en conclusie De ontwikkeling betreft het herontwikkelen van leegstaand vastgoed in de binnenstad van Roosendaal ten behoeve van de ontwikkeling van woningen. De ontwikkeling van de Hoek Dokter Brabersstraat - Roselaarplein maakt onderdeel uit van de herontwikkeling van de Dokter Brabersstraat en Roselaarplein tot groene levendige woon- en leefstraat en maakt daarnaast onderdeel uit van het 'Rondje Roosendaal'. De ontwikkeling sluit dan ook aan bij de Structuurvisie Roosendaal 2025.
4.3.2 Omgevingsvisie Roosendaal (De Verbonden Stad) Ontwerp Roosendaal heeft de ambitie zich tot 2030 verder te ontwikkelen als een ‘verbonden gemeente‘. Een gemeente waar inwoners zich verbonden voelen met elkaar en met hun leefomgeving. Een gemeente waarbinnen stad en dorpen met elkaar verbonden zijn. Roosendaal ontleent ook haar kracht aan de verbondenheid met omliggende gemeenten in de regio, met de Brabantse stedenrij en met de metropolen Rotterdam, Antwerpen en Brainport Eindhoven. Deze verbondenheid is al eeuwen de stuwende motor achter de ontwikkeling van Roosendaal en zorgt ervoor dat voor inwoners een scala aan kwalitatieve voorzieningen én werkgelegenheid binnen handbereik ligt. Voor bedrijven zijn internationale afzetmarkten goed bereikbaar. Bij het realiseren van deze ambitie hanteert de gemeente drie leidende principes: 1. Stad van de menselijke maat In de toekomst is goed wonen een onderscheidende kwaliteit van de gemeente. Roosendaal is een aantrekkelijke en gezonde woonstad voor haar inwoners, in al hun diversiteit, met veel ruimte voor ontmoeting en oog voor het individu. De woonwijken en dorpen zijn ruim van opzet, gezond, groen, rustig en veilig en hebben ieder een eigen sfeer en identiteit. 2. Balans tussen mens en natuur Roosendaal kent in 2030 meer groen in de stad, en meer stad in het groen.
Wandelaars en fietsers krijgen meer ruimte, er komen meer groene verbindingen binnen de stad en de dorpen, en naar het buitengebied. Bodem, oppervlakte en lucht zijn schoon, en de leefomgeving kent een grote biodiversiteit. In de toekomst is Roosendaal klimaatadaptief. Er is een goede balans tussen het bebouwde gebied, landbouw, natuur en recreatie. 3. Ruimte voor talent en ondernemerschap Roosendaal huisvest nu en in de toekomst bedrijven die sterk zijn in het opschalen van innovaties. De beroepsbevolking is opgeleid voor een plaatsje op de arbeidsmarkt in sectoren die perspectief bieden. Bedrijven, mbo+ en hbo werken samen aan goed hierbij passende opleidingen in de zorg, techniek, logistiek en vrijetijdseconomie. Roosendaal is hiermee een belangrijke schakel in een rij van sterke steden en in een regio die gericht is op vernieuwend ondernemerschap Een analyse van de ontwikkeling en huidige situatie van Roosendaal, de trends en ontwikkelingen, in combinatie met de geformuleerde ambitie voor de toekomst en leidende principes, leidt tot een drietal overkoepelende opgaven voor Roosendaal. Deze zijn:
27/63
Inspelen op extra groei Inzetten op klimaatmaatregelen en positieve gezondheid Werken aan een inclusieve stad. Toetsing en conclusie De ontwikkeling van de Hoek Dokter Brabersstraat - Roselaarplein en herinrichting van de Dokter Brabersstraat en Roselaarplein zijn een uitwerking van de opgaven uit de Omgevingsvisie Roosendaal. De realisatie van woningen voor starters en levensloop bestendige woningen speelt in het mogelijk maken van groei in de binnenstad en zorgt voor een inclusieve stad, met ruimte voor huur appartementen en appartementen voor ouderen. De ontwikkeling van het gebied en het gebouw wordt klimaatadaptief en met oog voor gezondheid. In de omgevingsvisie worden de ontwikkellocaties behorende tot het Rondje Roosendaal benoemd, waar de ontwikkeling rondom de Dokter Brabersstraat ook onderdeel van uit maakt. Dit zijn alle ontwikkelingen die bijdragen aan een aantrekkelijk en kwalitatief hoogwaardige woon-, werk en leefomgeving. Met deze projecten wordt een efficiënter gebruik van het stedelijk gebied gerealiseerd , waarbij ingespeeld wordt op verschillende opgaven. Hiermee wordt invulling gegeven aan de provinciale Verstedelijkingsstrategie, aan Sterke Steden én de opgaven uit de Omgevingsvisie Roosendaal. 4.3.3 Detailhandelsbeleid Roosendaal 2015 In de detailhandelsnota zijn de volgende uitgangspunten leidend.
Optimalisering consumentenverzorging centraal: het gaat daarbij om de verzorging van de lokale en regionale consument in perspectiefrijke winkelgebieden. Vernieuwing van detailhandel faciliteren door medewerking te verlenen aan kwalitatieve impulsen, innovatieve concepten of vervanging van oud door nieuw duurzaam ruimtegebruik door nieuwe ontwikkelingen te laten plaatsvinden in of aansluitend op bestaande concentraties waarbij leegstand/bestaande bebouwing zoveel mogelijk wordt ingezet om tot kwaliteitsverbetering te komen. Type koopgedrag leidend voor keuzes en positionering winkelgebieden. Door in te zetten op een bepaald bezoekmotief (recreatief, boodschappen, doelgericht) kunnen winkelgebieden zich duidelijk profileren en hun eigen identiteit uitdragen. In de detailhandelsnota wordt een hiërarchie van winkelgebieden voorgestaan: binnenstad; perspectiefrijke centra in wijken, buurten en dorpen; Rosada als themacentrum gericht op designer outlet; Oostpoort; verspreid gelegen bewinkeling. Topprioriteit wordt gegeven aan het versterken van de recreatieve aantrekkingskracht van de binnenstad. Belangrijke speerpunten zijn daarbij: het inzetten op een compacte binnenstad, leegstandsbestrijding, het intensiveren van de samenwerking en het verbeteren van de bereikbaarheid.
De perspectiefrijke centra in wijken, buurten en dorpen zijn vooral bedoeld voor de dagelijkse boodschappen in het eigen verzorgingsgebied. Op enkele plekken wordt uitbreiding beperkt mogelijk gemaakt wanneer dit noodzakelijk is om consumentenverzorging voor de dagelijkse boodschappen in het verzorgingsgebied op peil te
28/63
kunnen houden. Rosada wordt ten opzichte van de binnenstad complementair gepositioneerd als designer outlet. Belangrijk is om zuiver te blijven in de branchering van Rosada. Oostpoort is bedoeld voor aanbod dat direct gerelateerd is aan het woonthema of wat ruimtelijk niet in te passen is in de binnenstad en op wijk- en buurtniveau. Verspreid gelegen bewinkeling dient zoveel mogelijk te worden geconsolideerd en teruggedrongen. Toetsing en conclusie Met de ontwikkeling wordt een groot leegstaand warenhuis herontwikkeld tot een gemengd gebouw waar detailhandel uitsluitend op de begane grond aan het Roselaarplein wordt toegestaan. Daarmee wordt het aantal m² detailhandel terug gedrongen en tegelijkertijd worden de winkelruimten die daarvoor in de plaats komen aantrekkelijker voor vestiging van nieuwe detailhandel. Hierdoor wordt het winkelgebied in het centrum compacter en gaat het leegstand tegen. De ontwikkeling sluit dan ook aan bij de detailhandelsvisie. 4.3.4 Roosendaal Natuurstad De gemeente heeft in dit beleidskader haar ambities vastgelegd op het gebied van vergroening en klimaatadaptatie. Met als belangrijkste doel het realiseren van een klimaatbestendig en een mede daardoor aangenamer en aantrekkelijker Roosendaal. Vanaf 2020 moeten gemeenten klimaatadaptief handelen en in 2050 moet Roosendaal klimaatadaptief zijn.
Deze verplichting combineert Roosendaal met meer vergroening, zodat Roosendaal en de omliggende dorpen samen een aantrekkelijke, groene gemeente vormen waar mensen graag willen wonen, werken en verblijven. Roosendaal Natuurstad richt zich op de thema’s: droogte, hittestress en wateroverlast. Deze investeringen benutten wij tegelijk om de biodiversiteit in woonwijken, buitengebied en op bedrijventerreinen) te versterken en de luchtkwaliteit te verbeteren. Deze uitvoeringsagenda geeft normen aan waar her- en nieuwe ontwikkelingen in de openbare ruimte aan moeten voldoen ten aanzien van: 1. bestrijding van droogte, hittestress en wateroverlast, 2. borging van waterveiligheid voor zover nodig en 3. verbetering van biodiversiteit en luchtkwaliteit (laatste behoort niet alleen tot de scope van Roosendaal Natuurstad) Gemeente Roosendaal heeft een waarderingssysteem in het leven geroepen om de score voor een reconstructie of nieuwe inrichting van de openbare ruimte bepalen. Maatregelen die genomen kunnen worden zijn bijvoorbeeld afkoppelen van regenwater, wadi's en waterbergingsvijvers, typen halfverharding, introduceren van verschillende typen planten en bomen, maar ook zitplekken in de zon en schaduw en beweegaanleidingen, wandelroutes en groene daken. Toetsing Het plangebied bevindt zich in een gebied waar hittestress en wateroverlast bekend zijn.
Hier wordt dan ook rekening mee gehouden in de uitwerking van het plan. In het plan is veel ruimte voor groen. Met de aantakking
29/63
op Rondje Roosendaal wordt aangesloten op de maatregelen voor beweegaanleidingen en wandelroutes uit Roosendaal Natuurstad. 4.3.5 Visie Dokter Brabersstraat In de visie Dokter Brabersstraat is een aantal ontwerp uitgangspunten opgenomen. Dit zijn ontwerpuitgangspunten voor zowel de ontwikkelingen langs de Dokter Brabersstraat als de openbare ruimte. Deze worden hierna, voor zover deze van toepassing zijn op de ontwikkeling, getoetst. Ontwerpuitgangsunten a. Herstellen breuklijn tussen de oude en de nieuwe stad. Daarbij is de historische lijn Markt – Kade dominant. Werken aan een onderliggend stelsel van kleinere en groene ruimtes in de binnenterreinen. De individuele ontwikkelingen vormen gezamenlijk een logisch en vloeiend stelsel van straatwanden en stedenbouwkundige massa’s. De architectuur en bouwhoogten zijn afgestemd op de omliggende (historische)bebouwing, waardoor deze een passende straatwand vormen met de rest van de Binnenstad. Er wordt een binnentuin gemaakt op twee niveaus. b. De gebouwen zijn georiënteerd op de openbare ruimte (Dokter Brabersstraat en Roselaarplein) om levendigheid en sociale veiligheid te bevorderen. Op de begane grond bevinden zich commerciële en maatschappelijke functies en woon-werk-woningen die gericht zijn op de openbare ruimte. Daarnaast zijn de balkons en leefruimten van de woningen veelal op de openbare ruimte geörienteerd. c.
De individuele ontwikkelingen houden rekening met elkaar en de bestaande woningen. Er is maar een minimale impact van schaduwwerking bij nieuwe ontwikkelingen op de openbare ruimte en woningen. Er is een bezonningstudie uitgevoerd waaruit blijkt dat de schaduwwerking op omliggende woningen zich beperkt tot enkele momenten in het jaar. d. Voorkomen van een monotoon bebouwingsbeeld. Aantrekkelijkheid door afwisseling in bouwhoogten en architectuur. Bebouwing heeft zijn eigen uitstraling maar vormt een eenheid met elkaar. De bebouwing heeft met de twee torens en twee plinten en afwisselende gevels (baksteen, metselwerk, balkons en kozijnen) een afwisselend straatbeeld. Door toepassen van gelijksoortige gevelopeningen, verdiepingshoogten en materiaalgebruik blijft een eenheid behouden. e. Ontwikkelen van een groene en duurzame binnenstad. Ontstenen en verkoelen van de openbare ruimte door toevoegen van groen en opvang regenwater. Groen op en aan de bebouwing ondersteunt de vergroening van de binnenstad met vergroten van de biodiversiteit. Er wordt een groene binnenplaats gerealiseerd. f. Ontwikkelingen dragen bij aan de ontwikkeling van een compacte binnenstad. De Dokter Brabersstraat transformeert naar een binnenstedelijke woonstraat en verkleint daardoor de compacte commerciële binnenstad.
Het Roselaarplein wordt qua ruimtelijke opzet, inrichting en functionaliteit integraal onderdeel en de afronding van het westelijk kernwinkelgebied. Detailhandel aan de Dokter Brabersstraat wordt niet langer toegestaan, aan het Roselaarplein worden wel commerciële en maatschappelijke voorzieningen ontwikkeld op de begane grond. g. Transformeer incourant commercieel vastgoed naar woningen. Creëer echter geen monofunctioneel woongebied maar een gemengd binnenstedelijk gebied. Transformeer het incourante monofunctioneel winkelgebied naar een leefbaar woon-werkgebied met woongerelateerde voorzieningen en een veilige
30/63
woonomgeving. De herontwikkeling van het leegstaande pand door ontwikkeling van woningen en commerciële ruimte geeft utiwerking aan dit onderdeel. h. Het totaal aan ontwikkelingen in de straat is een goede mix aan huur- en koopwoningen in zowel het goedkope als het duurdere segment. De ontwikkeling betreft een mix aan huurappartementen, woon-werk-woningen en levensloopbestendige woningen. i. De Dokter Brabersstraat is in hoofdzaak een woonstraat. Het Roselaarplein een gemengd woon-werkmilieu. Uitgangspunt is levendigheid in de plint van de nieuwe en bestaande gebouwen. De ondersteunende functies mengen zich met de woonfunctie. Voor levendigheid in de plinten denken wij vooral aan zakelijke dienstverlening, persoonlijke verzorging, zorg of zorggerelateerde functies. Kleinschalige ambachten zijn ook wenselijk, en kunnen door hun vaak zeer specifieke aantrekkingskracht het aanbod van het (kern) winkelgebied versterken. Wonen mag absoluut ook op begane grond. Aan de Dokter Brabersstraat wordt wonen mogelijk gemaakt, aan het Roselaarplein zijn diverse commerciële en maatschappelijke voorzieningen mogelijk. j. Er is vanuit oogpunt van sociale veiligheid een helder verschil tussen openbare en private ruimtes. Wel sluiten openbaar en privaat naadloos op elkaar aan. De richting van de openbare ruimte is overzichtelijk en met voldoende verlichting.
Dit onderdeel wordt in samenhang met het ontwerp van de Dokter Brabersstraat uitgewerkt. k. De Dokter Brabersstraat en Roselaarplein zijn onderdeel van het autoluwe gebied. Dat betekent een beperkt aantal autoverkeersbewegingen op straat. Door een parkeeroplossing aan te bieden waarbij niet alle parkeervoorzieningen in het gebouw worden aangeboden wordt het autoluwe gebied gewaarborgd. l. Parkeren op eigen terrein sluit niet goed aan bij het autoluw houden van de binnenstad. Stimuleren van gebruik fiets, openbaar vervoer en gedeeld autogebruik. Parkeerbehoefte opvangen in de parkeervoorzieningen in de binnenstad of op alternatieve locaties. De parkeervoorzieningen worden grotendeels in parkeervoorzieningen in de directe omgeving opgelost. m. Beschikbaar houden van voldoende stallingsmogelijkheden voor fiets in openbare ruimte of in de overdekte stallingsruimten. Fietsparkeerplaatsen worden voorzien in het gebouw. Conclusie De ontwikkeling voldoet aan de ontwerpuitgangspunten uit de visie Dokter Braberstraat.
31/63
Hoofdstuk 5
5.1
Milieu- en omgevingsaspecten
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt het project getoetst aan alle relevante sectorale aspecten. Deze toetsing geldt als basis voor de planologische afweging. Daarbij is uitgegaan van de onderdelen waar de ontwikkeling en voorliggend bestemmingsplan afwijken van het geldende bestemmingsplan Binnenstad, vastgesteld op 14 maart 2017.
5.2
Mobiliteit
Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. 5.2.1 Parkeren Voor de beoogde ontwikkeling is de parkeerbehoefte berekend volgens de parkeernormen die zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen (Gemeente Roosendaal 07-02-2022). Parkeerbehoefte In de Nota Parkeernormen wordt onderscheid gemaakt tussen koopwoningen in de hoge, midden en lagere prijsklasse en huurwonigen in de vrije en sociale sector en bijzondere woonvormen (verpleeg-/verzorgingstehuis en kamerverhuur / 1 persoonwoning). Daarnaast wordt onderscheid gemaakt tussen woningen binnen en buiten de centrumring of Stadsoevers. Bij voorliggende ontwikkeling wordt met de normen voor ligging binnen de centrumring gerekend. Tabel 5.2.1 parkeerbehoefte normatief Functietype Functie nota huur appartementen huur: vrije sector
norm 1,3
zorgwoningen woon-werk woningen commerciële ruimte
0,4 1,3 3,0
Serviceflat* huur: vrije sector Winkel: hoofdwinkelcentrum
per woning
aantal 125
parkeerbehoefte 162,5
per woning per woning per 100 m²
43 3 1.000
17,2 3,9 30
Toekomstige parkeerbehoefte * norm afgestemd op serviceflat CROW uitgave 381 De parkeerbehoefte van de totale ontwikkeling is 214 parkeerplaatsen.
32/63
214
Voor woningen met een ontsluiting via een autoluw gebied geldt dat maximaal 0,15 parkeerplaats per woning in dit autoluwe gebied gerealiseerd mag worden. Voor onderliggende ontwikkeling met 171 wooneenheden betekent dit dat er slechts 25 parkeerplaatsen in het autoluwe gebied morgen worden gerealiseerd. Deze zijn op eigen terrein beoogd. De overige parkeerplaatsen worden in parkeergarages in de directe omgeving aangeboden. Bij ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij sprake is van functiemenging (bijvoorbeeld combinatie van wonen en werken) moet op basis van het gemeentelijk beleid rekening worden gehouden met de ‘aanwezigheidspercentages’, zoals opgesteld door het CROW. Hiermee wordt rekening gehouden met mogelijk dubbelgebruik en wordt voorkomen dat te veel parkeercapaciteit wordt aangelegd. De parkeerplaatsen op het eigen terrein worden aan een gebruiker gekoppeld en komen niet in aanmerking voor dubbelgebruik. Tabel 5.2.2 Aanwezigheidspercentages en parkeerbehoefte bij dubbelgebruik Functietype Werkdag koopavond
Woningen (bewoners)*
Detailhandel
ochtend middag avond 50% 50% 90% 69 69 124
nacht 100% 138
30% 9
0% 0
60% 18
10% 3
Zaterdag
Zondagm iddag
80% 110
middag 60% 83
avond 80% 110
70% 97
75% 23
100% 30
0% 0
100% 30
Totaal 78 87 127 138 133 113 110 127 *bezoekersparkeren wordt opgevangen in de bestaande voorzieningen (nota parkeernormen) en buiten beschouwing gelaten. Zoals is af te lezen uit tabel 5.2.2, is de nacht het maatgevende moment bij dubbelgebruik. De parkeerbehoefte is dan 138 parkeerplaatsen in het openbaar gebied. De parkeerbehoefte van het gehele project bedraagt daarmee 163 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen in het openbaar gebied zijn voorzien in de omliggende parkeergarages. De borging hiervoor is tevens privaatrechtelijk geregeld. In de omliggende parkeergarages is daarvoor voldoende capaciteit aanwezig blijkt uit de metingen naar parkeerbezettingen (zie tabel 5.2.3) Tabel 5.2.3 bezetting parkeergarage Nieuwe Markt Parkeerbehoefte Hoek Dokter Brabersstraat - Roselaarplein Werkdage n ochtend middag avond Woningen 69 69 124 Detailhandel 9 18 3 TOTAAL 78 87 127
33/63
zaterdag nacht 138 0 138
koopavond 110 23 133
middag 83 30 113
zondag avond 110 0 110
middag 97 30 127
Parkeerbezetting huidige situatie (Q2-2022, drukste moment gemiddelde bezetting per moment) NIEUWE MARKT Werkdage zaterdag n ochtend middag avond nacht koopavond middag avond pkplaatsen 92 139 74 94 140 138 106 TOTALEN 170 226 201 232 273 251 216 Restcapaciteit bij 350 294 319 288 247 269 304 volledig gebruik door ontwikkeling Restcapaciteit bij 272 216 241 210 169 191 226 max 85% bezetting en volledig gebruik door ontwikkeling
zondag middag 153 280 240
162
5.2.2 Verkeersontsluiting Langzaam verkeer Het gebied rondom de beoogde bebouwing is voetgangersgebied, waar fietsen tevens is toegestaan. De centrumring heeft een vrijliggend fietspad dat in een snelle route rondom het centrum voorziet. Ter plaatse van de kruising van de Markttunnel met de Laan van Brabant zijn voetgangers verkeerslichten met aan beide zijden een zebrapad te vinden om het gebied vanaf de westzijde te bereiken en zo de drukke Laan van Brabant over te steken. Openbaar vervoer Het plangebied wordt per openbaar vervoer ontsloten met een aantal buslijnen, die reizigers vanuit of naar de omgeving (o.a. Steenbergen, Oudenbosch, Nispen, Bergen op Zoom en het treinstation) brengen. Het busstation ligt aan de Roselaarplein grenzend aan het plangebied. Het treinstation ligt op ongeveer 1,1 km van het plangebied. Van hier uit vertrekken treinen naar Rotterdam, Vlissingen en Breda. Gemotoriseerd verkeer Het plangebied wordt voor gemotoriseerd verkeer beperkt toegankelijk. Er zijn zoals in paragraaf 5.2.1 beschreven slechts enkele parkeerplaatsen in het plangebied aanwezig. Deze zijn bereikbaar vanaf de Laan van Brabant via het Roselaarplein en de Dokter Brabersstraat. Overige parkeerplaatsen zullen in omliggende parkeergarages voorzien worden, vanuit waar te voet of met de fiets het plangebied bereikt kan worden.
De Laan van Brabant vormt onderdeel van de centrumring en is een gebiedsontsluitende 50 km/u weg. Vanaf de centrumring zijn zowel de A17 ( via de Burgemeester Freijterslaan) en de A58 (via de Antwerpseweg) bereikbaar.
34/63
Figuur 5.2.1 Ontsluiting plangebied (Bron: Common Affairs) 5.2.3
Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling
Het project omvat een commerciële ruimte en een woonprogramma van 171 appartementen waarbij: 171 reguliere huurappartementen 43 zorgappartementen 3 woon/werkwoningen Commerciële ruimte met een oppervlakte van 1.000 m² Voor het project aan Doktor Brabersstraat 21 te Roosendaal is op basis van het CBS een stedelijkheidsgraad van 'sterk stedelijk' aangehouden. Verder is uitgegaan van een ligging in 'centrum'. Op basis van deze uitgangspunten is aan de hand van de CROW kengetallen een verkeersgeneratie bepaald gedurende een gemiddelde weekdag; Tabel 5.2.4 Verkeersgeneratie Functietype CROW 381 huurappartement huur, appartement, duur zorgappartement serviceflat woon/werkwoning huur, appartement, duur
35/63
Aantal 125
Eenheid woning
Kencijfer Weekdag 4,1 512,5
Factor 1,11
Werkdag 568,9
43 3
woning woning
0,8 4,1
1,11 1,11
38,2 13,7
34,4 12,3
commerciële ruimte
binnenstad 50.000-100.000 inwoners
1.000 m²
100 m²
27,6
Totaal
276
835 mvt/etmaal
1,33
367,1
987,9 mvt/etmaal
De toename zoals weergegeven in tabel 5.2.4 is de toename ten opzichte van een situatie waarbij het volledige bestaande pand leeg staat. De toename verkeer zal echter verdeeld worden over het centrum, omdat er slechts 25 parkeerplaatsen voorzien zijn in het plangebied. Uitgaande van 30 parkeerplaatsen voor bewoners van de huurappartementen is de verkeersgeneratie in de Dokter Brabersstraat (waar de ingang voor de parkeerplaatsen is) 25 * 4,1 = 103 mvt/etmaal. De verwachting is dat veel verkeer in de parkeergarage Roselaarplein en de parkeergarage Nieuwe Markt zal parkeren en dus op de Laan van Brabant en Burgemeester Freijterslaan afgewikkeld wordt . De verkeersintensiteit op deze wegen bedroeg maximaal 10.899 per etmaal in 2020 (bron: Nsl monitoringstool viewer). De capaciteit op gebiedsontsluitingswegen ligt doorgaans boven de 15.000 mvt/etmaal. De capaciteit van deze wegen is dus voldoende om (zelfs de gehele) toename van het verkeer te kunnen afwikkelen.