RKC rapport leegstandsbeleid

Inhoud Gemeentelijk instrument dat aangeeft welke functies, onder welke voorwaarden, zijn toegestaan op een bepaalde plek. Bij een herziening wordt het juridisch-planologisch kader met regels, verbeelding (plankaart) en toelichting opnieuw integraal bekeken en vastgesteld. Een (bijzondere) partiële herziening van een bestemmingsplan. Deze heeft voor de winkelmarkt als belangrijk doel om overtollige onbenutte plancapaciteit in bestemmingsplannen weg te halen. Het is een instrument om bestemmingsplannen actueel te houden en maakt het efficiënt uitvoeren van de gewenste ontwikkelrichting in het centrum mogelijk door het proces te stroomlijnen. Het is mogelijk de detailhandelsfunctie te beperken door inperking van branches of m², bijvoorbeeld in winkelclusters of solitaire locaties buiten de binnenstad. Dit is een methode om op grotere schaal snel het aantal m² te reduceren. Een parapluplan biedt hiertoe mogelijkheden door als thematische herziening op één onderdeel of facet dat punt in de regeling aan te passen. Planologisch verwijderen van de functie detailhandel. Dit kan waar voorzienbaarheid is geborgd en dus passieve risico-aanvaarding is gerealiseerd. Gemeenten moeten het voornemen tot ‘wegbestemmen’ beleidsmatig en publiekrechtelijk verankeren om maximale voorzienbaarheid te creëren. Het wegbestemmen moet vervolgens geeffectueerd worden in een wijzigingsbesluit.

Als locatie langere tijd (meestal 1 tot 3 jaar) niet meer in gebruik is voor detailhandel, vervalt de ongewenste functie, met toepassing wijzigingsbevoegdheid of van rechtswege. Hierbij is uitgebreide monitoring noodzakelijk. Gemeenten bezitten diverse grondbeleidsinstrumenten, zoals aankoop van gronden of panden, onteigening, vestiging van een voorkeursrecht op gronden, toepassen Afdeling grondexploitatie van de Wro en sluiting van een anterieure samenwerkingsovereenkomst. Met een leegstandsverordening krijgen vastgoedeigenaren een meldingsplicht opgelegd voor kantoor- en/of winkelpanden die langer dan zes maanden leegstaan. Onder regie van de gemeente wordt er (verplicht) leegstandsoverleg gevoerd. Saldering gaat uit van het principe dat voor iedere m² netto vloeroppervlak voorraad ‘erbij’ ook een m² netto vloeroppervlak onttrokken moet worden in hetzelfde vastgoedsegment, totdat de frictieleegstand is bereikt. Dit kan op lokaal en regionaal niveau worden geborgd in een structuurvisie. Uitruil van eigendom om een grotere ontwikkeling mogelijk te maken. Stedelijke kavelruil is interessant wanneer een gemeente geen gronden wil verwerven en toch een ruimtelijke

Lessen voor leegstandsaanpak gemeente Roermond 20.397

Ruilketens

Kruimelregeling

37

ontwikkeling wil bewerkstelligen, waarbij de gemeente wel een faciliterende rol speelt om het proces op gang te brengen. Een gefaseerde ontwikkeling als variant op stedelijke kavelruil waarbij straten met veel leegstand worden verbonden tot één straat met gevulde panden en een straat met leeg vastgoed welke wordt herbestemd. Het is met de kruimelregeling mogelijk om het gebruik van een pand te wijzigen, bijvoorbeeld van winkel naar woning. Tot op heden is de kruimelregeling alleen toepasbaar bij projecten waarbij de ‘buitenkant’ van het gebouw niet wijzigt. Dit kan gunstig zijn voor de realisatie van woningen op plekken waar overaanbod dreigt. Door dergelijke (nieuwe) kansen ook te bespreken met marktpartijen kan een versnelling worden gerealiseerd.

Financieel Instrument Transformatiesubsidie

Verplaatsingssubsidie Wonen boven winkels subsidieregeling Financiële samenwerkingsarrangementen

Vastgoedontwikkelingsfonds

Revolverend vastgoedfonds

Sloopfonds

Transitie-exploitaties

Transitieobligaties

Verhandelbare ontwikkelingsrechten

Inhoud Financiële bijdrage om een winkel, doorgaans buiten het kernwinkelgebied, te veranderen in een andere functie zoals wonen. De bijdrage kan bijvoorbeeld worden ingezet voor een transformatieplan (schetsplan of haalbaarheidsonderzoek) of bijdrage aan feitelijke transformatie. De achterliggende winkelbestemming wordt bij voorkeur geschrapt. Financiële bijdrage aan beëindiging van een bestaande winkel buiten het kernwinkelgebied en verplaatsing naar het kernwinkelgebied, bijvoorbeeld in verhuis- of plankosten. Financiële bijdrage bij het realiseren van woningen in leegstaande of weinig gebruikte verdiepingen boven winkels. Dit zorgt voor een betere leefbaarheid, meer sociale controle en veiligheid. Terug-investering van belastingen of heffingen, zoals OZB- of reclamebelasting, in bijvoorbeeld een bedrijfsinvesteringszone (BIZ), ondernemersfonds of centrummanagement. In deze fondsen kunnen ondernemers en/of eigenaren gezamenlijke activiteiten bekostigen, bovenop de gemeentelijke inspanningen, bijvoorbeeld op het vlak van veiligheid of attractiviteit voor de consument. Een besloten vennootschap waarin het gezamenlijk eigendom van de panden wordt ondergebracht. Elke deelnemende vastgoedeigenaar brengt het bezit in tegen actuele marktwaarde en krijgt in ruil daarvoor naar rato aandelen in het fonds.

Op ruimtelijk niveau wordt het makkelijker panden te koppelen, woningen boven winkels te realiseren, winkels een andere functie te geven en andere ruimtelijke ingrepen te doen. De gemeente kan bij het fonds een faciliterende rol spelen. Een fonds waarbij een overheid actief panden aankoopt, herontwikkelt en opnieuw in de markt zet. De opbrengsten worden ingezet voor vervolgprojecten, waarmee een vliegwiel ontstaat voor herontwikkeling. Een compensatieregeling waarbij bij nieuwbouw een initiatiefnemer verplicht is elders te slopen, of een financiële bijdrage aan het fonds te leveren welke kan worden ingezet voor sloop, versterking of transformatie van gebieden. Met behulp van een tijdelijke exploitatie van de grond (tex) of van opstallen (trex) kunnen opbrengsten worden gegenereerd, vooruitlopend op een eventuele definitieve sloop en mogelijke bebouwde of onbebouwde herontwikkeling. Dit is een passend instrument om met name sloop en transformatie mogelijk te maken. Bovendien wordt verder verval tegengegaan en zijn rentekosten vergoed. Het moet dienen als vliegwiel, door de meerwaarde van kavels en gebouwen te herinvesteren in het centrum en daarmee nieuwe investeringen vanuit de markt te stimuleren.

‘Transitiefonds’ waarbij private bijdragen kunnen worden gedaan om de transitieopgave te organiseren of te investeren in kwaliteitsverbetering van een gebied (gevelrenovatie, compactere looppatronen, herinrichting van verkorte vastgoedstraten als onderdeel van de leegstandsaanpak). Verhandelbare ontwikkelingsrechten geven de mogelijkheden tot (kosten én baten) verevening van investeringen in bijvoorbeeld de sloop van winkels. Dit kan door zowel het nieuwe programma van woningen, cultuur en dergelijke als de sloop van ongewenst winkelvastgoed een commerciële waarde te geven.

Lessen voor leegstandsaanpak gemeente Roermond 20.397

38

Overig leegstandsinstrumenten Instrument Actieve acquisitie Begeleiding ondernemerschap en accountmanagement Faciliteren ‘blurring’ Transformatiecoach Pandenbank

Inhoud Actieve inspanning voor acquisitie om landelijke en/of regionale ketens en lokale ondernemers te interesseren voor leegstaand winkelvastgoed. Begeleiding van startende én ervaren ondernemers naar vestiging binnen een winkelgebied, van financiering tot vergunningen. Begeleiding in bijvoorbeeld het ondernemersplan, financiering bij de bank, onderhandeling met vastgoed en advies en locaties passend bij het beoogde concept. Het juridisch mogelijk maken van branchevervaging tussen horeca en detailhandel om mogelijkheden te scheppen voor innovatieve initiatieven van ondernemers. Bieden van proceshulp bij transformatie welke verbindingen legt en begeleiding biedt. Publiek overzicht van beschikbaar leegstaand vastgoed en bijbehorende contactgegevens voor huidige en toekomstige ondernemers.