Nota Grondbeleid gemeente Roermond 2025

Grondwaarderingsmethode

op

bereikbaarheid

en

23

Niet-commerciële voorzieningen

Vaste prijs via vergelijkingsmethode, maatschappelijke uitgangspunten

Commerciële voorzieningen met maatschappelijk karakter

Vergelijkingsmethode, exploitatiemogelijkheden

gebaseerd

op

5.3.4 Overige functies Overige functie

Grondwaarderingsmethode

Parkeerterreinen

De grondprijs voor parkeervoorzieningen wordt bepaald op basis van het type en de functie: • • •

Maaiveldparkeren (los): vaste prijs per m² op basis van de vergelijkingsmethode. Tarief wordt jaarlijks vastgesteld in de grondprijzenbrief. Gebouwd parkeren (los): residuele waardering op basis van exploitatieopbrengst en bouwkosten. Gebouwd parkeren bij functie (bijv. onder woningen of winkels): geen aparte waardering; meegenomen in de waardering van de hoofdfunctie. Eventuele meerkosten beïnvloeden de restgrondwaarde

Groenstroken

Groenstroken worden in principe tegen een vaste prijs per m² uitgegeven, afgestemd op het gebruik en de ligging. De grondprijzenbrief maakt onderscheid tussen functioneel bruikbaar groen (bijv. tuinuitbreiding), siergroen en restgroen

Overige functies, die niet onder een van bovenstaande vallen

Maatwerk om grondprijs te bepalen

Afhankelijk van beleidscontext en marktomstandigheden kan gemotiveerd worden afgeweken van de standaardmethodiek. Daarbij wordt altijd gekeken naar publieke doelen, juridische houdbaarheid en financiële haalbaarheid. De methodieken zijn toegelicht in de bijlage.

5.4 Risicobeheersing, informatievoorziening en besluitvorming De risico’s van het grondbeleid zijn onlosmakelijk verbonden met het gemeentelijke weerstandsvermogen. De gemeente Roermond hanteert de Nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen als kader. Voor afdekking van risico’s t.b.v. gebiedsontwikkeling is de reserve Gebiedsontwikkeling ingericht. Deze is onderverdeeld in 4 deelreserves, welke nader worden geduid in bijlage B. De bepaling van het benodigde weerstandsvermogen voor grondexploitaties vindt plaats met behulp van de IFLO-methodiek. Voor strategische verwervingen wordt het benodigde weerstandsvermogen bepaald op basis van de nota risicomanagement en weerstandsvermogen via de kans x impact methodiek. Voordat de gemeente investeert in gronden of gebiedsontwikkeling, wordt een risicoanalyse uitgevoerd. We kijken of het risico past binnen het weerstandsvermogen en/of afgedekt is via de deelreserve risico’s gemeentelijke grondexploitaties. Daarnaast wordt een afweging gemaakt binnen de gemeentebrede financiële kaders. Fiscale aspecten, zoals de vennootschapsbelastingplicht, worden meegewogen in de besluitvorming. Fiscale advisering wordt waar nodig betrokken. De gemeenteraad wordt geïnformeerd via de paragraaf grondbeleid (jaarrekening en begroting) en het MPG, dat jaarlijks bij de Kadernota wordt vastgesteld.

Actualisaties van de grondexploitaties vinden minimaal jaarlijks plaats. Daarnaast zijn voorhangprocedures vastgelegd voor onder meer verwervingen en uitgifte van gronden boven een vastgesteld drempelbedrag.

24

De financiële spelregels en technische uitvoeringsaspecten zijn verder uitgewerkt in Bijlage B: Financiële kaders. Deze bijlage sluit aan op de gemeentelijke financiële verordening en bevat concrete richtlijnen voor kostenverhaal, investeringsbesluiten, risicobeheersing en winstneming.

5.5 Zekerheidsstellingen: bankgarantie als uitgangspunt Wanneer de gemeente financiële risico’s loopt bij ruimtelijke initiatieven, is het van belang om die risico’s goed af te dekken. Dit geldt met name bij grondtransacties en bij het maken van afspraken over financiële bijdragen of verplichtingen in anterieure overeenkomsten. Uitgangspunt is dat de gemeente in deze gevallen een bankgarantie vraagt als vorm van financiële zekerheid. Een bankgarantie is een juridisch afdwingbare verklaring van een bank waarin wordt gegarandeerd dat de initiatiefnemer aan zijn financiële verplichtingen voldoet. Bij niet-nakoming kan de gemeente de bankgarantie direct opeisen. Een bankgarantie is enkel van toepassing bij woningbouwprojecten met meer dan 10 wooneenheden of projecten waarbij een wijziging aan de openbare ruimte plaatsvindt met een investeringsomvang van meer dan €100.000. In bepaalde situaties kan een andere vorm van zekerheid, zoals een concerngarantie, volstaan. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer de contractpartij een dochteronderneming is binnen een financieel gezond concern. Het college kan in dat geval gemotiveerd afwijken van de standaard en een concerngarantie accepteren, mits deze voldoende zekerheid biedt. Aan het accepteren van deze concerngarantie als zekerheid dienen dan wel nadere eisen te worden gesteld.

Zo zal een concerngarantie pas worden geaccepteerd als hierbij een kredietrapport van het concernbedrijf met een minimale A score en zullen er afschriften van jaarrekeningen van het moederbedrijf van de voorgaande twee jaren moeten worden overgelegd, zodat de gemeente zich kan vergewissen of deze concerngarantie afdoende zekerheid biedt. Tevens zal de concerngarantie onverwijld dienen te zijn, zodat de gemeente indien zij het geld vordert van het moederconcern, omdat het dochterbedrijf haar verplichtingen uit hoofde van anterieure overeenkomst niet nakomt, onmiddellijk en zonder nadere voorwaarden het bedrag krijgt uitgekeerd dat zij vordert, indien zij zich bij het moederbedrijf meldt met een beroep op de garantiestelling.

25

6. Sturing, samenwerking en verantwoording In dit hoofdstuk staan de organisatie van samenwerking, de inzet van publiekrechtelijke instrumenten en de wijze van verantwoording centraal. Deze elementen zorgen ervoor dat het grondbeleid effectief wordt uitgevoerd, beleidsdoelen worden bereikt en de gemeenteraad haar kaderstellende en controlerende rol goed kan vervullen.

6.1 Samenwerking in gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling is vaak complex en vraagt om samenwerking met andere partijen. Afhankelijk van de rol van de gemeente (initiërend, verleidend, afwachtend of toetsend) zijn er verschillende samenwerkingsvormen mogelijk: 1. Bouwclaim Grond wordt verkocht aan de gemeente, met het recht voor de verkopende partij om bouwrijpe kavels terug te kopen. Dit wordt vooraf vastgelegd, inclusief programma en kwaliteitseisen. Vooral toepasbaar als er meerdere eigenaren zijn en de gemeente regie wil voeren. Deze vorm sluit goed aan bij de initiërende rol. 2. Samenwerking in publiek-private vorm (PPS) Bij sommige gebiedsontwikkelingen kiest de gemeente voor intensieve samenwerking met een marktpartij in een gezamenlijke organisatie. Dit gebeurt bijvoorbeeld via een Gemeentelijke Exploitatiemaatschappij (GEM) of een Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM). Dit zijn vormen van publiek-private samenwerking (PPS), ook wel bekend als joint ventures. In deze constructie brengen beide partijen gronden, middelen en kennis in en dragen zij samen verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling. De samenwerking wordt juridisch vastgelegd in onder meer een aandeelhoudersovereenkomst en gezamenlijke besluitvorming. Deze vorm van samenwerking is vooral geschikt bij: • • •

complexe, grootschalige gebiedsontwikkelingen; projecten waarbij de gemeente ook zelf gronden inbrengt; situaties waarin langdurige samenwerking en gedeelde regie noodzakelijk zijn.

Deze aanpak past met name bij de initiërende rol van de gemeente. Let op: deze samenwerkingsvorm vraagt om duidelijke afspraken vooraf, want tussentijdse wijzigingen in koers of partnerschap zijn vaak lastig. 3. Samenwerking met andere publieke partijen De gemeente werkt in gebiedsontwikkeling regelmatig samen met andere overheden of publieke instellingen, zoals de provincie, het Rijk, woningcorporaties of waterschappen. Deze publiekpublieke samenwerking is gericht op het bundelen van kennis, capaciteit en middelen rond gedeelde opgaven. De samenwerking wordt vormgegeven via convenanten, prestatieafspraken, samenwerkingsovereenkomsten of, indien nodig, een formele gemeenschappelijke regeling. Anders dan bij publiek-private samenwerking is hier doorgaans geen sprake van risicodragend ontwikkelen of marktconforme afspraken, maar van gedeelde beleidsdoelen en gezamenlijke uitvoering. Deze samenwerkingen kunnen in alle gemeentelijke rollen voorkomen, maar zijn vooral van belang in de verleidende en initiatiefnemende rol. 4. Samenwerking via overeenkomst De gemeente kan ook samenwerken met een marktpartij door afspraken vast te leggen in een samenwerkingsovereenkomst. Deze vorm is flexibel, relatief snel op te zetten en goed toepasbaar bij gebiedsontwikkelingen waar beide partijen een actieve rol vervullen.

Deze samenwerkingsvorm is vooral geschikt bij de initiatiefnemende rol, waarbij de gemeente actief wil meedoen en investeert in grond of regie. Ook bij de verleidende rol, waarin de gemeente

26

vooral stuurt op proces en inhoud, kan deze vorm worden gebruikt, wanneer er sprake is van wederzijdse inzet en belangen. Hoewel er geen gezamenlijke entiteit wordt opgericht, blijft het belangrijk om afspraken te maken over besluitvorming, risicoverdeling, financiële inzet en eindverantwoordelijkheid. 5. Concessiemodel Bij het concessiemodel stelt de gemeente vooraf beleidsmatige, financiële en stedenbouwkundige kaders vast. Binnen die kaders krijgt een marktpartij de ruimte om het initiatief zelfstandig te ontwikkelen en te realiseren. De gemeente blijft op afstand en beoordeelt alleen of het initiatief aan de gestelde voorwaarden voldoet. Deze aanpak is vooral geschikt bij minder complexe of maatschappelijk minder bepalende initiatieven, waarbij weinig gemeentelijke regie nodig is en voldoende vertrouwen bestaat in de uitvoeringskracht van de markt. In zulke gevallen sluit het concessiemodel aan bij de toetsende rol van de gemeente. 6. Combinaties van samenwerkingsvormen In grote of gefaseerde gebiedsontwikkelingen kunnen verschillende vormen van samenwerking naast elkaar bestaan. Zo kan de gemeente in de eerste fase samen optrekken met marktpartijen (bijvoorbeeld via een PPS of samenwerkingsovereenkomst), terwijl latere fasen worden aanbesteed via een concessiemodel.

6.2 Inzet van publiekrechtelijke instrumenten De gemeente beschikt over een breed palet aan publiekrechtelijke instrumenten om ontwikkelingen te sturen. Deze instrumenten worden vooral ingezet wanneer de gemeente een verleidende of toetsende rol vervult, dus bij initiatieven van derden waarbij de gemeente niet zelf ontwikkelt, maar wel duidelijke publieke doelen wil borgen. De belangrijkste instrumenten zijn: •

Omgevingsplan: de gemeente legt vast welke functies en activiteiten op een locatie zijn toegestaan en onder welke voorwaarden. Via de zogenoemde “evenwichtige toedeling van functies aan locaties” kan worden gestuurd op zaken als gebruik, milieukwaliteit, ruimtelijke uitstraling en duurzaamheid. Dit is een sturingsinstrument binnen alle rollen, maar met name van belang bij de toetsende en verleidende rol waarin het planologische kader bepalend is voor de toetsing of ondersteuning van initiatieven.

•

Voorbereidingsbesluit: met een voorbereidingsbesluit kan de gemeente tijdelijk ongewenste ontwikkelingen tegenhouden die vooruitlopen op nog niet vastgesteld beleid. Zo voorkomt de gemeente dat initiatiefnemers gebruikmaken van het oude planologische regime voordat het nieuwe beleid in werking is getreden. Dit beschermt de gewenste beleidsrichting en geeft tijd om het omgevingsplan aan te passen. Het voorbereidingsbesluit wordt vooral toegepast in de verleidende of initiatiefnemende rol, bij strategische herontwikkeling of herprogrammering van locaties.

•

Publiekrechtelijk kostenverhaal: onder de Omgevingswet is publiekrechtelijk kostenverhaal verplicht bij medewerking aan ruimtelijke initiatieven met publieke voorzieningen, tenzij via privaatrecht al in kostenverhaal is voorzien. Roermond zet in beginsel in op anterieure overeenkomsten. Het publiekrechtelijk spoor kan worden ingezet wanneer onderhandeling niet tot resultaat leidt. Zodra een programma kostenverhaal is vastgesteld, kunnen ook financiële bijdragen worden afgedwongen voor bredere maatschappelijke doelen. Tot die tijd geldt tijdelijk beleid zoals opgenomen in hoofdstuk 5 van deze nota.

•

Voorkeursrecht (op grond van de Omgevingswet): met het voorkeursrecht kan de gemeente ervoor zorgen dat zij als eerste de kans krijgt om een stuk grond te kopen wanneer een eigenaar dat wil verkopen. Dit is vooral handig op plekken die belangrijk zijn voor toekomstige ontwikkelingen. Door het voorkeursrecht te gebruiken, houdt de gemeente grip op strategische locaties. Dit helpt om op tijd gronden in handen te krijgen waarmee belangrijke ambities kunnen worden waargemaakt. Het voorkeursrecht wordt vooral ingezet als de

27

gemeente zelf het initiatief neemt, maar kan ook worden gebruikt in een verleidende rol, bijvoorbeeld om invloed te houden op de richting waarin een gebied zich ontwikkelt. •

Onteigening (titel 4.4 van de Omgevingswet): Onteigening is een laatste redmiddel. De gemeente zet dit instrument alleen in als het niet lukt om gronden op minnelijke wijze te verwerven. Er moet altijd sprake zijn van een duidelijk publiek belang, een planologische onderbouwing en een zorgvuldig juridisch proces. Onteigening past bij situaties waarin de gemeente zelf wil bouwen of grond nodig heeft om publieke doelen te bereiken. Dit instrument wordt daarom alleen toegepast bij de initiatiefnemende rol van de gemeente

6.3 Informatievoorziening en monitoring De uitvoering van het grondbeleid vraagt om een stevige informatievoorziening. De looptijd en financiële omvang van projecten vergen continue sturing en controle. Dat gebeurt via: • • •

Het Meerjarenperspectief Grondbeleid (MPG), met jaarlijkse actualisatie grondexploitaties en risico's. Rapportages via de P&C-cyclus: tussentijdse rapportages, begroting en jaarrekening. Risicoanalyses, voortgangsrapportages en bijsturing via de projectstructuur.

van

De gemeente volgt de regels van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Financiële uitgangspunten worden in het MPG en jaarrekening toegelicht. Zo blijft de integraliteit van het ruimtelijke en financiële beleid geborgd.

6.4 Verdeling van rollen en verantwoordelijkheden Een heldere taakverdeling is cruciaal voor effectief grondbeleid: Onderdeel

Gemeenteraad

College van B&W

Ambtelijke organisatie

Nota grondbeleid

Stelt nota vast, controleert uitvoering

Voert beleid uit, verantwoordt zich via MPG en P&C

Bereidt nota voor, voert analyses en monitort uitvoering

Aankoop

Stelt budgetten en kaders vast

Voert aankopen uit binnen kaders

Voert onderhandelingen, laat taxaties verrichten en stelt verwervingsdocumenten op

Verkoop

Stelt grondprijsbeleid vast (in grondbeleid)

Stelt jaarlijkse grondprijzenbrief vast en regelt verkoop en juridische voorwaarden

Maakt uitgiftevoorstellen, stelt contracten op, beheert dossiers en bereidt de prijsstelling voor

Grondexploitatie

Stelt grondexploitaties en budgetten vast

Beheert en actualiseert exploitatie

Voert grondexploitatieadministratie, bewaakt voortgang en risico's

Kostenverhaal

Stelt beleidskaders vast

Sluit overeenkomsten, stelt bijdragen vast via programma kostenverhaal

Bereidt overeenkomsten voor, int bijdragen en monitort naleving

Ruimtelijke kaders

Stelt omgevingsvisie en -plan vast

Voert uit en toetst plannen

Maakt beleidsvoorstellen, bereidt besluiten en plandocumenten voor

28

De raad stelt kaders en bewaakt de koers. Het college zorgt voor de uitvoering binnen die kaders. De ambtelijke organisatie ondersteunt de uitvoering met expertise, voorbereiding en monitoring. Informatievoorziening en verantwoording zijn cruciaal voor het goed functioneren van deze bestuurlijke samenwerking.

Bijlagen (apart opgenomen): Bijlage A: Procesaanpak grondbeleid Bijlage B: Financiële kaders grondbeleid Bijlage C: Veel gestelde vragen over het gemeentelijk grondbeleid Colofon Deze nota is opgesteld door Guido Mertens Advies, in nauwe afstemming met en ondersteund door de ambtelijke organisatie van de gemeente Roermond. Juli 2025

29