Nota Grondbeleid gemeente Roermond 2025

Nota Grondbeleid Conceptversie 2025

Inhoudsopgave Samenvatting grondbeleid ......................................................................................................3 1. Inzet van grondbeleid ..........................................................................................................7 1.1 Grondbeleid als motor voor maatschappelijke ontwikkeling ............................................7 1.2 Opgaven vragen om bijsturing ........................................................................................8 1.3 Toepassingsgebied van deze nota ..................................................................................8 2. Regie met het grondbeleid .................................................................................................10 2.1 Waarom regie belangrijk is en wat daarvoor nodig is ......................................................10 2.2 Procesaanpak bij ruimtelijke keuzes .............................................................................10 3.

De integrale beoordeling ...................................................................................................12 3.1 Waarom integraal beoordelen? ....................................................................................12 3.2 Beoordelingsaspecten .................................................................................................12 3.3 Toepassing van de integrale beoordeling .......................................................................12 3.4 Samenspel met andere kaders .....................................................................................13 4. Rolkeuze van de gemeente ................................................................................................14 4.1 De vier verschillende rollen in het grondbeleid ..............................................................14 4.2 Afwegingskader voorkeursrol gemeente........................................................................16 4.3 Vastleggen en bijstellen van de rol ................................................................................17 5.

Financiële kaders en risicobeheersing ...............................................................................19 5.1 Financieel kader van het grondbeleid en aankoop van locatie ........................................19 5.1.1 Aankoop van locaties door de gemeente ................................................................19 5.2 Kostenverhaal en financiële bijdragen ..........................................................................20 5.2.1 Investeren bij private grondexploitaties ..................................................................21 5.3 Grondwaardering en uitgifte .........................................................................................22 5.3.1 Grondprijsbeleid woningbouw ...............................................................................23 5.3.2 Grondprijsbeleid commerciële functies..................................................................23 5.3.3 Grondprijsbeleid maatschappelijke voorzieningen ..................................................23 5.3.4 Overige functies ....................................................................................................24 5.4 Risicobeheersing, informatievoorziening en besluitvorming ...........................................24 5.5 Zekerheidsstellingen: bankgarantie als uitgangspunt ....................................................25 6.

Sturing, samenwerking en verantwoording .........................................................................26 6.1 Samenwerking in gebiedsontwikkeling ..........................................................................26 6.2 Inzet van publiekrechtelijke instrumenten .....................................................................27 6.3 Informatievoorziening en monitoring.............................................................................28 6.4 Verdeling van rollen en verantwoordelijkheden .............................................................28 Bijlagen (apart opgenomen): .................................................................................................29 Bijlage A: Procesaanpak grondbeleid .................................................................................29 Bijlage B: Financiële kaders grondbeleid ............................................................................29 Bijlage C: Veelgestelde vragen over het gemeentelijk grondbeleid .......................................29

2

Samenvatting grondbeleid De gemeente Roermond staat voor grote maatschappelijke en ruimtelijke opgaven: woningbouw, klimaatadaptatie, bereikbaarheid en leefbaarheid vragen om gerichte keuzes in de fysieke ruimte. Deze Nota Grondbeleid 2025 beschrijft hoe de gemeente Roermond grondbeleid inzet als strategisch instrument voor maatschappelijke opgaven. Maatschappelijke waarde staat centraal, maar we kijken ook nadrukkelijk naar financiële haalbaarheid. Ontwikkelingen die zowel inhoudelijk gewenst als financieel kansrijk zijn, benutten we actief, ook om andere, minder renderende projecten mogelijk te maken. Waarom een nieuwe nota? Tot nu toe voerde Roermond een veelal faciliterend of regie-faciliterend grondbeleid. Dit heeft goed gewerkt, maar is in sommige situaties niet meer toereikend. Denk aan woningbouw op moeilijke locaties, herontwikkeling van verouderde gebieden of voorzieningen met maatschappelijke urgentie. Daarom kiest de gemeente voor een meer adaptieve en proactieve benadering, waarin per situatie bewust wordt afgewogen welke rol de gemeente aanneemt. Grondbeleid als strategisch instrument Grondbeleid wordt ingezet als motor voor maatschappelijke ontwikkeling. Het gaat niet om grond als doel, maar als middel om betaalbare woningen, duurzame wijken, goede voorzieningen en maatschappelijke kwaliteit te realiseren.

Gemeentelijke inzet vindt plaats waar het moet, niet waar het kan. Marktpartijen blijven primair aan zet, maar de gemeente wil kunnen ingrijpen als de maatschappelijke opgave dat vraagt. 1. Inzet van grondbeleid Grondbeleid is voor Roermond een sturingsinstrument om maatschappelijke doelen te realiseren. De nota markeert een koerswijziging: van veelal facilitair naar strategisch adaptief beleid. De gemeente wil beter kunnen inspelen op situaties waar marktpartijen uitblijven of publieke meerwaarde onder druk staat. De nota geldt voor verwerving, uitgifte, kostenverhaal en samenwerking bij gebiedsontwikkeling. Grondbeleid wordt nadrukkelijk gekoppeld aan ambities uit onder andere de Omgevingsvisie en het coalitieakkoord. 2. Regie met het grondbeleid Niet elke gewenste ontwikkeling komt vanzelf van de grond. Daarom wil Roermond regie kunnen nemen wanneer dat nodig is, met passende inzet van instrumenten, eigendom en samenwerking. Regie kan variëren van actieve verwerving tot procesafspraken of toetsing. De nota introduceert een driedelige procesaanpak: analyseren, definiëren en adviseren. Deze methodiek ondersteunt beleidsmatige afwegingen bij ruimtelijke initiatieven en vormt de basis voor de inzet van het grondinstrumentarium. De uitwerking is opgenomen in bijlage A. 3.

De integrale beoordeling: onderbouwde keuzes bij ruimtelijke initiatieven De gemeente Roermond beoordeelt ruimtelijke initiatieven voortaan integraal. Dit betekent dat initiatieven worden getoetst aan vier samenhangende aspecten: •

Beleidsmatige wenselijkheid Past het initiatief binnen het gemeentelijke beleid, zoals de Omgevingsvisie, Woonvisie of het mobiliteits- en klimaatbeleid? Maatschappelijke meerwaarde, bijvoorbeeld voor betaalbaarheid, duurzaamheid of leefbaarheid, speelt een expliciete rol in de afweging.

•

Juridisch-planologische uitvoerbaarheid Is het initiatief juridisch haalbaar? Past het binnen de geldende regels, of is een aanpassing van het omgevingsplan of een buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA) nodig? We

3

brengen in beeld welke belemmeringen er zijn zoals milieuregels, eigendomssituaties of andere juridische knelpunten en wat er nodig is om die op te lossen. •

Financiële haalbaarheid (zowel projectmatig als gemeentebreed) De gemeente beoordeelt of een initiatief financieel verantwoord is, zowel bij eigen grondexploitaties als bij initiatieven van derden. Haalbaar betekent niet automatisch winstgevend. Het uitgangspunt is dat er voldoende financiële dekking moet zijn voor het initiatief (ook ingeval van eventuele tekorten, mits deze onderbouwd zijn met maatschappelijke meerwaarde). Voor eigen grondexploitaties wordt beoordeeld of een eventueel verwacht tekort in verhouding staat tot de maatschappelijke baten én binnen het weerstandsvermogen van de gemeente past. Voor plannen van derden geldt dat de gemeente alleen bijdraagt wanneer het initiatief aantoonbaar financieel niet haalbaar is, maar wel maatschappelijk heel belangrijk zijn. Roermond wil bij de beoordeling van financiële haalbaarheid breder kijken dan alleen naar de grondexploitatie of het kostenverhaal. De gemeente onderzoekt hoe ook structurele financiële effecten voor de gemeentebegroting inzichtelijk kunnen worden gemaakt, zodat ontwikkelingen beter onderbouwd kunnen worden afgewogen.

•

Organisatorische uitvoerbaarheid Kan de gemeente het initiatief goed begeleiden, gezien de beschikbare capaciteit, kennis en bestuurlijke ruimte? Ook wordt bekeken of de uitvoering realistisch is binnen het bestaande instrumentarium en of er, indien nodig, op transparante wijze partijen kunnen worden betrokken bij de ontwikkeling.

De integrale beoordeling leidt tot één van de volgende conclusies: • • • •

Afwijzen: het plan is onwenselijk of onuitvoerbaar. Herzien: het plan is kansrijk, maar moet worden aangepast. Optimaliseren: het plan is in de kern goed, maar kan maatschappelijk sterker. Uitwerken en uitvoeren: het plan past en is uitvoerbaar; de gemeente werkt mee.

Deze manier van beoordelen maakt duidelijk waarom de gemeente wel of niet meewerkt aan een initiatief, voorkomt willekeur en zorgt voor transparantie richting initiatiefnemers en de gemeenteraad. De integrale beoordeling vindt plaats in het voortraject a.d.h.v. bijlage A en vormt de basis voor de keuze over de rol van de gemeente (zie hoofdstuk 4). 4. Rolkeuze van de gemeente: strategisch sturen op maatschappelijke opgaven De gemeente Roermond kiest voortaan per initiatief bewust haar rol. Dit betekent afwegen wanneer we zelf sturen, wanneer we verleiden, en wanneer we de markt of derden aan zet laten. Er zijn vier onderscheiden rollen, elk met eigen kenmerken, risico’s en toepassingen: Rol

Toepassing

Kenmerken

Initiërend

Bij hoge maatschappelijke urgentie en afwezige marktinitatieven

Gemeente verwerft en ontwikkelt zelf of in publiek-private samenwerking

Verleidend

Bij maatschappelijk gewenste initiatieven die dreigen te stranden

Gemeente faciliteert, maakt afspraken, cofinanciert mogelijk

Afwachtend

Bij eigendom zonder directe prioritaire opgave

Gemeente houdt positie aan maar onderneemt pas actie bij kansrijk initiatief

4

Toetsend

Bij beperkte betrokkenheid of geen urgentie

Gemeente toetst, stelt kaders en borgt publieke belangen via wet- en regelgeving

Afwegingskader voor rolkeuze De voorkeursrol van de gemeente wordt bepaald aan de hand van een afwegingskader met vier hoofdcriteria: • • • •

De maatschappelijke opgave: Hoe belangrijk is het initiatief voor de stad? Denk aan betaalbaarheid, duurzaamheid of leefbaarheid. De mate van regiebehoefte: Hoeveel sturing is nodig om publieke doelen te realiseren en wat kan de markt? De complexiteit en risico’s: Is er sprake van versnipperd eigendom, planologische onzekerheid of financiële kwetsbaarheid? Beschikbare gemeentelijke middelen: Is er voldoende capaciteit, expertise en investeringsruimte?

Vastleggen en bijstellen van de rol Deze factoren worden in samenhang beoordeeld. Indien blijkt dat de voorwaarden voor een voorkeursrol niet aanwezig zijn, wordt een alternatieve rol gekozen. Daarbij geldt: maatschappelijke waarde leidt, uitvoerbaarheid begrenst. De gekozen rol wordt vastgelegd in een startnotitie met uitgangspunten die wordt vastgesteld door het DT in afstemming met het college (op basis de integrale beoordeling in bijlage A) en is daarmee bestuurlijk toetsbaar en bestuurlijk uitlegbaar. 5. Financiële kaders en risicobeheersing Grondbeleid wordt ingezet met het oog op een zo hoog mogelijk maatschappelijk resultaat binnen een financieel haalbaar kader. • •

• • • •

Grondexploitaties worden pas geopend na raadsbesluit en zijn financieel verankerd in de begroting en MPG. De raad stelt een revolverend strategisch investeringsruimte van € 5 miljoen beschikbaar, waarvan € 4 miljoen voor strategische verwervingen en € 1 miljoen voor voorbereidings- en bijkomende kosten in aanloop naar een grondexploitatie toe. Kostenverhaal vindt plaats via anterieure overeenkomsten of via publiekrechtelijke regels. De gemeente kan bijdragen aan onrendabele maatschappelijke initiatieven, mits verantwoord en juridisch toelaatbaar. Grondprijzen worden bepaald op basis van functiegerichte waarderingsmethoden (sociale huur, middenhuur, koop, commercieel, maatschappelijk). Risicobeheersing vindt plaats via de reserve gebiedsontwikkeling. Voor grondexploitaties wordt de IFLO-methodiek gehanteerd. Daarnaast vindt jaarlijkse actualisatie van grondexploitaties in het Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkeling (MPG) plaats. Voorstrategische verwervingen wordt in de reserve gebiedsontwikkeling een buffer gevormd via de kans x impact methodiek zoals opgenomen in de nota risicomanagement en weerstandsvermogen 2023.

6. Sturing, samenwerking en verantwoording De gemeente stuurt op uitvoering via heldere taakverdeling en samenwerking: •

Samenwerkingsvormen variëren van bouwclaim, joint venture tot concessiemodel, afhankelijk van de gekozen rol.

5

• • •

Publiekrechtelijke instrumenten zoals het omgevingsplan en kostenverhaal worden ingezet op basis van juridische houdbaarheid en beleidsdoelen. Monitoring en verantwoording lopen via Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkeling (MPG), tussentijdse rapportages, begroting en jaarstukken. De raad stelt kaders, het college voert uit, de ambtelijke organisatie bewaakt de voortgang.

6

1. Inzet van grondbeleid De ruimte in Roermond staat onder druk. We willen voldoende woningen bouwen, duurzame energie opwekken, werken aan klimaatbestendigheid en de stad leefbaar en bereikbaar houden. Dat vraagt om keuzes. De manier waarop we met grond omgaan speelt daarbij een belangrijke rol. Met deze nota geven we aan hoe we ons grondbeleid de komende jaren willen inzetten om die keuzes mogelijk te maken. Grondbeleid geeft ons als gemeente invloed op hoe, waar en wanneer ontwikkelingen plaatsvinden. Soms door zelf initiatief te nemen, soms door voorwaarden te stellen aan anderen en soms door vooral de kaders te bewaken. Waarom een nieuwe koers? In de afgelopen jaren is veel bereikt met een faciliterende of regie-faciliterende inzet van grondbeleid. Tegelijk zien we nu ontwikkelingen die zonder extra inzet onvoldoende op gang komen. Denk aan woningbouw op moeilijke plekken, duurzame herontwikkeling of voorzieningen die van groot belang zijn voor de stad, maar waarvoor commerciële partijen weinig initiatief tonen. We blijven kritisch kijken waar we actief willen zijn. Maar we willen ons beter voorbereiden op situaties waarin het nodig is om zelf aan zet te zijn. Daarom scherpen we het beleid aan en maken we duidelijk wanneer en hoe we sturen, samenwerken of meebewegen met anderen.

Niet omdat het vroeger niet goed ging, maar omdat de omstandigheden veranderen en wij als gemeente mee willen kunnen veranderen. Voor wie is deze nota bedoeld? Deze nota is geschreven voor iedereen die betrokken is bij ruimtelijke ontwikkeling in Roermond: • • •

Voor de gemeenteraad, die op hoofdlijnen stuurt en besluiten neemt over grote investeringen; Voor het college en de ambtelijke organisatie, die keuzes voorbereiden, plannen uitvoeren en afspraken maken met partijen; Voor ontwikkelaars, woningcorporaties, instellingen en andere samenwerkingspartners, die met het gemeentelijk grondbeleid te maken krijgen.

De nota vormt het beleidsmatige kader voor onze inzet bij gebiedsontwikkelingen en projecten. De bijlagen bij deze nota bevatten nadere uitwerkingen van het beleid of toelichtingen op de uitvoeringspraktijk. Koppeling met ander beleid Grondbeleid helpt ons om invloed uit te oefenen op ruimtelijke ontwikkelingen. We zetten dit instrument in om maatschappelijke doelen te realiseren, zoals betaalbare woningen, toekomstbestendige wijken en een duurzame leefomgeving. Daarbij streven we niet primair naar winst, maar sturen we wel op financiële haalbaarheid. Ontwikkelingen met een gunstig financieel resultaat zijn welkom, zeker wanneer ze bijdragen aan de verevening van minder rendabele maar maatschappelijk gewenste projecten. Het grondbeleid sluit daarom aan bij de ambities en kaders uit andere gemeentelijke plannen en documenten, zoals: • • • •

De Omgevingsvisie en het Omgevingsprogramma; De Woonvisie en de regionale Woondeal Zuid-Limburg; De Nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen; De Financiële Verordening van de gemeente Roermond.

1.1 Grondbeleid als motor voor maatschappelijke ontwikkeling Grondbeleid gaat over meer dan het kopen of verkopen van grond. Het is een instrument waarmee we als gemeente kunnen sturen op ontwikkelingen die er maatschappelijk toe doen. Het gaat dus niet alleen om stenen, ruimte en rendement, maar om wat we ermee mogelijk maken. Daarom plaatsen we grondbeleid nadrukkelijk op het snijvlak van ruimtelijke, economische en sociale doelen.

7

Met grondbeleid kunnen we: • • • •

invloed uitoefenen op de locatie, het tempo en de kwaliteit van ontwikkelingen; zorgen voor voldoende ruimte voor maatschappelijke functies; bijdragen aan betaalbaarheid van woningen en voorzieningen; sturen op duurzaamheid, energie en klimaatadaptatie.

Deze nota richt zich op twee hoofddoelen van het grondbeleid: 1. Richting geven aan de inzet van grondbeleid voor het realiseren van maatschappelijke ambities. De nota ondersteunt het maken van keuzes waar de gemeente zich op richt, welke rol zij daarbij inneemt en welke instrumenten worden ingezet. 2. Inzicht geven in de haalbaarheid van ruimtelijke initiatieven door integrale afweging. De nota bevordert een realistische en samenhangende beoordeling van initiatieven op maatschappelijke, financiële, juridische en uitvoerbare aspecten. Deze doelen versterken elkaar: zonder maatschappelijke waarde geen reden om in te grijpen, en zonder financiële onderbouwing geen mogelijkheid om dat verantwoord te doen. Het grondbeleid is dus een van de instrumenten waarmee we de ambities uit onder meer de Omgevingsvisie, de Woonvisie en het mobiliteits- en klimaatbeleid kunnen uitvoeren.

1.2 Opgaven vragen om bijsturing In Roermond is lang uitgegaan van een faciliterend grondbeleid. Dat heeft in veel gevallen goed gewerkt. Marktpartijen pakten hun rol, de gemeente stelde kaders en begeleidde waar nodig. Toch zien we nu dat sommige opgaven vragen om een andere aanpak. Er zijn ontwikkelingen die gewenst zijn, maar waar het initiatief uitblijft. Of locaties waar zonder gemeentelijke inzet niets gebeurt, terwijl ze belangrijk zijn voor de stad. Voorbeelden zijn: • • •

woningbouw in gebieden met hogere kosten (vaak veroorzaakt door hoge inbrengwaarden) of lagere opbrengsten; herontwikkeling van verouderde locaties met meerdere opgaven tegelijk; voorzieningen in wijken waar draagvlak ontbreekt voor commerciële initiatieven.

We stellen daarom in deze nota scherper vast wanneer we als gemeente meer initiatief nemen, en wanneer niet. De rode draad is: we doen alleen wat nodig is, maar zorgen dat we voorbereid zijn op situaties waarin onze inzet het verschil maakt. We blijven ruimte geven aan marktpartijen waar dat kan. Maar we willen ook kunnen schakelen als dat nodig is, bijvoorbeeld om betaalbare woningbouw mogelijk te maken, strategische posities te verwerven of maatschappelijke doelen te borgen.

1.3 Toepassingsgebied van deze nota Deze nota geldt voor de hele gemeente Roermond. Ze heeft betrekking op: • • •

het verwerven en verkopen van gronden ten behoeve van een ontwikkeling; het uitgeven van grond in erfpacht of opstalrecht; het maken van afspraken met ontwikkelaars en initiatiefnemers, bijvoorbeeld via anterieure overeenkomsten; • het kostenverhaal bij ruimtelijke initiatieven; • het waarderen en bepalen van grondprijzen; • inzet van grondbeleidinstrumentarium zoals voorkeursrecht en onteigening. De nota geldt ook als kader bij het opstellen van grondexploitaties en het voeren van grondadministratie. Ze wordt toegepast bij projecten waar de gemeente zelf grondeigenaar is en bij ontwikkelingen van derden, waarin we kaders stellen via bijvoorbeeld het omgevingsplan of het kostenverhaal.

8

Daarnaast vormt deze nota het vertrekpunt voor keuzes over samenwerking met woningcorporaties, marktpartijen, nutsbedrijven, provincie en regio. De nota wordt vertaald naar concrete afspraken in projecten, overeenkomsten en exploitatieopzetten De procesmatige uitwerking van hoe het grondbeleid wordt toegepast in de gemeentelijke praktijk is opgenomen in Bijlage A: Procesaanpak grondbeleid.

9

2. Regie met het grondbeleid De gemeente Roermond wil gericht kunnen sturen op ontwikkelingen die van belang zijn voor de stad. Niet elke opgave komt vanzelf van de grond. Soms is het nodig dat de gemeente regie neemt om gewenste initiatieven mogelijk te maken, in gang te zetten of te versnellen. Grondbeleid is een belangrijk middel om die regierol waar te maken. Het stelt ons in staat om: • • •

op strategische plekken invloed uit te oefenen op de invulling en het tempo van ontwikkeling; maatschappelijke doelen zoals betaalbaarheid, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit te borgen; risico’s te beheersen bij complexe gebiedsontwikkelingen.

De regierol betekent niet dat we als gemeente alles zelf doen, maar dat we op het juiste moment de juiste positie innemen. Dat kan variëren van het beschikbaar stellen van grond, het maken van bindende afspraken over kwaliteit of betaalbaarheid, het samenwerken of ondersteunen van andere partijen die kunnen ontwikkelen, tot het zelf (tijdelijk) actief worden op de grondmarkt. We kiezen daarbij bewust voor maatwerk: per locatie, per opgave en afhankelijk van de context. In deze nota beschrijven we in latere hoofdstukken wanneer en hoe we die keuzes maken. In dit hoofdstuk geven we eerst aan waarom regie belangrijk is, en welke voorwaarden daarvoor nodig zijn

2.1 Waarom regie belangrijk is en wat daarvoor nodig is De gemeente heeft de verantwoordelijkheid om te zorgen voor een goed ingerichte en toekomstbestendige stad. Daarbij willen we onder andere: • • • • •

woningbouw realiseren op plekken waar dat nodig is, ook als de markt terughoudend is; voorzieningen op de juiste plaats en met voldoende kwaliteit tot stand brengen; ruimte houden voor maatschappelijke functies en groen; sturen op duurzaamheid en klimaatadaptatie; ongelijkheid tussen gebieden tegengaan.

Dat vraagt om regie om vroegtijdig richting te geven aan ontwikkelingen, de juiste partijen te betrekken, belangen te verbinden en, waar nodig, knopen door te hakken. Regie betekent dat we kunnen sturen. Soms doen we dat door zelf grond te kopen of regels te stellen. In andere gevallen begeleiden we initiatieven met goede afspraken. Zo zorgen we dat plannen bijdragen aan wat we als stad nodig hebben. Om die regierol waar te kunnen maken, is het belangrijk dat we: • • • • •

tijdig inzicht hebben in opgaven en ruimtelijke kansen; juridische, ruimtelijke en financiële instrumenten goed op elkaar afstemmen; flexibiliteit houden in het gebruik van onze grondpositie; strategisch kunnen verwerven of uitgeven van grond, als dat nodig is om maatschappelijke doelen te realiseren; samenwerkingen aan kunnen gaan met marktpartijen, corporaties en instellingen, met heldere afspraken over rollen en bijdragen.

In latere hoofdstukken wordt beschreven op welke manier we verschillende instrumenten inzetten, van verwerving tot grondprijsbeleid en samenwerking, om deze voorwaarden in de praktijk handen en voeten te geven.

2.2 Procesaanpak bij ruimtelijke keuzes Om gestructureerd en transparant te bepalen hoe we als gemeente omgaan met ruimtelijke opgaven, hanteren we een procesaanpak in drie stappen. Deze aanpak sluit aan op de werkwijze uit het Plan van Aanpak voor de uitvoering van de Quickscan Ruimte voor Wonen en Bedrijvigheid. De drie stappen helpen om beleidsmatig scherp te krijgen welke opgave er ligt, welke inzet van de gemeente wenselijk is, en welke middelen daarvoor passend zijn. 1. Analyseren: het in beeld brengen van opgaven, eigendomsverhoudingen, juridische kaders en financiële en maatschappelijke consequenties;

10

2. Definiëren: het bepalen van het gewenste sturingsniveau, de rol van de gemeente en de benodigde instrumenten; 3. Adviseren: het formuleren van een gedragen voorstel voor aanpak, afwegingsruimte en besluitvorming. Deze werkwijze bevordert transparantie, maakt maatwerk mogelijk en zorgt voor consistentie in het gemeentelijk handelen. Wanneer er sprake is van een situatie waarin gemeentelijke regie mogelijk of gewenst lijkt, wordt op basis van deze analysefase ook bepaald welke rol de gemeente het beste kan vervullen. Hiervoor is een apart afwegingskader ontwikkeld. Dit wordt toegelicht in hoofdstuk 4 (Keuze van de gemeentelijke inzet), waar ook de mogelijke rollen en randvoorwaarden zijn beschreven.

11

3. De integrale beoordeling De gemeente Roermond staat voor uiteenlopende ruimtelijke opgaven, variërend van woningbouw tot klimaatadaptatie en van economische versterking tot het verbeteren van de leefomgeving. Om te bepalen of en hoe we het grondbeleid inzetten, hanteren we een integrale beoordelingswijze. Deze aanpak is nodig om ruimtelijke initiatieven goed te kunnen beoordelen en richting te geven aan de inzet van de gemeente. Door maatschappelijke doelen, ruimtelijke kwaliteit, juridische mogelijkheden en financiële haalbaarheid in samenhang te beschouwen, ontstaat een evenwichtige basis voor besluitvorming en samenwerking.

3.1 Waarom integraal beoordelen? Bij ruimtelijke initiatieven spelen vaak meerdere belangen en beleidsdoelen tegelijk. Alleen door deze in samenhang te bezien, kunnen we goed onderbouwde keuzes maken over onze inzet als gemeente. De integrale beoordeling vormt daarom een essentiële stap in onze procesaanpak (zie ook paragraaf 2.3) en is het vertrekpunt voor het bepalen van onze rol en instrumentenkeuze.

3.2 Beoordelingsaspecten De gemeente Roermond kijkt bij ruimtelijke plannen naar vier belangrijke onderdelen. Daarmee krijgen we snel een compleet beeld: past het initiatief bij wat we willen, kunnen we het uitvoeren en is het financieel verantwoord? De onderdelen sluiten aan op de Omgevingsvisie (2023) en zijn verder uitgelegd in bijlage B. 1. Beleidsmatige wenselijkheid We kijken of het initiatief past bij het gemeentelijke beleid, zoals de Omgevingsvisie, de Woonvisie, het economische beleid of het klimaatbeleid. Daarbij letten we op zaken als ruimtelijke structuur, voorzieningen, leefbaarheid en de vier hoofdthema’s uit de Omgevingsvisie: • de gezonde en veilige stad, • de aantrekkelijke woon- en werkstad, • de duurzame stad (energie en klimaat), • en de stad van drie grote trekkers. Ook maatschappelijke meerwaarde speelt een rol, bijvoorbeeld bijdragen aan betaalbare woningbouw, duurzaamheid, mobiliteit of gezondheid. 2. Juridisch-planologische uitvoerbaarheid We kijken of het plan juridisch uitvoerbaar is. Sluit het aan bij het geldende omgevingsplan, of is een wijziging van het omgevingsplan of een aanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) noodzakelijk. Daarnaast beoordelen we of er belemmeringen zijn, zoals eigendomsverhoudingen, milieuregels of andere juridische beperkingen die de uitvoering kunnen vertragen of bemoeilijken. 3.

Financiële haalbaarheid We kijken niet alleen of het project zichzelf financieel kan dragen, maar ook of het bijdraagt aan andere doelen. Soms kiezen we ervoor om geld toe te leggen, als het plan leidt tot meer kwaliteit, leefbaarheid of maatschappelijke winst. We beoordelen de financiën op twee niveaus: • Projectniveau: Zijn de kosten (bijvoorbeeld voor verwerving, voorbereiding en aanleg) in evenwicht met de opbrengsten of bijdragen van derden? • Breder niveau: Wat vraagt het initiatief van de gemeente op het gebied van investeringen in infrastructuur, beheer of extra inzet? De adviseurs, waaronder planeconomen en financiële adviseurs, maken samen een overzicht. De gemeente werkt aan een aanpak om dit soort bredere effecten beter in beeld te brengen en mee te nemen in keuzes. 4. Organisatorische uitvoerbaarheid We kijken of de gemeente het initiatief goed kan begeleiden. Hebben we voldoende mensen en middelen? Zijn er samenwerkingspartners? Past het initiatief in de planning van andere ruimtelijke ontwikkelingen? Deze vier onderdelen helpen de gemeente om initiatiefnemers duidelijkheid te geven en keuzes goed te onderbouwen.

3.3 Toepassing van de integrale beoordeling Als we een initiatief op deze vier onderdelen hebben beoordeeld, kijken we wat een passende vervolgstap is (stap 3 bijlage A Adviseren). Daarmee geven we snel duidelijkheid aan initiatiefnemers én houden we als gemeente grip op tijd, capaciteit en kwaliteit.

12

We onderscheiden vier mogelijke uitkomsten: Afwijzen Dat doen we bij een (definitief) negatieve beoordeling

Herzien Dat doen we als we mogelijkheden op een positieve beoordeling zien bij een gewijzigd plan

Optimaliseren

Afwijzen: Het plan past niet binnen het beleid of is niet uitvoerbaar. We lichten toe waarom het initiatief geen vervolg krijgt. Herzien: Het plan heeft potentie, maar er zijn nog knelpunten. We geven aan welke onderdelen aangepast of aangevuld moeten worden. Optimaliseren: Het plan past in grote lijnen bij onze doelen, maar we zien kansen om het nog beter te laten aansluiten. We denken actief mee met de initiatiefnemer.

Dat doen we als de integrale beoordeling positief is maar we verdere verbeteropties zien

Uitwerken en uitvoeren: Het plan sluit goed aan bij beleid en is haalbaar. We spreken vervolgstappen af en werken samen aan de uitvoering.

Uitwerken/uitvoeren

De uitkomst van de beoordeling is bedoeld als een goed onderbouwd advies, om keuzes transparant te maken en bestuurlijke besluiten voor te bereiden.

Dat doen we bij positieve integrale beoordeling zonder verdere verbeteropties

3.4 Samenspel met andere kaders De integrale beoordeling helpt ons in een vroeg stadium het gesprek te voeren: wat willen we, wat is haalbaar en wat vraagt dat van de gemeente? Door vroeg te kijken en alle vakdisciplines te betrekken, kunnen we betere keuzes maken en initiatiefnemers snel duidelijkheid geven. De uitkomst van de beoordeling bepaalt hoe we verder gaan. Soms vragen we de initiatiefnemer het plan aan te passen. Soms besluiten we het initiatief niet verder te begeleiden. In andere gevallen gaan we juist snel aan de slag met uitwerking en uitvoering. Zo kunnen we als gemeente gerichter sturen op tijd, kwaliteit en inzet van mensen en middelen. De resultaten van de beoordeling leggen we vast in een startnotitie met uitgangspunten. Deze startnotitie wordt voor aanvang van het project vastgesteld door het DT in afstemming met het college.

13

4. Rolkeuze van de gemeente De gemeente Roermond wil grip houden op ruimtelijke ontwikkelingen die belangrijk zijn voor de stad. Dat betekent niet dat we altijd zelf het voortouw nemen, maar wel dat we per initiatief bewust kiezen welke rol we innemen. Die rol hangt af van de inhoud, urgentie, uitvoerbaarheid en maatschappelijke impact van het initiatief. De keuze voor een rol is dus altijd maatwerk.

4.1 De vier verschillende rollen in het grondbeleid 1. Initiërende rol De gemeente neemt zelf het voortouw en stuurt actief op inhoud, tempo en resultaat.

Wanneer kiezen we voor deze rol? Deze rol wordt gekozen bij ontwikkelingen die van groot maatschappelijk belang zijn en waarbij een hoge mate van regie gewenst is. Dit speelt vooral wanneer: • • •

we meer regie willen dan via het publiekrechtelijk instrumentarium mogelijk is; de markt de gewenste ontwikkeling niet oppakt; maatschappelijke ambities extra inzet vereisen.

Wat houdt de rol in? In deze rol hebben we zelf het volledige of in ieder geval het dominante eigendom of kunnen we dat verkrijgen. Het creëren van bouwrijp gemaakte grond, de uitgifte van bouwkavels en het woonrijp maken van de openbare ruimte kan volledig door ons worden opgepakt (grondexploitatie). Voor de initiërende rol moeten we tijdens vrijwel het hele proces van de gebiedsontwikkeling de benodigde kennis en ambtelijke capaciteit in huis hebben. Indien we locaties gaan verwerven, moet er een goede inhoudelijke onderbouwing daarvoor bestaan. Het verwerven van locaties kan nodig zijn indien: • • • •

we invloed willen die met publiekrecht alleen niet haalbaar is; de markt de opgave niet oppakt; er versnipperd eigendom of speculatie dreigt; we strategisch willen samenwerken of gronden willen ruilen.

Bij complexe opgaven met een hoog risicoprofiel is samenwerking met private partijen soms wenselijk. Het initiatief voor samenwerking kan ook van marktpartijen komen. In deze gevallen zoeken we naar een passende samenwerkingsvorm, zoals een joint venture, bouwclaim of concessiemodel. De keuze voor samenwerking wordt altijd onderbouwd en afgestemd op risico’s, eigendom en inhoudelijke complexiteit. Hierbij kan ook gebruik worden gemaakt van instrumenten als een anterieure overeenkomst, het vestigen van een voorkeursrecht of in het uiterste geval onteigening. Deze instrumenten geven de gemeente juridische zekerheid en onderhandelingspositie in het proces. 2. Verleidende rol De gemeente ondersteunt of stimuleert een ontwikkeling die gewenst is, maar niet vanzelf op gang komt.

Wanneer kiezen we voor deze rol? De verleidende rol wordt gekozen bij belangrijke ruimtelijke of maatschappelijke opgaven waarvoor marktpartijen bereid én in staat zijn om te investeren en te ontwikkelen op een manier die bijdraagt aan het publieke belang. De gemeente hoeft in deze gevallen niet zelf te ontwikkelen, maar voert wél regie op de gewenste uitkomsten. Zij zet haar instrumentarium gericht in om partijen te verleiden, initiatieven te stimuleren en belemmeringen weg te nemen. Op deze manier wordt waarde-creatie door de markt mogelijk gemaakt, met behoud van publieke sturing. Deze rol is voorbehouden aan situaties waarin dit aantoonbaar nodig en beleidsmatig wenselijk is.

Wat houdt de rol in? De gemeente voert regie, maar ontwikkelt niet zelf. We sturen op het proces, verbinden partijen en nemen belemmeringen weg, bijvoorbeeld via gebiedsvisies, ontwikkelstrategieën, samenwerking en planologische instrumenten.

14

Kostenverhaal maakt standaard deel uit van deze rol. Daarbij wordt waar nodig rekening gehouden met de economische haalbaarheid van het initiatief. Als blijkt dat een maatschappelijk gewenst plan financieel niet uitvoerbaar is, kan de gemeente besluiten een gerichte bijdrage te leveren, bijvoorbeeld in de kosten van infrastructuur of andere publieke voorzieningen. Zulke bijdragen worden zorgvuldig afgewogen binnen het gemeentelijk investeringskader en vastgelegd in een collegebesluit, op basis van een advies van de planeconoom over het maatschappelijk tekort, de financiële haalbaarheid en de verhouding tot het investeringskader. Nadeelcompensatie (voorheen planschade) wordt altijd vooraf ingeschat en meegenomen in het kostenverhaal. Bij plannen van derden wordt dit standaard verlegd naar de initiatiefnemer via de anterieure overeenkomst. 3. Afwachtende rol De gemeente wacht een ontwikkelkans af tot een geschikt moment waarop financieel en maatschappelijk een goed resultaat behaald kan worden.

Wanneer kiezen we voor deze rol? Deze rol geldt voor locaties waar wij (dominant) eigendom hebben, maar waar geen belangrijke maatschappelijke opgave ligt die dringend vraagt om ruimtelijke ontwikkeling. Dit zijn gebieden met een lagere prioriteit voor de gemeente.

Wat houdt de rol in? We gaan niet zelf actief op zoek naar mogelijkheden om snel tot een ontwikkeling te komen. We wachten af totdat zich een kans voordoet. Capaciteit en middelen worden bewust niet ingezet, tenzij het initiatief maatschappelijke of financiële meerwaarde biedt. Een concessiemodel kan hier uitkomst bieden, waarbij een derde partij voor eigen risico ontwikkelt binnen de afgesproken kaders. Hierbij brengen we onze grond in bij een andere partij die de ontwikkeling voor eigen risico

uitvoert binnen vooraf afgesproken kaders en binnen de kaders van het Didam-arrest. 4. Toetsende rol De gemeente toetst of een initiatief past binnen het beleid en de regels.

Wanneer kiezen we voor deze rol? Deze rol geldt bij locaties waar de gemeente weinig of geen eigendom heeft en waar geen belangrijke maatschappelijke opgave bestaat die om een ruimtelijke ontwikkeling vraagt.

Wat houdt de rol in? We bekijken of plannen passen binnen het geldende beleid en de wet- en regelgeving. We sturen niet actief mee in de ontwikkeling, maar zorgen er wel voor dat de publieke belangen goed worden beschermd. Onder publieke belangen verstaan we bijvoorbeeld een goede leefomgeving, veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en het voorkomen van overlast. Daarnaast zorgen we dat de kosten die de gemeente maakt, zoveel mogelijk worden verhaald op de initiatiefnemers. Heldere communicatie over de spelregels, procedures en termijnen is in deze rol van groot belang. Dit vergroot de voorspelbaarheid voor initiatiefnemers en versterkt het vertrouwen in het gemeentelijk optreden. Door tijdig duidelijkheid te geven over de beleidsmatige en juridische kaders bevorderen we de rechtszekerheid en transparantie van het proces. In onderstaande tabel worden de vier rollen nog eens overzichtelijk naast elkaar gezet. Rol Initiërende rol

Waarom deze rol Bij hoge mate van belang en wens tot maximale invloed; als publieke sturing essentieel is en de markt tekortschiet.

Wat houdt de rol in Gemeente voert zelf grondexploitatie uit of werkt samen via joint venture, bouwclaim of concessie; inzet van brede instrumenten.

Risico's Hogere financiële en procesrisico’s; behoefte aan capaciteit.

15

Verleidende rol

Afwachtende rol

Toetsende rol

Bij belangrijke ontwikkelingen die grotendeels door marktpartijen kunnen worden gerealiseerd. Bij locaties met eigendom van de gemeente, maar waar ontwikkeling weinig urgent of belangrijk is. Bij beperkte gemeentelijke betrokkenheid én weinig belang; vaak bestaande, goed functionerende gebieden.

Gemeente faciliteert en stimuleert via visies, samenwerking en publieke investeringen; beperkt eigendomsverwerving. Gemeente wacht op een kansrijke ontwikkeling; inzet van instrumenten pas bij goede maatschappelijke en financiële perspectieven. Gemeente toetst via publiekrechtelijke kaders; initiatief ligt bij private partijen, met focus op kostenverhaal en toetsing.

Minder invloed op realisatie van maatschappelijke doelen. Risico op waardeverlies of inefficiënt eigendomsgebruik; maatschappelijke kansen kunnen blijven liggen. Ontevreden initiatiefnemers.

4.2 Afwegingskader voorkeursrol gemeente De keuze welke rol de gemeente inneemt, is een strategische afweging die voortbouwt op de inhoudelijke beoordeling van het initiatief (hoofdstuk 3). Het afwegingskader helpt ons om deze keuze systematisch en transparant te maken. We wegen daarbij de volgende vragen: 1. Hoe groot en belangrijk is de maatschappelijke opgave die met dit initiatief wordt aangepakt? Gaat het initiatief een belangrijke opgave aan, zoals betaalbare woningbouw of klimaatadaptatie. Dan ligt een actieve rol van de gemeente voor de hand: initiërend of verleidend. Is het belang kleiner of van lagere prioriteit. Dan kan een afwachtende of toetsende rol voldoende zijn. 2. Hoeveel invloed en regie is nodig om de gewenste kwaliteit en maatschappelijke doelen te bereiken? En welke rol spelen marktpartijen en andere stakeholders daar mogelijk bij? We kijken naar de mate van sturing die nodig is om ruimtelijke kwaliteit, een goede programmering en passende inrichting te borgen. Niet elk initiatief vraagt om volledige regie. Soms is het effectiever om samen te werken of te ondersteunen. Daarbij analyseren we wie erbij betrokken zijn: • •

Zijn de partners bereid om bij te dragen aan gemeentelijke doelen? Hoe sterk zijn zij inhoudelijk, financieel en organisatorisch?

Afhankelijk van deze analyse kiezen we een passende rol. Soms is sturen op afstand via beleid en kaders (publiekrechtelijk) genoeg. In andere gevallen is directe betrokkenheid nodig, bijvoorbeeld via samenwerking of door zelf grond in te brengen. 3. Hoe complex en risicovol is het initiatief? Bij complexe opgaven, zoals versnipperd eigendom, veel betrokken partijen of planologische onzekerheden, is het belangrijker dat de gemeente meer grip houdt. Dan kan een actievere rol nodig zijn, eventueel in combinatie met juridische instrumenten (zoals een voorkeursrecht) of samenwerking met marktpartijen. 4. Welke middelen heeft de gemeente beschikbaar om in te zetten?

16

De rol van de gemeente hangt ook af van de beschikbare middelen: grondposities, financiële ruimte en ambtelijke capaciteit. Een initiërende of verleidende rol vraagt aanzienlijk meer inzet dan een afwachtende of toetsende rol. Niet alleen financieel, maar ook in de benodigde ambtelijke organisatiekracht. Toepassing in de praktijk: De gemeente kan en moet daarom selectief zijn in het oppakken van initiërende of verleidende rollen. Hoeveel projecten op dat moment op die manier ondersteund kunnen worden, hangt af van de aard, omvang en complexiteit van de initiatieven én van de beschikbare capaciteit. In veel gevallen is het noodzakelijk om prioriteiten te stellen en de inzet te richten op die opgaven die de meeste maatschappelijke waarde toevoegen. Indien nodig kan tijdelijk extra inzet worden georganiseerd, bijvoorbeeld via aanvullende capaciteit of een incidentele financiële impuls. Wanneer de gemeente kiest voor een sterk regisserende rol (initiatief of verleiding), wordt dit altijd vastgelegd in een collegebesluit. Het besluit wordt genomen op basis van een onderbouwd advies, waarin de financiële haalbaarheid, het eventueel maatschappelijk tekort en de verhouding tot het gemeentelijk investeringskader zijn meegewogen.

Figuur: Afwegingskader voorkeursrol gemeente

4.3 Vastleggen en bijstellen van de rol Op basis van het afwegingskader bepalen we welke rol de gemeente bij een initiatief het liefst wil innemen. Deze voorkeursrol vormt de basis voor de inzet van tijd, capaciteit en middelen, en geeft initiatiefnemers duidelijkheid over wat ze van de gemeente kunnen verwachten. Toch is de voorkeursrol niet altijd haalbaar of wenselijk. Daarom beoordelen we ook of we aan de randvoorwaarden voldoen om die rol daadwerkelijk te kunnen vervullen. Dit gaat bijvoorbeeld over: • • •

De beschikbare kennis en capaciteit binnen de organisatie; De verhouding tussen financiële risico’s en de weerstandscapaciteit van de gemeente; De investerings- en financieringsruimte die we kunnen inzetten, zowel op projectniveau als binnen het totaal van de projecten.

Daarnaast kunnen externe omstandigheden vragen om een alternatieve rol. Denk aan: • • • •

Complexe opgaven die specialistische marktkennis vereisen; Prioritering binnen het gemeentelijk ontwikkelprojecten; Eigendomssituaties waarbij een derde partij gebruikmaakt van het recht op zelfrealisatie; Strategische keuzes die leiden tot aanpassing van de rol.

17

De rolkeuze wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het college.

18

5. Financiële kaders en risicobeheersing Een goed functionerend grondbeleid vereist een helder en samenhangend financieel kader. De gemeente Roermond ziet grondbeleid als een middel om maatschappelijke waarde te realiseren. Winst maken mag, maar is geen doel op zich. Het streven is een zo hoog mogelijk maatschappelijk resultaat te bereiken, binnen een financieel haalbaar kader. Dit hoofdstuk schetst de beleidsmatige hoofdlijnen voor investeringen, kostenverhaal, grondwaardering en risicobeheersing. De praktische spelregels en werkwijzen zijn uitgewerkt in Bijlage B: Financiële kaders grondbeleid.

5.1 Financieel kader van het grondbeleid en aankoop van locatie Wanneer de gemeente optreedt in een initiërende of afwachtende rol bij gebiedsontwikkeling, neemt zij financiële verplichtingen op zich. Bij eigendom van de gronden stelt de gemeente een grondexploitatie op. Deze omvat verwerving, bouw- en woonrijp maken, gronduitgifte en risicobeheersing. Een grondexploitatie wordt uitsluitend geopend na besluit van de gemeenteraad. De bijbehorende grondexploitatiebegroting volgt de systematiek van het BBV en bevat onder meer uitgangspunten voor kosten, opbrengsten, rente, disconteringsvoet, stijgingspercentages, risico’s en begrenzing van het plangebied. Tussentijdse winsten worden volgens het realisatiebeginsel genomen. Bij verwachte tekorten wordt een voorziening getroffen op basis van de eindwaarde van het verlies. Grondexploitaties zijn financieel ingebed in de gemeentelijke begroting en jaarrekening, het Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkeling (MPG) en het weerstandsvermogen. De raad wordt via het MPG en via de paragraaf grondbeleid jaarlijks geïnformeerd over voortgang, bijstellingen en financiële risico’s. Ook beschikt de gemeente over een Reserve Gebiedsontwikkeling, inzetbaar als buffer om risico’s op te kunnen vangen.

5.1.1 Aankoop van locaties door de gemeente Het verkrijgen van grondposities is vaak heel belangrijk voor de gemeente om invloed uit te kunnen oefenen op ruimtelijke ontwikkelingen. De aankoop van gronden, al dan niet met opstallen, vindt plaats onder duidelijke voorwaarden en met een heldere motivering. Het gaat hierbij om gronden ten behoeve van ontwikkeling, en dus niet om aankopen die onder het reguliere vastgoedbeleid vallen. Binnen de verwerving wordt onderscheid gemaakt tussen planeigen aankopen en strategische aankopen. •

•

•

Planeigen aankopen: dit zijn verwervingen binnen een bestaande, door de raad vastgestelde grondexploitatie. De raad stelt het benodigde budget vast bij het vaststellen van de grondexploitatie en beoordeelt eventuele bijstellingen. Verantwoording loopt via het MPG en de P&C-cyclus. Strategische aankopen: met deze nota stelt de gemeenteraad een eenmalig resolverende investeringsruimte van € 5 miljoen beschikbaar, waarvan € 4 miljoen voor strategische verwervingen en € 1 miljoen voor voorbereidings- en bijkomende kosten. Dit stelt het college in staat snel te reageren op kansen op de markt die bijdragen aan belangrijke ontwikkeldoelen en het grondbeleid. Deze investeringsruimte is niet alleen beschikbaar voor de verwervingskosten, maar ook voorbereidings- en begeleidingskosten die samenhangen met toekomstige ontwikkeling (inclusief rentekosten) kunnen binnen deze ruimte worden opgevangen. Indien een verwerving wordt toegerekend aan een grondexploitatie, komt dat deel van de investeringsruimte weer beschikbaar. De financiële werking en besluitvormingsprocedures rond deze investeringsruimte zijn uitgewerkt in bijlage B: Financiële kaders. Voor de beleidsmatige afwegingen rond aan- en verkoop van bestaand vastgoed (geen ontwikkellocaties) wordt verwezen naar het gemeentelijk Vastgoedbeleid.

In voorkomende gevallen zijn voorhangprocedures van toepassing. Deze zijn opgenomen in de financiële verordening.

19

De gemeente verwerft gronden alleen als dit noodzakelijk is voor de regie op maatschappelijke opgaven. In de praktijk gebeurt dit vrijwel uitsluitend bij een initiërende rol op basis van de volgende strategische motieven: • • • • • • • • • •

Invloed op strategische locaties: bij cruciale locaties waar publiekrechtelijke instrumenten tekortschieten om beleidsdoelen te realiseren. Start van noodzakelijke voorzieningen: indien maatschappelijke functies door de markt niet worden opgepakt. Vlottrekken van herontwikkeling: bij stagnerende binnenstedelijke ontwikkelingen. Voorkomen van speculatie: om ongewenste prijsopdrijving of vertraging tegen te gaan. Voorkomen van ongewenst eigendom: bij risico’s op ondermijning of negatieve leefomgevingsimpact. Beperken van versnippering: bij belemmeringen door verdeeld eigendom. Versterken van samenwerkingspositie: voor actieve participatie in publiek-private samenwerking. Aanvulling op bestaande posities: voor samenhang in gebiedsontwikkeling. Verwerving van ruilgronden: als ruilmiddel voor strategische posities elders. Stimuleren van financieel rendement: in uitzonderlijke gevallen voor een betere financiële balans in de projectenportefeuille

Voordat de gemeente overgaat tot aankoop van gronden, wordt elke verwerving zorgvuldig getoetst. We kijken naar de noodzaak van de aankoop, de bijbehorende risico’s, de marktconformiteit van de prijs en de aansluiting bij de gemeentelijke investeringsstrategie en de projectenportefeuille. Uitgangspunt is altijd een minnelijke verwerving, onderbouwd met een onafhankelijke taxatie. Als minnelijke verwerving niet lukt, en het publiek belang voldoende onderbouwd is, kan het college besluiten om gebruik te maken van juridische instrumenten zoals het vestigen van het voorkeursrecht, onteigening of kavelruil.

5.2 Kostenverhaal en financiële bijdragen De gemeente Roermond streeft naar een evenwichtige verdeling van kosten en baten tussen publieke en private partijen. Op basis van de Omgevingswet kan de gemeente kosten verhalen via het privaatrecht (anterieure overeenkomst) of via publiekrechtelijke regels in het omgevingsplan. Voor sommige bijdragen is een programma kostenverhaal vereist. De keuze voor het juiste instrument hangt af van de situatie en de rol van de gemeente. Onder de Omgevingswet worden vier hoofdgroepen van kosten onderscheiden die voor verhaal in aanmerking komen: Kostensoort

Omschrijving

Gebiedseigen kosten

Kosten direct verbonden aan het ontwikkelgebied, zoals planvoorbereiding, onderzoeken, ambtelijke inzet, nadeelcompensatie, verwervingskosten en bouw- en woonrijp maken. Worden in beginsel volledig verhaald via anterieure overeenkomsten of publiekrechtelijk in het omgevingsplan.

Kosten voor bovenwijkse voorzieningen

Investeringen in fysieke voorzieningen binnen of buiten het plangebied, waarvan meerdere ontwikkelingen profiteren.

Vrijwillige financiële bijdragen

Bijdragen aan bredere maatschappelijke doelen zoals duurzaamheid, sociale infrastructuur of landschappelijke inpassing. Alleen via anterieure overeenkomsten en onderbouwd conform art. 13.22 Omgevingswet.

20

Afdwingbare financiële bijdragen

Voor specifieke ontwikkelcategorieën (zoals woningvoorraad of natuur), mits vastgelegd in een programma kostenverhaal. Programma wordt momenteel voorbereid.

De gemeente Roermond heeft nog geen programma kostenverhaal vastgesteld. De voorbereiding hiervan moet nog worden opgestart. Het opstellen van een dergelijk programma is een logische volgende stap in de doorontwikkeling van het kostenverhaalinstrumentarium onder de Omgevingswet. Tot dat moment geldt het tijdelijke beleid zoals hieronder beschreven. Dit tijdelijke beleid is gebaseerd op het bestaande kader uit de Nota Grondbeleid 2021 en blijft van kracht totdat het programma kostenverhaal is vastgesteld. Het tijdelijk beleid kostenverhaal in de overgangsfase is als volgt: • • • • • • • •

Privaatrechtelijk kostenverhaal via anterieure overeenkomsten is de standaardroute. Publiekrechtelijk verhaal wordt alleen ingezet als dit niet tot resultaat leidt. Gebiedseigen kosten worden volledig verhaald, onderbouwd met de Plankostenscan of een gelijkwaardige methode. Bovenwijkse voorzieningen kennen een vaste bijdrage van € 10 per m² uitgeefbaar terrein of BVO. In het buitengebied wordt tevens een kwaliteitsbijdrage verhaald. Vrijwillige bijdragen aan maatschappelijke doelen worden alleen overeengekomen bij aantoonbare meerwaarde, aansluiting op beleid én economische onuitvoerbaarheid van het plan. Verhaalsafspraken worden vastgelegd in overeenkomsten, met afspraken over betaalmoment, indexatie en zekerheden (zoals bankgarantie). Planologische procedures starten pas na overeenstemming over het kostenverhaal. Jaarlijkse evaluatie vindt plaats via de paragraaf Grondbeleid.

Nadeelcompensatie (voorheen planschade) Nadeelcompensatie wordt bij ruimtelijke initiatieven vooraf ingeschat en meegenomen in de financiële afweging bij collegebesluiten over grondexploitaties, ruimtelijke medewerking of het sluiten van anterieure overeenkomsten. Bij plannen van derden wordt in de overeenkomst standaard vastgelegd dat eventuele schadeclaims voor rekening van de initiatiefnemer komen. Ruimte voor maatwerk bij onrendabele initiatieven In sommige gevallen kan worden afgezien van een financiële bijdrage, bijvoorbeeld wanneer het initiatief financieel niet haalbaar is mét bijdrage of wanneer de bijdrage leidt tot vertraging of het wegvallen van maatschappelijk gewenste ontwikkelingen. Dit kan alleen als aannemelijk wordt gemaakt dat het initiatief zonder gemeentelijke ondersteuning economisch onuitvoerbaar is, en het project aantoonbaar bijdraagt aan gemeentelijke doelen.

5.2.1 Investeren bij private grondexploitaties Bij private grondexploitaties is het uitgangspunt dat de gemeente haar kosten volledig verhaalt, zoals wettelijk voorgeschreven. Toch is dit in de praktijk niet altijd mogelijk. Door de zogenaamde macro-aftopping binnen het publiekrechtelijk kostenverhaal kunnen bepaalde gemeentelijke kosten niet worden verhaald. Ook kan zich een situatie voordoen waarin een initiatief op voorhand financieel niet haalbaar blijkt, bijvoorbeeld vanwege noodzakelijke maatschappelijke voorzieningen of vanwege een onrendabele top in de exploitatie. In dat geval kan de gemeente besluiten om een gerichte bijdrage te leveren, mits het maatschappelijk rendement opweegt tegen de financiële inzet. Voor dergelijke bijdragen gelden de volgende voorwaarden: • •

De bijdrage moet voldoen aan de regels rond staatssteun. De ontwikkelende partij toont de onrendabele investering aan en onderbouwt dat deze niet is veroorzaakt door een te hoge aankoopprijs.

21

• •

In een anterieure overeenkomst worden afspraken vastgelegd over toetsing van de werkelijke onrendabele top na realisatie, met mogelijkheid tot eindafrekening indien de bijdrage achteraf te hoog blijkt. De gemeentelijke bijdrage overstijgt niet het tekort dat zou ontstaan indien de gemeente zelf de exploitatie zou uitvoeren op basis van een sobere en doelmatige inrichting.

5.3 Grondwaardering en uitgifte De gemeente Roermond geeft gronden alleen uit wanneer deze niet langer nodig zijn voor eigen beleidsdoeleinden én wanneer uit beleidsdoelen, marktanalyse en ontwikkelstrategie blijkt dat uitgifte aan derden wenselijk is. Per locatie wordt beoordeeld of uitgifte past binnen het omgevingsplan, of dat een wijziging nodig is. Daarbij wordt vastgesteld of de grond als ruwe grond of bouwrijp wordt uitgegeven. De rechtsvorm van uitgifte, zoals verkoop, erfpacht, opstalrecht of bruikleen, hangt af van de gewenste mate van regie en beleidsdoelen. De opbrengsten worden verantwoord binnen de grondexploitatie of via aparte besluitvorming. In alle gevallen moet gronduitgifte bijdragen aan doelmatige en rechtmatige inzet van gemeentelijke eigendommen. Bij strategische locaties behoudt de gemeente waar mogelijk regie, bijvoorbeeld om betaalbaarheid, duurzaamheid of ruimtelijke kwaliteit te waarborgen. Per locatie wordt gekeken welke uitgiftevorm en partij het beste aansluit bij de beleidsambities. Selectie van partijen en het Didam-arrest De gemeente Roermond hanteert bij de uitgifte van grond of zakelijke rechten (zoals erfpacht of verhuur) het principe van transparantie en gelijke kansen.

Op grond van het Didam-arrest van de Hoge Raad (26 november 2021) moeten serieuze gegadigden een eerlijke kans krijgen bij privaatrechtelijke uitgifte van gemeentelijke gronden die schaars zijn. In de praktijk betekent dit dat de gemeente in beginsel kiest voor een openbare selectieprocedure. Alleen wanneer vooraf objectief onderbouwd kan worden dat er redelijkerwijs slechts één serieuze gegadigde is, mag de gemeente overgaan tot één-op-één-uitgifte. Die keuze moet zorgvuldig gemotiveerd zijn en op transparante wijze worden vastgelegd. De volgende situaties kunnen als uitzondering gelden, mits voldoende gemotiveerd: • • • • •

Ingesloten gronden: percelen die alleen bereikbaar zijn vanuit eigendom van één partij (zoals snippergroen of achterpaden). Functionele samenhang: gronden die direct onderdeel uitmaken van een bestaande ontwikkeling van één partij. Planologische exclusiviteit: situaties waarin het omgevingsplan of eerdere overeenkomst exclusief op één partij is toegesneden, bijvoorbeeld na een selectie of vastgelegde bouwclaim. Publiekrechtelijke samenwerking: gronduitgifte aan partijen met een publieke taak (zoals woningcorporaties), mits passend binnen beleid en onderbouwd. Strategische aankopen en grondruil: bij verwerving voor publiek belang of onteigeningsdreiging gelden andere spelregels, maar dit betreft geen uitgifte.

Grondprijsbeleid De gemeente Roermond bepaalt haar grondprijzen op basis van functie. Dat betekent: voor elke functie, zoals wonen, werken of maatschappelijke voorzieningen, wordt een passende waarderingsmethode gekozen. Met deze Nota Grondbeleid stelt de gemeenteraad het algemene kader vast voor het grondprijsbeleid. Hierin leggen we vast hoe we omgaan met grondwaardes, waarop we sturen en welke beleidsruimte er is. Dit kader is richtinggevend voor de toepassing in de praktijk. De grondprijzenbrief die het college jaarlijks uiterlijk in het vierde kwartaal vaststelt, werkt deze kaders verder uit. In die brief worden: • •

Daar waar mogelijk de actuele tarieven of bandbreedtes per functietype opgenomen; en eventuele beleidsmatige bijstellingen of uitzonderingen toegelicht.

22

We gaan in principe uit van de volgende uitgangspunten: 1. Gronduitgifte na planologische aanpassing via het omgevingsplan of via een BOPA, tenzij onder voorwaarden eerder mogelijk; 2. de gemeente levert de grond bouwrijp op; 3. en de grond wordt geleverd in volle eigendom. Als daarvan wordt afgeweken, bijvoorbeeld bij levering in ruwe staat, bij erfpacht of als de functie niet verandert, dan heeft dat invloed op de grondprijs. Ook de risicoverdeling, juridische afspraken en fiscale gevolgen kunnen anders zijn. In dat geval worden de afspraken maatwerk en leggen we die vast in een overeenkomst.

5.3.1 Grondprijsbeleid woningbouw Segment woningbouw

Grondwaarderingsmethode

Sociale huur

Vaste prijs per woning op basis van maatschappelijke uitgangspunten en vergelijkingsmethode. Voor grondgebonden woningen geldt een maximale kavelgrootte per woning en voor gestapelde bouw wordt gewerkt met een maximale woninggrootte of BVO per appartement. Bij overschrijding wordt het meerdere afzonderlijk gewaardeerd.

Middenhuur

Vaste prijs per woning, eventueel onderbouwd met een vergelijkende toets. De prijs is afgeleid van die voor sociale huur met een passende opslag. Ook hier worden maximale kavel- of woninggroottes gehanteerd; overschrijdingen worden afzonderlijk gewaardeerd.

Vrije sector huur

Residuele waardering, eventueel vergelijkend getoetst of getoetst aan residuele grondquotes

Goedkope koop

Vaste prijs per woning, gebaseerd op de grondprijs voor middenhuur. Indien sprake is van hogere verkoopprijzen of lagere stichtingskosten dan bij middenhuur, kan een opslag worden toegepast. Eventueel wordt dit onderbouwd met een vergelijkingsmethode of getoetst aan een residuele grondquote. Overschrijding van woning- of kavelgrootte wordt afzonderlijk gewaardeerd

Betaalbare koop

Residuele waardering, eventueel vergelijkend getoetst of getoetst aan residuele grondquotes

Hoogste prijsgroep koop

Residuele waardering, eventueel vergelijkend getoetst of getoetst aan residuele grondquotes

5.3.2 Grondprijsbeleid commerciële functies Commerciële functie

Grondwaarderingsmethode

Bedrijven

Vergelijkingsmethode op basis van locatie, bereikbaarheid en gebruik

Kantoren

Vergelijkingsmethode op basis van huurwaarde en marktpositie

Detailhandel & horeca

Vergelijkingsmethode, centrumligging

afgestemd

5.3.3 Grondprijsbeleid maatschappelijke voorzieningen Maatschappelijke functie