concept Nota Grondbeleid Gemeente Roermond 2021 met bijlagen

Ingaande 1 januari 2021 wordt een Reserve Gebiedsontwikkeling ingesteld. Binnen deze Reserve wordt een tweetal claims onderscheiden: a. Bovenwijkse voorzieningen; b. Risico’s gemeentelijke grondexploitaties. De gemeente Roermond vraagt bij faciliterend grondbeleid een bijdrage Bovenwijkse Voorzieningen aan initiatiefnemers. Deze bijdrage wordt, zodra deze is voldaan, gestort in de claim Bovenwijkse Voorzieningen binnen de Reserve Gebiedsontwikkeling. Een uitname uit deze claim binnen deze Reserve kan alleen na een raadsbesluit en voor de gemeentelijke projecten zoals opgenomen in het beleid met betrekking tot kostenverhaal. Indien bij de verkoop van gronden binnen projecten met een faciliterend grondbeleid, voormalige grondexploitaties en zonder concreet plan een boekwinst wordt gehaald, wordt deze gestort in de Reserve Gebiedsontwikkeling ten gunste van de claim risico’s grondexploitaties, tot het bedrag van de minimale omvang. Een uitname uit deze claim binnen deze Reserve kan alleen voor het afdekken van risico’s binnen de gemeentelijke grondexploitaties. Reserve Gebiedsontwikkeling: •

•

Het college van burgemeester en wethouders wordt gemandateerd om de bijdragen bovenwijkse voorzieningen te storten in de claim Bovenwijkse Voorzieningen binnen de Reserve Gebiedsontwikkeling. Een uitname uit de claim Bovenwijkse Voorzieningen binnen deze Reserve kan alleen na een raadsbesluit en voor de gemeentelijke projecten zoals opgenomen in de bijlage “Uitwerking

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 26

•

•

•

beleid kostenverhaal”. Het college van burgemeester en wethouders wordt gemandateerd om boekwinsten bij de verkoop van gronden binnen projecten met een faciliterend grondbeleid, voormalige grondexploitaties en zonder concreet plan te storten in de claim Risico’s grondexploitaties binnen de Reserve Gebiedsontwikkeling, tot het bedrag van de minimale omvang. Voor het kwantificeren van de minimale omvang van de claim binnen deze Reserve voor het afdekken van risico’s binnen de gemeentelijke grondexploitaties wordt gebruik gemaakt van de IFLO-methode (IFLO staat voor: inspectie Financiën Lagere Overheden). Volgens deze methode wordt het weerstandvermogen voor grondexploitaties berekend op basis van 5% van het geïnvesteerd vermogen en 5% van de nog te realiseren opbrengsten. Jaarlijks wordt dit bedrag geactualiseerd met toepassing van de IFLO-methode in het kader van het MPG.

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 27

Bijlage Uitwerking beleid kostenverhaal

1. Inleiding Als een initiatiefnemer een in de wet genoemd bouwplan wil realiseren en hiervoor een “ruimtelijk besluit” (bijvoorbeeld nieuw bestemmingsplan of een omgevingsplan) nodig is, dan is de gemeente verplicht om haar kosten te verhalen. Het betreft kosten voor bijvoorbeeld ambtelijke ondersteuning, onderzoeken, de procedure of voor voorzieningen zoals wegen, verlichting, riolering. Deze bijlage “Uitwerking beleid kostenverhaal” moet in samenhang worden gezien met de Omgevingsvisie Roermond en de Nota Grondbeleid. In de Omgevingsvisie zijn de doelstellingen voor de fysieke leefomgeving vastgelegd. De Nota Grondbeleid is één van de beleidsdocumenten die van belang is voor de uitvoering van de Omgevingsvisie. In deze nota worden de kaders vastgesteld waarbinnen het grondbeleid wordt uitgevoerd. In de Nota Grondbeleid is vastgelegd, welke kosten de gemeente verhaalt op de initiatiefnemers: a. De gebiedseigen kosten op basis van de wettelijke bepalingen, die onder andere omvatten: − De ambtelijke begeleidingskosten, inclusief de kosten voor de ruimtelijke procedure; − De kosten voor de realisatie en aanpassingen in het openbaar gebied (bouw- en woonrijp maken, bodemsanering, onderzoeken e.d.); − Planschade en andere schades. b.

Gebied overstijgende kosten in de vorm van een bijdrage bovenwijkse voorzieningen en voor ontwikkelingen in het buitengebied bijdragen op grond van de Structuurvisie kwaliteitsbijdrage gemeente Roermond. Met deze bijlage “Uitwerking beleid kostenverhaal” werkt de gemeente Roermond haar uitgangspunten uit over de manier waarop de gemeentelijke kosten verhaalt op initiatiefnemers/grondeigenaren van ruimtelijke ontwikkelingen.

Bijlage Uitwerking beleid kostenverhaal

Pagina | 1

2 2.1

Juridisch kader Wettelijke grondslag kostenverhaal

De huidige Wet ruimtelijke ordening en de Omgevingswet vormen de juridische grondslag voor gemeenten voor het kostenverhaal. Daarnaast zijn er zaken geregeld omtrent planschade. Wettelijk is de gemeente verplicht om gelijktijdig met de vaststelling van het ruimtelijk besluit een publiekrechtelijk besluit over het verhaal van de gemeentelijke kosten vast te stellen. De kostensoorten die in een dergelijk besluit moeten worden opgenomen zijn wettelijk vastgelegd, de zogenaamde kostensoortenlijst. De gemeente kan besluiten om geen publiekrechtelijk besluit over kostenverhaal vast te stellen, wanneer het kostenverhaal ‘anderszins is verzekerd’ door bijvoorbeeld het sluiten van een (anterieure) overeenkomst met de grondeigenaren in het plangebied, waarbij de nakoming van de contractafspraken bovendien voldoende is veilig gesteld. Een “bouwplan” is de basis voor het plegen van kostenverhaal zoals opgenomen in de huidige Wet Ruimtelijke Ordening. Wat met een bouwplan wordt bedoeld is omschreven in het Besluit ruimtelijke ordening. Ook in de Omgevingswet zal een vergelijkbare opsomming worden opgenomen van plannen waarvoor het kostenverhaal zal gelden.

Er is behoefte aan eenduidige afspraken, om ervoor te zorgen dat: − er geen onderscheid ontstaat in kostenverhaal tussen de diverse initiatieven (voorkomen van willekeur); − een initiatiefnemer/grondeigenaar weet op welke wijze kostenverhaal plaatsvindt (bieden rechtszekerheid). 2.2

De te verhalen kosten

In deze paragraaf gaan we in op de wettelijke kaders voor het kostenverhaal. Naar verwachting treedt op 1 januari 2022 de Omgevingswet in werking. Deze wet vraagt om een hele andere werk- en denkwijze van overheden, burgers en bedrijven. Open, samenhangend, flexibel, uitnodigend en innovatief, zijn daarbij de kernwoorden. Uitnodigingsplanologie, omgevingsdialoog, co-creatie en participatie, allerlei kreten die hun basis vinden in de Omgevingswet en die vragen om meer ruimte voor initiatieven, lokaal maatwerk en het geven en vragen van vertrouwen; de positie van de gemeente bij ruimtelijke ontwikkelingen is dus aan veranderingen onderhevig. De gemeente Roermond wil in haar nieuwe beleid rondom kostenverhaal rekening houden met de Omgevingswet. Dit betekent dat we met name ingaan op het wettelijk kader zoals dat na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal gelden. Inhoudelijk komt het kostenverhaal onder de Omgevingswet in grote lijnen overeen met het kostenverhaal op basis van de huidige Wet ruimtelijke ordening.

Het meest wezenlijke verschil van het publiekrechtelijk kostenverhaal op basis van de huidige Wet ruimtelijke ordening is dat er in de Omgevingswet onderscheid wordt gemaakt in een model met tijdvak en een model zonder tijdvak: • Het model met tijdvak is bedoeld voor integrale gebiedsontwikkelingen, waarbij een vastgesteld plan binnen een bepaalde tijd wordt uitgevoerd. Het kostenverhaal voor dergelijke plannen lijkt erg veel op het huidige publiekrechtelijk kostenverhaal op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Daarin worden zowel publieke kosten als kavelkosten verhaald. Publieke kosten zijn de kosten voor openbare ruimte, plankosten en nadeelcompensatie. Kavelkosten hebben betrekking op de inbrengwaarden en het bouwrijp maken van de uitgeefbare grond. Bijlage Uitwerking beleid kostenverhaal

Pagina | 2

•

Het model zonder tijdvak is bedoeld voor organische gebiedsontwikkelingen. Bij de start is nog geen duidelijk zicht op de te realiseren eindsituatie of binnen welke termijn het plan gerealiseerd kan worden. In dit model worden alleen de publieke kosten verhaald. Daarnaast kent de huidige Wet ruimtelijke ordening de mogelijkheid tot bovenplanse verevening. Het gaat hierbij om de mogelijkheid om langs publiekrechtelijke weg tekorten en overschotten tussen exploitatiegebieden te verrekenen. Tussen de gebieden dient dan wel enige functionele samenhang te zijn, vastgelegd in een structuurvisie. Deze mogelijkheid komt niet meer terug in de Omgevingswet. De kosten die wettelijk kunnen worden verhaald kunnen grofweg worden ingedeeld in 3 categorieën: a. De gebiedseigen kosten b. Bovenwijkse voorzieningen c. Ruimtelijke ontwikkelingen Ad a. De gebiedseigen kosten De meeste kosten die worden gemaakt voor een bouwplan of ontwikkelproject zijn direct gerelateerd aan die ontwikkeling. Deze kosten worden “gebiedseigen kosten” genoemd. Het betreft hier kosten voor voorzieningen in het plangebied die geheel ten dienste van dit plangebied staan, maar bijvoorbeeld ook de kosten van de ruimtelijke procedure, planschade en andere schades en het gemeentelijk apparaat.

Voorbeelden van gebiedseigen kosten zijn bodemonderzoek, kosten van aanleg van voorzieningen in een gebied (riolering, trottoir, groen etc.) en kosten van de procedure voor de ruimtelijke maatregelen (zoals bestemmingsplan). De gemeente is wettelijk verplicht deze kosten te verhalen op de realiserende partijen. Alle kostensoorten die de gemeente mag verhalen zijn opgenomen in de hiervoor reeds eerder genoemde kostensoortenlijst. Ad b. Bovenwijkse voorzieningen Kosten die gemaakt moeten worden in verband met voorzieningen waarvan meerdere exploitatiegebieden profijt ondervinden. Deze kosten worden ook wel bovenwijkse voorzieningen genoemd. De soorten voorzieningen die hieronder vallen zijn uitputtend opgesomd in de wettelijke regelingen. Het gaat daarbij vooral om civiel- en cultuurtechnische werken zoals bijvoorbeeld voorzieningen voor openbaar vervoer, ontsluitingswegen, bovenwijkse groengebieden, etc. Voorzieningen zoals bijvoorbeeld sporthallen, culturele voorzieningen, kunst en dergelijke worden hierbij wettelijk uitgesloten. Om kosten daadwerkelijk in publiekrechtelijk kostenverhaal mee te kunnen nemen moeten de kosten wel aan de betreffende locatie kunnen worden toegerekend middels de hierna genoemde toetsingscriteria, ook wel de PPT-criteria genoemd: − Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen.

− Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening dienen de kosten naar evenredigheid worden verdeeld. − Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband zijn tussen de gebiedsontwikkeling en de kosten. Deze toetsingscriteria zijn overigens niet van toepassing indien de bijdrage wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Ad c. Ruimtelijke ontwikkelingen Het gaat hier om kosten van ruimtelijke ontwikkelingen die de gemeente in een structuurvisie (Omgevingsvisie) heeft aangemerkt als van maatschappelijk belang (een “gewenste ruimtelijke ontwikkeling). De wet kent aan gemeenten beleidsvrijheid toe of, en zo ja welke, ontwikkelingen als maatschappelijk waardevol worden aangeduid. Bijlage Uitwerking beleid kostenverhaal

Pagina | 3

In Roermond is dit aan de orde bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied, waarbij op grond van de in 2012 vastgestelde Structuurvisie kwaliteitsbijdrage gemeente Roermond bijdragen worden gevraagd. 2.3

Publiek- en privaatrechtelijk kostenverhaal

De wet biedt de mogelijkheid om het kostenverhaal publiekrechtelijk af te dwingen, ook wel het publiekrechtelijke kostenverhaal genoemd. Op grond van de huidige wet betekent dit dat het kostenverhaal plaatsvindt op basis van een gelijktijdig met het bestemmingsplan vast te stellen exploitatieplan. In de Omgevingswet komt het aparte exploitatieplan te vervallen en worden de kostenverhaalsregels opgenomen in het ruimtelijk besluit (omgevingsplan, projectbesluit). Tegenover de publiekrechtelijke kostenverhaal, staat de privaatrechtelijke manier van kostenverhaal: − Hiervan is sprake wanneer de gemeente actief grondbeleid voert en gronden verkoopt, waarop bouwplannen via het ruimtelijk besluit mogelijk worden gemaakt. In dit geval worden de te verhalen kosten geacht te zijn verdisconteerd in de uitgifteprijs van de grond. − In het geval dat ontwikkelingen plaatsvinden op grond van derden, dienen de kosten op een andere wijze te worden verhaald. De wet biedt de juridische grondslag om de kosten op initiatiefnemers te verhalen via een privaatrechtelijke overeenkomst. Reeds eerder heeft de gemeente Roermond ervoor gekozen om de kosten die gemoeid gaan bij dit soort plannen bij voorkeur te verhalen door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst. Voorafgaand aan de start van de planologische procedure wordt deze overeenkomst gesloten.

Alleen indien het niet lukt een overeenkomst over het kostenverhaal te sluiten, zal de gemeente het publiekrechtelijk kostenverhaal toepassen.

Bijlage Uitwerking beleid kostenverhaal

Pagina | 4

3 3.1

Kostenverhaal in de gemeente Roermond Uitgangspunt gemeente Roermond bij de wijze van kostenverhaal

Het private spoor biedt zowel voor de gemeente als voor de initiatiefnemer voordelen: − Het afsluiten van een anterieure overeenkomst kost minder tijd dan het publiekrechtelijk kostenverhaal. Beide partijen zijn gebaat bij tijdwinst. − Het afbreukrisico is bij een overeenkomst minder, omdat tegen publiekrechtelijke besluiten over kostenverhaal bezwaar en beroep mogelijk is met een ongewisse uitkomst van dergelijke procedures. − Dit traject is voordeliger, omdat het opstellen van een overeenkomst goedkoper is. Het publiekrechtelijk kostenverhaal is een over het algemeen tijdrovende klus, die veelal wordt gedaan door een gespecialiseerd bedrijf. Bij initiatieven van marktpartijen en particulieren wordt voor de ontwerpfase en de uitvoeringsfase daarom primair ingezet op privaatrechtelijke anterieure overeenkomsten. Als het niet lukt om een anterieure overeenkomst met een initiatiefnemer te sluiten kan het kostenverhaal worden verzekerd door toepassing te geven aan de publiekrechtelijke middelen voor kostenverhaal. De kosten worden dan in rekening gebracht als onderdeel van de planologische procedure. De gemeente werkt niet mee aan publiekrechtelijk kostenverhaal voor initiatieven van derden die onrendabel zijn. Dit omdat de economische uitvoerbaarheid dan niet gewaarborgd is en de gemeente dan niet gedwongen wil worden om een bijdrage aan de particulier te doen.

Medewerking is alleen mogelijk als dit noodzakelijk is om de beleidsdoelen van de gemeente te kunnen realiseren en de raad krediet en dekking beschikbaar stelt ter afdekking van deze onrendabele top. 3.2

De intentieovereenkomst

Een intentieovereenkomst wordt gesloten indien uit een eerste verkenning blijkt dat er sprake is van kostenverhaal en de gemeente voldoende aanknopingspunten ziet om verder te gaan met een initiatief. In de overeenkomst worden de kaders opgenomen waarbinnen de gemeente en de initiatiefnemer verder gaan onderzoeken of het plan daadwerkelijk tot een haalbaar project kan komen. In deze intentieovereenkomst worden afspraken gemaakt over het verhaal van de gemeentelijke kosten. 3.3

De anterieure overeenkomst

De anterieure overeenkomst is een overeenkomst die vrijwillig wordt aangegaan, voorafgaand aan het verrichten van het werk door de gemeente zoals het begeleiden van en in procedure brengen van het ruimtelijk besluit. In die overeenkomst wordt vastgelegd dat de gemeentelijke kosten die gemoeid zijn met het mogelijk maken van zijn bouwplan aan de gemeente worden vergoed. In de anterieure overeenkomst worden meerdere afspraken gemaakt. Het gaat dan onder meer om het verhalen van de volgende kosten: − het beoordelen van plannen (zoals “planbegeleidingskosten”) − het beoordelen of het verrichten van onderzoek (bijvoorbeeld milieu- en archeologisch onderzoek) − planbegeleiding en procedures − planschadeclaims − civieltechnisch werk (waaronder ook de kosten voor het bouw- en/of woonrijp maken) Bijlage Uitwerking beleid kostenverhaal

Pagina | 5

− −

bovenwijkse voorzieningen compensatie van in het gebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen.

Uit de verplichting tot kostenverhaal volgt dat het ruimtelijk besluit pas geëffectueerd kan worden wanneer het kostenverhaal verzekerd is. Daarom is het noodzakelijk om overeenstemming te hebben voordat de juridisch planologische procedure in gang wordt gezet. 3.4

Proces kostenverhaal

In Roermond wordt gewerkt volgens de principes van projectmatig werken. Dit zowel voor de eigen actieve gemeentelijke grondexploitaties als bij de projecten waar kostenverhaal wordt toegepast. In paragraaf 4.2 van de Nota Grondbeleid nader ingegaan op de gefaseerde uitvoering van gebiedsontwikkelingen. Voor het kostenverhaal ziet dit als volgt uit: De verkenningsfase In deze fasen worden de kaders voor een project gesteld. Er vindt dan een integrale toets plaats van het initiatief aan het relevante gemeentelijk beleid. Gedurende deze fase worden de ambtelijke kosten intern gedekt uit de gemeentebegroting. Deze fase wordt afgesloten met een intentieovereenkomst met de initiatiefnemers als in deze fase blijkt dat er sprake is van kostenverhaal en de gemeente voldoende aanknopingspunten ziet om verder te gaan met het initiatief. In de overeenkomst worden de kaders opgenomen waarbinnen de gemeente en de initiatiefnemer verder gaan onderzoeken of het plan daadwerkelijk tot een haalbaar project kan komen. In de intentieovereenkomst wordt een voorschot op de bijdrage voor de ambtelijke begeleiding gevraagd van de initiatiefnemer. Dit voorschot is bedoeld als vergoeding voor de gemeentelijke begeleidingskosten ter uitvoering van de intentieovereenkomst. De gemeente gaat pas aan de slag als het voorschot voldaan is.

De haalbaarheidsfase Doel van deze fase is om gezamenlijk te onderzoeken of er sprake is van een haalbaar initiatief. In deze fase wordt het initiatief door de initiatiefnemer in samenwerking met de gemeente verder uitgewerkt zodat de haalbaarheid kan worden getoetst. Er wordt door de gemeente getoetst op de in de intentieovereenkomst opgenomen kaders. Een gemeentelijk projectmanager begeleidt het proces. In deze fase wordt gewerkt aan een anterieure overeenkomst. Doel van deze overeenkomst is om inhoudelijke afspraken over het plan, de realisatie en het kostenverhaal vast te leggen. Zodra het plan concreet wordt kan ook onderzocht worden welke kosten de gemeente moet maken en kan de gemeente deze kosten in rekening brengen bij de initiatiefnemer in de overeenkomst. Als er (ambtelijk) inhoudelijk overeenstemming is tussen partijen in de vorm van een overeenkomst, wordt deze voorgelegd aan het college. Zowel het kostenverhaal als de uitgangspunten voor het wijzigen van het bestemmingsplan (of afwijken planologisch gebruik) zijn dan helder. Het college is bevoegd tot het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten. Met het sluiten van de overeenkomst wordt ook de gemeentelijke bereidheid toegezegd vanuit het college om zich in te spannen om dit initiatief ook publiekrechtelijk mogelijk te maken.

Omdat het vaststellen van een bestemmingsplan de bevoegdheid is van de raad en open staat voor rechtelijke toetsing, zegt het college nooit toe dat het plan publiekrechtelijke mogelijk zal worden. Het gaat om een inspanningsverplichting, die de bevoegdheden van de raad niet beperkt. Het in de intentieovereenkomst vastgelegde voorschot wordt in de anterieure overeenkomst Bijlage Uitwerking beleid kostenverhaal

Pagina | 6

verrekend met de totale bijdrage voor de ambtelijke begeleidingskosten. Mocht blijken dat het initiatief niet haalbaar is, dan wordt het project afgesloten dan heeft de initiatiefnemer geen recht op teruggave van het voorschot. De ontwerpfase Nadat het college de anterieure overeenkomst heeft vastgesteld, kan het plan verder worden uitgewerkt en de planologische procedure opgestart worden. In deze fase wordt het planologische besluit opgesteld, alle benodigde onderzoeken gedaan en wordt planologisch besluit in procedure gebracht. Een gemeentelijke projectmanager begeleidt dit proces. Nadat de ruimtelijke procedure is afgerond of gelijktijdig met de aanvang van de ruimtelijke procedure (afhankelijk van welke ruimtelijke procedure gevolgd wordt) kan ook de omgevingsvergunning worden aangevraagd. In deze fase wordt de nakoming van de gesloten overeenkomst bewaakt. Doel is om de gemaakte afspraken daadwerkelijk geïmplementeerd te krijgen in het planologisch besluit en de vergunningen. Het kostenverhaal wordt bewaakt en er wordt voor gezorgd dat de bijdrages en gevraagde garanties, ter afdekking van de risico’s, geregeld worden.

Mocht het initiatief publiekrechtelijk niet haalbaar blijken te zijn, doordat de gemeenteraad niet wenst mee te werken, of doordat er terechte zienswijzen tegen het plan worden ingediend (of tegen de omgevingsvergunning), of omdat de bestuursrechter het plan/vergunning vernietigt, dan wordt het initiatief beëindigd en conform de (proces)afspraken uit de overeenkomst afgehandeld. De uitvoeringsfase In de uitvoeringsfase wordt het initiatief gerealiseerd. Het gebied wordt bouw- en woonrijp gemaakt en het plan wordt gerealiseerd. Als de initiatiefnemer bouw- en woonrijp maakt, vraagt de gemeente aanvullende zekerheden (bank- of concerngarantie) om de risico’s af te dekken. Ook toetst de gemeente dan de feitelijke uitvoeringswerkzaamheden. Als er binnen het plan sprake is van wijzingen in de openbare ruimte, vindt in deze fase de overdracht plaats van deze openbare ruimte aan de gemeente. De gemeente toetst of de openbare ruimte is aangelegd conform de uitgangspunten in de overeenkomst zodat deze overgenomen kan worden door de gemeente. Als dit het geval is, vinden de eventueel benodigde grondtransacties van de openbare ruimte plaats. Zo niet, dan moet de initiatiefnemer aanpassingen doen zodat de openbare ruimte alsnog goed aangelegd wordt. Nadat alles afgerond is, wordt het project afgesloten. 3.5

Voorschot kostenverhaal

Bij het sluiten van een intentieovereenkomst wordt een voorschot gevraagd. Doel van dit voorschot is: − Vergoeding voor de ambtelijke uren in de haalbaarheidsfase. − Scherp te krijgen of de initiatiefnemer serieus is. Bij de gemeente komen veel aanvragen binnen. Een voorschot zorgt ervoor dat alleen de initiatieven die echt serieus zijn doorgang vinden. Hiermee wordt voorkomen dat er te veel ambtelijke capaciteit benodigd is. − Het risico voor de gemeente te beperken. Het voorschot voorkomt dat de gemeente veel tijd besteedt aan een initiatief, terwijl de ambtelijke uren uiteindelijk niet betaald worden door de initiatiefnemer. Indien het initiatief haalbaar blijkt te zijn en de gemeente bereikt overeenstemming over een anterieure overeenkomst waarin afspraken over het kostenverhaal worden opgenomen, dan wordt het voorschot verrekend met de totale aan de gemeente te betalen bijdrage. Mocht blijken dat het initiatief niet haalbaar is, dan heeft de initiatiefnemer geen recht op teruggave van het voorschot. Het voorschot is immers een vergoeding voor de ambtelijke uren in de haalbaarheidsfase. De hoogte van het voorschot moet in balans zijn in relatie tot de omvang en complexiteit van het project. Daarom varieert de hoogte van het voorschot zoals opgenomen in onderstaande tabel: Bijlage Uitwerking beleid kostenverhaal

Pagina | 7

Categorie Niet complexe projecten

Redelijk complexe projecten

Complexe projecten

Criteria Kleine projecten met weinig of geen impact op de omgeving. Geen of beperkte aanpassingen openbare ruimte. Verwachte snelle afhandeling door gemeente. Middelgrote projecten met weinig tot beperkte impact op de omgeving. Nieuwe aanleg openbare ruimte nodig. Beperkte doorlooptijd. Grootschalige projecten met veel programma en openbare ruimte. Impact op omgeving is groot en de doorlooptijd lang.

Bijlage Uitwerking beleid kostenverhaal

Voorschot € 5.000,00

€ 15.000,00

€ 50.000,00

Pagina | 8

4. Methodiek kostenverhaal 4.1.

Inleiding

Zoals in 2.2. genoemd, kunnen de kosten, die kunnen worden verhaald, worden ingedeeld in de volgende categorieën: − De gebiedseigen kosten − Bovenwijkse voorzieningen − Ruimtelijke ontwikkelingen Hierna wordt uitgelegd welke methodiek de gemeente Roermond toepast op elk van de hiervoor genoemde categorieën kosten. 4.2.

De gebiedseigen kosten

Dit zijn de kosten die worden gemaakt voor een bouwplan of ontwikkelproject en die direct aan die ontwikkeling zijn gerelateerd. Al deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer. Feitelijk zijn dit de kosten voor het bouw- en woonrijp maken, de gemeentelijke begeleidingskosten (inclusief de kosten voor de planologische procedure) en eventueel de kosten voor de tegemoetkoming van planschade en andere schades. De kosten kunnen eventueel ook buiten de grens van het exploitatiegebied gemaakt worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan compenserende milieumaatregelen. −

Ambtelijke begeleidingskosten: Deze kosten bestaan uit de ambtelijke begeleidingsuren en de kosten voor de ruimtelijke procedure. Vanuit de gewenste eenduidigheid maakt de gemeente Roermond gebruik van de landelijke Plankostenscan. Dit is een instrument bedoeld om de kosten voor de ambtelijke inzet te bepalen, uitgaande van een exploitatieplan. De wettelijke Plankostenscan schrijft voor hoeveel plankosten de gemeente maximaal kan verhalen voor welke gemeentelijke disciplines. Voor kleine initiatieven met enkele woningen worden deze ambtelijke begeleidingskosten niet berekend met de Plankostenscan. Hiervan is sprake als de te verhalen kosten lager zijn dan € 10.000,-- en de aanpassingen aan de openbare ruimte zich beperken tot de aanleg van een inrit en de aansluiting op de nutsvoorzieningen.

−

Kosten voor de realisatie en aanpassingen in het openbaar gebied Bij veel projecten zijn aanpassingen in de openbare ruimte noodzakelijk om het plan te kunnen realiseren. De mate waarin dat gebeurt verschilt echter. Soms zijn er een paar aanpassingen nodig en soms wordt een geheel nieuwe openbare ruimte gecreëerd. Uitgangspunt hierbij is dat in de overeenkomsten wordt vastgelegd dat de initiatiefnemer de openbare ruimte op eigen kosten realiseert. In sommige gevallen kunnen er redenen zijn, dat de gemeente opdrachtgever is voor de aanleg van (een deel) van de openbare ruimte. In dat geval brengt de gemeente de totale kosten in beeld binnen en buiten het projectgebied. Deze kosten worden vervolgens in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. Uitgangspunt is dat alle kosten binnen en buiten het projectgebied die worden gemaakt als gevolg van het project voor 100% in rekening worden gebracht.

−

Planschade en andere schades In de overeenkomst worden afspraken over eventuele planschadeclaims opgenomen. Uitgangspunt is altijd dat eventuele planschade door de initiatiefnemer voldaan moet worden. Ook

Bijlage Uitwerking beleid kostenverhaal

Pagina | 9

overige schades worden opgenomen, denk hierbij aan schade aan de openbare ruimte. Ook deze kosten moet de initiatiefnemer voor zijn rekening nemen. 4.3.

Bovenwijkse voorzieningen

De gemeente Roermond vraagt aan initiatiefnemers een bijdrage ten behoeve van bovenwijkse voorzieningen. De onderbouwing van de hoogte van deze bijdrage is gebaseerd op een aantal investeringen op het gebied van infrastructuur die in de investeringsplanning zijn opgenomen. Aangezien de investeringen in infrastructuur niet alleen voor alle bestaande bebouwing in de gemeente, maar ook voor de nieuwe ontwikkelingen worden uitgevoerd, zal een proportioneel deel van de investeringen worden doorberekend aan de nieuwe initiatieven. De investeringen worden voor het grootste deel gedekt in de gemeentelijke begroting. Alleen het deel dat valt toe te rekenen aan de nieuwe initiatieven wordt als bovenwijkse voorziening in rekening gebracht. Om de methodiek van toerekening van bovenwijkse voorzieningen aan nieuwe initiatieven werkbaar en transparant te houden worden de voorzieningen waarvoor kostenverhaal zal plaatsvinden in aantal beperkt. Een aantal bovenwijkse voorzieningen is dermate groot van omvang en van invloed op de totale verkeersdoorstroming en de bereikbaarheid in de gemeente Roermond, dat in principe alle gebruikers van de lokale infrastructuur belang hebben bij de realisatie van deze grote infrastructurele voorzieningen. Deze investeringen komen ten goede aan alle inwoners en bedrijven in Roermond.

Deze voorzieningen worden toegerekend aan ieder project in de gemeente, ongeacht in welk stadsdeel de locatie ligt. Het gaat om de volgende investeringsprojecten: Investeringsproject: Reconstructie Oranjelaan Reconstructie Singelring fase 3

Kosten:

Status: € 2.930.000,00 IP begroting 2021 € 5.840.000,00 IP begroting 2021

Deze projecten leiden tot een totaal investeringsbedrag van € 8,77 miljoen. Omdat deze voorzieningen niet alleen nut hebben voor nieuwe ontwikkelingen, maar ook voor de bestaande bebouwing, kan slechts een beperkt deel daarvan worden toegerekend aan nieuwe ontwikkelingen. Voor het berekenen van de bijdrage bovenwijkse voorzieningen is uitgegaan van 15% van het investeringsbedrag. Dit betekent dat circa 15% van de investeringen kan worden toegerekend naar nieuwe ontwikkelingen. Het gaat dan om een bedrag van € 1.315.500,00. Het Investeringsplan begroting 2021 heeft een looptijd van 4 jaar. Gedurende deze periode wordt op grond van de in het verleden gesloten overeenkomsten bijdragen bovenwijkse voorzieningen verwacht van in totaal ongeveer € 930.000,00. Het resterende bedrag van € 385.500,00 dient uit gedurende de komende jaren nog te sluiten overeenkomsten te komen. Hierbij is gekeken naar plannen die in voorbereiding zijn en waarbij we een redelijke mate van zekerheid hebben over het bouwprogramma en dat deze gedurende de komende jaren tot uitvoering gaan komen. Deze plannen hebben een capaciteit van ongeveer 190 woningen. Uitgaande van een gemiddelde oppervlakte kavel of BVO per woning van 200 m2, kan de bijdrage worden omgeslagen over 38.000 m2. De door deze oppervlakte op te brengen bijdrage bovenwijkse voorzieningen bedraagt zoals hiervoor aangegeven € 385.500,00.

Per m2 komt dat neer op afgerond € 10,00. Bijlage Uitwerking beleid kostenverhaal

Pagina | 10

Voor sommige functies en gestapelde bebouwing wordt de bijdrage berekend per m2 BVO. Hierdoor wordt bereikt deze plannen meer naar draagkracht gaan bijdragen.

− − − − −

Grondgebonden woningbouw: Gestapelde woningbouw: Bedrijventerreinen: Kantoren: Detailhandel/dienstverlening/horeca:

€ 10,00 per m2 uitgeefbaar gebied € 10,00 per m2 BVO € 10,00 per m2 uitgeefbaar gebied € 10,00 per m2 BVO € 10,00 per m2 BVO

Ook bij plannen waarbij sprake is van transformatie/functiewijziging, is een bijdrage aan Bovenwijkse Voorzieningen verschuldigd. De hoogte van de bijdrage wordt in dat geval gebaseerd op de toename in de parkeernorm, die ontstaat door de desbetreffende transformatie/functiewijziging (nieuwe functie ten opzichte van oude functie). De mate van (verkeers-)intensivering is namelijk een belangrijke indicator voor de benodigde Bovenwijkse Voorzieningen. In het parkeerbeleid van de gemeente Roermond zijn parkeernomen per functie opgenomen. Deze worden gebruikt om de veranderingsfactor in de parkeernorm(en) te bepalen. Vervolgens wordt deze factor toegepast op het tarief van € 10,00 per m² bouwterrein of € 10,00 per m² BVO. De bijdrage Bovenwijkse Voorzieningen, wordt opgenomen in de anterieure overeenkomst. Deze bijdragen worden ingaande 1 januari 2021 gestort in de Reserve Gebiedsontwikkeling claim “Bovenwijkse Voorzieningen”. Uiteraard kunnen de komende jaren nieuwe investeringen gewenst zijn, die nu nog niet op de lijst meegenomen zijn. Daarnaast kan het uitvoeringsmoment wijzigen van reeds geplande investeringen, of kan het investeringsbedrag zelf wijzigen. Daarom dient deze lijst regelmatig te worden geactualiseerd. De actualisatie zal plaatsvinden gelijktijdig met de eens per raadsperiode te actualiseren Nota Grondbeleid. 4.3.

Ruimtelijke ontwikkelingen

In 2012 is de Structuurvisie kwaliteitsbijdrage gemeente Roermond vastgesteld. Hierin wordt verplicht gesteld dat ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied, die in strijd zijn met het geldende bestemmingsplan, maar waaraan vanuit ruimtelijke overwegingen toch medewerking kan worden verleend, bij moeten dragen aan de verbetering van de kwaliteit van het landschap. In deze structuurvisie is ook de methodiek van de bepaling van de bijdrage nader uitgewerkt.

Bijlage Uitwerking beleid kostenverhaal

Pagina | 11

Bijlage Financiële kaders grondbeleid

1. Financiële kaders grondbeleid Deze financiële kaders zijn bedoeld om de uitgangspunten vast te leggen van de inrichting en beheer van de (financieel) administratieve processen met betrekking tot de gemeentelijke grondexploitaties, gronden binnen voormalige grondexploitaties, gronden zonder concreet project en het faciliterend grondbeleid. Daarbij geldt dat de verslaggevingsregels van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) en de stellige uitspraken en aanbevelingen van de commissie BBV zoals opgenomen in de Notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken” uit 2019 worden gevolgd. 2. Begroting en verantwoording Jaarlijks wordt er op meerdere manieren over de grondexploitaties aan de raad gerapporteerd: • Begroting (paragraaf grondbeleid): één keer per jaar: programma en beleid voor de komende jaren. • Jaarrekening (paragraaf grondbeleid): één keer per jaar: verantwoording op beleid zoals opgenomen in de paragraaf bij de begroting. • Via het Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkeling (MPG) informeert het college de raad jaarlijks over de uitkomsten van het grondbeleid. Dit MPG wordt door de gemeenteraad jaarlijks gelijktijdig met de Kaderbrief samen met een actualisatie van de budgetten vastgesteld. De uitkomsten van het MPG worden verwerkt in de Jaarrekening en de programmabegroting van de gemeente.

In het MPG informeert het college de raad over: − de voortgang in de projecten: ➢ de grondexploitaties ➢ de projecten op basis van faciliterend grondbeleid ➢ overige grond − risico’s en weerstandsvermogen; − de trends en samenhang van de ontwikkelingen. • Het college stelt per kwartaal een voortgangsrapportage vast over de stand van zaken met betrekking tot de individuele projecten. Een samenvatting van deze voortgangsrapportage wordt met een raadsinformatiebrief ter informatie aan de raad gezonden. De eerste rapportage naar de stand per 1 april, de tweede rapportage naar de stand per 1 juli en de derde rapportage naar de stand per 1 oktober. Over het vierde kwartaal wordt geen afzonderlijke rapportage opgesteld, die maakt deel uit van met MPG. Binnen de administratie wordt onderscheid gemaakt in: − Gemeentelijke grondexploitaties − Faciliterend grondbeleid − Overige gronden Binnen de administratie van de gronden waarop de Nota Grondbeleid van toepassing is, is er een reserve Gebiedsontwikkeling. De volgende schema’s geven de besluitvorming met betrekking tot budgetten binnen de gemeentelijke grondexploitaties en het faciliterend grondbeleid weer.

Bijlage Financiële kaders grondbeleid

Pagina | 1

Gemeentelijke grondexploitaties

Nieuw project

Vaststelling door de raad via MPG of afzonderlijk raadsbesluit

Bestaand project: mutaties blijven binnen totaal lasten en baten

Vaststelling door college via kwartaalrapportage

Bestaand project: mutaties budget ≤ € 750.000 en geen gevolgen voor vastgestelde saldo

Bijstelling door college via kwartaalrapportage, aanpassing totale budget via MPG

Bestaand project: mutatie budget > € 750.000 en geen gevolgen voor vastgestelde saldo

Bijstelling door college via kwartaalrapportage na voorhangprocedure raad, aanpassing totale budget via MPG

Bestaand project: mutaties looptijd en/of budgetten met gevolgen voor saldo

Bijstelling door raad via MPG of via afzonderlijk raadsbesluit

Mutaties lasten en baten ≤ € 750.000

Vaststelling vooraf door college via afzonderlijk voorstel of kwartaalrapportage, achteraf door de raad via MPG

Mutaties lasten en baten > € 750.000

Vaststelling na voorhangprocedure bij de raad door college via afzonderlijk voorstel of kwartaalrapportage, achteraf door de raad via MPG

Faciliterend grondbeleid

3. Gemeentelijke grondexploitaties Er is sprake van een grondexploitatie op het moment dat voor een gebiedsontwikkeling bouwrijpe en/of woonrijpe eigen grond wordt geproduceerd en de gemeenteraad deze grondexploitatie heeft geopend. Voorbereidingskosten Zolang een project echter nog in de voorbereidende fase zit, is er feitelijk nog geen sprake van een vastgesteld project en een geopende grondexploitatie. Kosten voor de ontwikkeling van het plan kunnen dan ook (nog) niet direct worden toegerekend. Wel biedt het BBV een mogelijkheid om onder voorwaarden deze kosten gedurende maximaal 5 jaar ‘op te sparen’ en later als historische kosten aan de grondexploitatie toe te rekenen. De gemeente Roermond wil in voorkomend geval gebruik maken van deze mogelijkheid, mits: • Goed gemotiveerd en passend binnen de voorwaarden uit het BBV; • De gemeenteraad hiervoor een budget beschikbaar heeft gesteld. Openen van een gemeentelijke grondexploitatie Een grondexploitatie wordt aan de raad voorgelegd zodra er zekerheid is over de beschikbare Bijlage Financiële kaders grondbeleid

Pagina | 2

dekkingsmiddelen en er in beginsel sprake is van ten minste een neutraal risicoprofiel. Als er sprake is van een negatief risicoprofiel wordt in het raadsvoorstel toegelicht waarom hier van wordt afgeweken. Een grondexploitatie wordt geopend nadat de gemeenteraad krediet voor een project beschikbaar heeft gesteld. Het raadsvoorstel bevat het kredietbedrag, de dekking van het krediet, de begroting, de risicoanalyse en een toelichting daarop in de vorm van een grondexploitatiecomplex met de uitgangspunten, zoals grondgebruik, begrenzing exploitatiegebied, fasering, berekeningsgrondslag kosten en opbrengsten en de risico’s. Het kredietbedrag wordt berekend als de som van de nominale kosten, de rentekosten en kostenstijging. Het krediet wordt gedekt door de inkomsten - inclusief opbrengstenstijging - zoals geraamd in de grondexploitatie. Daarbij worden parameters toegepast voor de berekening van de rentekosten en de kosten- en opbrengstenstijgingen: - Rentetoerekening De rente wordt jaarlijks berekend op basis van de in het MPG vastgestelde boekwaarde per 1 januari van het betreffende jaar. Conform de geldende BBV regels wordt deze rentetoerekening middels het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente naar verhouding Vreemd Vermogen/Eigen Vermogen.

- Disconteringsvoet Voor het contant maken van het berekende eindresultaat van gemeentelijke grondexploitaties, wordt de berekeningswijze voor het bepalen van de disconteringsvoet gehanteerd zoals die geldt op grond van het BBV. Deze disconteringsvoet is voor alle gemeenten gelijk gesteld aan het maximale streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. - Kostenstijging Voor de kostenstijging binnen gemeentelijke grondexploitaties wordt gerekend met een percentage dat overeenkomt met het gemiddelde van het door het CBS vastgestelde prijsindexcijfer grond-, water en wegenbouw over een periode van 10 voorafgaande jaren. - Opbrengstenstijging Voor de toekomstige opbrengstenverwachting (opbrengstenstijging van de te verkopen bouwgrond) binnen gemeentelijke wordt voor zover er nog geen verkoopafspraken vastliggen gerekend met een percentage, dat uit voorzichtigheidsprincipe minimaal 1% lager ligt dan de kostenstijging. Het resultaat van de grondexploitatie wordt berekend met behulp van de eindwaardesystematiek. De BBV schrijft voor welke kosten toegerekend kunnen worden aan grondexploitaties. De gemeente rekent conform deze regelgeving de kosten toe aan de grondexploitaties. De ambtelijke begeleidingskosten worden toegerekend, waarbij gebruik wordt gemaakt van de landelijke Plankostenscan, die ook voor exploitatieplannen van toepassing is.

De investeringen in de openbare ruimte worden toegerekend aan grondexploitaties op basis van de criteria “Proportionaliteit”, “Profijt” en “Toerekenbaarheid”. Als investeringen niet aan deze criteria voldoen worden ze onder de materieel vaste activa op de balans verantwoord. Toetsing markwaarde gronden gemeentelijke grondexploitaties Binnen de gemeentelijke grondexploitaties kunnen gronden aanwezig zijn waarvoor nog geen overeenkomst tot verkoop is gesloten. Voor deze gronden is het van belang dat de boekwaarde niet hoger mag zijn dan de marktwaarde. Omdat markwaardes kunnen wijzigen door de marktomstandigheden, is het van belang deze periodiek te toetsen. Uitgangspunt is dat de marktwaarde van deze gronden tenminste een maal in de drie jaar wordt Bijlage Financiële kaders grondbeleid

Pagina | 3

getoetst op basis van een taxatie door een externe deskundige. Wordt op basis van die periodieke toetsing een duurzame waardevermindering vastgesteld, dan moet dat leiden tot een afwaardering van die gronden. Jaarlijkse actualisatie grondexploitatie Jaarlijks worden de grondexploitatiebegrotingen, de grondexploitatiecomplexen, de kredieten, de parameters en de risicoanalyses geactualiseerd en opgenomen in het MPG. De raad stelt de jaarrekening vast inclusief de geactualiseerde grondexploitatiebegrotingen, parameters en kredieten. Nacalculatie en afsluiten grondexploitatie Voor grondexploitaties die afgesloten worden zal in de Jaarverantwoording Grondbeleid in het jaar van afsluiting een financiële verantwoording worden gegeven over het project. Als richtlijn voor de bepaling van het moment van afsluiting geldt dat het project volledig is gerealiseerd en er geen financiële afwikkelingen meer plaats hoeven te vinden. Afsluiting kan tevens plaatsvinden bij een beperkte omvang van de nog uit te voeren werkzaamheden. In de meeste gevallen betreft het hier dan de afronding van civiele werkzaamheden of woonrijp maken. In dat geval kan een voorziening worden getroffen voor de nog te maken kosten na afsluiting. In de administratie zal per exploitatie een afzonderlijke voorziening worden gevormd.

Aan het vormen van deze voorzieningen kunnen de volgende voorwaarden worden gesteld: − instelling van dergelijke voorzieningen vinden plaats in de jaarverantwoording ofwel kredietrapportage welke door de raad wordt vastgesteld; − er is geen onzekerheid meer omtrent de nog te realiseren inkomsten en uitgaven zodat afsluiting gerechtvaardigd is; − de nog af te wikkelen kosten zijn beperkt qua omvang (maximaal 5% van de totale exploitatie kosten van het bouw- en woonrijp maken) en tijdsperiode (binnen 2 jaar); − rapportage over de afloop van deze voorzieningen vindt plaats via de jaarverantwoording; − niet bestede kosten vallen vrij ten gunste van de algemene reserve. Herziening grondexploitatie bij majeure afwijkingen Als de herziening van de grondexploitatiebegroting betrekking heeft op belangrijke punten zoals het anders invullen van de ruimtelijke kaders met grote gevolgen voor de grondexploitatie, dan wordt de herziene grondexploitatie afzonderlijk ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Tussentijds winst nemen Voor winstneming geldt de ‘Percentage of Completion methode’: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat.

Als aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: a. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én b. De gronden (of deelpercelen) moet zijn verkocht; én c. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Volgens het realisatiebeginsel moet in deze gevallen de winst ook (naar rato) worden genomen. Volgens het voorzichtigheidsbeginsel moet realisatie van winst worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Per grondexploitatie worden beide beginselen tegen elkaar afgewogen bij de jaarlijkse herziening. Bij het bepalen van de hoogte van de tussentijdse winst wordt zowel voor de kosten als de opbrengsten rekening gehouden met project specifieke onzekerheden. Dit verlaagt de te nemen winst Bijlage Financiële kaders grondbeleid

Pagina | 4

en dat wordt vanuit voorzichtigheid als noodzakelijk geacht. De financiële verwerking van de genomen winst zal conform de BBV richtlijnen in de jaarrekening verwerkt worden. Verliezen bij gemeentelijke grondexploitaties Zodra een verlies binnen een gemeentelijke grondexploitatie onafwendbaar is, wordt een voorziening getroffen. Voorzieningen van verlieslatende grondexploitaties worden ingesteld op netto contante waarde. Deze voorzieningen, worden conform de door de BBV voorgeschreven discontovoet nettocontant gemaakt en jaarlijks geactualiseerd. Conform de nota passivabeleid doet het college van burgemeester en wethouders bij de jaarrekening een voorstel welke voorzieningen moeten worden getroffen. In feite is hier geen keuze, maar een verplichting tot het instellen van een voorziening. Het beheer van deze voorziening ligt bij het college van burgemeester en wethouders. De raad formaliseert deze instelling bij vaststelling van de jaarrekening. Een dekking door middel van een voorziening van een tekort in een gemeentelijke grondexploitatie wordt niet als opbrengst verwerkt in de grondexploitatieberekening. Deze dekking zal wel genoemd worden in de rapportages aan de gemeenteraad. 4. Faciliterend grondbeleid Faciliterend grondbeleid is van toepassing bij projecten met een planologische wijziging waarbij de gemeente kostenverhaal moet toepassen.

Het faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf geen actieve grondexploitatie voert, maar dit overlaat aan private initiatiefnemers. De bouwkavel is niet in het bezit van de gemeente. De gemeente faciliteert deze grondexploitaties door werkzaamheden te verrichten zoals het wijzigen van een planologische titel en/of door te investeren in voorzieningen in de openbare ruimte en het aanleggen van nutsvoorzieningen. Deze kosten worden vervolgens verhaald op betrokkenen. Daarvoor sluit de gemeente met de initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst af of gebruikt de publiekrechtelijke instrumenten voor het kostenverhaal. Besluitvorming overeenkomsten De bevoegdheid tot het besluiten over privaatrechtelijke rechtshandelingen is op grond van artikel 160 van de Gemeentewet toegekend aan burgemeester en wethouders. Het college is daarmee bevoegd tot het sluiten van kostenverhaalsovereenkomsten. Deze bevoegdheid wordt echter beperkt, doordat het college op grond van artikel 169, vierde lid van de Gemeentewet vooraf aan de raad inlichtingen dient te verstrekken, indien de raad daarom verzoekt of wanneer de uitoefening van de bevoegdheid ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente.

In dat geval neemt het college niet eerder een besluit, dan nadat de raad in de gelegenheid is gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken (daarnaast heeft het college een actieve informatieplicht aan de gemeenteraad). In de Financiële Verordening is vastgelegd, dat het college de raad in ieder geval vooraf informeert en pas een besluit neemt, nadat de raad in gelegenheid is gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken, voor zover het betreft niet bij begroting vastgestelde afzonderlijke verplichtingen inzake het aangaan en aanpassen van kostenverhaalsovereenkomsten, waarin afspraken zijn opgenomen over gemeentelijke investeringen en/of aan- en verkoop van onroerende goederen, met een gezamenlijk waarde groter dan € 750.000,00. Complex faciliterend grondbeleid In exploitatieovereenkomsten worden afspraken vastgelegd over het verhaal van kosten op de initiatiefnemers. Bijlage Financiële kaders grondbeleid

Pagina | 5

Er wordt een complex faciliterend grondbeleid ingesteld, dat is bedoeld om de kosten en opbrengsten te administreren die voortvloeien uit bouwplannen van private initiatiefnemers. Per initiatief wordt binnen dit complex een deelproject aangemaakt. Een deelproject wordt aangemaakt op het moment dat een intentieovereenkomst of een anterieure overeenkomst wordt gesloten, waarin afspraken over kostenverhaal zijn opgenomen. Het krediet voor een dergelijk deelproject wordt verleend bij de jaarlijkse herziening van het MPG. Jaarlijkse actualisatie faciliterend grondbeleid Voor de deelprojecten binnen het complex faciliterend grondbeleid wordt voor de hele looptijd een begroting opgesteld. Het complex faciliterend grondbeleid wordt één keer per jaar per deelproject geactualiseerd en vastgesteld door de raad als onderdeel van het MPG. Bij het vaststellen van het MPG door de raad wordt tevens het benodigde krediet toegekend. Per deelproject wordt de balanspositie in de jaarrekening bepaald per 31 december. Als alle kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd wordt het deelproject afgesloten, hetgeen jaarlijks in het MPG wordt aangegeven. Gemeentegronden binnen kostenverhaalsovereenkomsten

Voor zover de gemeente gronden in eigendom heeft binnen projecten waarbij sprake is van faciliterend grondbeleid, worden deze op de balans geplaatst onder de vlottende activa in de rubriek “gereed product en handelsgoederen”. In de kostenverhaalsovereenkomsten worden afspraken gemaakt over de verkoop van deze gronden aan de marktpartij. Jaarlijks wordt in het MPG ingegaan op de stand van zaken van de te verwachten ontwikkelingen binnen de betreffende deelprojecten binnen het complex faciliterend grondbeleid. Hierbij worden ook de eventuele financiële risico’s vermeld en de boekwaarde versus de marktwaarde van de gemeentelijke eigendommen binnen de projecten. Voor de marktwaarde wordt uitgegaan van de in de exploitatieovereenkomst overeengekomen verkoopprijs. Indien wordt geconcludeerd, dat sprake is van een duurzame waardevermindering (bijvoorbeeld omdat een project niet wordt gerealiseerd en de bestemming wordt gewijzigd), wordt voor de hoogte van de waardevermindering een voorziening gevormd. Conform de nota passivabeleid doet het college van burgemeester en wethouders bij de jaarrekening een voorstel welke voorzieningen moeten worden getroffen op basis van risicoinschatting. Indien blijkt dat de waardering te hoog is, dient ten laste van het begrotingssaldo een voorziening te worden ingesteld.

In feite is hier geen keuze, maar een verplichting tot het instellen van een voorziening. Het beheer van deze voorziening ligt bij het college van burgemeester en wethouders. De raad formaliseert deze instelling bij vaststelling van het MPG. Budget implementatie en uitvoering regie-faciliterend grondbeleid In de Nota Grondbeleid wordt het huidige faciliterend beleid voortgezet, echter met de toevoeging dat de gemeente kan kiezen voor een regie-faciliterend beleid. De implementatie en uitvoering van het regie-faciliterend grondbeleid brengt kosten met zich mee, denk bijvoorbeeld aan inhuurkosten van adviesbureaus bij het opstellen van gebiedsvisies. Om daadwerkelijk de keuzemogelijkheid voor een regie-faciliterend grondbeleid te hebben zijn middelen noodzakelijk om dat waar te kunnen maken. Voor de implementatie en uitvoering van het regie-faciliterend grondbeleid wordt structureel een budget in de begroting opgenomen. Dit bedrag wordt gebaseerd op het gemiddelde van de kosten die in de jaren 2018 – 2020 voor de initiatieffase van gebiedsontwikkelingen zijn gemaakt. Voor het jaar 2021 maakt dit bedrag onderdeel uit van de begrotingswijziging naar aanleiding van de uitvoeringstoets. Voor de jaren 2022 en volgende zal dit bedrag worden meegenomen in de Kaderbrief en de meerjarenbegroting.

Na twee jaar zal de hoogte van dit structurele budget worden geëvalueerd en indien nodig worden bijgesteld. Bijlage Financiële kaders grondbeleid

Pagina | 6

5. Overige gronden Het gaat om voorraad grond binnen het Grondbeleid waarvan de kosten en/of opbrengsten niet gekoppeld zijn aan gemeentelijke grondexploitatie en het faciliterend grondbeleid. De volgende gronden worden onderscheiden: − Gronden voormalige grondexploitaties (Vlottende Activa); − Gronden zonder concreet plan (Materiële Vaste Activa). Deze grondposities worden conform de BBV regelgeving toegelicht op de balans. De activering van deze grond gebeurt conform het BBV steeds tegen (historische) verkrijgingprijs en bijkomende kosten. Op grond wordt niet afgeschreven. Grond wordt wel afgewaardeerd tot de marktwaarde als sprake is van een (duurzaam) lagere marktwaarde. Afwaardering vindt rechtstreeks plaats ten laste van de Reserve Gebiedsontwikkeling. Er wordt geen voorziening gevormd. In het kader van de begroting en jaarrekening zal in de paragraaf grondbeleid inzicht worden gegeven in het meerjarig verloop van deze gronden. Jaarlijkse actualisatie voorraad grond Minimaal één keer per jaar wordt de voorraad grond geactualiseerd als onderdeel van het MPG. Doel van deze actualisatie is om de financiële stand van zaken in beeld te brengen. Zolang er geen verkoopovereenkomst is gesloten voor deze gronden wordt de marktwaarde een maal per 3 jaar getoetst aan de hand van een taxatie door een onafhankelijk extern deskundige.

Gronden voormalige grondexploitaties Het betreft voormalige grondexploitatieprojecten, waarbij nog enkele kavels resteren. Deze kavels zijn bouwrijp, uitgezonderd trottoir en inrit. Voor nog te maken kosten is een voorziening getroffen. Deze gronden zijn op de balans geplaatst onder de rubriek vlottende activa in de categorie voorraden: gereed product. Dit betreft gronden met het stellige voornemen om op afzienbare termijn te verkopen. Gronden zonder concreet plan Dit zijn gronden, waarvoor op basis van het gemeentelijke beleid (bijvoorbeeld de structuurvisie) duidelijk is dat deze (op termijn) ontwikkeld gaan worden. Nader onderzoek moet de haalbaarheid van de plannen bepalen. Zolang deze gronden nog niet kwalificeren als in exploitatie genomen plan, staan deze op de balans onder de materiële vast activa in de rubriek “gronden en terreinen”. Dit betreft gronden met een vaste bestemming die (nog) niet in een transformatieproces zitten. Deze gronden worden gewaardeerd tegen de historische kostprijs. Onder door de commissie BBV gestelde voorwaarden kunnen deze gronden worden gewaardeerd tegen een waarde uitgaande van de toekomstige bestemming in plaats van de huidige. Een van de voorwaarden is dat het moet gaan om woningbouw en niet om bedrijventerreinen. Voor het vaststellen van de marktwaarde worden deze gronden gewaardeerd door een onafhankelijk taxateur. 6.

Reserve Gebiedsontwikkeling Ingaande 1 januari 2021 wordt een Reserve Gebiedsontwikkeling ingesteld. Binnen deze reserve wordt een drietal claims onderscheiden: a. Bovenwijkse voorzieningen; b. Risico’s gemeentelijke grondexploitaties. Ad a.: Bijlage Financiële kaders grondbeleid

Pagina | 7

De gemeente Roermond vraagt bij faciliterend grondbeleid een bijdrage Bovenwijkse Voorzieningen aan initiatiefnemers. Deze bijdrage wordt, zodra deze is voldaan, gestort in de claim Bovenwijkse Voorzieningen binnen de Reserve Gebiedsontwikkeling. Het college van burgemeester en wethouders wordt gemandateerd om deze bijdragen te storten in deze Reserve. Een uitname uit deze Reserve kan alleen na een raadsbesluit en voor de gemeentelijke projecten zoals opgenomen in het beleid met betrekking tot kostenverhaal. Deze uitname wordt dan als bijdrage van derden in mindering gebracht op de investeringskosten. Ad b.: Onvoorziene omstandigheden kunnen zich uiteraard altijd voordoen. De aard van dergelijke risico's brengt met zich mee dat de omvang feitelijk niet is in te schatten. Bij het inzichtelijk maken van de risico's van de grondexploitaties, wordt veelal onderscheid gemaakt in twee soorten risico's. Dat zijn: − voorzienbare risico's (risico's op planniveau, ook wel aangeduid als project specifieke risico’s); − onvoorzienbare risico's of algemene risico's (conjuncturele of marktrisico's). De voorzienbare risico's worden jaarlijks door actualisatie van de grondexploitaties berekend. Afhankelijke van de uitkomsten van die berekening dienen maatregelen getroffen te worden.

Voor het kwantificeren van de onvoorzienbare risico's willen we voortaan gebruik maken van de veelgebruikte IFLO-methode (IFLO staat voor: inspectie Financiën Lagere Overheden). Volgens deze methode wordt het weerstandvermogen voor grondexploitaties berekend aan de hand van een % van het geïnvesteerd vermogen en een % van de nog te realiseren opbrengsten. Met het hanteren van een percentage van 5% van het geïnvesteerd vermogen en 5% van de nog te realiseren opbrengsten is ons inziens een toereikende omvang opgenomen. De IFLO-methode zelf gaat uit van 10%. Gelet op het relatief laag geïnvesteerd vermogen en dus relatief laag risicoprofiel is voor Roermond een percentage van 5% voldoende. Het risicobedrag dat wordt bepaald middels deze methode wordt gezien als de (onder)grens van het benodigde weerstandvermogen voor grondexploitaties. De financiële positie (op langere termijn) van grondexploitaties moet worden beoordeeld vanuit de som van de gerealiseerde en nog te realiseren opbrengsten in relatie tot de aanwezige risico's bij de grondexploitatie. Deze norm toegepast op de Roermondse situatie (o.b.v.

de situatie per 31 december 2020) resulteert in het volgende bedrag: − 5% van de boekwaarde ad € 3,14 miljoen € 157.000,00 − 5% van de nog te realiseren opbrengsten ad € 4,65 miljoen € 232.500,00 Totaal benodigd weerstandsvermogen grondexploitaties € 389.500,00 Dit is dus de minimale omvang van deze claim binnende reserve Gebiedsontwikkeling. Jaarlijks wordt dit bedrag geactualiseerd met toepassing van de IFLO-methode in het kader van het MPG. Indien bij de verkoop van gronden binnen projecten met een faciliterend grondbeleid, voormalige grondexploitaties en zonder concreet plan een boekwinst wordt gehaald, wordt deze gestort in de Reserve Gebiedsontwikkeling ten gunste van de claim risico’s grondexploitaties, tot het bedrag van de minimale omvang. Het college van burgemeester en wethouders wordt gemandateerd om deze boekwinsten te storten in de Reserve Gebiedsontwikkeling.

Bijlage Financiële kaders grondbeleid

Pagina | 8