concept Nota Grondbeleid Gemeente Roermond 2021 met bijlagen

NOTA GRONDBELEID GEMEENTE ROERMOND 2021

INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk 1. Inleiding en doel 1.1. Aanleiding actualisatie Nota Grondbeleid...................................................................................... 2 1.2. Doelstelling Nota Grondbeleid ....................................................................................................... 2 1.3. Doelen van grondbeleid ................................................................................................................. 3 Hoofdstuk 2. Beleidskaders grondbeleid 2.1. Inleiding .......................................................................................................................................... 2.2. Ruimtelijke inpassing ...................................................................................................................... 2.3. Speerpunten van beleid ................................................................................................................. 2.3.1. De gezonde en veilige stad................................................................................................ 2.3.2. Aantrekkelijke woon- en werkstad ................................................................................... 2.3.3. De duurzame stad / Energie en Klimaat............................................................................ 2.3.4.

Stad van de drie grote trekkers ......................................................................................... 2.4. Afwegen en prioriteren ..................................................................................................................

4 5 5 5 5 6 6 6

Hoofdstuk 3. Grondbeleid gemeente Roermond 3.1. Hoofdvormen van grondbeleid ...................................................................................................... 9 3.2. Actief grondbeleid .......................................................................................................................... 9 3.3. Faciliterend grondbeleid................................................................................................................. 9 3.4. Mengvormen .................................................................................................................................. 10 3.5. Grondbeleid gemeente Roermond................................................................................................. 10 Hoofdstuk 4. Organisatorische kaders 4.1. Verdeling verantwoordelijkheden raad en college ........................................................................ 13 4.2. Gebiedsontwikkeling in fasen......................................................................................................... 14 4.3. Rapportages.................................................................................................................................... 17 4.4. Rapporteren veranderingen ........................................................................................................... 18 Hoofdstuk 5.

Instrumenten van grondbeleid 5.1. Grondbeleidsinstrumenten ............................................................................................................ 19 5.2. Actief grondbeleid .......................................................................................................................... 19 5.3. Faciliterend grondbeleid ................................................................................................................ 20 5.4. Regelgeving aanbesteding/staatssteun ……………. ......................................................................... 23 Hoofdstuk 6. Financiële aspecten Grondbeleid 6.1. Inleiding .......................................................................................................................................... 24 6.2. Gemeentelijke grondexploitaties ................................................................................................... 24 6.3. Faciliterend grondbeleid ................................................................................................................ 25 6.4. Overige gronden ............................................................................................................................ 26 6.5. Reserve Gebiedsontwikkeling ........................................................................................................ 27 Bijlagen: 1.

Uitwerking beleid kostenverhaal 2. Financiële kaders grondbeleid Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 1

Hoofdstuk 1 1.1.

Inleiding en doel

Aanleiding actualisatie Nota Grondbeleid

In de Nota Grondbeleid legt de gemeente Roermond het grondbeleid voor de komende jaren vast. Omstandigheden en regelgeving veranderen voortdurend. Daarom is een regelmatige toetsing van het beleid op actualiteit noodzakelijk. Afspraak is dat deze nota eens per raadsperiode wordt getoetst op actualiteit. De huidige nota is vastgesteld in 2016. In de begroting 2020 is aangegeven dat er van uit wordt gegaan dat een aangepaste nota ter vaststelling aan de raad kan worden aangeboden. Hierbij is er van uitgegaan dat de Omgevingswet per 1 januari 2021 in werking zou treden. Ook de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet is tot stand gekomen, waarvan de inwerkingtreding gelijktijdig met de Omgevingswet zal plaatsvinden. Deze Aanvullingswet bevat een aantal wijzigingen in de regeling voor het kostenverhaal. Het doel daarvan is om het kostenverhaal te vereenvoudigen, te verbeteren en flexibeler te maken. Inmiddels is duidelijk dat de inwerkingtreding van de Omgevingswet is uitgesteld tot naar verwachting 1 januari 2022. Dat laat onverlet dat de nieuwe regelgeving bekend is en dat daarmee rekening gehouden kan worden in de nieuw vast te stellen Nota Grondbeleid. De commissie BBV heeft in 2019 een nieuwe notitie uitgebracht “Grondbeleid in begroting en jaarstukken”.

Het betreft een samenvoeging, aanvulling en actualisering van eerder uitgebrachte notities over grondexploitaties en faciliterend grondbeleid. Aanleiding voor de nieuwe notitie was de behoefte aan meer duidelijkheid over de toepassing van de in 2016 gewijzigde voorschriften in het Besluit begroting en verantwoording. De nieuwe notitie bevat dus vooral verduidelijkingen en kent geen verzwaringen ten opzichte van de eerdere notities. We merken dat er steeds meer sprake is van het ontwikkelen in binnenstedelijk gebied, waarbij veel meer afstemming nodig is tussen verschillende partijen. Deze ontwikkeling vraagt om handvaten voor een goede belangenafweging. De totale programmering, zowel binnenstedelijk als daarbuiten, moet beoordeeld worden en vraagt soms om prioriteiten te stellen in de gebiedsontwikkelingen. Deze nieuwe nota biedt daartoe een afwegingskader. Roermond voert een faciliterend grondbeleid, op basis waarvan particuliere initiatieven mogelijk worden gemaakt. Plannen van initiatiefnemers worden getoetst en er worden afspraken gemaakt over de realisering van de ontwikkeling en het kostenverhaal. Deze nota biedt uitgangspunten en kaders hiervoor. Soms is het ook nodig dat de gemeente zelf actief grondbeleid voert om, door aan- en verkoop van grondeigendom, ontwikkelingen te stimuleren.

Het gaat dan om ontwikkelingen die niet door marktpartijen worden opgepakt, maar waarvan realisering gewenst is om gemeentelijke doelstellingen te realiseren. Deze nota biedt kaders voor de toepassing van deze rol. 1.2.

Doelstelling Nota Grondbeleid

De gemeente Roermond heeft ambities en beleid op het gebied van ruimtelijke ordening, wonen, Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 2

economie, voorzieningen, duurzaamheid, groen, mobiliteit. Dit vertaalt zich naar ruimtelijke projecten en activiteiten. Grondbeleid is geen doel op zich, maar moet worden beschouwd als een sturingsinstrument om de realisatie van beleidsdoelstellingen mogelijk te maken, op een bestuurlijk en economisch verantwoorde wijze. Het biedt instrumenten om de regie over de ruimtelijke ontwikkelingen te voeren. De Nota Grondbeleid biedt dan ook een “gereedschapskist” voor het door de gemeente Roermond te voeren grondbeleid. Doelstellingen van de Nota Grondbeleid zijn: • een kader voor ontwikkelingen, waarbij de inzet van gemeentelijke grondbeleidsinstrumenten nodig is voor de opgaven en de doelstellingen die voortvloeien uit het gemeentelijk beleid; • bijdragen aan de samenwerking tussen de gemeente en ontwikkelende partijen, eigenaren en partners in de gebiedsontwikkeling, in deze nota wordt aangegeven hoe we werken en hoe we (ook zakelijk) optreden; • het naar buiten toe kenbaar maken van het door de gemeente gevoerde grondbeleid. • het bieden van een basis voor transparante en eenduidige werkwijze voor de uitvoering van het grondbeleid van de gemeente. • kaders voor de vaststelling van grondprijzen, risicomanagement en informatievoorziening. 1.3.

Doelen van grondbeleid

Het grondbeleid is geen doel op zichzelf, maar is een middel om de doelstellingen van de gemeente, die zijn vastgelegd in visies en beleidsnota’s over verschillende ontwikkelingen, te realiseren. Omdat ruimtelijk, economisch en maatschappelijk beleid elkaar raken in gebiedsontwikkelingen, leggen we in deze nota nadruk op een brede integrale afweging. Dit integrale denken - gericht op het bereiken van meerwaarde door het combineren van uiteenlopende doelen - staat centraal in de nieuwe Omgevingswet. Alhoewel de ingangsdatum van deze wet nog niet duidelijk is, nemen we dit wel al mee als uitgangspunt voor het grondbeleid. In de volgende paragraaf zijn de speerpunt samengevat zoals die in de omgevingsvisie zullen worden openomen.

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 3

Hoofdstuk 2 2.1

Beleidskaders grondbeleid

Inleiding

In een aantal door de raad vastgestelde beleidskaders zijn gemeentelijke doelen vastgelegd die relevant zijn voor gebiedsontwikkeling. De onderstaande tabel geeft een overzicht van het voor gebiedsontwikkelingen relevante beleid, waarbij de volgende opmerkingen worden geplaatst: Het • Er is sprake van een (continu) actualiseringsproces van beleid. De tabel is dus een momentopname (2020) van het geldende beleid. • De Omgevingsvisie is in voorbereiding en wordt naar verwachting in 2021 vastgesteld. Overzicht beleidskaders relevant voor gebiedsontwikkeling

Jaar vaststelling

Toekomstvisie Roermond 2030

2016

Omgevingsvisie

2021

Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018 tot en met 2021

2019

Economische visie Roermond

2017

Vitale Stad

2017

Regionaal beleidskader werklocaties Midden-Limburg

2019

Intergemeentelijke structuurvisie Maas en Maasplassen

2014

Groenvisie Roermond

2016

Duurzaamheidsvisie Roermond

2017

Ruimtelijk kwalitatief kader en Studie energiepotentieel gemeente Roermond

2020

Mobiliteitsvisie

2016

Nota Beeldkwaliteit

2015

Nota Parkeernormen

2014

Het aantal doelen uit de verschillende beleidsnota’s is relatief omvangrijk. Dat maakt het beoordelen van Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 4

plannen lastig. Zeker in een vroeg stadium, zoals de voorbereidingsfase, waarin alleen nog globale informatie beschikbaar is. Het is in een vroeg stadium van planvorming daarom extra lastig om aan uitgebreide sets met doelen te toetsen, omdat veel informatie nog niet is uitgewerkt. De nieuwe Omgevingswet vraagt van de gemeente dat ze openstaat voor de samenleving en initiatieven dus niet alleen worden benaderd vanuit de eigen doelen, maar ook vanuit de wens of de behoefte van de maatschappij. 2.2

Ruimtelijke inpassing

Getoetst wordt in hoeverre een gebiedsontwikkeling aansluit bij de ruimtelijke kaders. Vanuit deze kaders en ‘de ladder voor de duurzame verstedelijking’ moeten primair de mogelijkheden voor nieuwe gebiedsontwikkelingen worden benut, die liggen binnen het bestaand stedelijk gebied. Belangrijke elementen voor ruimtelijke inpassing van gebiedsontwikkelingen zijn neergelegd in de verschillende ruimtelijke kaders van de gemeente Roermond. 2.3

Speerpunten van beleid

In de omgevingsvisie die momenteel binnen de gemeente Roermond wordt opgesteld worden de volgende speerpunten opgenomen: − de gezonde en veilige stad; − aantrekkelijke woon- en werkstad; − de duurzame stad / energie en klimaat; − stad van drie grote trekkers. 2.3.1

De gezonde en veilige stad

Roermond wil werken aan de verbetering van de gezondheid van haar inwoners en zorgen voor een veilige (leef)omgeving. Dat betekent: een goede milieukwaliteit, aandacht voor toegankelijkheid en inclusiviteit goede langzaam verkeersverbindingen, passende huisvesting, voldoende mogelijkheden om in de publieke ruimte te sporten, te bewegen en elkaar te ontmoeten en goede bereikbaarheid van parken en buitengebied. Actie-/uitgangspunten: − de gemeente neemt haar verantwoordelijkheid voor een gezonde en veilige leefomgeving; − met de fiets is de snelste weg; − de publieke ruimte is ingericht op beweging en ontmoeten; − iedereen moet makkelijk bij groene longen/gebieden komen binnen en buiten de stad. 2.3.2

Aantrekkelijke woon- en werkstad

We willen een onderscheidend profiel in de regio ontwikkelen, als moderne stad voor jong en oud. De plannen voor onderwijslocaties, nieuwe woningen, werkgelegenheid en maatschappelijke voorzieningen sluiten hierop aan.

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 5

Actie-/uitgangspunten: − inzetten op Roermond als woon- en werkstad voor hoog opgeleide jongeren; − eigentijdse onderwijslocaties in verbinding met de stad; − we passen de principes van duurzaam ruimtegebruik toe; − streven naar spreiding van maatschappelijke voorzieningen over de gemeente. 2.3.3

De duurzame Stad / Energie en Klimaat

Roermond zet zich in voor een klimaatneutraal Roermond. Duurzaamheid is een opgave voor ons allemaal. Het heeft betrekking op hoe we wonen, werken, recreëren, hoe we ons verplaatsen, kortom op alle keuzes die we maken. Dat betekent dat we bij alle ontwikkelingen nadenken over de wijze waarop we een klimaat neutrale en klimaatbestendige invulling hieraan geven, waarbij we ook aspecten zoals veiligheid meewegen. Daarnaast werken we aan hoogwaterveiligheid, waarbij water en stad elkaar versterken. Actie-/uitgangspunten: − duurzaamheid stellen we als randvoorwaarde; − we werken uit waar duurzame energieopwekking plaats kan vinden; − we streven naar een toekomstig bestendig beheer en ontwikkeling van de ondergrond; − we zetten in op meervoudig ruimtegebruik; − integrale afweging met betrekking tot hoogwaterveiligheid; − we stimuleren transport over water (om vrachtverkeer te verminderen). 2.3.4

Stad van de drie grote trekkers

Vanuit ruimtelijk en economisch perspectief heeft Roermond drie grote trekkers: de historische binnenstad, de stedelijke Maasplassen en het Designer Outlet Roermond. Hier is plek voor ontspanning en ontmoeting voor zowel de eigen inwoners als bezoekers. Ontspanning en ontmoeting is ook hetgeen deze drie met elkaar verbindt. De onderlinge fysieke verbindingen en naar de rest van stad zijn beperkt en verdienen opwaardering. Alleen zo kunnen deze onderscheidende kwaliteiten voor de stad goed benut worden. Actie-/uitgangspunten: − Roermond ontwikkelt zich als stad voor meerdaags bezoek; − betere ontsluiting; − beleving van de stad op peil houden; − cultuurhistorische kwaliteiten in stand houden, versterken en meer zichtbaar maken en uitdragen; − monumenten en archeologie vormen vaak in de binnenstad het vertrekpunt bij ruimtelijke ontwikkelingen. 2.4

Afwegen en prioriteren

Focus op kansrijke projecten verhoogt de kans op snelle en kwalitatief goede realisatie. Met alles tegelijk bezig zijn, leidt tot verzanden. Bovendien scoort niet elk initiatief even hoog op elke doelstelling vanuit de verschillende beleidskaders. Dit maakt prioriteren noodzakelijk. De afweging tussen verschillende belangen is uiteindelijk een bestuurlijke keuze. Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 6

Wat betreft de ruimtelijke inpassing wordt getoetst of een initiatief aansluit op de ruimtelijke kaders. Daarnaast wordt een initiatief getoetst op de hiervoor beschreven speerpunten van beleid: − de gezonde en veilige stad; − aantrekkelijke woon- en werkstad; − de duurzame stad / energie en klimaat; − stad van drie grote trekkers. Bij de afweging en prioritering is een initiatief kansrijk, als het hoog scoort op de in de verschillende speerpunten van beleid geformuleerde uitgangspunten. Voor ieder initiatief wordt inzichtelijk gemaakt hoe hoog de score is per speerpunt. Dit worden weergegeven met de kwalificaties “hoog”, “midden”, “laag” of geen score. Ook wordt inzichtelijk gemaakt hoe breed een initiatief scoort, met andere woorden op hoeveel van de speerpunten scoort het project. Ook de financiële impact van een project wordt bij de afweging en prioritering betrokken. De financiële impact bestaat niet alleen uit het resultaat van het project zelf. Dat resultaat bestaat uit het saldo van de opbrengsten minus de noodzakelijke kosten die gemaakt moeten worden om het project te realiseren. Daarnaast heeft een gebiedsontwikkeling een breder effect op de gemeentebegroting. Zo leidt een project tot hogere OZB-opbrengsten voor de gemeente en ontstaan er wijzigingen in de beheer- en onderhoudskosten van een gebied.

De financiële impact bestaat dus uit het totale effect op de gemeentebegroting. Deze financiële impact moet afgewogen worden tegen de toets van een project aan de speerpunten van beleid. Een gebiedsontwikkeling is nooit een doel op zich, maar een middel om de beleidsdoelen van de stad of een wijk te bereiken. Uiteindelijk is het een bestuurlijke afweging of een project in voldoende mate bijdraagt aan deze beleidsdoelen versus de financiële impact op de gemeentebegroting. Per gebiedsontwikkeling wordt de bestuurlijke afweging gemaakt of de maatschappelijke kosten en baten opwegen tegen de financiële kosten en baten. In het Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkelingen (zie paragraaf 4.3) wordt de afweging en prioritering in samenhang gemaakt. In het schema op de volgende pagina is dit afwegingsproces samengevat.

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 7

Ruimtelijke inpassing: Toets aan de ruimtelijke beleidskaders

Effect op begroting gemeente: −

− −

Effect op doelstellingen stad/wijk: −

Financieel resultaat project:

Toets speerpunten van beleid:

Resultaat grondexploitatie of faciliterend

De gezonde en veilige stad

grondbeleid

Aantrekkelijke woon- en werkstad

Beheerskosten:

De duurzame stad / energie en klimaat

Wegen, riolering, groen etc.

Stad van drie grote trekkers

Opbrengsten: OZB, uitkering gemeentefonds, parkeerinkomsten etc.

Bestuurlijke afweging: Wat is de impact op de begroting Wat is de impact op de stad/wijk

Afwegen en prioriteren: • •

Bij ieder initiatief waarbij kostenverhaal aan de orde is wordt het in het schema weergegeven afwegingsproces gevolgd. In het Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkelingen wordt de afweging en prioritering in samenhang gemaakt.

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 8

Hoofdstuk 3 3.1

Grondbeleid gemeente Roermond

Hoofdvormen van grondbeleid

We kunnen een tweetal hoofdvormen van grondbeleid onderscheiden: faciliterend en actief. Binnen het faciliterend grondbeleid kan nog onderscheid gemaakt worden tussen regie-faciliterend en passieffaciliterend. Ook bestaan er combinatievormen. 3.2

Actief grondbeleid

De gemeente koopt ruwe bouwgrond in, verzorgt de benodigde planologische wijzigingen, maakt de grond bouw- en woonrijp en verkoopt bouwkavels. Kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de grond zijn voor rekening van de gemeente en opbrengsten komen ten gunste van de gemeente. De gemeente voert gedurende het hele proces van grondontwikkeling de regie. De gemeente draagt de bijbehorende markt- en projectrisico’s. Enkele voordelen: • Regiefunctie kan maximaal ingevuld worden, de gemeente is grondeigenaar. • Zeggenschap van de gemeente over kwaliteit, programma, planning, prijzen en tempo. • Potentie om te profiteren van waardestijging, inkomsten komen ten goede van de gemeente (in geval van winstpotentie). Enkele nadelen: • Volledige marktrisico’s en project specifieke risico’s zijn voor de gemeente. • Financiële tegenvallers kunnen leiden tot minder ruimtelijke kwaliteit. • Potentiële kans op verliezen. • Vergt relatief veel financiële en organisatorische inzet. 3.3

Faciliterend grondbeleid

De gemeente faciliteert de grondeigenaren/marktpartijen bij de door henzelf te realiseren ontwikkeling. De gemeente heeft of verwerft geen eigen grondpositie. De gemeente beperkt hierdoor de financiële risico’s bij gebiedsontwikkeling. Initiatiefnemers kunnen niet zonder de gemeente projecten realiseren. Daarom wordt samengewerkt om projecten te realiseren, mits deze binnen de gewenste kaders passen. Daarbij worden de door de gemeente gemaakte kosten op de initiatiefnemer verhaald. Enkele voordelen: • Relatief beperkte inspanning in vergelijking met actief grondbeleid en relatief beperkte investeringen en risico’s. • Kostenverhaal bij private partijen verantwoordelijk voor gebiedsontwikkeling, zodat in principe de kosten van gemeentelijke activiteiten en werken gedekt zijn. • Potentiële kans om kwaliteitsvoordelen te bereiken door marktwerking. Enkele nadelen: • Zeggenschap en sturingsmogelijkheden van de gemeente zijn beperkter dan bij actief grondbeleid. Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 9

•

Gebiedsontwikkeling past mogelijk niet (geheel) bij beleidsprioriteiten va de gemeente.

Binnen het faciliterend grondbeleid kan nog onderscheid worden gemaakt in regie-faciliterend en passief-faciliterend grondbeleid. Regie-faciliterend grondbeleid De gemeente vervult een actieve regierol om (private) partijen te bewegen en te stimuleren om een gebiedsontwikkeling op te pakken en doelen te realiseren. De gemeente is hierbij een belangrijke partner voor deze partijen die meedenkt en ondersteunt. Dit sluit ook aan bij de komende Omgevingswet, waarin van de gemeente meer samenwerking met de omgeving wordt verwacht om ontwikkelingen te realiseren. Tot de omgeving behoren niet alleen de inwoners maar ook marktpartijen die ontwikkelingen willen realiseren. Om in die samenwerking als volwaardig partner te kunnen functioneren als gemeente is het zaak dat de gemeente een helder beeld heeft voor een bepaald gebied, voordat ontwikkelingen worden geïnitieerd. Passief-faciliterend grondbeleid De gemeente vervult een reactieve rol. De gemeente reageert op initiatieven van (private) partijen door deze te faciliteren, bijvoorbeeld door het bestemmingsplan aan te passen zodat een private gebiedsontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. De voor- en nadelen van faciliterend grondbeleid gelden voor zowel regie-faciliterend als passieffaciliterend grondbeleid.

Daarbij geldt dat de zeggenschap en sturingsmogelijkheden van de gemeente ten aanzien van de gebiedsontwikkeling bij passief-faciliterend grondbeleid wat beperkter zijn. 3.4

Mengvormen

Naast de hiervoor beschreven hoofdvormen van grondbeleid, bestaan er ook mengvormen. Deze mengvormen betreffen onder meer publiek-private samenwerkingen (PPS) en het bouwclaimmodel. • Een PPS is een samenwerking tussen de gemeente en één of meerdere private partijen. Dit kan door middel van een joint venture waarbij de partijen samenwerken in een gemeenschappelijke rechtspersoon. Een andere vorm is het werken met concessies, waarbij de private partij het recht krijgt om diensten te leveren conform de gemeentelijke eisen. • Het bouwclaimmodel houdt in dat de gemeente een samenwerkingscontract sluit met een private partij waarbij die partij haar grondpositie aan de gemeente verkoopt. De gemeente maakt de grond bouwrijp en verkoopt deze terug met het ‘productierecht’ voor de private partij op de verkochte kavels. 3.5

Grondbeleid gemeente Roermond

In de tabel op de volgende bladzijde zijn de hoofdvormen van grondbeleid uiteengezet, waarbij een onderscheid is gemaakt in regie-faciliterend en passief-faciliterend grondbeleid.

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 10

Regie-faciliterend

Passief-faciliterend

− Actief faciliteren en

− Sturend/bepalend in het

enthousiasmeren van Rol gemeente

grondeigenaren en (markt-)partijen.

Actief

− Reactief faciliteren van private partijen.

− Gezamenlijke visie en

hele proces. − Visie en planontwikkeling. − Gebiedsontwikkeling.

planontwikkeling. − Gezamenlijke visie en Rol private partijen

planontwikkeling. − Gebieds- & vastgoedontwikkeling.

Gemeente heeft grondpositie?

− Nee

− Visie en planontwikkeling. − Gebieds- & vastgoed-

− Vastgoedontwikkeling.

ontwikkeling.

− Nee

− Ja

− Gemeente voor de Wie loopt risico?

− Private partijen.

− Private partijen.

Grondexploitatie. − Private partijen voor de vastgoedexploitatie.

Opbrengsten en kosten

− Private partijen.

− Private partijen.

− Kostenverhaal door

− Kostenverhaal door

gemeente.

− Gemeente

gemeente.

In de praktijk zien we dat ontwikkellocaties binnen onze gemeente vaak al in bezit zijn van ontwikkelende partijen of de gemeente heeft al overeenkomsten gesloten met marktpartijen. Daarbij is de financiële positie van de gemeente zodanig, dat de mogelijkheden om op verantwoorde wijze grootschalig te investeren in aankoop van gronden beperkt zijn. Om de gemeentelijke beleidsdoelen te verwezenlijken, is een voorkeur voor een voortzetting van het faciliterend grondbeleid dus logisch. Voor gebiedsontwikkelingen die van wezenlijk belang zijn voor het realiseren van de gemeentelijke doelen kan gemotiveerd worden gekozen voor een regie-faciliterend grondbeleid. De gemeente past actief grondbeleid toe als blijkt dat marktpartijen een bepaalde gebiedsontwikkeling niet oppakken en daardoor de realisering van gemeentelijke doelen in het gedrag komt. De gemeente maakt een zakelijke afweging over de inzet van actief grondbeleid, waarbij de specifieke regels voor de jaarverslaglegging van de commissie BBV (Besluit begroting en verantwoording) worden meegenomen. De gemeente Roermond neemt samen met de gemeenten Roerdalen, Leudal, Maasgouw en EchtSusteren deel aan de Ontwikkelingsmaatschappij Midden-Limburg BV (hierna: OML). Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 11

Doel van OML is om binnen de regio van de aangesloten gemeenten te komen tot een regionale economische ontwikkeling en werkgelegenheid te stimuleren. OML doet dit door het ontwikkelen, beheren en revitaliseren van bedrijvenconcentratiegebieden, het exploiteren van bedrijfsgebouwen, het fungeren als intermediair tussen bedrijfsleven en overheidsinstanties en het uitvoeren van projecten ter versterking van de sociaal economische structuur. Toepassing grondbeleid: • •

•

•

Voorkeur van de gemeente is een faciliterend grondbeleid. Voor gebiedsontwikkelingen die van wezenlijk belang zijn voor het realiseren van de gemeentelijke doelen kan gemotiveerd worden gekozen voor een regie-faciliterend grondbeleid. Bij faciliterend grondbeleid wordt de samenwerking met grondeigenaren en marktpartijen geregeld via een - op basis van vrijwilligheid - te sluiten privaatrechtelijke overeenkomst, waarin ook de afspraken over het verhaal van de gemeentelijke kosten worden vastgelegd. Als dat niet mogelijk is, verloopt kostenverhaal via het wettelijk beschikbare instrumenten voor publiekrechtelijk kostenverhaal. Indien de realisering van beleidsdoelen in het gedrag komt omdat marktpartijen gebiedsontwikkelingen niet oppakken kan, mits goed beargumenteerd, er voor worden gekozen om actief grondbeleid toe te passen. Actief grondbeleid kan alleen worden toegepast nadat de raad daartoe heeft besloten.

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 12

Hoofdstuk 4 4.1.

Organisatorische kaders

Verdeling verantwoordelijkheden raad en college

De verdeling van verantwoordelijkheden is hierna in het kort beschreven. De raad stelt de kaders en houdt daarop toezicht. Het college is het dagelijks bestuur en zorgt voor de sturing, binnen de vastgestelde kaders, om de gestelde doelen te bereiken. Het college legt daarover periodiek verantwoording af. De uitvoering van het beleid vindt plaats door het ambtelijk apparaat. Op basis van bestuurlijk goedgekeurde plannen/exploitaties of projectdocumenten worden de overeengekomen activiteiten uitgevoerd. De rolverdeling binnen de gemeente tussen het college en de raad is in het navolgende schema weergegeven: Gemeenteraad

College

Grondbeleid

•

Stelt Nota Grondbeleid en daarmee de kaders vast

• •

Uitvoeren Grondbeleid Legt verantwoording af over het gevoerde grondbeleid in de paragraaf grondbeleid

Aankoop van grond

•

Met het vaststellen van grondexploitaties worden budgetten beschikbaar gesteld Onteigeningsbesluit en aanwijzing voorkeursrecht gemeenten

•

Aankoop van gronden en gebouwen binnen beschikbaar gestelde budgetten

• Verkoop van grond

•

Waar nodig reageren met wensen en bedenkingen conform Gemeentewet.

• •

Verkoop gronden en gebouwen Vaststellen algemene verkoopvoorwaarden

Kostenverhaal

•

Wensen en bedenkingen formuleren bij voorgestelde anterieure overeenkomsten met substantiële impact. Vaststellen exploitatieplan

•

Sluiten intentie, anterieure en posterieure overeenkomsten, in rekening brengen exploitatiebijdrage bij aanvraag planologische inpassing

Vaststellen en afsluiten grondexploitaties Vaststellen tussentijdse wijzigingen Resultaatbestemming bij de verplichte tussentijdse winstneming Jaarlijkse kredietverlening voor de uitgaven in de grondexploitatie.

•

Voorbereiden nieuwe grondexploitaties Opstellen en actualiseren van grondexploitaties Rapporteren over tussentijdse wijzigingen

Vaststellen omgevingsvisie, omgevingsplannen, gebiedsvisies en sectoraal beleid

•

Vaststellen begroting, jaarrekening, bestuursrapportages

•

• Grondexploitatie

• • • •

Programma en kwaliteit

Kaderstelling, toezicht en verantwoording

•

•

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

• •

•

Voorbereiding ruimtelijke plannen en beleidsnotities Toetsing van plannen aan beleid en wetgeving Voorbereidingen verantwoording begroting, jaarrekening (paragrafen grondbeleid), bestuursrapportages. Pagina | 13

4.2.

Gebiedsontwikkeling in fasen

Er is bij de gemeente sprake van projectmatig werken. Zowel het proces van faciliterend als het actieve grondbeleid doorloopt vier fasen: verkenning, haalbaarheid, ontwerp en uitvoering. Door in vier fasen te werken, bakenen we de werkzaamheden af en maken we gefaseerde sturing en integrale afweging mogelijk. De vraag óf gestart wordt met de haalbaarheidsfase, wordt zowel bij actief als bij faciliterend grondbeleid afgewogen op basis van de resultaten van de verkenningsfase door een besluit van het college. De raad heeft bij faciliterend en actief grondbeleid een formele rol bij vaststelling van een planologisch besluit. Het college is bevoegd tot het aangaan van een intentie- en kostenverhaalsovereenkomst. Bij actief grondbeleid stelt de raad de (geactualiseerde of herziene) grondexploitatie als financieel kader vast. De raad wordt over majeure projecten met een substantiële omvang of substantiële impact op de omgeving vroegtijdig geïnformeerd en er wordt vroegtijdig tussen raad en college afgestemd over kansen en bedreigingen en hoe daarmee om te gaan. Toelichting faciliterend grondbeleid: Bij particuliere initiatieven wordt in de verkennende fase globaal getoetst aan het relevante gemeentelijke beleid. Bij een positieve toets wordt een intentieovereenkomst gesloten voor plannen die in de wet zijn aangewezen en waarvoor de verplichting geldt tot het verhalen van kosten.

In de haalbaarheidsfase wordt voor dergelijke plannen uitsluitend gewerkt op basis van een gesloten intentieovereenkomst. In deze overeenkomst maakt de gemeente met de initiatiefnemer afspraken over de aard en de omvang van diverse (toetsende) gemeentelijke werkzaamheden in relatie tot het voorgenomen plan en de financiële bijdrage die hiervoor in rekening wordt gebracht. De intentiefase wordt succesvol afgerond als de gemeente en de initiatiefnemer overeenstemming bereiken over een kostenverhaalsovereenkomst. In de kostenverhaalsovereenkomst maken partijen o.a. afspraken over het verdere proces van de planvorming en het volledige kostenverhaal van de gemeente dat hieraan verbonden is. Indien partijen binnen de in de intentieovereenkomst afgesproken periode geen overeenstemming bereiken over de verdere planuitwerking en een te sluiten anterieure kostenverhaalsovereenkomst, dan eindigt de gemeentelijke gespreksverplichting en vindt geen restitutie plaats van de bijdrage die de initiatiefnemer aan de gemeente heeft betaald. Toelichting actief grondbeleid: Na een eerste verkenning kan besloten worden om een plan in de haalbaarheidsfase uit te werken. De verkenningsfase wordt afgesloten met een raadsbesluit. Gelijktijdig zal de raad een voorstel worden voorgelegd voor toekenning van een voorbereidingskrediet.

Onder de voorwaarden die door de Commissie BBV zijn bepaald, kunnen de voorbereidingskosten in de haalbaarheids- en ontwerpfase worden geactiveerd. Deze geactiveerde kosten kunnen dan later, bij de opening van de grondexploitatie, ten laste van de grondexploitatie gebracht worden. In de haalbaarheidsfase worden met de raad de uitgangspunten van de globale planvorming afgestemd. Na de haalbaarheidsfase volgt een beslissing door de raad en wordt gestart met de ontwerpfase. Bij een positief besluit op de ontwerpfase kan de raad overgaan tot formele vaststelling van een grondexploitatie en een planologisch besluit. Daarmee start de uitvoeringsfase. Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 14

Proces faciliterend grondbeleid Uitvoering

Verkenning Korte oriëntatie op wenselijkheid en Kernactiviteit

(on)mogelijkheden Voorbereiden intentieovereenkomst

Financieel

Begroting gemeente

Haalbaarheid Haalbaarheidsanalyse op hoofdlijnen

Ontwerp

Uitvoeren werkzaamheden

Uitwerken plannen Planologische procedures

Voorbereiden

Uitvoering

en afspraken conform kostenverhaalsovereenkomst

kostenverhaalsovereenkomst Kostenverhaal conform

Kostenverhaal conform

Kostenverhaal conform

intentieovereenkomst

kostenverhaalsovereenkomst

kostenverhaalsovereenkomst

Tussentijdse Mijlpalen

Opstarten verkenning

Vaststellen

afstemming

Vaststellen

Vaststellen

Intentie-

met raad bij

kostenverhaals-

planologisch

overeenkomst

majeure

overeenkomst

besluit

Verlenen

Afsluiten

omgevingsvergunning

project

projecten

Proces actief grondbeleid

Verkenning

Kernactiviteit

Korte oriëntatie op wenselijkheid en (on)mogelijkheden

Financieel

Begroting gemeente

Mijlpalen

Opstarten verkenning

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Haalbaarheid Ruimtelijke, maatschappelijke en financiële haalbaarheidsanalyse op hoofdlijnen

Ontwerp

Uitvoering

Ontwerp en detaillering, uitwerken grondexploitatie en risicoanalyse,

Aanbestedingen, fysieke realisatie,

voorbereiden planologische

verkopen bouwrijpe grond

procedures

Activeren voorbereidingskosten (later in te brengen in grondexploitatie als

Grondexploitatie inclusief inbreng

historische kosten)

gronden + historische kosten

Vaststellen

Tussentijdse

uitkomsten

afstemming

verkenning

met raad

Vaststellen uitkomsten haalbaarheid

Pagina | 15

Vaststellen grondexploitatie en planologisch besluit

Afsluiten project

4.3

Rapportages

Jaarlijks wordt er op meerdere manieren over de grondexploitaties aan de raad gerapporteerd: • Begroting (paragraaf grondbeleid): één keer per jaar: programma en beleid voor de komende jaren • Jaarrekening (paragraaf grondbeleid): één keer per jaar: verantwoording op beleid zoals opgenomen in de paragraaf bij de begroting • Via het Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkeling (MPG) informeert het college de raad jaarlijks over de uitkomsten van het grondbeleid. Dit MPG wordt door de gemeenteraad jaarlijks vastgesteld gelijktijdig met de Kadernota, samen met een actualisatie van de budgetten vastgesteld. De uitkomsten van het MPG worden verwerkt in de Jaarrekening en de programmabegroting van de gemeente. In het MPG informeert het college de raad over: − de voortgang in de projecten: ➢ de grondexploitaties ➢ de projecten op basis van faciliterend grondbeleid ➢ overige grond − risico’s en weerstandsvermogen; − de trends en samenhang van de ontwikkelingen. • Het college stelt per kwartaal een voortgangsrapportage vast over de stand van zaken met betrekking tot de individuele projecten. Een samenvatting van deze voortgangsrapportage wordt met een raadsinformatiebrief ter informatie aan de raad gezonden. De eerste rapportage naar de stand per 1 april, de tweede rapportage naar de stand per 1 juli en de derde rapportage naar de stand per 1 oktober.

Over het vierde kwartaal wordt geen afzonderlijke rapportage opgesteld, die maakt deel uit van met MPG. In onderstaand schema is het grondbeleid in de P en C cyclus weergegeven: Begroting gemeente (november)

3e kwartaalrapportage (oktober/november)

1e kwartaalrapportage (april/mei)

2e kwartaalrapportage (juli/augustus)

Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkeling (gelijktijdig met Kadernota)

Jaarrekening gemeente (juli)

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 16

4.4

Veranderingen rapporteren

Bij projecten op basis van faciliterend grondbeleid wordt als volgt gerapporteerd over veranderingen: • Via de in paragraaf 4.3 genoemde rapportages wordt de stand van zaken in de kostenverhaalsprojecten gerapporteerd. Dit omvat in ieder geval feitelijke informatie over wat het project inhoudt, de stand van zaken en de voortgang van de projecten. Bij grondexploitatieprojecten wordt als volgt gerapporteerd over veranderingen: • Via de in paragraaf 4.3 genoemde rapportages wordt de stand van zaken gerapporteerd, waarbij feitelijke informatie over wat het project inhoudt, de stand van zaken en de voortgang van de projecten wordt verstrekt. • Jaarlijks worden de grondexploitaties geactualiseerd op prijspeil 1 januari, verwerkt in het de Jaarverantwoording Grondbeleid, waarbij voor de belangrijkste verschillen ten opzichte van het voorgaand jaar een verklaring wordt gegeven. • Als tussentijds wordt besloten om de inrichtingskwaliteit van een gebied te verhogen of te verlagen ten opzichte van de vastgestelde kaders en grondexploitatie, en daarvoor substantieel extra kosten worden gemaakt of substantieel kosten worden geschrapt, is daarvoor een specifiek raadsbesluit vereist. Rapportages: •

•

Via de in paragraaf 4.3 genoemde rapportages wordt door het college verantwoording afgelegd over de voortgang van de projecten. Het betreft hierbij zowel de lopende faciliterende projecten als de lopende grondexploitaties. Informatie wordt inhoudelijk en financieel verstrekt. Voor tussentijdse wijzigingen in de inrichtingskwaliteit van een grondexploitatieproject is een specifiek raadsbesluit vereist.

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 17

Hoofdstuk 5 5.1.

Instrumenten van grondbeleid Grondbeleidsinstrumenten

Grondbeleidsinstrumenten zijn wettelijke instrumenten die een gemeente kan inzetten om gebiedsontwikkeling vorm te geven. Afhankelijk van het gekozen grondbeleid, actief of faciliterend, bestaan er verschillende instrumenten. Deze zijn hieronder beknopt uitgewerkt. Onderstaand instrumentarium is momenteel uitgewerkt in verschillende wetten. Door middel van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet zullen de instrumenten die leiden tot overheidsingrijpen in grondeigendom worden toegevoegd aan de Omgevingswet. 5.2.

Actief grondbeleid

Bij actief grondbeleid worden gronden verworven en vervolgens tot ontwikkeling gebracht door de gemeente. De hiermee gemoeide kosten worden terugverdiend uit de opbrengsten van de verkoop van bouwgrond. De wettelijke instrumenten die een gemeente kan gebruiken bij het verwerven van grond zijn: 1. Minnelijke verwerving Bij minnelijke verwerving wordt er met de eigenaar van een perceel onderhandeld over de mogelijkheid om tot een aankoop te komen. Beide partijen zijn gelijkwaardig aan elkaar. Tussen partijen is overeenstemming over de (ver)koopvoorwaarden vereist. Om ongeoorloofde staatsteun te voorkomen moet een grondtransactie passen binnen het kader van een onafhankelijke externe taxatie voor de waardebepaling. 2. Voorkeursrecht gemeenten De Wet biedt de gemeente de mogelijkheid om af te dwingen dat een eigenaar, bij een voorgenomen verkoop, de grond eerst aan de gemeente moet aanbieden. Vervolgens moeten de eigenaar en de gemeente het eens worden over de prijs. Het voorkeursrecht gemeenten is een passief middel. Zolang de eigenaar de grond niet te koop aanbiedt gebeurt er niets. Gemeenten kunnen van dit voorkeursrecht gebruik maken om te voorkomen dat grondeigenaren en projectontwikkelaars de grond als speculatiemiddel inzetten naarmate nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zich voordoen. 3.

Onteigeningswet De overheid kan het onteigeningsinstrument inzetten als zij een eigendom wil aankopen waarvan de eigenaar in het voortraject heeft aangegeven dat hij/zij dit niet minnelijk wenst te verkopen. Onteigening is het meest ingrijpende instrument dat de gemeente kan inzetten om uitvoering te geven aan haar grondbeleid. Onteigening is alleen mogelijk als wordt aangetoond dat het publieke belang zwaarder weegt dan het persoonlijke belang. Bovendien moet duidelijk zijn dat er geprobeerd is om het perceel eerst minnelijk te verwerven. Gelet op de mogelijke impact van het instrument wordt onteigening altijd met de grootste terughoudendheid en met uiterste zorgvuldigheid ingezet. Onteigening kan door de gemeente alleen ingezet worden op basis van een vastgesteld ruimtelijk plan. Als na het vaststellen van dit plan de verwerving nog niet heeft plaatsgevonden, kan de onteigening worden ingezet. Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 18

4. Uitgifte bouwrijpe grond Indien de gemeente actief grondbeleid voert, dan vindt de uitgifte van de grond plaats middels verkoop. Dat kan zowel aan ontwikkelende partijen als aan particuliere kopers of bedrijven zijn. De uitgifte van gronden vindt altijd plaats tegen marktconforme condities. Of een grondtransactie marktconform is, kan conform de Europese Mededeling inzake staatsteun worden bepaald aan de hand van de volgende vier methoden: a. een transactie op voet van gelijkheid; b. door middel van een concurrerende, transparante, niet-discriminerende en onvoorwaardelijke inschrijvingsprocedure; c. benchmarking; en d. een taxatie door een onafhankelijke taxateur. Toepassen wettelijke instrumenten bij actief grondbeleid: • • •

Bij voorkeur worden gronden met eventuele opstallen minnelijk verworven. Onteigening wordt alleen ingezet om te voorkomen dat de realisatie van het gemeentelijk (ruimtelijk) beleid wordt belemmerd. Gronduitgifte vindt altijd plaats tegen marktconforme condities.

5.3.

Faciliterend grondbeleid

5.3.1.

Kostenverhaal

Het instrumentarium voor kostenverhaal bij faciliterend grondbeleid is thans nog verankerd in de zogenaamde Grondexploitatiewet, een onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Uitgangspunt is dat de gemeente bij particuliere initiatieven waarbij sprake is van aangewezen bouwplannen verplicht is om kostenverhaal toe te passen. In de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet blijft het systeem van kostenverhaal in de basis ongewijzigd. Uitgangspunt blijft dat de gemeente verplicht is kosten te verhalen, met een voorkeur voor een privaatrechtelijke overeenkomst en als “stok achter de deur” een publiekrechtelijk instrument voor kostenverhaal indien de gemeente geen overeenstemming over een overeenkomst kan bereiken. Wel is er een aantal wijzigingen aangebracht, met name bedoeld om de bestaande regeling aan te passen aan de Omgevingswet. Zo zal het exploitatieplan bijvoorbeeld integraal opgenomen gaan worden in het omgevingsplan. Het doel van de wijzigingen is om het kostenverhaal te vereenvoudigen, te verbeteren en flexibeler te maken. 1. Privaatrechtelijke overeenkomsten kostenverhaal Dit is een overeenkomst die de gemeente en een private partij vrijwillig sluiten vóór de wijziging van een ruimtelijk besluit. Hierin worden afspraken gemaakt over diverse aspecten van het project, de planning en de fasering.

Er is een wettelijke basis om in deze overeenkomst afspraken te maken over het kostenverhaal, zodat de kosten die de gemeente maakt voor de plantontwikkeling kunnen worden verhaald op de private partij. Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 19

2. Publiekrechtelijk kostenverhaal Wanneer het de gemeente niet lukt om met partijen een overeenkomst te sluiten over het kostenverhaal, moet zij de kosten publiekrechtelijk verhalen. Dit moet gelijktijdig gebeuren met het ruimtelijk besluit waarop dit kostenverhaal betrekking heeft. De wijze waarop de gemeente haar kosten verhaalt is opgenomen in bijlage “Uitwerking beleid kostenverhaal”. De kosten die de gemeente verhaalt op de initiatiefnemers zijn: a. De gebiedseigen kosten op basis van de wettelijke bepalingen, die onder andere omvatten: − De ambtelijke begeleidingskosten, inclusief de kosten voor de ruimtelijke procedure; − De kosten voor de realisatie en aanpassingen in het openbaar gebied (bouw- en woonrijp maken, bodemsanering, onderzoeken e.d.); − Planschade en andere schades. b. Gebied overstijgende kosten in de vorm van een bijdrage bovenwijkse voorzieningen en voor ontwikkelingen in het buitengebied bijdragen op grond van de Structuurvisie kwaliteitsbijdrage gemeente Roermond. Voor de hoogte van de ambtelijke begeleidingskosten gebruikt de gemeente de landelijke Plankostenscan, die ook voor exploitatieplannen van toepassing is. Toepassen wettelijke instrumenten bij faciliterend grondbeleid: • •

•

•

• • • • • •

Behalve in de verkenningsfase vindt kostenverhaal plaats bij projecten waarvoor de wettelijke plicht tot kostenverhaal geldt. Bij initiatieven van marktpartijen en particulieren waarbij het verplichte kostenverhaal aan de orde is (kostenverhaal hoger dan € 10.000,00 en aanpassingen aan de openbare ruimte meer dan alleen de aanleg van een inrit en aansluiting op nutsvoorzieningen) wordt voor de haalbaarheidsfase een intentieovereenkomst gesloten met afspraken over het verhaal van de gemeentelijke kosten. In de intentieovereenkomst wordt een voorschot op de exploitatiebijdrage gevraagd, waarvan de hoogte wordt bepaald aan de hand van de in de tabel in de bijlage “Uitwerking beleid kostenverhaal” opgenomen criteria. Indien het initiatief haalbaar blijkt te zijn en de gemeente bereikt overeenstemming over een anterieure overeenkomst waarin afspraken over het kostenverhaal worden opgenomen, dan wordt het voorschot verrekend met de totale aan de gemeente te betalen bijdrage. Mocht blijken dat het initiatief niet haalbaar is, dan heeft de initiatiefnemer geen recht op teruggave van het voorschot. Bij initiatieven van marktpartijen en particulieren wordt voor de ontwerpfase en de uitvoeringsfase primair ingezet op privaatrechtelijke anterieure overeenkomsten.

Bij kostenverhaal door middel van een anterieure overeenkomst wordt de juridisch planologische procedure pas na ondertekening van de overeenkomst in gang gezet. Bij anterieure overeenkomsten zet de gemeente in op maximaal kostenverhaal. Bij anterieure overeenkomsten vraagt de gemeente een bijdrage voor de ambtelijke begeleidingskosten op basis van de landelijke Plankostenscan. Deze Plankostenscan wordt niet gehanteerd bij initiatieven waarbij de te verhalen kosten lager zijn dan € 10.000,-- en de aanpassingen aan de openbare ruimte zich beperken tot de aanleg van

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 20

• • • •

•

•

• •

• •

•

een inrit en de aansluiting op de nutsvoorzieningen. Bij het verhaal van kosten van realisatie van en aanpassingen in het openbaar gebied wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de initiatiefnemer deze op eigen kosten realiseert. Indien er redenen zijn dat de gemeente opdrachtgever is voor de aanleg van de openbare ruimte, dan worden deze kosten verhaald op de initiatiefnemer. Planschades en overige schades worden verhaald op initiatiefnemer en de afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De gemeente vraagt bij overeenkomsten die na 1 juli 2021 worden gesloten een bijdrage bovenwijkse voorzieningen van € 10,00 per m² bouwterrein of € 10,00 per m² BVO afhankelijk van de functie zoals aangegeven in paragraaf 4.3.1 van de bijlage “Uitwerking beleid kostenverhaal”. Geen bijdrage wordt gevraagd ingeval het een plan betreft waarbij de te verhalen kosten lager zijn dan € 10.000,00 en er geen andere te verhalen kosten zijn dan de aanleg van een inrit en de aansluiting op de nutsvoorzieningen. Bijdragen Bovenwijkse Voorzieningen mogen uitsluitend worden ingezet voor de dekking van de investeringen opgenomen in de lijst in paragraaf 4.3 van de bijlage “Uitwerking beleid kostenverhaal”. Deze lijst wordt eenmaal per raadsperiode gelijktijdig met de Nota Grondbeleid aangepast.

Als het niet lukt om een anterieure overeenkomst met een initiatiefnemer te sluiten kan het kostenverhaal worden verzekerd door toepassing te geven aan de publiekrechtelijke middelen voor kostenverhaal. Bij publiekrechtelijk kostenverhaal zet de gemeente in op maximaal kostenverhaal bij partijen waarmee geen overeenkomst is afgesloten. De gemeente werkt in principe niet mee aan onrendabele particuliere grondexploitaties, tenzij dit noodzakelijk is om de beleidsdoelen van de gemeente te kunnen realiseren en de raad krediet en dekking beschikbaar stelt ter afdekking van deze onrendabele top. De bijdragen op basis van de Structuurvisie kwaliteitsbijdrage gemeente Roermond worden vastgelegd in anterieure overeenkomsten waarbij de methodiek uit deze structuurvisie wordt gehanteerd.

5.3.2.

Stedelijke kavelruil

Stedelijke kavelruil is het op vrijwillige basis ruilen van onroerende zaken in het stedelijk gebied. In de Omgevingswet wordt het mogelijk om in het stedelijk gebied een kavelruilakte toe te passen. Deze akte biedt ruimere mogelijkheden dan onder de huidige wetgeving, waardoor het aantrekkelijker wordt om bij ontwikkelingen met meerdere partijen het instrument van kavelruil toe te passen. Uitgangspunt bij stedelijke kavelruil is dat initiatiefnemers op basis van vrijwilligheid percelen kunnen ruilen. De gemeente faciliteert de initiatiefnemers, mits het plan passend is binnen een goede ruimtelijke ordening en bijdraagt aan de doelen van de stad. Stedelijke kavelruil: •

De gemeente past stedelijke kavelruil toe op verzoek van initiatiefnemers en voor zover passend

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 21

binnen een goede ruimtelijke ordening. 5.4.

Regelgeving aanbesteding/staatssteun

1. Aanbesteding Bij het bouwrijp maken en inrichten van de openbare ruimte zal in veel gevallen de Nederlandse en Europese regelgeving met betrekking tot het aanbesteden van openbare werken aan de orde zijn. Deze regelgeving is niet alleen relevant voor situaties waarin de overheid als opdrachtgever optreedt. De regelgeving is ook van toepassing op situaties waarin particuliere eigenaren op basis van een overeenkomst met de gemeente opdrachtgever zijn voor de aanleg van openbare werken. Bij de aanleg van openbare voorzieningen is in alle gevallen sprake van een overheidsopdracht, ook al worden deze door een particuliere eigenaar gerealiseerd. Afspraken hierover worden vastgelegd in de met de marktpartijen te sluiten overeenkomsten. 2. Staatssteun Staatsteun betekent feitelijk dat de gemeente financiële steun verleent, waardoor bepaalde ondernemingen bevoordeeld worden en andere worden benadeeld. Om dit te voorkomen zal er bij grondtransacties tussen overheden en ondernemingen een marktconforme prijs moeten worden betaald. Het risico van staatssteun is echter niet beperkt tot gronduitgifte. Ook kan het gaan om het verstrekken van financiële bijdragen aan een marktpartij bij de realisatie van een locatie die een tekort oplevert, indien de ontwikkeling daarvan op basis van vooraf gestelde publieke doelen voor de gemeente van groot belang is. Regelgeving aanbesteding/staatssteun: •

De gemeente kiest ervoor om per geval te onderzoeken of er risico van strijdigheid met aanbestedingsrecht en/of staatssteunbepalingen bestaat en welke maatregelen genomen moeten worden om in overeenstemming met de geldende regelgeving te handelen. Deze maatregelen worden vervolgens vastgelegd in de met de marktpartijen te sluiten overeenkomsten.

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 22

Hoofdstuk 6 6.1.

Financiële aspecten Grondbeleid Inleiding

Dit hoofdstuk behandelt de financiële aspecten van actief en faciliterend grondbeleid binnen de gemeente Roermond. Het administratieve beheer is conform de BBV-regelgeving, waarbij onderscheid wordt gemaakt in: • Gemeentelijke grondexploitaties (Bouwgrond in exploitatie); • Faciliterend grondbeleid • Overige grond: − Grond binnen voormalige gemeentelijke grondexploitaties; − Grond zonder concreet plan. De termen worden hieronder kort toegelicht. De bijlage “Financiële kaders grondbeleid” geeft een overzicht van de uitgangspunten, spelregels en richtlijnen die worden gehanteerd. Onderstaand een samenvatting hiervan. 6.2.

Gemeentelijke grondexploitaties

Dit zijn gronden en (eventueel) aanwezige opstallen die zich in het transformatieproces bevinden om omgevormd te worden naar bouwrijpe grond, met als doel om te worden bebouwd. Bij bouwgrond in exploitatie is sprake van een grondexploitatie. Gronden bevinden zich in het transformatieproces vanaf het moment dat de gemeenteraad de gemeentelijke grondexploitatie heeft vastgesteld. Te maken kosten en opbrengsten worden ingebracht in de exploitatie. Na de eerste vaststelling van een exploitatie zijn er natuurlijk altijd ontwikkelingen waardoor bijstelling nodig is. Wijzigingen in de exploitatie worden continu gevolgd en jaarlijks wordt een actualisatie in het MPG opgenomen. Deze wordt gelijktijdig met de jaarrekening aan de gemeenteraad voorgelegd. De kosten en opbrengsten worden per plan opgenomen en verdeeld naar begrotingsjaar en middels een financiële doorrekening in de gemeentelijke grondexploitatie opgenomen. De budgetten worden verantwoord onder het sub product grondexploitaties. Bij projecten waarbij sprake is van actief grondbeleid worden grondposities op de balans op genomen onder de vlottende activa in de rubriek “onderhanden werk”. Gemeentelijke grondexploitaties: •

• •

De kosten voor de voorbereiding van een gemeentelijke grondexploitatie worden maximaal 5 jaar geactiveerd, mits voorzien van een raadsbesluit, goed gemotiveerd en passend binnen de voorwaarden uit het BBV. Het startpunt van een grondexploitatie is een raadsbesluit over het openen van een grondexploitatiecomplex. Een grondexploitatie en bijbehorend krediet wordt jaarlijks herzien en door de raad ter vaststelling aangeboden in het MPG, waarbij de parameters worden gehanteerd conform de

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 23

• • • • • • •

•

6.3.

bijlage “Financiële kaders grondbeleid”. Omvangrijke wijzigen van de kaders die gelden voor een grondexploitatie worden separaat aan de raad voorgelegd. Een grondexploitatie heeft een maximale looptijd van 10 jaar. Een langere looptijd dan 10 jaar kan geautoriseerd worden door de raad mits er beheermaatregelen worden genomen. Alleen de kosten zoals omschreven in het BBV worden toegerekend aan grondexploitaties. Bij grondexploitatie worden de ambtelijke begeleidingskosten toegerekend op basis van de landelijke Plankostenscan. De marktwaarde van gronden binnen een grondexploitatiecomplex wordt eenmaal in de drie jaar getoetst op basis van een taxatie door een deskundige. Voor grondexploitaties die worden afgesloten wordt in het MPG een financiële verantwoording gegeven. Voor winstneming geldt de “Percentage of Completion methode”: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Zodra een verlies binnen een gemeentelijke grondexploitatie onafwendbaar is, wordt een voorziening getroffen. Faciliterend grondbeleid

Faciliterend grondbeleid is van toepassing bij projecten met een planologische wijziging waarbij de gemeente kostenverhaal moet toepassen. Het faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf geen actieve grondexploitatie voert, maar dit overlaat aan private initiatiefnemers. De bouwkavel is niet in het bezit van de gemeente. De gemeente faciliteert deze grondexploitaties door werkzaamheden te verrichten zoals het wijzigen van een planologische titel en/of door te investeren in voorzieningen in de openbare ruimte en het aanleggen van nutsvoorzieningen. Deze kosten worden vervolgens verhaald op betrokkenen. Daarvoor sluit de gemeente met de initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst af of gebruikt de publiekrechtelijke instrumenten voor het kostenverhaal. Faciliterend grondbeleid: •

• •

Conform de Financiële Verordening informeert het college de raad in ieder geval vooraf en neemt pas een besluit, nadat de raad in gelegenheid is gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken, voor zover het betreft niet bij begroting vastgestelde afzonderlijke verplichtingen inzake het aangaan en aanpassen van kostenverhaalsovereenkomsten, waarin afspraken zijn opgenomen over gemeentelijke investeringen en/of aan- en verkoop van onroerende goederen, met een gezamenlijk waarde groter dan € 750.000,00. Er wordt een complex faciliterend grondbeleid ingesteld, dat is bedoeld om de kosten en opbrengsten te administreren die voortvloeien uit projecten van private initiatiefnemers. Per initiatief wordt binnen dit complex een deelproject aangemaakt. Een deelproject wordt aangemaakt op het moment dat een intentieovereenkomst of een anterieure overeenkomst wordt gesloten, waarin afspraken over kostenverhaal zijn opgenomen. Het krediet voor een dergelijk deelproject wordt verleend bij de jaarlijkse herziening van het MPG.

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 24

•

• •

•

•

•

6.4.

Voor de deelprojecten binnen het complex faciliterend grondbeleid wordt voor de hele looptijd een begroting opgesteld. Het complex faciliterend grondbeleid wordt één keer per jaar per deelproject geactualiseerd en vastgesteld door de raad als onderdeel van het MPG. Als alle kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd wordt het deelproject afgesloten, hetgeen jaarlijks in het MPG wordt aangegeven. Voor zover de gemeente gronden in eigendom heeft binnen projecten waarbij sprake is van faciliterend grondbeleid, worden deze op de balans geplaatst onder de vlottende activa in de rubriek “gereed product en handelsgoederen”. Jaarlijks wordt in het MPG ingegaan op de stand van zaken van de te verwachten ontwikkelingen binnen de betreffende projecten. Hierbij worden ook de eventuele financiële risico’s vermeld en de boekwaarde versus de marktwaarde van de gemeentelijke eigendommen binnen de projecten. Indien de verkoopprijs (bij het daadwerkelijk realiseren van de verkoop) hoger ligt dan de boekwaarde van de betreffende gronden, wordt deze boekwinst via de gemeentelijke exploitatie toegevoegd aan de Reserve Gebiedsontwikkeling tot de minimale omvang van de claim “risico’s grondexploitaties”. Verdere boekwinsten worden via de gemeentelijke exploitatie toegevoegd aan de Algemene Reserve.

Het college van burgemeester en wethouders wordt gemandateerd om boekwinsten bij verkoopopbrengsten te storten in de Reserve Gebiedsontwikkeling en de Algemene Reserve. Deze toevoegingen vinden pas plaats op het moment dat de grondverkoop wordt gerealiseerd. Voor de implementatie en uitvoering van het regie-faciliterend grondbeleid wordt structureel een budget in de begroting opgenomen. Dit bedrag wordt gebaseerd op het gemiddelde van de kosten die in de jaren 2018 – 2020 voor de initiatieffase van gebiedsontwikkelingen zijn gemaakt. Na twee jaar zal de hoogte van dit structurele budget worden geëvalueerd en indien nodig worden bijgesteld. Overige gronden

Het gaat om voorraad grond binnen het Grondbeleid waarvan de kosten en/of opbrengsten niet gekoppeld zijn aan gemeentelijke grondexploitatie en het faciliterend grondbeleid. De volgende gronden worden onderscheiden: − Gronden voormalige grondexploitaties (Vlottende Activa); − Gronden zonder concreet plan (Materiële Vaste Activa). Overige gronden: •

• • •

De activering van deze grond gebeurt conform het BBV steeds tegen (historische) verkrijgingprijs en bijkomende kosten. Op grond wordt niet afgeschreven. Grond wordt wel afgewaardeerd tot de marktwaarde als sprake is van een (duurzaam) lagere marktwaarde. In het kader van de begroting en jaarrekening zal in de paragraaf grondbeleid inzicht worden gegeven in het meerjarig verloop van deze gronden. Minimaal één keer per jaar wordt de voorraad grond geactualiseerd als onderdeel van het MPG. Binnen afgesloten grondexploitaties waarbij nog enkele resterende, bouwrijpe kavels

Nota Grondbeleid gemeente Roermond

Pagina | 25

•

• •

6.5.

beschikbaar zijn, worden deze gronden op de balans onder de vlottende activa in de rubriek “gereed product en handelsgoederen” geplaatst. Gronden, waarvoor op basis van het gemeentelijke beleid (bijvoorbeeld de structuurvisie) duidelijk is dat deze (op termijn) ontwikkeld gaan worden, staan op de balans onder de materiële vast activa in de rubriek “gronden en terreinen”, zolang deze gronden nog niet kwalificeren als in exploitatie genomen plan. Zolang er geen verkoopovereenkomst is gesloten voor deze gronden wordt de marktwaarde een maal per 3 jaar getoetst aan de hand van een taxatie door een onafhankelijk extern deskundige. Indien de verkoopprijs (bij het daadwerkelijk realiseren van de verkoop) hoger ligt dan de boekwaarde van de betreffende gronden, wordt deze boekwinst via de gemeentelijke exploitatie toegevoegd aan de Reserve Gebiedsontwikkeling tot de minimale omvang van de claim “risico’s grondexploitaties”. Verdere boekwinsten worden via de gemeentelijke exploitatie toegevoegd aan de Algemene Reserve. Het college van burgemeester en wethouders wordt gemandateerd om boekwinsten bij verkoopopbrengsten te storten in de Reserve Gebiedsontwikkeling en de Algemene Reserve. Deze toevoegingen vinden pas plaats op het moment dat de grondverkoop wordt gerealiseerd. Reserve Gebiedsontwikkeling