C 058 bijlage (eindrapport Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond) (digitaal ter inzage)

Quick-scan Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond 4 FEBRUARI 2021

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

Hilversum, 4 februari 2021 Drs. E.G. Hoogendoorn MRICS RV M.C. van Bruggen

Horwath Consulting bv Van Hengellaan 2 1217 AS Hilversum The Netherlands Tel. +31 (0)35 773 26 05 www.HorwathHTL.nl e-mail: info@HorwathHTL.nl

Hotel Dux De heer Victor Adams Roerkade 11 6041 KZ Roermond Victor@adamsmail.nl

Hilversum, 4 februari 2021

Geachte heer Adams, Hierbij hebben wij het genoegen u de rapportage aan te bieden aangaande onze een quick-scan behoefteonderzoek inzake de mogelijke hotelontwikkeling in Jazz City Roermond. Deze studie is uitgevoerd conform ons voorstel d.d. 18 januari 2021 en uw opdrachtbevestiging van dezelfde datum. Alhoewel de in het rapport opgenomen schattingen met zorg zijn opgesteld op basis van ons onderzoek en de informatie welke op het moment van de studie aan ons ter beschikking werd gesteld, kunnen wij geen garanties geven voor de realisatie ervan. Geen rekening is gehouden met de gevolgen van mogelijke verstoringen voortkomende uit wijzigingen in het politieke of economische beleid in Nederland, de rest van Europa of elders. Zoals gebruikelijk met betrekking tot marktonderzoek dienen onze conclusies te worden beschouwd als geldig voor een beperkte tijdsperiode en dienen ze te worden onderworpen aan regelmatige herziening. Dit rapport is opgesteld ten behoeve van de voorlichting aan onze cliënten en voor hen betrokken partijen. Het is niet toegestaan dat deze rapportage wordt gepubliceerd, overgenomen of geciteerd, noch gedeeltelijk noch in zijn geheel, zonder onze voorafgaande goedkeuring, welke redelijkerwijs niet zal worden onthouden. Op deze studie zijn de algemene voorwaarden van Horwath HTL van toepassing, bijgevoegd in bijlage 1.

Wij hebben de samenwerking met u bij de voorbereiding van dit rapport bijzonder op prijs gesteld en zijn gaarne bereid nadere toelichting te geven.

Hoogachtend, HORWATH HTL

Drs. Ewout G. Hoogendoorn MRICS RV

Inhoudsopgave 1

ACHTERGROND, DOEL EN METHODE VAN AANPAK ................................................................ 5

1.1 ACHTERGROND ..................................................................................................................... 5 1.2 METHODE VAN AANPAK .......................................................................................................... 6 2

INTRODUCTIE CONCEPT EN LOCATIE ....................................................................................... 7

2.1 CONCEPT.............................................................................................................................. 7 2.2 LOCATIE ............................................................................................................................... 8 2.3 JAZZ CITY.............................................................................................................................. 9 2.4 OMGEVING ......................................................................................................................... 10 3

MARKTANALYSE ................................................................................................................... 11

3.1 AANBODZIJDE HOTELMARKT .................................................................................................. 11 3.1.1 3.1.2 3.1.3

Ontwikkeling hotelaanbod ....................................................................................................... 11 Huidig aanbod relevante hotelmarkt ....................................................................................... 11 Toekomstig aanbod ................................................................................................................. 13

3.2 VRAAGZIJDE HOTELMARKT..................................................................................................... 14 3.2.1 Historische groei hotelovernachtingen .................................................................................... 14 3.2.2 Ontwikkeling kernresultaten hotels in Nederland.................................................................... 15 3.2.3 Ontwikkeling hotelresultaten in de regio Roermond ............................................................... 16 3.2.4 Marktsegmentatie ................................................................................................................... 17 3.2.5 Land van herkomst ................................................................................................................... 18 3.2.6 Mogelijke impact COVID-19 op hotels ..................................................................................... 18 3.2.7 Verwachte toekomstige groei hotelovernachtingen ................................................................ 20 4 CONCLUSIE ........................................................................................................................... 22

4.1 KWANTITATIEVE BEHOEFTEANALYSE ........................................................................................ 22 4.1.1 4.1.2 4.1.3

Uitgangspunten ....................................................................................................................... 22 Marktruimtebepaling ............................................................................................................... 23 Confrontatie marktruimte ........................................................................................................ 23

4.2 KWALITATIEVE BEHOEFTEANALYSE .......................................................................................... 23 4.3 MOGELIJKE IMPACT HOTELMARKT .......................................................................................... 25 4.4 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ............................................................................................ 26 BIJLAGE 1: ALGEMENE VOORWAARDEN HORWATH HTL

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

4

1 Achtergrond, doel en methode van aanpak Dit hoofdstuk is bedoeld om inzicht te geven in de achtergrond en het doel van het onderzoek. Daarnaast worden de wijze waarop het onderzoek is verricht en de wijze waarop de rapportage is opgebouwd toegelicht. 1.1

Achtergrond Jazz City is de benaming van de herontwikkeling van het voormalig industrieterrein WillemAlexander in de gemeente Roermond, naast het Designer Outlet Roermond. Jazz City omvat een combinatie van wonen, retail, entertainment en horeca. In totaal worden circa 330 appartementen gerealiseerd in drie fases. De eerste twee fases zijn al opgeleverd. De derde fase bestaat uit de gebouwen Baton Rouge en Four Brothers. De huidige plannen voor Baton Rouge omvatten naast 41 luxe appartementen ook designer outletwinkels en een hotel. Het beoogde hotel, bekend als Jazz City Hotel of DOCK Hotel, telt maximaal 138 kamers met bijbehorende leisure- en horecafuncties. Het hotel zou voorzien in de behoefte van de internationale, en specifiek de Aziatische, bezoekers van het Designer Outlet Roermond om ter plekke te kunnen overnachten, met een uniek concept gericht op een specifieke doelgroep. De locatie ligt in het bestemmingsplan ‘Jazz City’, met de bestemming ‘Gemengd’. Het realiseren van een hotel op deze locatie is volgens de bestemmingsomschrijving niet toegestaan. De ontwikkeling is daarmee in strijd met het bestemmingsplan. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bestemmingsplan, mits de aanvraag is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. De ruimtelijke onderbouwing voor de aanvraag is opgesteld door Rho Adviseurs (Rho) op 27 oktober 2020.

Hierbij is gebruik gemaakt van een behoefteraming, opgesteld door Bureau Stedelijke Planning (BSP) van 25 september 2018. BSP stelt hierin onder meer dat er in de regio geen geschikte accommodaties zijn om groepen Aziaten te kunnen huisvesten. Mede gebaseerd op het uitgangspunt dat de focus van het hotel zich richt op de Aziatische reiziger die in groepen/ met groepsreizen reist, de uniciteit van de locatie en het concept en de specifieke doelgroepbenadering, wordt in de behoefteraming geconcludeerd dat het hotelinitiatief in een eigen behoefte voorzien en tot marktverruiming leidt, waardoor niet hoeft te worden gevreesd voor overcapaciteit of forse concurrentie met bestaande en in ontwikkeling zijnde hotels in de gemeente en regio. De behoefteraming maakt gebruik van het marktonderzoek van ZKA, gepubliceerd in februari 2016. Het marktonderzoek heeft betrekking op de marktsituatie in Roermond in 2015. In de Nota Hotel en Bed & Breakfast in Roermond van juli 2017, opgesteld aan de hand van het genoemde marktonderzoek van februari 2016, is vastgelegd dat alleen medewerking kan worden verleend aan nieuwe hotelinitiatieven, waarvan is aangetoond dat deze zullen leiden tot marktverruiming. In de ruimtelijke onderbouwing van Rho wordt verwezen naar een update van het marktonderzoek in 2019, uitgevoerd door ZKA.

Tevens wordt erop gewezen dat het hotelbeleid naar aanleiding van de update niet gewijzigd is. De hotelmarkt in Roermond is, net als heel Nederland en wereldwijd, hard geraakt door de coronacrisis. De hoteliers in Roermond staan daarom zeer negatief tegenover het plan. De vraag naar hotelovernachtingen in Roermond is grotendeels weggevallen. De langetermijneffecten voor de economie, luchtvaart en toerisme zijn nog niet te overzien. Dit geldt met name ook voor Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

5

internationaal toerisme en specifiek Aziatisch toerisme. De verwachting van de hoteliers is dat de marktruimte, zoals die werd vastgesteld in 2016 en 2019, niet langer van toepassing is. Bovendien zijn er vraagtekens bij de uniciteit van het concept en de doelgroepbenadering. Voor de coronacrisis vormden Aziatische (groeps)reizigers een significante doelgroep voor hotels in Roermond. De hoteliers vrezen daarom wel degelijk voor overcapaciteit en forse concurrentie van het geplande hotel. Horwath HTL is gevraagd een quick-scan behoefteonderzoek uit te voeren. 1.2

Methode van aanpak De verschillende stappen van de quick-scan worden hieronder nader toegelicht. a. Introductie concept en locatie Ter introductie worden kort het hotelconcept en de beoogde locatie beschreven, waarbij ook wordt ingegaan op het gebied Jazz City en de geplande ontwikkelingen. Vervolgens wordt een beknopt beeld geschetst van de belangrijkste demografische, economische en toeristische kenmerken van de regio en het gebied. b. Marktanalyse De huidige verhoudingen en actuele ontwikkelingen op het gebied van vraag en aanbod van hotels in Roermond en de regio worden beknopt in kaart gebracht. Ingegaan wordt op het huidige hotelaanbod, bekende toekomstige hotelinitiatieven, de ontwikkeling van bezettingsgraden en kamerprijzen over de afgelopen vijf jaar en de mogelijke ontwikkelingen in de vraag in de komende jaren. Specifiek wordt ingegaan op de gevolgen van de coronacrisis op de wereldwijde, nationale en lokale hotelmarkt. Hiertoe is een beknopte online enquête uitgevoerd onder de hoteliers in Roermond en de regio. c. Conclusies De bevindingen van de voorgaande analyses zijn vertaald naar een conclusie ten aanzien van de kwantitatieve behoefte in Roermond en de regio, en de mogelijke gevolgen voor de lokale hotelmarkt wanneer het geplande hotel wordt gerealiseerd.

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

6

2 Introductie concept en locatie Ter introductie worden kort het hotelconcept en de beoogde locatie beschreven, waarbij ook wordt ingegaan op het gebied Jazz City en de geplande ontwikkelingen. Vervolgens wordt een beknopt beeld geschetst van de belangrijkste demografische, economische en toeristische kenmerken van de regio en het gebied. 2.1

Concept1 Het beoogde hotel, bekend als Jazz City Hotel of DOCK Hotel, telt maximaal 138 kamers met bijbehorende leisure- en horecafuncties. Het bruto oppervlak van het hotel bedraagt circa 6.500 m². Op de begane grond is de lobby gepland en voorzieningen als lunchroom/bar met terras, restaurant, wintertuin, wellness en drie hotelwinkelunits. De hotelkamers zijn gepland op de eerste en tweede verdieping. Op de eerste verdieping is ook een ontbijtzaal/buffetruimte gepland. De bovenliggende verdiepingen zijn gereserveerd voor 41 woonappartementen. In totaal wordt uitgegaan van circa 975 m² voorzieningen: - receptie/kantoor/foyer/lobby/wintertuin (hotelfuncties) - circa 300 m ; - wellness/winkel (specifiek voor hotelgasten) - circa 175 m ; - ontbijtzaal/lunchruimte/restaurant - circa 500 m ; De hotelkamers zijn als volgt ingedeeld: - 75 kleine kamers - 53 grote kamers - 10 junior suites Figuur 1. Impressie Dock Hotel

Bron: Behoefteraming Dock Hotel Jazz City Roermond, 25 september 2018

1 Bron: RO Hotel Jazz City Roermond 27-10-2020

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

7

De ontwikkelaar heeft aangegeven dat voor het geplande hotel een hotelexploitant in beeld is. De beoogde exploitant is niet benoemd, maar heeft volgens de beschrijving Chinese wortels en runt het Avenue Hotel in Amsterdam, waarbij zou worden samengewerkt met Aziatische touroperators. Het hotel zal zich volgens deze plannen in eerste instantie nadrukkelijk richten op de Aziatische bezoeker van het Designer Outlet Roermond.2 De ontwikkelaar is van mening dat er momenteel geen geschikte accommodaties zijn om internationale groepen te kunnen huisvesten. Met het hotelconcept verwacht de ontwikkelaar daarom een nieuwe markt te kunnen aanboren. 3 Aangegeven is dat het hotel zich richt op de Chinese gast met elementen als Feng Shui ontwerp, VIP-ruimten, Mandarijn sprekend personeel, vertaalde menukaarten en een Chinese keuken. 4 Aangetekend wordt dat de beoogde focus van het hotel op de Aziatische bezoeker een uitgesproken intentie is, maar niet planologisch kan worden vastgelegd. Het hotel zal daarmee ook reguliere hotelgasten kunnen bedienen. 2.2

Locatie De beoogde locatie is op het gebied van Jazz City, naast het Designer Outlet ten noorden van Roermond. De locatie is weergegeven in onderstaande figuur. Figuur 2. Locatie Jazz City

Hotellocatie

Bron: Google Maps

De hotellocatie ligt circa 400 meter van de N280, circa 3,5 kilometer van de A73 tussen Venlo en Maastricht en circa 7 kilometer van de Duitse grens.

2 Behoefteraming Dock Hotel Jazz City Roermond, 25 september 2018 3 Bron: RO Hotel Jazz City Roermond 27-10-2020 4 Behoefteraming Dock Hotel Jazz City Roermond, 25 september 2018

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

8

2.3

Jazz City5 De locatie ligt in het gebied ‘Jazz City’ met een oppervlakte van circa 6 hectare. Jazz City is de benaming van de herontwikkeling van het voormalig industrieterrein Willem-Alexander naast het Designer Outlet Roermond. Jazz City omvat een combinatie van wonen, retail, entertainment en horeca. Figuur 3. Impressie Jazz City

Bron: website WonenopJazzCity.nl

In totaal worden circa 330 appartementen gerealiseerd in drie fases. De eerste twee fases zijn al opgeleverd. De derde fase bestaat uit de gebouwen Baton Rouge en Four Brothers. De huidige plannen voor Baton Rouge omvatten naast 41 luxe appartementen ook designer outletwinkels en een hotel. -

-

-

Gebouw A 'Manhattan': in de plint is ruimte voor outletfuncties. Op de vijftien verdiepingen komen in totaal 39 luxe appartementen. De bouw van de appartementen is inmiddels ver gevorderd. Gebouw B 'Baton Rouge': in dit gebouw is het hotel met maximaal 138 hotelkamers voorzien. In de plint worden naast de hotelvoorzieningen tevens outletfuncties gerealiseerd. De bouwlagen daarboven (bouwhoogte maximaal zeven bouwlagen) zijn bestemd voor 41 appartementen. Gebouw C 'Four Brothers': in de plint van dit gebouw zijn horeca en outletfuncties voorzien. Ook is hier reguliere horeca mogelijk. De verdiepingen zijn bestemd voor appartementen. Onderdeel van gebouw C is een parkeergarage voor de woningen in dit gebouw, de bezoekers van de woningen van New Orleans en gedeeltelijk voor bezoekers van het hotel (voor zover deze niet in de garage onder Baton Rouge kunnen worden voorzien).

In de plinten van de gebouwen Manhattan, Four Brothers en Baton Rouge wordt in totaal 2.000 m² restaurant en 3.000 m² outletwinkels gepland. De planning is dat in het voorjaar van 2023 alle gebouwen zijn opgeleverd.6

5 Bron: RO Hotel Jazz City Roermond 27-10-2020 6 Bron: website Jazz City

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

9

2.4

Omgeving Roermond is een middelgrote stad en gemeente in de regio Midden-Limburg. De bevolking van de gemeente Roermond was 58.260 op 1 januari 2020. Hiermee vormt Roermond circa 5% van de provincie Limburg en 25% van de regio Midden-Limburg. Roermond is de vijfde gemeente van Limburg, na Maastricht, Venlo, Sittard-Geleen en Heerlen. Tussen 2010 en 2020 is de bevolking van Roermond met 5,5% toegenomen. In dezelfde periode was de regionale groei 1,1% en de landelijke groei 5,0%. De provincie Limburg liet in deze periode een bevolkingsdaling zien van 0,5%.7 Het werkloosheidspercentage in de provincie Limburg was 4,2% in het derde kwartaal van 2020, tegen 3,2% een jaar eerder. Landelijk nam de werkloosheid in dezelfde periode toe van 3,2% tot 4,3%.8 Onderstaande tabel geeft de economische ontwikkeling weer in Nederland, Limburg en de regio Midden-Limburg. Tabel 1.

Economische groei 2009-2019 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Nederland

-3,7

1,3

1,6

-1,0

-0,1

1,4

2,0

2,2

2,9

2,4

1,7

Limburg

-4,9

2,1

2,9

-1,8

0,3

0,8

3,4

3,5

2,6

1,5

0,3

Midden-Limburg

1,8

0,3

2,4

-2,5

1,9

1,4

0,4

1,5

3,9

3,1

1,1

Bron: Statline CBS

2018 2019*

*) voorlopige cijfers

Het landelijke beeld laat een aanhoudende groei zien sinds 2014, na de dalingen in 2009 en 2014. Het provinciale en regionale beeld is grotendeels vergelijkbaar. Gemiddeld was de economische groei in 2009-2019 in de regio Midden-Limburg 1,4% per jaar; iets hoger dan het landelijke en provinciale gemiddelde van 1,0%. Over 2020 komt de landelijke economische groei naar verwachting uit op -4,2%, als gevolg van de coronacrisis. Voor de komende jaren wordt een herstelperiode verwacht met een afnemende groei van circa 2,8% in 2021 tot 1,1% in 2025.9 De belangrijkste toeristische vraaggenerator voor Roermond is het Designer Outlet van McArthurGlen. Het Designer Outlet Roermond omvat meer dan 200 outletwinkels met in totaal 46.700 m² winkelruimte. De bezoekersaantallen van het Designer Outlet Roermond stegen van 3,4 miljoen in 2010 tot 7,4 miljoen in 2017. Het gros van de bezoekers in 2017 kwam uit Duitsland (49,2%), gevolgd door Nederland (31,9%) en België (8,0%). De Aziatische landen namen gezamenlijk 4,3% van de bezoekers in. Daarvan was 63% Chinees (circa 2,7% van het totaal).10 In 2019 was het aantal bezoekers toegenomen tot 8,4 miljoen. In 2020 komt het bezoekersaantal, onder invloed van de coronacrisis, naar verwachting uit op maximaal 4,6 miljoen. Het huidige aandeel Aziatische bezoekers is niet bekend.

Het outlet center was in maart en april gesloten, en opnieuw sinds 14 december.11 Andere toeristische attracties zijn de historische binnenstad en diverse monumenten, waaronder de Sint Christoffelkathedraal, de Onze Lieve Vrouwe Munsterkerk en de Roerkade. Musea in Roermond zijn het Historiehuis en het Cuypershuis. In de regio liggen onder meer Cultuurhistorisch Museum Asselt, Het Land van Thorn en Nationaal Park de Meinweg.12

7 Bron: Statline CBS 8 Bron: CBS, Werkloosheid naar regio 9 Bron: CPB, Raming November 2020 plus MLT 2025 10 Bron: Behoefteraming Dock Hotel Jazz City Roermond, 25 september 2018 11 Bron: RetailTrends, 16 november 2020 / Designer Outlet Roermond 12 Bron: VVV Midden Limburg

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

10

3 Marktanalyse De huidige verhoudingen en actuele ontwikkelingen op het gebied van vraag en aanbod van hotels in Roermond en de regio worden beknopt in kaart gebracht. Ingegaan wordt op het huidige hotelaanbod, bekende toekomstige hotelinitiatieven, de ontwikkeling van bezettingsgraden en kamerprijzen over de afgelopen vijf jaar en de mogelijke ontwikkelingen in de vraag in de komende jaren. Specifiek wordt ingegaan op de gevolgen van de coronacrisis op de wereldwijde, nationale en lokale hotelmarkt. 3.1 3.1.1

Aanbodzijde hotelmarkt Ontwikkeling hotelaanbod In 2019 was 12% van het aantal Nederlandse hotels gevestigd in de provincie Limburg met 7,7% van het aantal hotelkamers. Hotels in de provincie zijn gemiddeld dan ook van een kleinere omvang (24 kamers) dan de hele Nederlandse markt (38 kamers). Daarnaast blijkt ook dat er over de periode 2014-2019 sprake was van een lagere groei in het aantal kamers in provincie Limburg (5%) in vergelijking met de Nederlandse hotelmarkt (16%). In Midden-Limburg nam het aanbod in deze periode toe met 8%, van 930 tot 1.000 kamers. Tabel 2.

Historische ontwikkeling hotelaanbod* Nederland

Provincie Limburg

Midden-Limburg

Hotels Kamers Hotels Kamers Hotels Kamers 54 930 2014 3.308 119.611 425 10.110 2015 3.394 122.101 56 938 434 10.045 2016 3.447 124.237 56 938 432 10.025 2017 3.511 128.038 56 942 426 10.024 2018 3.566 133.674 56 945 431 10.291 2019 3.665 138.489 56 1.000 440 10.608 Groei 11% 16% 4% 5% 4% 8% Bron: HorecaDNA / bewerkt door Horwath HTL *Behalve geclassificeerde hotels, bevat dit ook ongeclassificeerde pensions, Bed & Breakfasts, hostels en appartementen met hoteldienstverlening. Als peildatum geldt de maand juli.

In de gemeente Roermond zelf was het hotelaanbod in de periode 2014-2019 stabiel, tot de opening van 60 hotelkamers in 2019. Met 416 hotelkamers is Roermond de grootste hotelgemeente binnen Midden-Limburg, gevolgd door Roerdalen (153 kamers) en Maasgouw (127 kamers). 3.1.2

Huidig aanbod relevante hotelmarkt In onderstaande tabellen is de relevante hotelmarkt weergegeven in en rondom de gemeente Roermond. Hierbij is aangesloten op de samenstelling van het hoteloverleg in Roermond: de vertegenwoordigde gemeenten zijn Leudal, Maasgouw, Roerdalen en Weert.

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

11

Tabel 3. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Relevante hotelmarkt Roermond 2020

Hotel Theaterhotel De Oranjerie Nero Office Hotel Hotel Roermond Valies Fletcher Landhotel Bosrijk Arresthuis Oolderhof Hotel Asselt Hotel Dux Hotel Next Door Hotel De Pauw B&B Willem II De Hofnar Kasteeltje Hattem B&B De Pastorie Hotel Parkzicht Totaal 16 hotels

Plaats Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Herten/Roermond Swalmen/Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond

Class. 4* ext. stay 4* 4* 4* 5* 4* 3* 4* 3* 2* B&B B&B 4* B&B 2*

Kamers

Class. 4* 4* 3* 4* 3* 3* sup 4* 1* 4* 3* B&B

Kamers

102 76 68 60 53 40 29 29 27 19 14 10 9 8 7 6 557

Bron: Horwath HTL

Tabel 4. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Relevante hotelmarkt regio 2020

Hotel Boshotel Fletcher Hotel Weert Hotel Restaurant de Abdij Kasteel Daelenbroeck Fletcher Hotel La Ville Blanche Hotel Crasborn Hotel Crossmoor Hotel St. Ludwig Hostellerie Munten Antje van de Statie Charming Roodbeekerhof Totaal 11 hotels

Plaats Vlodrop Weert Horn Herkenbosch Thorn Thorn Weert Vlodrop Weert Weert Vlodrop

80 60 26 24 23 16 15 14 14 10 9 291

Bron: Horwath HTL

De gemeente Roermond telt in totaal 16 hotels met 557 hotelkamers. Hieronder zijn één vijfsterrenhotel, 7 viersterrenhotels, twee driesterrenhotels, twee tweesterrenhotels, drie B&B’s en één extended stay hotel. Naast de genoemde hotels kent Roermond nog het Zorghotel Roermond. In het Zorghotel zijn in totaal 60 kamers beschikbaar, waarvan 56 kamers bestemd zijn voor zorggerelateerde gasten en 4 bestemd voor booking.com gasten.13 Omdat ook in de ruimtelijke onderbouwing14 voor het zorghotel is opgenomen dat maximaal 5 kamers bestemd zijn voor reguliere hotelgasten, is het zorghotel niet opgenomen in de marktanalyse. De regio telt 11 hotels met 291 kamers, waaronder 5 viersterrenhotels, 4 driesterrenhotels, één éénsterhotel en één B&B. 13 Bron: De Zorg Groep 14 Bron: Ruimtelijke onderbouwing ‘Gasthuis / Zorghotel Roermond’, 6 november 2014

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

12

Het totale relevante aanbod in de regio Roermond bestaat daarmee uit 27 hotels en 848 hotelkamers. 3.1.3

Toekomstig aanbod De afgelopen jaren zijn in de gemeente Roermond twee middelgrote hotels geopend: Hotel Valies (60 kamers) in oktober 2018 en Nero Office Hotel (76 kamers) in januari 2020. In 2019 opende ook B&B De Pastorie met 7 kamers. Daarnaast hebben verschillende hotels het aanbod uitgebreid, waaronder Hotel Roermond in 2018 (+58). In de regio rondom Roermond is in Thorn Hotel Crasborn recent uitgebreid met 5 kamers. In totaal zijn daarmee in de afgelopen 3 jaar 206 hotelkamers aan de markt toegevoegd, een uitbreiding van ruim 32% ten opzichte van het regionale aanbod in 2018. Het aanbod in de gemeente Roermond is in deze periode met 35% uitgebreid. Hotel De Oranjerie heeft vergevorderde plannen om uit te breiden met 45 hotelkamers in het PTT-gebouw, gericht op Chinese toeristen. Tegen de uitbreiding is in december 2020 bezwaar aangetekend.15 In het Klooster Koningsbosch in de gemeente Echt-Susteren, op circa 20 kilometer van Roermond, speelt al enige jaren een plan voor een luxe hotel met circa 100 kamers, restaurant en wellnesscentrum.

Lange tijd was sprake van een mogelijke exploitatie en/of branding door Hilton.16 In december 2020 werd duidelijk dat Hilton niet langer bij het project betrokken is.17 Het huidige businessplan gaat uit van een opening in 2023.18 In de gemeente Echt-Susteren speelt verder een plan voor een viersterrenhotel met 110 kamers, casino, restaurant, congrescentrum en rooftopbar bij de Poort van Echt aan de A2. De start van de bouw was oorspronkelijk gepland in 2019.19 De huidige planning is onbekend. Bij de A2 in Nederweert, op circa 25 kilometer afstand van Roermond, is in november 2020 de eerste paal geslagen voor het viersterren Hotel Nederweert met 160 kamers. De eerste fase omvat 81 kamers en zal volgens de planning begin 2022 in gebruik worden genomen.20 Aan de overzijde van de A2, in Weert, wordt een Van der Valk Hotel gepland met 135 kamers. Na een eerdere afwijzing op provinciaal niveau heeft het college van B&W van Weert in oktober 2020 besloten dat het bestemmingsplan opnieuw in procedure wordt gebracht.21 Een plan voor een China Hotel met 600 bedden in Weert (circa 25 kilometer van Roermond) is in januari 2019 definitief geannuleerd.22 In Sittard, op circa 35 kilometer van Roermond, speelt al enkele jaren een plan voor een Chinees hotel met circa 150 kamers en studio’s, gezondheids-, cultuur- en expocentrum, restaurant en ondergrondse parkeergarage.

Het plan is een initiatief van de Chinese zakenman en investeerder Chen Yagui, tevens voorzitter van een van de Kamers van Koophandel van Shanghai. 23 In januari 15 Bron: De Limburger, 21-12-2020 16 Bron: Limburg24, 5 september 2019 / 17 Bron: De Limburger, 16-12-2020 18 Bron: Henri Broen Holding BV, Business Plan September 2020 Project Koningsbosch 19 Bron: SmartProperty / PT Architecten / De Limburger, 08-06-2018 20 Bron: Nederweert24, 3 november 2020 21 Bron: Gemeente Weert, 7 oktober 2020 22 Bron: 1Limburg, 16-01-2019 23 Bron: De Limburger,. 3 september 2018

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

13

2020 werd de bouw opnieuw uitgesteld, en werd de verwachte opening gesteld op eind 2022.24 In juni 2020 werd verder uitstel bekendgemaakt. De huidige verwachting is dat het hotel tussen 2025 en 2030 kan openen.25

Vraagzijde hotelmarkt Historische groei hotelovernachtingen De onderstaande figuur geeft de ontwikkeling van hotelovernachtingen weer in hotels in Nederland exclusief Amsterdam en de provincie Limburg exclusief Maastricht, gebaseerd op data van het CBS. In de periode 2012-2019 groeide het aantal overnachtingen in de Nederlandse hotelmarkt (exclusief Amsterdam) gemiddeld met 4,8% per jaar van ca. 26,0 miljoen naar 36,0 miljoen overnachtingen. In Amsterdam was de groei gemiddeld 8,2% per jaar. In de provincie Limburg waren vergelijkbare trends waarneembaar. Gemiddeld groeide het aantal overnachtingen met 2,9% per jaar. In Maastricht was de gemiddelde jaarlijkse groei 5,5%. In de rest van de provincie name het aantal overnachtingen toe van 2,1 miljoen naar 2,4 miljoen, gemiddeld 1,8% per jaar. In 2019 daalde het aantal overnachtingen zelfs licht, terwijl in de gemeente Maastricht nog een stijging zichtbaar was. Figuur 4. Hotelovernachtingen Nederland excl. Amsterdam en provincie Limburg excl. Maastricht 2012-2019 3.000

35.000

2.500

30.000 2.000

25.000 20.000

1.500

15.000

1.000

10.000 500

5.000 0

Prov. Limburg excl. Maastricht

40.000

NL excl. Amsterdam

3.2 3.2.1

0 2012

2013

2014

2015

Nederland excl. Amsterdam

2016

2017

2018

2019

Limburg excl. Maastricht

Bron: Statline – Centraal Bureau voor de Statistiek, bewerkt door Horwath HTL Voor alle cijfers in de grafiek geldt dat behalve geclassificeerde hotels, het ook ongeclassificeerde pensions, Bed & Breakfast’s, hostels en appartementen met hoteldienstverlening betreft.

De voorlopige cijfers voor 2020 geven aan dat het totaal aantal overnachtingen in de eerste 11 maanden van het jaar in Nederland (excl. Amsterdam) is gedaald met 34%, en in Limburg (excl. Maastricht) met 17%. In de steden was de daling aanzienlijk groter: in Amsterdam 66% en in

24 Bron: AD, 19-01-20 25 Bron: De Limburger, 16-06-2020

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

14

Maastricht 38%. Voor heel Nederland komt de daling in het aantal overnachtingen in de voorlopige cijfers uit op 45%.26 3.2.2

Ontwikkeling kernresultaten hotels in Nederland Grofweg 80% van het nationale hotelaanbod bestaat uit hotels op een drie-, vier- of vijfsterren niveau. De meeste éénsterren hotels, tweesterren hotels en ongeclassificeerde hotels zijn kleinschalige familiehotels die er vaak geen professionele administratie op na houden en die vaak niet deelnemen aan benchmarksystemen. Daarom is over de resultaten van de resterende circa 20% heel weinig informatie beschikbaar en heeft de informatie in deze paragraaf alleen betrekking op de resultaten van hotels op een drie-, vier- of vijfsterren niveau. De volgende tabel geeft de bezettingsgraden, gemiddelde kamerprijzen en opbrengsten per beschikbare kamer in de Nederlandse hotelmarkt in de tienjarige periode 2009-2019 weer. Tabel 5.

3*

4*

5* 3*5*

Kernresultaten drie-, vier- en vijfsterrenhotels Nederland

Occ in % ARR in € RevPAR in € Occ in % ARR in € RevPAR in € Occ in % ARR in € RevPAR in € Occ in % ARR in € RevPAR in €

2009 60,3 72 43 62,5 91 57 63,9 155 99 62,1 93 58

2010 65,2 70 46 64,9 92 59 66,8 181 121 65,1 93 60

2011 68,9 71 49 67,7 95 64 69,1 185 128 68,2 95 65

2012 67,9 75 51 66,1 95 63 68,8 181 125 66,7 97 65

2013 71,1 79 56 65,9 91 60 68,6 181 124 67,5 95 64

2014 72,6 82 60 68,1 92 62 69,8 203 142 69,5 96 66

2015 74,4 87 65 70,4 98 69 69,8 208 145 71,4 102 73

2016 75,7 91 69 73,7 104 76 70,5 212 150 73,9 107 79

2017 81,0 99 80 76,4 107 82 73,2 220 161 77,2 112 87

2018 81,6 103 84 76,7 115 88 76,0 226 172 77,7 120 93

2019 81,8 103 84 77,4 116 90 76,6 217 166 78,6 145 113

Bron: HOSTA - Horwath HTL Occ = bezettingsgraad ADR = average room rate = gemiddelde kamerprijs RevPAR = revenue per available room = omzet per beschikbare kamer

In 2008 en 2009 ondergingen de resultaten, net als het aantal hotelovernachtingen, een periode van sterke daling. De daling was het gevolg van de economische crisis die een dalende kamerprijs en een dalende bezettingsgraad en daarmee ook een dalende opbrengst per beschikbare kamer in alle segmenten veroorzaakte. In 2010 en 2011 herstelde de opbrengst per beschikbare kamer zich redelijk tot goed, maar dit werd gevolgd door een stabilisatie in 2012 en zelfs lichte krimp in 2013. Daarna zijn zowel de gemiddelde kamerprijs als de bezettingsgraad en daarmee ook de opbrengst per beschikbare kamer jaarlijks gestegen. In 2019 stabiliseerde de gemiddelde kamerprijs, maar stegen de bezettingsgraad en de opbrengst per beschikbare kamer nog wel. In Nederland is er geen enkele hotelmarkt die zich qua aantrekkingskracht en resultaten kan meten aan de hotelmarkt in de regio Amsterdam & Schiphol. Bovendien heeft deze hotelmarkt een relatief groot marktaandeel. Daarom bevat de volgende tabel de historische resultaten van de Nederlandse hotelmarkt exclusief de regio Amsterdam & Schiphol. De hotelresultaten weerspiegelen doorgaans de aantrekkelijkheid van een markt en bieden inzicht in de behoefte aan uitbreiding. In Nederland exclusief Amsterdam & Schiphol steeg de gemiddelde opbrengst per kamer sinds 2012 met gemiddeld 6% per jaar. 26 Bron: Statline – Centraal Bureau voor de Statistiek

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

15

Tabel 6.

Resultaten Nederland excl. Amsterdam & Schiphol

Occ. in % ARR in € RevPAR in €

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

60,5 80 48

60,8 78 47

63,0 79 50

65,1 83 54

68,4 88 60

72,0 91 66

72,9 95 69

73,5 96 71

Gem. ’15-‘19 70,4 91 64

Bron: Hosta database | RevPAR = omzet per beschikbare kamer | ARR = gemiddelde kamerprijs | Occ = bezettingsgraad

Door de coronacrisis zijn de jaren van aanhoudende stijgingen in 2020 abrupt ten einde gekomen. Op basis van de resultaten tot en met juli komt de gemiddelde bezettingsgraad over heel 2020 naar verwachting 45% lager uit dan in 2019: een gemiddelde bezetting van 42,7%. In Amsterdam & Schiphol is de daling aanzienlijk sterker dan in de rest van het land. Door de grote afhankelijkheid van de luchthaven en het internationale reisverkeer, daalt de bezettingsgraad in de hoofdstad met 58%, van 85,3% naar 35,4%. De gemiddelde kamerprijs in Amsterdam & Schiphol daalt naar verwachting van € 151 naar € 117, een daling van 23%. In de rest van het land daalt de bezettingsgraad naar verwachting met circa 35% en de gemiddelde kamerprijs met circa 15-20%. 3.2.3

Ontwikkeling hotelresultaten in de regio Roermond De hotelresultaten in de regio Roermond liggen historisch op een lager niveau dan het landelijke niveau. Over de periode 2015-2019 is de gemiddelde bezettingsgraad bijna 6 procentpunten lager, en de gemiddelde kamerprijs ruim 17,5% lager. De bezettingsgraden in Roermond en de regio laten in 2016 en 2017 nog een stijging zien, maar dalen in 2018 en 2019. Deze dalingen zijn mede het gevolg van de uitbreiding van het aanbod in deze periode. In 2020 valt, onder de invloed van de coronacrisis, een groot gedeelte van de vraag naar hotelkamers weg. De bezettingsgraad daalt hierdoor van 63,5% naar 41,9%. De gemiddelde kamerprijs, die tussen 2015 en 2019 een lichte groei liet zien, daalt in 2020 met meer dan 10%. De resultaten in 2020 zijn sterk beïnvloed door de coronacrisis en de daaraan gerelateerde maatregelen. Circa 64% van de hotels in de regio Roermond gaf aan in 2020 het hotel gesloten te hebben. De meeste sluitingen vonden plaats van medio maart tot en met mei/juni, en vanaf eind december. Tabel 7.

Resultaten logiesaccommodaties Roermond en regio

Occ. in % ARR in € RevPAR in €

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021*

60,5% € 69 € 42

66,6% € 73 € 49

67,1% € 76 € 51

65,2% € 77 € 50

63,5% € 78 € 50

41,9% € 70 € 29

41,6% € 81 € 34

Gem. ’15-‘19 64,6% € 75 € 48

Bron: Horwath HTL op basis van resultaten van een enquête onder logiesaccommodaties in Roermond en regio RevPAR = omzet per beschikbare kamer | ARR = gemiddelde kamerprijs | Occ = bezettingsgraad *) Projectie

Voor 2021 verwachten de hoteliers in de regio Roermond eenzelfde bezettingsgraad te behalen als in 2020, bij een iets hogere gemiddelde kamerprijs. Hierbij moet aangetekend worden dat de projecties zeer onzeker zijn, omdat de resultaten sterk afhankelijk zullen zijn van de verdere ontwikkeling van de coronacrisis. De meeste hoteliers geven aan te verwachten dat de Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

16

coronacrisis eind 2021 voorbij zal zijn. De meeste hoteliers verwachten verder dat het herstel van de bezettingsgraad en kamerprijs (tot het niveau van 2019) bereikt wordt in 2023. 3.2.4

Marktsegmentatie Hotelvraag kan onderverdeeld worden naar vijf segmenten: het individuele zakelijke segment, het zakelijke groepssegment dat ook wel het MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Events) segment wordt genoemd, het individuele toeristische segment, het toeristische groepssegment en het segment ‘overig’. Bij het laatste ‘overig’ kan worden gedacht aan luchtvaartgerelateerde vraag en vraag vanuit het gezondheidstoerisme. Nederlandse hotels zijn seizoensgebonden. Zakelijk verblijf vindt voornamelijk plaats in de perioden september-oktober en april-juni27, terwijl toeristisch verblijf zich concentreert in de lente- en zomermaanden, met een duidelijke piek in augustus. Een soortgelijke spreiding kan ook vastgesteld worden op weekbasis. In verband met deze seizoens- en weekinvloeden in de Nederlandse hotelmarkt is het voor het behalen van een gezonde bezetting van belang om een gebalanceerde verdeling te hebben van zakelijke en toeristische overnachtingen, bij voorkeur circa 60% zakelijke overnachtingen en circa 40% toeristische overnachtingen, ervan uitgaande dat overnachtingen vanuit het segment ‘overig’ evenredig zijn verdeeld over de zakelijke en toeristische segmenten. Uit onderstaande tabel blijkt een verdeling in de Nederlandse markt van 40% zakelijk, 57% toeristisch en ca. 3% overig.

Als de segmentatie in de provincie Limburg wordt vergeleken met de nationale hotelmarkt exclusief Amsterdam & Schiphol, dan blijkt dat de zakelijke segmenten een kleiner aandeel hebben in de provinciale markt. Dit komt nog sterker naar voren in de resultaten van de regio Roermond. De cijfers voor 2020 geven aan dat de zakelijke markt het sterkst is afgenomen tijdens de coronacrisis. Het toeristisch individueel segment is toegenomen, maar het segment toergroepen is eveneens gedaald. Het segment “Overig” is in 2020 in de regio Roermond sterk toegenomen, mogelijk omdat hotelkamers worden verhuurd voor coronagerelateerde doeleinden. Tabel 8.

Marktsegmentatie 2019, in %

Zakelijk individueel Zakelijk groep Zakelijk totaal Toeristisch individueel Toergroepen Toeristisch totaal Overig Totaal*

Nederland

Nederland, exclusief Amsterdam & Schiphol

27 13 40 51 6 57 3

35 14 49 42 6 48 3

100

100

Limburg

26 13 39 54 5 59 2 100

Regio Roermond 2019

Regio Roermond 2020

20 7 27 64 8 72 1 100

13 5 18 69 7 76 6 100

Bron: HOSTA – Horwath HTL * Wegens afronding kan de som van de individuele marktaandelen afwijken van 100%.

27 Bron: Statline – Centraal Bureau voor de Statistiek

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

17

3.2.5

Land van herkomst Onderstaande tabel geeft de segmentatie van de hotelvraag weer naar land van herkomst, voor Nederland, Nederland exclusief Amsterdam & Schiphol en de regio Roermond. Tabel 9.

Land van herkomst 2019, in % Nederland

Nederland België/Luxemburg Duitsland Overig Europa Noord- en Zuid-Amerika Azië Overig Totaal*

36 7 11 20 14 6 5 100

Nederland, exclusief Amsterdam & Schiphol 50 8 10 15 9 6 2 100

Regio Roermond 2019 42 17 24 8 1 4 3 100

Regio Roermond 2020

57 13 17 10 1 1 1 100

Bron: HOSTA – Horwath HTL * Wegens afronding kan de som van de individuele marktaandelen afwijken van 100%.

Uit het overzicht blijkt dat in 2019, de hotels in de regio Roermond circa 58% buitenlandse gasten hadden, en 42% Nederlandse gasten. Het buitenlandse aandeel was daarmee groter dan in de rest van Nederland, exclusief Amsterdam & Schiphol. Met name België en Duitsland waren sterk aanwezig, met respectievelijk 17% en 24% van de overnachtingen. De Aziatische markt vertegenwoordigt in 2019 circa 4% van de hotelmarkt in Roermond, tegen 6% landelijk. Het aandeel van de Aziatische markt varieert sterk per hotel, van 0% tot circa 10%. In 2020 is in de regio Roermond zichtbaar hoe een groot deel van de internationale markt is weggevallen. Het Nederlandse aandeel in de overnachtingen is hierdoor toegenomen van 42% naar 57%. In absolute aantallen is het aantal Nederlandse overnachtingen in de hotels in de regio Roermond met ruim 7% gedaald, terwijl het aantal buitenlandse overnachtingen met bijna 54% afnam. De sterkste dalingen waren zichtbaar in het aantal overnachtingen uit Azië (-91%), gevolgd door Noord- en Zuid-Amerika (-75%), Duitsland (-51%) en België (-50%). Uit de voorlopige gegevens van het CBS blijkt dat het totaal aantal Aziatische bezoekers in Nederland (exclusief Amsterdam) in 2020 is afgenomen met 79%, en in de provincie Limburg (exclusief Maastricht) met 90%.28 3.2.6

Mogelijke impact COVID-19 op hotels De uitbraak van het Covid-19 virus heeft een significante impact op het wereldwijde toerisme, zo ook op de resultaten van hotels in Nederland. De coronacrisis heeft een direct en aanhoudend effect gehad op de vraag naar hotelkamers, met desastreuze gevolgen voor de hoteliers. Ruim 53% van de Nederlandse hotels heeft in de lockdown de hoteldeuren gesloten, de meeste vanaf medio maart. Gemiddeld waren de hotels gedurende 72 dagen dicht. In Amsterdam sloten gemiddeld meer hotels, en gemiddeld voor een langere periode: 98 dagen tegen 63 dagen in de rest van het land. Ook wanneer het hotel open kon, bleef het restaurant vaak dicht: ruim 69% van alle hoteliers moest de F&B gelegenheden geheel sluiten. Gemiddeld bleef het hotelrestaurant ruim 80 dagen dicht.

28 Bron: Statline, Centraal Bureau voor de Statistiek

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

18

Hotels die in de periode van maart tot mei niet de deuren sloten, stonden alsnog zo goed als leeg. In januari, toen de dreiging van corona nog vrij onbekend was, waren de bezettingsgraad en gemiddelde kamerprijs nog met 2% tot 4% gestegen. In februari daalde de bezettingsgraad voor het eerst licht, met 3,3%. In maart daalde de bezetting – mede onder invloed van de hotelsluitingen – met 66%, terwijl ook de gemiddelde kamerprijs 5% lager was dan een jaar eerder. Als in april ruim de helft van de hotels gesloten is, daalt de bezettingsgraad met 95% en de gemiddelde kamerprijs met 47%. De hotels die nog open zijn, behalen een gemiddelde bezettingsgraad van 9,3%. Een jaar eerder was de gemiddelde bezettingsgraad nog 88,2%. Als in juni de meeste hotels weer open zijn, blijft de bezettingsgraad laag. Gemiddeld komt de hotelmarkt uit op een bezetting van 20,5%, een daling van 77% ten opzichte van 2019. Pas in juli komt de bezetting boven de 40% uit, nog altijd minder dan de helft van de bezettingsgraad een jaar eerder. Ook de gemiddelde kamerprijs is deze maanden 25% tot 40% lager. De hoteliers verwachten in augustus gemiddeld ongeveer dezelfde resultaten als in juli. Voor de maanden september tot en met december wordt rekening gehouden met opnieuw 50% tot 60% lagere bezettingsgraden, en 15% tot 30% lagere kamerprijzen. In de zomermaanden werden de maatregelen versoepeld.

Sinds 1 juni mochten terrassen worden geopend en mogen onder meer restaurants en cafés maximaal 30 gasten ontvangen. Per 1 juli werd het maximum aantal gasten geschrapt, mits aan anderhalve meter afstand kon worden voldaan. Reserveren, een gezondheidscheck en een vaste zitplaats bleven verplicht in de horeca. Discotheken en nachtclubs waren nog altijd gesloten.29 Op het moment van schrijven zijn weer strikte adviezen en maatregelen van kracht. Op 28 september en 13 oktober werden nieuwe, strengere maatregelen afgekondigd waaronder het dragen van een mondkapje in publieke binnenruimtes. Vanaf 15 december ging de strengste lockdown tot nu toe in. Deze maatregelen verplichten de sluiting van restaurants, bioscopen, kappers, sauna’s en de meeste winkels. Hoewel hotels wel open mogen blijven zijn ook de restaurants en de roomservice in hotels gesloten. Buiten mogen maximaal twee personen samen zijn. Per 23 januari 2021 is een avondklok ingegaan, die geldt van 21.00 uur ’s avonds tot 4.30 uur ’s ochtends. Op 2 februari werd bekend dat de lockdown tot en met ten minste 2 maart 2021 van kracht blijft. Wel zullen basisscholen en kinderopvang vanaf 8 februari weer opengaan, en mogen winkels vanaf 10 februari open voor bestellen en afhalen.

De avondklok wordt mogelijk na 10 februari opgeheven.30 Benadrukt wordt dat de projecties sterk afhankelijk zijn van enerzijds het vaccinatieschema in Nederland en wereldwijd en anderzijds van de verdere verspreiding van het Covid-19 virus en eventuele nieuwe contactrestricties. Het blijft mogelijk dat opnieuw striktere adviezen en maatregelen worden afgekondigd, met mogelijk verdere negatieve invloeden op de resultaten in de hotelmarkt. Dit zou niet alleen opnieuw kunnen resulteren in restricties van reizen, bezoekersaantallen en mogelijk verplichte sluitingen, maar ook in een verdere economische recessie. Wereldluchtvaartorganisatie IATA verwacht dat het totaal aantal passagiers wereldwijd in 2021 weliswaar 50% hoger zal uitvallen dan in 2020, maar dat dit nog altijd slechts de helft zal zijn van het aantal passagiers in 2019.31 De Global Business Travel Association verwacht geen volledig

29 Bron: Website Rijksoverheid 30 Bron: Rijksoverheid, 2 februari 2021 31 Bron: IATA / Nu.nl, 3 februari 2021

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

19

marktherstel vóór 2025.32 Het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen verwacht dat het herstel langer zal duren dan bij vorige crises. De verwachting is dat de zakelijke reismarkt een langere herstelperiode heeft dan de toeristische reismarkt. NBTC verwacht dat het terugwinnen van vertrouwen in reizen van grote invloed zal zijn. NBTC benoemt ook de gedachte dat de reiswereld na corona nooit meer hetzelfde zal zijn, mede onder invloed van ontwikkelingen zoals duurzaamheid en de vraag of vliegen nog wel een must is.33 In lijn met de uitgangspunten voor de projecties van het CPB wordt er voor de landelijke projecties van uitgegaan dat er geen grootschalige nieuwe contactbeperkingen nodig zijn, waardoor het herstel in 2021 kan doorzetten. Voor de landelijke hotelmarkt worden de volgende projecties gehanteerd: • 2020: daling bezettingsgraad 45% ten opzichte van 2019, daling in kamerprijs 20% • 2021: herstel bezettingsgraad tot 20% onder niveau van 2019, stabilisering kamerprijs • 2022: bezettingsgraad hersteld tot 5-10% onder niveau van 2019, kamerprijs tot 10% onder niveau • 2023: bezettingsgraad en kamerprijs hersteld tot niveau 2019. 3.2.7

Verwachte toekomstige groei hotelovernachtingen De hotellerie is een conjunctuurgevoelige sector en is sterk verbonden met de economische ontwikkeling, ook wel de ontwikkeling van het bruto nationaal product. In tijden van economische groei neemt het aantal zakelijke hotelovernachtingen vaak in beduidend sterkere mate toe, terwijl het aantal zakelijke hotelovernachtingen afneemt als sprake is van een negatieve economische groei. De toeristische segmenten zijn minder vatbaar voor economische veranderingen. Als gevolg van de coronacrisis is het aantal overnachtingen in de relevante hotelmarkt rondom Roermond het afgelopen jaar sterk zijn gedaald, en zal het komende jaar sprake zijn van beperkt eerste herstel. Uitgaande van de scenario’s zoals hiervoor beschreven, wordt voor het doel van deze studie aangenomen dat de maatregelen tegen de spreiding van het virus medio 2021 grotendeels zullen worden opgeheven, waardoor vanaf de tweede helft van 2021 een terugkeer naar normalisatie mogelijk wordt. Verwacht wordt dat het aantal overnachtingen dan in 2023 terug op het niveau zal kunnen zijn van voor de coronacrisis. Na deze inhaalslag zal het aantal overnachtingen naar verwachting blijven groeien.

De volgende tabel toont de groeiverwachtingen in de concurrerende hotelmarkt per segment die voor de komende tien jaren zijn gevormd, op basis van al het bovenstaande, waaronder de relatie van economische groei met groei in zakelijke en toeristische hotelvraag, de historische economische groei, de historische groei in hotelovernachtingen, de historische ontwikkelingen van hotelresultaten, de verwachte ontwikkeling van de economie en relevante ontwikkelingen en de impact van de coronacrisis. Uit de hotelresultaten blijkt dat het totaal aantal kamernachten in de regio Roermond in 2020 met 26% is gedaald. Uitgaande van een herstel in 2021-2022, is het aantal kamernachten in 2023 naar verwachting terug op het niveau van 2019. Vanaf 2024 wordt rekening gehouden met een gemiddelde jaarlijkse groei van 2,7%. Rekening houdend met een gewogen gemiddelde op basis van de huidige marktsegmentatie, alsmede de dalingen en het verwachte herstel na de

32 Bron: GBTA / Zakenreis.nl, 3 februari 2021 33 Bron: NBTC, Impact coronacrisis op toerisme, 3 november 2020

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

20

coronacrisis, is de gemiddelde jaarlijkse groei van het totaal aantal overnachtingen in de periode 2020-2030 circa 1,9%. Tabel 10. Verwachte groei hotelovernachtingen Zakelijk individueel Zakelijk groep Toeristisch individueel Toergroepen en overig Gemiddeld* Cumulatief

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Gem. -52 +35 +25 +10 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 0,5 -47 +25 +20 +15 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 0,4 -20 +15 +10 5,0 3,0 3,0 3,0 3,0 3,0 3,0 3,0 2,4 +7 +5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 2,3 -26 +17 +12 6,0 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 1,9 -26 -14 -3,6 2,2 5,0 7,8 10,7 13,7 16,8 20,0 23,2

Bron: Horwath HTL * Dit betreft een gewogen gemiddelde, uitgaande van de huidige en toekomstige marktsegmentatie in de relevante markt

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

21

4 Conclusie De bevindingen van de voorgaande analyses worden vertaald naar een conclusie ten aanzien van de kwantitatieve behoefte in Roermond en de regio, en de mogelijke gevolgen voor de lokale hotelmarkt wanneer het geplande hotel wordt gerealiseerd. 4.1

Kwantitatieve behoefteanalyse Aan de hand van de hiervoor beschreven analyses is een berekening gemaakt van de huidige en toekomstige marktruimte in de regio Roermond voor de periode 2021-2030. Vervolgens is een confrontatie van het huidige aanbod en de huidige vraag met het planaanbod en de toekomstige vraag gemaakt, teneinde te beoordelen in hoeverre de verwachte marktruimte is ingevuld met de huidige hotelbouwplannen, en welke ruimte er is voor nieuwe ontwikkelingen.

4.1.1

Uitgangspunten De marktruimte voor hotels in de regio Roermond is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: • Het huidige hotelaanbod, uitgedrukt in aantal hotelkamers • De huidige vraag naar kamernachten • De groeiverwachting van de vraag, op jaarbasis • De beoogde, “gezonde” bezettingsgraad • Eigen vraag gegenereerd door nieuwe hotelontwikkelingen Het huidige hotelaanbod in de regio Roermond, zoals beschreven in de aanbodanalyse, bestaat uit 27 hotels met in totaal 848 hotelkamers. In 2020 was de totale vraag naar kamernachten circa 130.000, resulterend in een bezettingsgraad van circa 42%. In 2019 was de totale vraag nog ruim 176.000 kamernachten. De bepaling van de “gezonde” bezettingsgraad is afhankelijk van de markt. In het algemeen wordt voor Nederlandse hotels uitgegaan van een gezonde exploitatie bij een kamerbezetting van 60% tot 70%. Op (groot)stedelijke locaties, waar de stichtingskosten voor hotels aanzienlijk hoger liggen, ligt dit hoger dan in kleinere steden of landelijke gebieden. De gemiddelde bezettingsgraad van de hotelmarkt in de regio Roermond lag in de periode 20152019 op circa 65%. In 2017 was de bezettingsgraad nog ruim 67%, maar met de uitbreiding van het hotelaanbod in 2018 en 2019 daalde de bezettingsgraad tot circa 63%.

In de berekening van de marktruimte voor de provincie Limburg wordt voor de provincie een normatieve kamerbezetting gehanteerd van 65% tot 70%, en voor de regio Midden-Limburg van 57,5% tot 62,5%. In de Actualisatie marktruimte hotels Roermond, zoals 24 september 2019 vastgesteld door de gemeente Roermond, wordt uitgegaan van een normatieve kamerbezetting van 65% tot 70%. Voor de prognoses wordt de “gezonde” bezettingsgraad voor de hotelmarkt van de regio Roermond gesteld op 65%.

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

22

4.1.2

Marktruimtebepaling Onderstaande tabel toont de berekening van de markruimte in de hotelmarkt van de regio Roermond. Tabel 11. Marktruimtebepaling regio Roermond (in aantal hotelkamers) Marktruimte regio Roermond Aanbod 2019 (# kamers) Bezetting (2019) Vraag 2019 (kamernachten) Aanbod 2020 (# kamers) Bezetting (2020) Vraag 2020 (kamernachten) Groeiprognose 2021 t.o.v. 2019 Groeiprognose 2025 t.o.v. 2019 Groeiprognose 2030 t.o.v. 2019 Toekomstige vraag 2021 Toekomstige vraag 2025 Toekomstige vraag 2030 Toekomstige bezetting Benodigd aanbod 2021 Benodigd aanbod 2025 Benodigd aanbod 2030 Marktruimte 2021 Marktruimte 2025 Marktruimte 2030

760 63% 176.000 848 42% 130.000 -14% +8% +23% 152.000 190.000 217.000 65% 640 801 915 -208 -47 +67

Bron: Horwath HTL

Als gevolg van de coronacrisis is de totale vraag naar kamernachten in de regio Roermond in 2020 met 26% gedaald. Tegelijkertijd nam het aanbod met 88 kamers toe, door de opening van Nero Office Hotel en B&B de Pastorie en de uitbreiding van Hotel Crasborn. Ondanks een verwachte groei van 17% in 2021, zal de vraag naar verwachting circa 14% onder het niveau van 2019 blijven. Hierdoor is in 2021 een marktoverschot van circa 208 hotelkamers. In 2025 is naar verwachting nog steeds een overschot van 47 hotelkamers; pas in 2030 ontstaat in deze projectie marktruimte voor circa 67 hotelkamers. 4.1.3

Confrontatie marktruimte Uit de berekening van de verwachte marktruimte blijkt dat er in de regio Roermond tot zeker 2025 een marktoverschot bestaat. Naar verwachting ontstaat pas in 2028 de eerste marktruimte. In 2030 wordt, op basis van de huidige projecties, marktruimte verwacht voor 67 hotelkamers. De opening van het geplande hotel in Jazz City Roermond is voorzien in 2023. Op basis van deze analyse wordt tot zeker 2030 geen kwantitatieve marktbehoefte verwacht voor de geplande ontwikkeling van 138 hotelkamers in Jazz City Roermond.

4.2

Kwalitatieve behoefteanalyse Uit de Ontwerpomgevingsvergunning34 blijkt dat de aanvragers het beoogde hotel (maximaal 138 kamers) willen richten op de internationale bezoeker (specifiek: de Aziatische bezoeker) aan het 34 Bron: Ontwerpomgevingsvergunning, Gemeente Roermond, Zaaknummer 37188-2020

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

23

Designer Outlet Roermond. De focus van het aangevraagde hotel richt zich op de Aziatische reiziger die in groepen/ met groepsreizen reist. In de behoefteraming wordt beargumenteerd dat het hotelinitiatief leidt tot marktverruiming. Van de 138 kamers zouden 94 worden gebruikt door een nieuwe doelgroep. De onderbouwing voor de nieuwe doelgroep voor het geplande hotel, opgesteld in 2018, is opgebouwd uit een aantal aannames: 1. Groei van het bezoekersaantal van Designer Outlet Roermond van 7,4 miljoen in 2017 naar 10,0 miljoen. 2. Groei van het aantal Aziatische bezoekers: bij marktaandeel van 4,3% van 318.000 naar 430.000, bij een marktaandeel van 5% naar 500.000. 3. Marktaandeel voor het Dock Hotel van 10% van de Aziatische bezoekers, oftewel 34.000 tot 50.000 per jaar. 4. Gemiddeld 1,6 personen per kamer, resulterend in 26.875 tot 31.250 hotelkamers per jaar. 5. Additionele vraag te genereren vanuit de relaties van de beoogde hotelexploitant: 5.000 tot 10.000 per jaar.35 De behoefteraming van Bureau Stedelijke Planning dateert van 25 september 2018 en maakt gebruik van het marktonderzoek van ZKA, gepubliceerd in februari 2016. Het marktonderzoek heeft betrekking op de marktsituatie in Roermond in 2015. Gezien de marktontwikkelingen in de periode 2015-2019 en de coronacrisis in 2020 is de marktsituatie in 2015 niet vergelijkbaar met de situatie in 2021.

De behoefteraming is daarmee niet langer actueel. De realisatie van de genoemde aannames voor het geplande hotel is zeer onzeker, zolang de lange-termijngevolgen van de coronacrisis nog onbekend zijn. Het bezoekersaantal van Designer Outlet Roermond is sterk afgenomen. Terwijl in 2019 nog 8,4 miljoen bezoekers werden geregistreerd, was de verwachting per november 2020 dat het bezoekersaantal over heel 2020 zou uitkomen op 4,6 miljoen.36 Gezien de strengere lockdownmaatregelen die sindsdien zijn ingevoerd, zal het werkelijke bezoekersaantal naar verwachting nog lager liggen. Het huidige marktaandeel van het aantal Aziatische bezoekers van Designer Outlet Roermond is onbekend, maar is waarschijnlijk afgenomen. Uit de voorlopige gegevens van het CBS blijkt dat het aantal Aziatische bezoekers in Nederland (exclusief Amsterdam) in 2020 is afgenomen met 79%, en in de provincie Limburg (exclusief Maastricht) met 90%. Ook uit de enquête onder hotels in de regio Roermond blijkt dat het aantal overnachtingen van Aziatische gasten is afgenomen met ruim 90%. De Aziatische markt is voor verschillende hotels in de regio significant te noemen, in 2019 verantwoordelijk voor tot 10% van de overnachtingen in de individuele hotels. De lange-termijn projecties voor de internationale reismarkt zijn onzeker.

Wereldluchtvaartorganisatie IATA verwacht dat het totaal aantal passagiers wereldwijd in 2021 weliswaar 50% hoger zal uitvallen dan in 2020, maar dat dit nog altijd slechts de helft zal zijn van het aantal passagiers in 2019.37 De Global Business Travel Association verwacht geen volledig marktherstel vóór 2025.38 Het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen verwacht dat het herstel langer zal duren dan bij vorige crises. De verwachting is dat de zakelijke reismarkt een langere herstelperiode heeft dan de toeristische reismarkt. NBTC verwacht dat het terugwinnen van vertrouwen in reizen van grote invloed zal zijn. NBTC benoemt ook de gedachte dat de 35 Bron: Behoefteraming Dock Hotel Jazz City Roermond, 25 september 2018 36 Bron: McArthurGlen / Telegraaf, 16 november 2020 37 Bron: IATA / Nu.nl, 3 februari 2021 38 Bron: GBTA / Zakenreis.nl, 3 februari 2021

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond

24

reiswereld na corona nooit meer hetzelfde zal zijn, mede onder invloed van ontwikkelingen zoals duurzaamheid en de vraag of vliegen nog wel gewenst of noodzakelijk is.39 De beoogde focus van het hotel op de internationale bezoeker, en specifiek de Aziatische bezoeker, is en kan niet planologisch worden vastgelegd. Wanneer – zoals bovenstaande ontwikkelingen suggereren – het hotel niet de beoogde aantallen overnachtingen kan genereren uit de Aziatische doelgroepen, zal het hotel zich genoodzaakt zien zich ook te richten op de bestaande, reguliere vraag, waarmee de hotelontwikkeling verder drukt op de bestaande hotelmarkt. Dit geldt ook voor de bestaande Aziatische markt, die voor individuele hotels in de regio tot 10% van overnachtingen in 2019 genereerde. Op basis van de hierboven beschreven ontwikkelingen is het zeer onzeker of de gemaakte aannames, waarop de onderbouwing voor de behoefte aan het geplande hotel in Jazz City Roermond is gebaseerd, nog realistisch of haalbaar zijn. 4.3

Mogelijke impact hotelmarkt Zoals aangegeven in de kwalitatieve behoefteanalyse, is het door de impact van de coronacrisis zeer onzeker of het beoogde hotel in staat zal zijn voldoende nieuwe vraag te genereren uit de Aziatische bezoekers aan het Designer Outlet Roermond en de Aziatische reismarkt. Het perspectief voor het herstel van de internationale reismarkt is onzeker, en een volledig herstel wordt niet voor 2025 verwacht. De beoogde 138 hotelkamers vertegenwoordigen een uitbreiding van ruim 16% van het bestaande aanbod in de regio, en ruim 29% van het bestaande aanbod in de gemeente Roermond. Wanneer het hotel niet de geprojecteerde eigen vraag kan genereren, drukt de volledige capaciteit op de bestaande hotelmarkt. Onderstaande tabel geeft de verwachte ontwikkeling in bezettingsgraad weer met en zonder het beoogde hotel, op basis van de gemaakte projecties voor herstel en groei van de vraag naar kamernachten in de regio Roermond. Tabel 12. Mogelijke impact hotelmarkt Jaar

Totale vraag in kamernachten

Verwachte bezettingsgraad Huidige markt

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

130.000 152.000 170.000 180.000 185.000 190.000 195.000 200.000 206.000 211.000 217.000

42% 49% 55% 58% 60% 61% 63% 65% 66% 68% 70%

Na toevoeging 138 kamers in 2023 42% 49% 55% 50% 51% 53% 54% 56% 57% 59% 60%

Bron: Horwath HTL

Uit de projecties blijkt dat het herstel van de hotelmarkt in de regio Roermond in het scenario met realisatie van 138 hotelkamers aanzienlijk wordt vertraagd. In de projecties daalt de

39 Bron: NBTC, Impact coronacrisis op toerisme, 3 november 2020

Quick-scan behoefteonderzoek hotelontwikkeling Roermond