Bijlage 3 - Toelichting bestemmingsplan Roertoren

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 48 van 58

5.10.2

Appartement, tussen 60 en 100 m2 - Commerciële huur, appartement, midden/goedkoop functies per 100 m2

Kantoorfuncties per 100 m2

Parkeerbehoefte auto

1,3

1,9

1,6

Verkeersgeneratie

3,2

8,7

5,3

Parkeerbehoefte fiets

0,75 (met fietsenberging) per kamer

0,7 (kantoor)

0,7

Verkeer

De nieuwe invulling van het plangebied met een woontoren, kantoor- en dienstverlenende functies en maatschappelijke voorzieningen levert een totale verkeersgeneratie op van 439 vervoersbewegingen per weekdagetmaal. De toekomstige gebruikers van de woontoren kunnen gebruik maken van de reeds aanwezige aangrenzende parkeergarage Stationspark. De in- en uitrit van deze parkeergarage vindt plaats op de Maria Theresialaan. Door Vialis is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd om te onderzoeken of de verkeersgeneratie vanwege de Roertoren zal leiden tot een overbelast kruispunt. Uit de kruispuntberekening blijkt dat de extra verkeersgeneratie enkel zal leiden tot licht oplopende cyclustijden en wachtrijlengtes. De rapportage van het uitgevoerde onderzoek is als bijlage 10 bijgevoegd. 5.10.3

Parkeren

De 110 appartementen variëren van ca. 64 m 2 gebruiksoppervlakte tot ca. 90 m 2 gebruiksoppervlakte. Uitgaande van de hiervoor genoemde uitgangspunten is er sprake van een parkeerbehoefte van 143 parkeerplaatsen voor de appartementen. De bewoners van de appartementen met een auto krijgen privaatrechtelijk de verplichting opgelegd tot het afnemen van een abonnement voor een parkeerplaats in naastgelegen parkeergarage. Bezoekers zullen hun auto op een betaalde plaats in de parkeergarage moeten parkeren. In de parkeergarage is voldoende ruimte beschikbaar om te voorzien in deze vraag. Naast de nieuwe woningen worden op de begane grond en de eerste en tweede verdieping ruimte voor kantoor- en dienstverlenende functies beoogd. Kantoorfunctie circa 500 m 2 gebruiksoppervlakte; Commerciële functies circa 500 m 2 gebruiksoppervlakte. Met de bedrijfsmatige functies is er sprake van een parkeerbehoefte van 18 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt opgevangen in de reeds gerealiseerde parkeergarage Stationspark. In deze parkeergarage is rekening gehouden met de parkeervraag van de destijds beoogde kantoorplannen (circa 240 parkeerplaatsen). Met de voorgenomen ontwikkeling is er voor de 3-kamerappartementen behoefte aan in totaal 248 fietsen. Op de begane grond van het gebouw is er een collectieve fietsenstalling waar ruimte is voor het stallen van 255 fietsen.

Voor de commerciële functies zijn 7 parkeerplaatsen benodigd. Conclusie Vanuit het aspect verkeer en parkeren zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 49 van 58

5.11

Bezonning

Gelet op de beoogde hoogbouw heeft er onderzoek plaatsgevonden naar de effecten van de woontoren op de bezonning van de in directe omgeving aanwezig woningen. Er bestaat geen wettelijk kader ten aanzien van dit aspect. Om toch een oordeel te kunnen geven over de aanvaardbaarheid van een beoogde ontwikkeling wordt vaak getoetst aan de door TNO opgestelde lichte norm. De 'lichte' TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in midden vensterbank binnenkant raam. Op basis van de uitgevoerde bezonningstudie kan geconcludeerd worden dat geen enkele woning in de omgeving van het plangebied vanwege de voorgenomen ontwikkeling minder dan 2 mogelijke bezonningsuren per dag zal krijgen in de periode van 19 februari - 21 oktober. Hiermee wordt voldaan aan de lichte TNO-norm en is sprake van een goede woon- en leefklimaat en een goede ruimtelijke ordening. De rapportage van de uitgevoerde bezonningstudie is als bijlage 11 bijgevoegd.

5.12

Windhinder

Er is geen formele, landelijke vastgestelde eis voor windhinder en windgevaar. Wel wordt voor de beoordeling veelal gebruik gemaakt van de NEN 8100. De NEN 8100 (norm voor windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving) geeft aan wanneer er aanleiding is om onderzoek te doen naar windhinder. Onderzoek naar windhinder is noodzakelijk bij een bouwhoogte van meer dan 30 meter. Aangezien de beoogde toren een bouwhoogte van maximaal 68 meter kent, is er door One Simulations een windhinderonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 12. Hierin is onderzocht of er door de realisatie van de toren windhinder op maaiveld zal optreden en of er ter plaatse van de buitenruimtes sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat. Naar aanleiding van de eerste resultaten zijn maatregelen om het windklimaat te verbeteren onderzocht. Hieruit is gebleken dat het realiseren van een luifel ter plaatse van de zuid-oost hoek van de toren het meest effectief is. Daarnaast zal de luifel bij de hoofdentree een dichte zijde krijgen en zal er ter plaatse van de entree van de parkeergarage een scherm geplaatst worden. Na het treffen van deze maatregel blijkt dat: ter plaatse van de buitenruimtes van de appartementen is voornamelijk kwaliteitsklasse A waarneembaar. Daarnaast zijn er een aantal balkons met kwaliteitsklasse C en D.

Echter, op deze balkons zijn nabij de gevel ook plekken met kwaliteitsklasse A, waar men in de luwte kan zitten. Windgevaar komt niet voor op de balkons van de Roertoren; nabij de ingangen en in de directe omgeving van de Roertoren geldt vooral kwaliteitsklasse A en B; op de trappen naast de tunnelingang is voornamelijk klassen A t/m C waarneembaar, dit is een goed klimaat voor de functie doorlopen. in de directe omgeving van de Roertoren zijn voornamelijk kwaliteitsklasses C en D zichtbaar, dit is een goed tot matig klimaat voor de activiteit doorlopen. Uit het onderzoek blijkt dat er geen sprake zal zijn van windgevaar en dat er voor de bewoners/gebruikers en van de toren, maar ook voor bijvoorbeeld voetgangers, sprake is van een passend windklimaat.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 50 van 58

5.13

Trillingen

Treinverkeer kan aanleiding geven tot trillingen in gebouwen. Deze trillingen kunnen leiden tot hinder voor omwonenden. De Duitse DIN 4150-2 (1999) norm beschrijft criteria voor het meten en beoordelen van trillingen. De Nederlandse SBR-richtlijn (2002) is hierop gebaseerd. Deze SBR-richtlijn is in Nederland de meest gebruikte richtlijn voor het beoordelen van trillingen en bestaat uit 3 delen: Deel A: schade aan gebouwen; Deel B: hinder voor personen in gebouwen; Deel C: verstoring van apparatuur. Gelet op de afstand tot het spoor kan op voorhand gesteld worden dat van eventuele schade aan gebouwen geen sprake zal zijn. Eventuele verstoring van apparatuur is tevens niet aan de orde. Om na te gaan of er in de toekomst mogelijk sprake is van hinder voor personen in de toren is er door Alcedo een trillingsonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 13. Naar aanleiding van de eerste resultaten zijn maatregelen getroffen (zoals het verzwaren van de constructie/fundering) die een positief effect hebben op de trillingshinder. Desondanks worden de streefwaarden op de hoogste verdieping incidenteel nog overschreden. Uit een maatregelonderzoek is gebleken dat aanvullende maatregelen niet doelmatig zijn. Gezien de incidentele, beperkte overschrijdingen en de hoge kosten en beperkte effectiviteit van maatregelen, ontstaat daarom in het licht van Wro art.

3.1 en in lijn van bijlage 5 van SBR B-richtlijn geen onaanvaardbaar woon- en leefklimaat in het geplande gebouw.

5.14

Besluit milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen: Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is. Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen). Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten). Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven.

Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 51 van 58

5.14.1

Situatie plangebied

Dit bestemmingsplan voorziet in principe in directe eindbestemmingen voor de binnen de planonderdelen aanwezige activiteiten. Dit betekent dat dit bestemmingsplan m.e.r.-(beoordelings)plichtig is indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden. De voorgenomen ontwikkeling maakt een toevoeging van 110 wooneenheden en ca. 1.000 m 2 aan dienstverlenende en/of kantoorfuncties binnen de bebouwde kom mogelijk. Dat betekent, dat het bestemmingsplan een activiteit mogelijk maakt, zoals dat is bedoeld in categorie D.11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage. Deze activiteit betreft de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. Een stedelijk project valt onder een m.e.r.-beoordelingsplicht in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Aangezien deze drempelwaarden niet worden overschreden geeft het Besluit milieueffectrapportage aanleiding om een vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

Bij de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke nadelige milieueffecten. 5.14.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Voor voorgenomen ontwikkeling is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling (zie bijlage 14) opgesteld. Gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Wanneer er geen 'belangrijke nadelige gevolgen' zijn voor het milieu is het conform de wetgeving en de vigerende praktijk niet noodzakelijk om een volledige m.e.r.-procedure te doorlopen. Het voorstel is om de gemeente Roermond op basis van deze notitie te laten besluiten dat geen m.e.r. nodig is.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 52 van 58

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1

Planvorm

Dit bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen ten behoeve van de ontwikkeling van de Roertoren in Roermond. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is aangesloten bij het gemeentelijke Handboek digitale bestemmingsplannen. Hierbij is gestreefd naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels, zoals aangegeven in de Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). In paragraaf 6.3 wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen het onderhavige bestemmingsplan.

6.2

Verbeelding

Bij de opzet van de verbeelding is de SVBP2012 als uitgangspunt gehanteerd. SVBP2012 staat voor Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. In de SVBP2012 zijn onder andere bestemmingscategorieën vastgelegd en zijn uniforme kleuren en aanduidingen beschreven. Het plangebied kent de bestemming 'Woongebied' waarbinnen de bouw van gestapelde woningen mogelijk is, maar ook het realiseren van kantoren en/of dienstverlenende functies op de begane grond en kantoren en/of dienstverlenende functies op de eerste en tweede verdieping. Binnen de bestemming 'Woongebied' kunnen ook de benodigde infrastructuur en (groen)voorzieningen worden gerealiseerd. Binnen deze bestemming zijn maatschappelijke functies op de onderste drie verdiepingen onder voorwaarden middels een afwijkingsbevoegdheid mogelijk. De gronden behorend tot onderhavig bestemmingsplan zijn op de verbeelding begrensd door de plangrens. De bestemming op de verbeelding is in de planregels aangevuld met bouw- en gebruiksregels. De materiële inhoud van de bestemming is opgenomen in de planregels. Voor de leesbaarheid zijn op de verbeelding verder aanduidingen opgenomen, zoals straatnamen, bestaande bebouwing, kadastrale gegevens etcetera.

6.3

Planregels

Planregels zijn nodig om het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van de bebouwing binnen het plangebied te regelen. De planregels zijn onder te verdelen in: 1. 2. 3. 4.

Inleidende regels. Bestemmingsregels. Algemene regels. Overgangs- en slotregels.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 53 van 58

6.3.1

Inleidende regels

De inleidende regels zijn van algemene aard en betreffen de ‘begrippen' en de 'wijze van meten’. Begrippen Hierin worden de in de planregels voorkomende begrippen omschreven en wordt de interpretatie van de diverse begrippen vastgelegd, zodat duidelijk wordt wat onder de begrippen wordt verstaan. Wijze van meten Hierin wordt aangegeven hoe de in het plan voorkomende maten dienen te worden bepaald. 6.3.2

Bestemmingsregels

Woongebied De voor Woongebied aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor gestapelde woningen, groen- en verkeersvoorzieningen. De uitoefening van aan huis gebonden beroepen is rechtstreeks toegestaan. Naast de gestapelde woningen vanaf de derde verdieping zijn er op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping dienstverlenende functies en/of kantoren toegestaan. Onder voorwaarden kan van de gebruiksregels afgeweken worden ten behoeve van het gebruik voor maatschappelijke voorzieningen op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping Voor de bebouwing geldt dat het hoofdgebouw uitsluitend binnen de bouwvlakken mag worden gebouwd. Tevens is het maximale aantal wooneenheden aangegeven. De bouwhoogte van het hoofdgebouw is ook op de verbeelding aangegeven. Waarde - Archeologie Aan het plangebied is ter bescherming van eventueel aanwezige archeologie waarden de dubbelbestemming Waarde - Archeologie toegekend. 6.3.3

Algemene regels

Hoofdstuk 3 Algemene regels omvat regels en bepalingen die betrekking hebben op het gehele plangebied. Anti-dubbeltelregel Een anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De opgenomen anti-dubbeltelregel is gelijkluidend aan de in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voorgeschreven formulering. Algemene gebruiksregels Deze bepaling is een rechtstreekse uitwerking van het in artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen verbod gronden of bouwwerken te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 54 van 58

Algemene afwijkingsregels In deze bepaling wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Aangegeven wordt van welke regel in welke gevallen kan worden afgeweken. Algemene wijzigingsregels In deze bepaling wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om meerdere bestemmingen te wijzigen. De voorwaarden, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven. Overige regels Dit artikel bevat een bepaling omtrent de verhouding tussen de regels van voorliggend bestemmingsplan, en overige wettelijke bepalingen. Daarnaast zijn in dit artikel regels opgenomen omtrent het aantal parkeerplaatsen dat op eigen terrein aanwezig dient te zijn. 6.3.4

Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bevat onder andere de bepalingen die betrekking hebben op: Overgangsrecht Bouwwerken welke op het moment van tervisielegging van het plan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd), mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de planregels op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt, mag gehandhaafd blijven. Slotregel Dit artikel geeft de titel van de planregels aan.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 55 van 58

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid en Grexwet Op grond van de Wet ruimtelijke ordening rust op de gemeente de verplichting tot het verhalen van kosten die tot de grondexploitatie behoren op basis van een exploitatieplan. De gemeente kan hiervan afzien in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen, of indien: het kostenverhaal anderszins is verzekerd; het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is; het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels aan werken en werkzaamheden met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen, inrichten van de openbare ruimte en uitvoerbaarheid niet noodzakelijk is. Voor de realisatie van dit bouwplan is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Partijen hebben in deze overeenkomst afspraken gemaakt. Hierdoor is het kostenverhaal verzekerd, is het bepalen van een tijdvak of fasering en het stellen van locatie-eisen aan de inrichting van de openbare ruimte, de aanleg van nutsvoorzieningen en regels voor woningbouwcategorieën middels een exploitatieplan niet aan de orde. Aanvullend aan de anterieure overeenkomst zal er nog een allonge vastgesteld worden. Daarmee is het verhaal van de kosten van de grondexploitatie voor dit gebied anderszins verzekerd en is de economische uitvoerbaarheid van het plan gegarandeerd.

Gelet op het vorenstaande kan in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 56 van 58

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1

Omgevingsdialoog

Om omwonenden, gebouweigenaren en belanghebbenden te informeren over de voorgenomen ontwikkelplannen en om ideeën, vragen en/of zorgen op te halen heeft er op 19 september 2022 een omgevingsdialoog plaatsgevonden. Hiervoor zijn ca. 360 direct omwonenden, opstaleigenaren en belanghebbenden uitgenodigd in een gebied dat in blauwe kleur is aangegeven op onderstaande afbeelding (afbeelding 10), met als doel om te worden meegenomen in het doorlopen proces van de afgelopen jaren en om de plannen voor de realisatie van woningen in combinatie met beperkte commerciële voorzieningen nader toe te lichten, e.e.a. ten opzichte van de vigerende situatie aangaande de kantoortoren met vleugel van ca. 20.000 m 2.

Afbeelding 10: zone genodigden omgevingsdialoog Tijdens de fysieke omgevingsdialoog waren ca. 20 personen aanwezig en hebben zich ca. 8 personen vooraf afgemeld waarvan 5 personen nog wel digitaal vragen hebben gesteld. Er zijn met name vragen hebben gesteld over de massa van de toren, de parkeer- en verkeersituatie en de effecten van de woontoren op het woongenot van de omwonenden. Tijdens de omgevingsdialoog is getracht de vragen zo goed als mogelijk te beantwoorden en eventuele zorgen weg te nemen. In bijlage 15 bij dit bestemmingsplan is het verslag d.d. 19-09-2022 inclusief de gehouden presentatie bijgevoegd.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 57 van 58

8.2

Vooroverleg

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan moet in het kader van het overleg als bedoeld in art. 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening overleg worden gepleegd met de besturen van waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Omdat de beoogde ontwikkeling niet in strijd is met nationale belangen wordt een vooroverleg met het Rijk niet noodzakelijk geacht. De ontvangen reacties van de betrokken vooroverlegpartners en de gemeentelijke beantwoording hierop zijn in bijlage 16 opgenomen.

8.3

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van woensdag 27 september 2023 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er 59 zienswijzen ingediend, waarvan 58 ontvankelijk. De zienswijzen hebben aanleiding gegeven om het bestemmingsplan op enkele punten aan te passen. In bijlage 22 is de Nota van zienswijzen en wijzigingen bijgevoegd waarin de zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 58 van 58