Bijlage 3 - Toelichting bestemmingsplan Roertoren

Bestemmingsplan Roertoren Toelichting d.d. 16 april 2024 Fase: vaststelling

Roertoren

Inhoudsopgave

Toelichting

4

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Planologisch-juridische regeling 1.4 Bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

5 5 5 6 7 7

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving 2.1 Ontstaansgeschiedenis en ruimtelijke structuur 2.2 Functionele structuur

8 8 8

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Functionele structuur 3.2 Ruimtelijke structuur

10 10 11

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Regionaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid

15 15 20 24 27

Hoofdstuk 5 Milieuplanologischeaspecten 5.1 Bodem 5.2 Ecologie 5.3 Geluid 5.4 Luchtkwaliteit 5.5 Water 5.6 Archeologie en cultuurhistorie 5.7 Bedrijven en milieuzonering 5.8 Externe veiligheid 5.9 Kabels en leidingen 5.10 Verkeer en parkeren 5.11 Bezonning 5.12 Windhinder 5.13 Trillingen 5.14 Besluit milieueffectrapportage

33 33 34 36 38 39 41 44 45 48 48 50 50 51 51

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet 6.1 Planvorm 6.2 Verbeelding 6.3 Planregels

53 53 53 53

Hoofdstuk 7

56

Economische uitvoerbaarheid en Grexwet

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 8.1 Omgevingsdialoog

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

57 57

pagina 2 van 58

8.2 8.3

Vooroverleg Zienswijzen

planstatus vastgesteld

58 58

referentie BP00000324 / 160171

pagina 3 van 58

Toelichting

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 4 van 58

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1

Aanleiding

Het voornemen is om op de hoek van de Oranjelaan, Maria Theresialaan en Spoorlaan Noord in Roermond een woontoren met 110 appartementen in combinatie met 3 bouwlagen met commerciële functies te realiseren. Het beoogde plan is niet in overeenstemming met de geldende bouw- en gebruiksregels van het geldende bestemmingsplan "Vrijveld Lommerveld". Om het voornemen mogelijk te maken wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan opgesteld waarin het voornemen juridisch-planologisch wordt verankerd. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader waarbinnen het beoogde gebruik en het bouwplan gerealiseerd kunnen worden.

1.2

Plangebied

Het plangebied omvat een onbebouwd perceel op de hoek van de Oranjelaan, Maria Theresialaan en Spoorlaan Noord in Roermond. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Roermond, sectie B, nummers 5375 en 7900 met een oppervlakte van 1.880 m 2. Het plangebied is gelegen in het midden van de stad Roermond, ten oosten van het stadscentrum en het spoor. De volgende afbeelding geeft de globale ligging van het plangebied.

Afbeelding 1: Globale ligging plangebied

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 5 van 58

1.3

Planologisch-juridische regeling

1.3.1

Algemeen

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Vrijveld Lommerveld". Dit bestemmingsplan is op 15 december 2011 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Roermond. Op de volgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan weergegeven.

Afbeelding 2: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan Het plangebied is bestemd als "kantoor". Tevens geldt de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie". Binnen de kantoorbestemming ligt een bouwvlak, waarbinnen een maatvoering van 68 meter voor de bouwhoogte is opgenomen. 1.3.2

Strijdigheid

De voorgenomen woontoren met maximaal 110 wooneenheden, kantoren, maatschappelijke functies en/of dienstverlening op de begane grond, kantoren en/of dienstverlenende en/of maatschappelijke functies op de eerste en tweede verdieping, is niet in overeenstemming met de geldende bouw- en gebruiksregels van het bestemmingplan "Vrijveld Lommerveld". Binnen de huidige kantoorbestemming zijn enkel kantoren toegestaan. Daarnaast wordt de toekomstige woontoren deels buiten het geldende bouwvlak gerealiseerd. Om voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. In de voorliggende plantoelichting wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 6 van 58

1.4

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Roertoren" bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek. nr. NL.IMRO.0957.BP00000324-VGO1); regels; toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten samen "gelezen" worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het plan mogelijk te maken. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt toch een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen.

1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie en in hoofdstuk 3 op de beoogde ontwikkeling. Het beleidskader is opgenomen in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op alle milieuplanologische aspecten. In hoofdstuk 6 wordt een toelichting op de regels gegeven. Een beschouwing over de economische uitvoerbaarheid is beschreven in hoofdstuk 7. De maatschappelijke uitvoerbaarheid komt aan de orde in hoofdstuk 8.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 7 van 58

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving

2.1

Ontstaansgeschiedenisen ruimtelijke structuur

Het plangebied omvat op de oudst geraadpleegde kaart van het Kadastrale Minuutplan uit 1811-1823 bouwlanden. Deze situatie blijft onveranderlijk tot in 1900. Vanaf 1900 worden in het plangebied twee wegen zichtbaar, één langs de westzijde van het plangebied en één van de noordwest naar zuidoost hoek van het plangebied. Vanaf 1962 krijgt het plangebied de huidige begrenzing waarbij vanaf de jaren '50 aan de noordzijde bebouwing heeft gestaan tot zo'n 20 jaar geleden. Deze bebouwing is gesloopt waarna het plangebied tot op heden braakliggend is. In 2008 is voor dit plangebied en de noordelijke gelegen percelen welke parallel aan het spoor zijn gesitueerd een ruimtelijke procedure doorlopen (locatie Stationspark). Middels deze procedure was het mogelijk om binnen het plangebied een kantoorcomplex (20.000 m 2 met een begane grond met een grotere hoogte dan gebruikelijk en maximaal 19 verdiepingen) te realiseren en ten noorden van het kantorencomplex, een appartementencomplex met 194 woningen (Meander) en een parkeergarage. De parkeergarage bestaande uit twee bouwlagen en het appartementencomplex zijn ontwikkeld en gerealiseerd. Vanaf 2008 was het mogelijk om binnen het plangebied een kantoorcomplex te realiseren van maximaal 68 meter hoog.

In het masterplan Stationsgebied Roermond (2003) en ten tijde van de planontwikkeling voor het Stationspark (waar het plangebied onder valt) in de jaren daarna, is al rekening gehouden met een mogelijkheid tot kantoorontwikkeling op deze strategische locatie, die zowel aan het station als aan uitvalswegen grenst. Ook stedenbouwkundig paste een hoogteaccent op deze locatie en in de totale stedenbouwkundige opzet van het plan voor de ontwikkeling van het Stationspark. De kantoortoren is echter nooit gerealiseerd en de kantorenmarkt in Roermond is niet zo danig dat realisatie van deze nieuwbouwkantoren nog voor de hand ligt. Dit wordt o.a. bevestigd in het onderzoek naar de Roermondse kantorenmarkt uit 2020 (Handelingsperspectief kantoren Roermond), waarin wordt geadviseerd het aantal bestaande kantoormeters in Roermond fors terug te brengen: “De totale kantorenvoorraad is fors groter dan de toekomstig gewenste kantoren-voorraad in gebruik. In totaal kan er tot en met 2030 circa 55.500 m 2 vvo kantoorruimte onttrokken worden, om te komen tot een gezonde kantorenmarkt.” Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door een parkeergarage en een woongebouw, aan de oostzijde door de Maria Theresialaan, aan de zuidzijde door de Oranjelaan en aan de westzijde door Spoorlaan Noord en het spoor.

2.2

Functionele structuur

Het plangebied maakt deel uit van het stedelijk gebied van de stad Roermond. Het plangebied is gelegen ten oosten van de binnenstad en het spoor. Ten noorden ligt de parkeergarage Stationspark en de Meander (194 appartementen). Aan de oostzijde van het plangebied, gelegen aan de Maria Theresialaan, zijn woningen gesitueerd bestaande uit twee bouwlagen met kap. Ten zuiden van de Oranjelaan, parallel aan het spoor, zijn tevens woongebouwen gesitueerd. Ten zuidoosten van het plangebied zijn voornamelijk kantoorgebouwen gesitueerd aan de Oranjelaan en Maria Theresialaan. Het plangebied is onbebouwd en voorzien van een tijdelijke inrichting bestaande uit een

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 8 van 58

wandelpad richting de entree van de parkeergarage en Spoorlaan Noord, enkele bomen, gras en een talud. Op navolgende afbeelding wordt een impressie gegeven van de huidige situatie.

Afbeelding 3: Huidige situatie

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 9 van 58

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving Door de huidige omliggende functies en de huidige markt is het plangebied geschikt voor woningbouw. Naast wonen is de locatie door de bereikbaarheid en bestaande structuur ook uitstekend geschikt voor een commerciële toevoeging.

3.1

Functionele structuur

3.1.1

Wonen

Het plan voorziet in de bouw van 110 3-kamer huurappartementen. De appartementen worden op de 3de t/m de 22ste verdieping van de toren gesitueerd. De onderverdeling aan huurappartementen is als volgt: 30 appartementen van gemiddeld ca. 65 m 2 GO, waarvan 18 appartementen in de sociale klasse; 60 appartementen van gemiddeld ca. 75 m 2 GO; 20 appartementen van gemiddeld ca. 85 m 2 GO. 3.1.2

Commerciële ruimtes

Op basis van een onderzoek rondom het station door Verhoeven CS Amsterdam is gebleken datop deze locatie functies nodig zijn die de dynamiek op de verbinding tussen oost en west Roermond versterken. Er is aangegeven om ruimte te reserveren om zo Roermond vanuit het station met brug of nieuwe tunnel tussen west en oost te verbinden, mede om de sociale veiligheid te verbeteren. De gemeente heeft destijds alvast gekozen om de bestaande spoortunnel via de Oranjelaan op te waarderen door kleur, licht en zachtere overgangen. Toch is de ruimte tussen de Roertoren en de parkeergarage gereserveerd en hoe dan ook nodig om de entree naar de parkeergarage maat te geven. De beoogde toren kan qua voorzieningen een belangrijke verbinding vormen tussen oost en west Roermond en als stapsteen fungeren richting het stationsgebied en het centrum van Roermond. Commerciële voorzieningen dragen tevens bij aan de levendigheid en sociale veiligheid in het gebied. Gelet hierop is er ter plaatse van het plangebied gekozen voor een toren met als achterliggend concept 'Samen langer gezond' in een 'verticale stad'. Dit doen we door te werken aan duurzame verbindingen: verbinden met jezelf, verbinden met elkaar, verbinden met de buurt en verbinden met de wijk.

Verbinding vanuit het hart bevordert de kwaliteit van leven, mede door maatschappelijk relevant te kunnen zijn en door waarde te kunnen toevoegen aan de samenleving. Het concept ziet toe op een woon-/werktoren waarin diverse buurtfuncties een plek krijgen. Een verticale stad die opgebouwd is uit hechte buurtjes. De buurt staat van oudsher voor een veilige woonomgeving waar mensen elkaar kennen, samen komen en samen leven. Door buurtjes te stapelen ontstaat er een grote mix van functies. Elk buurtje heeft door zijn positie in de toren, een unieke collectieve plek en door zijn relatie met de omgeving een sterke identiteit. De commerciële buurt op de 1ste en 2de verdieping, de diverse woonbuurtjes op de hoger gelegen verdiepingen en de beoogde huiskamer als centrale ontmoetingsplek op de begane grond. Op deze manier dragen de verticale buurten bij aan de inclusieve stad. De verticale stad bestaat uit een combinatie van een woonprogramma met (commerciële)

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 10 van 58

voorzieningen die het welzijn ondersteunen en het wonen en leven veraangenamen. Naast de nieuwe woningen worden verschillende bedrijfsmatige functies mogelijk gemaakt. Op de begane grond, de eerste en tweede verdieping is er ruimte kantoor en/of dienstverlenende functies. Daarnaast wordt de mogelijkheid om een maatschappelijke functie te realiseren op deze bouwlagen onder voorwaarden opgenomen in een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid . In het concept willen we op de 1ste en 2de verdieping ruimte bieden voor wijkvoorzienende functies. Denk daarbij aan paramedische functies, coaching & counseling, schoonheidsspecialiste, kapper enz. Maar er is ook ruimte voor ondersteunend service- en gemaksdiensten. Ideaal voor iedereen die graag van alle gemak wordt voorzien of wanneer je (tijdelijk) niet in staat bent om een klusje zelf te doen, denk aan een was- en strijkservice, wekelijkse schoonmaak, verzorging van een gemeubileerde woning tot aan een complete verhuisservice. Eveneens is de mogelijkheid aanwezig voor kantoorfuncties waarbij er mogelijk gefaciliteerd kan worden in flexibele werkoplossingen voor eigen bewoners, maar eveneens voor mensen uit de wijk / stad. Om dit mogelijk te maken bieden we ruimte voor dienstverlenende- en/of kantoorfuncties in onderhavig bestemmingsplan.

Daarnaast wordt de mogelijkheid om een maatschappelijke functie te realiseren opgenomen in een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid. Door te verbinden tussen verschillende functies versterken we het wij-buurtgevoel. We stimuleren en faciliteren het contact, het zien en gezien worden, de ontmoeting tussen de bewoners, de gebruikers en bezoekers. Alles onder één dak, dat is nog eens ontzorgd wonen! Daarbij is een ondersteunende en ondergeschikte horecafunctie ten behoeve van de commerciële functies toegestaan die tevens kan dienen als een ontmoetingsplek voor de woonfunctie in het complex. Het betreft als het ware een kantine die alleen toegankelijk zal worden voor medewerkers, bewoners en bezoekers van de hoofdfuncties in het complex. De kantine fungeert als een gemoedelijke huiskamer voor de ondernemers en bewoners van het complex, het is dé plek waar de ontmoeting wordt gefaciliteerd. De kantine is een plek waar je elkaar kunt ontmoeten voor ontspanning, voor een goede kop koffie of klein hapje. In de planregels is een maximale oppervlakte aan de functies toegekend. Op deze wijze wordt er zorg gedragen dat er uitsluitend kleinschalige voorzieningen mogelijk zijn die aansluiten bij de overige functies en het woonprogramma. 3.1.3

Parkeren

Voor het parkeren wordt gebruik gemaakt van de naastgelegen parkeergarage. Wat betreft het benodigde aantal parkeervoorzieningen is uitgegaan van de parkeernormen 2021, zoals de gemeente Roermond deze hanteert. In paragraaf 5.10.3 wordt verder ingegaan op de benodigde parkeerplaatsen.

3.2

Ruimtelijke structuur

Qua bouwhoogte is aansluiting gezocht bij de bouwhoogte die reeds is toegestaan in het vigerende bestemmingsplan (68 meter). Met de uitstraling van het gebouw is aansluiting gezocht bij de bebouwing in Roermond. Hiervoor is gekeken naar de kenmerkende dakranden in Roermond. Veel panden, met name aan het Stationsplein, kenmerken zich met een versierde kroonlijst. Dit element komt in een abstracte vorm terug in het gebouw. In navolgende afbeeldingen zijn impressies van de toekomstige woontoren en de vergroende buitenruimte weergegeven.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 11 van 58

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 12 van 58

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 13 van 58

Afbeeldingen 4,5, 6, 7 en 8: impressies

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 14 van 58

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld op grond van de geldende regelgeving. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op het moment dat die wet in gaat. Tot die tijd geldt de NOVI als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in gaat, zal de NOVI gelden als instrument, zoals in de nieuwe wet is bedoeld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Prioriteiten Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.

Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier prioriteiten: 1.

2.

3.

4.

Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie: Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden: Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken: Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken.

Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied:

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 15 van 58

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1.

De Omgevingsagenda

Voor landsdeel Zuid (Brabant en Limburg) is een omgevingsagenda opgesteld. Zuid-Nederland bestaat uit een polycentrisch netwerk van steden en dorpen, sterk verbonden met de Randstad en het buitenland (Vlaamse Ruit, Ruhrgebied). Een belangrijke kwaliteit is dat zowel in de steden als in de dorpen het groen altijd op korte afstand is. Binnen het stedelijke netwerk nemen de verschillen toe: Brainportregio Eindhoven en Greenport Venlo als top kennis- en innovatieregio’s, maar er is ook sprake van lichte krimp. Zuid-Nederland speelt een belangrijke rol op het gebied van agrifood, hightech, logistiek en industrie met een combinatie van onderzoeks- en kennisinstellingen, kennisintensieve bedrijven en hoogwaardige maakindustrie. De economie is concurrerend en internationaal georiënteerd. Dit is te danken aan een goede fysieke, digitale en grensoverschrijdende infrastructuur, een sterke kennis- en innovatiekracht in combinatie met aantrekkelijke steden en dorpen in een groene leefomgeving. In landsdeel Zuid worden opgaven in beeld gebracht die bijdragen aan een aantrekkelijk, bereikbaar, concurrerend en duurzaam Brabant en Limburg. Vanuit overlappende opgaven en te ontwikkelen verbindende thematische strategieën worden acties en bestuurlijke afspraken gemaakt.

Opgaven waar het hier om gaat zijn onder meer: waterkwaliteit en -kwantiteit, het samenvallen van diverse transities in het landelijk gebied en het accommoderen van verdere verstedelijking. 2.

De NOVI-gebieden

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 16 van 58

veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren. Zuid-Limburg is één van de voorlopige aandachtsgebieden. In Zuid-Limburg staan drie hoofdopgaven centraal, met het benutten van grensoverschrijdende kansen als rode draad daar doorheen: Naar een grensoverschrijdende innovatieve en circulaire economie. Sterke en gezonde steden in Zuid-Limburg. Versterken uniek Nationaal Landschap als groene long voor Zuid-Limburg. 4.1.1.1 Toetsing van het initiatief aan NOVI De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. Eén van de nationale belangen genoemd in de NOVI is zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Provinciaal is dat vertaald in de Provinciale Omgevingsvisie (POVI) en verder vertaald in de Limburgse Agenda Wonen. De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de stad Roermond sterker en leefbaarder te maken. De woontoren wordt gerealiseerd binnen de bebouwde kom en direct grenzend aan het treinstation van Roermond. Een van de doelen van de NOVI is zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Om in kaart te brengen wat de woningbehoefte is in Nederland is er een analyse gemaakt van de woningopgave. De woningopgave kan echter per gemeente verschillen. De woningbehoefte op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau zal respectievelijk in paragraaf 4.2, 4.3 en 4.4 worden besproken.

Onderhavig planvoornemen maakt de realisatie van o.a. 110 huurappartementen mogelijk. Het planvoornemen sluit aan bij de woningbehoefte binnen de gemeente Roermond. Ondermeer het inbreidingskarakter van onderhavige ontwikkeling in de directe nabijheid van een openbaarvervoersknooppunt draagt bij aan het duurzame karakter van de voorgenomen ontwikkeling. Derhalve is onderhavig initiatief in overeenstemming met de NOVI. Bij de planvorming wordt rekening gehouden met de diverse milieuaspecten, water, natuur en archeologie, geheel in lijn met de NOVI. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI. 4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, tweede lid) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Nieuwe stedelijke ontwikkeling De Ladder geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Echter, uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie met name de overzichtsuitspraak van 28 juni 2017 met nummer ECLI:NL:RVS:2017:1724) blijkt dat niet alle woningbouwprojecten gezien moeten worden als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Zo stelt de Afdeling dat een bouwplan van niet meer dan 11 woningen, die gelet op hun onderlinge afstand als één

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 17 van 58

woningbouwlocatie kunnen worden beschouwd, in beginsel niet beschouwd moet worden als een stedelijke ontwikkeling waarop de Ladder van toepassing is. In dit geval is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Behoefte Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van overprogrammering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. 4.1.2.1 Toetsing van het initiatief aan ladder voor duurzame verstedelijking Bij voorgenomen ontwikkeling is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling welke binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Gezien de locatie, welke omringd is door met name woningbouw en in de nabijheid is gelegen van het openbaar vervoer, het centrum en stedelijke voorzieningen, is het plangebied uitermate geschikt voor woningbouw. In de Provinciale Omgevingsvisie Limburg is de betaalbaarheid een belangrijk aandachtspunt. Het beleid van de Provincie op het gebied van Wonen is vastgelegd in de Limburgse Agenda Wonen 2020 – 2023. Uit de Limburgse Agenda Wonen blijkt dat er urgente vraag is naar woningen voor senioren, starters bijzondere doelgroepen, 1- en persoonshuishoudens en de (sociale en middeldure) huursector.

Deze doelgroepen sluiten voor Midden-Limburg aan bij de uitkomsten van het regionale woningmarktonderzoek. Het plangebied is gelegen in de regio Midden-Limburg. Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Midden-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door gemeenteraden medio 2022 vastgestelde Structuurvisie Wonen, Midden-Limburg 2022-2025. In deze Structuurvisie komt naar voren dat er sprake is van een veranderende bevolkingssamenstelling en een afname van de gemiddelde huishoudengrootte. Ten aanzien van de kwalitatieve woningbehoefte staat de regio voor een uitdaging om de komende jaren voldoende woningen van de juiste kwaliteit toe te voegen en te zorgen dat deze (passend bij de behoefte) op de juiste plaats worden gerealiseerd. Met name de realisatie van huurwoningen en betaalbare koopwoningen voor kleinere huishoudens en/of specifieke doelgroep in de vorm van appartementen is een speerpunt. De gemeente Roermond ziet met name kansen in de groep starters en doorstromers op de arbeids- en woningmarkt (25 tot 40 jaar). Voor deze doelgroep is in de eerste plaats voldoende geschikte en betaalbare huisvesting nodig.

De voorgenomen ontwikkeling waarbij er 110 appartementen in overwegend het middensegment worden gerealiseerd zorgt voor een extra aanbod aan betaalbare woningen. In het in opdracht van de provincie door STEC uitgevoerde "Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg" van oktober 2022 wordt aangegeven dat er een aanzienlijke regionale behoefte bestaat aan appartementen in het middenhuursegment voor de periode 2022 tot en met 2030. Per 1 januari 2023 bedraagt de kwantitatieve woningbehoefte op basis van de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025 en de onderliggende Etil prognose uit 2021 voor de periode 2023-2033 ca. 2.100 woningen voor de gemeente Roermond. De harde planvoorraad per 1 januari 2023 bedraagt ca. 1.500 woningen. Op basis van de behoefte en planvoorraad per 1 januari 2023 is er dus een aanvullende behoefte aan plannen. In november 2023 zijn de provinciale huishoudenprognoses geactualiseerd door Etil, welke laten zien dat er ten opzichte van de huishoudenprognose uit september 2021 nog een iets grotere kwantitatieve behoefte bestaat.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 18 van 58

Ten aanzien van de beoogde bedrijfsmatige functies kan gesteld worden dat de toevoeging van minder dan 500 m 2 bruto-vloeroppervlak in principe niet 'ladder-plichtig' is. Op grond van onderhavig bestemmingsplan wordt, naast het woonprogramma, ten opzichte van het geldende bestemmingsplan slechts 500 m 2 bruto-vloeroppervlak aan dienstverlenende functies extra toegestaan. Het kantoorprogramma is op grond van het geldende bestemmingsplan reeds toegestaan. Voor de volledigheid wordt wel ingegaan op de behoefte aan de beoogde functies. Commerciële functies ter plaatse van het plangebied kunnen een bijdrage leveren aan het versterken van de dynamiek op de verbinding tussen Oost en West Roermond. De commerciële lagen dragen hieraan bij en verhogen de levendigheid en sociale veiligheid in het gebied. Uit interviews uitgevoerd door Companen in 2021 komt naar voren dat de commerciële lagen ruimte bieden voor verschillende invullingsvormen en dat deze verschillende vormen goed samengaan. Verschillende dienstverlenende functies kunnen een aanvulling betekenen op het wooncomfort van de toekomstige bewoners waarbij omwonenden en bezoekers ook zeker gebruik zouden kunnen maken van geboden faciliteiten. Door kleinschalige functies toe te staan treedt er geen negatief effect op reeds bestaande aanwezige grootschaligere functies in de directe omgeving.

Het aanbieden van dienstverlenende functies zoals taalcursussen, allerhanden workshops, was- en strijkservices, huiskapper en belastingconsulent zouden kansrijke invullingen en van toegevoegde waarde zijn. Kleinschalige kantoorruimten en vergaderfaciliteiten kunnen eventueel ook worden ingezet als werkruimte voor ZZP-ers. De ruimten zijn eveneens zeer geschikt voor gemeenschappelijke activiteiten voor bewoners en/of buurt. Door te verbinden tussen verschillende functies wordt het wij-buurtgevoel versterkt. Het contact, het zien en gezien worden, de ontmoeting tussen de bewoners, de gebruikers en bezoekers wordt op deze wijze gefaciliteerd en gestimuleerd. De vraag naar ruimte voor kantoor- en dienstverlenende functies blijkt tevens uit een marktbehoefte-analyse uitgevoerd door Jack Frenken Makerlaars (zie bijlage 20). Uit deze analyse blijkt een concrete en actuele behoefte aan kantoorruimte bestemd voor kantoor, dienstverlening en/of maatschappelijke functies (deze functie wordt in dit bestemmingsplan niet bij recht toegestaan). Geconcludeerd wordt dat met het beoogde programma voorzien wordt in een concrete behoefte en dat voldaan wordt aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012) en Regeling algemene regels (Rarro) (2012) In de Wet ruimtelijke ordening zijn de besluitmogelijkheden van gemeenten begrensd om nationale belangen te borgen of te beschermen. Wanneer namelijk nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kan een algemene maatregel van bestuur (AMvB) regels stellen over de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, oftewel de AMvB Ruimte) zijn nationale belangen beschreven die om bescherming van het Rijk vragen, zoals bijvoorbeeld de 'erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde'. Voor deze belangen is het Rijk namelijk verantwoordelijk. Verder zijn in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) nadere regels opgenomen voor onder andere militaire terreinen, radarverstoringsgebieden, reserveringen voor spoor en wegen en buisleidingen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden, zoals de gemeente Roermond, beleidsruimte.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 19 van 58

4.1.3.1 Toetsing van het inititatief aan het Barro en Rarro In het Barro en het Rarro zijn geen voor het plangebied en de voorgenomen ontwikkelingen relevante zaken opgenomen.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Provinciale omgevingsvisie Limburg (POVI)

Op 1 oktober 2021 hebben Provinciale Staten van de provincie Limburg de Omgevingsvisie Limburg vastgesteld. De Omgevingsvisie Limburg is per 25 oktober 2021 in werking getreden. Het plangebied ligt binnen de aanduiding Stedelijke gebied. In de visie geeft de provincie aan hoe ze wil inspelen op de belangrijkste hoofdopgaven voor de komende jaren: het realiseren van een aantrekkelijke, sociale gezonde en veilige leefomgeving in zowel stedelijk/bebouwd gebied als het landelijk gebied een toekomstbestendige innovatieve en duurzame economie en landbouwtransitie klimaatadaptatie en energietransitie. Daarbij hanteert de provincie een aantal Limburgse principes: streven naar een inclusieve gezonde en veilige samenleving die uitnodigt tot ontmoeten, recreëren en maatschappelijke betrokkenheid de kenmerken en identiteit van gebieden staan centraal. Een gebiedsgerichte aanpak is de basis voor samenwerking met andere partijen en initiatiefnemers en er is dus ruimte voor maatwerk. meer stad, meer land. Variatie in gebieden moet gekoesterd worden. Stedelijke functies worden geconcentreerd in compacte steden en landelijke gebieden worden als tegenhanger van de drukke stedelijke gebieden ontwikkeld zorgvuldig omgaan met de ruimte en voorraden, zowel onder- als bovengronds.

Inzetten op sociaaleconomische ontwikkeling zonder vraagstukken af te wentelen naar volgende generaties (voorzorgsbeginsel). Op basis van deze principes is vervolgens een aantal provinciale belangen gedefinieerd, waaronder ook voor wonen: de provincie Limburg streeft naar een woningvoorraad die aansluit bij de eisen en wensen van nu en de toekomst. De woonvraag verandert waardoor het woningaanbod niet altijd aansluit op de vraag. Door het in balans brengen van vraag en aanbod kan een tekort aan woningen voor bepaalde doelgroepen worden voorkomen. Daarnaast heeft dit een positief effect op ongewenste leegstand met de bijbehorende ondermijnings- en leefbaarheidsproblemen. De betaalbaarheid van woningen blijft een belangrijk aandachtspunt. Voor sommige doelgroepen nemen kansen op de woningmarkt af. Dit komt door stijgende huurprijzen en hoge inkomenseisen, lossere arbeidsrelaties, passend toewijzen, hogere studieschulden, strengere hypotheekeisen en weinig doorstroming. Een bijkomend en opkomend voordeel is dat nieuwbouw tot minder energielasten voor de gebruikers zal leiden. Door in samenhang naar woonopgaves te kijken, wordt op wijk- / buurtniveau de juiste verbindingen gelegd tussen sociale en fysieke woonopgaven (wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid) en een duurzame, veilige en gezonde leefomgeving met gevarieerde woonmilieus.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 20 van 58

4.2.1.1 Toetsing van het initiatief aan de provinciale omgevingsvisie De realisatie van 110 appartementen voor verschillende doelgroepen zorgt voor een goede aanvulling op de bestaande woningvoorraad. Dergelijke ontwikkelingen dienen bij uitstek gerealiseerd te worden binnen het stedelijk gebied en stedelijk centrumgebied (algemene zonering). Bij de voorgenomen ontwikkeling is er sprake van een ontwikkeling welke gerealiseerd wordt binnen het stedelijk gebied. Als gevolg van de ontwikkeling vindt verder een kwaliteitsverbetering van het woon- en leefklimaat in de omgeving plaats. Mede door de kantoorfunctie en/of dienstverlenende functies op begane grond, eerste en tweede verdieping. De ontwikkeling past daarmee binnen de beleidskaders zoals opgenomen in de Provinciale Omgevingsvisie Limburg. 4.2.2

OmgevingsverordeningLimburg 2014

De provincie Limburg heeft op 12 december 2014 de Omgevingsverordening Limburg 2014 vastgesteld. Hierin staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid van POL2014 (Provinciaal Omgevingsplan 2014, voorganger van de POVI) juridische binding te geven. De Omgevingsverordening is een samenvoeging van de Provinciale milieuverordening, de Wegenverordening, de Waterverordening en de Ontgrondingenverordening. De Omgevingsverordening is uitgebreid met een nieuw hoofdstuk Ruimte. Dat hoofdstuk Ruimte bevat een aantal instrumenten die gericht zijn op de doorwerking van het ruimtelijke beleid van het POL2014. Behalve de toevoeging van het hoofdstuk Ruimte zijn in de Omgevingsverordening Limburg 2014 ook de Verordening Veehouderijen en Natura 2000 (van oktober 2013) en de Verordening Wonen Zuid-Limburg (van juli 2013) vrijwel ongewijzigd overgenomen. Hiermee zijn alle verordeningen die betrekking hebben op het omgevingsbeleid ondergebracht in één document. Uit de kaarten behorende bij de Omgevingsverordening blijkt dat het plangebied ligt binnen de volgende zones: Duurzame verstedelijking en bestuursafspraken regionale uitwerking POL2014 Het plangebied is gelegen in 'bebouwd gebied' en binnen de 'Regio Midden-Limburg'.

Binnen de regio Midden-Limburg zijn gezamenlijke afspraken gemaakt over de wijze waarop zij in zijn algemeenheid zullen handelen in het kader van de toepassing en verdere uitwerking van het POL2014, waaronder ook het thema wonen. Regio Midden-Limburg bestaat uit de gemeenten Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Roerdalen, Roermond en Weert. Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Midden-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg. Als een ruimtelijk plan niet voldoet aan bovenstaande, kunnen Gedeputeerde Staten, rekening houdend met het standpunt van het Regionaal Bestuurlijk Overleg, gelegenheid bieden voor maatwerk in afwijking van het bepaalde in die leden. De toelichting bij het ruimtelijke plan, dat betrekking heeft op het toevoegen van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen, bevat een verantwoording van de wijze waarop invulling is gegeven aan bovenstaande. De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat tevens een verantwoording van de bijdrage die met de vaststelling van dat ruimtelijk plan wordt geleverd aan de regionale opgave gericht op het

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 21 van 58

terugdringen van de planvoorraad van nog onbenutte bouwmogelijkheden voor woningen en als het vierde lid van toepassing is, van het versterken van de kwalitatieve woningvoorraad. Boringsvrije zone Roerdalslenk III Het is in het gebied Roerdalslenk binnen en buiten inrichtingen verboden: a. b.

een boorput, een bodemenergiesysteem of een aardwarmtesysteem te maken of hebben of de grond te roeren, dieper dan de bovenkant van de Bovenste Brunssumklei; werken op of in de bodem uit te voeren of te doen uitvoeren waarbij ingrepen worden verricht of stoffen worden gebruikt die de beschermende werking van de Bovenste Brunssumklei kunnen aantasten.

Het voornemen tot het maken van een boorput, het aanleggen van een bodemenergiesysteem of het roeren van grond in de Roerdalslenk III dieper dan 80 meter beneden het maaiveld tot aan de Bovenste Brunssumklei, wordt vier weken tevoren schriftelijk gemeld aan Gedeputeerde Staten. 4.2.2.1 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsverordening Limburg 2014 Vanuit de ‘Omgevingsverordening Limburg 2014’ bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling. Het onderhavige plan sluit aan bij de Ontwerp Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg, zie paragraaf 4.3.1. Daarnaast worden er geen grondroerende werkzaamheden verricht dieper dan 80 meter beneden het maaiveld. 4.2.3

OmgevingsverordeningLimburg (2021)

Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. Hoewel de Omgevingsverordening Limburg (2021) hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. Deze nieuwe en gewijzigde onderdelen vinden hun oorsprong in de Omgevingsvisie Limburg (POVI). Provinciale Staten hebben de nieuwe Omgevingsverordening vastgesteld in de vergadering van 17 december 2021. Omdat deze Omgevingsverordening is gebaseerd op de Omgevingswet kan deze niet eerder in werking treden dan de Omgevingswet zelf. Tot die tijd blijft de Omgevingsverordening Limburg 2014 gelden. Op 29 maart 2022 heeft het college van Gedeputeerde Staten van Limburg het ontwerpbesluit genomen waarmee de Omgevingsverordening Limburg 2014 wordt aangevuld met een viertal instructieregels die zich richten tot de Limburgse gemeenten. Regels van eenzelfde strekking waren al opgenomen in de Omgevingsverordening Limburg (2021).

Het gaat om de instructieregels over: Wonen; Huisvesting internationale werknemers; Na-ijlende effecten steenkoolwinning; Zonne-energie. Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn de instructieregels voor wonen van belang. Instructieregels nieuwe planvoorraad wonen

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 22 van 58

De toelichting bij een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: a. b. c.

d. e.

rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; het ruimtelijk plan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring. realisatie van de woningen beoogd is binnen vijf jaar na vaststelling van het ruimtelijk plan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen.

4.2.3.1 Toetsing van het initiatief aan het Ontwerp Omgevingsverordening Limburg 2021 In paragraaf 4.2.1 is de provinciale omgevingsvisie behandeld en is ingegaan op de Limburgse principes algemene zonering en het aspect wonen. In paragraaf 4.3.1 wordt de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg behandeld. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het regionale beleid van regio Midden-Limburg en dat op basis van actueel onderzoek blijkt dat en kwalitatief en kwantitatief behoefte bestaat aan huurappartementen. Ten aanzien van de bepaling in artikel 2.4.2 sub d van de Omgevingsverordening geldt dat het plan is opgenomen in de Provinciale Capaciteitsmonitor Limburg, de monitor voor woningbouwplannen van de Provincie Limburg. Ten aanzien van de bepaling in artikel 2.4.2 sub e van de Omgevingsverordening geldt dat in de toelichting van onderhavig bestemmingsplan wordt ingegaan op de voorziene realisatie, waarbij wordt verwezen naar de met de initiatiefnemer gesloten overeenkomst. Mocht realisatie niet binnen vijf jaar plaats hebben gevonden, dan zal de gemeente conform de vastgestelde Structuurvisie wonen Midden-Limburg 2022-2025 de functie heroverwegen op basis van de dan geldende actuele kwalitatieve en kwantitatieve behoefte en de dan geldende regionale afspraken en samenwerking.

Voorliggende ontwikkeling is passend binnen de Omgevingsverordening Limburg. 4.2.4

Limburgse Agenda Wonen 2020-2023

Het beleid van de Provincie op het gebied van Wonen is vastgelegd in de Limburgse Agenda Wonen 2020 – 2023. De Limburgse ambitie 'De juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment beschikbaar', geldt nog steeds en krijgt met deze Limburgse Agenda Wonen een invulling. Samen met de partners van de provincie wordt de komende jaren samengewerkt om te komen tot een voortreffelijke woon- en leefomgeving, waar mensen zich prettig voelen. Een dergelijke woningmarkt biedt voldoende mogelijkheden voor doorstroming (wooncarrière), is toekomstbestendig (duurzaam en klimaatbestendig) en woningen zijn betaalbaar (zowel voor corporaties als voor kopers en huurders). De Provincie Limburg wil partijen stimuleren en uitdagen om hun mogelijkheden (instrumenten en eigen kracht) optimaal in te zetten om gezamenlijk de woonopgave vorm te geven én tot uitvoering te brengen. De provincie is belangenbehartiger van de regionale woningmarkt; zij kent de bijzonderheden van de regionale

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 23 van 58

opgaven en monitort deze. De provinciale rol op de Limburgse woningmarkt is kaderstellend en ondersteunend. De primaire rol van de provincie is het best te omschrijven als agenderend, stimulerend, meedenkend en stakeholders met elkaar verbindend tot een excellente samenwerking. Met een aantal financiële arrangementen tracht de provincie ook in financiële zin een bijdrage te leveren. Betaalbaarheid – Middenhuur woningen zijn nodig De betaalbaarheid van wonen staat onder druk. Door stijgende huurprijzen (en hoge inkomenseisen), passend toewijzen (rijksregels die afhankelijk van het inkomen aangeven welke huur corporaties in rekening mogen brengen), strenge hypotheekeisen en daarbij weinig doorstroming zijn de kansen op de woningmarkt voor mensen met een inkomen tussen € 35.000 en € 55.000 afgenomen. Betaalbaarheid begint bij het kunnen (ver)bouwen. Voor woningcorporaties geldt dat het investeringsvolume afneemt als gevolg van prijsstijgingen in de bouw in combinatie met ongunstig rijksbeleid (heffingen, toewijzingsbeleid). Versnellen Limburg heeft, net als andere delen van Nederland, te maken gekregen met een inhaalslag voor wat betreft de realisatie van woningen. Inmiddels is de bouwproductie op het niveau van de jaarlijkse extra woningbehoefte.

Urgent te realiseren woningen betreffen segmenten als seniorenwoningen en woningen voor bijzondere doelgroepen (internationale werknemers, spoedzoekers, kwetsbare inwoners, statushouders) en woningen in de (sociale en middeldure) huursector. De provincie faciliteert partners met het versneld uitvoeren van woningbouwplannen die aantoonbaar voldoen aan een urgente behoefte ter plekke. 4.2.4.1 Toetsing van initiatief aan Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 Uit de Limburgse Agenda Wonen blijkt dat er urgente vraag is naar woningen voor senioren, bijzondere doelgroepen en de (sociale en middeldure) huursector. Met de voorgenomen ontwikkeling waarbij er 110 appartementen in de huursector worden gerealiseerd zorgt voor een extra aanbod aan betaalbare woningen.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022 - 2025

De Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022 tot en met 2025 is op 22 september 2022 door de raad van Roermond vastgesteld. De structuurvisie is ontstaan vanuit de samenwerkende gemeente in Midden-Limburg (Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Roerdalen, Roermond en Weert) . In deze structuurvisie wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting ten aanzien van het beleidsveld ‘Wonen’ voor de korte termijn (2022 tot en met 2025) en met een doorkijk naar de lange termijn vastgelegd. Om de regio Midden-Limburg aantrekkelijk te houden, moet duurzaam worden geïnvesteerd in de toekomst. Deels betekent dit het behouden van het goede, deels betekent dit inzetten op verandering en verbetering. De Structuurvisie geeft richting aan de kwalitatieve en kwantitatieve opgave waar de gemeenten voor staan. In de visie wordt minder dan voorheen de nadruk gelegd op het schrappen van planvoorraad voor woningen en wordt meer de nadruk gelegd op het realiseren van plannen zodat de juiste woningen op de juiste plaats worden gerealiseerd. Ook

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 24 van 58

omvorming van woningbouwplannen naar segmenten die beter bij de behoefte passen is uitgangspunt. Uitdagingen Het aantal inwoners in de regio is 0,7% (1.644 inwoners) gegroeid in de periode 2018 tot en met 2020 maar er zijn verschillen zichtbaar tussen de gemeenten. De grootste relatieve groei zit in Roermond (1,8%). Voor de woningbehoefte is niet zozeer het aantal inwoners van invloed. Belangrijker zijn de veranderende bevolkingssamenstelling (ontgroening en vergrijzing) en de afname van de gemiddelde huishoudengrootte. Het aantal 1- en 2-persoons huishoudens is in de periode 2018 tot en met 2020 toegenomen (+2.919) terwijl het aantal 3 en meer persoonshuishoudens is afgenomen (-796). Het aantal huishoudens in de regio is met 2,1% (2.223) toegenomen. Alle gemeenten laten (nog) een groei zien. In Roermond bedraagt de groei 2,3%. Ten aanzien van de kwalitatieve woningbehoefte staat de regio voor een uitdaging om de komende jaren voldoende woningen van de juiste kwaliteit toe te voegen en te zorgen dat deze (passend bij de behoefte) op de juiste plaats worden gerealiseerd. Eén van de regionale opgave / speerpunt is het vergroten van het aandeel huurwoningen. De bestaande woningvoorraad in Midden-Limburg bestaat voor 68% uit koopwoningen. Dit percentage ligt in plattelandsgemeenten hoger.

Het woningmarktonderzoek uit 2018 geeft aan dat er regionaal behoefte is aan extra huurwoningen. Elke gemeente stuurt bij bouwplannen op het realiseren van de juiste, gevraagde woningen. Daarbij hebben de woningcorporaties met name een rol in het realiseren van de sociale huurwoningen. Opgave Roermond - Kwantitatieve kaders Het aantal inwoners in Roermond bedraagt op 1-1-2022 59.200, dat is een stijging van ca. 1.400 personen vanaf 2018. In 2022 is het aantal inwoners toegenomen tot net boven de 60.000 per 1 januari 2023. Op basis van de meest recente bevolkingsprognose groeit het aantal inwoners verder tot 62.800 in 2040. Regionaal groeit het aantal inwoners nog met zo'n 1.045 personen tot 2030. Voor de gemeente is er op basis van de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025 behoefte aan 3.244 woningen vanaf 1 januari 2021 tot de zogenaamde huishoudentop (in 2043). In de structuurvisie is ook de ambitie uitgesproken om -aanvullend aan deze huishoudenprognose- tegemoet te komen aan aanvullende toekomstige behoefte en behoefte in onder andere Zuidoost Brabant. Voor de periode 2021-2025 is in de regionale structuurvisie 2022-2025 daarom voor de gemeente Roermond een groeiambitie van 325-350 per jaar opgenomen (193-318 meer dan de prognose van september 2021).

In de structuurvisie is dus een totale behoefte voorzien van 3.437-3.562 woningen vanaf 1 januari 2021, zijnde 3.244 plus 193-318 aanvullende ambitie. Rekening houden met de in 2021 en 2022 gerealiseerde woningen is de benodigde planvoorraad dan 2.933- 3.058 woningen per 1 januari 2023. In de Woondeal Limburg is aangegeven dat partijen inzetten op minimaal 130% plancapaciteit voor de periode 2025-2030 om voldoende rekening te houden met onzekerheden bij planvorming. Dit betekent een extra benodigde planvoorraad van ten minste 300, waarmee een planvoorraad van tenminste ca. 3.200 tot 3.400 woningen nodig is. De planvoorraad op 1 januari 2023 bedraagt 3.132, het voorliggende plan maakt daar onderdeel van uit. Daarmee past dit

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 25 van 58

plan in de kwantitatieve kaders. Het plan is in de regio afgestemd en maakt onderdeel uit van de planlijst die is opgenomen in de vastgestelde Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025. Woningmarktonderzoek regio Midden Limburg 2018-2030 - Kwalitatieve kaders Midden-Limburg heeft te maken met demografisch ontwikkelingen als ontgroening en vergrijzing. Ten aanzien van veranderingen in de bevolkingsopbouw leverde het woningmarktonderzoek de volgende resultaten op: het aantal jongere huishoudens tot 30 jaar neemt tot 2030 af (- 13%); het aantal midden huishoudens (30-65 jaar) neemt tot 2030 af (- 11%); het aantal oudere huishoudens vanaf 65 jaar neemt tot 2030 fors toe (+ 30%). Bovenstaande betekent dat de woonwensen van senioren zwaar meetellen, vanwege de enorme omvang van de groep. Daarbij neemt ook het aantal 1- en 2-persoonhuishoudens toe en het aantal gezinnen af. Verder valt nog op dat de woningbehoefte voor de sociale doelgroep de komende jaren toeneemt. 4.3.1.1 Toetsing van initiatief aan Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022 - 2025 De Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025 heeft als onderlegger en toetsingskader het door de regio in 2018 uitgevoerde woningmarktonderzoek en de meest recente Etil huishoudenprognoses uit 2021. In de regio is sprake van een veranderende bevolkingssamenstelling en een afname van de gemiddelde huishoudengrootte.

Ten aanzien van de kwalitatieve woningbehoefte staat de regio voor een uitdaging om de komende jaren voldoende woningen van de juiste kwaliteit toe te voegen en te zorgen dat deze (passend bij de behoefte) op de juiste plaats worden gerealiseerd. Met name de realisatie van huurwoningen en betaalbare koopwoningen voor kleinere huishoudens en/of specifieke doelgroep. Specifiek voor de gemeente Roermond kan het volgende gezegd worden. De uit het woningmarktonderzoek uit 2018 naar voren gekomen kwalitatieve behoefte aan appartementen met lift voor de gemeente (1.700) kan door de extra groei van het aantal huishoudens op basis van de huishoudenprognose in dezelfde verhouding worden opgehoogd tot ca. 2.325 appartementen met lift, gemeten vanaf 1 januari 2018. Er zijn in de periode 2018 tot en met 2022 500 appartementen met lift gerealiseerd, waarmee een behoefte van ca 1.825 resteert. Van de in de Structuurvisie wonen Midden-Limburg 2022-2025 opgenomen extra ambitie van 193-318 zal ook nog een deel appartementen met lift betreffen en ook moet rekening gehouden worden met extra plancapaciteit vanwege onzekerheden. De benodigde planvoorraad per 1 januari 2023 komt dan hoger uit dan de bovengenoemde 1.825. Per 1 januari 2023 is er een plancapaciteit van ca. 1.700 appartementen met lift beschikbaar, waarin het voorliggende plan is inbegrepen.

Op grond van de Etil huishoudenprognose van september 2021 is specifiek ook nog een hogere behoefte te voorzien (dan opgenomen in de Structuurvisie wonen 2018-2021) in de sociale huur. In het plan zijn daarom 18 sociale huurwoningen opgenomen.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 26 van 58

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1

Toekomstvisie Roermond 2030

Op 22 december 2016 is de Toekomstvisie Roermond 2030 door de gemeenteraad vastgesteld. De toekomstvisie is in een interactief proces met burgers en bedrijven in Roermond tot stand gekomen. In de Toekomstvisie Roermond 2030 staan drie rode draden centraal. In 2030 moet Roermond een stad zijn van ontmoeten (1), verbinden (2) en samenwerken (3). Deze rode draden lopen dwars door de verschillende thema's heen die in de toekomstvisie worden benoemd. De rode draden zijn op basis van een constatering van (maatschappelijke) trends tot stand gekomen. In de eerste plaats worden de verschillen in de samenleving groter. Dat gaat allereerst over sociaaleconomische verschillen. Internationaal gezien is de ongelijkheid in inkomen relatief klein in Nederland. Maar bepaalde mensen hebben over de afgelopen tien jaar een minder gunstige inkomensontwikkeling gehad dan anderen. Het aantal kwetsbare mensen in de samenleving is de afgelopen jaren toegenomen. Daarnaast ontstaan ook sociaal-culturele verschillen, omdat mensen van verschillend opleidingsniveau, verschillende afkomst of leeftijd groepen vormen. Door de inwoners van Roermond is aandacht gevraagd voor het verbinden van deze groepen. Een tweede trend is het toegenomen organiserend vermogen van de samenleving, wellicht ingegeven door het vormen van groepen gelijkgestemden.

Maatschappelijke initiatieven worden belangrijker in een samenleving waar steeds meer nadruk komt te liggen op zelfredzaamheid en zelforganisatie. Het is een uitdaging om nieuwe mensen te betrekken bij initiatieven en te enthousiasmeren om een actieve rol op te pakken. Ontmoeting en verbinding zijn zodoende cruciale ingrediënten van maatschappelijke initiatieven. Daarnaast is een goede samenwerking tussen maatschappelijke initiatieven en professionele partijen in de stad, waaronder de gemeente, onontbeerlijk. In de economie groeit het belang van beleving en innovatie. Steeds sterker komt de nadruk te liggen op beleving van een product of dienst, dan het product of de dienst zelf. Om de concurrentie voor te blijven zetten producenten en winkels in op beleving en datzelfde geldt voor winkelgebieden. Een centrale rol in beleving is weggelegd voor ontmoeting. Een beleving krijgt pas echt waarde als je deze kan delen. Tot slot is de samenleving door de toegenomen beschikbaarheid van informatie en sociale media getransformeerd in een netwerksamenleving. Dat vraagt een andere rol van de gemeente. Het is niet langer zo dat een gemeente van bovenaf, met enkele grote andere partijen, de ontwikkeling van de stad kan bepalen. De toekomst van Roermond wordt gemaakt door een veelheid aan partijen en in de eerste plaats door de inwoners van Roermond zelf. Samenwerken is daarin cruciaal.

Inwoners en partners in de stad kozen vijf thema's die zij voor de nabije toekomst het belangrijkst vinden en die in hun ogen centraal zouden moeten staan in de toekomstvisie: Thema 1: Een thuis voor de jeugd. Thema 2: Stad die je actief houdt. Thema 3: Roermond zorg(t) voor elkaar. Thema 4: Stad van retail, leisure en industrie. Thema 5: Historische binnenstad aan het water.

planstatus vastgesteld

referentie BP00000324 / 160171

pagina 27 van 58

Roermond biedt in 2030 een goede woonomgeving voor jongeren. Allereerst met een goed vrijetijdsaanbod, maar ook met een goed woningaanbod. Er zijn diverse mogelijkheden voor zowel jongeren die voor het eerst op kamers gaan als voor afgestudeerde (terugkerende) jongeren, waaronder jonge starters op de woningmarkt. Er zijn voldoende betaalbare (huur)woningen en (huur)appartementen. 4.4.1.1 Toetsing van initiatief aan het ontwerp Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022 2025 Voorliggend bestemmingsplan sluit aan bij hetgeen wordt nagestreefd in de Toekomstvisie van Roermond. 4.4.2

Coalitieakkoord 2022 - 2026

Begin juli 2022 is het coalitieakkoord 2022 -2026 "De stad van ambitie, daadkracht en verbinding" gepresenteerd. In het coalitieakkoord beschrijven de coalitiepartijen hun gezamenlijke ambities en de hoofdlijnen van keuzes voor de komende jaren. Daarmee zetten de partijen een streefbeeld neer. De route ernaartoe wordt de komende jaren bepaald, mede afhankelijk van de actualiteit en omstandigheden. Daarbij is er veel aandacht voor grote opgaven op onder andere de stedelijke ontwikkeling, de woningmarkt, binnen het sociaal domein en op de arbeidsmarkt. Ook willen de partijen investeren in de energietransitie, meer groen in de stad en andere vormen van klimaatadaptatie. Het geven van een kwaliteitsimpuls aan het stationsgebied en het realiseren van extra betaalbare woningen zijn twee belangrijke aspecten die in het coalitieakkoord benoemd worden. Onderhavige ontwikkeling sluit aan bij de ambities uit het coalitieakkoord. 4.4.3