Bijlage 2 – concept plantoelichting met bijlagen ‘bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand)’ DEEL I (p. 1-210)
Tekst van het document
Bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) Gemeente Roermond
NL.IMRO.0957.BP00000326-VG01 VASTGESTELD 1 november 2024
Contactpersoon E.W. Project Lead T M E
Arcadis Nederland B.V.
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Inhoudsopgave
Toelichting Hoofdstuk 1
5 Inleiding
5
1.1
Naar een levendige stadswijk
5
1.2
Vigerend planologisch kader & strijdigheid
5
1.3
Leeswijzer
9
Hoofdstuk 2
Planomschrijving
10
2.1
Inleiding
10
2.2
Huidige situatie
10
2.3
Toekomstige situatie
21
Hoofdstuk 3
Beleidskader
39
3.1
Rijksbeleid
39
3.2
Provinciaal beleid
40
3.3
Gemeentelijk beleid
53
Hoofdstuk 4
Milieu- en omgevingsaspecten
61
4.1
Archeologie
61
4.2
Akoestiek
62
4.3
Beschaduwing
64
3
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
4.4
Bodemkwaliteit
67
4.5
Cultuurhistorie
72
4.6
Ecologie
73
4.7
Externe veiligheid
79
4.8
Luchtkwaliteit
86
4.9
Aanmeldingsnotitie
87
4.10 Milieuzonering
89
4.11 Trillingen
91
4.12 Verkeer
92
4.13 Water
95
4.14 Windklimaat
104
Hoofdstuk 5
Planopzet
107
5.1
Feitelijke planopzet
107
5.2
Juridische planopzet
107
Hoofdstuk 6
Uitvoerbaarheid
112
6.1
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
112
6.2
Financiele uitvoerbaarheid
113
4
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Toelichting Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Naar een levendige stadswijk
Het voormalig Philipsterrein in Roermond is een gebied, gelegen tussen de binnenstad en oostelijk Roermond in 't Vrijveld Noord, onderdeel van de wijk 't Vrijveld. In 2021 is het terrein aangekocht door Reel BV. Gedurende het hierop volgende traject met de gemeente Roermond en omgeving heeft het gebied een nieuwe naam gekregen: Weerstand (vanwege de weerstanden die hier vroeger gemaakt werden). Deze toelichting zal dan ook naar het plangebied refereren als het voormalig Philipsterrein / Weerstand (hierna: het terrein). Het aankopen van het terrein door Reel BV betekende het begin van de gebiedstransformatie. De eerste stap in de transformatie was het opstellen van de gebiedsvisie 't Vrijveld Noord & Voormalig Philipsterrein Roermond (vastgesteld door gemeenteraad op 3 juni 2021) (hierna: de Gebiedsvisie, zie Bijlage 1). Hierin werd in samenwerking met de omgeving een organisch transformatieproces uitgedacht, op basis van de historie en identiteit van het gebied. Dit resulteerde erin dat het terrein een fiets- en voetgangersvriendelijk, veilig, duurzaam en klimaatbestendig stadsdeel moet worden met een gemengd stedelijk programma. De wens is verder de transformatie stapsgewijs te laten plaatsvinden. Na de Gebiedsvisie (2021) volgde in 2022 het Stedenbouwkundig Structuurontwerp (hierna: SO, zie Bijlage 2).
In dit SO is bovenstaande ambitie vertaald in een stedenbouwkundig programma (zie paragraaf 2.3 voor een uitgebreide toelichting op dit programma, voor zowel de gebouwen als de buitenruimtes). Dit stedenbouwkundig programma biedt de basis voor toekomstige ruimtelijke transformaties op het terrein. Het SO is op 6 juli 2023 vastgesteld. Delen van dit stedenbouwkundig programma zijn op dit moment echter planologisch niet mogelijk. Dit is de aanleiding geweest voor het opstellen van voorliggend bestemmingsplan (zie onderstaande paragraaf 1.2 voor een toelichting op deze strijdigheid). Het doel van voorliggend bestemmingsplan is het bieden van een juridisch planologisch kader om het stedenbouwkundig programma mogelijk te maken. Na jaren van planvorming en onderzoek naar de transformatiemogelijkheden van het terrein kan daadwerkelijk de transformatie ter hand worden genomen. Het nieuwe plan is flexibel genoeg om de beschreven transformatie mogelijk te maken en heeft oog voor bestaande ruimtelijke kwaliteiten. Het bestemmingsplan is daarmee ontwikkelend van aard.
1.2
Vigerend planologisch kader & strijdigheid
Het plangebied maakt deel uit van het vigerende bestemmingsplan Vrijveld Lommerveld [NL.IMRO.0957.BP00000130-VG01], dat is vastgesteld op 15 december 2011.
5
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Enkelbestemming - Bedrijventerrein Het stedenbouwkundig programma is voorzien op gronden met de enkelbestemming 'Bedrijventerrein'. De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten die staan vermeld in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (Zie ook toelichting op de definitie van bedrijfsactiviteit hieronder); b. het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten die staan vermeld in de categorieën 3.1 en 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3' (Zie ook toelichting op de definitie van bedrijfsactiviteit hieronder); c. volumineuze detailhandelsactiviteiten, uitsluitend op de begane grond, in de branche wonen met een winkelvloeroppervlakte van ten minste 1000 m2 per vestiging ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel volumineus'; d. bedrijfswoningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; e. een kegelcentrum met ondergeschikte horeca, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - kegelcentrum'; (niet op vml. Philipsterrein); f. zelfstandige kantoorruimte, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kantoor'; (niet op vml. Philipsterrein). met daarbij behorende: g. h. i. j. k. l.
verkeersvoorzieningen; groenvoorzieningen; parkeervoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; nutsvoorzieningen; evenementen.
Definitie 'Bedrijfsactiviteit' Een bedrijfsactiviteit is als volgt gedefinieerd: “het beroepsmatig uitoefenen van bedrijvigheid met gebruikmaking van machines dan wel door middel van handwerk en geen kantoor zijnde.” Er zijn dus
6
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
alleen bedrijven toegestaan waarbij sprake is van het beroepsmatig uitoefenen van bedrijvigheid met gebruikmaking van machines dan wel door middel van handwerk en geen kantoor zijnde. Dit blijkt uit de begripsomschrijving in artikel 1 van het bestemmingsplan in samenhang gelezen met de bestemmingsomschrijving van artikel 5.1 ('Bedrijventerrein'). De gehanteerde definitie betekent ook dat de in het bestemmingsplan opgenomen bedrijvenlijst beperkter dient te worden gelezen, alleen activiteiten zijn toegestaan die voldoen aan bovenstaande definitie. Dubbelbestemming - 'Waarde Archeologie' a. de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden; b. waar een enkelbestemming samenvalt met deze dubbelbestemming, geldt primair het bepaalde ten aanzien van deze dubbelbestemming. De bepalingen van de enkelbestemming zijn dan uitsluitend van toepassing voor zover deze niet strijdig zijn met het bepaalde ten aanzien van deze dubbelbestemming. Dit houdt in dat in beginsel de bodem niet geroerd mag worden behalve indien dit in het kader van onderzoek naar mogelijke archeologische vindplaatsen wordt uitgevoerd.
Gebiedsaanduiding - 'geluidzone - industrie' Een klein deel van het terrein valt samen met de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'. Binnen deze aanduiding zijn geen woningen en andere geluidgevoelige gebouwen toegestaan in verband met de nabijheid van een inrichting als bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder. Strijdigheid met vigerend bestemmingsplan De vigerende enkelbestemming 'Bedrijventerrein' maakt, zoals voorgaand uiteengezet, meerdere functies mogelijk. Echter, de gronden zijn niet bestemd voor het volledig voorgenomen stedelijke programma voor het terrein, zoals in het stedenbouwkundig programma: Ten eerste is er strijdigheid gezien de beoogde 400 woningen (totaal maximaal 41.000 m2 BVO), daar er in het vigerende bestemmingsplan geen gronden bestemd zijn voor deze functie. Ten tweede betreft het voornemen het realiseren van maximaal 2.500 m2 BVO voor retail/detailhandel, welke planologisch nu niet als zodanig is toegestaan. Ten derde maakt het vigerend bestemmingsplan de maximaal 1.150 m2 BVO aan horeca (restaurant/café) niet als zodanig planologisch mogelijk. Ten vierde is bedrijvigheid conform het bestemmingsplan Vrijveld Lommerveld wel toegestaan, maar is het niet vanzelfsprekend dat het voorgenomen programma aan creatieve economie en ambachtelijke bedrijvigheid (maximaal 5.300 m2 BVO) past binnen het vigerende bestemmingsplan.
Ten vijfde wordt geconstateerd dat het voorgenomen cultureel en sociaal programma aansluit bij de bestemming 'Maatschappelijk' in het vigerende bestemmingsplan en bij de definitie van 'Maatschappelijke Voorzieningen' in het bestemmingsplan Binnenstad Roermond, maar binnen de gronden van het plangebied niet als zodanig bestemd is. Derhalve wordt voorliggend bestemmingsplan opgesteld ten behoeve van de transformatie van het voormalig Philipsterrein te Roermond. Naast de ontwikkeling van het Weerstandsterrein, zijn er tevens twee andere ontwikkelingen in voorliggend bestemmingsplan meegenomen. Ten eerste het woongebiedje tussen de Robert Regoutstraat, Spoorlaan Noord en Doctor Philipslaan.
7
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Voor deze gronden geldt volgens het vigerende bestemmingsplan 'Vrijveld Lommerveld' de bestemming 'Detailhandel'. Daarnaast is hier tevens een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' aanwezig. De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor volumineuze detailhandel inclusief ondergeschikte horeca, uitsluitend in de branche wonen in de winkelvormen die voor deze branche staan vermeld op bijlage 2 (Winkelvormen binnen branches) bij het betreffende bestemmingsplan en met een winkelvloeroppervlakte van ten minste 1000 m2 per vestiging. Een en ander met de daarbij behorende verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen en evenementen. De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is hiervoor al besproken. Daarnaast is voor deze locatie een omgevingsvergunning afgegeven voor de realisatie van woningbouw. De in deze omgevingsvergunning opgenomen mogelijkheden worden met dit bestemmingsplan positief bestemd. Omdat het echter niet meer wenselijk is om hier detailhandel te kunnen vestigen, wordt die mogelijkheid met dit bestemmingsplan geschrapt. Ten tweede de ontwikkeling van Sijben. Hier zijn volgens het vigerende bestemmingsplan 'Vrijveld Lommerveld' de enkelbestemming 'Bedrijventerrein', de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' en de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' aanwezig.
Deze zijn alle hiervoor al besproken.
8
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Voor deze ontwikkeling is een separate procedure doorlopen door middel van een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan. Hiervoor is een ruimtelijke motivering opgesteld. Daarvoor wordt verwezen naar Bijlage 30, ruimtelijke motivering Maasnielderweg 60. De omgevingsvergunning is opgenomen in dit bestemmingsplan, waardoor de in het vigerende bestemmingsplan Vrijveld Lommerveld geboden mogelijkheid tot het toestaan van bedrijven in maximaal milieucategorie 3.2 teruggebracht naar maximaal milieucategorie 2.
1.3
Leeswijzer
In hoofdstuk 1 is de aanleiding voor het opstellen van een bestemmingsplan voor het plangebied aangegeven. Ook zijn de doelen die met het bestemmingsplan worden beoogd, omschreven. Om deze doelen te verduidelijken is in hoofdstuk 2 een omschrijving gegeven van de huidige en toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 is een selectie gemaakt uit de relevante beleidsnota's en regelingen die op dit plangebied van toepassing zijn. Daaruit zijn vervolgens beleidsuitspraken voor het plangebied afgeleid. Hoofdstuk 4 behandelt de voor dit bestemmingsplan relevante milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de planopzet. In hoofdstuk 6 worden ten slotte de financiële uitvoerbaarheid en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan beschreven.
9
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Hoofdstuk 2
2.1
Planomschrijving
Inleiding
Om te beschrijven op welke wijze rekening wordt gehouden met de verschillende waarden in het gebied en de verhouding van het plangebied tot het aangrenzende gebied, worden de ruimtelijke inbedding van het terrein in de huidige situatie en het stedelijke programma, de toekomstige inrichting en functionele structuur als onderdeel van de toekomstige situatie beschreven. Hierbij zal overigens verder geen aandacht worden besteed aan het eveneens tot het plangebied behorende woongebied dat tussen de Robert Regoutstraat, Spoorlaan Noord en Doctor Philipslaan gelegen is. Voor dit woongebiedje is eerder een omgevingsvergunning voor afwijken afgegeven om hier woningen te mogen realiseren. Volgens het vigerende bestemmingsplan 'Vrijveld Lommerveld' is hier evenwel ook detailhandel toegelaten, hetgeen niet meer wenselijk wordt geacht, gelet op de ontwikkeling van het overige deel van het plangebied. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt voor dit deelgebiedje de woonontwikkeling in stand gelaten (positief bestemd), maar de mogelijkheid tot het vestigen van detailhandel geschrapt.
Ook de ontwikkeling bij Sijben zal slechts beperkt aan de orde komen, omdat deze ontwikkeling reeds mogelijk is gemaakt via een separate procedure (zie ook Bijlage 30, ruimtelijke motivering Maasnielderweg 60) en het bestemmingsplan deze ontwikkeling slechts positief bestemd; wel wordt de in het vigerende bestemmingsplan Vrijveld Lommerveld mogelijkheid tot het toestaan van bedrijven in maximaal milieucategorie 3.2 teruggebracht naar maximaal milieucategorie 2.
2.2
Huidige situatie
2.2.1
Ruimtelijke inbedding
Het terrein ligt in de gemeente Roermond, in de wijk 't Vrijveld gelegen tussen de binnenstad en oostelijk Roermond en gescheiden door een spoorbundel (zie onderstaand figuur). Historisch gezien is het terrein ruimtelijk en economisch van belang. Het terrein fungeerde jarenlang als fabrieksterrein voor Philips en Yageo. In de huidige situatie is het terrein niet vrij te betreden. Sinds september 2022 is er op het terrein ruimte voor placemaking en tijdelijk gebruik conform de verleende tijdelijke omgevingsvergunning (zie paragraaf 2.2.2.9).
10
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Het terrein wordt omgeven door woonwijken, waaronder Maasniel ten oosten en 't Vrijveld (Zuid) ten zuiden van het terrein. Tussen het terrein en het spoor liggen enkele bedrijven, waaronder o.a. kringloopwarenhuis Het Goed, woonwinkels Sijben en Goossens en lampenwinkel Lampentopper Roermond BV. Ten noordwesten van het spoor en de N280 liggen een haven en bijbehorend industrieterrein Willem-Alexander, met onder meer de papierfabriek Smurfit Kappa. De designer Outlet is daar ook gesitueerd (zie onderstaand figuur).
11
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Het terrein wordt begrensd door de Bredeweg in het oosten, De Minister Bongaertstraat en Elizabeth Adriaansestraat in het zuiden, de Dr. Philipslaan in het westen en de Maasnielderweg in het noorden. 2.2.2
Huidige inrichting
2.2.2.1 Bebouwing Cultureel Erfgoed Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen. In 2010 is in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden, zoals gebouwen of bouwwerken, aanwezig die bescherming behoeven. In en rondom het plangebied bevinden zich geen gebouwde monumenten. In het plangebied bevinden zich geen rijksmonumenten opgenomen in het register als bedoeld in artikel 3.3 van de Erfgoedwet noch gemeentelijke momumenten en beeldbepalende gebouwen. Het plangebied is ook geen onderdeel van een Rijksbeschermd stadsgezicht. Industrieel erfgoed Philips De gebouwde omgeving op het terrein wordt vooral gekenmerkt door het industriële erfgoed van Philips.
12
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Op het terrein staan verschillende gebouwen waaronder fabriekshallen, opslaglocaties en diverse recreatie- en nutsgebouwen met een totaal bebouwd oppervlak van circa 30.000 m2. Zie onderstaande figuur voor een overzicht van de gebouwen op het terrein.
Het oudste gebouw (A) stamt uit 1907 en betreft het eerste industriële gebouw in 't Vrijveld, gebouwd door Elias Stoomlinnenfabriek. Na de Tweede Wereldoorlog vestigde Philips zich in 't Vrijveld en ontstond het complex. Zo is het grootste deel van de gebouwen al ruim zestig tot zeventig jaar op het terrein gesitueerd. Andere delen zijn later (aan)gebouwd. De gebouwen zijn ruim tien jaar beperkt tot niet in gebruik geweest. Doordat het terreinbeheer en beveiliging altijd gecontinueerd is, is de staat van het terrein en de gebouwen in redelijke staat gebleven. 2.2.2.2 Verkeer en infrastructuur In de huidige situatie is het terrein niet openbaar toegankelijk. Er is ook geen openbaar vervoer op het terrein. In potentie is het terrein goed te ontsluiten voor allerhande verkeer. Hoewel in de huidige situatie afgesloten, zijn hoofdtoegangen van het terrein verdeeld aan 3 zijden, oost-, zuid- en westzijde van het terrein (zie onderstaand figuur). De belangrijkste ligt aan de Bredeweg (Poort A) en sluit aan op de middenas. De andere (Poort B) ligt ten zuiden van deze ingang en ontsluit het parkeerterrein (ook aan de Bredeweg). Aan de westzijde is een in- en uitgang (poort C) van dit parkeerterrein ter hoogte van de Elisabeth Adriaansestraat / Minister Bongaertsstraat. Aan de Dr. Philipslaan zijn 2 poorten namelijk poort D en poort E. Poort D ligt aan het uiteinde van poort A.
Ook zijn er voetgangerspoortjes aan de Maasnielderweg en de Dr. Philipslaan.
13
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
De huidige parkeervoorzieningen, met een capaciteit van circa 350 parkeerplaatsen op maaiveld liggen allen op het eigen terrein aan de Bredeweg en de parkeerzones evenwijdig aan de Elisabeth Adriaansestraat en de Min. Bongaertsstraat. De parkeerplaatsen zijn verdeeld over het terrein. 2.2.2.3 Groenstructuren Het terrein kenmerkt zich door een groene omgeving rondom de bedrijfshallen. De vele perken, groenstroken op het terrein en een rechthoekig park rondom de kantine zijn daar nog voorbeelden van. Op het terrein zijn verschillende soorten bomen, heesters en beplanting aanwezig. In de middenas vanaf de toegangspoort is nog duidelijk te zien dat er een rijkdom aan boomsoorten aanwezig is. Doordat het terrein jaren braak heeft gelegen, is het groen op vele plekken gaan woekeren. Klimplanten zijn in de buizenstraten geklommen, hemelbomen groeien onwillekeurig langs de gevels, beukenhagen zijn gaan uitlopen tot weer oorspronkelijke boomvormen en gazons zijn getransformeerd tot jungles van bramen, berken, dennen en andere pioniersoorten.
14
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
2.2.2.4 Verhardingen De terreinverhardingen worden in de huidige situatie gekenmerkt door de markante stelconplaten die een duidelijk lijnenspel vormen in de buitenruimte. Het is (inmiddels) onderdeel van het karakter van de plek en kan in combinatie met de al aanwezige beton- en gebakken klinkers in de juiste patronen efficiënt hergebruikt worden. Onderstaand figuur toont de reeds aanwezige verharding binnen de grenzen van het terrein.
2.2.2.5 Bodemkwaliteit Bodemopbouw De bodem speelt een belangrijke rol onder andere bij het analyseren van de infiltratiecapaciteit van het plangebied. Om inzicht hierin te krijgen is gebruik gemaakt van beschikbare bodemgegevens uit Dinoloket en uitgevoerd bodemonderzoek in het plangebied. De ondergrond van het plangebied is goed doorlatend tot op een diepte van ca. 12 m, waar een laag van kleiig zand en klei voorkomt. Daaronder komen zeer goed doorlatende en diepe lagen met grof zand en grind voor. Het GeoTOP v1.4.1 ondergrondmodel van Dinoloket levert inzicht in de bodemopbouw tot 50 m onder maaiveld. Een uitsnede hiervan voor het plangebied is te zien in onderstaande figuur. De bovenlaag van
15
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
circa 12 meter dik bestaat voornamelijk uit (fijn) zand met een relatief goede doorlatendheid. Hieronder bevindt zich een minder goed doorlatende laag van zandige klei, kleiig zand en leem van circa 7,5 meter dik. Daaronder ligt een goed doorlatende laag met grof zand.
Figuur: Bodemopbouw bij het plangebied en de omgeving. (bron: GeoTOP, Dinoloket)
Ondiepe bodem Veldonderzoek bevestigt het beeld dat de bovenlaag van ten minste 9,5 m dik bestaat uit matig fijn tot matig grof zand. Bij dit onderzoek zijn boringen geplaatst met een maximale diepte van 9,5 m-mv. De boorlocaties en de boorprofielen zijn terug te vinden in het onderzoek in Bijlage 10. 2.2.2.6 Hoogte van het gebied Het plangebied ligt op een verhoogde rug ten opzichte van de naastgelegen omgeving. Het maaiveld varieert tussen circa NAP +26,8 m en NAP +27,1 m. De directe omgeving in het noorden en zuiden ligt op een vergelijkbare hoogte. Ten noorden van het plangebied, bij de Maasnielderweg, ligt het maaiveld rond NAP +26,1 m. Ten oosten van het plangebied neemt de hoogte van het maaiveld t.o.v. NAP af naar circa NAP +24 m. In onderstaande figuur is de hoogteligging in en rondom het plangebied afgebeeld uit de Algemene Hoogtekaart van Nederland (AHN), inclusief enkele indicaties van de lokale hoogte.
16
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Figuur: Hoogtekaart in projectgebied met daarin een aantal hoogtes aangegeven in m NAP (bron: AHN4)
2.2.2.7 Water Grondwater Door de hoge ligging ten opzichte van de omgeving en de goede doorlatendheid is het waarschijnlijk dat het grondwater diep ligt. In de omgeving van het plangebied zijn geen (openbare) peilbuizen aanwezig om de grondwaterstand uit te lezen. Hierdoor kan geen gemiddelde hoogste en gemiddelde laagste grondwaterstand worden bepaald. In het bodemonderzoek zijn grondwaterstanden gemeten. Deze metingen geven een grondwaterstand weer van 8 m-mv, bij een maaiveldhoogte van circa NAP +27 m, wat neerkomt op een grondwaterstand van circa NAP +19 m. Deze metingen zijn uitgevoerd aan het begin van de winter, namelijk in november 2021. De gemiddelde hoogste grondwaterstand kan daardoor hoger uitvallen. Het grondwater zit diep genoeg dat het de infiltratiecapaciteit van de bodem niet belemmert. Het grondwatermodel Ibrahym geeft aan dat in het gebied een gemiddelde infiltratie van 0,25 mm/dag voorkomt. Buiten het plangebied, in de omgeving van het spoor is het maaiveld veel lager en komt kwel voor. De klimaateffectatlas heeft een grofmazige verwachting voor de trends in de verdeling van kwel en infiltratie. In het WH-klimaatscenario van het KNMI zal er tot 2050 de wegzijging in het plangebied iets toenemen.
17
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Oppervlaktewater Het plangebied ligt tussen de Maas, die een waterpeil van ca. NAP +17 m heeft en de Maasnielderbeek, die een gestuwd waterpeil heeft van ca. NAP +21 m. De geschatte grondwaterstand van ca. NAP +19 m ligt hier precies tussen. Het watersysteem in de omgeving van het plangebied is weergegeven in onderstaande figuur. In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Ten oosten van het plangebied, op een afstand van circa 500 meter ligt de Maasnielderbeek. Deze watergang heeft een streefpeil van NAP +20,98 m
18
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
De waterstanden van de Maas ten westen van het terrein liggen gemiddeld rond de NAP +16,9 m. De waterstand kan oplopen tot boven NAP +20,2 m bij extreem hoogwater. Bij laagwater kan het waterpeil zakken tot onder de NAP +16,7 m. Het plangebied bevindt zich op een hoogte van minimaal NAP +26 m. Inundatie vanuit de Maas vormt hierdoor geen risico. 2.2.2.8 Ondergrondse infrastructuur Rondom het plangebied is riolering aanwezig welke onder vrij verval afvoert, zie onderstaand figuur.
19
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
2.2.2.9 Tijdelijk gebruik Sinds september 2022 is er op het terrein ruimte voor placemaking en tijdelijk gebruik conform de verleende tijdelijke omgevingsvergunning (kruimelgeval). Hiermee is gebruikswaarde aan het terrein toegevoegd. Placemaking gaat uit van de filosofie dat het maken van een plek draait om mensen, niet alleen om stenen. Met de openstelling en de tijdelijke invulling van het terrein wordt meerwaarde gecreëerd en kunnen mensen kennismaken met het terrein. Het levert een bijdrage aan het gewenste toekomstperspectief voor het voormalig Philipsterrein. Met de placemaking wordt nieuwe dynamiek in 't Vrijveld op gang gebracht. Belangrijke redenen hiervoor zijn: Benutten van de aanwezige kwaliteiten; In stand houden van het industrieel historisch erfgoed: de gebouwen en de buitenruimte; 'Placemaking'. Door het eerste tijdelijke gebruik en de openstelling van delen van het terrein wordt het zaadje geplant en groeit de nieuwe identiteit. Het terrein is hiermee nieuw leven ingeblazen waarbij de buitenruimte gebruikt wordt met benutting van de aanwezige materialen en groen én het in stand houden door heringebruikname en eerste transformatie van het industrieel historisch erfgoed.
Het programma tijdelijk gebruik behelst: Urban sector: cultuur, sport en muziek in gebouw A; Creatieve en ambachtelijke bedrijvigheid in gebouw B; Een multifunctioneel informatiecentrum met ondergeschikte horeca in gebouw Z; Een duurzaamheidscentrum in gebouw Z; Gebruik van de buitenruimte; Opstelling van langzaam verkeersverbinding tussen de Bredeweg en Dr. Philipslaan.
20
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
2.3
Toekomstige situatie
In de beoogde toekomstige situatie transformeert het terrein komende jaren in een nieuw stadsdeel, zoals onderstaand figuur als impressie weergeeft.
21
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
2.3.1
Beschrijving van het stedelijke programma
Het hieronder beschreven stedelijk programma bouwt voort op de in de Gebiedsvisie (zie Bijlage 1) en het Stedenbouwkundig Structuurontwerp (zie Bijlage 2) geformuleerde ambities, namelijk: Ontmoetingsplek in gezonde en vitale stad; Veelkleurig stedelijke programma; Creatieve culturele hotspot en beleving. Deze ambities zijn vertaald in een samenhangend stedelijke programma (zie onderstaande tabel en schematisch figuur). Het doel is het creëren van een nieuw stadsdeel, waar wonen, ondernemerschap, cultuur, creativiteit, duurzaamheid en gezondheid centraal staan. Uitgangspunt bij de verdere transformatie van het terrein is dat de waardevolle gebouwen zoveel mogelijk gehandhaafd blijven, terwijl de functies en, waar nodig, het interieur worden getransformeerd. In onderstaande tabel is de globale verdeling over de verschillende functies aangegeven. In de bijlage bij dit bestemmingsplan is een detailoverzicht gegeven van de indicatieve indeling van het programma op het terrein (zie Bijlage 5). Stedelijk Programma Weerstand Woonprogramma (400 wooneenheden) Creatieve economie & ambachtelijke bedrijvigheid Bedrijvigheid conform lijst van Bedrijfsactiviteiten vigerend BP Vrijveld Lommerveld Culturele & Sociale Programmering Horeca (Restaurant/Café) Retail/Detailhandel Volumineuze detailhandel in gebouw P, waarvan momenteel 1.855 m2 bvo al in gebruik TOTAAL
BVO m2 41.000 5.300 6.100 7.100 1.150 2.500 6.455 69.605
Figuur: een schematische weergave van het voorgenomen samenhangend stedelijke programma.
22
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
2.3.2
Beschrijving toekomstige inrichting
2.3.2.1 Transformatie bestaande bebouwing In deze paragraaf wordt het in de vorige paragraaf beschreven programma vertaald naar de verschillende gebouwen op het terrein. Dit betekent dat een aantal gebouwen hun bedrijfsmatig gebruik behouden, waarbij de creatieve economie & ambachtelijke bedrijvigheid centraal staan. Voor een aantal andere gebouwen betekent dit dat de huidige bedrijfsbestemming wordt aangepast aan het toekomstig gebruik.
Bestaande gebouwen met oorspronkelijke benaming. Gearceerde rode delen en hal AB worden geamoveerd in de toekomstige situatie.
In de transformatie van het voormalig Philipsterrein wordt voortgebouwd op het industriële karakter van de plek. De bestaande gebouwen worden zoveel mogelijk gehandhaafd en als inspiratiebron gebruikt voor de nieuwbouw. Daarmee versterkt de nieuwbouw de industriële gebiedsidentiteit door in positionering, materiaalgebruik en gebouwvorm de relatie met het bestaande erfgoed aan te gaan. Uitgangspunt voor de waardevolle gebouwen, 'de parels van de plek', is een transformatie waarbij de hoofdstructuur en bouwkundige 'schil' gehandhaafd blijven, terwijl de functies en het interieur worden getransformeerd naar de benodigdheden van nieuwe gebruikers. Kenmerkend voor de transformatie is de bouwfasering: gedurende een periode van ten minste vier jaar
23
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
worden de werkzaamheden uitgevoerd. De bouwwerkzaamheden worden gedurende een periode van vier jaar uitgevoerd conform het gehanteerd concept slow urbanism waarbij stapsgewijs wordt gebouwd, aangepast en bijgesteld met respect voor de natuur en de behoeften van de bewoners en de stad. Gebouw AB Aan de noordoostzijde van het terrein bevindt zich gebouw AB. Dit stadsblok bestaat uit gebouwen met meerdere woningtypen met gemeenschappelijke faciliteiten. Het woonprogramma betreft een variatie van zowel huur- als koopwoningen en wordt gekarakteriseerd als stadshof. In de plint is ruimte voor detailhandel. Aan de zuidzijde van het gebouw is tevens ruimte gereserveerd voor het cultureel en sociaal programma. Ondergronds is parkeergelegenheid voorzien met circa 600 parkeerplekken waar ook plek is voor elektrische voertuigen en deelauto's. Gebouw E Aan de westzijde op het terrein, tussen de twee horizontale centrale assen, staat gebouw E, oftewel het Ketelhuis. In de nieuwe situatie wordt het industriële pand deels in gebruik genomen als horeca. Gebouw A Gebouw A is tevens tussen de twee centrale assen gelegen, tussen gebouw E en B. In dit gebouw wordt ruimte geboden aan een cultureel en sociaal programma, met activiteiten van muzikale aard en voor activiteiten gerelateerd aan urban sports.
Gebouw B Gebouw B wordt een verzamelgebouw voor een programma gerelateerd aan creatieve economie en ambachtelijke bedrijvigheid. Deze functies sluiten aan bij het hoofdconcept voor de creatieve industrie. Het gebouw kent centraal gelegen een multifunctioneel atrium. Gebouw O Gebouw O wordt getransformeerd naar levensloopbestendige grondgebonden woningen van circa 80 m2 BVO. Bij de inrichting van deze woningen wordt rekening gehouden met inwoners die minder mobiel zijn, bijvoorbeeld door het weglaten van drempels en de slaapkamer op de begane grond te plaatsen. Gebouw C Gebouw C wordt gekenmerkt door een mix van koop- en vrije sector huurwoningen. Daarnaast is er ruimte voor het programma creatieve economie, waarbij tevens centraal gelegen een multifunctioneel atrium is voorzien. Gebouw Z De voormalige kantine wordt ingevuld met een gemengd programma. In het gebouw komen een infocenter, een foyer, lobby, horecapunt (coffee corner) en verschillende te huren overlegruimten. Hierbovenop worden in een losse constructie wooneenheden gebouwd, betreffende koopwoningen. Gebouw L Gebouw L wordt ingevuld met een gemengd programma. Aan de zuidzijde is ruimte voor bedrijvigheid conform het bestemmingsplan Lommerveld. De gehele oostzijde en de noordzijde van het gebouw kent een woonprogramma dat voor een groot deel voortkomt uit optopping op het bestaande gebouw.
Het woonprogramma in gebouw L bestaat voor een deel uit woon-/werkwooneenheden en daarnaast uit sociale huurwoningen in de vorm van tiny houses voor starters. De plint aan de oostzijde en het noordelijk gedeelte krijgt invulling conform het cultureel en sociaal programma, zoals een onderwijsinstelling.
24
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Sijben Gebouw P De volledige herbestemming van gebouw P wordt onderdeel van het Wooncenter Sijben. Het doel is de Woonboulevard te versterken door volledige herbestemming van gebouw P. Een deel van het gebouw is reeds in 2011 herbestemd door de vestiging van Sijben Keukens. In de toekomstige situatie wordt het nu leegstaande deel van dit voormalig Philipsgebouw geheel herbestemd. Het terrein blijft 'eigen terrein' en onder beheer van Sijben. Het nieuw bebouwd oppervlak van Sijben in gebouw P is circa 6400 m2 in een totale vloeroppervlakte van 7155 m2. Sijben Keukens en Sijben Outdoor zullen zich hier vestigen. Daarmee voegt het nieuwe kwaliteit van het aanbod van Sijben op de Woonboulevard toe voor de huidige klantgroepen. De bestaande Woonboulevard wordt verbonden met het Weerstandterrein en vice versa. Aan de zuidzijde van gebouw P (circa 700 m2) wordt de bestaande kantoorvleugel met begane grond en verdieping een verzamelgebouw voor creatieve economie en ambachtelijke bedrijvigheid. Dit sluit aan bij het concept van het Weerstandterrein. De toegang tot de bedrijven is vanaf de zuidzijde vanaf het Weerstandterrein. Voor deze ontwikkeling is een separate procedure doorlopen ten behoeve van het afwijken van het bestemmingplan. Voor de in dat kader opgestelde ruimtelijke motivering wordt verwezen naar Bijlage 30, ruimtelijke motivering Maasnielderweg 60).
2.3.2.2 Realisatie nieuwe bebouwing Naast de transformatie van de bestaande bebouwing worden op het terrein ook een paar nieuwe gebouwen gerealiseerd. Gebouwen DP In het zuidwesten van het plangebied tussen de Dr. Philipslaan en gebouwen O en C komt ruimte voor 2 CPO-initiatieven (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Het betreffen zorggebonden wooneenheden in de huursector. Twee bouwblokken gelegen in een groene omgeving. In de plint van beide gebouwen is ruimte bestemd voor een deel van het cultureel en sociaal programma. Gebouw SR In de directe nabijheid van het Ketelhuis (gebouw E) is een nieuw te realiseren woontoren voorzien. Het betreft ecologische meerlaagse bouw voor wooneenheden in de koopsector. Het voornemen is hier tevens penthouses te realiseren. In de plint van gebouw SR is ruimte bestemd voor het cultureel en sociaal programma. 2.3.2.3 Buitenruimte en activiteiten Bij de nieuwe identiteit van het gebied is het cruciaal een samenhangend stelsel te realiseren van 'plekken' in de buiten- en tussenruimtes rondom (en op) de gebouwen die elk een eigen karakter krijgen en worden vormgegeven door objecten (geen gebouwen zijnde) in de buitenruimte. De buitenruimte en de wisselwerking met de begane grond van de gebouwen is hierin heel bepalend. De samenhang in het gebied wordt vooral beleefd in en vanuit de buitenruimte en vanuit de plinten van de gebouwen.
Zodoende zijn er in de buitenruimte verschillende objecten voorzien, die hieronder beknopt toegelicht worden. Onderstaand figuur geeft de gelaagdheid van de gebouwen en buitenruimte weer.
25
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Kunst Elke buiten- en binnenruimte krijg een eigen kunstuiting. In de fase van placemaking is hier reeds sprake van, waarbij beelden en terreinafscheidingen uit circulair materiaal identiteit geven aan de buitenruimte. Cuyperspark en Folly Het voormalig Philipspark met vijver wordt in de toekomstige situatie het Cuyperspark. De plek om elkaar te ontmoeten en te recreëren en gezien kan worden als het sociaal en cultureel hart van het gebied. De folly geeft met de metershoge hardstenen zuilen (uit de voormalige Heilig Hart Kerk te Tilburg) uitstraling aan het park. Onderstaand figuur geeft slechts een impressie maar toont hoe het park in de toekomstige situatie er uit kan gaan zien.
26
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Speel- en sportplekken Het plan speelt in op het gemeentelijk beleid om voor diverse leeftijdscategorieën voldoende speelruimte te bieden. Dit door de toepassing van trottoirs met margezones, ruime collectieve binnentuinen, groene pleinen en dat alles binnen veilig te belopen afstanden. Het terrein betreft een autoluw binnengebied waardoor er ruimte is om verschillende speelplekken voor alle leeftijden te creëren, zoals bijvoorbeeld bij het Ketelplein (bij gebouw E), de Weerstandlaan en de directe omgeving van het Cuyperspark inclusief de folly. Zo ontstaan er kindvriendelijke plekken op het terrein.
27
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
2.3.2.4 Verkeer en infrastructuur Langzaam verkeer (voetgangers en fietsers) Op het terrein hebben de fietsers en voetgangers prioriteit. Het stimuleren van meer voet- en fietsverkeer is wat nagestreefd wordt vanuit de ambitie naar een duurzame stad. Door de transformatie van het terrein vormt het een belangrijke schakel tussen de spoorzone en de wijken 't Vrijveld en Maasniel. Er ontstaat een fijnmaziger netwerk voor langzaam verkeer. Voor bewoners worden fietsparkeerplekken zoveel mogelijk in de gebouwen gesitueerd in individuele of gezamenlijke bergingen. Elke woning en ieder appartement beschikken bovendien over een berging (in een centrale hal) waarin een fiets gestald kan worden. Fietsparkeerplaatsen voor bezoekers, bij woningen en commerciële functies, worden geïntegreerd in de openbare ruimte middels fietsnietjes. Gemotoriseerd verkeer (auto's en bestemmingsverkeer) De belangrijkste ontsluitingen voor gemotoriseerd verkeer van het gebied zijn bij de kruising Bredeweg -
28
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Julianalaan en circa 50 m ten zuiden van de kruising Bredeweg - Iepenlaan. De voornaamste uitgang van het gebied is de kruising Bredeweg - Julianalaan. De uitgang vanaf het parkeerterrein op maaiveld aan de zuidzijde van het plangebied is via de Dr. Philipslaan richting het kruispunt Bredeweg - Julianalaan en voor langzaam verkeer via de Minister Bongaertstraat. Aan de noordzijde van het terrein komt aan de Maasnielderweg een in- en uitrit naar de gebouwde ondergrondse parkeervoorziening. De centrale assen, oost-west van het terrein zijn enkel toegankelijk voor laden/lossen en voor bestemmingsverkeer. Hierdoor worden de Weerstandlaan en de Transistorlaan autoluw en is er maximaal ruimte voor fietsers en voetgangers. De buitenruimte binnen het plangebied wordt grotendeels autovrij. Het terrein biedt parkeergelegenheid voor bewoners, werknemers, bezoekers en gebruikers van overige functies. Er zijn 160 autoparkeerplekken op maaiveld aan de zuidoostzijde (ten zuiden van gebouw L) en 600 inpandige autoparkeerplaatsen in een gebouwde ondergrondse voorziening aan de noordoostzijde (gebouw AB). Voor vrachtverkeer worden 3 laad-/losplekken aangelegd van minimaal 18 meter lengte, indicatief gesitueerd ten noorden van gebouw AB, op de middenas en ten zuiden van het Cuyperspark.
29
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
2.3.2.5 Groenstructuren De bestaande groenstructuur wordt versterkt en een nieuwe (en deels bestaande) groene schil omzoomd het gehele terrein. Het voornemen bevat een diversiteit aan groene buitenruimtes met een eigen uitgesproken karakter. Het kan in de toekomstige situatie gezien worden als een open groene campus; een open en groen kader bestaande uit laanbomen, bestaande en nieuwe hagen en heesters. Hierdoor ontstaat een robuuste groene structuur die door de vele openingen toegang tot het terrein geeft. Het Cuyperspark vormt ook vanuit de groenstructuren bezien het sociaal en cultureel hart van het gebied. Parkeerbos Op de huidige parkeerplaats aan de zuidzijde van het terrein komt een groene overgangszone met bomen en heggen. Door het vergroenen van deze parkeerplaatsen worden het aantal gereduceerd van meer dan 240 parkeerplaatsen naar 160 autoparkeerplaatsen. De bomen die worden ingepast zijn een mix van 3 soorten die tussen de autoparkeerplaatsen staan opgelijnd in een driehoekig verband. Het draagt bij aan het creëren van schaduw, het tegengaan van hittestress en het bevorderen van de biodiversiteit. De toe te passen bomen zullen geen fruit- of notenbomen zijn.
Tuinenrijk Het tuinenrijk is de zone in het zuidwesten van het terrein in de omgeving van de gebouwen DP. Deze tuinen zijn omzoomd door hagen en voor collectief gebruik door de bewoners van de CPO's en de levensloopbestendige woningen. Door de introductie van hagen, georganiseerd in organische vormen, ontstaan hier intieme sferen en zoneringen. De alzijdige autonome appartementencomplexen staan hierdoor goed verankerd in dit tuinenrijk met een directe private buitenruimte voor de bewoners en een overgang van de meer collectief toegankelijke delen.
30
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Watertuinen Tussen gebouw O en gebouw C zijn watertuinen voorzien. De watertuin is schaduwrijk en bevat waterplanten in verhoogde bakken. Een en ander wordt zo vormgegeven dat het hemelwater van de daken kan worden gebufferd in de watertuin. De juiste planten zorgen voor een natuurlijke zuivering en dragen bij aan de ecologische waarden van het terrein.
31
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
2.3.2.6 Verhardingen In de toekomstige situatie neemt de totale oppervlakte aan verharding met 0,17 ha af, omdat een deel van de bestaande terreinverharding omgezet wordt naar groen (zie ook onderstaand figuur). De totale verharde oppervlakte van het te realiseren structuurontwerp is circa 6,15 ha over het hele projectgebied van circa 7,85 ha (zie ook tabel 1 in Bijlage 27). De verharding bestaat in de huidige situatie uit bestrating, dakoppervlak en ondiep groen waar weinig infiltratie mogelijk is. Een deel van de verharding zal worden gerealiseerd als half verharding, zoals in de vorm van een infiltrerend parkeerterrein.
32
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Circulariteit is een belangrijk thema voor het terrein. In het geval van verharding laat dat zich onder meer zien door het behoud/hergebruik van de al aanwezige verhardingen op het terrein. De materialisatie in de buitenruimte is hierbij een belangrijk middel om tot een samenhangend geheel te komen. De materialen zijn van hoge kwaliteit, duurzaam en passen bij het robuuste en industriële karakter van de plek. Slimme combinaties van beton met halfverharding of gebakken klinkers met natuursteen zorgen voor een kwalitatief hoogwaardige uitstraling. De verhardingen zijn functioneel en worden minimaal toegepast ter bevordering van hemelwaterinfiltratie en het tegengaan van hittestress. 2.3.3
Functionele structuur
Ten grondslag aan de transformatie van het terrein liggen de verkenningen en onderzoeken naar ruimtelijke aspecten en structuren. Zodoende zijn mogelijke risico's, kansen en maatregelen voor toekomstig hergebruik van bestaande gebouwen, terreinen en nieuwbouw geïnventariseerd. 2.3.3.1 Stedenbouwkundig Met de voorgenomen transformatie wordt voortgebouwd op het industriële karakter van het voormalige Philipsterrein. Het oude fabriekscomplex wordt gekenmerkt door gesloten gebouwen en een spontaan ontwikkelde buitenruimte met industriële leidingstraten op 5 m hoogte. Deze op zichzelf staande identiteit met een sterke orthogonale gridstructuur, zie onderstaand figuur, wordt met het voornemen in stand gehouden. Daarmee wordt het een eigenzinnig stuk stad dat past in 't Vrijveld Noord: een (blijvend) herkenbaar stadsdeel dat zich op een unieke wijze manifesteert met sterke fysieke en visuele verbindingen naar de omgeving. De nieuwe stedenbouwkundige compositie volgt in hoofdlijnen de oorspronkelijke (bijna) noord-zuid oriëntatie. Nieuwbouwvolumes versterken de industriële gebiedsidentiteit door in positionering, materiaalgebruik en vormentaal de relatie met het bestaande erfgoed in de gridstructuur aan te gaan.
33
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Het bestaande erfgoed wordt voor grote delen gehandhaafd en als inspiratiebron gebruikt, waarmee het verleden de onderlegger is voor de hoofdstructuur van dit getransformeerde stuk stad. Door de gebouwen deels in te vullen met nieuwe, aansprekende publieke functies, wordt het (voor een groot deel) opengesteld voor het publiek. Voor een thema specifieke verdere toelichting in relatie tot de stedenbouwkundige structuren wordt verwezen naar het SO (zie Bijlage 2) 2.3.3.2 Ruimtelijke behoefte Door een functiecombinatie van wonen, creatieve economie, cultureel/sociaal, horeca en detailhandel te realiseren binnen bestaand stedelijk gebied wordt het terrein getransformeerd tot een gemengd stedelijk gebied met hoogwaardig stedelijk groen dat beleefd wordt als een levendige stadswijk. Deze functies (zie ook paragraaf 2.3.1) betreffen een afgewogen combinatie die aan behoeften voldoen. Het programma wordt gehuisvest in bestaande gebouwen en nieuwe gebouwen. Het bestaand bebouwd oppervlak in het plangebied bestaat uit circa 30.000 m2 en in de huidige gebouwen is circa 40.000 m2 BVO beschikbaar. Het vigerende bestemmingsplan laat planologisch een groei toe tot 50.000 m2 BVO bebouwd oppervlak en circa 70.000 m2 BVO. Het potentieel oppervlak dat door de transformatie tot stand komt (circa 69.605 m2 BVO) past binnen deze bandbreedte.
Voor een uitgebreidere uiteenzetting en motivering van efficiënt ruimtegebruik van de nieuwe stedelijke ontwikkelingen, wordt verwezen naar de Ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.2.2.1 en Bijlage 6). Woonfunctie In totaal worden 400 wooneenheden gerealiseerd als onderdeel van de transformatie van het terrein. Deze woningen worden verdeeld over de eerder beschreven bestaande gebouwen O, C, L, Z en nieuw te realiseren gebouwen AB, DP en SR (zie ook het figuur bij paragraaf 2.3.1). In het plan zijn zorggebonden woningen opgenomen en is er een groot aantal nultredewoningen voorzien, zowel in de vorm van appartementen met lift als grondgebonden nultredewoningen. Bij de verdere uitwerking van de deelplannen van woningen gericht op ouderen zullen de mogelijkheden van
34
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
geclusterde woonvormen worden onderzocht. Het programma betreft een divers aanbod aan woonsegmenten en -typologiën. Er is een balans tussen (sociale) huur- en koopwoningen en typologieën variërend van tiny houses, ecologische houtbouw, grondgebonden woningen (waaronder levensloopbestendig of zorgappartementen), lofts tot woningen waar wonen en werken gecombineerd kan worden. Ten minste 40% van de woningen wordt gerealiseerd als huurwoning, waarvan ten minste 14,5% als sociale huurwoning. Hoogstens 60% van de woningen bestaat daarmee uit koopwoningen. Een hoogteaccent tot 60 meter wordt toegepast bij gebouw SR (zie ook Bijlage 4). Onderstaand figuur toont schematisch de verscheidenheid aan deze woningen op het terrein.
Figuur: een schematische weergave van de verscheidenheid aan woningingen op het terrein
Commerciële en maatschappelijke functies De beoogde commerciële en maatschappelijke functies zijn, zoals onderstaand figuur schematisch toont, voornamelijk geconcentreerd rond de twee centrale (horizontale) assen: de Weerstandlaan en Transistorlaan. Deze concentratie loopt verder uit, wat betreft retail/detailhandel, naar de stedelijke passage tussen de Maasnielderweg en de Transistorlaan. De passage wordt ten westen begrensd door woontorens op een basement met een levendige plint (als onderdeel van gebouw AB).
35
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Figuur: een schematische weergave van de locatie van de beoogde commerciële en maatschappelijke functies op het terrein
Creatieve economie en ambachtelijke bedrijvigheid In bovenstaand figuur is in beige tint het programma van circa 5.300 m2 BVO aan creatieve economie en ambachtelijke bedrijvigheid weergegeven. Het geeft (deels) invulling aan de gebouwen E, B, C, Z en L. Deze creatieve en ambachtelijke kleinschalige tot middelgrote bedrijvigheid heeft een binding met het bestaande en nieuwe stedelijke gebied. Zo betreft het in gebouw B onder andere plek voor Huis voor Kunsten en Studio ML 5, kent gebouw C een werkatelier en plek voor stichting Weerstand, is er plek voor een duurzaamheidscentrum in gebouw Z en kent gebouw L een multifunctionele invulling met onder andere plek voor Gilde Opleidingen. Cultureel en sociaal programma Hetgeen in groen weergegeven in onderstaand figuur toont de culturele en sociale programmering van circa 7.100 m2 BVO verdeeld over de bestaande gebouwen A en L en de nieuw te realiseren gebouwen AB, DP en SR. Het betreft ruimte voor onder andere urban sports in gebouw A en onderwijs in gebouw L. In de gebouwen AB, DP en SR is ruimte voorzien voor maatschappelijke en aan zorg gerelateerde voorzieningen. Deze functies sluiten aan bij hetgeen planologisch mogelijk is binnen de bestemming 'Maatschappelijk' in het vigerende bestemmingsplan en bij wat wordt verstaan onder 'maatschappelijke voorzieningen' in bijvoorbeeld het bestemmingsplan Binnenstad Roermond.
De beoogde programmering concurreert ruimtelijk gezien niet met andere locaties, mede doordat de voorzieningen ondergeschikt zijn aan de (toekomstige) inwoners, en ondersteunend aan het totaalprogramma. Horeca Het terrein behoeft in de toekomstige situatie een plek van samenkomst. Horecavoorzieningen spelen daar een belangrijke rol in, in bovenstaand figuur in paars weergegeven. In totaal wordt 1.150 m2 BVO mogelijk gemaakt. Hieronder valt horeca ten behoeve van de creatieve economie in gebouw B en 240 m2 horeca in het (voormalig) Ketelhuis dat wordt gezien als de huiskamer van het terrein. Het resterende horecaprogramma wordt gesitueerd in de gebouwen O en Z. Gebouw Z betreft de voormalige kantine,
36
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
waar de transformatieactiviteiten zijn gestart. Deze plek wordt doorontwikkeld als multifunctionele bijeenkomstruimte met aanvullende thematische horeca tussen de Weerstandslaan en het Cuyperspark. Voorgenomen horeca past ruimtelijke functioneel gezien bij de groeiende horecamarkt, de trend van nieuwe eet-/horecaconcepten en het veranderende eetpatroon van de consument. Zo zijn enkele kleinschalige horecagelegenheden passend bij de aard en schaal van de transformatie en het totaalconcept met hoofdzakelijk de woonfunctie van Weerstand. Retail/detailhandel De transformatie van het voormalig Philipsterrein beoogt een bijdrage te leveren aan de gehele transformatie van 't Vrijveld Noord. Binnen het plangebied is een totaal van 2.500 m2 BVO detailhandel voorzien in gebouw AB, zoals in bovenstaand figuur in rood weergegeven. Buiten het plangebied, maar binnen 't Vrijveld Noord vinden er meerdere ontwikkelingen plaats waar een beweging zichtbaar is van het verplaatsen/verdwijnen van detailhandel ten faveure van woonfuncties. In lijn met regionaal en gemeentelijk beleid wordt ingezet op een verplaatsing van detailhandel uit het omliggende gebied naar het plangebied. Deze verplaatsing wordt geborgd door de te salderen detailhandelsfunctie te betrekken bij het plangebied en deze gronden een woonbestemming toe te kennen.
De gronden binnen het plangebied krijgen een (woon)bestemming waarbinnen detailhandel is toegestaan. Binnen het plangebied wordt detailhandel dus rechtstreeks toegestaan. Door deze wijze van salderen neemt het aantal vierkante meters detailhandel planologisch niet toe en concentreert het toekomstige winkelaanbod zich in het noordelijk deel van het gebied waardoor er een ruimtelijke versterking van het cluster 't Vrijveld ontstaat. Parkeren De transformatie van het voormalig Philipsterrein kent een bepaalde verkeersgeneratie die opgevangen dient te worden (zie ook paragraaf 4.12 en Bijlage 26). Om te voorkomen dat er buiten het terrein onacceptabele hinder wordt ondervonden (in dit geval betreft het parkeren) worden op het terrein parkeervoorzieningen getroffen. De wens om het Weerstandterrein autoluw te maken, maakt het noodzakelijk dat parkeervoorzieningen gebouwd worden, ondergronds of in groen ingepast. Bovenstaand figuur toont in donkergrijs de beoogde (ondergrondse) parkeervoorziening in gebouw AB en donkergrijs omlijnd de parkeervoorzieningen in groen ingepast.
2.3.3.3 Milieutechnisch Ook vanuit mileu- en omgevingsaspecten bezien dient het voornemen inpasbaar te zijn binnen de huidige functionele structuren. Met andere woorden: voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Zo is onderzoek gedaan naar milieuzoneringen van omliggende bedrijven als ook van het beoogde programma binnen het terrein onderling. Voor de onderzoeksresultaten en -conclusies, van milieuzonering als ook alle andere milieu- en omgevingsaspecten wordt verwezen naar Hoofdstuk 4. Twee, voor het voornemen, belangrijke thema's worden echter in onderhavige paragraaf reeds uitgelicht: klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen. Klimaatadaptatie De uitwerking en inrichting van de buitenruimte, bovengronds en ondergronds, draagt in hoge mate bij aan de ambities om het terrein klimaatadaptief te maken voor de mensen die er wonen, werken en recreëren alsmede voor de flora en fauna die zich hier kan doorontwikkelen. De ambitie wordt uitgesproken in het SO en ruimtelijk geborgd in het Beeldkwaliteitplan, daarmee inspelend op de thema's hittestress, wateroverlast, droogte en biodiversiteit (zie ook Bijlage 17 en Bijlage 27). Hoe het gebied in detail wordt ingericht wordt in een latere fase gedetailleerd uitgewerkt.
Om de ambitie in dit stadium echter kracht bij te zetten worden ambities ook juridisch geborgd in de planregels (zie Artikel 17) middels voorwaardelijke verplichtingen in het kader van waterberging, bomen en natuur(inclusief bouwen). De onderzoeken ecologie en water tonen tevens hoe
37
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Natuurinclusief bouwen Het ontwerp zoals gepresenteerd in het SO zorgt ervoor dat duurzame en natuurinclusieve stedenbouw hand in hand gaan, waarin gemengd stedelijk programma en stadsnatuur elkaar versterken. De kwalitatieve borging van natuurinclusief bouwen is het Beeldkwaliteitplan (zie Bijlage 3). De juridische borging betreffen de planregels in onderhavig bestemmingsplan (zie bijvoorbeeld artikel 17.8). Groene natuurinclusieve architectuur is een belangrijk thema voor de bestaande en nieuwe bouwvolumes. Dit kan in de vorm van klimplanten (gevelgroen) tegen de bestaande en nieuwe gevels, het realiseren van dakgroen en daktuinen op niveau en het integreren van nestkasten en andere schuilgelegenheden. Het belangrijkste is dat er in de kwaliteit van groen in het huidige maaiveld (buitenruimte) goed wordt geïnvesteerd. Daarin is de grootste biodiversiteitsslag te maken. In dit plan wordt de buitenruimte 'bespaard' door nieuwbouw volumes veelal op en aan bestaande bouwvolumes te koppelen. Het toepassen van natuurinclusieve maatregelen heeft een positief effect op de leefomgeving, klimaatadaptatie en biodiversiteit. Niet alleen op warme dagen heeft het groen een verkoelende werking, maar biedt ook oplossingen voor droogte en wateroverlast. Het kan tevens een extra gebruiksruimte vormen als daktuin in de stad.
De natuurinclusieve maatregelen hebben ook een effect op de beeldkwaliteit van gebouwen. Deze worden dan ook op de juiste manier toegepast. Groene gevels en/of klimplanten bedekken minimaal 20% van gebouwen. Voor groene daken is maatwerk vereist per gebouw. De bestaande gebouwen en nieuwbouw kennen namelijk verschillende draagconstructies. Er zijn vijf vormen die aangehouden worden op het terrein: Sedum (lightweight) Natuurdak (lightweight) Extensief retentiedak Intensief retentiedak Daktuin Voor woongebouwen geldt dat voor iedere nieuw aangelegde woning minimaal één nestkast wordt geïntegreerd die tevens aangehouden moet worden. In het geval van een functionele toepassing van een gebouw, niet zijnde wonen, wordt er per 100m² een nestkast ingepast. Per gebouw moet er in de openbare ruimte een insectenhotel geplaatst worden welke in stand gehouden moet worden.
38
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
Hoofdstuk 3
Beleidskader
Dit bestemmingsplan vindt zijn basis in ruimtelijk beleid zoals dat in nota's en plannen van het rijk, provincie en gemeente is vastgelegd. Dit hoofdstuk geeft het beleidskader dat op dit bestemmingsplan van toepassing is weer. De eerste paragraaf gaat in op allesomvattend ruimtelijk beleid op rijksniveau, de tweede paragraaf gaat in op het beleid op provinciaal niveau. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met het ruimtelijk relevante gemeentelijk beleid.
3.1
Rijksbeleid
Bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig programma is rekening gehouden met verschillende beleidsstukken en is het beleid vertaald in concrete functionele en ruimtelijke keuzes. Hieronder wordt (beknopt) ingegaan op het voor dit bestemmingsplan relevante beleid. Waar mogelijk wordt verwezen naar de verschillende onderzoeken waarin dit beleid zijn plek heeft gekregen. 3.1.1
Nationale Omgevingsvisie
Verschillende thema's uit de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) hebben een plek gekregen in het SO, namelijk: 1. De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel gehouden; 2. Onze steden en regio's sterker en leefbaar maken. Hiermee draagt de gebiedstransformatie bij aan verbetering van de duurzame fysieke leefomgeving. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op deze leefomgeving; veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen een deel van de opgave. Dit biedt kansen voor de gebiedstransformatie, maar vraagt ook om zorgvuldige keuzes, want de ruimte, zowel boven- als ondergronds, is een schaars goed. Het voorzien in een aantrekkelijke omgeving om in te wonen, werken en ontspannen vraagt om keuzes vanuit een brede afweging: samenhang met bereikbaarheid, gezondheid en veiligheid, klimaatadaptatie, versterking en instandhouding van culturele waarden en verduurzaming van de gebouwde omgeving. Bij de totstandkoming van stedenbouwkundig programma is waar nodig rekening gehouden met de afwegingsprincipes uit de NOVI, die helpen bij het prioriteren van de verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen.
Relatie met het voorliggend bestemmingsplan De transformatie die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, past binnen het ruimtelijke beleid van het Rijk dat in de NOVI wordt beschreven. Het Rijk wil voldoende woningen van hoge kwaliteit en een aantrekkelijke woonomgeving realiseren, en voorliggend plan draagt bij aan deze ambities. Ook past het plan goed binnen de drie afwegingsprincipes omdat er functies gecombineerd worden en de kenmerken en identiteit van het plangebied centraal staan.
39
bestemmingsplan Transformatie voormalig Philipsterrein (Weerstand) (vastgesteld)
3.1.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Verantwoord dient te worden dat er behoefte is aan nieuwe ruimte voor woningen, werken, detailhandel en voorzieningen. Deze behoefte moet blijken uit een regionaal afgestemd programma. Hetgeen uiteen wordt gezet in paragraaf 3.2.2.1 en volledig is te lezen in Bijlage 6.
3.2
Provinciaal beleid
3.2.1
Provinciale Omgevingsvisie Limburg
De Provinciale Omgevingsvisie Limburg (POVI) is een integrale langetermijnvisie die voor de periode van nu tot 2050 laat zien hoe de provincie richting wil geven aan toekomstige ontwikkelingen. De visie geeft een toekomstbeeld van de provincie in de periode 2030-2050 en schetst daarvoor hoe het denkt in te spelen op drie hoofdopgaven: 1. Een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige leefomgeving; a. in stedelijk c.q. bebouwd gebied b. in landelijk gebied 2. Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie; inclusief landbouwtransitie; 3. Klimaatadaptatie en energietransitie. Daarnaast formuleert de visie vier Limburgse principes die toekomstige afwegingen moeten sturen: 1. 2. 3. 4.