Rijswijkse strategie op toekomstbestendige werklocaties

32

Rijswijkse strategie op toekomstbestendige werklocaties 20.095

4.8 ‘t Haantje Feiten & cijfers Regulier-gemengd bedrijventerrein: bedoeld voor kleinschalige lokale bedrijven. Netto oppervlakte

Locatie en omvang

Werkgelegenheid Ruimtegebruik Vastgoed

Situatie:

Werkzame personen 90 FSI Arbeidsintensiteit – – Gemiddeld bouwjaar bedrijfsruimten 2019

Circa 7,5 ha Gerealiseerd: 2 ha (De Comphaan & Groenrijk) Uitgeefbaar toekomst: 5,5 ha (H7, H8 & H9)

Gevestigde bedrijven 15 Aandeel groen Leegstand – 0% Aandeel energielabel C of hoger n.v.t

Bereikbaarheid 3 autominuten naar de snelweg

Bushalte op 2 minuten Niet aanwezig Goed bereikbaar loopafstand Aandachtspunten • ‘t Haantje is onderdeel van gebiedsontwikkeling RijswijkBuiten. Het voormalige glastuinbouwgebied maakt plaats voor een nieuwe wijk met woningen, bedrijven en andere functies in een groene parkachtige omgeving. ‘t Haantje kent verschillende deelgebieden waarvan De Comphaan (bestaande uit 72 bedrijfsunits) en Groenrijk (een tuincentrum) in 2019 en 2020 opgeleverd zijn. Nu is de gemeente Rijswijk bezig met de verkoop van de naastgelegen kavel (H7). Deze heeft een omvang van ongeveer 2 hectare netto uitgeefbare grond. In de toekomst komen de deelgebieden H8 (met 1,5 hectare netto) en H9 (met 2 hectare netto) beschikbaar als ruimte voor bedrijfsruimte. Toekomstbeeld: wat is de ontwikkelrichting van deze locatie? Kernstrategie: Consolideren (uit ontwikkelen) • ’t Haantje is het enige uitgeefbare bedrijventerrein van Rijswijk met vrije bouwkavels. ’t Haantje is onderdeel van een duurzame en kwalitatief hoogwaardige gebiedsontwikkeling. Belangrijk uitgangspunt bij ’t Haantje is dat er voldaan wordt aan hoogwaardige beeldkwaliteitseisen en dat bedrijven met een duurzame bedrijfsvoering zich er kunnen vestigen. Verder moet de ontwikkeling klimaatadaptief en natuurinclusief zijn. De vrije kavels op ’t Haantje kunnen geschikt zijn om uit- verplaatsers uit Plaspoelpolder op te vangen.

Bedrijven die zich niet makkelijk laten mengen met woningbouw kunnen zo op ’t Haantje een nieuwe plek krijgen. Daarmee sluit het erg goed aan bij de ambities die in het compensatieplan vermeld zijn. Het type bedrijven is en wordt op ’t Haantje niet op voorhand vastgelegd. Er is op voorhand dus geen sprake van een bepaald profiel of een bepaalde clustering. Opgaven: waar gaan we mee aan de slag? • Optimalisatie van het ruimtegebruik bij uitgifte: Om zo veel mogelijk bedrijven een plek te bieden op ‘t Haantje is het van belang dat de ruimte optimaal gebruik wordt. Voor de nieuwe deelgebieden gaan we met geïnteresseerden het gesprek aan over innovatieve oplossingen voor intensief en meervoudig ruimtegebruik. Optimalisatie van ruimtegebruik geven we in de komende jaren meer prioriteit, omdat de ruimtedruk in Rijswijk groot is.

Rijswijkse strategie op toekomstbestendige werklocaties 20.095

Bijlage A: Trends en ontwikkelingen Trends en ontwikkelingen op bedrijventerreinen: naar een ‘Next Economy’ Duurzaamheid en energietransitie Wat is het? Duurzaamheid en de energietransitie vormen één van de belangrijkste maatschappelijke opgaven. Doel is om fors te investeren in energiebesparing en schone, hernieuwbare energieopwekking en daarmee de uitstoot van CO2 (broeikasgassen) en andere vervuilende stoffen drastisch te verminderen. Daartoe is in 2019 een Nationaal Klimaatakkoord vastgesteld dat inzet op een CO2 reductie van 49% ten opzichte van 1990. Dit akkoord is de Nederlandse uitwerking van de afspraken uit het Klimaatakkoord van Parijs. En een vervolg op het Energieakkoord, dat in 2013 werd gesloten. Als uitvloeisel van het Klimaatakkoord moeten onder andere Regionale Energie Strategieën worden opgesteld (RES). Bedrijventerreinen waren bij de energietransitie vooralsnog slecht in beeld. Recent is hierin verandering gekomen en wordt ook nadrukkelijker naar de kansen en mogelijkheden op bedrijventerreinen gekeken in bijvoorbeeld de RES-en. Er ligt immers een flink potentieel: bedrijventerreinen huisvesten bovengemiddeld veel bedrijven met een hoog energie- en grondstoffenverbruik en afvalproductie. Zo komt ruim 70% van het energieverbruik in Nederland voor rekening van bedrijven. Bedrijventerreinen hebben daarbinnen een aandeel van ruim 30%.

Dit betekent dat hier ook grote kansen liggen voor besparing en verduurzaming. Denk aan het reduceren van energie en grondstoffengebruik, maar ook duurzame opwek en opslag en uitwisseling van (rest)stromen, zoals materialen en warmte. Uiteraard hangen de potenties daarbij af van het type terrein en de samenstelling van de bedrijvigheid. De aanpak en doelstellingen uit deze akkoorden hebben invloed op bedrijven en hun omgeving en vastgoed. Bedrijven zullen steeds meer gestimuleerd dan wel gedwongen worden om bijvoorbeeld duurzamer te produceren en hun (fossiele) energieverbruik te reduceren. Een concrete maatregel is bijvoorbeeld de verplichte investering in maatregelen die een korte terugverdientijd hebben (voor grootverbruikers). Daarnaast ontstaat er ook een nieuwe ‘economie’ rondom energie en duurzaamheid die bedrijven kansen biedt. Wat betekent het voor vestigingsdynamiek? Er ontstaan meer investeringen bij bestaande bedrijven in de energievoorziening. Het gaat dan om investeringen om energieverbruik te verminderen, denk aan isolatie, maar ook in duurzame energievoorziening en -opwekking. Zowel individueel als collectief. Daarnaast komen er nieuwe bedrijven op die actief zijn op het vlak van energie en duurzaamheid, die mogelijk vraag uitoefenen op bedrijventerreinen. De energietransitie begint ook zichtbaar te worden in de grotere bovenregionale locatiedynamiek.

Daarbij zien we nu vooral focus op plekken nabij havengebieden, met veel ruimte, hoge milieucategorie, multimodaliteit en bijvoorbeeld een gunstige ligging voor het uitoefenen van de bouw van windmolenparken op zee. Hoe pakt dit uit voor Rijswijk? Veel van de bestaande bedrijven op bedrijventerreinen in Rijswijk zullen gaan investeren in duurzame opwek/verbruik van energie. Hier komt een beperkte ruimtevraag bij kijken. We verwachten dat individuele bedrijven zelden hun kavel uit zullen breiden ten behoeve van duurzame energie. Zonnepanelen op bedrijfsdaken of aansluiting op een warmtenet / warmtelink (in de toekomst) kunnen gerealiseerd worden op huidige kavels van bedrijven. Dergelijke investeringen op bestaande locaties zullen momenteel al worden gedaan en in de komende jaren verder uitbreiden. Op gemeenteniveau zullen deze ingrepen geen of beperkt extra ruimtevraag betekenen. Op regionaal niveau is mogelijk wel een extra ruimtevraag ten behoeve van opwek/verbruik van duurzame energie te verwachten. Dit type aanvullende uitbreidingsvraag landt veelal op grote(re) bedrijventerreinen met enige uitbreidingsruimte (en daarmee niet op bedrijventerreinen in Rijswijk).

Circulaire economie

i

Rijswijkse strategie op toekomstbestendige werklocaties 20.095

Wat is het? De circulaire economie gaat uit van een economisch systeem waarin de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen wordt gemaximaliseerd en waardevernietiging (en afval) wordt verminderd. Denk onder andere aan het winnen van bouwmaterialen, afvalstoffen en schaarse metalen uit de stad (‘urban mining’) en het benutten van restwarmte of CO2 als energiebron om hiermee weer nieuwe producten te produceren. Voor bedrijven en (kennis)instellingen loont het bijvoorbeeld steeds meer om dicht bij elkaar te zitten en/of dicht bij de herkomst van grote reststromen en afnemers. Belangrijk: circulaire economie is geen op zichzelf staande sector. Circulariteit gaat door alle sectoren heen. Het is een andere vormgeving van het economisch systeem en het businessmodel binnen de bestaande sectoren. Uiteraard ontstaan binnen die sectoren wel (kansen voor) nieuwe bedrijven. Wat betekent het voor vestigingsdynamiek? Circulariteit staat – in tegenstelling tot duurzame energie – nog in de kinderschoenen. Circulariteit is als vestigingscriterium (bedrijven die hun nieuwe vestigingslocatie bepalen op basis van de aanwezigheid van afnemers of aanbieders van bijvoorbeeld afval- of reststromen) nu nog nauwelijks aan de orde, maar ook bij gevestigde bedrijven op bestaande terreinen komt het mondjesmaat van de grond. De businesscase is vaak nog niet doorgerekend of niet rendabel.

We zien nu vooral de vestigingsdynamiek bij de koplopers. Veelal grotere bedrijven, met bijvoorbeeld veel R&D budget, die hun nek kunnen uitsteken op vlak van circulaire economie. Of juist bij start-ups, die zich vanaf het begin richten op een circulaire business. De grote middengroep van regulier MKB is er over het algemeen nog niet mee bezig. Dit is ook zichtbaar in de ruimtevraag/locatiedynamiek. Circulaire investeringen leiden vooral tot meer dynamiek bij de industrie (recycling, nieuwe grootschalige productie/fabricage) en logistiek (transport reststromen). Ruimtelijke kenmerken zoals een goede, bij voorkeur multimodale, bereikbaarheid, nabijheid van leveranciers, afzetmarkten en (duurzame) energiebronnen (bijv. ook warmte) zijn belangrijk voor succesvolle circulaire werklocaties. Ook de beschikbaarheid van voldoende milieuhinderruimte en ruime bebouwingsmogelijkheden (hoogte, bebouwingspercentage) zijn belangrijke aspecten. Daarnaast is het van belang dat er voldoende tijd wordt genomen om ruimtelijke ketens ook daadwerkelijk van de grond te krijgen door bijvoorbeeld de juiste (circulaire) partners bij elkaar te zoeken (zonder een enorme druk op snelle uitgifte te leggen vanuit de grondexploitatie of de ruimtedruk die speelt).

Hoe pakt dit uit voor Rijswijk? Om kringlopen te sluiten en kansrijke circulaire businesscases te realiseren zijn massa, kwaliteit en betrouwbaarheid van de materiaal- en energiestromen cruciaal. Dat betekent dat circulaire economie al snel op niveau van een grote stad of regio bekeken moet worden om ketens te verbinden. Vanuit die optiek is het ook vrijwel onmogelijk om naar 100% circulariteit op niveau van één (werk)locatie te streven of zelfs binnen één gemeente. Op het niveau van Rijswijk is het niet eenvoudig om circulaire stromen te sluiten, het is bij uitstek een regionale opgave (bijvoorbeeld binnen MRDH verband). Het gaat uiteindelijk om een netwerk van locaties in de nabijheid van leveranciers en afzetmarkten van (hernieuwbare) grondstoffen, reststromen en energiebronnen. De locaties die daarbinnen het meest aantrekkelijk zijn, zijn de locaties waar veel reststromen zijn of bij elkaar kunnen komen, waar kansen zijn voor industriële symbiose, energiebronnen (duurzame energie, warmte, etc.) en waar de ruimtelijke kenmerken gunstig zijn. Het gaat dan vooral om een goede multimodale bereikbaarheid, grote kavels en hoge milieuhindercategorie. In Rijswijk beschikt enkel de locatie Delftweg over een relatief ruime milieuhindercategorie, maar deze locatie voldoet niet aan de andere relevante locatiefactoren zoals grote kavels of een goede (multimodale) bereikbaarheid.

Digitalisering: automatisering en robotisering, groei van smart industry & logistics Wat is het? In de productiesector en de logistiek zien we robots steeds meer (routine)werkzaamheden overnemen. Dit is nodig om de productie en toegevoegde waarde te kunnen blijven verhogen en om (internationaal) concurrerend te blijven. Inmiddels zijn er in Nederland 155 robots per 10.000 werknemers in de industrie, fors meer dan wereldwijd (74, bron: International Federation of Robotics). De jaarlijkse groei is zo’n 10%. Na de elektronische- en auto-industrie, gaat de robotisering nu vooral hard in de voedingsmiddelen- en chemische industrie. Ook in de logistieke sector wordt een sterke automatiserings- en robotiseringsslag verwacht, maar denk ook aan de bouwsector waar er een verschuiving plaatsvindt naar steeds meer prefab-productie. Dit alles leidt tot de verdere opkomst en groei van smart industry & smart logistics. Dit betreft de koppeling van automatisering en gegevensuitwisseling aan industriële productie en logistieke

ii

iii

Rijswijkse strategie op toekomstbestendige werklocaties 20.095

processen via slimme sensoren, big data, internet of things, automatisering/robots et cetera. Bestaande producten en processen worden hierdoor slimmer en efficiënter. Samenwerking tussen bedrijven in de (high tech) waardeketen wordt belangrijker om innovatief en concurrerend te blijven. Op locatieniveau leidt dit onder andere. tot het delen van bedrijfsgebouwen, voorzieningen en faciliteiten. Wat betekent het voor vestigingsdynamiek? Robotisering en automatisering betekenen veelal meer ruimtevraag, vooral vanuit industrie en logistiek. Smart industry draagt de opleving en reshoring van de industrie naar Nederland. Hier is de kennis én infrastructuur voor innovatieve high tech maakindustrie van veel toegevoegde waarde. Smart industry zorgt voor meer ruimtevraag en investeringsbeslissingen vanuit de industrie, nu en in de komende 10 à 15 jaar. In het kielzog daarvan ontstaat een impuls aan de vraag vanuit logistiek, dienstverleners, onderzoeksen kennisinstellingen, et cetera. Smart logistics stuwt de verdere groei van de logistiek op in de komende jaren en zorgt voor nieuwere vormen van logistieke services, kennisintensieve logistiek, last mile logistiek en retourlogistiek. Maar bijvoorbeeld ook het ontstaan van digitale warehouses, van waaruit vele producten aangeboden kunnen worden, maar waarvoor slechts een klein (print)oppervlak nodig is.

Hoe pakt dit uit voor Rijswijk? Belang van een optimale digitale infrastructuur op bedrijventerreinen in Rijswijk neemt verder toe. Denk daarbij aan glasvezelverbindingen, 5G-netwerken, etc. Door verdergaande digitalisering zullen (digitale) platformen bovendien een steeds belangrijker onderdeel worden van productie, handels- (en logistieke) processen. Denk aan fabrieken die verbonden zijn met de cloud en waarin alle processen aangestuurd kunnen worden vanuit de klantbehoefte. Deze industrie is momenteel beperkt aanwezig in Rijswijk, maar zal in belang gaan toenemen. De fabriek is daarbij zelf een platform met productietechnologieën die ingezet kunnen worden om iets snel te maken én te leveren. Verder leidt de abrupte switch naar het thuis en op afstand (online) werken door de coronamaatregelen, ook in Rijswijk, tot een versnelde digitalisering bij bedrijven. Hierdoor nemen de eisen aan digitale infrastructuur op bedrijventerreinen toe. Het belang van logistieke hubs nabij grote steden (stadsdistributie) neemt bovendien toe. De ligging van Rijswijk aan de rand van een grote stedelijke agglomeratie op een bereikbare plek, maakt het een interessante vestigingsplek voor kleinschalige logistieke bedrijvigheid. Tabel 2: Impact van ‘Next Economie’ op de kwantitatieve en kwalitatieve ruimtevraag Trend •

Duurzaamheid en energietransitie

•

•

Circulaire economie

• •

Digitalisering (o.a. Smart industry & logistics)

•

Impact kwantitatief Geen tot beperkt effect op uitbreidingsvraag. Leidt grotendeels tot andere activiteiten bij bestaande bedrijvigheid (bijv. installateurs). De energietransitie kan daarnaast ook leiden tot nieuwe activiteiten op bedrijventerreinen, zoals waterstof- en/of batterijfabrieken.

De circulaire economie leidt tot nieuwe activiteiten en productielijnen voor het verzamelen, tussentijds opslaan en hoogwaardig scheiden en verwerken van secundaire materiaalstromen. Daarnaast groeit de revisiemarkt fors. Naast bestaande bedrijven komen nieuwe bedrijven en concepten op die ruimte zoeken. De ruimtevraag neemt toe als gevolg van o.a. toenemende behoefte aan opslag van producten die hergebruikt en/of verwerkt moeten worden. Geen tot beperkte (extra) ruimtevraag vanuit digitalisering. Met name een andere inrichting

•

•

•

•

•

Impact kwalitatief Veranderende eisen aan werklocaties, op gebied van de inrichting van bedrijventerreinen (o.a. groenstructuur, hittestress, wateroverlast), en vastgoed (zonnepanelen, isolatie, etc.). Bedrijventerreinen kunnen een rol spelen in zowel opwekking als opslag van energie. Dit heeft ook gevolgen voor de energieinfrastructuur. In de eerstvolgende jaren is vooral vraag naar plekken om te experimenteren en op te schalen, daarna gaat het steeds meer om ruimte voor volledige circulaire productie en logistiek. We verwachten dat de serieuze ruimtelijke impact pas plaatsvindt tegen 2030 en daarna. Behoefte aan milieuruimte en multimodaal ontsloten locaties voor het ontplooien van circulaire activiteiten. Concentratie op plekken met een onderscheidend profiel. Veranderende (hogere) eisen aan werklocaties, op gebied van digitale infrastructuur.

iv

Rijswijkse strategie op toekomstbestendige werklocaties 20.095

•

van productieprocessen en supply chain. Robotisering en automatisering leidt naar verwachting wel tot meer ruimtevraag. Met name in industriële en logistieke sectoren, door een hardere stijging van de terreinquotiënt.

•

Smart industry en logistics leidt op beperkt aantal plekken ook tot samenwerking en/of clustering van bedrijven in de keten.

Bredere (maatschappelijke) trends Daarnaast speelt nog een aantal bredere trends op en relevant voor bedrijventerreinen: Verkleuring en opkomst informele (woon)werklocaties De afgelopen jaren vindt een toenemende verkleuring van bedrijventerreinen plaats. Het gaat dan bijvoorbeeld om activiteiten binnen de detailhandels- en vrijetijdssector die steeds vaker op zoek zijn naar een (grootschalige) ruimte op relatief goed bereikbare locaties, bij voorkeur goedkoper dan de van oudsher populaire binnensteden of wijkcentra. Denk hierbij aan kringloopwinkels, dansscholen, kartcentra, indoor speeltuinen, maar ook vormen van persoonlijke dienstverlening zoals kappers, tandartsen, fysiotherapie en schoonheidssalons. Bedrijventerreinen zijn aantrekkelijke locaties voor dit soort functies, zeker als het wat grootschaliger is, vanwege de aanwezige ruimte en de relatief lage huisvestigingslasten. Voor sommige terreinen is dit een prima ontwikkeling, en geeft dit een nieuwe impuls. Maar het wordt problematisch als hierdoor onvoldoende ruimte blijft voor de ‘oorspronkelijke’ bedrijfsruimtegebruiker en deze bedrijven in hun functioneren belemmerd worden (verkeers- en parkeeroverlast, klagende buren of beperkingen in de milieugebruiksruimte). Voor Rijswijk is deze trend erg herkenbaar.

Zo vindt er op verschillende plekken verkleuring plaats en is er in Rijswijk tegelijkertijd ook steeds meer aandacht voor een duidelijke structuur in type werklocaties en/of plekken op een werklocatie. De toekomstvisie Plaspoelpolder is hier een goed voorbeeld van. Daarnaast is een groei zichtbaar van (informele) werklocaties in woonwijken. Dit vooral door de toename van aantal zzp-ers en microbedrijfjes. We zien dit vooral in de ict en zakelijke dienstverlening, maar bijvoorbeeld ook in sectoren als bouw, handel en reparatie, zorg en persoonlijke diensten. Transformatie Een stap verder is dat er ook steeds meer bedrijventerreinen zijn waarop woningbouw plaatsvindt of is gepland. Door het grote woningtekort en een ruimtelijk beleid dat over het algemeen inzet op zoveel mogelijk bouwen binnen bestaand stedelijk gebied (Ladder voor duurzame verstedelijking) neemt daardoor de druk op bedrijventerreinen steeds verder toe, zeker in groter stedelijk gebied zoals de regio Haaglanden (en dus Rijswijk). Het vizier is daarbij veelal gericht op de oudere terreinen dicht tegen de binnenstad.

Dit zijn aantrekkelijke locaties vanuit woonperspectief, maar veelal ook heel waardevolle locaties voor stadsverzorgende bedrijvigheid (loodgieters, stadslogistiek, bouwbedrijven/aannemers, etc.) en voor ontwikkelingen die in de toekomst hard nodig zijn voor duurzame economische groei, zoals circulaire activiteiten. Alleen al het bestaan van transformatieplannen kan verlammend werken: de ‘donkere plannenwolk’ zorgt ervoor dat bedrijven niet meer durven of willen investeren op deze locaties. Duurzame mobiliteit Veel bedrijventerreinen zijn nu alleen per (vracht)auto uitstekend bereikbaar. Dit is vaak ook logisch, gezien ligging nabij snelweg of aan de rand van een gemeente. Busvervoer is er soms wel, maar vaak niet hoogfrequent. Toch veranderen ook op bedrijventerreinen de eisen aan het bereikbaarheidsprofiel. Het belang van een goede OV-bereikbaarheid of de inzet van mobility oplossingen, waaronder Mobility as a Service (via speciale apps), maar in de toekomst bijvoorbeeld ook zelfrijdende (deel)auto’s, neemt toe met het oog op de verwachte afname van het autobezit met 40% richting 2040 22. Deze ontwikkeling heeft ook consequenties voor bedrijventerreinen.

Niet alleen het aantal parkeerplaatsen kan dan afnemen (wat intensieve benutting van locaties versterkt en mogelijkheden biedt voor vergroening en andere duurzame maatregelen), maar de bereikbaarheid per openbaar vervoer en ook (elektrische) fiets moet dan ook sterk verbeteren. Dit betekent ook dat bij de programmering van nieuwe bedrijventerreinen de mogelijkheid voor het realiseren van multimodale bereikbaarheid veel zwaarder moet gaan meewegen. Iets wat op de kantorenmarkt al heel logisch is (knooppuntlocaties). 5F5F5F19F

22 Zie Deloitte, ‘State of the State onderzoek. Ruimtewinst in de stad door smart mobility, 40% minder

parkeerplaatsen in 2040’ (2017)

Rijswijkse strategie op toekomstbestendige werklocaties 20.095

Stadsdistributie Naast de vraagstukken rondom duurzame mobiliteit is er steeds meer aandacht voor nieuwe vormen van duurzame stadsdistributie en logistiek. Er is een veranderende kwalitatieve ruimtevraag in de logistieke sector zichtbaar: enerzijds schaalvergroting van grote distributiecentra, anderzijds de behoefte aan een fijnmazig netwerk voor bevoorrading van consumenten. Door de snelle ontwikkelingen in de e-commerce en de grote druk in de retour- en servicelogistiek wordt steeds meer geïnvesteerd in distributienetwerken, waarbij zero emissie voertuigen met een kleinere actieradius (elektrische auto’s & bestelbusjes, elektrische fietsen, etc.) mensen en winkels in de stad of agglomeratie voorzien van hun bevoorrading en pakketpost en retours milieuvriendelijk en effectief verwerken. De coronacrisis is een katalysator geweest voor deze ontwikkelingen. In Rijswijk hebben we als ambitie dat in 2040 Rijswijk goed bereikbaar is voor elektrisch vrachtverkeer. Deze auto’s zijn nodig voor onder meer bevoorrading van winkels en bedrijven, voor pakketbezorging en bouwprojecten en essentieel voor de economie van Rijswijk.

Trends en ontwikkelingen op kantoorlocaties: mengen, OV-knooppunten, well being en flexibilisering Kantoren in dynamische gemengde gebieden met uitstekende (OV) bereikbaarheid De behoefte aan kantoorruimte verandert van traditioneel (monofunctionele gebieden, grote single-tenant kantoren op auto- en OV-bereikbare locaties) naar nieuwe type omgeving, gebouwen en (flex)concepten (multifunctionele gebouwen met verschillende gebruikers, met voorzieningen in de directe omgeving). Als gevolg van onder meer technologische ontwikkelingen, gelimiteerde tijd (en daarmee voorkeur voor mix van functies en ontzorging) en het feit dat het welzijn van werknemers steeds belangrijker wordt voor werkgevers gaan kantoorhoudende organisaties steeds meer nadenken over hun locatievoorkeur. De nabijheid van openbaar vervoer, toegang tot een ruime arbeidsmarkt en een goed leefklimaat voor werknemers worden daardoor steeds belangrijkere vestigingseisen voor eindgebruikers. De voorkeur van eindgebruikers voor sterke OV-knooppuntlocaties met een mix van wonen, werken en voorzieningen neemt steeds meer toe. Veel toepassingen zorgen ervoor dat een werknemer niet meer fysiek aanwezig hoeft te zijn om activiteiten uit te voeren. Thuis en onderweg werken wordt steeds makkelijker en gebruikelijker. Ook de coronacrisis zorgt ervoor dat werknemers steeds meer gewend raken aan thuiswerken.

Daadwerkelijk naar bepaalde plekken gaan is daarom steeds meer gericht op ontmoeten, ervaren en beleven. Locaties die dit het beste kunnen faciliteren, kunnen in de toekomst op vraag blijven rekenen. Daarbij vervaagd de grens tussen werk en privé. Dit leidt tegelijkertijd tot een toenemende behoefte aan ‘third places’; betekenisvolle plekken naast wonen (first place) en werk (second place). Denk aan ontmoetingsplekken, fitness, restaurants en cafés. Voor Rijswijk betekent dit dat naast blijven inzetten op transformatie van incourante kantoorruimte, de focus vooral moet liggen op toevoegen van meer kwaliteit op knooppuntlocaties (uitstekende auto én OVbereikbaarheid, Rijswijk Stationsgebied). Hierbij gaat het een aantrekkelijke stedelijke mix van moderne kantoorruimte (dit vraagt om transformatie/herontwikkeling) met wonen en voorzieningen. Toekomstige eindgebruikers op de kantorenmarkt vragen om een dynamisch en aantrekkelijk verblijfklimaat, in combinatie met modern vastgoed (vaak in zowel een horizontale als verticale mix van functies op gebouwen gebiedsniveau). Dat betekent tegelijkertijd dat verouderde, incourante kantoorpanden op monofunctionele locaties moeten worden getransformeerd naar wonen en/of een mix van wonen en werken. Dit is in praktijk al zichtbaar op Plaspoelpolder.

Toenemend belang van well-working en well-being Er is een groot bewustzijn rondom sociale en maatschappelijke vraagstukken. De maatschappelijke en politieke druk om verantwoord te acteren neemt toe. Er wordt meer nagedacht over het terugdringen van CO2 uitstoot, de leefbaarheid in steden en het welzijn van werknemers wordt steeds belangrijker voor werkgevers: well-working en well-being. Onder invloed van de coronacrisis wordt een gezond kantoor (mogelijkheid om voldoende afstand te houden, moderne en goede luchtbehandeling) nog belangrijker. In elk geval tijdelijk maar mogelijk ook op langere termijn. Dit zorgt ervoor dat kantoorhoudende organisaties

v

Rijswijkse strategie op toekomstbestendige werklocaties 20.095

anders gaan nadenken over locaties. De nabijheid van openbaar vervoer, toegang tot de arbeidsmarkt en een goed leefklimaat voor werknemers worden steeds belangrijker. Energie en duurzaamheid worden op steeds meer aspecten van maatschappij en markten de leidende principes, zo ook op het gebied van de ontwikkeling van kantoren en kantoorgebieden. Van kantooreigenaren wordt verwacht dat zij binnen afzienbare tijd maatregelen treffen om het bezit te verduurzamen. Naast de wettelijke verplichting tot een minimaal energielabel C in 2023, is per 1 januari 2018 het energieregistratie- en bewakingssysteem (EBS) opgenomen op de erkende maatregelenlijst voor kantoren. Maatregelen die binnen vijf jaar terugverdiend kunnen worden, zijn volgens de wet Milieubeheer verplicht. Sterke groei van flexibele kantoorconcepten Kantoorwerk wordt steeds meer ingevuld op locaties en in gebouwen buiten de traditionele kantorenvoorraad, zonder langlopende huurcontracten. Zowel zzp’ers als bedrijven zoeken flexibele opties in zogenaamde serviced offices en in gebouwen die zijn ingericht op co-working. Flexibele kantoorconcepten groeien snel in aantal en marktaandeel in Nederland. Ook in Rijswijk zijn verschillende flexconcepten gevestigd, zoals Tauro, Seats2meet en Regus. Binnen de markt voor flexconcepten zien we steeds meer voorkeur voor knooppuntlocaties.

Knooppunten zijn goed OV-ontsloten (en soms ook goed met de auto ontsloten) en kennen een aantrekkelijke mix van kantoorruimte, voorzieningen en wonen. Het faciliteren en ontzorgen van de kantoorgebruiker speelt een steeds grotere rol op de Nederlandse kantorenmarkt. Flexibele kantoorconcepten spelen daar slim op in. De “hotellisering” van de kantorenmarkt speelt niet alleen bij flexibele kantoorconcepten, maar zal meer en meer de standaard worden op de ‘reguliere’ kantorenmarkt. Kantoorbeleggers zullen hun strategie en propositie moeten aanpassen om concurrerend te blijven (bron: NVM Business, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2021). Kwalitatief: locatievoorkeuren en huisvestingswensen veranderen De hiervoor beschreven trends en ontwikkeling zorgen ervoor dat locatievoorkeuren en huisvestingswensen veranderen.

Voorwaarden waar toekomstbestendige kantoorlocaties aan moeten voldoen zijn onder andere: • multifunctioneel met een mix van wonen, werken/leren en verblijven; • goed vormgegeven en geprogrammeerde interactiemilieus • gebaseerd op een omgeving waarin (bestaande) (middel)grote bedrijven, scale-ups en start-ups elkaar gemakkelijk in het netwerk kunnen vinden; • fysiek en qua netwerken goed aangesloten op de rest van de wereld; • aanwezigheid van kleinschalige voorzieningen, horeca en services; • flexibel genoeg om ruimte te laten voor experimenten en aanpassingen; • authentiek met een sterke identiteit die doorbouwt op bestaande kwaliteiten. Voor het netwerk en aansluiting op de rest van de wereld geldt dat een goede bereikbaarheid via OV aan belang toeneemt. We verwachten dat het belang van de auto op lange termijn zal afnemen, al zal dit zeker eerder gelden voor G4 steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht). Voor kantoorgebruikers die op OV knooppunten mikken is het gebied direct nabij een treinstation (loopafstand, max circa 500 m, < 5 min lopen) het meest interessant, vooral wanneer hier wordt ingezet op de combinatie met wonen en voorzieningen. Dit hoeft niet per se in hoge dichtheden, het gaat vooral om de mix van functies die een gebied aantrekkelijk maakt. Deelgebieden op grotere afstand, zijn markttechnisch minder interessant.

Werknemers zijn daarbij meer dan ooit op zoek en bereid om werk en vrije tijd te integreren. Daarbij groeit het belang van flexibiliteit op het werk. Medewerkers willen de flexibiliteit om op afstand te werken, hun uren te beheersen en meer verschillende werkplekken te hebben. Community building wordt steeds belangrijker. Dat in een gebouw allerlei soorten bedrijven zitten, klein en (middel)groot, zzp’ers. En dat in de plint van een gebouw ook een stomerij zit of een bloemist. Vermenging van functies en daarmee ook creëren van kleinschaligheid heeft absoluut toekomst. Voor de belangrijkste OV-knooppuntlocatie van Rijswijk, het Stationsgebied, betekent dit inzetten op onttrekken van incourante kantoormeters en herontwikkelen/transformeren naar een innovatieve campusomgeving met woningbouw en beperkte toevoeging van voorzieningen (voor bewoners).

vi

Rijswijkse strategie op toekomstbestendige werklocaties 20.095

Impact corona op kantoorlocaties De komst van corona heeft de trend dat mensen steeds meer thuiswerken versneld. We verwachten dat meer mensen (deels) vanuit huis blijven werken. Daarmee verandert het kantoor van een plek om te schrijven naar een plek om te ontmoeten. Dit betekent op korte termijn een snellere afname van het kantoorquotiënt 23 en meer zorgvuldig ruimtegebruik (minder meters nodig). Deze trend gaat in samenhang met de digitaliseringstransitie. Voor corona was het toenemend belang van online communicatie, dataopslag en online datagebruik al aanwezig, corona heeft deze trend versneld. 21F

Ook het belang van gezondheid neemt toe. Door corona is er bij sommige werkgevers meer bewustwording ontstaan voor de negatieve mentale/fysieke effecten van thuiswerken en corona voor sommige werknemers. Wanneer er meer thuis gewerkt wordt ervaren werknemers eerder stress, is er een vermindering van het sociale contact en minder productiviteit en creativiteit. Hierdoor worden duurzame, slimme kantoorgebouwen in een groene omgeving die uitstekend met het OV-bereikbaar zijn waar men elkaar kan ontmoeten steeds belangrijker.

23 Het gemiddelde ruimtegebruik in vierkante meter kantoor per werkzaam persoon.

vii

Rijswijkse strategie op toekomstbestendige werklocaties 20.095

viii

Bijlage B: Relevante beleidsdocumenten Beleid

Toelichting

Stadsvisie Rijswijk 2030 (2016)

Er zijn in de stadsvisie verscheidene pijlers geformuleerd die relevant zijn voor de werklocaties in de gemeente. Voornamelijk de derde pijler: ‘innovatieve katalysator van de regionale economie’ is van belang. Rijswijk biedt ruimte voor ondernemen. Belangrijke keuzes uit de stadsvisie hebben ook zijn weerslag op deze strategie werklocaties zoals: Regionale arbeidsmarkt als uitgangspunt Werk aan regionale economische profilering Zet in op het aantrekken van hoogopgeleiden Transformeer de Plaspoelpolder naar een aantrekkelijk toekomstbestendig werk-, woon- en verblijfsgebied. Verbeter de aansluiting tussen onderwijs en arbeidsmarkt. Doordat het karakter van de bedrijvigheid in Rijswijk verandert zijn ook veranderingen in de mobiliteitsstrategie onvermijdelijk. Zo zijn er op de transformatielocaties steeds meer behoeften om elkaar in het openbaar te ontmoeten en zorgen transformatielocaties voor een toenemende druk op de infrastructuur. Tevens neemt de parkeerdruk verder toe op de transformatielocaties. Het is van economisch belang dat Rijswijk en haar bedrijventerreinen ook in de toekomst goed bereikbaar blijven. De gemeente faciliteert daarbij ook het gebruik van lopen, fietsen en het openbaar vervoer van en naar werk. Daarbij ligt voornamelijk de focus op de first en last mile; het eerste en laatste stuk naar en van het openbaar vervoer.

Gemeentelijk beleid

Mobiliteitsprogramma Rijswijk 2040 (2021)

Basisdocument energietransitie Rijswijk (2019)

Transitievisie Warmte Rijswijk (2022)

Groenbeleidsplan (2010)

NB: Door de coronacrisis zijn diverse vervoerders (HTM & EBS) gedwongen om te bezuinigen. Hierdoor komt de bereikbaarheid via het openbaar vervoer onder druk te staan wat zorgt voor (extra) opgaven. Dit document dient als een basis voor de gemeente om via kaders en uitgangspunten een positie in te kunnen nemen in de energietransitie. De gemeente Rijswijk volgt de ambitie van het Rijk wat inhoudt dat er in 2030 49% reductie CO2 moet zijn t.o.v. 1990 en dat gemeente Rijswijk in 2050 klimaatneutraal is. Voor het realiseren van mogelijkheden om de voorraad aardgasvrij te krijgen investeert de gemeente Rijswijk in onderzoeken. De potentie voor een warmtenet is in Rijswijk groot. Een mogelijke warmtebron kan geothermie zijn. Zo exploiteert TNO op het Kesslerpark een testinstallatie voor boortechnieken voor onder ander geothermie. Dit is een perfecte praktijkomgeving waar MKB en grootbedrijf samen met kennisinstellingen nieuwe producten en technologieën kunnen testen. De gehele energietransitie biedt naar verwachting veel kansen voor de werkgelegenheid. De bedrijven spelen in ieder geval een belangrijke rol in het verduurzamen van de gemeente Rijswijk. De transitievisie warmte wordt ook een belangrijke uitwerking van het basisdocument energietransitie Rijswijk. Hoewel het traject onlangs is opgestart zal de transitievisie warmte zeker impact gaan hebben op de bedrijven in Rijswijk.

Middels dit document wordt er antwoord gegeven op de vragen: wat kan er, wat kost het, wie is waar verantwoordelijk voor, is het betaalbaar en wanneer start de realisatie. Voor de uitwerking van de opgaven die in deze strategie zijn vastgesteld omtrent duurzaamheid is het van belang om de ontwikkelingen en uitkomsten van de transitievisie warmte in de gaten te houden. Het groenbeleidsplan fungeert als de groene input en het groene toetsingskader voor alle (nieuwe) ontwikkelingen in Rijswijk. Ook geeft het richting aan: het denken over groen, prioritering bij uitvoering en keuzes in groenbeheer. Het groenbeleidsplan gaat ook in op de kantoren- en werklocaties zoals Hoornwijck, Broekpolder en Plaspoelpolder. Een van de ambities uit het groenbeleidsplan is namelijk om doormiddel van bomenrijen het oorspronkelijke verkavelingspatroon te versterken. Ook geeft het beleid aan dat locaties die groen zijn belangrijk voor het werkgenot (een ommetje in de pauze). Als laatste wordt ook groene daken op bedrijfsgebouwen genoemd als kans voor natuur in deze stedelijke locaties.

Rijswijkse strategie op toekomstbestendige werklocaties 20.095

ix

Woonvisie 2015-2025 (incl. concept actualisatie 2021)

In Rijswijk is een grote behoefte aan nieuwe woningen. Rijswijk wil de komende jaren in zowel de bestaande stad als in de transformatiegebieden en de uitbreidingslocaties RijswijkBuiten woningen realiseren. Transformatie naar woningen heeft een flinke impact op de werklocaties, voornamelijk op Plaspoelpolder. Naar de doelgroepen die in getransformeerde kantoorpanden kunnen wonen wordt onderzoek naar gedaan. Bij transformatie wordt in ieder geval voor gezorgd dat de woonproducten bijdragen aan een gevarieerde wijk en bewonersopbouw.

RES Rotterdam – Den Haag (2021)

In de Regionale Energiestrategie 1.0 van de regio Rotterdam Den Haag worden de afspraken uit het Klimaatakkoord vertaald in regionale ambities en oplossingsrichtingen. Met het oog op de regionale afspraken over bedrijventerreinen wordt naast verduurzaming ook ingezet op de transitie naar een circulaire economie. Vooruitlopend hierop start de MRDH een onderzoek met de aanpak ‘Next Economy Bedrijventerrein’, waarin o.a. wordt gewerkt aan energietransitie op bedrijventerreinen. Dit sluit aan op de ambities binnen de RES om op bedrijfsdaken zonnepanelen te realiseren. De forse woningbouwopgave in de Haagse regio, de schaarse stedelijke ruimte en het belang van een vitale economie vragen om een goede ruimtelijke afstemming. In samenwerking met gemeenten Den Haag, Delft, Leidschendam-Voorburg en de provincie is het woon-werkakkoord opgesteld met als doel om de bestaande ruimte beter te benutten. Een ander belangrijk uitgangspunt uit het woon-werk akkoord is dat er in de gemeente genoeg ruimte moet blijven voor bedrijven met een hogere milieucategorie. Deze ruimte is in de regio erg schaars. Op transformatielocaties zal dan ook een goede balans gevonden moeten worden tussen ruimte voor zowel wonen als werken.

Regionaal beleid

Woon-werk akkoord (2021)

Rick Meijerink, Jasper Beekmans en Marijn Gradussen