IB 21 131 Bijlage 01 Advies gebiedsfonds Plaspoelpolder Rijswijk.pdf

Pagina 1 van 9

NOTITIE Datum

6 april 2021

Aan

Gemeente Rijswijk, dhr. P. Bos

Van

J. Oomens MSc MA; ir. J.C.S. Slob; ir. J. de Jong MSc MSRE

Betreft

Onderzoek potentie gebiedsfonds Plaspoelpolder

1.

INTRODUCTIE

De gemeente Rijswijk onderzoekt óf en op welke wijze de transformatie van de randen van de Plaspoelpolder, van kantoor- en bedrijfsruimte naar wonen, gekoppeld kan worden aan de vernieuwing van bedrijfsruimten in met name het centrale deel van Plaspoelpolder. Recent is door RHO Adviseurs onderzocht welke mogelijke constructies voor financiering en verevening van kosten mogelijk zijn. Uit deze analyse blijkt dat dit enkel mogelijk is via een (juridisch vrijblijvend) gebiedsfonds. Om de juiste vervolgstappen te kunnen zetten dient de financiële en maatschappelijke haalbaarheid van dit fonds nader inzichtelijk te worden gemaakt. Deze notitie beschrijft de haalbaarheid van een gebiedsfonds en beschouwd of het fonds een effectief instrument is om investeringen in het middengebied van Plaspoelpolder mogelijk te maken en te ontlokken. 1.1.

LEESWIJZER

Deze notitie is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 geeft een inleiding op de analyse. Hoofdstuk drie beschrijft de feitelijke analyse en de uitkomsten. Hoofdstuk 4 gaat in op het gebiedsfonds, de wijze waarop dit gevuld kan worden en hoe het fonds als instrument kan functioneren. Hoofdstuk 5 vat de uitkomsten nog eens beknopt samen. 1.2.

MANAGEMENTSAMENVATTING

De gemeente Rijswijk onderzoekt of het mogelijk is om door middel van een gebiedsfonds, ontwikkelingen in het middengebied binnen de visie (2017) en addendum (2019) van de Plaspoelpolder op gang te krijgen. De veronderstelling is dat aan de randen van de Plaspoelpolder woningbouw toegestaan kan worden, waardoor een deel van het ontwikkelresultaat afgeroomd zou kunnen worden ten gunste van het om gang brengen van de gewenste transformaties van het middengebied. Om hier een antwoord op te kunnen geven zijn een aantal voorstelbare ontwikkelingen uitgewerkt, zogenaamde archetypes. De geanalyseerde archetypes zijn: 1.

Sloop/transformatie van kantoorvastgoed en nieuwbouw van woningen (incl. toevoegen van volume), welke van toepassing is in de randen van het gebied.

2.

Sloop van grote kantoorpanden en nieuwbouw van bedrijfsvastgoed (in meerdere lagen).

Beide archetypes zijn onderzocht op basis van een aantal scenario’s, gekoppeld aan concrete locaties in de Plaspoelpolder die onlangs van eigenaar zijn gewisseld (transactiewaarde bekend). De scenario’s zijn doorgerekend op basis van (locatie specifieke) kengetallen, om zo extrapolatie over het gebied mogelijk te maken. Geconcludeerd wordt dat aan de randen inderdaad sprake kan zijn van een positief ontwikkelresultaat dat kan worden afgeroomd. Op basis van de analyse lijkt een procentuele afdracht op basis van de gerealiseerde V.O.N.-waarde daar een geschikte methodiek voor. Een af te romen percentage van 2% van de V.O.N.-waarde, vermindert het ontwikkelresultaat voor een ontwikkelaar met ca. 25%. De potentiële omvang van het gebiedsfonds kan, afhankelijk van het nieuw te realiseren volume, toenemen tot ca. € 2.900.000, bij een toevoeging van 100.000 m² BVO.

Pagina 2 van 9

Het archetype sloop kantoor – nieuwbouw bedrijfsvastgoed kent een negatief resultaat. Op basis van onze analyse concluderen wij dat er sprake is van een boekwaarde probleem. Het lijkt dat vastgoed niet is aangekocht met het oog op een transformatie in lijn met het vigerende bestemmingsplan en beleidsambities, maar met het oog op een transformatie van gelijke, vaak grotere omvang en/of met het oog op een transformatie naar een ander gebruik. Het gebiedsfonds als instrument lijkt ongeschikt om boekwaarden van ontwikkelaars/beleggers op te lossen. Dit neigt naar staatssteun. Een meer passende toepassing is het voeren van een actieve grondpolitiek. Door het aankopen van panden, het terrein bouwrijp te maken en vervolgens in de markt te zetten, kan de gemeente (of het daartoe gemandateerde vehikel) sturen op de nieuwe situatie. Er ontstaat een ‘revolving fund’, wat tekorten (tot op zekere hoogte) kan opvangen. Het fonds wordt in stand gehouden doordat bij iedere positieve ontwikkeling, een afdracht gedaan kan worden. Opgemerkt wordt dat het vullen van het fonds, in theorie zo snel gaat als ontwikkelingen in de randen plaatsvinden. Daarmee is eerder door Rho Adviseurs opgemerkt dat een afdracht aan het gebiedsfonds louter vrijwillig kan zijn. 2.

INLEIDING

Om de haalbaarheid van het gebiedsfonds nader te kunnen duiden dienen de beleidsdoelen en -ambities te worden vertaald in een concrete businesscase. Wat hebben we nodig in het middengebied van Plaspoelpolder? Welke tekorten/onrendabele investeringen ontstaan als gevolg van de herontwikkeling van bedrijfs- en kantoorlocaties? Welke (ruimtelijke) ontwikkelingen profiteren van de herstructurering van Plaspoelpolder? En, in welke mate kunnen rendabele, ruimtelijke ontwikkelingen worden verevend met de onrendabele top op de herstructurering als totaalopgave. Kortom, wat is de financiële en praktische haalbaarheid van een gebiedsfonds ten behoeve van de herstructurering van Plaspoelpolder? Dit advies richt zich op ‘de Plaspoelpolder’. De Plaspolder ligt langs de A4, centraal in de gemeente Rijswijk ligt en is al sinds 1953 een bedrijventerrein. Onderdeel van de Plaspoelpolder, maar géén onderdeel van de scope van dit onderzoek, ligt het ‘Havenkwartier’. Voor het Havenkwartier zijn reeds anterieure afspraken gemaakt over afdrachten die ontwikkelaars moeten doen ten behoeve van bovenplanse voorzieningen. De Toekomstvisie Plaspoelpolder (Gemeente Rijswijk, 2017) en het bijbehorende Addendum (Gemeente Rijswijk, 2019) zijn kader stellend voor dit onderzoek en advies.

Bestaand onderzoek van Stecgroep (Meuleman & van der Molen, 2020) en van Rho adviseurs (Dinkla & Verbruggen, 2020) als input gebruikt. 3.

ANALYSE

Het vastgoed in de Plaspoelpolder is voor een deel in slechte staat. Dit onderzoek richt zich op een analyse van ontwikkelingen op een hoog abstractieniveau. Daartoe is gekozen een aantal typische/representatieve ontwikkelscenario’s op hoofdlijnen door te rekenen, deze noemen wij archetypes. De doorrekening van archetypes laat zien in welke ontwikkelscenario’s sprake is van een haalbare, rendabele businesscase en welke ontwikkelingen in zichzelf onrendabel zijn. Wij benadrukken dat het een programmatische

doorrekening

op

basis

van

kengetallen

betreft,

waarbij

geen rekenschap is

gegeven

aan

architectonische/stedenbouwkundige voorwaarden, bijzondere investeringen in duurzaamheid en of ruimtelijke kwaliteit. De berekening is opgenomen in Bijlage 1. 3.1.

ARCHETYPES

3.1.a. Transformatie naar Wonen De randen van de Plaspoelpolder zijn aangewezen als zones waar (transformatie naar) woningbouw mogelijk is. Een transitie die met de realisatie van het wooncomplex The Minister: 360 reeds in gang is gezet. De potentiële opbrengsten van een transformatie naar wonen zijn onderzocht aan de hand van een drietal concrete ontwikkelingen/scenario’s:

Pagina 3 van 9

•

Scenario 1 Sloop van bestaand kantoorvastgoed en nieuwbouw van gemengde woningbouw met een mix van 80% wonen en 20% werken. Inclusief toevoeging van volume ten opzichte van de bestaande situatie.

•

Scenario 2 Sloop van bestaand kantoorvastgoed en nieuwbouwwoningen. Flinke toevoeging van volume ten opzichte van de bestaande situatie.

•

Scenario 3 Transformatie van kantoor naar woningbouw, inclusief toevoegen van volume ten opzichte van de bestaande situatie.

3.1.b. Transformatie naar bedrijfsvastgoed Het tweede archetype is nadrukkelijk tot stand gekomen op basis van de kader stellende beleidsambities voor de Plaspoelpolder. Het betreft de sloop van kantoorgebouwen, en de realisatie van nieuw bedrijfsvastgoed. Voor dit archetypes zijn een tweetal scenario’s geanalyseerd op basis van de sloop van bestaande vastgoed en de realisatie van nieuwe bedrijfsvastgoed. •

Scenario 4 en 6a/c Sloop van bestaand kantoor kantoorvastgoed en nieuwbouw van bedrijfsvastgoed (begane grond met een loods/werkplaats/atelier, bijbehorende kantoorachtige ruimten op de verdieping).

Ten slotte zijn er een aantal scenario’s geanalyseerd om meer inzicht te krijgen in waarom bepaalde situaties leiden tot een haalbare businesscase, en andere (vergelijkbare) situaties niet. Deze scenario’s sluiten niet per definitie aan op de visie en addendum. •

Scenario 5 Sloop-nieuwbouw van een bestaand bedrijfsgebouw en realisatie nieuw bedrijfsvastgoed.

•

Scenario 6b Transformatie van bestaande kantoren naar nieuw meer courant kantoorvastgoed.

3.1.c. Geanalyseerde locaties Bovengenoemde scenario’s zijn gekoppeld aan bestaande locaties in de Plaspoelpolder en zijn in samenspraak met de gemeente Rijswijk bepaald. Er is gekozen voor locaties waar recent een transactie heeft plaats gevonden. Voor deze locaties is recent op basis van marktconforme uitgangspunten een verwervingswaarde tot stand gekomen. Deze vormt waardevolle input voor de analyse. Onderstaande locaties zijn gekoppeld aan de geformuleerde scenario’s:

3.2.

•

Scenario 1 | Visseringlaan 26

•

Scenario 2 | Sir Winston Churchilllaan 273

•

Scenario 3 | Volmerlaan 2

•

Scenario 4 | Verrijn Stuartlaan 14

•

Scenario 5 | Verrijn Stuartlaan 23

•

Scenario 6a-c | Visseringlaan 19 REKENKUNDIGE UITGANGSPUNTEN

De berekeningen ten behoeve van deze analyse zijn gebaseerd op kengetallen en kennen derhalve een hoog abstractieniveau. Deze paragraaf beschrijft de gehanteerde uitgangspunten voor zowel de kostenkant, als aan de opbrengstenkant. 3.2.a. Sloop, bouw en transformatie De gehanteerde uitgangspunten voor de sloop, (nieuw)bouw en transformatiekosten zijn op basis van kengetallen uit het Bouwkostenkompas (prijspeil: januari 2021). Gehanteerde referentiewaarden vormen onderdeel van de berekening (bijlage 1). Tabel 1 geeft een samenvatting van de belangrijkste referentiewaarden voor kosten. Er is een bandbreedte voor bouwkosten gehanteerd waarin rekening wordt gehouden met een variatie in complexiteit. Als onderdeel van de sloopkosten is een aanname gedaan voor de sanering van asbest. Kosten voor sanering zijn echter zeer situationeel van aard en in praktijk lastig te voorspellen.

Pagina 4 van 9

Tabel 1 Kengetallen per m² BVO, inclusief bijkomende kosten Sloopkosten

Bouwkosten

Transformatiekosten

(Incl. aanname asbestsanering)

Van

Tot

Kantoorgebouw

€ 47

€ 1.350

€ 1.450

€ 1.000

Bedrijfsgebouw

€ 47

€ 1.300

€ 1.400

n.v.t.

Woningbouw

n.v.t.

€ 1.350

€ 1.450

€ 1.525

Overige commercieel

n.v.t.

€ 1.300

€ 1.400

n.v.t.

3.2.b. Grondkosten Grondkosten bestaan uit twee componenten, namelijk het verwijderen van bestaande verharding en vervolgens de (her)inrichting van het terrein (woonrijp). De Plaspoelpolder heeft te maken heeft met bodemvervuiling. Op basis van een bekende casus aan Frijdastraat/Van Gijnstraat zijn aannames gedaan over te verwachten kosten voor sanering. Ook hier geldt dat de kosten voor sanering zeer situationeel van aard zijn en in praktijk lastig zijn te voorspellen. Tabel 2 kengetallen grondkosten per m², inclusief bijkomende kosten Slopen verharding

€ 15

Over het terreindeel wat in de huidige situatie niet bebouwd is

Sanering

€ 33

Over het totale terrein, tenzij sprake is van een transformatie. Dan is het uitgangspunt dat het terreindeel gesaneerd wordt.

Inrichten

€ 100

Over het terreindeel wat in de nieuwe situatie niet bebouwd zal zijn.

3.2.c. Ontwikkelkosten Naast kosten voor het slopen en realiseren van nieuw vastgoed, is ook het commerciële belang van ontwikkelaars een aspect waar rekening mee gehouden dient worden. Om te bepalen of ontwikkelingen afgeroomd kunnen worden ten behoeve van een gebiedsfonds is gekozen een residuele benadering toe te passen om het resultaat van een ontwikkeling vast te stellen. Als uitgangspunt voor deze verkenning en analyse is een winst & risico van 10% over de bouwkosten gehanteerd. De gehanteerde waarden vormen een realistische ondergrens. Afhankelijk van de veronderstelde risico’s kan dit percentage in oplopen tot 15%. 3.2.d. Opbrengsten Ter berekening van het residuele resultaat van een ontwikkeling zijn aannames gedaan voor V.O.N.-prijzen. Deze opbrengsten zijn op basis van een analyse van gerealiseerde ontwikkelingen in de directe omgeving. Er zijn onderbouwde uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van de huur voor bedrijfsvastgoed (verdisconteerd met een BAR van 6%); alsmede voor vierkante meter prijzen voor (koop)woningen (appartementen). In Tabel 3 is het bereik aangegeven van de gehanteerde V.O.N.-prijzen. Afhankelijk van locatie; zichtbaarheid en aansluiting op de Toekomstvisie Plaspoelpolder (2017) zijn per scenario aannames gedaan ten aanzien van de opbrengstpotentie. Tabel 3 V.O.N.-prijzen Van

Tot

Eenheid

Kantoorgebouw

€ 2.200

€ 2.500

/m² VVO

Bedrijfsgebouw

€ 1.600

€ 2.100

/m² VVO

Woningbouw

€ 3.800

€ 4.200

/m² GO

Overig commercieel

€ 2.500

€ 3.000

/m² VVO

Pagina 5 van 9

3.3.

UITKOMSTEN SCENARIO ANALYSE

3.3.a. Transformatie naar wonen Het doorrekenen van de scenario’s heeft tot waardevolle inzichten geleid. Scenario’s waar woonvolume toegevoegd laat een (sterk) positief ontwikkelresultaat gezien. Uitzondering daarop vormt het scenario 3 (Volmerlaan 2). Deze ontwikkeling heeft op basis van onze analyse een sluitende businesscase (residuele waarde rond de ca. € 0,-). Daarmee bevestigt dit scenario impliciet de aannames ten aanzien van kosten- en opbrengstenniveau die ten grondslag liggen aan deze analyse. De (residuele) grondwaarde die hier is betaald voor de locatie is het deel dat ten behoeve van het gebiedsfonds kan worden afgeroomd. Voor scenario 3 is dus géén rekening gehouden met een afdracht aan een gebiedsfonds of aanvullende bijdrage aan verevening anderszins. Op basis van onze analyse kan gesteld worden dat er voor woningbouw zonder meer een positieve businesscase haalbaar en een afdracht aan het gebiedsfonds voorstelbaar. 3.3.b. Transformatie naar bedrijfsvastgoed Voor wat betreft de scenario’s waar bestaand bedrijfs-/kantoorvastgoed gesloopt wordt ten behoeve van meer ‘passende’ bedrijfshuisvesting laat de analyse zien dat er een weliswaar logische, maar ook sterke correlatie bestaat tussen de verhouding te slopen oppervlak en het terug te bouwen oppervlak.

Deel van de ambitie in het middengebied van de Plaspoelpolder is om incourante ‘kantoorkolossen‘ van meerdere verdiepingen te slopen en te vervangen door (dubbellaags) bedrijfsvastgoed. Deze transformatie is niet rendabel en naar onze mening in belangrijke mate debet aan het niet op gang komen van de transformatie van het middengebied in de Plaspoelpolder. 3.3.c. Boekwaarde Echter, wanneer sec gekeken wordt naar de verhouding tussen de te realiseren V.O.N.-waarde in relatie tot de geraamde stichtingskosten van transformatie, laat onze analyse zien dat er sprake is van een onrendabele investering als gevolg van een boekwaarde(probleem). Dit zou erop kunnen duiden dat het vastgoed niet is aangekocht met het oog op een transformatie in lijn met het vigerende bestemmingsplan en beleidsambities, maar met het oog op een transformatie van gelijke omvang. Scenario 4 betreft bestaand bedrijfsvastgoed dat recent van eigenaar is gewisseld. Er is geen sprake van een haalbare investering bij transformatie als gevolg van de boek-/transactiewaarde. Verondersteld mag worden dat het pand is tijdens de verkoop is gewaardeerd op basis van de bestaande exploitatie. Het huidige gebruik is overigens in lijn met de visie en beleidsambities voor de Plaspoelpolder. Scenario 6b en 6c zijn opgesteld ter reflectie op scenario 6a.

Scenario 6a valt onder het transformatie/sloop-nieuwbouw naar bedrijfsvastgoed. Scenario 6b is doorgerekend om te analyseren welk resultaat een renovatie van de kantoorfunctie oplevert. Scenario 6b resulteert in een rendabele investering Primair als gevolg van het handhaven van het bestaande volume (wel veronderstelt dit scenario een vraag naar meer courant kantoorvastgoed in de Plaspoelpolder). Scenario 6c is een verkenning naar de kansen voor een sloop-nieuwbouw scenario waarbij een vierlaags bedrijfsgebouw wordt teruggebouwd. Doel is om te kijken of ook met een transformatie naar bedrijfsvastgoed, maar met behoud van volume, transformatie naar bedrijfsvastgoed leidt tot een rendabele investering. Op basis van een aantal (theoretische) uitgangspunten laat de analyse zien dat er ook in dit geval geen sprake is van een rendabele investering. Dit is primair het gevolg van de stijgende bouwkosten ten opzichte van scenario 6b (verkeersgebied op hogere verdiepingen), terwijl de V.O.N.-waarde per m² VVO juist daalt. Bedrijfsvastgoed levert immers minder op dan courant kantoorvastgoed.

Pagina 6 van 9

3.3.d. Reflectie De voorgaande paragrafen laten zien dat een (her)ontwikkeling naar wonen en/of bedrijfsvastgoed in de Plaspoelpolder sec een rendabele investering is. Desalniettemin is er tot op heden nauwelijks een autonome transformatie van het vastgoed in de Plaspoelpolder op gang gekomen. Het heeft er de schijn van de vastgoedeigenaren niet bereid zijn om af te waarderen op de boekwaardes van het vastgoed ondanks dat de economische waarde van een aanzienlijk deel van het vastgoed in de Plaspoelpolder beperkt is. Het is per slot van rekening niet of suboptimaal verhuurd. In het kader van dit onderzoek heeft geen nadere verdieping plaats gevonden naar de motieven van vastgoedeigenaren. Op basis van bovengenoemde inzichten zijn wij er echter van overtuigd dat er meer is dan slechts onrendabele investeringen. Het geringe rendement op een transformatie naar bedrijfsvastgoed en de ‘hoop’ dat er op termijn meer planologische ruimte (bijvoorbeeld voor short-stay en/of wonen) wordt geboden lijkt een voor de hand liggende reden waarom eigenaren vooralsnog afwachten. Er is een (flink) aantal eigenaren in het gebied dat ‘een lange adem’ heeft. Een belegger heeft op portefeuilleniveau een bepaalde rendementseis te halen en kan best een paar ‘zure appels’ in portefeuille, zolang dat elders maar gecompenseerd wordt.

In combinatie met de hoop op ruimere kaders maakt dat er geduldig kan worden afgewacht. 4.

GEBIEDSFONDS

4.1.

POTENTIE GEBIEDSFONDS

Op basis van de scenario analyse blijkt dat een afdracht voor ontwikkelingen waarbij woningbouw gerealiseerd wordt realistisch is. Op voorhand is echter niet ieder project zo rendabel dat het afgeroomd zou kunnen worden, hoofdzakelijk als gevolg van de inbrengwaarde van het vastgoed. Het gebiedsfonds vraagt om een methodiek die daarmee rekening houdt. In het oostelijke deel van de Plaspoelpolder/Havenkwartier is er sprake van afdracht middels het reguliere kostenverhaal. De hoogte van deze afdracht is gebaseerd op kosten die gemaakt worden in de openbare omgeving; de afdracht is gebaseerd op wat nodig is. In geval van het Havengebied is ook inzichtelijk wat nodig is op basis van een uitgewerkt ruimtelijk programma. De afdracht wordt berekend op het programma dat wordt toegevoegd ten opzichte van de bestaande situatie, parkeervoorzieningen niet meegerekend. Per vierkante meter extra programma, dragen ontwikkelende partijen € 97,50 af. In tegenstelling tot het Havengebied is voor de Plaspoelpolder niet inzichtelijk welke kosten afgedekt moeten worden met de opbrengst uit het gebiedsfonds. In de eerste plaats omdat de Plaspoelpolder beperkt investeringen in de buitenruimte (openbaar gebied) behoeft, maar temeer dat er in beginsel geen sprake is van ontwikkelingen met een onrendabele top.

Bepalen welke omvang het gebiedsfonds dus zou moeten hebben, leidt tot een bedrag met een flinke onzekerheidsmarge. Doordat de totale benodigde investering lastig in te schatten is, is een methodiek die gebaseerd is op de te realiseren V.O.N.-waarde een meer passende methodiek. Een procentuele afdracht op de te realiseren V.O.N.-waarde levert een gebiedsfonds op dat uitgaat van wat er te bereiken valt, in plaats van wat er nodig is. Daarmee sluit deze methodiek wat abcnova betreft beter aan bij de situatie in de Plaspoelpolder. Een belangrijke kanttekening bij deze methodiek is dat bij een hoge inbreng-/verwervingswaarde initiatieven niet langer haalbaar zijn nadat er is afgeroomd. Dit geldt echter ook bij een vast bedrag per gerealiseerde vierkante meter. Onder normale omstandigheden mag daarmee worden verondersteld de bestaande exploitatie nog altijd rendabel is of dat er in elk geval sprake is van een hogere economische waarde dan de waarde van transformatie. In zekere zin speelt dit in de Plaspoelpolder ook, locaties waar een goede exploitatie op rust zullen resulteren in een negatieve businesscase.

Pagina 7 van 9

4.1.a. Doorrekening In de basis zijn er twee ‘objectieve' kenmerken voorhanden waarover logischerwijs een afdracht berekend kan worden. Dat is het oppervlak aan toegevoegd programma op een bepaalde locatie (model Havenkwartier), óf een afdracht op basis van de te realiseren V.O.N.-waarde. Een afdracht berekenen over andere aspecten, zoals ontwikkelresultaat of behaalde grondwaarde, zijn nauwelijks objectief te bepalen en daardoor op voorhand discutabel. In het geval van de Plaspoelpolder is een benadering op basis een procentuele afdracht het meest passend. Het is niet op voorhand duidelijk welke kosten gemaakt moeten worden bij de transformatie van de Plaspoelpolder en wat de hoogte zal zijn van die kosten. Een procentuele afdracht op basis van de V.O.N.-waarde leidt tot een gebiedsfonds waarmee de transformatie van de Plaspoelpolder zoveel geholpen kan worden als het gebiedsfonds groot is. Binnen deze twee ‘objectieve’ kenmerken, valt de V.O.N.-waarde als meest discutabel aan te merken, het aantal te ontwikkelen vierkante meters worden immers duidelijk bij de aanvraag van de omgevingsvergunning (m.u.v. vergunningsvrije onderdelen). In het geval van discussie over de V.O.N.-waarde die bijvoorbeeld kan ontstaan wanneer een ontwikkelaar de ontwikkeling in eigen portefeuille houdt t.b.v. de verhuur, zou een vooraf vastgestelde BAR1 gehanteerd kunnen worden.

Daarnaast zou een (onafhankelijke) taxateur de V.O.N.-waarde kunnen bepalen. In Tabel 4 is een overzicht weergegeven van de resultaten van de verschillende scenario’s afgezet tegen een percentage van afdracht aan een gebiedsfonds. Niet rendabele scenario’s waar geen afdracht mogelijk is, zijn gemakshalve weggelaten. Uit de scenario analyse blijkt dat 3 en 6b maar net aan haalbaar zijn, en met een afdracht van 0,5% van de V.O.N.-waarde al niet meer haalbaar blijken. Dit maakt dat de focus komt te liggen op scenario 1 en 2. Het blijkt dat een verhoging van 0,5% in de afdracht, het ontwikkelresultaat met circa 4% tot 7% verminderd. Wij achten het niet opportuun om het ontwikkelresultaat met meer dan 25% af te romen. Dat leidt ertoe dat uit onze analyse een afdracht aan het gebiedsfonds van 2% realistisch is. Voor scenario 1 en scenario 2 leidt een afdracht van 2% op de V.O.N.-waarde tot een ‘geraamde inleg’ in het gebiedsfonds ter hoogte van € 2.400.0002 Tabel 4 Resultaat na afdracht o.b.v. V.O.N.-waarde Resultaat na afdracht Scenario Resultaat 0,5% 1 € 4.800.000 € 4.578.000 € 2 € 5.400.000 € 5.022.500 € 3 € 300.000 € -99.000 € 6b € 100.000 € -44.000 € Vermindering van resultaat na afdracht Scenario 0,5% 1 95% 2 93% 3 -33% 6b -44%

1,0% 4.356.000 4.645.000 -498.000 -188.000 1,0% 91% 86% -166% -188%

1,5% € 4.134.000 € € 4.267.500 € € -897.000 € € -332.000 € 1,5% 86% 79% -299% -332%

2,0% 3.912.000 3.890.000 -1.296.000 -476.000 2,0% 82% 72% -432% -476%

€ € € €

2,5% 3.690.000 3.512.500 -1.695.000 -620.000 2,5% 77% 65% -565% -620%

€ € € €

3,0% 3.468.000 3.135.000 -2.094.000 -764.000 3,0% 72% 58% -698% -764%

4.1.b. Extrapolatie over het gebied De mogelijkheid voor ontwikkelaars om rendabel een substantiële V.O.N.-waarde te realiseren in de Plaspoelpolder, binnen de vigerende beleidskader en ambities is zeer gekoppeld aan het toestaan van overwegend rendabele woningbouwontwikkelingen in de randen van de Plaspoelpolder. Er ligt op dit moment geen vigerend ruimtelijk kader aan de hand waarvan de potentiële toevoeging aan de Plaspoelpolder valt te duiden. Om inzichtelijk te maken wat de reikwijdte zou kunnen zijn van een gebiedsfonds is ervoor gekozen om de geraamde afdracht voor scenario 1, scenario 2 en scenario 3 te vertalen in een hypothetische opbrengst/afdracht per vierkante meter ontwikkeling en deze doorgerekend aan de hand van een veronderstelde toevoeging tot

1

Bruto Aanvangsrendement, de verhouding tussen de markthuur jaar 1 en de totale investering (de V.O.N.-waarde)

2

Verschil tussen resultaat en resultaat na afdracht, zoals in Tabel 4.

Pagina 8 van 9

120.000 m² BVO-programma waarover een afdracht aan het gebiedsfonds kan worden afgeroomd (een toevoeging van ca. 80.000 m2 is in eerdere fases als uitgangspunt gehanteerd). Opgemerkt wordt dat een afdracht van € 0 wordt gerekend voor scenario 3 (m.u.v. 0.5%, dit valt binnen de marge), aangezien uit de analyse blijkt dat dit leidt tot een negatieve businesscase en daarmee de ontwikkeling blokkeert. Het scenario representeert daarmee situaties waar onverhoopt niet afgeroomd kan worden. De resultaten van deze verkenning zijn opgenomen in Tabel 5. De in Tabel 5 weergegeven getallen zijn een resultante van een theoretische extrapolatie. Als blijkt dat het merendeel van de ontwikkelingen financieel in lijn zijn scenario’s 1 en 2, dan heeft dit een positief effect op de omvang van het gebiedsfonds. Het is mogelijk om een bedrag per vierkante meter vast te stellen en dit voor iedere ontwikkeling op te leggen (zoals het in het Havenkwartier het geval is). Een belangrijke kanttekening daarbij is dat de onderbouwing van dit bedrag in geval van de Plaspoelpolder complex is. Te maken kosten zijn op voorhand slecht in te schatten. Wel zou de nu berekende procentuele afdracht, als basis kunnen dienen.

Dit zou leiden tot een afdracht van gemiddeld tussen de € 29 en € 44 euro/m² BVO (uitgaande van een afdracht tussen de 2% en 3%; ofwel het buiten beschouwing laten van scenario 3 bij een gemiddelde afdracht op basis van 2%). Tabel 5 Potentie gebiedsfonds

Potentie gebiedsfonds Potentiële afdracht per m² BVO Scenario BVO (m²) 0,5% 1,0% 1,5% 1 21.625 € 10 € 21 € 31 2 31.869 € 12 € 24 € 36 3 33.310 € 12 € € Gemiddeld € 11 € 15 € 22

4.2.

2,5% 51 59 37

€ € € €

3,0% 62 71 44

Resultaat gebiedsfonds o.b.v. gemiddelde afdracht bij verschillend volume BVO (m²) 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 20.000 € 227.265 € 294.818 € 442.227 € 589.636 € 737.045 40.000 € 454.530 € 589.636 € 884.453 € 1.179.271 € 1.474.089 60.000 € 681.794 € 884.453 € 1.326.680 € 1.768.907 € 2.211.134 80.000 € 909.059 € 1.179.271 € 1.768.907 € 2.358.543 € 2.948.178 100.000 € 1.136.324 € 1.474.089 € 2.211.134 € 2.948.178 € 3.685.223 120.000 € 1.363.589 € 1.768.907 € 2.653.360 € 3.537.814 € 4.422.267

€ € € € € €

3,0% 884.453 1.768.907 2.653.360 3.537.814 4.422.267 5.306.721

€ € € €

2,0% 41 47 29

€ € € €

INZET GEBIEDSFONDS

Het doel van het gebiedsfonds is om de bestaande impasse in de Plaspoelpolder te doorbreken en een herontwikkeling van het gebied in gang te zetten. Het gebiedsfonds is een instrument dat daar zonder meer aan kan bijdragen. Veelal worden gebiedsfondsen ingezet om doelen in de openbare omgeving te realiseren, waarbij er een sterke correlatie is tussen de afdracht en datgene dat ervoor wordt gedaan. Een verplichting is in dergelijke gevallen goed juridisch afdwingbaar. Eerder is al geconcludeerd dat een afdracht aan het gebiedsfonds Plaspoelpolder vrijwillig zal zijn (Dinkla & Verbruggen, 2020), aangezien de inzet van het gebiedsfonds niet binnen deze kaders voor bovenplanse kosten valt. Uiteraard is deze situatie anders in het geval van een wijziging in het bestemmingsplan. Het staat de gemeente vrij een bijdrage aan het gebiedsfonds als onderdeel van een anterieure overeenkomst vast te leggen. De wijze waarop dit zou kunnen is vooralsnog buiten de scope van dit onderzoek gelaten. Voor de inzet van het gebiedsfonds wordt gemakshalve uitgegaan van het feit dat deze gevuld wordt.

Pagina 9 van 9

4.2.a. Actieve grondpolitiek Een gebiedsfonds kan niet zonder meer ingezet worden om onrendabele investeringen (bijvoorbeeld als gevolg van hoge boekwaardes) van ontwikkelingen af te dekken. Hierin schuilt een groot risico om de bijdrage vanuit het fonds aan te merken als staatssteun. De analyse van de scenario’s maakt inzichtelijk dat er in Plaspoelpolder vooral sprake is van een hoge boekwaarde die herontwikkeling in de weg zit en dat er intrinsiek sprake is van voornamelijk rendabele ontwikkelingen. Het voeren van actieve grondpolitiek lijkt derhalve een bij de specifieke situatie passende constructie. Deze actieve grondpolitiek wordt reeds gevoerd door het Industrieschap Plaspoelpolder (IPP). Het fonds kan werken als een ‘revolving fund’, waarbij locaties met een bijdrage van het fonds worden aangekocht, bouwrijp gemaakt en vervolgens verkocht (met de juiste kaders) aan een ontwikkelaar. Hiermee worden de verliezen opgevangen door het fonds. Doordat de ontwikkelaar vervolgens ook weer een afdracht doet van 2% van de V.O.N.-waarde van het nieuw gerealiseerde, herstelt het fonds (gedeeltelijk). Het voordeel van deze benadering is dat de gemeente Rijswijk (of het vehikel dat het fonds zal beheren) kieskeurig kan zijn in welke ontwikkeling zij wel aan gaat en welke niet. Daarnaast zullen haalbare ontwikkelingen uit het middengebied ook bijdragen aan het gebiedsfonds. 5.

RESUMÉ

Om inzicht te krijgen in de financiële haalbaarheid van een bijdrage aan het gebiedsfonds is voor meerdere locaties een businesscase in beeld gebracht. Hierbij is gekeken naar de opbrengsten, stichtingskosten, civiele werken op eigen terrein, ontwikkelkosten en de verwervingswaarde. Op die manier is inzicht ontstaan in de financiële ruimte die er is om bij te dragen aan een gebiedsfonds. Uitgaande van marktconforme voorwaarden (waaronder de inbrengwaarde van gronden) is uit deze analyse gebleken dat 2% van de V.O.N.-waarde (of een afdracht van € 29 - € 44 /m² BVO) van nieuw te realiseren programma in de randen van de Plaspoelpolder voor initiatiefnemers niet op voorhand leidt tot een onhaalbare businesscase. Afhankelijk van de programmatische ontwikkeling die de gemeente Rijswijk in staat is/bereid is toe te staan in de randen van de Plaspoelpolder of in het middengebied concluderen wij dat het potentieel af te romen bedrag enkele miljoenen bedraagt (zie Tabel 5). Uit onze analyse blijkt dat de meest kansrijke wijze om vanuit een gebiedsfonds te investeren in de transformatie van het middengebied het voeren van een actieve grondpolitiek betreft. Wij adviseren de gemeente Rijswijk om inhoudelijke nader onderzoek te laten verrichten naar de positieve bijdrage die vanuit een actieve grondpolitiek kan worden geleverd aan de transformatie van het middengebied.

Een nadere verkenning van de ontwikkelruimte die de gemeente Rijswijk in bereid is toe te staan is zeer bepalend voor de hoogte van het fonds. Het is belangrijk te vermelden dat het gebiedsfonds zich geleidelijk zal vullen, terwijl idealiter direct begonnen wordt met het voeren van een actieve grondpolitiek. Nader onderzoek naar de financiering van het fonds is aan te bevelen, hierbij kan gedacht worden aan eventuele subsidies van Provincie en Rijk. Hoewel de meest effectieve wijze waarop het gebiedsfonds kan worden ingezet, zal de impact van een actieve grondpolitiek relatief beperkt en situationeel/locatie gebonden zijn. De (uiteindelijk) wenselijke situatie zou zijn dat er een autonome ontwikkeling op gang komt waarbij het voor vastgoedeigenaren zelf aantrekkelijk is om over te gaan tot transformatie van leegstaand vastgoed. Zoals beschreven in paragraaf 3.3.d lijkt er meer te spelen in de Plaspoelpolder dan slechts het wel of niet sluitend krijgen van de businesscase. Wij adviseren de gemeente Rijswijk om verdiepend onderzoek uit te voeren naar de exacte motieven van eigenaren in de Plaspoelpolder. Nader inzicht in deze motieven kan aanleiding zijn om het gebiedsfonds als instrument om tot transformatie van het middengebied te komen, anders in te zetten. 6.

BIJLAGEN: •

Factsheets scenario 1 t/m 6

Plaspoelpolder Rijswijk Onderzoek gebiedsfonds Gemeente Rijswijk Calculatie

Datum Versie Status

06 april 2021 6.0 Definitief

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Visseringlaan 26 Sir Winston Churchilllaan 273 Volmerlaan 2 Verrijn Stuartlaan 14 Verrijn Stuartlaan 23 Visseringlaan 19 Visseringlaan 19 Visseringlaan 19

Totaaloverzicht Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Scenario 6a Scenario 6b Scenario 6c Bijlagen

20210406 - Calculatie gebiedsfonds PPP Rijswijk _Def

Scenario Archetype 1 Sloop-nieuwbouw 2 Sloop-nieuwbouw 3 Transformatie 4 Sloop-nieuwbouw 5 Sloop-nieuwbouw 6a Sloop-nieuwbouw 6b Transformatie 6c Sloop-nieuwbouw

Woningen Kantoren Bedrijfsruimtes Overig commercieel

Sloopkosten Grondkosten

Programma Wonen Wonen Wonen Bedrijfsgebouw Bedrijfsgebouw Bedrijfsgebouw Kantoor Bedrijfsgebouw

Locatie Visseringlaan 26 Sir Winston Churchilllaan 273 Volmerlaan 2 Verrijn Stuartlaan 14 Verrijn Stuartlaan 23 Visseringlaan 19 Visseringlaan 19 Visseringlaan 19

-5 Resultaat scenario's Kavel (m²) BVO (nieuw) Investering Marktwaarde Resultaat ROI 7.519 21.625 € 39.700.000 € 44.400.000 € 4.800.000 9.959 31.869 € 70.100.000 € 75.500.000 € 5.400.000 8.547 33.310 € 80.200.000 € 79.800.000 € 300.000 1.898 2.618 € 4.400.000 € 3.500.000 € -900.000 2.048 2.825 € 4.800.000 € 3.300.000 € -1.400.000 4.975 6.862 € 15.500.000 € 10.100.000 € -5.400.000 4.975 19.000 € 28.700.000 € 28.800.000 € 100.000 4.975 10.474 € 22.000.000 € 15.400.000 € -6.600.000

Gehanteerde normen (gestandaardiseerd) V.O.N. prijzen van tot Vormfactor € 3.800 € 4.200 /m² GO 0,75 € 2.200 € 2.500 /m² VVO 0,80 € 1.600 € 2.100 /m² VVO 0,93 € 2.500 € 3.000 /m² VVO 0,80 Sloop en sanering Basis Opslag asbest/grondsanering Totaal € 31 € 16 52% € 47 € 15 € 33

Afdracht o.b.v. Referentie Havenkwartier Havenkwartier € 97,50 /m² BVO Scenario bestaand BVO Nieuw BVO Surplus Bijdrage % 1 14.194 21.625 7.431 € 724.547 2 9.400 31.869 22.469 € 2.190.708 3 31.875 33.310 1.435 € 139.913 4 3.725 2.618 Negatief € 5 2.058 2.825 767 € 74.776 6a 19.000 6.862 Negatief € 6b 19.000 19.000 € 6c 19.000 10.474 Negatief € TOTAAL

€ € € €

Resultaat na afdracht 1,6% € 4.800.000 2,9% € 5.400.000 0,2% € 300.000 0,0% € -900.000 2,3% € -1.400.000 0,0% € -5.400.000 0,0% € 0,0% € -6.600.000

1,0% 1,5% 444.000 € 666.000 € 755.000 € 1.132.500 € 798.000 € 1.197.000 € 288.000 € 432.000 € 2.285.000 € 3.427.500 €

2,0% 888.000 € 1.510.000 € 1.596.000 € 576.000 € 4.570.000 €

2,5% 1.110.000 € 1.887.500 € 1.995.000 € 720.000 € 5.712.500 €

3,0% 1.332.000 2.265.000 2.394.000 864.000 6.855.000

1,0% 1,5% 4.356.000 € 4.134.000 € 4.645.000 € 4.267.500 € -498.000 € -897.000 € -188.000 € -332.000 €

2,0% 3.912.000 € 3.890.000 € -1.296.000 € -476.000 €

2,5% 3.690.000 € 3.512.500 € -1.695.000 € -620.000 €

3,0% 3.468.000 3.135.000 -2.094.000 -764.000

2,0% 82% 72% -432% -476%

2,5% 77% 65% -565% -620%

1,0% 91% 86% -166% -188%

1,5% 86% 79% -299% -332%

res/m² BVO res/m² kavel 12% € 221,97 € 638,38 8% € 169,44 € 542,22 0% € 9,01 € 35,10 -20% € -343,78 € -474,18 -29% € -495,61 € -683,59 -35% € -786,93 € -1.085,43 0% € 5,26 € 20,10 -30% € -630,15 € -1.326,63

Bouwkosten (incl. bijkomende kosten) van tot 1.350 € 1.450 /m² BVO 1.300 € 1.400 /m² BVO 700 € 900 /m² BVO 1.300 € 1.400 /m² BVO

Afdracht Plaspoelpolder Potentiële afdracht Scenario Marktwaarde (V.O.N.) 0,5% 1 € 44.400.000 € 222.000 € 2 € 75.500.000 € 377.500 € 3 € 79.800.000 € 399.000 € 6b € 28.800.000 € 144.000 € Totaal € 1.142.500 € Resultaat na afdracht Scenario Resultaat 0,5% 1 € 4.800.000 € 4.578.000 € 2 € 5.400.000 € 5.022.500 € 3 € 300.000 € -99.000 € 6b € 100.000 € -44.000 € Vermindering van resultaat na afdracht Scenario 0,5% 1 95% 2 93% 3 -33% 6b -44%

Totaaloverzicht

3,0% 72% 58% -698% -764%

Potentie gebiedsfonds Potentiële afdracht per m² BVO Scenario BVO (m²) 0,5% 1,0% 1,5% 1 21.625 € 10 € 21 € 31 € 2 31.869 € 12 € 24 € 36 € 3 33.310 € 12 € € € Gemiddeld € 11 € 15 € 22 €

2,0% 41 € 47 € € 29 €

2,5% 51 € 59 € € 37 €

3,0% 62 71 44

Resultaat gebiedsfonds o.b.v. gemiddelde afdracht bij verschillend volume BVO (m²) 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 20.000 € 227.265 € 294.818 € 442.227 € 589.636 € 737.045 € 40.000 € 454.530 € 589.636 € 884.453 € 1.179.271 € 1.474.089 € 60.000 € 681.794 € 884.453 € 1.326.680 € 1.768.907 € 2.211.134 € 80.000 € 909.059 € 1.179.271 € 1.768.907 € 2.358.543 € 2.948.178 € 100.000 € 1.136.324 € 1.474.089 € 2.211.134 € 2.948.178 € 3.685.223 € 120.000 € 1.363.589 € 1.768.907 € 2.653.360 € 3.537.814 € 4.422.267 €

3,0% 884.453 1.768.907 2.653.360 3.537.814 4.422.267 5.306.721

Archetype: Sloop-nieuwbouw Datum:

18-1-2021

Project:

Gebiedsfonds Plaspoelpolder

Archetype:

Sloop-nieuwbouw

Scenario:

Nieuwbouw 80% wonen en 20% werken (kantoren)

Locatie:

Visseringlaan 26

Aan de rand van het middengebied staat op dit adres een ‘kantoorkolos’. Er zijn voor deze locatie al programmastudies uitgevoerd, deze zijn uitgangspunt voor dit scenario. In dit scenario zijn die verwerkt als uitgangspunt. Er wordt 80% wonen en 20% werken gerealiseerd en een inpandige parkeervoorzieningen.

Courantheid gebouw

BVO

14.194 m²

Locatie: bereikbaarheid

Footprint

2.366 m²

Locatie: zichtbaarheid

Buitenterrein

5.153 m²

Toekomstprofiel Plaspoelpolder

# verdiepingen

6

Toevoegen volume

kosten

#

eh

p/eh

Verwerving

14.194 m² BVO

€

175 €

Opstallen (incl. asbest)

14.194 m²

€

Buitenterrein

5.153 m²

€

Bodemsanering

7.519 m²

€

Sloop/strippen

Nieuwbouw

totaal

Opbrengst

#

eh

prijs/eh

Totaal

opm.

2.490.500

Vormfactor b.

4.325 m² BVO

0,80

3.460 m² VVO

€

992.528

Vormfactor w.

17.300 m² BVO

0,75

12.975 m² GO

47 €

667.106

Vormfactor p.

4.375 m² BVO

0,96

4.200 m² VVO

15 €

77.295

Verkoop b.

3.460 m² VVO

€

2.000 €

33 €

248.127

Verkoop w.

12.975 m² GO

€

3.800 € 49.305.000 V.O.N.

€ 36.168.825

Verkoop p.

4.200 m² VVO

€

BTW-correctie

21% over

€

Bouwkosten bedrijfsg./kantoor 4.325 m²

€

1.300 €

Bouwkosten woning

17.300 m²

€

1.400 € 24.220.000

Bouwkosten parkeren

4.375 m²

€

642 €

2.808.750

Inrichting buitenterrein

2.295 m²

€

100 €

229.500

Winst & Risico

10,00% over

€ 32.880.750 €

3.288.075

Totale kosten

zeer laag

7.519 m²

zeer hoog

Toepasbaarheid i.r.t. functionaliteit Kavel

5.622.500

€ 39.651.853

Opbrengst

-

€

6.920.000 V.O.N. -

V.O.N.

56.225.000 € -11.807.250 € 44.417.750

Totale opbrengst

€

44.417.750

Totale kosten

€

39.651.853

Resultaat

€

4.765.897

12%

in prijs w/k begrepen

Archetype: Sloop-nieuwbouw Datum:

18-1-2021

Project:

Gebiedsfonds Plaspoelpolder

Archetype:

Sloop-nieuwbouw

Scenario:

Nieuwbouw woningen + toename bouwvolume

Locatie:

Sir Winston Churchilllaan 273

De strip aan de Sir Winston Churchillaan is bij uitstek geschikt om woningbouwprojecten te realiseren, in de vorm van hoogbouw. Om die reden is het interessant om te onderzoeken wat de potentie is van het transformeren van een kantoorlocatie naar een woonlocatie. Er is geen rekening gehouden met een verhuisvergoeding

Courantheid gebouw

BVO

9.400 m²

Locatie: bereikbaarheid

Footprint

2.740 m²

Locatie: zichtbaarheid

Buitenterrein

7.219 m²

Toekomstprofiel Plaspoelpolder

# verdiepingen

3,43

kosten

Toevoegen volume eh

p/eh

9.400 m² BVO

€

372 €

Opstallen (incl. asbest)

9.400 m²

€

Buitenterrein

7.219 m²

€

Bodemsanering

9.959 m²

€

WOZ waarde

#

totaal

Opbrengst

3.500.000

Vormfactor k.

€

878.732

47 €

441.800

15 €

108.285

Verkoop k.

33 €

Sloop/strippen

Nieuwbouw -

#

eh -

prijs/eh

Vormfactor w.

31.869 m² BVO

0,75

23.902 m² GO

Vormfactor p.

14.628 m² BVO

0,96

14.043 m² VVO

-

m² VVO

€

Verkoop w.

23.902 m² GO

€

Verkoop p.

14.043 m² GO

€

€

BTW-correctie

21% over

€

m²

€

-

Bouwkosten woning

31.869 m²

€

1.500 € 47.803.200

Bouwkosten parkeren

14.628 m²

€

776 € 11.351.157

Inrichting buitenterrein

5.975 m²

€

100 €

597.540

Winst & Risico

10,00% over

€ 59.751.897 €

5.975.190

€ 70.105.818

opm.

0,80

328.647

-

Totaal

m² BVO

€ 65.727.086

Bouwkosten kantoor

Totale kosten

zeer laag

9.959 m²

zeer hoog

Toepasbaarheid i.r.t. functionaliteit Kavel

Opbrengst

-

-

€

-

m² VVO

V.O.N.

4.000 € 95.606.400 V.O.N. -

€

-

V.O.N.

95.606.400 € -20.077.344 € 75.529.056

Totale opbrengst

€

75.529.056

Totale kosten

€

70.105.818

Resultaat

€

5.423.238

8%

In prijs w. begrepen

Archetype: Transformatie Datum:

18-1-2021

Project:

Gebiedsfonds Plaspoelpolder

Archetype:

Transformatie

Scenario:

Kantoor naar wonen

Locatie:

Volmerlaan 2

Deze locatie bestaat uit een kantoorpand wat geschikt wordt geacht te transformeren naar woningen, dit past gezien de locatie binnen de visie. Daarnaast is er ruimte binnen de percelen om volume toe te voegen.

Courantheid gebouw

BVO

31.875 m²

Locatie: bereikbaarheid

Footprint

1.050 m²

Locatie: zichtbaarheid

Buitenterrein

7.497 m²

Toekomstprofiel Plaspoelpolder

# verdiepingen

30,35714

zeer laag

8.547 m²

zeer hoog

Toepasbaarheid i.r.t. functionaliteit Kavel

Toevoegen volume

kosten

#

eh

p/eh

totaal

Opbrengst

Verwerving

31.875 m² BVO

€

635 € 20.252.750

Vormfactor c.

869 m² BVO

0,80

695 m² VVO

€

571.356

Vormfactor w.

32.441 m² BVO

0,75

24.331 m² GO

Opstallen (incl. asbest)

4.500 m²

€

47 €

211.500

Vormfactor p.

5.875 m² BVO

0,97

5.699 m² VVO

Buitenterrein

7.497 m²

€

15 €

112.455

Verkoop c.

695 m² VVO

€

2.500 €

Bodemsanering

7.497 m²

€

33 €

247.401

Verkoop w.

24.331 m² GO

€

4.100 € 99.756.075 V.O.N.

€ 59.019.785

Verkoop p.

5.699 m² VVO

€

BTW-correctie

21% over

€ 101.494.075 € -21.313.756

Sloop/strippen

Nieuwbouw Bouwkosten commercieel

869 m²

€

1.300 €

Bouwkosten woning n.

9.595 m²

€

1.450 € 13.912.750

Bouwkosten woning t.

22.846 m²

€

1.525 € 34.840.150

Bouwkosten parkeren

5.875 m²

€

642 €

€

50 €

Inrichting buitenterrein Winst & Risico Totale kosten

-

m²

10,00% over

€ 53.654.350 €

1.129.700

#

eh

prijs/eh

Opbrengst

Totaal

-

€

opm.

1.738.000 V.O.N. -

V.O.N.

€ 80.180.319

3.771.750 5.365.435

2.037,61 € 79.843.891

Totale opbrengst

€

80.180.319

Totale kosten

€

79.843.891

Resultaat

€

336.428

0%

in prijs w. begrepen

Archetype: Sloop-nieuwbouw Datum:

18-1-2021

Project:

Gebiedsfonds Plaspoelpolder

Archetype:

Sloop-nieuwbouw

Scenario:

Kantoor naar bedrijfsvastgoed

Locatie:

Verrijn Stuartlaan 14

Deze locatie, aan de rand van het middengebied tegen het Havenkwartier aan biedt nu nog plaats aan een kantoorpand. Dit pand zal gesloopt worden en plaats bieden aan bedrijfsvastgoed, conform de visie en addendum.

1.898 m²

Courantheid gebouw

BVO

3.725 m²

Locatie: bereikbaarheid

Footprint

1.898 m²

Locatie: zichtbaarheid

Buitenterrein

-

# verdiepingen

1,96

kosten Verwerving

m²

Toekomstprofiel Plaspoelpolder Toevoegen volume

#

eh

p/eh

3.725 m² BVO

€

Sloop/strippen Opstallen (incl. asbest) Buitenterrein Bodemsanering

3.725 m²

totaal

Opbrengst

403 €

1.500.000

Vormfactor b.

€

237.709

Vormfactor k.

-

47 €

175.075

Vormfactor p.

589 m² BVO

15 €

-

Verkoop b.

2.435 m² VVO

1.898 m²

€

33 €

62.634

Verkoop k.

€

2.627.748

2.618 m²

€

890 €

2.329.959

m²

Bouwkosten parkeren

589 m²

€

100 €

58.903

Inrichting buitenterrein

-

€

100 €

-

m²

10,00% over

€

-

€ 2.388.862 €

238.886

€

4.365.457

prijs/eh

-

Totaal 0,93

m² BVO

€

-

Totale kosten

eh 2.618 m² BVO

€

Bouwkosten kantoor

Winst & Risico

#

m²

-

Nieuwbouw Bouwkosten bedrijfsg.

zeer laag

Kavel

zeer hoog

Toepasbaarheid i.r.t. functionaliteit

0,80

-

0,96 €

m² VVO

€

Verkoop p.

565 m² VVO

BTW-correctie

21% over

opm. 2.435 m² VVO 565 m² VVO

1.800 €

4.382.417 V.O.N.

-

€

€

-

€

€

4.382.417 €

-920.307

€

3.462.109

Opbrengst

m² VVO

-

V.O.N.

-

V.O.N.

Totale opbrengst

€

3.462.109

Totale kosten

€

4.365.457

Resultaat

€

-903.348

-21%

in prijs k. begrepen

Archetype: Sloop-nieuwbouw Datum:

18-1-2021

Project:

Gebiedsfonds Plaspoelpolder

Archetype:

Sloop-nieuwbouw

Scenario:

Kantoor naar bedrijfsvastgoed

Locatie:

Verrijn Stuartlaan 23

Deze locatie midden in het middengebied heeft een bedrijfshal staan. Deze hal is lastig te transformeren en daarom wordt uitgegaan van sloop-nieuwbouw naar een nieuw bedrijfsvastgoed.

Courantheid gebouw

BVO

2.058 m²

Locatie: bereikbaarheid

Footprint

1.450 m²

Locatie: zichtbaarheid

Buitenterrein

598 m²

Toekomstprofiel Plaspoelpolder

# verdiepingen

1,42

Toevoegen volume

kosten

eh

p/eh

2.058 m² BVO

€

1.137 €

2.340.000

Vormfactor b.

€

173.275

Vormfactor k.

-

m² BVO

0,80

-

2.058 m²

€

47 €

96.721

Vormfactor p.

636 m² BVO

0,96

610 m² VVO

Buitenterrein

598 m²

€

15 €

8.970

Verkoop b.

2.627 m² VVO

Bodemsanering

2.048 m²

€

33 €

67.584

Verkoop k.

-

m² VVO

€

-

€

-

V.O.N.

€

2.245.032

Verkoop p.

610 m² VVO

€

-

€

-

V.O.N.

1.977.379

BTW-correctie

21% over

€

4.203.343 €

-882.702

€

3.320.641

Verwerving

#

Sloop/strippen Opstallen (incl. asbest)

Nieuwbouw Bouwkosten bedrijfsg.

totaal

Opbrengst

2.825 m²

€

700 €

Bouwkosten kantoor

m²

€

1.350 €

-

Bouwkosten parkeren

636 m²

€

100 €

63.559

Inrichting buitenterrein

-

€

100 €

-

Winst & Risico Totale kosten

m²

10,00% over

€ 2.040.938 €

204.094

€

4.758.307

#

eh

zeer laag

2.048 m²

zeer hoog

Toepasbaarheid i.r.t. functionaliteit Kavel

prijs/eh

2.825 m² BVO

Totaal 0,93

€

Opbrengst

opm. 2.627 m² VVO

1.600 €

m² VVO

4.203.343 V.O.N.

Totale opbrengst

€

Totale kosten

€

4.758.307

Resultaat

€

-1.437.665

3.320.641 -30%

In prijs b. begrepen

Archetype: Sloop-nieuwbouw Datum:

18-1-2021

Project:

Gebiedsfonds Plaspoelpolder

Archetype:

Sloop-nieuwbouw

Scenario:

Kantoor naar bedrijfsvastgoed

Locatie:

Visseringlaan 19

Dit grote kantoorpand staat midden in het middengebied van de Plaspoelpolder. Het pand daterende uit 1981 is vermoedelijk nog niet afgeschreven, terwijl het niet meer past binnen de visie/addendum Plaspoelpolder.

Courantheid gebouw

BVO

19.000 m²

Locatie: bereikbaarheid

Footprint

3.140 m²

Locatie: zichtbaarheid

Buitenterrein

1.835 m²

Toekomstprofiel Plaspoelpolder

# verdiepingen

6,05

Toevoegen volume

kosten

#

eh

p/eh

Verwerving

19.000 m² BVO

€

395 €

7.500.000

Vormfactor b.

€

1.084.700

Vormfactor k.

m² BVO

0,80

Opstallen (incl. asbest)

19.000 m²

€

47 €

893.000

Vormfactor p.

1.544 m² BVO

0,96

Buitenterrein

1.835 m²

€

15 €

27.525

Verkoop b.

6.382 m² VVO

Bodemsanering

4.975 m²

€

33 €

164.175

Verkoop k.

€

6.887.802

Verkoop p.

6.107.241

BTW-correctie

21% over

Sloop/strippen

Nieuwbouw Bouwkosten bedrijfsg.

totaal

Opbrengst

6.862 m²

€

890 €

Bouwkosten kantoor

m²

€

1.350 €

-

Bouwkosten parkeren

1.544 m²

€

100 €

154.397

€

100 €

-

Inrichting buitenterrein Winst & Risico Totale kosten

-

m²

10,00% over

€ 6.261.638 €

626.164

€ 15.472.502

#

eh

zeer laag

4.975 m²

zeer hoog

Toepasbaarheid i.r.t. functionaliteit Kavel

prijs/eh

6.862 m² BVO -

Totaal 0,93

opm. 6.382 m² VVO -

m² VVO

1.482 m² VVO

€

2.000 € 12.763.448 V.O.N.

m² VVO

€

2.400 €

1.482 m² VVO

€

-

€

12.763.448 €

-

Opbrengst

€

-

V.O.N.

-

V.O.N.

-2.680.324

€ 10.083.124

Totale opbrengst

€

10.083.124

Totale kosten

€

15.472.502

Resultaat

€

-5.389.378

-35%

Archetype: Transformatie Datum:

18-1-2021

Project:

Gebiedsfonds Plaspoelpolder

Archetype:

Transformatie

Scenario:

Kantoor naar kantoor

Locatie:

Visseringlaan 19

Dit grote kantoorpand staat midden in het middengebied van de Plaspoelpolder. Het pand daterende uit 1981 is vermoedelijk nog niet afgeschreven, terwijl het niet meer past binnen de visie/addendum Plaspoelpolder.

Courantheid gebouw

BVO

19.000 m²

Locatie: bereikbaarheid

Footprint

3.140 m²

Locatie: zichtbaarheid

Buitenterrein

1.835 m²

Toekomstprofiel Plaspoelpolder

# verdiepingen

6,05

Toevoegen volume

kosten

#

eh

p/eh

Verwerving

19.000 m² BVO

€

Sloop/strippen

totaal

Opbrengst

395 €

7.500.000

Vormfactor b.

#

eh -

zeer laag

4.975 m²

zeer hoog

Toepasbaarheid i.r.t. functionaliteit Kavel

prijs/eh

Totaal

m² BVO

0,93

opm. -

m² VVO

x

€

88.080

Vormfactor k.

19.000 m² BVO

0,80

15.200 m² VVO

m²

€

47 €

-

Vormfactor p.

1.835 m² BVO

0,96

1.762 m² VVO

Buitenterrein

1.835 m²

€

15 €

27.525

Verkoop b.

Bodemsanering

1.835 m²

€

33 €

60.555

€ 21.101.850

Opstallen (incl. asbest)

-

Nieuwbouw Bouwkosten bouwbedr.

m²

€

1.350 €

Bouwkosten kantoor.

19.000 m²

€

1.000 € 19.000.000

Bouwkosten parkeren

1.835 m²

€

100 €

183.500

€

100 €

-

Inrichting buitenterrein Winst & Risico Totale kosten

-

m²

10,00% over

€ 19.183.500 €

-

1.918.350

€ 28.689.930

-

m² VVO

€

2.000 €

Verkoop k.

15.200 m² VVO

€

2.400 € 36.480.000 V.O.N.

Verkoop p.

1.762 m² VVO

€

-

BTW-correctie

21% over

€

36.480.000 €

Opbrengst

€

-

V.O.N. V.O.N.

-7.660.800

€ 28.819.200

Totale opbrengst

€

28.819.200

Totale kosten

€

28.689.930

Resultaat

€

129.270

0%

Archetype: Sloop-nieuwbouw Datum:

18-1-2021

Project:

Gebiedsfonds Plaspoelpolder

Archetype:

Sloop-nieuwbouw

Scenario:

Kantoor naar bedrijfsvastgoed (meerlaags)

Locatie:

Visseringlaan 19

Dit grote kantoorpand staat midden in het middengebied van de Plaspoelpolder. Het pand daterende uit 1981 is vermoedelijk nog niet afgeschreven, terwijl het niet meer past binnen de visie/addendum Plaspoelpolder.

Courantheid gebouw

BVO

19.000 m²

Locatie: bereikbaarheid

Footprint

3.140 m²

Locatie: zichtbaarheid

Buitenterrein

1.835 m²

Toekomstprofiel Plaspoelpolder

# verdiepingen

6,05

Toevoegen volume

kosten

#

eh

p/eh

Opbrengst

#

Verwerving

19.000 m² BVO

€

395 €

7.500.000

Vormfactor b.

10.474 m² BVO

€

1.084.700

Vormfactor k.

m² BVO

0,80

Opstallen (incl. asbest)

19.000 m²

€

47 €

893.000

Vormfactor p.

3.169 m² BVO

0,96

Regulier grondwerk

1.835 m²

€

15 €

27.525

Verkoop b.

9.741 m² VVO

Bodemsanering

4.975 m²

€

33 €

164.175

Verkoop k.

€ 13.377.531

Verkoop p.

3.042 m² VVO 21% over

Sloop/strippen

Nieuwbouw Bouwkosten bedrijfsg.

totaal

10.474 m²

€

1.100 € 11.521.053

BTW-correctie

Bouwkosten kantoor

m²

€

1.350 €

-

Opbrengst

Bouwkosten parkeren

3.169 m²

€

202 €

640.339

€

100 €

-

Inrichting buitenterrein Winst & Risico Totale kosten

-

m²

10,00% over

€ 12.161.392 €

1.216.139

€ 21.962.231

eh

zeer laag

4.975 m²

zeer hoog

Toepasbaarheid i.r.t. functionaliteit Kavel

-

-

m² VVO

prijs/eh

Totaal 0,93

opm. 9.741 m² VVO -

m² VVO

3.042 m² VVO

€

2.000 € 19.481.053 V.O.N.

€

2.400 €

-

V.O.N.

€

-

V.O.N.

€

19.481.053 €

-4.091.021

€ 15.390.032

Totale opbrengst

€

15.390.032

Totale kosten

€

21.962.231

Resultaat

€

-6.572.200

-30%

Plaspoelpolder Rijswijk Onderzoek gebiedsfonds Gemeente Rijswijk Bijlagen

Datum Versie Status 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

06 april 2021 6.0 Definitief

Geselecteerde panden Referentie sloopbedragen Referentie Nieuwbouwbedragen Referentie Transitiebedragen Referentie bijkomende kosten Parkeernorm Referentieprijs Utiliteit huur Referentieprijs Utiliteit koop Referentieprijs Woning koop

Geselecteerde panden

jaar 2021 Adres Volmerlaan 2 Volmerlaan 2 Volmerlaan 2 Volmerlaan 2 Volmerlaan 2 Volmerlaan 2 Sir Winston Churchilllaan 273 Sir Winston Churchilllaan 272 Sir Winston Churchilllaan 273 Visseringlaan 26 Visseringlaan 26 Verrijn Stuartlaan 14 Verrijn Stuartlaan 19 Verrijn Stuartlaan 23 Visseringlaan 19 Kessler Park 1

kadaster BAG viewer Kadastrale gemeente Sectie Nummer Verkoopjaar opp perceel Bedrag Bouwjaar Functie Rijswijk G 3583 2020 1.897 € 8.181.300 2001 Kantoor Rijswijk G 2937 2020 1.010 € 4.000.000 2001 Kantoor Rijswijk G 3056 2019 1.261 € 4.502.750 2001 Kantoor Rijswijk G 2938 3.003 1999 Overig Rijswijk G 3582 2020 1.125 € 3.568.700 Kantoor Rijswijk G 3057 251 Wegen Rijswijk G 1983 9.511 € 3.500.000 1976 Kantoor Rijswijk G 1982 489 Terrein Rijswijk G 2593 448 Terrein Rijswijk G 2411 2019 1.238 € Terrein Rijswijk G 2412 2019 6.281 € 2.490.500 1980 Kantoor Rijswijk G 1661 2017 1.898 € 1.500.000 1968 Kantoor Rijswijk G 2055 2002 € 2.173.110 1970 Kantoor Rijswijk G 3629 2019 2.048 € 2.340.000 1980 Industrie Rijswijk G 2592 2019 4.975 € 7.500.000 1981 Kantoor Rijswijk G 3385 2019 € 10.000.000 1960 Kantoor

indexatie: GO

prijs/m² vormfactor BVO 9.590 0,80 11.988 € 853,11 4.232 0,80 5.290 € 945,18 4.856 0,80 6.070 € 927,25 2.654 0,80 3.318 € 4.168 0,80 5.210 € 856,21 7.520

0,80

9.400 €

11.355 2.980 2.823 1.955 15.200 67.245

0,80 0,80 0,90 0,95 0,80 0,80

14.194 3.725 3.137 2.058 19.000 84.056

€ € € € €

465,43 €

€ 219,33 € 503,36 € 769,79 € 1.196,93 € 493,42 € 148,71

€ € € € € €

0% prijs/m² 8.181.300 € 853,11 4.000.000 € 945,18 4.502.750 € 927,25 € 3.568.700 € 856,21 3.500.000 €

2.490.500 1.500.000 2.173.110 2.340.000 7.500.000 10.000.000

465,43

€ 219,33 € 503,36 € 769,79 € 1.196,93 € 493,42 € 148,71

WOZ waarde in plaats van koopsom uit kadaster

Bijlage 1

Pagina 12 van 36

prijspeil: 18 januari 2021

Ref Sloop

Volledige sloop Kantoren Beschrijving Sloop van kantoorachtige bebouwing. Afval wordt gescheiden afgevoerd, excl. asbestsanering of vervuilde grond, incl. terugkoop staal. Volledige sloop: Kantoren laagbouw

prijs/eh

eh

Basis €

32 m² BVO

Laag

28 m² BVO

€

Hoog € Vormfactor

36 m² BVO 0,9 GBO/BVO

Kantoren Beschrijving Sloop van kantoorachtige bebouwing. Afval wordt gescheiden afgevoerd, excl. asbestsanering of vervuilde grond. Volledige sloop Kantoren, hoogbouw, kantoren / hotel, sloopwerkzaamheden

prijs/eh

eh

Basis €

29 m² BVO

Laag

26 m² BVO

€

Hoog € Vormfactor

33 m² BVO 0,9 GBO/BVO

Bedrijfspanden

Volledige sloop Bedrijfspanden, bedrijfspanden, sloopwerkzaamheden

Beschrijving prijs/eh eh Sloop van bedrijfspanden en opslagloodsen. Afval wordt gescheiden 26 m² BVO afgevoerd, excl. asbestsanering of vervuilde Basis € grond, incl. terugkoop staal. Laag

€

Hoog € Vormfactor

25 m² BVO

29 m² BVO 0,95 GBO/BVO

Bedrijfspanden

Volledige sloop Loods /stal, agrarische functie, sloopwerkzaamheden

Beschrijving Sloop van gebouwen met een agrarische functie. Afval gescheiden afgevoerd, excl. asbestsanering of vervuilde grond, incl. terugkoop staal.

eh

Basis €

22 m² BVO

Laag

20 m² BVO

€

Hoog € Vormfactor

Bijlage 2

prijs/eh

25 m² BVO 0,95 GBO/BVO

Pagina 13 van 36

prijspeil: 18 januari 2021

Ref Sloop

Referentie sloopkosten, asbest- en bodemsanering Frijdastraat/Van Gijnstraat Perceel

5458 m²

Footprint gesloopte gebouwen Aantal lagen Opstallen

3630 1,8 6534 m² BVO

o.b.v. gemiddeld 1,8 lagen

Sloopkosten Totaal sloopkosten

€ €

29 /m² BVO 189.486

o.b.v. gehanteerde kengetallen

Totale kosten Bedrag over voor asbest/bodemsanering Aandeel asbest-/bodemsanering

€ €

500.000 310.514 62%

op aangeven IPP na aftrek sloopkosten, o.b.v. €29/m² BVO

Kengetal asbest

€

16

Totale kosten asbest

€

104.544

Restant beschikbaar voor bodem Onbebouwd perceel Regulier grondwerk Kosten regulier grondwerk Restant beschikbaar voor bodemsanering Kengetal bodem

€ € € € €

205.970 1.828 15 27.420 178.550 m²

€

33

prijs € € € €

/ eh 29 /m² BVO 16 /m² BVO 15 /m² 33 /m²

o.b.v. referentie € 15,61/m² BVO

na aftrek sloopkosten en asbestsanering, o.b.v. €16/m² BVO totaal perceel - footprint gebouwen o.b.v. gehanteerde kengetallen na aftrek sloop, asbestsanering en regulier grondwerg, o.b.v. €15/m² resultante doordeling totale perceel, komt overeen met referentie €35/m²

Controle: Sloopkosten Asbestsanering Grondwerk Bodemsanering

Bijlage 2

eh 6.534 m² BVO 6.534 m² BVO 1.828 m² 5.458 m²

Totaal € 189.486 € 104.544 € 27.420 € 180.114 € 501.564 door afronding op hele getallen

Pagina 14 van 36

prijspeil: 18 januari 2021

Ref Sloop

Sloop tot casco Kantoren Beschrijving Sloop van kantoorachtige bebouwing. Afval wordt gescheiden afgevoerd, excl. asbestsanering of vervuilde grond. Tot casco Kantoren, laagbouw, kantoren / hotel, sloopwerkzaamheden

prijs/eh

eh

Basis €

32 m² BVO

Laag

27 m² BVO

€

Hoog €

37 m² BVO 0,9 GBO/BVO

Vormfactor

Kantoren Beschrijving Sloop van kantoorachtige bebouwing. Afval wordt gescheiden afgevoerd, excl. asbestsanering of vervuilde grond. Tot casco Kantoren, hoogbouw, kantoren / hotel, sloopwerkzaamheden

prijs/eh

eh

Basis €

38 m² BVO

Laag

35 m² BVO

€

Hoog €

43 m² BVO 0,9 GBO/BVO

Vormfactor

Bedrijfspanden

Tot casco Bedrijfspanden, bedrijfspanden, sloopwerkzaamheden

Beschrijving prijs/eh eh Sloop van bedrijfspanden en opslagloodsen. Afval wordt gescheiden 9 m² BVO afgevoerd, excl. asbestsanering of vervuilde Basis € grond. Laag

€

Hoog € Vormfactor

9 m² BVO

10 m² BVO 0,95 GBO/BVO

Bedrijfspanden Beschrijving Sloop van gebouwen met een agrarische functie. Afval gescheiden afgevoerd, excl. asbestsanering of vervuilde grond. Tot casco Loods /stal, agrarische functie, sloopwerkzaamheden

eh

Basis €

11 m² BVO

Laag

10 m² BVO

€

Hoog € Vormfactor

Bijlage 2

prijs/eh

12 m² BVO 0,95 GBO/BVO

Pagina 15 van 36

prijspeil: 18 januari 2021

Ref Sloop

Schoonsloop Kantoren Beschrijving Sloop van kantoorachtige bebouwing. Afval wordt gescheiden afgevoerd, excl. asbestsanering of vervuilde grond. Schoonsloop Kantoren, laagbouw, kantoren / hotel, sloopwerkzaamheden

prijs/eh

eh

Basis €

10 m² BVO

Laag

9 m² BVO

€

Hoog €

11 m² BVO 0,9 GBO/BVO

Vormfactor

Kantoren Beschrijving Sloop van kantoorachtige bebouwing. Afval wordt gescheiden afgevoerd, excl. asbestsanering of vervuilde grond. Schoonsloop Kantoren, hoogbouw, kantoren / hotel, sloopwerkzaamheden

prijs/eh

eh

Basis €

9 m² BVO

Laag

8 m² BVO

€

Hoog €

10 m² BVO 0,9 GBO/BVO

Vormfactor

Bedrijfspanden

Schoonsloop Bedrijfspanden, bedrijfspanden, sloopwerkzaamheden

Beschrijving prijs/eh eh Sloop van bedrijfspanden en opslagloodsen. Afval wordt gescheiden 4 m² BVO afgevoerd, excl. asbestsanering of vervuilde Basis € grond. Laag

€

Hoog € Vormfactor

4 m² BVO

5 m² BVO 0,95 GBO/BVO

Bedrijfspanden Beschrijving Sloop van gebouwen met een agrarische functie. Afval gescheiden afgevoerd, excl. asbestsanering of vervuilde grond. Schoonsloop Loods /stal, agrarische functie, sloopwerkzaamheden

eh

Basis €

3 m² BVO

Laag

3 m² BVO

€

Hoog € Vormfactor

Bijlage 2

prijs/eh

4 m² BVO 0,95 GBO/BVO

Pagina 16 van 36

prijspeil: 18 januari 2021

Ref Sloop

Parkeergarage Beschrijving prijs/eh eh Sloop van een kleine parkeergarage. Afval gescheiden afgevoerd, excl. asbestsanering Basis € 27 m² BVO of vervuilde grond. Volledige Sloop Parkeergarage bovengronds <, parkeergarages, sloopwerkzaamheden

Laag

€

Hoog € Vormfactor

24 m² BVO

29 m² BVO 0,95 GBO/BVO

Parkeergarage

Volledige sloop, excl. aanvullen Parkeerkelder ondergronds <, parkeergarages, sloopwerkzaamheden

Beschrijving prijs/eh eh Sloop van een kleine parkeergarage. Afval gescheiden afgevoerd, excl. asbestsanering Basis € 21 m² BVO of vervuilde grond. Laag

€

Hoog € Vormfactor

19 m² BVO

23 m² BVO 0,95 GBO/BVO

Parkeergarage Beschrijving prijs/eh eh Sloop van een grote parkeergarage. Afval gescheiden afgevoerd, excl. asbestsanering Basis € 20 m² BVO of vervuilde grond. Tot fundering Parkeergarage bovengronds >, parkeergarages, sloopwerkzaamheden

Laag

Hoog € Vormfactor

Bijlage 2

€

17 m² BVO

21 m² BVO 0,95 GBO/BVO

Pagina 17 van 36

prijspeil: 18 januari 2021

Ref Nieuwb

Bedrijfspanden Beschrijving prijs/eh eh Rechthoekig bedrijfspand met interne vrije hoogte van ca. 8,0 m¹. Overspanning 806 m² BVO staalconstructie tot 7,5 m¹. Vloerbelasting Basis € 10 kN/m². Kantoorruimte op verdieping, Met kantoren (< 2.000 basisinrichting en -afwerking. Gasloos met Laag € 745 m² BVO m²) warmtepomp-systeem. Bedrijfspanden, nieuwbouw, bedrijfsHoog € 903 m² BVO / industriefunctie Vormfactor 0,94 VVO/BVO Inclusief BENG 68 m² BVO Exclusief basisafwerking -33 m² BVO Koeling in kantoor, beperkt 91 m² BVO kantoor Bedrijfspanden Beschrijving prijs/eh eh Rechthoekig bedrijfspand met interne vrije hoogte van ca. 8,0 m¹. Overspanning 733 m² BVO staalconstructie tot 7,5 m¹. Vloerbelasting Basis € 10 kN/m². Kantoorruimte op verdieping, Met kantoren (> 2.000 basisinrichting en -afwerking. Gasloos met Laag € 682 m² BVO m²) warmtepomp-systeem. Bedrijfspanden, nieuwbouw, bedrijfsHoog € 819 m² BVO / industriefunctie Vormfactor VVO/BVO Inclusief BENG 70 m² BVO Exclusief basisafwerking -29 m² BVO Koeling in kantoor, beperkt 92 m² BVO kantoor Bedrijfspanden

Bedrijfspanden geschakeld Bedrijfspanden, nieuwbouw, bedrijfs/ industriefunctie

Beschrijving prijs/eh eh Rechthoekig geschakeld bedrijfspand met voornamelijk kantoorfunctie. Overspanning 890 m² BVO staalconstructie tot 7,5 m¹, vloerbelasting Basis € 10 kN/m². Casco oplevering, gebalanceerde ventilatie, geen afwerking en Laag € 818 m² BVO inbouwpakket. Hoog € Vormfactor Inclusief BENG Inclusief inbouwpakket Koeling in kantoor, beperkt

974 m² BVO 0,93 VVO/BVO 64 m² BVO 89 m² BVO 91 m² BVO kantoor

Bedrijfspanden Beschrijving Rechthoekig geschakeld bedrijfspand met vrije hoogte ca. 6,0 m¹. Overspanning staalconstructie tot 7,5 m¹, vloerbelasting 10 kN/m². Kantoor op begane grond en Bedrijfspanden verdieping. Casco oplevering, geen geschakeld (opslag) afwerking en inbouwpakket. Opslagloodsen, nieuwbouw, bedrijfs/ industriefunctie Vormfactor Inclusief inbouwpakket Beperkte koeling in kantoor Terreininrichting

prijs/eh

eh

Basis €

688 m² BVO

Laag

633 m² BVO

€

Hoog €

757 m² BVO 0,96 VVO/BVO 51 m² BVO 89 m² BVO kantoor 69 m² BVO terrein

Bedrijfspanden

Meerlaags distributiecentrum Bedrijfspanden, nieuwbouw, bedrijfs/ industriefunctie

Bijlage 3

Beschrijving Meerlaags distributiecentrum. Vloerbelasting tot 20 kN/m² op de begane grondvloer en tot 10 kN/m² op de verdiepingsvloer. Groot aantal laaddocks. Basisafwerking en inbouwpakket. Gasloos met warmtepomp of WKO-systeem.

prijs/eh Basis €

1.108 m² BVO

Laag

1.033 m² BVO

€

Hoog € Vormfactor Inclusief inbouwpakket Beperkte koeling in kantoor Terreininrichting

eh

1.305 m² BVO 0,96 VVO/BVO 51 m² BVO 89 m² BVO kantoor 69 m² BVO terrein

Pagina 18 van 36

prijspeil: 18 januari 2021

Ref Nieuwb

Kantoren

Klein kantoor op bedrijfsterrein Kantoorblok, nieuwbouw, kantoorfunctie

Beschrijving prijs/eh eh Kleinschalig kantoorpand van maximaal twee lagen op een bedrijventerrein. Entree Basis € 1.159 m² BVO direct aan het hoofdtrappenhuis zonder entreegebied. Luchtbehandeling met beperkte koeling. Gasloos met individuele Laag € 1.056 m² BVO warmtepomp. Zonwering. Traditionele materialen, plat dak. Hoog € 1.299 m² BVO Vormfactor VVO/BVO Inclusief BENG 146 m² BVO BREEAM-NL EXCELLENT 229 m² BVO Inbouw (kantoortuin) 118 m² BVO

Kantoren Beschrijving prijs/eh eh Kantoorpand gebouwd onder architectuur. Entreegebied met receptie en wachtruimte. Basis € 1.328 m² BVO Kern met verticaal transport met liften. Natuurstenen of stalen gevelbekleding, Kantoorblok (max 6 zonwering. Luchtbehandeling met Laag € 1.185 m² BVO lagen) beperkte koeling. Gasloos met individuele Kantoorblok, warmtepomp. nieuwbouw, Hoog € 1.520 m² BVO kantoorfunctie Vormfactor 0,79 VVO/BVO Inclusief BENG 120 m² BVO BREEAM-NL EXCELLENT 194 m² BVO Inbouw (kantoortuin) 124 m² BVO Kantoren