Bijlage A Ontwikkelkader Te Werve Oost

ONTWIKKELKADER Te Werve-Oost Rijswijk

BGSV

bureau voor stedenbouw en landschap

Colofon Deze uitgave is tot stand gekomen in opdracht van de gemeente Rijswijk: Het kaartmateriaal in dit document is gemaakt door BGSV. Er zijn tevens referentiebeelden opgenomen. Mocht er bezwaar zijn tegen het gebruik van een foto of beeld, dan kunt u contact opnemen met BGSV.

Rotterdam, 13 september 2023 adres

Westblaak 51

3012 KD Rotterdam 010 240 05 40 bgsv@bgsv.nl W www. bgsv.nl T E

BGSV

bureau voor stedenbouw en landschap

2 | BGSV

ONTWIKKELKADER Te Werve-Oost Rijswijk INHOUD 1

Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 05 1.1 Aanleiding 1.2 Ambitie 1.3 Plangebied 1.4 Leeswijzer

2

Thema’s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 07 2.1 Wonen 2.2 Groen en water, duurzaamheid en klimaatadaptatie 2.3 Mobiliteit (STOMP) 2.4 Voorzieningen 2.5 Milieu 2.6 Ruimtelijke en functionele hoofdopzet

3

Proces . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 3.1 Besluitenhistorie 3.2 Participatie en communicatie. 3.3 Omgevingsmanagement 3.4 Vervolgstappen

4.

Uitvoering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 4.1 Geld 4.2 Organisatie 4.3 Planning 4.4 Openbare ruimte 4.5 Risico’s

BIJLAGEN 1. Nota van Uitgangspunten 2. Eindverslag participatieproces 3. Groen en water, duurzaamheid en klimaatadaptatie 4. Verkeer en parkeren 5. Milieuaspecten 6. Ruimtelijke opzet en beeldkwaliteit

3 | BGSV

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

Te Werve is een naoorlogse woonwijk in verandering. Er is gesloopt, er is nieuw gebouwd, er is gerenoveerd en de openbare ruimte is opnieuw ingericht. Te Werve wordt sociaal en fysiek een toekomstbestendige wijk. Rijswijk Wonen en Synchroon vernieuwen in het oostelijk deel van de wijk de blokken rondom de Karel Doormanlaan. Door verdichting komt hier een mix aan woningtypes, aansluitend op het coalitieakkoord Gezonde Groei. Het doel is een vitale wijk waar mensen graag wonen, elkaar ontmoeten en genieten van het groen. Deze ambitie is op 3 juni 2021 omschreven in een bestuurlijke opdracht, waarbij we hebben ingezet op een gezamenlijk opdrachtgeverschap met Rijswijk Wonen en een gezamenlijke projectorganisatie. Omdat hier alle woningen eigendom zijn van Rijswijk Wonen maken we direct één samenhangend plan voor het gehele gebied. Begin 2022 zijn er vier fysieke werksessies geweest met de gemeente, Rijswijk Wonen, Synchroon, Mecanoo en BGSV. Met de input van een bewoners enquête en deur-aan-deur gesprekken zijn de ambities, het programma en de aandachtspunten vanuit diverse beleidsvelden besproken. Het resultaat is vastgelegd in een nota van uitgangspunten (NvU) en op 21 februari 2023 door het college vastgesteld. Deze NvU wordt uitgewerkt in een Ontwikkelkader dat ter vaststelling aan de raad wordt voorgelegd.

1.2

Ambitie

In de Nota van Uitgangspunten zijn de ambities vastgelegd die de gemeente meegeeft aan de ontwikkeling van Te Werve Oost. Het betreffen ambities op 6 thema’s die gemeente, Rijswijk Wonen en Synchroon voor het gebied hebben benoemd na het doorlopen van een participatietraject. Voor een uitgebreide beschrijving verwijzen wij naar de NvU, die als bijlage 1 is bijgevoegd. De ambities kunnen als volgt worden samengevat: • Een sterke identiteit: de nieuwe buurt wordt een integraal onderdeel van Te Werve door aan te sluiten op de bestaande bebouwings-, groen- en verkeersstructuur en versterkt de sociale structuur. De herkenbare hiërarchie van straten behouden en versterken. • Verbinden oud en nieuw: Een kwalitatief goede openbare ruimte realiseren, die uitnodigt tot ontmoeten, bewegen en spelen (basis op orde/ minder achterstallig onderhoud/ kwaliteitsslag). De wijk ontwikkelen volgens het STOMP principe: 1) stappen, 2) trappen, 3) OV, 4) Mobility as a Service, 5) privéauto. We zetten dus nadrukkelijk in op het aantrekkelijk maken van de mobiliteitsinfrastructuur voor voetgangers en voor het gebruik van de fiets, het OV en deelmobiliteit. Daarmee wordt de wijk extra aantrekkelijk gemaakt voor huishoudens zonder auto. • Gezond, groen en natuurinclusief: Het realiseren van een gezonde buurt met ruimte voor bewegen en toekomstbestendig groen.

• Samen leven, ontmoeten en prettig wonen: een optimale sociale cohesie. Ontmoeting in de buitenruimte en een buurtfunctie stimuleren, voor bestaande en nieuwe bewoners. Een inclusieve wijk waarin alle groepen op een gelijkwaardige manier kunnen meedoen. • Klimaatadaptief en toekomstbestendig: Het realiseren van een toekomstbestendige klimaatadaptieve buurt. Gedifferentieerd, betaalbaar, ‘inclusief’ wonen en meer buurtbinding. Het toewerken naar een sociaal krachtige wijk , die meer gemengd is, om doorstroming binnen de wijk mogelijk te maken en daardoor betrokkenheid bij de plek te versterken.

5 | BGSV

1.3

Plangebied

Het ontwikkelgebied wordt begrensd door de Idenburglaan, de Sir Winston Churchilllaan, de Van Vollenhovenstraat en de Generaal Berenschotlaan. De openbare ruimte van deze straten maakt deel uit van het ontwikkelgebied.

Plangrens SOK

1.4

Leeswijzer

Omdat door de intensieve samenwerking in de voorbereidingsfase de plannen al gedetailleerd zijn vertaald in de NvU, kan dit Ontwikkelkader volstaan met een aantal aanvullingen en wijzigingen hierop. Na vaststelling is het Ontwikkelkader voor de gemeente een toetsingskader en leidraad voor de verdere uitwerking met corporatie en ontwikkelaar. De NvU is als bijlage 1 opgenomen in dit Ontwikkelkader. Naar aanleiding van de verder planuitwerking door de partijen, voortschrijdend inzicht en input uit het participatietraject ontstaat steeds meer zicht op het beoogde en gewenste eindresultaat. Dit is gebruikt om in dit Ontwikkelkader uitspraken te doen over zaken die in de NvU nog als keuzes zijn benoemd. Daarnaast doet het ontwikkelkader voorstellen voor de uitwerking. De gemaakte keuzes staan per thema in hoofdstuk 2, de uitwerkingen in de bijlagen. Daarnaast gaat het Ontwikkelkader in hoofdstuk 3 in op het vervolgtraject met onder meer de organisatie, participatie, financiële uitgangspunten en uitvoeringsaspecten. Op het moment van opstellen van het ontwikkelkader zijn drie onderwerpen nog in onderzoek welke tot alternatieve scenario’s voor de invulling kunnen leiden. In het op te stellen bestemmingsplan wordt ruimte geboden voor deze alternatieve scenario’s. In dit ontwikkelkader wordt per onderwerp kort aangegeven welke invloed ze hebben op de gemaakte keuzes.

De drie onderwerpen zijn: • De positie van de verkeerskundige aansluiting op de Churchilllaan (en de inrit in de parkeervoorziening van erboven gelegen woningen) • Het geheel of half verdiept aanleggen van deze parkeervoorziening (strook Churchilllaan-Karel Doormanlaan) • De inpassing van de 23 eengezinswoningen uit de jaren ’90. De combinatie van bovenstaande leidt tot verschillende scenario’s met een ander programma en iets andere ruimtelijke invulling, passend binnen de uitgangspunten/kaders uit dit ontwikkelkader.

6 | BGSV

2. THEMA’S In dit hoofdstuk worden voor zes thema’s de uitgangspunten beschreven en onderbouwd. De ambities uit de NvU worden daarbij aangescherpt en concreet/toetsbaar gemaakt. In de bijlagen van dit ontwikkelkader worden van een aantal uitgangspunten de achtergronden nader beschreven. In de bijlagen is ook beschreven hoe de uitgangspunten uitgewerkt kunnen worden in concrete oplossingen. Deze oplossingen in de bijlage zijn aanvullend op het kader en niet kaderstellend.

2.1

Wonen

De vraag naar woningen is hoog voor alle doelgroepen. We willen hier een goede mix van woningen voor jong en oud, met aandacht voor leefbaarheid en sociale cohesie. Bestaande en nieuwe bewoners kunnen elkaar op een vanzelfsprekende manier ontmoeten. Samenleven, ontmoeten en prettig wonen is een speerpunt voor Te Werve Oost. De nadruk ligt op meer differentiatie, om de aantrekkingskracht voor gezinnen te vergroten en om doorstroming op gang te brengen. We slopen 304 appartementen en 28 eengezinswoningen. Het voornemen van Rijswijk Wonen was aanvankelijk om de 23 relatief jonge eengezinswoningen te behouden. Door diverse ontwikkelingen loopt er nu een onderzoek of het vernieuwen van deze woningen mogelijk is. Uitgaande van de sloop van 304 woningen, komen er ca. 550 nieuwbouwwoningen voor terug, waarvan minimaal 50% in het sociale huursegment om te voorkomen dat teveel sociale huurwoningen verdwijnen. De andere 50% worden middel dure en duurdere woningen; zowel huur als koop. Op deze manier wordt vrijwel elke doelgroep en prijsklasse bediend. Dit sluit aan bij de vier pijlers uit de Woonvisie 2015-2025. Woninggrootte Voor een goede mix aan woninggrootte gaan we uit van de volgende verdeling; • Maximaal 10% van de woningen is kleiner dan 50m2 GBO. • Maximaal 50% van de woningen is tussen de 50-70m2 GBO. • Minimaal 20% van de woningen is groter dan 70m2 GBO.

• De resterende 20% kan worden gebruikt voor geclusterde woonvormen voor bijzondere doelgroepen (oppervlak <50m²) of (ook) voor woningen groter dan 50 m2 GBO.

Alternatieve scenario’s In de scenario’s worden mogelijkheden onderzocht om het woningaantal te laten stijgen. Dit is aanvaardbaar als de verdeling sociaal-markt en de woningtypologie in balans blijft en het verkeer naar de bijbehorende extra parkeerplaatsen het openbaar gebied binnen het plangebied niet extra belasten. Binnen deze context is het ook mogelijk om binnen het plangebied 30 zorgwoningen toe te voegen.

7 | BGSV

2.2

Groen en water, duurzaamheid en klimaatadaptatie

Op dit thema is van toepassing het Overkoepelend Rijkskader: Landelijke maatlat voor klimaatadaptief en groen bouwen. Groen Te Werve is een uitermate groene wijk. Deze kwaliteit wordt gekoesterd en versterkt. Gekozen wordt voor toekomstgerichte oplossingen met een groen beeld dat hoogwaardig en divers is en een brug slaat tussen de historie van de wijk en de nieuwe ambities voor groen, water, natuur en klimaat. Het uitgangspunt voor woonstraten is bomen handhaven. Alleen extreme overlast of ernstige technische problemen zijn een motivatie voor verwijdering. De overlast van de bomen in Te Werve voldoet niet aan de normen van “zeer ernstige overlast”. Echter, door de opzet van het plan zal vanuit technische redenen een groot deel van de bestaande bomen worden vervangen door nieuwe boomstructuren. Op een aantal plekken zullen bomen ook worden ingepast; Kenmerkend voor het type wijk is dat de boomstructuur en de boomsoortkeus de stedenbouwkundige structuur versterken. Dat betekende in het verleden vaak één (kleinere, bloeiende) soort per woonstraat en doorgaande straten met grote bomen. We laten ons hierdoor bij de boomsoortkeus inspireren. Biodiversiteit versterken betekent bij bomen niet veel verschillende soorten bomen planten maar de juiste soorten die passen bij beeld en biotoop.

Dat zijn bloeiende, kleinere bomen als Één- of Tweestijlige Meidoorn, enkelbloemige Zoete Kers etc. Zaailingen zijn in de regel sterker dan cultivars door meer variatie in genetisch materiaal. Biodiverse grote soorten zijnbijvoorbeeld de inlandse Eik en Haagbeuk. De natte delen van de ecologische zone worden vormgegeven met soorten als Zwarte Els, Witte Els, Wilg en wellicht zelfs een enkele Zwarte Populier. De ambities op het gebied van klimaat, biodiversiteit en water betekent dat er een ander type groen zal worden aangelegd dan oorspronkelijk in de wijk is aangebracht. Er wordt alleen groen aangelegd waarvan het beheer en onderhoud is geregeld. Natuur De buurt kent twee natuur-biotopen: 1. Stadsbiotoop. Gebouwen en (semi-) openbare ruimte incl. particuliere tuinen. De doelsoorten voor de stadsbiotoop worden op korte termijn in een doelsoorten en toetsingsdocument bepaald. Vervolgens worden de doelsoortvoorzieningen verwerkt in gebouwen, (semi-)openbare ruimte en beheerafspraken. De voorzieningen in de gebouwen sluiten aan op de voorzieningen in de openbare ruimte. De soorten worden zodanig gekozen andere soorten hierin meeprofiteren. 2. Primaire ecologische verbinding Landgoederenzone door park de Driesprong (nat en droog).

De breedte en doelsoorten voor de primaire ecologische verbinding zijn bekend (Bruin Blauwtje, Libellen, Marters, Watersalamander, Dwergvleermuis, Voorn, Spitsmuis). Voor het goed functioneren van deze primaire ecologische verbinding wordt deze verbonden met de ecologische verbinding langs de watergang van de Churchilllaan. Deze strook dient zoals eerder afgesproken minimaal 15 meter te zijn, maar 20 meter is wenselijk. Doorsnijdingen worden gecompenseerd door extra m2 elders. De gebouwen in de zone krijgen voorzieningen die aansluiten op de doelsoorten van de ecologische verbinding. Doorsnijdingen met verharding worden -zo nodig- door voorzieningen als faunapassages Voor de doelsoorten van beide biotopen wordt ingezet op veiligheid, verscheidenheid, voedsel, voortplanting en verbinding.

8 | BGSV

Water Minimaal 50 mm regenwater moet kunnen worden opgevangen op privaat terrein. Bij piekbuien van 70 mm/uur geldt de verplichting dat er geen schade optreedt. Ook moeten vitale voorzieningen blijven functioneren bij 90 mm/uur De totale hoeveelheid afvalwater die op het gemengde riool wordt gestort mag niet toenemen. Afhankelijk van het aantal extra inwoners moet dit afvalwater gecompenseerd worden door hemelwater af te koppelen van het gemengde stelsel. Daarbij wordt ook extra afvalwater ten gevolge van niet-wonen functies meegenomen. Hitte (Klimaat) Tijdens hitte biedt de gebouwde omgeving een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Hiervoor zijn onderstaande ambities geformuleerd. 1. Tenminste 40% schaduw in het plangebied op de hoogste zonnestand (21 juni) voor verblijfsplekken en plekken waar langzaam verkeer zich verplaatst en minimaal 30% op buurtniveau. 2. Koele, schaduwrijke verblijfsplekken zijn op loopafstand (300 meter) aanwezig en openbaar toegankelijk. 3. 40% van alle horizontale en verticale oppervlakten wordt warmte werend of verkoelend ingericht. 4. De koeling van gebouwen leidt niet tot opwarming van de (verblijfs-)ruimte in de directe omgeving. 5. Vitale en kwetsbare functies, groen- en natuurvoorziening in de openbare ruimte moeten bestand zijn tegen hitte. 6.

Hitte wordt tegengegaan door het planten en handhaven van voldoende (grote) bomen die ook de kans krijgen volwassen te worden. 7. De oppervlakte verharding van openbare ruimte wordt geminimaliseerd, de oppervlakte groen gemaximaliseerd. 8. Voor privétuinen zal in de regelgeving het beginsel 1/3 verhard, 2/3 onverhard worden verwerkt. Bron: Leidraad klimaat adaptief bouwen (punt 1 tot en met 5)

Wind (Klimaat) Voorkomen overlast als gevolg van wind Als gevolg van de nieuw te realiseren middelhoge bebouwing aan de SWC-laan, zal met behulp van windonderzoek conform NEN 8.100 aangetoond moeten worden dat een goed windklimaat ontstaat. • Voor de openbare ruimte activiteitenklasse I (doorlopen) • Voor de entreegebieden activiteitenklasse II (slenteren) • Voor tuinen, speelplekken en terrassen activiteitenklasse III (langdurig zitten) In afwijking hierop kan een beoordeling ‘matig’ na bestuurlijke afweging worden toegestaan. Bezonning (Klimaat) Voor de bestaande woningen geldt dat deze in de nieuwe situatie moeten voldoen aan de lichte TNOnorm t.a.v. bezonning. Indien deze woningen in de bestaande situatie niet aan deze norm voldoen, mag de bezonningssituatie niet verder verslechteren. Gevels Klimplanten en gevels vol voorzieningen voor fauna. Tegen de gevels worden klimplanten geplant van soorten die aansluiten op de doelsoorten van de buurt. Gevels sluiten zoveel mogelijk aan op groen. Daarnaast worden waar nodig en mogelijk de gevels afgeschermd om de hitte te weren. Tegen de gevels aan ligt in principe geen verharding.

9 | BGSV

Daken Een groen-bruin dak is een dak met een zodanige inrichting dat de natuur zichzelf er kan vestigen. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld sedum daken. Elk dak met een helling van maximaal 10% is groen-bruin. We brengen voldoende materiaal aan om flora- en fauna zich zelf te laten vestigen en ontwikkelen. Zo’n dak heeft een dikte van minimaal 20 cm. Materiaal kan bestaan uit isolatiemateriaal, materiaal uit de omgeving staat bijvoorbeeld uit gemalen puin tot ongeveer 25 mm. Op het dak kunnen wortelkluiten en boomstammen (bijenhotels, schuilplek) worden aangebracht en buizen en grote keien als schuilplek. In aanvulling op de benodigde laag worden nog extra voorzieningen voor regenwaterberging en isolatie aangebracht. Eventuele zonnecollectoren worden zo mogelijk natuur inclusief ontworpen. Of het noodzakelijk is ook bomen op daken te planten is situationeel verschillend. In de regel wordt gestreefd naar duurzame locaties voor bomen, dus in de volle grond. Toch bomen aanbrengen is de uitzondering ingegeven door klimaat, beeldkwaliteit, biodiversiteit e.d. Een alternatief is een meerstammige heester die wind- en groeiplaatsbestendig zijn. (Semi-) openbare ruimte (Semi-) openbare ruimte is groen tenzij…. De inrichting wordt medebepaald door de in het doelsoorten rapport genoemde benodigde voorzieningen. Half verharding geldt niet als groen. Groenbruine daken wel.

Ondanks inbreiding zal de totale oppervlakte groen toenemen met minimaal 10%. Daarbij worden groene en bruine daken meegerekend. Er is ruimte voor spontane vestiging van natuur. Naast natuur is ook de gewenste beeldkwaliteit en onderhoud bepalend voor de beplantingskeus. Met name voor plekken waar water geïnfiltreerd wordt (wadi’s) is het belangrijk soorten te kiezen die zowel tegen natte als tegen droge omstandigheden bestand zijn. Het groen hoeft niet netjes te zijn, maar moet in een woonwijk wel een verzorgd karakter uitstralen. Bij de assortimentskeus kunnen we ons laten inspireren door eenvoudig te kijken wat het in de omgeving goed doet. Alternatieve scenario’s Wanneer wordt gekozen voor een scenario met een volledig verdiepte parkeergarage in de strook lang de Churchilllaan ontstaan meer kansen voor het verbinden van de ecologische zone langs de Churchilllaan met de zone van de primaire ecologische verbinding Landgoederen zone – park de Driesprong. In bijlage 2 zijn nadere uitwerkingen opgenomen voor specifieke locaties of omstandigheden.

10 | BGSV

2.3

Mobiliteit (STOMP)

De ambitie is om van het nieuwe Te Werve Oost een autoluwe wijk te maken. Belangrijk middel hiertoe is het afvangen van een groot deel van het autoverkeer door middel van een nieuwe aansluiting op de Sir Winston Churchilllaan. Het parkeren wordt grotendeels opgelost in parkeergarages. Op straat kan hierdoor prioriteit worden gegeven aan voetgangers en fietsers en ontstaat ruimte voor een kwalitatief hoogwaardige en groene openbare ruimte die uitnodigt tot ontmoeten, bewegen en spelen. Doorgaand autoverkeer door de wijk wordt ontmoedigd en de wijk wordt ingericht conform het STOMP principe waarbij voetgangers, fietsers en deelmobiliteit prioriteit krijgen op de privé-auto. Hiermee wordt voldaan aan de beleidskaders zoals opgenomen in het Mobiliteitsprogramma Rijswijk 2040 om gebiedsontwikkelingen als vliegwiel voor mobiliteitstransitie in te zetten. Nieuwe aansluiting voor fietsers, voetgangers en bestemmingsverkeer. In de Nota van Uitgangspunten zijn twee mogelijke locaties benoemd voor een nieuwe aansluiting op de Sir Winston Churchilllaan. Beide varianten zijn door adviesbureau Royal Haskoning DHV positief beoordeeld op aspecten als doorstroming en verkeersveiligheid. Na vaststelling van het ontwikkelkader wordt de ontwerpfase opgestart waarin de exacte locatie bepaald wordt op basis van o.a. ruimtelijke inpassing en kosten.

De nieuwe aansluiting moet voldoen aan de volgende uitgangspunten: • Op de wegen in de wijk mag het niet drukker worden met autoverkeer dan het nu is. Dit betekent dat extra toe te voegen woningen of ander programma direct ontsloten wordt via de nieuw te realiseren aansluiting op de Sir Winston Churchilllaan; • Deze aansluiting wordt vormgegeven als een T-aansluiting; • Voor het autoverkeer eindigt deze in de parkeergarage. Hierdoor wordt tegengegaan dat doorgaand autoverkeer de wegen in de wijk gaat belasten; • Naast een extra aansluiting voor autoverkeer, komt er ook een extra aansluiting voor fietsers en voetgangers; • De oversteekmogelijkheid voor fietsers en voetgangers over de Sir Winston Churchilllaan wordt verkeersveiliger gemaakt door de rijbanen voor het autoverkeer op deze weg uit te buigen waardoor tussen de rijbanen een rustpunt voor voetgangers en fietsers ontstaat. Maatregelen in de verkeersstructuur De verkeerskundige effecten van de, in de Nota van Uitgangspunten voorgestelde, maatregelen in de verkeersstructuur zijn door adviesbureau Royal Haskoning DHV onderzocht op aspecten als doorstroming en verkeersveiligheid.

Ten aanzien van de verkeersstructuur gelden de volgende uitgangspunten: • In alle straten geldt, net als in de huidige situatie, een maximum snelheid van 30 km/uur; • Straten toegankelijk voor autoverkeer voldoen aan de CROW richtlijnen voor 30 km/uur erftoegangswegen, zijn tweerichtingsverkeer, hebben een rijbaan van 4.80 meter en zijn toegankelijk voor nood- en hulpdiensten. Bij haaksparkeren is de minimale rijbaanbreedte 5.50 meter Waar nodig worden straten aangepast om hieraan te kunnen voldoen; De beperkte breedte van de wegen maakt het mogelijk dat voetgangers overal in de wijk de wegen veilig kunnen oversteken; • Doordat de wijk autoluw en verkeersveilig wordt vormgegeven en het parkeren grotendeels in parkeergarages wordt opgelost, kunnen fietsers op een verkeersveilige wijze worden gemengd met het overige verkeer; • Er komen snelheidsremmende maatregelen conform de richtlijnen voor erftoegangswegen en de straten worden uitgevoerd in klinkerverharding; • Langs alle wegen komen voetpaden met een minimale breedte van 2.0 meter. In de autovrije hoven kunnen voetgangersroutes vrijer zijn van vorm en anders gematerialiseerd. Daar zijn paden minimaal 1,5 meter breed; • In-/uitgangen van parkeergarages worden zo gesitueerd dat er een evenwichtige verdeling van het autoverkeer over de diverse erftoegangswegen ontstaat;

11 | BGSV

•

•

De Karel Doormanlaan krijgt ter hoogte van park De Driesprong een ‘knip’ voor autoverkeer. in overleg met de hulpdiensten wordt onderzocht of de route wel doorgankelijk moet blijven voor bijvoorbeeld, brandweer en ambulances; De tussenstraten Doctor Kruytstraat, Pater van Lithstraat en Professor Snouck Hurgronjestraat worden autovrije voetgangersgebieden;

Impressie toekomstige verkeersstructuur Parkeren Volgens de Nota van Uitgangspunten hanteren we de volgende parkeernormen:

Aanvullend gelden voor het parkeren van auto’s en fietsen gelden de volgende spelregels en randvoorwaarden: • Nieuwe bewoners parkeren niet in de openbare ruimte en komen dan ook niet in aanmerking voor een parkeervergunning - ook niet als het een tweede auto betreft, of een gehandicaptenparkeerplaats, of een elektrische auto; • Per woonblok wordt bepaald of alle bezoekers aan bewoners parkeren in de openbare ruimte, of op eigen terrein. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt naar reguliere bezoekersplaatsen en de zogenaamde ruimtereservering. Afhankelijk van de gekozen oplossing worden wel of geen bezoekersvergunningen verstrekt aan alle bewoners in het betreffende woonblok; • Bezoekersparkeerplaatsen die inpandig worden gerealiseerd zijn toegankelijk en bereikbaar via een kentekenherkenningssysteem bij de ingang - of door middel van een vergelijkbaar systeem; • Bij appartementencomplexen worden in de buurt van ingangen van woongebouwen specifieke parkeerplaatsen aangewezen voor voertuigen die worden ingezet voor verhuisbewegingen, pakketdiensten en de inzameling van afval, voor zover de doorstroming van het overige verkeer ernstig gehinderd worden als deze voertuigen stilstaan op de openbare weg; • De parkeerbehoefte per blok/fase hoeft niet perse binnen hetzelfde blok gerealiseerd te worden: als acceptabele loopafstanden worden aangehouden mag de parkeerbehoefte van een

blok/fase ook deels worden opgelost in een ander blok/fase. Parkeervoorzieningen dienen vanuit de openbare ruimte voor voetgangers toegankelijk te zijn; • Bewoners die wonen in een woning die zich wel in het projectgebied bevindt maar die niet wordt gesloopt, behouden hun parkeerrechten vergelijkbaar met huishoudens die buiten het projectgebied wonen;

12 | BGSV

•

•

•

•

•

• •

•

Op gebiedsniveau zal een parkeeronderzoek worden uitgevoerd naar de autobeschikbaarheid onder huidige bewoners in het projectgebied. Als hieruit naar voren komt dat een deel van de huidige parkeerplaatsen in het projectgebied op dagelijkse basis wordt gebruikt door bewoners uit aanliggende straten in de omgeving van het projectgebied, dan zal dat deel van de parkeerplaatsen in het ontwerp van het openbare gebied terugkeren. In tegenstelling tot bewoners- en bezoekersparkeren zijn parkeerplaatsen voor deelauto’s in de openbare ruimte toegestaan. Uit nader onderzoek en in overleg met aanbieders van deelmobiliteit, moet locatie en aantal benodigde parkeerplaatsen voor deelauto’s bepaald worden; De parkeereis mag met maximaal 20% verlaagd worden als deelauto’s worden toegepast. Uitgangspunt is 1 deelauto per 25 huishoudens. Voor 1 deelauto kunnen dan 5 parkeerplaatsen minder worden aangelegd. De deelauto’s worden in beginsel aangelegd op eigen terrein. Voor de toegankelijkheid en uitwisselbaarheid van de deelauto’s is het wenselijk om parkeerplaatsen aan te wijzen in de openbare ruimte Het invalidenparkeren vindt plaats op eigen terrein, bij voorkeur inpandig.

De ontwikkelaar heeft een inspanningsverplichting ten aanzien van verzoeken tot het aanwijzen van specifieke gehandicaptenparkeerplaatsen op kenteken in de nabijheid van liften, voor zover de parkeergarage zodanig groot is dat de maximale loopafstand voor bewoners tussen parkeerplaats en de voordeur groter is is dan 100 meter. Bewoners worden in alle gevallen uitgesloten voor een aanvraag voor een gehandicaptenparkeerplaats op straat, langs de openbare weg; Parkeren voor elektrische auto’s vindt ook plaats op eigen terrein, bij voorkeur inpandig. De ontwikkelaar heeft een inspanningsverplichting ten aanzien van het op verzoek aanwijzen van parkeerplaatsen met een oplaadmogelijkheid voor elektrische auto’s. Bij een eventueel tekort aan laadmogelijkheden op eigen terrein, wordt geen parkeervergunning verleend om te laden bij een oplaadpunt in betaald parkeergebied; Het ontwerp van de inpandige parkeervoorzieningen wordt getoetst aan de NEN2443:2013; Om fietsgebruik te stimuleren dienen goed toegankelijke (begane grond) individuele en/of gemeenschappelijke fietsvoorzieningen gerealiseerd te worden voor maximaal 100 woonheden per stalling.

Voor wat betreft omvang en uitvoeringsvereisten wordt verwezen naar de ‘concept beleidsregels fietsbergingen bij nieuwe woongebouwen’ - of recenter; In de openbare ruimte en specifiek bij maatschappelijke voorzieningen en voor bezoekers bij appartementengebouwen worden conform richtlijnen CROW openbare stallingsmogelijkheden voor fietsen geplaatst.

Indicatie parkeren toekomstige bewoners, bezoek en speciale doelgroepen

Alternatieve scenario’s Wanneer gekozen wordt voor een scenario met sloop van 23 eengezinswoningen en als gevolg daarvan het woningbouw programma toeneemt, moet al het parkeren voor deze extra woningen in garages worden opgelost. Daarnaast mag de toename niet leiden tot extra verkeersbewegingen in de wijk zelf. Voor de positie van de aansluiting op de Churchilllaan geldt voor beide varianten dat zij verkeerskundigacceptabel zijn in te passen. Vooralsnog zijn zowel een volledig- als halfverdiepte parkeergarage verkeerskundig acceptabel, mits hellingbanen goed ingepast worden in de omgeving en voldoen aan algemeen geldende richtlijnen voor maximale hellingpercentages, opstelruimte en zicht.

13 | BGSV

2.4

Voorzieningen

Ontmoeten We willen alledaagse ontmoetingsplekken voor de buurt maken waar iedereen zich welkom voelt. We maken hierbij onderscheid tussen ontmoetingsplekken binnen en in de buitenruimte. Belangrijk is dat verschillende buurtbewoners elkaar gedurende de dag zowel binnen als buiten kunnen ontmoeten. •

Binnen: In de buurt willen we voldoende op korte afstand bereikbare, kwalitatief goede en multifunctionele ruimtes voor verblijf, (spontane) ontmoeting, beweging en meedoen. Deze plekken moeten toegankelijk zijn voor iedereen, ook voor mensen die wat minder te besteden hebben of een (fysieke) beperking hebben. Ook moet iedereen zich er welkom voelen, In bijvoorbeeld een buurthuis of buurthuiskamer is dit te bevorderen doordat de medewerkers hierop attent zijn (positieve sfeer creëren), door een gezellige inrichting, (subtiele) aanwezigheid van een regenboogvlag of flyers en posters in verschillende talen.

•

Buiten: Willen we zorgen voor een aantal grotere ontmoetingsplekken die aanleiding zijn om te spelen, bewegen, recreëren en ontmoeten. Bij de ontwikkeling van nieuwe woongebieden en bij herstructurering van bestaande woongebieden streven we ernaar dat 3% van het woongebied ingericht is als openbare speelruimte. We streven daarbij zoveel mogelijk naar grote centrale buurtplekken in plaats van meerdere kleine over de wijk versnipperde speelplekjes. De speeltuin van de speeltuinvereniging rekenen we niet mee, omdat deze niet openbaar is. We houden rekening met het gebruik door inwoners met een beperking, met name door een rijdbare ondergrond, voldoende verlichting (dit draagt ook bij aan een veilig gevoel) en zonder (smalle) hekken. In Te Werve als geheel is momenteel 3,63% van het woongebied ingericht als openbare speelruimte.

We gaan ook zorgen voor plekken waar mensen elkaar kort/spontaan kunnen ontmoeten. Denk hierbij aan logische wandelroutes waar mensen automatisch langskomen bijvoorbeeld naar de parkeergarage. Maar ook de inrichting in en voor portieken. Als mensen elkaar op die plekken ontmoeten, willen we dat ze ook kunnen zitten en het een fijne groene plek is om even stil te staan en een praatje te maken. We zorgen voor voldoende zitgelegenheden langs de wandelroutes (om de 200 meter een zitgelegenheid) en voor voldoende en afwisselend groen het hele jaar door. Het is prettig als minimaal een deel van de zitgelegenheden een armleuning heeft, waardoor onder andere ouderen gemakkelijker op kunnen staan. Voorzieningen We willen dat er voldoende voorzieningen komen op het gebied van zorg, spelen en ontmoeten (zie ontmoetingsplekken - buiten) en welzijn (denk aan de aanwezigheid van een sociaal- en jongerenwerk en een loketfunctie) binnen het plangebied of in de omgeving daarvan. Zorg Voor de bewoners moeten eerstelijns zorgverleners aanwezig zijn zoals huisartsen, fysiotherapeuten, diëtisten en tandartsen. We bekijken dit Te Werve breed en in relatie tot aangrenzende wijken. De reeds in Te Werve aanwezige zorgprofessionals worden betrokken en gevraagd wat hun wensen zijn voor de toekomst.

De locaties voor eventuele zorg voorzieningen moeten worden afgestemd op de mogelijkheden voor bereikbaarheid en parkeren Spelen Hier is bij ‘Ontmoeten – Buiten’ al aangegeven wat de ambities zijn. Er is een speeltuin is in Te Werve Oost. Er is contact gelegd om te kijken hoe de speeltuin kan aansluiten bij de nieuwe inrichting van de wijk. Onderdeel van de ontwikkeling is het creëren van een goede en veilige fiets- en wandelroute vanuit de omgeving, ook overzijde Churchilllaan, naar deze speeltuin

14 | BGSV

Welzijn Welzijn Rijswijk gaat in de loop van 2023 gebruik maken van ruimtes in het schoolgebouw aan de Fokstraat. Gemeente, Welzijn Rijswijk, Rijswijk Wonen en Synchroon gaan samen onderzoeken hoe welzijn kan aansluiten bij de overige voorzieningen in de wijk. Fietsenstallingen Fietsenstallingen zijn voorzieningen voor de buurt. De eisen met betrekking tot locaties, aantallen en inpassing worden beschreven bij de onderdelen openbare ruimte en mobiliteit, elders in dit Ontwikkelkader. Grondstoffen- en afvalinzameling In overleg met de ontwikkelaar wordt bezien welke wijze van grondstoffen- en afvalinzameling het beste past bij de behoeften in het gebied. Daarbij is het gemeentelijk beleid richtinggevend: 1. Bij appartementen willen we voor alle afvalstromen inpandige collectieve containers toepassen. We zamelen dan niet apart pmd in, maar maken gebruik van een gemixte inpandige collectieve container voor rest en pmd. De hoeveelheden zijn afhankelijk van het type en oppervlakte van de woning en de hoeveelheid inwoners die verwacht worden. 2. Als dat logistiek inpasbaar is willen we voor de laagbouwwoningen bij voorkeur 3 minicontainers aan huis leveren (GFT-e, pmd en OPK) en realiseren we 1 ondergrondse container voor restafval. 3. De te plaatsen voorzieningen en routes worden te allen tijde voor akkoord met Avalex afgestemd.

Ook collectieve aanbiedplaatsen voor verrijdbare containers dienen in overleg met hen te worden bepaald.

2.5

Milieu

Op basis van uitgevoerde indicatieve onderzoeken is de verwachting dat aan de wettelijke eisen voor wat betreft bodem, geluid, lucht en externe veiligheid kan worden voldaan. Omdat het een stedelijk vernieuwingsproject betreft van minder dan 2.000 woningen kan volstaan worden met een vormvrije m.e.r. beoordeling. Voor de op te stellen aanmeldnotitie, ten behoeve van deze beoordeling, gebruiken we de definitieve onderzoeken die nodig zijn voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Er worden geen negatieve milieuaspecten verwacht. We geven de volgende kaders mee voor de uitwerking: Bodem: • Nieuwe speelvoorzieningen voor kinderen realiseren we bij voorkeur op schone grond. In ieder geval dient te worden te voldaan aan de gezondheidskundige risicowaarde voor een voldoende bodemkwaliteit voor lood. Deze bedraagt < 100 mg/kg.ds Geluid: • Eenzijdig georiënteerde woningen aan de Sir Winston Churchilllaan kunnen van een gesloten borstwering en een geluidsabsorberend plafond worden voorzien om de geluidsbelasting te verminderen • Bij de situering van de gebouw-gebonden installaties moet rekening gehouden worden met geluid • De bestaande kinderopvang True Colors geeft geluid. Het kan verstandig zijn hier een kopgevel zonder te openen ramen toe te passen.

Externe veiligheid: • De ventilatievoorzieningen moeten uitgeschakeld kunnen worden bij calamiteiten • Het is verstandig de Veiligheidsregio vroegtijdig bij de planvorming voor de aanleg van parkeergarages te betrekken, onder meer over de brandveiligheid.

15 | BGSV

Luchtkwaliteit: • Vanwege de vervuiling die houtstook veroorzaakt willen we in de nieuwe woningen geen voorzieningen voor open haarden • We willen dat ook bij bouw- en sloopactiviteiten zoveel mogelijk emissiearme voer- en werktuigen worden gebruikt Energie • Nieuwbouwwoningen zijn altijd aardgasvrij • Nieuwbouwwoningen moeten voldoen aan BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) • Voor het gebied wordt een warmteplan gemaakt om optimale warmte- en koudeopslag te kunnen realiseren. • De nieuwe woningen kunnen niet worden aangesloten op Warmtelinq omdat deze nog niet beschikbaar is op het moment dat de woningen worden opgeleverd Circulair bouwen: De ambitie is om meer circulair te bouwen. Gebouwen krijgen een materialenpaspoort. In het ontwerpproces gelden de volgende richtlijnen: • Gebruik zo min mogelijk materialen • Kies voor biologisch afbreekbare en hernieuwbare materialen • Ontwerp gebouwen op maximale levensduur en flexibiliteit van die delen die naar verwachting lange tijd in gebruik zullen blijven. • Maak gebouwen waar het kan goed demontabel Nutsvoorzieningen: • In het plan willen we ruimte bieden voor het plaatsen van (toekomstige) nutsvoorzieningen zoals buurtbatterij, trafo voorziening en POP station voor glasvezel.

• We willen deze voorzieningen ruimtelijk goed inpassen; in gebouwen of in de openbare ruimte omkleed door groen, in erfscheidingen en minimaal uit het zicht, maar wel bereikbaar.

16 | BGSV

2.6

Ruimtelijke en functionele hoofdopzet

Hieronder worden beknopt de belangrijkste uitgangspunten voor de ruimtelijk functionele opzet van de wijk beschreven. Het gaat om de verkavelingsopzet, de (maatvoering van) de openbare ruimte, de beeldkwaliteit van de bebouwing en van het groen. Samen met een programma van eisen voor de openbare ruimte vormt dit een aanzet voor de uitwerking in inrichtingsplannen. In bijlage 4 worden de achtergronden toegelicht en benoemd hoe dit bij voorkeur uitgewerkt kan worden. In bijlage 5 komt de beeldkwaliteit van de bebouwing en de overgang openbaar-privé aan de orde.

Raamwerk De bouwvelden • De bebouwing is gesitueerd binnen de kenmerkende opzet van Te Werve in een orthogonale structuur met herkenbare woonvelden en stempel. Kopgevels, langsgevels en rooilijnen dragen bij aan het leesbaar maken van het raamwerk. De bebouwing vindt plaats binnen de aangegeven uiterste bebouwingslijnen. (zie tekening) • De hoogte van de bebouwing sluit aan op de omgeving. Voor de vier bouwvelden tussen Idenburglaan en Karel Doormanlaan betekent dat maximaal 4 bouwlagen op een (halfverdiepte) garage. Aan de Churchilllaan zijn hoogte accenten passend. Twee hoge accenten (maximaal 12 lagen) zijn op afstand gesitueerd van bestaande omliggende bebouwing. Aan de randen van het bouwveld zijn de accenten maximaal 7 lagen hoog. De maximale bouwhoogte is op bijgaande kaart aangegeven. (zie tekening) • Binnen de bouwvelden wordt het parkeren en fietsparkeren op een hoogwaardige manier opgelost; uit het zicht van de openbare ruimte, goed bereikbaar, in de nabijheid van woningen en met prettige entrees, ook naar het openbaar gebied.

17 | BGSV

Hoogte Het raamwerk van de openbare ruimte • Het ruimtelijk beeld van de openbare ruimte sluit aan bij het gebruik en de positie van de straat binnen het geheel. Karel Doormanlaan als hoofdstructuur met een relatief dynamisch karakter en een doorgaande groenstructuur, bestaande uit laan bomen en nieuwe herkenbare lineaire elementen. De drie autovrije straten hebben een verblijfskarakter en losse groenstructuur met verblijfsplekken. De straten rondom zijn functionele woonstraten waarvan de groenstructuur wordt behouden en waar mogelijk versterkt. De groene zone aan de zijde van de Churchilllaan heeft een natuurlijk en informeel karakter als onderdeel van een mogelijk ommetje (zie tekening). • Ten behoeve van een goede verkeersstructuur, parkeerplekken voor bezoekers en een robuuste toekomstgerichte groenstructuur zullen alle straten opnieuw ingericht moeten worden waarbij de maatvoering wordt aangepast aan de huidige richtlijnen. (in de bijlage zijn voor alle straten profielen opgenomen van hoe deze inrichting eruit zou kunnen zien) • Vanuit het openbaar gebied is er contact (zicht en/of routes) naar de opgetilde binnentuinen/ tussentuinen, ondanks het hoogteverschil. De overgang, groen met een trap en een eventueel hek die collectief van openbaar scheidt is zorgvuldig vormgegeven en lokt contact en ontmoeting uit.

Groenstructuur

18 | BGSV

Overgangen openbaar privé • Zoals overal in Te Werve kent de bebouwing een groene omzooming. Afhankelijk van de situatie en positie is dit minimaal een geveltuin van 0,30 cm, een overgangszone van 1,5 meter, een voortuin of een openbare groenstrook. • De overgangszone lokt ontmoeting uit. Daar waar de overgangszone de enige buitenruimte is wordt deze robuust vormgegeven. • Aan het openbaar gebied zijn overal voorkanten/voordeuren en verblijfsruimten gesitueerd. Er zijn geen dichte plinten. Een uitzondering kan gemaakt worden voor enkele plekken in het zuidelijk blok (Churchilllaan) als deze maximaal een halve laag hoog zijn en ingepakt met groen. • Op de daktuinen wordt de overgang openbaar-privé mee ontworpen. Beeldkwaliteit van de bebouwing • Binnen de bouwvelden zijn verschillende gebouwen te onderscheiden die een eenvoudige hoofdvorm hebben en orthogonaal ten opzichte van elkaar zijn geplaatst. Een uitzondering kunnen twee blokken aan de Professor Snouck Hurgronjestraat en Pater van Lithstraat zijn. • In de strook langs de Churchilllaan is er sprake van een doorgaande stedelijke laag van 4 bouwlagen met doorsnijdingen en accenten. Voorkomen moet worden dat het beeld ontstaat van één langgerekte wand. • Er is een duidelijk onderscheid tussen langs en kopgevels, waarbij kopgevels meer gesloten zijn, maar ook openingen hebben.

• Kleur en materiaal gebruik sluit aan bij de (oorspronkelijke, jaren ‘50) bebouwing van Te Werve. • In de architectuur zijn thema’s herkenbaar van de jaren ’50 bebouwing; verticale geleding, reliëf, verbijzonderingen en details. • Binnen de buurt zijn er maximaal twee verschillende identiteiten te onderscheiden: ten noorden en ten zuiden van de Karel Doormanlaan Alternatieve scenario’s Wanneer wordt gekozen voor een scenario met sloop van de 23 eengezinswoningen moet nieuwbouw op deze plek passen binnen het bebouwingsschema van maximaal 4 hoog en eenvoudige volumes. Het verdiepen van de parkeerbak aan de zuidzijde vermindert kwetsbare, dichte plinten verbetert de relatie tussen verschillende onderdelen van het raamwerk en verhoogt de ruimtelijke kwaliteit.

19 | BGSV

3. PROCES 3.1 Besluiten historie Rijswijk Wonen werkt al lang aan de herontwikkeling van de wijk Te Werve Oost en heeft in 2021 projectontwikkelaar Synchroon geselecteerd voor de realisatie van de plannen in nauwe samenwerking met de gemeente. Voor de gemeente begint de formele betrokkenheid in 2020 met het vaststellen van een bestuurlijke opdracht. 24 augustus 2020 Bestuurlijke opdracht integrale aanpak Te Werve 22 september 2022 RIB concept Nota van Uitgangspunten Te Werve Oost vrijgegeven voor inspraak 27 september 2022 Afschalen bestuurlijke opdracht naar gebiedsontwikkeling Te Werve Oost 21 februari 2023 Nota van Uitgangspunten vastgesteld door het College 21 februari 2023 RIB inzake vaststelling van de Nota van Uitgangspunten 21 maart 2023 RIB inzake aanwijzen actiegebied Te Werve Oost 6 september 2023 Ondertekening Samenwerkingsovereenkomst met Rijswijk Wonen 17 oktober 2023 Behandeling Ontwikkelkader door de raad

3.2

Participatie en communicatie

Vanaf september 2022 heeft er participatie plaatsgevonden voor de nota van uitgangspunten. Na de vaststelling daarvan op 21 februari 2023 is input opgehaald voor het ontwikkelkader. De belangrijkste momenten vind u in onderstaand overzicht: • • • • • • • • • • • • • • •

Januari 2021 - Selectie ontwikkelpartner Synchroon in afstemming met gemeente Rijswijk Juni 2021 – Bestuurlijke opdracht herstructurering Te Werve Oost November / december 2021 - Bewonersenquête en deurgesprekken April 2022 - Sloopboodschap bewoners Mei 2022 - Bewonersbijeenkomsten Juni 2022 - Oprichten projectcommissie Juni 2022 – Samenwerkingsovereenkomst Rijswijk Wonen/Synchroon gesloten September 2021 / september 2022 - Opstellen concept Nota van Uitgangspunten Oktober 2022 - Bewoners informeren over sloopfasering Oktober / december 2022 - Participatie NvU online en offline (inloop- en informatiebijeenkomst) Februari 2023 – Vaststellen NvU + Nota van Inspraak gepubliceerd Mei 2023 – Klankbordgroep bewoners Mei 2023 – Wijkwandeling bewoners Juni 2023 – inloopbijeenkomst in park De Driesprong Oktober 2023 – Vaststellen Ontwikkelkader

Fase Nota van Uitgangspunten (NvU) Het participatieproces voor de NvU vond plaats onder begeleiding van het bureau De Wijde Blik, specialist in communicatie en participatie bij ruimtelijke projecten. Drie fasen in dit proces voerden de boventoon; informeren, participeren en rapporteren. Het informeren gebeurde hierbij laagdrempelig met onder meer een publieksversie van NvU in de vorm van een flyer en een video. Participatie in deze fase omvatte een enquête via de website, een mailing naar zakelijke stakeholders en zowel een inloop- als een inspraakbijeenkomst. Het eindverslag van dit proces is als bijlage 2 bijgevoegd.

21 | BGSV

Fase Ontwikkelkader In aanloop naar dit Ontwikkelkader konden belangstellenden op verschillende manieren kennis nemen van en meedenken over deze nieuwe fase: • Een klankbordgroep op 24 mei; o Met 10 deelnemers gingen we dieper in gesprek over het plan voor de wijk. Zo hebben we het o.a. gehad over de komst van voorzieningen in de nieuwbouw en hoe de deelnemers het verschillende groen in de openbare ruimte zouden willen gebruiken in de toekomst. • Een Wijkwandeling op 30 mei; o 12 deelnemers gingen onder leiding van de architect en projectontwikkelaars van Rijswijk Wonen en Synchroon rondwandelen door TWO om de belangrijke beeldbepalende elementen aan te wijzen en in gesprek te gaan over wat men mooi vindt aan hun wijk, en hoe deze elementen behouden kunnen blijven of terugkomen. • Inloopbijeenkomst op 28 juni: o Deze bijeenkomst in Park de Driesprong was een afsluitende participatiebijeenkomst. De bijeenkomst werd bezocht door ongeveer 50 geïnteresseerden. Aan de hand panelen gaven medewerkers van Rijswijk Wonen, gemeente Rijswijk en Synchroon uitleg. Op de getoonde panelen was een uitwerking te zien van de input die in de voorgaande twee bijeenkomsten is opgehaald. Dit werd nu bij de aanwezigen getoetst.

Kort samengevat zijn de resultaten van deze drie participatiemomenten, per ontwikkelkaderhoofdstuk: Wonen • Komen er woningen speciaal voor ouderen? En worden de andere woningen allemaal goed toegankelijk? Hier komt later meer duidelijkheid over. • Hoe groot worden de woningen? Hier komt later meer duidelijkheid over. • Architectuur: van belang om aan te sluiten bij gebouwen er omheen en leuk om wat afwisseling te zien zoals nu (setbacks, dieptewerking in de gevel, boogjes en verbijzondering In metselwerk) Groen en water, duurzaamheid en klimaatadaptatie • Bouw hittebestendig! • Bouw ook voor dieren zoals met netskastjes voor vogels en vlinderstruiken. • Zorg voor openbare groene binnentuinen • Groene gevels en groen zoals voor de Hofdames is mooi. • Denk goed na over welke bomen waar: moeten er wel komen maar niet overal zo hoog (i.v.m. donkere woningen en overlast van viezigheid van het huidige type bomen). Mobiliteit (STOMP) • Parkeren: dat de nieuwbouw geen parkeervergunning op straat krijgt, stelt omwonenden gerust. Wel is van belang dat er voldoende parkeerplekken in de parkeergarages staan en goed bereikbaar is voor bezoekers. En worden die parkeerplekken niet te duur? • Autovrij en autoluw is fijn, want er wordt veels te hard gereden. Wel is van belang dat dichtbij de woning moet kunnen stoppen voor boodschappen of mindervaliden.

• Fietsen belangrijk maken en goede route door de Karel Doormanlaan. Voorzieningen • Maak ruimte/aanleiding voor sport, evenals moestuinieren • Voldoende speelplekken zijn belangrijk, maar niet té veel: laat ook ruimte voor rustige plekken. • De buurthuiskamer en kleine ondernemers in de plint kunnen participanten zich goed in vinden Milieu • De modellen van windhinder en schaduw waren na uitleg geruststellend voor participanten, op de bewoners van 23 EGW die blijven staan na.

22 | BGSV

Ruimtelijke en functionele opzet • Fijn dat het bouwhoogte in deelgebied A in de nieuwbouw zelfs lager lijkt te zijn dan nu. Nu is de bebouwing 4,5 laag met kap, straks 3,5 tot 4,5 laag zonder kap. • Men vindt de hoogte van de gebouwen aan de Churchilllaan nog steeds hoog, maar men te spreken over de verminderde totale hoogte en maar 2 torens hoger dan 10 lagen. • Let op inkijk vanuit hogere gebouwen op balkons en tuinen (privacy): suggestie werd gedaan voor (deels) inpandige balkons. • Woningen in de plint. Vervolgproces • Participanten zijn erg benieuwd hoe de architectuur en woningplattegronden er straks uit komt te zien. • Bewoners vroegen zich of je kan inspreken op het ontwikkelkader wanneer het bij de gemeenteraad ligt (nee) en bij het bestemmingsplan (ja). Ze horen graag wanneer dit participatie- en inspraakproces plaats vindt. • Over de bouw: bewoners vroeg zich af of er een ruimte komt waar je even kan uitrusten temidden van al het bouwgeweld. En op welke manier er gebouwd gaat worden (i.v.m. trillingen en overlast). Deze suggesties en aandachtspunten worden meegenomen in het vervolgontwerp. De bewoners van de 23 gezinswoningen die behouden zouden blijven zijn door Rijswijk Wonen geïnformeerd over nieuwe onderzoek ten aanzien van hun woningen. Digitaal Informatie over het project is te vinden op de gemeentelijke website https://www.rijswijk.nl/te-werveoost.

Op de informatiepagina staat de basisinformatie en er wordt doorverwezen naar andere bronnen. Op de projectwebsite www.wonenintewerve.nl kunnen geïnteresseerden informatie halen en hun mening geven over de planvorming in de verschillende fasen van het proces. In 2022 gebruikten we dit instrument volop ten behoeve van de Nota van Uitgangspunten. Het digitale platform https://samen.rijswijk.nl/nl-NL/ is in 2022 ingesteld op initiatief van de gemeente Rijswijk en wordt gebruikt voor bijvoorbeeld ideeën ophalen, stemmen, discussiëren, enquêtes en ondersteuning voor adviesraden en bewonerscomités. Hier wordt ook de mogelijkheid geboden om actief mee te denken en informatie op te halen over Te Werve Oost.

3.3

Omgevingsmanagement

De sloop en nieuwbouw wordt in fasen uitgevoerd. Dat geldt ook voor de aanleg van de infrastructuur en de herinrichting van de openbare ruimte. Bewoners hebben zorgen over de verwachte overlast. Daarom zal straks een omgevingsmanager alles in goede banen leiden. Vooruitlopend op de uitvoering loopt een gemeentelijke omgevingsmanager low profile al mee in de projectorganisatie. Voor alle fasen worden zogenaamde BLVC-plannen opgesteld. BLVC staat voor Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie. Voor de verschillende gebiedsontwikkelingen wordt een format ontwikkeld dat ook voor Te Werve Oost zal gelden.

23 | BGSV

3.4

Vervolgstappen

Rijswijk Wonen wil in het derde kwartaal van 2024 met de sloop van de eerste woningen beginnen. Om dat mogelijk te maken is het gebied tot actiegebied verklaard en heeft Rijswijk Wonen het huurcontract van de bewoners van de eerste fase opgezegd. Een deel daarvan heeft inmiddels al een nieuwe (tijdelijke) woning gevonden, de leeggekomen woningen worden tijdelijk verhuurd. Het Ontwikkelkader is als vervolgstap belangrijk omdat dit het besluitvormingsmoment is voor de raad. Dat was de Nota van Uitgangspunten niet. In het ontwikkelkader wordt aangegeven welke keuzes de gemeente maakt, mede naar aanleiding van de inspraakreacties bij de Nota van Uitgangspunten. Op basis van het voorliggende plan en het vastgestelde Ontwikkelkader kan Rijswijk Wonen het concept ontwerpbestemmingsplan afmaken. Om start sloop in 2024 mogelijk te maken zijn alle inspanningen erop gericht om nog in december 2023 het ontwerpbestemmingsplan ter visie te leggen. RijswijkWonen en gemeente hebben op 6 september 2023 een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) getekend. Deze kan worden beschouwd als een intentieovereenkomst (IOK) zoals die normaliter met ontwikkelaars wordt gesloten. Alle afspraken moeten verder worden uitgewerkt in een anterieure overeenkomst (AOK), waarin ook de financiële verplichtingen van partijen jegens elkaar worden uitgewerkt en vastgelegd.

Het is belangrijk om in het vervolgtraject voldoende flexibiliteit te hebben. Eerder zijn enkele scenario’s benoemd waaruit Rijswijk Wonen nog geen keuze heeft gemaakt. Het ontwerpbestemmingsplan moet enerzijds deze scenario’s mogelijk maken en anderzijds in alle scenario’s de kwaliteit borgen.

4. UITVOERING 4.1

Geld

Te Werve Oost wordt gerealiseerd op basis van zelfrealisatie door Rijswijk Wonen, daarbij ondersteund door Synchroon als ontwikkelpartner. De gemeentelijke plankosten worden door middel van kostenverhaal in rekening gebracht. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van de ministeriële regeling plankosten. Daarmee is in andere projecten ervaring opgedaan. De plankosten zijn onder andere afhankelijk van het programma, inrichting en fasering. Er is op dit moment onvoldoende informatie om op basis van de plankostenscan zekerheid te geven over de hoogte van de te verhalen plankosten. Wel wordt op korte termijn hiervoor een richtinggevende berekening gemaakt. De lopende plankosten worden gedekt uit een beschikbaar budget van € 95.000,- voor 2023 en uit de bijdrage van € 300.000,- die Rijswijk Wonen na het tekenen van de Samenwerkingsovereenkomst als voorschot aan de gemeente betaalt. Bij het tekenen van de anterieure overeenkomst worden aansluitend de totale gemeentelijke plankosten gefactureerd na aftrek van het voorschot. Daarmee zijn alle plankosten vooraf gedekt. Indien de gemeente als eigenaar van de openbare ruimte hierin moet investeren om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken, worden de kosten hiervan verhaald op de initiatiefnemers volgens de wettelijke principes van het kostenverhaal. De berekeningen worden gemaakt volgend de systematiek van het exploitatieplan.

De verschuldigde bedragen en moment van betalen worden opgenomen in de anterieure overeenkomst. Uitgangspunt is dat de gemeente zelf alleen investeringen doet als er dekking is, bijvoorbeeld binnen reguliere budgetten voor de herinrichting van de openbare ruimte. Er is een krediet van € 147.000,beschikbaar voor de herinrichting van de Karel Doormanlaan. Voor overige investeringen is op dit moment geen krediet gereserveerd. Ontwerp en uitvoering zullen voldoen aan het gemeentelijke Programma van eisen openbare ruimte.

4.2

Organisatie

BIn deze gebiedsontwikkeling trekken Rijswijk Wonen en gemeente samen op. De afspraken zijn vastgelegd in een Samenwerkingsovereenkomst. Hierin is over elkaars rollen op hoofdlijnen het volgende bepaald: • Rijswijk Wonen is eigenaar van het vastgoed en zal dit voor eigen rekening en risico vernieuwen. Zij voert deze taken uit samen met haar partner Synchroon. • De gemeente is eigenaar van de openbare ruimte en verantwoordelijk voor het opstellen en verlenen van planologische producten en besluiten en het inrichten van de openbare ruimte • Synchroon heeft als opdrachtnemer van Rijswijk Wonen een aantal taken en rollen, waaronder het maken van een plan, het realiseren van de huurwoningen van Rijswijk Wonen, het voor eigen rekening en risico ontwikkelen van de vrije sector woningen en het gedurende 5 jaar exploiteren van een buurthuis. Gemeente en Rijswijk Wonen richten een gezamenlijke projectorganisatie in, bestaande uit een Stuurgroep en een Projectleidersoverleg.

25 | BGSV

De Stuurgroep stelt voorstellen van het Projectleidersoverleg vast en bereidt besluitvorming voor door het college en de raad en de raad van commissarissen van Rijswijk Wonen. In de Stuurgroep hebben zitting: • namens de Gemeente; de wethouder RO (voorzitter) en de wethouder Wonen, de ambtelijk opdrachtgever, en de projectleider; • namens Rijswijk Wonen; directeur-bestuurder en Manager Vastgoed van Rijswijk Wonen en de projectontwikkelaar (op verzoek van Rijswijk Wonen kunnen directeur en projectontwikkelaar Synchroon aansluiten). In het projectleidersoverleg vindt de afstemming en voorbereiding van de stuurgroep-overleggen plaats. Aan het Projectleidersoverleg nemen de projectleiders deel van de gemeente, Rijswijk Wonen en Synchroon (als gedelegeerd opdrachtgever). Het projectleidersoverleg draagt zorg voor een goede coördinatie en afstemming van de werkzaamheden, die onder verantwoordelijkheid van enerzijds de Gemeente en anderzijds van Rijswijk Wonen plaatsvinden. Het projectleidersoverleg komt tweewekelijks bij elkaar.

4.3

Planning

De planning is in overleg met de betrokken partijen opgesteld en bij de Samenwerkingsovereenkomst gevoegd. Centraal staat het moment waarop de sloop start in 2024. Op dat moment moeten alle woningen in fase 1 leeg zijn. De huurcontracten zijn opgezegd en een groot deel van de woningen zijn inmiddels tijdelijk verhuurd in afwachting van de sloop. De uitvoering van het project geschiedt in 6 fasen:

26 | BGSV

Om het project te realiseren moeten grofweg de volgende stappen worden doorlopen: • Verkenning en communicatie • Participatie en Nota van Uitgangspunten • Opstellen Ontwikkelkader en besluitvorming • RO-procedure leidend tot een onherroepelijk bestemmingsplan • Opstellen ontwerp verschillende bouwdelen met per fase eigen vergunningentraject • Uitvoering 6 bouwfasen • Herinrichten openbare ruimte per fase Alle inspanningen zijn erop gericht om nog in december het ontwerpbestemmingsplan ter visie te leggen. Hiervoor is onderstaande planning opgesteld:

Ervan uitgaande dat geen beroep wordt aangetekend is het bestemmingsplan medio 2024 onherroepelijk.

27 | BGSV

4.4

Openbare ruimte

Door de gewijzigde opzet van de openbare ruimte zal een grondruil plaats moeten vinden. De gemeente draagt openbare ruimte over aan Rijswijk Wonen ten behoeve van bebouwing. Rijswijk Wonen draagt grond over aan de gemeente t.b.v. de openbare ruimte. Bij het ruilen van grond wordt rekening gehouden met de bestemming en de bijbehorende grondwaarde. Per saldo wordt er gestuurd op een minimaal kostenneutraal resultaat. Indien uit de exploitatieberekeningen blijkt dat er een surplus overblijft door realisatie van koop-, sociaal, middeldure en vrije sectorwoningen kan dit door de gemeente worden gebruikt voor investeringen in de openbare ruimte. Stadsbeheer wordt zo vroeg mogelijk betrokken bij de inrichting van de openbare ruimte. Vooraf goede afspraken maken voorkomt problemen achteraf. Belangrijk is de vraag of de openbare ruimte kwalitatief en financieel duurzaam in stand gehouden kunnen worden. Daarvoor zijn het team Stadsbeheer en het team Onderhoud Openbare ruimte (ORD) verantwoordelijk. Stadsbeheer doet daartoe periodieke inspecties en verricht daarop gebaseerd onderhoud en vervanging op middellange en lange termijn, terwijl ORD het dagelijks onderhoud verricht.

4.5

Risico’s

Op basis van de GOTIK elementen (Geld, Organisatie, Tijd, Informatie, Kwaliteit) zien wij de volgende risico’s binnen deze gebiedsontwikkeling: Geld • De haalbaarheid van bouwprojecten staat onder druk door onder meer de stijgende bouwkosten en dalende leencapaciteit bij kopers (inflatie, hypotheekrente). Dit zijn algemene risico’s die op projectniveau niet beheersbaar zijn. • De investeringen die de gemeente moet doen in openbare ruimte en infrastructuur om deze gebiedsontwikkeling mogelijk te maken worden door middel van wettelijk kostenverhaal in rekening gebracht bij Rijswijk Wonen. Er is een grijs gebied tussen wat noodzakelijk is om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken en wat wenselijk is om gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. In de te sluiten anterieure overeenkomst moet worden vastgelegd wat de kosten zijn en wie welk deel betaalt. De gemeente kan hier alleen toezeggingen doen als er dekking is binnen reguliere budgetten, bijvoorbeeld voor herinrichtingen van het openbaar gebied. Organisatie • Er is onvoldoende ambtelijke capaciteit voor dit project. Door de hoge werkdruk is er kans op vertraging en fouten. Dit geldt overigens ook voor de andere betrokken partijen. • Noodgedwongen wordt veel gebruik gemaakt van flexibele inhuur. Dat komt de continuïteit binnen het project en de samenwerking niet ten goede.

Tijd • Vertraging door diverse oorzaken is niet eens een risico meer, maar komt regelmatig voor met grote zekerheid. Gelet op de opgezegde huurcontracten en het tijdstip waarop alles ontruimd is voor de sloop is vertraging van de start sloop zeer ongewenst. • Alle inspanningen zijn erop gericht om het planproces tijdig te doorlopen zodat het ontwerpbestemmingsplan in december ter visie kan. De onderliggende onderzoeken zijn echter nog niet allemaal getoetst en bij onvoldoende kwaliteit of ontbrekende onderdelen kan vertraging optreden. Het plan moet dan onder de omgevingswet worden aangevraagd en daarvoor moeten deels weer andere onderzoeken worden gedaan.

Informatie • In het verleden is veel aandacht besteed aan informatievoorziening voor bewoners en andere belanghebbenden en aan participatie. Het onderzoek naar het vernieuwen van de 23 grondgebonden woningen en/of het verdiept aanleggen van de parkeergarage langs de Sir Winston Churchilllaan kan leiden tot planwijzigingen met gevolgen in tijd en geld. Kwaliteit • De ambitie is een groene, verkeersluwe, duurzame en gedifferentieerde wijk. Tegelijkertijd stijgt het aantal woningen van 353 naar 550 tot 590 en moet een groot deel van de bomen worden gekapt om het nieuwe programma te kunnen realiseren. Het vraagt een zorgvuldig en creatief ontwerpproces om binnen deze randvoorwaarden de gewenste kwaliteit te realiseren. Met het risico dat dit niet op alle onderdelen voor de volle 100% lukt. • Naast woningnieuwbouw wordt er beperkt nieuwe voorzieningen aangelegd, zoals een buurthuis. Deze voorzieningen moeten worden gevuld met de functies waarvoor ze bedoeld zijn. • Er ligt een parkeeropgave in het gebied. Dit kan worden gecombineerd met een mobiliteitsoplossing (multimodaliteit, deelgebruik c.q. het stomp-principe). Wanneer het programma wordt vergroot neemt de parkeervraag toe. De ambitie is om (privé-) parkeerplaatsen gedeeltelijk verdiept en/of ondergronds te realiseren.