21-071 B. Sterpassage_vastgesteld.pdf

5.16.2 Betekenis voor het plan Het bestemmingsplan maakt het realiseren van woningen, commerciële ruimten en parkeergelegenheid mogelijk en valt daarmee onder categorie D11.2, de aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject. De ontwikkelingen blijven onder de getalsmatige drempel waarde. Hiermee is dit bestemmingsplan vormvrij m.e.r. –beoordelingsplichtig. "Sterpassage" (vastgesteld)

79

De voorgenomen ontwikkeling is onderdeel van de in het Masterplan beschreven gebiedsontwikkeling In de Bogaard (zie paragraaf 3.2). Voor de gebiedsontwikkeling 'In de Bogaard' is een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. De resultaten van deze beoordeling zijn vastgelegd in de m.e.r.-beoordeling van 15 juli 2019 die als bijlage 14 onderdeel is van deze toelichting. De conclusie van deze m.e.r.-beoordeling luidt dat de gebiedsontwikkeling In de Bogaard niet leidt tot nadelige milieugevolgen en dat daarom geen m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen. In het kader van de onderhavige bestemmingsplanprocedure is beoordeeld of de ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, passen binnen de in het Masterplan beschreven gebiedsontwikkeling In de Bogaard. Die vraag is bevestigend beantwoord. Ook zijn de omstandigheden niet zodanig gewijzigd dat er aanleiding bestaat om een nieuwe m.e.r.-beoordeling voor de gebiedsontwikkeling In de Bogaard uit te voeren. Op onderdelen is er bij de verdere uitwerking van de plannen (in het kader van de te doorlopen ruimtelijke procedures) vervolgonderzoek noodzakelijk. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om gedetailleerd akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting ter plaatse van toekomstige woningen, externe veiligheidsonderzoek vanwege de route vervoer gevaarlijke stoffen en het nader ecologisch onderzoek naar beschermde diersoorten.

Deze onderzoeken zijn voor het bestemmingsplan uitgevoerd en er is mede op basis hiervan een nieuwe vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd specifiek voor het bestemmingsplan (Aveco, d.d. 30 juni 2021). De rapportage is opgenomen als Bijlage 14 Aanmeldingsnotitie vormvrije m.e.r. beoordeling bij de toelichting. Op basis van de huidige kennis en uitgangspunten ten tijde van het uitvoeren van deze m.e.r.beoordeling, kan voor alle aspecten worden uitgesloten dat onderhavig plan belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu oplevert. 5.16.3 Conclusie De m.e.r.-beoordeling die ten behoeve het Masterplan In de Bogaard is opgesteld en de aanvullende m.e.r.-beoordeling die in het kader van het bestemmingsplan is uitgevoerd, vormen samen de aanmeldingsnotitie voor het onderhavige bestemmingsplan. Burgemeester en wethouders hebben op basis van deze aanmeldingsnotitie besloten dat voor het bestemmingplan geen m.e.r.-procedure doorlopen hoeft te worden. Deze conclusie is vastgelegd in het besluit over de aanmeldingsnotitie van juni 2021 dat als Bijlage 14 Aanmeldingsnotitie vormvrije m.e.r. beoordeling bij de toelichting is gevoegd. Het plan leidt niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen. Er is geen aanleiding voor het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure.

"Sterpassage" (vastgesteld)

80

Hoofdstuk 6

T oelichting op de regels

In dit hoofdstuk wordt in het kort ingegaan op de opbouw en inhoud van de regels van het bestemmingsplan Sterpassage. In de voorgaande hoofdstukken is het beleid beschreven, is de ruimtelijke en functionele opzet toegelicht en is het plan getoetst aan de milieuregelgeving. De regels zijn een juridische vertaling van de randvoorwaarden en gemaakte keuzes voor dit plangebied.

6.1

Algemeen

Opzet Dit bestemmingsplan bestaat uit een geografische plaatsbepaling (verbeelding), regels en een toelichting. De geografische plaatsbepaling en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Het bestemmingsplan is opgesteld conform het (wettelijke) model Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) versie 2012. De toelichting heeft in beginsel geen rechtskracht. Niettemin vormt zij een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het plan ten grondslag liggen. Daarbij is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is op maat gemaakt voor de nieuwe ontwikkeling. Er is bij de opbouw en formulering van de regels een combinatie gemaakt van de methodiek van het bestemmingsplan 'In de Bogaard' en het handboek van de gemeente Rijswijk. Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plangebied gelegen gronden zijn toegekend. Een bestemming heeft altijd betrekking op een geometrisch bepaald vlak; lijn- en puntbestemmingen komen niet voor.

Aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Aanduidingen hebben altijd juridische betekenis, die in de regels wordt gegeven. Opbouw De bij dit plan behorende planregels zijn, conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012), onderverdeeld in 4 hoofdstukken, te weten: 7. Inleidende regels 8. Bestemmingsregels 9. Algemene regels 10. Overgangs- en slotregels In hoofdstuk 1 worden in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten. In hoofdstuk 2 is de op de verbeelding aangegeven bestemming omschreven en wordt bepaald op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Daarbij worden de bebouwingsmogelijkheden vermeld. In hoofdstuk 3 is een aantal algemene regels opgenomen. In hoofdstuk 4 is omschreven welke gebouwen en gebruik vallen onder het overgangsrecht en bevat tot slot de citeertitel van het plan.

6.2

Artikelgewijze toelichting op de regels

6.2.1

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd, wordt aangesloten bij het normaal "Sterpassage" (vastgesteld)

81 spraakgebruik. Artikel 2 Wijze van meten Dit artikel geeft aan hoe de verschillende maatvoeringen die in het plan worden gebruikt, moeten worden gemeten, zoals hoogtematen en oppervlaktes. 6.2.2

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Centrum - 1 De nieuwe bebouwing is mogelijk gemaakt binnen de enkelbestemming Centrum - 1. De bestemming maakt het beoogde programma mogelijk, bestaande uit maximaal 510 woningen, maximaal 2.700 m2 bvo detailhandel, 1.700 m2 bvo horeca en maximaal 400 m2 dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en maximaal 400 m2 ontspanning en vermaak. Het maximum aantal woningen en het maximum brutovloeroppervlakte (bvo) per niet-woonfunctie is in de bestemming vastgelegd. Om zo goed mogelijk het winkelcentrum te kunnen exploiteren en in te kunnen spelen op veranderende marktomstandigheden is geen exacte positie bepaald van waar welke functie exact in de bebouwing moeten komen. Bijbehorende voorzieningen, zoals inpandige parkeervoorzieningen, fietsenstallingen, laad- en losvoorzieningen, facilitaire ruimtes, nutsvoorzieningen waaronder warmtekoudeopslag, bergingen en dergelijke zijn tevens in de bestemming toegestaan. De buitenste grenzen van de nieuwbouw op plintniveau zijn bekend en zijn met de bouwvlakken in het plan vastgelegd. Voor het noordelijke gebouw is een maximum bouwhoogte opgenomen van 55 m en zijn twee lagere delen aangeduid van max. 9 m aan de westzijde en max. 15m aan de zuidzijde van dit gebouw. Ook voor het zuidelijke gebouw zijn de hoogteverschillen vertaald in een bouwvlak met meerdere maatvoeringsaanduidingen.

Voor elk bouwdeel geldt een eigen maximum bouwhoogte, van 15 m voor het basisdeel, tot 75 m voor het hoogste deel. Artikel 4 Verkeer - 3 Voor het nieuwe plein en het openbare gebied aan de Steenvoordelaan is de enkelbestemming Verkeer - 3 opgenomen. Deze bestemming is in Rijswijk bedoeld voor verblijfsgebieden en erftoegangswegen voor langzaam verkeer. Met een functieaanduiding is vastgelegd dat in de bestemming ook terrassen zijn toegestaan. Tevens is aan de zijde van de Steenvoordelaan een aanduiding 'ontsluiting' opgenomen waarbinnen de in- en uitrit van de parkeergarage is toegestaan. Artikel 5 Waarde - Archeologie 1 en Artikel 6 Waarde - Archeologie 3 Er zijn twee archeologische dubbelbestemmingen opgenomen in het bestemmingsplan. Met deze dubbelbestemmingen wordt geregeld dat er uitsluitend werken en werkzaamheden uitgevoerd mogen worden, nadat is aangetoond dat de archeologische waarden niet worden aangetast. Op basis van het archeologische beleid is aan het plangebied dat in de huidige situatie onbebouwd is een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 toegekend. Grondroerende werkzaamheden dieper dan 0,5m en groter dan 100 m2 zijn alleen toegestaan nadat met een onderzoek is aangetoond dat dit niet leidt tot aantasting van mogelijke archeologische waarden.

Daar waar de bodem door de aanwezige bebouwing en fundering al is verstoord, is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 opgenomen. Hier zijn grondroerende werkzaamheden dieper dan 1,5m en groter dan 100 m2 alleen toegestaan nadat middels onderzoek is aangetoond dat dit niet leidt tot aantasting van mogelijke archeologische waarden. Artikel 7 Waterstaat Parallel aan de Steenvoordelaan, net binnen het plangebied, loopt een duiker. Deze duiker verbindt het water in de wijken ten noorden van de Generaal Spoorlaan met onder andere het water bij Henri ter Hallsingel en Willem Royaardsstraat en verder naar het zuiden toe. De nieuwe bebouwing komt niet ter plaatse van de duiker. In het nieuwe bestemmingsplan is een dubbelbestemming 'Waterstaat' opgenomen ter bescherming van de duiker. "Sterpassage" (vastgesteld)

82

6.2.3

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen onder andere de flexibiliteitbepalingen en algemene bepalingen aan de orde. Het gaat hierbij onder meer om: Artikel 8 Anti-dubbeltelregel In dit artikel is opgenomen dat grond, welke eenmaal in aanmerking is of moest worden genomen bij het verlenen van een bouwvergunning, waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van een andere aanvraag buiten beschouwing dient te blijven. Artikel 9 Algemene bouwregels In dit artikel zijn algemene bouwregels opgenomen, voor onder andere vlaggenmasten, balkons die over bouwgrenzen heen steken en andere ondergeschikte bouwdelen. Ook is een regeling voor ondergrondse bouwwerken opgenomen. In deze regeling is tevens vastgelegd dat voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid, gebaseerd op de Gebiedsparkeernormen In de Bogaard. Er dient alleen in de toename van de parkeerbehoefte ten opzichte van de huidige parkeerbehoefte te worden voorzien. Artikel 10 Algemene gebruiksregels In artikel 6 is opgenomen wat onder verboden gebruik van gronden en bouwwerken wordt verstaan. Artikel 11 Algemene afwijkingsregels Dit artikel geeft een regeling om af te wijken van voorgeschreven maatvoeringen zoals hoogte, afmetingen, oppervlaktes en dergelijke.

Afwijkingen van de bouwhoogte mogen maximaal 10% zijn tot maximaal 2m en afwijkingen van andere maatvoeringen mag niet meer dan 10% zijn. Er zijn verder enkele algemene afwijkingen opgenomen voor onder andere antennemasten, nutsgebouwtjes en kunstobjecten en dergelijke. Artikel 12 Overige regels In dit artikel is vastgelegd dat moet worden voldaan aan de geldende parkeernormen. 6.2.4

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht Met betrekking tot bouwwerken en het gebruik van grond en bouwwerken wordt in dit artikel ingegaan op het daarop toepasselijke overgangsrecht. In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. Artikel 14 Slotregel Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het bestemmingsplan.

"Sterpassage" (vastgesteld)

83

Hoofdstuk 7 7.1

Uitvoerbaarheid en handhaving

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De Gebiedsvisie (uit 2017) en het Masterplan (uit 2019) zijn opgesteld met inzet en inbreng van vele partners, waaronder de vele vastgoedeigenaren in het gebied. Er hebben gemeenschappelijke en afzonderlijke sessies met de eigenaren plaatsgevonden, werksessies tussen experts en participatiemomenten met inwoners en ondernemers. Specifiek voor de herontwikkeling van de Sterpassage is op 8 juli 2020 een digitale informatiebijeenkomst gehouden. Naar aanleiding van deze participatiesessie is er voor gebouw 2 doorgegaan op het model dat tijdens de sessie de voorkeur genoot van de bewoners en in het bestemmingsplan is beschreven. De hoogte van de twee hogere delen van gebouw 2 zijn ca. 5m hoger geworden. Verder is er nog een getraptheid aangebracht in de twee torens van gebouw 2. Omdat in het kader van het Masterplan al verschillende participatiemomenten zijn geweest en daarna nog een digitale informatiebijeenkomst is geweest voor specifiek dit bouwplan is afgezien van een formele inspraakprocedure op basis van een voorontwerpbestemmingsplan. Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan kan een ieder een zienswijze indienen. Aanvullend hierop wordt tijdens de terinzageperiode een informatiebijeenkomst georganiseerd voor de omwonenden en andere geinteresseerden.

7.2

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de toelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. de ontwikkelaar. Een en ander dient te worden vastgelegd in privaatrechtelijke overeenkomsten met iedere grondeigenaar. Als er met een grondeigenaar geen overeenkomst is gesloten en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient een exploitatieplan te worden opgesteld welke tegelijkertijd met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling wordt een privaatrechtelijke overeenkomst (anterieure overeenkomst) gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer, waarin onder andere het kostenverhaal is verzekerd. Daarmee wordt het voorliggende initiatief financieel uitvoerbaar geacht.

7.3

Handhaving

De gemeente Rijswijk heeft een integrale handhavingsnota opgesteld. De nota heeft betrekking op bouwen, ruimtelijke ordening, milieu, APV, openbare orde, de Drank en Horecawet en de Brandweer. Het doel van de integrale handhavingsnota is enerzijds om meer eenheid en uniformiteit te bewerkstelligen. Anderzijds wil de gemeente transparanter beleid, waarbij programmatische handhaving middels een jaarprogramma voor de uitvoering een belangrijk onderdeel is. De integrale handhavingsnota geeft het ambitieniveau weer van de gemeente en beschrijf hoe dit gerealiseerd kan worden. De ambitie van de gemeente is dat zij zo effectief en efficiënt mogelijk handhaaft op de wet- en regelgeving waarvoor zij bevoegd gezag is. Men richt zich op het voorkomen van overtredingen. Daarnaast worden burgers en bedrijven geïnformeerd over het gewenst naleefgedrag en over de consequenties van ongewenst naleefgedrag. Voor het handhaven van regels heeft de gemeente de beschikking over een drietal instrumenten, de zogenoemde bestuurlijke, strafrechtelijke en privaatrechtelijke instrumenten. Het bestuursrechtelijke instrumentarium kan de gemeente zelfstandig toepassen. Het bestaat uit bestuursdwang en een bestuurlijke dwangsom. Bij strafrechtelijke handhaving heeft de gemeente de medewerking van politie en openbaar ministerie nodig.

Strafrechtelijke sancties kunnen de bestuursrechtelijke aanpak van overtredingen zeer effectief ondersteunen. Als derde middel kan de gemeente privaatrechtelijk handhaven. De gemeente treedt dan op, op basis van haar eigendomsrecht. "Sterpassage" (vastgesteld)

84

Efficiënte handhaving is gebaat bij heldere en overzichtelijke regels. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is dan ook nadrukkelijk rekening gehouden met het voorkomen van ongewenste situaties in de toekomst. Door de eenduidige opzet van het bestemmingsplan kan er efficiënt worden gehandhaafd. Tevens kunnen ongewenste situaties worden voorkomen, omdat bouwinitiatieven makkelijker kunnen worden getoetst aan het bestemmingsplan.

"Sterpassage" (vastgesteld)

85

Hoofdstuk 8 8.1

Procedure

Vooroverleg

Het ontwerpbestemmingsplan is in het kader van vooroverleg ex artikel 3.1.1 van het Bro toegezonden aan de overlegpartners, te weten de Provincie Zuid-Holland, het Hoogheemraadschap van Delfland en de Veiligheidsregio Haaglanden. De provincie heeft niet gereageerd (er was geen provinciaal belang). De reacties van het hoogheemraadschap en de Veiligheidsregio zijn verwerkt in respectievelijk de paragrafen 5.4 (Water) en 5.10 (Externe veiligheid).

8.2

Zienswijzen procedure

Na het verwerken van de overlegreacties is het ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen (van 27 augustus 2021 tot en met 7 oktober 2021). In totaal zijn twee zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan ontvangen. In de Nota van Zienswijzen (zie bijlage 15) is ingegaan op de zienswijzen en is een reactie gegeven. Mede in verband met de zienswijzen is het bezonningsonderzoek vernieuwd. Ook zijn ambtshalve enkele aanpassingen doorgevoerd in de toelichting en enkele onderzoeken, zie hiervoor de Staat van wijzigingen in de Nota van Zienswijzen. Er zijn geen wijzigingen in de regels of de verbeelding van het bestemmingsplan aangebracht.

8.3

Crisis en herstelwet

Op het bestemmingsplan is de Crisis- en herstelwet (Chw) van toepassing. Het doel van die wet is om met procedurele versnellingen voor bepaalde besluiten en via experimenteerbepalingen doelgericht te werken aan werkgelegenheid en duurzaamheid. Het bestemmingsplan betreft een ruimtelijk project van Bijlage I van de Crisis- en Herstelwet (categorie 3.1: herstructurering woon- en werkgebied / project voor de bouw van meer dan 11 woningen). Hierdoor gelden voor alle (uitvoerings)besluiten de procedurele versnellingen van afdeling 2, Hoofdstuk 1 Chw. Zo bepaalt de Chw dat de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State binnen een half jaar (in plaats van een jaar) een uitspraak moet doen naar aanleiding van beroepen tegen een vastgesteld bestemmingsplan.

"Sterpassage" (vastgesteld)

86

"Sterpassage" (vastgesteld)

87

Bijlagen bij de toelichting

"Sterpassage" (vastgesteld)

88

Bijlage 1 Ladder onderbouwing commerciële functies

"Sterpassage" (vastgesteld)

(LADDER)ONDERBOUWING PUBLIEKSGERICHTE VOORZIENINGEN STERPASSAGE RIJSWIJK 18 SEPTEMBER 2020

(LADDER)ONDERBOUWING PUBLIEKSGERICHTE VOORZIENINGEN STERPASSAGE RIJSWIJK 18 SEPTEMBER 2020

INLEIDING

7

1

LOCATIE- EN PROJECTBESCHRIJVING .......................................................... 9

2

DE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING........................................ 12

3

RELEVANTE (BELEIDS)KADERS ..................................................................... 13

4

LADDERONDERBOUWING HORECA ........................................................... 17 4.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED 4.2 ONTWIKKELING VAN DE VRAAG 4.3 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD 4.4 ACTUELE REGIONALE BEHOEFTE 4.5 RUIMTELIJKE EN ECONOMISCHE EFFECTEN

5

BEKNOPTE ONDERBOUWING DETAILHANDEL EN DIENSTVERLENING ............ 30 5.1 DETAILHANDEL; WIJZIGING CONTOUREN PLANGRENS 5.2 DIENSTVERLENING; OVERAL OP BEGANE GROND

6

CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN............................................................... 33

BIJLAGE 1 UITGANGSPUNTEN VOOR DISTRIBUTIEVE BEREKENING BIJLAGE 2 HORECACATEGORIËEN BIJLAGE 3 BEREKENING VAN DE EFFECTEN HORECASECTOR BIJLAGE 4 HORECAVERKOOPPUNTEN IN DE BOGAARD BIJLAGE 5 DE BRANCHE DIENSTVERLENING BIJLAGE 6 ECONOMISCHE EFFECTEN CORONACRISIS

INLEIDING

ACHTERGROND

TRANSFORMATIE STERPASSAGE

•

’

•

•

ONDERBOUWING BEHOEFTE

LEESWIJZER

• • • • • •

1 LOCATIE- EN PROJECTBESCHRIJVING

ONTSTAAN IN DE BOGAARD

FIGUUR 1 LIGGING WINKELCENTRUM IN DE BOGAARD Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van BRT Achtergrondkaart

HUIDIG FUNCTIONEREN WINKELGEBIED

FIGUUR 2 DEELGEBIEDEN IN DE BOGAARD Bron: Masterplan In de Bogaard, 2019

€ € HERONTWIKKELING IN DE BOGAARD EN STERPASSAGE

FIGUUR 3 STERPASSAGE Bron: Bureau Stedelijke Planning

2 DE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING