Taxatierapport Dillenburgplein 50 Ridderkerk.pdf
Tekst van het document
de
wolke
Wet
op
bepaling
Belastingen
deze
overdrachtsbelasting.
van
overdracht =--
Rechtsverkeer,
is
vrijgesteld
krachtens
van
-
Aantekeningen:
Dossiër: concept
Pag:
Terrake
voor
van
de
fiscale
kantoor
van
uitvoering
gevolgen,
de
bewaarder
De comparanten
zijn mij,
WAARVAN
AKTE
--
meld
aan
het
in
Na
minuut is
verleden
zakelijke
comparanten inhoud
Van
volledige
te
begin
opgave
van
wordt
van
9.
deze
woonplaats de
Ridderkerk,
van
de
deze
op
akte.
inhoud
dez
van
dê
dag;
---
deze
akte
aan
hebben dezen eënparig verklaard van de
deze
akte
te
hebben
voorlezing daarvan
A
van
bekend:
kennis
geen prijs
Vervolgens is deze akte na beperkte compaganten on mij, notaris, onder
+
gekoze
minúút
notaris;
van
34d:d.
\aMa
gencren
voorl
&n
©p
-
te stellen: #
auIen.
(geanonimiseerd)
(3 ö
“
á
E3
‚van Dongen
m
b
d:
De ondergetekende, Mr C. van Dongen, notaris te Ridderkerk, verklaart dat het hierboven vermelde onroerend goed, in de zin van de Wet voorkeursracht gemeenien, niet is opgenomen in een aan-
£
g
Ê
wijzing ex artikelen 2 of 8 noch in een voorstel ex artikel 6 van die wet
wg--van bongs!!
s
De ondergetekende, Mr Cornelis van Dongen, notaris, wonende te Ridderkerk, kantoorhoudende te 2982 CM Ridderkerk, Kastanjelaan 16, verklaart dat vorenstaanafschrifteensluidend is met het ter inschrijving ingeleverde stuk.
Hypothoken 3/4-vorvolg
Aantekeningen
)
vanvliet
Samenvatting
bestemmingsplan
bedrijfsmakelaars & adviseurs
+4 +4f4+1A +4 +4
+4 0 4 +4
+ 4 + 4 +4 +4 0
A+40
GEGpipepGbapipesGpapspesGbspip sss
n
oo
+4
e
+4
e
++4 +At4 +At4 4 A + 4 4+
+À4t +ÀA4t
+4
e
++4
e
++4
e
++4
AAA
AAA
AAA
AAA
AAA AAA
AAA AAA
AAA AAA
H
++4
AAA
AAA
AAA
AAA
AAA
AAA
AAA
AAA
AAA
AAA
AAA
4+ H
AAA
eP
AT
4444444444
44444444
14444444
4414444444
14444
44444444
144
k
++
k
++
aA
44444444 444444 444444
+
aa
+
aa
M
tt4444
+
a
+
s
G \
aa tt4 11444
AA ++
À
114 144
+4
++ 14 + +
4+A
/
++
K
*
E} |
W
+
e
e
+
++
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + +
5
+
+4
4 e
1+ n
91
t +9
++
+014
+04
+
+4
+14 +014 +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
e
+
+
+1
+
+
+4
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+4
+
+
+..
+
+
+.. +.. +. +. +. #
+ + + +
+A+
+4
+4 4 +4 E
4 40
PLEKINFO
D
101201.6, 433134.2
Enkelbestemming
(6
EN D
+4 …\ì___ A++4
geheel in werking (vastgesteld 2023-06-08)
_
N
Ridderkerk
bestemmingsplan
”
++
+
Gemeente
+
++
+
Woongebied Ridderkerk
A+4 NA+4
+N+4414
e
+ 4 + 4 + 4 + 4 + 4 + 4 + 4 +4 ++4 0 +4 4 A+4
+4
++
04
e
A
++4
4+4 +4 +4/ i
Detailhandel
Dubbelbestemming W.
rde-
Archeologie
Bouwvlak
Maatvoering maximum
3
Artikel 6 Detailhandel 61 Bestemmingsomschrijving De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.
detailhandel;
b.
ter plaatse van de aanduiding ‘wonen': tevens het wonen met aan-huis-gebonden beroepen en aan-huisgebonden bedrijven;
c.
terplaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2": bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten;
d.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca -
1': tevens horecabedrijven;
e.
ter plaatse van de aanduiding 'kantoor’: tevens kantoren;
f.
bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, verkeers- en
parkeervoorzieningen, groen en water.
6.2 Bouwregels Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: 6.2.1
Gebouwen
a.
gebouwen worden binnen het bouwviak gebouwd;
b.
de totale oppervlakte van gebouwen bedraagt ten hoogste het met de maatvoeringsaanduiding aangegeven bebouwingspercentage van het bouwperceel; indien geen bebouwingspercentage is aangegeven, geldt een bebouwingspercentage van 100% van het bouwperceel;
©.
de goothoogte mag niet meer bedragen dan de met de maatvoeringsaanduiding 'maximum goothoogte (m)’ aangegeven hoogte indien binnen het bouwvlak de maatvoeringsaanduiding 'maximum goothoogte (m) is opgenomen;
d.
de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de met de maatvoeringsaanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’ aangegeven hoogte indien binnen het bouwvlak de maatvoeringsaanduiding 'maximum bouwhoogte (m) is opgenomen;
e.
indien niet in de perceelsgrens wordt gebouwd, bedraagt de afstand van gebouwen tot de perceelsgrens ten minste 3 m;
f.
_ indien gebouwen op een bouwperceel niet aaneen worden gebouwd, geldt een onderlinge afstand van ten minste
3 m.
6.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde a.
de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 1 m;
b.
de bouwhoogte van erfafscheidingen achter de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 2 m;
©.
6.3 Spe
de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.
ieke gebruiksregels
Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:
3.
handelin en opslag van softdrugs en hallucinogene middelen is niet toegestaan;
seksinrichtingen zijn niet toegestaan; de handel in en opslag van consumentenvuurwerk is niet toegestaan: met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van horeca,
ter plaatse van de
aanduiding 'speifieke vorm van horeca - 1’, gelden de volgende regels: 1.
terplaatse is maximaal 1 horecabedrif toegestaan,
voor zover die voorkomt in maximaal
categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten; 2.
het gebruik voor feesten en het geven van gelegenheid tot dansbeoefening (al dan niet in combinatie met levendige muziek) is niet toegestaan;
3.
de horeca is uitsluitend toegestaan op de begane grond.
vanvliet
Bodeminformatie
bedrijfsmakelaars & adviseurs
Rapport
Bodemloket
Bodemloket
Rapport
Rapport Inhoud
1
Algemeen
2
Disclaimer
1
Algemeen Bij het Bodemloket is geen informatie voor deze locatie beschikbaar over bodemonderzoek Mogelijk is informatie beschikbaar bij gemeente, omgevingsdienst of provincie.
2
en/of sanering.
Disclaimer De bodeminformatie omvat alleen informatie die bij de provincie en gemeenten bekend is. Wanneer er geen gegevens op de kaart staan kunnen we niet met zekerheid zeggen dat de ondergrond schoon is. Andersom wijzen historische bedrijfsactiviteiten op de kaart niet zonder meer op bodemverontreiniging. Om daar duidelijkheid in te krijgen moet de bodem verder onderzocht worden.
De inhoud van deze bodeminformatiekaart is met de grootste zorg samengesteld. Toch kan het voorkomen dat de informatie verouderd is of onjuistheden bevat. Wij vragen daarvoor uw begrip. Neem voor de meest actuele situatie van een locatie contact op met de gegevensbeheerder van de locatie. De contactgegevens van de gegevensbeheerder staat hierboven. Uw reactie stellen we op prijs. Het geeft ons gelegenheid de fouten en gebreken te herstellen.
Rijkswaterstaat beheert de website Bodemloket. Vragen over de werking van de website kunt u stellen via onze helpdesk:
http://www.bodemnplus.nl/helpdesk.
Pagina
2 van 2
vanvliet
Opdrachtbrief
bedrijfsmakelaars & adviseurs
vanvliet
Taxatierichtlijn Commercieel
bedrijfsmakelaars & adviseurs
Vastgoed (TCV)
u
m
taxatie management instituut Y
TMI-TCV Taxatierichtlijn Commercieel
Vastgoed Augustus 2019
| Versie 3.0
B
a ootierichtijn Commercieel Vostgoed
Versie 30
INHOUDSOPGAVE 1.
INLEIDING…
2.
DOEL 21 22 23 24
25 26
27 28 29 3.
4.
_ VERKLARENDE
42 43
Onafhankelikheid/onpartijdigheid. Kwalificatie
van
de
taxateur…
9
j
Vertrouwelijkheid en geheimhouding.. Conformiteit
Transparantie, verifieerbaarheid en onderbouwing…
46
Eerdere
47
Integrteit/objectiviteit en verantwoord handelen . Ondertekening rapport Verzekering
_ BASIS VOOR 5.1 52 53
54 5.5 56 57
aan
de TMITCV
…
berokkenheid
DE WAARDE / WAARDEDEFINITIES ….
Inleiding _ Waardebegrip als basis van de waarde
13 13
…
Markwaarde..
Gehanteerde waarderingsmethoden: _ Bijzondere uitgangspunten en bepalingen. Het concept van Highest and Best Use (HaBU] Wezenlijke veranderingen voor of NG de X dOI.…
18 15 1S
58
Richtijn concept-apportage
18
59
Fairvaue
16
5.10 5.11
Transactie- of verweringskosten . Bedijfsgerelateerde elementen (installaties)
16 16
DETAXATIEOPDRACHT 61
65
Inleiding … Opdrachtvoorwaarden… Markelingbeperkingen en gedwongen verkope: Beperkte informatie Hertaxatie zonder bezichtiging
66
Kritische
67
Dossier..
68
Beheersingsmaatregelen
69
Gebruik en toefsing van taxatie modellen.
62 63 64
MINIMALE 71
controle..
ONDERZOEKSVEREISTEN
VOOR
72
Inleiding … Bezichtiging en onderzoek
73
Verificatie van
74
Onderzoeksgebieden Specifieke aanvuling voor winkels
75 8.
DE TAXATEUR ….
45
49
7.
VAN
TERMEN..
44
48
6.
LIJST VAN
KWALIFICATIES 41
5.
Doelstelling en geldigheid. Uitgever. Voor wie is de TMI Taxatierichtljn Commercieel Vostgoed bestemd?. Wat wil de TMI Toxatierichtljn Commerciee! Vastgoed reguleren?. Waaruit bestaat de TM Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed? # Hoe verhoudt de TM Toxarierichtljn Commercieel Vostgoed zich tof andere ichtlinen, nomen en standaards? . Wie controleeri/valideert de TMI Taxatierichtijn Commercieel Vostgoed?.. Sancties en handhaving. Wat betekent de term EXPLAIN die gebruikt wordt
DE WAARDERING
.
informatie
…
TAXATIERAPPORT. 81
Algemene
82
Prealabele verklaringen van de taxateur in het taxatierapport. Minimumvereisten taxatierapport. Visuele objectpresentatie …
83 84 Toxalie
uitgangspunter
EN
T ootierichtijn Commercieel Vostgoed 85 8.6
87
Versie 30
Koop-/beleggingsreferenties. CONCEpHTOPPOGGE
….……
_ Minimale vereisten aon referenties en referentieobjecte:
9.
EQUIVALENTIETABEL TMI-TCV/IVS 2011/PTA.
10.
DANKWOORD..
Toxatie Management
Instituut
Augustus
2019
B
a ootierichtijn Commercieel Vostgoed
1.
Versie 30
INLEIDING
In de
commercieel
rekenmodellen.
vastgoedbranche
bestaan
uniforme
voor
Een
richtlijn
verschillende
taxaties
van
kaders,
normen,
commercieel
standaarden
vastgoed
ontbrak.
en Het
kwaliteitsniveau van de uitgebrachte taxatierapporten van commercieel vastgoed was hierdoor erg wisselend.
Vanuit de
markt
(overheid,
financiers, beleggers,
kwaliteitsslag op dit gebied. In nauwe vastgoedbranche
heeft
TMI
een
samenwerking
praktische
bedrijven,
enz.)
klonk de roep
om
een
met taxatieprofessionals uit de commercieel
richtljn
voor
het
vervaardigen
van
taxaties
van
omvat
de
randvoorwaarden
_ voor
de
commercieel vastgoed opgezet. De
TMI
Taxatierichtlijn
Commercieel
Vastgoed
opdrachtverlening, onderzoek vereisten, uitvoering en verslaglegging van taxaties. Enerzijds sluit de TMI
Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed aan bij bestaande kaders en standaards
op dit gebied zoals
IVS . Anderzijds is het systeem zo toegankelijk en hanteerbaar mogelijk gemaakt voor taxateurs. De TMI
Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed is bestemd voor elke gekwalificeerde
(zie arlikel 4.2 van deze
Toxatierichtlijn} taxatieprofessional die hiermee wil werken. De
TMI
Taxatierichtlijn
Commercieel
Vastgoed
vormt
de
inhoudelijke
basis
van
het
Toxatie
Management Systeem. Dit systeem bestaat uit twee onderdelen: een rekenmodel inclusief een referentie- database en een modeltaxatierapport. Een taxatie met het Taxatie Management Systeem
biedt opdrachtgevers de garantie dat deze voldoet aan de hoogste kwaliteitsstandaarden én dat deze
onderbouwd
is.
De TMI Taxatierichtlijn Commercieel
Vastgoed is deels aanvullend op reglement Gedrags- en
Beroepsregels van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs NRVT.
TMI Toxatierichtiijn Commercieel Vastgoed
2.
DOEL
2.1
DOELSTELLING
EN
Versie 30
GELDIGHEID
Met de TMI Taxatierichtlijn Commercieel taxaties laten uitvoeren
Valvation Standards
conform
Vastgoed
wil het Taxatie Management
de marktwaardedefinitie
en enkele
van de International Valuation Standards
=
Het begrip market value( marktwaarde).
=
|VS 01 Scope of Work en IVS 103 Reporting.
Instituut (nierna TMI}
standaarden
van de International
Council, te weten:
Bij onduidelijkneid of bij strijdigheid van bepalingen in de TMI Taxatierichtlijn Commercieel met de geldende IVS-tekst geldt de volgende rangorde: =
De Engelse tekst van de geldende IVS-tekst
= =
Deletterljke vertaling van de IVS-tekst. De strekking van de IVS-tekst.
Vastgoed
In de TMI Taxatierichtijn Commercieel Vastgoed is een equivalentietabel opgenomen in (hoofdstuk 9) met onderwerp en vindplaats in de TMI Taxatierichtijn Commercieel
Vastgoed
en de vindplaats van
de onderwerpen in de IVS. De taxateur verklaart met zijn ondertekening geheel in overeenstemming met
deze
TMI Toxatierichtlijn
Commercieel
Vastgoed
en
daarmee
de
IVS-standaarden
uitgegeven
door
te hebben
getaxeerd. 2.2
De
UITGEVER
TM
Taxatierichtlijn
Commercieel
Vastgoed
wordt
het
Taxatie
Management
Instituut en beoogt het verhogen van de kwaliteit van vastgoedtaxaties voor commercieel vastgoed
en het bevorderen van transparantie in de commercieel vastgoedbranche. Deze richtlijn ziet toe op de vereisten van validiteit, uniformiteit en verslaglegging van het taxatieproduct en de vereisten van
zorgvuldigheid, iransparantie en uitvoeringswijze van het taxatieproces. 2.3
VOOR
De
TMI
WIE IS DE TMI TAXATIERICHTLIJN
Toxatierichtlijn
Commercieel
taxatieprofessional zoals benoemd Management 2.4
COMMERCIEEL
Vostgoed
is
VASTGOED
bestemd
voor
in arlikel 4.2 die hiermee wil werken
BESTEMD?
elke
gekwalificeerde
of werkt met het TMI Taxatie
Systeem.
WAT WIL DE TMI TAXATIERICHTLIJN
COMMERCIEEL
VASTGOED
REGULEREN?
De TM Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed reguleert zowel het taxatieproces als het taxatieproduct gereguleerd. De TMI Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed bestaat uit zowel ethische als conceptueel
inhoudelijke beginselen, gedragsrichtlijnen en inhoudelijke beroepsregels voor opdrachtverlening, het taxatieproces en de verslaglegging daarvan in het taxatierapport. 2.5
WAARUIT
BESTAAT
DE TMI TAXATIERICHTLIJN
COMMERCIEEL
VASTGOED?
= _ Algemene kwalificaties ten aanzien van de taxateur. =
Marktwaarde
+
Eenrichtljn voor de opdrachtverlening en aanvaarding van taxatieopdrachten.
=
Minimale onderzoek vereisten voor de uitvoering van de waardering.
+ -
Vereisten voor de verslaglegging in het taxatierapport. Equivalentietabel.
-
als vaste
Bijzondere vereisten van
de fiscus.
basiswaarde.
voor het taxatieproces en de informatieverzameling van taxaties ten behoeve
N
a ootierichtijn Commercieel Vastgoed
2.6
HOE VERHOUDT
RICHTLIJNEN,
Versie 30
DE TMI TAXATIERICHTLIJN
NORMEN
COMMERCIEEL
VASTGOED
ZICH TOT ANDERE
EN STANDAARDS?
In de markt voor taxaties van commercieel vastgoed is het een gegeven dat veel taxateurs werken met uiteenlopende standaards. Deze standaards kunnen verdeeld worden naar: =
Strekking,
bijvoorbeeld
ethische
codes
(codes
of conduct],
gedragsrichtlijnen,
fundamentals,
=
principals en tuchtreglementen Instituten, bijvoorbeeld het IVCS [IVS], RICS (Red Book), TEGoVA [EVS] (Blue Book) en het Appraisal Institute/Appraisal Foundation (USPAP). Nationale wettelijke regelgeving, bijvoorbeeld de Wet WOZ (Waarderingskamer) en regelgeving
=
ten aanzien van onteigening en verslaggeving (Richtlijnen voor de jaarverslaggeving). Normering op deelgebieden IPD/ROZ Vastgoedindex Nederland.
=
vs
RICS
EVS
USPAP
NVM
x
x
x
x
-
x
x
x
Fundomentals
x
beperkd
Inhoudelijke normen
x
x
x
x
Elhische codes
Gedragsichtijnen
|
standaardmodellen Toepassingen (objec!} Regulering
CPV
VGCert
Wettelijk
x
x 5
beperkt
x x
x
x x
x x B} “J niet in de axatiestandaard opgenomen maar wel anderszins geregeld | Bron: Drs. P.C. van Amhem (MSREJ De TM Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed is net als veel andere regelgeving opgesteld conform de
belangrijkste
standaarden
van
het
ook
voor
van
het
Taxatie
die
aan
voor bijzondere waarderingen
als
behoeve
en onteigening
(taxaties van
de
eigen
regelgeving
en
Deze
vormen
een
aparte
belgsting wereld
met
(WOZ) een
Management
andere
hierop is de geheel eigen set van wettelijke normen
zaak
maken
taxateurs
Uitzondering
onroerende
te
is het
taxaties ten
van de
gebruik
Hierdoor
gebonden
schadeloossteliing).
zijn mogelijk
IVCS.
regelgeving
wettelijke
Systeem.
normstelling. Inachtneming van de fundamentele beginselen dient ertoe te leiden dat de Register-Taxateur op evenwichtige wijze tot zijn Taxatierapport komt, waarbij hij objectief is, ongfhankelijk is van zijn opdrachtgevers of derden, hij zorgvuldigheid betracht bij de te vergaren informatie, transparantie betracht in de wijze waarop hij tot de waardering is gekomen, deskundig is op het relevante vakgebied en de informatie die hij uit hoofde van zijn functie verkrijgt vertrouwelijk behandelt, behoudens in de gedrags- en beroepsregels neergelegde uitzonderingen. Daarbij handelt hij te allen tijde in overeenstemming
met de geldende wet- en regelgeving.
De Register-Taxateur onthoudt zich van elk handelen of nalaten waarvan hij weet of behoort te weten dat dit het beroep van Taxateur in diskrediet brengtof kan brengen en aldus een weerslag
heeft op de uitoefening van de functie van Taxateur. Daartoe behoort in ieder geval dat hij zich te allen tijde houdt aan de voor hem geldende wet- en regelgeving.
TMI Toxatierichtiijn Commercieel Vastgoed
2.7
Versie 30
WIE CONTROLEERT/VALIDEERT
Het Taxatie Management
DE TMI TAXATIERICHTLIJN
COMMERCIEEL
VASTGOED?
Instituut bewaakt de aansluiting van de TMI-TCV
TM Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed op de relevante wet- en regelgeving en sluit deze aan op relevante ontwikkelingen in de markt. 2.8
SANCTIES
EN HANDHAVING
Het resultaat van een TMI taxatie bestaat uit een taxatierapport. Het rapport bevat een tekstueel en een rekengedeelte. In elk TMI taxatie rapport verklaart de toxateur dat de TMI Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed van toepassing is. Niet-naleving van de TMI Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed levert derhalve toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) op door de taxateur. Op de website van het Taxatie Management taxatie mogen uitbrengen.
Instituut is een
DE
TAXATIE
CONTROLE
OP
DE
NALEVING
VAN
DE
lijst te raadplegen
COMMERCIEEL
VASTGOED
met
taxateurs
RICHTLIJN
die een
GEBEURT
OP
TMI
TWEE
MANIEREN:
1.
Controle door de opdrachtgever
2.
Controle
door de TMI
kwaliteitscommissie
Indien een taxateur in de optiek van de stichting / kwaliteitscommissie of na klachten van opdrachtgever(s) niet overeenkomstig de TMI Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed werkt, worden sancties getroffen door het TMI bestuur. Sancties kunnen variëren in sterkte. In het ultieme geval wordt de befreffende taxateur van de lijst van gelegitimeerde gebruikers gehaald en wordt hem de toegang tot het Taxatie Management Systeem ontzegd. Als een sancie wordt gefroffen voor een emstige beroepsfout kan de branchevereniging van de betreffende taxateur en/of de NRVT door het Bestuur van TMI daarvan op de hoogte worden gesteld. 2.9
WAT
BETEKENT
TAXATIE
DE TERM
MANAGEMENT
EXPLAIN
DIE GEBRUIKT
WORDT
IN DE VERSLAGLEGGING
VAN
HET
SYSTEEM?
EXPLAIN is foelichting of verklaring. In de TMI Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed wordt aangegeven wat gewenst of voorgeschreven is. Een norm of richtlijn uitgeven die in alle mogelijkheden en onvoorzien heden van de taxatiepraklijk voorziet, s onmogelijk. Afwijken is daarom toegestaan, mits voldaan
wordt
aan
een
aantal
vereisten:
=
Aangegeven dient te worden dat wordt afgeweken van een regel of voorschrift.
=
Aangegeven dient te worden waaruit de afwijking bestaat.
=
Aangegeven/onderbouwd dient te worden waarom wordi afgeweken.
=
Deze sifuatie dient zichtbaar gemaakt
duiding met de term EXPLAIN.
te worden
in de verslaglegging
(het rapport] middels een
EN
a ootierichtijn Commercieel Vastgoed
3.
VERKLARENDE
LIJST VAN
Versie 30
TERMEN
Toelichting of verklaring opgenomen in het taxatierapport of rekenmodel ingeval zich bij de waardering een situalie voordoet die
EXPLAIN
afwijkt van hetgeen gebruikeijk of te verwachten is bij de waardering van vastgoed of specifiek het te waarderen object. Intemational Financial Reporting Standards.
IFRS
Intemationale
regelgeving op het gebied van de financiële verslaglegging.
ws (011)
Intemational Valuation Standards 2011 uitgegeven door de IVSC.
‚vsc
Intemational Valuation Standards Council.
MI Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed TeV) RICS Red
(TMI-
Richtlijn voor de uitvoering en verslagiegging van IVS-conforme taxaties van commercieel vastgoed.
IVS-conforme taxafiestandaard uitgegeven door de RICS.
Book
Taxatie Management Instituut (TMI)
Insteling dîe de kwaliteit van het Taxatie Management Systeem ‘bewaakt en zorg draagt voor het up-to-date houden van de onderdelen en het beheer van de gegenereerde data. Een systeem dat zijn inhoudeijke basis heeft in de Taxatierichtijn Commercieel Vostgoed. Het bestaat uit twee onderdelen: een rekenmodel
Taxatie Management Systeem (TMS)
inclusief een
referenliedalabase
en een
model
taxatierapport. Een TMI taxatie gemaakt met het Taxatie Management Systeem conform biedt opdrachtgevers de garantie
dat deze voldoet aan de hoogste kwalileitsstandaarden én dat deze onderbouwd
Overicht van uitgevoerde laxalies waarmee de individuele taxateur
Trackrecord
Toxatie Management
is.
blijkt geeft van zijn vakbekwaamhei
Instituut
Augustus
2019
EN
e ootierichtijn commercieel Vostgoed
VAN
Versie 30
4.
KWALIFICATIES
DE TAXATEUR
41
ONAFHANKELIJKHEID/ONPARTIJDIGHEID
De taxateur staat, bij het uilbrengen van een taxatie volgens de TMI Taxatierichtlijn Vastgoed (hiema TMITCV], in voor zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid.
Commercieel
Toelichting y
2)
Biij het uitbrengen van een taxaie staat de rapport, voor in dat hij in alle vrijheid en
taxateur er, middels een verklaring in het taxatieonafhankelijkheid tot zijn waardeoordeel en de
onderbouwing daarvan is gekomen. Dit geldt ten opzichte van zowel zijn eventuele werkgever als zijn (direct) leidinggevende als de opdrachtgever of eventuele derden. De verklaring houdt mede in dat: q) Een taxateur kan onderdeel zijn van een onderneming met meerdere activiteiten, bijvoorbeeld taxaties en makelaardij. Grote (potentiële) opdrachten bij andere bedrijfsactiviteiten kunnen de objectiviteit van de medewerkers door het financieel belang aantasten onder meer door (gewekte) schijn van reciprociteit. Het bedrijf van de taxateur (al dan niet n loondienstverband) is zodanig ingericht (Chinese walls) dat beïnvloeding van de taxateur wordt
Ï
voorkomen:
De
taxateur
heeft
de
scheiding
tussen
makel
en
toxatieactiviteiten
aantoonbaar
geborgd, bijvoorbeeld door: (T} Code of conduct met sancties op overtreding (2) Scheiding van personeelsbestand (3} Scheiding van aciviteiten over juridische entiteiten [a} Het bedrijf van de taxateur kan betrokken zijn bij beheeractiviteiten van het object (fonds/asset- en/of property management activiteiten). [b] De scheiding tussen de activiteiten voor het object en de taxatie opdracht dient geborgd te zijn zodat de taxateur in termen van onafhankelijkheid de handen vrij te heeft voor deze taxafieopdracht.
b)
Taxateur vermeldt n zijn taxatie rapport betrokkenheid bij eerdere opdrachten dan wel deelname aan offerte trajecten voor mogelike opdrachten van andere bedrijfsactiviteiten ontplooid door de onderneming waar taxateur werkzaam is, als die activiteiten meer dan 25% van de omzet van die activiteiten omvatten in de keten Opdrachtgever - Eigenaar - Koper en Verkoper.
©)
3)
Financiers hebben vaak een bijzonder beheer afdeling. Dat is een afdeling / dochter of zuster entiteit van een financier waar de onroerend goed zaken met een speciaal karakter,
bijvoorbeeld onvoldoende dekking op een lening, zijn ondergebracht. In geval van een taxatieopdracht voor een klant die onder is gebracht bij een Bijzonder Beheer afdeling, verklaart taxateur niet eerder taxatieactiviteiten te hebben uitgevoerd voor deze Klant noch voor object-klant / financiercombinatie. De taxateur maakt direct bekend, ten minste aan de opdrachtgever, indien er sprake is van een situatie of er een sifuatie ontstaat waarin hij/zij niet meer op onafhankelijke wijze tot een waardeoordeel kan komen, dan wel indien bij een taxatie zijn onpartijdigheid niet gewaarborgd is. In voorkomend geval dienté de taxateur de opdracht terug te geven.
4)
Bestaande, instrumenten
5)
potentiële, directe of indirecte financiële belangen in een cliënt, inclusief afgeleide die
daarmee
rechtstreeks verband
houden,
maakt
taxateur direct bekend
maken
aan opdrachtgever (EXPLAIN] De honorering voor de taxatie opdracht is niet afhankelijk van andere prestaties dan het maken van een taxatie. De hoogte van de honorering is niet afhankelijk van de uiteindelijke taxatie waarde
%)
(langer)
of andere
taxafie
uitkomsten.
Als sprake is van maatregelen die de onafhankelijkheid versterken, vermeldt taxateur deze in het taxatie rapport. Intemne maatregelen zijn:
TMI Toxatierichtiijn Commercieel Vastgoed
)
Versie 30
controle door een coliega (4-ogen principe]: Meegelezen
Bezoek afgelegd Schaduw
taxatie
b)
Back testing
c)
Verklaring waarde verschillen in het dossier
d)
Een gehanteerd taxatie register.
Externe maatregelen mogelijkheid tot: e) f) 4.2
zijn
sterker
dan
interne
maatregelen.
Binnen
TMS
heeft
de
taxateur
Externe toetsing / collegiale taxatie De taxateur of klant kan een controle aanvragen bij de Kwaliteilscommissie van TMI.
_ KWALIFICATIE
VAN
DE TAXATEUR
Elke taxafie waarop de TMITCV gekwalificeerde taxateur.
van
toepassing
is, moet
worden
opgesteld
door
een
daartoe
TOELICHTING
Een gekwalificeerd taxateur: 1) _ Is als Register-Taxateur opgenomen in het register Nederlands Register Vostgoed Taxateurs, NRVT Kamer BV / BV Grootzakelijk of staat geregistreerd als RICS Registered Valuer. 2) Valt onder een vorm van tuchtrecht door idmaatschap van NRVT. 3) |s in het bezit van het certificaat van de TMI-TCV en heeft daarmee de opleiding voltooid tot het gebruik van het rekenmodel en heeft verklaard deze richtlijn te aanvaarden en zijn taxaties dienovereenkomstig uit te voeren. 4) _ Heeft een aantoonbaar bewezen irackrecord op het gebied van de uit te brengen taxaties. Het Taxatie
Management
Instituut bepaalt
en
bewaakt
secretarigat van TMI controleert of de taxateur voldoet
het vereiste
aan
niveau
de normen
de
taxateur.
Het
die gesteld
van
worden
aan
deelname.
4.3
VERTROUWELIJKHEID
EN
GEHEIMHOUDING
Elke taxateur is ten aanzien van de aan hem verstrekte gegevens ten behoeve van de uitvoering van een taxatie gehouden tot geheimhouding en het op vertrouwelijke wijze behandelen, opslaan en archiveren van de aan hem verstrekte gegevens. TOELICHTING
1)
2)
3)
De taxateur is gehouden tot geheimhouding en vertrouwelijkheid. Dit ljdt slechts tot uitzondering indien deze geheimhouding en/of vertrouwelijkheid opgeheven wordt op grond van een wettelijk voorschrift en/of indien er door het daartoe op grond van de wet bevoegd gezag rechtmatig informatie wordt gevraagd. Deze vraag naar informatie moet uitdrukkelijk betrekking hebben op
(het onderwerp van) de taxatie. De taxateur is gehouden tot geheimhouding en vertrouwelijkheid. Echter indien een taxatie van de taxateur ter beoordeling dient e worden voorgelegd aan de TMI kwaliteitscommissie of onderdeel is van de TMI Kwaliteitstraat zal deze geheimhouding en vertrouwelijkheid worden opgeheven. De taxateur is gehouden zijn administratie zodanig in te richten en te houden dat gegevens door hem/haar verktegen in het belang van een taxatie niet vrij toegankelijk zijn voor derden.
TMI Toxatierichtiijn Commercieel Vastgoed
44
CONFORMITEIT AAN
Voor elke TMI
Versie 30
DE TMI-TCV
taxatie rapport
geldt dat de taxateur zich
moeten
houden
aan
de TMI-TCV.
Als de
taxateur met behulp van TMS een taxatie maakt, maar geen of niet integraal gebruik maakt van het TMI taxatie rapport, zal taxateur het geen
TMI taxatie noemen
en noch
op het rapport noch op de
berekening het TMI logo voeren. Indien deze op een taxatie van toepassing is verklaard, is de taxateur gehouden
deze overeenkomstig de TMI-TCV uit te voeren.
TOELICHTING
1) 2)
3)
(nter)nationale wet- en/of regelgeving kunnen in geval van strijdigheid hierop voorgaan. Ingeval er zich een uitzonderijke situatie voordoet waarin een taxateur genoodzaakt is van de
TMLTCV af te wijken, is er sprake van een noodzaak tot het geven van een onderbouwde uitieg of toelichting (EXPLAIN). Taxateurs zullen niet aleen het rapport of alleen de rekenbijlagen verstrekken als de opdrachigever om een TMI taxatie vraagt. Het TMI taxalie rapport bestaat uit het uit TMS gegenereerde ongewijzigde tekstuele en rekengedeelie. Een opdrachtgever kan aan de hand van het in het taxatie rapport vermelde nummer ten alle tijden een kopie opvragen.
4.5
TRANSPARANTIE,
VERIFIEERBAARHEID
EN ONDERBOUWING
De taxateur baseert zich bij de waardering op verifieerbare en controleerbare gegevens.
Ingeval dit
niet mogelijk is en de taxateur doet ter zake van bepaalde gegevens een aanname, dan gehouden tot een EXPLAIN. De taxateur onderbouwt zijn waardering, aannames en conclusies.
is hij
TOELICHTING
1)
2)
4.6
In het kader van fraudebestrijding en integriteit is het voor de validiteit van een taxatie van het grootste belang dat opdrachtgevers en derden uit een taxatie af kunnen leiden hoe een taxateur tot een bepaalde conclusie is gekomen of welke factoren op de waardering van invloed zijn geweest. Voor de door de iaxateur te voeren administratie ter zake van zijn taxaties houdt dit in dat hij de gegevens waarop hij zijn taxatie baseert deugdeljk ordent, bewaart en gedurende de periode zoals vermeld bij het hoofdstuk dossier ter beschikking houdt. EERDERE
BETROKKENHEID
In aanvulling op de bepalingen van 4.1. De taxateur die een taxatie uitbrengt van een object waarvoor hij binnen een periode van drie jaar eerder een taxatie heeft uitgebracht, doet hiervan mededeling inhet rapport onder vermelding van de datum van eerdere betrokkenheid en het doel waartoe destijds gewaardeerd
is.
De
voert
Register-Taxateur
een
back
test uit indien
de
voorgaande
taxatie
geleden is uitgevoerd, om de belangrijkste verschillen tussen de voorgaande
minder
dan
drie jaar
taxatie en de nieuwe
taxatie helder in kaart te brengen. Back testing is slechts mogelijk in geval de voorgaande
Professionele
Taxatiedienst door het Taxatiebedrijf waaraan de Register-Taxateur is verbonden is uitgevoerd. 4.7
INTEGRITEIT/OBJECTIVITEIT EN VERANTWOORD
HANDELEN
Een taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie volgens de TMITCV, in voor zijn integriteit en objectiviteit en handel bij het uitbrengen van de taxatie op verantwoorde wijze. TOELICHTING
1)
De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden, dat er
geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest.
DEE
T ootierichtijn Commercieel Vostgoed
Versie 30
2) 3)
De iaxateur stelt zijn (waarde)oordeel naar objectieve maatstaven en beargumenteerd vast. Het doen van aannames, mis voorzien van een EXPLAIN, s toegestaan.
4)
Het op verantwoorde wijze handelen bij het uilbrengen van een taxatie s een open norm die afgemeten zal worden naar hetgeen binnen de beroepsgroep als maatschappelijk betamelijk wordt gezien.
4.8
ONDERTEKENING
RAPPORT
Een taxateur ondertekent persoonlijk het door hem uitgebrachte taxatierapport. TOELICHTING
1)
Met
de
persoonlijke
ondertekening
verantwoordellijkheid voor het door hem
van
het
taxatierapport
uitgebrachte rapport.
neemt
de
taxateur
de
Niets verzet zich ertegen als de
organisatie waarvoor de taxateurin loondienst werkt het rapport mede ondertekent ten blijke van het mede
2)
verantwoordelijkheid nemen voor het rapport en de inhoud daarvan.
Een niet ondertekend rapport wordt geacht niet te bestaan en geen rechtskracht te hebben, ook alis het voorzien van een bedrijfslogo.
49
_ VERZEKERING
Een (Register-] Taxateur dient zich tenminste te verzekeren tegen: 1)
Claims die voorvloeien uit beroepsfouten van een(Register-] Taxateur tot een bedrag van twee miljoen vijfhonderdduizend euro per gebeurtenis.
2)
De kosten
van rechtsbijstand die voortkomen uit de hiervoor omschreven risico's.
Indien het belang van de taxatie dit vereist kunnen opdrachtgever en opdrachtnemer een afwijkend verzekerd bedrag overeenkomen. Desgewenst overlegt de taxateur bij de aanvaarding afgegeven dekkingsverklaring aan de opdrachtgever.
van
een
opdracht
een
door de verzekeraar
DEE
T 1ootierichtijn Commercieel Vostgoed
5.
BASIS VOOR
5.1
INLEIDING
Versie 30
DE WAARDE
/ WAARDEDEFINITIES
De basis voor de waarde geeft in de waardering het antwoord op de vraag welke waarde er wordt getaxeerd en op basis van welke (bijzondere) uitgangspunten en beperkingen. Vertrekpunt van de TMI-TCV is conform IVS (IVS 2011 en IVSC 2011]. De International Valuation Standards Board is het normeringsinstituut van de International Valuation Standards Council, een Angelsaksisch instituut met het Engels als voertaal. Conformiteit aan de regelgeving van de IVS houdt derhalve een vertaling van (delen van] die regelgeving in. Aan een dergelijke vertaling kleven risico's. Voor de TMI-TCV is het uitgangspunt een descriptieve vertaling die zo dicht mogelijk blijft bij de betekenis van de begrippen zoals de uit de diverse toelichtingen blijkt. Hierbij wordt de rangregeling uit paragraaf 2.1 gevolgd. 5.2
WAARDEBEGRIP
ALS BASIS VAN
DE WAARDE
Een waardering op basis van de TMITCV is uitsluitend gebaseerd op de marktwaarde. 5.3
MARKTWAARDE
Als definitie van het begrip marktwaarde is het navolgende aangehouden: Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vasigoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwilige koper en een bereidwiliige verkoper in een zakelijke transaclie, na behoorlijke markeling en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
TOELICHTING
I)
“Het geschatte bedrag”. Bij de waardebepaling gaat het om een in geld uitgedrukte prijs die voor
het
vastgoed
betaald
moet
worden
als
zijnde
de
meest
waarschijnlijke
prijs
die
redelijkerwijze onder de gegeven condities kan worden verkregen op de genoemde peildatum. 2}
“Vostgoed”.
In de TMITCV
zakelijke rechten die daarop voorkeur boven 3)
de term
gaat
het om
de waardebepaling
betrekking hebben.
“objec!”.
De TMI-TCV
Om
van
onroerende
juridische redenen
kan ook
betrekking
zaken
en
de
heeft deze term de
hebben
op de financiële
verslaggeving. Daarom kan de term actief " voor een algemene toepassing van de definitie in de plaats van “vastgoed”
gelezen
worden.
4|
_ "Zou worden
overgedragen”.
Het gaat om
een geschat
bedrag,
niet een vooraf vastgesteld
bedrag of een werkelijk tot stand gebrachte koopsom. 5]
_ “Op de waardepeildatum”. De geschatte marktwaarde geldt slechts op een bepaalde dag. Dit
i het gevolg van de omstandigheid dat markten continy aan veranderingen onderhevig zijn. De
6)
waardering betreft dus de waarde, feiten en omstandigheden in de markt op die specifiek benoemde dag. _ “Een bereidwilige koper”. Dit houdt in dat de koper onder de geldende marktomstandigheden
gemotiveerd
is om
te
kopen,
maar
daartoe
niet
verplicht
is. De
waardering
dient
dus
geabstraheerd te zijn van de waan van de dag of ireële verwachtingen van de markt.
7)
“Bereidwilige verkoper”. Dit houdt in dat de verkoper gemoiveerd is om te verkopen onder de geldende marktomstandigheden,
maar daartoe niet verplicht is. Wel wil de verkoper onder de
gegeven
de
marktomstandigheden
hoogst
haalbare
prijs.
Omdat
de
verkoper
een
“hypothetische" verkoper is, wordt zijn beslissing niet beïnvloed door feitelijke overwegingen.
8) _
*Zakelijke transactie”. De transacie tegen markiwaarde
wordt geacht gesloten te zijn tussen
partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en zelfstandig (zonder last) handelen.
BEEF
T ootierichtijn Commercieel Vostgoed
9)
Versie 30
_ *Na behoorljke marketing”. Dit houdt in dat het vastgoed op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd
zou zijn en wel zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid
haalbare prijs. 10}
“Waarbij
de
partijen
met
kennis van
zaken,
prudent”.
Veronderstelt een
ter zake
deskundige
koper en verkoper die met kennis van de markt en de eigen belangen en marktpositie handelen, gericht op het verkrijgen van de beste
prijs. Prudent in dit verband
kan uitsluitend beoordeeld
worden naar de situatie van het moment van de peildatum en niet met wijsheid achteraf. Uitgegaan
moet worden
voorhanden
11}
“Niet onder dwang”.
Houdt in dat elke partij gemofiveerd
niet
mentaal
door
transaclie
12}
van de beste marktinformatie die op de peildatum van de waardering
was.
fysiek
of
geweld
of
door
de transactie aan te gaan en
dwangmaatregelen
wordi
genoodzaakt
de
te sluiten.
“Marktwaarde”.
Wordi
geacht
te
zijn
geschat
verkoopkosten en zonder tegemoelkoming samenhangende belastingen. 54
is om
GEHANTEERDE
zonder voor
rekening
enige
te
met
houden
met
aan-
koop
of
verkoop
de
of
WAARDERINGSMETHODEN:
Voor een marktwaarde berekening kunnen verschillende reken- of waarderingsmethodieken worden gebruikt. DE MARKTWAARDE
1
WORDT
GESCHAT
AAN
DE HAND
VAN:
Inkomstenbenadering: a}
Bij commerciële complexen maakt taxateur minimaal een NAR waardering waardering, ook al vraagt opdrachtgever om maar 1 waarderingsmethodiek.
b)
Bij woningcomplexen maakt taxateur minimaal een uitpond- en doorexploitatie DCF waardering. Door twee waarderingsmethodieken met elkaar te confronteren, controleert de taxateur zijn eigen werkzaamheden. Tevens biedt het gebruik van de twee waarderingsmethodieken een uitstekende
basis
voor
extemne
kwaliteitscontroles,
zoals
onder
meer
en
door
een
de
DCF
TMI
Kwaliteitscommissie.
2)
Verkoopopbrengstenvergelijking. Voor alle type complexen zal taxateur een opbrengst schatting maken door referenties te vermelden. De verkoopopbrengstenvergelijking zal onderbouwd worden door de
3)
taxateur.
Kostenbenadering.
De
taxateur
kan
als aanvullende
taxatie
een
herbouw-
of gecorigeerde
vervangingswaarde vaststellen. In het taxatie rapport wordt de onderbouwing van de inkomstenbenadering voor beide gehanteerde
rekenmethodieken verstrekt, alsmede een verkoopopbrengstenvergelijking. Als de taxateur van mening is dat op een bepaald object, één van de twee rekenmethodieken van de inkomstenbenadering en/of de verkoopopbrengstenvergelijking niet van toepassing kan zijn, zal taxateur een toelichting opnemen
[EXPLAIN].
Voor de definiies van de hierboven gehanteerde waarderingsbegrippen berekeningen is een bijlage opgenomen in het TMI taxatie rapport.
en
hun
onderliggende
TMI Toxatierichtiijn Commercieel Vastgoed
5.5
BIJZONDERE
In aanvling
op
Versie 30
UITGANGSPUNTEN
de
basis van
de
EN
BEPALINGEN
waarde
is het
vaak
noodzakelijk
bijzondere
uitgangspunten
of
voorondersteliingen (assumptions) te benoemen om duidelijk te maken welke (afwijkende) factoren bij de waardering
van
(grote) invloed
zijn geweest op de uitgebrachte
benoemen van bijzondere omstandigheden.
waarde.
Het gaat hier om
het
Zonder daarin uitputtend te zijn, gaat het bijvoorbeeld
om de navolgende zaken: =
Geheelleeg en ontruimd en vrij van huur of aanspraken van derden.
* =
Gedeeltelijk verhuurd. Uifgaande van een verlenging
van
de
huur
of pachtovereenkomst
onder
al dan
niet gelijke
voorwaarden.
+
Na volfooïing van de bodem- of asbestsanering.
= +
Na afronding van de renovatie overeenkomstig het opgegeven Waardering kosten koper.
+
Voorbijgaande aan de huurovereenkomst iussen de gelieerde vennootschappen.
Tevens geeft de taxateur een EXPLAIN ten bijzondere uitgangspunt{en} of beperking(en]}
Het waarde
aanzien
van
de
bestek of tekeningen.
oorzaak
van
het/de
gehanteerde
effect van de bijzondere uitgangspunten en bepalingen kan de taxateur vermelden in
een aanvullend
taxatie rapport, dat is samengesteld
op basis van dezelfde informatie, maar zonder
de bijzondere uitgangspunten en bepalingen. Ook neemt de Register Taxateur in de toelichting op de waardering Marktwaarde zonder bijzonder(e) uitgangspunt(en) op te nemen.
5.6
in het
Taxatierapport
de
HET CONCEPT VAN HIGHEST AND BEST USE (HABU)
In zijn algemeenheid zal de marktwaarde van een te taxeren vastgoed een weerspiegeling zijn van het meest doelfreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU]. Dat is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het vastgoed wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoed, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Indien de (voorgenomen] aanwending (feitelijk, juridisch, financieel efc.} van het vastgoed als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat, naar professionele maatstaven, gezien mag worden als HaBU, dan dient de taxateur dit onderbouwd middels een EXPLAIN in de taxatie tot uitdrukking te brengen. Gevoeligheidsanalyse: Mochten er zaken zijn die een wezenlijke invloed op de zekerheid van de taxatie kunnen hebben, dan kan het verstandig zijn een gevoeligheidsanalyse te leveren om te ilustreren welk gevolg veranderingen n die varigbelen op de gerapporteerde taxatie kunnen hebben.
5.7
WEZENLIJKE
VERANDERINGEN
VOOR
OF NA
DE TAXATIEDATUM
Indien zich wezenlijke veranderingen in de marktvoorwaarden
of de omstandigheden van een object
of portefeuille hebben voorgedaan in de periode tussen een eerdere taxatiedatum en de datum van het rapport, moet de taxateur dit onder de aandacht brengen. Het kan ook zorgvuldig zijn de aandacht van de opdrachtgever te vestigen op het feit dat waarden in de loop van de tiijd veranderen en dat een op een bepaalde datum gegeven taxatie mogelijk niet geldig is op een eerdere
5.8
of latere datum.
RICHTLIJN
CONCEPT-RAPPORTAGE
Onderkend wordt dat de taxateur lijdens de opstelling van de taxatie diverse zaken moet bespreken voordat hij zich een voorlopige opinie over de waarde kan vormen. Het is belangrijk dat dergelijke besprekingen aantoonbaar
niet leiden, tot de perceptie dat de opinie van de taxateur is beïnvloed
DT
T ootierichtijn Commercieel Vostgoed
Versie 30
door die besprekingen, in andere zin dan dat onjuistheden zijn gecorigeerd of verdere informatie is geleverd. De taxateur dient in het dossier aantekening te houden van besprekingen
met opdrachtgevers over
conceptrapporten of concepttaxaties. Daarin dient te worden vermeld: = + =
Welke informatie is verstrekt of welke suggesties zijn gedaan met betrekking tot de taxaties. Hoe die informatie is gebruikt om verandering n een waarde te rechtvaardigen. Om welke redenen de taxatie (niet) is veranderd. Het doel is transparantie van de waardering, waarin kan worden
de onafhankelijkheid van de taxateur niet n gevaar hebben
aangetoond
dat de besprekingen
gebracht. Desgevraagd
dienen deze
aantekeningen ter beschikking te worden gesteld van accountants of van een andere partij met een
legitiem en wezenlijk belang in de taxatie. 5.9
FAIR VALUE
De definitie van fair value volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS) wijkt af van de gegeven
definitie
van
market
value
(marktwaarde).
De
definitie
van
faïr
valve
dient
in
zijn
algemeenheid gelik te zijn aan de marktwaarde. 5.10
TRANSACTIE-
OF VERWERINGSKOSTEN
Met betrekking tot transactiekosten wordt aansluiting gezocht bij de bestaande situatie in Nederland. Derhalve wordt de Marktwaarde
geacht
te zijn kosten
koper en exclusief BTW tenzij uitdrukkelijk anders
vermeld.
5.11
BEDRIJFSGERELATEERDE ELEMENTEN (INSTALLATIES)
Indien er bedrijf gerelateerde elementen in de waardering zijn betrokken, dienen deze middels een EXPLAIN duidelijk tot uitdrukking gebracht te worden. Als voorbeelden kunnen hier gelden kademuren, bovenloopkranen, weegbruggen
etc.
OE
a tootierichtijn Commercieel Vastgoed
6.
DETAXATIEOPDRACHT
6.1
INLEIDING
In de taxalieopdracht vastgelegd. 6.2
wordt
de
Versie 30
rechtsverhouding
iussen
de
opdrachtgever
en
de
taxateur
OPDRACHTVOORWAARDEN
Een opdracht tot taxatie dient door de taxateur schriftelijk aan de opdrachtgever bevestigd te worden, voordat enig rapport wordt uitgegeven. voorwaarden
Deze opdrachtbevestiging
Toelichting
Voorwaarden
Identiicatie
en status van
de
taxateur.
|
—
De identiteit van De taxateur. Deze mag een persoon of een
—
De oxgteur verklaart geen binding te nebben met hef object of de opdrachtgever.
becij z
-
De verklaring dat De taxateurin
— -
De ioxgteur geeft aan of er sprake is van eerdere berokkenheid i dit object. De oxateuris gekwalifceerd om de faxalie ui fe voeren
=
Hel ropport moet gericht zijn aan de opdrachtgever. Voorhet overige dienen die eisen n acht genomen te worden die geiden voor opdracht verlening en identificatie in het
staat is om een objeclieve foxatie 1e leveren.
rechtsverkeer.
Benoeming van de
B
dient minimaal de navolgende
te omvatten:
-
opdrachtgever en andere potentiële gebruikers
-
Voorts verklaart de opdrachtgever de gegevens benodigd voor de uitvoering van de taxatie prompt en naar wagrheid te verschaffen, Opdrachtgever en ioxateur geven zich er rekenschop van da! zolang de toxateur niet beschiki
over de benodigde gegevens hij/i riet gehouden kan zjn de gevraagde rapporiage uil 1e
brengen. c
|
Doelvan
de taxatie.
D
| Oblec! onderwerp otrecht.
=
Voor elke taxafie zal taxateur aangeven
—
herzieningsaxatie i (ful/update of review] Indîen de opdrgchtgever gegevens verstrekt en daarvoor inhoudelijk de verantwoordelikneid neemt, dienen deze expiciet vermeld te worden.
of het een volledige taxafie / een octualsotie of een
Het te waarderen object/onderwerp/recht van de taxatie dient voldoende omschreven Ie zijn
n juricisch geduid door de kadastrale aanduiding. De basis van de waarde dient te worden vermeid,
E
|
Bosis van de waard
van de befreffende waarde.
#
|
Peildatum
©
| van de uitgevoerde recherche. | en ander contorm deze richtijn
aangevuld
met een
uitgeschreven definrie
De basis van de waarde dient n overeenstemming te zijn met die
zoals gedefinieerd in de IVS 2011 De peildatum voor de waardering dîent n het faxalierapport
de taxatie.
deze gelijk aan de toxatiedatum. De taxateur beschriff welke recherches door hem
De taxatie vermeldt de omvang
De axalie vermeldt de aard en beschrijving van de geraadpleegde bromnen.
H
|
van
uitgangspunten en beperkingen.|
|
Een|
Bronnen en de omvang van de
De lasateur vermelal, en verlaan ulpullend, welke aonnames en bikondere ugongspunten hî bij de taxatie heeft gehonteerd. —
,
In het kader van de taxatie zin uitgevoerd.
| De loxoteur maak! uitputtend melding van de geraadpleegde verkregen en gehanteerde informatie.
| Acnnames, bizondere
apart e worden vermeld, 9ok @1is
Deze taxatie is uitsluitend bestemd genoemde opdrachigever ete.
voor het genoemde
doel [ie taxeren belang] en de
Beperkingeninhet gebruik van | - In ge opdracht cient aangegeven Ie worden waor de aansprakelikheid van de toxoteur
de taxatle.
jegens opdrachtgever of derden eindigt of waartoe deze zich beperkt. - In de opdracht dien! gongegeven Ie worden daf schlelike loesterrming van de Ioxleur Í veres! voor
reproductie var, pubicatie van of verwiing nar de taxglie ofhe roppert.
Verklarng datdetaxatiel
_ |
De ioxaevr erdaart da de toxofe i uigevoerd overeenkomslig de TMI1CV [efevenkueel
x
| Uigevoerd overeenkomstigde | _ een vergefjkbare norm| en daarmee de geldende IVS
à
| omschtivingroppon.
.
M __ | Datum N
_ | Datum
— wordt Indien deze op de in loxaleur of diens organiafie een uchtrecht ofkachterregeling van toepassing &, de opdracht vermeld:
opdrachtbrief bevestigingsbrief
Toxatie Management
Instituut
Verdaring dat het rapport opgemaakf wordt overeenkomsig poragraaf 8 van de TMITCV en doarmee IVS 103 De datum waarop de taxgteur de opdracht brief heeft onderlekend De dalum waarop de opdrachigever de bevestigingsbief heeft onderlekent.In plaals van een
bevestigingsbrief kon opdrachtgever ook de opdrachtbrief ondertekenen en retoumeren.
Augustus
2019
TMI Toxatierichtiijn Commercieel Vastgoed
6.3
MARKETINGBEPERKINGEN
Versie 30
EN GEDWONGEN
VERKOPEN
Indien de taxateur en/of de opdrachtgever constateren dat de taxatie een feitelijke of te voorziene
beperking
van
de
markeling
moet
weerspiegelen,
opdrachtgever te worden overeengekomen
dient
deze
beperking
onderbouwd
met
de
en te worden vermeld in de opdrachtvoorwaarden.
De
term "executiewaarde” mag niet worden gebruikt. 6.4
BEPERKTE
INFORMATIE
Indien een taxateur wordt verzocht een taxatie uit te voeren op basis van beperkte informatie dient dit n de opdrachtbevestiging te worden vermeld en aan de opdrachtgever te worden bevestigd voordat over de taxatie wordt gerapporteerd. De taxateur dient vooraf te overwegen of een beperking redelijk is in het licht van het doel van de taxatie. Indien de taxateur van merning is dat het op basis van de beperkte informatie niet mogelijk is een taxalie te leveren, dient de opdracht te worden afgewezen. 6.5
B
HERTAXATIE
een
hertaxatie
ZONDER
BEZICHTIGING
is hef
uitgangspunt
dat
de
Register-Taxateur
het
Vastgoedobject
ten
minste
uitsluitend extem en niet inter inspecteert, tenzij de Register-Taxateur op basis van zijn professionele
inschatting
een
interne inspectie
noodzakelijk
acht. De
Register-Taxateur legt zijn bevindingen
en
overwegingen vast in het Taxatierapport. 6.6
KRITISCHE
Een
taxateur
bedoeld
CONTROLE
mag
geen
kritische
is voor openbaarmaking,
controle
doen
van
een
indien de taxateur
door
derden
opgemaakte
taxatie,
die
niet beschikt
over alle feiten en informatie
dossiers,
controle
waarop de eerste taxateur zich baseerde. Een
taxateur
kan
betrokken
zijn bij een
onderzoek naar de onderbouwing over de gehanteerde metnode.
controle
van geleverde
van
een
taxafies of een
van
methoden,
bespreking met andere
een
taxateurs
Indien sprake is van een externe controlerend Register-Taxateur dient dit met de Opdrachtgever ie worden
overeengekomen
en
in
de
Opdrachtvoorwaarden,
mede
gelet
op
het
beginsel
van
vertrouwelijkheid, te worden vastgelegd. De Register-Taxateur waakt er in dat geval voor dat deze controlerend
Register-Toxateur
de
beschikking
zou
krijgen
over
concurrentiegevoelige
informatie
betreffende de relatie tussen de Register-Taxateur en zijn Opdrachtgever. Op het TMI taxaie rapport is een uniek nummer van de taxatie geprint. De opdrachtgever kan tot 5 jaar na dato peildatum
met behulp van dit nummer
bij TMI een duplicaat taxatierapport opvragen.
Ook kan de opdrachtgever onder vermelding van dit nummer een controle van de taxatie door de Kwaliteitscommissie vragen. 6.7
DOSSIER
De Register-Taxateur bewaart het Taxatiedossier conform de wettelijke bewaartermijnen. Aanbevolen
wordt om voor het taxatiedossier een bewaartermijn van 20 jaar aan te houden. UITGEBRACHTE
1) 2) 3)
TAXATIES
WORDEN
IN HET TMS
SYSTEEM
BEVROREN:
Toxateur kan de taxatie gegevens niet meer wijzigen Uitkomsten van berekeningen worden vastgelegd in het taxatie rapport Veronderstelingen worden vastgelegd in de database
De opdrachtgever van een TMI taxatie kan tot 5 jaar na dato aan de hand van het TM taxatie nummer
een kopie opvragen van de taxatie.
TMI Toxatierichtiijn Commercieel Vastgoed
IN HET
DOSSIER
MOETEN
ZIJN
T) 2)
Opdrachtbrief Ontvangen informatie
3) 4)
Correspondentie Taxatie rapport
6.8
Versie 30
VASTGELEGD:
BEHEERSINGSMAATREGELEN
Toxateurs die een TMI taxatierapport uitbrengen, verklaren dat ze werken conform deze norm. Dat betekent onder meer dat taxateurs in ieder geval de volgende beheersingsmaatregelen hanteren: 1) 2)
Gebruik van meerdere waarderingsmethodieken, zie paragraaf 5.2 Gebruik van een robuust systeem / model met uitgebreide controles tegen invoer fouten
3)
Taxatie is onderhevig aan een controle door beredeneerde en ad random steekproef Verplichte uitleg als afgeweken is van deze norm
4)
Taxateurs
kunnen
aanvullende
interne maatregelen
een
kwoliteiscommissie
hebben
gefroffen,
op
basis
die vermeld
van
worden
een
in het
taxatie rapport. Bijvoorbeeld door het hanteren van het 4-ogen principe. TAXATEURS
KUNNEN
OOK,
AL
DAN
NIET
OP
VERZOEK,
AANVULLENDE
EXTERNE
MAATREGELEN
HEBBEN
GENOMEN:
1) 2) 6.9
Controle van het specifieke taxatierapport door de Kwaliteitscommissie Collegiale taxatie of toetsing GEBRUIK
EN TOETSING
VAN
TAXATIE
MODELLEN
Een TM taxatie wordt uitgebracht door gebruik te maken van een TMS systeem. TMI stelf eisen aan een (leverancier van een) TMS systeem, onder meer:
1)
door transparantie te eisen ten aanzien van welke invoer effect heeft op welk element van het taxatie rapport
2)
door het hanteren van een acceptatie procedure die bestaat uit documentatie van wijzigingen, een test door de leverancier bestaande
uit een technische test gericht op de wijzigingen, een
volledig model test door vergelijking van kern berekeningsuitkomsten tussen versies, acceptatie door taxateurs, maor ook blootstelling aan een online platform voor 3)
taxateurs waar fouten kunnen
worden gemeld. door het samenstellen van een gebruikersgroep die invloed heeft op de ontwikkelingsagenda van de
software
4)
zich bloot te stellen aan audits om de conformiteit van de software aan deze norm
5)
foutafhandeling
binnen
strikte fijdslimieten
te garanderen,
fouten
te
melden
op
een
online
platform voor taxateurs alsmede in de softwore Dagelijks zijn vele tientallen deskundige taxateurs online aan het werk met het TMI TMS systeem. De vele dagelijkse gebruikers garanderen door hun deskundigheid de rekenkundige juistheid van het TMI TMS systeem. Alleen taxateurs die voldoen aan minimale opleidingsvereisten!
kunnen een TM taxatie uitbrengen via
het TMI TMS systeem. Voordat toegang wordt verkregen moeten taxateurs een opleiding volgen die deskundig gebruik van de taxatie modellen garandeert. De opleiding wordt afgesloten met een toetsmoment.
! zie www.taxatiemanagementinstituut.nl voor meer informatie
EN
T ootierichtijn Commercieel Vostgoed
TMI
is een
platform
voor
en
door
Versie 30
taxateurs.
De
taxateurs
brengen
vrjwilig
hun
expertise
in bij
werkgroepen die continue werken aan de verbetering van de vier pijlers van TMI: 1)
Opleiding
2) 3)
Norm (deze] Systeem
4)
Kwaliteitscommissie
7.
MINIMALE
7.1
INLEIDING
Deze paragraaf
ONDERZOEKSVEREISTEN
ziet op de inhoud van
VOOR
het uit te voeren
DE WAARDERING
onderzoek
voor het uitbrengen
van
de
waardering. Een opdrachtgever moet erop kunnen verrouwen dat ten aanzien van de uit te brengen
waardering tenminste door de taxateur de onderstaande zaken zijn onderzocht en dat de taxateur zich een
mening
heeft
gevormd
taxateur enig onderdeel
van
over de
waarde
van
de minimumvereisten
de
onderzochte
niet heeft kunnen
informatie.
onderzoeken,
Voor zover
de
dient dit in de
verslaglegging terug te komen middels een EXPLAIN. 7.2
BEZICHTIGING
EN
ONDERZOEK
Voor een taxatie moeten, voor zover noodzakelj in relatie tot het doel van de taxatie, bezichtiging en
onderzoek
allijd worden
rekenschap
gegeven
7.3
VERIFICATIE
VAN
uitgevoerd.
te worden
Indien bezichtiging en onderzoek
in een
EXPLAIN
in de
rapportage
beperkt zijn,
dient hiervan
en opdrachtbevestiging.
INFORMATIE
De taxateur dient naar redelijkheid al die stappen te ondemmemen om de informatie waarop hij zich bij
de waardering baseert te verifiëren en indien dît niet mogelijk is beargumenteerd in een EXPLAIN in de rapportage aan te geven welke uitgangspunten hij heeft gehanteerd.
B
T ootierichtijn Commercieel Vostgoed
7.4
Versie 30
ONDERZOEKSGEBIEDEN
ONDERZOCHT
No.
|
WORDEN
TENMINSTE
EN NIET LIMITATIEF DE NAVOLGENDE
Onderzoeksgebied Eigendomssituatie,
Privaatrechtelike aspecten.
e
GEBIEDEN:
Publiekrechtelijke
e
status
erfpacht,
kadastrale
kart,
kadastraal
vittreksel
‚en overige informatie en belemmeringen. van
het|
Bestemmingplan,
_ voorbereidingsbesluit,
eekicterlenenele
_ omgevingsvergunning.
EE
onderliggende e ensen
(nuur)
v
opperGNET
RT
OE
SE TET
ET
GTemaeT
oomB
N
euiien
Goer oor
T Toorane
T
SE
Indien daar sprake van s:sches de uitpondmogeljkheden
+ | Gebruikvener
object.
bibehorende scenario’s.
Huurovereenkomsten, Toopliden, _ verpichingen, zekerheden, andere gebruiksrechten bizondere en/of voorkeursrechten van
Huurders,
koop door bv. de huurder.
aken
Locatieaspecten. chnische eigenschappen.
5
en de
in de omgeving
Onderzoek naar sideletfers en incentives.
van het vastgoed de van invloed zjn op de
waarde, zoals stand, ligging, bereikbaarheid, parkeren. (sociole} veiigneid, Geef
winkels etc.
een
omschring
op
hoofdlinen
van
de
belangrikste
Beperkielechnische omschiving. | technische aspecten van het getaxeerde object. Bouw- _ en/of renovotie- en/of| Omschriving _van voorgenomen bouw. renovafie- of uitbreidingsplonnen. uitbreidingsplannen, kosten en status. Die inslallaties en apparatuur die vastgoed gebonden zin en van Voorieningen
behorende
tot
vostgoed,
het
invloed op de waarde. Bijvoorbeeld WKOinstallafies, kimaatbeheersingsinstalaties etc. De taxateurvormi zich een
beeld van de onderhoudstoestand
en die
factoren die doarbij van invloed kunnen zijn op de waardering.
Onderhovdstoestand.
Dit
geschiedt op basis van een steekproefsgewijze inspectie. Het oordeel van de taxateur i nimmer een gorantie voor de aan- of afwezigheid van gebreken Milevfactoren
Miieufvervuiing].
die van
invloed
zin op
de waarde,
zoas
bodem,
grondwater, geluid,icht, stank etc. of oepassing voan materialen die gevaarijk of miieubelastend zjn (bv. asbest| 'Welke duuzaamheidcategorie
verlegenwoordigt
het vastgoed
en
welke maatregelen zjn aanwezig volgens
Duurzaamheid.
GreenCale.
Beschikbare
labels en het
EPA-U rapport [dat wettelik verpicht } 'Geef een
4 5
| |
Risico's.
voorgenomen
ontwikkeingen.
De
‘componenten.
7.5
|
rsico's voor de eigenaar
met
het
object,
de
markt
en/of de
en/of
de
omschriving van de markt waarin het 1e taxeren OBject
toxateur
geeft
ondefbouwing
van
inzage
in
en
doet
onderzoek
de
woorde
van
bizondere
naar
de
waorde
componenten, bijvoorbeeld bedrijfs- woningen, leningen, achterstaklig onderhoud, vorderingen etc.
Referenties.
SPECIFIEKE
de
zich bevindt en van de belongriste kansen en bedreigingen.
4 | Bizondere waarde 7
van
samenhangen
'Geef een
Marktomstandigheden.
inschaling
financier die
Er wordt
AANVULLING
VOOR
(voor
de
voorwaarden zie 7.4] en de marktomstandigheden waaronder veronderstelde ficlieve fransactie dient plaals te vinden.
onderzoek
gedaon
naar
referenliepanden
de
WINKELS
Het is niet reëel om bij een taxatie van een winkelruimte en andere ruimten ex artikel 7:290 BW te rekenen met de markthuur wanneer deze markthuur vanwege een mogelijke artikel 7:303 BWprocedure niet realiseerbaar is. Bij winkels dient de taxateur dan ook naast de markthuur een herzieningshuurwaarde vast te stellen. Deze wordt doorgaans, conform artikel 7:303, bepaald als het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkoare bedrijfsuimte ter plaatse die zich hebben voorgedaan in de vijf jaar durende periode voorafgaande aan het moment van de huurherziening. Het vaststellen van de herzieningshuurwaarde wordt beschouwd als de deskundigheid van de taxateur. Een inzichtelijke onderbouwing is vereist.
met referenties voor de gehanteerde herzieningshuurwaarde
TMI Taxatierichtljn Commercieel Vostgoed
8.
TAXATIERAPPORT
8.1
ALGEMENE
Versie 30
UITGANGSPUNTEN
Het taxatierapport vormt de verslaglegging van de door de taxateur uitgevoerde waardering. Een taxatierapport dient vanuit dat perspectief en in zijn geheel ondubbelzinnig, eenduidig en niet mu interpretabel te zijn. Daarnaast dient in het taxatierapport geborgd te zijn dat dt voldoet aan het doel van de taxaie, zoals dat met de opdrachtgever is overeengekomen.
Indien in het taxatierapport wordt afgeweken van de hieronder omschreven minimumvereisten dient dit te worden
aangetekend
onderbouwde
EXPLAIN.
en
dient
het
rapport
te worden
voorzien
van
een
door
de
taxateur
In het kader van de bestrijding van fraude dient gestreefd e worden naar maximale iransparantie in de verslaglegging. Indien er gegevens niet openbaar gemaakt (mogen] worden in de verslaglegging, dient hiervan aantekening gemaakt te worden in het rapport, voorzien van een EXPLAIN. Bijvoorbeeld in het geval van een bedrijfseconomisch belang van de opdrachtgever, maar wel ingezien door de taxateur.
8.2
PREALABELE
VERKLARINGEN
VAN
DE TAXATEUR
IN HET TAXATIERAPPORT
Voorafgaand aan de IVS minimum vereisten aan het taxatierapport legt de taxateur in het rapport de navolgende schriftelijke verklaringen of:
No.
Verklaring 1
|
2
| Verklaringeerdere
Toelichting
verdaing ntem/extem,
het object.
belrokkenheidbij
Verklaring geen zakelijk belang bij
opdrachtgever of object.
De toxateur verkdaort of deze tof de organlsatie von de opdachtgever behoort don
weleen ongfhankeijke derde
| De Ioxateur verkdaort of deze het object de afgelopen twee jaren eerder getoxeerd heeft en met welk doel.
De taxateur verklaart in welke verhouding hi tot de opdrachtgever staat dan wel tot het objecl.Is er uilsluitend sprake van een verhouding opdrachtgever-opdrachtnemer
of zjn er andere verbanden of belangen van de toxateur bij opdrachtgever of object. Hier geeft de toxateur aan op grond von welke kwalficaties h van mening
s in staat
Verklaring van de kwalicatie(s)vande | 1 zin deze toxatie uit te voeren. Bijvoorbeeid ingeschreven in het register
'oxleur $
| Verklaring van toepassing zijnde
tuchtrecht.
gepubiceerd rackrecors.
De toxoteur verlaart welk tuchirecht von toepassing & op hem n de uilgevoerde
torote
TMI Taxatierichtljn Commercieel Vostgoed
8.3
MINIMUMVEREISTEN
Versie 30
TAXATIERAPPORT
Naast het feit dat het rapport moet voldoen aan de in de vorige paragraaf geformuleerde algemene
beginselen dient het inhoudelijk minimaal aan de onderstaande vereisten te voldoen: No.
|
Vereisten
Het rapport moet duidelik herkenbaor z
als afkomstig van een
met naam
en foenaam
genoemde taxateur [natuurijk persoon), nclusief asmede van zjn professionele kwalficatie{s) Daamaast moeten de gegevens van het bedrif of de orgonisalie waaraan de toxateur Identifi
atie en status van de
taxateur.
verbonden i vermeld z. Het rappor! bevat de handtekening van diegene die de taxafie heeft uitgevoerd. In geval de taxateur hulp heeft ontvangen met betrekking fot enig onderdeel van de taxafie, ‚dan cient deze hulp expliciet omschreven te worden.
Benoeming van de
Het rapport moet gericht ijn aan de opdrachtgever. Voor het overige dienen gie eisen in acht
opdrachtgever en andere
genomen worden dîe gelden voor opdrachtveriening en identiicatie in het rechtsverkeer.
potentiële gebruikers. Doel
van
Het doel van de toxatie dient duidelik omschreven te zijn. Bjvoorbeeld taxalie ten behoeve
de taxatie.
van koop/huur/financiering. Het te waarderen object/onderwerp/recht van de toxaie dient voldoende omschreven te zijn
Object, onderwerp of recht.
n juridisch geduid door de kadostrale aanduiding: De
Basis van
de waarde.
Peildatum
van
basis
van
de
waarde
dien!
Ie worden
vermeld,
aangevuld
met
een
uitgeschreven
definitie van de befreffende waarde. De basis van de waarde dient in overeenstemming te zijn met die zoals gedefinieerd in de IVS 2011
De peidatum voor de waardering dient in het taxatierapport apart te worden vermeld,
de taxatie.
ook al
is deze gelik aan de taxatiedalum. De taxatie vermeldt de omvang van