Rapport vraag- en kansenanalyse flexwonen in Ridderkerk.pdf

Inhoudsopgave 0. Managementsamenvatting 1. Inleiding

3 5

Deel A: Vraaganalyse flexwonen

8 8 9 11

2. De doelgroepen van flexwonen 3. Resume van de huisvestingsvraag 4. Conclusies uit de doelgroepenanalyse

Deel B: Kansenverkenning flexwonen 5. Flexwonen: lessons learned 6. Locatieverkenning flexwonen Ridderkerk 7. Conclusies en aanbevelingen uit de locatieverkenning

Bijlage 1: Doelgroepen van flexwonen a. b. c. d. e. f. g. h. i. j.

Studenten Arbeidsmigranten Expats Vergunninghouders Oekraïense ontheemden Uitstroom uit maatschappelijke opvang en beschermd wonen Echtscheidingen en andere gebroken relaties Tijdelijke herhuisvesting Overige doelgroepen Speciale categorie: asielzoekers

2

13 13 18 21

22 22 23 24 25 26 26 28 29 30 30

Managementsamenvatting De gemeente Ridderkerk wil graag weten welke doelgroepen er in de gemeente zijn waarvoor flexwonen een goede oplossing is voor hun acute huisvestingsbehoefte. Ook voor de groep arbeidsmigranten is het gewenst om beter zicht te krijgen in de omvang en groei van de groep van mensen die werkzaam zijn voor bedrijven die in de gemeente -en meer specifiek bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard- gevestigd zijn. Naast een analyse van de doelgroepen van flexwonen en hun huisvestingsvraag, heeft de gemeente Ridderkerk ook op korte termijn behoefte aan een goed beeld van de kansen en mogelijkheden om flexwonen te realiseren. Om meer zicht te krijgen op zowel de vraag naar flexwonen als de kansen die zich voordoen om dat te realiseren, heeft de gemeente Ridderkerk het Expertisecentrum Flexwonen gevraagd om deze verkenning uit te voeren.

Ruim 500 flexwoningen in 5 jaar De behoefte aan flexwonen voor de komende 5 jaar bedraagt ruim 500 flexwoningen. Het mooist zou zijn om deze in een tempo van ongeveer 100 per jaar toe te voegen. Op deze wijze kunnen diverse doelgroepen snel worden bediend. Dat zijn onder meer uitwonende studenten en jonge starters. Zij kunnen ook goed fungeren als ‘dragende’ bewoners van gemengd wonen-projecten. Verder is flexwonen een goede oplossing voor de snel benodigde huisvesting van Oekraïense ontheemden. Als deze dan niet meer nodig is voor deze doelgroep, kan het eenvoudig voor anderen worden ingezet. Ook voor uitstromers uit de maatschappelijke opvang en beschermd wonen, alleenstaande statushouders en mensen met een verbroken relatie, kan flexwonen een prima oplossing zijn. Daarnaast kan flexwonen de druk op de woningmarkt verlichten bij de aanstaande ingrepen in bestaande woningen zoals bij de geplande sloop, verduurzaming en herstructurering.

Shortstay huisvesting voor arbeidsmigranten Naast genoemde behoefte aan flexwoningen is er een grote behoefte aan shortstay huisvesting voor arbeidsmigranten. Ondernemers op de Dutch Fresh Port/Nieuw Reijerwaard geven aan op korte termijn behoefte te hebben aan 1.706 - 2.260 plaatsen voor arbeidsmigranten. Hoewel ondernemers de arbeidsbehoefte zoveel mogelijk lokaal/regionaal invullen, ervaren zij een groot tekort. Om deze reden maken zij -veelal via tussenkomst van een uitzendbureau- gebruik van de inzet van arbeidsmigranten. Ondernemers zien onder voorwaarden kansen voor kwalitatief goede huisvesting op Nieuw Reijerwaard en doen ook enkele concrete voorstellen. Het onderzoek schetst ook de randvoorwaarden waaronder goede huisvesting tot stand kan komen.

Flexwonen kansrijk voor verschillende doelgroepen Voor de inrichting van nieuwe flexwonenprojecten in Ridderkerk kan volop geleerd worden van de vele projecten die elders in het land al gerealiseerd zijn. Zo is het mixen van doelgroepen op verschillende manieren goed mogelijk. Het blijft echter belangrijk aan de voorkant goed na te denken over de condities waaronder dat gebeurt. Wat betreft de locaties zien we dat er recent steeds meer projecten tot stand komen op locaties die tijdelijk beschikbaar zijn. De kwaliteit van de moderne modulaire en verplaatsbare woningen en de mogelijkheid om onder de nieuwe Omgevingswet langere exploitatietermijnen dan 10 of 15 jaar mogelijk te maken, nog steeds met toepassing van de korte procedure, zorgen ervoor dat flexwonen eerder interessant en mogelijk wordt. Bovendien worden vanuit de rijksoverheid diverse instrumenten, zoals subsidies en garantieregelingen ingezet om de risico’s die met verplaatsbare woningen samen kunnen hangen te ondervangen. Tot slot is in die projecten door de relatief snelle doorstroming aandacht voor (sociaal) beheer nodig. Een goed en doortastend beheer is niet alleen nodig om het leefklimaat in het woongebouw voor iedereen prettig te houden, maar ook om de relatie met de omgeving goed te houden.

3

Na geslaagde start opschalen De doelgroepenverkenning geeft een indicatie van de te verwachten behoefte, maar bevat natuurlijk ook onzekerheden. Daarom is het verstandig om te kiezen voor een tempo dat voor betrokken partijen te behappen is. Beter één of enkele geslaagde projecten als start, dan een masterplan om alles in één keer aan te pakken. Draagvlak is de volgende hobbel en daarvoor zijn successen belangrijk. Dan is het dus verstandig om enkele speerpunten te kiezen in projecten waar iedereen blij van wordt en die model kunnen staan voor volgende stappen.

14 kansrijke objecten en locaties Verder is onderzocht waar kansen liggen om het gewenste flexwoningaanbod te realiseren. Zo is een uitgebreide locatie- en objectverkenning uitgevoerd onder een groot aantal in Ridderkerk actieve partijen als woningcorporaties, zorgorganisaties, makelaars en kerkelijke instellingen. Deze verkenning leidde tot een shortlist met 14 kansrijke locaties, die zijn gekoppeld aan mogelijke doelgroepen (PMC’s). Het gaat hierbij om 8 locaties en 6 objecten. Deze vragen om een nadere uitwerking. 4 van de 6 kansrijke objecten liggen in centrumOost. Dit is het gebied dat de gemeente komende jaren juist wil transformeren naar een gemengd gebied met kleinschalige bedrijven en woningen. Flexwonen kan in de vorm van placemaking dat proces aanjagen. Naast woningcorporaties zijn er ook diverse marktpartijen actief die een rol kunnen en willen nemen in transformatie van vastgoed in flexwonen-concepten. Het is goed te onderzoeken hoe corporatie(s) en marktpartijen elkaar kunnen versterken bij de invulling van de flexwonen-opgave.

4

1. Inleiding 1.1 Aanleiding voor deze verkenning De gemeente Ridderkerk wil graag weten welke doelgroepen er in de gemeente zijn waarvoor flexwonen een goede oplossing is voor hun acute huisvestingsbehoefte. Het gaat daarbij enerzijds om de huidige omvang en toekomstige ontwikkeling van die doelgroepen. Anderzijds gaat het om de daarmee samenhangende huisvestingsbehoefte en de vraag in hoeverre de woningmarkt in die behoefte kan voorzien. De doelgroepen van flexwonen worden veelal aangeduid als spoedzoekers. In hoofdstuk 2 gaan we nader in op de begrippen ‘flexwonen’ en ‘spoedzoekers’. Met name voor de groep arbeidsmigranten is het gewenst om beter zicht te krijgen in de omvang en groei van de groep van mensen, die werkzaam zijn voor bedrijven die in de gemeente -en meer specifiek bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard- gevestigd zijn. Door het actuele gebrek aan passende huisvesting worden namelijk ook in Ridderkerk woningen door werkgevers gekocht of gehuurd om daar mensen kamergewijs en vaak kortdurend te huisvesten. Omdat dat een ongewenst beslag op de woningvoorraad legt en soms tot overlast leidt, zijn er mede in het belang van de lokale economie- alternatieve oplossingen nodig. Welke dat zijn en in welke mate die nodig zijn zou uit het onderzoek moeten blijken.

Naast een analyse van de vraag naar flexwonen, heeft de gemeente Ridderkerk op korte termijn ook behoefte aan een goed beeld van de kansen en mogelijkheden om flexwonen te realiseren. De urgentie wordt mede ingegeven doordat er nog geen perspectief is voor de vervolghuisvesting van -nu met name door Wooncompas gehuisveste- Oekraïense ontheemden. Er is behoefte aan inzicht in de mogelijkheden om meer aanbod te creëren voor verschillende doelgroepen. In hoeverre is een mix van bewonersgroepen mogelijk en wenselijk, gegeven de onderzochte samenstelling van de doelgroepen? Welke concrete (tijdelijk beschikbare) locaties of al dan niet te transformeren bestaande gebouwen lenen zich voor flexwonen? Welke eigenaren/exploitanten kunnen daar een rol in spelen? Om meer zicht te krijgen op zowel de vraag naar flexwonen als de kansen die zich voordoen om dat te realiseren, heeft de gemeente Ridderkerk het Expertisecentrum Flexwonen gevraagd om deze verkenning uit te voeren.

1.2 De vraagstelling Het doel van dit onderzoek is enerzijds de behoefte aan flexwonen in beeld te krijgen. Dat doen we door de omvang en ontwikkeling van de diverse doelgroepen vast te stellen, met bijzondere aandacht voor arbeidsmigranten/internationale werknemers, als ook de daarmee samenhangende vraag naar snel beschikbare woonruimte. Anderzijds wil deze verkenning -gegeven de onderzochte samenstelling van doelgroepen- inzicht bieden in kansrijke objecten en/of locaties voor flexwonen. De vraagstelling luidt als volgt: 1. Geef d.m.v. een quick scan zicht op de aard en omvang van de huisvestingsvraag van spoedzoekers. Voor welke doelgroep of combinaties van doelgroepen is de woonurgentie groot? 2. Geef zicht op hoeveel arbeidsmigranten er in de gemeente werken, wonen, de verwachtingen voor de nabije toekomst en de daarmee samenhangende huisvestingsbehoefte. Maak daarbij een uitsplitsing tussen de lokale situatie en die van Nieuw Reijerwaard. 3. Maak een longlist van kansrijke locaties en objecten in de gemeente waar flexwonen mogelijk is. 4. Maak een nadere uitwerking van geselecteerde kansrijke flexwonen projecten (shortlist) en maak daarbij een koppeling met de huisvestingsvraag van specifieke doelgroepen.

5

1.3 De aanpak Het onderzoek is in twee delen opgebouwd: een vraag- en een kansenanalyse. Beiden worden ze hieronder toegelicht.

Deel A: Aanpak vraaganalyse flexwonen De vraag naar woonruimte van spoedzoekers is vaak niet goed in beeld. Dat komt omdat spoedzoekers zich niet of nauwelijks melden bij gemeenten of corporaties, omdat zij ervan uitgaan dat die sowieso géén snelle oplossing kunnen bieden. De vraag blijft daarmee dus onder de radar en is dan moeilijk te bepalen. Toch is het wel mogelijk om op basis van een doelgroepenanalyse een goede schatting te maken. In deze studie hebben we een scan uitgevoerd die per doelgroep een bandbreedte oplevert van de huidige omvang van die groep in de gemeente, de verwachte ontwikkeling in omvang van die doelgroep en van de huisvestingsvraag die met die omvang samenhangt. Dat is grotendeels gebeurd door middel van bestaande informatie, die op verschillende plekken is opgehaald. We zoomen in op de actuele situatie en prognoses van de volgende doelgroepen: Studenten WO/HBO/MBO per categorie naar uitwonend en thuiswonend Arbeidsmigranten Expats Vergunninghouders (vluchtelingen met een verblijfsvergunning) Oekraïense ontheemden Uitstroom maatschappelijke opvang en/of andere zorginstellingen Echtscheidingen en andere gebroken relaties (waaronder vlucht voor geweld) Tijdelijke herhuisvesting Overige categorieën spoedzoekers Speciale categorie: asielzoekers Per doelgroep hebben we eerst gekeken of er concrete cijfers beschikbaar zijn.

Dat kan bij de gemeente zelf zijn of bij lokale partijen als woningcorporaties en zorginstellingen. In enkele gevallen is gebruik gemaakt van naar gemeente gespecificeerde cijfers van b.v. het CBS. Waar die niet beschikbaar waren, hebben we gekeken naar cijfers op een hoger aggregatieniveau, b.v. landelijk. Daarmee hebben we d.m.v. extrapolatie een goed beredeneerde schatting van de lokale cijfers gemaakt. Speciale aanpak onderzoek arbeidsmigranten Met name voor de doelgroep arbeidsmigranten, die doorgaans zeer slecht geregistreerd zijn, hebben we aanvullend onderzoek uitgevoerd. Op basis van onze ervaring hebben we gekozen voor een aanpak die de kans vergroot op een hoge respons. Zo hebben we gekozen voor een vrij intensief traject waarbij we in overleg met de gemeente een longlist hebben gemaakt van die werkgevers en uitzendbureaus waarvan het waarschijnlijk of denkbaar is dat zij met arbeidsmigranten werken. Deze lijst hebben we verrijkt met bovenlokaal opererende uitzendbureaus die mogelijk arbeidsmigranten bemiddelen naar werkgevers in Ridderkerk. Alle bedrijven hebben we vervolgens persoonlijk benaderd op niveau van eigenaar/directie/HR manager. In dit onderzoek hebben we gevraagd naar huidige aantal arbeidsmigranten, de huisvestingssituatie en de toekomstverwachtingen.

Uiteraard bevat de studie conclusies en aanbevelingen, die de gemeente en partners op het gebied van wonen kunnen gebruiken om tot strategische keuzes te komen.

Deel B: Aanpak kansenverkenning flexwonen De volgende stap is om inzicht te krijgen in de mogelijkheden om meer aanbod te creëren voor deze doelgroepen. In hoeverre is een mix van bewonersgroepen mogelijk en wenselijk, gegeven de onderzochte samenstelling van de doelgroepen? Welke concrete (tijdelijk beschikbare) locaties of al dan niet te transformeren bestaande gebouwen lenen zich voor flexwonen? Welke eigenaren/exploitanten kunnen daar een rol in spelen? Dat hebben we in drie stappen gedaan:

6

1.

Lessons learned:  

2.

Opstellen van een longlist van mogelijke locaties: • • •

• 3.

De belangrijkste lessen van bestaande flexwonenprojecten in het land Toegepast op de situatie in Ridderkerk

We hebben criteria vastgesteld voor locaties per onderscheiden doelgroep; We hebben mogelijke product/marktcombinaties daarbij genoemd; We hebben in eerste instantie ideeën voor (concrete) locaties opgehaald bij interne brainstormsessie met ambtenaren en enkele stakeholders. Daarna hebben we bij diverse samenwerkingspartners (als woningcorporaties, zorginstellingen, kerken, makelaars etc.) gepolst welke locaties of objecten zij voor specifieke doelgroepen voor ogen hebben; Op basis van deze input hebben we een groslijst van potentiële locaties opgesteld per doelgroep.

Nader uitwerken van een aantal kansrijke locaties: • • • • • •

In overleg met opdrachtgever hebben we een sessie belegd waarin criteria zijn benoemd voor kansrijke locaties om te komen van een long- naar een shortlist; De locaties en objecten op de shortlist zijn onderworpen aan een globale analyse ten aanzien van mogelijke belemmeringen waarbij we zijn uitgaan van online beschikbare informatie; We hebben een (visuele) verkenning uitgevoerd van de locaties op de shortlist; De resultaten zijn verwerkt door middel van een ‘stoplichtmodel’ in een overzicht; We hebben in samenwerking met de diverse afdelingen een omgevingsanalyse gemaakt); Bovenstaande resulteert in een overzicht van kansrijke locaties per productmarkt-combinatie.

7

Deel A: Vraaganalyse flexwonen

2. De doelgroepen van flexwonen Flexwonen Flexwonen is een verzamelterm voor verschillende vormen van tijdelijk wonen. Die tijdelijkheid kan betrekking hebben op: de locatie: b.v. plekken die in de toekomst een andere bestemming krijgen, maar waar intussen prima gewoond kan worden in woningen die eenvoudig verplaatsbaar zijn. het gebouw/de woning: b.v. gebouwen die op termijn gesloopt of herontwikkeld worden, maar die met een beperkte ingreep nog goed tijdelijk bewoond kunnen worden. de bewoning: in de bovengenoemde situaties is de bewoning tijdelijk en er zijn vormen van permanente nieuwbouw die voor tijdelijk wonen zijn bedoeld, zoals studentenhuisvesting. Deze vormen van tijdelijk wonen vervullen naast de reguliere woningbouw een belangrijke functie in het oplossen van het enorme woningtekort omdat ze vaak sneller te realiseren zijn en omdat er gebruik kan worden gemaakt van locaties die anders onbenut blijven.

Spoedzoekers In principe kan iedereen van zo’n tijdelijke woonvorm gebruik maken. Maar in de praktijk zijn het vooral spoedzoekers die er een oplossing vinden. Dat begrip vraagt ook enige toelichting. ‘Spoedzoekers’ is een veel breder begrip dan wat normaal gesproken onder ‘urgenten’ wordt verstaan. Urgent woningzoekenden krijgen voorrang bij de toewijzing van woningen op grond van specifieke dringende omstandigheden. Die omstandigheden zijn vrij streng bepaald, omdat anders een enorme verdringing van ‘normale’ woningzoekenden zou optreden. Maar er zijn daarnaast grote groepen die ook met spoed op zoek zijn naar woonruimte. Wie ergens op een andere plek gaat studeren, of in een tijdelijke baan begint, heeft acuut onderdak nodig. Dat geldt ook voor nieuwkomers zoals statushouders die uit de asielopvang stromen, of voor mensen die uit een zorgsituatie weer de stap naar zelfstandig wonen kunnen maken. Of voor mensen die na een relatiebreuk of na terugkeer uit het buitenland een nieuwe start moeten maken. Spoedzoekers zijn dus vaak starters of herstarters op de woningmarkt. Zij verwachten niet direct in de woning van hun dromen terecht te komen, maar zoeken een fatsoenlijk onderkomen waar vanuit zij een volgende stap kunnen zetten. De tijdelijke beschikbaarheid van flexwonen is voor hen vaak geen bezwaar.

In bijlage 1 analyseren we de vraag naar flexwonen van de volgende doelgroepen op de Ridderkerkse woningmarkt: Studenten WO/HBO/MBO per categorie naar uitwonend en thuiswonend Arbeidsmigranten Expats Vergunninghouders (vluchtelingen met een verblijfsvergunning) Oekraïense ontheemden Uitstroom maatschappelijke opvang en/of andere zorginstellingen Echtscheidingen en andere gebroken relaties (waaronder vlucht voor geweld) Tijdelijke herhuisvesting Overige categorieën spoedzoekers Speciale categorie: asielzoekers

8

3. Resume van de huisvestingsvraag In bijlage 1 hebben we per doelgroep een beeld geschetst van de behoefte aan flexwonen. Om tot een totaalbeeld te komen, kunnen de afzonderlijke behoeftes niet klakkeloos bij elkaar worden geteld. Zo zitten er verschillen in: 1. de gebruikte termen (zoals ‘plaatsen’ bij arbeidsmigranten en asielzoekers en ‘eenheden/flexwoningen’ bij studenten en uitstroom MO/BW); 2. de aard van de behoefte. Deze kan eenmalig (zoals bij ‘expats’ en Oekraïense ontheemden) zijn of jaarlijks (zoals bij ‘vergunninghouders’ en de categorie ‘echtscheidingen en andere gebroken relaties’). Een tweede belangrijke constatering is dat voor de huisvesting van de doelgroepen ‘arbeidsmigranten’ en ‘asielzoekers’ andere partijen primair aan zet zijn, dan voor de overige genoemde doelgroepen. Bij arbeidsmigranten ligt er een opgave voor gespecialiseerde huisvesters en uitzendbureaus/werkgevers en voor asielzoekers is dat het COA. Om deze reden hebben we het overzicht met behoefte aan flexwonen uitgesplitst naar de partijen die primair aan zet zijn. In onderstaande tabellen A, B en C staat een resume van de huisvestingsvraag. Om de opgave tastbaarder te maken, hebben we ervoor gekozen om naast een beeld van de totale opgave ook inzicht te bieden in de jaarlijkse opgave over een periode van maximaal 5 jaar.

Tabel A: Overzicht behoefte flexwoningen voor diverse categorieën spoedzoekers over periode van 5 jaar (minus doelgroepen arbeidsmigranten en asielzoekers). Primair aan zet: gemeente en corporaties doelgroep behoefte Jaar1 Jaar2 Jaar3 Jaar4 Jaar5 opmerkingen flexwoningen studenten ? 50 50 extra jongeren/ studentenwoningen expats 10-11 2 2 2 2 2 vergunning64 64 58 52 46 40 Binnen 5 jaar is 50% vertrokken houders uit flexwoning, dus ieder jaar is 10% minder aanbod nodig dan voorafgaand jaar. Oekraïners 48 48 uitstroom 10-11 10-11 10-11 10-11 10-11 10-11 cliënten MO/BW echtscheiding 24 24 20 16 12 8 Binnen 5 jaar is 80% vertrokken en uit flexwoning, dus ieder jaar is 16% minder aanbod nodig dan voorafgaand jaar. tijdelijke 40 - 60 40 10 10 herhuisvesting overige pm categorieën spoedzoekers Per jaar/ 238-239 100-101 90-91 70-71 60-61 558-563 flexwoningen totaal

9

De resultaten van het onderzoek naar de behoefte aan shortstay huisvesting voor arbeidsmigranten staan beschreven in bijlage 2. Een resume treft u hier in tabel B. Tabel B: Overzicht behoefte huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten voor de komende 3 jaar. Primair aan zet: gespecialiseerd huisvesters en werkgevers/uitzendbureas doelgroep Totale behoefte in Jaar1 Jaar2 Jaar3 opmerkingen huisvestingsplaatsen Arbeidsmigranten 1.706-2.260 400 225 225 Een ambitie kan zijn dat de gemeente inzet om de komende drie jaar de totstandkoming van 850 (=de helft van geschatte ondergrens behoefte) huisvestingsplaatsen te faciliteren. Een resume van de behoefte opvangplaatsen voor asielzoekers staat beschreven in tabel C. Tabel C: Overzicht mogelijke behoefte opvangplaatsen voor asielzoekers voor de komende 5 jaar. Primair aan zet: het COA doelgroep Totale behoefte Jaar1 Jaar2 Jaar3 Jaar4 Jaar5 opmerkingen opvangplaatsen Asielzoekers 250 250 doorlopend Een overweging is om meer kleinere opvanglocaties te realiseren mogelijk in combinatie met andere groepen spoedzoekers.

10

4. Conclusies uit de doelgroepenanalyse a)

Het aantal studenten dat elders studeert (en in Ridderkerk woont) is interessant gezien het streven om juist voor jonge kenniswerkers aantrekkelijke woonmilieus te creëren: dit deel van die doelgroep is al 'in huis' en heeft er tijdens de studie (nog) niet voor gekozen om voor een andere stad te kiezen. Daarbij zijn studenten en (andere) jongeren belangrijke ‘dragende’ bewoners bij gemengd wonen-projecten. Het is aan te bevelen om met name onder de groep bijna afgestudeerden onderzoek te doen naar hun woon- en leefwensen en met de uitkomsten daarvan rekening te houden bij o.a. de programmering van flexibele woonconcepten.

b) Een groot deel van de arbeidsmigranten is nu gehuisvest in gewone woningen in wijken of verblijft elders en draagt dagelijks bij aan de verkeerscongestie. De behoefte aan meer aanbod is substantieel. Ons advies is om voor minstens de helft van de ondergrens van de totale behoefte ernaar te streven dat werkgevers of gespecialiseerde huisvesters op bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard in hun tijdelijke huisvesting voorzien. Concreet gaat het dan om de huisvesting van een groep van minstens 850 kort verblijvende arbeidsmigranten. Samen met het vergroten van flexaanbod voor mensen die hier middellang (tussen de 1 en 3 jaar) verblijven kan dat een aanzienlijk aantal ‘gewone woningen’ vrijspelen. Om dit te bereiken is een gecoördineerde aanpak in samenspraak met werkgevers en huisvesters nodig. c)

De behoefte aan woonruimte bij expats kan samen met de potentiële vraag onder bijna- afgestudeerden aanleiding zijn voor een vergroot flexibel aanbod in het middenhuursegment.

d) Flexwonen is een goede oplossing voor de huisvesting van Oekraïense ontheemden. Deze huisvesting kan prima in een mengvorm met andere doelgroepen plaatsvinden. Mocht de noodzaak voor huisvesting van deze groep wegvallen, dan kan deze eenvoudig worden ingezet voor andere groepen spoedzoekers (als starters, studenten, gescheiden mensen etc.). e)

Het blijkt (ook in deze regio) ingewikkeld om de behoefte aan uitstroom vanuit de maatschappelijke opvang en beschermd wonen in kaart te brengen. We schatten dat de gemeente jaarlijks ca. 20-22 bewoners zou moeten helpen en verwachten dat de helft van dat aantal goed op weg kan worden geholpen in vormen van flexwonen/gemengd wonen. Uiteraard is daarbij maatwerk nodig. Wij doen de aanbeveling om tot een gecoördineerd plan van aanpak te komen van de gemeente, corporatie en zorgc.q. opvanginstellingen.

f)

Ook de groep vergunninghouders heeft baat bij meer aanbod van flexwonen. Het overgrote deel van hen is immers alleenstaand of alleengaand (85%). Gemengd wonen projecten kunnen juist voor deze doelgroep extra spin-off creëren doordat het bijdraagt aan een snellere taalbeheersing en integratie. Er is een jaarlijkse behoefte van aanvankelijk ruim 60 flexwoningen. De aanvullende behoefte neemt daaropvolgende jaren af door hernieuwde beschikbaarheid van de flexwoningen door vertrek i.v.m. o.a. gezinshereniging.

g)

Voor een deel van de mensen die te maken hebben met een verbroken relatie, is flexwonen een belangrijke oplossing. We schatten de behoefte voor deze doelgroep op 24 flexwoningen per jaar.

h) De cijfers uit deze verkenning zijn niet spijkerhard, maar gezien deze aantallen is een toevoeging van ruim 500 flexwoningen aan de bestaande woningvoorraad geen overbodige luxe. Daarnaast is er behoefte om op of in de nabijheid van de Dutch Fresh Port minstens 850 plaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Onze verwachting is dat genoemde volumes snel verhuurd zullen zijn en blijven. Vervolgens kan gekeken worden of er gedoseerd meer nodig is.

11

i)

Ook moet goed gekeken of flexwonen in een mix van bewonersgroepen (‘magic mix’) moet worden aangeboden. Vaak werkt dat prima, maar zeker niet altijd. Shortstay huisvesting van arbeidsmigranten is goed mogelijk op een bedrijvenlocatie, maar leent zich daar minder voor een combinatie met andere doelgroepen. In sommige gevallen is een kleinschalige woonvorm zoals Kansrijk Wonen of Kamers met Kansen voor specifieke doelgroepen een betere oplossing.

12

DEEL B: Kansenanalyse flexwonen In deel A is de huisvestingsvraag van verschillende categorieën spoedzoekers in beeld gebracht. In dit deel onderzoeken we de mogelijkheden om meer aanbod te creëren voor deze doelgroepen. Dat doen we in twee stappen. Allereerst onderzoeken we in hoofdstuk 5 welke lessen we kunnen leren van de vele flexwonenprojecten die elders in het land gerealiseerd zijn. En wat betekent dat voor de situatie in Ridderkerk? In hoofdstuk 6 gaan we vervolgens in op een uitgevoerde locatieverkenning flexwonen in Ridderkerk. Welke concrete (tijdelijk beschikbare) locaties of al dan niet te transformeren bestaande gebouwen lenen zich voor flexwonen? En voor welke (combinaties van) doelgroepen biedt dat kansen?

5. Flexwonen: ‘lessons learned’ en de Ridderkerkse situatie Er zijn voor de situatie in Ridderkerk veel lessen te trekken uit de vele flexwonenprojecten die elders in het land al gerealiseerd zijn. Alvorens op de lokale situatie in te zoomen zullen we die hier eerst in algemene zin doornemen op een aantal belangrijke aspecten en de aandachtspunten daarbij benoemen.

5.1 Lessons learned a. Welke mix van bewoners? Er kan heel veel: dat laten de bestaande projecten zien. Van ex-daklozen tot expats, van studenten tot senioren, van vergunninghouders tot toeristen, het komt allemaal voor. Maar er is in bijna alle gevallen goed nagedacht over de condities waaronder combinaties kunnen werken. En er zijn ook projecten waar dat niet voldoende gebeurd is en waar men na verloop van tijd zwaar moest gaan bijsturen om het evenwicht hersteld te krijgen. In het algemeen geldt dat het aantal ‘vragende’ bewoners niet te groot moet zijn ten opzichte van het aantal ‘dragende’ bewoners. Er zijn wel projecten waar een relatief groot aantal mensen woont, die een steuntje in de rug nodig hebben, maar daar functioneert de mix alleen goed als de andere bewoners er uitdrukkelijk voor gekozen hebben om een bijdrage te leveren. In die gevallen wordt aan twee kanten geselecteerd: de ‘vragende’ bewoners moeten redelijk zelfredzaam zijn en de ‘dragende’ bewoners moeten die rol leuk vinden. In diverse projecten waar gekozen is voor een mix van jonge vergunninghouders en studenten/lokale jongeren en ook nog zelfbeheer wordt toegepast, worden de bewoners streng geselecteerd op hun motivatie om bij te dragen aan de community-vorming.

Bij de meest succesvolle projecten is er in voorzien dat ‘vragers’ zo nodig kunnen terugvallen op professionele begeleiding en dat ‘dragers’ op enige coaching kunnen rekenen. Opvallend is dat studenten in veel gevallen een belangrijke dragende groep vormen. Dat werkt zeker bij studenten die blijkens hun opleiding affiniteit hebben met sociale processen of zorg. Er wordt vrijwel nergens gekozen voor een mix van alléén mensen, die hun weg in de Nederlandse samenleving nog moeten vinden, zoals arbeidsmigranten, expats, internationale studenten en vergunninghouders. Elk van deze doelgroepen kan op zich prima samen wonen met b.v. studenten, jongeren of andere starters. Maar als er alléén andere nieuwkomers zijn, heeft een mix geen meerwaarde. Voor de shortstay van arbeidsmigranten kan het goed werken om huisvesting specifiek voor die doelgroep te hebben. Die heeft dan het karakter van logies, zolang mensen nog geen idee hebben óf en voor hoe lang ze hier willen blijven. Combinatie van die groep met anderen komt ook wel voor, maar dan is het verstandig om dat binnen een complex te compartimenteren. De werktijden en daarmee samenhangende leefstijlen van arbeidsmigranten kunnen gemakkelijk tot wrijving met andere groepen bewoners leiden.

b. Welke locaties? Ook hier komen we een diversiteit aan keuzes tegen, die blijken te werken. Natuurlijk zullen veel jongeren en studenten een voorkeur voor een binnenstedelijke locatie hebben, maar gezien de beperkte beschikbaarheid

13

en soms hoge kosten daarvan bevinden veel projecten zich in minder centraal gelegen delen van de gemeente. Locaties in uitleggebieden liggen minder voor de hand. Een goede bereikbaarheid van (centrum)voorzieningen per fiets of openbaar vervoer is van groot belang. Opvallend is het aantal voormalige verzorgingshuizen dat voor dit doel wordt gebruikt. Logisch, omdat daar vaak al woonfuncties aanwezig zijn die goed aansluiten bij de vraag en er vaak interessante combinaties met bedrijvigheid en recreatieve functies mogelijk zijn in de plint van zo’n gebouw. Vaak leidt dat tot een win-win situatie voor de buurt. Overigens kan dat laatste ook goed in nieuwbouwprojecten voor starters. Meer recent komen er projecten tot stand op locaties die tijdelijk beschikbaar zijn, b.v. vanwege een (her)ontwikkeling die nog jaren op zich laat wachten. De kwaliteit van de moderne modulaire en verplaatsbare woningen en de mogelijkheid om onder de nieuwe Omgevingswet langere exploitatietermijnen dan 10 of 15 jaar mogelijk te maken1, nog steeds met toepassing van de korte procedure, zorgen ervoor dat flexwonen eerder interessant en mogelijk wordt. Dat maakt op die plekken zeer snelle bouw mogelijk. Bovendien worden vanuit de rijksoverheid diverse instrumenten, zoals subsidies en garantieregelingen ingezet om de risico’s die met verplaatsbare woningen samen kunnen hangen te ondervangen.

c. Welke woonkwaliteit? Woningen of wooneenheden die bedoeld zijn voor tijdelijk gebruik hoeven niet altijd de hoogst mogelijke kwaliteit te hebben. Als dat wèl zo was, zou er geen sprake zijn van doorstroming of zou die altijd moeten worden afgedwongen door middel van tijdelijke huurcontracten. Dat laatste is in lang niet alle projecten het geval. Bovendien is de mogelijkheid om tijdelijke contracten aan te gaan per 1 juli van dit jaar sterk ingeperkt en alleen nog mogelijk in de vorm van doelgroepencontracten voor o.a. jongeren en studenten. Flexwoningen bieden daarom vaak een woonkwaliteit waar mensen blij mee zijn als ze snel onderdak nodig hebben, maar die ze na verloop van tijd willen inruilen voor een meer permanente oplossing. Zelfstandige eenheden hebben meestal de voorkeur. Daarin kunnen bewoners in aanmerking komen voor huurtoeslag en ze vergen minder aandacht in het beheer. In projecten waarin community building belangrijk is bevinden zich meestal ook gezamenlijke ruimten, ook als de woningen op zich zelfstandig zijn. Soms op gangof afdelingsniveau, zoals een gezamenlijke huiskamer of keuken, soms op complexniveau in een café, restaurant of andere recreatieve voorzieningen.

d. Welk prijsniveau? De draagkracht van de groepen voor wie dit soort woonvoorzieningen bedoeld zijn, is over het algemeen beperkt. Dat betekent dat het huurniveau relatief laag moet zijn en de bewoners vaak huurtoeslag nodig hebben om het wonen betaalbaar te maken. Dat geldt in ieder geval voor de mensen die er na een verblijf in de maatschappelijke opvang of GGZ-instelling een nieuwe start maken, voor vrijwel alle vergunninghouders, mensen met schulden en de meeste studenten en andere jonge starters. Bij sommige (her)starters kan wat meer draagkracht zitten. Dat geldt bij voorbeeld voor expats en internationale shortstay studenten. Ook sommige spoedzoekers a.g.v. een scheiding en sommige arbeidsmigranten kunnen zich meer dan het minimum veroorloven. Er zijn dan zeker ook flexwonenprojecten gewenst en mogelijk in het middenhuursegment. Het verdient daarom aanbeveling om flexibel met de huurprijzen om te gaan en in elk project te kijken welke doelgroepen er mee bediend worden en het huurniveau daar op aan te passen. Dat kan betekenen dat huren voor vergelijkbare wooneenheden, binnen de marges van het puntenstelsel, in prijs kunnen variëren. Maar ook dat verschillende kwaliteitsniveaus met bijpassende huren voor verschillende doelgroepen worden aangeboden.

Om voor huurtoeslag in aanmerking te kunnen komen mag de huur voor jongeren tussen 18 en 23 jaar niet hoger zijn dan € 454,47 en voor mensen van 23 jaar of ouder € € 879,66. 2 Corporaties hebben daarbinnen nog te maken met passend toewijzen, waardoor de huur voor een- of tweepersoonshuishoudens maximaal € 650,43 mag zijn. Voor onzelfstandige wooneenheden is sowieso geen huurtoeslag mogelijk. Prijstechnisch zijn 1

Zie ook: Juridisch kader omgevingsvergunningen tijdelijke huisvesting> en: Procedures onder de Omgevingswet: oud vs. nieuw

2 Prijsgrenzen per 1 juli 2024

14

die daarom minder geschikt, tenzij de bouw- of verwervingskosten zodanig laag zijn, dat de huur ook zonder huurtoeslag op een aanvaardbaar niveau ligt.

e. Welke contracten? Sturen op de tijdelijkheid van flexwonen kan op twee manieren. Naast de kwaliteit van de woning, die hiervoor al aan de orde kwam, kan de contractduur worden beperkt. Dat laatste zien we vooral in woningmarkten waar een zodanige krapte heerst, dat een matige of zelfs slechte kwaliteit (die we niet aanbevelen!) geen prikkel voor doorstroming is. De mogelijkheid om huurcontracten voor bepaalde duur af te sluiten is sinds 1 juli van dit jaar aanzienlijk beperkt. Alleen voor specifieke doelgroepen zijn nog tijdelijke contracten mogelijk: een jongerencontract kan voor 5 jaar worden afgesloten en voor studenten kan de contractsduur worden gekoppeld aan de studie. Wel kan een huurovereenkomst voor onbepaalde duur beëindigd worden tegen het einde van de omgevingsvergunning voor een tijdelijke woning. Die opzeggingsgrond is toegevoegd in het BW en leidt niet tot de verplichting tot herhuisvesting of een verhuiskostenvergoeding, mits e.e.a. op de juiste wijze in de huurovereenkomst is vastgelegd. Andere vormen zijn verhuur op basis van de Leegstandswet (dit vergt een vergunning van de gemeente) of verhuur naar zijn aard van korte duur (veel toegepast in logiesvoorzieningen voor arbeidsmigranten). Belangrijk bij het hanteren van tijdelijke huurcontracten is het perspectief dat de bewoners hebben op vervangende woonruimte na afloop van die periode.

In de sommige woningmarktgebieden is het geen probleem om na vijf jaar voor reguliere woonruimte in aanmerking te komen. In de woonregio Rotterdam ligt dat ingewikkelder. In Ridderkerk is de wachttijd voor de primaire doelgroep van sociale huurwoningen ruim zeven jaar. Het is daarom van belang dat de desbetreffende ‘flexhuurder’ zich direct inschrijft. Met name mensen van buiten moeten daar tijdig op geattendeerd worden. Veel gemeenten besluiten ook om de al opgebouwde wachttijd niet te laten vervallen bij het aanvaarden van een flexoplossing met een tijdelijk contract. Zeker in kraptegebieden is dat een zeer belangrijke maatregel. Dit kan geregeld worden via de woonruimteverordening.

f. Welk beheer? Met uitzondering van enkele kleinschalige projecten met alleen zelfstandige woningen, is overal veel aandacht voor het (sociaal) beheer nodig. In woonprojecten waar mensen met diverse achtergronden samen wonen, voorzieningen delen en dat ook nog eens relatief kort doen, is altijd enige vorm van regulering en toezicht nodig. De mate waarin en de professionaliteit waarmee dat gebeurt kan per project verschillen. Daarvoor is de totale omvang en de compartimentering van belang, maar ook de diversiteit aan bewoners, de verhouding tussen ‘dragende’ en ‘vragende’ bewoners, de betrokkenheid van eventuele begeleiders en de mate waarin bewoners zijn geselecteerd op ‘geschiktheid’ voor het betreffende project. Een goed en doortastend beheer is niet alleen nodig om het leefklimaat in het woongebouw voor iedereen prettig te houden, maar ook om de relatie met de omgeving goed te houden. Projecten als deze liggen al snel onder een vergrootglas en incidenten waar niet goed op gereageerd wordt, kunnen snel tot relatie- en imagoschade leiden. Bij de start van dergelijke projecten kan al veel verzet ontstaan en een goed beheerplan waarbij omwonenden desgewenst worden betrokken kan veel problemen voorkomen. Het is daarom van belang dat per project maatwerk wordt geleverd. Beheer is zeker niet alleen repressief.

In verschillende bestaande projecten wordt actief gewerkt aan community building, b.v. om vluchtelingen sneller te laten integreren, om mensen die een steuntje in de rug nodig hebben mee te nemen, om ondernemerschap te stimuleren en om voor iedereen een bruisende leefomgeving te creëren. Vaak bieden deze projecten ook nieuwe energie voor de omgeving. Het beheer is dan niet alleen intern gericht, maar werkt dan ook aan placemaking en stelt het gebouw open voor initiatieven in de buurt. Interessant zijn daarbij ook de vormen van zelfbeheer door bewoners, in sommige gevallen ondersteund door daarin gespecialiseerde bedrijven als Gapph, Livable of De Huischmeesters. Los van de exacte keuzes die voor de vorm van beheer worden gemaakt, is het van belang om de kosten er van direct een serieuze plek te geven in de businesscase.

15

g. Welke spelers? De exploitatie van flexwonenprojecten ligt in de meeste gevallen bij corporaties, maar zeker niet alleen. Er zijn ook particuliere initiatiefnemers en er zijn zorginstellingen, die zelf een alternatieve invulling van hun vastgoed realiseren. Naast de eigenaar/exploitant zijn er veel verschillende partijen bij betrokken: Zorg- of opvanginstellingen die ‘leverancier’ zijn van een deel van de bewoners. Soms is dat in de vorm van ambulante begeleiding, soms huurt de instelling een deel van de woningen en huisvest daar zelf de cliënten in. Werkgevers of uitzendbureaus die woonruimte willen regelen voor hun werknemers. Ook hier kan dat in de rol van bemiddelaar zijn of als huurder van woonruimte die vervolgens aan werknemers beschikbaar wordt gesteld. Onderwijsinstellingen, met name Hogescholen of Universiteiten die woonruimte willen realiseren voor hun (internationale) studenten en/of medewerkers en daar soms ook met eigen vastgoed aan kunnen bijdragen. Schuldhulpverlening als begeleider van mensen die eerder a.g.v. financiële problemen op straat zijn gekomen. Soms is inzet van schuldhulpverlening voorwaarde voor een nieuwe kans. Welzijns- of andere organisaties die een rol spelen bij de buurtgerichte functies van een complex. Diverse ondernemers die bedrijfsruimten gebruiken. Beheerorganisaties die namens de exploitant het (zelf)beheer organiseren.

5.2 Wat betekent dit voor de situatie in Ridderkerk? De lessen die we in het voorgaande trokken uit de ervaringen met flexwonen projecten in het hele land zijn grotendeels ook direct op de situatie in Ridderkerk van toepassing. We moeten met namen naar de samenstelling van de doelgroepen kijken en naar de vraag die daar uit voort komt. Dat leidt tot de volgende conclusies en aanbevelingen.

a. De mix van bewoners De veel voorkomende combinatie van studenten en jongeren met andere doelgroepen is ook in Ridderkerk goed mogelijk, zei het dat de doelgroep studenten hier wat minder groot is dan in veel andere plaatsen. Dat betekent dat er extra aandacht nodig is voor een evenwichtige samenstelling van de mix. Er is geen vaste verhouding voor het aantal ‘dragende’ bewoners ten opzichte van ‘vragende’ bewoners: zelfs die definitie van die begrippen is moeilijk vast te stellen. Maar het is van belang daar bij de toewijzing wel op te sturen en bij grotere onzekerheid over de samenstelling van de mix de vorm van sociaal beheer daar op toe te snijden. Een andere kansrijke combinatie heeft te maken met de situatie op Nieuw Reijerwaard, waar werkgevers een grote en groeiende behoefte hebben aan arbeidskrachten. We signaleerden al dat er interessante mogelijkheden zijn om die niet alleen door arbeidsmigranten te laten invullen. Er worden met name door uitzendbureau Kobus nu al statushouders voor dit werk ingezet en het lijkt goed mogelijk om ook de asielzoekers die in de gemeente zullen gaan verblijven hier een start op de arbeidsmarkt te bieden. Mogelijk zijn er dan ook slimme combinaties in de huisvesting van die groepen mogelijk.

b. De locaties Naast de mogelijkheden van huisvesting van de hiervoor genoemde groepen op of nabij Nieuw Reijerwaard verkennen we de mogelijke plekken voor flexwonen in de gemeente Ridderkerk in de separate locatieverkenning. Daarbij zijn de algemene conclusies uit het voorgaande hoofdstuk van toepassing.

c. Zelfstandig of niet Onzelfstandige huisvesting, waarbij achter de voordeur voorzieningen gedeeld worden, is in de situatie in Ridderkerk eigenlijk alleen interessant voor (een deel van) de shortstay huisvesting van arbeidsmigranten, in de vorm van logies. Het niet beschikbaar zijn van huurtoeslag maakt het voor de andere doelgroepen bijna nooit een geschikte woonvorm. Als er toch voor zou worden gekozen, b.v. omdat bestaand vastgoed heel voordelig

16

kan worden ingezet, kan dat alleen als er een (tijdelijke) afwijking van het omgevingsplan mogelijk is. Het omgevingsplan Ridderkerk schrijft namelijk voor dat per woning slechts één huishouden is toegestaan.

d. Welk tempo is realistisch? De doelgroepenverkenning geeft weliswaar een indicatie van de te verwachten behoefte, maar bevat natuurlijk ook nog onzekerheden. Daarom is het verstandig om te kiezen voor een tempo dat voor betrokken partijen te behappen is. Beter één of enkele geslaagde projecten als start, dan een masterplan om alles in één keer aan te pakken. Draagvlak is de volgende hobbel en daarvoor zijn successen belangrijk. Dan is het dus verstandig om enkele speerpunten te kiezen in projecten waar iedereen blij van wordt en die model kunnen staan voor volgende stappen.

17

6. Locatieverkenning flexwonen Ridderkerk In de periode mei-juni ’24 heeft het Expertisecentrum Flexwonen in overleg met een werkgroep van vertegenwoordigers van de gemeente Ridderkerk en woningcorporatie Wooncompas een locatie- en objectverkenning uitgevoerd voor de mogelijke realisatie van flexwonen. Het doel van de verkenning was om te komen tot een goed beeld van (leegstaande of binnenkort vrijkomende) objecten en locaties in de gemeente Ridderkerk, die in potentie geschikt zijn voor flexwonen voor de in bijlage 1 omschreven doelgroepen.

6.1 Werkwijze In eerste instantie hebben we in overleg met de werkgroep een overzicht gemaakt van alle relevante te benaderen organisaties actief dan wel gevestigd in Ridderkerk. Daarnaast vulden we de lijst aan met andere mogelijke kansrijke signalen. Dat leidde tot een overzicht van o.a. zorgorganisaties, makelaars, kerken, bouwers, ontwikkelaars en andere ondernemers. Met alle opgenomen partijen hebben we telefonisch contact gezocht. Dat leidde in enkele gevallen tot een doorverwijzing. De opgehaalde object- en locatie-informatie is daarna gedeeld met de werkgroep en vervolgens verrijkt met de intern aanwezig kennis.

6.2 Resultaat Het resultaat is een overzicht van 42 onderzochte kansen voor flexwonen in Ridderkerk. Deze hebben we stuk voor stuk nader onderzocht en besproken in de werkgroep. Vervolgens hebben we per kans een oordeel gegeven. Dat leidt tot de volgende resultaten:  23 locaties vallen in de categorie ‘kansloos’. Zo gaven alle in Ridderkerk actieve zorginstellingen aan voor nu en in de nabije toekomst geen kansen te zien voor flexwonen door vrijkomend vastgoed of locaties. Ook makelaars zien geen kansen voor dit woningmarktsegment.  5 locaties vallen in de categorie ‘noch kansrijk, noch kansloos’. Voor deze locaties is nog onvoldoende informatie beschikbaar of is het nog te vroeg om een definitief oordeel te kunnen vellen of er kansen voor flexwonen zijn.  14 locaties vallen in de categorie ‘kansrijk’: de groene markeringen. Zie ook tabel D.

6.3 Kansen voor flexwonen: 8 locaties en 6 objecten Als we inzoomen op de 14 kansen voor flexwonen dan kunnen we die kansen uitsplitsen naar:  8 locaties: deze hebben een omvang tussen de 925 en 19.960 m2. Hiervan zijn er 6 geschikt voor spoedzoekers, 5 voor asielzoekers en 1 voor arbeidsmigranten.  6 objecten: deze hebben een omvang variërend tussen de 463m2 en 3.017 m2. Al deze panden hebben potentie voor de huisvesting van spoedzoekers. In het grootste pand zouden ook asielzoekers kunnen worden gehuisvest. Vier objecten liggen in Centrumgebied-Oost en een ervan in het centrum. Uit het voorgaande volgt dat meer aanbod van flexwonen in Ridderkerk gestalte kan krijgen via zowel vrijliggende locaties als objecten. Hierbij bieden de onderzochte locaties meer mogelijkheden om volume te realiseren dan de objecten. Overigens kunnen beschikbare locaties ook interessant zijn voor andere specifieke doelgroepen zoals woonwagenbewoners.

18

Tabel D: overzicht 14 kansrijke flexwonenlocaties in Ridderkerk naam object/locatie

adres

bestemming

eigenaar

kansrijk voor doelgroep

oppervlakte in m2

x

Kievitsweg 124

Recreatie met aanduiding caravanstalling of volkstuin, afhankelijk van locatie of Bedrijf detailhandel grootschalig

Particulier

Spoedzoekers

Gronden 11.000 m2

Baggerdepot

x

Bestemming is agrarisch met functieaanduiding “gronddepot”

Gemeente

Asielzoekers Spoedzoekers

19.960

Nieuw Reijerwaard

x

Bedrijf 4.1

GRNR

Arbeidsmigranten Oekraïners

3.600 m2 (bebouwing kwart daarvan)

Boomgaard

x

Agrarisch (boomgaard)

Particulier

Spoedzoekers

ca 125.000 m2

Oude gemeentewerf

Industrieweg 10

Beheersverordening Woude (plantsoenpost)

Gemeente

Spoedzoekers Asielzoekers Woonwagens

ca 6.000 m2

Kruisweg

Kruisweg 2

Recreatie (opslag)

Gemeente

Asielzoekers Spoedzoekers

4000 m2

x

Burg. Kruijffstraat (feitelijk aan de Burgemeester van der Wayfortstraat)

Maatschappelijke doeleinden

Gemeente

Herhuisvesters Spoedzoekers

925m2

Groen (tussen Rotterdamseweg, Sportlaan en Stoeterij de Woude)

Rotterdamweg

Agrarisch

Gemeente

Herhuisvesters Spoedzoekers

Ca 25.000 m2

Opstandingskerk

Rijksstraatweg 95-97, 2988 BB, Ridderkerk

Maatschappelijke doeleinden

Opstandingskerk

Spoedzoekers

2250 m2 gehele perceel

Centrum Oost

Noordenweg 24

Bedrijfsbestemming

Particulier

Spoedzoekers

perceel = 1822 m2. Betreft enkel bovenverdieping gebouw (uitzoeken m2)

De Jong Intra

Havenkade 1

Bedrijfsbestemming

Particulier

Oekraïners Spoedzoekers

perceel is 3017 m2, ruimte in bebouwing (3 - 5 laags gebouw)

Verschoor

Havenstraat 53

Bedrijfsbestemming

Particulier

Spoedzoekers

perceel is 463 m2, gebouw is 3 hoog

19

naam object/locatie

adres

bestemming

eigenaar

kansrijk voor doelgroep

oppervlakte in m2

NIMA

Noordenweg 2

Bedrijfsbestemming

Particulier

Spoedzoekers

perceel = 1365 m2 (zuid) 1800 m2 (noord). Uitzoeken of dit bij elkaar hoort, dan mogelijkheden.

Voormalig Rabobank gebouw in het centrum

Sint Jorisplein 1

GEMENGD I. Staat wonen toe vanaf de 1e verdieping. Er is een omgevingsvergunning voor transformatie tot 21 studio's/kleine appartementen.

Particulier

Spoedzoekers

685 m2

20

7. Conclusies en aanbevelingen uit de locatieverkenning a)

Voor de inrichting van nieuwe flexwonenprojecten in Ridderkerk kan volop geleerd worden van de vele projecten die elders in het land al gerealiseerd zijn. Zo is het mixen van doelgroepen op verschillende manieren goed mogelijk. Het blijft echter belangrijk aan de voorkant goed na te denken over de condities waaronder dat gebeurt.

b) Wat betreft de locaties zien we dat er recent steeds meer projecten tot stand komen op locaties die tijdelijk beschikbaar zijn. De kwaliteit van de moderne modulaire en verplaatsbare woningen en de mogelijkheid om onder de nieuwe Omgevingswet langere exploitatietermijnen dan 10 of 15 jaar mogelijk te maken, nog steeds met toepassing van de korte procedure, zorgen ervoor dat flexwonen eerder interessant en mogelijk wordt. Bovendien worden vanuit de rijksoverheid diverse instrumenten, zoals subsidies en garantieregelingen ingezet om de risico’s die met verplaatsbare woningen samen kunnen hangen te ondervangen. c)

Er is in bijna alle projecten veel aandacht voor (sociaal) beheer nodig, vanwege de relatief snelle doorstroming. Een goed en doortastend beheer is niet alleen nodig om het leefklimaat in het woongebouw voor iedereen prettig te houden, maar ook om de relatie met de omgeving goed te houden.

d) De doelgroepenverkenning geeft een indicatie van de te verwachten behoefte, maar bevat natuurlijk ook onzekerheden. Daarom is het verstandig om te kiezen voor een tempo dat voor betrokken partijen te behappen is. Beter één of enkele geslaagde projecten als start, dan een masterplan om alles in één keer aan te pakken e)

Er zijn diverse kansen om flexwonen te realiseren in Ridderkerk. Hiermee is het mogelijk nieuw aanbod te creëren voor de beschreven doelgroepen. Wij adviseren de 14 geïdentificeerde kansen op korte termijn nader te onderzoeken. In de meeste gevallen is dit ook hèt momentum om door te pakken.

f)

4 van de 6 kansrijke objecten liggen in centrum-Oost. Dit is het gebied dat de gemeente komende jaren juist wil transformeren in een gemengd gebied met kleinschalige bedrijven en woningen. Flexwonen kan in de vorm van placemaking dat proces aanjagen.

g)

Naast woningcorporaties zijn er ook diverse marktpartijen actief die een rol kunnen en willen in transformatie van vastgoed in flexwonen-concepten. Het is goed te onderzoeken hoe corporatie(s) en marktpartijen elkaar kunnen versterken bij de invulling van de flexwonen-opgave.

21

Bijlage 1: Doelgroepen van flexwonen In deze bijlage analyseren we de vraag naar flexwonen van de volgende doelgroepen op de Ridderkerkse woningmarkt: Studenten WO/HBO/MBO per categorie naar uitwonend en thuiswonend Arbeidsmigranten Expats Vergunninghouders (vluchtelingen met een verblijfsvergunning) Oekraïense ontheemden Uitstroom maatschappelijke opvang en/of andere zorginstellingen Echtscheidingen en andere gebroken relaties (waaronder vlucht voor geweld) Tijdelijke herhuisvesting Overige categorieën spoedzoekers Speciale categorie: asielzoekers In de volgende paragrafen zoomen we op deze doelgroepen in.

a. Studenten Voor de vraag naar huisvesting voor studenten wordt vaak gekeken naar het aantal studenten dat staat ingeschreven aan de onderwijsinstellingen in de gemeente en de ontwikkeling die daarin voorzien wordt. Voor het WO en HBO biedt de landelijke monitor studentenhuisvesting, uitgevoerd in opdracht van Kences en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties deze informatie. De gemeente Ridderkerk komt in deze monitor niet voor: er is immers geen HBO- of WO-opleidingsaanbod in Ridderkerk. Daarnaast zijn er geen MBO-opleidingen in Ridderkerk. Dat betekent dat als jongeren gaan studeren zij er doorgaans voor zullen kiezen om thuis (in Ridderkerk) te blijven wonen òf in hun nieuwe studiestad buiten Ridderkerk. Een andere optie is dat jongeren op kamers (gaan) wonen in Ridderkerk. Het is niet aannemelijk dat jongeren van elders in Ridderkerk op kamers zouden willen (gaan) wonen. Hooguit als het gaat om stageplaatsen bij lokale ondernemers. Dat zal een beperkt aantal zijn aangezien ondernemers aangeven onvoldoende vakkrachten te kunnen vinden en daarom een beroep doen op arbeidsmigranten. CBS-Statline biedt een overzicht van het aantal studenten per opleidingssoort naar woonplaats. Daaruit valt niet op te maken, welk deel van de populatie uit- of thuiswonend is. Zie tabel 1.

Tabel 1: Aantal in Ridderkerk wonende studenten naar opleidingssoort, 2022-2023 Categorie totaal MBO-studenten 1.242 HBO-studenten 966 WO 322 Totaal 2.530 Bron: CBS: 2022/2023, link> Huisvesting van studenten Aangezien bekend is dat het gros van de studenten thuis of in zijn/haar studiestad woont en er in Ridderkerk geen opleidingen gevestigd zijn, zal het aandeel studenten dat ervoor kiest in Ridderkerk op kamers te gaan wonen klein zijn. Er zijn geen exacte aantallen beschikbaar, maar het is wel bekend dat van de WO- en HBOstudenten landelijk 53% uitwonend is en van de MBO studenten 20% 3. Van deze groepen is ook bekend welk deel daarvan in de studiestad woont of daarbuiten. Zie tabel 2.

3 Monitor Studentenhuisvesting 2023

22

Tabel 2: Landelijk verdeling studenten naar woonsituatie 2022-2023 Landelijk WO-studenten HBO-studenten MBO-studenten uitwonend in studiestad 53 23 7 buiten studiestad 18 15 14 thuiswonend in studiestad 3 9 21 buiten studiestad 26 53 58 totaal 100% 100% 100% Bron: monitor studentenhuisvesting 2023, bewerking door Expertisecentrum Flexwonen We weten dat er in Ridderkerk 2.530 studenten wonen (tabel 1). Toegepast op de aantallen studenten die in Ridderkerk wonen, levert dat het volgende beeld op: Tabel 3: Verdeling uit- en thuiswonende studenten in Ridderkerk naar opleidingssoort 2022-2023 Landelijk WO-studenten HBO-studenten MBO-studenten uitwonend in studiestad X X X buiten studiestad 132 213 242 thuiswonend in studiestad X X X buiten 190 753 1.000 studiestad/Ridderkerk totaal 322 966 1.242 Bron: monitor studentenhuisvesting 2023, bewerking door Expertisecentrum Flexwonen Voor de huisvestingsvraag in Ridderkerk is dus de groep studenten van belang die ervoor kiest in deze gemeente zelfstandig te wonen, dat wil zeggen: niet bij de ouders thuis. Om de aantallen uit bovenstaande tabel goed te interpreteren is het nog van belang om te weten dat (landelijk) van de uitwonende studenten buiten de studiestad 39% een meerkamerwoning bewoont, 19% een éénkamerstudio en 33% kamers met gemeenschappelijke voorzieningen.

Bedenk dat onder de geregistreerde studenten ook een aanzienlijke groep zit, die mogelijk al een gezin heeft gevormd en de studie b.v. naast werk volgt. Op basis van een vertaling van de landelijke cijfers volgt dat er (132+213+242=) 587 uitwonende studenten zijn in Ridderkerk. Het is echter aannemelijk dat het aantal ‘uitwonende studenten buiten de studiestad’ in Ridderkerk lager ligt dan het landelijk beeld. Ridderkerk ligt immers tegen studentenstad Rotterdam en dichtbij diverse andere studentensteden. Daarnaast zijn er in Ridderkerk geen MBO-, HBO-, of WO-opleidingen. De behoefte op kamers te gaan is daarom waarschijnlijk lager. Het is aannemelijk dat de komst van Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) Ridderkerk aantrekkelijker zal maken voor uitwonende studenten. Hoe groot de behoefte aan woonruimte/flexwonen voor uitwonende studenten in Ridderkerk precies is, kunnen we op basis deze bevindingen niet bepalen. We weten bijvoorbeeld niet hoeveel studenten op kamers willen maar daar niet in slagen. Daarbij vertoont de woonbehoefte van uitwonende studenten grote overeenkomsten met die van andere niet-studerende Ridderkerkse jongeren, die op de woningmarkt (willen) starten. Een interessante indicator voor de omvang van die behoefte, zijn de binnengekomen reacties op 4de 32 flexwoningen voor Ridderkerkse jongeren tot 27 jaar die in 2022 zijn gerealiseerd.

Voor deze eenheden melden zich tegen de 800 belangstellenden5. Overigens kunnen zowel studenten als jongeren belangrijke ‘dragende’ bewoners zijn van gemengd wonen projecten. Daarbij kunnen ze ‘tegenwicht’ bieden aan andere groepen bewoners die juist een beperkte hoeveelheid zorg of begeleiding nodig hebben: de zogeheten ‘vragende’ bewoners.

b. Arbeidsmigranten Op basis van recent onderzoek van het Expertisecentrum Flexwonen onder de op de Dutch Fresh Port gevestigde ondernemers, kan een schatting worden gegeven van de behoefte aan inzet van arbeidsmigranten 4

Zie ook: 32 Startblock-woningen in Ridderkerk>

5

Bron: Enorme woningnood steeds meer zichtbaar>

23

door lokale ondernemingen6. Het onderzoek staat beschreven in bijlage 2. Hier volstaan we met de belangrijkste bevinding: ondernemers op de Dutch Fresh Port maken gebruik van tussen de 1.895 en 2.349 arbeidsmigranten in hun bedrijfsproces. Door de verdere ontwikkeling van bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard zal de behoefte de komende vijf jaar verder groeien tot 2.617-3.410 arbeidsmigranten. Dat is een toename van 42%. Huisvesting arbeidsmigranten Uitzendbureaus organiseren in nagenoeg alle gevallen de huisvesting van arbeidsmigranten voor werkgevers op de Dutch Fresh Port. Zij doen dat bij voorkeur in de vorm van logies. Hierbij is de huisvesting - evenals b.v. hotels - ingericht op tijdelijk verblijf. Genoemde uitzendbureaus geven aan dat zij de komende jaren een huisvestingsbehoefte hebben van 1.706 tot 2.260 logiesplaatsen. Zowel werkgevers als uitzendbureaus onderstrepen de urgentie van meer huisvestingsaanbod in de nabijheid van het werk en daarmee in Ridderkerk en omgeving. De genoemde bandbreedte hangt voor een groot deel samen met de wijze waarop uitzendbureaus/huisvesters hun huidige vastgoedportefeuille weten vast te houden. Overigens mogen woningcorporaties geen huisvesting aanbieden in de vorm van logies. Dat is immers een zogeheten niet-DAEB-activiteit.

Woningcorporaties hebben echter wel een verantwoordelijkheid om arbeidsmigranten die zich hier willen vestigen te ondersteunen bij het vinden van huisvesting. Arbeidsmigranten moeten zich dan uiteraard - net als ieder ander- inschrijven als woningzoekende en wachten op hun beurt.

c. Expats Wanneer van expats moet worden gesproken en wanneer van arbeidsmigranten, is niet helemaal duidelijk. De meeste onderzoeken, o.a. de veel gebruikte van onderzoeksbureau Decisio, definiëren expats/kenniswerkers als economisch actieve internationale werknemers met een inkomen van minimaal €41.000, prijspeil 2020. Als men een lager inkomen heeft is men arbeidsmigrant. Hoewel er wel wat op die definitie is af te dingen (is een lasser die €43.000,- verdient een kenniswerker?), lijkt hij voor de grote lijn wel hanteerbaar. Uit onderzoek van Decisio7 blijkt dat in 2020 tussen de 100-250 expats wonen en werken in de gemeente Ridderkerk. Huisvesting expats De expats/kenniswerkers vormen m.n. door hun inkomenspositie en de hechte relatie die bedrijven en instellingen met hen hebben, een apart segment in de markt voor flexwonen, waarop wij in het kader van deze verkenning beperkt zicht kunnen krijgen. Wel vermoeden we dat aan de onderkant van het loongebouw van de kenniswerkers een vraag naar snel beschikbare huisvesting bestaat, die vergelijkbaar is met die van (internationale) studenten en andere spoedzoekers. Niet voor alle expats groeien de bomen tot in de hemel en zeker voor specialisten die voor een aantal maanden worden ingevlogen, kan een acute huisvestingsvraag spelen. Voor de doelgroep expats zijn verschillende huisvestingaanbieders in de markt actief.

Zij richten zich op een ander -duurder - segment in de woningmarkt waardoor zij niet of nauwelijks concurreren met de andere beschreven doelgroepen van flexwonen. Expats/kenniswerkers vormen een interessante doelgroep voor de regio, die een belangrijke toegevoegde waarde voor de economie heeft. Als de totale omvang van de groep in Ridderkerk rond de ((100+250)/2=) 175 ligt, zijn er bij een gemiddelde verblijfsduur van 4 jaar, jaarlijks ca. 44 buitenlandse kenniswerkers op zoek naar woonruimte. We schatten dat zeker voor een kwart daarvan hoogwaardige flexoplossingen interessant zijn. Het zou verstandig zijn voor deze groep ca. 10-11 flexwoningen beschikbaar te hebben in aantrekkelijke woonmilieus, waarbij centrumlocaties op beperkte afstand van de werkplek de voorkeur verdienen.

6

Hoewel er elders in Ridderkerk ongetwijfeld ondernemers zijn die arbeidsmigranten inzetten, is het aannemelijk dat het zwaartepunt van de behoefte op de Dutch Fresh Port ligt. 7 Decisio, regiorapportage Rotterdam, 2022

24

d. Vergunninghouders In de Huisvestingswet is vastgelegd dat gemeenten verplicht zijn een bepaald aantal vergunninghouders te huisvesten. Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) maakt halfjaarlijks bekend wat de taakstelling voor de verschillende gemeenten in Nederland is, afhankelijk van hun inwoneraantal. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de taakstelling voor de gemeente Ridderkerk over de periode 2022-2024. Tabel 4: Overzicht taakstelling en realisatie huisvesting vergunninghouders gemeente Ridderkerk 2022-2024 Jaar Stand op TaakstelRealisatie Stand op TaakstelRealisatie 1 jan ling 1e 1e helft 1 juli ling 2e 2e helft helft helft 2022 -4* 27 41 -18 36 52 2023 -34 57 12 11 47 25 2024 33 50 34 50 45 * Negatieve waardes wijzen op een voorsprong in de realisatie van de taakstelling