Geerpolder Rijsoord - BP TOELICHTING.pdf

GEMEENTE RIDDERKERK BESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED

PARTIËLE HERZIENING GEERPOLDER-RIJSOORD

TOELICHTING IDENTIFICATIECODE: NL.IMRO.0597.BP2022RVRGEERLAAN-VG01

PLANSTATUS: STATUS: CONCEPT ONTWERP VASTGESTELD

DATUM: 30 DECEMBER 2020 6 DECEMBER 2022

1

INHOUDSOPGAVE 1

2

3

4

5

6

7

INLEIDING 4 1.1 Aanleiding en doel 4 1.2 Plangebied en vigerend bestemmingsplan 5 1.3 Leeswijzer 7 HUIDIGE SITUATIE 8 2.1 Het plangebied 8 2.1.1 Plangebied Geerpolder .............................................................. 8 2.1.2 Plangebied Rijksstraatweg locaties derden ..................................... 10 2.2 Vigerend bestemmingsplan 11 2.2.1 Plangebied Geerpolder ............................................................. 11 2.2.2 Plangebied Rijksstraatweg locaties derden ..................................... 13 2.3 Planologische strijdigheid en beoogde bestemmingen 13 2.3.1 Plangebied Geerpolder ............................................................. 13 2.3.2 Plangebied Rijksstraatweg locaties derden ..................................... 14 PLANBESCHRIJVING 15 3.1 Uitgangspunten en doelstellingen plan Geerpolder 15 3.2 Planvorming Geerpolder 2016-2020 18 3.2.1 Communicatie en overleg .......................................................... 18 3.2.2 Ruimtelijke ontwikkeling ........................................................... 19 3.2.3 Voorontwerp: plan Geerpolder 2020 ............................................. 24 3.3 Planvorming Geerpolder 2021-2022 25 3.3.1 Communicatie en overleg .......................................................... 25 3.3.2 Ruimtelijke ontwikkeling ...........................................................

26 3.3.3 Definitief ontwerp: plan Geerpolder 2022 ...................................... 26 3.4 Borging ruimtelijke kwaliteit 27 3.4.1 Beeldkwaliteitsplan Geerpolder................................................... 27 3.4.2 Kavelpaspoorten ..................................................................... 31 3.4.3 Planologisch-juridische aspecten ................................................. 31 3.5 Verkeer en parkeren 32 3.6 Planbeschrijving Rijksstraatweg locaties derden 36 BELEIDSKADER 37 4.1 Het Rijk 37 4.2 Provincie Zuid-Holland 40 4.3 Regio IJsselmonde 46 4.4 Gemeente Ridderkerk 48 OMGEVINGSASPECTEN 53 5.1 Bedrijven en milieuzonering 53 5.2 Geluid 55 5.3 Luchtkwaliteit 61 5.4 Externe veiligheid 62 5.5 Bodem 66 5.6 Water 67 5.7 Archeologie 68 5.8 Ecologie 69 5.9 Milieueffectrapportage (m.e.r.) 72 JURIDISCHE TOELICHTING 74 6.1 Planopzet en systematiek 74 6.2 Toelichting op de regels 74 UITVOERBAARHEID 77 7.1 Maatschappelijke haalbaarheid 77 7.2 Economische uitvoerbaarheid 78

2

BIJLAGEN 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

BEELDKWALITEITSPLAN KAVELPASPOORTEN GELUID: RECONSTRUCTIE GELUID: STAP 3 IWM BODEM: GEERPOLDER BODEM: RIJKSSTRAATWEG 52-54 BODEM: RIJKSSTRAATWEG 60 BODEM: RIJKSSTRAATWEG 100 ARCHEOLOGIE: VERKENNEND BODEMONDERZOEK ECOLOGIE: QUICKSCANS FLORA & FAUNA ECOLOGIE: AERIUS STIKSTOFBEREKENING AANMELDINGSNOTITIE VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING NOTA ZIENSWIJZEN

3

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding en doel Initiatief en initiatiefnemer Initiatiefnemer AKM projectontwikkeling bv is eigenaar geworden van meerdere, verspreid liggende kavels van glastuinbouwbedrijven met het voornemen om via de regeling Ruimte voor Ruimte (RvR) een kwalitatief hoogwaardig woonlandschap te creëren in polder Oud Reijerwaard. Meer concreet heeft initiatiefnemer meerdere RvR-rechten verkregen door een grootschalige voorgenomen sanering van glas binnen eiland IJsselmonde in het Deltapoort-gebied, verspreid over de gemeenten Ridderkerk, Barendrecht, Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht. Aansluitend is het initiatief erop gericht in Geerpolder, gelegen in het buitengebied van de gemeente Ridderkerk, aan de hand van de verkregen RvR-rechten een woonlandschap te creëren met daarbinnen in totaal 76 woningen voor een brede doelgroep. Concreet bestaat het plan Geerpolder uit respectievelijk 50 grondgebonden woningen (verdeeld over 12 rijwoningen, 22 geschakelde woningen en 16 vrije kavels) en 26 appartementen voor starters en senioren. Ruimte voor Ruimte (RvR) regeling Vertrekpunt voor de planvorming is de regeling ‘Ruimte voor Ruimte’ (RvR), in 2003 door de provincie Zuid-Holland ingesteld om de kwaliteit van het landschap binnen haar provinciegrenzen te vergroten.

Via deze regeling biedt de provincie aan tuinders de mogelijkheid om met hun bedrijf te stoppen en de bedrijfsgebouwen en kassen te slopen, met in ruil de bouw van woningen. Het bouwen van woningen is daarbij mogelijk onder de voorwaarde dat de totale ontwikkeling bijdraagt aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. De RvR-regeling is inmiddels geen bestaand provinciaal beleid meer, maar wordt door de provincie nog wel toegepast op basis van oude afspraken of als richtlijn door gemeenten om te komen tot ruimtelijke kwaliteitswinst in het buitengebied. De RvR-compensatieregeling brengt met zich mee dat in ruil voor het blijvend saneren van bedrijfsbebouwing of kassen de rechten om daarvoor een woning of woningen terug te bouwen niet op de achterblijvende locatie worden ingezet, maar gebundeld op een beter passende plek.

In voorliggende situatie heeft AKM projectontwikkeling bv de RvR-rechten in een langdurig proces en op basis van afspraken weten over te nemen van de betreffende grondeigenaren met het doel om via deze rechten een woonlandschap te realiseren in Geerpolder. Het initiatief is daarbij gericht op de vorming van een coulisselandschap, waarbinnen de woningen ‘te gast’ zijn. Aansluitend worden, in lijn met de basisstructuur voor de nieuwe woonomgeving, de benodigde wegen en paden aangelegd. Vanwege de ligging in het plangebied Geerpolder aan de rand van het dorp Rijsoord, waar het grootste deel van de RvR-rechten zijn verworven, wordt deze locatie c.q. omgeving als meest passend gezien voor realisatie van het initiatief. Ambities en doelstellingen Het plan Geerpolder is opgezet met als hoofddoel om een bijdrage te leveren aan een passend en betaalbaar(der) woningbouwprogramma in Rijsoord met inbegrip van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit binnen Ridderkerk en op delen van IJsselmonde. De door AKM projectontwikkeling bv verkregen woontitels c.q. RvR-kavels bieden hierbij zowel ruimtelijk als financieel de basis voor de vorming van het beoogde landschap met de gewenste woningen.

Het initiatief is daarbij gericht op de realisatie van in totaal 76 woningen om daarmee invulling te kunnen geven aan de volgende punten: ˗ Het bieden van een kwaliteitsimpuls aan de landschaps- en natuurwaarden in deze omgeving. ˗ Het creëren van duurzame woningen in een hoogwaardige woonomgeving. ˗ Het tegemoet komen aan de grote vraag naar woningen in deze regio, waaronder een substantiële vraag naar (meer) betaalbare woningen ofwel woningen onder de NHG-grens.

4

Met inachtname van het bovenstaande geeft het plan Geerpolder invulling aan de regionale ‘Gebiedsvisie Deltapoort 2025’ en het daaruit voortvloeiende programma Sanering Glas. Gebiedsvisie Deltapoort 2025 en sanering Glas Op 2 februari 2012 heeft de stuurgroep Deltapoort de Gebiedsvisie Deltapoort 2025 vastgesteld. Met deze Gebiedsvisie geeft de stuurgroep duidelijkheid over welke koers zij kiest voor de ontwikkeling van Deltapoort tot 2025. Als ambitie voor de glassanering is in deze visie opgenomen het gezamenlijk organiseren en uitvoeren van herstructurering/sanering van circa 50 hectare glastuinbouw, onder meer door toepassen van de RvR-regeling. Als opgave voor de glastuinbouw is in de gebiedsvisie opgenomen dat de stuurgroep Deltapoort een scenario uitwerkt, leidend tot de sanering van 50 ha Glas in 2021.

In het kader van de RvR-regeling kunnen in het plan Geerpolder in beginsel 38 woningen worden gerealiseerd. Het plangebied biedt daarnaast ruimte om 38 extra woningen aan de planvorming toe te voegen, waarmee verder tegemoet kan worden gekomen aan de heersende vraag vanuit een brede doelgroep naar betaalbare woningen. Meer specifiek gaat het hierbij om woningen onder de NHG-grens. Kort samengevat is het initiatief van AKM projectontwikkeling opgezet met als doel om bij te dragen aan een passend en betaalbaar(der) woningbouwprogramma in Rijsoord, de ruimtelijke kwaliteit fors te verbeteren in zowel het buitengebied van Ridderkerk als op delen elders binnen IJsselmonde doordat kassen kunnen worden gesloopt middels de RvR-methodiek. Aanvullende bestemmingswijzingen buiten initiatief AKM projectontwikkeling Aanvullend op het voornemen van AKM projectontwikkeling bv hebben een aantal particuliere initiatiefnemers, gevestigd c.q. woonachtig aan de Rijksstraatweg te Rijsoord, aangegeven de huidige (agrarische) bestemming van hun perceel met (voormalige) bedrijfswoning eveneens te wijzigen in een woonbestemming. In overleg met de gemeente Ridderkerk is besloten om deze initiatieven van derden eveneens mee te nemen in de voorliggende procedure tot vaststelling van het ‘Bestemmingsplan Buitengebied, Partiële herziening Geerpolder-Rijsoord’.

Concreet betreft deze toevoeging van planlocaties, gelegen aan Rijksstraatweg 52, 54, 60 en 100.

1.2

Plangebied en vigerend bestemmingsplan Plangebied AKM projectontwikkeling bv: Geerpolder Het plangebied Geerpolder met een omvang van circa 9 hectare is gelegen in het buitengebied van de gemeente Ridderkerk, grenzend aan het dorp Rijsoord. Aan de noordoostzijde doorkruisen de (hoger gelegen) Rijkswegen A15/A16 en de (fly-over van de) Geerlaan het poldergebied. Aan de westkant van het plangebied bevindt zich de Lagendijk, die de polder inkadert. Aan de zuiden zuidoostkant bevindt zich het dorp Rijsoord, waarbij het plangebied grenst aan de woningen langs de Rijksstraatweg en de Geerlaan.

5

Figuur 1.1: Plangebied AKM projectontwikkeling bv: Geerpolder.

Plangebied bestemmingswijziging derden: Aansluitend op het plangebied Geerpolder bevinden zich de locaties van derden, waarvoor in deze procedure eveneens een besluit tot wijziging van de huidige bestemming gewenst is. Het betreft hier percelen met opstallen, gelegen aan de Rijksstraatweg te Rijsoord. Concreet betreft het de locaties Rijksstraatweg 52, 54, 60 en 100. De adressen Rijksstraatweg 52 en 54 zijn hier, gezien de aaneenschakeling van bebouwing, als één planlocatie weergegeven. Figuur 1.2: Plangebied locaties derden: Rijksstraatweg 52, 54, 60 en 100.

Vigerend bestemmingsplan Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Buitengebied, Partiële herziening Geerpolder-Rijsoord’ is voor zowel het plangebied ‘Geerpolder’ als de verschillende planlocaties aan de Rijksstraatweg het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van toepassing, welke op 30 juni 2016 november door de gemeenteraad van Ridderkerk is vastgesteld.

6

Plangebied Geerpolder In het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ is aan het plangebied Geerpolder de enkelbestemming ‘Agrarisch’ toegekend en geldt voor het eveneens verworven perceel aan de Rijksstraatweg 100 de enkelbestemming ‘Bedrijf’. Het beoogde woonlandschap is niet inpasbaar binnen de kaders van dit vigerende bestemmingsplan voor de betreffende percelen. Een partiële herziening van dit bestemmingsplan is dan ook nodig om de gewenste herontwikkeling van het plangebied mogelijk te maken. Omdat de totale beoogde ontwikkeling een oppervlak omvat groter dan 3 hectare dient deze door Provinciale Staten op de zogenoemde ‘3-hectare kaart’, onderdeel van het provinciale omgevingsbeleid, te worden geplaatst. 3 hectare-kaart In de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV) is vastgelegd dat stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten bestaand stads- en dorpsgebied door de provincie dienen te worden afgewogen vóórdat de betreffende gemeente de procedure tot wijziging van het bestemmings- c.q. omgevingsplan start. Om tot realisatie te kunnen overgaan stelt de provincie als voorwaarde dat de betreffende ontwikkeling in de Omgevingsverordening is opgenomen op de kaart met grote buitenstedelijke bouwlocaties (de ‘3 ha kaart’).

Wanneer een locatie is opgenomen op de ‘3 ha kaart’ betekent dit dat de provincie op hoofdlijnen geen ruimtelijk bezwaar heeft tegen de hier geplande ontwikkeling.

Het plangebied Geerpolder is, na gesprekken tussen de gemeente Ridderkerk en de provincie Zuid-Holland, voorgedragen aan Provinciale Staten om op te nemen als nieuwe 3-hectarelocatie in de herziening van het provinciale omgevingsbeleid. De hier aan de orde zijnde herziening van de module Ruimte en Wonen 2022 heeft tot en met 16 juni 2022 ter inzage gelegen. Op 12 oktober 2022 hebben Provinciale Staten de module Ruimte en Wonen 2022, met inbegrip van de herziene 3 hectare-kaart, vastgesteld en kan het voorliggende bestemmingsplan ten aanzien van dit punt tot besluitvorming worden gebracht. Planlocaties Rijksstraatweg Rijsoord De locaties van derden, gelegen aan de Rijksstraatweg 52, 54, 60 en 100, hebben allen als vigerende bestemming ‘Agrarisch’ met als functieaanduiding ‘Bedrijfswoning’ (nrs. 52, 60 en 100) of ‘Specifieke vorm van wonen – plattelandswoning’ (nr. 54).

1.3

Leeswijzer Voorliggende Toelichting van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Ridderkerk, Partiële herziening Geerpolder Rijsoord’ is na dit inleidende hoofdstuk als volgt opgebouwd: ˗ In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op de huidige situatie van het plangebied. ˗ In hoofdstuk 3 wordt de planvorming nader omschreven, waarbij de totstandkoming van het plan wordt gekoppeld aan de provinciaal geldende ruimtelijke kwaliteitscriteria. ˗ In hoofdstuk 4 wordt de planvorming getoetst aan nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. ˗ In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de aanwezige omgevingsaspecten en wordt de uitvoerbaarheid van de planvorming getoetst aan de bijbehorende (wettelijke) normen. ˗ In hoofdstuk 6 wordt een nadere toelichting gegeven op de nieuwe bestemming alsmede een uitleg van de bijbehorende regels. ˗ In hoofdstuk 7 wordt nader ingegaan op de maatschappelijke haalbaarheid en economische uitvoerbaarheid van de planvorming.

7

2

HUIDIGE SITUATIE

2.1

Het plangebied

2.1.1

Plangebied Geerpolder Het plangebied Geerpolder bevindt zich in polder Oud Reijerwaard, het buitengebied van de gemeente Ridderkerk, direct achter de bebouwing aan de Rijksstraatweg. Grenzend aan die bebouwing staan nu enkele kassen. In noordelijke richting gaat de bebouwing over in de open polder met agrarisch gebruik. Aan de oostkant ligt de Geerlaan en de bebouwing van Rijsoord. Aan de westkant loopt de lagendijk met daaraan lintbebouwing en enkele kassen. Ten noorden en ten oosten van het plangebied loopt op enige afstand de A15/A16. Figuur 2.1: Plangebied Geerpolder en omgeving (bron: Google Earth).

Het plangebied kenmerkt zich door een landschappelijke (polder)structuur van langgerekte percelen, gescheiden door smalle sloten. De huidige kassenbebouwing volgt dit patroon. In het oostelijk deel van het gebied lopen de sloten tussen de kassen door en is het slotenpatroon nog intact. In het westelijk deel is het slotenpatroon deels om de kassen heen geleid en is de kenmerkende langgerekte structuur niet meer terug te vinden in het landschap. Tussen de

8

langgerekte sloten in noord-zuidrichting liggen enkele kleine dwarssloten die de lange sloten onderling verbinden. Het plangebied heeft geen opgaande beplantingsstructuren. De huidige kassen zorgen ervoor dat de openheid direct achter de Rijsstraatweg verloren is gegaan. Tussen de kassen door zijn er nog wel enkele doorzichten het landschap in. Figuur 2.2: Sfeerimpressie plangebied.

Kadastrale gegevens Het plangebied is kadastraal bekend als Ridderkerk, sectie C, nummers 463, 3931, 3948, 4491, 4558, 4767, 5335, 6181, 6231, 6401, 6971 en 6972 geheel/gedeeltelijk. Het kadastraal (al dan niet deels) oppervlak van het plangebied bedraagt circa 8,5 ha. Figuur 2.3: Luchtfoto plangebied (links) versus kadastrale situatie (rechts).

9

2.1.2

Plangebied Rijksstraatweg locaties derden Aansluitend op het plangebied Geerpolder heeft deze herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ tevens betrekking op separate locaties van derden, gelegen aan de rand van Rijsoord. Concreet betreft het locaties van particulieren, al dan niet in het bezit van een (inmiddels voormalig, agrarisch georiënteerd) bedrijf en formeel (nog) wonend in een bedrijfswoning. De betreffende locatie zijn gelegen aan de Rijksstraatweg, op de nummers 52, 54, 60 en 100. Figuur 2.4: Planlocaties derden Rijksstraatweg 52, 54, 60 en 100 (Bron: PDOK).

100

60

54 52

Rijksstraatweg 52 De locatie Rijksstraatweg 52 betreft een aangesloten kadastraal perceel (Ridderkerk C-6489) met daarop momenteel een (aan Rijksstraatweg 54 geschakelde) bedrijfswoning. Aan de oostzijde grenst het perceel aan een watergang, aan de noordzijde de kassen, die gesaneerd zullen worden in het kader van het plan Geerpolder. Tot slot bevinden zich aan de westzijde van het perceel Rijksstraatweg 54. Rijksstraatweg 54 De locatie Rijksstraatweg 54 betreffen meerdere kadastrale percelen (Ridderkerk C-5595, C6737, C-6738, C-6740) met daarop momenteel één plattelandswoning. Deze woning is geschakeld aan de woning op Rijksstraatweg 52. Ten zuiden van genoemde percelen bevindt zich de Rijksstraatweg, aan de oostzijde voornoemde locatie Rijksstraatweg 52 en bevindt zich aan de westzijde een reguliere woonbestemming. Ten noorden van Rijksstraatweg 54 bevinden zich de kassen, die gesaneerd zullen worden in het kader van het plan Geerpolder. Rijksstraatweg 60 De locatie Rijksstraatweg 60 betreft een aangesloten kadastraal perceel (Ridderkerk C-3948 (deels)) met daarop momenteel een bedrijfswoning. Op het noordelijk deel van het perceel zijn kassen aanwezig, die gesaneerd zullen worden in het kader van het plan Geerpolder. Aan zowel de oost- als westzijde grenst de locatie aan reguliere woonbestemmingen.

Rijksstraatweg 100 De locatie Rijksstraatweg 100 betreft een aangesloten kadastraal perceel (Ridderkerk C-6232)

10

met daarop momenteel een bedrijfswoning. Ten noorden van deze locatie bevinden zich kassen en aan de oostzijde is een woning met tuin gelegen. Ten westen bevindt zich een (voormalig) bedrijfspand met loods, welke door AKM projectontwikkeling bv zijn verworven ten behoeve van realisatie van het plan Geerpolder. Een nader overzicht van de locaties aan de Rijksstraatweg is weergegeven in figuur 2.5 (luchtfoto) en figuur 2.6 (kadastraal overzicht). Figuur 2.5: Planlocaties derden aan de Rijksstraatweg: luchtfoto (Bron: PDOK).

60 100

54 52

Figuur 2.6: : Planlocaties derden aan de Rijksstraatweg: kadastrale gegevens ((Bron: PDOK).

2.2

Vigerend bestemmingsplan

2.2.1

Plangebied Geerpolder Ter plaatse van het plangebied Geerpolder geldt het bestemmingsplan ‘Buitengebied’, zoals dat op 30 juni 2016 november door de gemeenteraad van Ridderkerk is vastgesteld. Binnen dit vigerende bestemmingsplan is aan het plangebied Geerpolder grotendeels de enkelbestemming ‘Agrarisch’ van toepassing, al dan niet met de functieaanduiding ‘Glastuinbouw’. Via een perceel met als huidige bestemming ‘Bedrijf’ en functieaanduiding ‘Specifieke vorm van bedrijf –

11

showroom’ wordt het agrarisch deel van het plangebied aan de zuidwestzijde ontsloten op de Rijksstraatweg. Aansluitend geldt voor het hele plangebied als dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie 4’. Tot slot ligt het plangebied in een gebied met als gebiedsaanduiding ‘Polder Oud Reijerwaard, Rijsoord/Geerlaan-west, Bolnes-zuid, Oostendam’. Figuur 2.7: Verbeelding bestemmingsplan ‘Buitengebied Ridderkerk’.

De voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn bestemd voor het uitoefenen van een volwaardig agrarisch bedrijf met daaraan ondergeschikt extensieve dagrecreatie, dagrecreatieve voorzieningen alsmede natuur- en landschapsontwikkeling. Aansluitend biedt de bestemming ‘Agrarisch’ de mogelijkheid om bijbehorende voorzieningen te realiseren, zoals groen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, ontsluitingswegen en voet- en fietspaden, bruggen, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder ook voorzieningen ten behoeve van het bergen van water. Het als ‘Bedrijf’ aangewezen perceel is bestemd voor de uitoefening van een bedrijf uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en een showroom ten dienste van het bedrijf. Het voorgaande met inbegrip van de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, ontsluitingswegen en voet- en fietspaden, bruggen, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding waaronder ook voorzieningen ten behoeve van het bergen van water. De voor ‘Waarde - Archeologie 4’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden ter plaatse van terreinen met een redelijk hoge archeologische verwachtingswaarde.

De met de gebiedsaanduiding ‘Polder Oud Reijerwaard, Rijsoord/Geerlaan-west, Bolnes-zuid, Oostendam’ aangewezen gronden zijn bestemd voor het behoud, herstel en de ontwikkeling van de in het gebied aanwezige natuur, landschaps- en cultuurhistorische waarden in de vorm van de landschappelijke openheid, karakteristieke verkaveling en slotenpatroon en doorzichten. Voor de realisatie van (nieuwe) bouwwerken zijn in het bestemmingsplan bouwregels opgenomen, welke vooral gericht zijn op de positionering en maatvoering van de toegestane

12

objecten. Zo is onder andere gesteld dat de (hoofd)gebouwen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak mogen worden gebouwd en gelden specifieke maten ten aanzien van de toegestane bouwhoogten. In het vigerende bestemmingsplan zijn binnen de bestemming ‘Agrarisch’, ofwel het plangebied voor de beoogde nieuwbouw van woningen, de bouwvlakken en -regels afgestemd op de bestaande bouwwerken c.q. kassencomplexen. Concreet zijn daarbij de maximale goothoogten gesteld op resp. 6 m. (bedrijfsgebouwen) en 4 m. (kassen).

2.2.2

Plangebied Rijksstraatweg locaties derden De locaties van derden, gelegen aan de Rijksstraatweg 52, 54, 60 en 100, hebben allen als vigerende bestemming ‘Agrarisch’ met als functieaanduiding ‘Bedrijfswoning’ (nrs. 52, 60 en 100) of ‘Specifieke vorm van wonen – plattelandswoning’ (nr. 54. Een plattelandswoning mag conform deze aanduiding worden gebruikt voor bewoning door derden. Figuur 2.8: Verbeelding bestemmingsplan ‘Buitengebied Ridderkerk’.

2.3

Planologische strijdigheid en beoogde bestemmingen

2.3.1

Plangebied Geerpolder Het beoogd planologisch kader voor het plangebied Geerpolder voorziet in de mogelijkheid om hier 76 woningen te realiseren in combinatie met een landschappelijke herinrichting van dit gebied. Kort samengevat is de beoogde situatie in strijd is met het vigerende bestemmingsplan op de volgende punten: ˗ Het realiseren van een woonbestemming op percelen met als bestemming ‘Agrarisch’. ˗ Het realiseren van een (ten behoeve van de woonbestemming) verkeersbestemming op een perceel met als bestemming ‘Bedrijf’. ˗ Het bouwen buiten de vigerende bouwvlakken en hieraan gekoppelde maatvoeringen. Binnen de gewenste inrichting van het plangebied wordt de aanleg van elementen als water, groen, in- en uitritten, nutsvoorzieningen, ontsluitingswegen en voet- en fietspaden niet als planologische strijdigheden gezien. Aansluitend blijven de binnen het plangebied van toepassing zijnde dubbelbestemming en gebiedsaanduiding onverkort van toepassing, aangezien deze geen strijdig doelbereik hebben voor de gewenste situatie.

13

2.3.2

Plangebied Rijksstraatweg locaties derden Het beoogd planologisch kader voor de locaties Rijksstraatweg 52, 54, 60 en 100 betreft in alle gevallen reguliere woonbestemming. Ten opzichte de vigerende bestemming ‘Agrarisch’ gaat het daarbij om een functionele wijzing van de betreffende percelen en daarop aanwezige bebouwing. In bouwactiviteiten, leidend tot planologische strijdigheden met de vigerende bouwregels, is in voorliggende procedure niet voorzien. De planologische strijdigheid betreft daardoor in alle gevallen alleen een functionele strijdigheid.

14

3

PLANBESCHRIJVING

3.1

Uitgangspunten en doelstellingen plan Geerpolder Sanering glastuinbouw Conform de provinciale RvR-regeling is het aantal te bouwen woningen gerelateerd aan het oppervlak binnen de glastuinbouw dat wordt gesloopt. Voor elke 5.000 m2 kas en elke 1.000 m2 bedrijfsbebouwing c.q. bijgebouw ontstaat het bouwrecht voor 1 woning. Aangezien de vraag op de woningmarkt aan veranderingen onderhevig is en het RvR-traject een langere periode beslaat vindt de provincie het belangrijk dat er nog enige mate van flexibiliteit bestaat. Het gaat dan om flexibiliteit waarmee ruimte ontstaat om te anticiperen op de markt en te komen tot financieel haalbare ontwikkelingen. Met het oog hierop is in de RvR-regeling de mogelijkheid opgenomen om RvR-woningen samen te voegen of onder te verdelen in kleinere eenheden. Het splitsen of samenvoegen van wooneenheden is toegestaan als het totale bouwvolume daarmee niet toeneemt. De RvR-regeling biedt zodoende de mogelijkheid om verkregen RvR-bouwrechten te verdelen over meerdere hoofdgebouwen c.q. woningen.

Gewenste toename woningvoorraad Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam In het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam, vastgesteld op 23-01-2019, maken de gezamenlijke gemeenten binnen de regio Rotterdam, waaronder Ridderkerk, verenigd in het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam (SvWrR), zich sterk om het aantal woningen in deze regio met 54.000 uit te breiden. Concreet dient er conform regioakkoord in 2030 een streefvoorraad te zijn van 638.300 woningen. Hierdoor staan de gemeenten voor de uitdaging een netto groei van 53.700 woningen te bewerkstelligen in de periode 2018-2030. Als deelnemende gemeente van de SvWrR stelt de gemeente Ridderkerk in haar brief aan het SWrR d.d. 21-09-2018, voorafgaand aan vaststelling Regioakkoord, dat onderzoek heeft aangetoond dat Ridderkerk tot 2030 een tekort aan niet-sociale voorraad heeft van in totaal 1.170 woningen. Provinciaal gewenste toename woningvoorraad De provincie wil dat de Zuid-Hollandse gemeenten op passende wijze voorzien in de maatschappelijke vraag naar woningen, ofwel in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningen en woonmilieus. Als uitgangspunt voor de afstemming tussen provincie, regio’s en gemeenten geldt daarbij de Woningbehoefteraming (WBR) Zuid-Holland. Het hierbij door de provincie gehanteerde prognosemodel is WBR2019.

Dit is een scenarioberekening van een demografisch model, waarbij onder andere wordt gerekend met ‘binnenlands migratiesaldo nul’ per gemeente. WBR2019 wordt gebruikt om te zien hoe bouwplannen zich verhouden tot de eigen behoefte. Naast WBR2019 hanteert de provincie de – nieuwe - Trendraming (TR2019) als kader voor de regionale woonbehoefte. Vanuit de twee genoemde ramingen stelt de provincie de hoogste uitkomst vast als regionale behoefte aan nieuwe woningen in een bepaalde periode. Uiteindelijk ontstaat hierdoor één richtgetal per regio. In de praktijk betekent dit dat voor regio’s waar de TR lager dan de WBR uitvalt, de WBR het uitgangspunt voor de behoefte is, en voor regio’s waar de TR hoger dan de WBR uitvalt, de TR dat is. Met inachtname van het voorgaande is de behoefteraming voor de regio Rotterdam en de gemeente Ridderkerk weergegeven in respectievelijk figuur 3.1 en figuur 3.2.

15

Figuur 3.1: Gewenste woningvoorraadtoename (Bron: Staat van Zuid-Holland 2019).

Figuur 3.2: Gewenste toename woningvoorraad (Bron: Staat van Zuid-Holland 2019).

Conform trendraming vertoont de gemeente Ridderkerk de komende jaren een sterk stijgende lijn in gewenste woningtoename. Ten opzichte van peiljaar 2019 bedraagt de geprognosticeerde toename in de periode 2020-2025 circa 135%, een toename die zich daarna substantieel doorzet. In de actuele Staat van Zuid-Holland (juni 2022) is de toegestane woningvoorraadgroei en plancapaciteit in de woonregio’s opgenomen voor de periode 2021 t/m 2030, een en ander op basis van de Woningbehoefteraming 2021. Als vertrekpunt voor het komen tot de toegestane woningvoorraadgroei heeft de provincie hierin opgenomen dat per woonregio een plancapaciteit kan worden aanvaard die 130% van de toegestane woningvoorraadgroei bedraagt. Figuur 3.3: Toegestane woningvoorraadtoename 2021 (Bron: Staat van Zuid-Holland 2021).

Wanneer de cijfers uit 2021 (figuur 3.3) worden vergeleken met de cijfers uit 2019 (figuur 3.1) kan worden geconstateerd dat in de Regio Rotterdam – en impliciet daarbinnen de gemeente Ridderkerk – de eerder bepaalde woningbehoefte in de periode 2020-2030 (los van de toegestane plancapaciteit) in 2 jaar tijd is toegenomen met circa 37%. De onmiskenbaar toenemende vraag naar woningen wordt hiermee bevestigd. RvR-bouwrechten AKM projectontwikkeling bv en te bouwen woningen Momenteel beschikt initiatiefnemer AKM Projectontwikkeling bv over circa 24 getekende RvR overeenkomsten en daarmee verkregen RvR-rechten. Dit aantal is inclusief de met de gemeente Ridderkerk vastgelegde afspraak dat de kosten voor de aanleg van de infrastructuur, met name

16

de ontsluiting van het plangebied op de Rijksstraatweg, wordt vertaald in 2 RvR-rechten. Om het project te laten slagen zijn in totaal circa 29 RvR-rechten benodigd. De resterende RvR-rechten zullen in de komende tijd worden verkregen. Hiertoe wordt reeds overleg gevoerd met diverse glastuinbouweigenaren. Figuur 3.4: Overzicht getekende RvR-rechten AKM projectontwikkeling d.d. 30-01-2023 (geanonimiseerd).

Elk verkregen RvR-bouwrecht staat garant voor een bouwvolume van 900 m3. In overleg tussen de gemeente en initiatiefnemer AKM projectontwikkeling bv is het bouwvolume van 875 m3, zoals die is opgenomen in een aantal andere RvR-bestemmingsplannen binnen Ridderkerk, in eerste instantie als ontwerpuitgangspunt genomen. Specifiek voor het plan Geerpolder is deze 875 m3 uiteindelijk afgerond op 900 m3 per RvR-bouwrecht. Dit is mede gedaan omdat een groot gedeelte van dit plan ontworpen wordt volgens de uitgangsprincipes die gelden voor schuurwoningen, waarbij de (in beginsel toegestane) 75 m2 aan separate bijgebouwen in het hoofdvolumes kan worden opgenomen. In het voorliggende bestemmingsplan wordt dit geregeld door in de Regels op te nemen dat het hoofdgebouw op de vrije kavels een maximum heeft van 600 m3 of 900 m3 (afhankelijk van de kavel). Belangrijke beperking voor deze woningen is dan wel dat er geen separate bijgebouwen meer gerealiseerd kunnen worden op basis van dit bestemmingsplan. Die mogelijkheid wordt immers uitgesloten in de Regels. Bovenstaande regeling is opgenomen omdat het vanuit landschappelijk en stedenbouwkundig oogpunt het vaak wenselijker is om één goed vormgegeven hoofdgebouw te hebben, waarin ook de bijgebouwen zijn verwerkt. Dit is zeker het geval bij de woningen binnen het plan Geerpolder, die als schuurwoning worden vormgegeven.

Impliciet sluit de gemeente hiermee aan bij de regeling in andere RvR-plannen waar de Raad eerder mee heeft ingestemd. Kanttekening bij al het voorgaande is dat niet elke woning in het plan Geerpolder een maximale inhoudsmaat van 900 m3 krijgt. Voor realisatie van het plan Geerpolder zijn 29 RvR-rechten nodig. Met inachtname van de binnen de RvR-regeling geboden flexibiliteit vormen deze bouwrechten de basis voor het realiseren van 38 RvR-woningen, met inhoudsmaten per hoofdgebouw variërend van 600 m3 tot 900 m3. Naast deze RvR-woningen voorziet de planvorming tevens in 38 (voor een brede doelgroep betaalbare) woningen onder de NHG-grens. Behalve dat met dit aantal extra woningen de diversiteit in het

17

aanbod wordt vergroot ontstaat tevens de mogelijkheid om, naast het investeren in de gewenste ruimtelijke kwaliteit, meer tegemoet te kunnen komen aan een structureel toenemende vraag naar woningen.

3.2

Planvorming Geerpolder 2016-2020

3.2.1

Communicatie en overleg Vanuit de regionale Gebiedsvisie Deltapoort (2012), meer specifiek het hierin opgenomen programma Sanering Glas, wordt al jaren gewerkt aan de sanering van verspreid glas in Ridderkerk en de naastliggende buurgemeenten op IJsselmonde. Al vanaf 2013 wordt er gesproken met de betreffende tuinders over deelname aan de regeling Ruimte voor Ruimte. In 2016 heeft een aantal tuinders AKM projectontwikkeling bv erbij gehaald om de tot dan moeizaam lopende ontwikkeling vlot te trekken. Als eerste is AKM projectontwikkeling bv gestart met een verkenning naar de mogelijkheden om te komen tot een woonlandschap in de Geerpolder volgens de RvR-regeling. In lijn met de ambities en kwaliteitsdoelstellingen van deze regeling is de planvorming van meet af aan gericht geweest op de vorming van een coulisselandschap met een geleding van zowel groen als water, waarbinnen vervolgens de beoogde woningen op passende wijze hun plek krijgen. Uitgangspunten plan Geerpolder Het plan Geerpolder heeft als ambitie om een kwalitatief hoogwaardig landschap te creëren, waarbij het Wonen ‘te gast’ is in dit landschap. Deze ambitie laat zich vertalen in een coulisselandschap, gevormd vanuit een stevig raamwerk van water en groen, waarbij de woningen op passende wijze worden ingebed in de aldus gevormde ‘landschapskamers’.

Het investeren in de kwaliteit van het landschappelijke raamwerk brengt met zich mee dat de toekomstige bewoners een kwalitatief hoogwaardige omgeving wordt geboden, die voor heel Rijsoord toegankelijk is via een fijnmazige netwerk van wandelpaden.

Vervolgens heeft AKM projectontwikkeling bv in 2017 een schetsvoorstel ingediend voor de bouw van 38 merendeels vrijstaande woningen binnen het plangebied Geerpolder. Op deze locatie worden daarbij ook rechten van elders binnen het Deltapoortgebied ingebracht. Het college heeft op 24 november 2017 positief gereageerd op dit voorstel. Om ook onder de bewoners van Rijsoord te komen tot een solide draagvlak heeft AKM projectontwikkeling bv zijn ambities voor, en een eerste opzet van het plan Geerpolder in december 2017 gepresenteerd aan het Wijkoverleg Rijsoord. De basis van het plan en de daarmee samenhangende ruimtelijke kwaliteit werd daar goed ontvangen. Wel werden kanttekeningen geplaatst bij het marktsegment en de toegankelijkheid van het project voor iedere Rijsoorder. In de periode vanaf 2018 is het plan verder doorontwikkeld. In eerste instantie is een differentiatie aangebracht in het plan. De veranderende woningmarkt tussen 2013 en 2018 had namelijk aangetoond dat er behoefte was aan differentiatie in het plan. Zo was er niet meer alleen behoefte aan vrijstaande woningen, maar ook aan 2-onder-1-kappers en 3-onder-1kappers. In de periode 2018-2020 is het plan vanuit deze voortschrijdende inzichten aangepast. Dit door gebruik te maken van de mogelijkheid om de verkregen RvR-bouwrechten te verdelen over meerdere woningen.

Uiteindelijk heeft het planproces geleid tot het plan Geerpolder 2020, met daarin 50 woningen.

18

3.2.2

Ruimtelijke ontwikkeling Vertrekpunt: ruimte voor ruimtelijke kwaliteit In geheel Zuid-Holland, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid van de provincie een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. In haar Omgevingsvisie (zie hoofdstuk 3) stelt de provincie dat het bij het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit niet alleen gaat over hoe iets eruit ziet, maar ook of iets goed gebruikt kan worden en toekomstbestendig is. Ofwel, het gaat om het behoud of het vergroten van de belevings-, gebruiks- en toekomstwaarde van (in dit geval) het plangebied Geerpolder, gelegen in de Tuin van Deltapoort in Oost-IJsselmonde. Bij belevingswaarde gaat het om aspecten als: ˗ Het (beter of opnieuw) leesbaar en zichtbaar maken van de karakteristiek van het gebied. ˗ Versterking van landschappelijke kwaliteiten en het inspelen op de eigenheid van de plek. ˗ Typering landschap met passende bebouwingsvormen (verschijningsvorm bebouwing en landschappelijke inpassing). Bij gebruikswaarde gaat het om aspecten als: ˗ Reële mogelijkheden voor gebruik. ˗ Mogelijkheden voor aanvullende functies/routes en verbindingen. Bij toekomstwaarde gaat het om aspecten als: ˗ Lichte stedenbouw en duurzame energiesystemen. ˗ Streven naar flexibiliteit ten aanzien van het woonprogramma/woningtypen.

Provinciale kwaliteitskaart en lagenbenadering Om de bijdragen van ontwikkelingen aan ruimtelijke kwaliteit te kunnen toetsen heeft de provincie Kwaliteitskaarten opgesteld en hieraan richtpunten gekoppeld. Op de kwaliteitskaarten zijn gebiedskenmerken en -kwaliteiten aangegeven die de provincie belangrijk vindt. Het gaat daarbij om kenmerken zoals de aard en schaal van een gebied, om duurzaam gebruik van de ondergrond, de versterking van de ruimtelijke opbouw en de inpassing van het gebied c.q. ruimtelijke ontwikkeling in de wijdere omgeving. Het verbinden van nieuwe ontwikkelingen aan de bestaande gebiedskenmerken vormt het uitgangspunt. De kwaliteitskaart en de hierin opgenomen richtpunten geven aldus richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit die de provincie in het betreffende gebied voor ogen staat. Bij dit alles maakt de provincie onderscheid in de volgende vier gebiedslagen, die niet los van elkaar staan en altijd met elkaar verbonden zijn: 1) Laag van de ondergrond. 2) Laag van de cultuur- en natuurlandschappen. 3) Laag van de stedelijke occupatie. 4) Laag van de beleving. 1e Laag: Ondergrond De eerste laag wordt gevormd door de bodem, de geomorfologische kenmerken en het water. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt aandacht gevraagd voor (het gebruiken van) de bestaande bodem en het watersysteem, de natuurlijke dynamiek en landschapsvormende processen.

Binnen de laag van de ondergrond is het plangebied ‘Geerpolder’ gelegen in het gebiedstype ‘Rivierdeltacomplex - rivierklei en veen’. Binnen dit gebiedstype is het watersysteem, zowel het oppervlakte- als het grondwater, als structuurdrager bepalend voor het functioneren van het gebied in al haar facetten. Daarmee is het watersysteem medebepalend voor de ruimtelijke kwaliteit. Wonen of recreëren op of langs dit water geldt voor veel inwoners en bezoekers als waardevol en ook natuurwaarden hangen nauw samen met de kwaliteit en kwantiteit van water. De provincie hanteert voor het gebiedstype ‘Rivierdeltacomplex - rivierklei en veen’ met name de volgende richtpunten bij ruimtelijke ontwikkelingen:

19

˗ ˗

Ontwikkelingen versterken de samenhang en continuïteit in het watersysteem als dragende ecologische en recreatieve structuur van Zuid-Holland. Ontwikkelingen dragen bij aan het verbeteren van de zichtbaarheid en toegankelijkheid van het oppervlaktewater.

Kwaliteitsimpulsen plan Geerpolder: Water en Groen Het aanwezige polderlandschap vormt de basis voor de aangepaste inrichting van het plangebied. Van oudsher vormen de watergangen de hoofdstructuur van de verkaveling in dit landschap. In de ontwikkeling van het gebied door de jaren heen is te zien dat de historische structuren inmiddels zijn vervaagd en de bedrijvigheid is toegenomen (figuur 3.5). Figuur 3.5: Historie waterstructuren binnen polder Rijsoord.

Met het aanpassingsplan worden bijna alle kassen aan de zuidzijde van de polder verwijderd, waardoor de mogelijkheid ontstaat om de historische structuur van langgerekte watergangen en bredere dwarsverbindingen te herstellen en te versterken. Het plan is daarmee gericht op het bieden van een kwaliteitsimpuls aan zowel het functioneren van het watersysteem als de landschappelijke kwaliteitsaspecten met de hieraan gekoppelde (recreatieve) belevingswaarden. Het beoogde herstel van de watergangen is weergegeven in figuur 3.6. Figuur 3.6: Beoogd herstel van de waterstructuur.

Met het herstel van de waterstructuur wordt tevens de langgerektheid van de polder versterkt en de beleefbaarheid daarvan vergroot. Meer concreet worden de centraal in het plangebied gelegen dwarsverbindingen breder uitgevoerd en vormen deze vervolgens de basis om, samen met het hier op af te stemmen groene raamwerk, een extra landschappelijk element waarmee de kwaliteit en beleving van het plangebied en omgeving verder wordt versterkt. De groenstructuur vormt samen met de waterstructuur het landschappelijk raamwerk dat de beoogde gebiedsontwikkeling draagt. Dit raamwerk zal de vorm van een coulisselandschap

20

krijgen, dat met zijn langgerektheid de beleving van de polder versterkt en voor een geleidelijke overgang van dorp naar land zorgt. Dit coulisselandschap, dat gekenmerkt wordt door lange lijnen met gebiedseigen bomen (zoals populieren en wilgen), zal het decor vormen voor de RvRwoningen, die ‘te gast’ zijn in dit nieuwe landschap. Het gevormde coulisselandschap wordt verder versterkt door de invulling van verschillende landschapskamers c.q. coulissen met (fruit)boomgaarden en weiden, waarmee een natuurlijke verweving van landschap en wonen ontstaat. De beoogde groenstructuur en de koppeling van het groen aan het herstel van de watergangen is weergegeven in figuur 3.7. Figuur 3.7: Beoogde versterking groenstructuur in combinatie met herstel waterstructuur.

2e Laag: Cultuur- en natuurlandschappen De tweede laag betreft de agrarische landschappen en natuur- en cultuurlandschappen met bijbehorende (lint)bebouwing. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt aandacht gevraagd voor de specifieke kenmerken en waarden van deze verschillende landschapstypen. Binnen de laag van de cultuur- en natuurlandschappen maakt het plangebied deel uit van het gebiedstype ‘Zeekleipolderlandschap’. Dit gebiedstype kenmerkt zich door een grote mate van openheid met contrasten tussen buitendijkse natuur en strak verkavelde agrarische polders. De dorpen liggen als compacte kernen in het landschap, veelal aan de rand van een polder. Overige bebouwing ligt langs de dijken en/of spaarzaam in de polders zelf. De provincie hanteert voor het gebiedstype ‘Zeekleipolderlandschap’ onder meer de volgende richtpunten bij ruimtelijke ontwikkelingen: ˗ Herkenbaar houden van het patroon van (ronde) opwas- en (langgerekte) aanwaspolders door behoud en versterking van de (beplante) dijk als herkenbare landschappelijke structuurdrager in contrast met de grootschalig, open polder. ˗ Bebouwing concentreert zich in/bij compacte kernen, niet in open middengebied polders. ˗ Behoud van het contrast tussen de binnendijkse (akkerbouw)polders en buitendijkse natuur.

Kwaliteitsimpulsen aanpassingsplan Geerpolder Het op basis van de water- en groenstructuur gecreëerde coulisselandschap vormt het decor van de woningen. Met water en groen als herkenbare landschappelijke structuurdragers zal invulling worden gegeven aan een landschappelijke woonomgeving, waarbij aansluiting wordt gezocht met de huidige bebouwingsconcentraties langs de Rijksstraatweg en de Geerlaan. Deze concentraties zullen binnen het plangebied worden doorgezet middels een accentuering c.q. verdichting van woonfuncties aan deze zijde. Hiermee ontstaat een natuurlijk verloop van verdichting naar verdunning richting de noordzijde van de polder, die meer open is. In lijn met de toetsing aan de laag van de ondergrond kan worden gesteld dat de planvorming bijdraagt aan het behoud en de verdere accentuering van de dragende structuren (water- en groenstructuur) van het plangebied en het omringende landschap. Tevens draagt het beoogde inrichtingsplan, afgestemd op de mate van openheid en aanwezige (woon)bebouwing aan de randen van het plangebied, bij aan de ruimtelijke samenhang van deze omgeving.

21

3e Laag: Stedelijke occupatie De derde laag bestaat uit het bebouwde gebied (steden en dorpen) en de doorlopende netwerken van (vaar)wegen, spoor en groen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt aandacht gevraagd voor het behouden of versterken van de identiteit en gebruikswaarde van het stads- en dorpsgebied. Het contrast tussen de dynamische stedelijke regio’s en het tussengelegen luwe gebied geldt daarbij als een belangrijke kwaliteit. De provincie hanteert voor het stads- en dorpsgebied met name de volgende richtpunten bij ruimtelijke ontwikkelingen: ˗ Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit. ˗ Stedelijke en landelijke functies vloeien in elkaar over en worden in samenhang ontworpen. ˗ De afwisseling in gebruik en inrichting bevorderen door de recreatieve groengebieden te differentiëren en zoveel mogelijk aan te sluiten op de ruimtelijke kwaliteiten van het omliggende landschap. ˗ De toegankelijkheid en beleefbaarheid van de recreatieve groengebieden verbeteren door openbare routes te handhaven dan wel te versterken. ˗ De waarde van het buitengebied zal toenemen wanneer het water en de (hierdoor ontstane) landschapskamers beter beleefbaar zijn.

Kwaliteitsimpulsen plan Geerpolder In lijn met de kwaliteitsimpulsen bij de laag van de cultuur- en natuurlandschappen anticipeert het aanpassingsplan ook bij de laag van de stedelijke occupatie op de aanwezige stads- en dorpsrand, ofwel de grens van bebouwd gebied en landschap. De hier aanwezige zone geldt als een hoogwaardig en geliefd woonmilieu; de genoegens van stedelijk en buiten wonen komen hier samen, waardoor contactkwaliteit ontstaat. Zoals eerder aangegeven is het voornemen om de woningen, vanuit de bebouwingsconcentratie aan de zijde van de Rijksstraatweg, uit te laten waaieren richting noordzijde polder en zich zodoende te laten verweven met het landschap. •

Landschapskamers en woonsferen Waar normaliter in een RvR-ontwikkeling één bouwtitel gelijk staat aan één vrijstaande woning is er binnen dit plan in overleg met gemeente en provincie bewust gekozen voor meer diversiteit in het woningaanbod. Via de mogelijkheid om (verhoudingsgewijs) zowel grotere als kleinere woningen te bouwen kan op passende wijze invulling worden gegeven aan de landschapskamers c.q. coulissen die, net als de woningen verschillend van vorm en omvang zijn.

Binnen het beoogde coulisselandschap zullen drie typen landschapskamers worden gecreëerd, van elkaar verschillend in vorm en maatvoering. Elk landschapskamer zal binnen de overkoepelende hoofdstructuur van het landschap een eigen karakter hebben en woonsfeer bieden. Zo zullen de langgerekte structuren binnen het beoogde coulisselandschap plaats bieden aan ‘Coulissewoningen’. Dit type woningen zal worden ingebed in een meer open gedeelte van het nieuwe landschap. Binnen de meer geborgen landschapskamers zullen ‘Gaardewoningen’ worden gerealiseerd, waarbij de langgerektheid van het polderlandschap leidend blijft. De essentie van de Gaarde is (klassiek) landelijk wonen tussen de bomen van deze landschapskamer. Als derde type landschapskamer wordt het ‘Hof’ geïntroduceerd, een meer besloten ruimte met ruimte voor (traditioneel) dorps wonen rondom een centraal gelegen pleintje.

22

•

Wegenstructuur Het woonlandschap wordt ontsloten via een structuur van polderwegen, ondergeschikt aan landschappelijk raamwerk van water en groen. Gekoppeld aan de centraal gelegen landschapskamer ‘Gaarde’ wordt een rondweg aangelegd, die de structuur van het landschap volgt. Via deze ontsluiting zijn de landschapskamers c.q. coulissen toegankelijk via een karrespoorprofiel dat de landschappelijke beleving van het woongebied verder versterkt. Het plangebied wordt voor de auto ontsloten vanaf de Geerlaan. Voor calamiteiten en langzaam verkeer wordt een extra ontsluiting gerealiseerd op de Rijksstraatweg.

•

Padenstructuur Vanuit de ambitie om bij te dragen aan de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde van het polderlandschap voorziet het plan in een uitgebreide padenstructuur. Dit fijnmazige netwerk, dat door alle delen van het plangebied loopt, maakt verschillende ‘wandel-rondjes’ mogelijk en biedt tevens een diversiteit aan belevingswaarden. Door deze openbaar toegankelijke padenstructuur en inbedding in haar natuurlijke omgeving vindt het aansluiting op de reeds aanwezige (recreatieve) paden en wegen rondom Rijsoord.

4e Laag: Beleving De vierde laag bestaat uit de beleving van Zuid-Holland en gaat over zorgvuldig omgaan met wat van waarde is in combinatie met het vergroten van de recreatieve gebruikswaarde van de provincie. Het gaat daarbij niet alleen om bijzondere plekken van cultuurhistorische waarde, maar ook over het zorgdragen voor een recreatieve toegankelijkheid met een heldere groenstructuur als basis. Binnen de laag van de beleving maakt het plangebied deel uit van de Groene buffer, een niet verstedelijkt landschap van relatief beperkte omvang tussen of grenzend aan de steden. Voor alle overgangszones van stedelijk gebied naar open landschap geldt dat de provincie het contrast wil behouden tussen de dynamiek en dichtheid van de stad enerzijds en de luwte van de aangrenzende groene ruimte anderzijds. Het accent in de groene ruimte rond het stedelijk gebied ligt in de optiek van de provincie op een betere verweving van recreatie, natuur, water en landbouw. De provincie hanteert binnen de laag van de beleving, hier verbijzondert tot de Groene buffer, als richtpunt dat nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde en de contrastkwaliteit met het stedelijk gebied.

Kwaliteitsimpulsen plan Geerpolder Het plan anticipeert op het gegeven dat een aantrekkelijk landschap en toegankelijke natuur nabij stedelijk gebied belangrijk zijn voor een goed woon- en leefklimaat. Deze gebiedsaspecten hebben een positief effect op de gezondheid en het welbevinden van mensen. In de groene ruimte nabij stedelijk gebied vormt het aanpassingsplan een verbetering van de recreatieve kwaliteit middels het opnemen in de planvorming van een informele padenstructuur, zowel binnen het plangebied als in aansluiting op de nabije omgeving. Niet onbelangrijk is ook de opheffing van barrières door de sanering van glas, waardoor de toegankelijkheid en daarmee de beleving van het landschap nabij stedelijk gebied op voorhand wordt verbeterd. Deze belevingswaarde wordt extra versterkt door het toevoegen van verschillende weides, daar waar in het plan ruimte ontstaat door de weidse opzet. Langs de Geerlaan wordt een bloemenweide aangelegd. In de boomgaard rondom de Gaardewoningen zullen fruit- en/of notenbomen worden aangeplant en is voorzien in een speelweide voor de kinderen en eventueel ook een dierenweide.

23

3.2.3

Voorontwerp: plan Geerpolder 2020 Inrichtingsplan Uitgangspunt voor het plan Geerpolder is dat vanuit de verschillende gebiedslagen een samenhangend herkenbaar gebied tot stand wordt gebracht, waar landelijk wonen mogelijk wordt gemaakt. Door nu de verschillende structuren, die allen hun aard vinden in de historische landschappelijke kwaliteiten van de polder, samen te brengen ontstaat een meerlaags en samenhangend plan. Het samenbrengen van de verschillende gebiedslagen, separaat besproken in de voorgaande paragraaf, is nader gevisualiseerd in figuur 3.8. Figuur 3.8: De gebiedslagen en kwaliteitsimpulsen samengebracht tot een integraal aanpassingsplan.

De opzet van de planvorming, gericht op het creëren van een coulisselandschap en het verweven van dorp en land, brengt met zich mee dat stedelijke en landelijke functies in samenhang zijn ontworpen en daardoor in elkaar overvloeien. Door te investeren in de kwaliteit van het landschappelijke raamwerk, wordt er aan de toekomstige bewoners een kwalitatief hoogwaardige omgeving geboden die tevens voor heel Rijsoord toegankelijk is middels het fijnmazige netwerk van wegen en paden. Het woonlandschap Geerpolder anno 2020 is weergegeven in figuur 3.9.

24

Figuur 3.9: Inrichtingsplan Geerpolder 2020 (Bron: Ingenieursburo AKM).

3.3

Planvorming Geerpolder 2021-2022

3.3.1

Communicatie en overleg Op 11 oktober 2021 is het plan Geerpolder, zoals vormgegeven in de periode 2018-2020, op bestuurlijk niveau voorgelegd aan de provincie Zuid-Holland. Als reactie op dit plan ‘Geerpolder 2020’ gaf de provincie aan dat in principe de voordelen worden gezien van het compenseren van RvR-bouwrechten op deze locatie, om daarmee op andere plekken de (via sanering van glas) gecreëerde openheid in de polder te behouden. De provincie vond ook dat het plangebied Geerpolder daar meer voor geschikt kan zijn, ondanks de ligging in beschermd gebied categorie-2 (Groene Buffer). De provincie was ook van mening dat het voorgelegde plan duidelijk aangaf dat er veel ruimte wordt geboden en aandacht is besteed aan ruimtelijke kwaliteit en de inpassing van het geheel, wat van belang is gezien de ligging in de Groene Buffer. De provincie bracht in haar reactie wel het beoogde programma, bestaande uit alleen maar woningen in de hogere marktsegmenten, ter discussie. Ondanks dat het plan Geerpolder niet voorziet in de grote kavels en villa’s, zoals die vaak aan de orde zijn bij de RvR regeling, was het op dat moment voorliggende plan ‘Geerpolder2020’ ook niet volledig in lijn met de huidige vraag op de markt naar vooral betaalbare woningen.

Resumerend is er vanuit de provincie op bestuurlijk niveau een brede waardering voor het gegeven dat er in het plan Geerpolder veel aandacht is voor ruimtelijke kwaliteit en de relatie met Mooi IJsselmonde, maar biedt het plan ‘Geerpolder 2020’ nog te weinig betaalbare woningen om daarmee beter de druk vanuit onder meer het Rijk en de samenleving weg te nemen. Tot slot van haar terugkoppeling geeft de provincie aan open te staan voor een planopzet waarbij de kwaliteiten van het plan Geerpolder behouden kunnen worden en meer aandacht kan worden besteed aan betaalbaar wonen. Met de in het plan ‘Geerpolder 2020’ opgenomen 50 woningen gaf de provincie aan wel een kans te zien om binnen het plan iets met die ambitie te doen.

25

Het gevoerde overleg met zowel de gemeente Ridderkerk als de provincie Zuid-Holland heeft geleid tot de vorming van het voorliggende plan ‘Geerpolder 2022’. Dit plan vormt een substantiële aanpassing van zowel het oorspronkelijke schetsplan uit 2017 als het plan 2020. Mede op basis van overleg met de provincie is het oorspronkelijke plan met 38 duurdere en voornamelijk vrijstaande of 2-onder-1-kapwoningen gewijzigd in het nu voorliggende plan waarin ook starters-, senioren- en betaalbare woningen zijn ingebracht. Een en ander vanuit het onveranderde uitgangspunt dat het plan recht moet blijven doen aan de stedenbouwkundige opzet en het behoud van de ruimtelijke kwaliteitswinst.

3.3.2

Ruimtelijke ontwikkeling In het actuele plan zijn 76 woningen opgenomen, een (sterke) wijziging ten opzichte van zowel de oorspronkelijke opzet uit 2017 als het plan uit 2020. Het nu voorliggende plan is vooral gewijzigd ten gunste van betaalbare woningen en starters-/seniorenwoningen, waarmee beter wordt aangesloten bij de huidige woningmarkt. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het oorspronkelijke plan zijn: ˗ 26 appartementen voor starters en senioren Ten zuiden van de entree van het plangebied is ruimte gecreëerd voor 2 bouwvolumes met elk 13 appartementen. Concreet worden 2 appartementengebouwen gerealiseerd, elk bestaande uit 3 bouwlagen, met 5 appartementen op de begane grond en 8 appartementen op de verdieping. De verdieping bestaat feitelijk uit één woonverblijfslaag en één laag, te gebruiken als (bijvoorbeeld) opslagruimte. De appartementen variëren in woonoppervlak (GBO) van 70 m2 tot 85 m2 en worden in basis voorzien van een keuken en sanitair (badkamer en afzonderlijk toilet). ˗

12 rijwoningen onder NHG-grens Ten noorden van de entree langs de Geerlaan komen 12 rijwoningen, verdeeld over 2 volumes van 6 woningen. De woningen hebben een woonoppervlak (GBO) van circa 100 m2. De rijwoningen worden in de basis voorzien een keuken en sanitair (badkamer en afzonderlijk toilet).

Resumerend is het uiteindelijke bouw- c.q. woonprogramma als volgt: ˗ 26 starterswoningen voor starters en senioren. ˗ 12 rijwoningen onder NHG-grens. ˗ 38 woningen boven NHG-grens, verdeeld over 22 geschakelde woningen en 16 vrije kavels. Het voorliggende plan is tot stand gekomen op een wijze waarbij nog steeds recht wordt gedaan aan de originele landschappelijke inpassing met bijbehorende ruimtelijke kwaliteitswinst. Aanvullend vormt het actuele plan een maatschappelijke meerwaarde doordat het tegemoet komt aan de heersende vraag naar woningen vanuit een brede doelgroep, waaronder starters en senioren.

3.3.3

Definitief ontwerp: plan Geerpolder 2022 In ruimtelijke opzicht is het plan Geerpolder 2022 een doorontwikkeling van het plan Geerpolder 2020. Ten opzichte van het plan 2020 is de bebouwing verder van de snelweg geplaatst en daardoor komt het plan 2022 tevens tegemoet komt aan het provinciale wensbeeld van een meer compact bouwplan. In het actuele plan zijn de 12 rijwoningen, verdeeld over 2 bouwvolumes, geplaatst langs de Geerlaan. Ook bevinden de 26 appartementen voor starters en senioren, eveneens verdeeld over 2 bouwvolumes, zich langs deze laan. Het positioneren van deze woningen aan de zijde van de Geerlaan kan worden gezien als een passende aansluiting op de rand van het dorp Rijsoord. De rijwoningen en de appartementen gaan deel uitmaken van het

26

‘coulissenmilieu’ en worden net als de andere woningen als schuur vormgegeven. Aansluitend voorziet het plan Geerpolder 2022 in 38 grondgebonden RvR-woningen. Het beoogde woonlandschap Geerpolder is weergegeven in figuur 3.10. Figuur 3.10: Inrichtingsplan Geerpolder 2022 (Bron: Ingenieursburo AKM).

3.4

Borging ruimtelijke kwaliteit

3.4.1

Beeldkwaliteitsplan Geerpolder Voor het plan Geerpolder is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Hierin zijn de verschillende gebiedskwaliteiten binnen Geerpolder vertaald naar principes voor concrete bouwmogelijkheden. Het beeldkwaliteitsplan heeft daarbij een tweeledig doel gekregen. Enerzijds moet het plan sturing geven aan de keuzen voor de architectonische uitwerking, anderzijds dient het een inspiratiebron en toetsingskader te vormen voor de architectonische uitwerkingen van de bouwaanvragen. De beeldkwaliteitsregels zorgen voor verbondenheid binnen de verscheidenheid die in het plan Geerpolder is opgenomen. Toekomstige aanvragen om omgevingsvergunning dienen in lijn te zijn met de uitgangspunten van en te voldoen aan de kwaliteitseisen uit het beeldkwaliteitsplan. Kort samengevat geldt het Beeldkwaliteitsplan als sturend instrument bij de realisatie van zowel de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied als de architectonische kwaliteit van concrete bouwplannen. Bij dit laatste komen zowel de maatvoeringen als de vorm- en kleurgeving van een (woon)gebouw aan de orde. Het navolgende vormt een kort overzicht van de te realiseren woningtypen in het nieuwe woonlandschap. Het volledige Beeldkwaliteitsplan, te zien als Welstandsnota voor het plan Geerpolder, is als bijlage toegevoegd aan deze Toelichting.

Uitgangspunt bij de vorming van het nieuwe woonlandschap is dat er een samenhangend herkenbaar gebied ontstaat met landelijk wonen als het belangrijkste kenmerk. Dit komt tot uiting in een ontspannen verkaveling in het landschap, waaraan de woningen ondergeschikt zijn. De toekomstige woningen zijn op een rustige manier vormgegeven, waarbij de kap het beeld

27

bepaalt en er sprake is van robuust materiaalgebruik en toepassing van rustige kleuren. Het beeld van woningen in een groene landschappelijke setting overheerst. Hagen, natuurlijke erfafscheidingen en groene tuinen dragen bij aan dit beeld. Gaardewoning De essentie van de gaarde is landelijk wonen tussen de bomen van de gaarde. Het gaat uit van het huis in een ruime tuin, gelegen aan een straat en omgeven door groen. De Gaardewoningen zijn individueel vormgegeven en hebben een duidelijke verwantschap met elkaar. In de Gaarde is het langgerekte slotenpatroon leidend, alle woningen voegen zich hiernaar. De ordening van woningen ten opzichte van elkaar is afwisselend en ontspannen. Tussen de woningen door ontstaan er korte en langere zichtlijnen. Erfafscheidingen (ook tussen kavels onderling) en tuinen zijn groen. De kavelsloten zijn voorzien van natuurvriendelijke oevers en knotwilgen. De Gaardewoningen zijn opgebouwd uit één laag met kap. De kapvorm is een zadeldak en de nokrichting en de overstekken leggen relatie met het omringende groen, evenwijdig aan de polderstructuur. Het zijn woningen zonder aan- en uitbouwen, alle ruimtes zijn ondergebracht in het hoofdvolume. Bijgebouwen worden vormgegeven als onderdeel van het samengestelde hoofdgebouw of staan los van het hoofdgebouw en zijn dan duidelijk ondergeschikt.