BOPA Flexwoningen Ridderkerk inclusief bijlagen.pdf

Motivering Gemeente Ridderkerk

BOPA ‘Flexwoningen Sportlaan – Rotterdamseweg’ 21 oktober 2025

1

Inhoud

Samenvatting ..................................................................................................................................................................................................... 4 1

Inleiding .................................................................................................................................................................................................. 6 1.1

2

Inleiding en aanduiding projectgebied ....................................................................................................................................... 6 Huidige situatie en nieuwe situatie ......................................................................................................................................................... 7

2.1

Beschrijving huidige situatie ....................................................................................................................................................... 7

2.2

Beschrijving nieuwe situatie ....................................................................................................................................................... 8

2.3

Beschrijving strijdigheid ........................................................................................................................................................... 13

2.4 3

Hoofdstuk 22 van het omgevingsplan ...................................................................................................................................... 14 Toetsing van beleid ............................................................................................................................................................................... 15

3.1

Toetsing rijksbeleid. ................................................................................................................................................................. 15 3.1.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI) ....................................................................................................................................... 15

3.1.2

Instructieregels Rijk ............................................................................................................................................................ 15

3.2

Toetsing provinciaal beleid ....................................................................................................................................................... 16 3.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland ............................................................................................................................................. 16

3.2.2

Omgevingsverordening ...................................................................................................................................................... 21

3.3

Toetsing beleid waterschap...................................................................................................................................................... 22

3.4

4

5

Toetsing gemeentelijk beleid. .................................................................................................................................................. 22 3.4.1

Omgevingsvisie (GOVI) ....................................................................................................................................................... 22

3.4.2

Woonvisie Ridderkerk 2021 – 2026 .................................................................................................................................... 25

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu ............................................................................................................................................. 30 4.1

Milieueffectrapportage ............................................................................................................................................................ 30

4.2

Laddertoets .............................................................................................................................................................................. 32

4.3

Luchtkwaliteit ........................................................................................................................................................................... 34

4.4

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen........................................................................................................... 36

4.5

Geur ......................................................................................................................................................................................... 38

4.6

Trillingen .................................................................................................................................................................................. 40

4.7

Bodemkwaliteit ........................................................................................................................................................................ 40

4.8

Omgevingsveiligheid ................................................................................................................................................................ 41

4.9

Geluid door activiteiten ............................................................................................................................................................ 44

4.10

Water en klimaatadaptatie ...................................................................................................................................................... 44

4.11

Natuur en ecologie ................................................................................................................................................................... 48

4.12

Landschap, cultuurhistorie en archeologie............................................................................................................................... 51

4.13

Duurzaamheid .......................................................................................................................................................................... 53

4.14

Mobiliteit .................................................................................................................................................................................. 53

4.15

Spuitzones ................................................................................................................................................................................ 55

Participatie ............................................................................................................................................................................................ 57 5.1.1

Verplichte participatie ........................................................................................................................................................ 57

5.1.2

Intaketafel/Omgevingstafel ................................................................................................................................................ 58

6

Financiële haalbaarheid ........................................................................................................................................................................ 63

7

Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties? ............................................................................................................... 64

2

Bijlagen Bijlage 1:

Verkennend bodemonderzoek, ABO-Milieuconsult, 20 mei 2025

Bijlage 2:

Waterhuishoudkundigplan, Netten Wateradvies, juli 2025

Bijlage 3:

Quickscan ecologie, Bureau Stadsnatuur, juni 2025

Bijlage 4:

Verslag Commissie Ruimtelijke Kwaliteit

Bijlage 5:

Verkeerskundig onderzoek, Mobycon, juli 2025

Bijlage 6:

Participatieverslag 4 juni

Bijlage 7:

Participatieverslag 19 juni

Bijlage 8:

Participatieverslag 25 juni

Bijlage 9:

Participatieverslag 3 september

Bijlage 10:

Akoestisch onderzoek, KuiperCompagnons, oktober 2025

Bijlage 11:

Stikstofonderzoek, KuiperCompagnons, oktober 2025

Bijlage 11a:

AERIUS berekening aanlegfase

Bijlage 11b:

AERIUS berekening gebruiksfase

Bijlage 12:

Bomen Effect Analyse, Bomen Adviseurs, augustus 2025

Bijlage 13:

Uitgangspunten boerderijlandschap

Bijlage 14:

Situatietekening toekomstige situatie

Bijlage 15:

Vervolgonderzoek ecologische quickscan, Bureau Stadsnatuur, oktober 2025

Bijlage 16:

Luchtkwaliteit, KuiperCompagnons, september 2025

Bijlage 17:

Nota van aandachtspunten flexwonen Ridderkerk

3

Samenvatting

Voorliggende aanvraag betreft de planologische onderbouwing van een eerste aanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), gericht op het tijdelijk mogelijk maken van de vestiging van maximaal 97 flexwoningen met bijbehorende fietsenbergingen en een gemeenschappelijke ruimte aan de Rotterdamseweg in Ridderkerk. Het project speelt in op de urgente maatschappelijke behoefte aan tijdelijke, betaalbare huisvesting voor onder andere Oekraïense ontheemden. Het overige deel zal zoveel mogelijk regulier worden verhuurd. Deze woningen zijn onder meer bestemd om verschillende doelgroepen te bedienen, zoals herhuisvestingskandidaten uit herstructureringsprojecten, huishoudens die vanwege de krapte op de woningmarkt nog niet of nauwelijks in aanmerking komen voor een reguliere woning (zoals starters) of huishoudens die vanwege dringende persoonlijke omstandigheden andere woonruimte nodig hebben. De woningen zijn bedoeld voor een periode van maximaal vijftien jaar en worden gecombineerd met parkeervoorzieningen en een ontsluitingsweg. Daarnaast is er aandacht voor de openbare ruimte die voor iedereen toegankelijk is. Met deze BOPA-vergunning worden de kaders voor de ontwikkeling vastgelegd. Er vindt op dit moment nog geen toetsing plaats van de bouwkundige aspecten van het initiatief.

Ook het milieuaspect archeologie valt buiten de scope van deze motivering, aangezien het bouwplan nog niet volledig is uitgewerkt. Dit onderdeel wordt betrokken bij een tweede, opvolgende BOPA, op het moment dat het plan voldoende concreet is. Er is bewust gekozen voor een gefaseerde aanpak. Dit waarborgt dat het bevoegd gezag op beide momenten, zowel bij functietoedeling als bij het uiteindelijke bouwplan, een zorgvuldige en volledige beoordeling kan uitvoeren op basis van voldoende concrete en toetsbare informatie. De eerste BOPA vormt daarmee de noodzakelijke planologische basis voor de verdere uitwerking van het initiatief. Bij de beoordeling van de tweede BOPA worden de onderdelen die reeds zijn beoordeeld en afgewogen in deze eerste aanvraag, niet opnieuw meegenomen. Alleen nieuwe of aanvullende aspecten die specifiek voor de tweede fase relevant zijn, worden dan opnieuw getoetst. Onderstaand tabel geeft aan welke aspecten in deze eerste fase worden vergund/beoordeeld en welke onderdeel zijn van de opvolgende BOPA, waarvoor een definitief bouwplan benodigd is. Aspecten Realisatie van woningen maximaal 97 flexwoningen en een gemeenschappelijke ruimte Aanleg van een weg

Deze BOPA Kaders voor bouwen (locatie, hoogte) en gebruik

Opvolgende BOPA Bouwplan wordt getoetst aan kaders zoals vastgesteld in eerste BOPA

Kaders voor aanleg van een weg (locatie)

Realiseren gezamenlijke ruimte Aanleg van parkeerplaatsen

Kaders voor bouwen (locatie, hoogte) en gebruik Kaders voor aanleg parkeerplaatsen (locatie)

Laddertoets Luchtkwaliteit Geluid door wegen, spoorwegen en industrie

Onderdeel van deze BOPA Onderdeel van deze BOPA Onderdeel van deze BOPA

Geur Trillingen Omgevingsveiligheid Geluid door activiteiten Water en klimaatadaptatie

Onderdeel van deze BOPA Onderdeel van deze BOPA Onderdeel van deze BOPA Onderdeel van deze BOPA Onderdeel van deze BOPA, maatregelen opgenomen watercompensatie en wijze van rioleren

Natuur en ecologie

Onderdeel van deze BOPA

Landschap, cultuurhistorie en archeologie

Onderdeel van deze BOPA

Duurzaamheid Mobiliteit

Onderdeel van deze BOPA Onderdeel van deze BOPA, kaders voor ontsluiting en parkeren Onderdeel van deze BOPA Onderdeel van deze BOPA

Bouwplan wordt getoetst aan kaders zoals vastgesteld in eerste BOPA Bouwplan wordt getoetst aan kaders zoals vastgesteld in eerste BOPA Bouwplan wordt getoetst aan kaders zoals vastgesteld in eerste BOPA Al beoordeeld dus niet meer nodig Al beoordeeld dus niet meer nodig Bouwplan wordt getoetst aan de voorwaarde zoals vastgesteld in de eerste BOPA Al beoordeeld dus niet meer nodig Al beoordeeld dus niet meer nodig Al beoordeeld dus niet meer nodig Al beoordeeld dus niet meer nodig Bouwplan wordt getoetst op conformiteit met de voorgeschreven watercompensatiemaatregelen en vastgestelde rioleringsmethodiek Bouwplan moet voldoen aan de voorwaarden uit de Bomen Effect Analyse Afhankelijk van bouwplan is er mogelijk archeologisch onderzoek noodzakelijk Al beoordeeld dus niet meer nodig Bouwplan wordt getoetst aan kaders zoals vastgesteld in eerste BOPA Al beoordeeld dus niet meer nodig Al beoordeeld dus niet meer nodig

Spuitzones Stikstof

De geplande ontwikkeling van maximaal 97 flexwoningen en een gemeenschappelijke ruimte sluit aan bij nationale, provinciale en gemeentelijke ambities voor duurzame, snelle en flexibele woningbouw. De woningen worden binnen het bestaande dorpsgebied ingepast, met aandacht voor ruimtelijke kwaliteit, milieu, cultuurhistorie en klimaatadaptatie. Het plan voldoet aan relevante regelgeving en instructieregels op het gebied van veiligheid, waterbeheer, luchtkwaliteit, geluid en cultuurhistorie. De locatie wordt aangesloten op het bestaande verkeersnetwerk, en mogelijke hinder door verkeer, geur en geluid wordt beheerst. De ontwikkeling voorziet specifiek in de urgente woningbehoefte van de gemeente Ridderkerk, door snel betaalbare en tijdelijke huisvesting te bieden aan doelgroepen met spoed. Zo draagt het plan bij aan het verbeteren van de regionale woonmarkt en sociale inclusie.

4

Hoewel tijdelijk van aard, draagt de ontwikkeling bij aan het creëren van een sociaal en toekomstbestendig woonmilieu, passend binnen de ruimtelijke en duurzaamheidsdoelstellingen van de regio. Alle relevante milieuaspecten zijn grondig onderzocht om te garanderen dat de ontwikkeling voldoet aan de doelen uit de wet. Uit deze integrale milieutoets (zie hoofdstuk 7) blijkt dat de plannen binnen de geldende milieunormen blijven en dat negatieve effecten op onder andere gezondheid, luchtkwaliteit, geluid, bodem en water worden voorkomen of tot een minimum worden beperkt. Daarmee voldoet het project aan de geldende wet- en regelgeving en draagt het bij aan een duurzame en gezonde leefomgeving.

5

1. Inleiding 1.1

Inleiding en aanduiding projectgebied

Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 97 flexwoningen en een algemene ruimte, voor een periode van 15 jaar. De flexwoningen worden ingezet om tegemoet te komen aan de grote en urgente vraag naar woningen. Het project voorziet in de urgente behoefte aan tijdelijke, betaalbare huisvesting voor onder andere Oekraïense ontheemden, terwijl het overige deel zoveel mogelijk regulier wordt verhuurd. De woningen bedienen diverse doelgroepen, zoals herhuisvestingskandidaten, starters en huishoudens met dringende woonbehoeften. De ontwikkeling zal worden gerealiseerd aan de Rotterdamseweg in Ridderkerk. Voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de toegestane activiteiten in het omgevingsplan (van rechtswege) van de gemeente Ridderkerk en wordt om die reden gezien als een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Deze eerste BOPA-aanvraag legt uitsluitend de planologische kaders en functietoedeling van de locatie vast en vormt daarmee de basis voor verdere uitwerking van het initiatief. Bouwkundige aspecten en archeologie vallen nog buiten de scope en worden in een tweede, opvolgende BOPA beoordeeld zodra het bouwplan concreet is. Door deze gefaseerde aanpak kan het bevoegd gezag op beide momenten zorgvuldig en volledig besluiten.

Bij de tweede BOPA worden alleen de nieuwe of aanvullende onderdelen beoordeeld; eerder vastgestelde onderwerpen uit de eerste BOPA worden niet opnieuw meegenomen. De locatie van het project waar de voorgenomen ontwikkeling moet plaatsvinden grenst aan de Rotterdamseweg in Ridderkerk. Het plangebied wordt ontsloten via de Sportlaan. De locatie van het project is (globaal) afgebeeld op afbeelding 1.1 en 1.2.

Afbeelding 1.1: Locatie van het project. De locatie is rood omkaderd.

Afbeelding 1.2: Globale ligging van het projectgebied in de omgeving. Het projectgebied is rood omcirkeld.

6

2. Huidige situatie en nieuwe situatie 2.1 Beschrijving huidige situatie

Het gebied maakt deel uit van de oude polder Nieuw Reerwaard, een historisch agrarisch landschap dat al in de 17e eeuw werd ontwikkeld. In 1861 bestond de polder voornamelijk uit akkerbouw met een aantal boerderijen langs de dijk. De aanwezigheid van boerderijen uit 1610, 17,86 en 1868 getuigen van een lange agrarische traditie en een rijke cultuurhistorie. Het slotenpatroon, waaronder de voormalige kreek Blaakwetering, is nog steeds zichtbaar en vormt een belangrijk landschappelijk element. Het plangebied omvat een agrarisch perceel in bestaand stedelijk gebied met een oppervlakte van circa 25.000 m2. Het perceel is bijna volledig omsloten door een watergang en heeft daarmee een duidelijke fysieke begrenzing. Aan de Westzijde loopt geen watergang maar wordt het plangebied begrensd door de Sportlaan. Aan de noordzijde, op ruim 100 meter van het projectgebied, liggen woningen aan de Kievitsweg. Tussen de woningen en het projectgebied, ligt ook agrarisch gebied. Aan de (noord)oostzijde liggen, op ruim 50 en 60 meter van het projectgebied, twee vrijstaande boerderijen, waaronder een paardenhoudenrij. Het plangebied wordt ontsloten via de Sportlaan. Deze weg vormt de directe toegang tot de locatie en sluit aan op de Kievitsweg.

Van daaruit is er verbinding met de Randweg en vervolgens de Rotterdamseweg richting de regio, of via de Kievitsweg en de Benedenrijweg naar het centrum van Ridderkerk. Ook via de Sportlaan zelf is het centrum goed bereikbaar. Hiermee beschikt de locatie over een logische en goed verbonden ontsluiting binnen het lokale wegennet. De locatie ligt in de wijk Slikkerveer, in de nabijheid van een bushalte, diverse scholen, maatschappelijke voorzieningen, recreatiemogelijkheden en het winkelcentrum. Daarnaast bevinden zich in Ridderkerk en de omliggende regio verschillende werkgelegenheidscentra, waardoor toekomstige bewoners goede mogelijkheden hebben om zich in de omgeving te oriënteren op werk en dagelijkse voorzieningen. Deze centrale ligging en goede bereikbaarheid maken de locatie geschikt voor flexwonen. Naast de functionele kwaliteiten kent de plek ook een rijke cultuurhistorische waarde. Het gebied maakt deel uit van een boerderijlandschap met kenmerkende elementen zoals de Blaakwetering, historische dijken, een karakteristieke bomenrij en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De ontstaansgeschiedenis blijft zichtbaar aanwezig en draagt de nieuwe inrichting bij aan de herkenbaarheid en identiteit van de plek.

Door de combinatie van goede ontsluiting, nabijheid van voorzieningen en werkgelegenheid, en het behoud van cultuurhistorische kwaliteiten, vormt deze locatie dé plek om flexwonen in Ridderkerk op een verantwoorde en toekomstbestendige wijze mogelijk te maken.

Afbeelding 2.1.1 Foto GIS-Viewer

7

2.2 Beschrijving nieuwe situatie

Het plan voorziet in de realisatie van een tijdelijke woonlocatie aan de Rotterdamseweg in Ridderkerk, bestaande uit maximaal 97 flexwoningen en een gemeenschappelijke ruimte. Met deze ontwikkeling wordt ingespeeld op de actuele woningnood in de gemeente en wordt voorzien in passende huisvesting voor urgente doelgroepen, met een beoogde gebruiksduur van 15 jaar. Een groot deel van de woningen is bestemd voor de huisvesting van Oekraïense ontheemden, die momenteel verblijven in tijdelijke woningen binnen sloopprojecten van Wooncompas. Omdat deze locaties binnenkort worden gesloopt, is vervangende huisvesting noodzakelijk. Het overige deel van de woningen zal zoveel mogelijk regulier worden verhuurd, om tegemoet te komen aan de brede en aanhoudende behoefte aan betaalbare woonruimte. Deze woningen zijn onder meer bestemd om verschillende doelgroepen te bedienen, zoals herhuisvestingskandidaten uit herstructureringsprojecten, huishoudens die vanwege de krapte op de woningmarkt nog niet of nauwelijks in aanmerking komen voor een reguliere woning (zoals starters) of huishoudens die vanwege dringende persoonlijke omstandigheden andere woonruimte nodig hebben. Deze woningen zijn bestemd voor huishoudens die a. wegens herstructurering tijdelijk in een andere woning gehuisvest dienen te worden, b.

vanwege de krapte op de woningmarkt nog niet in aanmerking komen voor een regulieren woning (zoals starters) c. vanwege dringende persoonlijke omstandigheden gebaat zijn bij de tijdelijke huisvesting vooruitlopend op het betrekken van definitieve woonruimte. In Slikkerveer wordt momenteel al voorzien in de opvang van Oekraïense ontheemden, onder andere aan de Hollandsestraat en de Henegouwestraat. Deze bestaande huisvesting vormt een belangrijk onderdeel van de lokale context en kan niet los worden gezien van het voorliggende plan. Door beide ontwikkelingen in samenhang te beschouwen, ontstaat een vollediger beeld van de actuele druk op de woningvoorraad en de wijze waarop de gemeente inspeelt op urgente huisvestingsvragen. Een groot deel van de Oekraïense ontheemden die zich in Slikkerveer heeft kunnen vestigen, is inmiddels sociaal geworteld in de wijk. Het verdient daarom de voorkeur om deze bewoners ook in de toekomst op deze locatie passende huisvesting te bieden. Hiermee wordt continuïteit geboden, kunnen bestaande sociale netwerken in stand blijven en kan er verder gebouwd worden aan een stabiele en hechte community. Tegelijkertijd is er ook aandacht voor spreiding. Voor Oekraïense ontheemden die momenteel verblijven in woningen die op termijn worden gesloopt elders in Ridderkerk, wordt binnen dit plan eveneens ruimte gereserveerd.

Op die manier wordt niet alleen ingespeeld op de lokale dynamiek in Slikkerveer, maar ook op de bredere huisvestingsopgave binnen de gemeente als geheel. Daarnaast draagt de realisatie van de nieuwe woningen bij aan de doorstroming op de woningmarkt. Dit versterkt de dynamiek binnen de lokale woningmarkt en vergroot de kansen voor huishoudens die nu moeilijk aan passende woonruimte komen. De toevoeging van deze woningen heeft daarmee een breder positief effect dan enkel het oplossen van de acute vraag van de beoogde doelgroep. Het plan wijkt op onderdelen af van het geldende bestemmingsplan “Woongebied Ridderkerk”. In dat plan is vastgelegd dat per woning slechts één huishouden mag worden gehuisvest. In de nieuwe situatie wordt het mogelijk dat meerdere personen samen in één woning verblijven, zonder dat zij een huishouden vormen. Studenten en arbeidsmigranten zijn uitgesloten van dit plan. Door deze begrenzing blijft het doel helder en wordt ongewenst gebruik voorkomen. Tot slot wordt in de verdere uitwerking aandacht besteed aan de vormgeving van sociaal beheer. Het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat vraagt om passende begeleiding, toezicht en ondersteuning. Door tijdig afspraken te maken over de invulling van dit beheer kan een stabiele en veilige woonomgeving worden gerealiseerd, zowel voor de nieuwe bewoners als voor de bestaande wijk.

Het plangebied bevindt zich aan de Rotterdamseweg en wordt grotendeels omgeven door een bestaande water- en groenstructuur. De ontsluiting van het gebied vindt plaats via de Sportlaan, wat zorgt voor een directe verbinding met het bestaande wegennet van Ridderkerk. De ligging aan de Rotterdamseweg vereist een zorgvuldige stedenbouwkundige en milieutechnische inpassing. Bij de ontwikkeling van het gebied is nadrukkelijk rekening gehouden met diverse omgevingsaspecten, welke in hoofdstuk 4 verder zijn uitgewerkt: • Geluid en luchtkwaliteit: De Rotterdamseweg is een intensief gebruikte verkeersader. Hierdoor is het noodzakelijk om in het ontwerpmaatregelen te treffen tegen verkeerslawaai en de invloed van luchtverontreiniging. In paragraaf 4.3 en 4.9 wordt dit nader toegelicht. • Nabijgelegen paardenhoudenrij: Op het aangrenzende perceel is een paardenhoudenrij gevestigd. Om hinder door geur te voorkomen, is in het ontwerp rekening gehouden met de benodigde afstanden conform de geldende

8

• •

milieuregelgeving. Tegelijkertijd geldt ook het omgekeerde: de aanwezigheid van de nieuwe woningen mag de bedrijfsvoering van de paardenhoudenrij niet belemmeren. Met dit plan wordt nadrukkelijk geborgd dat de bedrijfsactiviteiten onverminderd kunnen worden gecontinueerd, terwijl tegelijkertijd een goed woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners wordt gewaarborgd. In paragraaf 4.5 wordt hier nader op in gegaan. Beleving en leefbaarheid: De inrichting van het gebied moet bijdragen aan een veilige, groene en aantrekkelijke woonomgeving, met aandacht voor sociale interactie, speelvoorzieningen en verblijfsruimte voor iedereen. Cultuurhistorie: De ontwikkeling wordt landschappelijk ingebed met aandacht voor de bestaande water structuur, groenvoorzieningen en cultuurhistorische waarden in het gebied.

De toekomstige inrichting voorziet in een combinatie van woonbebouwing, openbare ruimte en groenvoorzieningen. De bebouwing bestaat uit 1 tot maximaal 3 lagen, met een maximale bouwhoogte van 10 meter. Er worden verschillende type woningen gerealiseerd. Aan de zijde van de Rotterdamseweg worden bergingen gerealiseerd. In het binnengebied is alleen ruimte voor objecten die aansluiten bij de inrichting van het gebied en die ondersteunende functies vervullen, passend bij het woonmilieu en de kwaliteit van de openbare ruimte. Stedenbouwkundige opzet: Landschappelijke inpassing In totaal worden er maximaal 97 flexwoningen gerealiseerd die hoofdzakelijk parallel aan de Rotterdamseweg staan. Bij de entree van het nieuwe woongebiedje vanaf de Sportlaan is er verbijzondering van het gebouw te zien. Dat kan door het gebouw de hoek om te klappen en het gebouw op die manier een gezicht richting de Sportlaan te geven. Dat zou ook kunnen door hier alternatieve woningtypen te introduceren. Slechts het aanbrengen van enkele ramen in de kopgevels wordt als onvoldoende gezien. Het programma bestaat ten minste uit: • 60 PMC 11 woonstudio’s met een gebruiksoppervlak van minimaal 24m2; • 15 tot 20 PMC12 tweekamerwoningen met een gebruiksoppervlak van ca 35m2; • 15 PMC13 driekamerwoningen met een gebruiksoppervlak van 50-55 m2; en • 5 PMC14 vierkamerwonigen met een gebruiksoppervlak van 70-75m2.

Bij voorkeur wordt het programma enigszins gemixt door het plan gerealiseerd. Er kan wordt een algemene ruimte gerealiseerd van ca 50m2. Dat kan of centraal in het project worden gerealiseerd of op een in het zicht springende plek, bijvoorbeeld in het gebouwdeel bij de entree van het gebied bij de Sportlaan. Het bevindt zich binnen de aangegeven plek voor ‘wonen’, zoals weergegeven op figuur 2.2.3 en in bijlage 14. De parkeerplaatsen liggen aan de parallelweg langs de Rotterdamseweg en deze worden door de gemeente aangelegd. Voor fietsparkeren geldt een norm van 1 op 2 (2 fietsen voor elke woning). In totaal moeten er dus 190-200 fietsplekken worden gerealiseerd, waarvan de helft overdekt moet worden gerealiseerd. Het is de wens om bij ieder bouwblok een overdekte en afsluitbare fietsenberging te realiseren van gemiddeld 25 plekken. Deze komen aan de zijde van de Rotterdamseweg. Verspreid door het gebied dienen plekken te worden gerealiseerd voor stalling van de overige plekken. Dit kan met niet overdekt en/of semi overdekte plekken. Er is gekozen voor een opzet met relatief kleinschalige bebouwing van 2 tot 3 bouwlagen, met een landelijke uitstraling, waarbij de afscherming van de geluidsbelasting vanaf de Rotterdamseweg een belangrijk aandachtspunt is.

Mede vanuit de klankbordgroep van omwonenden is aangestuurd op een concept, waarin de zichtlijn vanaf de Sportlaan, richting de Ringdijk/Benedenrijweg en vice versa, gewaarborgd wordt, versterkt door een landschapsplan dat de oorspronkelijke landschappelijke kwaliteiten van de oude polder Nieuw Reierwaard respecteert. De bebouwing in het verkavelingsmodel concentreert zich zodoende langs de kant van de Rotterdamseweg, wat een bijkomend voordeel heeft van een geluid afschermende werking vanaf die kant. Vanuit stedenbouw zijn de ideeën vanuit de klankbordgroep positief beoordeeld, een eerste reactie was echter wel dat op het binnenterrein op maaiveld niveau ‘ruimtes’ moesten ontstaan om ook hier een geborgen gevoel te krijgen. Dit was voorgesteld vanuit stedenbouw door het realiseren van bergingen aan de zijde van Blaakwetering. Dit is echter negatief ontvangen door de klankbordgroep met een sterke wens om de bergingen niet in het binnen gebied te realiseren. Naar aanleiding van die wens is er opnieuw getekend aan het plan en hebben de bergingen een plek gekregen aan de zijde van de Rotterdamseweg. Op het binnenterrein zijn door middel van groene clusters ook vergelijkbare ‘ruimtes’ te creëren. Dit is een ontwerpopgave richting de uitvoering. We creëren een groen parkachtig binnenterrein welke tevens dient als mogelijkheid tot verblijven/wandelen voor de wijk.

De bebouwing wordt kleinschalig gehouden door de deze te onderbreken, zodat geen lange wand ontstaat maar een informele reeks van verschillende volumes, met een telkens iets verspringende rooilijn en bouwhoogte. De gebouwen kunnen (gedeeltelijk) worden voorzien van een kapvorm (of een suggestie daarvan). Ook een incidentele omkering van de galerijzijde is mogelijk. Tussen de blokken wordt telkens een ruimte van circa 5 meter gelaten, zodat doorgangen ontstaan naar de groene, verkeersluwe binnenzijde, waarin kleinschalige inrichtingselementen en strategisch geplaatste bomen en beplanting verschillende plekken definiëren, zonder de lange lijnen in het landschap teniet te doen. De invulling van het

9

binnen gebied is nog een nadere ontwerpopgave. In figuur 2.2.3 en bijlage 14 is te zien welke plekken voor groen en water zijn aanwezen. Bij het ontwerpen zal wederom participatie plaatsvinden. Bij zowel het ontwerpen van de bebouwing als het openbare gebied zullen de punten uit de ‘nota van aandachtspunten Flexwonen Rotterdamseweg-Sportlaan-Benedenrijweg’ (bijlage 17) in acht genomen moeten worden.

Afbeelding 2.2.1. Stedenbouwkundige opzet

Architectonische opzet Door in de wandvormige bebouwing langs de Rotterdamse weg verspringingen, hoogteverschillen en geleding op te nemen, ontstaat een gevarieerd beeld met menselijke maat. Aan de zijde van het dijklint sluiten schuurachtige volumes met lage bouwhoogtes aan op de schaal en vormentaal van het historische boerenerf. De woningen zijn gegroepeerd rond een groen, autoluw binnen gebied met collectieve voorzieningen, dat ontmoeting en sociale samenhang stimuleert. Binnen deze opzet worden diverse duurzame, woningtypes (PMC’s) toegepast: • PMC 11 & PMC 12: compacte, slimme units met alle woonfuncties efficiënt geclusterd. PMC 11 woningen hebben een oppervlakte kleiner dan 30m2 Bvo. PMC 12 woningen hebben een oppervlakte kleiner dan 40m2 Bvo. • PMC 13: vergelijkbaar in opzet met PMC 11/12, maar met meer binnenruimte door een grotere diepte en/of breedte; ideaal voor kleine gezinnen of koppels. PMC 13 woningen hebben een oppervlakte van 55m2 Bvo. • PMC 14: grotere gezinswoning met ruime woonkamer, keuken en twee tot drie slaapkamers; ontworpen voor tijdelijke bewoning, met meer comfort dan de kleinere PMC’s. PMC 14 woningen hebben een oppervlakte van circa 75m2 Bvo. Variatie aan woningtypes maakt het mogelijk om een veelzijdig en adaptief woonprogramma te realiseren dat inspeelt op diverse leefstijlen en gezinssamenstellingen.

De architectuur draagt zo bij aan een flexibele, duurzame en sociaal verbonden woonomgeving.

10

Afbeelding 2.2.2. Inspiratiebeelden toekomstige situatie

2.3 Voorschriften Voor de ontwikkeling gelden de onderstaande voorschriften. Deze zijn gekoppeld aan afbeelding 2.2.3 en bijlage 14. Een opvolgende BOPA-aanvraag wordt hieraan getoetst. Harde grenzen Van de grenzen van het bouwvlak mag met maximaal 2 meter worden afgeweken, uitsluitend indien dit noodzakelijk is voor een technisch betere realisatie van het bouwplan. Overschrijding harde grenzen De harde grenzen mogen overschreden worden door bij het gebouw behorende onderdelen, zoals stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, galerijen, balkons, entreeportalen, veranda’s, mits deze overschrijding niet meer dan 2 meter vanaf de gevel bedraagt. Andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen mogen ten hoogste 1,5 meter vanaf de gevel overschrijden. Bebouwing De bebouwing dient uitsluitend te worden gerealiseerd in de daarvoor aangewezen bouwvlakken. Rooilijn De bebouwing moet een onderling verspringende rooilijn hebben. Oriëntatie De woningen aan de kop van het meest noordwestelijk gelegen bouwblok moeten zijn georiënteerd op de Sportlaan. Bouwhoogte

11

De maximale bouwhoogte is vastgelegd in de plankaart en mag niet worden overschreden. Dit geldt zowel voor de woningen, als voor de bergingen. Aantal bouwlagen Het maximaal toegestane aantal bouwlagen is aangegeven op de plankaart. Hieraan dient te worden voldaan. Doorzichten Het bouwvlak voor de woningen wordt op drie plaatsen doorbroken door doorgangen (bebouwingsvrijezones). Die doorgangen zijn circa 5 meter breed. Overige zone – geluidsscherm Om het geluid vanaf de Rotterdamseweg te beperken, is een zone voor een geluidsscherm opgenomen. Binnen die zone wordt een geluidsscherm gerealiseerd van maximaal 2,5 meter hoog. Parkeren Parkeren is uitsluitend toegestaan binnen de daartoe aangewezen zone. Ontsluiting en infrastructuur De ontsluiting van het plangebied en de aanleg van wegen mogen uitsluitend plaatsvinden op de in de plankaart aangewezen zones. Voor een eventuele vlucht- en calamiteitenroute is een pad voorzien, waarvoor een zone is opgenomen op de plankaart. De bandbreedte die is aangegeven op de figuur, is een harde grens. Binnen die zone mogen naast een wandelpad, ook bruggen en een afsluitbaar hekwerk komen. Binnen verkeer zijn ook groen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, kunstuitingen, bermen en water mogelijk. Groen (openbare ruimte) Minimaal 445 m2 aan water compenseren we binnen groen.

Daarnaast zijn beplantingen, water en groenvoorzieningen toegestaan. Ook zijn behorende voorzieningen zoals voet- en fietspaden, waterpartijen, bruggen, speelvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, kunstuitingen en bermen toegestaan.

Afbeelding 2.2.3. Situatietekening (toekomstige ontwikkeling)

Voorschriften naar aanleiding van onderzoeken Daarnaast zijn diverse milieuonderzoeken uitgevoerd. Hieruit zijn de volgende voorschriften voortgekomen, die in de betreffende onderzoeksrapporten nader zijn uitgewerkt:

12

Geluid • • • •

Bebouwing langs Rotterdamseweg voor zichtlijn en geluidsafscherming (afstand ca. 40 m). SilentAir-gevelschermen / Haven-vensters waar noodzakelijk voor ventilatie zonder geluidsoverlast. Slaapkamers waar mogelijk aan de luwe zijde; Alle woningen: geluidsluwe gevels en minimaal één geluidsluwe buitenruimte, waarbij de parkachtige achterzijde als gezamenlijke buitenruimte geldt. Plattegronden: slaapkamers waar mogelijk aan geluidsluwe zijde; daar waar buitenruimtes aan de geluidsbelaste zijde komen moeten zij waar nodig van een dichte borstwering en plafondabsorptie worden voorzien.

Water & klimaat • Plangebied ophogen en voorbelasten (zetting max. 15 cm / 30 jaar). • Verloren bergingscapaciteit (2.017 m³) volledig gecompenseerd; 14% watercompensatie (443 m²) via slootverbreding, nieuwe watergang, extra berging. • Gescheiden riolering; hemelwater lokaal infiltreren; aansluiting via dubbelpomps drukrioolgemaal. • Parkachtige buitenruimte met groen, schaduw en waterdoorlatende materialen; verharding beperken. Natuur & ecologie • Werkzaamheden volgens zorgplicht; verstoring dieren beperken. • Controle op vogelnesten; geen nachtverlichting in vleermuizenseizoen. • Lichthinder beperken; natuurvriendelijke oevers. • Bomen: boom 11 verplantbaar, boom 5 verwijderd; beschermingsmaatregelen tijdens werkzaamheden. Mobiliteit • Ontsluiting voldoet aan minimale CROW-eisen. • Parkeren volgens afgesproken normen (hoofdstuk 4.14).

2.4 Beschrijving strijdigheid

Op 21 oktober 2024 is het bestemmingsplan 'Woongebied Ridderkerk' vastgesteld. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is dit bestemmingsplan onderdeel geworden van het omgevingsplan van de gemeente Ridderkerk. Volgens het bestemmingsplan heeft de locatie de enkelbestemming 'Agrarisch’. De beoogde woningbouwontwikkeling voldoet dan ook niet aan de regels van het bestemmingsplan en dus het omgevingsplan. Het gebied is bestemd voor agrarisch gebruik, met uitzondering van intensieve veehouderij, glastuinbouw en intensieve kwekerij. De voorgestelde ontwikkeling, die voorziet in de bouw van woningen, valt buiten de toegestane gebruiksmogelijkheden en bouwvoorschriften zoals beschreven in het bestemmingsplan.

Afbeelding 2.4: Uitsnede bestemmingsplan ‘Woongebied Ridderkerk’ (bron: Omgevingsloket - Regels op de kaart – omgevingsdocumenten)

13

2.5 Hoofdstuk 22 van het omgevingsplan

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 zijn diverse regels die voorheen op landelijk niveau werden geregeld, overgegaan naar gemeenten. Deze set regels wordt ‘de bruidsschat’ genoemd. Iedere gemeente in Nederland kan (tot op zekere hoogte) zelf bepalen wat ze met deze regels doet. Totdat hierover keuzes zijn gemaakt, staan deze regels in hoofdstuk 22 van het omgevingsplan. Bij voorliggende BOPA-vergunning wordt er vanuit gegaan dat de gemeente Ridderkerk de bruidsschat (vooralsnog) intact laat. De regels uit hoofdstuk 22 van het omgevingsplan zijn dus van toepassing op voorgenomen ontwikkeling.

14

3. Toetsing van beleid 3.1 Toetsing rijksbeleid. 3.1.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

Kader Nederland staat voor grote ruimtelijke opgaven: het waarborgen van een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving, het versterken van de economische vitaliteit, het realiseren van de energietransitie, het omgaan met klimaatverandering, het behoud van biodiversiteit en het beter benutten van de schaarse ruimte. Tegelijkertijd nemen de druk op de leefomgeving, de verschillen tussen regio’s en de invloed van internationale en technologische ontwikkelingen verder toe. Deze uitdagingen vragen om integrale, samenhangende en toekomstgerichte keuzes. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vormt het strategisch kader van het Rijk voor de fysieke leefomgeving. De NOVI stelt op nationaal niveau de langetermijnvisie vast op de ontwikkeling, het gebruik, het beheer en de bescherming van de leefomgeving. Daarbij is samenhang tussen sectorale belangen – zoals water, milieu, mobiliteit, landbouw, natuur en verstedelijking – het uitgangspunt. De NOVI stuurt aan op slimme, duurzame en goed ingebedde woningbouw. De voorkeur gaat uit naar bouwen binnen bestaande steden en dorpen om verder ruimtebeslag op het landelijk gebied te beperken. Dit bevordert compacte steden, vermindert autoverkeer en maakt beter gebruik van bestaande infrastructuur. Vooral in de Randstad, Brabantstad en andere snelgroeiende regio’s moet het woningaanbod fors toenemen.

Daarbij wordt de nadruk gelegd op duurzame en klimaatbestendige woonomgevingen. Niet alleen bouwen om te bouwen, maar bouwen met oog voor de leefomgeving, mobiliteit, energie, en natuur. Er is ruimte voor maatwerk per regio, maar met landelijke regie op de grote lijnen. Via Regionale Woondeals en NOVEX-gebieden wordt ervoor gezorgd dat per regio slimme keuzes worden gemaakt in afstemming met provincies en gemeenten. Toetsing De realisatie van maximaal 97 flexwoningen en een gemeenschappelijke ruimte sluit aan bij de ambitie van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) om Nederland ook in de toekomst een gezonde, aantrekkelijke en economisch vitale leefomgeving te laten zijn. De druk op de leefomgeving en de beperkte ruimte in Nederland vragen om slimme en meervoudige benutting van de ruimte. Flexwoningen bieden een efficiënte oplossing voor de groeiende woningbehoefte, met relatief beperkte impact op de omgeving. Ze kunnen tijdelijk of modulair worden geplaatst op locaties die (nog) niet permanent benut worden, waarmee flexibel wordt ingespeeld op ruimtelijke opgaven. Flexwoningen kunnen sneller worden gerealiseerd dan reguliere woningbouw, waardoor ze bijdragen aan het versnellen van de woningbouwopgave. De flexwoningen worden ingezet voor de huisvesting van urgente huisvragers en draagt daarmee bij aan sociale inclusie en regionale balans.

Flexwoningen worden ontworpen met het oog op circulariteit en energiezuinigheid, waarmee ze inspelen op de duurzaamheidsdoelen van de NOVI. Herbruikbare materialen, energie-efficiënte installaties en een beperkte ecologische voetafdruk maken flexwoningen tot een milieubewuste vorm van huisvesting.

3.1.2 Instructieregels Rijk In hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is een groot aantal instructieregels opgenomen. Aan deze instructieregels moet worden voldaan. De meest relevante instructieregel betreft de regels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit valt onder meer uiteen in: • het waarborgen van de veiligheid; • het beschermen van de waterbelangen; • het beschermen van de gezondheid en van het milieu; • het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed; • het behoud van ruimte voor toekomstige functies; • het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen. Niet alle instructieregels zijn relevant voor deze BOPA. In onderstaande tabel zijn de voor dit planvoornemen van toepassing zijnde thema's waarover in het Bkl instructieregels staan opgenomen. In de tabel is per thema aangegeven in welke paragraaf in deze motivering hier nader op in is gegaan.

15

Thema Omgevingsveiligheid Waterbelangen Luchtkwaliteit Geluid door activiteiten Geluid van wegen, spoorwegen en industrieterreinen Bodemkwaliteit Geur Ladder voor duurzame verstedelijking Cultureel erfgoed en werelderfgoed

Paragraaf Bkl 5.1.2 5.1.3 5.1.4.1 5.1.4.2 5.1.4.2a 5.1.4.5 5.1.4.6 5.1.5.4 5.1.5.5

Relevant? Ja Ja Ja Ja Ja

Paragraaf Motivering 4.8 4.10 4.3 4.9 4.4

Ja Ja Ja Ja

4.7 4.5 4.2 4.12

Tabel 1: thema’s en instructieregels Bkl inclusief relevantie voor deze BOPA

3.2 Toetsing provinciaal beleid 3.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

Kader De Omgevingsvisie Zuid-Holland vormt, samen met de Omgevingsverordening en het Omgevingsprogramma, de basis van het provinciale omgevingsbeleid. Deze visie schetst een langetermijnstrategie voor de fysieke leefomgeving en geeft richting aan het integrale beleid van de provincie. Zuid-Holland streeft naar een aantrekkelijke, groene en gezonde omgeving waarin mensen prettig kunnen wonen, werken en recreëren. Om dit te realiseren, zijn zeven kernambities geformuleerd: • Samenwerken aan Zuid-Holland: De provincie versterkt de samenwerking met overheden, bedrijven en inwoners om gezamenlijke doelen te bereiken. • Bereikbaar Zuid-Holland: Investeren in infrastructuur en openbaar vervoer om de mobiliteit en doorstroming te verbeteren. • Schone energie voor iedereen: Stimuleren van de overgang naar duurzame energiebronnen zoals zonne- en windenergie. • Een welvarend Zuid-Holland: Bevorderen van economische groei en innovatie, met oog voor duurzaamheid en nieuwe technologieën. • Balans tussen water, natuur en landbouw: Zorgen voor een evenwichtige relatie tussen waterbeheer, natuurbehoud en agrarische activiteiten. • Sterke steden en dorpen: Versterken van de leefbaarheid en vitaliteit van zowel stedelijke als landelijke gebieden. • Gezond en veilig Zuid-Holland: Creëren van een gezonde en veilige leefomgeving voor alle inwoners.

Deze ambities vormen de leidraad voor het beleid en de ontwikkeling van de provincie in de komende jaren, met als doel een toekomstbestendig en duurzaam Zuid-Holland. Deze ambities zijn geconcretiseerd in beleidsdoelen, die omschrijven aan welke maatschappelijke opgaven de provincie werkt. De beleidsdoelen zijn uitgewerkt in beleidskeuzes. Op de planlocatie zijn de volgende beleidskeuzes van belang voor deze ontwikkeling: • Wonen • Stedelijke ontwikkeling • Ruimtelijke kwaliteit en landschap Wonen De provincie Zuid-Holland streeft naar een toekomstbestendig ingericht bebouwd gebied, waarbij de nadruk ligt op duurzaamheid, gezondheid en veiligheid. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt het gebied ontworpen met de doelstellingen om energiepositief, klimaatbestendig en natuur inclusief te zijn. Dit houdt in dat de bebouwde omgeving energiebesparend is, gebruik maakt van hernieuwbare energie en bijdraagt aan het bufferen van pieken in de energievraag. Het is tevens essentieel dat het gebied bestand is tegen extreme weersomstandigheden, zoals hittestress en zware neerslag, door het toepassen van klimaatadaptieve maatregelen. De provincie Zuid-Holland stimuleert het gebruik van circulaire en biobased bouwmaterialen die de CO2-uitstoot minimaliseren en toekomstbestendig bouwen mogelijk maken.

Daarnaast wordt er ingezet op het toepassen van emissie loze oplossingen en maatregelen om drinkwater te besparen. De gezonde en veilige leefomgeving is een prioriteit, waarbij de focus ligt op een beweegvriendelijke en duurzame leefomgeving die het welzijn bevordert. De provincie werkt nauw samen met verschillende partners om deze ambitie te realiseren, onder meer door middel van provinciale programma’s die de versnelling van de woningbouw in Zuid-Holland ondersteunen.

16

Daarnaast is er een duidelijke visie voor het bieden van voldoende en betaalbare huisvesting in de provincie. Wonen is een primaire levensbehoefte en een sociaal grondrecht, en daarom is het belangrijk om in voldoende woningen te voorzien voor verschillende doelgroepen, zoals sociale huur, midden huur en betaalbare koopwoningen. De provincie werkt samen met gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen om woningen op de juiste plekken te bouwen, waarbij de focus ligt op het creëren van passende huisvesting voor iedereen, van gezinnen tot kwetsbare doelgroepen zoals ouderen en statushouders. De provincie streeft naar een evenwichtige verdeling van sociale huurwoningen over de regio en heeft afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen in de komende jaren. Er wordt gestreefd naar minimaal twee derde betaalbare woningbouw in het regionale woningbouwprogramma, met een focus op het bouwen van sociale huurwoningen, vooral in de gemeenten die momenteel achterlopen op de opgave om te groeien naar 30% sociale huur in de bestaande voorraad. Flexwoningen Flexwonen omvat tijdelijke huisvestingsoplossingen, doorgaans met tijdelijke huurcontracten en/of tijdelijke woonruimtes of locaties. Het dient als aanvulling op reguliere woningbouw en kan snel extra woonruimte creëren, bijvoorbeeld in leegstaand vastgoed of op tijdelijke locaties.

De provincie Zuid-Holland ziet flexwonen als een oplossing voor spoedzoekers, zoals vergunninghouders, ontheemde Oekraïners, studenten, starters en gescheiden mensen, omdat de reguliere woningmarkt onvoldoende aanbod biedt. Daarnaast helpt flexwonen om ongewenste huisvestingsvormen, zoals permanente bewoning van recreatieterreinen, te verminderen. Flexwoningen worden beschouwd als een stedelijke functie en moeten bij voorkeur binnen bestaand stadsen dorpsgebied worden gerealiseerd. Planmonitor Voorgenomen ontwikkeling is opgenomen in de planmonitor, een instrument dat jaarlijks wordt afgestemd met de Provincie Zuid-Holland. Door deze opname wordt het project onderdeel van de regionale woningbouwprogrammering en krijgt het een plek binnen de bredere ruimtelijke en beleidsmatige afstemming tussen gemeente en provincie. Een planmonitor is een beleidsinstrument waarmee gemeenten en provincies gezamenlijk de voorgang van woningbouwplannen volgen en beoordelen. Het biedt inzicht in welke projecten in voorbereiding of uitvoering zijn, hoe deze bijdragen aan de woningbouwopgave en of ze passen binnen de provinciale ruimtelijke kaders en afspraken. Doordat het project in de planmonitor is opgenomen met 97 woningen, is geborgd dat de ontwikkeling van de flexwoningen niet alleen lokaal bijdraagt, maar ook regionaal is afgestemd.

Dit versterkt de positie van het project binnen provinciaal beleid voor woningbouw en leefomgeving. Stedelijke ontwikkeling De provincie Zuid-Holland wil een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied realiseren dat aantrekkelijk, veilig en gezond is voor wonen, werken en recreatie. Om dit te bereiken, kiest de provincie voor een zorgvuldig ruimtegebruik, met prioriteit voor herontwikkeling binnen de bestaande stads- en dorpsgrenzen. Belangrijkste doelen en uitgangspunten:

•

Beter benutten van bestaande ruimte (zoals inbreiding in steden en dorpen, vooral in naoorlogse wijken en bij OVknooppunten).

•

Toekomstbestendig bouwen, met aandacht voor: o Klimaatadaptatie en -mitigatie o Bodemdaling o Water- en bodem gestuurde ontwikkeling o Energie- en circulaire transitie o Gezonde en groene leefomgevingen

• • • • • •

Functiemenging en meervoudig ruimtegebruik stimuleren (zoals wonen combineren met winkels of kantoren). Goede bereikbaarheid via hoogwaardig openbaar vervoer en langzaam verkeer (zoals fietsen en wandelen). Netwerk van stedelijke centra en knooppunten versterken, met duidelijke hiërarchie en onderlinge verbinding. Ruimte voor recreatie en natuur creëren die klimaatbestendig en robuust zijn. Bouwen naar daadwerkelijke behoefte van de regio en inwoners. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand gebied (>3 ha) worden alleen onder voorwaarden toegestaan en door de provincie beoordeeld.

17

Ruimtelijke kwaliteit en landschap De provincie Zuid-Holland streeft naar behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit in zowel stedelijke als landelijke gebieden. Dit betekent dat ruimtelijke ontwikkelingen niet alleen functioneel, maar ook duurzaam en esthetisch verantwoord moeten zijn. Doelen van de provincie: • Behoud en versterking van historische kenmerken binnen nieuwe ontwikkelingen. • Weloverwogen locatiekeuze en ontwerp bij ruimtelijke projecten. • Vergroting van de diversiteit en belevingswaarde van het landschap en stedelijke gebieden. Om deze doelen te realiseren, is ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel van de provinciale regelgeving. Initiatiefnemers worden gestimuleerd om plannen te ontwikkelen die bijdragen aan een hoogwaardige leefomgeving. De provincie staat voor grote opgaven zoals waterbeheer, woningbouw, duurzame energie en infrastructuurontwikkeling. Om negatieve effecten op de ruimtelijke kwaliteit te voorkomen, wordt ingezet op verbindingen tussen bestaande en nieuwe gebiedskwaliteiten, met een focus op integrale en duurzame ruimtelijke ontwerpen. Kwaliteitskaart De kwaliteitskaart is een instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit.

De kaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland met richtpunten waar rekening mee gehouden dient te worden. De planlocatie komt op 2 kwaliteitskaarten voor: Laag van de ondergrond: Rivierdeltacomplex Zoals overal in Zuid-Holland heeft het water en het menselijk handelen grote invloed gehad op de geomorfologie van dit deel van de provincie. Het areaal land in de delta is vergroot door het proces van landaanwinning en de aanleg van dijken rond de minder vaak overstromende gronden. De gronden in het deltacomplex bestaan overwegend uit kleigronden. Dit zijn voedselrijke, draagkrachtige gronden. De deltawateren zijn onderdeel van het deltacomplex. De dynamiek van de estuariën is een belangrijk natuurlijk gegeven. Nauw verbonden met de deltawateren zijn de niet ingepolderde, buitendijkse kleigronden. Dit betreft de slikken, (bekade) gorzen, grienden, wilgenbossen, geulen en de uiterwaarden langs de rivieren en voormalige zeearmen. Het zijn natuurlijke landschappen waar ruimte is voor dynamische processen van water en wind en de bijbehorende flora en fauna. De komgronden en oeverwallen van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie, aan de randen van het veenweidelandschap. Ze zijn vermengd met de veenondergrond.

De oeverwallen vormen plaatselijk hogere en drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap; het reliëf, de occupatie en het gebruik. Richtpunten ruimtelijke kwaliteit • •

Ontwikkelingen dragen bij aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoetzoutovergangen in de deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar.

Afbeelding 2.5: kaart ruimtelijke kwaliteit van de cultuur- en natuurlandschappen

18

Ruimtelijke kwaliteit van de stedelijke occupatie: Dorpen Dorpen maken van oorsprong deel uit van de agrarische cultuurlandschappen. Vanuit hier werden de omliggende agrarische gronden ontgonnen en daarna vaak eeuwenlang bewerkt. Door de verschillende condities van de ondergrond en de natuurlijke omgeving in combinatie met de ligging in de netwerken ontstond een pallet aan dorpen met eigen kenmerken, karakter en kwaliteit. Richtpunten ruimtelijke kwaliteit: • Elk dorp bouwt voort op de eigen identiteit en op de karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. • Ruimtelijke ontwikkelingen dragen bij aan de groen- en waterstructuren en recreatieve uitloopmogelijkheden in en rond het dorp. • Ontwikkelingen dragen bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van het dorp.

Afbeelding 2.6: Kaart ruimtelijke kwaliteit van de stedelijke occupatie

Typering van ruimtelijke ontwikkelingen (passendheid) De provincie beoordeelt de passendheid van ruimtelijke ontwikkelingen op basis van hun ruimtelijke impact en de wisselwerking met gebiedskwaliteiten. Er zijn drie typen ontwikkelingen: • Inpassen: Kleine aanpassingen die aansluiten bij de bestaande gebiedsidentiteit zonder structuurniveau te wijzigen, zoals de uitbreiding van een boerderij. De provinciale betrokkenheid is beperkt. • Aanpassen: Wijzigingen die landschappelijke structuren beïnvloeden, zoals wegen of waterwegen, en de omgeving merkbaar veranderen. Dit vereist zorgvuldige inpassing om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of verbeteren • Transformeren: Grote veranderingen die een nieuw landschap of stedelijk gebied creëren, zoals woningbouwlocaties. Hierbij is een integraal ontwerp vereist en de provincie speelt een actieve rol. Daarnaast zijn er beschermingscategorieën voor kwetsbare gebieden, zoals natuur- en recreatiegebieden. Ontwikkelingen blijven mogelijk, maar moeten passen binnen de beschermingsstatus. De planlocatie valt niet binnen een kwetsbaar gebied. Toetsing Ruimtelijke kwaliteit en landschap De planontwikkeling bevindt zich binnen bestaand dorpsgebied en bouwt voort op de bestaande karakteristieke structuur en landschappelijke inbedding van het dorp.

Door te ontwerpen met oog voor schaal, massa en dorpse architectuurkenmerken, draagt het project bij aan de continuïteit van het ruimtelijk karakter van Ridderkerk. De projectlocatie maakt deel uit van het Rivierdeltacomplex, een gebied dat wordt gekenmerkt door rivierafzettingen zoals rivierklei, een kenmerkende waterhuishouding en duidelijke reliëfverschillen tussen oeverwallen en komgronden. Bij de planvorming is rekening gehouden met deze bodemkundige eigenschappen. Ter ondersteuning van de planologische haalbaarheid is een bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek bevestigt dat de voorgenomen ontwikkeling past bij de aanwezige bodemkwaliteit en dat het beoogde gebruik als woonlocatie. De locatiekeuze en stedenbouwkundige opzet zijn zorgvuldig afgestemd op de bestaande landschappelijke en cultuurhistorische structuren van Ridderkerk. De verkaveling volgt het ritme van de Blaakwetering en historische slotenpatronen, waarbij de bebouwing zich oriënteert op bestaande boerderijen en kenmerkende lijnen in het landschap. Flexwoningen zijn gegroepeerd in moderne erfstructuren, met hagen, halfverharde paden en erfbeplanting die zorgen voor een geleidelijke overgang tussen het private en openbare domein.

19

De lage volumes aan de randen behouden zichtlijnen op de omliggende weilanden, terwijl hogere bebouwing langs de Rotterdamseweg bewust gepositioneerd is om akoestische bescherming te bieden zonder het landschap te verstoren. De openbare ruimte is verrijkt met landschappelijke elementen zoals knotwilgen, teensloten, plukfruitzones en ecologische waterstructuren, wat bijdraagt aan een robuust en toekomstbestendig woonmilieu. Ook in architectonisch opzicht sluit het plan aan op de omgeving. Door verspringingen, geleding en hoogteverschillen in de wandvormige bebouwing langs de Rotterdamseweg ontstaat een gevarieerd straatbeeld met een menselijke maat. Aan de zijde van het dijklint verwijzen schuurachtige volumes naar het historische boerenerf. De woningen zijn gegroepeerd rond een groen, autoluw binnen gebied met collectieve voorzieningen, wat ontmoeting en sociale samenhang bevordert. Door deze combinatie van landschappelijke inpassing, contextgericht ontwerp en zorgvuldig materiaalgebruik draagt het plan op zowel esthetische als functionele wijze bij aan een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit. Ook tijdelijke woonvormen kunnen op deze manier duurzaam, sociaal en zorgvuldig worden ingepast in het landschap.

Typering van ruimtelijke ontwikkelingen (passendheid) De ontwikkeling van maximaal 97 flexwoningen heeft een merkbare impact op de directe omgeving, maar verandert het gebied niet fundamenteel van karakter. Daarmee valt de ontwikkeling onder de categorie “aanpassen” zoals bedoeld in het provinciale beleid. Dit betekent dat landschappelijke structuren of de ruimtelijke beleving wijzigen, maar dat met een zorgvuldige ruimtelijke inpassing de bestaande kwaliteiten behouden of zelfs versterkt kunnen worden. De ontwikkeling betreft tijdelijke woningbouw binnen bestaand dorpsgebied of aansluitend op de bestaande dorpsstructuur. De schaal van de ingreep is beperkt in vergelijking met grootschalige transformaties, maar groot genoeg om het landschap en de directe omgeving visueel en functioneel te beïnvloeden. Het plan wijzigt daarmee de ruimtelijke structuur op een beperkte en beheersbare manier. De ontwikkeling wordt vormgegeven met oog voor de ruimtelijke kwaliteit, door middel van inpassing in het landschap, het behouden van groenstructuren, en het toepassen van maatvoering die aansluit bij de dorpse karakter. Eventuele zichtlijnen, groenbuffers of hoogteverschillen worden meegenomen in het ontwerp. Hierdoor wordt de impact op de landschappelijke beleving beperkt en wordt bijgedragen aan een zorgvuldige ruimtelijke ordening.

De locatie ligt niet binnen een provinciaal aangeduid kwetsbaar gebied (zoals natuur- of recreatiegebieden met beschermingsstatus). Daarmee is er beleidsmatige ruimte om ontwikkelingen toe te staan, mits deze passend worden ingepast en rekening houden met de gebiedskwaliteiten. Stedelijke ontwikkeling De voorgenomen realisatie van maximaal 97 flexwoningen sluit goed aan bij het provinciale streven naar een compact, kwalitatief hoogwaardig en samenhangend bebouwd gebied dat aantrekkelijk is voor wonen, werken en recreatie. De ontwikkeling voldoet op meerdere punten aan de uitgangspunten en doelen van het ruimtelijk beleid. De woningen worden gerealiseerd binnen bestaande dorpsgrenzen, wat aansluit bij het provinciale beleid om in te zetten op inbreiding. Door gebruik te maken van een locatie binnen bestaand stedelijk gebied, wordt ruimte efficiënt benut zonder verdere verstedelijking in het buitengebied toe te staan. In het ontwerp is rekening gehouden met klimaat adaptieve maatregen. Er wordt veel ruimte voor groen gelaten met waterdoorlatende functie. De flexwoningen maken het mogelijk om snel en gericht in te spelen op acute woonbehoefte, vooral in deze regio, waar de druk op de woningmarkt hoog is.