Bijlage 9 - RIGO Rapport juni 2024 (30982612.1).pdf
Tekst van het document
Bijlage 9
Schaarste in Ridderkerk Gemeente Ridderkerk
Bijlage 9
Schaarste in Ridderkerk Gemeente Ridderkerk
Datum
juni 2024
Opdrachtgever:
Gemeente Ridderkerk
Contactpersoon:
Jan Willem Steeman
Nadere inlichtingen:
Veerle Veraart; veerle.veraart@rigo.nl;
Projectnummer:
P47190
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.N L INFO@RIGO.
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV
IBAN NL 14 0002903851 BTW NR
INGB NL
T 020 522 11 11 KVK 33227618
Inhoud Inleiding
1
1
Woningtekort in Nederland
4
2
Inzicht in de woningmarkt
5
2.1
(Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen
5
2.2
Spanningsindicator
9
2.3
Samenvattend
11
3
4
5
6
7
8
Sociale huursector
12
3.1
Toegang en verdeling
12
3.2
Woningzoekenden en zoekgedrag
12
3.3
Verhuringen
14
3.4
Slaagkansen
19
3.5
Samenvattend
21
De particuliere huursector
22
4.1
Prijsontwikkelingen
22
4.2
Actueel aanbod
23
4.3
Samenvattend
24
Koopsector
25
5.1
Woningmarktindicatoren
25
5.2
Prijsontwikkelingen
29
5.3
Actueel aanbod
31
5.4
Toegankelijkheid
33
5.5
Samenvattend
36
Vitale beroepen
37
6.1
Landelijk tekort
38
6.2
Vitale beroepen
38
6.3
Lokale arbeidsmarkt
41
6.4
Vitale beroepen in de regio
41
6.5
Schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen
47
6.6
Samenvattend
51
Verhuisbewegingen en lokale binding 7.1
Verhuisbewegingen
7.2
Lokale binding
Conclusie
Bijlagen
Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 53 59
Inleiding De gemeente Ridderkerk treft voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing in de woningvoorraad en op de woningmarkt. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarste-onderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing in woonruimteverdeling middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatievoorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en sinds kort de sociale koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. Voor woonruimteverdeling geldt dat de gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën (huur)woningen die schaars zijn. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Ridderkerk onderzocht.
Wijzigingen in Woonruimteverdeling In de wetwijziging van de Huisvestingswet 2014 zijn nieuwe regels ten aanzien van woonruimteverdeling opgenomen. Onderdeel van dit pakket is de toevoeging van de mogelijkheid om nieuwbouw sociale koopwoningen toe te wijzen aan (specifieke) huishoudens. Het gaat hierbij om woningen met een koopprijs tot €355.000 (jaarlijks geïndexeerd). Ook komen er meer mogelijkheden om lokaal maatwerk toe te passen in de woonruimteverdeling in de vergunningplichtige voorraad. Er kan regionaal of lokaal voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding tot een maximum van 50 procent van het vrijkomend aanbod. Bovendien wordt het mogelijk voorrang te verlenen aan vitale beroepen. Met deze maatregel kan er selectief worden toegewezen. De vitale beroepen kan de gemeente zelf definiëren, mits onderbouwing van schaarste van die beroepen en schaarste van woningen voor die beroepen, kan worden aangetoond. Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inz et van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Ridderkerk van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad.
Aangezien dit onderzoek plaatsvindt in het kader van de woonruimteverdeling, gaat bijzondere aandacht uit naar de sociale huursector, het middenhuursegment en de sociale koopsector. Rapport Schaarste in Ridderkerk
1
Rapport Schaarste in Ridderkerk
2
Leeswijzer Allereerst beschrijven we de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de woningmarkt in hoofdstuk 1. Dan zoomen we in op de woningmarkt van Ridderkerk. We onderzoeken de woningmarkt als geheel op basis van het Woononderzoek Nederland 2021 in hoofdstuk 2. Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van woningzoekenden en het potentiële aanbod en de verhoudingen tussen de verschillende segmenten. Vervolgens volgen we de zoektocht van woningzoekenden langs de verschillende segmenten. In hoofdstuk 3, 4 en 5 wordt per sector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. In hoofdstuk 6 en 7 wordt ingezoomd op de schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen en lokale inwoners. Tenslotte volgt in hoofdstuk 8 een conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
3
1
Woningtekort in Nederland
In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 zo’n 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: een flink deel van de nieuw te bouwen woningen moeten ook buiten de Randstad gebouwd worden. In welke mate is er schaarste aan woningen in Nederland en in de regio Rotterdam? In Nederland is sprake van een woningtekort: de omvang ervan wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2023, ofwel 390.000 woningen 1. De schatting van het tekort wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Rotterdam wordt becijferd op 5,3 procent. Het gaat om een tekort van ruim 36.500 woningen. Ook uit het recente WoonOnderzoek Nederland 2021 2 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is een groei te zien van 16 procent. Volgens de onderzoekers is deze groei meer dan de groei van het aantal inwoners en huishoudens in deze periode. Ook is er een toename te zien in verhuisgeneigde jongeren. Er wordt daarnaast geconcludeerd dat hoge prijzen vaker een belemmering zijn voor het vinden van een woning.
Ruim een derde van de actief woningzoeke nden geeft dit als reden aan, terwijl dit percentage in 2018 op 17 procent lag. Tegelijkertijd observeren de onderzoekers ook dat het aantal huishoudens dat doorstroomde van huur naar koop daalde met 20 procent ten opzichte van 2018. Terwijl het aantal doorstromers binnen de koopsector juist toenam met 18 procent. Dat kan mogelijk verklaard worden door de sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt in deze periode, wat de stap van huur naar koop moeilijker heeft gemaakt. Tenslotte zijn er ook landelijke en gemeentelijke cijfers die de druk op de koopwoningmarkt samenvatten. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland die weergeeft waar de woningmarkt het meest onder druk staat 3. De gemeenten in Nederland worden gerankt op basis van aantal woningt ransacties, de gemiddelde koopsom en de huishoudensprognose tot 2031. In de meeste recente update van 2023 waarschuwt BPD dat de druk op de woningmarkt, ondanks een lichte ontspanning eind 2022, onverminderd hoog is. Belangrijkste oorzaak daarvoor is volgens BPD het algemene woningtekort. Die druk is bovendien het hoogst in de Randstad. Ook Ridderkerk wordt gekenmerkt door een druk volgens BPD. De gemeente Ridderkerk staat op plek 132 van de 344 onderzochte gemeenten.
1
ABF (2023) Dashboard Woningtekort.
2
Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON2021 onderzoek.
3
BPD (2023) Hittekaart 2023: Ondanks kanteling op de woningmarkt blijft de druk hoog.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
4
2
Inzicht in de woningmarkt
We zoomen verder in op de gemeente Ridderkerk. Voordat we ingaan op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de sociale huur, particuliere huur - en koopsector, bekijken we eerst de woningmarkt als geheel. We onderzoeken in dit hoofdstuk de globale spanningen op de woningmarkt in de verschillende segmenten, om een eerste indruk te krijgen van de druk op de Ridderkerkse woningmarkt.
2.1
(Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen
In deze paragraaf wordt een schatting gemaakt van de vraag naar woningen op basis van woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens volgens het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON 2021). Het WooN2021 biedt naast inzichten over woonwensen, ook inzicht in recent verhuisgedrag van huishoudens, oftewel de gerealiseerde woonwensen in de praktijk. Door vraag (woonwensen) en recent betrokken woningen met elkaar te vergelijken wordt inzichtelijk gemaakt welke segmenten op de woningmarkt onder druk staan. In het blauwe kader wordt dit nader toegelicht.
Woononderzoek Nederland 2021 Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag. Een simulatie Deze analyse heeft een theoretisch gehalte. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoON een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Ridderkerk. Op basis van de simulatie onderzoeken we in het hoofdstuk de vraag van verhuisgeneigde huishoudens in Ridderkerk en actueel betrokken woningen om inzicht te krijgen in de vraag-aanbod verhoudingen. Er zijn een paar kanttekeningen. Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag met een enquête goed te meten. Denk aan acute woningvraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Bovendien zijn niet alle verhuisplannen even hard. Dat kan tal van redenen hebben, zoals wanneer het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Daardoor kunnen ook gerealiseerde verhuizingen niet precies de verwachte lijn volgen van de woonwensen van huishoudens.
Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de middenhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. De daadwerkelijk betrokken woningen weerspiegelt wel de praktijk, al gaat het om een momentopname. Niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen worden daarin meegenomen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw. De analyse Op basis van woonwensen van huishoudens die aangeven te willen verhuizen, kan een indruk worden verkregen van de vraag naar woningen.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
5
Behalve naar gevraagde woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat ook daadwerkelijk doen. Door de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Ondanks de kanttekeningen biedt deze analyse de mogelijkheid om de lokale woningmarkt in zijn totaliteit te onderzoeken. De gepresenteerde cijfers in dit hoofdstuk geven een beeld van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. De volgende hoofdstukken gaan we meer in detail op de verschillende segmenten in en onderzoeken we aanvullende bronnen. De simulatie op basis van het WoON en de aanvullende gegevens over de praktijk op de woningmarkt geven gezamenlijk een beeld van de schaarste binnen de segmenten. Woningtypen In Figuur 2-1 is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is.
Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen, op basis van huishoudens die in het WoON2021 hebben aangegeven tot twee jaar voor het onderzoek te zijn verhuisd naar het betreffende woningtype, is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben , deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (als ook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is aanzienlijk lager dan naar eengezinswoningen, hier is vraag en aanbod redelijk in balans. In de huursector is de vraag naar eengezinswoningen vele malen groter dan het aantal recent betrokken. Dit type woningen wordt in praktijk relatief weinig aangeboden. Terwijl meergezinshuurwoningen vaker worden betrokken dan dat er vraag naar is. Dit is een duidelijk teken dat huurders met een wens voor een eengezinswoning worden verdrongen en als alternatief zijn aangewezen op de appartementen in de huursector.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
6
Figuur 2-1 Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
De vraag naar grotere woningen (eengezinswoningen met 4 of meer kamers of meergezinswoningen met 3 of meer kamers) is het grootst, zie ook Figuur 2-2. In de laatste categorie lijkt ook de druk het grootst. Er worden bijna drie keer zoveel woningen gevraagd dan recent betrokken. Kleine meergezinswoningen, met 1 of 2 kamers, worden bijna zes keer zo vaak betrokken dan gevraagd. Dat suggereert dat veel huishoudens in kleine meergezinswoningen de wens hebben om groter te wonen, maar dat het moeilijk is om die wens te vervullen vanwege de hoge prijs of lage beschikbaarheid van grotere woningen. Hoewel de actieve vraag naar kleine meergezinswoningen dus laag is, worden ze wegens een gebrek aan alternatief wel betrokken. Figuur 2-2 Vraag en recent betrokken woningen naar woningtype en kamertal. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
Prijsklassen In Figuur 2-3 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (zie Bijlage 1 voor de prijsklassen). Vraag naar huurwoningen en Rapport Schaarste in Ridderkerk
7
gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn redelijk in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt iets lager dan de vraag naar deze woningen, maar in de realiteit zien we dat niet alle huishoudens die aangeven te willen verhuizen deze plannen ook waar maken. Bij de vrijesectorwoningen gaat het om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. Hier is het aanbod en de vraag minder in balans . De vraag is meer dan twee keer zo groot als het aantal recent betrokken woningen. In het segment boven de middenhuurgrens lijkt vraag en aanbod in balans.
Figuur 2-3 Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
In Figuur 2-4 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklassen (prijspeil 2021). Het blijkt dan dat in alle prijsklassen meer huishoudens een woning wensen dan dat er gerealiseerde verhuizingen zijn. De grootste vraag gaat uit naar woningen met een vraagprijs tussen de sociale koopgrens en de middeldure koopgrens, gevolgd door woningen in de prijsklasse boven de middeldure koopgrens. Ook de recente verhuizingen laten zien dat de koopsector, en met name de goedkopere segmenten daarin, moeilijk toegankelijk is. Dit duidt op een grote druk en krapte in de gehele koopsector.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
8
Figuur 2-4 Vraag en recent betrokken koopwoningen naar koopprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
2.2
Spanningsindicator
In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In Figuur 2-5 is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Naar eengezinskoop- en huurwoningen lijkt een grotere vraag te bestaan dan de woningvoorraad biedt. Bij de betrokken woningen zien we een sterke afwijking van de vraag. Eengezinskoop- en huurwoningen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen. Meergezinswoningen zijn juist oververtegenwoordigd, vooral meergezinshuurwoningen. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) eengezinswoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) appartement te bemachtigen.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
9
Figuur 2-5 Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator.
Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning, daarmee is er voldoende aanwezig in de markt. De spanningsindicator is weergegeven in Figuur 2-6. In de huursector geldt een krapte voor ieder segment. Bij huurwoning en in de vrije sector tot de middenhuurgrens is de vraag bijna drie keer groter dan het aanbod. Bij huurwoningen vanaf de middenhuurgrens en huurwoningen in het sociale segment is de vraag ook groter dan het aanbod, hetzij minder groot. Ook de koopsector kent in ieder segment krapte. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en in de klasse sociale koopgrens tot middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk ruim twee keer en bijna drie keer vaker gevraagd dan betrokken. Al is ook bij de koopwoningen in het hogere segment, boven de middeldure koopgrens, sprake van krapte. We zien vooral spanning onder eengezinswoningen, zowel bij koop als huur is de vraag aanzienlijk groter dan het aanbod.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
10
Figuur 2-6 Spanningsindicator per segment, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
2.3
Samenvattend
Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor eengezinswoningen in zowel de huur- als koopwoningen in de gemeente Ridderkerk. Vooral (kleine) meergezinshuurwoningen worden meer aangeboden dan dat er vraag naar is. Uit de analyse van het WoON2021 kunnen we ook constateren dat er sprake is van grote krapte in de vrije huursector tot de middenhuurgrens en in mindere maten in de andere huursegmenten. De krapte is tevens groot in de koopsector - in alle prijsklassen. Ook huurders zouden graag een woning kopen, maar uit de daadwerkelijk gerealiseerde verhuizingen blijkt dat in praktijk lastig te zijn. Hierdoor stokt de doorstroming. In de volgende hoofdstukken onderzoeken we per woningmarktsegment in hoeverre woningzoekenden schaarste ervaren. We onderzoeken achtereenvolgens de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector. Per sector verzamelen we indicatoren waarmee we een aanvullend beeld schetsen van de vraag, de ontwikkeling van en het actuele aanbod in het segment. Daarmee onderzoeken w e de mogelijkheden van woningzoekenden per segment en verkrijgen we een beeld waar sprake is van schaarste.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
11
3
Sociale huursector
In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Ridderkerk schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar h et corporatiebezit en maken we gebruik van de Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 4 over de woonruimteverdeling in de jaren 2019 tot en met 2022. Waar mogelijk worden recente cijfers van het eerste halfjaar van 2023 toegevoegd. De schaarste in de sociale huursector wordt onderzocht aan de hand van drie aspecten: vraag, aanbod en slaagkansen. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen, en de mediane inschrijftijd bij verhuring. Vervolgens worden vraag en aanbod gecombineerd en de slaagkansen in de sociale huursector onderzocht.
3.1
Toegang en verdeling
In de gemeente Ridderkerk bestaat 39 procent van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen 5. Sociale huurwoningen worden door corporaties in de gemeente Ridderkerk aangeboden via het platform Woonnet Rijnmond. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste inst antie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep Primaire doelgroep: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (Bovengrens tot €33.800 (prijspeil 2023)); Secundaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tot de EU -grens (Bovengrens tot €48.625 (prijspeil 2023)). Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan woningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben.
3.2
Woningzoekenden en zoekgedrag
Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo bekijken we de ontwikkelingen in het aantal woningzoekenden en de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie. Woningzoekenden Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekenden in de sociale huursector in gemeente Ridderkerk. Actief woningzoekenden hebben minstens eenmaal per jaar gereageerd op een advertentie in de gemeente Ridderkerk. De afgelopen jaren is het aantal woningzoekenden dat actief gereageerd heeft op aangeboden woningen in de gemeente Ridderkerk toegenomen (Figuur 3-1). Er waren in 2019 19.896 actief woningzoekenden in de gemeente Ridderkerk. Dat is na een sterke toename in 2020 en 2022 toegenomen tot 32.839 actief woningzoekenden in 2022.
4 Maaskoepel, SvWrR & Gemeente Rotterdam (2019 t/m 1e helft 2023) Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 5
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom
Rapport Schaarste in Ridderkerk
12
Figuur 3-1: Aantal actief woningzoekenden in Ridderkerk. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
Gemiddeld aantal reacties Ook kan de druk op de sociale woningvoorraad worden geschetst door te kijken naar het gemiddeld aantal reacties per aangeboden (geadverteerde) woning. In Figuur 3-2 is het gemiddeld aantal reacties weergegeven voor de aangeboden woningen in de gemeente Ridderkerk en de regio Rotterdam. Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning schommelt van jaar tot jaar erg. Gemiddeld waren er 212 reacties per woning in 2019 en dit is toegenomen tot gemiddeld 572 reacties in 2022. Deze toename in het aantal reacties, is een indicatie van een groeiende vraag naar sociale huurwoningen in de gemeente Ridderkerk. Ook in de regio is het gemiddeld aantal reacties gestegen. Waar het gemiddeld aantal reacties in de gemeente Ridderkerk wisselt per jaar en met name in 2022 flink toenam, is het verloop – de stijging – in regio Rotterdam meer geleidelijk.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
13
Figuur 3-2: Gemiddeld aantal reacties per advertentie in de gemeente Ridderkerk. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
700 600 572
500 400
383
350
300
329
298 200
212
249 183
100 0 2019
2020 Ridderkerk
3.3
2021
2022
Regio Rotterdam
Verhuringen
In deze paragraaf wordt het aanbod in de sociale huursector onderzocht op basis van de verhuringen (ook wel toewijzingen). Eerst worden aantallen en aandelen verhuringen per toewijzingsmodule in beeld gebracht, als ook de verhuringen per woningtype. Ook wordt de indicator gemiddelde inschrijftijd bij verhuring beschreven per leeftijdscategorie, huishoudensgrootte en inkomensklasse. Aantallen verhuringen Het aantal verhuringen is een fractie van het aantal actief woningzoekenden. Het gaat om ongeveer 350 tot 500 woningen per jaar. In Tabel 3-1 staan de absolute aantallen van verhuringen weergegeven voor de jaren 20 19 tot en met het eerste halfjaar van 2023, uitgesplitst naar de verschillende toewijzingsm odulen. Figuur 3-3 geeft weer in hoeverre de verhuringen zijn verdeeld over deze categorieën, uitgedrukt in percentages. In 2019 lag het aantal verhuringen het laagst, iets meer dan 350 verhuringen. Deze daling in het aantal verhuringen had het grootste effect op het aanbod in het reguliere inschrijfduurmodel, al daalde het aantal directe bemiddelingen ook . Dit zijn de toewijzingsmodules waarmee het overgrote deel van de verhuringen tot stand komen. In Ridderkerk worden geen woningen doormiddel van het lotingmodel of Wens & Wacht verhuurd.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
14
Tabel 3-1: Aantal verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Ridderkerk. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam; bewerking RIGO.
2019 237 96 25 358
Inschrijfduurmodel Lotingmodel Directe bemiddeling Direct kans Wens & Wacht Totaal
2020 267 2 113 28 410
2021 336 1 117 28 482
2022 248 160 8 416
2023* 79 118 1 198
Figuur 3-3: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Ridderkerk. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
100%
7%
7%
6%
27%
28%
24%
2%
1%
90% 80%
38%
70%
60%
60% 50% 40% 30%
66%
65%
70%
60%
20%
40%
10% 0% 2019 Aanbodmodel
2020 Lotingmodel
2021 Directe bemiddeling
2022 Direct kans
2023* Wens & Wacht
In Figuur 3-4 zijn de toewijzingen gepresenteerd naar het woningtype . Appartementen is een verzamelnaam voor de woningtypen: flat met lift; flat zonder lift; benedenwoning; bovenwoning/maisonnette; en kamer/studio. De verdeling van het aantal toewijzingen per woningtype is relatief stabiel over de jaren. De relatief grote aantal verhuringen van appartementen is redelijk in lijn met de huurvoorraadsamenstelling.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
15
Figuur 3-4: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar woningtype in de gemeente Ridderkerk. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
100% 90% 80% 70% 60%
300
313
407
319
166
50% 40% 30% 20% 10%
58
97
97
75
32
0% 2019
2020 Eengezinswoning
2021
2022
2023*
Appartementen
Inschrijftijd De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan bij Woonnet Rijnmond op het moment van de toewijzing van een woning. Hierbij gaat het om de mediane inschrijftijd voor toewijzingen via het Inschrijfduur-, Loting- , Direct Kans- en Wens & Wachtmodel of via directe bemiddeling. Verhuringen aan urgenten, herhuisvestingskandidaten en vergunninghouders zijn buiten beschouwing gelaten. Ook kan het jaar 2019 niet worden vergeleken met de andere onderzochte jaren in de evaluatie, omdat in dat jaar de gemiddelde inschrijftijd werd berekend, in plaats van de mediaan. In Figuur 3-5 is te zien dat de mediane inschrijftijd van de nieuwe huurders te Ridderkerk in de periode 2019 – 2022 tussen de 5,4 en 7,2 jaar bedraagt. De mediane inschrijftijd in Ridderkerk wisselt wel erg door de jaren heen. De mediane inschrijftijd is in de gemeente Ridderkerk aanzienlijk langer dan in de regio. Dit is gedeeltelijk toe te schrijven aan het feit dat het overgrote deel van de woningen in Ridderkerk via het aanbodmodel worden verhuurd. In gemeenten waar meer woningen via het lotingmodel worden verhuurd, is de mediane inschrijfduur lager.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
16
Figuur 3-5: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Ridderkerk en de regio Rotterdam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
8,0 7,0
7,2
6,8
6,0 5,0
5,4 4,6
4,0 3,0
3,3
3,0
2,6
2,0 2,1 1,0 2020
2021
2022
Ridderkerk
2023*
Regio Rotterdam
In Figuur 3-6 is te zien dat de mediane inschrijftijd van verhuurde woningen via het inschrijfduurmodel hoger ligt. Via het inschrijfduurmodel worden woningen op basis van inschrijftijd toegewezen. Te zien is dat de mediane inschrijftijd over de drieënhalfjaar redelijk gelijk is gebleven met respectievelijk 7,8 jaar om 7,9 jaar in 2023, al lag het mediaan in de jaren daarvoor wel onder de 7 jaar. Bij directe bemiddeling steekt de mediane inschrijfduur in 2020 af tegen die in de jaren daarna. De inschrijfduur bij Direct Kans ligt aanzienlijk lager dan bij het aanbodmodel, daar maakt inschrijfduur immers niet uit.
Figuur 3-6: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Ridderkerk uitgesplitst naar toewijzingsmodel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
9,0 8,0 7,0
8,0
7,9
7,8 6,9 6,3
6,0 5,0
4,2 3,7
4,0 3,0
2,2
2,0
1,3 1,2 1,3
1,0 -
-
-
-
-
-
-
-
-
Aanbodmodel
Lotingmodel 2020
Rapport Schaarste in Ridderkerk
Directe bemiddeling 2021
2022
Direct kans
Wens & Wacht
2023
17
Hieronder wordt de mediane inschrijftijd van nieuwe huurders in de gemeente Ridderkerk naar verschillende huishoudtypen geanalyseerd. De mediane inschrijftijd per huishoudgrootte is te zien in Tabel 3-2. Helaas zijn niet voor alle jaren alle gegevens beschikbaar voor de gemeente Ridderkerk. Dit maakt een vergelijking door de jaren heen voor de verschillende huishoudgroottes lastig. De mediane inschrijfduur van huishoudens met vier personen zeer sterk geda ald, die van tweepersoonshuishoudens juist zeer gestegen. Ook eenpersoonshuishoudens kennen een stijging in de mediane inschrijftijd, hetzij minder sterk dan de eerder genoemde groepen. Tabel 3-2: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar aantal personen in het huishouden in de gemeente Ridderkerk. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen Ridderkerk
2020 4,9 7,4 8,3 12,3 12,7 6,8
2021 3,9 5,6 6,6 10,8 4,6
2022 5,2 10,3 10,4 5,4
2023 6,7 11,7 6,2 7,2
Tabel 3-3 geeft weer dat de mediane inschrijftijd van verschillende inkomensklassen door de jaren heen wisselt. Te zien is dat de mediane inschrijftijd bij verhuring aan de primaire doelgroep relatief veel lager ligt dan bij de secundaire doelgroep. Wordt de mediane inschrijftijd van de primaire doelgroep in 2020 vergeleken met 2022, dan zien we dat die nauwelijks is toegenomen. Echter, in 2021 was er sprake van een trendbreuk en was de mediane inschrijftijd aanzienlijk lager dan in de andere jaren. Ook bij de secundaire groep is te zien dat de inschrijfduur in 2021 lager was dan in de andere jaren, hier is het verschil relatief kleiner. Bij deze doelgroep is wel sprake van een grotere stijging tussen de jaren 2020 – 2022. Voor de derde categorie, de niet-DEAB doelgroep zijn helaas niet alle gegevens beschikbaar.
Tabel 3-3: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar inkomensklasse in de gemeente Ridderkerk. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Niet-DAEB doelgroep Ridderkerk
Rapport Schaarste in Ridderkerk
2020 4,9 8,2 5,0 6,8
2021 2,9 6,8 10,6 4,6
2022 4,5 10,8 5,4
2023 5,0 11,0 7,2
18
3.4
Slaagkansen
Tenslotte kijken we in deze paragraaf naar de effecten van de combinatie van woningzoekenden en aanbod in de sociale huursector, uitgedrukt in slaagkansen. Vervolgens worden de woningzoekenden vergeleken met de toegewezen huishoudens op basis van leeftijdsklasse.
Slaagkans De slaagkans gaat om het percentage verhuringen via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden plus het aantal geslaagde direct bemiddelden (zij hebben niet actief gereageerd). De slaagkans is per halfjaar berekend en het gemiddelde van deze halfjaarslaagkansen is gebruikt om de slaagkans voor een heel jaar te berekenen. Er is geen regionale slaagkans bekend. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector.
In Figuur 3-7 zijn de slaagkansen te zien in de gemeente Ridderkerk. De slaagkansen in de gemeente Ridderkerk zijn in de onderzochte periode afgenomen, terwijl het aantal verhuringen in de jaren na 2019 toenam. Vooral in 2022 is de slaagkans erg afgenomen.
Figuur 3-7: Slaagkansen in de gemeente Ridderkerk. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
De slaagkansen per leeftijdscategorie voor de gemeente Ridderkerk zijn weergegeven in Tabel 3-4. Duidelijk is te zien dat de slaagkansen toenemen met d e leeftijd. Dat komt doordat ouderen vaak pas reageren wanneer zij al veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongeren hebben doorgaans nog geen mogelijkheid gehad inschrijfduur op te bouwen, dus ligt hun slaagkans ook veel lager. Wel maken jongeren soms een kans op toewijzing door gelabelde woningen voor deze doelgroep of via het Direct Kans model.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
19
Over de periode van 2019 tot en met 2022 zijn de slaagkansen afgenomen voor alle leeftijdsgroepen. Relatief gezien zijn de slaagkansen voor jongeren tot 23 jaar he t hardst gedaald, terwijl hun slaagkansen al laag waren. Bij de leeftijdsgroepen 55 t/m 64 en 65+ is ook een sterke daling waarneembaar.
Tabel 3-4: Slaagkansen naar leeftijdscategorieën in de gemeente Ridderkerk. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 2023; bewerking RIGO
<23 jaar 23 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 jaar en ouder Ridderkerk
2019 0,6% 0,9% 0,9% 1,3% 3,4% 7,1% 1,4%
2020 0,7% 0,6% 0,6% 1,0% 1,0% 2,4% 1,2%
2021 0,7% 0,8% 0,9% 1,6% 2,3% 7,9% 1,2%
2022 0,3% 0,6% 0,7% 0,8% 1,6% 4,4% 0,9%
Vervolgens vergelijken we de actief woningzoekenden met de toegewezen huishoudens naar leeftijdsklasse. Uit de analyse van de verhuringen naar leeftijdscategorieën (Figuur 3-8), is op te maken dat de meeste woningen zijn verhuurd aan de groep 23 tot 34-jarigen. Desondanks is deze groep ondervertegenwoordigd als je kijkt naar het aantal actief woningzoekenden in dez e leeftijdscategorie. Bijna de helft van de woningzoekenden (48 procent) valt in deze leeftijdsgroep, maar van de geslaagden valt 29 procent binnen deze leeftijdscategorie. Ook de woningzoekenden tot en met 22 jaar zijn ondervertegenwoordigd bij het aande el geslaagden. Over de periode van vier jaar vormden jongeren tot 22 jaar gemiddeld 11 procent van de actief woningzoekenden. Zij kregen echter slechts 5 procent van de woningen toegewezen. Dit terwijl voor de groepen 55-plussers oververtegenwoordigd zijn in het aantal verhuringen. Voor 55 tot 64-jarigen is het aandeel toewijzingen bijna twee keer zo hoog als het aandeel actief woningzoekenden. De leeftijdscategorie van 65 tot en met 74 jaar vormt maar 1 tot 2 procent van de woningzoekenden, terwijl 9 pro cent van de geslaagden binnen deze leeftijdscategorie valt. Tenslotte is 1 procent van de woningzoekenden 75 jaar of ouder, maar ze maken wel 7 procent uit van de geslaagden.
Dit kan onder andere worden verklaard doordat inschrijftijd bepalend is bij toe wijzing via de reguliere inschrijfduurmodule en jongeren minder lang ingeschreven kunnen staan dan ouderen, die langer inschrijftijd kunnen ‘opsparen’. Bovendien geldt dat er voor de oudere woningzoekende vaker vormen van voorrang worden ingezet (denk aan seniorenwoningen, wonen en zorg, etc.).
Rapport Schaarste in Ridderkerk
20
Figuur 3-8: Vergelijking percentage actief woningzoekenden en percentage toewijzingen naar leeftijdsklassen in de gemeente Ridderkerk over de jaren 2019 - 2022. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
3.5
Samenvattend
De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. Ondanks dat het aantal toewijzingen ongeveer gelijk is gebleven tussen 2019 en 2022, laten de andere indicatoren zien dat er sprake is van een toenemende druk. Het aantal actief woningzoekenden is tussen 2019 en 2022 gestegen van ongeveer 19.900 naar bijna 33.000 actief woningzoekenden. Het gemiddeld aantal reacties per woning is meer dan verdubbeld: waren er in 2019 nog gemiddeld 212 reacties per geadverteerde woning, in 2022 is dit toegenomen tot gemiddeld 572 reacties in 2022. In 2021 was er sprake van een lager gemiddelde, namelijk 183 reacties. De mediane inschrijftijd van de nieuwe huurders is na een daling in 2020 in de jaren daarop gestegen tot 7,2 jaar. Dit is aanzienlijk hoger dan de mediaan in de regio Rotterdam. Kleine huishoudens (één- en tweepersoonshuishoudens) kennen een stijging van de mediane inschrijfduur. Bij laatstgenoemde is de stijging zelfs zeer sterk. De slaagkansen in de gemeente Ridderkerk zijn in de onderzochte periode afgenomen. Voor jongeren tot 23 jaar zijn de slaagkansen relatief het meest gedaald, terwijl die al zeer laag waren.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
21
4
De particuliere huursector
Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een a lternatief voor de sociale huursector? Over de particuliere huursector is weinig bekend. In dit hoofdstuk onderzoeken we dit segment aan de hand van de beschikbare gegevens. We analyseren de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. Deze gegevens komen van online verhuurplatforms zoals Pararius en Funda. Mogelijk worden er meer huurwoningen in de vrije sector buiten deze kanalen aangeboden, en wisselen deze onderhands van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld t e krijgen van de druk op deze markt. Allereerst vormt de particuliere huursector het kleinste segment van de woningvoorraad in Ridderkerk. Ongeveer 4 procent van de woningen in Ridderkerk zijn particuliere huurwoningen 6. Dit betekent dat het aanbod van huurwoningen in deze sector kleiner zal zijn dan in de koop- en sociale huursector.
4.1
Prijsontwikkelingen
De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit 7. Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk en provinciaal niveau, en voor enige (grote) gemeenten. Voor de gemeente Ridderkerk biedt de huurmonitor geen gegevens over prijspeil en ontwikkelingen voor de particuliere huursector. Vandaar dat we ons hier focussen op provinciale cijfers voor de provincie Zuid -Holland. Deze informatie betreft plaatsen waar gedurende een kwartaal meer dan 30 vrije sector huurwoningen werden aangeboden. In Figuur 4-1 is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in de provincie zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien. Zo is deze toegenomen van €13 in he t eerste kwartaal van 2016 naar meer dan €18 in het derde kwartaal van 2023. Voor een groot deel zullen deze cijfers gebaseerd zijn op aanbod uit de grote steden met veel particulier huuraanbod, zoals Rotterdam en Den Haag. Ter context: in Rotterdam bedroe g de huurprijs per vierkante meter in 2016 Q1 bijna €14 en in 2023 Q3 meer dan €19. In Schiedam was het gemiddeld iets meer dan €10 per vierkante meter in 2016 Q1 – en was dit gestegen naar €16 in 2023 Q3.
Uit de gegevens van Pararius blijkt dat in bijna 80 procent van de ruim 70 plaatsen de huurprijzen in de vrije sector zijn gestegen tijdens het derde kwartaal van 2023. Het is daarmee aannemelijk dat het beschikbaar huuraanbod in gemeente Ridderkerk een soortgelijke stijging zal hebben meegemaakt.
6
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom
7
Pararius (2023) Pararius Huurmonitor Q3 2023.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
22
Figuur 4-1 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in provincie Zuid Holland 2016Q1 t/m 2023Q3. Bron: Pararius Huurmonitor, 2023.
4.2
Actueel aanbod
Vervolgens onderzoeken we het actuele aanbod: hoeveel woningen worden er in de gemeente aangeboden en wat is de prijs-kwaliteit verhouding? Het middenhuursegment wordt in de gemeente Ridderkerk gedefinieerd als huurwoningen tussen de liberalisatiegrens (€ 808, prijspeil 2023) en € 1.0 75. Woningen in de dure huur liggen boven de laatstgenoemde prijsgrens. Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren is er gekeken naar de aangeboden huurwoningen op het huurplatform s Pararius en Funda. Op deze platforms werden dan ook maar drie woningen aangeboden op de peildatum (10-102023, Tabel 4-1). Ook op andere peilmomenten werden weinig woningen aangeboden. Alle woningen werden aangeboden voor een huurprijs ruim boven de middenhuurprijsgrens van € 1.075.
Tabel 4-1 Totaal aanbod van particuliere huurwoningen in oktober 2023 in de gemeente Ridderkerk. Bron: Pararius2023; bewerking RIGO.
Buurt Bolnes Centrum Rijsoord
Woningtype Vraagprijs Oppervlakte (m2) Aantal kamers Appartement 65 2 € 1.250 Appartement 110 3 € 1.535 Eengezinswoning 155 5 € 2.750
Rapport Schaarste in Ridderkerk
23
4.3
Samenvattend
Over de particuliere huursector en het middenhuursegment in Ridderkerk is weinig bekend. In omliggende gemeenten in de provincie Zuid -Holland zijn de huurprijzen de afgelopen jaren gestaag gestegen. Bovendien lijkt he t aanbod aan particuliere huurwoningen in de gemeente gering. Er werden op een aantal peilmomenten in oktober 2023 slechts drie woningen aangeboden. Mogelijk worden er wel via andere kanalen of onderhands woningen verhuurd. Er kan voorzichtig geconcludeerd worden dat de particuliere huursector geen tot weinig alternatief biedt voor woningzoekenden met een laag of middeninkomen. Echter, door de beperkte beschikbare bronnen, kunnen de resultaten in dit hoofdstuk geen robuust beeld vormen van schaarste in de particuliere huursector. Het is slechts een indicatie van de situatie in dit segment.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
24
5
Koopsector
Tenslotte wordt in deze paragraaf de koopsector onderzocht. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan sociale en betaalbare koopwoningen in Ridderkerk? Allereerst vormt de koopsector het grootste deel van de woningvoorraad: 57 procent van de woningvoorraad in de gemeente Ridderkerk bestaat uit koopwoningen 8.
5.1
Woningmarktindicatoren
Hoe gaat het op de koopwoningmarkt van de woningmarktregio waar de gemeente Ridderkerk deel van uitmaakt? We beschrijven de situatie op de koopwoningmarkt in het COROP-gebied Groot Rijnmond, bestaande uit de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Goeree-Overflakkee, Hoeksche Waard, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Ridderkerk, Schiedam, Vlaardingen, Voorne aan Zee en Zuidplas. Transactieprijzen Sinds begin 2018 is er sprake geweest van een sterke prijsontwikkeling (Figuur 5-1). Deze was het sterkst in 2021, toen per kwartaal de prijzen met circa 20 procent stegen ten opzichte van een jaar daarvoor. Sinds het derde kwartaal van 2021 nam de prijsontwikkeling af. In het laatste kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van 2023 was voor het eerst sinds 2018 sprake van een prijsdaling. Toen lagen de mediane transactieprijzen 5 procent tot 10 procent lager dan het jaar daarvoor. In het derde kwartaal lijkt dat gestabiliseerd en ligt de mediane transactieprijs rond dezelfde prijs als een jaar eerder. De mediane transactieprijs lag in het COROP gebied Groot Rij nmond in het derde kwartaal van 2023 op €380.000. Dit was een jaar eerder €386.000. Per woningtype zijn er verschillen te zien. De transactieprijzen van 2 -onder-1kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen zijn in een jaar tijd harder gedaald.
Terwijl de mediane transactieprijzen van tussenwoningen en hoekwoningen ten opzichte van een jaar eerder iets zijn toegenomen.
Figuur 5-1 Ontwikkeling mediane transactieprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
8
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
25
Vraagprijzen In Figuur 5-2 is de ontwikkeling van de mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van het jaar daarvoor in de regio Groot Rijnmond weergegeven. De vraagprijzen zijn in tegenstelling tot de transactieprijzen nog niet gedaald. In het eerste kwartaal van 2018 was er nog sprake van een toename de mediane vraagprijs van bijna 20 procent ten opzichte van een jaar eerder. De mate van stijging varieert daarna sterk, maar de groei neemt over het algemeen af tot het tweede kwartaal van 2023, waar de mediane vraagprijs ongeveer hetzelfde was ten opzichte van een jaar eerder. In het derde kwartaal van 2023 neemt de mediane vraagprijs weer licht toe. De mediane vraagprijs lag in het derde kwartaal van 2023 op €466.000 ten opzichte van €454.000 een jaar eerder. De vraagprijzen voor alle soorten woningen nam toe, de vraagprijzen voor tussenwoningen en hoekwoningen stegen het meest, namelijk met respectievelijk 4,5 procent en 4,7 procent. De mediane vraagprijs voor appartementen steeg het minste, met 1 procent, ten opzichte van het derde kwartaal in 2022. Figuur 5-2 Ontwikkeling mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Vanaf 2020 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag - en verkoopprijs in het Groot Rijnmond toe te nemen (Figuur 5-3). Dat betekent dat kopers steeds meer op woningen overboden. Het hoogtepunt van het overbieden was in het derde en vierde kwartaal van 2021 . Toen was het gemiddelde verschil ongeveer 7 procent. Sinds eind 2021 is er sprake van een afname van dit verschil. In het eerste kwartaal van 2023 lag voor het eerst sinds 2018 de gemiddelde verkoopprijs iets onder de vraagprijs. Dat hebben we ook in de bovenstaande figuren gezien, waar de mediane verkoopp rijs in regio Rotterdam Rijnmond gedaald is ten opzichte van het voorgaande jaar en vorige kwartaal, maar de mediane vraagprijs (nog) niet.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
26
Figuur 5-3 Gemiddeld verschil vraag- en verkoopprijs per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Desondanks worden er wel degelijk woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is te zien in Figuur 5-4. Dat proces van overbieden was ook in 2018 al merkbaar. Op het toppunt, wat begon in het tweede kwartaal van 2021, werd circa 80 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dit percentage van 80 procent bleef een jaar lang de norm in de regio. Het laagste punt lag in het eerste kwartaal van 2023, toen het percentage overboden woningen daalde naar circa 30 procent. Vanaf dit moment stijgt het percentage weer: in het derde kwartaal van 2023 werd 40 procent van de woningen overboden. Figuur 5-4 Percentage woningen boven de vraagprijs verkocht per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Verkoopaanbod en verkooptijd Het aantal te koop staande woningen aan het einde van elk kwartaal en de gemiddelde verkooptijd van woningen zijn indicatoren voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. Sinds 2018 is een gevarieerd beeld te zien in het aantal te koop staande woningen bij de NVM-makelaars (Figuur 5-5). In 2018 en de eerste drie kwartalen van 2019 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 3 .000 woningen te koop. Vanaf eind 2019 neemt dit aantal af, met nog een enkele schommeling in het tweede kwartaal van 2020. In 2021 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 1 .200 woningen te koop. Dat is een flinke afname. Deze ontwikkeling wijst op schaarste. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 schiet het aanta l woningen dat wordt aangeboden weer omhoog naar circa 2.800 te koop staande woningen. In de kwartalen erna neemt het aantal te koop staande woningen weer licht af. In het derde kwartaal van 2023 lag Rapport Schaarste in Ridderkerk
27
het aantal te koop staande woningen ongeveer even hoog a ls in dezelfde periode een jaar geleden.
Figuur 5-5 Aantal woningen in aanbod einde kwartaal. 2018Q13-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
De gemiddelde verkooptijd lag in 2018 en 2019 rond de 40 dagen, vanaf het tweede kwartaal van 2020 daalde dit naar ongeveer 30 d agen (Figuur 5-6). In het tweede kwartaal van 2021 daalde dit nog verder naar circa 25 dagen . Vanaf het derde kwartaal van 2022 ligt de gemiddelde verkooptijd weer boven de 30 dagen. In het eerste kwartaal van 2023 steeg de gemiddelde verkooptijd door naar een gemiddelde verkooptijd van 50 dagen. Sindsdien is de verkooptijd weer afgenomen .
Figuur 5-6 Gemiddelde verkooptijd in dagen per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
De beschreven indicatoren lijken te duiden op iets meer ruimte op de koopwoningmarkt sinds 2022. Echter, wanneer we de krapte-indicator van NVM bekijken, blijkt dat nog niet het geval te zijn. De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft ( Figuur 5-7). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte -indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Rapport Schaarste in Ridderkerk
28
Al sinds 2018 ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een verdere afname (toename van de krapte) sinds 2018. In 2021 was de krapte-indicator richting één gezakt. In 2022, met name te zien vanaf het derde kwartaal, is de markt weer iets ruimer geworden en komt op het niveau van 2019. Maar er is nog geen sprake van ontspanning. Dit is in lijn met de ontwikkelingen van de Nederlandse markt als geheel. Bovendien, ten opzichte van een jaar eerder is er in het derde kwartaal van 2023 weer sprake van een iets krappere woningmarkt.
Figuur 5-7 Krapte-indicator (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedurende kwartaal). 2018Q32023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
5.2
Prijsontwikkelingen
In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Ridderkerk. Transactieprijsontwikkeling In is de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs, ook wel koopsom, per kwartaal vanaf begin 2019 weergegeven. Deze ontwikkeling vertoond eenzelfde trend als we zagen in de woningmarktregio Groot Rijnmond. De gemiddelde koopsom nam elk jaar toe, met een hoogtepunt in het derde kwartaal van 2022. In de onderzochte periode nam de gemiddelde transactieprijs met 45 procent toe. Sinds het derde kwartaal van 2022 lijken de transactieprijzen te stabiliseren , en is een lichte daling waarneembaar. Ondanks dat de gemiddelde transactieprijs van eengezinswoningen elk kwartaal hoger is dan van de appartementen, is de daling bij eengezinswoningen iets groter dan bij appartementen . De gemiddelde transactieprijs van appartementen in de gehele periode steeg met 55 procent harder, dan van eengezinswoningen (39 procent).
Rapport Schaarste in Ridderkerk
29
Figuur 5-8 Gemiddelde transactieprijs tussen 2019Q1 en 2023Q2. Bron: Calcasa, 2023; bewerking RIGO.
Op basis van een schatting van de marktwaarde van de bestaande woningvoorraad in de gemeente Ridderkerk heeft ongeveer 45 procent van de woningen een waarde boven €350.000 9. Dat betekent dat een groot deel van de woningen buiten het betaalbare koopsegment vallen. WOZ-waardeontwikkeling De WOZ-waardeontwikkeling ondersteunt het beeld van de stijgende prijzen in de gemeente. De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De WOZ- waarde is met 55 procent gestegen in de periode tussen 2019 en 2023.
9 Calcasa (2023) Geschatte marktwaarde van bestaande woningen, tweede kwartaal 2023.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
30
Figuur 5-9 Gemiddelde WOZ-waarde tussen 2019 en 2023. Bron: Lokale monitor Wonen, 2023; bewerking RIGO
5.3
Actueel aanbod
In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele aanbod te onderzoeken. We onderzochten het actuele aanbod op het platform Funda op peilmoment 19 oktober 2023. Het gaat om een momentopname. Er stonden op dit moment in totaal 164 woningen te koop in de gemeente Ridderkerk – waarvan ruim 40 procent een appartement is (Tabel 5-1). De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 115 vierkante meter en de mediane vraagprijs in Ridderkerk op deze peildatum was €419.000 (Tabel 5-2).
Tabel 5-1 Aantal aangeboden koopwoningen in de gemeente Ridderkerk via Funda op 19 oktober 2023. Bron: funda; bewerking RIGO.
Aantal appartementen Aantal eengezinswoningen Totaal aantal aangeboden woningen
65 99 164
Tabel 5-2 Mediane vraagrpijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden koopwoningen in gemeente Ridderkerk op 19 oktober 2023. Bron: Funda; bewerking RIGO.
Mediane koopprijs Mediane oppervlakte Mediane m2-prijs
Rapport Schaarste in Ridderkerk
€ 419.000 115 m2 € 3.765
31
In Figuur 5-8 is het aanbod in de gemeente naar oppervlakte en prijsklasse weergegeven. Het aanbod tot de middeldure koopgrens bestaat voornamelijk uit woningen met een oppervlakte tot en met 100 vierkante meter. In totaal worden er 54 woningen met een vraagprijs tot de middeldure koopgrens aangeboden. Woningen met een vraagprijs tussen de middeldure koopgrens en €500.000 komen het meeste voor: op het peilmoment stonden er meer dan 55 woningen aangeboden in deze prijscategorie. Dit betreffen vooral woningen met een oppervlakte van 100 vierkante meter of meer. Grotere woningen zien we vooral terug in de prijscategorie vanaf €500.000, hier zijn alle woningen groter dan 100 vierkante meter, en is meer dan de helft (30 woningen) van de woningen boven de 150 vierkante meter.
Figuur 5-8 Actueel aanbod van aangeboden koopwoningen naar prijsklasse en aantal kamers. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
32
5.4
Toegankelijkheid
Om de effecten van schaarste te onderzoeken, analyseren we ook de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende inkomensgroepen. Zo kijken we naar een aantal indicatieve inkomens en schetsen we welk aandeel van het aanbod toegankelijk is voor deze inkomensgroepen. We laten de primaire en secundaire doelgroep en de hoogste inkomensgroepen grotendeels buiten beschouwing. De laagste inkomensgroepen komen voor een groot deel in aanmerking voor een sociale huurwoningen. De hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden tot hun beschikking om een woning te vinden. De middeninkomens daarentegen zullen het meeste aangewezen zijn op betaalbare pa rticuliere huur- en koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In bijlage 2 worden deze toegelicht. Vervolgens bekijken we de toegankelijkheid van de koopsector in Ridderkerk. In hoeverre is het koopaanbod in Ridderkerk betaalbaar? Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationa le Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD.
Figuur 11 toont de maximale hypotheek die huishoudens (onder de AOW -leeftijd) kunnen krijgen op basis van de actuele NHG -normen, waarbij wordt uitgegaan van een hypotheekrente van 4,25 procent. De maximale hypotheek varieert hierbij van ongeveer €124.500 bij een bruto jaarinkomen van €30.000 tot €356.000 bij een jaarinkomen van €75.000.
Figuur 5-11 Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2023 (hypotheekrente = 4,25%).
In Tabel 5-3 is weergegeven wat de maximale lening is voor de zes indicatieve middeninkomens. In deze maximale hypotheek zijn extra kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten niet meegerekend. Het is echter belangrijk om op te merken dat de maximale hypotheek niet de enige financiële mogelijkheden van huishoudens bepaalt. Ook Rapport Schaarste in Ridderkerk
33
spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn van invloed. Koopstarters hebben vaak weinig eigen spaargeld, maar kunnen mogelijk een gift van hun ouders ontvangen. Doorstromers vanuit de koopsector hebben vaak wel een eigen vermogen uit de vorige woning. In dit geval gaan we uit van startende huishoudens zonder eigen spaargeld. De vraag is welk deel van het aanbod voor hen betaalbaar is.
Tabel 5-3 Maximale hypotheek op basis van 4,25% hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen.
Jaarinkomen
Groep
€ 40.000 (laag middeninkomen 1) € 44.035 (laag middeninkomen 2) € 48.625 (middeninkomen 1) € 60.000 (middeninkomen 2) € 70.000 (hoog middeninkomen 1) € 80.000 (hoog middeninkomen 2)
A B C D E F
Maximale hypotheek € 166.000 € 187.000 € 207.000 € 264.000 € 326.000 € 386.000
Figuur 2 toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 164 koopwoningen op Funda (peildatum 19 oktober 2023). De blauwe lijn toont het percentage van woningen op Funda dat aangeboden wordt tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur blijkt bijvoorbeeld dat ongeveer 10 procent van de woningen een vraagprijs heeft van € 250.000 of minder. De verticale lijnen A t/m F in de figuur komen overeen met de indicatieve middeninkomens in Tabel 5-3. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar.
Figuur 5-12 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod percentueel in gemeente Ridderkerk voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.
Voor de laagste middeninkomensgroep (A), met een modaal inkomen van € 40.000, is er geen beschikbaar aanbod aan koopwoningen in de gemeente Ridderkerk. Voor groep B en C zijn enkele woningen potentieel bereikbaar. Ook bij een jaarinkomen Rapport Schaarste in Ridderkerk
34
van €60.000 (D) is nog steeds slechts 10 procent van de aangeboden koopwoningen in heel de gemeente Ridderkerk binnen bereik. Dat zijn in totaal 16 woningen. Voor de groep hoge middeninkomens (E en F) zijn er meer woningen financieel bereikbaar, respectievelijk 25 procent en 40 procent van het beschikbare koopaanbod. Dit betekent dat een huishouden met een jaarinkomen van €80.000 (2 keer modaal) toegang heeft tot 66 van de 164 beschikbare koopwoningen. Daarmee is meer dan de helft van het koopaanbod voor hoge middeninkomens buiten het bereik van de maximale hypotheek.
Figuur 5-13 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod percentueel in gemeente Ridderkerk voor verschillende inkomensgroepen, uitgesplitst naar woningtype. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.
Figuur 5-13 laat zien dat er bovendien verschillen zijn in de toegankelijkheid van verschillende typen koopwoningen, namelijk appartementen en eengezinswoningen. Het is duidelijk te zien dat het aanbod aan koopappartementen relatief toegankelijker is in de gemeente dan het aanbod eengezinswoningen. Echter, voor een modaal inkomen (€40.000, groep A) maakt het niet uit of een woning een appartement of eengezinswoning is: binnen de prijsklasse is geen aanbod. Pas vanaf groep D (€60.000) begint de keuze toe te nemen binnen de koopappartementen. Voor koopeengezinswoningen is het aanbod nog steeds zee r gering. Dit loopt voor groep E (€70.000) op tot 15 procent van alle koopeengezinswoningen. Voor de hoogste middeninkomens groep (€80.000, groep F) komt de helft van de appartemente n in bereik, maar nog steeds minder dan 35 procent van de koopeengezinswoningen. Uiteraard is niet elk woningtype passend voor elk type huishouden. Voor grotere huishoudens, zoals gezinnen die op zoek zijn naar een eengezinswoning, met een laag of middeninkomen zijn de effecten van schaarste dus groter.
Rapport Schaarste in Ridderkerk
35
5.5 Samenvattend Op basis van indicatoren over de stand van zaken in de actuele koopwoningmarkt kunnen we ook concluderen dat de markt krap is. Het kopen van een woning in de regio Rijnmond is de afgelopen jaren steeds duurder geworden. Op basis van de indicatoren van het NVM te zien dat de koopwoningmarkt in de woningmarktregio, waar Ridderkerk deel van uit maakt, de afgelopen jaren krapper is geworden: er is een duidelijke trend van stijgende prijzen, minder aanbod en kortere verkooptijden. Recente cijfers suggereren een omkering van deze trend: het aanbod stijgt en woningen staan langer te koop in 2022 en begin 2023. Ook is te zien dat gedurende 2022 de verkoopprijzen nog stegen, maar met een steeds kleinere toename. In het eerste kwartaal van 2023 was er sprake van een kleine prijsdaling. De transactieprijzen zijn lager dan een jaar daarvoor. Echter, de krapte-indicator van NVM wijst nog niet op ontspanning van de koopmarkt. Bovendien is het is nog onzeker of deze trends zich doorzetten. Cijfers over het derde kwartaal van 2023 laten juist weer toenemende krapte zien. Dit beeld van stijgende prijzen wordt tevens ondersteund door cijfers over de transactieprijsontwikkeling en WOZ-waardenontwikkeling in de gemeente Ridderkerk. Laatstgenoemde is met meer dan 45 procent toegenomen tussen 2019 en 2023.