2020-12-11 RIB Volkshuisvestelijke opgave regio RDH - Hoofdrapport opgaven en middelen corporatiesector.pdf
Tekst van het document
Figuur 5-13b: Niet gerealiseerde maatschappelijke opgaven (cumulatief)
10,0
35,0 30,0 (x € 1 miljard)
(x € 1 miljard)
8,0 6,0 4,0 2,0 0,0
25,0 20,0 15,0 10,0 5,0
2020
2025
Opgave i
Basispad
2030
2035
Hogere huur energieprestatie
0,0
2020 Basispad
2025
2030
Hogere huur energieprestatie
2035
Overige effecten
Deze optie heeft als geheel geen negatieve effecten voor de betaalbaarheid bij huurders, omdat de gemiddelde totale woonlasten voor de huurder niet toenemen. Indien de extra inkomsten binnen het huurbegrip vallen, is te verwachten dat bij een deel van de extra huurtoeslag over de huurverhoging ontvangen kan worden. Geschat wordt dat dit een cumulatief oplopend effect heeft tussen de € 10 en 20 miljoen per jaar op de uitgaven huurtoeslag. Uitbreiden DAEB-werkdomein corporaties naar lage middenhuur In deze optie is doorgerekend of het uitbreiden van het DAEB-werkdomein naar (lage) middenhuur extra middelen oplevert voor de huidige maatschappelijke opgave. Deze optie is uitgewerkt door corporaties in de doorrekeningen vanaf 2022 binnen de DAEB-tak ook te laten bouwen voor huishoudens met een inkomen tussen € 39.055 en € 42.000. Voor deze doelgroep mag binnen de DAEB-tak een hogere huur tussen de € 737 en € 850 gevraagd worden. In de optie is aangenomen dat corporaties de helft van de nieuwbouwopgave in dat huursegment oppakken. Dit betreft tot 2035 circa 21.000 woningen. Verondersteld wordt dat voor deze woningen geen verhuurderheffing betaald hoeft te worden, omdat enkel de DAEB-huurgrens wordt opgetrokken. Wel is borging beschikbaar voor deze woningen. Figuur 5-14a: Gerealiseerde maatschappelijke opgaven per jaar
Figuur 5-14b: Niet gerealiseerde maatschappelijke opgaven (cumulatief)
10,0
35,0 30,0 (x € 1 miljard)
| 46 |
(x € 1 miljard)
8,0 6,0 4,0 2,0 0,0
25,0 20,0 15,0 10,0 5,0
2020
2025
Opgave
Basispad
2030 Lage middenhuur DAEB
2035
0,0
2020 Basispad
2025
2030
Lage middenhuur DAEB
Met de hogere gemiddelde huur en het niet hoeven afdragen van de verhuurderheffing zijn deze woningen rendabeler dan nieuwbouw voor de huidige inkomensdoelgroep. Voor beide categorieën zijn in deze doorrekeningen geborgde leningen beschikbaar, dus dat maakt geen verschil. De verbeterde rentabiliteit is echter niet zodanig dat hierdoor veel extra middelen gegenereerd worden voor de overige opgaven. Deze optie vergroot de investeringsopgave tot 2035 met bijna € 5 miljard. Doordat de nieuwbouw gemiddeld minder onrendabel wordt, kan er € 2 miljard meer geïnvesteerd worden. Netto neemt het bedrag aan niet-gerealiseerde investeringen met € 2,7 miljard toe. Overige effecten
Indien de corporatiedoelgroep vergroot wordt, leidt dit tot verhoogde druk op bestaande corporatiewoningen. Als de corporatie niet in staat is om de doelgroep van meer woningen te voorzien, kan er verdringing van bepaalde inkomensgroepen plaatsvinden. Daarnaast kan een initiële grotere opgave in bepaalde gebieden ook tot een sterkere krimpopgave in latere jaren leiden. Mogelijk voordeel is dat corporaties gemakkelijker meer gemengd kunnen bouwen bij herstructurering en uitbreidingsnieuwbouw, hetgeen positieve effecten heeft op de leefbaarheid van de wijk. Ook moet opgemerkt worden dat zowel de DAEB-inkomensdoelgroep van corporaties als de DAEB-huurgrenzen onderdeel zijn van het EC-besluit 2009 inzake staatssteun voor woningcorporaties. Een aanpassing van de regelgeving langs deze lijnen vergt nieuw overleg met de Europese Commissie over dit besluit. Invoering van deze beleidsoptie heeft geen direct effect op de huurtoeslag en de Rijksbegroting, uitgaande van de huidige huurtoeslaggrenzen en dat huurtoeslaggerechtigden (qua inkomen) in een gereguleerde huurwoningen blijven. Wel zou het totale volume aan geborgde leningen van de corporatiesector toene-
2035
men, hetgeen betekent dat ook de achtervangpositie van de rijksoverheid en gemeenten groter wordt. Bezien zou moeten worden of deze optie ook gevolgen zou moeten hebben voor het borgingsstelsel.
5.1.3 Beleidsopties met effect op de opgaven Tot slot zijn er opties waarmee de omvang wordt verkleind van de maatschappelijke opgave die door corporaties moet worden opgepakt, of die de opgave over een langere tijdsperiode laten bereiken. Hierdoor zijn jaarlijks minder investeringen nodig van corporaties. Bij deze opties moet dan geaccepteerd en/of zeker gesteld worden dat de achterliggende doelen van dergelijke opgaven, zoals het huisvesten van huishoudens met een lager inkomen en het tot en met 2050 gasvrij maken van de gebouwde omgeving, op een andere wijze of op een later moment worden bereikt. Verkleinen van de corporatiedoelgroep Voor deze optie wordt verondersteld dat de inkomensgrens voor nieuwe toewijzingen in het DAEB-segment wordt verlaagd van € 39.055 naar € 35.000. Hierbij blijven corporaties een even groot percentage toewijzen binnen de 10% ruimte om woningen aan huishoudens met een inkomen boven de grens (4% in 2018). Als gevolg hiervan wordt de doelgroep voor corporaties kleiner. In de doorrekening is de corporatievoorraad tot en met 2050 daarop aangepast. In totaal bouwen corporaties tot 2050 40.000 woningen minder en verkopen ze 100.000 woningen meer. Bij de nieuwbouw wordt vooral de nieuwbouw van woningen boven de aftoppingsgrens teruggebracht. Met deze optie neemt de investeringsopgave tot 2035 met ruim € 6 miljard af.
Door extra verkopen is er ook meer ruimte voor investeringen. In totaal neemt het bedrag aan niet gerealiseerde investeringen met € 9,7 miljard af. Figuur 5-15a: Gerealiseerde maatschappelijke opgaven per jaar
35,0 30,0 (x € 1 miljard)
(x € 1 miljard)
8,0 6,0 4,0 2,0 0,0
| 47 |
Figuur 5-15b: Niet gerealiseerde maatschappelijke opgaven (cumulatief)
10,0
25,0 20,0 15,0 10,0 5,0
2020
2025
Opgave
Basispad
2030
2035
0,0
Verkleinen doelgroep
2020 Basispad
2025
2030
Verkleinen doelgroep
Overige effecten
Het verkleinen van de doelgroep betekent dat de huishoudens die tot de doelgroep behoorden zich zelfstandig moeten redden op de woningmarkt. Om daarin te slagen, zal er voldoende betaalbaar aanbod in de koopmarkt en de onderkant van de vrije huursector moeten ontstaan. Daarnaast zou met het verlagen van de DAEB-inkomensgrens een situatie ontstaan waarin regelgeving rond de huurtoeslag en de DAEBdoelgroep niet met elkaar in lijn zijn: een meerpersoonshuishouden zou qua inkomen wel recht kunnen hebben op huurtoeslag indien een zelfstandige gereguleerde huurwoning wordt bewoond, maar bij verhuizing geen toegang hebben tot het DAEB-segment van de corporatiesector.
5.2 Beleidsopties met werking op regionaal niveau Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk is beschreven, laat dit onderzoek zien dat er grote verschillen zijn tussen woningmarktregio’s. Wanneer in een woningmarktregio de maatschappelijke opgave onvoldoende kan worden opgepakt, terwijl dit in andere regio’s wel het geval is, zijn er verschillende mogelijkheden. In de rapportage Beleidsopties wordt een aantal uitgelicht, waaronder het verlenen van een ontheffing aan een vermogende corporatie van buiten de regio. Daarnaast zijn ook herverdelingsmechanismen denkbaar, zoals bijzondere projectsteun. In deze paragraaf wordt ingegaan op de effecten van regionale heffingsverminderingen, met en zonder tariefsverhoging.
2035
Regionale heffingsvermindering met tariefsverhoging In de afgelopen jaren zijn diverse heffingsverminderingen in het leven geroepen waarmee corporaties en andere heffingsplichtigen na bepaalde investeringen een bedrag in vermindering kunnen brengen op de te betalen verhuurderheffing. Een deel van deze heffingsverminderingen werd gefinancierd uit een tariefverhoging, andere zijn ten laste gegaan van de rijksbegroting. Een voordeel van heffingsverminderingen is dat specifieke investeringen in maatschappelijke opgaven gestimuleerd kunnen worden. Nadeel is dat de heffingsvermindering pas ingezet kan worden na het voltooien van de investering, waardoor corporaties en andere heffingsplichtigen met zeer beperkte financiële ruimte ook minder gebruik kunnen maken van heffingsverminderingen. In deze beleidsopties wordt een extra heffingsvermindering in de verhuurderheffing gecreëerd voor de periode 2022-2035. In 2035 loopt de heffingsvermindering af. De vijf woningmarktregio’s met de grootste relatieve nieuwbouwopgave kunnen van deze extra heffingsvermindering gebruik maken.43 Het gaat om de regio’s MRA, MRDH, U16, Food Valley en Holland-Rijnland. De heffingsvermindering wordt gefinancierd vanuit een tariefsverhoging voor de verhuurderheffing. Het budget hiervoor is vanaf 2022 € 250 miljoen euro, jaarlijks geïndexeerd.
Deze optie kan alternatief vormgegeven worden via bijzondere projectsteun, maar dit vergt een wetswijziging en (mogelijk) overleg met de Europese Commissie. Figuur 5-16a: Gerealiseerde maatschappelijke opgaven per jaar
Figuur 5-16b: Niet gerealiseerde maatschappelijke opgaven (cumulatief) 35,0
10,0
30,0 (x € 1 miljard)
| 48 |
(x € 1 miljard)
8,0 6,0 4,0 2,0 0,0
25,0 20,0 15,0 10,0 5,0
2020
2025
Opgave
Basispad
2030
2035
Regionale heffingsvermindering met tariefsverhoging
0,0
2020 Basispad
2025
2030
Regionale heffingsvermindering met tariefsverhoging
Uit figuur 5-16b blijkt dat een regionale heffingsvermindering gedekt uit een tariefsverhoging op nationaal niveau het effect heeft dat het deel van de gemodelleerde maatschappelijke opgave dat niet opgepakt kan worden met € 0,4 miljard daalt. Dit beperkte effect wordt veroorzaakt doordat de tariefsverhoging per 2022 meetelt in de beleidswaarde, waardoor deze daalt en de verhouding tot de leningportefeuille (LTV) verslechtert.
43 Omdat een exacte juridische vormgeving niet is verkend, kan niet uitgesloten worden dat meerdere heffingsverminderingen nodig zijn om de hier aangenomen werking te effectuëren.
2035
Figuur 5-17: Regionale achterstand op maatschappelijke opgave bij regionale heffingsvermindering met tariefsverhoging Fryslân Groningen/Drenthe Noord-Holland N. Zwolle/Steddrieh. MRA Amersfoort c.s. Holland Rijnland Oost-Nederland U16 Food Valley DH/MH/Rdam Arnhem/Nijmegen Woongaard Drechtsteden c.s. Noordoost Brabant West/Hart-Brabant Zeeland MRE Limburg 0 Basispad
(x € 1 miljard)
5
10
15
| 49 |
Regionale heffingsvermindering met tariefsverhoging
Zoals in figuur 5-17 te zien is, is het effect ook beperkt in de vijf regio’s waarop de heffingsvermindering gericht is. Voor de MRA speelt ook mee dat zij vanwege de relatief hoge WOZ-waarde in dat gebied, circa twee derde van de te ontvangen heffingsverminderingen zelf afdragen door het hogere tarief. Het positieve effect dat in de vijf regio’s waarneembaar is doet zich ook pas in de laatste jaren voor; in de eerste jaren heeft de tariefsverhoging een sterker effect dan de heffingsvermindering die ontvangen wordt, waardoor juist een kleiner deel van de gemodelleerde maatschappelijke opgave opgepakt kan worden. De overige regio’s kunnen met deze maatregel een groter deel van hun maatschappelijke opgave niet oppakken. Regionale heffingsvermindering zonder tariefsverhoging Deze beleidsoptie is vergelijkbaar met de regionale heffingsvermindering met tariefsverhoging. Verschil is dat in deze optie geen sprake is van een tariefsverhoging, maar dekking in de Rijksbegroting wordt gevonden. Deze optie lijkt qua werking sterk op de investeringssubsidies, maar is gericht op de vijf regio’s met de grootste nieuwbouwvraag in plaats van op alle aanbieders van gereguleerde huurwoningen. Figuur 5-18a: Gerealiseerde maatschappelijke opgaven per jaar 10,0
Figuur 5-18b: Niet gerealiseerde maatschappelijke opgaven (cumulatief) 35,0 30,0 (x € 1 miljard)
(x € 1 miljard)
8,0 6,0 4,0 2,0 0,0
25,0 20,0 15,0 10,0 5,0
2020 Opgave
2025 Basispad
2030
2035
Regionale heffingsvermindering zonder tariefsverhoging
0,0
2020 Basispad
2025
2030
Regionale heffingsvermindering zonder tariefsverhoging
2035
Uit figuur 5-18b blijkt dat de regionale heffingsvermindering zonder tariefsverhoging ervoor zorgt dat corporaties voor bijna € 4 miljard meer aan maatschappelijke opgave kunnen oppakken. Dit is meer dan de € 3 miljard bij de optie voor investeringssubsidies uit paragraaf 5.1.1. Dit komt doordat de heffingsvermindering gericht is op de gebieden met de grootste gemodelleerde maatschappelijke opgave en niet op heel Nederland. Figuur 5-19: Regionale achterstand op maatschappelijke opgave bij regionale heffingsvermindering zonder tariefsverhoging Fryslân Groningen/Drenthe Noord-Holland N. Zwolle/Steddrieh. MRA Amersfoort c.s. Holland Rijnland Oost-Nederland U16 Food Valley DH/MH/Rdam Arnhem/Nijmegen Woongaard Drechtsteden c.s. Noordoost Brabant
| 50 |
West/Hart-Brabant Zeeland MRE Limburg 0 Basispad
(x € 1 miljard)
5
10
15
Regionale heffingsvermindering zonder tariefsverhoging
In figuur 5-19 is weergegeven welke regionale effecten deze optie heeft. In de veertien regio’s waar de heffingsvermindering niet aangevraagd kan worden, is geen effect waarneembaar. In de vijf regio’s waar dit wel het geval is, kan een groter deel van de gemodelleerde maatschappelijke opgave worden opgepakt. Jaarlijk wordt vanuit de Rijksbegroting € 263 miljoen uit het lastenkader beschikbaar gesteld. Tabel 5-20: Budgettaire effecten regionale heffingsvermindering zonder tariefsverhoging
Reg. heffingsvermindering zonder tariefsverhoging * Tot 2035
2022
2023
2024
Strc.
-263
-263
-263
-263*
| 51 |
Deze brochure is een uitgave van:
Rijksoverheid Postbus 20011, 2500 EA Den Haag
juni 2020 | Publicatie-nr. 20402880