2020-12-11 RIB Volkshuisvestelijke opgave regio RDH - brief Maaskoepel, Wooncompas en Vestiia.pdf

—■

—

“ « mm

■■■■ ■■■■

mm

€15.000

€25.000

€35.000

€45.000

€55.000

€65.000

€75.000

Figuur 9: Gemiddelde beleidswaarde per woning. Bron: AlV Beleidswaarde dashboard

Quick-scan duiding positie regio Rotterdam en Haaglanden

9

2. Investeringskracht corporaties in regio DH/MH/R'dam ...maar wel omdat de schuld per woning in de regio DH/MH/R'dam relatief hoog is. Uit de interviews komen verschillende mogelijke verklaringen naar voren voor deze (historisch opgebouwde) relatief hoge schuld per woning Uit de interviews komt het beeld naar voren dat hierbij de relatief lage discontovoeten in de Randstad een rol zouden kunnen spelen. Dit is in het kader van deze quick-scan niet nader onderzocht. In ieder geval lijkt de snel (vanaf 2024) knellende LTV-ratio in de regio DH/MH/R'dam niet het gevolg te zijn van een relatief lage beleidswaarde per woning.

Geborgde schuld woningcorporaties per vhe Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam West-Brabant/Hart van Brabant

Figuur 10 hiernaast toont de schuld per woning van de verschillende woningmarktregio's. In deze figuur neemt de regio DH/MH/R'dam een opvallende positie in, namelijk de regio met de hoogste schuld per woning (ca. € 38.000 per woning). De andere regio die opvalt door een relatief hoge schuld per woning is West-/Hart van Brabant (wat mogelijk verband houdt met de casus WSG, maar dit valt buiten scope van deze quick-scan).

Metropoolregio Amsterdam Noordoost Brabant

Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde Zwolle/Stedendnehoek Limburg

Food Valley

Uit de interviews kwamen verschillende mogelijke verklaringen naar voren die een rol kunnen hebben gespeeld bij het (historisch) opbouwen van deze relatief hoge schuld per woning In de regio DH/MH/R'dam. Dit zijn de volgende mogeiijke verklaringen:

A. B.

C. D.

Historisch (en langjarig) structureel realiseren van een (in absolute termen) lager operationeel exploitatieresultaat. Historisch hoog investeringsniveau, met relatief hoge onrendabele toppen per woning. Historisch relatief lage verkoopopbrengsten. 'Buiten categorie events': Vestia derivaten-problematiek en Woonbron SS Rotterdam casus.

Andere verklaringen dan bovenstaande zijn eveneens denkbaar, en bovenstaande verklaringen staan ook niet los van elkaar maar kennen een zekere interactie in de historische ontwikkeling van de financiële positie van woningcorporaties in de regio DH/MH/R'dam. Dit gedetailleerd uitwerken zou een meer diepgaande analyse vereisen die niet aansluit bij de scope van de opdracht (quick-scan). Op de volgende pagina's zijn de resultaten van een quick-scan gepresenteerd die op hoofdlijnen aangeven in hoeverre bovenstaande verklaringen terug te vinden zijn in onderzochte literatuur en direct beschikbare brongegevens.

© 2020 Deloitte The Netherlands

Oost-Nederland

Woongaard

U16 Noord-Holland Noord Drechtsteden/Hoeksche Waard/Goeree Overflakkee

Fryslên Metropoolregio Eindhoven Zeeland

Arnhem/Nijmegen Holland Rijnland Gronmgen/Drenthe

C 20.000

C 25.000

e 30.000

e 35.000

C 40.000

Figuur 10: Geborgde schuld per vhe. Bron: WSW portefeuiHerapportage 2020.

Quick-scan duiding positie regio Rotterdam en Haaglanden

10

3. Mogelijke verklaringen hoge schuld - historische exploitatie (A) De recente operationele kasstroom (huurniveau en onderhoud-/beheerkosten) in de regio DH/MH/R'dam wijkt niet sterk af van de rest van Nederland; er zijn geen aanwijzingen dat dat in voorgaande jaren anders was (maar geen data ter onderbouwing) A.

Historische exploitatie

Een woningmarktreglo (althans, de woningcorporaties daarbinnen) zou een relatief hoge schuld kunnen hebben opgebouwd in vergelijking met andere regio’s indien (ceteris paribus) het operationeel resultaat langjarig significant lager is geweest dan in andere regio's. Ofwel omdat de huurniveaus (gemiddeld per woning) structureel lager lagen, ofwel omdat de operationele uitgaven (bijvoorbeeld onderhoud- en beheer per woning) structureel hoger lagen. Ook de uitgaven aan belastingen-/heffingen en rentes kunnen een rol spelen.

Figuur 11 hieronder toont de netto operationele kasstroom van de verschillende provincies in de jaren 2014-2018*. De provincie Zuid Holland (waar DH/MH/R'dam onderdeel van is) vertoont geen sterk afwijkend beeld op het Nederlands gemiddelde (€ 1.251 / vhe provincie Zuid-Holland versus € 1.332 / vhe landelijk). Hierbij dient in ieder geval opgemerkt te worden dat de relatieve hoge schuldenlast van woningcorporaties binnen de regio DH/MH/R’dam (ceteris paribus) leidt tot relatief hoge rentelasten voor die woningcorporaties, wat een deel van de verklaring kan vormen voor de afwijking ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Het is daarom aannemelijk dat de onderliggende operationele vastgoedexploitatie (exclusief rentelasten) in de regio DH/MH/R'dam (nog) meer vergelijkbaar is met het landelijk gemiddelde dan figuur 11 toont. Voor het beantwoorden van de onderzoeksvraag is het wenselijk om verder terug in de tijd te kunnen kijken dan 2014. Immers om een relatief hoge schuld op te bouwen vanwege een lage kasstroom uit operationele activiteiten, moet meerdere jaren (meer dan tien jaar) sprake zijn van een fors lager operationeel resultaat. Deze gegevens zijn echter niet beschikbaar voor deze quick-scan.

Uit de interviews zijn geen aanwijzingen naar voren gekomen dat het beeld in de jaren vóór 2014 fundamenteel anders was dan het beeld zoals dat naar voren komt in de jaren 2014-2018.

Kortom, de recente (2014-2018) operationele kasstroom (o.a. huurniveau en onderhoud-/beheerkosten) in de provincie Zuid-Holland wijkt niet sterk af van de rest van Nederland; en er zijn geen aanwijzingen dat dat in voorgaande jaren anders was. Dit lijkt dus geen belangrijke verklaring voorde relatief hoge schuld in de regio DH/MH/R'dam. Kasstroom uit operationele activiteiten [C/vhe] (gewogen gemiddelde 2014-2018)

€2.000

€ 1.600 € 1.332

€ 1.251

€ 1.200 € 800 € 400 € 0

Flevoland

Noord-Brabant

Gelderland

Drenthe

Zeeland

Utrecht

Limburg

Overijssel

Nederland

Noord-Holland

Friesland

Zuid-Holland

Groningen

Figuur 11: Kasstroom uit operationele activiteiten (C/vhe). Bron: Aedes, Corporaties in Perspectief * Geen cijfers op wonlngmarktreglo-niveau beschikbaar, evenmin voor voorgaande jaren.

© 2020 Deloitte The Netherlands

Quick-scan duiding positie regio Rotterdam en Haaglanden

11

3. Mogelijke verklaringen hoge schuld - historische investeringen (B) De woningmarktregio DH/MH/R'dam voegde de afgelopen decennia (1988-2019) jaarlijks ca. 1,1% van de woningvoorraad toe middels nieuwbouw; dit is in lijn met het landelijk beeld en lijkt geen verklaring te vormen voor de relatief hoge schuldenlast B. Historische investeringen

Een woningmarktregio (althans de woningcorporaties daarbinnen) zal in vergelijking met andere woningmarktregio's (ceteris paribus) een relatief hoge schuld hebben opgebouwd als de corporaties veel hebben geïnvesteerd. Kortgezegd hebben woningcorporaties die jaren lang weinig hebben geïnvesteerd (ceteris paribus) jarenlang hun schuld kunnen afbouwen met het operationeel resultaat, en derhalve een lage schuldpositie Woningcorporaties die daarentegen in recente jaren een actief investeringsbeleid hebben gevoerd, hebben doorgaans een hoge schuldpositie, zeker als dit investeringen zijn met een grote onrendabele top (verschil tussen Nieuwbouwproductie

De onderstaande figuur 12 toont de nieuwbouwproductie* van verschillende woningmarktregio's als percentage van de voorraad. De regio DH/MH/R'dam vertoont een ontwikkeling die grotendeels in lijn ligt met het landelijk beeld. Over de gehele periode (1988-2019) bezien is de nieuwbouwproductie (als % van de voorraad) in de regio DH/MH/R'dam vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde, waarbij opvalt dat de sub-regio's Haaglanden en Midden-Holland meer produceerden dan de regio Rotterdam. De regio's Amsterdam en Utrecht laten langjarig een nieuwbouwproductie zien die enigszins boven het landelijk gemiddelde liggen. Kortom** de bovengemiddeld hoge schuld in de woningmarktregio DH/MH/R'dam lijkt niet het gevolg van een bovengemiddeld hoge historische nieuwbouwproductie in de regio DH/MH/R'dam.

Nieuwbouw als percentage van de woningvoorraad (o/o per jaar, gemiddeld over periode 1988 - 2019)

1,6% 1,31% 1,2%

1,14%

1,19%

1,13%

1,03%

1,13%

0,8%

0,4% 0,0% Nederland

Amsterdam

Utrecht

Wonlngmarktreglo DH/MH/Rdam

Subregio Haaglanden

Subreglo Rotterdam

Subregio Midden-Holland

Figuur 12: Nieuwbouw als percentage van de woningvoorraad. Bron: CBS

• Oit betreft de totale woningbouwproductie in de regio (niet alleen door woningcorporaties, maar ook commerciële ontwikkelaars van huur- en koopwoningen). In de onderzochte bronnen zijn geen gegevens gevonden dre specifiek voor woningcorporaties gelden en zowel een langjarigt vnuc, « c van oe womngoouwprooucne ais geneei in regro op een oegelgk langjarige periode, in grote lijnen overeen komt met de woningbouwproductie door woningcorporaties. ---------------------Een ander effect kan rijn dat stichtingskosten per m2 in OH/MH/R dam (of andere stedelijke regio's) hoger zijn dan in minder stedelijke regio's, omdat bouwen in de stad (i.t.t op uitleglocaties) en het bouwen van appartementen per m2 (i.t.t. eengezinswoningen) doorgaans duurder is. Gezien vergelijkbaar wSd^"0*'' <<,,JiCk S“n) 'S d't nie‘ "ader on<ler^h'. verwachting is dat dit mogel.jk effect grotendeels gecompenseerd wordt doordat in met stedelijke-r^io s ik weer grotere woningen worden ^realiseert waaXr toïale stici^ weer

© 2020 Deloitte The Netherlands

Quick-scan duiding positie regio Rotterdam en Haaglanden

12

3. Mogelijke verklaringen hoge schuld - historische investeringen (B) De woningmarktregio DH/MH/R'dam heeft de afgelopen decennia (1988-2019) bovengemiddeld geïnvesteerd in grootschalige herstructurering (sloop/nieuwbouw); dit verklaart mogelijk een deel van de relatief hoge schuldenlast in de regio Onderstaande figuur 12 toont het aantal gesloopte woningen in verschillende woningmarktregio's*. Zowel sub-regio Haaglanden als sub-regio Rotterdam hebben langjarig een percentage dat significant hoger ligt dan het landelijk gemiddelde (0,32% en 0,23%, versus 0,17% landelijk), maar ook hoger dan de regio's Amsterdam en Utrecht. Gezien de hoge onrendabele toppen die doorgaans gepaard gaan met grootschalige sloop/nieuwbouw projecten zou een deel van de verklaring voor de hoge schuldenlasten in de woningmarktregio DH/MH/R'dam hieraan gerelateerd kunnen zijn. Aangenomen is dat het grootste deel van het gesloopt bezit ofwel corporatie-bezit betreft, ofwel bezit van particuliere verhuurders dat is opgekocht door woningcorporaties, gemeentelijke woningbedrijven (= voorlopers van huidige woningcorporaties) of wijkontwikkelingsmaatschappijen die (deels) werden gefinancierd door woningcorporaties.

Tijdens de interviews is ook aandacht besteed aan mogelijke verklaringen (in het kader van deze quick-scan niet nader kwantitatief onderzocht) voor de relatief hoge sloopcijfers (en dus meer grootschalige sloop/nieuwbouw) in de woningmarktregio DH/MH/R'dam.

De mogelijke verklaring die in alle interviews naar voren kwam betreft de van oudsher relatief zwakke sociaal economische positie van sub-regio Rotterdam. In de Interviews werd aangegeven dat grootschalige herstructureringen in de afgelopen decennia niet alleen als doelstelling hadden fysiek, maar ook sociaal economische verbeteringen tot stand te brengen In de betreffende wijken. Ook kwam uit de interviews het beeld naar voren dat een deel van de regio van oudsher een relatief zwakke sociaal economische positie heeft, en daarom zou in het verleden vaker gekozen kunnen zijn voor grootschalige sloop/nieuwbouw. Dit geldt in de eerste plaats voor de sub-regio Rotterdam en in mindere mate voor de sub-regio Haaglanden. Voorbeelden van wijken waar afgelopen decennia grote herstructureringsprojecten plaats vonden zijn Hoogvliet Bospolder/Tussendijken, Crooswijk, Kop van Zuid (Rotterdam) en Schilderswijk, Stationsbuurt, Morgenstond, Transvaal (Den Haag) en Palenstein (Zoetermeer). Andere mogelijke verklaringen die tijdens enkele interviews aan de orde kwamen zijn de relatief lage ligging (bodem) van de regio waardoor sprake zou kunnen zijn van meer funderingsproblematiek (waardoor bij de aanpak van een verouderd complex relatief vaker voor sloop/nieuwbouw, dan voor renovatie zou kunnen worden gekozen, verschillen in de bouwjaren van het bezit (o.a.

in relatie tot wederopbouw Rotterdam na het bombardement in 1940), de kracht/effectiviteit van lokaal maatschappelijke verzet tegen sloop plannen en historische verschillen wat betreft de omvang van de particuliere huursector (met derhalve bij qrootschaliae herstructurering noodzaak tot het uitkopen van particuliere beleggers, met bijhorende aanvullende kosten). Sloopwoningen als percentage van de woningvoorraad (°/o per jaar, gemiddeld over periode 1988 - 2019)

0,4%

0,32% 0,3% 0,2%

0,27% 0,17%

0,23%

0,20%

0,13%

0,10% 0,1% 0,0%

Nederland

Amsterdam

Utrecht

Woningmarktregio DH/MH/Rdam

Subregio Haaglanden

Subregio Rotterdam

Subregio Midden-Holland

Figuur 13: Sloopwoningen als percentage van de woningvoorraad. Bron: CBS • Dit betreft de totale sloop in de regio (niet alleen door woningcorporaties, maar ook door particulieren partijen). In de onderzochte bronnen zijn geen gegevens gevonden die specifiek voor woningcorporaties gelden en zowel een langjarig perspectief geven, als op regionaal niveau zijn onder te De aanname aanname is __ ___ p y j onder te verdelen. verdelen. De is derhalve derhalve dat dat het het beeld beeld van van de de slnnn sloop aic als neheei geheel in in renin regio nn op een een rieneiiiu degelijk lannisrina langjarige rumodo periode, m in nmte grote Lman lijnen overeen komt met de sloop door woningcorporaties.

© 2020 Deloitte The Netherlands

Quick-scan duiding positie regio Rotterdam en Haaglanden

13

3. Mogelijke verklaringen hoge schuld - historische verkoop (C) Corporaties in de regio DH/MH/R'dam hebben de afgelopen decennia relatief lagere verkoopopbrengsten per woning gerealiseerd als gevolg van relatief lage woningwaarden; dit verklaart mogelijk een deel van de relatief hoge schuldenlast. C. Historische verkopen

Een woningmarktregio (althans, de woningcorporaties daarbinnen) zal in vergelijking met andere woningmarktregio's (ceteris paribus) een relatief hoge schuld hebben opgebouwd als deze langjarig minder verkoopopbrengsten heeft gerealiseerd. Corporaties die weinig verkoopopbrengsten realiseren zijn immers (ceteris paribus) meer aangewezen op financiering met vreemd vermogen. De lagere verkoopopbrengsten kunnen het gevolg zijn van relatief weinig aantallen die verkocht worden, en/of relatief lage opbrengsten per verkochte woning.

Onderstaand figuur 14 toont het aantal woningen dat corporaties hebben verkocht als percentage van hun totale bezit (%, gemiddeld 2014-2018). De provincie Zuid-Holland toont een hoger percentage dan het landelijk gemiddelde (1,09% in Zuid-Holland vs. 0,80% landelijk). Corporaties binnen deze provincie hebben in deze periode (2014-2018) relatief meer woningen verkocht dan corporaties in de meeste andere provincies. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat de beschouwde periode (2014-2018) relatief kort is en daarnaast mogelijk een vertekend beeld geeft door grote complexmatige verkopen tussen corporaties onderling. Dit type transacties leidt immers tot (meer verkopen en dus) een hoger % in figuur 14, maar niet tot netto wijziging van de schuldpositie van de regio als geheel. Uit de interviews komt niet het beeld naar voren dat in de regio DH/MH/R'dam in de periode voor 2012 (derivaten crisis Vestia) relatief afwijkend verkocht werd ten opzichte van andere regio's. Onderstaande figuur 15 toont de gemiddelde woningwaarde in de G4-gemeenten, en ook het landelijk gemiddelde. De woningwaarden in Den Haag en Rotterdam liggen in de Jaren 1998/2008 enkele tientallen procenten lager dan het Nederlands gemiddelde, en dan de woningwaarden in Amsterdam en Utrecht.

In de laatste Jaren is weliswaar sprake van een relatieve inhaalslag maar het is aannemelijk dat deze grote verschillen een mogelijke verklaring vormen voor de relatief hoge schuldpositie van corporaties in de regio DH/MH/R'dam. Tijdens de interviews kwam daarnaast het beeld naar voren dat met name de corporaties in Rotterdam (in vergelijking met andere delen van het land) relatief veel gebruik maakten van sociale-koop-varianten waarbij woningen met korting verkocht werden aan particulieren; als dit inderdaad het geval is zou het financieel effect (nog) groter zijn dan blijkt uit figuur 15 (immers die heeft betrekking op de marktwaarde en derhalve heeft die betrekking op verkoop zonder korting). Echter In kader van deze quick-scan is geen data gevonden om dit te analyseren.

Kortom, woningcorporaties in de regio DH/MH/R'dam lijken op basis van de beschikbare gegevens en de interviews structureel lagere verkoopopbrengsten gerealiseerd te hebben als gevolg van lagere verkoopopbrengsten per woning. Dit verklaart mogelijk een deel van de relatief hoge schuldenlast in de regio. Aantal woningen verkocht door corporaties als percentage van het totale bezit (°/o per jaar, gemiddeld in periode (2014 - 2018)

Gemiddelde verkoopprijs per woning

€ 500.000

1,5%

€ 400.000

1,09%

■ Rotterdam

1,0%

€ 300.000 0,5%

11111 I

0,0%

xb'

«bs.O°

er

■ s-Gravenhage • Nederland

€ 200.000

■ Utrecht

€ 100.000

■ Amsterdam

€0 1998

Figuur 14: Aantal verkochte woningen. Bron: Aedes, Corporaties in Perspectief

© 2020 Deloitte The Netherlands

2008

2018

Figuur 15: Gemiddelde verkoopprijs per woning. Bron:CBS

Quick-scan duiding positie regio Rotterdam en Haaglanden

14

3. Mogelijke verklaringen hoge schuld - 'Buitencategorie gebeurtenissen' (D) De derivaten-crisis bij Vestia (2012) was dusdanig van omvang dat het een materiele impact heeft op de huidige investeringskracht van corporaties in de regio DH/MH/R'dam D. Buiten-categorie gebeurtenissen

Afgelopen decennium vonden binnen de regio DH/MH/R'dam twee gebeurtenissen plaats die impact hadden op de financiële posities van woningcorporaties en landelijke aandacht kregen: de derivatencrisis bij Vestia (2012) en het project SS Rotterdam bij Woonbron (2012). Figuur 16 hiernaast toont de omvang van het totaal aan niet te realiseren investeringen tot 2035 zoals dat uit het onderzoek O/M naar voren komt voor de regio DH/MH/R'dam (ca. € 24 mrd -/- ca. € 14 mrd = ca. € 10 mrd). Daarnaast toont de figuur de orde van grootte van de met beide gebeurtenissen gemoeide bedragen. De figuur dient uitsluitend om de orde van grootte van de bedragen met elkaar te vergelijken.

Resultaat onderzoek O/M regio DH/MH/R'dam (tot 2035) totaal ca. C 24 mrd

ca. € 14 mrd. Wél gedekte investeringen

Uit de figuur kan geconcludeerd worden dat bedragen die gemoeid zijn met de derivaten-crisis bij Vestia materieel zijn ten opzichte van de uitkomsten van het onderzoek O/M, terwijl de orde van grote van de bedragen die zijn gemoeid met SS Rotterdam duidelijk lager zijn. Met het afkopen van de derivaten­ contracten in 2012 was ca. € 2,0 miljard gemoeid, waar tegenover onder andere sanering steun (renteloze lening ad € 675 mio, deels betaald door corporaties uit de regio) en een schikking met de banken (€ 230 mio) staat. Het is dus niet onaannemelijk dat indien de derivaten-crisis niet had plaats gevonden, de regio DH/MH/R'dam met een minder groot tekort uit het onderzoek O/M zou zijn gekomen. Ter indicatie; indien Vestia thans een geborgde schuld per woning zou hebben gehad, die gelijk was aan het regionaal gemiddelde van de overige woningcorporaties in de regio DH/MH/R'dam, dan zou de gemiddelde schuld in de regio (indicatief) dalen van ca. € 38k per woning, naar (indicatief) ca. € 34k per woning waarmee de regio DH/MH/R'dam grofweg een vergelijkbare schuld per woning zou hebben als regio MRA - Amsterdam (zie figuur 10).

De bedragen die gemoeid zijn met SS Rotterdam zijn van een andere orde met een netto onrendabele top van ca. € 227 mio (geen rekening houdend met eventuele positieve financiële effecten op het vastgoed in de wijken op Zuid).

ca. € 10 mrd. Niet gedekte investeringen

Geselecteerde bedragen gemoeid met derivaten-crisis Vestia*

Geselecteerde bedragen gemoeid met SS Rotterdam*

Afkoop derivaten (2012) ca. 2,0 mrd

Sanenngsteun €675mio

Schkkmg banken €230 mio

Investering € 2S7 mlo

|

verkoop C 30mio

• Bronnen: 1) Parlementaire enquete woningcorporaties, deelrapport casussen, casus Woonbron, 2) Brief aan Kamer, minister BZK, 'stand van zaken Vestia' december 2019, 3) Brief aan Kamer, minister BZK Beantwoording vragen over het bericht dat Vestia schikt met Deutsche Bank, september 2019.

© 2020 Deloitte The Netherlands

Figuur 16: Orde van grootte Financieel tekort tot 2035 regio DH/MH/R'dam In vergelijking met geselecteerde bedragen gemoeid met derivaten crisis Vestia (2012) en SS Rotterdam Woonbron (2012)

Quick-scan duiding positie regio Rotterdam en Haaglanden

15

Bijlage 1 Omvang woningmarktregio's

Verhuurbare eenheden per woningmarktregio 500.000

Aantal huishoudens per woningmarktregio 1.400.000

450.000 400.000

350.000

1.200.000 1.000.000

300.000 800.000 250.000

200.000 150.000

600.000 400.000

100.000

50.000

200.000

/' z Figuur 17: Aantal verhuurbare eenheden per woningmarktregio. bron: WSW portefeuillerapportage 2019 (bewerkt door Deloitte)

© 2020 Deloitte The Netherlands

Figuur 18: Aantal huishoudens per woningmarktregio (cijfers 2016). bron: Aedes website.

Offerte - Analyse op hoofdlijnen duiding positie regio Rotterdam en Haaglanden

16

Deloitte

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited ("DTTL"), its global network of member firms and their related entities. DTTL (also referred to as "Deloitte Global") and each of lts member firms are legally separate and independent entities. DTTL does not provide services to dients. Please see www.deloitte.nl/about to learn more. Deloitte is a leading global provider of audit and assurance, Consulting, financlal advisory, risk advisory, tax and related services. Our network of member firms in more than 150 countries and territories serves four out of five Fortune Global 500® companies. Learn how Deloitte's approximately 286,000 people make an impact that matters at www.deloitte.nl. Thls communication contains general Information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms or their related entities (collectively, the "Deloitte network") Is, by means of this communication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication.

© 2020 Deloitte The Netherlands