2020-12-11 RIB Volkshuisvestelijke opgave regio RDH - brief Maaskoepel, Wooncompas en Vestiia.pdf
Tekst van het document
GR BAR-organisatie F
maaskoepel
INGEKOMEN
1 9 OKT. 2020
Federatie uan Woningcorporaties
reg. nr. Uw kenmerk:
Gemeente Ridderkerk T.a.v. wethouder M. Oosterwijk Postbus 271 2980 AG RIDDERKERK
Ons kenmerk: AE/IH201015
Behandelaar:
A.v. Ettinger Telefoonnr.:
010-4132755
Datum : 15 oktober 2020 Onderwerp : Brief minister
Geachte wethouder Oosterwijk, In de regio Rotterdam werken gemeenten, Provincie en de corporaties intensief samen bij het invullen van de volkshuisvestelijke opgave. Met deze brief willen wij u graag informeren over de positie van de corporaties in de metropoolregio Rotterdam Den Haag. Als bijlage onze brief aan de Minister van BZK en de leden van de Tweede Kamer met het dossier Wonen in hun pakket over de zorgelijke situatie van de corporaties in de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam. De zorgelijke situatie is helder weergegeven in het rapport Opgaven en Middelen, dat in opdracht van 3 ministeries, Aedes en WSW is opgesteld.
De tekorten zijn sector breed. Ze zijn het grootst (10 miljard) en ontstaan het eerst (in 2024) in de woningmarktregio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam. Hier blijft 40% van de opgaven liggen. Voor de maatschappelijke opgave zijn hogere investeringsniveaus nodig dan de afgelopen jaren. In bijgevoegde brief wordt kort nader ingegaan op de oorzaken van het grote tekort tussen opgaven en middelen voor de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam.
Uit een nadere, door Deloitte uitgevoerde, quickscan blijkt dat de verschillen met de andere regio's in Nederland voornamelijk zijn te verklaren vanuit de beduidend grotere behoefte aan nieuwbouw, voortkomend uit het bestaande woningtekort en demografische ontwikkelingen. Daarnaast spelen drie andere zaken een rol. Corporaties in de deze regio kiezen gegeven de relatief lage woningkwaliteit in de ze regio, relatief vaak voor het dure instrument sloop vervangende nieuwbouw. Verkoop van sociale huurwoningen in deze regio levert relatief lage verkoopopbrengsten op. Helaas hebben we tot slot te maken met de gevolgen van de situatie van Vestia. Snel naar een structurele oplossing voor de lange termijn
De corporaties in de regio Rotterdam willen vanuit hun kracht maximaal bijdragen aan de maatschappelijk opgaven in het werkgebied, met veel aandacht voor stedelijke vernieuwing en wijken in balans. Hier zijn de middelen voor bedoeld; corporaties zijn niet voor niets stichtingen of verenigingen zonder winstoogmerk. Daarbij is het onze plicht om voor een langjarige gezonde financiële positie te zorgen, waarbij de beschikbare financiële ruimte zoveel
F
maaskoepel Federatie van Woningcorporaties
mogelijk wordt geoptimaliseerd. Ook moeten de corporaties in de toekomst in staat zijn om eventuele risico's te dragen en waar mogelijk in te springen op kansen die zich voordoen, dat vraagt om financiële ruimte en flexibiliteit. Dat alles is goed rentmeesterschap.
Daarom is het noodzakelijk om voor de opgaven in de gemeenten in onze regio op korte termijn, bij de komende kabinetsformatie, een structurele financiële oplossing te vinden: • Alleen door de onevenredig hoge belastingdruk in de sector te verminderen kunnen we de woningnood aanpakken. • Het afschaffen van de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting voor corporaties zou in de metropoolregio nagenoeg de benodigde investeringsruimte bieden. Alleen zo kunnen corporaties nu en op de lange termijn nieuwe woningen toevoegen om de wachtlijsten terug te dringen en de energietransitie en verduurzaming van de corporatiewoningen realiseren. Dat is de uitdaging waar de corporaties in de regio Rotterdam samen met gemeenten en andere partners voor staan.
Wij zien graag dat u deze problematiek onder de aandacht brengt van uw partij, ook -indien mogelijk- op landelijk niveau. Tevens verzoeken wij u deze brief onder de aandacht te brengen van uw Collegeleden en Raadsleden om deze oproep met hen te delen.
Wilt u meer informatie of wilt u met ons in gesprek? Neem dan contact met ons of een van de in uw gemeente actieve corporatie(s) op. Met vriendelijke groet, Mede namens de corporaties werkzaam in uw gemeente
dhr. A.MJ. Schakenbos
dhr. A. van den Bosch
WOONCOMPAS
De heer A. van VoorzitterMaaSskoefJei en Bestuurder Wói'ondompas
2 van 2
Sociah
- UHurngna
Q) maaskoepel Federatie van Woningcorporaties
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Mevrouw drs. K.H. Ollongren en woordvoerders Wonen Postbus 20011 2500 EA DEN HAAG
Zoetermeer, 8 oktober 2020
Geachte minister Ollongren en Kamerleden,
De afgelopen periode heeft het ministerie van BZK zowel de resultaten van het onderzoek naar de opgave en de middelen van de corporatiesector als de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) gepubliceerd.
De IBW laat de maximale extra bestedingsruimte per corporatie zien, boven op de huidige plannen. De woningmarktregio Haaglanden/Rotterdam/Midden Holland heeft in beide publicaties een opmerkelijke positie
ten opzichte van de landelijke uitkomsten. Deze woningmarktregio heeft veruit de grootste opgaven en de
laagste beschikbare middelen. De beperkte investeringscapaciteit speelt in onze regio al bij veel corporaties
sinds 2012. Toch zijn wij geschokt over hoe dat tekort nog verder toeneemt de komende jaren, ook ten opzichte van andere regio's. In deze brief duiden wij de positie van de woningmarktregio Haaglanden/Rotterdam/Midden Holland binnen het bredere kader van de opgaven en de middelen. Daarnaast gaan we in op de belangrijkste historische
gebeurtenissen waardoor deze positie is ontstaan en koppelen we deze aan de oplossing. Wij willen immers met
onze maatschappelijke doelstellingen zelf zoveel mogelijk van de opgaven in onze regio realiseren. Tekort van 10 miljard in deze regio
De conclusie uit het recent uitgebrachte onderzoek 'opgave versus middelen' is dat corporaties over onvoldoende middelen beschikken om alle maatschappelijke opgaven toten met 2035 op te pakken. Bij handhaving van het huidig beleid en bij het volledig oppakken van de berekende maatschappelijke opgave,
ontstaan vanaf 2024 op regionaal niveau financiële knelpunten en is er vanaf 2028 sprake van een sector breed tekort. Dat betekent dat het overgrote deel van de corporaties vanaf dat moment niet genoeg huurwoningen
kunnen bouwen, verduurzamen of betaalbaar kunnen houden. Een kwart van de opgave blijft liggen, ter grootte
van € 30 miljard. De tekorten zijn het grootst (10 miljard) en ontstaan het eerst (in 2024) in de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam. Voor de maatschappelijke opgave zijn hogere investeringsniveaus
nodig dan de afgelopen jaren. Het bedrijfsmodel voor woningcorporaties staat onder grote druk
De inkomsten van corporaties staan onder druk vanwege het (in de basis) inflatievolgende huurbeleid.
Daarbovenop komt de druk op de uitgaven, waarbij de belastingen de pan uitrijzen. En dan in het bijzonder de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting, in 2019 betaalde de corporaties in de regio's Haaglanden en Rotterdam gezamenlijk ruim € 300 miljoen aan het Rijk voor VPB/ATAD en Verhuurdersheffing. Dit is voor de
corporaties de hoogste lastenpost op de jaarrekening. Het gaat om ruim 15% van de jaarlijkse huurinkomsten.
Meer nog dan uitgaven voor onderhoud en rente. Hiermee hadden de corporaties bijna 1.500 nieuwbouwwoningen kunnen realiseren.
1
svH n
Socllb
a> maaskoepel
Haaglanden
Federatie uan Woningcorporaties
De verwachting is dat dit bedrag nog verder zal toenemen, onder andere door het effect van de verder aan te scherpen renteaftrekbeperking (ATAD) in de VPB. Hiermee zou de rente van het fiscale resultaat in de toekomst
niet meer afgetrokken kunnen worden. Daarnaast zorgt in een schaarste regio de WOZ-waarde, die de hoogte
van de verhuurdersheffing bepaalt, voor een steeds hogere aanslag via de verhuurdersheffing. De belastingdruk heeft zich de afgelopen jaren zelfs zo ontwikkeld dat sociale verhuurders een hogere belastingdruk hebben dan commerciële verhuurders. Dit raakt de grondvesten van de corporatiesector. Corporaties onderscheiden zich
juist door maatschappelijk écht iets bij te dragen door onder andere: de huren betaalbaar te houden (korting op de huren), investeren in leefbaarheid (financieel niet rendabel) en het jaarlijks onrendabel investeren in vastgoed om de sociale doelgroep te kunnen bedienen van een thuis.
Het onderzoek 'opgave versus middelen' is een gedegen onderzoek van het Ministerie van Financiën, het Ministerie van Binnenlandse Zaken & Koninkrijksrelaties, het Ministerie van Economische Zaken & Klimaat en
Aedes de koepel van woningcorporaties, uitgevoerd door financieel-economisch onderzoeksbureau ABF en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Zoals bij elk onderzoek zijn er keuzes gemaakt in wat wel of niet
ingerekend wordt en is zoveel mogelijk aangesloten bij bestaande data en feiten. Belangrijke uitgangspunten in
dit onderzoek zijn: •
Verduurzaming is ingerekend met label B met warmte; kosten voor van het aardgas af zijn vele malen hoger.
•
Enkel de opgaven voor nieuwbouw in het sociale segment zijn ingerekend; bouwen door corporaties van
•
Aan de middelen kant wordt ervan uitgegaan dat alle corporaties in het land de recent door het WSW
woningen voor het midden segment (niet DAEB) zou de (financiële) opgave aanzienlijk vergroten.
verhoogde norm van de Loan-To-Value (LTV; die bepaald wordt door de leningen die je aangaat ten opzichte van het bezit) naar 85% volledig gaan gebruiken. De vraag is of dat voor de lange termijn financieel
verantwoord zou zijn. •
De betaalbaarheidsopgave is als inflatie-volgende huuraanpassingen in het onderzoek meegenomen; de Prinsjesdag-maatregel van de minister om de huren te verlagen (tegenover een korting op de
verhuurdersheffing), en de overdrachtsbelasting te verhogen, verkleint de facto het tekort aan middelen
niet. Er is voor de corporaties op langere termijn geen sprake van een financieel gezonde exploitatie, met andere
woorden het duurzaam bedrijfsmodel staat onder druk. Goed rentmeesterschap is niet mogelijk.
Waarom kan juist in onze regio zo'n groot deel van de opgave niet opgepakt worden? Van het landelijke tekort van 30 miljard komt 10 miljard uit de regio OH'MH'tfd»»
Haaglanden/Rotterdam/Midden Holland. Daarnaast ontstaan de
rt re«i>seert*M«
€ 10*
Ca.
z
33% \
€ 7
c». 28%
tekorten landelijk vanaf 2028 en in deze regio al in 2024. Deze resultaten hebben bij ons dan ook de vraag opgeroepen wat vanuit
historisch perspectief de belangrijkste redenen zijn dat deze regio
deze opmerkelijke positie heeft. De verschillen tussen de regio's zijn voornamelijk te verklaren vanuit de behoefte aan nieuwbouw, UKlUtrwta)
www .IW
—IH* I l
€3
Ca.
voortkomend uit het bestaande woningtekort en demografische ontwikkelingen.
38%
^uur 1: ^uitaten onderzoek O/M per Horungrnarktregio met cijfers (absoluut w» «n geselecteerde wogmarktrevo 's.
In opdracht van Maaskoepel en SVH heeft Deloitte een quickscan
uitgevoerd om de opmerkelijke positie van de woningmarktregio, met het grootste tekort, te duiden. In de
bijlage vindt u de uitgebreide rapportage, hieronder samengevat de bevindingen. 2
X
Sociale v p Hi u u < d p < ■
O
maaskoepel Federatie van Woningcorporaties
Bij het grote financiële tekort in de regio spelen zowel factoren een rol die te
maken hebben met een relatief grote volkshuisvestelijk opgave in de regio,
UEOOELINC WONINGEN
als met een relatief beperkte investeringskracht van de regionale
woningcorporaties. Voorts speelt mee dat de regio in absolute zin de grootste regio van Nederland is in termen van aantal huishoudens (direct gevolgd door Metropool Regio Amsterdam).
Aan de volkshuisvestelijke opgave kant lijkt vooral de uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen in de regio van belang te zijn bij het vinden van
een verklaring. In absolute zin is sprake van de één-na-grootste
u
groeibehoefte van Nederland (grootste groei: MRA -Amsterdam). Onderliggende drivers zijn o.a. geprognosticeerde geboorten, sterfte, en binnen-en buitenlandse migratie (urbanisatie: trek naar de stad). De regio lijkt hierbij niet wezenlijk af te wijken van andere grootstedelijke regio's die ook een grote groeiprognose
kennen, maar wel van meer landelijke regio's. De betaalbaarheids-en verduurzamingsopgaven lijken in kwantitatieve termen een minder grote rol te spelen in vergelijking met andere regio's; de regio wijkt niet in dusdanige mate af van het landelijk beeld dat dit doorslaggevende factoren lijken te zijn.
Woningcorporaties in de regio hebben een lagere investeringscapaciteit dan die in andere regio's, waarbij vooral de LTV-ratio snel knelt (vanaf 2024), wat weer voornamelijk komt door een relatief hoge schuld per woning. Die schuld is de afgelopen decennia opgebouwd, waarbij historisch in de vergelijking met andere regio's
de volgende factoren een rol lijken te spelen: •
Afgelopen decennia vond relatief veel sloop/nieuwbouw (grootschalige stadsvernieuwing) plaats in de regio in het algemeen, en in de sub-regio Rotterdam in het bijzonder. Uit interviews komt het beeld naar voren
dat hierbij vooral de van oudsher zwakkere sociaal economische positie van (regio) Rotterdam een rol speelt. •
Afgelopen decennia (vanaf de jaren 80 van de vorige eeuw) lag de verkoopopbrengst per woning in de regio
relatief laag, in vergelijking met de rest van Nederland, en zeker in vergelijking met de andere grote steden. De afgelopen paar jaar is sprake van een inhaalslag. Er zijn beperkt woningen verkocht omdat de
woningbehoefte in de regio al decennia fors is. In combinatie met de omvangrijke stadsvernieuwingsopgaven zouden omvangrijke verkopen tot een te grote krimp in de voorraad hebben
geleid. Daarnaast zijn de gemiddelde inkomens in de regio laag door de samenstelling van de (beroeps)bevolking, waardoor ook de koopkracht beperkt is. Veel verkopen zijn in de regio dan ook sociale
verkopen geweest om koopstarters een kans te geven.
•
De derivaten-crisis bij Vestia heeft een dusdanig financiële impact dat dit de investeringskracht van de hele
regio raakt. De financiële positie van Vestia blijft zwak als gevolg van het derivatendebacle. Dat betekent extra inspanningen van andere corporaties in de regio, onder andere door het aankopen en door exploiteren
van woningen die Vestia anders zou afstoten in de zogenaamde maatwerkgemeenten. Zonder deze inzet van de regiocorporaties komt de volkshuisvestelijke opgave daar in gevaar. Dit beperkt de investeringsruimte in de regio.
3
Soc a1 p Verhuurders KffWFTfffi
O
maaskoepel Federatie van Woningcorporatie»
De Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) De IBW van 2020 laat net als vorig jaar zien dat corporaties voor de korte termijn over leencapaciteit beschikken
om extra te investeren in de opgaven, bovenop bestaande plannen. Echter wordt bij een besluit daarover rekening gehouden met de toekomstige financiële positie. De huidige leenruimte is al betrokken in het
onderzoek opgave versus middelen. De IBW kan dus niet weggestreept worden tegen het berekende tekort. In
de bijlage vindt u een uitgebreide toelichting op de IBW en een verbijzondering van de IBW per gemeente.
Wij willen snel naar een structurele oplossing voor de langere termijn, wij willen van de kantl Terwijl de discussie speelt is de winkel gewoon open. De corporaties in Rotterdam en Haaglanden willen vanuit
hun kracht maximaal bijdragen aan de maatschappelijk opgaven in het werkgebied, met veel aandacht voor stedelijke vernieuwing en wijken in balans. Hier zijn de middelen voor bedoeld; corporaties zijn niet voor niets stichtingen zonder winstoogmerk. Daarbij is het hun plicht om voor een langjarige gezonde financiële positie te zorgen, waarbij de beschikbare financiële ruimte zoveel mogelijk wordt geoptimaliseerd. Ook moeten de
corporaties in de toekomst in staat zijn om eventuele risico's te dragen en waar mogelijk in te springen op
kansen die zich voordoen, dat vraagt om financiële ruimte en flexibiliteit. Dat alles is goed rentmeesterschap. Daarom is het noodzakelijk om voor de opgaven in de gemeenten op korte termijn structurele financiële oplossing te vinden. •
Alleen door de onevenredig hoge belastingdruk in de sector te verminderen kunnen we de woningnood aanpakken.
•
Het afschaffen van de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting voor corporaties zou in de regio
nagenoeg de benodigde investeringsruimte bieden. Zo kunnen corporaties nu en op de lange termijn nieuwe woningen toevoegen om de wachtlijsten terug te dringen en de energietransitie en verduurzaming van de corporatiewoningen realiseren. Dat is de uitdaging
waar de corporaties in de regio's Rotterdam en Haaglanden samen met gemeenten en andere partners voor
staan. In de regio Rotterdam en Haaglanden werken gemeenten, Provincie en de corporaties intensief samen bij
het invullen van de volkshuisvestelijke opgave. Met deze brief hebben wij u willen informeren over de positie van de corporaties in de woningmarktregio Haaglanden/Rotterdam/Midden-Holland. Wij zien graag dat u deze problematiek onder de aandacht brengt van
uw partij. Wilt u meer informatie of wilt u met ons in gesprek? Neem dan contact met ons op. Met vriendelijke groet.
De heer M. Baba
Dé héér A. van den Bosch
Voorzitter Sociale Verhuurders Haaglanden
Voorzitter Maaskoepel
Bestuursvoorzitter Haag Wonen
Directeur-bestuurder Wooncompas
4
O' maaskoepel
Sociab
Federatie van Woningcorporaties
Bijlage: Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties 2020
De IBW laat de maximale extra bestedingsruimte per corporatie zien, boven op de huidige plannen. Als basis voor de IBW zijn de (meerjaren)plannen van de corporaties per eind 2019 gebruikt; de horizon van de IBW
bedraagt vijfjaar. De financiële grenzen die de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteren zijn met ingang van dit jaar opgerekt ten opzichte van voorgaande jaren (zie bijvoorbeeld de LTV-norm naar 85%). Dit betekent dat bij gelijkblijvend beleid de extra investeringsruimte in de
IBW toeneemt. De IBW geeft een beeld van hoeveel euro's de corporaties maximaal extra kunnen investeren
tot het punt dat er geen investeringsruimte meer over is. Dit staat los van de vraag of deze extra investeringen vanuit het oogpunt van financiële duurzaamheid (minimaal rendement dat nodig is) en/of doelmatige besteding van middelen gewenst zijn en of corporaties deze organisatorisch kunnen uitvoeren. De maximale grens
opzoeken betekent daarnaast dat er geen buffer overblijft om onvoorziene economische of maatschappelijke
ontwikkelingen op te vangen. De indicatie bestaat uit drie bedragen, die elk aangeven wat maximaal geïnvesteerd kan worden in nieuwbouw of verbeteringen of huurmatiging. Bestedingen in de ene categorie gaan ten koste van de andere en zijn slechts eenmalig.
De IBW 2020 laat landelijk in de DAEB een ruimte zien van € 40,6 miljard additionele bestedingsruimte voor nieuwbouw of € 30,8 miljard voor verbetering. Indien alle bestedingsruimte wordt ingezet voor huurmatiging, waarbij er niets meer wordt besteed aan nieuwbouw of verbetering, kan dat voor hooguit zo'n € 1,0 miljard.
In Haaglanden is de additionele bestedingsruimte voor nieuwbouw € 1,9 miljard of € 1,2 miljard voor verbetering. En indien alle bestedingsruimte wordt ingezet voor huurmatiging kan dat voor hooguit zo'n € 38
miljoen. In de regio Rotterdam is de additionele bestedingsruimte voor nieuwbouw € 3,6 miljard of € 2,3 miljard voor verbetering. En indien alle bestedingsruimte wordt ingezet voor huurmatiging kan dat voor hooguit zo'n €
65 miljoen. Volgens de IBW hebben de corporaties in Haaglanden en Rotterdam, boven op de huidige plannen, een extra investeringsruimte van: IBW DAEB-tak z x
* O
rö
5’ 3
Gemeente Delft Leidschendam-Voorburg
15
S *
__ □
26.192
s-Gravenhage__________ Wassenaar____________
122.176 855.230 57.690
Westland_____________ Zoetermeer____________
10.721 19.918
162.055 270,253
Totaal Haaglanden
?
* X § I
360.104 269.645 62.552 ______ 24468 57.184 ______ 46.398 38.411 31.211
9.405 1.645 4,177 8.817 81.008 3.134
Midden-Delfland________ Pijnacker-Nootdorp______ Rijswijk_______________
X
23.248 531.263 43.111 131.706 163.430
IBW DAEB-tak
d
X <v él
1.239 725 2.301 14.785 1.168 5.314
3.313
3 _ a ?
ii
s s- * S A ° O «
X*
ii 9.004 402
IBW niet-DAEBx c
z
112.471
83.970
51.723 60.876 90.764
32 615 49.382 73.692 24.821 146.143 29.113 41.567 24,869
39.690 200.717 38.328 51.191 51.100
2.827 920
1.522 2.503 678 4,520
821 1.618 925
71.692 82.204 10.341 5.974 65.020 581.713 26.898 66.572 32.651
1 g 2
m «5 o ® o ~ “
2 S- S
38.998 45 284
5.632 3.246 35.332 315.906 14.642 36.283 17.746
165.017 1.985.655 1.264.480 38.251 696.860 506.172 16.334 943.065 513.069
NB. Dit zijn alle corporaties werkzaam in de regio. Ook landelijk werkende corporaties die hun bezit in deze regio gaan afbouwen.
5
Soculi
O
09
maaskoepel Federatie van Woningcorporaties
IBW DEAB-tak
§ H
18W DAEB-tak
•i
J
d u
IBW niet-DAEB-tak
<
I
ff
3
h
l § ■ § I
Albrandswaard
2645
104417
71764
1592
151557
105972
2678
11948
6128
Barendracht
4127
61756
26246
454
127060
85241
614
333
Brielle
1860
222
180
8
15867
12865
2575 584
91
50
11.123
311.042
145.366
2.701
71.031
47.001
1.280
4.963
2.691
Hellevoetsluis
5 308
90.978
73.782
3.177
82.423
66.864
2.502
32.328
17 706
Krimpen aan den Ijssel
4.472
68.123
54.492
2.077
55.163
34.132
1.111
7.690
4.195
lansingerland
4 480
91.983
72.437
2.755
63.283
1.915
7.002
3.805
Maassluis
6 091
92 569
3 410
91.093 15.867
15.867
6 091
6 091
Capelle aan den Ijssel
Nissewaard
14.786
351.375
75.056 285 567
9039
129.635
105 314
6091 3.294
59.500
32.542
Ridderkerk
8.230
244.374
196.027
6.848
64.478
39 902
1.099
109.035
55.625 394.337
Rotterdam
139.761
1.764.634
928.551
18.101
226.505
169.943
5.454
725.307
Schiedam
11849
42.300
17.949
393
58.327
45.850
2.082
36.977
20.119
■■ 13 a 131 r ;er
15 150
444.463
360 507
15.230
127 236
103.225
3.902
81.648
37.579
Westvoorne Totaal regio Rotterdam
316
793
643
29
15.867
12.865
584
325
178
230.198
3.669.029
2.308.537
65.814
1.232.109
908.324
35.151
1.083.519
581.379
Een eventuele stijging (op corporatieniveau), ten opzichte van vorig jaar, komt voor een groot deel door het
eerder genoemde oprekken van de financiële grenzen door de Aw en het WSW. Dit heeft niets te maken met minder ambitie of het downsizen van de plannen.
De IBW is niet gelijk verdeeld over de regio's. Corporaties in regio's met grote opgaven, zoals de woningmarktregio Haaglanden/Rotterdam/Midden-Holland), hebben een duidelijk lager dan gemiddelde bestedingsruimte. De berekende tekorten ontstaan over enkele jaren (in 2024), maar werpen hun schaduw
vooruit.
Het tot de financiële grenzen inzetten van de investeringsruimte, zoals het uitgangspunt van de IBW, heeft tot gevolg dat de corporaties maximaal extra geld lenen. Door maximaal te lenen komen de kasstromen verder
onder druk te staan, omdat de rentelasten daarmee exorbitant zullen stijgen. Daarbovenop komt dan nog het renterisico. In de huidige financieringsmarkt kan relatief goedkoop geld worden geleend, maar als die markt er over 10, 20 of 30 jaar anders uitziet, dan bestaat het risico dat corporaties de hogere rentes niet meer kunnen betalen. Dat is voor corporaties een 'no go'.
Voor de gehele sector neemt de investeringscapaciteit af. Dit komt omdat de, reeds door de Autoriteit woningcorporaties geconstateerde, trend van teruglopende netto kasstromen zich voortzet. De kosten (beheer,
onderhoud, fiscale lasten) stijgen harder dan de huurinkomsten, die gemiddeld met inflatie stijgen. Hierdoor is
minder investeringsruimte beschikbaar. Daarnaast zijn meer investeringen nodig dan corporaties de afgelopen
jaren hebben gedaan, waardoor zij ook meer leningen moeten aantrekken en na verloop van tijd hogere renteuitgaven krijgen. Alle corporaties krijgen hiermee te maken.
6
*■
Deloitte
svJJ maaskoepel
Quick-scan duiding positie corporaties regio Haaglanden en Rotterdam Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden en Maaskoepel, federatie van woningcorporaties in Rotterdam Amsterdam, 15 september 2020
Deloitte.
Deloitte Financial Advisory B.V. Real Estate Gustav Mahlerlaan 2970 1081 LA Amsterdam Postbus 58110 Telefoon: +31882882888 www.deloitte.nl
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden
Geachte mevrouw Hoft, mevrouw van Ettinger,
T.a.v. mevr. Jozefine Hoft Directeur SVH
Met genoegen zenden wij u ons rapport met de resultaten van de door ons uitgevoerde analyse op hoofdlijnen (quick-scan) betreffende de duiding positie corporaties regio Haaglanden en Rotterdam. De opdracht die Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (hierna: 'SVH') in overleg met Maaskoepel, federatie van woningcorporaties in Rotterdam (hierna: Maaskoepel) overeenkomstig onze offerte gedateerd 4 augustus 2020 (kenmerk: JO-3131085) ('de Opdrachtbevestiging') aan ons gaf is als volgf
Maaskoepel, federatie van woningcorporaties in Rotterdam
T.a.v. mevr. Annemarieke van Ettinger Directeur Maaskoepel Onderwerp: Quick-scan duiding positie corporaties regio Rotterdam en Haaglanden
Amsterdam d.d. 15 september 2020
Ons kenmerk: JO-3131085
Voer een analyse op hoofdlijnen (quick-scan) uit waaruit blijkt wat vanuit historisch perspectief de belangrijkste redenen kunnen zijn dat de regio Den Haag / Midden Holland / Rotterdam uit het onderzoek Opgaven en Middelen (uitgevoerd in opdracht van o.a. ministerie van BZK) landelijk als regio naar voren komt met het grootste verschil (tekort) tussen opgaven en middelen. Baseer deze analyse op hoofdlijnen op bestaande openbare rapporten (desk study) en een beperkt aantal interviews met deskundigen.
Doel van de opdracht was om in relatief korte tijd (vier weken) en op basis van een beperkt aantal interviews met externe deskundigen en direct beschikbare openbare bronnen in beeld te brengen wat mogelijke redenen kunnen zijn voor de grote nlet-realiseerbare Investeringsopgave in de regio Den Haag / Midden Holland / Rotterdam. De situatie zou zich ook lenen om een uitgebreid historisch onderzoek uit te voeren waarbij de complete financiële realisatie op corporatie-niveau als basis zou dienen, en deze vervolgens als basis te hanteren voor nader onderzoek. Dit was expliciet niet de opdracht; het uitvoeren van uitgebreide kwantitatieve en kwalitatieve analyses viel bulten scope van de opdracht. Voor het nader vaststellen van de feitelijke oorzaken voor het tekort in de regio Den Haag / Midden Holland / Rotterdam is meer gedetailleerd (kwantitatief en kwalitatief) onderzoek vereist. Dit rapport is vervaardigd binnen de beperkingen zoals beschreven in de Opdrachtbevestiging. Ons rapport is niet bedoeld om allesomvattend te zijn, maar bevat in hoofdlijnen de meest belangrijke bevindingen die wij zijn tegengekomen bij het uitvoeren van de quick-scan. Dit rapport is gedateerd 15 september 2020 en houdt rekening met ontvangen informatie en gebeurtenissen tot en met 26 augustus, toen het voornaamste deel van het onderzoekswerk is afgerond.
Wij accepteren geen aansprakelijkheid ten opzichte van derden die dit rapport inzien. Het rapport is uitsluitend bedoeld om te delen met de leden van Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden en Maaskoepel, federatie van woningcorporaties in Rotterdam, en uw directe belanghebbenden.
Wij hebben deze opdracht metplezier voor u uitgevoerd. Wij vertrouwen erop dat ons rapport u helpt bij het voeren van een goed onderbouwd gesprek met direct belanghebbenden over (het vérder brengepVan) fan) de volkshuisvesting in het algemeen, en mogelijke vervolgstappen naar aanleiding van het onderzoek Opgaven en Middelen In het bijzonder.
HoogachteM^
Jurrii 1 Veldhuizen Partr ir Deloitte Financial Advisory B.V.
Siddharth Khandekar Projectleider Deloitte Real Estate
Disclaimer Dit rapport is vervaardigd op basis van (1) informatie die aan ons is verstrekt tot en met de datum van dit rapport en (2) de beperkingen zoals beschreven In en de Opdrachtbevestiging. Dit rapport Is tevens nog In concept, vraarvoor wij ons het recht voorbehouden om, waar nodig bewoordingen m het rapport aan te P«sen, toe te voegen of te verwijderen. Dit rapport wordt uitsluitend aan u verstrekt voor uw vertrouwelijke gebruik, zodat u uzelf kunt Informeren over de voorlopige resultaten van onze analyse op hoofdlijnen. Dit rapport mag in geen geval openbaar «orden gemaakt of ter beschikking worden gesteld aan derden, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Deloitte. Geen enkele partij heeft het recht om te vertrouwen op het rapport voor welk doel dan ook en wij aanvaarden geen enkele plicht, verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor de Inhoud ervan jegens welke partij dan ook. Voor uw gemak is dit document mogelijk zowel in elektronische als in papieren vorm aan u verstrekt. J Dit Rapport Is strikt persoonlijk en vertrouwelijk voor de geadresseerden van de Opdrachtbevestiging. Dit Rapport is vervaardigd binnen de beperkingen zoals beschreven In de Introductie paragraaf en de aanbiedingsbrief.
Het kan openstaande punten/vragen bevatten welke niet of nog met zijn toegehcht door Management waarvoor wij geen enkele verplichting, verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid Jegens enige partij aangaande het onderwerp van onderzoek accepteren, onafhankelijk van de (werk, concept of finale) status van dit Rapport Versies van ons Raooort worden aan u verstrekt om u te informeren in het kader van onze analyse op hoofdlijnen en onze bevindingen tot nu toe. Tot dat ons Rapport een finale status heeft (I) kan de Inhoud van dit document substantieel veranderen wanneer ons nieuwe informatie wordt verstrekt (il) behouden wij ons het recht voor om, waar nodig, informatie in het rapport aan te passen, toe te voegen of te verwijderen en (Ui) is het nog onderhevig aan interne kwallteitsprocedures. Wij accepteren geen enkele verplichting, verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid jegens u aangaande een concept Rapport. We zullen mogelijk een zorgplicht aanvaarden welke gebaseerd is op de voorwaarden zoals weergegeven in de Opdrachtbevestiging en alleen met betrekking tot de inhoud van ons definitieve rapport. Wij accepteren geen aansprakelijkheid ten opzichte van derden die dit rapport inzien. Het kan zijn dat dit document in elektronisch formaat of als kopie aan u ter beschikking Is gesteld. Dientengevolge Is het mogelijk dat meerdere versies van dit document bestaan.
De getekende versie van het rapport is definitief en bepalend. COVID-19 Onze analyse op hoofdlijnen omvat geen analyse van de risico’s of de potentiële gevolgen van de COVIO-19 pandemie voor de activiteiten, financiële prestaties, financiële positie en continuïteit van de betrokken woningcorporaties. De risico's en de effecten van de COVID-19 pandemie kunnen met nauwkeurig worden ingeschat of gekwantificeerd. Dientengevolge moeten gebruikers van ons rapport hun eigen analyse maken van de potentiële (positieve of negatieve) gevolgen van COVID-19 en de gevolgen daarvan voor hun eigen doeleinden.
© 2020 Deloitte The Netherlands
Quick-scan duiding positie regio Rotterdam en Haaglanden
2
Managementsamenvatting Het grote verschil tussen opgaven en middelen in de regio DH/MH/R'dam (zoals blijkt uit onderzoek O/M) lijkt vooral te ont staan door een grote uitbreidingsopgave en een relatief hoge schuld per woning (als gevolg van enkele historische oorzaken) Aanleiding en opdracht
De Rijksoverheid en Aedes publiceerden onlangs het onderzoek Opgaven en Middelen (hierna: 'O/M'). De woningmarktregio Den Haag / Midden Holland / Rotterdam (hierna: 'DH/MH/R'dam') komt in dat onderzoek O/M naar voren als regio met (in absolute zin) het grootste verschil tussen de volkshuisvestelijke opgaven tot 2035 en de beschikbare investeringscapaciteit (ca. € 10 mrd tekort). SVH en Maaskoepel (regionale brancheverenigingen van woningcorporaties) hebben Deloitte Real Estate gevraagd een quick-scan (onderzoek op hoofdlijnen) uit te voeren om antwoord te geven op de vraag wat redenen kunnen zijn dat deze regio met zo'n groot financieel tekort uit het onderzoek O/M naar voren komt. De opdracht was om in relatief korte tijd (4 weken) en op basis van bestaande openbare bronnen (desk-study) en een beperkt aantal interviews met deskundigen tot resultaat te komen. Bevindingen
Bij het grote financiële tekort in de regio DH/MH/R'dam spelen zowel factoren een rol die te maken hebben met een relatief grote volkshuisvestelijk opgave in de regio, als met een relatief beperkte investeringskracht van de regionale woningcorporaties. Voorts speelt mee dat de regio DH/MH/R'dam in absolute zin de grootste regio van Nederland is in termen van aantal huishoudens (direct gevolgd door MRA - Amsterdam). Aan de volkshuisvestelijke opgave kant lijkt vooral de (I) uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen in de regio DH/MH/R'dam van belang te zijn bij het vinden van een verklaring. In absolute zin is sprake van de één-na-grootste groeibehoefte van Nederland (grootste groei: MRA - Amsterdam). Onderliggende drivers zijn o.a. geprognosticeerde geboorten, sterfte, en binnen- en buitenlandse migratie (urbanisatie: trek naar de stad). De regio DH/MH/R'dam lijkt hierbij niet wezenlijk af te wijken van andere grootstedelijke regio's die ook een grote groeiprognose kennen, maar wel van meer landelijke regio's. De betaalbaarheids- en verduurzamingsopgaven lijken in kwantitatieve termen een minder grote rol te spelen in vergelijking met andere regio's; de regio wijkt niet in dusdanige mate af van het landelijk beeld dat dit doorslaggevende factoren lijken te zijn.
Woningcorporaties in de regio DH/MH/R'dam hebben een lagere investeringscapaciteit dan die in andere regio's, waarbij vooral de LTV-ratio snel knelt (vanaf 2024), wat weer voornamelijk komt door een relatief hoge schuld per woning. Die schuld is de afgelopen decennia opgebouwd, waarbij historisch in de vergelijking met andere regio's de volgende factoren een rol lijken te spelen:
Grote volkshulsvestelijko opgave’
© 2020 Deloitte The Netherlands
Weinig investerlngscapacltelt’
\ Krapi>a ICK
I Ultbreldings opgave ais gevolg van gt oei van het aantal huishoudens (net ais in andere stedeiifke gebieden)
n. Afgelopen deccenia veel ‘.ICK>p/flH‘UWtXMlW (stadsvernieuwing) vooral m Rotterdam
Krappe LTV
©
> /-------X
x
Hoge schuld IC. Ultbreldingsopgave
/
3B. Historische investeringen
(II) . Afgelopen decennia vond relatief veel sloop/nieuwbouw (grootschalige
stadsvernieuwing) plaats in de regio DH/MH/R'dam in het algemeen, en in de sub-regio Rotterdam in het bijzonder. Uit de interviews komt het beeld naar voren dat hierbij vooral de van oudsher zwakkere sociaaleconomische positie van (regio) Rotterdam een rol speelt. (III) . Afgelopen decennia lag de verkoopopbrengst per woning in de regio DH/MH/R'dam relatief laag, in vergelijking met de rest van Nederland, en zeker in vergelijking met de andere grote steden. De afgelopen paar jaar is sprake van een inhaalslag. (IV) . De derivaten-crisis bij Vestia heeft een dusdanig financiële impact dat dit de investeringskracht van de hele regio DH/MH/R'dam raakt.
Wat zijn da radanan dat da ragio DH/MH/R'dam naar voren komt met het grootste verschil tussen Opgaven en Middelen?
3C. Historische desinvwt.rinfl.n (v.rt<o<x>)
Figuur 0: Samenvatting bevindingen quick-scan
II i Afgelopen deccenia lage verkoopopbiengsten per woning door slechte markt vooral in Rotterdam s —
1/
IV. Derivaten crisis
I |
Vestia heeft nog steeds impact op Investeringskracht, ook op regio niveau.
/
30. Buitencategorie events'
Quick-scan duiding positie regio Rotterdam en Haaglanden
✓
_______________________ /
3
Aanleiding, opdrachtformulering, aanpak en leeswijzer Deloitte Real Estate heeft een quick-scan uitgevoerd naar mogelijke redenen dat de regio DH/MH/R'dam in het onderzoek O/M naar voren komt als regio met de grootste niet-realiseerbare volkshuisvestelijke investerlngsopgave Aanleiding
Opdrachtformulering
De Ministeries van Financiën, Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Economische Zaken en Klimaat en Branchevereniging Aedes hebben juli 2020 het eindrapport van het onderzoek 'opgaven en middelen corporatiesector' (hierna: 'onderzoek O/M') gepubliceerd. Een belangrijke conclusie van dit onderzoek O/M is dat de corporatiesector gegeven haar huidige financiële positie, niet in staat is om alle volkshuisvestelijke opgaven die tot 2035 aan de orde zijn, uit te voeren. Het onderzoek geeft niet alleen inzicht in de verhouding tussen opgaven en middelen op sectorniveau, maar ook per individuele woningmarktregio. Een belangrijke tweede conclusie uit het onderzoek O/M is dat de woningmarktregio Den Haag / Midden Holland / Rotterdam (hierna: 'regio DH/MH/R'dam’) in absolute zin het grootste verschil kent tussen opgaven en middelen (namelijk: € 10 mrd tot 2035)*, en in relatieve zin het op twee-na-grootste verschil kent tussen opgaven en middelen, namelijk na het kleinere Food Valley (o.a. gemeente Ede) en U16 (o.a. gemeente Utrecht).
SVH (in overleg met Maaskoepel) heeft Deloitte Real Estate op basis van het voorgaande de volgende opdracht gegeven:
Sociale Verhuurders Haaglanden DH/MH/R'dam (overkoepelende vereniging van MRA (A'dam) woningcorporaties voor regio Niet realiseerbaar Niet realiseerbaar Haaglanden, hierna: 'SVH') en Maaskoepel, Federatie van Ca. Ca. € 10* Woningcorporaties (overkoepelende € 7 mrd mrd 33% 28% vereniging van woningcorporaties voor regio Rotterdam, hierna 'Maaskoepel') geven aan het onderzoek O/M te omarmen en de uitgangspunten, methodiek en uitkomsten niet ter discussie te stellen. SVH en Maaskoepel r 7 MRAl geven aan het gesprek te willen voeren met belanghebbenden over welke DH/M» vervolgstappen gezet moeten worden r. nu de uitkomsten van het onderzoek O/M bekend zijn. Om dit gesprek op een U16 (Utrecht) ■ -^9 onderbouwde manier te kunnen voeren wilden SVH en Maaskoepel aanvullende Niet realiseerbaar inzichten wat (terugkijkend) de redenen kunnen zijn dat de regio DH/MH/R'dam Ca. € 3 Deel van opgave (tot 2035) wel reahseerbaai uit het onderzoek O/M naar voren komt Deel van opgave (tot 2035) niet realiseerbaar 38% mrd als regio met een dusdanig grote (In financiële zin) niet-realiseerbare Figuur 1: Resultaten onderzoek O/M per woningmarktregio met cijfers investerlngsopgave.
Bij het uitvoeren van de quick-scan was sprake van de volgende uitgangspunten: • Doel van de opdracht was om in relatief korte tijd (vier weken) en op basis van een beperkt aantal Interviews met externe deskundigen en direct beschikbare openbare bronnen in beeld te brengen wat mogelijke redenen kunnen zijn voor de grote niet-realiseerbare investeringsopgave in de regio Den Haag / Midden Holland / Rotterdam. De situatie zou zich ook lenen om een uitgebreid historisch onderzoek uit te voeren waarbij de complete financiële realisatie op corporatie-niveau als basis zou dienen, en deze vervolgens als basis te hanteren voor nader onderzoek. Dit was expliciet niet de opdracht; het uitvoeren van uitgebreide kwantitatieve en kwalitatieve analyses viel buiten scope van de opdracht. Voor het nader vaststellen van de feitelijke oorzaken voor het tekort in de regio Den Haag / Midden Holland / Rotterdam is meer gedetailleerd (kwantitatief en kwalitatief) onderzoek vereist.
• Voor de interviews zijn de volgende deskundigen geraadpleegd: • Johan Conijn (director Finance Ideas) • Peter van Os (partner Rigo) • Mohamed Baba (bestuurder Haagwonen) • Daphne Braai (bestuurder Vidomes) en Maarten Vos (manager strategie) • Alfred van den Bosch (bestuurder Wooncompas) • Hedy van den Berk (bestuurder Havensteder) en Sander Uiterwaal (directeur Financiën) • Willem Krzeszewski (bestuurder Staedion) • De resultaten uit het onderzoek O/M hebben betrekking op prognoses tot 2035 (met een doorkijk naar 2050) en kennen derhalve een ruime onzekerheidsmarge, zoals beschreven In het rapport O/M. Dit geldt derhalve ook voor de bevindingen in deze quick-scan die deels is gebaseerd op de uitkomsten van het onderzoek O/M. • De woningmarktregio DH/MH/R'dam omvat de sub-regio's Haaglanden, Rotterdam en (het relatief kleine) Midden-Holland (o.a. gemeente Gouda). Op verzoek van de opdrachtgevers is waar mogelijk gefocust op de sub-regio's Haaglanden en Rotterdam. Voorts was het bij verschillende beschikbare bronnen niet mogelijk onderscheid te maken op woningmarktregio-niveau, en is derhalve teruggevallen op analyses op provincie-niveau.
7 ■
(absoluut en %) van geselecteerde woningmarktregio's.
© 2020 Deloitte The Netherlands
• Hierbij is de impact van de voorgenomen Vestia transacties (ca. tO.OOO woningen) in de zes maatwerkgemeenten' (bestuudijk akkoorden onder begeleiding van Hamit Karakus getekend d.d. mei 2020) buiten beschouwing gelaten, deze hebben volgens het onderzoek O/M een aanvullende negatieve impact op het tekort in regio DH/MH/R'dam van C 0,6 miljard waardoor het tekort in totaal op C 10,6 miljard komt.
Voer een analyse op hoofdlijnen (quick-scan) uit waaruit blijkt wat vanuit historisch perspectief de belangrijkste redenen kunnen zijn dat de regio Den Haag / Midden Holland / Rotterdam uit het onderzoek Opgaven en Middelen (uitgevoerd in opdracht van o.a. ministerie van BZK) landelijk als regio naar voren komt met het grootste verschil (tekort) tussen opgaven en middelen. Baseer deze analyse op hoofdlijnen op bestaande openbare rapporten (desk study) en een beperkt aantal interviews met deskundigen.
Quick-scan duiding positie regio Rotterdam en Haaglanden
4
Aanleiding, opdrachtformulering, aanpak en leeswijzer Het eerste hoofdstuk gaat in op (redenen voor) de grote investeringsopgave in de regio DH/MH/R'dam, het tweede en derde hoofdstuk op (redenen voor) de beperkte investeringscapaciteit aldaar Aanpak en leeswijzer
De regio DH/MH/R'dam komt uit het onderzoek O/M naar voren als de regio waar in absolute zin sprake is van het grootste verschil tussen de investeringen die nodig zijn om de volkshuisvestelijke opgave te realiseren en de beschikbare financiële middelen, namelijk een verschil van € 10 miljard euro tot het jaar 2035. De regio DH/MH/R'dam krijgt vanaf 2024 te maken met een 'knellende' financiële positie. Om de onderzoeksvraag te beantwoorden is enerzijds aandacht besteed aan mogelijke redenen dat de volkshuisvestelijke opgave in de regio DH/MH/R'dam relatief groot zou kunnen zijn, en anderzijds aan redenen dat de financiële middelen van woningcorporaties in de regio DH//MH/Rdam relatief klein zouden kunnen zijn. Tijdens de interviews met deskundigen zijn mogelijke redenen geïnventariseerd (zie figuur hiernaast), en verder is op basis van beschikbare openbare bronnen gekeken in hoeverre deze redenen (op hoofdlijnen) hierop aansluiten. Deze rapportage bevat een opbouw die hierop aansluit. Het eerste hoofdstuk bevat de bevindingen met betrekking tot de volkshuisvestelijke opgave in de regio DH/MH/R'dam (wat zijn mogelijke redenen voor een relatief grote volkshuisvestelijke opgave in de regio DH/MH/R'dam?). Vervolgens wordt ingegaan op de bevindingen met betrekking tot de financiële middelen van de corporaties in de regio DH/MH/R'dam.
Het tweede hoofdstuk bevat de bevindingen met betrekking tot de financiële ratio's van de corporaties in de regio (welke financiële parameter is het meest knellend voor de corporaties in de regio?). Het derde hoofdstuk bevat de bevindingen met betrekking tot mogelijke oorzaken voor het relatief beperkte investeringsvermogen van de woningcorporaties in de regio DH/MH/R'dam. © 2020 Deloitte The Netherlands
Grote volkshuisvestelijke opgave?
Q
Wat zijn de redenen dat de regio DH/MH/R'dam naar voren komt met het grootste verschil tussen Opgaven en Middelen?
Weinig investeringscapaciteit?
Noord • HotandN
Krappe ICR?
Krappe LTV?
IA. Betaalbaarheidsopgave?
----- 1
1B. Verduurzamingsopgave? IC. Uitbreidingsopgave?
Hoge schuld? /
Lage beleidswaarde?
• Limburg
3A. Historische exploitatie?
3B. Historische investeringen?
Figuur 2: Mogelijke oorzaken voor het grote verschil tussen Opgaven en Middelen in de regio DH/MH/R'dam
3C. Historische des investeringen (verkoop)?
3D. 'Buitencategorie gebeurtenissen'?
® 5
1. Volkshuisvestelijke opgave in de regio DH/MH/R'dam - betaalbaarheid De grote volkshuisvestelijke investeringsopgave lijkt niet het gevolg van een omvangrijke betaalbaarheidsopgave in de regio DH/MH/R'dam; de ingerekende huurpotentie in het onderzoek O/M wijkt niet sterk af van de rest van Nederland De regio DH/MH/R'dam komt uit het onderzoek O/M naar voren als regio de grootste investeringsopgave in absolute zin. Dit hoofdstuk gaat in op de om vang van de volkshuisvestelijke opgave in de regio DH/MH/R'dam en wat mogelijk redenen hiervoor kunnen zijn. In het onderzoek O/M zijn alle Nederlandse woningcorporaties individueel doorgerekend op basis van een scenario waarin de huren op een (passend, in lijn met de sociale taakstelling van woningcorporaties) laag niveau worden gehouden, de duurzaamheidsopgave in een bepaald tempo wordt ingevuld en de uitbreidingsopgave in een bepaald tempo wordt ingevuld. Althans, voor zover dit binnen de financiële mogelijkheden van de woningcorporaties past, want (zoals in de inleiding reeds is aangegeven) is de conclusie van het onderzoek O/M dat niet alle volkshuisvestelijke opgaven realiseerbaar zijn binnen de financiële randvoorwaarden.
Gemiddelde huidige huur (2019) en streefhuur zoals ingerekend in onderzoek O/M
€ 700 € 600
€ 400 € 300
Grootste woningmarktregio Een eerste constatering is dat de regio DH/MH/R'dam in absolute zin de grootste woningmarktregio van Nederland is, zie bijlage 1. In zijn algemeenheid kan verwacht worden dat een (in absolute zin) grote woningmarktregio, een (in absolute zin) grote investeringsopgave heeft (al of niet financieel gedekt).
€ 100
a. Betaalbaarheid
Verschil: C41/maand
€ 500
In dit hoofdstuk presenteren we achtereenvolgens de bevindingen die samenhangen met de betaalbaarheids-, de verduurzaming- en de uitbreidingsopgave in de regio DH/MH/R'dam. In hoeverre vormen deze mogelijke verklaringen voor het grote verschil tussen opgave en middelen in de regio DH/MH/R'dam?
Allereerst de betaalbaarheid. Het lijkt erop dat de grote volkshuisvestelijke opgave in de regio DH/MH/R'dam niet grotendeels het gevolg is van een relatief omvangrijke betaalbaarheidsopgave in deze regio. De figuur hiernaast toont de gemiddelde huur en de streefhuur waarmee is gerekend in het O/M onderzoek. Het verschil betreft de huurpotentie: de huurverhogingen die in het onderzoek O/M zijn toegerekend aan de woningcorporaties. De regio DH/MH/R'dam wijkt weinig af van de andere regio's; de huurpotentie is landelijk € 41 huur per maand, en in de regio DH/MH/R'dam € 45 huur per maand. In het onderzoek O/M is voor alle regio's in de prognosejaren gerekend met een (in absolute termen) vergelijkbare (en gematigde) huurverhoging.
Verschil: C45/maand
€ 200
€ -
/ / z/ z
zz
/ ■'
z
&
Voor het beantwoorden van de onderzoeksvraag is de huurpotentie in absolute zin relevant. Tijdens de interviews ■ Gemiddelde huidige huur ■ Streefhuur zoals ingerekend in onderzoek O/M kwamen ook andere betaalbaarheids-perspectieven aan de orde. Zo kwam in interviews het beeld naar voren dat de huren in de regio DH/MH/R'dam in relatie tot de kwaliteit hoog zijn (huur als % van maximale huur op basis van WWS-punten '% max redelijk'). Ook kwam het beeld naar voren dat de huren in de regio DH/MH/R'dam Figuur 3: Resultaten onderzoek O/M naar betaalbaarheid per woningmarktregio. hoog zijn in relatie tot de inkomens van de huurders. Vanuit die perspectieven zou dus sprake kunnen zijn van een grotere betaalbaarheidsopgave in de regio DH/MH/R'dam, echter voor het duiden van de omvang van de investeringsopgave in het onderzoek O/M is dit allemaal niet relevant, en derhalve is dit in het kader van deze quick-scan niet nader onderzocht.
Gegeven het bovenstaande lijkt de omvangrijke volkshuisvestelijke opgave in de regio DH/MH/R'dam niet het gevolg te zijn van een bijzondere betaalbaarheidsopgave In de regio DH/MH/R'dam; deze wijkt niet af van de rest van Nederland.
© 2020 Deloitte The Netherlands
Quick-scan duiding positie regio Rotterdam en Haaglanden
6
1. Volkshuisvestelijke opgave in de regio DH/MH/R'dam - verduurzaming Evenmin lijkt de grote volkshuisvestelijke investeringsopgave het gevolg van een relatief grote verduurzamingsopgave in de regio DH/MH/R'dam; hiermee zijn minder financiële middelen gemoeid dan met de nieuwbouw/uitbreidings-opgave b. Duurzaamheidsopgave
De relatief grote investeringsopgave in de regio DH/MH/R'dam lijkt evenmin het gevolg van een grote verduurzamingsopgave in deze regio. Figuur 5 hiernaast toont de omvang van de totale investeringsopgave (tot 2035) zoals die is ingerekend in het onderzoek O/M waarbij een onderscheid is gemaakt tussen a) investeringen die nodig zijn voor renoveren/verduurzamen van het corporatie-bezit in heel Nederland en b) het realiseren van de nieuwbouwopgave in heel Nederland*. Uit de figuur blijkt dat de investeringen die gemoeid zijn met de nieuwbouwopgave fors groter zijn dan met de renovatie/verduurzamingsopgave**.
Investeringsopgave Nederland (tot 2035) zoals ingerekend in onderzoek O/M
Uit figuur 4 hieronder blijkt verder dat de provincie Zuid-Holland (waarbinnen de regio DH/MH/R'dam de grootste woningmarktregio is)*** weliswaar aan de onderkant van de bandbreedte scoort in termen van EI (energie-index) maar net als vrijwel alle andere provincies gemiddeld energielabel C heeft. Ten slotte is nog relevant welk investeringsniveau per renovatie is gehanteerd in het onderzoek O/M. Uit het rapport O/M blijkt dat hierbij rekening is gehouden met de (al of niet) mogelijkheid om gebruik te maken van hoog tempratuur warmtenet wat (ten opzichte van warmtepompen en laag tempratuur warmtenetten) gepaard gaat met relatief lagere investeringen per woning (ca. € 22k vs. ca. € 34k per woning, prijspeil 2019). De regio DH/MH/R'dam heeft door de aanwezigheid van relatief veel industrie, meer mogelijkheden om gebruik te maken van hoog tempratuur warmtenetten en op dit aspect daarom enig financieel voordeel in het onderzoek O/M.
€ 71 mld (76%)
Gezien het bovenstaand ligt het niet voor de hand dat de grote investeringsopgave in de regio DH/MH/R'dam ontstaat doordat de verduurzamingsopgave in de regio DH/MH/R'dam bovengemiddeld groot is. Het ligt meer voor de hand de oorzaak te zoeken in de omvang van nieuwbouw-/uitbreidingsopgave. Gemiddelde EI score en energie label
1,35
1,36
1,46
1,52
1,59
1,54
1,51
1,54
1,50
1,59
1,60
1,66
B
C
c
c
c
c
c
c
c
c
c
c
/
■
/ / z
z Z zz zö / z /
€ 23 mld (24%)
■ Verduurzaming
«Nieuwbouw
Figuur 4: Gemiddelde EI score en energie label. Bron: Aedes.
* Deze gegevens waren niet beschikbaar op regionaal niveau, derhalve alleen op nationaal niveau gepresenteerd. •* In het onderzoek O/M is ook een beperkt percentage sloop ingerekend, dus dat betekent dat een deel van de nieuwbouwopgave ook betrekking heeft op het realiseren van de verduurzamingsdoelstellingen (sloop/nieuwbouw); echter gezien de beperkte aantallen wordt aangenomen dat dit niet leidt tot aridere conclusies. Deze gegevens waren met beschikbaar op wonmgmarktregio niveau, derhalve op provinciaal niveau gepresenteerd.
Figuur 5: Resultaten onderzoek O/M naar Investeringsopgave in Nederland tot 2035
© 2020 Deloitte The Netherlands
Quick-scan duiding positie regio Rotterdam en Haaglanden
7
1. Volkshuisvestelijke opgave in de regio DH/MH/R'dam - nieuwbouw De grote volkshuisvestelijke investeringsopgave lijkt voor een groot deel het gevolg van grote nieuwbouwopgave die de regio DH/MH/R'dam (net als andere grootstedelijke regio's) kent. Dit hangt o.a. samen met de urbanisatie-trend (trek naar stad) C. Uitbreidingsopgave
Uit figuur 5 (vorige pagina) blijkt dat de investeringssommen voor nieuwbouw (voornamelijk: uitbreidingsopgave) die in het onderzoek O/M zijn ingerekend een factor 3 groter zijn dan de investeringssommen die gemoeid zijn met het renoveren/verduurzamen van het bezit. De verklaring voor de grote investeringsopgave in de regio DH/MH/R'dam lijkt dus in deze hoek gezocht te moeten worden. De figuur 6 hiernaast toont de uitbreidingsopgave per woningmarktregio zoals die in het onderzoek O/M is ingerekend. Hierbij hebben de O/M onderzoekers de Primos-prognoses als input gebruikt, die op hun beurt de CBSbevolkingsprognoses als basis gebruiken. In termen van absolute investeringsopgave nieuwbouw is de regio DH/MH/R'dam de één-na-grootste, met MRA (o.a. Amsterdam en Almere) en U16 (o.a. Utrecht) op posities 1 en 3. In relatieve zin vallen daarnaast de (kleinere) regio's Holland Rijnland (o.a. Leiden) en Food Valley (o.a. Ede) op. De geprognosticeerde groei vindt dus voor een groot deel plaats in de Randstad. Tijdens de interviews kwamen verschillende factoren aan de orde die een mogelijke verklaring kunnen bieden voor de relatief grote geprognosticeerde groei in de grootstedelijke regio's (dus niet per sé uitsluitend DH/MH/R'dam):
•
•
Binnen- en buitenlandse migratie. Het beeld bestaat dat de afgelopen jaren een netto migratiestroom plaats vond van de meer landelijke gebieden, naar de meer stedelijke gebieden. Dat geldt zowel voor binnenlandse migratie (bijvoorbeeld jongeren die voor studie naar de stad trekken, en ook na het stichten van een gezin in die regio blijven), als voor migratie vanuit het buitenland. Dit hangt onder andere samen met werkgelegenheid en het voorzieningenniveau in de stedelijke regio's. Deze urbanisatie-trend is door CBS ook in de prognoses meegenomen en leidt derhalve in de prognoses tot relatief veel hulshoudensgroei in de stedelijke regio's. Natuurlijke aanwas. Het beeld bestaat dat de bevolking in de grootstedelijke regio's relatief meer jongeren kent, dan de meer landelijke regio's. Dit leidt op termijn tot meer natuurlijk aanwas (geboorten). Dit staat met name in contrast met enkele meer perifere regio's waar sprake is van relatief meer vergrijzing.
Bovenstaande heeft betrekking op de volledige nieuwbouwopgave (voor de volledige bevolking), echter in het O/M onderzoek staat specifiek de nieuwbouwopgave voor DAEB huurwoningen centraal (voor de sociale doelgroep). In het rapport van het O/M onderzoek wordt toegelicht dat hiervoor niet alleen rekening is gehouden met de algemene bevolkingsgroei maar ook met verschillende economische scenario's (kortgezegd: meer economische groei, betekent minder huishoudens die aangewezen zijn op DAEB huurwoningen, betekent minder DAEB nieuwbouwopgave voor woningcorporaties). Het rapport O/M bevat tevens een gevoeligheidsanalyse waaruit blijkt dat de mate van de bevolkingsgroei een veel groter effect heeft op de vraag naar DAEB huurwoningen, dan de mate van economische groei.
Kortom, de grote volkshuisvestelijke opgave in de regio DH/MH/R'dam lijkt voornamelijk samen te hangen met de grote uitbreidings-/nieuwbouwbehoefte in de meer stedelijke regio's in het algemeen, en dus ook in de (in absolute zin thans reeds grote) regio DH/MH/R'dam. Onderliggend spelen de natuurlijke aanwas, en binnenlandse- en buitenlandse migratiestromen richting grote steden (urbanisatie) een rol.
Gewenste toename DAEB woningen zoals ingerekend in onderzoek O/M
Metropoolregio Amsterdam Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam
U16 Arnhem/Nijmegen Food Valley
West-Brabant/Hart van Brabant
■I
Holland Rijnland
Metropoolregio Eindhoven Noordoost Brabant
Zwolle/Stedendriehoek Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde Limburg
Groningen/Drenthe
Woongaard Zeeland
I
Noord-Holland Noord
I
Oost-Nederland
I
Drechtsteden/Hoeksche Waard/Goeree Fryslan
-10.000
■ Groei
o
10.000 20.000 30.000 40.000 50.000
Flexwoningen «Krimp
Figuur 6: Resultaten onderzoek O/M naar gewenste toename DAEB woningen in Nederland tot 2035
© 2020 Deloitte The Netherlands
Quick-scan duiding positie regio Rotterdam en Haaglanden
8
2. Investeringskracht corporaties in regio DH/MH/R'dam De relatief lage investeringskracht in de regio DH/MH/R'dam ontstaat vooral omdat de LTV-ratio reeds vanaf 2024 'knelt'. Dit komt niet omdat de beleidswaarde per woning in de regio relatief laag is De regio DH/MH/R'dam komt uit het onderzoek O/M naar voren als de regio met in absolute zin de grootste niet te realiseren investeringsopgave (zie figuur 2). Dit hoofdstuk gaat in op de relatief beperkte investeringskracht van de woningcorporaties in de regio DH/MH/R'dam en wat mogelijke redenen kunnen zijn voor die relatief beperkte investeringskracht. LTV-ratio knelt als eerst, (nog) niet de ICR-ratio
In het onderzoek O/M zijn alle individuele woningcorporaties doorgerekend uitgaand van een basis-scenario waarin de woningcorporaties invulling geven aan de volkshuisvestelijke opgaven zoals die in de individuele woningmarktregio's bestaan*. Hierbij is aangenomen dat indien een individuele woningcorporatie in de prognosejaren tegen de grenzen van haar financiële positie loopt, het investeringsniveau aangepast wordt om binnen de financiële normen te blijven. Hierbij is in het onderzoek O/M rekening gehouden met de interestcoverage-ratio (hierna: ICR) en de loan-to-value-ratio (hierna: LTV)**. Verder wordt in het O/M onderzoek aangenomen dat de volkshuisvestelijke opgaven binnen een woningmarktregio door alle woningcorporaties binnen die regio kunnen worden opgepakt, zolang die nog investeringscapaciteit hebben.
LTV - zoals ingerekend in onderzoek O/M
ICR - zoals ingerekend in onderzoek O/M
90%
2,4
85%
2,2 2,0
eo%
1,8
75%
1.6
70%
1,4
65%
1.2
60%
1.0 2020
— LTV legio DH/MH/R’dam — LTV Nederland ^m*LTV norm (maximaal 85%)
2025
2030
2035
-------ICR regio OH/MH/R dam -------ICR Nederland wlCR norm (minimaal 1,4)
Figuren 7 en 8 tonen de ontwikkeling van de LTV- en ICR-ratio van de sector als geheel (heel Nederland) en Figuur 7: LTV. Bron: onderzoek O/M Figuur 8: ICR. Bron: onderzoek O/M van de regio DH/MH/R'dam. Beiden ratio's tonen in de prognosejaren een ongunstige ontwikkeling; de corporaties gaan in de prognosejaren meer schulden aan om invulling te geven aan de volkshuisvestelijke Gemiddelde beleidswaarde per woning opgaven en deze investeringen gaan met dusdanige onrendabele toppen gepaard dat de LTV toeneemt (ongunstig) en de rentebetalingen op termijn toenemen zodat de ICR afneemt (ongunstig). Zowel in Nederland als geheel, als In de regio DH/MH/R'dam is de LTV-ratio de eerst knellende factor, waarbij opgemerkt wordt dat Holland Rijnland U16 BMi ook de ICR-ratio (enkele jaren verder in de prognose) gaat knellen. De LTV-norm (max. 80%) wordt in de Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam regio DH/MH/R'dam als eerste regio van Nederland bereikt, namelijk In het jaar 2024***. Relatief lage beleidswaarde of relatief hoge schulden?
De LTV-ratio betreft de verhouding tussen de lening portefeuille van een woningcorporatie (nominale schuld) en de beleidswaarde van het bezit. Het gegeven dat de LTV-ratio in de regio DH/MH/R'dam relatief snel knelt kan derhalve het gevolg zijn van een relatief lage beleidswaarde per woning in deze regio, of van een schuld per woning die relatief hoog is****. Figuur 9 toont de gemiddelde beleidswaarde per woning in de verschillende woningmarktregio's. Uit deze figuur blijkt dat de woningmarkt DH/MH/R’dam een derde positie inneemt aan de bovenkant van de bandbreedte. Opvallend hierbij is dat de woningmarktregio's uit de Randstad***** allemaal zijn vertegenwoordigd aan de bovenkant van het spectrum. • Daarnaast zijn in het kader van de woondeals een aantal woningmarktregio's (waaronder DH/MH/R'dam) doorgerekend op basis van de volkshuisvestelijke opgave zoals de regio's die zelf gedefinieerd hebben. •• in het onderzoek O/M wordt uitsluitend gerekend met deze financiële ratio's, terwijl corporaties in werkelijkheid ook met andere financiële beperkingen te maken hebben. Voor Vestia zijn bijvoorbeeld de ratio marktwaarde vastgoed / marktwaarde leningen en de lage operationele kasstroom beperkend. Dit is in onze analyse verder buiten beschouwing gelaten omdat voor het beantwoorden van de onderzoeksvraag alleen de ratio's relevant zijn die zijn meegenomen in het onderzoek O/M.
••• De reden dat de LTV in 2024 op regio-niveau knelt' terwijl toch nog enkele procentpunten ruimte bestaat ten opzichte van de norm (85%) is dat sprake is van meerdere corporaties binnen de regio. Dit is in meer detail toegelicht in het eindrapport onderzoek O/M. ••••In theorie zou het ook nog kunnen komen doordat in het O/M onderzoek uit is gegaan van een (veel) sneller investering stem po dan in andere woningmarktregio's. Uit het rapport O/M blijkt niet dat de onderzoekers hierbij regionale variatie hebben aangebracht. ***** ***** Met uitzondering van Drechtsteden/HW/GO, waar naast de Randstedelijke Drechtsteden ook de plattelandsgebieden Hoeksche Waard en Goeree Overflakkee zijn meegenomen.
West-Brabant/Hart van Brabant Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde Metropoolregio Amsterdam Zwolle/Stedendriehoek Noordoost Brabant Food Valley Drechtsteden/Hoeksche Waard/Goeree Overflakkee Limburg Oost-Nederland Woongaard Arnhem/Nijmegen Zeeland Metropoolregio Eindhoven Noord-Holland Noord Fryslên Groningen/Drenthe