2020-11-20 RIB Wonen - 1. Jaarverslag 2019 Wooncompas.pdf
Tekst van het document
-
2020
Dhr. J. Freie
01-04-2014
2018
2022
Dhr. P. van Poelgeest
01-04-2014
2018
2022
Mevr. drs. I.M.S. Frijters
01-05-2016
2020
2024
Dhr. C.P.M. van Oorschot RA
01-05-2016
2020
2024
Mevr. ir. C.J.C. van Benthum
15-05-2017
2021
2025
Functioneren en zelfevaluatie raad van commissarissen De zelfevaluatie over 2019 werd in januari 2020 uitgevoerd onder onafhankelijke, externe begeleiding. Bij aanvang van deze evaluatie is stilgestaan bij de actuele ontwikkelingen op het gebied van governance in het semipublieke domein. Aan de hand van het zogenoemde 4i-model waarin de vier onderdelen Inrichting, Inhoud, Interactie en Individu van een goed functionerende raad zijn vertegenwoordigd, is gekeken naar de verschillende rollen die in verschillende situaties van een toezichthouder worden verlangd en het schakelen tussen deze rollen. Door de fusie die plaatsvond in 2019 lag de focus gedurende deze periode vooral op de toezichtrol. Er wordt gesproken over de Hoofdstuk 8 | Verslag van de raad van commissarissen
61
aankomende periode en de rol die de raad daarin voor zichzelf ziet. Bij de inrichting van de vergaderagenda zal meer ruimte voor de bespreking van strategische onderwerpen worden gemaakt. Met het oog op het nieuw te werven lid van de raad van commissarissen is gesproken over de wijze waarop deze persoon complementair zou moeten zijn aan de raad.
Integriteit en onafhankelijkheid De raad van commissarissen is van oordeel dat elke commissaris zijn/haar functie in 2019 onafhankelijk uitoefende. Mogelijke tegenstrijdige belangen worden door de leden van de raad gemeld in de plenaire vergaderingen. De bestuurder meldt mogelijke tegenstrijdige belangen bij de voorzitter van de raad van commissarissen. In 2019 deden zich bij de besluitvorming door de raad van commissarissen geen onverenigbaarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang.
Aanspreekbaarheid De raad van commissarissen hecht grote waarde aan zijn aanspreekbaarheid. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de contacten van de raad met de ondernemingsraad, Bewonersraad Progressie en de regelmatige aanwezigheid van leden van de raad van commissarissen in het kantoor van Wooncompas. De regelmatige aanwezigheid van DT-leden bij vergaderingen van de raad met de bestuurder bevorderen de aanspreekbaarheid van de raad ook. Daarnaast heeft de raad goede contacten met de gemeentes in he werkgebieden stakeholders van Wooncompas.
Meldingsplicht De raad van commissarissen is zich bewust van de meldingsplicht die zij heeft conform de Woningwet. In 2019 was er geen aanleiding om een melding te doen bij de minister.
Informatievoorziening Via tal van bronnen kreeg de raad in 2019 informatie die noodzakelijk is om zijn toezichthoudende rol in te vullen. Uiteraard volgen de leden van de raad de voorstellen en maatregelen van de landelijke, regionale en lokale overheid met betrekking tot het wonen en die mogelijke gevolgen hebben voor Wooncompas. Dit gebeurt onder andere door informatievoorziening vanuit de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporatie (VTW) en branchevereniging Aedes. Daarnaast ontvangt de raad informatie van de bestuurder, zowel tijdens plenaire overleggen als tussentijds. Met de accountant bespreekt de raad de interim-controle, het jaarverslag en de jaarrekening. Daarnaast ontvangen leden van de raad informatie van de ondernemingsraad, de huurdersvereniging en belanghouders. Ook bezoeken zij regelmatig seminars. De raad is van mening dat hij in 2019 goed is geïnformeerd en die informatie voldoende heeft kunnen bespreken om zijn toezichtrol adequaat in te kunnen vullen.
Lidmaatschappen De commissarissen zijn lid van de VTW.
Permanente educatie De woningwet en de Governancecode schrijven voor dat commissarissen scholing moeten blijven volgen. De commissarissen van Wooncompas volgden in 2019 zowel incompany als individuele opleidingen, zodat zij voldoende kennis behouden om hun werk als lid van de raad goed te kunnen doen. Alle raadsleden voldoen aan het reglement permanente educatie van de VTW. De voorzitter van de raad ziet erop toe dat de bestuurder en de leden van de raad van commissarissen hun benodigde PE-punten halen en houdt dit bij. Voor leden van de raad is dat minimaal vijf punten in 2019. Dit hebben alle raadsleden behaald. Voor de bestuurder is dit 108 punten in drie kalenderjaren (2017/2018/2019). Ook dit is behaald.
62
PE-punten raad van
2017
2018
2019
Dhr. T. Beishuizen
18
7,5
9
Mevr. ir. C.J.C. van Benthum
4 (vanaf 15 mei 2017)
62
14
De heer N.W. van den Berg
8
8
6
Dhr. J. Freie
2
3
6
Mevr. drs. I.M.S. Frijters
25
20,5
27,5
Mevr. M.E. Janssen M. van
18
2
5
7
6,5
9
Dhr. P. van Poelgeest
3
3
6
Dhr. drs. R. Schallenberg
60
1,5
7
112
26,5
42
commissarissen
Raay Dhr. C.P.M. van Oorschot RA
PE-punten bestuurder Alfred van den Bosch
Bezoldiging De raad heeft de honorering van de raad van commissarissen per 1 januari 2019 vastgesteld conform het grensbedrag van de VTW. Dat houdt de volgende vergoedingen in per jaar exclusief 21% btw: WoonCompas
Woonvisie
Voorzitter
Leden
Voorzitter
Leden
€ 12.000,-
€ 8.000,-
€ 18.700,-
€ 12.500,-
(grensbedrag € 17.700,-)
(grensbedrag € 11.800,-)
De raad heeft de honorering van de raad van commissarissen per 1 juli 2019 vastgesteld conform het grensbedrag van de VTW. Dat houdt de volgende vergoedingen in per jaar exclusief 21% btw: WoonCompas Voorzitter
Leden
€ 21.100,-
€ 14.050,-
De raad voldoet hiermee aan de WNT2 (Wet Normering Topinkomens 2) en het jaarlijkse advies van de VTW.
Vergaderingen De raad van commissarissen stelt jaarlijks een jaaragenda op. De raad van Wooncompas vergaderde na 1 juli 2019 vier keer regulier met de bestuurder. Voor 1 juli vergaderde de raad van WoonCompas drie keer en de raad van Woonvisie vijf keer. Voorafgaand aan elk overleg heeft de raad een vooroverleg waarbij de directeur-bestuurder niet aanwezig is. Daarnaast hebben voorzitter en vicevoorzitter voorafgaand aan het overleg een agenda-overleg met de bestuurder. Hoofdstuk 8 | Verslag van de raad van commissarissen
63
64
HOOFDSTUK 9
FINANCIËLE CONTINUÏTEIT
Hoofdstuk 9 | Financiële continuïteit
65
Hoofdstuk 9 | Financiële continuïteit Financiële continuïteit is een voorwaarde om onze volkshuisvestelijke doelen ook in de toekomst te kunnen blijven realiseren. Financiële sturing waarbij kasstromen en de marktwaarde van ons vastgoed centraal staan, denken in maatschappelijke toegevoegde waarde en een oog voor risico’s zijn ook in 2019 voor ons de basis geweest bij het realiseren van onze doelstellingen. In het vroege voorjaar van 2020 zijn we als samenleving terechtgekomen in een crisissituatie veroorzaakt door het coronavirus (COVID-19). Dit heeft de nodige impact op onze huurders en ook op onze organisatie. Wooncompas kent over 2019 een positieve kasstroom uit operationele activiteiten (onder aftrek van rentebetalingen) van 21,8 miljoen en kan daarmee ongeveer 2,5 keer (ICR) haar rentelast dragen. Gecombineerd met een schuld-waardeverhouding (LTV) op beleidswaarde van 32% geeft dit een zeer gezonde basis waarmee eventuele non-betaling door klanten opgevangen kan worden.
Resultaten De winst- en verliesrekening geeft de middelen weer die wij hebben ingezet om onze strategische doelstellingen, en specifiek de doelstellingen en de prestaties voor 2019, te realiseren. In overeenstemming met de verslaggevingsvoorschriften is in het gepresenteerde resultaat over 2019 voormalig WoonCompas voor het volledige boekjaar toegevoegd en heeft in deze lijn ook aanpassing van de vergelijkende cijfers over 2018 plaatsgevonden. De winst- en verliesrekening geeft aldus het beeld alsof de per 1 juli 2019 geëffectueerde fusie reeds aan het begin van 2018 heeft plaatsgevonden, wat de vergelijkbaarheid tussen beide boekjaren bevordert. Het totale jaarresultaat in 2019 na belastingen is 132 miljoen euro positief (2018: 181 miljoen euro positief). Dit positieve resultaat bestaat voor een belangrijk deel uit de waardestijging van ons vastgoed. Het netto exploitatieresultaat van de vastgoedportefeuille bedraagt 35,5 miljoen euro in 2019 en is ten opzichte van 2018 stabiel. De ontvangen huuropbrengsten zijn beperkt toegenomen. De stijging is hoofdzakelijk het gevolg van de jaarlijkse huurverhoging. De onderhoudslasten zijn ten opzichte van 2018 gestegen door een stijging van planmatig onderhoud. In 2019 zijn meer planmatige onderhoudsactiviteiten uitgevoerd dan in 2018. In de ontwikkeling van de overige bedrijfslasten is zichtbaar dat de organisatie in beweging is.
Zo werden specifieke kosten gemaakt in het kader van het realiseren van de fusie per 1 juli 2019. Ook worden nog steeds kosten gemaakt 66
in het kader van het verbeteren van de interne processen. Doel hierbij is ervoor zorgen dat onze organisatie efficiënt en toekomstbestendig kan blijven werken. De gedane investeringen in ICTmiddelen en applicaties blijken waardevol nu, als gevolg van de Coronamaatregelen, een zeer groot deel van het personeel vanuit de thuissituatie haar werkzaamheden verricht.
Fiscaliteit Over 2019 haalden we een fiscaal resultaat ter grootte van 31,6 miljoen euro. We hebben geen fiscaal compensabele verliezen welke we hier op in mindering kunnen brengen. Het belastbaar bedrag wordt hiermee eveneens 31,6 miljoen euro en de acute belastinglast 7,9 miljoen euro.
Kasstromenontwikkeling In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. Een gezonde operationele kasstroom, de kasstroom uit de dagelijkse bedrijfsactiviteiten, is van groot belang om aan de rente- en de aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen. De kasstroom uit operationele activiteiten was 12,9 miljoen euro. De kasstroom uit investeringsactiviteiten was 28,4 miljoen euro. De kasstroom uit financieringsactiviteiten was 8,4 miljoen euro. Onze schuldpositie nam met dit bedrag toe. In totaal hebben we 7,1 miljoen euro van onze positieve bankstand ingezet.
Waardeontwikkeling Woningen Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde De marktwaarde van het bezit van Wooncompas is in 2019 met 122,2 miljoen euro (9,1%) gestegen naar 1.470 miljoen euro, verdeeld naar 1.220 miljoen euro aan DAEB en 250 miljoen euro aan niet-DAEB vastgoed. De portefeuille volgt hiermee de landelijke trend van forse waardestijgingen van vastgoed. De autonome waardestijging van het vastgoed (standing portefeuille) kwam uit op 8,3%. Dit komt overeen met een waardestijging van 111,5 miljoen euro op het woningbezit, een waardedaling van 2,3 miljoen euro op het overige bezit (BOG en parkeren) en een klein overig effect als gevolg van veranderingen in de samenstelling van onze vastgoedportefeuille. De belangrijkste factor voor de stijging van de marktwaarde is de leegwaardeontwikkeling van de verhuureenheden, die met name bij de woningen fors uitviel. Daarnaast hebben de huurstijging (incl. harmonisatie) en een daling van de disconteringsvoet een substantieel effect. Acquisitie en dispositie In 2019 zijn er 86 woningen opgeleverd, met in totaal een marktwaarde van 17,4 miljoen euro. De sloopcomplexen waren al volledig verrekend in de marktwaarde in 2018, zodat in 2019 geen waardemutatie is verantwoord. De grondexploitatieopbrengsten zijn gestegen met 1,3 miljoen euro.
Ten slotte zijn er 14 woningen verkocht met een totale waarde van 2,3 miljoen euro. BOG De BOG-portefeuille kent een beperkte waardedaling, deze is grotendeels te verklaren door de waardedaling
van het Rotterdamse complex De Aarhof (blok 2). Bij dit complex heeft een belangrijke investering in het kader van de herontwikkeling plaatsgevonden en het inrekenen daarvan heeft een drukkend effect gehad op de markwaarde ultimo 2019. De marktwaarde van de parkeercomplexen kent een kleine stijging als gevolg van een stijging van de leegwaarde.
Beoordelingskader, waardebegrippen en ratio’s Beoordelingskader De afgelopen jaren hebben de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de samenwerking geïntensiveerd om het toezicht op de corporatiesector effectiever en efficiënter te maken. Eind 2018 hebben Aw en WSW een gezamenlijk beoordelingskader gepubliceerd. De Aw richt zich vanaf dat moment op de governance en WSW op het bedrijfsmodel. Gezamenlijk kijken Aw en WSW naar de financiële positie van corporaties. De basisbeoordeling van de financiële positie vindt plaats op basis van vier financiële ratio’s. De ratio’s zijn: • ICR (liquiditeit): maakt inzichtelijk of de corporatie op korte- en middellange termijn voldoende operationele kasstromen genereert om aan haar renteverplichtingen te voldoen. • LTV (vermogen): maakt inzichtelijk of de vastgoedportefeuille op lange termijn voldoende waarde genereert ten opzichte van de schuldpositie. De onderliggende kasstromen houden rekening met het maatschappelijke beleid van de corporatie. • Solvabiliteit (vermogen): geeft inzicht in de eigen vermogenspositie van de corporatie, rekening houdende met het maatschappelijke beleid van de corporatie. • Dekkingsratio (onderpand): beoordeelt in geval van discontinuïteit of de (markt)waarde van het onderpand voldoende is om de schuldpositie af te lossen.
We optimaliseren financieel en maatschappelijk rendement
Hoofdstuk 9 | Financiële continuïteit
67
De in 2018 gepubliceerde ratio’s en grenswaarden waren nog niet definitief vastgesteld. Eind april 2020 hebben de toezichthouders de definitieve ratio’s en grenswaarden gepubliceerd. Ratio
DAEB
Niet-DAEB
Enkelvoudig /
Onderpand WSW
geconsolideerd Continuïteitsratio’s ICR
1,4
1,8
1,4
LTV
85%
75%
85%
Solvabiliteit
15%
40%
15%
70%
70%
70%
Discontinuïteitsratio’s Dekkingsratio Onderpandratio (WSW)
70%
Bron: Verticaal toezicht Aw-WSW, 28 april 2020
De definities van de continuïteitsratio’s (ICR, LTV, Solvabiliteit) zijn ongewijzigd ten opzichte van de ratio’s die zijn gepubliceerd in het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW. Ten aanzien van de discontinuïteitsratio’s (dekkingsratio en onderpandratio) vinden twee wijzigingen plaats: de toevoeging van a) de onderpandratio en b) de marktwaarde van leningen. a) Er bestond al een dekkingsratio voor de gehele corporatie. Daarmee wordt in geval van discontinuïteit bepaald of de (markt)waarde van het bezit voldoende is om de schuldpositie af te lossen. Aan deze dekkingsratio wordt de onderpandratio toegevoegd. Met deze ratio wordt bepaald of in geval van discontinuïteit de (markt) waarde van het onderpand (DAEB-vastgoed, en niet-DAEB vastgoed) waarop WSW hypotheek heeft gevestigd voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen. b) In plaats van de nominale schuldpositie wordt de marktwaarde van de schuldpositie in de discontinuïteitsratio’s opgenomen. Het gaat dan zowel om de dekkingsratio als onderpandratio.
Waardebegrippen De beleidswaarde gaat net als de marktwaarde uit van contant gemaakte kasstromen en laat over het verslagjaar 2019 een vergelijkbare positieve ontwikkeling zien als de marktwaarde. Verschillen in de mate van stijging komen door beleidsmatige afwegingen die wel van invloed zijn op de beleidswaarde maar niet op de marktwaarde. Afbeelding 1 biedt inzicht in de hoogte van de marktwaarde en de beleidswaarde en maakt 68
inzichtelijk welke beleidsmatige afwegingen het verschil tussen beide bepalen en maakt tevens het financiële belang van deze afwegingen op de waardebegrippen duidelijk.
Afbeelding 1
Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde Het WSW en de Aw hebben in het kader van het integraal toezichtskader besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de in de jaren ervoor gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. Corporaties vermelden met ingang van dat jaar de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening en in het bestuursverslag wordt een beleidsmatige beschouwing opgenomen. De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt
neemt. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW. In 2019 zijn nadere richtlijnen uitgegeven voor het positioneren van de onderhoudskosten en investeringen in de beleidswaarde. Wooncompas heeft deze richtlijnen beoordeelt en (voor zover van toepassing) toegepast in haar berekeningen.
De marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde van het vastgoed geven op verschillende wijzen inzicht in de vermogensopbouw van Wooncompas. De marktwaarde geeft een geobjectiveerde weergave van wat ons bezit waard is en welk marktpotentieel aanwezig is indien Wooncompas zou optreden als zuivere vastgoedbelegger.
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt Wooncompas diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie.
Afbeelding 2 vergelijkt de vermogensratio’s uitgedrukt in beide waarderingen. Beide ratio’s laten het potentieel zien tussen marktconforme en beleidsmatige aannames.
De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar Wooncompas een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.
DAEB
Financiële ratio’s Onderstaande tabel is gebaseerd op de cijfers uit de Begroting 2020 en de Meerjarenbegroting 2021 t/m 2029. Wooncompas voldoet aan de definitieve grenswaarden zoals gepubliceerd door Aw-WSW op 28 april 2020.
norm
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
ICR
>1,4
2,88
2,97
2,99
2,95
2,81
2,76
2,61
2,47
2,40
2,35
Solvabilieit beleidswaarde
>20%
62,6
59,1
58,3
55,8
53,6
52,3
51,4
49,9
49
49,7
LTV beleidswaarde
<75%
37,4
42,5
46,1
50,5
53,9
55,1
56,8
58,8
60,2
59,2
Dekkingsratio marktwaarde
<70%
20,4
23,1
25,0
27,1
28,9
29,5
30,2
31,0
31,4
30,6
>1,8
2,21
2,77
2,77
3,07
3,34
3,46
3,82
3,98
4,52
4,73
Solvabilieit beleidswaarde
>40%
67,6
69,5
71,5
71,9
72,4
73,7
74,4
76,3
77,6
79,6
LTV beleidswaarde
<75%
27,3
25,8
24,4
24,4
23,3
22,5
21,1
19,6
18,2
16,9
Dekkingsratio marktwaarde
<70%
23,2
21,7
20,4
20,2
18,9
18,1
16,7
15,4
14,1
12,9
ICR
>1,4
2,70
2,92
2,93
2,97
2,92
2,89
2,82
2,70
2,68
2,62
Solvabilieit beleidswaarde
>20%
61,2
57,9
57,2
54,5
52,3
51
50
48,6
247,7
48,4
LTV beleidswaarde
<75%
34,7
38,1
40,5
43,8
46,2
47,1
48,1
49,4
50,4
49,5
Dekkingsratio marktwaarde
<70%
20,9
22,9
24,1
25,9
27,1
27,5
27,8
28,3
28,5
27,7
niet-DAEB ICR
TI
Afbeelding 2
Hoofdstuk 9 | Financiële continuïteit
69
Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie Het vergelijk van de waarden in afbeelding 1 toont onze maatschappelijke prestatie uitgedrukt in geld. Zo maken we zichtbaar welk financieel resultaat we niet hebben gerealiseerd vanwege onze maatschappelijke functie. De toekomstige kasstromen gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat geeft voor de portefeuille van Wooncompas een waarde van 1.471 miljoen euro (2018: 1.348 miljoen euro). De beleidswaarde geeft een contante waarde van 824 miljoen euro. Het verschil van 647 miljoen euro is, op lange termijn, ons ‘economisch offer’. Onder andere het niet direct optrekken van de huur naar wat de markt maximaal aankan is één van de belangrijke oorzaken. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde – de zogenoemde waterval – is in de toelichting van de verliesrekening opgenomen onder de post Vastgoedbeleggingen. De marktwaarde is doorgaans lager dan de gemaakte kosten van de nieuwbouw. Hierdoor ontstaan bij aanvang van de exploitatie de zogenoemde onrendabele investeringen. Ultimo 2019 bedraagt de voorziening onrendabele investeringen 2,8 miljoen euro.
Bij de omvang van dit saldo dient te worden bedacht dat, voornamelijk als gevolg van de aanzienlijke stijging van de marktwaarde, gedurende het boekjaar 2019 een bedrag van 17,4 miljoen euro uit de voorziening is vrijgevallen. Aan leefbaarheid en bewonersparticipatie heeft Wooncompas vanuit haar visie op prettig wonen en leven in 2019 een bedrag van 1,3 miljoen euro uitgegeven (2018: 1,1 miljoen euro). Bovengenoemde bedragen aan leefbaarheid, onrendabele investeringen en niet-maximale huur zijn uitgaven die een woningcorporatie doet en een commerciële verhuurder (vastgoedonderneming) niet of in zeer beperkte mate. De conclusie is dat Wooncompas een jaarresultaat had kunnen realiseren dat hoger ligt dan nu het geval is. Vanwege onze 70
maatschappelijke functie hebben wij hier niet voor gekozen.
Faciliteringsvolume en beoordeling WSW Het WSW beoordeelde medio 2019 de financiële positie op basis van het jaarverslag 2018 en de prognosegegevens. In haar jaarlijkse beoordelingsbrief van 24 juni 2019 verklaart het WSW dat Stichting Wooncompas te Ridderkerk voldoet aan de eisen die het WSW stelt aan een corporatie als deelnemer. Op grond van deze verklaring kan Wooncompas binnen de ruimte van het borgingsplafond leningen aantrekken met WSW-borging, indien voldaan wordt aan de voorwaarden voor borging.
Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) / Aw Sinds 1 juli 2015 valt zowel het financiële toezicht als het toezicht op rechtmatigheid, governance en integriteit onder de verantwoordelijkheid van de Aw. De Aw gebruikt voor de beoordeling de Verantwoordingsinformatie (dVi) en de Prognoseinformatie (dPi), het jaarverslag (inclusief het volkshuisvestingsverslag), de jaarrekening, de stukken van de accountant en andere beschikbare informatie, zoals de bevindingen uit de governance-inspectie. Het toezicht door de Aw richt zich op de volgende zes toezichtsvelden: • governance; • risicorealisatiebeleid; • rechtmatigheid; • integriteit; • omvalrisico; • efficiency en doelmatigheid. De Aw beoordeelt of Wooncompas voldoet en naar verwachting in de toekomst blijft voldoen aan de vereisten op het gebied van good governance, integriteit, rechtmatigheid en financiële continuïteit. Daarbij beoordeelt de Aw ook of het maatschappelijk gebonden vermogen voldoende wordt beschermd. De Aw geeft hieraan een nadere duiding door toetsingskaders, signaleringsnormen, kengetallen, ratio’s en normen te formuleren ten aanzien van elk van de zes toezichtvelden. Wooncompas heeft op 16 april 2020 de toezichtbrief 2020 ontvangen met betrekking tot het onderzoek op
basis van het gemeenschappelijk beoordelingskader AW-WSW. In dit onderzoek werd gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: dVi en dPi gegevens, jaarverslagen, managementletter, accountantsverslagen, visitatierapport, oordeel rechtmatigheid, onderzoeksresultaten WSW, voorgaande oordelen Aw en een gesprek dat in maart 2020 plaatsvond met het bestuur van Wooncompas. Op basis van het uitgevoerde onderzoek signaleert Aw een middelhoog risico op de onderdelen Rechtmatigheid en Governance. Door het bestuur wordt dit herkend en er worden acties gekoppeld aan beide onderwerpen.
2.
Risicomanagement Risico’s zijn de effecten van onzekerheden op het behalen van doelstellingen. We actualiseren twee keer per jaar onze risico-inschatting. Wooncompas is en blijft een solide corporatie in een relatief rustig vaarwater. De risico’s zijn in verbinding met de doelstellingen zoals verwoord in ons ondernemingsplan. Ook hebben we de zwaarstwegende risico’s ingedeeld in categorieën conform de RJ400.
3.
a) Strategische risico’s hebben vaak een externe oriëntatie/ontstaansgrond en hebben mogelijk invloed op potentieel strategische lange termijn doelstellingen. We onderkennen in deze categorie de volgende risico’s. 1.
Doordat de vastgoedmarkt verbetert, komt er meer vraag naar bouwopdrachten en zullen prijzen stijgen, met als gevolg dat er meer verlies genomen wordt op sociale woningbouw. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. We kunnen goed uitleggen waarom bepaalde strategische keuzes in planning zijn gemaakt, we concentreren onze inkoopkracht en overwegen mogelijke versobering in projecten (strategische keuzes in planning). Prijsstijging lijkt door inzakkende bouwmarkt (stikstof, PFAS, e.d.)
af te vlakken. We blijven zoeken naar slimmere producten en concepten en zullen dit scherp blijven monitoren. De politieke en maatschappelijke discussie rondom de inzet van de corporatievermogens houdt het risico in zich dat ook onze beleidsopties verder afnemen. Hierdoor kan de beleidsmatige bewegingsruimte beperkt worden. Wetgeving rond overcompensatie heeft gevolgen voor het strategisch beleid. Dit is nog onvoldoende in kaart gebracht. Dit heeft tot gevolg dat de corporatie de grenzen van de rendementen onvoldoende in beeld heeft en dus het risico loopt bedragen met terugwerkende kracht terug te moeten betalen indien er (ook in het verleden) teveel winst gemaakt is. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. Door de recente fusies, met name door de fusie met WoonCompas, is dit risico kleiner geworden. Veranderende bevolkingssamenstelling in de wijken. Door regionalisering ontstaat de kans dat sociale probleemsituaties uit de Rijnmond zich verplaatsen naar de BAR-gemeenten. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. Dit is het speerpunt van afdeling wijken. Het conceptconvenant samenwerking in de wijken met belangrijkste partners is gereed. Transitie van huismeesters naar wijkbeheerders gaat op het gebied van signalering en oppakken van problemen in de wijken een grote rol spelen. Start intensievere samenwerking begin 2020.
Wijkbeheerders volgen nu een ontwikkeltraject om in juni 2020 daadwerkelijk als wijkbeheerder aan de slag te gaan.
b) Operationele risico’s hebben vooral betrekking op de processen binnen Wooncompas en zouden de kortetermijndoelstellingen kunnen belemmeren. We onderkennen in deze categorie de volgende risico’s. 1.
Imagoschade bij datalek. Doordat er privacygevoelige informatie binnen Wooncompas
We zijn een goed rentmeester
Hoofdstuk 9 | Financiële continuïteit
71
2.
3.
4.
5.
72
gebruikt wordt, kan een datalek leiden tot imagoschade met als gevolg dat Wooncompas in een verkeerd daglicht komt te staan. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen elimineren. Dat doen we door het bewustzijn bij medewerkers te onderhouden en nieuwe medewerkers een AVG-training te geven, de IT-omgeving goed in te regelen, bevoegdhedenmatrices in systemen goed op te zetten en aandacht te hebben voor cyber security. Kennis en uitwisseling tussen afdelingen van bestaand beleid, protocollen en andere regels en afspraken is onvoldoende, interne communicatie schiet tekort. Doordat er onvoldoende kennisdeling, vastlegging en communicatie is, bestaat de kans dat processen niet goed verlopen met als gevolg financiële en imagoschade. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. Door afronding van het project Slimmer Werken (Intranet, Key2Docs) en kennismanagement te introduceren/ontwikkelen. De organisatie leert werken met Teams etc. De gedragskant is in beweging maar nog niet voldoende om het risico omlaag te brengen. Vandaar dat wij op deze lijn blijven doorgaan teneinde het risico verder te reduceren. Werkdruk. Doordat er kostenbewust met personeelsbezetting wordt omgegaan kan het zijn dat de werkdruk als hoog ervaren wordt met als gevolg ziekte, fouten en andere schade. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken.
Externe inzet wordt afgeschaald, medewerkers beter in positie en betere managerial aandacht. Processturing, eigenaarschap en zelforganisatie als team zijn de volgende stappen. De VitaliteitsAPK geeft nog steeds signalen van werkdrukbeleving. Efficiënter werken (Lean), aandacht voor de mens (door management), beter ambities plannen (prioriteren). Door onjuist competentiemanagement bestaat de kans dat medewerkers niet betrokken en competent zijn waardoor er fouten en schades kunnen ontstaan. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. Dat doen we door het uitrollen van functieprofielen, competentiemanagement en training medewerkers. Wooncompas wordt het doelwit van cybercriminelen. Hierdoor bestaat de kans dat de
6.
bedrijfsvoering voor kortere of langere tijd wordt verstoord. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken en verleggen. Gelaagdheid in beveiliging is aanwezig, dit is normaal grotendeels afdoende. Echter op sommige domeinen zijn we op dit moment kwetsbaar door achterblijvend versiebeheer met andere woorden upgrades waar ook beveiligingskenmerken inzitten. Een bewuste keuze rondom fusie, dit wordt ingelopen. Daarnaast worden mogelijkheden tot verzekering onderzocht. Impactvolle klachten via sociale media. Doordat communicatiekanalen onder invloed van social media heel direct en krachtig geworden zijn, kunnen enkele uitbijters een grote (negatieve) invloed uitoefenen op het imago van de corporatie. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen accepteren. In het 1e kwartaal 2020 willen we wel een vervolg geven aan ons social mediabeleid.
c) Financiële positierisico’s bedreigen de continuïteit van Wooncompas. We onderkennen in deze categorie het volgende risico. 1.
Doordat corporaties aan elkaar verbonden zijn kan er bij een grote financiële calamiteit een sneeuwbaleffect optreden waardoor de financiële borging en achtervang onder druk komt te staan waardoor er bij financiële default een grotere kans bestaat op insolventie en illiquiditeit. De systematiek is veranderd. Er zal eerst een beroep worden gedaan op de borging van het WSW voordat een beroep wordt gedaan op saneringssteun. Hierdoor is het speelveld veranderd en neemt de kans op minder gunstige financieringsvoorwaarden toe. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen accepteren. We blijven goed de kapitaalmarkt volgen, de financieringsvoorwaarden zijn door ons niet te beïnvloeden.
d) Financiële verslaggevingsrisico’s kunnen invloed hebben op de betrouwbaarheid van onze interne en externe financiële verslaggeving en daarmee tevens de relatie met onze stakeholders. We onderkennen in deze categorie echter geen zwaarwegende risico’s.
e) Wet- en regelgevingsrisico’s kunnen een directe invloed op de bedrijfsfunctie, continuïteit en gemeten prestaties van Wooncompas hebben en daarmee ook op de relatie tot diverse actoren. In deze categorie onderkennen we het volgende risico. 1.
Doordat passend toewijzen voorgeschreven wordt, bestaat de kans dat differentiatie binnen wijken daalt met als gevolg dat wijken een sociaaleconomische status toegedeeld krijgen en dat leefbaarheid in het gedrang komt. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. Dit doen we door een blijvend politieke lobby. Het lijkt landelijk beter in de aandacht te komen. Regionaal zijn hierover nieuwe afspraken gemaakt.
op te verwachten schade. De maatregelen die van kracht zijn, krijgen periodiek een update, op hetzelfde moment als de risicomatrix als geheel wordt bijgewerkt. Eind 2019 hebben we de risico’s zoals per einde 2018 benoemd, opnieuw beoordeeld. Daarnaast hebben wij afzonderlijk stil gestaan bij mogelijke frauderisico’s en hebben wij voor risico’s die samenhangen met investeringsprojecten een rationalisatieslag gemaakt door hiervoor een risicokaart te maken die per projectfase door projectleiders geactualiseerd moet worden. In 2020 gaan we verder op de ingeslagen weg door het risicomanagement systeem verder te verbeteren en meer te integreren met de dagelijkse bedrijfsvoering.
Risicobereidheid
Risicotaxatie
Voor alle onderkende risico’s bepalen we sluitende maatregelen, bepalen we de meest passende risicorespons. Dat doen we door twee keer per jaar de risicolijst te bespreken en aan te vullen. Naast het ontwerpen van sturingsindicatoren voor toprisico’s, passen we beleid en interne richtlijnen aan om tegemoet te komen aan de onderkende risico’s. Dit doen we enerzijds bottom-up, door per risico te beslissen en kwantificeren wat de maatregel en het restrisico is. Anderzijds wordt op macroniveau (top-down) door ons gekeken of de maatregelen voldoende effectief en efficiënt zijn met het oog
Per risico brachten we in kaart wat de kans en impact zijn als de gebeurtenis van het risico zich zou voordoen. De kleurentabellen op de volgende pagina laten zien hoe de verdeling er ultimo 2019 uit ziet. Het betreft de positionering van onder de RJ 400 categorieën benoemde risico’s aangevuld met overige risico’s. De risico’s die oranje of hoger getaxeerd zijn, voegen we als indicator toe aan het sturingsdashboard en bespreken we ieder kwartaal.
Categorie
Kans
Financieel
0-10%
10-30%
30-50%
50-70%
1 4 4 9 7
2 15 6 13
4 4 3
1
Categorie
Kans
Imago
0-10%
10-30%
30-50%
50-70%
1
1 1 3 1 5
1
> € 20.000.000 € 1.000.000 - € 20.000.000 € 100.000 - € 1.000.000 € 10.000 - € 100.000 < €10.000
Zeer groot Groot Matig Klein Zeer klein
5 6 7 7
12 8 15
70-100%
1
70-100%
1
Figuur 1 en 2: risicoverdeling in aantal risico’s (financieel, imago)
Hoofdstuk 9 | Financiële continuïteit
73
Risico-impact Met name gewijzigde wet- en regelgeving en operationele risico’s hadden invloed op het beleid van Wooncompas. De positie van risicomanagement is veranderd tot organisatiehulpmiddel bij het behalen van ondernemingsdoelen. Risico’s zijn gekoppeld aan doelstellingen en kunnen gebruikt worden om afwijkingen tot vooraf gestelde normen te verklaren. Er is veel inspanning geleverd om processen in kwetsbare risicogebieden te verbeteren. Overal binnen Wooncompas zijn veranderingen aangebracht om dichter bij de gewenste situatie te komen. Belangrijke onderdelen zijn het integriteits- en veiligheidsbeleid, interne regelingen rond datalekken en het verbeteren van de informatiearchitectuur. De blootstelling aan cyberrisico’s is nu ook expliciet op de agenda gekomen. De frequentie van bespreking van diverse risico’s wordt verhoogd, waarbij er toegewerkt wordt naar de risico-intelligente organisatie.
Top Down). We werken er aan in 2020 de volgende stap te zetten naar fase 4 (Systematisch). Hiervoor is inmiddels een projectgroep geformeerd, waarbij medio 2020 de eerste resultaten worden verwacht.
Coronacrisis Het jaarverslag over 2019 is opgesteld in een periode waarin ons land, net als de rest van de wereld, wordt geconfronteerd met de gevolgen van de verspreiding van het coronavirus. Op de prestaties over 2019 heeft dat geen gevolgen, maar er kleven wel degelijk strategische en operationele risico’s aan dit virus voor het jaar 2020 en daarna. De (economische en maatschappelijke) gevolgen van de verspreiding van het virus zijn onzeker, maar zijn in potentie zeer ingrijpend. Wij hebben gepoogd de belangrijkste risico’s en mogelijke gevolgen voor Wooncompas kort samen te vatten. Conclusie: Wij menen dat de mogelijke gevolgen van de coronacrisis vooralsnog geen continuïteitsdreiging voor Wooncompas inhouden.
Verankering
Figuur 3: Wooncompas wordt risico intelligente organisatie
We bevinden ons eind 2019 nog op hetzelfde punt op de volwassenheidsschaal als vorig jaar (fase 3:
Risicomanagement is verankerd in de organisatie en aangesloten bij de meest recente wet- en regelgeving. Het risicobeleid voorziet erin dat twee keer per jaar verantwoording wordt afgelegd aan de raad van commissarissen. Door het opnemen van risicoindicatoren in de rapportagecyclus en het benoemen van ‘three lines of defense’ zorgt Wooncompas ervoor dat risicobewustzijn onderdeel wordt van de
Risico
Consequentie
Impact op de bedrijfsvoering
Risicorespons Wooncompas
De inkomenssituatie van
Toename huurachterstanden,
Op korte en middellange termijn
Vooralsnog accepteren, bij voortduring
huurders verslechtert als gevolg
vermindering inkomende cashflow,
gering (voldoende financiële buffers),
crisis (> 12 maanden) strategische
van werkloosheid, het uitblijven
mogelijk consequenties voor
op lange termijn (> 12 maanden),
heroverwegingen (beperken)
van opdrachten (zzp’ers) of
leefbaarheid
medium
Vertraging in nieuwbouw- of
Verhoging investeringen, vertraging in
Op korte en middellange termijn
renovatieprojecten
ontvangst nieuwe huuropbrengsten
gering.
Vertraging in onderhoudsactiviteiten
Toename klachten huurders,
Op korte en middellange termijn
Beperken, mogelijk toename inzet
vermindering klanttevredenheid
gering
derden
Verminderde inzetbaarheid
Op korte en middellange termijn:
Beperken: handelen conform richtlijnen
medewerkers, mogelijk stilvallen
medium
RIVM, op afstand werken
Activiteiten kunnen voor korte of
Op korte en middellange termijn:
Beperken: nadruk op inzet ten behoeve
langere tijd niet worden uitgevoerd
medium
van ongehinderde Internettoegang en
faillissementen
Besmetting medewerkers
Accepteren. Temporiseren activiteiten
sleutelprocessen Verstoring connectiviteit Internet
functionaliteit
74
dagelijkse praktijk. Openheid, transparantie, begrip en het aanvaarden van consequenties leiden daarbij tot een verbeterde risicocultuur (soft controls).
Hoofdstuk 9 | Financiële continuïteit
75
76
JAARREKENING
Jaarrekening
77
Inhoudsopgave Inhoudsopgave ............................................................................................................................................... 78 Balans per 31 december 2019 (na resultaatbestemming) .............................................................................. 79 Winst- en verliesrekening 2019....................................................................................................................... 81 Kasstroomoverzicht 2019 (directe methode) .................................................................................................. 82 Algemene grondslagen voor het opstellen van de jaarrekening ..................................................................... 83 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva ................................................................................ 88 Grondslagen voor het bepalen van het resultaat ............................................................................................ 97 Financiële instrumenten en risicobeheersing................................................................................................ 101 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling ...............................................
104 Toelichting op de balans per 31-12-2019 ..................................................................................................... 105 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen .............................................................................. 130 Toelichting op de winst- en verliesrekening .................................................................................................. 132 Toelichting op het kasstroomoverzicht.......................................................................................................... 142 Toelichting op de DAEB en niet-DAEB overzichten...................................................................................... 143 Overige toelichtingen .................................................................................................................................... 152 Overige gegevens (incl. controleverklaring).................................................................................................. 158 Controleverklaring ......................................................................................................................................... 159 Vaststelling jaarverslag door RvC .................................................................................................................
163 Bijlage 1: Overzicht verbindingen ................................................................................................................. 164 Bijlage 2: Overzicht VvE’s ............................................................................................................................. 166 Bijlage 3: Kengetallen ................................................................................................................................... 167 Bijlage 4: Overzicht stakeholders.................................................................................................................. 168 Bijlage 5: Afkortingen- en begrippenlijst........................................................................................................ 169
Jaarrekening 2019
78
Balans per 31 december 2019 (na resultaatbestemming) Bedragen x € 1.000
Jaarrekening 2019
79
Jaarrekening 2019
80
Winst- en verliesrekening 2019 Bedragen x € 1.000
Jaarrekening 2019
81
Kasstroomoverzicht 2019 (directe methode) bedragen x ¤ 1.000
2019
2018
Ontvangsten: Huren
70.626
69.270
Vergoedingen
3.740
4.539
Overheidsontvangsten
-
-
Overige bedrijfsontvangsten
210
246
Renteontvangsten Saldo ingaande kasstroom
-
151
74.576
74.207
Uitgaven: Erfpacht
-
-
Personeelsuitgaven
-6.194
-6.254
Onderhoudsuitgaven
-15.344
-15.432
Overige bedrijfsuitgaven
-14.878
-15.969
Rente-uitgaven
-8.910
-9.113
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat Verhuurderheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden
-
-696
-6.472
-7.012
-166
-166
Vennootschapsbelasting
-9.744
-9.655
Saldo uitgaande kasstroom
-61.707
-64.298
Kasstroom uit operationele activiteiten
12.869
9.908
4.299
6.400
MVA: Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon-, en niet-woongelegenheden Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop
39
315
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet-woongelegenheden
-
1.452
Verkoopontvangsten grond
6
-
(Des)investeringsontvangsten overig
-
-
Tussentelling ingaande kasstroom MVA
4.344
8.168
Nieuwbouw huur-, woon- en niet-woongelegenheden
-19.077
-14.666
Woningverbetering, woon- en niet-woongelegenheden
-13.130
-2.333
Aankoop grond
-475
-
Investeringen overig
-107
-2.376
Externe kosten bij verkoop Tussentelling uitgaande kasstroom MVA
-170
-178
-32.959
-19.553
FVA: Ontvangsten verbindingen
-
-
Ontvangsten overig
262
256
Uitgaven verbindingen
-
-
Uitgaven overig
-
-
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA
262
256
-28.353
-11.129
Nieuwe te borgen leningen
16.000
5.000
Nieuwe ongeborgde leningen
-
-
Tussentelling ingaande kasstroom financieringen
16.000
5.000
Aflossingen geborgde leningen
Kasstroom uit (des)investeringen Financieringsactiviteiten
-7.598
-9.994
Aflossing interne lening
-
-
Rente interne lening
-
-
Aflossingen ongeborgde leningen
-
-
Tussentelling uitgaande kasstroom financieringen
-7.598
-9.994
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
8.402
-4.994
-
-
-7.082
-6.215
Wijzigingen kortgeldmutaties Mutatie geldmiddelen
Jaarrekening 2019
82
Algemene grondslagen voor het opstellen van de jaarrekening Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2019 tot en met 31 december 2019. Alle bedragen luiden in euro’s. Als gevolg van de fusie tussen Stichting Woonvisie en Stichting Wooncompas per 29 juni 2019 heeft een naamswijziging plaatsgevonden naar Stichting Wooncompas (hierna: Wooncompas). In het vervolg wordt met Wooncompas tevens de rechtsvoorgangers van fusiepartijen bedoeld, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgemaakt op 29 juni 2020.
Activiteiten Stichting Wooncompas, statutair gevestigd en kantoor houdende te Koningsplein 50 in Ridderkerk, is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting (TI). Zij heeft toestemming van de minister voor de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam als werkgebied en is werkzaam binnen de wetgeving vanuit de Woningwet, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de daaraan gekoppelde ministeriële regelingen (RTIV). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. Het feitelijke werkgebied betreft Ridderkerk, Albrandswaard, Barendrecht, Rotterdam, Bleiswijk en Nissewaard. Het KvK-nummer van Wooncompas is 24108743.
Algemene grondslagen De jaarrekening van Wooncompas is opgesteld volgens de bepalingen van de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, in het bijzonder Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting. In de balans en de winst- en verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en winst- en verliesrekening worden in de jaarrekening overeenkomstig genummerd.
Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaand jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselwijzigingen, zoals opgenomen in de navolgende paragraaf.
Stelsel- en presentatiewijzigingen In jaarrekening 2019 hebben wij te maken met stelsel- en presentatiewijzigingen:
Presentatiewijziging n.a.v. fusering Woonvisie en Wooncompas Stichting Woonvisie te Ridderkerk is op 29 juni 2019 door middel van een juridische fusie samengegaan met Stichting Wooncompas te Rotterdam. De naam van de nieuwe organisatie is Stichting Wooncompas en is statutair gevestigd in Ridderkerk.
Jaarrekening 2019
83
Door de fusie heeft de nieuwe Stichting Wooncompas onder algemene titel het gehele vermogen van de verdwijnende rechtspersonen verkregen. De financiële gegevens zijn conform de fusieakte in deze jaarrekening verwerkt als samensmelting van belangen per 1 januari 2019. Ook de vergelijkende cijfers over 2018 zijn dienovereenkomstig verwerkt. De juridische fusie is verwerkt volgens de pooling of interestmethode. Bij toepassing van de 'pooling of intrests'-methode worden de activa en passiva van de gevoegde rechtspersonen conform RJ 216.607 tegen hun bestaande boekwaarde opgenomen. De waarderingsgrondslagen en resultaatbepalingsgrondslagen zijn gebaseerd op de door voormalig Stichting Woonvisie toegepaste grondslagen. Voor een aantal posten is een geharmoniseerde grondslag gekozen. De effecten van deze harmonisatie zijn verwerkt als stelselwijziging. RJ 216.307 geeft aan dat bij aanvaarding van een eenvormig stelsel van grondslagen voor de periode na de samensmelting in beginsel sprake is van een stelselwijziging. De effecten van de harmonisatie van de grondslagen op de beginbalans per 1 januari 2019 zijn als volgt weer te geven: Overzicht harmonisatie grondslagen a.g.v. fusie: bedragen x ¤ 1.000 | ultimo 2018
Woonvisie
Wooncompas
Effecten harmonisatie
Samengevoegde cijfers
Balans Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Materiële vaste activa Financiële vaste activa Voorraden Vorderingen Liquide middelen
1.033 1.266.749 2.716 4.614 651 4.557 6.199
103.820 60 24 871 1.532 2.520
233 515 -4.284 -333
1.033 1.370.569 3.009 5.153 1.522 1.805 8.386
1.286.519
108.827
-3.869
1.391.477
1.039.040 14.147 209.973 23.357
51.581 465 52.230 4.551
-3.867
1.090.621 14.612 262.203 24.041
1.286.517
108.827
-3.867
1.391.477
32.222
2.908
35.130
1.121
1.748
2.869
156.951 41 -3.023 -1.075 -7.363 -6.904
10.325 203 -28 -1.630 -734
167.276 244 -3.023 -1.103 -8.992 -7.638
171.970
12.792
Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden
W&V-rekening Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid Saldo financiële baten en lasten Belastingen
Jaarrekening 2019
1 1
184.763
84
De zichtbare effecten hebben betrekking op reclassering van enkele balansposten. Een korte toelichting op de afzonderlijke redenen is: •
Investeringen ter hoogte van 233 duizend euro ten behoeve van de levering goederen en diensten (servicecontracten) zijn nu opgenomen onder de materiële vaste activa in plaats van de Vorderingen
•
verstrekte financieringen ter hoogte van 516 duizend euro aan huurders van zorgvastgoed zijn opgenomen onder de post Financiële vaste activa in plaats van de Vorderingen
•
de vorderingen en schulden rondom het beheercontract met Habion zijn gegroepeerd onder de post Vorderingen (mutaties ter hoogte van 749 duizend euro)
•
vorderingen VPB zijn 'verrekend' met te betalen VPB en per saldo gepresenteerd onder passiva
Stelselwijziging met betrekking tot belastinglatentie verkopen In het boekjaar 2018 heeft Wooncompas bij de bepaling van de latentie op het vastgoed in exploitatie rekening gehouden met de verwachte realisatie van het verschil tussen commerciële en fiscale waardering op korte termijn als gevolg van verkopen. Hiervoor is ultimo 2018 een latentie gevormd van respectievelijk 42.632 euro actieve latentie en 1.030.271 euro passieve latente verkopen. Aan Richtlijn voor de Jaarverslaggeving (RJ) 272.405 is de bepaling toegevoegd dat indien het zeer waarschijnlijk is dat voor het betreffende actief of passief geen fiscale afwikkeling gedurende de levensduur plaats zal vinden, rekening dient te worden gehouden met de fiscale afwikkeling gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie na afloop van de levensduur. Deze nieuwe bepaling heeft voor Wooncompas tot gevolg dat de latentie voor verkopen naar nihil tendeert doordat het zeer waarschijnlijk is dat Wooncompas positieve boekresultaten ‘doorschuift’ in de boekwaarde van nieuw ontwikkeld en/of aangekocht bezit door toepassing van een fiscale faciliteit (herinvesteringsreserve). Voor dit nieuwe vastgoed heeft Wooncompas het voornemen dit blijvend te exploiteren tot het einde van de levensduur, waarna sloop en vervangende nieuwbouw plaatsvindt.
De cyclus van sloop aan het einde van de levensduur en het plegen van vervangende nieuwbouw op dezelfde grond, gebaseerd op het op balansdatum bestaande bedrijfsmodel van Wooncompas, doet zich in continuïteit voor. Hierdoor ontstaat de situatie dat het feitelijke afwikkelmoment (oneindig) ver in de toekomst ligt waardoor bij waardering tegen contante waarde de latenties naar nihil tenderen. Conform RJ 140 is het effect van de aangepaste Richtlijn verwerkt als stelselwijziging en zijn de gepresenteerde cijfers over het ter vergelijking opgenomen boekjaar herzien. Onderstaand is het effect van deze aanpassing op vermogen en resultaat toegelicht: 31-12-2018 x ¤ 1.000
Eigen vermogen
Effect
31-12-2018
Zoals eerder stelselwijziging
herzien
gerapporteerd 1.090.621
987
1.091.608
Actieve latentie VPB
3.547
-43
3.504
Voorziening passive latentie VPB
1.469
-1.030
439
184.763
3.303
181.460
Resultaat (W&V)
Jaarrekening 2019
85
Presentatiewijziging met betrekking tot de Handleiding Functionele indeling Het functionele model van de winst-en-verliesrekening geeft inzicht in de opbouw van het jaarresultaat van een woningcorporatie, waarbij het jaarresultaat naar de verschillende activiteiten van de corporatie wordt uitgesplitst en waarin de omvang van de niet aan de vastgoedportefeuille toe te rekenen baten en lasten separaat wordt weergegeven als overhead. Jaarlijks wordt een handleiding gepubliceerd waarin de actuele richtlijnen voor de toepassing van dit model worden toegelicht. Wooncompas volgt deze richtlijnen. Volgens de Handleiding toepassen functionele indeling winst—en-verliesrekening bij corporaties, verslagjaar 2019, moet de saneringsheffing opgenomen worden onder de ‘Overige organisatiekosten’ (690.629 euro).
Resumé De effecten van de harmonisatie van de grondslagen, de stelselwijziging en de presentatiewijziging op de beginbalans per 1 januari 2019 zijn onderstaand in een totaaloverzicht weergegeven: Overzicht Beginbalans 1-1-2019 na harmonisatie grondslagen a.g.v. fusie, stelselwijziging VPB en presentatiewijziging: Woonvisie
Wooncompas
Effecten wijzigingen
Samengevoegde cijfers
1.033 1.266.749 2.716 4.614 651 4.557 6.199
103.820 60 24 871 1.532 2.520
233 472 -4.283 -333
1.033 1.370.569 3.009 5.110 1.522 1.806 8.386
1.286.519
108.827
-3.911
1.391.435
1.039.040 14.147 209.973 23.357
51.581 465 52.230 4.551
987 -1.029 -3.867
1.091.608 13.583 262.203 24.041
1.286.517
108.827
-3.909
1.391.435
32.222
2.908
691
35.821
1.121
1.748
2.869
156.951 41 -3.023 -1.075 -7.363 -6.904
10.325 203 -28 -1.630 -734
1 -3.303
167.276 244 -3.714 -1.103 -8.992 -10.941
171.970
12.792
-3.302
181.460
bedragen x ¤ 1.000 | ultimo 2018
Balans Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Materiële vaste activa Financiële vaste activa Voorraden Vorderingen Liquide middelen
Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden
W&V-rekening Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid Saldo financiële baten en lasten Belastingen
Jaarrekening 2019
-691
86
Oordelen en schattingen Wooncompas vormt bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in de waarderingsgrondslagen of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
Grondslagen voor consolidatie Wooncompas heeft sinds 20 december 2007 een honderd procent deelneming in Woonvisie Ridderkerk Vastgoed B.V. Integrale consolidatie is niet aan de orde vanwege het beperkte materiële belang. Daarnaast heeft Wooncompas belangen in meerdere Verenigingen van Eigenaren (VvE's). VvE’s worden niet geconsolideerd door het bijzondere karakter en de beperkte materiële belang.
Uitgangspunten bij het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij de directe methode worden de kasstromen rechtstreeks afgeleid uit de administratie, dat wil zeggen vanuit alle kas-bankmutaties van de organisatie. Zo wordt direct duidelijk hoe Wooncompas de middelen genereert en besteedt. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen die vrij ter beschikking staan van de organisatie.
Model resultatenrekening In de functionele indeling zijn de kosten en opbrengsten, met uitzondering van de personeelskosten, afschrijvingen materiële vaste activa voor eigen gebruik en de overige bedrijfskosten, direct toegewezen aan de bedrijfsactiviteiten van Wooncompas. Kosten en opbrengsten waar geen specifieke activiteiten van Wooncompas tegenover staan zijn verantwoord onder de overige organisatiekosten. De saldi van de personeelskosten en de overige bedrijfskosten zijn indirect aan de bedrijfsactiviteiten en de overige organisatiekosten toegewezen op basis van toegerekende uren van de op 31 december 2019 beschikbare formatie.
Jaarrekening 2019
87
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Immateriële vaste activa Algemeen Een immaterieel vast actief wordt in de balans opgenomen als: •
het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die een actief in zich bergt, zullen toekomen aan de groep;
•
de kosten van het actief betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.
Uitgaven inzake een immaterieel vast actief die niet aan de voorwaarden voor activering voldoen (bijvoorbeeld uitgaven van onderzoek en intern ontwikkelde merken, logo’s, uitgavenrechten en klantenbestanden) worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord. De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing cumulatieve bijzondere waardeverminderingen.
Overige immateriële vaste activa De overige immateriële vaste activa omvat de gemaakte kosten voor de aanschaf en implementatie van nieuwe software applicaties. De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige levensduur en bijzondere waardeverminderingen. Bij de bepaling van de afschrijvingen is, indien van toepassing, rekening gehouden met eventuele restwaarden.
Vastgoedbeleggingen DAEB en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie De liberalisatiegrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) wordt vastgesteld. Voor het jaar 2019 geldt een bedrag van 720,42 euro (2018: 710,68 euro). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed (BOG) dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties (MOG), waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs-, en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 september 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. DAEB-vastgoed in exploitatie
Het DAEB (sociaal) vastgoed in exploitatie omvat zelfstandige woongelegenheden in exploitatie met in principe een huurprijs onder de huurtoeslaggrens bij aanvang contract en het maatschappelijk vastgoed. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie
Het niet-DAEB (commerciële) vastgoed in exploitatie omvat zelfstandige woongelegenheden in exploitatie met in principe een huurprijs boven de huurtoeslaggrens bij aanvang contract, de
Jaarrekening 2019
88
parkeervoorzieningen, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed in exploitatie. Waardering
Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’). Hierbij wordt de marktwaarde op basis van de toekomstige kasstromen middels de Discounted Cash Flow (DCF)-methode bepaald. Wooncompas hanteert fullversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ voor het volledige vastgoed. Voor een verdere toelichting op de de bepaling van de marktwaarde wordt verwezen naar de toelichting op de balans. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Generieke onzekerheid marktwaarde
De bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is een schatting; er wordt ingeschat wat een externe belegger bereid is om te betalen voor een portefeuille vastgoed. Inherent hieraan ontstaat een schattingsonzekerheid; een bandbreedte waarin de schatting zich kan bewegen. Het gaat hier om een schattingsonzekerheid doordat bijvoorbeeld onzekerheid kan bestaan over individueel kopers gedrag in de markt. Herwaardering
Jaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. (Ongerealiseerde) mutaties in de reële waarden worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Wanneer op het niveau van waarderingscomplex de actuele waarde de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (kostprijs) overtreft, wordt een herwaarderingsreserve gevormd. Mutaties in de actuele waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘herwaarderingsreserves’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. De boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs betreft de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, derhalve niet verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen. Beleidswaarde
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Wooncompas en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Wooncompas. De beleidswaarde wordt bepaald middels de Discounted Cash Flow (DCF-) methode. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige