kaders bij wedstrijddocument (Dorpshuis kaders op p. 42)
Tekst van het document
Aan dit document en aan de beschreven selectieprocedure kunnen geen rechten worden ontleend
WEDSTRIJDDOCUMENT
Meervoudige ontwikkel/ontwerpopdracht woningbouw vrijkomende locaties, Elst gemeente Rhenen
Rhenen, 8 januari 2013
Inhoudsopgave wedstrijddocument 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
Inleiding Aanleiding Meervoudige ontwerp-/ontwikkelopdracht Doel Bijlagen Leeswijzer
2 2 2 2 2 3
2 2.1 2.2 2.3
Opdrachtomschrijving Locatie De opgave: aard en omvang van de opdracht Organisatie
4 4 4 6
3 3.1 3.2 3.3
Randvoorwaarden en programma van eisen Randvoorwaarden Programma van Eisen Programma van Eisen brandweerpost
8 8 11 11
4 4.1 4.2 4.3
Algemene wedstrijdprocedure Algemeen Selectie marktpartij Wedstrijdregels
12 12 12 13
5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
Selectie inschrijvers: voorselectie Algemeen Voorselectie Globale planning Criteria en voorschriften Wedstrijdregels voorselectie
15 15 15 15 16 20
6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7
Selectie inschrijvingen: definitieve selectie Algemeen De definitieve selectie Deelnemers Criteria Beoordeling en scores Wedstrijdregels definitieve selectie Besluitvorming en vervolgtraject definitieve selectie
22 22 22 22 22 23 29 30
Bijlage 1: Percelen
32
Bijlage 2: Programma van eisen
38
Bijlage 3: Ontwerpeisen openbare ruimte
46
Bijlage 4: Modelformulieren t.b.v. voorselectie
48
Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
1
1
Inleiding
1.1 Aanleiding In Rhenen is begin 2012 een nieuwe Multifunctioneel Gebouw (MFG) geopend. In dit MFG is een groot aantal bestaande maatschappelijke voorzieningen samengebracht in één gebouw. De vier oude vestigingslocaties van deze voorzieningen zijn met het gereed komen van de nieuwbouw beschikbaar voor herontwikkeling. De locatie van de voormalige gymzaal zal aan particulieren te koop aangeboden worden, ten behoeve van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. De drie andere locaties, waar voorheen een dorpshuis en twee basisscholen gevestigd waren, worden voor projectmatige ontwikkeling te koop aangeboden. Onderhavig document is bedoeld voor deze projectmatige ontwikkeling en heeft dus alleen betrekking op:
Perceel 1: Locatie Dorpshuis Perceel 2: Locatie Visnet Perceel 3: Locatie Woudmees
De gemeente wenst middels een meervoudige ontwerp/ ontwikkelopdracht per perceel één marktpartij te selecteren teneinde deze partij de grond te verkopen. Eén marktpartij mag ook meerdere percelen kopen. 1.2 Meervoudige ontwerp-/ontwikkelopdracht De verkoop aan een marktpartij komt via deze ontwerpwedstrijd op een transparante, nondiscriminatoire en objectieve wijze tot stand. De gemeente Rhenen heeft gekozen voor een wedstrijdprocedure in de vorm van een meervoudige ontwerp-/ontwikkelopdracht. Dit wedstrijddocument vormt de leidraad voor de meervoudige ontwerp- / ontwikkelopdracht. Het wedstrijddocument is opgesteld door de gemeente Rhenen en geeft informatie over de opgave van de genoemde wedstrijd. De inschrijvingsprocedure en de criteria voor de inschrijving worden hierin toegelicht. Tevens zijn de randvoorwaarden en het programma van eisen (PvE) opgenomen. De wedstrijdprocedure bestaat uit twee stappen: de voorselectie en de definitieve selectie. Dit document wordt verstrekt ten behoeve van de voorselectie, maar geeft de inschrijvers alvast inzicht in de definitieve selectie. In de definitieve selectie wordt een aparte gunningleidraad verstrekt aan de geselecteerde partijen. 1.3 Doel Het doel van de meervoudige ontwerp-/ontwikkelopdracht voor het project is het verkrijgen van een maximale grondopbrengst, gegeven het programma van eisen voor de percelen.
Daarin gaan ontwerp/ontwikkeloplossingen gepaard met kennis van het ontwikkeling- en bouwproces. 1.4 Bijlagen Ten behoeve van deze voorselectie zijn vier bijlagen beschikbaar, te weten: 1 Plangrenzen en situatietekeningen van de drie percelen (situatietekeningen worden in de fase van de definitieve selectie digitaal beschikbaar gesteld); Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
2
2 3 4
Programma van Eisen; Ontwerpeisen openbare ruimte, 16-11-2011 (apart bestand in pdf-formaat); Diverse modelformulieren ten behoeve van de voorselectie (word-formaat, zodat deelnemers het digitaal in kunnen vullen).
1.5 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de opdracht omschreven en de verwachte prestaties van de gemeente en de marktpartijen. In hoofdstuk 3 worden de randvoorwaarden en het programma van eisen weergegeven. In hoofdstuk 4 worden de algemene procedure en regels beschreven. In hoofdstuk 5 zijn de specifieke procedure en regels van de voorselectie beschreven. In hoofdstuk 6 worden vervolgens ter indicatie de procedure en regels voor de definitieve selectie beschreven.
Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
3
2
Opdrachtomschrijving
2.1 Locatie Binnen de kern Elst zijn als gevolg van de realisatie van een MFG een aantal maatschappelijke functies samengebracht in één gebouw. Als gevolg hiervan zijn meerdere locaties vrijgekomen voor herontwikkeling. Op onderstaande kaart staan drie van deze locaties (hierna percelen) nader aangeduid. Alle drie de percelen zijn eigendom van de gemeente.
Perceel 2 7826 m2 Beatrixstraat 68
Perceel 3 4395 m2 Prinsenweg 79
Perceel 1 3759 m2 Rijksstraatweg 164
2.2 De opgave: aard en omvang van de opdracht De opgave betreft: het kopen van de grond, het bouw- en woonrijp maken van de grond en het ontwerpen en realiseren van woningen op de te herontwikkelen percelen. Inschrijver kan inschrijven op één of op meerdere percelen. De gunning vindt per perceel plaats. De opgave moet binnen het Programma van Eisen en binnen de grenzen van de verschillende percelen worden gerealiseerd. Hierna treft u een uitsnede van de drie percelen aan. Perceel 1: Locatie dorpshuis Beschikbaar: naar verwachting midden 2015 De kavel biedt nog huisvesting aan een brandweerpost en een postduivenvereniging. Voor de brandweerpost wordt een nieuwe locatie gezocht en de verhuizing wordt Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
4
voorzien in 2013/ 2014. De postduivenvereniging heeft recht van opstal tot 2017. Gemeente is met de vereniging in gesprek over een alternatieve locatie. Verwachting is dat het perceel midden 2015 beschikbaar is. Dat is uitgangspunt voor onderhavige wedstrijd. Als dat toch niet haalbaar blijkt, zullen met de koper nadere afspraken gemaakt worden. Staat: bebouwd, asbest verwijderd uit Dorpshuis.
Perceel 2: Locatie Visnet Beschikbaar: per direct Staat: onbebouwd (gebouw is gesloopt, noodlokalen worden verwijderd, mogelijk wordt terrein tijdelijk speelterrein)
Perceel 3: Woudmees Beschikbaar: Per direct Staat: onbebouwd (gebouw is sloopt, mogelijk wordt terrein tijdelijk speelterrein)
In de volgende paragraven staat concreet wat van de gemeente Rhenen (de opdrachtgever) en van de marktpartij (de inschrijver) wordt verwacht. 2.2.1 Prestatie gemeente Rhenen (opdrachtgever) De gemeente: Is eigenaar en verkoper van de gronden van de drie percelen; Draagt zorg voor de kwaliteitskaders en het programma van eisen; Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
5
Voert vanuit haar publiekrechtelijke taak de publiekrechtelijke procedures (bestemmingsplan) uit, en toetst de bouwaanvragen tegen de gebruikelijke legesvergoedingen; Spant zich in voor een spoedige ruimtelijke procedure; Is penvoerder bij de privaatrechtelijk overeen te komen contracten; Treedt op als toetser gedurende het gehele proces. Alle publiekrechtelijke producten worden getoetst aan de door de gemeente vastgestelde kaders en de wettelijke kaders; Draagt zorg voor de interne en externe communicatie voortvloeiende uit haar publieke verantwoordelijkheid.
De taken van de gemeente worden uitgevoerd onder voorbehoud van de voor de gemeente buiten de jurisdictie vallende bepalingen, gerechtelijke uitspraken en maatregelen van hogere bestuursorganen. De gemeente behoudt zich het recht voor om in het kader van haar publiekrechtelijke taak besluiten te nemen die eventueel strijdig zijn met het specifieke belang van de voortgang van de ontwikkeling en realisatie van de vrijkomende locaties Elst. Dit kan leiden tot nader overleg en nadere afspraken tussen gemeente en marktpartij. 2.2.2 Prestatie marktpartij (inschrijver) Van de inschrijver wordt verwacht dat deze: In de definitieve selectiefase op basis van het PvE een grondbieding doet voor het perceel waarop ingeschreven wordt; In de definitieve selectiefase voor het perceel waarop ingeschreven wordt een plan indient, bij voorkeur opgesteld in combinatie met een architect. Dit plan behelst een architectonisch schetsontwerp van de woningen, een inrichtingsvoorstel voor de openbare ruimte en een ontwikkelingsvoorstel. Meer hierover in hoofdstuk 6; In dit plan een ontwerpvoorstel doet voor de situering van parkeerplaatsen, inritten in de openbare ruimte en in afstemming daarop de situering van trottoirs, rijbaan en openbaar groen. Dit gebeurt binnen de ontwerpeisen die de gemeente stelt voor de openbare ruimte.
Voor eigen rekening de ruimtelijke onderbouwing voor het bestemmingsplan opstelt en bijbehorende onderzoeken uitvoert; De inzending voor de gestelde opgave tijdig en compleet bij de gemeente indient (specificaties in hoofdstuk 5 en 6); Zorg draagt voor het ontwerp, de bouw en de verkoop van alle woningen; De gestelde opgave voor eigen rekening en risico ontwikkelt en realiseert. Zodra een winnende inschrijver per perceel is aangewezen is de ontwerp-/ontwikkelopdracht voorlopig gegund. De ontwerp-/ontwikkelopdracht wordt formeel afgesloten zodra de privaatrechtelijke overeenkomst tussen winnende inschrijver en gemeente is ondertekend (definitieve gunning). Daarna is het aan de ontwikkelende partij om het bestemmingsplan op te stellen. 2.3 Organisatie 2.3.1. Situatie tot nu Bij de gemeente Rhenen is een ambtelijke projectgroep, onder leiding van een projectleider, die de dagelijkse werkzaamheden en uitvoering voor dit project verzorgt. Het college (en als nodig de gemeenteraad) stelt uiteindelijk de belangrijke documenten vast. Voorliggend wedstrijddocument is door het college vastgesteld, het Programma van Eisen door de gemeenteraad.
Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
6
2.3.2. Situatie in de ontwerpwedstrijd Voor de ontwerpwedstrijd zijn een selectieteam en een beoordelingsteam in het leven geroepen. Het selectieteam toetst de inschrijvingen in de voorselectie. Zij bestaat uit: – de projectleider (voorzitter); – de wethouder grondzaken; – de beleidsmedewerker financiën. – collega uit team E&R (bijv. de teammanager E&R); Het selectieteam adviseert aan het college. Het college besluit welke partijen doorgaan naar de gunningsfase. In de gunningsfase (de definitieve selectie van plannen) is het beoordelingsteam aan zet. Het beoordelingsteam toetst en beoordeelt de plannen. Het beoordelingsteam bestaat vooralsnog uit: – de projectleider (voorzitter) – de wethouder grondzaken – beleidsmedewerker openbare ruimte – de beleidsmedewerker financiën en/of planeconoom – collega uit team E&R (bijv. de teammanager E&R) – evt. rayonarchitect welstandscommissie De uiteindelijke samenstelling wordt in de gunningsfase bekend gemaakt. Het beoordelingsteam wordt ondersteund door een ambtelijk projectsecretaris. Het beoordelingsrapport van het beoordelingsteam wordt aan het college voorgelegd. Het college neemt uiteindelijk het besluit over het aanwijzen van de winnaar per perceel.
Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
7
3
Randvoorwaarden en programma van eisen
In dit hoofdstuk worden achtereenvolgens de randvoorwaarden en het Programma van Eisen beschreven. 3.1 Randvoorwaarden De randvoorwaarden zijn de ‘harde’ eisen waar de planvorming en realisatie aan moet voldoen en de zaken waarmee rekening moet worden gehouden in de uitwerking. Per perceel wordt hierna de informatie verstrekt. 3.1.1 Locatie technische randvoorwaarden De gemeente laat de volgende onderzoeken verrichten. De resultaten zijn toegevoegd in bijlage 6, zodat ze door de inschrijvers gebruikt kunnen worden bij het formuleren van de bieding. Eventueel vervolgonderzoek en andere onderzoeken, benodigd voor het bestemmingsplan, zijn voor rekening van de toekomstige ontwikkelaar(s).
Archeologie: Alle drie percelen; De gemeente heeft een archeologisch bureau onderzoek en een inventariserend veldonderzoek uit laten voeren. Voor alle percelen geldt een hoge archeologische verwachtingswaarde. Als vervolg op het onderzoek zal een waarderend proefsleuvenonderzoek plaats moeten vinden, waarmee de eventuele archeologische waarde van de terreinen definitief vastgesteld kan worden. Indien dit niet voor aanvang van de ondergrondse sloop kan plaatsvinden dient de ondergrondse sloop plaats te vinden onder archeologische begeleiding (AB). Tevens geldt; Ter plaatse van percelen 2 en 3 zijn geen grote bodemverstoringen aangetroffen. Binnen en in de omgeving van de percelen bestaan archeologische waarnemingen. Ingrepen dieper dan 30 cm behoeven een sleuvenonderzoek. Ter plaatse van perceel 1 lijkt de bodem minder intact. Binnen het perceel bestaat een waarneming van archeologische waarde. Ingrepen dieper dan 60 cm behoeven een sleuvenonderzoek.
Bodem Alle drie percelen; De resultaten van het verkennend bodemonderzoek wijzen op lichte bodemverontreiniging. Dit vormt geen belemmering voor het beoogde gebruik (wonen met tuin / extensief gebruik (openbaar) groen / bebouwing en verharding). Indien het niet mogelijk is om bij de ontwikkeling van een locatie met een gesloten grondbalans te werken, dient een partijkeuring conform het Besluit bodemkwaliteit uitgevoerd te worden.
Flora en fauna: Alle drie percelen;
Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
8
De gemeente heeft een inventariserend flora- en faunaonderzoek uit laten voeren. Met het onderzoek is vastgesteld dat op geen van de locaties verblijfplaatsen van beschermde soorten zijn aangetroffen en hiermee is aangetoond dat bij sloop van de gebouwen geen overtredingen zullen optreden met betrekking tot de Flora- en faunawet. Er kan nooit worden uitgesloten dat er toch vleermuizen worden aangetroffen. Als bij werkzaamheden toch vleermuizen worden aangetroffen dan is de zorgplicht uit de Flora- en faunawet van toepassing.
Tevens geldt; In geval van perceel 1, waarbij de panden in ieder geval voorlopig blijven staan, is aanbevolen om de panden in maart/april onaantrekkelijk te maken voor de vestiging van vleermuizen. De bomen rondom perceel 3 en aan de oostzijde op de locatie hebben een duidelijke functie als foerageergebied voor dwergvleermuizen. Hierbij wordt gesteld dat het zeer wenselijk is om de hoge begroeiing zoveel mogelijk te sparen. Als er toch bomen gekapt moeten worden dan moeten er in elk geval een aantal op de locatie blijven staan. Voor de bomen die verdwijnen is het wenselijk dat er in de directe omgeving bomen worden geplant zodat er ook in de toekomst voldoende foerageermogelijkheden voor vleermuizen overblijven.
Asbest: De gebouwen op locaties Visnet (perceel 2) en Woudmees (perceel 3) zijn onderzocht op asbest (inventarisaties type A). In het Visnet zijn asbesthoudende spouwstroken in de buitengevel aangetroffen. In de Woudmees zijn asbesthoudende spouwstroken in de buitengevel en bij de binnenkozijnen/muren aangetroffen. In/bij de cv-ruimte bevindt zich een asbesthoudende plaat en mogelijke bevatten de pakkingen van de cv-installatie ook asbest. De gebouwen van Visnet en Woudmees zijn gesloopt vóór de verkoop. De aangetroffen asbest is bij de grondoverdracht aan de ontwikkelende partij dus niet meer aanwezig. Op locatie Dorphuis (perceel 1) is tot nu toe alleen het Dorpshuis zelf onderzocht op asbest (inventarisatie type A). De brandweerpost is nog niet onderzocht. In het Dorphuis is asbest aangetroffen in de cv-ruimte: onder de cvketel ligt plaatmateriaal en een golfplaat. De ketel zelf en de pakkingen zijn asbestverdacht. Verder bevat de ontluchtingspijp vanaf de kelder tot aan de zolder asbest. Op zolder staat een losse deur, waarop asbesthoudend plaatmateriaal is bevestigd. Vervolgonderzoek (type B) wordt niet noodzakelijk geacht. De gebouwen op locatie Dorphuis worden (vooralsnog) niet gesloopt vóór de verkoop. Het asbest en de asbestverdachte pakkingen zijn reeds uit het Dorpshuis verwijderd.
Door en voor rekening van de toekomstige ontwikkelaar moeten, ten behoeve van het bestemmingsplan, de volgende onderzoeken uitgevoerd worden. Geluid: Akoestisch onderzoek vereist voor de drie percelen. Voor perceel 1 wordt geluidhinder verwacht in verband met de ligging aan de N225. Luchtkwaliteit: Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
9
Voor de drie percelen moeten de effecten voor de luchtkwaliteit inzichtelijk gemaakt worden;
Water: Voor de drie percelen moet een water technisch onderzoek uitgevoerd worden. Overige onderzoeken: Onderzoeken die niet door de gemeente worden uitgevoerd (zie bovenstaande opsomming) dienen door en voor rekening van de ontwikkelaar(s) uitgevoerd te worden.
3.1.2 Procedurele randvoorwaarden RO-procedure Voor de drie percelen vigeren de volgende planologische regimes (www.ruimtelijkeplannen.nl):
Perceel 1: bestemmingsplan kern Elst , d.d 25 juni 1991, maatschappelijke doeleinden; Perceel 2: bestemmingsplan kern Elst , d.d 25 juni 1991, maatschappelijke doeleinden; Perceel 3: bestemmingsplan Elst- het woud, d.d. 24 oktober 1989, openbare doeleinden.
Voor geen van de percelen is een bestemmingswijziging in voorbereiding. De bestemming van de percelen wordt aangepast aan de toekomstige situatie. De aanpassing geschiedt op initiatief en op kosten van de ontwikkelaar. De gemeente spant zich in voor een spoedige procedure. Welstandsgoedkeuring De welstandsnota vormt een aanvulling op het bestemmingsplan, waarin de stedenbouwkundige en planologische eisen staan en op het bouwbesluit, dat de technische eisen weergeeft. In de welstandsnota staan criteria voor het toetsen van bouwaanvragen, deze hebben onder meer betrekking op plaatsing, massa, vorm, kleur- en materiaalgebruik. Omgevingsvergunning procedure De ontwikkelaar dient voor eigen rekening en risico een aanvraag voor een omgevingsvergunning in. Overige vergunningen De ontwikkelaar dient voor eigen rekening en risico een aanvraag voor de overige benodigde vergunningen in. Planschade Alle claims voor planschade zijn voor rekening van de ontwikkelende partij. 3.1.3 Privaatrechtelijke randvoorwaarden Op de kaart (bijlage 1) bij dit wedstrijddocument zijn de plangrenzen van de verschillende percelen aangegeven. Inmeting van het terrein is digitaal beschikbaar voor de fase van de definitieve selectie. De gronden worden overgedragen in de volgende staat:
Perceel 1: Perceel 2: Perceel 3:
opstallen nog aanwezig en asbest verwijderd uit Dorpshuis; opstallen gesloopt; opstallen gesloopt.
Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
10
Overeenkomst Met partijen wordt na voorlopige gunning een koopovereenkomst gesloten waarin in ieder geval afspraken gemaakt over:
grondprijs, prijspeil en indexatie betalingsafspraken overlegstructuur publiekrechtelijke medewerking gemeente verdere planuitwerking en realisatie geschillenregeling
3.2 Programma van Eisen In het Programma van Eisen zijn de keuzes van de gemeente met betrekking tot de verdere uitwerking van de plannen en de realisatie voor de drie percelen weergegeven. Het Programma van Eisen geeft de verplichte elementen weer, waaraan de inschrijving voor de afzonderlijke percelen moet voldoen. Het programma van eisen is opgenomen in bijlage 2. 3.3 Programma van Eisen brandweerpost Inzendingen waarbij op locatie Dorpshuis een nieuwe brandweerpost wordt gerealiseerd, kunnen extra punten toegekend krijgen. Voor deze brandweerpost geldt een programma van eisen (zie bijlage 2). Dit programma van eisen wordt beschikbaar gesteld voor aanvang van de definitieve selectie.
Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
11
4
Algemene wedstrijdprocedure
4.1 Algemeen De gemeente Rhenen voert voor de planontwikkeling, gelet op de aard en de opdracht, een wedstrijdprocedure uit in de vorm van een meervoudige ontwikkel-/ontwerpopdracht. In dit hoofdstuk worden de algemene procedureregels voor de ontwikkel/ontwerpopdracht toegelicht. 4.2 Selectie marktpartij De selectie van marktpartijen verloopt in twee ronden: eerst de voorselectie, daarna de definitieve selectie. 4.2.1 De voorselectie Doel van de voorselectie is om tot maximaal vijf inschrijvers per perceel te komen. De voorselectie van de marktpartijen vindt plaats op basis van te scoren punten op de selectiecriteria (zie ook hoofdstuk 5): uitsluitingsgronden geschiktheidseisen technische bekwaamheid aan de hand van een referentieproject motivatie voor deelname in aanmeldingsbrief In de fase van voorselectie worden de deelnemers getoetst aan de uitsluitingsgronden en geschiktheidseisen. Als meer dan vijf partijen per perceel daaraan voldoen, wordt gekeken naar de scores op technische bekwaamheid (referentieproject) en motivatie. Een selectieteam zal de deelnemers en hun inzendingen toetsen aan de selectiecriteria. Op advies van het selectieteam besluit het college welke partijen (max. vijf inschrijvers met de hoogste score per perceel) uit de voorselectie worden geselecteerd voor de definitieve selectie, de eigenlijke inschrijving.
De geselecteerde inschrijvers worden dan uitgenodigd deel te nemen aan de definitieve selectie. Indien geselecteerde inschrijvers besluiten niet deel te nemen aan de definitieve selectie, wordt de partij uitgenodigd die in de voorselectie op plaats zes (en eventueel ook zeven en verder) was geëindigd. 4.2.2 De definitieve selectie Uit de voorselectie worden maximaal vijf inschrijvers per perceel met de hoogste scores geselecteerd. Deze inschrijvers ontvangen een document met de selectiecriteria (gunningcriteria) voor de definitieve selectie. Op basis hiervan dienen de inschrijvers een grondbieding, een architectonisch schetsontwerp van de woningen, een inrichtingsvoorstel voor de openbare ruimte en een ontwikkelingsvoorstel in. Het plan moet in ieder geval voldoen aan de eisen uit het PvE. Een beoordelingsteam adviseert het bestuur over de te selecteren inschrijvers en het te realiseren plan (zie Hoofdstuk 6). De opdracht wordt voorlopig gegund aan de inschrijver van wie de inzending de hoogste score heeft gehaald (economisch meest voordelige inschrijving). In dit document zijn de selectiecriteria en de wedstrijdprocedure voor de definitieve selectie ter indicatie aangegeven in hoofdstuk 6. Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. De gemeente Rhenen behoudt zich het recht voor om de selectiecriteria en regels ten behoeve van de definitieve selectie aan te passen.
Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
12
4.3 Wedstrijdregels 4.3.1 Stopzetten van de wedstrijdprocedure / niet gunnen De opdrachtgever is vrij de wedstrijdprocedure te allen tijde geheel of gedeeltelijk, tijdelijk of definitief op te schorten of te stoppen en/of de opdracht(en) niet te gunnen, bijvoorbeeld in geval van: 1. Het niet beschikbaar hebben van voldoende financiële middelen; 2. Gewijzigde regelgeving op nationaal en/of Europees niveau of zodanig overheidsbeleid dat de inhoud van de opdracht moet worden aangepast; 3. De aanmelding van twee of minder inschrijvers per perceel, zodat daadwerkelijke concurrentie niet kan worden gegarandeerd; 4. Het naar oordeel van de opdrachtgever ontbreken van een voordelige inschrijving. 5. Een naar oordeel van de opdrachtgever te lage bieding. 4.3.2 Vergoedingen In de fase van de voorselectie wordt geen vergoeding aan de deelnemers verstrekt. Inschrijvers dienen in de definitieve selectiefase voor eigen rekening en risico een inschrijving in. Indien de wedstrijd wordt stopgezet (zie 4.3.1.) heeft de inschrijver geen recht op vergoeding van schade(n) en/of kosten. 4.3.3 Risico’s Voor de onderhavige selectieprocedure en voor de rechtsverhouding die tussen de gemeente en de geselecteerde marktpartij ontstaat, geldt het volgende voorbehoud.
De gemeente geeft nadrukkelijk te kennen dat bij start van de selectieprocedure er nog geen zekerheid bestaat over: Het planologische kader dat noodzakelijkerwijs gecreëerd moet worden teneinde realisatie op de percelen waarvoor de onderhavige selectieprocedure is uitgeschreven mogelijk te maken. Mochten voornoemde omstandigheden tot vertraging of onuitvoerbaarheid van de plannen leiden of op andere wijze schade aan de geselecteerde marktpartij toebrengen, dan komt deze schade geheel voor rekening en risico van de geselecteerde marktpartij, voor zover deze omstandigheden niet door opzet of grove nalatigheid door de gemeente in haar privaatrechtelijke optreden zijn veroorzaakt. Alle claims voor planschade zijn voor rekening van de ontwikkelende partij. 4.3.4 Vertrouwelijkheid Gegevens die de inschrijver verstrekt over de financiële positie van het bedrijf (balansgegevens en solvabiliteitsratio’s) worden vertrouwelijk behandeld. 4.3.5. Geschillen Ieder geschil tussen de bij de wedstrijdprocedure betrokkenen dat ontstaat naar aanleiding van de wedstrijdprocedure wordt beslecht door de rechtbank Utrecht, kanton Amersfoort.
Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
13
4.3.6. Tegenstrijdigheden Dit selectiedocument met alle bijbehorende bijlagen is met zorg samengesteld. Mocht de inschrijver desondanks tegenstrijdigheden en/of onvolkomenheden tegenkomen dan moet hij de uitschrijver hiervan per e-mail of schriftelijk op de hoogte stellen via het in paragraaf 4.3.9 vermelde adres. Dit kan ook tijdens de vragenronde per e-mail (zie paragraaf 5.5.4). Indien naderhand blijkt dat dit selectiedocument tegenstrijdigheden en/of onvolkomenheden bevat en deze niet door een inschrijver zijn opgemerkt, zijn deze voor risico van de inschrijver. Bij strijdigheden van de tekst van dit wedstrijddocument met de tekst van de bijlagen zal de het college van B&W van de gemeente hierover oordelen. 4.3.7. Algemene voorwaarden/overeenkomst Leverings-, betalings- en andere algemene voorwaarden van de inschrijver worden uitdrukkelijk van de hand gewezen. 4.3.8. Overige informatie De tijdens de wedstrijdprocedure aan inschrijver verstrekte informatie in de vorm van brieven, documenten en verslagen vormt onderdeel van dit wedstrijddocument. Alle genoemde bedragen en opgaven in de wedstrijdprocedure zijn exclusief BTW. 4.3.9. Namen en adressen Deze meervoudige ontwerp-/ontwikkelopdracht ‘vrijkomende locaties Elst’ is uitgeschreven door de gemeente Rhenen. De contactpersoon bij de gemeente is de projectleider, mevrouw N. Smits.
adresgegevens: gemeente Rhenen Team Economie & Ruimte Mevrouw N. Smits o.v.v. ‘meervoudige ontwerp-/ontwikkelopdracht vrijkomende locaties Elst perceel …’ postbus 201 3910 AE RHENEN Voor nadere inlichtingen: e-mail: nicole.smits@rhenen.nl
Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
14
5
Selectie inschrijvers: voorselectie
5.1 Algemeen In dit hoofdstuk worden de selectiecriteria en spelregels voor de voorselectie beschreven. Deelnemers aan de voorselectie dienen zich hiervan op de hoogte te stellen en kunnen zich binnen de kaders van dit hoofdstuk aanmelden voor de wedstrijd. 5.2 Voorselectie De eerste ronde van de selectie van marktpartijen is de voorselectie. Het doel van de voorselectie is om per perceel te komen tot maximaal vijf partijen, die een concrete bieding doen. De voorselectie van de marktpartijen vindt plaats op basis de volgende selectiecriteria: – uitsluitingsgronden (zie 5.4.1) – geschiktheidseisen (zie 5.4.2) – technische bekwaamheid aan de hand een referentieproject (zie 5.4.3 ) – motivatie voor deelname in aanmeldingsbrief (zie 5.4.3) Inschrijvingen worden allereerst getoetst aan de uitsluitingsgronden en de geschiktheidseisen. Als meer dan vijf partijen per perceel daaraan voldoen, wordt gekeken naar de scores op technische bekwaamheid en motivatie. De vijf partijen per perceel met de hoogste score uit de voorselectie worden geselecteerd voor de definitieve selectie, de eigenlijke inschrijving. De geselecteerde inschrijvers worden dan uitgenodigd deel te nemen aan de definitieve selectie. Over de uitslag van de voorselectie kan niet worden gecorrespondeerd. De partijen sturen ten behoeve van de voorselectie de gevraagde bescheiden en een referentieproject op (zie 5.5).
Een selectieteam zal de deelnemers en hun inzendingen toetsen aan de selectiecriteria. Er vindt nadrukkelijk geen mondelinge toelichting van de deelnemers in deze fase plaats. 5.3 Globale planning Deze ontwerp-/ontwikkelopdracht verloopt volgens het onderstaande tijdschema. Activiteit Start fase voorselectie
weeknr. 2012
38
Gemeente stuurt brief aan geïnteresseerde partijen, plaatst bericht in Rhenens Betuwse Courant, De Hank en op gemeentesite. Partijen kunnen verzoeken wedstrijddocument toe te sturen vóór 6 november 2012, 12.00. Gemeente verstrekt wedstrijddocument voorselectie (digitaal) aan partijen. Vragenronde over wedstrijddocument. Vragen binnen vóór 9 november 2012, 12.00 uur. Beantwoording vragen, collegebesluit en rondsturen nota van beantwoording. Partijen kunnen documenten voor voorselectie indienen (moet ingediend zijn vóór 7 december 2012, 12.00 uur). Advies selectie marktpartijen door selectieteam.
College stelt shortlist vast.
Start fase definitieve selectie: (onder voorbehoud) College stelt definitieve gunningsleidraad (H6 uit het wedstrijddocument) vast. Gemeente verstrekt wedstrijddocument definitieve selectie (digitaal) aan Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
39 t/m 45 39 t/m 45 45 45 t/m 47 48/49 50 weeknr. 2013 2
2 4
15
partijen. Partijen shortlist kunnen bieding en plan indienen (uiterste inleverdatum: 8 maart 2013, 12.00 uur). Partijen kunnen vragen stellen en locaties bezoeken. Vragen binnen vóór 1 februari 2012, 12.00 uur. Beantwoording vragen, collegebesluit en rondsturen nota van beantwoording. Beoordeling ingediende plannen door beoordelingsteam. Bewonersavond (onderdeel van beoordeling). Beoordelingsrapport wordt door beoordelingsteam opgesteld. Besluitvorming college over winnaar per perceel. Uitslag / voorlopige gunning openbaar maken. Contractvorming met winnaar. Na ondertekening wordt gunning pas definitief.
5 t/m 11 5 6/7 en 9 12 13 14 16 17 en verder 19 en verder
Deze planning is indicatief en er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Het staat de opdrachtgever vrij om de planning tussentijds te wijzigen. 5.4
Criteria en voorschriften
5.4.1 Uitsluitingsgronden De uitsluitingsgronden hebben betrekking op persoonlijke omstandigheden van deelnemers die voor de gemeente Rhenen reden kunnen zijn om hen van deelneming uit te sluiten. Uitsluiting geldt voor deelnemers: - bij wie in een onherroepelijk vonnis een veroordeling is uitgesproken wegens deelname aan een criminele organisatie, omkoping, fraude of witwassen; - die verkeren in staat van surseance of faillissement; - bij wie een ernstige fout in de uitoefening van het beroep is opgetreden; - die schuldig zijn aan het verstrekken van valse verklaringen in het kader van de selectieprocedure. M staat voor Model met bijbehorend nummer in bijlage 4. Eigen verklaring inzake uitsluitingsgronden Inschrijver moet een door een bevoegde bestuurder (dus geen procuratiehouder/gevolmachtigde) ondertekende verklaring conform model 3 overleggen, inhoudende dat de uitsluitingsgronden niet op inschrijver van toepassing zijn. De opdrachtgever behoudt zich het recht voor bewijsstukken op te vragen waaruit blijkt dat inschrijver niet verkeert in de omstandigheden bedoeld in voormelde verklaring. De bewijsstukken moeten binnen 7 dagen na verzoek daartoe door inschrijver worden overlegd. Aangezien het verkrijgen van de benodigde bewijsstukken geruime tijd in beslag kan nemen, wordt u geadviseerd deze zo spoedig mogelijk aan te vragen.
Bij combinaties: Indien inschrijver een combinatie is, moeten alle combinanten een dergelijke verklaring overleggen.
M3
Indien één of meer van de hierboven vermelde voorschriften niet (volledig) zijn opgevolgd, kan de opdrachtgever besluiten de aanmelding niet in behandeling te nemen. 5.4.2 Geschiktheidseisen De geschiktheidseisen geven het niveau aan van de bekwaamheden die door de opdrachtgever van de inschrijvers worden geëist. Voor toelating tot de wedstrijdprocedure Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
16
dient de inschrijver aan te tonen te beschikken over voldoende economische en financiële draagkracht. Indien een inschrijver niet voldoet aan één of meerdere van deze eisen, komt hij niet in aanmerking voor (verdere) deelname aan de wedstrijdprocedure. De navolgende geschiktheidseisen worden gesteld (M staat voor Model met bijhorend nummer in bijlage 4): Bedrijfsgegevens Inschrijver dient conform model de bedrijfsgegevens te overleggen die worden gevraagd. Bij combinaties: Indien inschrijver een combinatie is, moet ieder lid van de combinatie zijn gegevens conform model overleggen.
Model M1
Combinatievorming en onderaanneming Indien inschrijver een combinatie*1 is, moet elk van de combinanten afzonderlijk M2 een verklaring verleggen: volgens welke de combinant verklaart – onder voorwaarde van gunning van de opdracht – hoofdelijk aansprakelijk te zijn voor alle verplichtingen die voortvloeien uit de ingevolge de onderhavige ontwerp-/ontwikkelopdracht gesloten overeenkomst(en); en waarin aangegeven wordt bij welk lid van de combinatie de leiding van de combinatie berust en als penvoerder of aanspreekpunt voor de opdrachtgever zal optreden; en inhoudende dat voor de uitvoering van de opdracht werkelijk beschikt kan worden over de voor de uitvoering van de opdracht noodzakelijke middelen van de betreffende combinant. Inschrijving handelsregister Inschrijver moet een recent bewijs van inschrijving in het handelsregister bijvoegen. Het bewijs moet de huidige situatie van de onderneming beschrijven en mag niet ouder zijn dan zes maanden, gerekend vanaf de sluiting van de aanmelding. Bij combinaties: Indien inschrijver een combinatie is, moeten alle combinanten een dergelijk bewijs van inschrijving bijvoegen.
Holding/concern a. Indien inschrijver deel uitmaakt van een holding/concern moet hij een organogram van de holding-/concernstructuur bijsluiten met vermelding van de naam, adres en vestigingsplaats van de holding-/concernmaatschappij. Financiële gegevens holding/concern Indien inschrijver voor de aanmelding gebruik wenst te maken van de geconsolideerde financiële gegevens van de holding-/concernmaatschappij moet inschrijver een verklaring van de holding-/concernmaatschappij bijsluiten, waaruit blijkt dat de holding-/concernmaatschappij zich – onder voorwaarde van gunning van de opdracht – financieel garant stelt voor de nakoming van alle 1
M4
Een combinatie mag ook gevormd worden met een toegelaten instelling ten behoeve van de sociale component van het woningbouwprogramma Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst 17
verplichtingen, die uit hoofde van de ingevolge de onderhavige ontwerp/ontwikkelopdracht gesloten overeenkomst(en) door inschrijver worden aangegaan. Een dergelijke verklaring moet vergezeld te gaan met een bewijsstuk waaruit blijkt dat degene die de verklaring heeft ondertekend namens de holding/concernmaatschappij vertegenwoordigingsbevoegd is. 403-verklaring In plaats van een vorenbedoelde garantie wordt ook een verklaring als bedoeld in artikel 2:403, lid 1, onderdeel f, Burgerlijk Wetboek geaccepteerd (‘403-verklaring’), mits deze verklaring is neergelegd ten kantore van het handelsregister en de verklaring dezelfde zekerheid biedt als de hierboven bedoelde concerngarantie. Indien de 403-verklaring door de holding wordt ingetrokken en de aansprakelijkheid jegens opdrachtgever niet blijft bestaan, moet alsnog een garantieverklaring als hierboven bedoeld worden overgelegd. Een door de Kamer van Koophandel gewaarmerkt afschrift van de 403verklaring dient te worden bijgevoegd.
Draagkracht: Solvabiliteit De solvabiliteit is de mate waarin een organisatie op langere termijn aan haar totale M5 verplichtingen kan voldoen. Dit wordt uitgedrukt als een percentage van het eigen vermogen ten opzichte van het totaal vermogen. De solvabiliteit dient in de boekjaren 2007-2010 gemiddeld tenminste 20% te zijn, en het eigen vermogen dient in die boekjaren gemiddeld ten minste € 200.000 (jaarlijks) te zijn. Inschrijver moet van het betreffende boekjaar de totale activa, het eigen vermogen en de solvabiliteitsratio in de tabel (conform model) invullen en bijvoegen. Ter verificatie van deze opgave moet een verklaring van een externe accountant zijn bijgevoegd, waaruit blijkt dat deze gegevens juist zijn. Indien inschrijver om gegronde redenen niet in staat is de gevraagde kengetallen/opgave over te leggen, moet hij voorafgaande aan de aanmelding schriftelijk verzoeken op welke wijze hij zijn economische en financiële draagkracht kan aantonen. Bij combinaties: Indien inschrijver een combinatie is, moeten alle combinanten voormelde bescheiden en gegevens overleggen. Een combinatie voldoet aan de minimum eigenvermogenseis indien het eigen vermogen van één combinant dan wel de eigen vermogens van meerdere combinanten opgeteld in de boekjaren 2007-2010 gemiddeld ten minste € 200.000 is.
Iedere combinant moet aan de voormelde minimum solvabiliteitsratio voldoen of: ten minste één combinant moet aan de minimum solvabiliteitseis voldoen en de combinant die voldoet resp. de combinanten die voldoen, heeft/hebben (tezamen) een eigen vermogen van gemiddeld ten minste € 200.000 in de boekjaren 20072010. Berekening solvabiliteitsratio De solvabiliteitsratio in een boekjaar wordt als volgt bepaald: Solvabiliteitsratio = (eigen vermogen / totaal vermogen ) x 100% Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
18
In plaats van het eigen vermogen mag het garantievermogen worden gebruikt, indien dit bedrag op de balans in de jaarrekening is opgenomen. Geconsolideerde gegevens Ingeval inschrijver bij diens aanmelding geconsolideerde financiële gegevens van de holding-/concernmaatschappij overlegt, wordt van die gegevens uitgegaan (ongeacht of inschrijver bij paragraaf 5.4.2 heeft aangegeven dat hij gebruik wenst te maken van de cijfers van de holding-/concernmaatschappij).
5.4.3 Technische bekwaamheid (referentieproject) en motivatie Inschrijvingen worden allereerst getoetst aan de uitsluitingsgronden en de geschiktheidseisen (zie hiervoor). Als meer dan vijf partijen per perceel daaraan voldoen, wordt gekeken naar de scores op technische bekwaamheid en motivatie. De vijf partijen per perceel met de hoogste score uit de voorselectie worden geselecteerd voor de definitieve selectie, de eigenlijke inschrijving. De geselecteerde inschrijvers worden dan uitgenodigd deel te nemen aan de definitieve selectie. Technische bekwaamheid (referentieproject) a. De technische bekwaamheid van inschrijver wordt beoordeeld aan de hand van een referentieproject. Inschrijver moet één referentieproject indienen, waarin hij een significant aandeel had. De gevraagde gegevens betreffende het referentieproject moeten conform model worden verstrekt, aangevuld met afbeeldingen van het referentieproject. b.
Model M6
De referentie moet voldoen aan de volgende minimumeisen: 1. Risicodragende ontwikkeling en realisatie van een project met vergelijkbare omvang 2. Het project moet in de periode 2006-2011 zijn opgeleverd en inschrijver moet in die periode bij het project zijn betrokken
c. Een referentie die niet voldoet aan voormelde minimumeisen, wordt niet meegenomen in de beoordeling en waardering. Een referentieproject dat hieraan wel voldoet, wordt beoordeeld op het ontwerp: 1. Stedenbouwkundige kwaliteit: de verkaveling van de woningen en de wijze waarop het project past in de omgeving worden beoordeeld, de beste oplossingen krijgen de meeste punten 2. Architectuur/beeldkwaliteit woningen: referentieproject wordt beoordeeld op kwalitatieve, creatieve en tot de verbeelding sprekende oplossingen 3. Kwaliteit openbare ruimte: referentieproject wordt beoordeeld op de afstemming van privé-ruimten op de openbare ruimte (ook erfafscheidingen) en de kwaliteit van de openbare ruimte die binnen het project wordt gerealiseerd.
Motivatie voor deelname De inschrijver moet in zijn aanmeldingsbrief een motivatie voor deelname opnemen, waaruit blijkt waarom hij aan deze wedstrijd deelneemt en waarom hij denkt de opgave als beste in te kunnen vullen.
Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
scores: 25
25
25
score: 25
19
Maximaal te behalen punten per deelnemer
100 pt
- Per onderdeel (stedenbouw / architectuur / openbare ruimte / motivatie) kunnen maximaal het genoemde aantal punten gescoord worden. De inzending die op dat onderdeel het best scoort krijgt de meeste punten. De inzending die minder goed scoort krijgt minder punten op dat onderdeel (tussen 0 en 25 punten per onderdeel).
5.5 Wedstrijdregels voorselectie 5.5.1 Verspreiden wedstrijddocument Op aangegeven datum verspreidt de gemeente het wedstrijd document. 5.5.2 Sluitingsdatum en –tijdstip van de inschrijving Inschrijvingen moeten uiterlijk op de aangegeven datum en tijd schriftelijk bij de opdrachtgever zijn ingediend. Inschrijvingen die na de sluitingsdatum en het tijdstip ontvangen worden, worden niet in behandeling genomen en worden aan de inschrijver geretourneerd. Per e-mail, telex of fax ingediende inschrijvingen worden niet geaccepteerd door de opdrachtgever. 5.5.3 Vorm van de inschrijving Met het oog op een efficiënte beoordeling van de inzendingen heeft de opdrachtgever voor de vorm en structuur van de in te zenden inschrijving de volgende eisen: Een enveloppe met daarop “VERTROUWELIJK – inschrijving meervoudige ontwerp-/ ontwikkelopdracht Vrijkomende locaties Elst (voorselectie) – NIET OPENEN voor 7 december, 12.00 uur” en daarin: – een aanbiedingsbrief met vermelding “Meervoudige ontwerp-/ontwikkelopdracht (voorselectie)”. De brief moet rechtsgeldig worden ondertekend. Ook moet in deze brief de motivatie voor deelname staan, evenals een vermelding in welk(e) perceel of percelen de inschrijver geïnteresseerd is; – de onder 5.4 gevraagde stukken, waarvan 1 origineel en 4 kopieën. Iedere pagina van de inschrijving moet door de rechtsgeldige vertegenwoordiger worden geparafeerd.
Dit geldt alleen voor het origineel. Per (tele)fax, telex of e-mail ingediende inschrijvingen worden niet geaccepteerd. Het risico van postvertraging is voor de inschrijver. De stukken kunnen ook bij de balie van het gemeentehuis worden afgegeven. De opdrachtgever behoudt zich het recht voor om alle door de inschrijvers verstrekte gegevens op juistheid te controleren en de opgegeven referentie te benaderen. 5.5.4 Tussentijdse informatie Vragen over de opgave en de regels bij de selectie kunnen alleen per e-mail worden gesteld via nicole.smits@rhenen.nl. Vermeld in het onderwerp van de mail “meervoudige ontwerp/ontwikkelopdracht”. Voor de planning voor het indienen van vragen: zie § 5.3. De vragen worden geanonimiseerd en voorzien van een antwoord. Deze worden in 1 document samengevoegd aan alle deelnemers gemaild. Deze nota van beantwoording geldt vanaf dat moment als aanhangsel van dit wedstrijddocument en heeft dezelfde binding. In het kader van deze ontwerp-/ontwikkelopdracht is het niet toegestaan op een andere dan de hierboven genoemde wijze contact op te nemen met de gemeente Rhenen of andere bij Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
20
het project betrokken partijen. De sanctie hierop is het terzijde leggen van de desbetreffende aanmelding/inschrijving. Indien een aanmelding onduidelijkheden bevat, kan de opdrachtgever per e-mail informatie opvragen bij de inschrijver. Deze aanvullende informatie moet per e-mail worden verstrekt en maakt deel uit van de aanmelding. Voor de informatie-uitwisseling geldt nadrukkelijk dat telefonische vragen niet in behandeling worden genomen. De opdrachtgever behoudt zich het recht voor om de inhoud van dit wedstrijddocument tussentijds te wijzigen. 5.5.5 Openingsprocedure De aanmeldingen worden geopend aansluitend aan de inlevertermijn. Hierbij worden geen inschrijvers uitgenodigd. 5.5.6 Knock-out beoordeling De minimumeisen worden beoordeeld op basis van aanwezigheid en volledigheid. Het niet, onvolledig of onjuist verstrekken van de gevraagde gegevens leidt tot uitsluiting van de (verdere) ontwerp-/ontwikkelopdracht (knock-out). De beslissing over diskwalificatie wordt door het college genomen.
Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
21
6
Selectie inschrijvingen: definitieve selectie
6.1 Algemeen Dit hoofdstuk is bedoeld om marktpartijen in de fase van de voorselectie inzicht te geven in de volgende fase: de definitieve selectie. Hieraan kunnen in de fase van de voorselectie geen rechten worden ontleend. De gemeente Rhenen behoudt zich het recht voor om deze selectiecriteria en regels aan te passen. 6.2 De definitieve selectie Uit de voorselectie worden per perceel vijf marktpartijen geselecteerd. Deze vijf partijen ontvangen een document met de selectiecriteria (ook wel gunningcriteria) voor de definitieve selectie. Op basis hiervan dienen de marktpartijen een plan in, bestaande uit een architectonisch schetsontwerp van de woningen, een inrichtingsvoorstel voor de openbare ruimte, een ontwikkelingsvoorstel en een grondbieding. Het plan moet in ieder geval voldoen aan het PvE, zie hoofdstuk 3 en bijlage 2. Burgers kunnen hun stem op hun favoriete plan uitbrengen. Het grondbod maakt geen deel uit van deze presentatie; het gaat vooral om de planinhoud. Een beoordelingsteam adviseert het college over de te selecteren marktpartij en het te realiseren plan (zie ook paragraaf 2.3). De opdracht wordt voorlopig gegund aan de partij van wie de inzending de hoogste score heeft gehaald. 6.3 Deelnemers Voor de definitieve selectie, ook wel gunningsfase, worden per perceel maximaal vijf partijen uitgenodigd.
Wanneer u in de gunningsfase tot deze vijf partijen behoort, ontvangt u een apart document met de definitieve selectiecriteria en voorschriften. 6.4 Criteria De inschrijving omvat een prijs, een ontwerp en een ontwikkelingsvoorstel. Voor de inhoudsvereisten van de inzending zie ook het programma van eisen in hoofdstuk 3 en bijlage 2 (PvE). Deelnemers kunnen een bod uitbrengen op één perceel en op meerdere percelen samen. De beoordeling geschiedt in alle gevallen per perceel. Daarom moet ook in de bieding het onderscheid tussen de percelen zodanig gemaakt worden, dat onderstaande criteria per perceel kunnen worden toegepast. Biedingen waarbij dit niet mogelijk is, worden uitgesloten van de wedstrijd. 6.4.1. Grondprijs a. Financiële bieding voor de grond + onderbouwing (onderbouwing max. 2 x A4). (prijspeil 1/1/2013, indexatie 6,5 % per jaar vanaf moment van inschrijving tot moment van afname van de grond). Deze prijs is exclusief BTW of overdrachtsbelasting. b. Aanname voor de hoogte van deze bieding is, dat de bestemmingsplanprocedure succesvol zal worden doorlopen en dat het bouwplan dus uitvoerbaar is. c. De bieding gaat uit van de onder a) genoemde grondprijs, gebaseerd op de grond in huidige staat (zie par. 3.1.3). Indien de inschrijver de grond in andere staat wenst over te nemen, kunnen daarover afspraken gemaakt worden.
Ook dan dient de bieding de grondprijs zoals onder a) bedoeld op basis van de grond in huidige staat te bevatten. d. De grondbieding voorziet in de netto opbrengst en daarnaast worden alle gemeentelijke kosten hieruit gedekt. Hieronder vallen o.a. kosten verbonden aan sloop, toezicht, onderzoek en de inrichting van de openbare ruimte. Leges voor bouwaanvragen plus Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
22
hiervoor extra gemaakte ambtelijke uren worden op de gebruikelijke manier in rekening gebracht. e. In de financiële bieding moeten de volgende posten in ieder geval afzonderlijk herkenbaar zijn: 1. Grondprijs voor het perceel exclusief BTW of overdrachtsbelasting; 2. Begrote uitgifteprijs voor de grond per woningbouwcategorie; 3. Begrote verkoopprijzen van de woningen (vrij op naam); 4. Aantal sociale huur-/koopwoningen (indien aanwezig); 6.4.2. Ontwerp a. stedenbouwkundige verkaveling, waaruit duidelijk blijkt welk woningtype waar in het gebied is gedacht (1 tekening op schaal 1:1.000) b. architectonisch schetsontwerp van elk voorgestelde woningtype (totaal max. 10 bladen op maximaal A2-formaat): situering op individuele kavel (schaal 1:100), plattegronden van begane grond en verdiepingen en gevelaanzichten (schaal 1:100), mee ontworpen erfafscheidingen (materialisering en afmetingen) c. ontwerpvoorstel voor de situering van parkeerplaatsen (rekening houdende met de norm uit het PvE) en van inritten ten behoeve van die woningen (1 tekening op schaal 1:500). Deze tekening bevat ook de plek van (bestaande dan wel nieuw te realiseren) trottoirs, rijbaan en groen. Om aan te kunnen tonen dat het plan voldoet aan de parkeernormen, moet ook een tabel worden aangeleverd (1 x A4), waarin per woningtype het aantal parkeerplaatsen en het totale aantal voor het plangebied staat. d.
referentiebeelden en gevelimpressies van elk woningtype (max. 2 beelden per woningtype) e. een 3D-impressie (vogelvlucht-/helikopterperspectief) van de combinatie: verkaveling, woningontwerp en ontwerp openbare ruimte (max. 3 beelden) f. plantoelichting (onderbouwing van het ontwerp) (max. 2 x A4) De plantoelichting omvat in ieder geval de volgende informatie: f.1. Aantal woningen per categorie (woningbouwprogramma en –variatie) f.2. Gemiddeld kaveloppervlak per woningcategorie f.3. Gekozen materialen en kleurenpalet woningen f.4. Aantal parkeerplaatsen openbare ruimte g. indien op perceel 1 een brandweerpost wordt gerealiseerd: op bovengenoemde wijze verbeelden, zoals voor de woningen hierboven staat aangegeven 6.4.3. Ontwikkelingsvoorstel a. plan van aanpak en planning uitvoering project (max. 4 x A4 incl. bijlagen): – plan van aanpak: voorstel/visie op: a. betalingsschema aan gemeente b. invloed van de bouw en bouwlogistiek op omgeving c. verkoopprocedure voor de vrije sector koopwoningen – planning: omvat uitwerking ontwerp naar definitief ontwerp, procedure bestemmingsplan, procedure omgevingsvergunning, start bouw en doorlooptijd woningbouw. Fasering van de bouw valt hier ook onder, maar ook bijv.
bij welk percentage verkochte woningen gestart wordt met de bouw 6.5 Beoordeling en scores In het programma van eisen en in paragraaf 6.4 is verwoord waaraan het inschrijving moet voldoen. Daaraan voldoen is vereist en levert dus geen punten op. Wel kan gescoord worden op onderdelen waarop de inschrijving zich juist kan onderscheiden: wat is de prijs, wat is de kwaliteit van het ontwerp en wat is het ontwikkelingsvoorstel? Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
23
Het beoordelingsteam toetst de inzendingen aan het PvE en beoordeelt de inzendingen op prijs, ontwerp en ontwikkelingsvoorstel. Ieder lid van het beoordelingsteam vult een beoordelingsformulier in. De scores worden vervolgens gemiddeld. 6.5.1
Gunningscriteria
Algemeen Gunningscriteria worden gebruikt om de door de inschrijver gedane inschrijving (per perceel) prijstechnisch en kwalitatief (inhoudelijk) te kunnen beoordelen. De (eventuele) gunning geschiedt op basis van ‘economisch meest voordelige inschrijving’ (EMVI). De eisen behorende bij de verschillende gunningscriteria en de wijze van beoordeling zijn hierna toegelicht. Bij de eindbeoordeling geldt de volgende gewichtsverdeling: Gunningscriteria G1 Prijs G2 Ontwerp G3 Ontwikkelingsvoorstel G4 Mening bewoners Elst Totaal
Weegfactor 50 % 20 % 20 % 10 % 100 %
7.6.2. Wijze van beoordelen Bij de beoordeling van gunningscriteria wordt gebruik gemaakt van een cijfer van 1 t/m 10.
Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
24
Hieronder een voorbeeld van een (fictief) ingevuld beoordelingsformulier.
6.5.2 Beoordeling gunningscriterium prijs (G1) De gedane prijsbiedingen worden vergeleken met het hoogste bod. Een bieding die meer dan 10% lager is dan het hoogste bod, wordt uitgesloten van de wedstrijd. Het hoogste bod krijgt rapportcijfer 10. Lagere biedingen krijgen naar verhouding minder punten (tussen 0 en 10). Voorbeeld: een bieding voor perceel 1 die 5% lager is dan het hoogste bod voor dat perceel krijgt rapportcijfer 5 op het onderdeel prijs. Na weging levert dat 2,5 punten op voor het onderdeel prijs (G1). 6.5.3 Beoordeling gunningscriteria ontwerp en ontwikkelingsvoorstel (G2 en G3) In onderstaande schema’s is per perceel aangegeven op welke onderdelen het mogelijk is om extra punten te scoren. De score per onderdeel (G2 of G3) wordt als volgt omgerekend naar een rapportcijfer (tussen 0 en 10): gescoorde aantal punten gedeeld door het maximale aantal punten maal 10. Voorbeeld: als bij perceel 1 op onderdeel ontwerp 50 punten worden gescoord levert dat (50/70) x 10 = 7 punten op het beoordelingsformulier. Na weging levert dat 1,4 punten op voor het onderdeel ontwerp (G2). Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
25
Perceel 1 G2: Ontwerp 1. Bijzondere stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit; inzendingen die de meest kwalitatieve en creatieve oplossingen bevatten en het meest tot de verbeelding spreken, worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. 2. Groenstructuur Inzendingen die de bestaande stedelijke groenstructuur handhaven, en versterken, waarbij gestreefd wordt naar een hoge kwaliteit van structuurlijnen en groengebieden worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten 3. Inzendingen waarvan alle woningen voldoen aan het GPR-gebouw ambitieniveau krijgen maximaal 10 extra punten toegekend. De minimale scores van de woningen moeten bedragen: Op alle thema’s tenminste een 7 Voor energie tenminste een 8 Gemiddeld over alle thema’s gerekend tenminste een 7,5 4. Inzendingen waarbij de voorgevel van het Dorpshuis duidelijk herkenbaar is in het ontwerp (in oude en/of nieuwe materialen) worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. (De voorgevel van het Dorpshuis is niet monumentaal en heeft geen beschermde status.) 5. Inzendingen die uitgaan van een complexmatige bouw, geïnspireerd op de bestaande U-vormige bebouwingstructuur worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. 6.
Inzendingen waarbij het bestaande boomscherm aan de zijde van de Rijksstraatweg behouden, en ingepast wordt worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. 7. Inzendingen waarbij sprake is van functiemenging, zoals bijv. woonwerk panden/ atelierwoningen worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. 8. Inzendingen waarbij op locatie Dorpshuis een nieuwe brandweerpost wordt gerealiseerd, zonder dat dit invloed heeft op de grondprijs, krijgen 15 punten toegekend. De brandweerpost moet voldoen aan het desbetreffende programma van eisen.
punten 10
10
10
10
10
10
10
15
Max 85 G3: Ontwikkelingsvoorstel 9. Inzendingen die een snelle start bouw en een korte doorlooptijd garanderen worden beoordeeld met maximaal 10 punten. 10. Inzendingen die in een betalingsschema aantonen dat de betalingen aan de gemeente op korte termijn plaatsvinden worden, afhankelijk van de invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. De betalingsmomenten zoals die staan in paragraf 6.7.2 zijn daarbij minimaal vereist. 11. Inzendingen die de bewoners van Elst op een interactieve manier betrekken bij de planuitwerking (geïnformeerd worden, invloed kunnen uitoefenen op het ontwerp) worden, afhankelijk van de invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten.
10 10
10
Max 30 Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
26
Perceel 2 G2: Ontwerp 1. Bijzondere stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit inzendingen die de meest kwalitatieve en creatieve oplossingen bevatten en het meest tot de verbeelding spreken worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. 2. Groenstructuur Inzendingen die de bestaande stedelijke groenstructuur handhaven, en versterken, waarbij gestreefd wordt naar een hoge kwaliteit van structuur lijnen en groengebieden worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. 3. Inzendingen waarvan alle woningen voldoen aan het GPR-gebouw ambitieniveau krijgen extra punten toegekend. De minimale scores van de woningen moeten bedragen: Op alle thema’s tenminste een 7 Voor energie tenminste een 8 Gemiddeld over alle thema’s gerekend tenminste een 7,5 4. Inzendingen die voorzien in het behoud en optimale inpassing van de eik (noordoostkant, nabij schoolentree) worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. 5. Inzendingen die het milieu achter de Schoolweg benutten en opwaarderen, bijvoorbeeld aansluitend op het bestaande achterpad worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. 6. Inzendingen die meer dan 12 sociale huurwoningen en/of goedkope koopwoningen voor ouderen garanderen verdienen maximaal 10 punten.
Hoe meer sociale huur-/koopwoningen hoe meer punten.
punten 10
10
10
10
10
10
Max 60 G3: Ontwikkelingsvoorstel 7. Inzendingen die een snelle start bouw en een korte doorlooptijd garanderen worden, afhankelijk van de invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. 8. Inzendingen die in een betalingsschema aantonen dat de betalingen aan de gemeente op korte termijn plaatsvinden worden, afhankelijk van de invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. De betalingsmomenten zoals die staan in paragraf 6.7.2 zijn daarbij minimaal vereist. 9. Inzendingen die de bewoners van Elst op een interactieve manier betrekken bij de planuitwerking (geïnformeerd worden, invloed kunnen uitoefenen op het ontwerp) worden, afhankelijk van de invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten.
10
10
10
Max 30
Wedstrijddocument ontwerp-/ontwikkelopgave vrijkomende locaties, Elst
27
Perceel 3 G2: Ontwerp 1. Bijzondere stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit inzendingen die de meest kwalitatieve en creatieve oplossingen bevatten en het meest tot de verbeelding spreken worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. 2. Groenstructuur Inzendingen die de bestaande stedelijke groenstructuur handhaven, en versterken, waarbij gestreefd wordt naar een hoge kwaliteit van structuur lijnen en groengebieden worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. 3. Inzendingen waarvan alle woningen voldoen aan het GPR-gebouw ambitieniveau krijgen extra punten toegekend. De minimale scores van de woningen moeten bedragen: Op alle thema’s tenminste een 7 Voor energie tenminste een 8 Gemiddeld over alle thema’s gerekend tenminste een 7,5 4. Inzendingen die voorzien in de integratie van een speelplek voor de buurt in het nieuwbouwplan (in plaats van het huidige trapveld) worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. 5. Inzendingen die uitgaan van het behoud van de karakteristieke groene restruimte langs Heideweg, als onderdeel van de buurtgroenstructuur, worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. 6.
Inzendingen die uitgaan van het handhaven en inpassen van het bestaande bomenscherm langs het achterpad van de woningen aan de Koninginneweg worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. 7. Inzendingen die uitgaan van het handhaven en inpassen van de overige bomen worden, afhankelijk van de kwalitatieve invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten.
punten 10
10
10
10
10
10
10
Max 70 G3: Ontwikkelingsvoorstel 8. Inzendingen die, afhankelijk van de ruimtelijke procedure, een start bouw van voor 2014 en een korte doorlooptijd garanderen worden, afhankelijk van de invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. 9. Inzendingen die in een betalingsschema aantonen dat de betalingen aan de gemeente op korte termijn plaatsvinden worden, afhankelijk van de invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten. De betalingsmomenten zoals die staan in paragraf 6.7.2 zijn daarbij minimaal vereist. 10. Inzendingen die de bewoners van Elst op een interactieve manier bij de planuitwerking (geïnformeerd worden, invloed kunnen uitoefenen op het ontwerp) worden, afhankelijk van de invulling, beoordeeld met maximaal 10 punten.