De woonco peratie dat zijn wij kopie
Tekst van het document
Onderzoek Op dat moment zijn de actievoerders al bezig plannen te bedenken ter behoud van de woningen. Het idee voor een coöperatie komt al snel langs, maar serieus is dat aanvankelijk niet. Het gaat de actievoerders niet om zelfbeheer, maar om behoud van de woningen. Dus proberen ze eerst Acantus er toe aan te zetten
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
de woningen toch op te knappen en te verhuren. Pas als duidelijk is dat Acantus niet op haar schreden terugkeert, komt de coöperatie weer op tafel, waar overigens niemand heel veel van afweet. Ter Meer graaft zich een weg door het internet – “zij is een ster in het informatie verzamelen”, verzekeren Sabajo en Oolders – en duikelt stapels kennis op. Ze stuit daarbij op het koplopersprogramma van Platform31. Als ze contact zoeken, blijkt dat ze mogen aansluiten. Dat versterkt hun positie tegenover Acantus en de gemeente. Oolders: “Onze tot dan toe vage ideeën werden voor iedereen, ook voor ons zelf, opeens concreet.” De gemeente en Acantus zijn bereid de kosten voor deelname aan het programma te dragen en de bewoners de tijd te geven het idee van een coöperatie handen en voeten te geven. De provincie subsidieert, uit een krimp- en leefbaarheidspotje, een onderzoek naar de haalbaarheid van een coöperatie, met de professionele ondersteuning van Adviesbureau Stamm uit Assen. Dit bureau heeft ervaring met coöperaties in andere dorpen. “En wij zijn amateurs”, zegt Ter Meer. Zelfs het aanvragen van de subsidie bij de provincie is nieuw. “Daarvoor moet je een duizendpoot zijn, juridisch, financieel, bestuurlijk.” Complicatie is dat de provincie maximaal de helft van de kosten wil betalen. Acantus en gemeente zijn bereid vergader-, kantoor- en reiskosten te delen.
Om aan het benodigde bedrag te komen, vullen ze de begroting op een creatieve manier aan (tot 23.000 euro) door het monetariseren van de eigen vrijwillige inzet, waaronder ook een dorpsenquête die het marktonderzoeksbureau van Sabajo voor haar rekening zal nemen. De provincie gaat akkoord, met het commentaar: “Het plan is helder, maar voor de rest erg ongewoon.” Omdat voor een subsidie een rechtspersoon nodig is, wordt de Stichting Coöperatief Finsterwolde opgericht, met als drijvende
krachten naast de drie dames de heren Nico de Leede en Ruud Keijzer, ook zij zijn geen bewoners van de slooppanden maar bezorgde Finnewolmers. Doel van de stichting, zo staat in de statuten, is het behoud van de leefbaarheid van Finsterwolde en het aanpakken van de krimpproblematiek. De ambities met de coöperatie die onderzocht gaat worden, gaan verder dan alleen het behoud van deze 28 woningen.
Draagvlak Om te onderzoeken of er draagvlak is voor een coöperatie wordt een dorpsenquête gehouden en in totaal acht bijeenkomsten georganiseerd. De bewoners van de sloophuizen, waarvan de helft al leeg staat, worden in een aparte bijeenkomst gehoord. De belangstelling is niet overweldigend, en bij degenen die komen valt het kwartje niet echt. Ter Meer: “Het is te vaag en abstract. Zij zijn niet de bewoners die Duivesteijn voor ogen heeft in zijn pleidooi voor de coöperatie. Hij denkt aan mensen die net geen huis kunnen betalen. Hier gaat het om de echte onderkant. Defaitistisch, slecht geïnformeerd, velen hebben niet eens internet. Deze mensen gaan niet een coöperatie besturen.” De initiatiefnemers mikken daarom op een coöperatie die gedragen wordt door het hele dorp. Zo’n dorpscoöperatie kan dan misschien meer voorzieningen aanbieden, passend bij de brede leefbaarheidsambities. Op een bijeenkomst voor het hele dorp, waar zeventig mensen aanwezig zijn, roept het idee van een wooncoöperatie vooral vragen op, vooral ook bij gebrek aan voorbeelden. Sabajo: “Het duurde enige tijd voordat het landde. En toen het landde schrokken mensen van de grote verantwoordelijkheden en de risico’s. Wij liepen als initiatienemers op de rest vooruit. Zelf overnemen, opknappen en verhuren, dat vond men nogal wat.” Op zeggenschap en
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
93
94
eigen regie zit niemand te wachten, maar oké, als de coöperatie sloop kan voorkomen, dan is men daar voor. Veel meer begrip en enthousiasme is er voor een coöperatie die (ook) zorg- en burenhulp organiseert en misschien iets met energie doet. Dat blijkt ook uit een dorpsenquête over woonplezier, verhuisplannen en de verwachtingen van een dorpscoöperatie. Steun voor een coöperatie met zorgactiviteiten is er bij 60 procent van de respondenten. Ruim de helft vindt een wooncoöperatie een goed idee als daarmee de woningen behouden blijven, maar niet meer dan 16 procent zegt ook lid te willen worden. Sabajo: “Dat is genoeg om zo’n coöperatie organisatorisch te dragen, maar voor een financieel draagvlak is dat mager.” Tegelijk met de enquête worden er denktankavonden georganiseerd over leefbaarheid. Daar komen heel concrete ideeën naar boven. Ter Meer: “Iemand biedt de daken van zijn boerenschuren aan voor zonne-energiepanelen. Een ander komt met een opschoonactie. Een derde met ideeën voor gebruik van verpauperde woningen.” Sabajo: “Het is een kettingreactie, alsof de tijd er rijp voor is.” Probleem is dat het vervolgens weer stilvalt, zegt ze enigszins berustend.
“Je maakt veel los, je schept verwachtingen, maar het handen en voeten geven aan een idee kost veel tijd.” De vijf initiatiefnemers kiezen ervoor, gezien de grenzen aan hun tijd en energie, zich te beperken tot het uitwerken van een wooncoöperatie.
Uitputtingsslag De samenwerking met Acantus tijdens het onderzoek verloopt stroef. Acantus is terughoudend in het leveren van informatie zoals huren, onderhoud en boekwaarde. Op hun beurt houden de bewoners de door Acantus aangestelde coördinator op afstand. Ter Meer:
“We willen niet dat Acantus haar visie oplegt, we willen onafhankelijk kunnen onderzoeken en plannen maken.” Sabajo: “Zo’n man, een ingehuurde adviseur, kost zo maar 50.000 euro, dat had beter aan het onderzoek besteed kunnen worden.” Ter Meer: “Voor elke cent vergoeding van Acantus en de gemeente moeten we van tevoren toestemming vragen. Elk idee van ons wordt afgeserveerd.” Sabajo: “Ze gaan tegenover ons staan. Ze zijn niet positief over een burgerinitiatief.”
Voor elke cent vergoeding van Acantus en de gemeente moeten we van tevoren toestemming vragen. Elk idee van ons wordt afgeserveerd. Ze gaan tegenover ons staan. Ze zijn niet positief over een burgerinitiatief Het financiële deel van het haalbaarheidsonderzoek komt voor rekening van Stamm. Met name op dit punt wordt de eerste versie van het onderzoeksrapport door de provincie, die als subsidiegever meeleest, als onvoldoende beoordeeld. Zij wil een echt businessplan waaruit de kansen op een gezonde exploitatie van de coöperatie blijkt. Bovendien wil de provincie dat er meer overlegd wordt met Acantus en de gemeente, en dat die zich in de uitkomsten kunnen vinden. Voor de vijf initiatiefnemers wordt het een uitputtingsslag. Ze vinden dat de provincie meer vraagt dan in een eerste onderzoeksronde mogelijk is. Ze zijn verbaasd, om het voorzichtig te formuleren, dat ze het eens moeten worden met Acantus en de gemeente, want dan is het verhaal niet onafhankelijk meer en het is toch hun rapport. Een tegenvaller voor de actievoerders is dat zij veel van het werk moeten doen waarvoor ze Stamm hebben ingehuurd. Daarbij krijgen ze
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
steun van financiële en juridische experts van het koplopersprogramma. Met die kennis helpen zij Stamm weer op weg – de omgekeerde wereld. De stress zorgt ook intern voor spanningen. Iedereen moet op z’n tenen lopen, vier van de vijf hebben een volle baan. Ze willen alles samen en in unanimiteit doen, maar als niet iedereen even veel tijd heeft en niet in hetzelfde tempo werkt, dan gaat het wel eens mis. Op een gegeven moment last Sabajo in haar rol als voorzitter een pauze in. “Een week rust. Anders is iedereen straks overspannen. Even geen bombardement van mailtjes, mailtjes, mailtjes.” De hoeveelheid werk is niet in uren uit te drukken, het is er altijd, zegt ze. Iedereen heeft er ook nog iets naast, zo gaat dat bij burgerinitiatieven. Ze vindt het zwaar. “Als voorzitter voel je je verantwoordelijk. Om het onderling goed te houden, maar ook om het voor het dorp goed te doen. Je doet het niet voor jezelf, maar voor de leefbaarheid van het dorp. De verantwoordelijkheid drukt op je.”
Zonnig Eind augustus, een paar weken na de timeout, ziet alles er stuk zonniger uit. Er ligt een rapport waar iedereen content mee is, ook Acantus en de gemeente. De nieuwe versie geeft inzicht in de technische staat van de woningen (matig), komt met scenario’s voor renovatie (goed, beter, best) en, uitgaande van een overname tegen 0 euro, de bijbehorende huurprijzen (400-500 euro), zet de varianten uiteen voor juridische inrichting (coöperatie met en zonder stichting) en geeft een beeld van de huurmarkt. “Een echte businesscase om 28 woningen over te nemen en te gaan beheren. De eerste versie was hooguit een voorzet daarvoor”, zegt Sabajo. Het onderzoek legt overigens ook de vinger op drie risico’s: de
vraag naar goedkope woonruimte, de draagkracht van het dorp en de mogelijkheden voor financiering. Het rapport gaat naar provincie, maar uiteindelijk is het een rapport aan de initiatiefnemers zelf. Op basis hiervan moeten ze beslissen of ze door gaan en hoe ze doorgaan. En die beslissing hebben ze met z’n vijven ook maar meteen genomen: ze gaan door, met als voorkeur de duurzame renovatievariant (nulop-de-meter). Sabajo is enthousiast: “Dat is onze favoriet. Deze vraagt een grote investering, maar pakt uiteindelijk financieel gunstig uit.” De volgende stappen zijn: de keuze voor een scenario, het opzetten van een organisatie, de juridische voorbereiding en de financiering. En uiteindelijk de overname van de woningen. “Grote hobbels nog, waarvoor we professionele hulp nodig zullen hebben.” Plus versterking van de initiatiefgroep, zo beveelt het rapport aan, in menskracht en in kennis. Hoe ze het rapport en de vervolgstap aan het dorp gaan voorleggen, weten ze nog niet. Sinds maart, toen de uitslag van de enquête is gepresenteerd, zijn er geen dorpsbijeenkomsten meer geweest, omdat er niets nieuws te melden was. De initiatiefnemers worden regelmatig op straat aangesproken door bewoners van de betrokken panden. Die willen bevestiging dat ze in hun huisje mogen blijven. “Het duurt al met al wel lang”, verzucht Sabajo. “Dat is soms moeilijk uit te leggen.”
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
95
Nieuw leven voor woongroepen Leeuwarden
96
97
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
98
99
Antoine Fonville woont in De Gouden Bal en is een van de trekkers van de woöncooperatie
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
100
101
Boven en links: Woongemeenschap De Gouden Bal
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Nieuw leven voor woongroepen Leeuwarden
Soms is een wooncoöperatie een voertuig om iets nieuws te realiseren, zoals het hofje voor de krasse knarren en soms een reddingsboei om iets bestaands te redden, zoals de Roggeveenstraat. Een bijzondere variant van die laatste soort treffen we in Leeuwarden. Vier woongroepen, die in hun voortbestaan bedreigd worden door nieuwe regels in het volkshuisvestingsbeleid, zoeken dekking in een coöperatie om te behouden wat ze hebben. Met veel aarzelingen en soms tegen heug en meug beginnen ze een avontuur richting eigenaarschap.
102
De Gouden Bal is een woongemeenschap voor senioren, een klein dorp bijna met 21 zelfstandige woningen, in het voormalige Diaconessenziekenhuis. Prachtig gelegen net buiten het oude stadshart. De zon schijnt en twee dames zitten ervan te genieten in de voortuin. Ze verwijzen naar Bram, maar waar is Bram? Daar is Bram Arnold (65), lang, klein brilletje, een ongekamde bos grijs haar en een stevige
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
handdruk. En Antoine Fonville (62), samen met Arnold trekker van het coöperatieplan, zit in zijn appartement op de tweede verdieping en verwacht ons daar, zo weet weer een andere bewoonster. Ze moet ons brengen, want Arnold weet de weg niet in De Gouden Bal. Hij woont in een van de andere woongroepen en de vier gemeenschappen zijn gescheiden werelden, ook al voeren ze nu gezamenlijk actie.
De groepen Arnold is oprichter van de woongemeenschap Circa in het centrum van Leeuwarden, met zeven zelfstandige woningen en een gedeelde huiskamer plus tuin. Bij de start in de jaren tachtig woonden er gezinnen met kinderen, nu alleenstaanden in leeftijd van 26 tot 65 jaar. Arnold is de enige overgebleven oudgediende. De gemeenschappelijke activiteiten zijn gereduceerd tot af en toe samen eten en de toevallige ontmoetingen bij de wasmachine.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
103
De Gouden Bal is jonger, opgericht in de jaren negentig, maar de bewoners zijn ouder; de oudsten zijn in de negentig. De leeftijdsgrens voor nieuwe bewoners van de Gouden Bal is maximaal 65 en minimaal 50, om te voorkomen dat het een bejaardenhuis wordt, zegt Antoine Fonville, in blauwe kiel en met grijze lokken in de nek. Hij is met zijn 62 jaar een jonkie. Hij woont hier pas sinds najaar 2014. Net als in Circa is de gemeenschappelijkheid toevallig en niet georganiseerd. De andere twee groepen, Hoeksterpoort met elf zelfstandige wooneenheden met alleenstaanden, stellen en gezinnen in de leeftijd van 20 tot 45 jaar, en de Willemskade, acht bewoners, gemiddeld zo’n 40 jaar (type ‘eeuwige ex-student’), zijn ook al zo mooi gelegen, in of net buiten het centrum.
Het begin 104
De overeenkomst tussen de vier groepen is dat ze wonen in een pand van een woningcorporatie, de bewoners hebben een individueel huurcontract. Zes jaar geleden vroegen ze zich bij Circa al eens af of ze hun pand misschien niet moesten kopen. Eigenaar corporatie Elkien deed een aanbod voor acht ton. Omdat een aantal bewoners huiverig was voor de verantwoordelijkheid, ging het niet door. Arnold: “Daar hebben we nu spijt van.” Niet veel later kregen ze gedoe over nieuwe huurders voor leegkomende woningen. De toewijzing ligt bij de groep, een van hun privileges. Arnold: “Maar we kregen van de corporatie steeds vaker mensen toegeschoven van hun wachtlijst. Die wilden we niet, die pasten meestal niet.” Vervolgens kwam de huurharmonisatie, waardoor bij wisseling van bewoners de huur extra omhoog gaat. De curieuze situatie is dat bij Circa de kleinste woning nu duurder is dan de grootste, omdat de eerste gewisseld is en de laatste niet. De huren bij
Circa bedragen nu 450 tot 650 euro en de grens van wat ze zelf nog sociaal vinden komt in zicht. Daarbij kwam er ook nog een inkomensgrens voor sociale huurwoningen van 34.000 euro, wat de groep beperkt in de vrijheid om toe te wijzen. Arnold bijvoorbeeld zit met zijn inkomen boven die grens en zou nu geen woning kunnen krijgen in zijn eigen groep.“Het drong tot ons door dat wij uit de kaders van de volkshuisvesting moesten stappen”, zegt Arnold. Daar kwam nog een inzicht bij, namelijk dat de overheid niet meer vanzelfsprekend voor je zorgt en alles voor je opknapt. Burgers moeten meer zelf doen. Arnold: “Dat kan je in je eentje proberen, maar beter is dat samen te doen. Dat gebeurt ook, zie de zorg- en energiecoöperaties. Mensen maken zich niet langer afhankelijk van de grote instellingen.” Toen hij las over de voorstellen van Adri Duivesteijn over wooncoöperaties, viel het kwartje. Arnold is afgestudeerd psycholoog, via het opbouwwerk en de maatschappelijke opvang werd hij adviseur wonen, zorg en welzijn bij gemeentes en instellingen, de laatste jaren als zzp’er en een beetje met pensioen. Hij zette zijn ideeën over zelfbeheer op papier, organiseerde voorjaar 2014 een avond met een aantal woongemeenschappen, kreeg enig begrip maar liep aan tegen een grote huiver voor verandering.
Wat komt er niet allemaal bij kijken? Wie doet het onderhoud? Wat als iemand de huur niet betaalt? Arnold: “Bovendien was die ‘coöperatie’ wel heel abstract.” Niettemin werd een ‘kerngroep’ geformeerd met één persoon uit elke groep, die zich zou gaan verdiepen in mogelijkheden. Toen Arnold bij toeval hoorde over een koplopersprogramma van Platform31 schreef hij die op goed geluk aan. Het antwoord was even verrassend: ze mochten koploper worden. “Dat gaf een duw in de rug.”
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Als de omgeving verandert, moet je iets doen om alles te behouden Eenzame koploper Arnold zocht steun bij de gemeente Leeuwarden. Dankzij zijn werk en politieke activiteiten heeft hij veel ingangen. “Bovendien ben ik nogal onbescheiden, ik nodig mezelf gewoon uit.” Op die manier stond hij met zijn verhaal voor het bureau van wethouder Isabelle Diks van GroenLinks. Die was enthousiast, dit paste in het denken van de gemeente: eigen regie van burgers. De twee betrokken corporaties werden benaderd, Elkien was positief en Woonfriesland gooide niet meteen de deur dicht. Terwijl hij buitenshuis medestanders vond, was dat binnenshuis veel minder. De bewoners bleven sceptisch. “Ik dreigde een eenzame koploper te worden. Men ging tegen mij in verzet en ik ging in de verdediging. Ik moest die kar als enige trekken en werd mikpunt van twijfels.” De gemeente was bereid 3000 euro subsidie te geven om een begeleider te financieren, alleen voor het proces. Dat hielp. Op een bewonersbijeenkomst van de vier woongroepen in april 2015 waar zo’n 25 mensen waren, was voor het eerst een gedeeld gevoel van urgentie. Arnold: “Met veel discussie, waar gaan we naar toe, en hoe, en kunnen we dat?’ Fonville: “Maar voor het eerst zat iedereen op een lijn, namelijk dat er iets moet gebeuren: ‘we moeten het heft in
eigen hand nemen’.” Fonville had, omdat hij pas eind 2014 in De Gouden Bal kwam wonen, de aanloop niet meegemaakt maar raakte meteen bij de coöperatieplannen betrokken. Arnold: “Zijn komst was belangrijk, hij zag de noodzaak van verandering, dat zorgde voor meer balans.” Arnold bedoelt dat hij met Fonville minder alleen stond. Naast de doordouwer Arnold was de rustige, meer reflectieve aanpak van Fonville een aanvulling. “In De Gouden Bal wonen mensen op leeftijd die gewend zijn aan een corporatie die alles voor ze regelt. Ze schieten in de stress als je over eigen beheer begint: ‘waar moet je dan heen als er lekkage is’? Maar je kan wel willen dat alles bij het oude blijft omdat het goed was, maar als de omgeving verandert moet je iets doen om alles zo te behouden.”
Veiligheid en toegang Als onderdeel van het ‘proces’ werd een bewonersenquête gehouden, met als hoofdvragen: waarom willen we ook al weer in een groep wonen? En wat wil die groep in de toekomst? Arnold: “Bij andere coöperaties is de drijfveer soms meer praktisch, bijvoorbeeld het creëren van woonruimte voor middeninkomens. Bij ons ligt het doel in immateriële waarden.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
105
Die wilden we weer op tafel hebben.” In de enquête waren de terugkerende woorden: samen, verbondenheid, veiligheid. Fonville: “Veiligheid in de betekenis dat je weet dat je bij elkaar terechtkunt voor bijvoorbeeld boodschappen als je ziek bent.” Voorwaarde om verbondenheid en veiligheid te creëren is zeggenschap over de toegang. Die staat op het spel, en de coöperatie moet die redden. Toegang gaat enerzijds over openheid, de groepen willen openstaan voor alle inkomens en dus mogen de huren niet te veel omhoog en is een inkomensgrens uit den boze (anders dan bijvoorbeeld Copekcabana die hoge inkomens bewust willen buitensluiten). Anderzijds gaat toegang over selectie. Fonville: “Hier wonen vraagt groepsvaardigheden van de bewoners. Daar is enige ballotage voor nodig. Wij willen graag zelf bepalen of iemand past of niet.” 106
De vier groepen hebben elk hun manier van selecteren. Bij Circa voeren ze met elke kandidaat twee gesprekken. Arnold: “Ook dan loopt het wel eens mis en moet er wel eens iemand uit, onder zachte dwang.” Lastig vanwege huurrechten, geeft hij toe. Bij De Gouden Bal nemen ze geen risico en laten ze nieuwe bewoners eerst een half jaar op proef wonen. Ze willen graag diversiteit, maar Arnold stelt vast dat je altijd een bepaalde type selecteert. In Circa zijn genoeg verschillen in professionele achtergrond, met een kok, tekenaar, zorgverlener, onderwijzer, theater, maar wel allemaal hoger opgeleid, hbo+. In de Gouden Bal zijn de verschillen wat groter, vertelt Fonville: “Hier zit nog een generatie voor wie de ulo al veel was.” Zo blijkt het heel moeilijk geschikte mannen te vinden. In Circa was Arnold lange tijd de enige man. In De Gouden Bal wonen slechts vier mannen (op 24 bewoners). In alle groepen is de enige etnische variatie die tussen Friezen
We zijn goede buren, maar geen familie
en Hollanders. Arnold: “We hebben nog nooit donkere mensen gehad als kandidaat.”
Goede buren Onderlinge betrokkenheid is belangrijk, maar ze zijn geen zorginstelling, zeggen beiden met nadruk. Mensen moeten in staat zijn zelfstandig te wonen. Fonville: “Bij toeval woont hier iemand met het Downsyndroom. Hij is hier ooit gekomen met zijn moeder en broer, die respectievelijk zijn overleden en naar het buitenland vertrokken. Overdag gaat hij naar dagbesteding en hij wordt verder in de gaten gehouden door zijn zus die om de hoek woont. Wij houden ook een oogje in zeil maar meer niet. We gaan niet zorgen, kleren wassen, huis schoonmaken. Je kan elkaar wel eens helpen bij het schoenen aantrekken, maar niet als permanente zorg. We zijn goede buren, maar geen familie.” Met de veranderingen in de (thuis)zorg zal De Gouden Bal moeten ontdekken hoe ze omgaan met medebewoners die op de een of andere wijze meer hulp nodig hebben omdat ze ziek worden of dementeren, aldus Fonville. “Er zal steeds meer van buren- en mantelzorg gevraagd worden.” Fonville is zzp’er, hij heeft websites met uitvaartinformatie. Zijn verhuizing naar de Gouden Bal in 2014 kwam eerder dan gedacht. Met zijn partner filosofeerde hij weleens over de toekomst. “Straks klim je niet meer zo makkelijk de ladder op om de dakgoot te repareren.” Ze lieten zich op de wachtlijst plaatsen van de Gouden Bal, voor ooit, en veel eerder dan gedacht kwam er plek vrij.
Hoewel nog lang geen 65 besloten ze de stap te zetten. Langer wachten had bovendien een risico. De Gouden Bal had besloten geen 65-plussers meer aan te nemen als nieuwe bewoners, om de gemiddelde leeftijd, nu 73 jaar, naar beneden te brengen. De minimumleeftijd is
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
50-plus en als zich een 40-plusser aanmeldt zullen ze die waarschijnlijk niet meteen afwijzen. Fonville: “Zo iemand moet wel echt passen.” Lastiger wordt het als die 40-plusser kinderen heeft. Fonville: “Dit is weliswaar geen rusthuis maar het is de vraag of een gezinsleven hier aansluit.”
Vervolg Nu de neuzen min of meer dezelfde kant op staan is de volgende stap een financiële quickscan, uitgevoerd door een professioneel bureau, om zicht te krijgen op de kansen op een gezonde exploitatie in eigen beheer. De corporaties betalen dit onderzoek en leveren de nodige informatie zoals de huuropbrengsten, de staat van onderhoud en de boekwaarde. De quickscan neemt aankoop van de panden als uitgangspunt. Arnold: “We zijn er wel achter dat het de enige manier is om onder de regels van volkshuisvesting uit te komen.” Het doel is dus eigenaar worden, zelf het beheer gaan voeren, zodat ze de hoogte van de huur kunnen bepalen en zelf de toewijzing kunnen doen. Met de uitkomsten van de quickscan kan besloten worden over wel of niet doorgaan. Doorgaan betekent een echte businesscase maken inclusief een bod op de panden.
Veel staat nog open. Ook de juridische constructie. Arnold: “Als blijkt dat een stichting beter is dan coöperatie, dan kiezen we voor een stichting.” En als ze besluiten tot een coöperatie staat de vorm niet vast: een coöperatie die alle vier de panden koopt, of per groep een eigen coöperatie met een overkoepelende vereniging? In het laatste geval kunnen de groepen binnen de eigen coöperatie keuzes maken over bijvoorbeeld zelf doen of uitbesteden, lagere huur of investeren in kwaliteit. De verschillen in populatie van de vier groepen kunnen zorgen voor verschillende wensen. Fonville: “Voor mij is dit mijn laatste woning – klinkt dramatisch, maar zo is het – en dan kijk je anders naar je woning dan iemand die nog een wooncarrière voor zich heeft. Continuering van mijn woongenot hier is voor mij het belangrijkst. Voor Hoeksterpoorters ligt dat woongenot niet per se in hun pand.” Of de bewoners straks eigen geld gaan inbrengen, zal afhangen van de financieringsmogelijkheden. Het is allemaal nog niet aan de orde. De twee trekkers weten inmiddels hoe belangrijk het proces is, ze doen het stap voor stap, want iedereen moet mee.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
107
Tot slot Het perspectief van de pioniers
108
109
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
110
Het realiseren van een woondroom haalt schijnbaar het beste in mensen naar boven De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Tot slot Het perspectief van de pioniers
Het was iedere keer een feest, elk bezoek aan een wooncoöperatie in wording. Zo veel enthousiasme, energie, creativiteit en uithoudingsvermogen. Het realiseren van een woondroom haalt het beste in mensen naar boven. En dat is nodig ook, want de weg naar de wooncoöperatie blijkt lang en vol hindernissen. Van de initiatiefnemers wordt veel gevergd aan kennis en vaardigheden en uiteindelijk aan tijd. Initiatieven zonder trekkers met het benodigde ‘kapitaal’ hebben weinig kans van slagen. Dat is het eerste dat we kunnen zeggen na deze rondgang langs acht wooninitiatieven. Grote conclusies trekken is niet het doel van deze publicatie, veel meer een beeld te schetsen van verscheidenheid van initiatieven en initiatiefnemers, hun drijfveren, successen en obstakels. Toch kunnen we op basis van de acht portretten wel enkele observaties doen.
In verzet met een coöperatie Burgers trekken met hun plannen voor een wooncoöperatie het initiatief naar zich toe, soms om iets nieuws te creëren, zoals de hofjes voor senioren, soms om het oude te behouden, zoals het voorkomen van sloop in Finsterwolde. Ze komen in actie omdat de gevestigde instellingen hen onvoldoende bedienen. In plaats van te klagen steken ze zelf de handen uit de mouwen. De coöperaties in oprichting in deze publicatie zijn ruwweg onder te verdelen in drie soorten. Drie coöperaties mikken met vrijesector-huurwoningen op de middeninkomensgroepen, drie coöperaties bedienen met sociale huurwoningen lage inkomensgroepen en één initiatief mikt expliciet op ouderen. Alle acht richten ze zich op huurders, alleen de Knarrenhof biedt ook plek aan kopers. Niemand hoeft rijk te zijn, een beroep op eigen (financiële) middelen voor een inleg in de coöperatie doen alleen de drie middeninkomensgroepen. Betaalbaar huren,
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
111
zowel in de sociale als in de vrije huursector, is een belangrijke drijfveer; bewoners verstaan onder ‘betaalbaar’ echt iets anders – lager – dan de instituties. De ‘coöperatie’ is slechts een voertuig, geen doel: als het met een coöperatie niet gaat lukken en met een vereniging of stichting wel, dan zullen de initiatiefnemers daarvoor kiezen. Veel kennis over de (juridische) ins en outs van de coöperatie is er vooraf niet, daarover laten ze zich graag voorlichten. Bij een aantal is er een gevoelsmatige affiniteit omdat de term ‘coöperatie’ de gezamenlijke verantwoordelijkheid uitdrukt die ze zoeken. Uit de verhalen valt op te maken dat bij politici de ‘coöperatie’ in de mode is, en dus deuren opent.
112
De ‘coöperatie’ is slechts een voertuig, geen doel: als het met een coöperatie niet gaat lukken en met een vereniging of stichting wel, dan zullen de initiatiefnemers daarvoor kiezen
Zeggenschap en groepsgevoel De coöperatie is favoriet omdat het democratisch eigenaarschap mogelijk maakt. Dat eigenaarschap is nodig omdat alleen daarmee de zeggenschap te verkrijgen is om zelf te kunnen bepalen hoe te wonen en vooral met wie. Naast het voorzien in huisvesting hebben de meeste coöperaties in deze publicatie een immaterieel doel, namelijk een gemeenschap creëren (of behouden). Het willen wonen met gelijkgestemden is een sterke drijfveer. Soms gaat dat om maatschappelijk gelijken, ‘ons soort mensen’, vaker om een gedeelde opvatting over de manier van samenwonen. Dan valt meestal het woord ‘nabuurschap’: het naar elkaar om willen kijken. In een enkel geval gaat het een stap verder naar een woonstijl van
veel delen en veel zelfwerkzaamheid. Zeggenschap over de toegang is voor dit alles cruciaal. Hoe de coöperaties de toegang straks concreet gaan organiseren weten ze meestal nog niet, maar selectie komt er. Wooncoöperatie Zoetermeer is hierop de enige duidelijke uitzondering, geheel passend bij haar ambities groot te worden waarmee het groepsgevoel wordt overstegen. De nadruk op zeggenschap betekent niet dat er een groot democratisch verlangen is. Inspraak over organisatorische, technische en bestuurszaken vindt men van veel minder belang. De aanloopfase wordt bij de meeste initiatieven overgelaten aan een kleine kerngroep, waarbij toezicht en meedenken niet georganiseerd wordt langs formele democratische regels, maar informeel en op basis van vertrouwen. Over de vraag hoe straks de coöperatie gerund gaat worden, breekt men zich nog niet echt het hoofd. De meeste groepen neigen naar zo veel mogelijk uitbesteding. De wooninitiatieven passen helemaal in het plaatje van de doe-het-zelfsamenleving. De initiatiefnemers hebben een houding van ‘als de overheid of de markt het niet doet, doen we het zelf’. Bij meerdere coöperaties is de terugtredende, minder zorgzame overheid een direct motief om bij elkaar te gaan wonen en zelf de solidariteit te organiseren. Vaak komen al plannen langs om straks de wooncoöperatie uit te breiden met zorg- en energievoorzieningen.
Dit verklaart mede de behoefte aan selectieve toegang, want hoe meer je deelt, hoe belangrijker eensgezindheid wordt. Hier schuilt ook een addertje onder het gras. De wooninitiatieven kunnen voor vernieuwing zorgen van de woningmarkt, maar door het gesloten karakter dreigt het gevaar van terugtrekking op het eigen belang. De twee bestaande wooncoöperaties die in deze publi-
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Willen wonen met gelijkgestemden is een sterke drijfveer catie langskomen, Daal en Berg in Den Haag en Samenwerking in Amsterdam, bedienen alleen nog de eigen groep.
Financiering te nemen obstakel Het voor de zeggenschap noodzakelijke eigenaarschap vraagt om financiering en daar stuiten alle initiatieven op problemen. De coöperatie blijkt op dit punt een obstakel. Nederlandse geldschieters zijn onbekend met de wooncoöperatie en zien in deze juridische constructie te grote financiële risico’s. Als ze al willen financieren dan nooit voor de volle 100 procent. Dus is eigen geld nodig of steun van de overheid. Alle initiatieven doen op een andere manier een beroep op overheidsmiddelen. De nieuwe Woningwet omarmt de wooncoöperatie. In een brief aan de Tweede Kamer zegt minister Blok van Wonen dat coöperaties steun nodig hebben, maar dat geldt alleen voor de socialesector-initiatieven; de vrijehuursectorinitiatieven moeten de eigen broek ophouden. De coöperaties zien zichzelf graag als de nieuwe en betere versie van de corporaties en wijzen erop dat woningcorporaties indirect gesteund worden via het garantiefonds (het Waarborgfonds Sociale Woningbouw waarbij ze tegen lage rente kunnen lenen omdat de over-
heid in laatste instantie risico’s afdekt). Hebben coöperaties daar ook recht op omdat ze net als corporaties voor maatschappelijke belangen staan? De initiatiefnemers die in deze publicatie langskomen menen van wel. Van het behouden van goedkope woningen voor lage inkomens en het loswrikken van de vrijesectorhuurmarkt tot het mogelijk maken van de eigen verantwoordelijkheid in de zorg. Maar allemaal voor de eigen achterban – zit daar spanning tussen? Als er maatschappelijke financiering komt, is het niet onwaarschijnlijk dat die samen zal gaan met maatschappelijke regels. Zoals de eis van algemene toegang in plaats van selectie. Daarmee zou de eigenheid van de coöperatie, de wens tot gemeenschapsvorming, worden ondergraven. Is de steun dat waard? De initiatiefnemers zoeken tot over de grens naar marktalternatieven voor financiering. Maar het is de vraag of particuliere financiers, al dan niet commercieel, niet ook eisen zullen stellen. De markt werkt sowieso niet mee. De wooncoöperaties die bouwgrond zoeken merken dat opgeleefde investeringsdrift van beleggers en ontwikkelaars de grondprijzen opdrijven. Als de gemeente de grondeigenaar is, wat vaak het geval is, moet die kiezen tussen euro’s voor de lege gemeentekas of maatschappelijke beste-
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
113
ding aan coöperaties. Met de stijgende prijzen wordt die laatste optie steeds duurder. Hier, maar ook op andere momenten is de houding van de gemeente en van woningcorporaties van groot belang voor de voortgang en het succes van de initiatieven. Die steun verschilt enorm en hangt af van de politieke stellingname van wethouders en corporatiedirecteuren en de interesse van ambtenaren.
De houding van de gemeente en van woningcorporaties is van groot belang voor de voortgang en het succes van de initiatieven
businesscase; dat hoeft niet per se een (volledig) overheidsfonds te zijn. Ten slotte is verlaging nodig van de financieringsdrempel, bijvoorbeeld door toegang te creëren voor socialesector-coöperaties tot het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Meer algemeen zou de minister financiële partijen bij elkaar kunnen zetten, misschien ook uit het buitenland, om hen uit te dagen met passende financieringsproducten te komen. Ondertussen knokken de coöperatieve initiatiefnemers met onverminderd enthousiasme verder, daaraan ligt het niet.
Pioniers en koplopers
114
Als de lange weg niet wat korter wordt en de hindernissen niet lager, is de wooncoöperatie voorbehouden aan een elite
Een jaar na het begin van het koplopersprogramma van Platform31 is er één initiatief dat in 2016 met bouwen kan beginnen (Knarrenhof, dat al in 2011 van start ging), is er één dat alles klaar heeft staan maar stukloopt op de financiering (Waalwijk, begonnen in 2012) en is er één dat op toestemming van de minister wacht om tot aankoop over te gaan (Roggeveenstraat, sinds 2014). De rest zit ergens meer of minder ver in het traject. De ‘wooncoöperatie’ bevindt zich nog in een pioniersfase, maar de ervaringen van de pioniers leren dat als de lange weg niet wat korter wordt en de hindernissen niet lager, ze voorbehouden is aan een elite. Dan blijft de coöperatie op zijn hoogst een niche in plaats van een vernieuwer en frisse aanvulling die de woningmarkt een ander aanzicht kan geven. Toekomstige initiatieven zouden op drie manieren geholpen kunnen worden. Als eerste met een kennisbank met daarin heldere procesbeschrijvingen, keuzeopties, standaardcontracten et cetera. Daarnaast een fonds waarop een beroep gedaan kan worden voor professionele steun bij het opstellen van een
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
115
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Literatuurlijst
Schreuders, H., Bewoners organiseren verbinding. Voorstudie.
Brandsen, T. en J.-K. Helderman,
SEV, Rotterdam, 2010.
Coöperatieven, een alternatief? Futura Wonen, Tilburg, 2009.
SEV, Zelfbeheer in de huursector. SEV-advies naar aanleiding van vijf
Brandsen, T. en J.-K. Helderman,
jaar experimenteren met nieuwe
Op zoek naar de Heilige Graal van de
beheervormen. SEV, Rotterdam,
volkshuisvesting: Een verslag over
1988.
woningcoöperatieven in Duitsland. Futura Wonen, Tilburg, 2009.
Tijsseling, T. e.a., Quickscan Wooncoöperaties. Een verkenning naar
Brandsen, T. en J.-K. Helderman,
een alternatief voor koop en huur in
Betrokken belangen: zelforganisatie
een veranderende woningmarkt.
en de coöperatieve vorm.
Platform31, Den Haag, 2014.
Futura Wonen, Tilburg, 2009.
Triest, N. van en M. Hanemaaijer, Duivesteijn, A., De Wooncoöperatie:
WoonCoöperatie Middeninkomens
Op weg naar een zichzelf organise-
(wCM). Instrument voor betaalbaar-
rende samenleving, 2013.
heid en zeggenschap. Platform31, Den Haag, 2013.
116
DUS Achitects en Partizan Publik,
117
Wooncoop: beschrijving van een zoektocht naar de nieuwe woningbouwcoöperatie, 2014. Elbers, A. en H. Pelgrum, Van huur en koop naar coöp? Een vooronderzoek naar de mogelijkheden van de coöperatieve rechtsvorm in het woondomein. SEV, Rotterdam, 2011. Elsinga, M. en M. Haffner, Kopen in een coöp. Coöps op Zweedse en Finse woningmarkt. Een quickscan. SEV, Rotterdam, 2006.
Heijkers, B., A. Hendrikse en J. Kammeyer, Coöperatief Wonen in Nederland: Een Quick Scan, Futura Wonen, Tilburg, 2009.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
118
Een duidelijke visie en krachtig collectief zijn dé randvoorwaarden voor succes
Een wooncoöperatie opzetten, hoe doe je dat? In tien stappen van idee naar uitvoering
Platform31 experimenteert samen met veertien koplopers met het opzetten van een wooncoöperatie. Doel is het maken van een handreiking waar nieuwe initiatieven mee aan de slag kunnen. Op basis van de eerste inzichten is alvast een tienstappenplan met tips en trucs opgesteld.
plannen. Dit is vaak een woningcorporatie en de gemeente, maar ook omwonenden of huurdersorganisaties spelen een rol. Draagvlak is belangrijk om de wooncoöperatie verder te kunnen ontwikkelen. Verwacht niet dat partijen direct enthousiast zijn. Blijf je verhaal vertellen op verschillende podia.
Stap 1: Wat wil ik en wie doen er mee?
Stap 3: Haalbaarheidsonderzoek
Een wooncoöperatie begint bij een paar initiatiefnemers met de wens het zelf te doen. Bedenk wat je doelstellingen, motivatie en gemeenschappelijk belang zijn. Werk dat uit in een plan en zorg voor een organisatiestructuur om dit verder te verkennen. Een duidelijke visie en krachtig collectief zijn dé randvoorwaarden voor succes.
Als je basis op orde is, wordt het tijd de eerste plannen en ideeën uit te werken in een concreet project. Wat wil de coöperatie precies gaan doen? Enkel beheer of ook de aankoop van woningen? Welke constructie past daar het best bij? Hoeveel gaat dat kosten? Wie gaat dat betalen? In welke staat is het gebouw dat ik wil overnemen? Wie is de doelgroep en hoe sluit het plan aan op wensen en mogelijkheden? Hieruit volgt een beschrijving van het ‘product’ en mogelijkheden die het biedt.
Stap 2: Hoe denken andere partijen daarover en wie moet ik meekrijgen? Zoek zo snel mogelijk contact met organisaties en personen die invloed hebben op de
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
119
Stap 4: Businesscase / coöperatieplan Wanneer het haalbaarheidsonderzoek positief uitvalt, kunnen de resultaten omgezet worden in een ondernemings- of coöperatieplan. Dit beschrijft de doelstellingen, initiatiefnemers, beoogde doelgroep, de woningen, benodigde investering, bedrijfsvoering en organisatiemodel. Tevens is het belangrijk inzicht te geven in hoe de coöperatie de woningen gaat beheren en onderhouden. Betrek hier experts of adviseurs bij, het is complexe materie die het fundament van de coöperatie legt.
nog geen opeisbaar recht voor burgers geworden. Partijen zoals corporaties, gemeenten en zelfs het ministerie moeten altijd toestemming geven voor het overnemen van beheer of het eigendom van woningen. Bovendien gelden zowel landelijk als lokaal wetten of regels die het feitelijk opstarten van een wooncoöperatie mede bepalen. Neem hier rekenschap van en ga er zo nodig over in gesprek. Als alle lichten op groen staan: aan de slag!
met meerderheid van stemmen genomen worden. Als onderneming is het echter belangrijk een adequaat dagelijks bestuur te hebben dat toeziet op de bedrijfsvoering. Denk na over hoe deze organisatievorm het best kan functioneren. Wanneer de coöperatie enige schaal heeft (meer dan 150 woningen) is het zinvol een Raad van Toezicht in te stellen en externe adviseurs of bestuurders te betrekken.
Stap 8: Exploitatie en administratie Stap 5: Financiering
120
Om zelfstandig het beheer en de exploitatie van woningen ter hand te nemen, heeft de coöperatie geld nodig. Dit komt in de eerste plaats van leden, bijvoorbeeld via contributie. Het overnemen van vastgoed vergt vaak een dusdanige investering dat er ook externe financiering nodig is. Onderzoek welke vormen mogelijk zijn en waar de beste kansen liggen, ook gezien de doelgroep van de coöperatie. Een serieuze, haalbare businesscase is een voorwaarde om financiers te overtuigen.
Een coöperatie vraagt om een goede bedrijfsvoering, juist in de uitvoeringsfase. Als lid/ bewoner ben je hier gezamenlijk verantwoordelijk voor. Denk na over hoe je zorgt dat er voldoende inkomsten zijn om de activiteiten (beheer, verhuur en eventueel verkoop) te kunnen uitvoeren en hoe je de financiën bij de leden gaat innen. Een belangrijk aandachtspunt is wat te doen als de betrokkenen van het eerste uur verhuizen. Hoe ga je nieuwe leden werven, welke selectie pas je toe, hoe ga je om met (tijdelijke) leegstand et cetera?
Stap 6: Juridische en fiscale bepaling
Stap 9: Onderhoud en beheer
Een coöperatie is in principe een bedrijf in de vorm van een vereniging. In de opstartfase volstaat een reguliere vereniging of stichting van initiatiefnemers. Als de plannen startklaar zijn, dient de coöperatie formeel vastgelegd te worden met statuten en een huishoudelijk reglement. Hierin worden de rechten en plichten van de organisatie en de leden opgetekend. Daarnaast moet contact gezocht worden met de belastingdienst en andere instanties over de fiscale aspecten.
De basistaak van een wooncoöperatie is het zelf beheren van de woningen voor de leden. Zelfbeheer kent verschillende gradaties, waarbij zowel zelf uitvoeren als zelf beslissen belangrijk zijn. Cruciaal is het ontwikkelen van een meerjarenplan voor onderhoud aan de woningen evenals dagelijks beheer gericht op leefbaarheid en kleine gebreken. Zorg dat de kosten hiervoor worden opgenomen in de exploitatie en verantwoordelijkheden belegd zijn bij aanspreekbare personen.
Stap 7: Wettelijke bepaling en toestemming
Stap 10: Bestuur en organisatie
Sinds 1 juli 2015 is de wooncoöperatie opgenomen in de Woningwet, maar daarmee is het
121
Democratisch zelfbestuur is een van de peilers van een coöperatieve vereniging. Het hoogste orgaan is de ALV en besluiten kunnen alleen
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
122
De Woningwet verplicht corporaties mee te werken aan het opstarten van een wooncoöperatie De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Wooncoöperaties in de nieuwe Woningwet Wat zegt de wet?
Per 1 juli 2015 biedt de Woningwet ruimte aan huurders van woningcorporaties (toegelaten instellingen) om een wooncoöperatie op te richten. Hiervoor moeten minimaal vijf bewoners van in elkaars nabijheid gelegen woningen die een logische eenheid vormen en in bezit zijn van de corporatie zich verenigen. Het merendeel (meer dan 50 procent) dient een inkomen te hebben onder de algemene grens voor sociale huurwoningen, in 2015 vastgesteld op 38.950,- euro. De Woningwet omschrijft een wooncoöperatie als een vereniging met als doel de leden in staat te stellen zelfstandig te voorzien in beheer en onderhoud van hun woningen. De initiatienemers dienen in een zogeheten coöperatieplan aan te geven welke activiteiten ze willen ontplooien en hoe ze dit gaan organiseren. Tevens dient dit inzicht te geven in de voorwaarden voor verkoop of beheer van de woningen. Naast een sluitende exploitatie zijn
het waarborgen van de duurzaamheid van de vereniging en de omgang met geschillen, via een klachtenreglement, belangrijke onderdelen. De Woningwet verplicht corporaties mee te werken aan het opstarten van een wooncoöperatie vanuit collectieven van huurders. Wanneer een groep zich aandient, mogen de desbetreffende woningen minimaal zes maanden niet verkocht worden. Tevens moeten corporaties minimaal 5000 euro beschikbaar stellen voor onafhankelijk advies bij het maken van een coöperatieplan. Wanneer de vereniging de woningen uiteindelijk aankoopt, komt hier nog een reservering voor onderhoud gedurende de komende vijf jaar bij. De wooncoöperatie kan hier een beroep op doen, overigens enkel ten bate van de leden met een inkomen onder de 38.950,euro (prijspeil 2015), en krijgt dit geld niet direct in handen.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
123
De Woningwet verplicht woningcorporaties niet om de uiteindelijke oprichting van een wooncoöperatie te ondersteunen. Er is geen recht op aankoop of beheer van de woningen door de initiatiefnemers, alleen het recht een voorstel te formuleren. De gedegenheid van het coöperatieplan vormt het belangrijkste element in het verdere proces. Corporaties moeten hierover met de groep huurders in gesprek. Vervolgens maken ze intern de afweging welke verdere stappen te zetten. Bedrijfseconomische redenen kunnen voor corporaties een argument zijn het eigendom en/of beheer van betreffende woningen niet aan de wooncoöperatie over te dragen. Initiatiefnemers dienen van het besluit en de achterliggende overweging op de hoogte gesteld te worden. Indien ze het er niet mee eens zijn, kan de Autoriteit Woningcorporaties om een oordeel verzocht worden. 124
Verkoopregels van corporaties Omdat het om vastgoed met maatschappelijke waarde gaat, is het verkopen van woningen door corporaties aan anderen dan hun collega’s aan specifieke regels gebonden. Belangrijk uitgangspunt is dat de woningen getaxeerd zijn naar hun prijs op de vrije markt, aan de hand van de WOZ-waarde of een onafhankelijk taxatierapport. De nieuwe Woningwet schrijft corporaties voor hun hele bezit te gaan waarderen naar marktwaarde, in plaats van de tot nu toe gebruikelijke bedrijfswaarde (de som van huuropbrengsten en uitgaven). Corporaties dienen woningen die ze ‘op de markt’ willen verkopen, altijd eerst aan te bieden aan de zittende huurders. Daarbij mogen ze nooit meer vragen dan de zogenoemde leegwaarde, het bedrag dat men bij vrije verkoop zou kunnen krijgen. De minimale
prijs wordt bepaald door de specifieke condities waaronder de koop plaatsvindt. De prijs voor verkoop aan ‘natuurlijke personen voor eigen bewoning’ mag in principe maximaal 10 procent onder de taxatiewaarde liggen. Onder bepaalde voorwaarde kunnen bewoners die onvoldoende inkomen hebben om een volledige hypotheek af te sluiten meer korting krijgen. Ook zijn er specifieke regelingen mogelijk voor gunstige leningen. Aan deze opties zijn bepalingen verbonden, zoals een terugkoop door de corporatie of terugbetaling van de korting bij individuele verkoop. Als corporaties woningen niet kunnen verkopen aan individuele bewoners of collegacorporaties, moeten ze dit openbaar aanbieden aan ‘derden’. Dit zijn in principe alle bonafide partijen op de vrije markt die de verhuuractiviteiten willen voortzetten. Daarbij wordt uitgegaan van de marktwaarde in verhuurde staat, die onder de leegwaarde ligt. Voor verkoop van een heel complex zijn toestemming van de Autoriteit Woningcorporaties, een zienswijze van de gemeente en in sommige gevallen ook positief oordeel van de betrokken bewonersorganisatie nodig. Woningen met een (toekomstige) huur boven liberalisatiegrens (in 2015 vastgesteld op 710,68 euro) moeten voor minimaal de marktwaarde in verhuurde staat worden verkocht. Voor woningen die binnen de sociale huur blijven, bestaan vier opties: 1) E r wordt onbewoond verkocht.
Dit betekent dat er minstens 100 procent van de marktwaarde in verhuurde staat moet worden betaald. 2) Er wordt bewoond verkocht, zonder voorwaarden. Dan moet er minstens 75 procent van de marktwaarde in verhuurde staat worden betaald. 3) E r wordt bewoond verkocht, met voor-
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Voor een wooncoöperatie heb je minimaal vijf bewoners nodig van bij elkaar gelegen woningen die een eenheid vormen waarden. Dan moet er minstens 50 procent van de marktwaarde in verhuurde staat worden betaald. Eis is onder meer dat de woningen minimaal zeven jaar voor verhuur bestemd blijven en de corporatie tot dertig jaar na eigendomsoverdracht meedeelt in de eventuele winst bij verkoop. 4) E r wordt bewoond verkocht en de woningen worden daarna ingrijpend gerenoveerd. Dan kan men de residuele taxatiewaarde hanteren, dat is de waarde van het object na renovatie minus de renovatiekosten.
Consequenties voor wooncoöperaties in oprichting Voor wooncoöperaties die bezit willen overnemen van corporaties, hebben deze verkoopregels verschillende consequenties. In geval van de koperscoöperatie (variant B zoals beschreven in hoofdstuk 1) kan in principe aanspraak gemaakt worden op de voorwaarden voor verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Ook kunnen binnen de Woningwet nieuwe constructies worden opgezet voor verwerving van het
eigendom door individuele bewoners onder gunstige financiële condities. Zo staat het corporaties vrij leningen te verstrekken aan hun huurders, zoals bijvoorbeeld reeds gebeurt met de Starterslening of de regeling Ik Bouw Betaalbaar in Almere. Wanneer de wooncoöperatie van plan is de woningen collectief aan te kopen om deze vervolgens te verhuren of door te verkopen aan de leden, geldt zij als een ‘derde’. Dit betekent dat de marktwaarde in verhuurde staat het uitgangspunt is. Een eventuele sloopbestemming is daarbij niet relevant. In onderhandeling met de corporatie dient bekeken te worden welke van de hierboven beschreven varianten van toepassing kan zijn. Omdat wooncoöperaties geen bijzonder recht op aankoop hebben, zullen kansen met andere opties en partijen een rol spelen bij de afweging door de corporatie. Wooncoöperaties die meer dan tien woningen onder de liberalisatiegrens willen overnemen, dienen in hun investeringsscenario tevens rekening te houden met de verhuurderheffing.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
125
Colofon
Platform31 Postbus 30833 2500 GV Den Haag 070 - 302 84 84 info@platform31.nl www.platform31.nl
Auteurs Jelle van der Meer Mmv Tineke Lupi, Platform31 127
Fotografie Alex Schröder Foto voorkant: Initiatiefnemers in Finsterwolde Opmaak en productiebegeleiding Griffel & Bok Communicatiecoöperatie Druk Oranje Van Loon Oplage 400 November 2015, © Platform31 ISBN 978-94-91711-34-3
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
‘Als de overheid, corporatie of de markt het niet organiseert, dan doen we het zelf’ – dat is het motto van de bewoners die in deze publicatie aan het woord komen. Burgers die hun woonsituatie naar eigen hand willen zetten omdat ze een droom hebben over hoe het anders en beter kan.
een samenwerking van
Overal in het land staan groepen actieve burgers op die samen woningen willen bemachtigen, bouwen of beheren en daarvoor een wooncoöperatie oprichten. Feit is niettemin dat nog geen enkele nieuwe wooncoöperatie het hele proces van idee naar bloeiende organisatie al heeft doorlopen. Voor de buitenwereld blijft het daarom een abstract idee. Deze publicatie wil dat veranderen. Dat doet ze door een aantal coöperaties in oprichting in beeld te brengen. Journalist Jelle van der Meer trok het land in en ging op bezoek bij acht wooncoöperaties. De initiatieven kunnen enorm van elkaar verschillen, maar in alle gevallen gaat het om mensen die samen met anderen hun woondromen proberen waar te maken.
uitgave