De woonco peratie dat zijn wij kopie
Tekst van het document
42
43
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
44
45
In de wijk Aa-landen in Zwolle, waar ooit een zwembad was, zal straks een Knarrenhof komen met 47 woningen
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
46
47
Realisatie van de Zwolse bouwplannen heeft heel wat voeten in de aarde
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
48
49
De Zwolse initiatiefneemster Liedeke Reitsma
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Projectontwikkelaar Peter Prak
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Ouderen zorgen voor zichzelf De Knarrenhof, Zwolle
Knarrenhof. Een ijzersterke naam die meteen in je hoofd zit. Dat kan maar over een ding gaan: een hofje voor en door ouderen. Dat hofje is er nog niet, maar het gaat er wel komen; er zijn plannen in maar liefst twaalf steden. De wieg staat in Zwolle, maar als eerste gaat er gebouwd worden in Groningen, tenzij Zwolle toch nog wint. De formule komt van Peter Prak die zichzelf een ‘linkse ontwikkelaar’ noemt. Prak vliegt kriskras het land door om als een jongleur de ballen in de lucht te houden. Een afspraak moet dus ergens onderweg. zo laat hij weten: doe maar in Utrecht of nee Amersfoort of Amsterdam ...
50
En dan wordt het toch Amersfoort, café 1th Class, aan de achterkant van het station. Prak (48) zit er al, laptop open, de telefoon aan het oor. Gebruind en ondanks grijze lokken een jeugdig uiterlijk. Een colbert over het T-shirt met V-hals. Hij was jarenlang projectontwikkelaar in dienst van bedrijven en gemeenten,
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
hij bouwde onder andere aan Vathorst in Amersfoort en Stadshagen in Zwolle. Zeven jaar geleden is hij voor zichzelf begonnen. Hij legt vier visitekaartjes op tafel. Een van zijn bedrijven heet Locksley Collective, een verwijzing naar Robin Hood, en heeft als motto: ‘we stelen van de professionals en geven aan de eindgebruikers’. Hij zegt het zonder zichtbare ironie: “In deze wereld vol graaiers ben ik een projectontwikkelaar die het geld niet in eigen zak steekt.” Het woord ‘graaiers’ valt vaker in het gesprek. “Misschien wat populistisch, maar veel ontwikkelaars denken vooral eerst aan zichzelf, in plaats van aan de bewoner of gebruiker voor wie ze ontwikkelen.” Op zijn vierde visitekaartje staat Stichting Knarrenhof NL. Een concept van toekomstbestendige woningen in hofjesvorm voor mensen die naar elkaar om willen kijken.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
51
Het begin Eind 2010, als Prak eindverantwoordelijk is voor de aanleg van de Zwolse wijk Stadshagen, krijgt hij een e-mail van een buurtbewoonster: “Ik mis hier geschikte woningen voor ouderen met weinig geld, een woonvorm à la het oude hofje.” Afzender Liedeke Reitsma, 62 jaar, oud-verpleegkundige. Ze heeft gelijk, denkt hij meteen, en dat schrijft hij haar ook terug. Ze ontmoeten elkaar. Reitsma denkt aan een plek waar mensen zelfstandig wonen maar ook iets delen. Voor mensen zoals zij, die nog veel zelf kunnen maar op termijn baat hebben bij buren waarbij ze kunnen aankloppen, en geen geld hebben om het zelf te organiseren.
Ik mis hier geschikte woningen voor ouderen met weinig geld, een woonvorm à la het oude hofje 52
Prak legt het voor aan Zwolse corporaties, ze vinden het ‘interessant’ maar ‘niet haalbaar’. Commerciële partijen zeggen: leuk, maar niet winstgevend genoeg. Prak: “Nichemarkten vragen veel aanvangsinvesteringen en zijn dus niet interessant als je veel geld wilt verdienen.” Hij zet door. Ze beginnen van onderaf. Samen met Reitsma zoeken ze gelijkgestemde Zwollenaren en houden huiskamerbijeenkomsten. Al snel is er zo veel belangstelling dat de huiskamers te klein zijn en er zaaltjes moeten worden gehuurd. De provincie Overijssel is enthousiast en geeft financiële steun uit het potje voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Ze richten een vereniging op, Reitsma komt met de naam, ontleend aan Koot en Bie: Krasse Knarrenhof Zwolle. Twee jaar later zijn er 250 leden, er zijn bouwtekeningen voor een complex van 47 woningen, en is er een locatie waar ze een bod op hebben gedaan. Het wachten is op het groene licht van
de gemeente. Dankzij publiciteit slaat het initiatief over, het meest veelbelovend in Amersfoort, Groningen en Hardenberg. Prak richt een overkoepelende Stichting Knarrenhof NL op. Het idee blijkt een gat in de markt.
Eigen kracht Praten over ‘oud’ en ‘ouderen’ is door de associatie met gebrekkig een groot taboe, zo ontdekt Prak, niet in de laatste plaats bij ouderen zelf. Ondertussen is over 25 jaar meer dan de helft van de huishoudens ouder dan zestig jaar. Dit heeft consequenties voor de woningmarkt, maar het taboe op ‘oud’ drukt dat weg. De leden van de lokale Knarrenverenigingen, in leeftijd tussen de 42 en 90 jaar, zijn mensen die het oud worden wél onder ogen zien en zich voorbereiden. Onder hen zijn veel (oud)verpleegkundigen, vertelt Prak: “Zij zijn als de kanarie in de kolenmijn.” Prak komt met Stichting Knarrenhof NL pas in actie als er plaatselijke initiatiefnemers zijn. Prak: “Ik faciliteer, maar ik haak pas aan als er een actieve groep is die een hofje wil.” Met de groep geïnteresseerden stapt hij naar de gemeente. Als die mee wil werken, gaan ze op zoek naar een locatie. Vervolgens maakt Prak een exploitatieplan, inclusief een bod op de grond. Overigens ligt het begin ook wel eens bij de politiek; vanuit Hardenberg, Gouda en Groningen kreeg Prak een uitnodiging van de wethouder. “Die vinden de hofjes interessant omdat het past in de Wmo-gedachte.” Maar ook dan moeten er geïnteresseerde toekomstige bewoners zijn. Een lokale trekker, zoals Liedeke Reitsma in Zwolle, is belangrijk.
Prak: “Mensen die er zelf gaan wonen en het enthousiasme en energie hebben om een hofje van de grond te tillen.” Van de provincie Overijssel kregen ze in drie jaar in totaal 72.000 euro subsidie, waaruit een
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Nichemarkten zijn niet interessant als je veel geld wil verdienen klein deel van zijn uren kon worden bekostigd. “Ik doe dit in de overtuiging dat het zich gaat terugbetalen. Met enig geluk start de eerste bouw in Amersfoort en Zwolle in 2016, dan krijg ik mijn eerste geld. Dan heb ik zes jaar grotendeels onbetaald gewerkt.”
Ik doe dit in de overtuiging dat het zich gaat terugbetalen. Met enig geluk start de eerste bouw in Amersfoort en Zwolle in 2016, dan krijg ik mijn eerste geld
Coöperatie Het idee is dat het eigenaarschap van de hofjes bij de bewoners en hun lokale coöperaties komt te liggen (en de landelijke Stichting Knarrenhof NL de administratie en het beheer gaat doen). Probleem is dat de coöperatie-vorm het vinden van financiering lastig maakt. “Beleggers stoppen er alleen geld in als ze ook eigenaar worden. Omdat ze dan na tien jaar uitmelken de boel kunnen verkopen.” Als het niet anders kan laat Prak de coöperatie en het (volledig) eigenaarschap varen. “We zijn ambitieus, maar daarbij hoort ook dat je soms iets moet loslaten als het hogere doel in gevaar komt. Dat is het concept van zorgbestendige woonruimtes. Wat dan afvalt is de gezamen-
lijke zeggenschap over het beheer en de toegang. Het idee van wonen met gelijkgestemden, raak je dan kwijt. Juist dat is voor veel belangstellenden heel belangrijk.” Op naar Zwolle: wie zijn de knarren die in hofjes willen wonen?
Boos Initiatiefneemster van het eerste uur Liedeke Reitsma ontvangt bij haar thuis in haar galerijflat aan de rand van Zwolle waar ze al zestien jaar woont. Reitsma (62), kort spierwit haar, heeft geen aansporingen nodig om het verhaal te vertellen, enthousiasme over de plannen combineert ze met boosheid op instanties die tegenwerken en in het algemeen ouderen in de steek laten. Het idee voor het hofje is ontstaan uit die boosheid: als je geen geld hebt, heb je geen keus! “Ondertussen is er veel vraag naar ouderenwoningen. Nu gaan we het gewoon zelf doen, met hulp van Peter.” Ze heeft twee medeleden uitgenodigd. Cees Prins (61), met blauwe blazer, is even welbespraakt en doorspekt zijn verhalen met grappen. Hennie ter Hoeve (67), in een witte bodywarmer, is rustiger en doseert haar opmerkingen. Ze mopperen met z’n drieën op de traagheid van de gemeente Zwolle. Reitsma: “We zijn al twee jaar over dat stukje grond aan het praten. Dat kost bakken met geld.”
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
53
Ze loven Peter Prak om zijn inspanningen en zijn moed om er zo veel onbetaalde uren in te steken. Het idee van het hofje is al eeuwen oud, vertelt Prins, toentertijd een beschutte plek voor de armen. “Nu zijn de ouderen de armen”, vult Reitsma aan. “De pensioenen worden al jaren niet meer verhoogd”, aldus Prins. “En de overheid heeft een flinke graai in de kas gedaan”, weet Reitsma. Geld, macht, ‘allemaal belangen’, en de oudere is de dupe. Maar, zo concluderen ze: wij zijn geen kneuzen, wij zijn van de Stones-generatie, die laat zich nu niets meer aanleunen, die kan het zelf.
Gelijkgestemden
54
Prins is vrachtwagenchauffeur – “ik tel af naar mijn pensioen” – en woont met zijn vrouw in een buitenwijk aan de rand van het bos. “Dat klinkt ideaal, maar het is te afgelegen. Er zijn te weinig buren en te weinig winkels.” Reitsma en Ter Hoeve zijn beiden oudverpleegkundige, werden beiden jong weduwe en wonen alleen sinds de kinderen het huis uit zijn. Ze willen minder anoniem wonen, met buren die geven om ‘ouderwetse normen en waarden’. Daarmee bedoelen ze mensen die naar elkaar om willen kijken. Prins: “Zonder verplichtingen, meedoen is geen moeten. Maar wel dat als iemand herrie maakt, je elkaar daar op aan kan spreken.” Ze willen wonen met gelijkgestemden en dat vereist selectie. “Anders wordt het een chaos,” zegt Prins. Hoe ze gaan selecteren, weten ze nog niet. Voorlopig is er slechts één hard criterium, die van de minimumleeftijd van 45 jaar. Er is geen bovengrens. De oudste van de huidige groep is Louis van inmiddels 90 jaar. Als zich krakkemikkige in plaats van krasse knarren melden? Dat mag, zeggen de drie, daar zijn ze niet bang voor, de zorg is voor de professionals. “Wij gaan alleen de stoep vegen.”
Kinderen Prins is wezen kijken bij een groep in Enschede waar ook kinderen woonden, en is daar niet enthousiast over. “Dan krijg je jongens van zeventien jaar die met hun brommer voor de deur staan.” Ter Hoeve heeft daar minder problemen mee, integendeel, kinderen inspireren. Reitsma houdt de boot af, het hof is voor 45-plussers zonder kinderen, niet voor gezinnen, maar ze vindt ook dat je niet te streng moet zijn: “Je weet niet wat er allemaal op je pad komt.” Daar is Prins het dan ook wel weer mee eens. “Stel je dochter ligt in scheiding en klopt bij je aan met de kinderen, dan zeg je natuurlijk: kom maar. Maar dat moet niet voor jarenlang zijn.” Met schaamte denken ze terug aan een discussie over kinderen op een ledenbijeenkomst. Het ging over twee leden die allebei een ernstig ziek kind thuis hebben wonen. Reitsma: “Dat is voorgelegd aan de vergadering, Peter wilde dat, ik vond dat onnodig. Een deel van de mensen stond op de achterste benen, omdat ze per se geen kinderen wilden. Dat werd een heel gelazer.” Reitsma is er nog verbaasd over: “Hoe sociaal ben je dan?” Prak kwam met een praktische oplossing. Ze gaan de 47 geplande woningen verdelen over drie hofjes naar levensstijl. In Vogelhof komen mensen die geen huisdieren willen; het Huisdierenhof is voor mensen die wel huisdieren willen en geen kinderen, en tot slot het Vrije Hof waar alles toegestaan is.
Ze moeten er om giebelen. Reitsma: “Straks komt er nog een hofje voor hetero’s en een voor vegetariërs.” Van Ter Hoeve hoeft het allemaal niet. “Je zal zien”, zegt ze, “straks gaat het allemaal door elkaar lopen.” De leden komen weinig bijeen, ze kennen elkaar merendeels alleen van gezicht. Ter Hoeve en Prins spreken elkaar nu voor het eerst. De selectie van bewoners die ze per se
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De Vogelhof is voor mensen die geen huisdieren willen, de Huisdierenhof voor mensen die wel dieren willen en geen kinderen willen is er voor deze eerste 200 leden niet geweest. Waarom verwachten ze dat dat straks goed gaat in Knarrenhof? Daar moeten ze even over nadenken. Ter Hoeve: “Misschien toch omdat iedereen hieraan begint met hetzelfde idee, namelijk dat van nabuurschap. Niet iedereen zal daar dezelfde invulling aan geven.” Nuchter: “Met de ene buur gaat het wel werken en met de andere niet. Anders zou je het ook te druk krijgen.”
Tekeningen De beoogde locatie ligt middenin in een woonwijk, op een stuk terrein dat braak is komen te liggen na het opdoeken van een zwembad. De winkels zijn op loopafstand – dat was een voorwaarde. Reitsma laat de tekeningen zien, drie hofjes dus, één grote en twee kleinere. De voordeuren zitten aan de buitenkant, op uitdrukkelijke wens van de leden, vanwege de privacy. De toewijzing van de 47 woningen aan de 189
leden ging op basis van het inschrijfnummer. Ter Hoeve, lidnummer 16, en Prins, nummer 34, en krijgen net als Reitsma, het allereerste lid, een woning. Peter Prak heeft met alle toekomstige bewoners gesprekken gevoerd over de woonwensen en de woningen zijn daar zo veel als kan op afgestemd. Een standaardwoning is zeven meter breed, uitbreiding is mogelijk naar acht en tien meter; daar hangt een prijskaartje aan. Alle woningen zijn tien meter diep. Elke woning heeft aan de binnenzijde een eigen terras, en vervolgens is er de gezamenlijke binnentuin. Ook daar heeft de architect al suggesties voor gedaan, met een stiltehoek en een praathoek. Tussen de drie hofjes lopen twee openbare doorgangen, op het kruispunt van de drie hofjes komt een gezamenlijke ruimte. Prins: “Peter dacht eerst aan een huiskamer, maar dat gaat niet werken, dat wordt een klusruimte.” Behalve in grootte variëren de woningen in koop, vrije huur en sociale huur. De huren staan nog niet vast, die hangen af van grond-
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
55
en bouwprijs en financiering. Reitsma wil een sociale huurwoning, zoals ze nu ook heeft. Met haar uitkering van 1.100 euro is haar huidige huur van 560 euro wel ongeveer het maximum wat ze kan betalen. Ze ziet wel wat het wordt. Reitsma: “Ik stort me erin, desnoods eet ik een paar jaar droog brood.” Prins heeft nu een koopwoning en gaat in het hofje weer kopen. Hij kiest voor de goedkope standaardwoning van 7 x 10 meter die volgens voorlopige schatting op 170.000 euro komt. De duurste wordt 288.000 euro. Prins: “Ik wil geen droog brood eten.” Ter Hoeve gaat ook kopen.
Coöperatie 2
56
Ze rekenen erop dat ze samen via een coöperatie eigenaar worden van hun hofje, zodat zij als bewoners de zeggenschap krijgen. In die constructie zullen bewoners die kopen bij vertrek hun woning terugverkopen aan de coöperatie. Voor Prins is dat een voorwaarde voor deelname. “Als eigenaren zelf aan de hoogst biedende mogen verkopen, valt de mogelijkheid van selectie van bewoners weg en daarmee zou het idee van samenwonen met gelijkgestemden verwateren.” De zeggenschap is belangrijk, maar beperkt zich wat hen betreft tot zaken als de inrichting en de toegang tot het hofje. Van te veel democratie hebben ze geen hoge pet op, in ieder geval niet in de aanloopfase. “Het werkt niet als je alles met elkaar gaat beslissen. Met 250 leden wordt dat een kakofonie, waar de grootste schreeuwers de uitkomst gaan bepalen.” Ze wijst op de discussie over de kinderen als voorbeeld van hoe mis dat kan gaan. “Dus het bestuur bepaalt de koers en de rest mag meedoen.” De ledenvergaderingen heten meetings en daarvan zijn er twee, hooguit drie per jaar. De eerste acht maanden van 2015 is er nog niet eentje geweest.
Reitsma is duidelijk: “Het is Peters plan, hij bepaalt, hij houdt het bestuur op de hoogte en praat met individuele leden over hun wensen. Maar we gaan niet steeds de ledenvergadering vragen wat ze er van vinden. Wij letten op het algemeen belang, dat is het concept.” Het bestuur bestaat uit drie leden, Reitsma is secretaris. Ze vergaderen zelden. “We bellen of e-mailen als er iets is. Geen formele procedures. Peter doet het meest werk, de contacten en onderhandelingen met de gemeente, de onderzoeken, de financiën.” Hij is de planontwikkelaar, zo vat Reitsma samen. “Zonder hem zou het allemaal niets geworden zijn.” Ze wachten nu met smart op de reactie van de gemeente op het voorstel. Bij een ‘ja’ van de gemeente is er werk aan de winkel. Reitsma heeft Prins en Ter Hoeve deze ochtend gevraagd of ze bestuurslid willen worden. Bestuursuitbreiding is verstandig, heeft Prak haar geadviseerd, gezien het werk dat er aankomt. Prins en Ter Hoeve doen mee.
De middeninkomens zoeken een uitweg WaalwijkWonen, Ons Nieuwe Hof Amsterdam, Wooncoöperatie Zoetermeer 57
www.knarrenhof.nl Eind september 2015 kan De Knarrenhof op haar ledenvergadering het nieuws melden dat er met de gemeente Zwolle overeenstemming bereikt is over de aankoop van de beoogde bouwkavel in de wijk de Aa-landen. Bij de verdere ontwikkeling van de plannen werkt de Knarrenhof onder meer samen met Woningcorporatie Delta Wonen en het Zwolse bouwbedrijf Trebbe. Start van de bouw is gepland voor najaar 2016.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
58
59
De Waalwijkse coöperatieleden bij de locatie waar ze hun plannen willen realiseren
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
60
61
Adviseur Angela van Velden bij wie het Waalwijkse avontuur begon
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
62
63
Pitt Treumann (links) en Theo Capel, de oprichters van Ons Belang, een afsplitsing van Samenwerking, de meer dan 100 jaar oude Amsterdamse wooncoöperatie
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
64
65
Foto’s boven en links: Rijksmonument De Harmoniehof en omgeving; bezit van Samenwerking
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
66
67
Wooncoöperatie Zoetermeer i.o. wil woningen opkopen die de woningbouwcorporaties moeten afstoten
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
68
69
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De middeninkomens zoeken een uitweg WaalwijkWonen, Ons Nieuwe Hof Amsterdam, Wooncoöperatie Zoetermeer De analyse is inmiddels vaak genoeg gemaakt: de middeninkomens vallen tussen wal en schip, ze mogen niet meer sociaal huren, ze kunnen niet kopen want ze krijgen van de banken geen hypotheek en de beleggers bouwen geen betaalbare vrijsector-huurwoningen. Terwijl alle marktpartijen elkaar aankijken en niets doen, zijn er nu initiatieven van particulieren die zelf een uitweg zoeken, met de coöperatie als hulpmiddel. Zoals in Amsterdam en Zoetermeer, maar om te beginnen in Waalwijk.
70
Waalwijk is een provinciestad langs de Bergsche Maas met zo’n dertigduizend inwoners en prachtige monumenten uit de glorietijd van de leerindustrie, van rijk geornamenteerde herenhuizen en historische fabriekspanden tot de enorme Sint Jan de Doper-kerk met negentien koperen koepels plus een toren van meer dan zestig meter – ga dat zien! Daarnaast ook veel nieuwbouw. Zoals het appartementencomplex met de deftige naam Parkresidentie,
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
net achter het dorpshart. Op de tweede verdieping wonen Bert en Riet Schilders, met uitzicht vanaf hun balkon op het voorjaarsgroen van de eiken en beuken in het Wandelpark. Mooier kan bijna niet, zou je zeggen maar het echtpaar Schilders denkt van wel. Als het aan hen ligt wonen ze binnenkort even verderop in een nieuw te bouwen straatje met patiowoningen van coöperatie WaalwijkWonen. Met twintig gelijkgestemden die net als zij nadenken over de toekomst, aldus Bert Schilders (64). Hij is secretaris van de coöperatie. Er is een locatie, er zijn aspirant-bewoners, er zijn bouwschetsen, maar ook nog een paar ernstige obstakels.
Het begin Terwijl het blauwe parkietje heen en weer scharrelt in zijn kooitje, bedient Schilders zijn gasten. “Bert heeft van de bestuursleden de lekkerste koffie”, verzekert Angela van Velden
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
71
72
die ook aan is geschoven. Van Velden (49), jeugdig met haar lange bruine haar, is zelfstandig adviseur voor wonen en welzijn (Bureau LINT) en het verhaal begint bij haar. Zij werd in 2011 door de gemeente Waalwijk gevraagd een congres te organiseren over de stagnatie op de woningmarkt. Oke, zei Van Velden, maar laten we ook naar een uitweg zoeken. De sleutel ligt bij de middeninkomens, die zitten klem. Als de gevestigde partijen niet bouwen, moeten mensen het zelf doen. Mensen kunnen en willen dat, aldus Van Velden. Dan kom je uit bij de coöperatie. In 2011 was dat begrip nog niet hip, maar Van Velden zag toen al dat die oude vorm uitstekend past bij de nieuwe tijd. Ze kende een coöperatie van honderd jaar oud, De Samenwerking in Amsterdam, en nodigde de directeur uit op het congres. De vraag was: kan dat ook in Waalwijk? Het antwoord: ja. Interessant, zei de gemeente, en vroeg aan Van Velden dat eens verder uit te zoeken: wat is er nodig, wat moet je regelen, welke obstakels zijn er en welke oplossingen? En vervolgens: willen mensen dit? Dat moeten we ze gaan vragen, was de conclusie. Een bijeenkomst in oktober 2012 onder de noemer: ‘je kan niet huren, je kan niet kopen, maar misschien er is een uitweg’, trok 220 mensen: starters, gezinnen, senioren. In je eentje kan je dit niet oplossen, maar samen wel was het credo.
Behalve een betaalbare huurwoning heb je nog iets extra’s: alles in eigen beheer. In vervolgbijeenkomsten is dat de nadrukkelijke vraag: wil je het zelf doen? Met zo’n veertig mensen gaan ze verder. Een werkgroepje gaat aan de slag met de oprichting van een coöperatie. Het statutaire doel wordt: ‘voorzien in huurwoningen boven de liberalisatiegrens’. Een tweede werkgroep gaat op zoek naar een locatie. Ze struinen heel Waalwijk af, langs alle braakliggende terreinen en leegstaande panden, steeds in contact met achterban over
eisen en wensen, nieuwbouw of verbouw? Uiteindelijk blijft er een locatie over waar ze van de gemeente een optie op krijgen.
Zelf doen Bert Schilders zit daar dan nog niet bij, hij hoort pas van het initiatief als de coöperatie in het najaar van 2013 officieel wordt opgericht. Hij voelt zich er meteen door aangesproken: “Een groep eensgezinde mensen die de handen uit de mouwen willen steken.” Het Parkresidentiecomplex waar hij woont bestaat uit 27 koopappartementen. “Hier wordt door sommigen te veel gedacht als individuele huiseigenaar. Voor het servicegeld verwacht men dan bediend te worden.” Schilders is voorzitter van de VVE en met zijn 64 jaar een van de jongste bewoners. Hij wil zijn medebewoners niet over een kam scheren en de coöperatie moet zich in de praktijk nog bewijzen, maar voorlopig vindt hij het een verademing om plannen te maken met mensen die eensluidend denken over de veranderende maatschappij, met name de noodzaak om meer zelf te doen. “De overheid trekt zich terug, op alle fronten, je moet meer dingen zelf organiseren in plaats van afwachten dat het voor je georganiseerd wordt.” Hij liep al langer rond met de gedachte ooit te verkassen van een koopwoning naar huurwoning. Met de meerwaarde uit de verkoop wil hij een reserve hebben: “Voor het afdekken van zorgrisico’s omdat ook daar de eigen verantwoordelijkheid groter wordt.” Schilders vertelt het rustig, een kleine glimlach ligt steeds op de lippen.
Hij begrijpt de ontwikkeling: “Er zijn minder werkenden die het allemaal op moeten brengen. De babyboomers zijn straks allemaal uitgewerkt.” Schilders is zelf ook uitgewerkt, gedwongen. Hij zit in de WW. Hij werkte jarenlang bij Michelin in Den Bosch, toen de vestiging moest sluiten heeft
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
hij als verantwoordelijk personeelsfunctionaris iedereen naar de uitgang geholpen en deed als laatste op 1 juli 2013 de poort dicht. De coöperatie heeft dus twee aanleidingen: de falende markt en de doe-het-zelfsamenleving. Van Velden: “In eerste instantie bestond bij de geïnteresseerden het idee: hier wordt iets voor ons georganiseerd. Maar dat werd al snel: dit organiseren we zelf.” Schilders: “Het is ook nog eens reuze interessant, zo veel deskundigheid als je opdoet: juridisch, bouwkundig, financieel.” Zijn vrouw heeft een eigen overweging: ze mist na 14 jaar in het appartement nog altijd een voordeur aan de straat. “Stap je hier je huis uit, kom je in een lege gang. Toen ik hier kwam dacht ik dat ik vooral de tuin zou missen, maar het is het contact. Je ziet hier hele dagen niemand.”
Selectie Op de eerste vergadering waar Schilders aanwezig is, wordt hij meteen in het bestuur gekozen. Bij gebrek aan beter, grapt hij. “En ik heb tijd zat.” Hij schat dat hij regelmatig de helft van de week met de coöperatie bezig is – ‘vaak meer’ roept zijn vrouw op de achtergrond. Het vijfkoppige bestuur, onder voorzitterschap van Harrie Thomassen (63), trekker van het eerste uur, vergadert maandelijks. Van Velden is daar altijd bij. In de aanloop krijgt zij betaald door de gemeente, dat stopte toen de coöperatie op de rails stond. Op verzoek van het bestuur is ze betrokken gebleven als adviseur en dat doet ze als vrijwilliger. “Omdat ik erin geloof.” Van Velden steekt er “met pieken en dalen” vier tot acht uur per week in. Ledenvergaderingen zijn er alleen wanneer er aanleiding is. In 2014, met alle ontwikkelingen rond statuten en locaties, architectenselectie en schetsen, waren er wel vier of vijf. In 2015 is er in het eerste half jaar nog maar een geweest.
De coöperatie telt nu 27 leden en 80 belangstellenden. Het merendeel is 50-plus maar er zitten ook een aantal gezinnen met kinderen bij, en daar zijn ze heel blij mee. Het lidmaatschap kost 100 euro per jaar. En als er straks gebouwd gaat worden, wordt van iedere huurder een inleg gevraagd van 10.000 euro. Dat is een drempel, geeft Schilders toe. Om de middeninkomens als doelgroep af te bakenen, is er een inkomensgrens van minimaal 34.000 euro. In het huishoudelijke reglement is hierover niets opgenomen, om flexibel te kunnen zijn en uitzonderingen te kunnen maken. Want wat doe je met belangstellenden die minder dan 34.000 verdienen maar wel spaargeld hebben? Of leden die al in de groep zitten en daarin goed passen maar onder de ondergrens of boven de bovengrens terechtkomen? Desalniettemin, zegt Schilders, moet je garanties inbouwen dat huurders hun huur kunnen opbrengen. “Je brengt de coöperatie in problemen als je iemand toelaat bij wie dat discutabel is. We moeten ook zakelijk zijn.” Dus moeten potentiële leden als er straks daadwerkelijk gehuurd gaan worden, een IB-formulier invullen. Over sociale selectiecriteria zijn ze minder zeker. Belangstellenden krijgen een gesprek, zodat duidelijk wordt waar ze in stappen. Schilders: “We zijn een vereniging waarin het geen vrijheid blijheid kan zijn. We zien liever geen mensen die zich niets van de ander aan willen trekken.
Er zijn ‘rechten’ maar ook ‘plichten’.” Maar ze hebben geen lijstje met punten waarop ze iemand kunnen afwijzen. Schilders: “Dat hebben we nog niet uitgedacht. In principe is iedereen welkom.” Straks zijn er leden die huren en leden die op de wachtlijst staan. Die laatsten beslissen gewoon mee. Dan kan het gebeuren dat er meer wachtlijstleden zijn dan bewonersleden, en de eersten dus een meerderheid van
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
73
stemmen hebben. Van Velden: “Dat is niet gek, ze gaan er ooit wonen, en hebben dus dezelfde belangen.” Ze wijst op de Amsterdamse coöperatie De Samenwerking van wie ze dit hebben afgekeken.
Plattegrond
74
Een architectenbureau heeft op verzoek tekeningen gemaakt. Schilders tovert ze op zijn reuze Apple-scherm te voorschijn. Eén straat met dwars daarop een kleinere straat, drie blokken met in totaal 21 woningen. Meer ruimte is er hier niet. Het zijn patio-woningen: alles gelijkvloers, met een voortuin en een omsloten tuin achter. Wie dat wil kan er een halve of hele verdieping op zetten. Schilders: “Dan heb je een gewone gezinswoning.” Er is nadrukkelijk gekozen voor een combinatie van met elkaar én met de buurt wonen. De anderhalve straat is geen hofje en toch ook beetje weer wel omdat het voor auto’s geen doorgaande route is (de ingang is ook uitgang). “We willen er geen hek omheen en ons afsluiten van de wereld.” De groep heeft veel discussies, maar zelden grote meningsverschillen. Alles gaat stap voor stap, voorstellen zijn een uitkomst van eerdere gesprekken en zodoende al ‘eigendom’ van de groep, vertelt Van Velden. “Als ik in het land bij een presentatie praat over een huur van 850 euro loopt de zaal meteen leeg. Hier is dat gaandeweg ontstaan. Als we dit willen, kost dat zoveel, en als we dat ook willen, komt er nog eens een bedrag bij. Op een gegeven moment werd duidelijk dat we duurzaam willen bouwen, nul-energiewoningen. Dat kost wat, dus gaat de huur omhoog.
Dan snap je waar die 850 euro vandaan komt.” Schilders: “We praten niet meer over huur, maar over woonlasten, dus 850 is inclusief energiekosten.” Dat is niet inclusief zorg. Over zorgarrangementen is nog niet gesproken. Schilders:
“Dat is te vroeg, daarvoor is het allemaal nog niet concreet genoeg: wie heeft wat nodig, wie kan wat bieden? Maar het zit wel in ons hoofd.”
Financiering Eigenlijk is alles in kannen en kruiken, behalve de centen. De coöperatie heeft een businessplan opgesteld. Daarin is de grondprijs, volgens de gemeente een ‘marktconforme prijs voor vrijesector-woningen’, een struikelblok. Maar een veel groter probleem is het vinden van financiering voor de benodigde 3,6 miljoen euro (1 miljoen voor de grond, 2,6 miljoen voor de bouw). Ook WaalwijkWonen merkt dat coöperatief eigendom voor banken en beleggers een onbekend fenomeen is met te veel risico’s. Van Velden: “Banken willen niet meer dan 60 procent hypotheek geven. Maar wij hebben niet voor 40 procent eigen vermogen.” De coöperatie meent een briljante oplossing te hebben. Ze heeft de gemeente het volgende voorstel gedaan: Waalwijk leent aan de coöperatie het benodigde bedrag tegen een marktconforme 3 procent (NHG-)rente en de gemeente leent dat bedrag op hun beurt van de Bank Nederlandse Gemeenten die op dit moment 0,5 procent rekent. Gezien het renteverschil is dat gunstig voor de gemeente. De constructie is te vergelijken met de aanvullende lening die starters op de huizenmarkt krijgen van veel gemeenten. Waalwijk heeft de coöperatie steeds gesteund, dus de verwachtingen waren hoog. Maar het antwoord van het college op het voorstel is nee, omdat ze niet voor bank willen spelen. Waalwijk bankiert al, kaatst Schilders terug.
Bij de starterslening, bij duurzaamheidsleningen, bij leningen aan voetbalclub RKC. Hij wijst op de brief van de minister voor Wonen aan de Tweede Kamer waarin hij schrijft dat wooncoöperaties steun nodig hebben van de overheid. “Het college negeert dat.”
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
We willen er geen hek omheen en ons afsluiten van de wereld Ze geven niet op. De afwijzing komt nog in de gemeenteraad. Daarnaast zijn er gesprekken met bouwers, ontwikkelaars en beleggers. Ze zoeken naar constructies die financiers meer zekerheden geven, bijvoorbeeld via garantstelling door derden of het inbouwen van heldere waarborgen rond risico’s van leegstand, onderhoudsachterstand en huurachterstanden. Ze zijn optimistisch, over de eigen coöperatie en over het fenomeen in het algemeen. Schilders wijst op de vele energiecollectieven en zorginitiatieven. “Bij jongeren is een groeiend besef dat we niet op dezelfde manier kunnen doorgaan.” Van Velden ziet wantrouwen bij burgers over instituties. “De houding is: als zij het niet doen, dan doen we het zelf.”
Ons Nieuwe Hof in Amsterdam Dan doen we het zelf ... dat zeggen ze op meer plekken. Zoals in Amsterdam, waar onder de naam Ons Nieuwe Hof een coöperatie is opgericht om vrijesector-huurwoningen te bouwen of te verwerven. Het bijzondere is dat dit initiatief een afsplitsing is van de meer dan honderd jaar oude wooncoöperatie Samenwerking, door Angela van Velden hiervoor enige keren aangehaald als aansprekend voorbeeld. De initiatiefnemers zijn Theo Capel (70), met grijze snor, en Pitt Treumann (75), in blauwe
trui. De afspraak is in café Wildschut, met uitzicht op de woonblokken van Samenwerking. Onvermijdelijk begint daar ook het gesprek. De Samenwerking is eigenaar van een kleine negenhonderd huurwoningen, waarvan tweederde in de vrije sector, in acht straten in Amsterdam-Zuid. De coöperatie is opgericht in 1908 door gemeenteambtenaren die vonden dat het aan woningen ontbrak voor ‘hoofdarbeiders’. Sinds in 1928 het laatste blok werd opgeleverd, zijn er nauwelijks woningen meer bijgekomen. En daar wringt de schoen. Vanaf de jaren zeventig loopt de wachttijd enorm op. Inmiddels is de wachtlijst al twintig jaar gesloten, behalve voor kinderen van huurders. Voor de meer dan vierduizend leden (huurders en wachtenden) komen er slechts vijftig woningen per jaar vrij. Met de oplopende wachttijd stijgt de gemiddelde leeftijd van nieuwe huurders en de gemiddelde leeftijd van de bewoners - inmiddels ruim boven de zestig, vertellen Capel en Treumann, beide lid van Samenwerking. Nee, er is niks mis met oude mensen, zegt Treumann, wijzend op zijn eigen grijze haren, maar het wordt er wel saai van. Er is wél iets mis mee, aldus Capel. De coöperatie wordt er conservatief van. Voorstellen om, gezien de grote vraag, het woningbestand uit te breiden, stuiten op bezwaren: investeren vindt men riskant, er blijft geen geld over voor
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
75
onderhoud, het tast de reserves aan, kortom: aan ons lijf geen polonaise, vat Capel samen. In 2012 zetten Capel en Treumann het spel op de wagen en lanceren het idee een nieuwe coöperatie te beginnen, als overloop voor de Samenwerking, onder de naam Samenwerking-2. Ze hebben contact met woningcorporatie Rochdale om in een renovatiebuurt in Amsterdam-Oost de vrijesector-huurwoningen voor hun rekening te nemen. Honderden leden van de Samenwerking reageren enthousiast en in 2013 wordt de nieuwe coöperatie opgericht – uiteindelijk onder de naam Ons Nieuwe Hof omdat Samenwerking niet geassocieerd wil worden met het initiatief. Twee jaar later, zomer 2015, heeft Ons Nieuwe Hof een kleine vierhonderd leden, staan veel plannen voor verwerving van woningen in de steigers, maar is er nog geen eigen bezit. 76
Ons soort mensen Pitt Treumann is gepensioneerd bankier en oud-gemeenteraadslid en oud-wethouder in Amsterdam voor de PvdA. Hij is de voorzitter van Ons Nieuwe Hof, maar hij wijst naar secretaris/penningmeester Theo Capel, van beroep ‘auteur van spannende boeken’, als de drijvende kracht. De beide mannen zijn zelf niet op zoek naar een woning, ze zijn dit avontuur met de coöperatie begonnen uit burgerzin, zoals ze het zelf noemen. Capel: “Er zijn in Amsterdam veel te weinig huurwoningen voor de middeninkomens, Samenwerking zou daar iets aan kunnen doen, maar doet dat niet, dan doen wij het maar.” Nee, geen noblesse oblige. “Wij zijn geen notabelen. We hebben het gewoon goed voor met Amsterdam.” Treumann: “En met de leden van Samenwerking. Die doelgroep spreekt ons aan. Mensen met een redelijk inkomen maar geen patsers. Universitair docenten, musici, hogere
ambtenaren. Intellectuelen, of in ieder geval mensen met een redelijk gevulde boekenkast.” Capel: “Iedereen woont het liefst tussen gelijkgestemden en Samenwerking is toch een beetje ‘ons soort mensen’. Net zoals ze in Floradorp [een Amsterdamse arbeidersbuurt; red.] liever wonen zonder yuppen.” Capel zegt erbij dat ‘ons soort mensen’ een brede groep is. Iedereen mag lid worden van ons Nieuwe Hof. Het enige wat je nodig hebt is twee (handgeschreven) aanbevelingen van leden van Ons Nieuwe Hof of Samenwerking. Leden van Samenwerking mogen zonder meer lid worden. Een vorm van ballotage, aldus Capel. “Nodig voor het wij-gevoel.” Van de vierhonderd leden zijn er ongeveer driehonderd ook lid van Samenwerking. De homogeniteit van Samenwerking versterkt de cohesie in de buurt, vertelt Treumann. “Dat willen wij met Ons Nieuwe Hof ook.” Capel: “Zoals het vroeger was met de woningbouwvereniging die vaak georganiseerd waren via de beroepsgroep of ideologische groep.” Treumann: “Ons Nieuwe Hof als het aloude hofje.” De leden betalen 60 euro inschrijfgeld en een jaarlijkse contributie van 30 euro. Op enig moment, als er serieuze bouwplannen zijn, moeten de leden verplicht een (niet verhandelbaar) aandeel kopen. Hoeveel staat niet vast, maar ergens tussen een paar honderd en maximaal een paar duizend euro.
Locatie Ze mikken, om te beginnen, op een project van vijftig tot honderd appartementen. Met huurprijzen tussen de 800 en 1200 euro en een combinatie van drie type woningen: ongeveer 80 vierkante meter voor gezinnen, iets kleinere woningen voor stellen en alleenstaanden, en iets grotere voor wie meer kan betalen. Plus een gezamenlijke ontmoetingsruimte als het
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Wij hoeven niet het rendement van pensioenfondsen aan Treumann ligt, maar van Capel hoeft dat niet: “Een gezamenlijk fietsenhok is genoeg. En een washok, want het is raar dat iedereen een eigen wasmachine heeft, dat kan je beter samen doen. In Zweden is dat gebruikelijk.” Hij wil ook minder parkeerruimte. “De norm is te hoog. Ze nemen maar een leenauto.” In vergelijking met commerciële verhuurders weten huurders dat ze bij Ons Nieuwe Hof niet uitgemolken zullen worden. Treumann: “Ons Nieuwe Hof hoeft er niet aan te verdienen, dus als er genoeg eigen vermogen is, geef je dat terug in de vorm van minder huur of meer kwaliteit. Wij hoeven niet het rendement van pensioenfondsen.” Wat ze nodig hebben, zegt Capel, is een stuk grond en zak geld. “Om met het eerste te beginnen: de meeste grond is van de gemeente, die verkoopt meestal via een tender, een soort schoonheidswedstrijd, op prijs en kwaliteit. Nu de markt weer aantrekt en beleggers weer durven te ontwikkelen, gaan de prijzen omhoog. Ons Nieuwe Hof kan daar niet tegenop, wil dat ook niet.” Treumann: “Met die prijzen kom je uit bij hogere huren of kleinere woningen.” Ze praten met de gemeente om die te overtuigen minder op de prijs en meer op de kwaliteit te letten. Capel: “De gemeente denkt na al die magere jaren nu binnen te kunnen lopen,
maar ze zou moet denken: wat is goed voor de stad? Bij verkoop aan goedbetalende ontwikkelaars heeft de gemeente geen zekerheid over langere tijd. Amsterdam heeft betaalbare vrijesector-huurwoningen nodig, wij zullen blijvend verhuren, terwijl ontwikkelaars na tien jaar verhuur de zaak in de verkoop doen.” Hij wijst op Samenwerking: “Haar woningbestand is een sieraad voor de stad. Wij kunnen de rol spelen van sociale verhuurder voor de middeninkomens – inderdaad, de coöperatie als de nieuwe woningbouwvereniging.” Ze praten met woningcorporaties. “Die zijn bezig een deel van hun bezit te verkopen, maar die zouden ze aan verenigingen als Ons Nieuwe Hof over moeten doen, zeker hun vrijesector-woningen. In plaats van op de markt te gooien waar het koopwoningen worden.”
Geld Als kopen niet lukt, willen ze desnoods huren. Ze praten met beleggers die een project ontwikkelen en voor wie Ons Nieuwe Hof dan de verhuur kan doen. Capel: “Voordeel voor zo’n investeerder is dat wij zekerheid bieden met een huurcontract voor dertig jaar. Dus geen leegstandskosten.” Treumann: “Plus dat zij dankzij onze ballotage fatsoenlijke huurders
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
77
78
hebben. Geen huurders die brandjes stoken of toiletpotten eruit slopen.” Toen ze twee jaar geleden met hun plannen begonnen lagen de kansen een stuk beter dan nu, merken ze. Ze hebben al enkele malen de neus gestoten, zoals in de Pijp waar een leeg kantoorpand in de verkoop ging. Capel: “Het Spoorwegpensioenfonds wilde wel een samenwerking met ons als huurder. We hebben met een architect getekend en berekend en ons bod tot het uiterste opgerekt: 6 miljoen euro. Kansloos, het pand is verkocht voor 11 miljoen euro aan vastgoedmaatschappij Caransa.” Behalve een locatie zoekt de coöperatie geld. Financiers willen zonder garanties niet 100 procent lenen, hoogstens 60 of 70 procent. Dus hebben zij 30 procent eigen vermogen nodig. Uitgaande van de stichtingskosten van een woning van ongeveer 200.000 euro is dat 60.000 euro per woning. Dat kan je van onze leden niet vragen, aldus Treumann. “Als ze dat geld zouden hebben, zouden ze wel kopen.” De hoop was dat Samenwerking garant zou willen staan. Capel: “Samenwerking is schatrijk, haar woningbezit is vrij van hypotheek en conservatief geschat 300 miljoen euro waard. Stel, wij beginnen met een project van vijftig woningen, dan is een garantstelling nooit bedreigend voor het voortbestaan van Samenwerking.” Maar de oude coöperatie denkt daar anders over. Ze beschouwt het niet als haar taak en vindt het een te groot risico.
Daarmee frustreert Samenwerking de uitbreiding van het woningbestand, meent Capel, en verzaakt daarmee haar verantwoordelijkheid jegens de leden op de wachtlijst. “Alleen het belang van de leden die huren telt.” Dat is opmerkelijk, want bij Samenwerking, anders dan bij de meeste wooncoöperaties maar net als bij WaalwijkWonen, zijn de mensen op de wachtlijst gewoon lid en kunnen dus over beleidskeuzes meestemmen. Ze vormen bij
elkaar zelfs een meerderheid. De praktijk is anders, weet Capel: “Ze komen niet op de ledenvergadering. Mensen die op de wachtlijst staan bemoeien zich niet met Samenwerking, dat is te ver van hun bed.”
teur: “De coöperatie dient tegenwoordig weer als voorbeeld voor corporaties. Het model deugt, maar je moet er wel voor zorgen dat het niet ten onder gaat aan verenigingsdemocratie.”
Coöperatie
Eigenwijsheid
De keuze om van Ons Nieuwe Hof een coöperatieve vereniging te maken is een bewuste. Capel: “Met een stichting ben je een verhuurder, waarbij de huurder niets te vertellen heeft. Bij een coöperatie is iedereen eigenaar.” Dat heeft ook een keerzijde, zeggen de heren er onmiddellijk bij, wijs geworden door hun ervaringen bij Samenwerking. “Onder het mom ‘dit is van ons’ worden ontwikkelingen tegengehouden. Het eigenbelang gaat dan boven andere belangen.” Dat uit zich ook in de gecontroleerde toelating. De coöperatie verhuurt alleen aan de eigen groep. Treumann: “Wij willen het gepeupel buiten de deur houden. Daar zijn we niet voor opgericht.”
Binnen Ons Nieuwe Hof lopen de emoties nog niet zo hoog op. Op de ledenvergadering van juni komen vijftien leden af. Geen hoge opkomst, vindt Capel, maar er zijn ook dertig afmeldingen en dat getuigt wel van betrokkenheid. Op de agenda staat de vaststelling van de jaarrekening – aan uitgaven alleen 345 euro bestuurskosten – en een verkennend gesprek over aandelen. Het bestuur brengt de leden op de hoogte over de opties voor locaties, ze hebben meerdere ijzers in het vuur: “Er zit iets aan te komen.” Capel blijft optimistisch. Hij denkt groot. Om straks als coöperatie fatsoenlijk te draaien hebben ze vijfhonderd tot duizend woningen nodig. “Bij die aantallen heb je iets substantieels toegevoegd. Anders blijf je in het woongroepenidee hangen.” Capel besteedt ongeveer een dag per week aan Ons Nieuwe Hof. Als er een project is, moet er een directeur komen, zegt hij. Nee, op dat baantje zit hij niet te wachten. Hij doet het voor het ‘goede gevoel’. En uit eigenwijsheid. “Wij laten zien dat gewone mensen met verstand in hun hoofd zoiets voor elkaar kunnen krijgen.”
Wij willen het gepeupel buiten de deur houden. Daar zijn we niet voor opgericht Wie de annalen van Samenwerking doorleest ziet dat democratisch besturen niet altijd eenvoudig is. De ledenraad van Samenwerking, het vertegenwoordigende ‘parlement’ dat het bestuur controleert en dat op zijn beurt de betaalde staf aanstuurt, lijkt soms een Poolse landdag met talloze kleine en grote ruzies over kleine en grote belangen en ordinaire kinnesinne. Immers: elke euro die uitgegeven wordt aan de woning van een ander kan niet besteed worden aan jouw woning. Het botvieren van persoonlijke en deelbelangen gaat boven de ‘samenwerking’, verzucht een lid in het Ledenblad. Bij zijn afscheid zegt de (bezoldigd) direc-
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Zoetermeer Het kan nog groter. Wooncoöperatie Zoetermeer (in oprichting) streeft naar een bezit van 2000 huurwoningen. Er ligt een uitgewerkt plan bij de gemeente met het verzoek om een subsidie van 300.000 euro om de boel op gang te krijgen. De vier initiatiefnemers zijn plaatselijke notabelen – die niet zo betiteld willen worden – onder aanvoering van Leo van der Plas.
Hij ontvangt in het kantoorpand van HSK Advocaten, op de vierde verdieping, met wijds uitzicht op de A12 en het spoor Den Haag Utrecht. Den Haag is op deze heldere dag in de verte zichtbaar. Zoetermeer wordt onderschat, zegt Van der Plas, maar met 120.000 inwoners is het wel de derde gemeente van Zuid-Holland, met alle stadse problemen die daar bijhoren. Van lastige jongeren tot krapte op de woningmarkt. Van der Plas (56) was tot voor kort directeur van de plaatselijke Rabobank en vanuit die functie betrokken bij veel projecten. “Ze noemden mij op een gegeven moment de zesde wethouder.” Die betrokkenheid is de basis voor zijn even ingenieuze als ambitieuze plan.
Het begin Het verhaal begint bij de professionele observatie van Van der Plas dat de woningmarkt stagneert. Met name de middeninkomens komen niet aan de bak. Hij praat hierover met een groot gevoel voor urgentie. “Daar kan je geen genoegen mee nemen, wonen is een primaire behoefte.” Hij moest iets doen. “Zulk idealisme zit in me.” Bovendien was het probleem niet abstract, het zat in vlees en bloed tegenover hem. Het waren zijn klanten die te veel verdienden om sociaal te huren maar te weinig om ze een hypotheek aan te kunnen bieden. Zzp’ers, scheefwoners, “steeds meer mensen tussen wal en schip.” Daar kwam nog iets bij. Woningcorporatie Vestia, in de financiële problemen door derivatenhandel, bezit veel woningen in Zoetermeer en moet een flink deel daarvan verkopen, in ieder geval al haar 2800 gezinswoningen. “Verkoop in zulke aantallen drukt de prijs, daarmee verdampt maatschappelijk kapitaal.” In zijn eentje zet hij de eerste schetsen op
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
79
80
papier voor een uitweg. Hij maakt van het ene probleem de oplossing voor het andere: richt een coöperatie op die de corporatiewoningen opkoopt en verhuurt aan haar leden die door aandelen te kopen de huurprijs kunnen drukken. “De coöperatie is de juiste vorm want ze maakt belanghebbenden deelgenoot.” Als Rabo-man is hij gedeformeerd door de coöperatieve gedachte. “Ze is de laatste jaren door de Rabo verlaten, maar ik geloof er nog steeds in. De coöperatie maakt mensen deelgenoot. Wat ze alleen niet kunnen oplossen, kunnen ze samen wel.” Begin 2014 polst hij makelaar Anke van As, advocaat Mathieu Souren en na de raadsverkiezingen van maart 2014 ook Edo Haan, vanaf dat moment ex-wethouder Wonen. “Mensen met deskundigheid en contacten.” Met z’n vieren gaan ze serieus aan de slag. Ze komen eenmaal in de drie weken bijeen op het kantoor van Souren. “We nemen dingen door, maken keuzes, en gaan uiteen met afspraken: jij doet dit, ik doe dat.” Om het plan in de steigers te zetten is een financiële strategie nodig, en een juridische, een organisatorische en uiteindelijk ook een communicatieve strategie, zo somt Van der Plas op. Hier zijn professionals aan het werk. De noeste arbeid resulteert begin 2015 in een doortimmerd bedrijfsplan (met aandacht voor ‘due diligence’, ‘optimalisatie-effecten’ en ‘upfront-afrekening’), dat de titel meekrijgt: ‘Doe het zelf – Doe het samen’.
In de kern is er aan het allereerste idee van Van der Plas niet veel veranderd.
Corporaties Het bedrijfsplan streeft naar tweeduizend woningen in de vrije huursector. “Je moet de oplossing toesnijden op het probleem”, zegt Van der Plas. De doelgroep is groot. Met tweeduizend woningen zouden ze ongeveer 3,5
procent van het totale woningbestand in Zoetermeer hebben, en dan kan je een betekenisvolle interventie zijn, aldus Van der Plas. Met een schuin oog is gekeken naar omliggende landen waar de coöperatie gebruikelijk is; daar is 2 procent ongeveer het minimum. Van der Plas: “Je hebt die absolute omvang ook nodig om diversiteit in je bestand te hebben en interne doorstroming mogelijk te maken.” Maar je begint altijd met een eerste plukje huizen, voegt hij er aan toe. “We denken eerst aan ongeveer honderd.” Hij is zelfverzekerd: het gaat lukken, heel zeker. De meeste van die tweeduizend woningen moeten komen van de corporaties. Van der Plas: “We streven naar vaste afspraken over overname van jaarlijkse contingenten woningen die we overnemen. Dat scheelt de corporaties een hoop tijd en energie in vergelijking met verkopen aan steeds verschillende en soms vele kleine partijen.” Omdat Vestia en de andere twee corporaties in korte tijd veel woningen moeten verkopen, zakken de prijzen beneden de boekwaarde. “Dat is al gauw 30 procent en dat is verlies van gemeenschapsgeld. Nee, wij gaan geen hogere prijs bieden, maar bij verkoop aan ons komt de restwaarde bij de coöperatie terecht in plaats van in de zakken van grote beleggers en buitenlandse investeerders.
Onze coöperatie is ook een private instelling maar wel met een maatschappelijke doelstelling; wij dienen een volkhuisvestingsbelang, namelijk middengroepen aan een woning helpen.” De coöperatie is te vergelijken met de corporatie maar dan voor een andere doelgroep. Waarschijnlijk is dat de reden dat de initiatiefnemers een bijdrage durven vragen van de corporaties. Bij overname van de woningen wordt de koopprijs deels (maximaal 45 procent) onmiddellijk afgerekend en deels omgezet in een lening die in jaarlijkse termijnen wordt afgelost. De corporaties
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
worden op die manier medefinancier van de coöperatie. Of de corporaties daar, gezien de behoefte aan eigen vermogen, aan mee willen en kunnen werken, moet blijken. Ook bij aankoop van woningen van particulieren, beleggers en ontwikkelaars wordt van die partijen verwacht dat ze ‘leveren op basis van samenwerking’, dat wil zeggen accepteren dat de koopsom deels wordt omgezet in een lening.
Coöpen Ook van de bewoners wordt een bijdrage verwacht. Zij worden lid van de coöperatie, maar anders dan bij de meeste coöperaties die in deze publicatie langskomen, ligt de nadruk niet alleen op het juridische eigenaarschap (zeggenschap) maar ook op financiële participatie. De leden/bewoners moeten een aandeel (‘ledencertificaat’) kopen van tussen de 1 en 25 procent van de waarde van de woning en krijgen daarvoor naar rato een korting op de huur. Bij verhuizen koopt de coöperatie het aandeel terug tegen dagwaarde en zo delen de leden in de waardeontwikkeling van hun woning, zowel positief als negatief. De coöperatieleden zijn dus deels huurder en deels koper, de initiatiefnemers introduceren de term ‘coöpen’. Om het eigenaarsgevoel nog meer te versterken wordt de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van de woning bij de bewoner gelegd, die daarvoor een onderhoudsvergoeding krijgt. De zeggenschapsstructuur die de initiatiefnemers voorstellen, zoekt een middenweg tussen professioneel en democratisch bestuur. Ze lijkt op die van wooncoöperatie Samenwerking met een ledenraad die een bestuur benoemt (Raad van Commissarissen), die op haar beurt weer een directie aanstelt. Het verschil is dat bij de Zoetermeerse coöperatie de ledenraad zichzelf benoemt, want er is geen
algemene ledenvergadering, en de afstand met de dagelijkse leiding is groter. Alle bezit komt in een aparte bv waaraan de directie leiding geeft. Hierdoor is het eigenaarschap van de leden indirect. Dat voorkomt Poolse landdagen à la Samenwerking en vergemakkelijkt het vinden van financiers. Willen de Zoetermeerders coöpen? Van der Plas heeft geen marktonderzoek gedaan. “Mensen kennen dit niet, dan kan je ze ook niet vragen of ze er belangstelling voor hebben.” Het zal moeten blijken of dit aansluit bij een behoefte. Er is ook nog geen info-avond georganiseerd of een wachtlijst geopend. Van der Plas: “We willen voorkomen dat we belangstellenden tijdenlang aan het lijntje moeten houden. Te lang wachten kan teleurstelling tot gevolg hebben.” De toegang tot lidmaatschap van de coöperatie staat open voor iedereen. Toewijzing van de woningen gebeurt vervolgens op basis van de plek op de wachtlijst en de omvang van het ledencertificaat.
Investeerders Vergeleken met de andere coöperaties lijkt de financiering minder een hoofdpijnpunt. Waarschijnlijk omdat ze langs meerdere wegen komt. De leden/bewoners participeren en ook aspirant-bewoners kunnen een financieel belang nemen: geen aandeel maar een ‘spaarsaldo’ met vaste vergoeding. Van der Plas sluit sowieso uit dat anderen dan leden/bewoners aandelen mogen kopen in de coöperatie. “Dan introduceer je het rendementsdenken en dat kan botsten met de belangen van de bewoners. Zie de Rabobank, daar is het rendementsdenken ten koste gegaan van de coöperatieve gedachte.” Ook de initiatiefnemers zullen geen aandelen nemen, bijvoorbeeld omdat er startkapitaal nodig is, want ook daarmee zouden andere belangen geïntroduceerd worden.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
81
“De coöperatie is er voor de leden en het enige belang dat ze mag dienen is het belang van deze leden.” Beleggers zijn welkom maar alleen voor leningen tegen vaste vergoedingen, met de woningen als onderpand. “Iedereen is welkom, grote en kleine partijen, liefst zo veel mogelijk uit Zoetermeer. Onze slogan is: Zoetermeers geld in Zoetermeers huizen.”
Gemeente
82
Het businessplan is in januari 2015 aangeboden aan de Zoetermeerse wethouder Wonen. Ook van de gemeente wordt een bijdrage gevraagd. Voor het opstarten van de coöperatie is 300.000 euro nodig: het opzetten van een bedrijfsbureau, het voorbereiden van de juridische infrastructuur, afstemming van de verhouding met het Rijk en nog veel meer. Van der Plas: “Voor technologische innovatie zijn miljoenen euro’s subsidie beschikbaar, dan is drie ton voor een maatschappelijke innovatie niet heel veel.”
Voor technologische innovatie zijn miljoenen euro’s subsidie beschikbaar, dan is drie ton voor een maatschappelijke innovatie niet heel veel De politieke en ambtelijke contacten met het gemeentehuis zijn heel goed (met een oud-PvdA-wethouder en een voormalig VVDraadslid bij het kwartet initiatiefnemers) maar daarmee is de 3 ton niet meteen binnen gehaald. De wethouder Wonen neemt het voorstel wel zo serieus dat hij een onafhankelijke consultant vraagt het businessplan op zijn merites te beoordelen. In augustus is het advies naar de wethouder gegaan, de initiatiefnemers weten niet wat erin staat. Ze hopen
dat de gemeente in september een beslissing neemt. Bij een afwijzing gaan ze op zoek naar alternatieven, maar daar wil Van der Plas niet over speculeren. “We hopen op de gemeente, dat geeft een gewenst publiek profiel aan ons initiatief.”
Voor het nut van het algemeen Het Zoetermeerse initiatief onderscheidt zich samen met Ons Nieuwe Hof in Amsterdam van de overige coöperaties in deze publicatie door de schaal. De drijfveer van deze initiatiefnemers ligt dan ook niet bij een eigen woningbehoefte maar bij een maatschappelijk probleem waarvoor ze een oplossing weten. “Wij zijn geen woningzoeker, maar we hebben wel de kennis en de contacten”, aldus Van der Plas. Nee, geen notabelen voor het nut van het algemeen. Net als Theo Capel van Ons Nieuwe Hof wil Van der Plas niets weten van een associatie met notabelen. Dat suggereert dat ze meer zijn dan anderen. “Maar het is waar, er komt iets van altruïsme bij.” Ze doen alles onbetaald, maar dat tempert de ambities niet. Het uiteindelijke doel van de Zoetermeerders ligt zelfs voorbij de eigen stad. Van der Plas: “We praten over een probleem dat nijpend is in alle grote steden. Ons concept is overal toepasbaar.”
Een dorpscoöperatie tegen krimp Finsterwolde
83
www.onsnieuwehof.nl , www.samenwerking.org www.waalwijkwonen.nl
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
84
85
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
86
87
Deze zes woningen in de H. Schwertmannweg in Finsterwolde wil de woningbouwcorporatie slopen
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
88
89
Woningen in de H.J. Siemonsstraat die de bewoners van sloop willen redden
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Van rechts naar links: Frannie Olders en Solvejg ter Meer
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Een dorpscoöperatie tegen krimp Finsterwolde
Vanuit Winschoten gaat er een keer per uur een bus naar Finsterwolde. Via Beerta. Platter kan een landschap niet zijn. Des te opvallender zijn de monumentale Oldambtster boerderijen in 19e-eeuwse stijl, hier en daar afgewisseld door arbeiderswoningen uit dezelfde tijd. Finsterwolde telt ruim tweeduizend zielen en is vooral bekend om zijn rooie verleden en heden. Op de kleigronden buitten de rijke herenboeren de landarbeiders schandalig uit. Domela Nieuwenhuis had hier een grote aanhang. De kinderen van deze landarbeiders werden de industriearbeiders in de aardappelmeel- en strokartonindustrie, die in de jaren zeventig en tachtig allemaal op straat kwamen te staan. Toen Finsterwolde nog een zelfstandige gemeente was, had ze een communistische meerderheid, en in de huidige gemeente Oldambt, waaronder ook Winschoten, Scheemda en Beerta vallen, is de politiek nog altijd vuurrood. In Finsterwolde is de werkloosheid, de armoe en de laaggeschooldheid groot.
90
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De scherpste kantjes zijn eraf, maar de ongelijkheid is gebleven.
Slopen Het zijn de woningen van deze ‘armen’ die woningcorporatie Acantus nu wil slopen. Kleine huurwoningen uit de jaren vijftig en zestig, blokken van twee of zes, met huren van 270 tot 395 euro per maand. Sluipenderwijs zijn de afgelopen jaren al meer blokken verdwenen, steeds onder verwijzing naar ‘de krimp’. Toen Acantus in maart 2014 met de mededeling kwam dat er weer vijftig woningen gesloopt zouden worden, zonder dat er iets voor terug zou komen, kwam het dorp in verzet. Op een druk bezochte bijeenkomst in dorpshuis De Pyramide werd in goede OostGroningse traditie een actiecomité opgericht onder de leus ‘Slopen? Bezopen!’ Anders dan anders wordt er niet alleen ‘Nee’ en ‘Tegen’ geroepen, maar ook gewerkt aan een alterna-
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
91
tief. Als Acantus per se van die woningen af wil, nemen de bewoners ze zelf over. Via een coöperatie. Dat is het idee. Maar tussen droom en daad staat het een en ander in de weg. Dat hebben de initiatiefnemers inmiddels wel ontdekt. “Je moet positief en optimistisch blijven”, zegt Frannie Oolders (56), de goed gemutste secretaris van de Stichting Coöperatief Finsterwolde, opgericht om de coöperatieplannen inhoud te geven. “Anders hou je het niet vol”, vult voorzitter Henriët Sabajo (55) aan, met enige monterheid. Solvejg ter Meer (49) bewondert het positivisme van haar strijdmakkers, zij ziet het vaak wat somberder in. Wat haar des te meer aanzet tot actie, met een tomeloze energie. Ze praat veel en snel, waarbij haar bril steeds afzakt naar het puntje van haar neus.
Leefbaarheid 92
De drie wonen niet in een van de bedreigde woningen, maar ze hebben indirect wel degelijk een eigen belang, namelijk ‘Schier Finnewold’ (mooi Finsterwolde) leefbaar houden in tijden van krimp. Het genoemde dorpshuis is in het voorjaar van 2015 slechts op het nippertje behouden gebleven, en dat is tekenend voor de tendens waar de dorpelingen tegen vechten: een haasje-over van afnemend inwonertal, sloop, verlies van voorzieningen, vertrek van bewoners, enzovoort. Dit langzaam afglijden willen de Finnewolmers stoppen. De drie dames maken duidelijk dat zij de corporatie en de gemeente daarbij niet als medestander zien maar eerder als tegenstander. Sabajo: “Acantus heeft een scenario om mensen het dorp uit te krijgen. Dat doen ze door woningen die leegkomen niet meer aan te bieden aan nieuwe bewoners. Een bewuste strategie, al vijf jaar: leegstand bevestigt krimp en legitimeert sloop.”
Ter Meer: “We zijn een krimpregio met minder geboortes, meer vergrijzing en daardoor minder en oudere bewoners. Dat klopt. Tegelijk is er verdunning en daarmee een grotere vraag naar kleine, goedkope woningen. Zeven gemeentes in de regio hebben een convenant gesloten over de omgang met krimp. De strategie is dat de twee steden Winschoten en Scheemda moeten blijven groeien, ten koste van de dorpen. De afspraak is ook dat over leefbaarheid met bewoners wordt gepraat. Dat gebeurt niet. Ze sturen gewoon een brief met een voldongen feit: nog meer sloop.” Het massale protest in het voorjaar van 2014 jaagde de politiek schrik aan. Oolders: “Het besef drong door dat ze meer draagvlak nodig hadden voor hun plannen.” Daarin speelde de herinnering aan Ganzedijk een rol. Dit gehucht net buiten Finsterwolde wilde Acantus in 2008 geheel afbreken, wat de bewoners uiteindelijk wisten te voorkomen. De affaire kostte toen een wethouder de kop. Ter Meer: “Dat Acantus nu een sloopbesluit had genomen zonder de bewoners daarbij te betrekken, was voor de gemeente een struikelblok geworden. Op de dorpsbijeenkomsten riepen mensen: hebben ze nog steeds niets geleerd?” Het rumoer leidde in juni 2014 tot een rijtje afspraken over het aanpakken van de verloedering, plus een voorlopige opschorting van de sloop van 28 van de 50 woningen, om het dorp de kans te geven op zoek te gaan naar alternatieven.